Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Kota Bandung - 2006
development brief
PUSAT PRIMER
GEDEBAGE "a new primary center for better urban quality
“a NEW primary center for BETTER urban quality”
development brief
Daftar isi
1. Pengembangan Pusat Primer Gedebage 1.1 1.2 1.3 1.4
Latar Belakang Visi Persiapan dan Prospek Pengembangan Lokasi Tapak
2. Gambaran Umum Kawasan 2.1 2.2 2.3 2.4
Kondisi Fisik Tapak Guna Lahan Eksisting Kondisi Sosial Ekonomi Keterbatasan Tapak dan Penanganannya
3. Rencana Pengembangan Tapak 3.1 Kebijakan Pengembangan 3.2 Rencana Pengembangan
4. Ketentuan Pembangunan 4.1 Intensitas Pemanfaatan Ruang 4.2 Ketentuan Khusus 4.3 Perubahan Pemanfaatan Ruang
5. Administrasi Pembangunan 5.1 5.2 5.3 5.4
Kelembagaan Peluang dan Prospek Investasi Pedoman Administrasi dan Investasi Jenis Perizinan dan Prosedur
i
development brief
Kata pengantar
ii
development brief
1. 1.1 Latar Belakang
Pengembangan Pusat Primer Gedebage
P
engembangan Pusat Primer Gedebage adalah salah satu prioritas kebijakan pengembangan Pemerintah Kota Bandung yang dituangkan dalam RTRW Kota Bandung 2004-2013. Pengembangan kawasan ini sangat penting, karena ditujukan untuk mendorong perkembangan wilayah Kota Bandung bagian Timur agar dapat mengurangi beban wilayah Bandung Barat dan Pusat Kota Primer Kota Bandung yang lama (alun-alun dan sekitarnya). Oleh karena itu, isu utama dalam pengembangan kawasan ini adalah kawasan yang berkelanjutan sebagai penggerak perkembangan dengan tingkat kualitas tinggi dan memiliki daya tarik investasi yang tinggi. Dokumen ini merupakan prospektus pemasaran sekaligus panduan dan ketentuan bagi pembangunan di Kawasan Pusat Primer Gedebage.
1.2 Visi
Visi Pengembangan Pusat Primer Gedebage adalah
“Pusat Primer Baru untuk Kualitas Hidup yang Lebih Baik" (”A New Primary Center for Better Urban Quality”) Pusat primer baru untuk kualitas lingkungan kota yang lebih baik yang diwujudkan dalam penataan ruang, kondisi fisik bebas banjir, serta penyediaan sarana dan prasarana. Dengan kualitas tersebut, diharapkan pembangunan di Bandung Timur dapat meningkatkan kualitas Kota Bandung secara internal yaitu pembangunan yang berkelanjutan dan secara eksternal dengan menciptakan lingkungan kota yang akan menarik orang untuk menetap, bekerja dan berekreasi.
1.3 Persiapan & Prospek Pengembangan
Pengembangan kawasan ini telah dimulai sejak tahun 2001, meliputi pembentukan tim Asistensi Perencanaan Pembangunan Terminal Terpadu, Akses Tol, Pusat Sarana Olah Raga dan fasilitas pendukung lainnya (di Kelurahan Cisaranten Kidul dan Kelurahan Derwati, Kecamatan Ranca Sari Kota Bandung tahun 2001, dan lain-lain. Pengembangan Kawasan Bandung Timur merupakan salah satu program strategis pembangunan Pemerintah Kota Bandung pada saat ini dan mendatang. Pengembangan Kawasan Pusat Primer Gedebage diproyeksikan memiliki fungsi beragam, meliputi pengembangan fungsi bisnis, komersial, olah raga, hunian maupun rekreasi. Fasilitas yang sudah ada di sekitar kawasan yaitu terminal peti kemas di Kota Bandung yang berskala pelayanan lokal, regional dan nasional. Kawasan ini juga memiliki aksesibilitas yang tinggi baik dari jalan utama regional, akses dari jalan tol, serta aksesibilitas kereta api. Selain itu, terdapat rencana penambahan struktur penunjang generator aktivitas, yaitu terminal bus antar propinsi, sub terminal angkutan dalam kota serta penambahan fasilitas stasiun kereta penumpang pada kawasan. Lahan yang sebagian besar masih berupa persawahan (lahan kosong) akan memudahkan perancangan dan pembangunannya. 1
p
e
n
d
a
h
u
l
u
a
n
Pengembangan jalan tol serta adanya jalur SUTET yang melalui kawasan Pusat Primer Gedebage menjadi batasan yang dapat dijadikan potensi dan kekhasan dalam merancang kawasan. terminal peti kemas Gedebage
koridor by pass Soekarno Hatta
normalisasi Sungai Cinambo
Selain menetapkan lokasi pengadaan tanah, Pemerintah Kota Bandung juga membentuk Tim Asistensi Perencanaan Pembangunan Terminal Terpadu, Akses Toll, Pusat Sarana Oleh Raga dan Fasilitas Pendukung Lainnya di Kelurahan Cisaranten Kidul dan Kelurahan Derwati Kecamatan Rancasari Kota Bandung pada Tahun 2001. Instansi-instansi secara terpisah juga telah menyusun rencana pengembangannya, seperti Studi Penataan Wilayah Gedebage dan Ujungberung Kota Bandung (2001); Perencanaan Bangunan Intersection Sungai Buatan Menelusuri Tol dan Danau Buatan Gedebage (2001); Rencana Penataan Terminal Terpadu Gedebage Kota Bandung (2001); Feasibility Study Akses Tol Gedebage Kota Bandung (2002); Perencanaan Stadion Olah Raga; RTBL Terminal Terpadu Gedebage (2002); Visi Pengembangan/Masterplan Gedebage (2003); Skenario Pengembangan Sentra Perdagangan dan Jasa Kawasan Bandung Timur (2003); Rencana Perbaikan Sungai Cisaranten (2003). Namun karena tidak padu, serasi dan terintegrasi, maka Pemerintah Kota Bandung pada Tahun 2005 menyusun Rencana Induk Kawasan Gedebage (Pusat Primer Gedebage) sebagai upaya penyusunan rencana tata ruang secara menyeluruh, terintegrasi dan berkelanjutan berdasarkan daya dukung kawasan. Pasar Induk Gedebage Koridor Soekarno Hatta
