Intabularea in cartea funciara
Intabularea reprezinta inscrierea avand ca obiect drepturi real imobiliare care produce efecte imediate si definitive, de la data inregistrarii cererii de inscriere. Intabularea este o inscriere definitiva, in sensul ca odata ce o fost admisa cererea de inscriere , efectele intabularii se produc instantanea si deplin, pe data inregistrarii cererii de inscriere(art. 25 alin 1), fara a mai fi nevoie de aducerea la indeplinire, respectiv de savarsirea unei proceduri compemetatoare din partea aceluia caruia s-a savarsit intabularea. Drept urmare se spune ca intabularea este o ,, inscriere neconditionata”, in opozitie cu inscrierea provizorie, care necesita justificare ulterioara. Astfel, nu dreptul, ci inscrierea este definitiva, desavarsita, deoarece intabularea unui drept real imobiliar se poate face si sub conditie rezolutorie ori afectat de un termen extinctiv sau cu alte restrictii izvorate din lege ori din vointa partilor, drept consecinta nu iscrierea se se admite conditional, ci dreptul intabulat are o conditie incerta”. In ceea ce priveste inscrierea cu titlu definitiv a drepturilor reale imobiliare este reglementata de Legea nr. 7/1996 si in Regulament. In Legea nr. 7/1996, regimul juridic al intabularii este prevazut in urmatoarele texte, care au valoare de principiu: -art. 20: ,, Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-a(u) constituit ori s-au transmis in mod valabil. Drepturile reale se sting numai prin inscrierea radierii lor din cartea funciara, cu consimtamantul titularului dreptului, acest consimtamant nu se mai cere daca dreptul este stins prin moartea titularului sau prin implinirea termenul;ui aratat in inscriere, daca dreptul urmeaza sa fie grevat in folosul unei persoane, radierea se va face cu respectarea dreptului acelei persoane. Hotararea judecatoreasca , definitiva si iorevocabila, sau in cazuri prevazute de lege, actul autoritatii administrative vor inlocui acordul de vointa cerut in vederea inscrierii drepturilor reale, daca sunt opozabile titularilor. Art. 21 ne vorbeste despre modificarea continutului unui drept ce greveaza un drept real imobiliar, care se inscrie, daca legea nu dispune altfel, potrivit, regulilor stabilite pentru dobandirea si stingerea drepturilor reale.
Art. 25 alin 1 prevede faptul ca efectele inscrierii in cartea funciara sunt acelea de opozabilitate fata de terti de la dfata inregistrarii cererilor. Art. 26 alin 1-3 prevede exceptiile de la opozabilitate, aratand ca succesiunea, ascensiunea, vanzarea silita si uzucapiunea sunt opozabile tertilor farainscriere in carte funciara. Insa, daca titularul doreste sa dispuna de ele, exemplu vanzare, aceste drepturi se vor inscrie, in prealabil. Aceleasi conditii vor trebui indeplinite pentru a fi opozabile tertilor si drepturile reale dobandite de stat si de orice persoana, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotarari judecatoresti. Intabularea are drept obiect inscrierea drepturilor reale imobiliare. Drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara sunt numite tabulare, iar drepturile tabulare alcatuiesc ceea ce in jurisprudenta si doctrina s-a numit si se numeste stare tabulara. Sunt susceptibile de inscriere in cartea funciara urmatoarele drepturi reale imobiliare:
dreptul de proprietate
dreptul de superficie
dreptul de uzufruct, uz, abitatie, servitute, administrare, concesiune, folosinta.
Dreptul de ipoteca si privilegiile imobiliare.
