CUPRINS Capitolul 1 INTRODUCERE 1.1 Certificarea evaluatorului 1.2 Rezumatul faptelor principale si concluziile importante
Capitolul 2 PREMIZELE EVALUARII 2.1 Obiectul si scopul evaluarii.Clientul si destinatarul raportului 2.2. Baza de evaluare.Tipul valorii estimate 2.3 Data estimarii valorii 2.4 Moneda 2.5 Standardele aplicate 2.6 Procedura de evaluare: etape parcurse,surse de informatii 2.7 Clauza de nepublicare 2.8 Responsabilitatea fata de terti 2.9 Dreptul de proprietate evaluat 2.10 Ipoteze si conditii limitative
Capitolul 3 PREZENTAREA DATELOR 3.1 Aspecte social-economice. Zonarea. Date geografice 3.2 Analiza pieței imobiliare 3.3 Identificarea proprietății 3.4Situația juridică a proprietății 3.4 Descrierea terenului 3.5 Descrierea construcției
Capitolul 4 CEA MAI BUNA UTILIZARE Capitolul 5 EVALUAREA IMOBILULUI 5.1 Evaluarea terenului 5.1.1 Metoda comparației pe terenuri 5.1.2 5.2
Tehnica reziduală
Evaluarea construcției 5.2.1 Abordarea prin costuri 5.2.2
Abordarea prin comparații
5.2.3
Abordarea prin venit
Capitolul 6. RECONCILIEREA VALORILOR-OPINIA EVALUATORULUI
CAP 1 INTRODUCERE 1.1.CERTIFICAREA EVALUATORULUI Tipul volorii estimate este “valoare de piata”. Conform standardului international de evaluare IVS-1, definitia valorii de piata este urmatoarea: “Valoarea de piata” este suma estimate pesntru care o proprietate ar fi schimbata, la data evaluarii, intre un vanzator hotarat si un comparator hotarat, intr`o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri. Din continutul strandardului va prezentam urmatoarele prevederi, de care s-a tinut seama in estimarea valorii de piata, in prezentul raport: - Pentru a estima valoarea de piata trebuie mai intai sa se estimeze cea mai buna utilizare sau cea mai probabila utilizare. Elementele legate de utilizare se fundamenteaza pe baza informatiilor de piata; - Valoarea de piata este estimate prin aplicarea acelor metode si proceduri care corespund naturii proprietatii si circumstantelor in care este cel mai probabil ca proprietatea analizata se va tranzactiona pe o piata libera; - In orice evaluare este necesara exercitarea judecatii evaluatorului, dar in raportul de evaluare trebuie trebuie spus explicit daca evaluatorul fundamenteaza valoarea de piata sau daca predomina argument bazate pe judecata evaluatorului, datorita naturii proprietatii si lipsei unor date comparabile de piata. 1.1..1 Afirmatiile declarate de catre mine si cuprinse in prezentul raport sunt adevarate si corecte. Estimarile si concluziile se bazeaza pe informatii si date considerate de catre evaluator ca fiind adevarate si corecte, precum si pe concluziile inspectiei asupra proprietatii. 1.1.2 Analizele, opiniile si concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele si concluziile limitative mentionate si sunt analizele, opiniile si concluziile profesionale personale, impartial si nepartinitoare. 1.1..3 Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare in privinta proprietatii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare si nu am niciun interes personal privind partile implicate in prezenta misiune, exceptie facand rolul mentionat aici.
1.1.4 Implicarea mea in aceasta misiune nu este conditionata de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabil legat de marimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluarii si legat de producerea unui eveniment care favorizeaza cauza clientului in functie de opinia mea. 1.1..5 Analizele, opiniile si concluziile mele au fost formulate, la fel ca si intocmirea acestui raport, in concordanta cu Standardele Internationale de Evaluare. 1.1.6 Posed cunostintele si experienta necesara indeplinirii misiunii in mod competent. Evaluator : - Ing Iulian Borcea - Legitinatie nr. 2765, expert evaluator proprietati imobiliare, membru titular.