jalan toll Purbaleunyi
Perkantoran pemerintah Peningkatan Jalan Cimencrang Terminal terpadu
Daerah terbangun
development brief
pusat primer GEDEBAGE
rencana yang akan diakomodasi: - terminal terpadu - kompleks stadion olah raga - perumahan (real estate dan apartemen) - pusat bisnis dan komersial - fasilitas kesehatan (rumah sakit)
2
Normalisasi Sungai Cinambo
Pembangunan perumahan Jalan toll Purbaleunyi
Prospek Pengembangan Kawasan Pusat Primer Gedebage
Rencana jalan toll Ujung Berung - Majalaya
1.4 Lokasi Tapak
Kawasan Pusat Primer Gedebage dengan luas sekitar 712.36 ha terletak di Bandung Timur (WP Gedebage). Bagian utara kawasan ini dibatasi oleh Jl. Soekarno Hatta, bagian selatan oleh Jalan Tol Padaleunyi, bagian barat oleh Jalan Gedebage dan bagian timur dibatasi oleh Jalan Cimencrang. Kawasan Pengembangan Pusat Primer Gedebage terletak di Kecamatan Rancasari (Kelurahan Derwati, Kelurahan Mekarwangi, Cisaranten Kidul, Kelurahan Derwati) dan Kecamatan Ujungberung (Kelurahan Cisaranten Wetan).
Orientasi Kawasan (Gedebage dalam Kota Bandung)
Batas-batas Kawasan Pengembangan Pusat Primer Gedebage
3
development brief
2. 2.1 Kondisi Fisik Tapak
Gambaran Kawasan Pusat Primer Gedebage
K
awasan Pusat Primer Gedebage memiliki kontur yang relatif datar dengan kecenderungan dari arah utara ke selatan yang semakin menurun. Kemiringan lahan dominan antara 2 5% dan mempunyai ketinggian antara 662 670 meter di atas permukaan laut. Kawasan Gedebage bagian selatan (sebelum Jalan Tol Padaleunyi) merupakan cekungan dan kawasan Gedebage terletak pada lokasi genangan / banjir. Tapak terletak pada cekungan dengan kondisi geologi yang terdiri dari jenis lempung lanauan, lapisan gambut, lapisan pasir, dan lempung pasiran. Jenis tanah yang tersebar di kawasan ini umumnya berupa tanah alluvial. Kondisi ini memerlukan konstruksi yang spesifik untuk bangunan berat atau tinggi. Kawasan Gedebage dilalui oleh beberapa sungai, yaitu: (+ PETA!) 1. Sungai Cipamokolan, mengalir dari Utara ke Selatan sepanjang bagian barat Kawasan Gedebage. 2. Sungai Cisaranten Kulon, mengalir dari Utara ke Selatan, melalui daerah persawahan dekat kompleks Riung Bandung. 3. Sungai Cisaranten Kidul, mengalir dari Utara ke Selatan, memotong lintasan kereta api kemudian memotong Jalan Gedebage di wilayah Kelurahan Cisaranten Kidul. 4. Sungai Cinambo, mengalir dari Utara ke Selatan di wilayah Kelurahan Mekarmulya. 5. Sungai Cilamenta mengalir dari Utara ke Selatan dan bergabung dengan Sungai Cinambo. Bila dikelola dengan baik maka sungai-sungai yang berada di lokasi ini dapat menjadi view yang menarik (dapat diekspos menjadi kawasan waterfront city).
0
1 Scale
2
3
1 : 50.000
Potensi Kawasan Pengembangan Pusat Primer Gedebage
5
g a m b a r a n k a w a s a n
2.2 Guna Lahan Eksisting
Guna Lahan Eksisting Kawasan Pengembangan Pusat Primer Gedebage
Penggunaan lahan dominan di Kawasan Pusat Primer Gedebage saat ini adalah persawahan. Diluar itu penggunaan lahan campuran antara perdagangan, industri, kawasan perumahan dan penggunaan pemerintahan/perkantoran lainnya. Wilayah Pengembangan Gedebage memang berfungsi sebagai kawasan permukiman, industri, jasa dan perkantoran serta pusat kegiatan ekspor impor berupa Terminal Peti Kemas. Kawasan industri, jasa dan perdagangan memiliki skala pelayanan untuk wilayah regional dan Terminal Peti Kemas melayani skala Kota Bandung. Dengan adanya pembangunan Terminal Induk Gedebage, akan memberikan dampak terhadap percepatan pengembangan Wilayah Pengembangan Gedebage dan sekitarnya. Wilayah Gedebage telah memiliki beberapa kegiatan penting yang dapat menjadi faktor pemicu perkembangan yaitu terminal peti kemas, pasar induk, beberapa pertokoan, dan beberapa lingkungan permukiman baru. Di kawasan Timur Bandung ini telah tumbuh dan berkembang berbagai kegiatan ekonomi, baik yang berskala lokal, regional, maupun nasional.
