CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Se encuentra regulado en los artículos 1915 y siguientes del Código Civil. Es una de las figuras más reglamentarias del Có d igo y de la s q ue tiene tiene ma yor a p lic a c ión p rá c tic tic a . Ta mb ién se enc uentr uent ra reg ula ula d a p or leye leye s esp esp ec ia les: es: Ley 18 18.10, sobre obre a rrendamient endamientoo d e p redios edios urba urba nos. nos. D.L. 993, sobre obre a rrenda miento miento de predi predios os rústi ústicc os. os. C O NC NCE EPTO : Art. A rt. 1915 CC CC "Es un contrato en las dos partes se obligan rec íp roc a mente, la una a c onc ed er el go c e d e una c osa osa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este este g oc e, ob ra o ser servi vicc io un p rec io d ete rmina mina d o." §
Del anterior concepto se desprende que existen 3 c a teg orí oría s d e a rrend a miento: miento: d e c o sa s d e se rv ic io s d e c on o n f e c c ió ió n d e o b ra ra m a te te ria l A su vez, el arrendamiento de cosas puede ser de inmuebles o muebles, y si es de inmuebles, de predios rústicos o urbanos. De estas tres especies de arrendamiento se ocupa el Título tu lo XXVI XXVI de l Libro Libro IV d e l Có d igo C ivil ivil. §
PART PA RTES Q UE INT INTERV RVIEN IENE EN:
1. Ar Arrrend a d or: or: prop prop orc orc iona el goc e 2. Arrendatario: a quien se le confiere el goce pagando un
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p rec io. Tr Tra tá nd ose ose d el a rrend a miento d e p red ios urb urb a nos se le denomina "inquilino" y en los rústicos "colono" o "aparcero" y si se paga la renta con parte de los frutos que la cosa p rod uc e, se se d enom ina "c olono olono a p a rc ero" ero".. §
REQ RE Q UIS UISIT ITO OS E ES SENC IALE IA LES S:
1. Co nsent nsentiimiento : lo lo seña la la d oc tri trina 2. Que una de las partes se obligue a proporcionar el goce temporal de una cosa, a ejecutar una obra o a prestar un servicio 3. Que el arrendatario se obligue a pagar un precio por esta cosa, obra o servicio. En materia de arriendo el precio se d eno mina "r "renta ". §
CARACTERÍSTICAS:
1. Es un c o ntra ntra to b ila ter te ra l 2. Oneroso 3. Conmutativo 4. Principal 5. Nominado 6. De tracto sucesivo: implica que las obligaciones se van renovando y cumpliendo y extinguiendo sucesivamente en forma periódica. Como consecuencia de lo anterior se deriva que en el arrendamiento no existe resolución sino TERMINAC MINACIIÓN, no c a b e la te o ría d e lo s rie sg o s p e re c ie nd o la c osa osa p a ra su d ueño , pue d e op era era r la teo ría d e la imp revis evisión
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(que jamás puede darse en los contratos de ejecución instantánea). 7. Título tulo d e m era era tene nc ia : p or el co ntra ntra to d e a rrend a miento el arrendatario se constituye en mero tenedor, pues el arrendador sigue siendo el propietario y poseedor. El arrendatario reconoce el dominio ajeno por lo cual no lo ha b ilita p a ra a d q uir uirir la c osa osa p or p resc esc rip c ión. 8. El arr arrend a miento c onsti onstituye tuye un a c to d e a d minis ministra tra c ión y no d e d isp o sic ión: ón : pue s no imp lic a ena jena c ió n. Po Po r ello, ello, d entr en troo de las facultades propias de un mandatario con poder ge nera nera l, se se e nc uentra uentra la d e a rrend a r un bien d el mand a nte (cabría dentro de la enumeración del artículo 2132). No obstante ser el arrendamiento un acto de administración, hay ocasiones en que el arrendamiento dura mucho tiempo y co nsti nstituye tuye un pri princ ip io d e e na jena c ión (¡ a unque p or cier cierto to no lo es!) es!).. El El leg leg isla d or, lueg o , esta esta b lec e tra tra b a s p a ra a rrend en d a r por largo tiempo bienes de personas incapaces y de bienes de la sociedad conyugal (artículos 256, 407, 1749). Son normas prohibitivas que se establecen en consideración al esta esta d o o c a lid a d d e las p a rtes, tes, p or lo lo q ue su su c ontra ontra venc ión normalmente acarrearía nulidad relativa. No obstante, el legislador ha previsto para estos casos una sanción especial: la inop onibil onibilid a d d el c ontra ontra to e n el exc exc eso eso d el tiem tiem p o. 9. Es un c ontra ontra to c onsens onsensua ua l, aún c ua nd o rec a ig a sob re b iene s raíces: no obstante, se le aplica las limitaciones sobre la a d m isib ilid a d d e la p rueb ue b a tes te stimonial timo nial (a rts. ts. 170 17088 y 1709 1709). ). Po Po r otra parte, puede resultar conveniente reducirlo a escritura p úb lic a e insc nsc rib irlo e n el e l Co nse nse rva d o r d e Bie nes ne s Ra íc es p a ra lo s e fec to s d e lo d isp ue sto p o r e l a rt. 196 1962. 2. Ta m b ié n las p a rtes te s pueden estipular la escrituración como una formalidad o
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solem nid nid a d c onvenc on venc iona on a l (ar (a rt. 192 1921). 1). §
1. 2. 3. 4.
SIMILITUD DEL ARRENDAMIENTO CON OTRAS FIGURAS: Usu f ru c to to C o m o d a to C o m p ra v e n t a M a nd a to
1.
Usu f ru c to to : En a mb os, os, usufr usufrutua utua rio y a rrend a ta rio tiene tiene n e l g oc e d e la c osa osa , p ero ero e l usufr usufruc uc to c onsti onstituye tuye un d erec erec ho rea rea l d e g oc e y el a rrend a miento un d erec erec ho p ers ersona l d e g oc e. Por Por otra otra p a rte, el usufr usufruc uc to p ued e tene t ene r su orig orig en d e m uc ha s forma forma s y no sólo sólo d e la voluntad de las partes (testamento, prescripción, sentencia judicial, la ley). El arrendamiento sólo tiene su origen en la voluntad voluntad c om ún de la s p a rtes q ue lo lo a c uerd uerd a n. Ø
Sem ejanza ejanza s: am b a s c onsti onstituyen tuyen un d erec erec ho d e g oc e.
Ø
Diferencias: en cuanto a la naturaleza del derecho de go c e (d erec erec ho rea rea l o p ers ersona l) y en c uanto a su ori orige n o fuente.
2.
C o m o d a to : Ø
Semejanzas: En ambos, el arrendatario y comodatario tiene el uso y goce y ambos constituyen derechos personales.
Ø
Diferencias: el comodato es esencialmente gratuito, es unilateral y es un contrato real (se perfecciona por la entrega de la cosa). Por otra parte, el arrendamiento es o ne ro so , bila bila te ra l y c o nse nse nsua nsua l.
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3 .-
C o m p ra ra ve ve n t a : Ø
Semejanzas: Ambos, arrendador y vendedor están ob lig a d os a entr en treg eg a r la c osa osa (son (son c ontr on traa tos to s c ons on sensua ensua les), es), están obligados a pagar le precio el arrendatario y comprador, y ambos contratos son bilaterales, consensuales, onerosos, conmutativos, principales y nominados.
Ø
Diferenc ia s: la Diferenc la c o mp ra venta vent a c o nsti nstituye tuye un títul títuloo tra tra sla tic tic io de dominio (transforma al comprador en dueño o al menos en poseedor) y el arrendamiento constituye un títul títuloo d e me ra tenenc ia .