1.2 REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI CONCLUZIILE IMPORTANTE Preţul sau valoarea de piaţă a unui bun este dat de raportul dintre cerere şi ofertă existent pe o anumită piaţă şi în momentul când se face estimarea. El reprezintă cantitatea de monedă cu care acel bun va putea fi schimbat pe o anumită piaţă, la un moment dat. În principiu, orice bun economic poate fi evoluat cu acest criteriu, cu condiţia să existe o piaţă a bunului de evaluat, daca el este, mai mult sau mai puţin, obiect de schimb. Pentru a aplica acest criteriu de estimare trebuie să se verifice anumite ipoteze: - să existe o piaţă activă de bunuri, similare bunului- obiect de estimare; - să existe posibilitatea stabilirii cu exactitate a valorii bunurilor similare, ce constituie obiect de vânzare- cumpărare pe piaţă; - stabilirea parametrilor tehnicisau economici, atât pentru bunul- obiect de estimare, cât şi pentru bunurile similare acestuia, şi care constituie obiect de vânzare- cumpărare pe piaţă. Estimarea va fi cea mai precisă când piaţa bunurilor, similare bunului de estimat, este activă în mod deosebit. Pentru acelaşi bun, pe piaţă se formează preţuri diferite: preţul de piaţă en gros, en detail, preţuri stabilite prin acte normative. Expertul în estimaţiuni va trebui să aleagă preţul care să satisfacă cel mai bine scopul sau raţionamentul practic al estimării. Pe de altă parte, sunt cazuri când pentru anumite bunuri nu există piaţă sau aceasta este greu de determinat din următoarele motive: 1) sau pentru că un anumit bun, în mod obişnuit, nu se vinde (de exemplu, gunoiul);
2) sau pentru că anumite bunuri (ca cele funciare) sunt foarte diferite între ele (situare, clasă de fertilitate, etc) şi compararea lor cu fondul- obiect de evaluare nu este semnificativă. În plus, în cazul terenurilor, piaţa este foarte restrânsă (în ţările comunitare, 1-3% din fondul funciar constituie anual obiect de vânzare- cumpărare). În toate aceste cazuri, expertul în estimaţiuni va trebui să i-a în considerare un alt aspect economic, care poate să rezolve problema practică a estimării. Criteriul economic al costului de construcţie şi reconstrucţie este folosit mai ales în estimarea construcţiilor, de exemplu, în cazul de despăgubire pentru daune parţiale sau totale sau în cazul în care lipseşte o piaţă activă pentru construcţii rurale, publice şi industriale. Dacă în momentul evaluării construcţia este noua, cea mai probabilă valoare de estimare coincide cu costul de construcţie; dacă, însă, construcţia are o vechime de câţiva ani, aceasta se va estima în baza costului de reconstrucţie, care va fi egal cu costul de constructie actual, diminuat cu vechimea sau deprecierea.
Capitolul 2 PREMIZELE EVALUARII
2.1 OBIECTUL SI SCOPUL EVALUARII.CLIENTUL SI DESTINATARUL RAPORTULUI
Stabilirea valorii proprietatii imobiliare (teren) conform starii actuale la data de 31. 07. 2009, in suprafata de 164.800 mp, teren extravilan, situate in com. ,Probota, Tarlaua 29, A335. Evaluarea are drept scop determinarea “valorii de piata” a proprietatii. Evaluarea a fost intocmita la solicitarea Consiliului Local al com. Probota 2.2. BAZA DE EVALUARE.TIPUL VALORII ESTIMATE Baza evaluarii realizate in prezentul raport este „valoarea de piata” asa cum este definita in standardele de evaluare.
2.3 DATA ESTIMARII VALORII
31. 07. 2011 2.4 MONEDA
1 euro = 4.25 lei (curs de schimb BNR)
2.5 STANDARDE APLICATE
Metodologia de calcul a "valori de piaţă" a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietăţilor şi de recomandările standardelor ANEVAR: GN 1 Evaluarea proprietatii imobiliare ♦ IVS 1 – Valoarea de piata- baza de evaluare ♦ IVS 2 – Baze de evaluare diferite de valoarea de piata ♦ IVS 3 – Raportarea evaluarii Evaluarea imobilului se face conform legislaţiei şi metodologiei în vigoare şi corelat cu specificul economiei de piaţă liberă: • documentarea, pe baza unei liste de informatii furnizate de catre proprietar; • inspectia amplasamentului si al zonei, aprecierea starii tehnice a cladirii; • stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; • selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; • analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; • aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare.
2.6 PROCEDURA DE EVALUARE : ETAPE PARCURSE, SURSE DE INFORMATII
Procedurile sistematice izvorate din practica evaluarii sunt aplicate in toate cazurile, cu toate ca diferitele caracteristici ale proprietatilor imobiliare sunt particulare de la caz la caz. Etapele uzuale in procesul de evaluare sunt: 1.
stabilirea obiectului evaluarii;
2.
planificarea activitatilor necesare;
3.
culegerea, ordonarea, analiza si interpretarea datelor si transformarea in estimare rezonabila a valorii.
