estimatiuni

Universitatea de Stiinte Agricole si Medicina Veterinara “Ion Ionescu de la Brad” din Iasi

PROIECT LA ESTIMATIUNI RURALE

Indrumator: Boghita Eduard

Student : Grupa: Specializarea: IEA

2015

Cuprins

Raport de evaluare Cap I Introducere 1.1 Certificarea evaluatorului 1.2 Rezumatul faptelor principale şi concluziile importante Cap II Premisele evaluării 2.1 Obiectul şi scopul evaluării. Clientul şi destinatarul raportului 2.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate (valoarea de piaţă) 2.3 Clauza de nepublicare 2.4 Responsabilitatea fata de terti 2.5 Conditii limitative si ipoteze 2.6 Procedura de evaluare – etape parcurse, surse de informaţii Cap III PREZENTAREA DATELOR 3.1 Aspecte social-economice. Zonarea. Date geografice 3.2 Analiza pieţei imobiliare 3.3 Analiza cererii 3.4 Echilibrul Pietei 3.5 Descrierea terenului 3.6 Descrierea constructiei Cap IV Analiza privind cea mai bună utilizare a proprietăţii Cap V Evaluarea proprietăţii imobiliare 5.1 Metoda comparaţiei directe pentru terenuri 5.2 Abordarea prin costuri Cap VI Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

1.3

RAPORT DE EVALUARE

Scrisoare de transmitere Proprietate imobiliară – situată în judeţul Neamt Beneficiari : Pfa Pirvan Monica Proprietari : Pfa Pirvan Monica

Evaluator : Expert Consulting SRL Ianuarie 2015 Către, Beneficiari Pfa Pirvan Monica Neamt Vă înaintăm Raportul de evaluare a proprietăţii situată în Judeţul Neamt,

Comuna

Raucesti, Str. Principala. Scopul evaluării : Ex : Stabilirea valorii de piaţă în vederea ipotecării Obiectul evaluării : proprietatea imobiliară situată în Judeţul Neamt, Comuna Raucesti,

str.

Principala, nr. Cadastral al bunului imobil 196, intabulat în cartea funciară nr.749, formată dintr-o clădire rezidenţială cu regim de înălţime P+E şi o parcelă de teren Descrierea proprietăţii : Imobil de locuit P,

Sconstruită la sol = 200 mp

Sutilă = 400 mp din care : Sutilă parter = 200mp Teren în suprafaţă de 2000000 mp, din care 1980000 mp teren categoria “arabil” amplasată în parcela 6 si suprafaţa de 20000 mp teren categoria "curţi – construcţii" amplasată în parcela 5. Drepturile de proprietate : Dreptul de proprietate evaluat in prezentul raport este dreptul de proprietate integral asupra proprietatilor imobiliare evaluate asa cum a fost indicat de catre client prin documentele puse la dispozitie. Data inspecţiei Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator, in data de 5.01.2015 insotit de catre client, care a furnizat si informatiile necesare evaluarii. Nu s-au realizat investigatii privind eventualele contaminari si nu au fost inspectate partile ascunse ale activelor evaluate.

Data evaluării La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul corespunzatoare datei de 4.01.2015 (data de referinta a evaluarii) la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator. Evaluarea a fost realizata in cursul lunii Ianuarie 2015. Valabilitatea evaluării 5 ani Cursul de schimb la data evaluării 4.4973 Pe baza analizelor şi faptelor descrise în raportul de evaluare, valoarea estimată este de : 44973 LEI / 10000 EUR

Raportul a fost pregătit în conformitate şi pe baza Standardelor Internaţionale de Evaluare, recomandărilor şi metodologiilor de lucru recomandate de către A.N.E.V.A.R. (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România)

Cu stimă, Evaluator Expert Consulting SRL

Capitolul I – Introducere 1.1

Certificarea evaluatorului

Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte.

Evaluatorul nu are niciun interes actual sau de perspectiva in proprietatea care face obiectul acestui raport, nu are niciun interes personal si nu este partinitor fata de vreuna din partile implicate; Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau de aprobarea unui imprumut; In deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor Internationale de Evaluare – IVS 2011 si cu cerintele “Codului deontologic al profesiei de evaluator” care este o anexa la Statutul ANEVAR. Evaluatorul certifica faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit poate fi insotita de verificarea lui in conformitate cu Ghidul de Evaluare GE1 Verificarea evaluarilor; Inspectia activelor care fac obiectul raportului a fost efectuata de experti evaluatori; In prezent, evaluatorii sunt membri titulari si acreditati ANEVAR si au indeplinit programul de pregatire profesionala continua; Prin prezenta evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de evaluare.