stasiun peti kemas Gedebage pasar induk Gedebage kantor Polda Jawa Barat
depot/gudang BBM Pertamina
koridor Soekarno Hatta
development brief
Pusat Primer GEDEBAGE
fasilitas pendidikan
6
terminal peti kemas Gedebage
perumahan
fasilitas peribadatan
2.3 Kondisi Sosial Ekonomi
Jumlah penduduk pada kawasan Pusat Primer Gedebage masih rendah karena penggunaan lahan yang sebagian besar belum terbangun. Tabel berikut menampilkan data jumlah penduduk di kawasan Pusat Primer Gedebage. Tabel A
Jumlah Penduduk per Kelurahan di Kawasan Perencanaan KECAMATAN/KELURAHAN
Kecamatan Ujung Berung · Kel. Cisaranten Wetan Kecamatan Rancasari · Kel. Derwati · Kel. Cisaranten Kidul · Kel. Mekarmulya s
Total
1998
5.172 3.381
8.553
2000 72.749 6.872 61.005 14.542 19.170 8.502 2182.84
2003 76.670 7.871 64.320 15.625 20.142 9.042 2196.67
Sumber : Bandung dalam Angka
Laju pertumbuhan penduduk di sekitar Kawasan Pusat Primer Gedebage yaitu di WP Gedebage dan WP Ujungberung relatif tinggi (5.4% antara tahun 2000-2003) yang diakibatkan oleh migrasi penduduk. Selain itu, pesatnya pengembangan kawasan permukiman dan penempatan berbagai kegiatan fungsional perkotaan (tempat-tempat bekerja) di kawasan studi akan berpengaruh terhadap peningkatan kapasitas tampung minimal, yang kemudian akan berpengaruh pula terhadap pertambahan jumlah penduduk. Tingginya pertumbuhan pada sektor pengembangan perumahan di Wilayah Gedebage dan Wilayah Ujungberung dapat mengalihkan pertumbuhan penduduk terutama di kawasan sekitar pusat kota dan Kawasan Bandung Utara sebagai daerah konservasi. Berdasarkan proyeksi jumlah penduduk dan kebutuhan jumlah hunian, diidentifikasi bahwa kebutuhan hunian akan meningkat di Kecamatan Ujungberung akan mencapai 15.640 rumah dan di Kecamatan Rancasari 13.544 rumah pada Tahun 2013 dan berdampak pada peningkatan kebutuhan lahan permukiman. Untuk seluruh Kota Bandung hingga tahun 2013 masih dibutuhkan 82.496 unit rumah dengan luas total kebutuhan lahan 19.780 ha. Hal ini akan menyebabkan Kawasan Perencanaan harus dapat memenuhi kebutuhan akan permukiman. Hal ini menunjukkan upaya dalam pemerataan penduduk di Kota Bandung sudah sejalan dengan kebijaksanaan dalam RTRW Kota Bandung. Sebagian besar kawasan Pusat Primer Gedebage berupa persawahan. Perumahan tidak terencana berkembang di sepanjang Jl. Gedebage dan Jl. Cimencrang dan bagian Utara Kawasan Pusat Primer Gedebage. Perumahan terencana yang berkembang dalam kawasan Pusat Primer Gedebage bagian Selatan-Barat (PT. Bumi Adipura), sedang di luar kawasan berada di sebelah Timur adalah Perumahan Bumi Parahyangan dan di sebelah Utara adalah Perumahan Pinus Regensi. 7
g a m b a r a n k a w a s a n
Pengembangan kawasan perencanaan akan dilakukan new development yaitu pembangunan baru lengkap dengan ketersediaan sarana prasarananya sehingga memiliki daya tarik tersendiri terutama bagi perkembangan Kota Bandung secara keseluruhan. Konsep pembangan di kawasan perencanaan dengan menggunakan konsep pembangunan siap bangun dan lingkungan siap bangunan (lisiba) yang berdiri sendiri, minimal 1000 unit (RTRW Kota Bandung 2013).
2.4 Keterbatasan • Tapak dan Penanganannya
Penyediaan air bersih. Penyediaan air bersih cukup sulit. Pelayanan PDAM terbatas dan kondisi sumber air lain (sungai) yang tercemar limbah domestik dan industri. Namun demikian, hasil penyelidikan air baku yang menemukan sumber air tanah dangkal dan dalam serta sistem kolam retensi dan drainase yang diterapkan akan dapat mampu melayani kebutuhan air di Wilayah Gedebage dengan melengkapi penambahan instalasi pengolahan air untuk memenuhi kualitas air minum. Rencana penyediaan air bersih dalam kawasan dirancang dengan alternatif-alternatif sebagai berikut: a. Dari luar kawasan dengan tambahan pengembangan jaringan. b. Pemanfaatan wet pond. c. Pemanfaatan air pada underground storage di ruang terbuka hijau.
development brief
Pusat Primer GEDEBAGE
• Tapak terletak pada cekungan dengan kondisi geologi yang kurang begitu baik dan lokasi genangan/banjir; a. Genangan/banjir diantisipasi dengan rencana pengembangan/pembangunan retention pond dan perbaikan sistem drainase untuk manajemen air hujan dan air buangan. Upaya ini juga diharapkan dapat mengatasi permasalahan genangan dan kekurangan air pada musim kemarau. Pada musim kemarau, diharapkan air yang diinjeksi ke dalam tanah tersebut (dengan retention pond) dapat dimanfaatkan oleh masyarakat setempat. Selain itu, normalisasi sungai juga sedang diupayakan untuk mengatasi banjir. Normalisasi sungai saat ini dilakukan pada Sungai Cinambo untuk dapat mengatasi banjir tersebut. b. Kondisi geologi, tanah yang kurang baik diantisipasi dengan rencana/perancangan struktur dan pondasi yang tahan gempa dan sesuai dengan keterbatasan kondisi geologi/tanah tersebut.