Intabularea stingerii unui drept real se numeste radiere. Este bine de retinut ca in cazul inscrierii drepturilor reale imobiliare, intabularea are un caracter definitiv, spre deosebire de inscrierea provizorie care are caracter exceptional si conditional. Inscrierea in cartea funciara trebuie sa respecte un set de reguli impartite in doua categorii generale si speciale. Cele generale se refera la faptul ca inscrierea trebuie precedata de inscrisul original-un inscris autentic, ori dupa caz , un inscris sub semnatura privata- sau copia legalizata de pe acesta, prin care se constata actul sau faptul juridic a carui inscriere se cere. Daca avem o inscriere bazata pe o hotarare judecatoreasca se va prezenta o copie legalizata, cu mentiunea ca e definitiva (instanta penala) sau irevocabila (instanta civila). Daca avem o decizie administrativa, se va prezenta inscrisul original (exemplu decizia de restituire in natura a imobilului preluat de stat in mod abuziv). Daca avem in vedere inscrisurile facute sub semnatura privata, in privinta instrainarii terenurilor cu sau fara constructie, precum si constituirea drepturilor reale asupra acestora, prin acte intre vii, se face numai prin acte incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute. Interpretand acest text, rezulta ca, instrainarea sau grevarea constructiilor prin acte
mortis causa (testament), precum si instrainare pot fi facute in continuare si prin acte sub semnatura privata. Enumerand conditiile generale, pentru a se dispune intabularea dobandirii, modificarii sau stingerii unui drept real imobiliar, trebuie intrunite si alte conditii suplimentare sau dupa caz, derogatorii, in cazuri anume prevazute de lege si anume :
Rectificarea inscrierilor de carte funciara se poate face fie pe cale amiabila, prin declaratia autentica a titularului dreptului inscris, fie in caz de litigiu ori hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila. Debitorul care a platit valabil creanta ipotecara a unui cesionar neinscris in cartea funciara poate cere radierea ipotecii, daca infatiseaza inscrisul original al cesiunii si chitanta doveditoare a platii. Daca o proprietate este dobandita prin construire, se va inscrie in cartea funciara pe baza unui certificat emis de primaria localitatii unde e situat imobilul. Ipoteca constituita asupra unui bun viitor se poate intabula in conditiile legii privind creditul ipotecare pentru investitii imobiliare daca in prealabil a fost notata existenta autorizatiei de construire.
Inscrierea in cartea funciara produce o serie de efecte juridice, pornind de la opozabilitatea fata de terti a dobandirii sau modificarii drepturilor tabulare, trecand prin caracterul pur informativ a drepturilor reale dobandite in conditii particulare si ajungand pana la efectul extinctiv de drepturi reale imobiliare. Trebuie adus la cunostinta si efectul achizitiv de drepturi al cartii funciare in folosul tertilor de buna-credinta. Facand o paralela cu sistemul vechilor carti funciare, legea nr .7/1996 republicata, arata ca drepturile reale se transmit, se dobandesc sau se modifica fara inscriere in cartea funciara, adica de la data savarsirii actului sau faptului juridic de care legea leaga nasterea, transmiterea ori modificarea acestor drepturi. Inscrierile in noile carti funciare au doar un efect limitat si anume, acela de opozabilitate fata de terti, iar cand e cazul sa stabileasca si rangul acestora in raport cu alte drepturi similare relativ compatibile, drepturi reale de garantie. Opozabilitatea fata de terti opereaza cu titlu definitiv de la data inregistrarii cererii de inscriere. Intabularea intre parti si fata de avanzilor cauza nu este costitutiva sau atributiva de drepturi reale imobiliare, de unde rezulta ca intre pertile contractante si succesorii lor universali, actul juridic isi va produce toate efectele sale de indata ce a fost valabil incheiat, indiferent daca a fost sau nu inscris conform principiului efectului tranzlativ sau costitutiv de drepturi al contractelor. Drept urmare, lipsa intabularii in cartea funciara nu poate fi opusa de o parte contractanta ori de succesorii sai universali sau cu titlu universal, celeilalte parti, dupa cum nici faptul intabularii nu poate fi impus de o parte celeilate drept cauza de validare a actului lovit de nulitate sau dupa caz, inexistent. Spre exemplu vanzarea, schimbul, donatia neinscrisa nu lasa niciuneia dintre parti dreptul de a putea invoca lipsa de inscriere. Daca aceste contracte sunt lovite de nulitatea absoluta sau relativa, nu valideaza actul inscris deoarece scopul intabularii nu este acela de a
acoperi un viciu, o ilegalitate, ci de a face opozabil actul in prealabil incheiat tertelor persoane interesate. Fata de terti, dreptul real imobiliar produce insa efecte numai de la data intabularii in cartea funciara, neputand fi opus tertilor achizitivi de drepturi reale intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare, respectiv tertilor dobanditori cu titlu oneros si de buna credinta si nici creditorilor ipotecari sau privilegiati inscrisi anterior in cartea funciara. Asadar, dobandirea sau modificarea unui drept tabular produce efecte numai intre partile contractante si succesorii lor, iar nu si fata de alte persoane interesate.