Procesul de evaluare este orientat de evaluator de la identificarea aspectelor legate de obiectul ce urmeaza a fi evaluat pana la transmiterea rezultatelor catre client. Fiecare proprietate imobiliara este unica si pot fi estimate mai multe tipuri diferite de valoare pentru o singura proprietate. De
regula, misiunea de evaluare isi propune sa estimeze valoarea de piata si procesul de evaluare contine toate etapele necesare. Totusi, procesul de evaluare asigura cadrul necesar pentru a putea fi estimate si alte categorii de valoare. Numarul etapelor depinde de natura misiunii de evaluare si de informatiile care sunt accesibile. In toate cazurile, procesul de evaluare indica traseul ce trebuie parcurs in realizarea cercetarii pietei si analizei datelor, in aplicarea tehnicilor de evaluare si in integrarea rezultatelor acestor tehnici analitice intr-o estimare a valorii solicitate. Pentru evaluarea terenului, s-au folosit doua metode de evaluare si anume: -metoda capitalizarii veniturilor , din care valoarea de piata a proprietatii este de 5.00 euro/mp -metoda comparatiei de piata, din care valoarea de piata a proprietatii este de 7.00 euro/mp. In acest scop, pentru aplicarea metodei de capitalizare, au fost analizate veniturile viitoare obtinute dupa dezvoltarea proprietatii evaluate luand in considerare ipoteza construirii pentru cea mai buna utilizare ca proprietate imobiliara “un parc rezidential”, iar pentru metoda comparatiei de piata au fost analizate proprietati comparabile de inchiriere, situate in aceeasi zona si de data recenta. Opinia evaluatorului s-a format pe baza rezultatelor obtinute prin cele doua metode aplicate, fiind evidentiat in intervalul 5.00 – 10.00 euro/mp, in care se inscribe valoarea de piata estimate a proprietatii imobiliare, care este:
Vproprietate = 4.095.280 lei (Ron) = 963.595 Euro Obs: Valuarea nu contine TVA. Pentru realizarea lucrarii au fost consultate o serie de documente ca: - planul de amplasament si delimitare -de incadrare in zona - studiul geotehnic -contractual de concesiune. 2.7 CLAUZA DE NEPUBLICARE
Prezentul raport de evaluare sau orice alta referire la acesta, nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document destinat publicitatii,fara acordul scris si prealabil al Consiliului Local al Comunei Probota si al evaluatorului, cu specificarea formei si contextului in care ar urma sa apara.
2.8 RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI
Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat anterior si este intocmit numai pentru uzul benifeciarului.Raportul este confidential atat pentru beneficiar cat si pentru evaluator si nu se accepta nici o responsabilitate fata de terti, in nici o circumstanta. 2.9 DREPTUL DE PROPRIETATE EVALUAT
Terenul are o forma neregulata si a fost intabulat dreptul de proprietate in cartea funciara, in baza titlului de proprietate nr. 92447/9. 03. 2005, conform incheierii nr. 23484/ 25. 09. 2006, avand nr. cadastral provizoriu 1822 2.10 IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE
Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat. Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea, in prealabil, a acordului scris al clientului si a autorului evaluarii. Nu se asuma responsabilitatea fata de nicio alta persoana in afara clientului, destinatarului evaluarii si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru niciun fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse in baza acestui raport. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legata, care afecteaza fie proprietatea imobiliara evaluate, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt cunoscute de catre evaluator. In acest sens se precizeaza ca nu au fost facute cereri specific, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil, ca nu exista datorii care au legatura cu proprietatea evaluate si aceasta nu este ipotecata sau inchiriata. Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesia legala (titlu de proprietate este valabil) si responsabila. Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Au fost folosite schitele si planurile din documnetatia prezentata de client.
Evaluatorul nu are cunostinta asupra starii ascunse sau invizibile ale proprietatii sau asupra conditiilor adverse de mediu (de pe proprietatea in cauza sau de pe o proprietate invecinata, inclusiv prezenta substantelor periculoase, substantelor toxice, etc.) care pot majora sau micsora valoarea proprietatii. Se presupune ca nu exista astfel de conditii daca ele nu au fost observate la data inspectiei sau nu au devenit vizibile in perioada efectuarii analizei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de evaluare. Evaluatorul obtine informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului de evaluare, din surse care le considera ca acestea sunt adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizate de terte parti. Continutul acestui raport este confidential pentru client si destinatar si autorul nu il va dezvalui unor terte persoane, cu exceptia situatiilor prevazute de Standardele Internationale de Evaluare sau atunci cand proprietatea a intrat in atentia unui corp judiciar calificat. Evaluatorul a fost de accord sa isi asume realizarea misiunii incredintate de catre clientul numit in raport, in scopul utilizarii precizate in de catre client si in scopul precizat in raport.