8
• Bahaya Gempa; Tapak terletak pada lokasi yang rentan gempa, oleh karena itu dalam pembangunannya diperlukan konstruksi bangunan tahan gempa.
image
69
development brief
3. 3.1 Kebijakan Pengembangan
Rencana Pengembangan Tapak
K
awasan Gedebage pada prinsipnya dikembangkan untuk mengurangi beban aktivitas dan lalu lintas di pusat Kota Bandung yang sudah mencapai kapasitas maksimal. Keseriusan Pemerintah Kota Bandung untuk mengembangkan kawasan ini ditindaklanjuti dengan ditetapkannya kawasan perencanaan sebagai Pusat Primer Timur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bandung 2004-2013. Dalam RTRW Kota Bandung 2004-2005 ini, kegiatan yang akan dikembangkan adalah sebagai berikut: 1. Pendidikan (Perguruan Tinggi dan Perpustakaan) 2. Kesehatan (Rumah Sakit tipe B dan rumah sakit gawat darurat) 3. Peribadatan (mesjid dan rumah ibadah lainnya) 4. Bina Sosial (gedung pertemuan umum) 5. Komplek olahraga dengan gelanggang olahraga, Gedung seni tradisional, Taman kota, 6. Pelayanan Pemerintah, meliputi Pusat Bisnis dan Perkantoran untuk swasta, kantor pemerintahan, kantor pos wilayah, kantor kodim, kantor telekomunikasi wilayah, kantor PLN wilayah, kantor pdam wilayah, kantor urusan agama, pos pemadam kebakaran 7. Perdagangan dan Jasa meliputi hotel dan mall, bangunan komersial, Pertokoan, pusat belanja, bank-bank, perusahaan swasta dan jasa-jasa lain 8. Transportasi, meliputi stasiun kereta api, terminal dan parkir umum.
11
p e n g e m b a n g a n t a p a k
3.2 Rencana Pengembangan a. Program ruang & bangunan
Program ruang dan bangunan Pusat Primer Gedebage dapat dilihat pada tabel berikut ini: Tabel B
Program Ruang dan Bangunan Kawasan Pusat Primer Gedebage KOMPONEN PENGEMBANGAN
SUB KOMPONEN Terminal terpadu + fasilitas penunjangnya dan Stasiun kereta api + fasilitas penunjangnya
± 32.58 Ha
4,6
Fasilitas Kesehatan
Rumah Sakit tipe B dan rumah sakit gawat darurat dengan pendukungnya
± 16,55 Ha
2,3
Olah raga dan Rekreasi
Komplek olahraga dengan Stadion Utama Stadion Renang, Lapangan Tenis, Lapangan Bulutangkis, Lapangan Basket, Lapangan sepak bola, lapangan voli, driving range,soft ball, sport club dan fasilitas pendukung lainnya
± 45 Ha
6,3
Fasilitas Pendidikan
Kampus terpadu untuk penyelenggaraan pendidikan tinggi
± 24,23 Ha
3,4
Fasilitas Komersial dan Jasa
Pusat perbelanjaan utama, pasar, pertokoan, pusat belanja, bankbank,
± 81,6 Ha
21,8
perusahaan swasta dan jasa-jasa lain
± 62,3 Ha
Industri (eksisting)
Industri Pertamina, sepatu
± 27,61 Ha
8,7
Fasilitas Peribadatan
Mesjid Agung
± 5.32 Ha
0,7
Hunian
Kawasan perumahan yang telah terbangun dan akan dibangun di kawasan perencanaan.
± 196.6 Ha
27.6
Hotel dan apartemen
± 11 Ha
1.5
Kolam retensi
± 123 Ha
25.1
Jalan, jalan tol dan akses tol Ruang terbuka fasilitas lingkungan Ruang terbuka sempadan sungai Ruang terbuka sempadan SUTT Ruang terbuka sempadan jalan tol Taman kawasan Theme Park Luas total kawasan yang akan dikembangkan
Ruang Terbuka Hijau (termasuk buffer zone)
development brief
Pusat Primer GEDEBAGE
PERSENTASE (%)
Transportasi
Infrastruktur
12
LUASAN TOTAL
± 55,57 ± 31 Ha
4,4
712.3 Ha
100
b. Rencana blok dan penggunaan lahan
Rencana pembagian blok dan penggunaan lahan Kawasan Pusat Primer Gedebage dapat dilihat pada gambar berikut ini:
BLOK A
A2 A1
A3
A4
A5
A6
BLOK C C1 E1
B1
B2
C2
BLOK B B3
E2
BLOK D
B4
E3
F2
BLOK E
BLOK F
F1
H1
I2 I1
H2
BLOK I
BLOK H
I4
Rencana Struktur Pengembangan Kawasan Pusat Primer Gedebage
BLOK G
I5
I6
I7
I3 K1 J1
Keterangan komersial hunian Jasa/perkantoran/ fasos fasum gedung olah raga dan pendukungnya industri terminal/stasiun ruang terbuka hijau rel kereta api jalan toll jalan arteri primer jalan kolektor primer jalan lingkungan
F3
K5
K2 K3
BLOK K
BLOK J J2 J3
K4
13
development brief
4. 4.1 Intensitas pemanfaatan ruang
Ketentuan Pembangunan
I
ntensitas pemanfaatan ruang akan diatur berdasarkan tiga faktor, yaitu Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan dan Ketinggian Lantai Maksimum. KDB adalh persentase luas lantai dasar maksimum yang diperbolehkan dibangun pada luas kavling sedangkan KLB adalah bilangan pokok atas perbandingan antara jumlah luas lantai bangunan dengan luas kavling. Ketentuan intensitas pembangunan, pembagian blok dan kode pemanfaatan ruang dalam kawasan Pusat Primer Gedebage dapat dilihat pada tabel berikut: Tabel C