Societatea Expert Consulting SRL a fost infiintata in anul 2010. In prezent, Expert Consulting propune o echipa de consultanta formata din 5 experti evaluatori, membri ANEVAR si membri ai Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania, ce dispun de referinte notabile in a va oferi urmatoarele servicii (evaluari, fuziuni si divizari, delistari, plan afaceri si investitii): 

evaluare intreprinderi



evaluare imobiliare



evaluare de bunuri mobile



intocmire de planuri de afaceri



consultanta in alte domenii (obtinere de finantari) Societatea este membra a ANEVAR, asigurata pentru raspunderea profesionala potrivit normelor

ANEVAR, certificata ISO 9001 de IQ Net si SRAC, ce aplica Standardele Internationale de Evaluare.

Precizari • Toate analizele si valorile au fost indicate la data de 5.01.2015 – data de referinta comunicata de catre client; • Valorile au fost estimate pe baza considerentelor prezentate in cadrul prezentului raport; • Valoarea este o predictie; • Valoarea este subiectiva; • Evaluarea este o opinie asupra unei valori; Raport de evaluare proprietate imobiliara • Valoarea nu contine TVA; • Cursul valutar luat in considerare in calcule a fost de 4,4973 RON/EUR aferent datei de 5.01.2015.

1.2

Rezumatul faptelor principale şi concluziile importante Toate cele şase metode (numite şi tehnici) de evaluare a terenului nu sunt altceva decât derivări

ale celor trei abordări tradiţionale ale valorii oricărui tip de proprietate, respectiv abordarea prin comparaţie, abordarea prin venit şi abordarea prin cost. Mai trebuie reţinut că evaluarea terenurilor este de competenţa profesională a evaluatorului de proprietăţi imobiliare, care respectă cerinţele GN1- Evaluarea proprietăţii imobiliare. Prezentarea sintetică a esenţei acestor metode de evaluare şi a adecvării utilizării lor este redată în continuare. 1. Metoda comparaţiei vânzărilor se bazează pe principiul economic al substituţiei. Metoda se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere sau care se consideră a fi libere pentru scopul evaluării. Valoarea terenului derivă din informaţiile de piaţă ale preţurilor de tranzacţie ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de piaţă poate fi determinată în urma analizei preţurilor de piaţă ale terenurilor libere comparabile, din aceeaşi arie de piaţă, care au fost tranzacţionate la o dată apropiată de data evaluării. Analiza preţurilor la care s-au efectuat tranzacţiile sau a ofertelor de vânzare de terenuri similare libere este urmată de efectuarea unor corecţii ale preţurilor terenurilor libere comparabile, pentru a cuantifica diferenţele dintre preţurile plătite sau cerute pe unitatea de suprafaţă, cauzate de diferenţele caracteristicilor specifice ale proprietăţilor şi tranzacţiilor (numite elemente de comparaţie). Această metodă este cea mai uzuală şi preferabilă tehnică de evaluare a terenului, cu condiţia să existe informaţii suficiente despre vânzările de terenuri similare, din aceeaşi arie de piaţă. În cazul că nu există un număr suficient de vânzări sau de oferte de vânzare de terenuri similare sau în situaţia în care evaluatorul ar trebui să facă multe şi ample corecţii ale preţurilor de tranzacţie ale unor terenuri cu caracteristici mult diferite de cele ale terenului în cauză, care nu ar asigura credibilitatea rezultatului aplicării metodei comparaţiei vânzărilor, evaluatorul de proprietăţi imobiliare are la dispoziţie alte 5 metode de evaluare a terenului, redate mai jos. Credibilitatea rezultatelor obţinute din aplicarea acestor 5 metode, mai puţin preferate, depinde de profunzimea analizelor, de fundamentarea ipotezelor şi a raţionamentului profesional al evaluatorului.