Efectul extinctiv de drepturi reale imobiliare Spre deosebire de dobandire sau modificarea drepturilor tabulare,in cazul stingerii acestuia,nu aste suficienta producerea actului sau faptului juridic extinctiv,ci este necesara i radierea din cartea funciara a drepturilor respective.Astfel,potrivit art. 20 alin.2 din lege (astefel cum a fost modificat prin L. Nr. 247/2005),drepturile reale se sting numai prin inscrierea radierii lor in cartea funciara,cu consimtamantul titularului dreptului ,iar in lipsa in temeiul unei hotarari judecatoresti ramasa irevocabila (art. 20 alin. 3 si art. 51 din lege); acest consimtamant nu este necesar daca dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin implinirea temeiului aratat in inscriere;in cazul in care dreptuil urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei persoane,radierea se va face cu pastrarea dreptului acelei persoane,care nu-si poate pierde dreptul fara consimtamantul sau expres;pe de alta parte dac actiunea in rectificare a fost inscrisa in cartea funciara,hotararea judecatoreasca o sa fie opozabila si tertelor persoane care au dobandit dreptul dupa inscriere(art. 37 alin.2).Sanctiunea lipsei intabularii drepturilor reale dobandite sau,dupa caz modificate este inopozabilitatea acestora fata de terti,care pentru a se preleva de aceasta sanctiune trebuie sa intruneasca insa anumite conditii sau cerinte legale in absenta carora vor fi tinuti sa respecte drepturilor reale anterior dobandite sau modificate in calitate de terti desavarsiti.
Efectul achizitiv de drepturi imobiliare Desi la prima vedere regula inscrisa in art 25,in sensul opozabilitatii fata de terti a drepturilor reale inscrise in carttea funciara,pare absoluta,este de remarcat ca totusi,in mod exceptional,chiar si inscrierile savarsite in noile carti funciare sunt uneori translative sau constitutive de drepturi. Este cazul aplicarii principiului publicitatii materiale a cartilor funciare in folosul tertului dobanditor de buna-credinta si cu titlu oneros care a dobandit un drept real intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare. „Cuprinsul cartii funciare, in afara ingradirilor si exceptiilor legale, zice art.31, se considera exact numai in folosul acelei persoane care, in virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobandit cu buna-credinta un drept real inscris in carte
funciara”. In aceste cazuri, tertul achizitor care si-a inscris cu buna-credinta dreptul real intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare este aparat, in principiu, de orice cauza cu evictiune, derivand din nevalabilitatea titlului posesorului sau, ceea ce insemneaza ca pentru acesta, simpla inscriere in cartea funciara valoreaza titlu de proprietate.