Ketentuan Pemanfaatan Ruang dan Ketentuan Pembangunan Kegiatan Blok dan Sub Blok BLOK
LUAS BLOK (Ha)
SUB BLOK
A
86,81
A1 A2 A3 A4 A5 A6 B1 B2 B3 B4 C1 C2 D E1 E2 F1 F2 F3 G1
B
C D E F
46,67
27,73 29,72 42,07 56
G
45,05
H I
23,55 67,29
H I1 I2 I3 I4 I5 I6 I7
J
42,56
J1 J2 J3
GUNA LAHAN
INTENSITAS KODE
LUAS KOMPONEN
KDB max (%)
KLB max
KDH min (%)
IU-1
40
1,2
40
21,68
Jasa
JP-1 dan JS-1
70
2,8
16
21,16
Jasa
JP-1 dan JS-1
50
4
25
7,16
Jasa
JP-1 dan JS-1
50
4
25
6,40
RT-2
50
1,5
25
12,86 17,55
Industri
Perumahan
(Ha)
Komplek Pertokoan
KR-2
70
2,1
16
Komplek Pertokoan
KR-2
70
2,8
16
2,59
Stasiun Kereta Api
FT-3
50
2
25
17,58
Terminal Bus (Kelas A)
FT-1
50
2
25
15,00
Pusat Perbelanjaan/Mall
KR-2
70
2,1
16
11,50
Rumah Sakit (Kelas B)
FU-3
50
2
25
16,55
Komplek Pertokoan
KR-2
70
2,1
16
11,18
Kolam Retensi (dry pond)
TH-1
15
0,3
77,5
36,02
Perumahan
FT-3
50
1,5
25
15,52
Perumahan
RT-1
50
1,5
25
31,19
Kolam Retensi (dry pond)
TH-1
15
0,3
77,5
42,60
Komplek Pertokoan
KR-2
70
2,8
16
5,73
Komplek Pertokoan
KR-2
70
2,1
16
6,82
Komplek Sarana Olah Raga (SOR) dan pendukungnya Perumahan Pusat Perbelanjaan/Mall
FU-6
50
2
25
45,05
RT-1 KR-2
50 70
1 2,8
25 16
27,33 13,49
Hotel dan Apartemen
S-2
50
4
25
10,92
Bisnis dan Perkantoran Pusat Perbelanjaan/Mall
S-2 KR-2
50 70
3 2,1
25 16
9,76 8,94
Peribadatan (Masjid, Gereja, Pura, Wihara Convention Hall dan Gedung Seni Tradisional Kampus Terpadu (Perguruan Tinggi) Perumahan
FU-6
50
2
25
5,32
KR-2
50
1,6
25
9,19
FU-6
50
1,6
25
9,68
RT-1
50
1
25
8,72
Perumahan
RT-1
50
1
25
19,86
Rumah Susun/Apartemen
RS-1
25
1,25
50
13,98
15
ketentuan pembangunan
BLOK
LUAS BLOK (Ha)
SUB BLOK
K
112,02
K1 K2 K3 K4 K5
development brief
Pusat Primer GEDEBAGE
ilustrasi terminal terpadu
16
ilustrasi Kompleks Gedung Olah Raga
GUNA LAHAN
INTENSITAS KODE
KDB max (%)
KLB max
KDH min (%)
LUAS KOMPONEN (Ha)
Kampus Terpadu (Perguruan Tinggi Ruang Terbuka Hijau (Wet Pond) Perumahan
FU-6
50
1,6
25
14,55
TH-3
10
0,2
85
14,59
RT-1
50
1
25
59,35
Perumahan
RT-1
50
1
25
6,33
Ruang Terbuka Hijau (Wet Pond)
TH-3
10
0,2
85
30,07
4.2 Ketentuan khusus a. Pengendalian banjir dan penyediaan air baku
Bio-retention sebagai taman
Sistem Pengendali Banjir 1. Pembuatan kolam-kolam retensi (retention pond, dry pond dan wet pond) untuk menampung sementara kelebihan aliran yang berasal dari hulu K. Cisaranten dan K.Cinambo sebelum dilepaskan kembali pada waktu muka air di K. Cinambo mulai turun. 2. Volume air yang perlu ditampung oleh kolam Retensi adalah: 1 juta m3 untuk periode banjir 25 tahun dan 1,6 juta m3 untuk banjir 50 tahun. 3. Kolam retensi dibuat dalam satu kesatuan atau dipecah menjadi beberapa kolam. 4. Air dalam kolam retensi harus mampu dibuang ke saluran diversi K. Cinambo dalam jangka waktu 24 jam atau maksimal 48 jam. Elevasi dasar kolam retensi harus lebih tinggi dari pada elevasi dasar saluran diversi-K. Cinambo. 5. Sebagian areal kolam retensi dapat digunakan sebagai kolam air baku. 6. Kedalaman kolam air baku ditentukan berdasarkan kebutuhan air dan juga besarnya perkolasi dan penguapan. 7. Untuk menghindari luapan air maka tinggi tanggul kolam retensi adalah 1.5 -2.0 m 8. Perlu dibangun tanggul disepanjang saluran diversi K. Cinambo dengan tinggi tanggul 1,5 m dan lebar bantaran banjir 50 -100 m. Sistem Drainase Sistem drainase yang dapat digunakan yaitu: 1. Memanfaatkan air hujan sebagai sumber air baku atau air bersih dengan pendekatan storage oriented approach menggunakan kolam-kolam penampungan air hujan (Wet Pond) 2. Perbanyak bio-rentention pada taman-taman dan ruang terbuka. 3. Sistem saluran drainase air hujan dan sistem air kotor terpisah. 4. Menggunakan tanaman untuk menahan erasi lahan. 5. Terintegrasi dengan tata letak bangunan. Utilitas untuk menajemen air hujan dapat digunakan: 1. Penggunaan buffer dan area undisturbed 2. Penggunaan aliran drainase natural. 3. Penggunaan tanaman penahan air selain gorong-gorong. 4. Pengaliran air atap ke wadah.