El arrendamiento, después de la compraventa es el segundo contrato de importancia práctica, pues existe un interés nterés soc ia l c om p rom etido y po r ello ello se ha d a d o la fig fig ura ura d el d irig ismo c ontra ontra c tua l en el arrend arrend a miento. 4.
M a nd a to : Pued ue d e e xistir sim ilitud e ntre el ma nd a to y el a rrend en d a m ie nto de servicios inmateriales. Es más, existen normas comunes que se le a p lic a n a a mb os c ontr ont ra tos to s en virtud virtud d e los d isp uesto uesto p or el a rt. 2012 2012 C C . Pero la diferencia está dada principalmente en el objeto d e uno y otro otro p orq orq ue e l ma nda to rec rec a e sob sob re la rea rea liza c ión d e a c to s jurí uríd ic os y pued pu ed e e nvol nvo lver la la no c ión d e rep resent esentaa c ión. ón . El arrendamiento de servicios inmateriales jamás dice relación c on a c tos jurí uríd ic os y nad a tiene tiene q ue ve r c on la rep rep resenta esenta c ión.
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I.
ARR AR RENDAMIE DAMIENTO DE DE COSAS COSAS
Está re g ulad ula d o d e lo s a rtíc tíc ulos 1916 1916 y sisig uiente uien te s d e l CC CC.. y se se define como aquel contrato en virtud del cual una de las partes denominada arrendador proporciona a otra denominada arrendatario el goce de una cosa, quien paga por ella un precio determinado. Es ésta una de las materias d ond on d e e l leg isla d or se se rem rem ite a la c ostum ostum b re. Sus elementos constitutivos esenciales son el precio o renta que se paga por el goce, el consentimiento y la cosa c uyo uyo g oc e se se otorga otorga . De acuerdo a las reglas generales, la cosa debe ser real, determinada y susceptible de darse en arrendamiento: el arrendamiento puede recaer sobre todo tipo de cosas corporales e incorporales, salvo que la ley lo prohíba o que se tra tra te d e d erec hos ho s p ersona ersona lísimo s (uso (uso , hab ita c ión, e tc .) Lueg Lueg o, puede arrendarse un derecho real o un derecho personal. Si puede venderse un derecho, bien puede ser arrendado. Por otra parte y al igual que en la compraventa, también puede arrendarse una cosa ajena sin perjuicio de los derechos del d ueño . Si el due ño a leg a su d erec erec ho se se d a una esp esp ec ie d e e vic vic c ió n (lo (lo d ic e e xp re sa m e nte e l a rt. 191 19166 inc inc . 2°). El art. 1916 trata de las cosas susceptibles de arrendarse y debe tratarse de cosas que puedan usarse sin consumirse (relac (relac iona on a r c on usufr usufruc uc to y c ua siusufr usufruc uc to). to ). Es Es d e la esenc esenc ia d el contrato de arrendamiento que el arrendatario restituya la c osa osa a l a rrend a d or al termin terminaa r el co ntra ntra to. Respecto del precio (art. 1917) que se denomina "renta", éste puede estipularse en dinero o en frutos. En la
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compraventa, el precio solo puede estipularse en dinero o parte en dinero y parte en especie siempre que el dinero sea d e m a yor valor valor p ues d e o tro tro m od o imp imp lic a p ermuta ermuta . Si el precio se estipula en frutos se da una aparcería o mediería (arrendamiento de predios rústicos), en el cual se estipula que el precio se paga con una cantidad de frutos o c on una c uota o p rop orc orc ión d e e llos. os. El precio se estipula igual que en la compraventa: por acuerdo de las partes o por la determinación de un tercero (a rtíc tíc ulo 1918 1918 en rela c ión a a rtíc tíc ulos 1808 1808 y 1809 1809). ).
•
A)
Efectos Del Contrato De Arrendamiento
OBL OBLIGACIONE GA CIONES S DE DELL AR ARR RENDADOR
La obligación principal es la de proporcionar el goce p a c ífic fic o d e la la c osa osa a rrend a d a . Esta o b lig a c ión se se d esc esc om p one e n tr t re s o b lig a c io nes ne s e sp e c ífic fic a s (a rt. 1924 1924): ): 1. Ob lig a c ión d e entreg entreg a r la c osa osa a l a rrend a tari tario. 2. Obligación de mantener la cosa en tal forma que sirva al arrendatario. 3. Obligación de evitar todas las molestias, perturbaciones o em b a ra zos q ue p ued a sufri ufrir el arren arrendd a ta rio .
1.
Obli Obligac ión de entr ent regar la cosa cosa al arr arrenda en da tari tario :
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Es la obligación principal y es de la esencia del contrato de arrendamiento. Las otras dos obligaciones son de la na tura tura leza eza d el c ontra ontra to. Constituye simple entrega y no tradición, pues el a rrend a miento e s un títul títuloo d e m era era tene nc ia y no tra tra sla tic tic io d e dominio. La entr ent reg a se ha c e seg ún lo d isp one on e el a rt. 192 19200 ((sseg ún las formas de tradición, pero ello sólo es aplicable a las cosas muebles y no inmuebles pues no es necesario efectuar la insc nsc rip c ión p a ra q ue ha ya entreg entreg a ). Si no se entr en treg eg a la c osa osa el a rtíc tíc ulo ulo 1925 1925 rep ite la id ea d el art. 1489: hay cumplimiento forzado o resolución. En este caso hay resolución y no terminación pues el contrato aún no em p eza eza d o a c ump lirse y p ued e d ejars ejarse sin efec to. 2.
Obli Obligac ión de manten mant ener er la c osa osa en un estado estado úti útil:
De manera que sirva para el fin que ha sido arrendado. Durante el arrendamiento, el arrendador debe efectuar todas la s rep a ra c io ne s nec ne c e sa ria s. Aquí es importante referirse a las mejoras que pueden hac ers erse e n la la c osa osa a rrend a d a : Ne c e sa ria s Út ile s Vo lu p t u a ria s Locativ ocativ as (propi propias as del arr arrendami endamien entt o) Nec esar esariias: as: aq uell uellas que si sin las las c uales uales la c osa osa se d estr estruy uyee
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o desaparece o bien no sirve para el objeto a que se le destina. corresponden al arrendador, como los arreglos d e c a ñer ñe ría s, po r g o ter te ra s, etc . (a (a rt. 192 1927) 7).. Se Se exc ep c io na n las locativas que son un tipo de mejoras necesarias pero c o rresp esp ond on d en a l arren arrendd a ta rio . Ver a rt. 193 1935. 5. Útil tiles: es: el arr arrendad or no está está obli obliga do a reembols eembolsar los gastos por la mejoras útiles introducidas a la cosa a rrend a d a sa lvo q ue a sí lo hub iesen esen p a c ta d o (a rt. 1936 1936). ). Volu olu ptuar ptuariias: as: jamás se rreem eembol bolssan. Loc ativas ativas (art. art. 1940): son aq uell uellas que p or la c ostu ostumbr mbree del lugar corresponden al arrendatario y que en general son m otivad a s p or la c ulp ulp a , hec ho o d esc esc uid uid o d el mis mismo arrendatario o de las personas que viven a su cargo. (ej.: vidrios rotos). En algunos casos excepcionales las mejoras locativas corresponden al arrendador: cuando provienen del caso fortui fortuito to o d e la m a la c a lid a d d e la c osa osa a rrend a d a (19 (1927). En todos aquellos casos en que el arrendador deba al arrendatario indemnizaciones por mejoras introducidas a la cosa, la ley concede al arrendatario el derecho legal de retención de la cosa a fin de asegurar el pago de dichos g a sto s (a rt. 1937). 1937).