Consimtamantul scris al evaluatorului trebuie obtinut inainte ca oricare parte a raportului de evaluare sa poate fi utilizata, in orice scop, de catre orice persoana, cu exceptia clientului. Consimtamantul scris si aprobarea trebuie obtinute inainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau transmis unei terte parti. Raportul de evaluare nu este desinat asiguratorului proprietatii evaluate, iar valoarea prezentata in raport nu are legatura cu valoarea de asigurare. Capitolul 3 PREZENTAREA DATELOR 3.1 ASPECTE SOCIAL-ECONOMICE, ZONAREA SI DATE GEOGRAFICE Inspecţia proprietăţii a fost realizată în data de 15.06.2007 de către expertul evaluator Ioan Borcea, în prezenţa reprezentantilor proprietarului. Au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluată, a fost analizată, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea etc. Caracterul preponderent al zonei este rezidential, dar poate fi si industrial; Utilitatile sunt reprezentate de: - alimentare cu apa;
- retele de alimentare cu energie electrica. - retea de canalizare; - retea de gaze. Amenajari ale terenului: - terenul aferent incintei este partial imprejmuit, iar accesul se realizeaza pe alei betonate; Proprietatea imobiliara ce face obiectivul prezentului raport de evaluare este un teren, considerat liber, cu suprafata de 164.800 mp, teren extravilan, situat in com. Probota, Tarlaua 29,A335.Proprietar: Consiliul Local al Comunei Probota. 3.2 ANALIZA PIETEI IMOBILIARE
Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a afecta tranzactii imobiliare. Domeniul imobiliar din Romania a aratat anul acesta o dinamica spectaculoasa atat prin cresterea numarului investitorilor cat si prin cresterea valorii la care au avut loc tranzactiile. <>. In plus, investitorii au luat in calcul si alta metoda de a investi: achizitionarea de proprietati pe care sunt amplasate imobile degradate ce urmeaza a fi demolate. In mod normal pretul acestor proprietati ar trebui sa fie mai mic deoarece costurilor de demolare li se adauga pretul terenului pe metrul patrat. Segmentul spatiilor de birouri a continuat sa fie activ si anul acesta dar investitiile fiind relativ scazute. Oferta a fost reprezentata in special de cladiri vechi si care au fost renovate pentru a corespunde noilor cerinte ale clientilor. Locatia a reprezentat in continuare primul factor de delimitare intre ofertele existente din piata pe segmentul industrial, fiind in stransa legatura cu drumurile de acces. Tinand cont de tendinta generala de pana acum de crestere a preturilor pe sectorul imobiliar, se poate prognoza cel putin o crestere a acestora in perioada imediat urmatoare Piata locala (comunele sau satele din zona) este o piata destul de slaba, chiar inactiva pe anumite segmente. Caracteristica principala a acestei piete este data in special de caracterul agroindustrial al
zonei, cele mai numeroase tranzactii inregistrandu-se pentru terenurile agricole sau incintele agroindustriale. Datorita specializarii incintei si a dimensiunilor sale, ea nu poate fi absorbita de piata locala, nici macar de piata judetului Iasi, ea adresandu-se unei pieti la nivel national. Concluzia ce se desprinde din analiza pietei, atat la nivelul intregii tari, cat si la nivelul zonei analizate, este ca desi piata imobiliara in general a cunoscut o crestere spectaculoasa in ultimii ani, aceasta crestere se datoreaza in principal sectorului imobilelor rezidentiale si spatiilor comerciale situate in municipii, orase mari sau in apropierea acestora, precum si a cresterii pretului terenurilor in general. Spatiile de birouri, productie, agroindustriale sau de depozitare, mai ales cele obtinute prin reamenajarea unor spatii existente, desi au cunoscut si ele o oarecare crestere (datorata in special cresterii preturilor terenurilor si a materialelor de constructii), nu sunt foarte bine cotate pe piata imobiliara. Aceste spatii (in general supradimensionate si cu acces dificil, avand in plus si instalatii vechi) nu pot concura cu noile tipuri de hale construite din materiale usoare (panouri izopan pe structuri metalice) sau cu cladirile de birouri moderne, cu aspect deosebit si confort de asemenea sporit, dat in principal de panourile cu o buna izolatie termica si fonica. In plus, noile constructii au un timp de executie scurt si pot fi dimensionate corespunzator oricaror activitati. . Analiza cererii: Cererea de imobile de tipul celui analizat este moderata. Marea majoritate a proprietarilor acestora sunt in lichidare sau reorganizare, chiriile pentru asemenea spatii fiind mici, ca si eventualele preturi de tranzactionare (acestea sunt in general preturi de lichidare). Analiza ofertei: In ceea ce priveste oferta, aceasta este suficient de mare pentru a acoperi cererea. In plus exista suficient teren liber pentru construirea unor asemenea spatii, cu avantajele mentionate anterior. Concluzia ce se desprinde din analiza pietei imobiliare, este ca piata acestor imobile este o piata a cumparatorilor, imobilele de acest tip fiind in prezent subevaluate.
