Apuntes: Ley Nº18.101 sobre arrendamiento arrendamie nto de predios urbanos Curso prof. Gissella López R. Marco Marco genera general: l: La Ley Nº18.1 Nº18.101 01 (la Ley) Ley) sobre sobre arren arrendam damien iento to de predio predioss urbano urbanoss está está inclui incluida da dentro dentro de lo que que se conoc conoce e como como el orden orden público de protección, que puede definirse como el conjunto de normas que, aún siendo de derecho privado, no son disponibles por las partes, pues el legislador subentiende que una de ellas tiene un poder negociador o una información significativamente menor que la otra. Así ocurre, por ejemplo, con los trabajadores (Código del Trabajo), los consumidores (Ley Nº19.496) y los arrendatarios de predios urbanos. 1)
Ámbito de aplicación: La Ley se aplica al arrendamiento de bienes raíces urbanos, que son aquellos que están situados dentro del radio urbano, cuesti cuestión ón que que se define define por norma normass de orden orden munici municipa pall (Plan (Plan Regula Regulador dor Comunal). 2)
Asimismo, también se aplica al arrendamiento de viviendas ubicadas fuera del radio urbano y que su superficie no exceda de una hectárea. Por su parte, la Ley no se aplica a: a) Pred Predio ioss de ca cabi bida da sup superio eriorr a una una hect hectár área ea y que que teng tengan an apti aptitu tud d agrí agríco cola la,, gana ganade dera ra o fore forest stal al,, o esté estén n dest destin inad ados os a ese ese tipo tipo de explotación; b) Inmueb Inmuebles les fisca fiscales les;; c) Viviendas Viviendas que se arrienda arriendan n por temporadas temporadas inferiores inferiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, discontinuos, siempre que sean amobladas y tengan como fin el descanso o el turismo; d) Hoteles, residenciales y establecimientos establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje; e) Estacionamientos Estacionamientos de automóviles automóviles y vehículos; y, f) Vivi Vivien enda dass regi regida dass por por la ley ley N°19 N°19.2 .281 81,, sobr sobre e arre arrend ndam amie ient nto o de viviendas con promesa de compraventa. compraventa. No obstante, los juicios que se originen en relación a los contratos vinculados a bienes enunciados en la letra c) y e), se someten a las reglas procedimentales de la Ley. Subsidiariamente Subsidiariamente a la Ley, se aplica el Código Civil. El antecedente de la Ley es el Decreto Ley Nº964 de 1975, el que todavía rige respecto de los contratos anteriores al 29 de enero de 1982. Desa Desahu huci cio o y rest restit ituc ució ión: n: Lo Loss artí artícu culo loss 3º y sigu siguie ient ntes es de la Le Ley y establecen disposiciones relativas al desahucio y restitución según el tipo de contrato. 3)
El desahucio es el acto por el cual una de las partes notifica a la otra la termin terminac ación ión antici anticipad pada a de un contra contrato to de arren arrendam damien iento. to. Esta Esta forma forma de 1
terminación de un contrato de arrendamiento, según el artículo 1951 del Código Civil en relación con el 3º de la Ley, sólo se aplica a los contratos de duración indefinida y a los pactados mes a mes, sin perjuicio de lo que acuerden las partes. Este acto debe distinguirse claramente de aquél en el cual se notifica el ánimo de no perseverar en el contrato, usual en los arrendamientos a plazos. El efecto de este acto no es la terminación del contrato, sino que evitar una prórroga del plazo. Así, en estos casos el contrato terminará por plazo y no por desahucio, por lo que corresponde pedir al juez sería simplemente la restitución del inmueble. La restitución es el acto por el cual el arrendatario pone a disposición del arrendador el inmueble arrendado en razón de haber terminado el contrato de arrendamiento. Este es, por lo general, un acto posterior a la terminación del contrato. Así, una vez que termine el contrato, sea por la causa que sea, lo que debe pedirse al juez es simplemente la restitución del inmueble, y no que éste declare terminado el contrato. Las referidas disposiciones son: a) Respecto de los contratos pactados mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio sólo puede ser judicial o mediante notificación personal hecha por un notario. El plazo de desahucio, o sea, el plazo que tiene el arrendatario para restituir el inmueble es de 2 meses desde la notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble, no pudiendo exceder de 6. Estos plazos constituyen una excepción a la regla general del artículo 1976 del Código Civil (anticipación de un período entero de los designados por el contrato o la ley para los pagos). El arrendatario desahuciado puede restituir el inmueble antes de expirar el plazo de desahucio, y sólo está obligado a pagar la renta hasta el día de la restitución. Esta última facultad constituye una excepción a las reglas generales del artículo 1955 del Código Civil, que obliga a pagar la renta hasta que cese el contrato, aunque se restituya antes; y, del artículo 1945, que obliga al arrendatario culpable del término a pagar la renta hasta el día en que hubiere terminado el arrendamiento, a menos que proponga una persona idónea que le substituya, prestando seguridad al efecto. b) En los contratos a plazo fijo que no excedan un año, el arrendador sólo puede solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses para ello desde la notificación de la demanda. En estos casos, al igual que en el anterior, el arrendatario puede restituir antes del vencimiento del plazo de restitución, estando obligado a pagar la renta únicamente hasta el día de la restitución, lo que, como vimos, constituye una regla excepcional en nuestro sistema.