17 Kolam retensi berfungsi sebagai taman dan hutan kota
ketentuan pembangunan
Sumur Resapan Setiap bangunan dalam dalam blok harus dilengkapi dengan sumur resapan dengan kapasitas yang diperhitungkan dengan luasan atap bangunan dan ruang terbuka yang ada. Upaya ini dilakukan supaya air dari atap tidak langsung dibuang tetapi dimasukkan dulu dalam wadah. Pond Sistem drainase dalam blok pemanfaatan ruang sebaiknya menggunakan teknik stormwater dry pond sebelum ditampung dalam pond kawasan (kolam retensi).
b. Pengelolaan air
Air Tanah Dangkal dan Dalam Air tanah dangkal yang dapat dimanfaatkan untuk Kawasan Pusat Primer Gedebage adalah air tanah pada kedalaman 25-40 meter, sedangkan air tanah dalam tidak dieksploitasi. Air Permukaan Air yang digunakan untuk kebutuhan kawasan berasal dari Sungai Citarum hulu yang dilengkapi dengan IPAL Gedebage. PDAM dengan kapasitas 400 l/s dapat dimanfaakan, demikian juga dengan penggunaan air yang ditampung dalam kolam retensi. Prosedur dan Pemanfaatan Air Tanah Dangkal, Dalam dan Air Permukaan Penyediaan dan pemanfaatan air dalam kawasan Pusat Primer Gedebage berada dibawah kewenangan Perusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer gedebage. Setiap pemanfaatan penggunaan air permukaan maupun air tanah dalam oleh investor harus melalui ijin dari Perusahaan Pengelola dengan rekomendasi dari instansi terkait (Dinas PSDA Jawa Barat).
4.3 Perubahan
development brief
Pusat Primer GEDEBAGE
pemanfaatan ruang a. Perubahan/ fleksibilitas
18
Pemanfaatan Ruang Perubahan/pergeseran lokasi kegiatan dalam 1 blok masing dimungkinkan selama tidak mengubah jenis kegiatan dan luas total maksimum intensitas pemanfaatan ruang (KDB, KLB, KLB). Pergeseran fungsi subblok antarblok harus dengan persetujuan Perusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer Gedebage untuk mencek kompabilitas, dampak, trip attraction, ketinggian bangunan dan aspek teknis pembangunan lainnya. Intensitas Pemanfaatan Ruang Dalam satu blok intensitas, baik KDB, KLB dapat ditransfer ke penggunaan lain tanpa merubah intensitas total maksimum blok tersebut.
b. Investigasi tambahan
Kondisi Diperlukannya Investigasi Tambahan 1. Setiap pembangunan dengan intensitas tinggi (tinggi bangunan melampaui 4 lantai)memerlukan investigasi tambahan untuk mengkaji kekuatan daya dukung lahan dan penyelidikan batuan keras, untuk dasar perancangan pondasi. 2. Setiap pembangunan yang akan menyebabkan dampak lalu lintas besar memerlukan investigasi untuk menghitung dampak lalu lintas sebagai dasar untuk mengantisipasi penurunan tingkat pelayanan jalan. 3. Setiap pembangunan untuk fungsi-fungsi tertentu yang kemungkinan menimbulkan dampak lingkungan (limbah, polusi dsb) diperlukan investigasi untuk memperhitungkan dampak yang akan muncul dan rencana untuk megatasinya. 4. Setiap permohonan perubahan pemanfaatan ruang harus melalui investigasi terlebih dahulu. 5. Setiap permohonan pembangunan baik bangunan maupun bangunbangunan yang belum diatur dalam rencana yang ditetapkan. Ketentuan Investigasi 1. Investigasi dilakukan oleh pengembang atau pengembang dapat menunjuk lembaga/konsultan yang berkompeten dalam bidang investigasi. 2. Hasil investigasi menjadi persyaratan pengajuan permohonan ijin. 3. Perusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer Gedebage dibantu oleh instansi terkait dapat membentuk Tim Indepanden Investigasi sebagai pembanding hasil investigasi yang dilakukan oleh pengembang. 4. Kriteria dilakukan dalam investigasi tambahan ditetapkan oleh Perusahaan Pengelolaan Kawasan Pusat Primer Gedebage.
c. Detail tambahan
Kondisi Apabila pengembang hendak melaksanakan pembangunan baik berupa bangunan maupun bangun-bangunan serta infrastruktur dalam blok maupun sub blok. Rencana dan Perancangan Detail Setiap permohonan perijinan pembangunan baik berupa bangunan maupun bangun-bangunan wajib menyertakan rencana dan perancangan detail (detail plan and design). Rencana dan Perancangan Detail ini meliputi: 1. Rencana/rancangan Tapak (tata letak bangunan) Blok atau Sub Blok. 2. Rencana/rancangan bangunan (detail engineering design). 3. Rencana/rancangan prasarana dan utilitas. Ketentuan Penambahan Rencana dan Perancangan Detail Kriteria ketentuan penambahan rencana dan perancangan detail ditetapkan oleh Perusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer Gedebage.