3.3 IDENTIFICAREA PROPRIETATII
Proprietatea imobiliara ce face obiectivul prezentului raport de evaluare este un teren, considerat liber, cu suprafata de 164.800 mp, teren extravilan, situat in com. Probota, Tarlaua 29,A335.Proprietar: Consiliul Local al Comunei Probota. 3.4 SITUATIA JURIDICA A PROPRIETATII
Terenul are o forma neregulata si a fost intabulat dreptul de proprietate in cartea funciara, in baza titlului de proprietate nr. 92447/9. 03. 2005, conform incheierii nr. 23484/ 25. 09. 2006, avand nr. cadastral provizoriu 1822 3.5 DESCRIEREA TERENULUI
Terenul se identifica prin planul de amplasamnet si delimitare anexat raport, fiind amplasat in extravilanul com. Probota, avand urmatoarele vecinatati: - La Nord : Tarlaua 29, Parcela A 356 - La Sud : DN 24 - La EST : Drum comunal. - La Vest : Teritoriul Probota 3.3 DESCRIEREA IMOBILULUI
IMOBILUL reprezinta o constructie P+ 2E, in suprafata construita de 1006,32mp si o suprafata desfasurata de 3277,94mp. Este realizata din zidarie de caramida, fundatie de beton tip talpa de beton simplu, plansee din beton, pardoseli din parchet in birouri, gresie in grupurile sanitare, ciment mozaicat in holuri si scari. Timplaria interioara este partial din PVC si lemn si cea exterioara din PVC. Este compartimentat si utilizat ca spatiu de birouri. Finisajele: tencuielile interioare şi exterioare sunt realizate din mortar drişcuit, iar zugrăvelile interioare sunt cu var. La inspecţia proprietăţii evaluatorul nu a observat indicii care să conducă la concluzia existenţei unui grad avansat de uzură a finisajelor interioare.
Instalaţii termice interioare. Imobilul dispune de incalzire termică, realizata prin calorifere alimentate de la centrala OLTCHIM. Mai dispune de incalzire de la convectoare electrice. Instalaţii electrice interioare. Instalaţiile electrice interioare cuprind lucrările de alimentare cu energie electrică a consumatorilor instalaţi, lucrari ingropate. Instalaţii de incendiu. Cladirea dispune si de 6 hidranti cu apa in caz de incendiu. Obiectivul are asigurat iluminatul artificial prin intermediul corpurilor de iluminat incandescent. Evaluatorul apreciază că starea tehnică a principalelor elemente constructive este corespunzătoare vârstei scriptice a clădirii, imobilul este bine întreţinut, nu s-au observat infiltraţii şi nici alte indicii ale deteriorării sau uzurii accentuate a acestor elemente.
Capitolul 4 CEA MAI BUNA UTILIZARE
Ca si valoarea de piata, cea mai buna utilizare este un concept de piata, prin care se identifica cea mai competitive si mai profitabila utilizare a properietatii imobiliare. Conceptul de ce mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si genera ipoteze de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare. Cea mai buna utilizare este definite ca utilizare rezolnabila, probabila si legala a unui teren liber sau costruit, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare. Un concept asociat cu cea mai buna utilizare este cel de valoare reziduala a terenului, care se echivaleaza cu acea parte din valoarea proprietatii ramasa dupa ce se extrage din aceasta costul amenajarilor si dotarilor. Cladirile pot fi schimbate, dar caracteristicile amplasamentului nu pot fi schimbate. Decizia de utilizare este fundamentala in determinarea marimii venitului pe care il poate produce un amplasament. Tipul de utilizare reprezinta elemental essential in estimarea valorii proprietatii, iar valoarea terenului trebuie considerata din acest punct de vedere, obiectivul evaluatorului constand in gasirea utilizarii care maximizeaza valoarea proprietatii.