2
Respecto al primer tema, cabe precisar que, en rigor, cada vez que el arrendatario no se allane a hacerlo voluntariamente, la restitución del inmueble debe pedirse por la vía judicial. c) En los contratos de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entiende implícita la facultad de subarrendar, salvo estipulación en contrario, caso en el cual el arrendatario podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte, sino sólo hasta el día de la restitución. d) Cuando el arrendamiento termine por la expiración del plazo estipulado, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que restituya el inmueble. e) Si el arrendatario abandona el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. En estos casos, el ministro de fe levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal. Disposiciones generales de la Ley: En el Título IV de la Ley, que se denomina “disposiciones generales”, se incluyen normas de diversa índole. 4)
Así, en él se establece: a) Que los derechos que la Ley confiere a los arrendatarios son irrenunciables; b) Que en los casos en que el arrendamiento no conste por escrito se presumirá (en forma simplemente legal) que la renta es la que declare el arrendatario; c) Que en caso de mora las devoluciones y pagos deben hacerse reajustados de acuerdo a la variación de la UF; d) Que las disposiciones de la Ley se aplican también a las relaciones entre subarrendador y subarrendatario; e) Que en caso de negativa del arrendador a recibir la renta, el arrendatario que no desee recurrir al procedimiento de pago por consignación, podrá depositarla en el Servicio de Tesorerías que corresponda al inmueble indicando los datos del arrendador. Dicho servicio notificará del depósito al arrendador quien tiene un plazo de 3 años para retirar el dinero, so pena de que éste pase a los fines generales de la nación. El retiro del dinero no importa renovación tácita del contrato en los términos del artículo 1956 del Código Civil; y, f) Que el arrendador tiene derecho a pedir el auxilio de un funcionario de policía si el arrendatario quisiera burlar el derecho de retención que tiene aquél respecto del mobiliario y los frutos de éste para asegurar el pago de las rentas e indemnizaciones. Éste auxilio sólo puede 3
prestarse por 2 días, salvo que vencido ese plazo se exhiba la resolución judicial ordenando la retención. g) Que se sancionarán con multas al arrendatario que mintiere en la declaración acerca de sus subarrendatarios; al que recibe las rentas de sus subarrendatarios y no paga las suyas; y, al arrendador que injustificadamente negare al arrendatario la autorización para abandonar el inmueble y retirar los muebles, u otorgar el recibo de pago. Reparaciones locativas: Esta materia, si bien no está regulada en la Ley, se incluye en este apunte por su especial importancia en materia de arrendamiento de predios urbanos. 5)
Estas reparaciones, según el artículo 1970 de la Ley, son aquéllas a las que está obligado el arrendatario para mantener el bien raíz en el estado que lo recibió. Dichas reparaciones en todo caso no comprenden los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimo o de fuerza mayor o caso fortuito, de la mala calidad de la cosa, por su vejez, por la naturaleza del suelo o por defectos de construcción. El arrendatario es expresamente obligado a: a) Conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el contrato se quiebren o desencajen. b) Reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques. c) Mantener en estado de servir las puertas, ventanas y cerraduras. d) Mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas; mantener limpios los pozos, acequias y cañerías, y a deshollinar las chimeneas. Si el arrendatario incumple gravemente esta obligación, el arrendador tiene derecho a demandar indemnización de perjuicios e incluso para hacer cesar inmediatamente el arrendamiento en casos graves. El inmueble, según el inciso final del artículo 1971 del Código Civil, se presume entregado en buen estado, a menos de prueba en contrario. Otras normas aplicables al arrendamiento de predios urbanos (artículos 1973 a 1977 del Código Civil): 6)
a) Facultad del arrendador para expeler (desahuciar) al arrendatario que emplee el inmueble para un objeto ilícito o si subarrienda a personas de notoria mala conducta, a quienes también puede expeler (artículo 1973). b) Si se arrienda un inmueble amoblado, se entenderá que el arriendo de los muebles es por el mismo tiempo que el del inmueble, a menos que medie estipulación en contrario (artículo 1974). 4
c) El que arrienda un almacén o tienda no es responsable de la pérdida de mercaderías, a menos que se le pruebe culpa. Será, en todo caso, responsable del mal estado del inmueble, salvo que sea manifiesto o conocido del arrendatario (artículo 1975). d) La mora en un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien al menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago en un plazo razonable, que no bajará de 30 días (artículo 1977). Normas procesales: Los artículos 7 y siguientes de la Ley establecen las normas procesales aplicables a los juicios de arrendamiento de predios urbanos y demás en los que sea aplicable. 7)
En líneas generales, estas disposiciones establecen un procedimiento extremadamente concentrado. A la demanda se provee citando una audiencia para el 5º día hábil, en la cual debe contestarse la demanda, resolverse cualquier incidente, llamarse a conciliación, recibirse la causa a prueba, rendirse la prueba y citarse a oír sentencia. Además, en estos juicios sólo puede apelarse la resolución que le pone término, y este recurso sólo se concede en el efecto devolutivo y tiene preferencia para su vista y fallo. Además, en ellos no procede la orden de no innovar. Asimismo, en estas disposiciones se establece: a)
Un derecho de retención en favor del arrendatario para asegurar el pago de las indemnizaciones que reclame.