19
development brief
5. 5.1 Kelembagaan
a. Bentuk lembaga
Administrasi Pembangunan
P
erusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer Gedebage adalah lembaga yang ditunjuk oleh Pemerintah Kota Bandung dengan persetujuan DPRD untuk mengelola pengembangan Kawasan Pusat Primer Gedebage termasuk menyusun rencana teknis, menangani administrasi, izin dan lain-lain yang terkait secara kolektif. Berdasarkan proses seleksi yang terbuka (lelang). Perusahaan Pengelola ini lebih lanjut akan ditetapkan oleh Peraturan Walikota. Perusahaan Pengelola Pusat Primer Gedebage dapat terdiri atas: 1. Perusahaan tunggal (BUMD atau swasta murni). 2. Perusahaan konsorsium/patungan (BUMD dan beberapa perusahaan swasta). Perusahaan patungan digunakan, jika tanggung jawab swasta secara penuh tidak memungkinkan; kondisi lingkungan berisiko; aspek hukum yang tidak membolehkan kepemilikan prasarana oleh swasta secara keseluruhan; hak kepemilikan penuh swasta secara politis tidak dapat diterima; hukum lingkungan tidak memungkinkan perusahaan swasta secara keseluruhan menerima liabilitas atau permasalahan lain yang dapat mempengaruhi formasi perusahaan. Konsorsium ini membutuhkan perjanjian yang jelas mendefinisikan tambahan manfaat bagi masingmasing pihak dan tanggung jawab mereka sesuai perjanjian.
b. Tugas perusahaan pengelola
Perusahaan Pengelola Pusat Primer Gedebage bertugas untuk mengembangkan kawasan mulai dari pembebasan lahan, pembangunan kawasan dan pengelolaan kawasan. Tugas pokok Perusahaan Pengelola kawasan Pusat Primer Gedebage adalah sebagai berikut: · Menyusun rencana teknis · Menangani proses perizinan secara kolektif · Menilai permohonan izin pembangunan yang diajukan · Melaksanakan pembangunan fisik · Mengawasi pembangunan fisik · Membebaskan lahan untuk prasarana dan sarana dasar · Menyediakan prasarana dan sarana dasar
21
administrasi pembangunan
Pola pengelolaan kawasan Pusat Primer Gedebage oleh Perusahaan Pengelola serta lingkup tugas masing-masing anggota Perusahaan pengelola ditunjukkan pada gambar dan tabel di bawah ini. Proses Penilaian Permohonan Perijinan Pembangunan
Pembangunan Blok Kawasan
Pemerintah Kota Bandung
BUMD
PERUSAHAAN PENGELOLA
Pembangunan Blok Kawasan
Pembebasan lahan, pematangan lahan dan prasarana dasar
Lahan Siap Bangun
Melaksanakan Pembangunan Kawasan Investor untuk pengembangan/ pembangunan Kawasan Pusat Primer Gedebage Menggunakan Bangunan siap pakai/ digunakan
Swasta/Investor Bangunan siap pakai/ digunakan Permohonan Perijinan Pembangunan
Pola Pengelolaan Kawasan Pusat Primer Gedebage dengan Perusahaan Pengelola
Tabel E
Lingkup Tugas Pemerintah Kota dan Perusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer Gedebage
development brief
Pusat Primer GEDEBAGE
STAKEHOLDERS
22
LINGKUP TUGAS
Pemerintah Kota Bandung
· Penyediaan peraturan pembangunan. · Perijinan dan tugas administrasi lainnya berkaitan dengan administrasi pemerintahan dalam pengembangan Pusat Primer Gedebage. · Pemrosesan perijinan secara kolektif dari pengelola kawasan. · Memberikan insentif sesuai kewenangannya.
Perusahaan Pengelola
· Penyediaan lahan dan pematangan lahan · Menerima perijinan permohonan pembangunan oleh pihak yang akan membangun. · Mengajukan permohonan izin secara kolektif kepada dinas terkait. · Bersama dengan Pemerintah Kota Bandung dalam memproses aplikasi inventasi internasional dan domestik. · Bersama dengan Pemerintah Kota Bandung melakukan penilaian permohonan perijinan yang diajukan oleh investor. · Melaksanakan pengendalian pembangunan Kawasan Pusat Primer Gedebage. · Memasarkan peluang investasi kepada calon investor.
Peluang atau prospek investasi baik oleh sektor publik maupun swasta/masyarakat dapat dilihat pada tabel berikut:
5.2 Peluang dan prospek investasi
Tabel F
Peluang dan Prospek Investasi PUBLIK 1. Jalan dalam kawasan Pusat Primer Gedebage dan jalan akses menuju ke kawasan. 2. Dry pond. 3. Ruang Publik 4. Normalisasi sungai serta pembangunan jaringan drainase sekunder.
PPP 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Terminal Regional Stasiun Kereta Api Fasilitas ibadah Telepon Listrik Penyediaan jaringan air bersih (dapat dikerjasamakan dengan sektor swasta)
SWASTA/MASYARAKAT 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.
5.3 Pedoman administrasi dan investasi
Komersial dan bisnis. Perkantoran, Hotel, Apartemen, Convention hall, Gedung seni tradisional/ pertunjukkan, Sarana olah raga, Kampus terpadu, Rumah sakit, serta Perumahan. Jalan Toll. Telepon (PT. Telkom). Listrik (PT. PLN). Sarana Peribadatan. Pelayanan Persampahan Pelayanan Air Bersih
Pedoman administrasi dan investasi (administration and investment guidelines) yang dimaksud adalah ketentuan administrasi dan investasi dalam pengembangan Pusat Primer Gedebage. Beberapa ketentuan administrasi dan investasi adalah sebagai berikut: · Investor yang akan mengembangkan bagian dari Kawasan Pusat Primer Gedebage berurusan hanya dengan Perusahaan Pengelola. Urusan perijinan, mekanisme investasi dan urusan lainnya (pembangunan, pemeliharaan) menjadi tanggung jawab Perusahaan Pengelola tersebut. · Persoalan persyaratan investasi, perijinan dan prosedur adminitrasi dapat dibuat ketentuan sendiri oleh Perusahaan Pengelola selama tidak melanggar ketentuan yang berlaku. Persyaratan teknis maupun tata cara investasi baik dalam negeri maupun luar negeri harus mengikuti ketentuan-ketentuan sebagai berikut: · Ketentuan penanaman modal dalam negeri dan luar negeri mengikuti ketentuan dan persyaratan yang ditetapkan dalam Keputusan Menteri Negara Investasi/Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal Nomor 38/SK/1999 tanggal 6 Oktober 1999 tentang Pedoman dan Tata Cara Permohonan Penanaman Modal yang Didirikan dalam rangka
23
administrasi pembangunan
5.4 Jenis Perizinan dan prosedur a. Jenis perijinan
·
Penanaman Modal Dalan Negeri dan Penanaman Modal Asing. Ketentuan dan Tata Cara Permohonan Ijin Pertanahan mengikuti ketentuan dalam Peraturan Daerah Kota Bandung.