3. Obli Obliga ción ción de liliberar berar al arr arrenda tari tario d e moles molesti tias as o em b a ra zos d e la c osa osa a rrend a d a : El
arrendador
no
puede
efectuar
arreglos
o
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modificaciones que perturben al arrendatario salvo que sean indispensables (arreglo del techo), pero el arrendatario tendrá derecho a que se rebaje la renta en forma proporcional a las perturbaciones. Y si las reparaciones recaen sobre parte imp ortante ortante d e la la c osa osa el a rrend a ta rio p ued e d a r p or termi terminad nad o e l co ntra ntra to . (192 (1928) 8).. Si las perturbaciones derivan de actos o hechos de te rc e ro s, es p re c iso iso d isting isting uir: uir: Pertu erturrba c iones de hecho: (19 (1930 inc. 1°) el arr arrenda tari tario las las p erseg erseg uir uirá a su p rop io no mb re. Pertu erturrba ciones ciones de d erecho: erecho: (1930 inc. 2°). Los artículos 1930 y 1931 contemplan un verdadero saneamiento de la evicción en el contrato de arrendamiento. Si la turbación sólo imposibilita parcialmente el goce de la cosa, el arrendatario puede pedir rebaja de la renta para el tiempo restante. Si la turbación es total puede pedir la terminación del contrato con indemnización de perjuicios en caso que el arrendador hubiere conocido la causa al tiempo d el co ntra ntra to. Si Si no la c ono c ía , sól sóloo d eb e el da ño e me rg ente y no e l luc ro c esa esa nte. El arrendador también responde por los vicios que tenga la c osa osa y que imp id a n d a rle a la misma misma el uso uso p a ra el cua l fue a rre nd a d a (a rts. ts. 1932 1932,, 1933 1933 y 193 1934). 4). Ø
Si los vicios son anteriores al contrato pero no conocidos p or el a rrend a d or, or, el a rrend a ta rio tiene d erec erec ho a p ed ir la terminación del contrato y a que se le indemnice sólo el da ño emerge emerge nte.
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Ø
Si los vicios eran conocidos por el arrendador, éste estará a d em á s ob lig a d o a ind em niz niza r el luc ro c esa esa nte.
Si la imp osi osib ilid a d en c ua nto a l g oc e q ue p rod uc en e stos vicios es sólo parcial, el juez decidirá si ha de ponerse fin al a rrend a miento miento o sólo ólo c onc ed er una reb reb a ja d e la la renta . B)
O BLIG AC IO NE NES S DE DELL AR ARR RENDATAR NDATARIIO
1. Ob liga c ión d e p a ga r la renta. 2. Obligación de usar la cosa arrendada de acuerdo a los tér té rminos c onvenido on venido s en e l c ontr ont ra to. to . 3. Ob liga c ión d e usa usa r y goza goza r la c osa osa c om o un b uen p a d re d e familia. 4. Obligación de ejecutar en la cosa las llamadas mejoras o reparaciones locativas. 5. Re stituir tituir la c o sa a l té rm ino d e l c o ntrato ntrat o .
1.
O bl b lig a c ió ió n d e p a ga g a r la rree nt nt a :
Es la obligación principal del contrato y resulta esencial a el d a d o q ue si esta esta ob lig a c ión no exis existiere, tiere, ya no n o esta esta ría mo s en presencia de un contrato de arrendamiento sino que frente a un co ntr ntrato d e c omod ato. El p a go d e la renta renta d eb e hac ers erse seg seg ún c ualquier ualquieraa d e las siguientes formas (art. 1944):
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En la fo f o rm rm a c on o n v e ni nid a e n e l c o nt nt ra to to . Si n o se se ha h a conven conveniido, debe hacer h acersse conf con f orme orme a la la c ostumb ostumb re d el lug lug a r. A ffal altt a de c ostu ostumbr mbre, e, la regl reglaa es que qu e la la ren rentt a en un un a rrend a miento miento d e un pred pred io urb urb a no se se p a ga me se a me s y tra tra tá nd ose ose d e un p red io rústi ústicc o, se se p a g a p or año s. Un dato curioso a propósito de los predios rústicos es que el leg leg isla d o r en el a rtíc tíc ulo ulo 1983 1983 rec ha za a b iertam ente en te la teorí te oríaa de la imprevisión, esto es, la revisión del contrato por cambios en las circunstancias posteriores a la celebración del mismo y que hagan excesivamente onerosa la prestación del arrendatario. Se exceptúa el caso de la mediería o aparcería, esto es, aquella clase de arriendo de predio rústico en que la renta en ta se p a g a c o n los fruto fruto s d e la c o sec ha (a rt. 198 19833 inc inc . 2° 2°). El no p a g o d e la la renta fac ulta ulta a l a rrend a d or p a ra solic olic ita r la termi terminac nac ión d el contra contra to: cua ndo se p id e la termi terminac nac ión p or esta causa, la ley exige que se notifique dos veces al a rrend a ta rio y p or eso eso d e ha b la d e la la p rime ra y de la seg und a reconvención de pago. Esta doble reconvención, contemplada en el artículo 1977 es sólo aplicable a los predios urbanos. Aparece consignada más adelante en el artículo 10 d e la Le y 18.10 18.101. 1. Finalmente, cabe decir que es perfectamente posible incorporar al contrato de arriendo un pacto comisorio por no pa go d e la la rrent enta. a. 2 . Obli Obligac ión de us usar la c osa osa a rrendad en dad a d e acuerdo acuerdo a los tér té rminos c o nveni nven id os en el c ontr on traa to (ar (a rtíc tíc ulo ulo 193 1938): 8): Si el co ntra ntra to na d a d ic e, se se e ntiend ntiend e q ue la la c osa osa d eb e
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usa usa rse seg seg ún la la c o stum b re d el lug lug a r o uso uso c o rriente ent e o a a q uel a q ue la la c osa osa e stá na tura tura lme nte d esti estina na d a . Consecuentemente con esta idea, el artículo 1973 establece la posibilidad de pedir la terminación del a rrend a miento c ua nd o la c osa osa se d esti estina na a fines fines ilíc itos to s. 3 . Obli Obligac ión de usar usar y gozar gozar la c osa osa c omo un buen pad re d e fa m ili ilia (a rtíc tíc ulos 1939 1939 y 1941 1941): ): O sea, el arrendatario responde de culpa leve. Y no sólo d e la c ulp ulp a p rop ia sino ta mb ién d e la d e su su fam ilia , huésp huésp ed es y de p end ientes q ue vivan vivan c on é l. 4. Obli Obliga ción ción de ejec ejec utar utar en la la c osa osa las las llama da s mejor mejoras as o re p a ra c io nes ne s lo c a tivas tiva s (a rtíc tíc ulo 194 1940): 0): Ya nos no s refe rimo s a ella ella s c ua nd o exam ina mo s la ob lig a c ión d el a rrend a d or d e m a ntener la c osa osa en un estad estad o útil útil d e m od o q ue si sirva p a ra el fin fin p a el c ua l fue a rrend a d a . El único caso en que el arrendatario no está obligado a efectuar dichas reparaciones corresponde a aquel cuando provengan del caso fortuito o fuerza mayor, o de la mala c a lid a d d e la c osa osa a rrend en d a d a (a rtíc tíc ulo ulo 192 1927 inc . 2°). 5.