2. Tehnica parcelării şi dezvoltării (numită şi metoda utilizării anticipate sau metoda costului dezvoltării) constă în plasarea evaluatorului în postura ipotetică de dezvoltator al unui teren neamenajat, pe premisa că amenajările şi construcţiile proiectate reprezintă cea mai probabilă utilizare a terenului. Această metodă este aplicabilă în cazul evaluării unor suprafeţe mari de teren neamenajat, a căror cea mai bună utilizare o reprezintă parcelarea şi amenajarea ca amplasamente şi/sau eventual construirea pe loturile parcelate şi amenajate ale clădirilor rezidenţiale. Deci, această metodă se poate aplica în două ipoteze: - parcelarea unui teren viran şi amenajarea acestuia ca amplasament, prin dotarea cu infrastructura necesară şi apoi vânzarea loturilor amenajate; şi - parcelarea unui teren viran, amenajarea acestuia ca amplasament, construirea locuinţelor adecvate şi apoi vânzarea proprietăţilor rezidenţiale rezultate (teren plus locuinţă). Rezultatul acestei metode este valoarea maximă pe care un dezvoltator prudent ar putea să o plătească pentru achiziţionarea unui teren neamenajat, deci o valoare calculată ca mărime reziduală dintre preţurile de vânzare estimate ale loturilor amenajate sau ale proprietăţilor construite şi costurile totale estimate de parcelare, amenajare şi construire, în care se include şi profitul dezvoltatorului. Credibilitatea rezultatului metodei este condiţionată de existenţa unui volum important de informaţii despre costurile de parcelare, amenajare şi de construcţie, despre preţurile de vânzare ale parcelelor amenajate (amplasamente), precum şi despre preţurile de vânzare ale proprietăţilor construite. 3. Metoda alocării se bazează pe principiul echilibrului, conform căruia există un raport procentual normal între valoarea terenului şi valoarea întregii proprietăţi, specific diferitelor categorii de proprietăţi imobiliare, aflate în locaţii specifice. Acest raport procentual este dedus din analiza preţurilor de vânzare ale terenurilor libere şi ale unor proprietăţi comparabile (teren şi construcţii), dintr-o arie comparabilă şi competitivă învecinată, cu caracteristici similare. Acest raport procentual este aplicat apoi preţului de vânzare a proprietăţii construite, pentru a determina valoarea terenului. Această metodă este aplicabilă în situaţia când nu există terenuri libere vândute sau oferite la vânzare, în aria de piaţă a terenului supus evaluării. Deoarece raportul procentual dintre valoarea terenului şi valoarea totală a proprietăţii este dificil de obţinut şi de susţinut, această metodă este mai rar utilizată şi aproape niciodată ca o primă metodă de evaluare a terenului.

4. Metoda extracţiei constă în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din preţul curent de vânzare al întregii proprietăţi imobiliare (teren plus amenajări şi construcţii) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcţiilor şi amenajărilor. Această metodă este adecvată când: - nu există terenuri libere, vândute sau oferite la vânzare, în aria de piaţă a terenului supus evaluării; - valoarea construcţiilor este mică (îndeosebi în mediul rural); şi dacă se poate determina cu acurateţe costul de înlocuire net (CIN) al construcţiilor. 5. Tehnica reziduală a terenului este înscrisă în abordarea prin venit, fiind utilizată când fluxul de venit este dependent atât de construcţii şi amenajări, cât şi de teren. Etapele aplicării acestei metode sunt: - determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al proprietăţii; - determinarea VNE anual alocabil construcţiilor pe baza ratei de capitalizare aferente construcţiilor şi scăderea acestuia din VNE anual total al proprietăţii; şi capitalizarea VNE rămas (rezidual), care este alocabil numai terenului, cu o rată de capitalizare adecvată. Cele trei condiţii ale aplicării acestei metode sunt: (a) cunoaşterea CIN a clădirilor (construcţiilor) şi amenajărilor sau posibilitatea determinării acestuia cu credibilitate; (b) cunoaşterea venitului net total din exploatare al proprietăţii sau posibilitatea determinării acestuia cu credibilitate; şi (c) posibilitatea obţinerii nivelurilor de piaţă ale ratelor de capitalizare ale terenurilor şi clădirilor. Această tehnică de evaluare se utilizează în două situaţii: - când nu există terenuri libere vândute sau oferite la vânzare, în aria de piaţă a terenului supus evaluării; - pentru testarea fezabilităţii financiare a utilizărilor posibile ale unui amplasament, în cadrul analizei celei mai bune utilizări. 6. Capitalizarea rentei funciare (chiriei) se aplică în cazul în care venitul se obţine din cedarea dreptului de folosinţă a terenului, independent de amenajările de pe acesta (dacă există), în schimbul unei rente sau chirii, deci este un venit independent de veniturile generabile de construcţiile şi amenajările de pe teren.

Această metodă se aplică pentru evaluarea terenurilor cu destinaţie agricolă, ca şi pentru evaluarea terenurilor închiriate. Metoda constă în convertirea rentei funciare (sau chiriei pentru teren) în valoarea terenului, prin aplicarea unei rate de capitalizare extrasă de pe piaţă. Metoda poate fi aplicată în condiţiile în care există informaţii de piaţă suficiente asupra nivelurilor de piaţă ale rentelor şi chiriilor funciare, precum şi a ratelor de capitalizare. Pentru aplicarea acestei metode trebuie să se analizeze clauzele contractului de închiriere/ arendare/ concesiune, referitoare la escaladarea chiriei/ rentei, reînnoirea contractului, precum şi valoarea terminală şi selectarea unei rate de capitalizare de piaţă adecvate.