b)
Que, para los efectos del artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las reconvenciones de pago debe hacerse en la audiencia (la primera se entiende que se hace al momento de notificarse la demanda).
c)
Que para que a los subarrendatarios les sea oponible lo obrado y la sentencia recaída en juicios de desahucio, restitución o terminación por no pago de rentas, se les deberá notificar la demanda sino se apersonan al juicio. Con tal fin, puede requerirse al arrendatario el juramento de la existencia y, en su caso, de los nombres de los subarrendatarios, al momento de la notificación o, si allí no se hiciere, de la audiencia, caso en el cual ésta se suspenderá para proceder a la notificación de ellos.
d)
Los subarrendatarios tienen derecho a enervar la acción pagando las rentas adeudadas antes de la sentencia de primera instancia, teniendo en este caso derecho al reembolso y al pago de intereses corrientes por parte del subarrendador, sin perjuicio de las 5
indemnizaciones que procedan. Respecto al arrendatario, se mantiene la discusión acerca del momento en que puede oponer la excepción de pago enervando la acción (o sea, evitando la terminación del contrato o la restitución del inmueble). Al respecto caben básicamente tres respuestas: (i) que puede hacerlo antes de la citación a oír sentencia en primera instancia o de la vista de la causa en segunda, por aplicación general del artículo 310 del Código de Procedimiento Civil; (ii) que puede hacerlo, al igual que los subarrendatarios, hasta antes de la dictación de la sentencia de primera instancia; y, (iii) que no puede hacerlo en ningún momento si lo que se le pide es la terminación del contrato, sino sólo cuando se le demanda de cobro de rentas. Esta es la solución que más se ajusta a nuestro sistema jurídico, en cuanto asegura un ejercicio eficaz y útil de los derechos consagrados a los contratantes diligentes. En efecto, éste puede a su arbitrio o exigir el cumplimiento de una obligación o la resolución del contrato (terminación en los contratos de tracto sucesivo como el arrendamiento: artículo 1489 del Código Civil), por lo que es absurdo aceptar que, si elige la segunda alternativa, ésta se vea enervada si el deudor satisface la primera. La opinión contraria puede llevar a decisiones sumamente injustas e ineficientes. Piénsese, por ejemplo, en un juicio de 2 años donde se pide la terminación de un contrato de arrendamiento por no pago de rentas, en que el deudor paga días antes de la vista de la causa en segunda instancia. ¿Es razonable en estos casos rechazar la demanda y dejar expuesto al arrendador a que nuevamente le incumplan, obligándolo a recurrir a un nuevo juicio de 2 años? Creemos que no. Por otro lado, si el arrendador quiere persistir en el arrendamiento, puede optar simplemente por cobrar por la vía judicial las rentas insolutas y, en esos casos, la excepción de pago sí que enervará la acción. e)
El lanzamiento puede suspenderse en casos graves y calificados por un plazo no superior a 30 días.
f)
En los juicios de arrendamiento puede notificarse a las empresas que suministran servicios básicos (agua, gas, energía eléctrica), y en tal caso sólo será responsable a ellas el arrendatario.
g)
En estos juicios, el juez tiene un grado mayor de proactividad, pudiendo, de oficio o a petición de parte, decretar los medios de prueba que estime pertinentes.
h)
Si se declarare sin lugar el desahucio o la restitución, el actor no puede volver a demandar sino transcurridos 6 meses desde que quede ejecutoriada la sentencia, a menos que se funde en hechos nuevos.
6
GL/PB/GA
7