Obli Obliga ción ción de res resti titu tuiir la c osa osa a l térmi término no del c ontrato: ontrato:
Desde el momento en que el arrendatario es un mero tened or d e la la c osa osa a rrend a d a , tiene tiene la la o b liga c ión fund fund a me ntal d e resti restitui tuirr la c o sa a l tér té rmino d el co c o ntra ntra to . Es una obligación de la esencia del contrato de
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arrendamiento. Se g ún e l artíc artíc ulo 1947 1947,, la la c o sa d e b e re stituir tituirse e n e l esta esta d o en que le fue entregada, tomando en consideración el d ete rioro oro c a usa usa d o p or el uso uso y go c e leg ítimo timo s d e la c osa osa . Si no c onsta onsta re e l esta esta d o e n el cua l fue entrega d a la c osa osa , se e ntend erá erá q ue la m isma ha sid o rec ib id o p or el a rrend a ta rio en un reg reg ula ula r esta esta d o d e c onser onserva va c ión. Respecto de la obligación que tiene el arrendatario de restituir la cosa arrendada, cabe recordar que la ley concede a l a rrend a ta rio e l d erec erec ho leg leg a l d e rete rete nc ión (el c ua l d eb e ser ser judicialmente declarado para producir sus efectos) si el a rrend a d or no le ha p a ga d o la s inde mniz mniza c iones q ue le le d eb a (a rtíc tíc ulo 1937). 1937). Cabe señalar que el artículo 1942 concede el mismo derecho al arrendador sobre los frutos existente en la cosa arrendada y demás objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, en caso que el arrendatario no c umpla umpla c on su su ob liga c ión d e p a ga r la renta.
•
Extinc ión Del Arrend Arrend a m iento De Co sa s
El arrendamiento expira por las causas generales en que expi exp ira to d o c o ntra ntra to y p o r la s esp esp ec ia les p revista evista s en el a rtíc tíc ulo ulo 1950: i)
Por la destr destruu cc ión total total de la la c osa osa arr arrendad en dad a.
ii)
Por la exti extinci nción ón del derecho derecho del arr arrendad or. or.
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iii)
Por el venci vencimi miento ento del tiempo tiempo esti estipul pulad ad o p ara ara la durac durac ión d el c ontra ontra to.
iv)
Por sent en t enci en ciaa ju ju dici dicial al
Ta m b ién está está el c a so p revisto evisto en el a rtíc tíc ulo ulo 1966: 966: c ua nd o la c osa osa a rrend a d a nec esi esite d e rep rep a ra c iones q ue en tod o o en p a rte imp id a n su su g oc e. En En e ste c a so, el a rrend a ta rio tend rá los mismos derechos que la ley le concede en el artículo 1928 (indemnización). i)
Por la dest dest rucción ucción total to tal de la la cosa cosa arr arrendad en dad a :
La ra zó n d e e sta c a usa usa l es ob via via p ues la d estr estruc uc c ió n d e la cosa ocasiona la falta de objeto para la obligación del arrendador y, en consecuencia, falta de causa para la ob liga c ión d el a rrend a ta rio d e p a ga r la renta . La destrucción debe ser total: si fuera parcial, el arrendatario quedaría sometido a la decisión del juez, el cual debe determinar si atendidas las circunstancias ha de ponerse térmi término no a l c ontra ontra to o c onc ed ers erse una reb a ja en e l valor d e la re nta (a rtíc tíc ulo 1932). 1932). La destrucción total de la cosa arrendada pone término al contrato sea que se produzca por caso fortuito o por culpa d el arr arrend a d or (es (esto to e s, por el ma l esta esta d o o la ma la c a lid a d d e la c osa osa a rrend a d a ). Lo q ue sí va ría en un c a so o en el otro será será la ind em niz niza c ión a q ue e sta ría ob liga d o a p a g a r el arr arrend a d or. or. ii)
Por la exti extinci nción ón del derecho derecho del arr arrendado r:
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Para determinar los efectos que se producen, es preciso d isting ting uir uir si el d erec ho d el a rrend a d o r se exting exting ue p or su su he c ho o c ulp ulp a , o si sin c ulp ulp a : Si se exti extingue ngue sisin culpa culpa del arr arrendad or: c omo lo lo ser seríía, por ejemplo, el caso en que el arrendador era propietario fiduciario, usufructuario o había pendiente alguna condición resolutoria (no la condición resolutoria tácita porque en dicho caso sería con culpa del arrendador) y se resuelv esuelvee el d erec erec ho d el a rrend a d or. La regla general es que el arrendador no responde por ello ello frente frente a l a rrend a ta rio, sa sa lvo e n el c a so q ue a l mo me nto d e celebrar el contrato de arrendamiento el arrendador se hubiere hecho pasar por propietario absoluto. En dicho caso, te nd ría q ue ind e m niza niza r a l a rre nd a ta rio (a rtíc tíc ulos 1958 1958 y 1959 1959). ). Si se exti extingu nguee por culpa culpa d el arr arrendador: sea porque porque el arrendador vende la cosa arrendada o la pierde pro no hab er pa ga do el prec prec io d e la la venta venta y op era era la la c ondición ondición resolutoria tácita, la regla general será que el arrendador deberá indemnizar al arrendatario en todos aquellos casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté esté o b lig a d a a resp esp eta et a r el a rriend en d o (a rtíc tíc ulo ulo 1961 1961). ). La regla general es que el sucesor NO estará obligado a respetar el arriendo (por el principio del efecto relativo de los c o ntrat o s), sa sa lvo e n los c a so s d e l ar a rtíc tíc ulo 1962. 1962. Por consiguiente, si la persona que sucede al arrendador está está ob lig a d a a resp esp eta et a r el arr arriend o, no exis existir tirá resp esp o nsa nsa b ilid a d del arrendador respecto del arrendatario porque el contrato sub siste y no se le ha c a usa usa d o a l a rrend a ta rio p erjui erjuicc io a lg uno. uno .
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Están obligados a respetar el arriendo aquellos que caen en algunos de los casos que taxativamente señala el artículo 1962: Todo aquel a quien quien se tr t ransf ansf iere ere el derecho derecho del a rrend en d a d or po r un títul títuloo luc ra tivo tivo (o a títul títuloo gratuito ) Todo aquel a quien quien se se tr t ransf ansfiere ere el derecho derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sid o c ontra ontra íd o p or esc esc ritura tura p úb lic a ; exc exc ep tua d os los acreedores hipotecarios. Los ac reedores eedores hipoteca hipoteca rios, os, si el arr arrendamient endamientoo ha sid o o to rg a d o p o r e sc ritura p úb lic a insc nsc rita e l Reg istro tro d el Co nservad nservad or a nte s d e la la insc insc rip c ión hipo tec a ria . ¿El terc terc ero q ue suba suba sta la p rop ieda d a rrend ad a en rema te provoc provoc ad o p or el ac reedor hipotec hipotec ario ario queda obliga obliga do p or el No. 2 o p or el No. 3 de l artíc artíc ulo 1962 1962? ?
La d istinc tinc ión tiene tiene imp orta orta nc ia p orq orq ue el c ontra ontra to p od ría estar reducido a escritura pública pero no inscrita. En dicho c a so , se a p lic a ría e l No. 2. 2. Es importante tener presente que el artículo 1962 NO se aplica al arrendamiento de predios rústicos. El artículo 10 del D.L. 993 establece que el nuevo adquirente SIEMPRE estará obligado a respetar el contrato de arriendo, sea cual sea el título título d e la a d q uis uisic ió n, esto esto es, es, a título título g ra tuito u o ner ne ro so . ¿Se a p lic a ría e l artíc artíc ulo 1962 1962 a l verda d ero d ueño q ue recupera la posesión de la cosa mediante el ejercicio de la ac c ión reivi reivindic ndic atoria? atoria?