Capitolul II – Premisele evaluării

2.1

Obiectul şi scopul evaluării. Clientul şi destinatarul raportului Scopul evaluarii Scopul raportului de evaluare consta in estimarea valorii de piata in ipoteza continuitatii activitatii a proprietatii imobiliare situata in Iasi, strada Principala, la data de referinta a evaluarii 5.01.2015 in vederea informarii Adunarii Generale a Creditorilor. Pentru atingerea acestui scop s-a pornit de la misiunea de evaluare indicata de catre client si de la situatia particulara a societatii comerciale care, din punct de vedere juridic, este in procedura de insolventa din data de 15.10.2014

Proprietate imobiliara compusa din teren intravilan in suprafata de 2.000.000 mp, identificata cu nr. Cadastral 1/12/1, inscrisa in cartea funciara nr.780- Raucesti, situata in comuna Raucesti, str. Principala, judetul Neamt. Prezentul raport de evaluare se adreseaza Societatii Expert Consulting SRL-evaluator. Avand in vedere statutul AVEVAR si Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-si asuma raspunderea decat fata de clientului si fata de beneficiar. 2.2

Baza de evaluare. Tipul valorii estimate (valoarea de piaţă)

Tinand cont de specificul misiunii de evaluare, in cadrul prezentului raport de evaluare au fost luate in considerare prevederi ale Standardelor Internationale de Evaluare: IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare “Dreptul asupra unei proprietati imobiliare confera titularului dreptul de a poseda, folosi si dispune de teren si constructii. Exista trei tipuri de baza ale dreptului asupra proprietatii imobiliare: • Dreptul absolut asupra oricarei suprafete de teren. Titularul acestui drept are un absolut de a poseda si a dispune de teren si de orice cladiri existente pe aceasta, in mod perpetuu, supus doar unor drepturi subordonate si unor ingradiri stabilite prin lege;

• Un drept subordonat care confera titularului dreptul exclusiv de folosinta a unei suprafete de teren sau cladiri, pentru o anumita perioada, de exemplu conform clauzelor unui contract de inchiriere; • Un drept de folosinta a terenului sau cladirilor, fara un drept exclusiv de folosinta, de exemplu dreptul de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumita activitate. Valoarea se ataseaza mai degraba dreptului asupra proprietatii imobiliare, decat fizic, terenului si cladirilor.” IVS 2011 Cadrul General: “30. Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.” Riscul evaluarii Toate evaluarile reprezinta opinii profesionale asupra unei baze declarate, combinate cu orice prezumtii corespunzatoare sau speciale. O evaluare nu este un fapt, ci o estimare. Gradul de subiectivism implicat variaza inevitabil de la caz la caz, la fel si gradul de certitudine, sau probabilitatea, ca opinia evaluatorului asupra valorii de piata sa coincide exact cu pretul care ar fi obtinut intr-o tranzactie efectuata la data evaluarii. Asigurarea intelegerii de catre utilizator si increderii in evaluari necesita transparenta in abordarea evaluarii si explicatii adecvate pentru toti factorii care au un efect semnificativ asupra evaluarii.

2.3

Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare alta referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si contextului in care urmeaza sa apara. Publicarea, partiala sau integrala, precum si utilizarea lui de catre alte persoane decat clientul si destinatarii atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale. 2.4 Responsabilitatea fata de terti Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre Pfa Pirvan Monica , corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea clientului. Raportul este confidential, strict pentru destinatar si client, iar evaluatorul nu accepta nicio responsabilitate fata de o terta persoana, in nicio circumstanta. Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre reprezentantii responsabili si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Informatia furnizata de catre terti este considerata de incredere, dar nu i se acorda garantii pentru acuratete. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii informatiile pe care le-a avut la dispozitie la data evaluarii referitoare la subiectul de evaluat, neexcluzand posibilitatea existentei si a altor informatii de care acesta nu avea cunostinta. Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii. Alegerea metodelor de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de limitele fiecareia. Valoarile estimate sunt valabile la data evaluarii. Intrucat piata, conditiile de piata se pot schimba, valorile estimate pot fi nerelevante sau necorespunzatoare la un alt moment. S-a presupus ca legislatia in vigoare se va mentine si nu au fost luate in calcul eventuale modificari care pot sa apara in perioada urmatoare. Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;