Efectul declarativ de drepturi reale imobiliare Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reala se dobandesc si sunt opozabile fata de terti, fara inscrierea in cartea funciara, cand provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune, precum si atunci cand sunt dobandite de stat si de orice persoana, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hatarari judecatoresti. Aceste drepturi se vor inscrie daca titularul intelege sa dispuna de ele (cu exceptia exproprierii pentru cauza de utilitate publica cand are loc schimbarea naturii juridice a insusi dreptului de proprietate), potrivit regulilor de carte funciara (art. 26, alin.3). Rezulta ca, in mod exceptional, in cazurile anume prevazute de lege dreptul de proprietate si celelate drepturi reale imobiliare se dpbandesca fara inscrierea in cartea funciara, insa, pentru a dispune de ele potrivit regulilor de carte funciara, titularul lor trebuie sa se inscrie in prealabil in cartea funciara. In asemenea cazuri, intabularea nu mai este constitutiva de drepturi, ci are caracter declarativ, fiind necesara pentru producerea altor acte juridice, repectiv pentru a se bucura, pe de o parte, de avantajele prezumtiilor prevazute de Art.30 din Lege si pentru a dispune, pe de alta parte, de dreptul in cauza in folosul tertilor subachizitori, cu respectarea principiului relativitatii inscrierilor si a principiului opozabilitatii fata de terti, sau, dupa caz, constitutiv de drepturi reale al inscrierilor de carte funciara.In lisa inscrierii, cel intabulat fara drept in cartea funciara pastreaza puterea de a dispune formal de dreptul real inscris in folosul sau creand astfel premisele actiunii principiului publicitatii materiale in beneficiul tertilor achizitori de buna credinta si cu titlu oneros, deci, riscul pierderii definitive a dreptului dobandit de adevaratul titular. Iata asadar motivele pentru care legea prevede posibilitatea inscrierii in carte funciara si a drepturilor reale dabandite opozabile tertilor fara inscrierea lor in prealabil in cartea funciara.
Data producerii efectelor intabularii Efectele intabularii opereaza de la data inregistrarii cererii de inscriere, iar nu de la data efectuarii inscrierii. Inscrierile in cartea funciara isi produc efectele de opozabilitate de la data inregistrarii cererii, ordinea inregistrarii cererilor va determina rangul inscrierilor in cazul drepturilor concurente. Daca mai multe cereri de inscriere a drepturilor reale au fost depuse deodata la biroul de cadastru si publicitate imobiliara, ele vor primi provizoriu acelasi rang, urmand ca instanta sa hotarasca asupra rangului fiecareia; daca insa au fost depuse deodata mai
multe cereri avand ca obiect inscrierea mai multor drepturi de ipoteca sau privilegii asupra aceluiasi imobil, ele vor primi acelasi rang. Rezulta, prin urmare ca intabularea drepturilor reale produce afecte retroactive de la data inregistrarii cererilor de inscriere, iar nu de la data efectuarii ei in cartea funciara si nici de la data admiterii cererii de inscriere de catre registrator, iar daca rezolvarea cererilor nu s-a facut in ordinea inregistrarii lor, acest fapt nu are nicio influenta asupra datei de la care produc efecte inscrierile respective, deoarece aceasta data va fi aratata efectiv in inscriere si este fixata de lege, respectiv data inregistrarii fiecarei cereri de inscriere, in afara exceptiilor anume prevazute de lege. In concluzie am ales sa vorbesc despre acest subiect deoarece in zilele noastre orice operatiune juridica efectuezi pentru a putea fi opozabila tertilor si pentru a putea dispune de ea trebuie notata si intabulata in cartea funciara.Drept urmare cadastrul general este un sistem obligatoriu de evidenta tehnica,care asigura unitatea economica si juridica deoarece furnizeaza documentele care dau siguranta tranzactiilor si care au loc pe piata bunurilor imobile.
Bibliografie: 1.Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliara vol. I. Introducere in publicitate imobiliara, Editura Universul juridic,2006
2.Ovidiu Ungureanu, Tratat de drept civil.Bunurile.Drepturi reale principale, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008