No, porque a él le es inoponible el contrato de arrendamiento.
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Algunos han dicho que el artículo 1962 presentaría la p a rtic tic ula ula rid a d d e tra tra nsfor nsforma ma r el de rec ho p ers ersona l d e go c e q ue resulta del contrato de arriendo al arrendatario en un derecho rea l p ues p od ría o p o nerse nerse a ter te rc eros. eros. Hay dos situaciones en las que el derecho del arrendador sob re la c osa osa a rrend a d a p ued e vers verse a fec ta d o sin q ue p or ell ello termine termine el c ontra ontra to d e a rriend o: Artícul Artí culoo 19 1965: si un ac reedor del arr arrendad or trab trab a embargo sobre la cosa arrendada, tiene derecho éste acreedor a substituirse en los derechos del arrendador haciendo subsistir el contrato (acción o b lic ua o sub ro g a to ria , ar a rtíc tíc ulo 2466 2466 inc . 2° 2°). Por su parte parte,, si es el arr arrendatar en datariio el que cae en insolv nsolvenc enc ia , ta mp oc o ne c esa esa ria me nte se se p one fin fin a l c ontr on traa to (a rtíc tíc ulo ulo 196 1968). 8). Finalmente, también se extingue el derecho del arrendador y se pone término al contrato de arrendamiento c uand o e l b ien a rrend a d o e s exp exp rop ia d o p or c a usa usa d e util utilid a d p úb lic a (a rtíc tíc ulo ulo 1960 1960). ). iii)
Por el venci vencimi mient entoo d el tiemp tiemp o esti estipul pulad ad o p ara ara la durac durac ión d el c ontra ontra to:
El arrendamiento es un contrato por esencia temporal, nec esa esa ria me nte ha d e te ner un fin, fin, p ero ero su d ura ura c ión p ued e ser ser d etermi eterminad nad a o indetermi ndeterminad nad a . Cua ndo el c ontra ontra to tiene tiene una d ura ura c ión d etermi eterminad nad a , sea
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q ue se ha ya p a c ta d o a sí en forma forma expres expresaa p or la la s p a rtes, tes, po r aplicación de la costumbre o por la naturaleza misma de la c osa osa a rrend a d a , el c ontra ontra to se se e xting ting ue p or el venc imiento d el la p so: no e s nec esa esa rio p ed ir el de sa huc io d el co ntra ntra to seg seg ún el a rtíc tíc ulo ulo 1954 954 y só só lo c orres orrespp ond on d e d em a nd a r su su resti restituc tuc ió n. Aho ra b ien, en , si el arren arrendd a miento no se se ha esti estipp ula ula d o p or un p la zo d etermi eterminad nad o, el c ontra ontra to d eb e termi terminar nar po r d esa esa hucio, hucio, que es "el aviso anticipado que da el arrendador o a rrend a ta rio d e su su d eseo eseo d e p one r término término a l a rrend a miento". miento". Este desahucio puede ser judicial o extrajudicial, aunque en ma teri teria d e a rrend a miento d e p red io urb urb a nos la Ley 18. 18.101 dispone que el arrendador sólo podrá poner término al c ontra ontra to med ia nte de sa hucio judicial (a rtíc rtíc ulo 3° Le y 18.101). 18.101). Los plazos del desahucio en un arrendamiento de predio urbano serán examinados más adelante al estudiar el a rrend a miento d e p red ios urb urb a nos. nos. En los demás casos, el desahucio se regula en los plazos y d e la forma forma seña la d a en el a rtíc tíc ulo ulo 1951. Fina lme nte, nte , c a b e seña seña la r q ue la reg la g ene ra l es q ue si si el contrato termina por la llegada del plazo o por desahucio, el hec ho q ue el arr arrend a ta rio si siga en p od er d e la c osa osa a rrend a d a con la aquiescencia del arrendador NO significa que el c o ntrato ntrat o se p ro rro g ue, ue , SAL SALVO VO q ue (a rtíc tíc ulo 1956 1956): ): Se t ra te te de d e un un b ie ie n ra íz íz, Que Que el in muebl mu eblee si siga en poder del arr arrendatar en datariio y éste éste haya pagado un período posterior de pago con el c onsentimi onsentimiento ento d el a rrend a d or, Que Qu e por cualqui cualquier er razón azón las las pa rtes hayan hayan manif manifestado estado su su
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intenc ión ineq uívoc uívoc a d e p ers erseve ra r en e l c ontra ontra to. El contrato se entiende prorrogado por tres meses, sin perjuicio de que al término de éstos se prorrogue de la misma manera. Y tratándose de predios rústicos, el contrato se entiende prorrogado por el tiempo necesario para la próxima rec olec c ión d e frutos frutos.. Esta es la lla ma d a rec ond uc c ión tá c ita . Según el artículo 1957, cuando el contrato se renueva de esta manera, caducan las fianzas e hipotecas que estuvieren c o nstitui nstituidd a s p o r te rc eros. eros. iv)
Por sentenci entenciaa judi judici cial: al:
Ello ocurre generalmente en caso de nulidad o rescisión seg ún la la s reg la s g ene ra les y c ua nd o se se p id e la termi t ermina na c ión d el c ontra ontra to p or incum incum p limiento miento d e la s ob liga c iones q ue e ma nan del contrato, o la resolución cuando el contrato aún no ha em p eza eza d o a c ump lirse. Si el a rrend a miento te rmina p or c ulp ulp a d el arrend arrend a ta rio, cabrá además pedir indemnización de perjuicios y, norma norma lme nte, se se p id e e l p a g o d e la renta renta hasta hasta el día día en q ue hubier hubieree c esa esa d o o p od id o c esa esa r el co ntra ntra to. •
NORMAS ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS La Ley 18.101 contiene una normativa de carácter
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especial que rige el contrato de arrendamiento de los bienes raíces urbanos. Supletoriamente, en lo no previsto por dicha Le y, se se a p lic a n las la s d isp o sic io nes ne s d e l Cód Có d ig o Civil Civil. La Ley 18.1 18.101 01 fue d ic ta d a en 1982 1982 y d erog ó a l anti an tigg uo D. D.LL. 964 de 1975. Sin embargo, el D.L. mantiene su eficacia para todos aquellos celebrados bajo su vigencia (artículo 22 Ley So b re e l Efec fe c to Re troa c tivo d e la s Le yes ye s). •
Ámb ito de a pli plic ac ión :
Se aplica a todos los bienes raíces comprendidos dentro d el ra ra d io urb urb a no resp resp ec tivo tivo y a los q ue se se e nc uentren uentren fuera d el territorio urbano siempre que su superficie no exceda de una he c tá re a (a rtíc tíc ulo 1° Le y 18.1 18.101 01). ). La Ley no se aplica a los inmuebles señalados en el a rtíc rtíc ulo 2°: 2°: Predios edios de cab ida su su peri perior a una una hectár he ctárea ea y que t engan engan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese ese tip tip o d e e xp lota c ión. In m u e b le le s fisc a le le s. Viviendas viendas que se se arr arrienden por temporad temporad as no super superiiores ores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o tur tu rism o . Hoteles oteles,, res resiid enc iales y estab estab lec imientos mientos simil milares ares en las las relac ione s d eri eriva d a s d el hosp hosp ed a je. Estacionami tacionamient entos os de a utomóvi utomóvilles y vehí ve hícul culos os.. El p roc ed imiento judic judic ia l q ue se se a p lic a en esta esta ma teria teria es un p roc ed imiento suma rio , co n a lg una s reg la s esp esp ec ia les. es.