2.5 Conditii limitative si ipoteze Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatile in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil; Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului; Structura si componenta bunurilor evaluate a fost stabilita pe baza documentelor si a delimitarilor pe active. Deoarece nu a fost posibila identificarea fiecarei pozitii de pe lista si nu a putut fi verificat modul de functionare al tuturor la data inspectiei, se considera ca – in concordanta cu declaratiile clientului - toate bunurile sunt in stare de functionare, daca nu s-a specificat altfel. Raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea. • Proprietatile sunt evaluate ca fiind libere de orice alte sarcini. • Se presupune o stapinire responsabila si o administrare competenta a proprietatii. • Informatiile furnizate de catre terti sunt considerate a fi autentice dar nu se acorda garantii asupra acuratetii lor. In evaluare nu s-au luat in considerare vicii ascunse sau neaparente ale proprietatii, solului sau structurii, care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea vicii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperii. • Se presupune ca proprietatile se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor urbanistice de zonare si utilizare. • Se presupune ca proprietatile sunt in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator, in afara cazurilor cind neconcordantele sunt expuse, descrise si luate in considerare intr-un raport distinct. • Cladirile si dotarile lor la data tranzactiei sunt utilizate fiind in stare de buna functionare. • Valoarea estimata este bazata pe ipoteza ca nu exista materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietatii.

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodei de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii. Metoda comparatiilor de piata a putut fi aplicata datorita informatiilor suficiente privind tranzactiile de proprietati similare din zona, aceste fiind luate din presa locala, agentiile imobiliare si piata libera. Informatiile pe care le detinem in zona sunt suficiente pentru a aplica o astfel de metoda. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie fiind posibila si existenta altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta. Evaluarea fiind cu caracter general de perceptie asupra valorii diverselor tipuri de imobile, metoda comparatiilor de piata este singura metoda ce poate fi aplicata stabilind un pret aproximativ apropiat de pretul ce poate fi obtinut pe un anume tip de imobil.

2.6 Procedura de evaluare – etape parcurse, surse de informaţii

Baza evaluării – valoarea de piaţă Etapele : - documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului - inspecţia proprietăţii – imobil, teren - stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului - selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport - deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei - analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării. - aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului.

Sursele de informaţii : - documentele şi schiţele puse la dispoziţie de către proprietarul imobilului, respective; - documentaţia cadastrală ; - acte de proprietate.

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1 Aspecte social-economice. Zonarea. Date geografice Judeţul Neamt, Comuna Raucesti, str. Principala Structura populaţiei, date demografice la data întocmirii raportului : - total locuitori judeţul 452,900 locuitori . Conform recensământului efectuat în 2011, populația comunei Raucesti se ridică la 7,781 de locuitori.Majoritatea locuitorilor sunt români (87,90%). Pentru 12,10% din populație, apartenența etnică

nu

este

cunoscută.

Din

punct

de

vedere

confesional,

majoritatea

locuitorilor

sunt ortodocși (74,42%), cu o minoritate ortodocsi de rit vechi (17,98%). Pentru 10,09% din populație, nu este cunoscută apartenența confesională. Clima Prezintă o climă temperat continentală cu veri scurte răcoroase, toamne lungi, ierni blânde, fără geruri mari. Beneficiind de un cadru natural avantajos și de legături ușoare spre toate punctele cardinale, teritoriul de astăzi al judetului Neamț a constituit o permanentă vatră de locuire.

Educație Invățământul, pe plan local (Piatra Neamt) are în componență: 

12 Școli Gimnaziale, un Centru școlar pentru Educație incluzivă „Alexandru Roșca”



Liceul Tehnologic economic - administrativ, Liceul Tehnologic„Spiru Haret”, Liceul Tehnologic „Dimitrie Leonida”, Colegiul Tehnic „Gheorghe Cartianu”, Colegiul Tehnic de transporturi, Colegiul Tehnic forestier, Liceul cu program sportiv, Liceul de Arte „Victor Brauner”, Seminarul teologic ortodox „Sfinții Împărați Constantin și Elena”



Colegiul Național Petru Rareș, Colegiul Național Calistrat Hogaș, Colegiul Na țional de Informatică, Colegiul Național „Gheorghe Asachi”



O Școală postliceală sanitară



Filiale ale Universităților Petre Andrei din Iași, Spiru Haret și Titu Maiorescu din Bucure ști, ale Facultății de Economie și Administrarea Afacerilor a Universității Alexandru Ioan Cuza din Iași și ASE București.

Economie Neamt este un centru economic important al României. Neamt are mai multe hyper și supermarket-uri ( Carrefour, Kaufland, Billa, Lidl, Praktiker, Dedeman, Arabesque, Baumax,).