Analiza celei mai bune utilizari se abordeaza, in general, pe baza a doua ipoteze: 1. Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber 2. Cea mai buna utilizare a terenului considerat construit In primul caz, terenul este evaluat ca si and ar fi neocupat si disponibil pentru dezvoltarea la cea mai buna utilizare. Avand in vedere scopul evaluarii, destinatia si conformarea cladirilor, amenajarea recenta, stadiul actual de dezvoltare a pietei imobiliare locale, ca cea mai buan utilizare este analiza pentru terenul construit. O demolare totala a constructiilor existente si construirea altora, moderne, se presupune ca fiind o investitie nefezabila. Pretul recunoscut de piata pentru demolari depaseste 1000 euro/mp, in contextul in care pretul terenului nu ajunge la aceasta valoare. Zona inregistreaza schimbari in utilizarea terenului, avand o dezvoltare preponderand orietata spre complexe rezidentiale, cu multiple dotari aferente zonei rezidentiale. In cazul proprietatii de evaluat, constructiile au fost concepute pentru a fi utilizate ca locuinte, in regim de inaltime P + 1E + M si dotari aferente zonei de locuit : baza sportive, club, centru pensionari, centru de sanatate, biserica, hotel, clinica medicala, scoala, centru comercial. Suprafata construita desfasurata a constructiilor propuse este de 52.900 mp. Costurile totale necesare realizarii cladirilor, inclusiv profitul antreprenorului: 52.900 x 800 euro/mp = 42.320.000 euro (1 euro = 4.25 ron ) Pentru a obtine valoarea terenului analizat, in ipoteza celei mai bune utilizari a terenului liber, se determina valoarea intregii proprietati imobiliare (teren + cladiri) prin metoda de randament, din care se scade valoarea cladirilor de 42.320.000 euro, estimata prin metoda costuri
Capitolul 5 EVALUAREA IMOBILULUI
5.1 EVALUAREA TERENULUI
In conditiile in care proprietatea de evaluat apartine unei societati comerciale, se considera situatia in care terenul este in proprietatea societatii si dreptul de proprietate este transferabil integral la data tranzactiei. Inaintea evaluarii propriu-zise trebuie analizate cel putin urmatoarele aspecte:
Ø
inregistrarile contabile referitoare la teren si actele de proprietate asupra acestuia;
Ø
planurile amplasamentelor si verificarea referitoare la suprafata scriptica si cea faptica;
Ø
din suprafata totala de teren se separa suprafetele care deservesc derularea activitatii (teren
construit, aferent retelelor, caile de transport etc.) si suprafetele libere in exces care vor fi considerate in afara exploatarii; Ø
in functie de amplasarea terenului in zona se culeg informatii de piata privind valorile de
tranzactionare in zona, a terenurilor libere similare; Ø
se intocmeste o fisa preliminara in care suprafetele terenurilor apar distinct in functie de
destinatia acestora (de exploatare sau libere) si de localizarea acestora care va contine si valorile de piata ale terenurilor in zonele respective. Odata parcurse aceste etape, evaluarea se efectueaza in functie de tipul terenului, fie ca este teren in exploatare sau teren in exces. Evaluarea terenului in exploatare se realizeaza tinand cont de faptul ca terenurile contribuie la desfasurarea activitatii si deci, in aceasta perioada valoarea lor este diferita fata de valoarea de piata; evaluarea trebuie sa aiba in vedere pe langa valoarea de piata a terenurilor in zonele respective faptul ca ele vor fi imobilizate inca un numar de ani egal cu durata de viata economica a intregului obiectiv (tipul de valoare rezultata nu este valoare de piata). Evaluarea terenurilor in exces se evalueaza de regula la valoarea de piata in conditii in care exista suficiente informatii de piata si poate fi aplicata una din urmatoarele proceduri: comparatia directa, proportia, extractia, parcelarea, tehnica reziduala si capitalizarea rentei de baza; proportia si extractia combina metoda costului cu metoda comparatiei directe, iar tehnica reziduala combina metoda capitalizarii cu metoda costului, parcelarea combinand toate cele trei metode.
5.1.1
METODA COMPARATIEI DIRECTE PENTRU TERENURI
Premisele in considerarea acestei metode sunt acelea ca terenurile sunt libere sau se considera libere, pentru scopul evaluarii. Metoda este cea mai utilizata si preferata atunci cand exista date comparabile. Prin aceasta metoda, preturile si acele informatii referitoare la loturi
similare sunt analizate, comparate si corectate in functie de asemanari sau deosebiri. Elementele de comparatie sunt drepturile de proprietate, restrictiile legale, conditiile pietei (data vanzarii), localizarea, caracteristicile fizice, utilitatile disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare. Elementele de comparare cele mai variabile de la caz la caz sunt caracteristicile fizice, adica suprafata si forma, lungimea la fatada, topografia, localizarea si vederea. Este rational sa se coreleze rezultatele a doua sau mai multe comparatii. Daca preturile s-au schimbat rapid in ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate cat mai aproape de data evaluarii. Uneori evaluatorul trebuie sa aleaga intre tranzactii cu proprietati din apropiere dar care au avut loc cu mai multi ani inainte de data evaluarii si intre tranzactii recente dar pentru loturi localizate la distanta, fiind indicat sa se bazeze pe tranzactiile recente. In general, suprafata este un element de comparatie mai putin important decat data si localizarea. Cele mai multe loturi au arie optima, insa daca suprafata e mai mare, valoarea terenului existent in plus are tendinta sa se reduca foarte puternic. De aceea, este bine sa se caute proprietati comparabile, dar cu aproximativ aceeasi suprafata. Zonarea este deseori criteriul de baza de selectie, pentru ca amplasamentele din aceeasi zona sunt cele mai comparabile. Ca regula generala, cu cat sunt mai multe sau mai mari deosebirile intre proprietate evaluata si cele comparabile, cu atat e mai mare posibilitatea de a ajunge la valori eronate. Evaluatorul va putea lua in considerare si preturile de oferta (nenegociate), desi acestea sunt mai putin credibile (preturile din ofertele de vanzare sunt mai mari, iar cele din ofertele de cumparare sunt mai mici decat preturile negociate). Informatiile directe pot fi obtinute din discutiile cu partile implicate in tranzactii: cumparatori, vanzatori, avocati, notari si agenti imobiliari. In general, pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corectii ale preturilor din tranzactiile comparabile. Marimea corectiilor depinde de datele disponibile si sunt exprimate in mod absolut (in moneda) sau relativ (procentual). Corectiile pentru drepturile de proprietate, finantare si conditiile pietei si conditiile de vanzare se fac inaintea celor referitoare la localizare si caracteristicile fizice. Toate corectiile trebuie prezentate in raportul de evaluare, intr-o forma logica si usor de inteles.