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PARTICULARIDADES DE LA LEY 18.101 Los derec derec hos que c onfi onfiere ere la la Ley Ley a los los arr arrendata rios son IRR IR RENUNC NUNCIA IAB BLES (a rtí rt íc u lo 19). 19) . Si bien bien el contrato contrato si sigue si siendo c onsens onsensual ual,, la esc esc ritura tura c ión se se ha c e ne c esa esa ria p or ví vía d e p rueb a ya q ue la Ley dispone que en los contratos verbales se presumirá que la renta será aquella que señale el arrendatario (artículo 20). Es una situación similar y análoga a la del a rtíc tíc ulo ulo 8°d el Có d ig o d el Tr Tra b a jo. Es un p re sunc ió n si sim p le m e nte le g a l. El de sahucio ahucio da do p or el arr arrenda do r de be ser ser SIEMPR MPRE judicial. La rres esti titu tuci ción ón tambi también én debe ser ser pedida pedida ju dici dicial almen mente te..
Bajo la vigencia del antiguo D.L. 964, para pedir el desahucio, el arrendador debía dar un "motivo plausible". La Ley 18.1 18.101 01 sup rime esta esta exig exig enc ia , ba sta nd o q ue e l a rrend a d or p ong a en c onoc imiento miento d el arr arrend a tari tario su d eseo eseo d e p oner fifin a l c ontra ontra to. Como puede observarse, en el contrato de arrendamiento siempre van implícitos intereses que pueden variar según las perspectiva buscada por la administración de turno. La Ley 18.1 18.101 01 d isp o ne p la zo s e sp e c ia les d e d esa esa huc io : Tratándose atándose de los los contratos contratos pa ctad os mes a mes y de los los de duración indefinida, el plazo de desahucio será de cuatro meses contados desde la notificación de la demanda.
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A los los cuatro cuatro meses meses se ad icion cionan an dos meses meses por ca da año completo que se hubiese ocupado el inmueble con un p la zo m á ximo d e d oc e m eses eses.. Respec espec to de los los contratos contratos de p lazo azo fif ijo, no corr corresponde esponde p ed ir el d esa esa huc io sino la resti estituc tuc ió n d el inm inmue uebb le. Lo Lo q ue p one fin fin a l c ontr on traa to en e stos to s c a sos es la lleg a d a d el plazo plazo y NO el desahucio, sin perjuicio de que en los contratos q ue no e xc ed en d e un a ño el artí artícc ulo ulo 4° c onc ed e un p la zo d e c ua tro tro m eses eses d e e sp era u a vis viso. La Ley Ley no dij dijo que oc urr urría c on los los co ntr ntratos de p lazo azo fij fijo superior a un año. Al no haber plazos de desahucio aplicables se concluye que sólo habrá que pedir la re stituc ió n jud ic ia l. Bastaría con entablar la demanda anticipadamente al vencimiento del plazo para pedir la restitución en el tiemp tiemp o c onvenid onvenid o.
•
NORMAS ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚS ÚST TIC ICO OS
El contrato de arrendamiento de predios rústicos puede reve stir tir d iferent ferentes es mo d a lid a d es seg ún la na tura tura leza eza d el p rec io : Si el preci precioo se se paga en din din ero ero hay h ay sisimplemen mplementt e un un contrato de arrendamiento de predio rústico y el a rrend en d a ta rio se se lla lla ma "c olono ". Si el preci precioo se se pa ga en fr frutos utos natur naturales ales de la la c osa, osa, pero pero estipulándose un cantidad fija de los mismos, la situación es la m ism a q ue la a nte rio r. Si el p rec io c onsi onsiste en una una C UOTA OTA de los frutos frutos naturales naturales de cada cosecha, el contrato se llama "aparcería" y el a rrend a ta rio se lla ma "c olono a p a rc ero" ero"..
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Esta última categoría de contrato participa de las características del contrato de sociedad e incluso de contrato de trabajo, y por ello el D.L. 993 lo ha regulado minuciosamente. El D.L. 993 se dictó el 1975, derogando las disposiciones atingentes a esta materia contenidas en la Ley de Reforma Agraria. El D.L. 993 contempla normas sobre arrendamiento de predios rústicos, medierías o aparcerías y otras formas de e xp lo ta c ió n d e p re d io s rústico ústico s p o r ter te rc eros. eros. A.
Arrrenda miento Ar miento de Pr Pred ios Rústi ústicc os: os: Es un contrato contrato sol solemne emne (es (es una una mod ifica ción ción int intrroducida oducida por la Ley 18.985 de 28 de Junio de 1990, reforma tributaria). Debe pactarse por escritura pública o por esc esc ritura tura p riva d a en p resenc esenc ia d e d os tes te stig tig os ma yores d e d iec ioc ho a ños. ños. Está prohi prohibi bido do subar subarrrendar todo o parte parte del predi predioo si sin a uto riza c ión p revia y p o r esc esc rito d el prop ieta et a rio. El arr arrendatari endatario d ebe cumpli cumplir todas las dis disposi posiciones ciones tendientes a proteger los recursos naturales existentes d entro entro d el p red io o b jeto d el c ontra ontra to. Si el arr arrenda do r trans transffiere ere el inmueb nmueb le arr arrenda do , el nuevo nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato salvo acuerdo en contrario con el arrendatario (c.f. artículo 1962).
B.
Medier Medieríías y Aparcer Aparceríías: as: "Se e ntend erá erá p or c ontra ontra to d e m ed ierí ería o a p a rec erí ería
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aquel en que una parte se obliga a aportar el uso de una determinada superficie de terreno y la otra el trabajo para realizar cultivos determinados, con el objeto de repartirse los frutos o productos que resulten, obligándose, ambas partes, a d em á s, a a p orta orta r los eleme ntos nec esa esa rios p a ra la a d ec ua d a explotación de los terrenos, a concurrir en los gastos de producción, a realizar en forma conjunta la realización de la explotación y a participar en los riesgos de la misma" (artículo 12 D.L. 993). •
PART PA RTES ES::
1. Ced Ce d ente : quien quien c onfier onfieree el uso. uso. 2. Me d iero: ero: q uien uien se se o b lig a a tra tra b a ja rla . Si na d a se d ic e e xp resa esa me nte, nte , se e ntiend ntiend e q ue e l p rod uc to q ue se se ob teng a se d ivid vid irá en p a rtes ig ua les. es.