Perijinan pembangunan baik (lisensi maupun izin) harus diajukan melalu Perusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer gedebage. Perusahaan Pengelola berhak mengeluarkan ijin setelah mendapat rekomendasi dari instansi yang terkait. Jenis, klasifikasi perizinan serta instansi yang terkait dapat dilihat pada tabel berikut ini. Tabel G
Daftar Perizinan yang Harus Diproses oleh Perusahaan Pengelola DAFTAR PERIZINAN · · · · · · ·
Dinas Tata Kota
Lisensi
Dinas Bina Marga
Rekomendasi
Dinas Bina Marga
Izin Mendirikan Bangunan
Izin
Dinas Bangunan
Izin Pemakaian Tanah/Bangunan
Izin
Dinas Perumahan
·
· · · · · ·
·
·
development brief
Rekomendasi Penggunaan/Alat Labratorium dan Penggunaan bahan dan Konstruksi
PENANGGUNG JAWAB
IzIn
·
·
Pusat Primer GEDEBAGE
Izin jalan masuk perkarangan Izin Penutupan/Penggunaan Trotorar, Berm. Izin Reklame/Jembatan Penyeberangan Orang. Izin Pematangan Lahan/Tanah. Izin Galian, Sewa Penggunaan Alat-alat Berat
JENIS PERIZINAN
·
·
24
Izin Peruntukkan Penggunaan Tanah (IPPT)
· · · · · · · ·
Izin Dinas Pengairan Izin Perubahan atau Pembuatan Bangunan dan Jaringan Pengairan serta Perkuatan Tanggul yang Dibangun oleh Masyarakat. Izin Pembangunan Lintasan yang Berada di Bawah/atasnya. Izin Pemanfaatan Bangunan Pengairan dan Lahan pada Daerah Sempadan Saluran/Sungai. Izin Pemanfaatan Mata Air dan Lahan Pengairan Lainnya. Lisensi Dinas Pertamanan dan Izin Media Promosi/Reklame papan. Pemakaman Izin Media Promosi/Reklame Papan Perpanjangan, Izin Media Promosi/Reklame Insidentil. Izin Penyelenggaraan Reklame. Izin Penyelenggaraan Reklame (spanduk, pamflet, banner, baligo yang menempel pada bangunan yang berukuran kurang dari 10 m2. Izin Penyelenggaraan Reklame (yang titiknya disewa lelangkan) Izin Penyelenggaraan Reklame (perpanjangan). Izin Pemindahan (pembongkaran makam/pusara). Izin Pengangkutan Mayat/Jenasah. Izin Operasional Bengkel Umum Kendaraan Bermotor. Izin Dinas Perhubungan Izin Operasional Bengkel Tertunjuk. Izin Lokasi. Izin Dinas Pertanahan Izin Penetapan Lokasi. Izin Peralihan Hak. Berkaitan dengan ijin pembangunan, seperti izin lokasi (didahului Izin Unit Pengelola Perparkiran Izin Pengelolaan Tempat Parkir
rekomendasi perencanaan), IPPT, IMB dan IUUG, permohonan perijinan dilakukan melalui Perusahaan Pengelola. Kemudian Perusahaan Pengelolan yang mengajukan/membahas permohonan tersebut bersama instansi yang terkait. Urutan perijinan di Pusat Primer Gedebage adalah sebagai berikut: · Prosedur Perubahan Pemanfaatan Ruang IJIN PEMANFAATAN RUANG
IJIN/LISENSI PERTANAHAN
IJIN LINGKUNGAN
IJIN SEKTOR KEGIATAN
REKOMENDASI PERENCANAAN Ijin Lokasi
IPPT
AMDAL
Hak Atas Tanah
IMB
IUUG
Ijin Usaha
Membangun
OPERASIONALISASI KEGIATAN Urutan Perijinan Pemanfaatan Ruang di Kawasan Pusat Primer Gedebage
b. Prosedur
Setiap pemanfaatan ruang dan/atau perubahan pemanfaatan ruang dalam blok kawasan harus diajukan dan mendapatkan ijin dari Perusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer Gedebage, sementara untuk perubahan antar blok harus dengan persetujuan Walikota. Prosedur Investigasi Tambahan Sebelum mengajukan permohonan perijinan pembangunan, pengembang wajib melaksanakan investigasi tambahan apabila pembangunan yang akan dilaksanakan termasuk dalam kategori yang diatur dalam kondisi investigasi tambahan yang sudah diatur dalam bagian sebelumnya. Hasil investigasi ini merupakan persyaratan permohonan ijin yang diajukan ke Perusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer gedebage. · Prosedur Pengajuan Rencana dan Desain Tambahan Pengajuan rencana dan desain tambahan merupakan persyaratan permohonan pembangunan pada suatu blok atau sub blok, baik untuk memperoleh Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT) maupun Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).
25
development brief
pusat primer GEDEBAGE