In localitatile urbane dens dezvoltate, se gasesc foarte rar amplasamente libere si valoarea lor nu poate fi estimata prin comparatie directa. La fel si loturile libere din localitatile rurale izolate sunt foarte rar tranzactionate si datele de comparatie pot fi nesigure. In aceste cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda proportiei sau prin metoda extractiei.
5.1.2
TEHNICA REZIDUALA
Metoda poate fi utilizata in cazurile in care nu sunt disponibile date referitoare la loturi similare de teren liber. Aceasta tehnica este bazata pe principiul echilibrului si a conceptului de contributie care se refera la echilibrul factorilor de productie, adica teren, mana de lucru, coordonare si capital. Metoda se utilizeaza in cazurile in care: -
valoarea cladirilor este cunoscuta sau poate fi estimata cu o buna precizie;
-
venitul anual net stabilit, generat de proprietate, este cunoscut sau poate fi estimat;
-
se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri si pentru teren.
Valoarea cladirilor poate fi estimata ca pentru cladiri noi care reprezinta cea mai buna utilizare si care nu au depreciere fizica sau functionala. Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai intai constructia (actuala sau ipotetica) care reprezinta cea mai buna utilizare. Apoi va estima venitul anual net si stabil, din exploatare, obtinut din chiria de pe piata si cheltuielile de operare estimate la data evaluarii; in continuare, evaluatorul va calcula ce parte din venituri se poate atribui cladirilor si va obtine partea ramasa pentru teren. Aceasta este capitalizata cu o rata de capitalizare obtinuta de pe piata imobiliara si se obtine valoarea terenului.
5.2 EVALUAREA CONSTRUCTIEI
5.2.1 ABORDAREA PRIN COSTURI
S-a realizat conform “Metodologiei pentru evaluarea cladirilor si constructiilor speciale din grupele 1 si 2” - aprobat MLPAT si care prevede ca in lipsa documentatiei tehnico-economice de executie, cea mai indicata metoda evaluare este cea a valorii de inlocuire, determinata pe baza “Cataloagelor de reevaluare” editia 1964. Aceasta permite stabilirea unei valori apropiate de realitate, cataloagele oglindind cu fidelitate caracteristicile tehnico-constructive si gradul de dotare a diverselor categorii de cladiri. Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape: 1.
Stabilirea costului de reconstructie cu ajutorul “Cataloagelor de reevaluare” la nivelul
preturilor din 01.01.1965; 2. Actualizarea valorii de inlocuire la pretul zilei cu ajutorul sistemului de coeficienti de indexare elaborati de MLPAT si cei asimilati acestora; 3. Determinarea valorii ramase la acelasi nivel de preturi, pe baza Normativului P 135-1999 (avizat de MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/1999 si care stabileste coeficienti de uzura fizica a mijloacelor fixe din grupa 1 – constructii). Pentru determinarea valorilor unitare si totale a fiecarui obiect de constructii ce se evalueaza se parcurg urmatoarele etape: • documentatie privind cladirea care urmeaza a fi evaluata, prin studierea planurilor partiale puse la dispozitie de beneficiar si stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale cladirilor • cercetarea obiectului la fata locului, stabilirea dotarilor si instalatiilor precum si stabilirea starii tehnice a cladirii si a subansamblelor componente • se efectuaza incadrarea cladirii intr-unul din cataloagele de reevaluare • se elaboreaza faza de evaluare si se determina valorile unitare de inlocuire, pe total si pe categorii de lucrari precum si corectiile datorate abaterilor fata de prevederile din fisele catalogului • se calculeaza valoarea unitara si totala la nivelul de preturi de catalog 01.01.1965 • se actualizeaza valoarea de inlocuire cu coeficienti MLPAT care sunt publicati trimestrial, iar pentru evaluarea corecta a evolutiei preturilor pe ultima perioada a evaluarii (1-2 luni) se