3.2 Analiza pieţei imobiliare

Definitie Piata imobiliara se poate defini ca fiind interactiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceasta piata se defineste pe baza tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriasilor tipici. Piata imobiliara este influentata de atitudinile, motivatiile si interactiunile vinzatorilor si cumparatorilor si are caracteristici diferite de cele ale pietelor eficiente (este foarte sensibila la situatia pietei de munca si stabilitatea veniturilor, deciziile de cumparare sunt influentate de tipul de finantare, durata rambursarii si rata dobinzii, este o piata care nu se autoregleaza ci este afectata de multe reglementari guvernamentale si locale, informatiile despre tranzactii similare nu sunt imediat disponibile, exista decalaj intre cerere si oferta, cererea poate fi volatila datorita unor schimbari rapide in marimea si structura populatiei). 3.3 Analiza cererii

Ca si alte zone ale tarii, judetul Neamt a fost afectat de schimbarile economice si a fost marcat de declinul economic, acesta resimtindu-se in scaderea puternica a constructiilor si investitiilor. Activele analizate in cadrul prezentului raport de evaluare sunt amplasate in zona de sud-est a judetului Neamt cuprinzand zonele adiacente. Cresterea economica in tara a influentat si cresterea economica a judetului si implicit si puterea de cumparare a populatiei, ceea ce afecteaza implicit piata proprietatilor imobiliare de tip comercial, locuinte, terenuri, industriale, turism, etc. Investitori straini in zona investesc cu prioritate in industria confectiilor textile si agricultura. O data cu aparitia investitorilor straini se simte o crestere a potentialului economic si puterii de cumparare a populatiei. Cererea la nivelul zonei pentru proprietati imobiliare cu destinatia de locuinte sau terenuri, este la un nivel relativ crescut si cu perspectiva de crestere in urmatorii ani. Pe termen scurt si mediu, in conjunctura economica actuala, se prefigureaza o evolutie crescatoare, in special dupa redresarea activitatii industriale si agricole cu fonduri externe.

3.4 Echilibrul pietei In prezent piata este activa, deoarece cererea este mare si oferta relativ mica in special pentru constructii. Pentru terenuri in general oferta este mare si cererea mica. Cresterea economica in zona, determina si puterea de cumparare a investitorilor, marind totodata si valoarea imobilelor in special de natura constructiilor. In aceste conditii, punctul de echilibru in care se intilnesc cererea cu oferta este dificil de atins, mai ales in conditiile in care echilibrul pietei este afectat de conditiile financiare si rata dobinzii foarte ridicata in conditiile actuale de inflatie.

3.5 Descrierea terenului Terenul are o suprafaţă totală de 2.000.000 mp, conform documentaţiei cadastrale puse la dispozitie evaluatorului de catre conducerea Pfa Pirvan Monica. 3.6 Descrierea construcţiei Depozitul pentru cereale este o construcţie din anul 2010 care se desfăşoară pe un nivel.

Caracteristicile structurale şi ale finisajelor sunt următoarele : - fundaţia din beton ; - structură din zidărie de cărămidă ; - planşeu beton ; - şarpantă din lemn ;

Imobilul cuprinde : - 2 constructii imobile folosite la depozitarea cerealelor dupa recoltare.In aceste constructii sunt asigurate conditiile necesare pastrarii in bune conditii a productiei agricole obtinute.

Capitolul IV – Analiza privind cea mai bună utilizare a proprietăţii

Definirea conceptului de « cea mai bună utilizare »

Evaluarea activelor la valoare de piata porneste de la conceptul de cea mai buna utilizare care reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire si sa genereze ipotezele de lucru necesare operatiunii de evaluare. Cea mai buna utilizare se refera la utilizarea probabila rationala si utilizarea legala a unui teren liber sau a unei proprietati construite, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, realizabila financiar si care rezulta intr-o valoare maxima. Cea mai buna utilizare este determinata de fortele competitive de pe piata. Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării. Cea mai buna utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaţii: o

cea mai bună utilizare a terenului liber

o

cea mai bună utilizare a terenului construit.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie: o

permisibilă legal

o

posibila fizic

o

fezabilă financiar

o

maxim productivă Practic, ţinând cont de tipul clădirii şi de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă posibilă

pentru proprietatea evaluată este cea de proprietate imobiliară rezidenţială. Prin prisma criteriilor care definesc noţiunea de C.M.B.U. aceasta abordare: o

este permisibilă legal;

o

îndeplineşte condiţia de fizic posibilă.

o

este fezabilă financiar.

o

este maxim productivă se refera la valoarea proprietăţii imobiliare in condiţiile celei mai bune

utilizări (destinaţii).

Estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare prin abordarea prin cost presupune insumarea: · valorii de piata a terenului (estimata prin abordarea prin comparatii de piata); · valorii de piata a constructiei (estimata prin abordarea prin cost). Pentru stabilirea valorii de piaţă a terenurilor, IVS 2011 prin Ghidul metodologic de evaluare GME 1 evaluarea terenului recomandă utilizarea a şase metode de evaluare a terenurilor: comparaţia directă, extractia de pe piata, alocarea, tehnica reziduala, capitalizarea directa a rentei/arendei funciare (chiriei), respectiv analiza fluxului de numerar actualizat – analiza parcelarii si dezvoltarii). Dintre acestea, în funcţie de situaţia concretă a activului imobiliar în contextul celei mai bune utilizări şi în funcţie de informaţiile ce se pot obţine, se selectează aplicarea uneia sau a mai multor metode de evaluare. Comparatia directa Comparatia directa este cea mai utilizata tehnica pentru evaluarea terenului si cea mai preferata metoda atunci cand sunt disponibile vanzari comparabile. Scopul abordarii prin comparatie directa este

sa selecteze vanzarile/ofertele comparabile de pe piata si apoi sa corecteze diferentele ce nu pot fi eliminate prin procesul de selectie. Elementele de comparatie includ drepturi de proprietate, restrictii legale, conditii de finantare, conditii de vanzare (motivatia), conditii de piata (data vanzarii), localizarea, caracteristici fizice, utilitati disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare. Variabilele luate ca elemente de comparatie sunt caracteristicile fizice ale amplasamentului, care se refera la marimea si forma sa, deschiderea la fatada, topografia, localizarea, privelistea precum si gradul de echipare cu utilitati. In procesul de comparatie sunt urmarite urmatoarele aspecte: Localizarea este adesea criteriul fundamental in selectarea comparabilelor. Amplasamentele cu aceeasi zonare ca si proprietatea de evaluat sunt comparabilele cele mai adecvate. Daca nu sunt disponibile suficiente vanzari in aceeasi categorie de zonare pot fi utilizate date pentru categorii similare, dupa ce s-au efectuat corectiile necesare. Data tranzactiei/ofertei – daca preturile de vanzare s-au modificat rapid in ultimii ani, vanzarile selectate pentru comparatie trebuie sa fie cat mai apropiate ca data, de data evaluarii. Daca acest lucru nu este posibil, evaluatorul trebuie sa extinda aria de analiza la o alta arie de piata, fapt ce determina o corectie pentru localizare. Dimensiunea este, in general, un element de comparatie mai putin important fata de data si localizare. Cele mai frecvente tipuri de dezvoltari au o marime optima a amplasamentului; cu cat amplasamentul este mai mare cu atat valoarea terenului in exces scade accelerat. Utilitati – costul dotarii amplasamentului cu utilitati este considerabil, fiind in relatie directa cu utilizarea amplasamentului si cu distanta fata de retelele de utilitati. Utilizarea - loturile de teren de diferite marimi se vand la diferite preturi unitare, deoarece dimensiunea optima a lotului este functie de utilizarea sa (250–500 mp pentru cladiri rezidentiale cu functiunea de locuinta sau spatii comerciale mici; 1.500–3.000 mp pentru cladiri administrative multietajate si peste 5.000 mp pentru complexe comerciale si spatii industriale sau de depozitare). Potentialul de dezvoltare – un element foarte important, in relatie cu utilizarea, care afecteaza valoare terenului. Reglementarile urbanistice si regimul juridic sunt cruciale in estimarea valorii de piata a terenului, indicatorii care influenteaza direct potentialul de dezvoltare fiind procentul de ocupare al terenului (P.O.T.) si coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.). Daca datele selectate nu sunt suficiente pentru a indica marimea corectiilor necesare, evaluatorul trebuie sa adune si sa analizeze date comparabile suplimentare. Pe langa vanzarile inregistrate, evaluatorii iau in considerare si ofertele de vanzare, ofertele de cumparare si tranzactiile nefinalizate.

Ofertele furnizeaza date mai putin credibile decat vanzarile inregistrare si contractele semnate. In mod obisnuit, pretul de vanzare final este mai scazut decat oferta initiala de vanzare, dar mai ridicat decat oferta initiala de cumparare. Estimarea valorii de piata prin comparatie se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, culegere de date despre vanzari/inchirieri/oferte, identificare de asemanari si diferente, corectare a preturilor comparabilelor pentru a reflecta diferentele dintre acestea si terenul de evaluat, formularea de concluzii asupra celei mai rezonabile si probabile valori de piata a terenului de evaluat. Pentru estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare prin aceasta metoda, evaluatorul a apelat la informatiile provenite din tranzactii/oferte de terenuri in zona, precum si la datele furnizate de o serie de agentii imobiliare si la informatiile existente in publicatiile de specialitate. Caracteristicile importante ale comparabilelor selectate au fost introduse in grilele de comparatii prezentate in anexe, in functie de acestea aplicandu-se corectiile corespunzatoare pentru determinarea valorii de piata a proprietatilor analizate. Pentru a se putea determina valoarea de piata a terenului prin metoda comparatiilor directe, s-a analizat piata pecifica si s-au ales 3 comparabile corespunzatoare. Comparabila 1 Oglinzi,