II. ARR AR RENDAMI NDAM IENT NTO O PAR PARA A LA LA C CO O NF NFE EC C IÓ N DE O BRA MATERIAL De la definición general que da el artículo 1915, se desprende que el arrendamiento puede tener por objeto la ejecución de una obra que una de las partes ha de efectuar en b enefic enefic io d e la la o tra tra . El c ontra ontra to se se lllla ma a rrend a miento d e o b ra o c ontra ontra to d e c onfecc ión d e una o b ra ma teri terial. •
CONCEPTO: "Es aquel por el cual una persona, llamada artífice, se
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ob liga me d ia nte c ierto erto p rec io a ejec ejec utar una o b ra ma teri teria l". •
PART PA RTES Q UE INT INTERV RVIEN IENE EN:
1. Arr Arrend en d a d o r: es el artífi artíficc e, qui q uien en se se o b lig a a ejec uta r la ob ra . 2. Ar Arrrend a ta rio: quien quien enc a rg a la ob ra . Es una fig fig ura ura q ue p resent esentaa sem ejanz eja nzaa s c on el c o ntra ntra to d e ma ndato y de trab trab ajo. ajo. Las semejanzas con el contrato de trabajo son bastante obvias porque éste bien puede tener por objeto la ejecución de una obra material. La diferencia está en el vínculo de subordinación y dependencia que caracteriza al contrato de trabajo. En el contrato de ejecución de obra, el artífice puede ejec ejec utar la o b ra d el mo d o q ue mejor p a rezc ezc a . La importancia de esta distinción es enorme por las norma s q ue se se a p lic a n en un c a so o en o tro. tro. Ahora bien, el contrato de confección de obra puede constituirse en un contrato de venta o en uno de arrendamiento según quien se la parte que suministra la ma teri teria de que se se c omp one la la ob ra : Será erá venta, en co nsec nsec uencia, uencia, sisi el artí artífificc e sumi sumini nisstra tra los los materiales. Sería una venta al gusto o a prueba, o sea, condicional (que no se encuentra perfecta hasta que quien quien enc arga arga la o bra bra d a su su ac ep tac ión). Será erá arr arrendami endamien entt o cuan cu ando do qui qu ien encar encarga ga la la obra obra es
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q uien sum inistra nistra los m a te ria les. les. Si am a m b a s p a rte s sumi um inistran nistran lo s m a te ria le s, pa p a ra d e te rm ina r la naturaleza del contrato se atiende a quien suministró la ma teri teria p rinc ip a l. Este contrato se regula por las reglas generales del contrato de arrendamiento y de las especiales contenidas en e l pá p á rra fo 8°d e l Tí Título XXVI d e l Li Lib ro IV d e l Có d ig o C ivil. vil.
III.
ARR AR RENDAM IENT NTO O DE SERVI VIC C IO S
De la definición del artículo 1915 también podemos d esp esp rend er q ue el c ontra ontra to d e a rrend a miento miento p ued e tener p or o b jeto et o servic ervic ios q ue una d e la s p a rtes te s se o b lig a a p resta esta r a otr ot ra a c amb io d e una una c antida antida d d e diner dinero. o. Nuestro Código regula tres tipos de arrendamiento de servicios: Inmateri nmateriales ales,, donde predomi predomina na el esf esf uer ue rzo int intel electual ectual por so b re e l fís físico ic o . C ria d o s d o m é st ic os os Tra n sp o rt e A la época de dictación del Código Civil no existía reg ula ula c ión esp esp ec ia l d el co ntra ntra to d e tra tra b a jo. És Éste se reg ula ula p or p rime ra vez a p a rtir tir d e 1924 1924.. Ha sta esa esa fec ha se a p lic a b a n p o r analogía las normas de arrendamiento sobre criados domésticos. La s nor no rma s so b re a rrend a miento sob re c ria d os d om ésti ésticc o s fueron fueron d erog erog a d a s p or el Cód ig o d el Tra b a jo.
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El arrendamiento de transporte constituye un acto de c om erc erc io y se se e nc uentra uentra minuci minucios osaa me nte reg reg la me ntad o en e l Código de Comercio que distingue entre el transporte terrestre y el transporte marítimo. A falta de disposición expresa del Código de Comercio se aplican las normas del Código Civil (a rtíc tíc ulo 2021). 2021). El arrendamiento de servicios inmateriales es aquel en el cual predomina el esfuerzo intelectual por sobre el físico. La diferencia con el contrato de trabajo va a estar dada según exis exista n o no vínc vínc ulos ulos d e sub sub ordina ordina c ión y d ep end enc ia entre entre la s partes. Pue d e reve stir tres m od a lid a d e s: Re a liliza c ió ió n d e un un a o b ra ra a is isla d a . Reali ealizac ión de una lar larga ga seri erie d e a ctos que se se d esar esarrroll ollan en un p erí eríod o d e tiem tiem p o má s o me nos la rgo . Servi ervici cios os pres prestad tad os por profes profesiionales onales.. A los primeros, la ley les aplica las reglas de la confección d e una o b ra m a ter te ria l (a rtíc tíc ulo ulo 2006 2006). ). A los segundos, respecto de cada una de las obras parciales se aplican las reglas de la confección de una obra material (artículo 2008) y por las demás normas de los artículos 2009, 2010 y 2011. Los servicios profesionales se rigen en primer término por las reglas del mandato, y en lo no previsto por las reglas del a rre nd a m iento ient o d e se se rvici vic io s inma te ria les (a rtíc tíc ulos 2012 2012 y 211 2118). 8). En realidad, en cuanto a la calificación jurídica de los
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servicios de profesionales, como los de un médico o de un ingeniero, éstos constituyen arrendamiento de servicios pues exi existe ma nda to c uand o va envuelta envuelta la fac ultad ultad d e rep rep resenta esenta r a otra persona o al menos de actuar por otra persona. No obstante ello, igualmente se regirán en primer lugar por las reglas del mandato y en segundo lugar por las reglas del a rrend en d a m iento en to d e se se rvic vic io s inma nm a te ria les. es.
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NOCIONES DE CONTRATO DE LEASING
Es una figura relativamente reciente en nuestro país. Es un contrato de carácter innominado o atípico que hizo su aparición en Estados Unidos en los años '50 para ser difundido rápidamente en Europa, con un gran auge en Francia donde inc luso uso o b tuvo reg reg la me nta c ión leg a l a me d ia d os d e los '60. En términos generales, podemos decir que es una forma de arrendamiento en que una sociedad especializada a d q uier uiere, e, a p etición d e su c liente , de terminad terminad os b iene s q ue le entrega a éste en arrendamiento mediante el pago de una renta y con la opción, del arrendatario, al vencimiento del plazo, de continuar con el contrato en nuevas condiciones o d e a d q uir uirir el d om inio nio d e d ic hos b iene s. El nacimiento y auge de esta figura se vinculan fund fund a me ntalme ntalme nte a la a c tivi tividd a d c om erc erc ia l e industr ndustriia l, ya ya q ue los empresarios necesitan renovar sus bienes de capital, sus m a q uina uina ria s y eq uip uip o s d e tr t ra b a jo . A eso eso se sum sumaa la ra p id ez d e los avances tecnológicos que producen una rápida o b solesc olesc enc ia d e d ic hos ho s eq uip uip o s. El leasing es una fórmula alternativa de financiamiento
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flexible y rápida que tiene la gran ventaja de no implicar una inversión inicial por parte del usuario. Es una buena alternativa q ue p ued e ser ser má s venta josa osa q ue p ed ir un c réd ito fina fina nc iero. ero. •
OPE OPERAC IÓN: Co C o nsta nsta d e tres e ta p a s:
i)
El industr ndustriia l o usuar usuariio ide ide ntifi ntificc a a l bien que req req uier uieree y solicita a la sociedad de leasing que lo adquiera para entreg entreg á rselo en a rriend o p or un p erí eríod o d ete rminad o.
ii)
La soci socieda eda d de leas leasiing ad quier quieree el bien bien y lo entr ent rega en arriendo al usuario por un período determinado, irrevocable por parte del arrendatario, durante el cual éste paga una renta que se fija en función del valor del b ien y c on e l ob jeto d e irirla a mo rtiz tiza nd o.
iii)
Al c onc luir uir el p lazo azo esti estipul pulad ad o, el usuar usuariio p uede o pta r libremente terminar el contrato y restituir el bien arrendado o bien ejercer su derecho de opción consistente en prorrogar el arrendamiento en nuevas condiciones o adquirir el dominio del bien por un valor residual ya determinado (o determinable) en el contrato inicial.