utilizeaza un coeficient ce tine seama de diferenta de curs leu-dolar SUA. • se stabileste valoarea ramasa prin diminuarea valorii de inlocuire cu pierderea de valoare datorita deprecierilor care afecteaza cladirea. Determinarea valorii rămase la acelaşi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii acumulate. Deprecierea - reprezintă o pierdere de valoare fata de costul de reconstrucţie ce poate apare din cauze fizice, funcţionale sau externe. Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregării. Prin aceasta metodă se analizează separat fiecare cauză a deprecierii, se cuantifică şi apoi se totalizează. In situaţia clădirii din cadrul obiectivului care face obiectul prezentei evaluări a fost determinată uzura fizică. Astfel, valoarea rămasă actualizată a Cladirii birouri pe bază de costuri este: 2.090.000 lei Valoarea rămasă actualizată a Magaziei pe bază de costuri este de aprox 7.000 lei estimata a fiind construitra din aprox. 75mp de panouri tip OLTPAN cu un cost de 30euro/mp (75 mp* 30Euro/mp * 4.25 lei / Euro = 9.562,5 lei)
5.2.2
ABORDAREA PRIN COMPARATII
Metoda constă în analiza unor tranzacţii recente de bunuri comparabile cu proprietatea evaluata. Metoda nu a putut fi aplicata deoarece lipsesc date de piata credibile si comparabile, tranzactiile cu asemenea spatii fiind rare si in general tranzactii fortate (lichidari de active, reorganizari, licitatii organizate de banci pentru recuperarea creantelor).
5.2.3
ABORDAREA PRIN VENIT
Valoarea prin capitalizarea directa, exprima valoarea de piata curenta a proprietatii imobiliare (teren si constructii), presupunand ca aceasta este in stare de functionare si realizeaza venituri din chirii. Metoda se bazeaza pe capacitatea cladirilor de a produce beneficii prin inchirierea acestora tinand cont de amplasament, dotari tehnice si edilitare, care constituie principalele puncte forte. Premisa utilizata se refera la tratarea proprietatii ca o sursa producatoare de venituri, deci ca afacere – in conformitate cu definirea “activelor” in legislatia romaneasca, in vigoare. Chiria de piata per mp suprafata utila sip e luna este de 15.50 euro. VBP = suprafata utila x chirie de piata
VBP = 43907 mp x 15.50 euro/mp/luna x 12 luni/ an = 8.166.702 euro/an VBP = VBE (pierderile prin neocupare si intarziere sunt nesemnificative) Deci VBE = 8.166.702 euro/an. Cheltuielile care se suporta din venituri sunt date de impozitul pe cladiri, taxe pe teren, prima de asigurare, management, constituirea fondului de inlocuire. Chiria a fost estimate pentru ipoteza in care reparatiile curente si de intretinere intra in obligatiile chiriasului, precum si plata utilitatilor (energie electrica, incalzire, apa-canal etc.) Pentru cazul nostru, cheltuielile de exploatare totale (fixe si variabile) recunoscute pe piata, reprezinta : VNE = VBE – cheltuieli = 8.166.702 – 816.670 = 7.350.032 euro/an . Valoarea proprietatii: determinarea valorii proprietatii se face prin aplicarea formulei: V = VNE / C , unde C este rata de capitalizare. Pentru proprietatea analizata s-a utilizat o rata de capitalizare de 17%, aferenta venitului brut,selectata din intervalul 17 – 22%, reflectat in piata. V = VNE / C = 7350.000 / 0.17 = 43235295 euro. Valoare teren: 43.235.295 euro – 42.320.000 = 915.295 euro Valoare unitara teren: 915.295 euro:164.800 = 5.55 euro/mp.
Capitolul 6. RECONCILIEREA VALORILOR-OPINIA EVALUATORULUI 1 mp teren liber – metada comparatiei dovedeste = 7 euro/mp. Analizand rezultatele celor doua metode si corelandu-se cu informatiile de pe piata imobiliara evaluatorul alege. Valoare teren = 164.800 mp x 7 euro/mp = 1.153.600 euro = 4.902.800 lei (Ron) In opinia evaluatorului, tinand cont de amplasamentul terenului, valoarea unitara pe mp a terenului se situeaza la nivelul de 7 euro/ mp. Valoarea este exprimata tinand seama exclusive de ipoteze, conditii limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport. Valoarea estimate este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare, valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport de cursul valutar.
UNIVERSITATEA ION IONESCU DE LA BRAD FACULTATEA DE AGRICULTURA SPECIALIZAREA INGINERIE ECONOMICA ANUL IV,grupa 426
ESTIMATIUNI
PROFESOR INDRUMATOR,
Boghita Eduard
STUDENT,
Ilaoanu Corina