Como puede apreciarse, el contrato de leasing excede con mucho a un simple arrendamiento. Es bastante más complejo. No obstante, es un hecho que en base a la estructura de un contrato de arrendamiento se logra en definitiva el financiamiento de una operación para la cual no se c ontab a c on ca pita pita l, c on la la e xpe c tativa tativa q ue al c ab o d e un cierto período en que el usuario amortice el valor del bien a rrend a d o p ued a op ta r p or a d q uir uirirlo p a ra sí.
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Es un contrato bilateral, oneroso, conmutativo, principal, consensual, innominado, de tracto sucesivo, sujeto a un plazo irrevo c a b le p or pa rte d el arrend arrend a ta rio, d ura ura nte el c ua l éste éste está está obligado a usar y gozar el bien dado en arriendo. Sólo al vencimiento de dicho plazo puede ejercer su derecho de opción. •
PART PA RTES ES::
i)
Arrendatari Arr endatario o us usuari uario: es quien quien obtiene obtiene el goc e de la c osa osa y quien quien se se c om p rom ete a p a ga r una renta renta p or ell ello, teniendo el derecho de optar al fin del arrendamiento entre prorrogarlo o adquirir el dominio de la cosa, pagando como precio el valor residual determinado previamente.
ii)
Soc ieda d d e Leas Leasiing o arr arrenda dor: dor: quien quien adq uier uieree el bien bien y lo entrega en arriendo al usuario por un período determinado a cambio de un precio y obligándose a respetar el derecho del arrendatario a optar en los tér té rm ino s ya seña eñ a la d o s.
iii)
Proveed or: or: norma norma lmente no es pa rte en el c ontrato ontrato y sisi lo llega a ser su participación será marginal e irrelevante p a ra la exi existenc ia d el c ontra ontra to. En el hecho, aparece para llevar a cabo la mantención d e los eq uip uip os y en el c a so q ue e l a rrend a d or le le c ed a sus d erec erec hos a l usua usua rio en c ontra ontra d el provee d or po r p osi osib les vic vic ios d e la c o sa .
Este es el clásico leasing financiero en que la sociedad especializada adquiere el bien que le solicita su cliente para lueg o a rrend á rselo elo c on op c ión d e c om p ra .
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Hay también otros tipos de leasing, como el leasing operativo o renting, que se diferencian del leasing financiero justa usta me nte e n la la ob lig a c ión d e a d q uir uirir p reviam ente el bien. bien. En el leasing operativo, la sociedad de leasing puede c ump um p lir los d os ro les: es: el d e p rove ed o r y el d e a rrend en d a d or. El renting, por su parte, presupone la existencia de los b ienes en p od er d e la la soc ied a d . La d iferenc ferenc ia en c a d a tip tip o d e lea lea sing d ep end erá erá del titip o de bienes: si éstos son de gran circulación y por ende la sociedad de leasing tendrá una mayor posibilidad de darlos y vol vo lverlos verlos a d a r en a rriend en d o. •
A)
EFEC FEC TO S DEL LE LEA SING IN G OBL OBLIG AC IO NE NES S DE DELL AR ARR RENDATAR NDATARIIO : i)
Ele c c ió ió n d el e l o b je je t o .
ii) Pagar la rrent entaa (la (la q u e se se deter dete rmin min a tomando tomando en c uenta el valor de l b ien y su su vid vid a útil útil). iii) Asumi Asumirr la s ob liga c iones tra tra nsfer nsferiid a s p or la soc ied a d d e lea lea sing, co mo ma ntener la c osa osa en b uen esta esta d o (q ue es una o b lig a c ión típ típ ic a d e c ua lq uier uier a rrend a d or). or). iv)
Contr Contratar atar segur eguros. os.
v) Resti estitui tuirr el bien vencid vencid o el plazo, plazo, sa lvo que op te por prorrogar el contrato en nuevas condiciones o comprarlo
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p a ra sí p o r el valor resi esid ua l ya e sta b lec id o e n el co c o ntra ntra to . B) O BLIG AC IO NE NES S DE DELL A RRENDADOR NDADO R O SO SO C IEDAD DE LEASING: i)
Adquir Adquirir el bien bien sel selecc ecc ionado p or el arr arrendatari endatario.
ii) Entr ntrega r el bien: bien: lo normal normal es que a quí el arr arrenda dor tiende a desaparecer en esta etapa, dejando ligados al usua usua rio y proveed or dir direc ta me nte. iii) Asegur Asegurar ar el uso uso y goc e d el bien: bien: que normal normalmente mente son ob lig a c iones on es q ue se tra tra nsfi nsfieren eren a l p rove ed o r. iv)
Respeta espeta r el derec derec ho de opc ión del arr arrenda tari tario.
El derecho de opción del arrendatario consiste en las tres a lter te rna tiva tiva s q ue fluyen a l fin fin d el pl p la zo irr irrevo c a b le: Re st it u ir e l b ie ie n . Prorr orrogar el contr contrato en nuev nuevas as condici condicion ones es:: dad o que c on e l p a go d e la renta renta d ura ura nte el pe ríod o a nteri nterior el bien bien ya se ha amortizado en parte y sólo queda un valor resi esid ua l d el mis mismo , la nueva nue va renta en ta se p a c ta rá p or un va lo r inferior. Comprar Comprar el bien bien por el v alor alor resi esidual que puede pu ede habers haberse esta esta b lec id o d e a ntem a no: lo lo c ua l es lo m á s a c onsejab onsejab le. Es p o sib le q ue e n a lg uno s c o ntrato ntra to s d e le a sing no e xista la posibilidad de restituir el bien dado que el artículo puede ser muy específico y, por lo mismo, de difícil colocación en el mercado.
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Aq uí ya no ha b rá una op c ión p a ra el usua usua rio si sino q ue una obligación alternativa: C o m p ra ra r e l b ie ie n p ar a ra sí sí. Pro rr rro g ar a r e l c on o n t ra to to . •
NATURALEZA JURÍDICA DEL LEASING
Al tratarse de una figura contractual atípica y compleja, ha ha b id o g ra n d isc usi usión a c erc erc a d e su na tura tura leza eza jurí uríd ic a . Mayoritariamente se estima que se trata de un contrato d e a rrend am iento c on una op c ión unil unila teral teral de c omp ra . La ide ide a d e OPCI OPCIÓ Ó N da a entender la fac ultad ultad c onc ed ida a determinada persona por un cierto tiempo de obtener una determinada prestación o de ejercitar un determinado d erec erec ho c on p referenc eferenc ia a c ualquier ualquier otro. otro. En o tra tra s p a la b ra s, una p ersona ersona se ob lig a p a ra c on otra a otorgarle una determinada prestación quedado para ésta la fac ultad ultad de a c ep tarl tarla o rec hazar hazarlla. No es lo mismo que una promesa en que se genera la obligación de celebrar un nuevo contrato. En la opción no se requiere de un nuevo contrato porque el ofrecimiento se ma ntiene ntiene ha sta la sola ola a c ep tac ión d el ofer oferente. ente. •
INCUM INC UMPL PLIM IMIE IENT NTO O DE DELL CO C O NT NTR RA TO
Frente al incumplimiento de cualquier obligación del arrendatario, procederá la terminación del contrato o su c ump limiento forza forza d o m á s ind em niz niza c ión d e p erjui erjuicc ios. os.
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•
TERMINACIÓN DEL CONTRATO Pued e te rminar po r vía vía norma l o a norma l: Vía no n o rm rm al a l: lle g a d a de d e l p la la zo zo Vía a n o rm a l: v o lu n t a rio invol nvoluu ntar ntariio: que puede pu ede ser ser la destr destruu cc ión de la la c osa osa , sea sea c ulp ulp a b le o p or ca so fortui fortuito. to.
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