Comparabila 2 Com Comuna Raucesti

Comparabila 3

Localizare

Sat

Comuna Raucesti

Suprafata

Raucesti 100 mp

150 mp

200 mp

Pret oferta

1000euro

1700euro

2000 euro

Procesul de evaluare a constructiilor prin abordarea prin cost cuprinde urmatoarele etape: a) Stabilirea valorii de reconstructie prin incadrarea in niste tipuri generice, tipuri la care s-au estimat costuri de inlocuire brute actuale tinand cont de structura constructiva, destinatie, dotari; b) Costul de inlocuire brut reprezinta costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii, o cladire cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura si planuri actualizate. c)

Estimarea costului de inlocuire brut s-a bazat pe cataloagele de preturi in constructii asimiland constructia intr-una din fisele de catalog „Costuri de reconstructie. Costuri de inlocuire – Cladiri industriale, comerciale”

d) Estimarea deprecierii totale a constructiei – reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie ce poate aparea din cauze fizice, functionale sau externe. e) Uzura fizica - este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura etc. Aceasta poate avea doua componente – uzura fizica recuperabila (se cuantifica prin costul de readucere a elementului la conditia de nou sau ca si nou, se ia in considerare numai daca costul de corectare a starii tehnice e mai mare decat cresterea de valoare si uzura fizica nerecuperabila (se refera la elementele deteriorate fizic neadecvare functionala - este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub doua aspecte - neadecvare functionala recuperabila (se cuantifica prin costul de inlocuire pentru deficiente care necesita adaugiri, deficiente care necesita inlocuire sau modernizare sau supradimensionari) si neadecvare functionala nerecuperabila (poate fi cauzata de deficiente date de un element neinclus in costul de nou, dar care ar trebui inclus sau un element inclus in costul de nou, dar care nu ar trebui inclus) o depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanismul, finantarea, etc. f) Determinarea valorii ramase actuale – cost de inlocuire net – prin scaderea deprecierii totale din costul de inlocuire brut. Specificare Venit

Spatiu deposit

Spatiu birou

brut

1000 €

250 €

potenţial (VBP) Venit brut efectiv

1000 €

250 €

= VBP – grad neocupare Cheltuieli ce cad 10% în

100 €

10%

25 €

sarcina

proprietarului –Ch 900€

225€

Venit net efectiv (VNE) = VBE – Ch Rata capitalizare – r

de 5%

6%

VP = VNE / r

18000€

3750€

Capitolul V – Evaluarea proprietăţii imobiliare

Proprietatea imobiliara reprezinta o parte considerabila a avutiei mondiale, iar evaluarea acesteia este fundamentala pentru asigurarea viabilitatii proprietatii globale si a pietelor financiare. Proprietatea imobiliara trebuie sa se distinga de celelalte tipuri de proprietate, respectiv de proprietatea mobiliara (bunuri mobile), intreprinderi si active financiare. Termenul proprietate utilizat fara alte precizari sau identificari se poate referi la oricare din tipurile de proprietate de mai sus. Deoarece evaluatorii au adesea misiuni care se refera la tipuri de proprietate diferite de proprietatea imobiliara sau la proprietati a caror valoare include mai multe tipuri de proprietate, este esentiala intelegerea fiecarui tip de proprietate si distingerea caracteristicilor acestuia.

5.1.1 Metoda comparaţiei directe pentru terenuri

Pentru evaluarea terenului aferent proprietăţii imobiliare s-a aplicat metoda comparaţiei directe, avându-se în vedere următoarele : - la baza evaluării a stat analiza celei mai bune utilizări ; - în estimarea valorii de piaţă a terenului, metoda comparaţiei directe, evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din tranzacţiile cu imobile în zonă. Suprafaţa de teren ce face parte din proprietate este de 250 mp. Conform informaţiilor culese de pe teren şi din publicaţii, valorile ce se practică în zonă pentru terenuri neocupate de construcţii, se situează între 50-100 euro/mp.

In vederea evaluării terenului prin metoda comparaţiei directe am procedat la selectarea unui număr de 3 proprietăţi comparabile ce au fost expuse pe piaţă în ultima perioadă şi anume :

Suprafata Pret / mp

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

2.300.000 mp 56€/mp

1.900.000mp 68€/mp

1.700.000mp 45€/mp

Ca urmare a analizei tuturor informaţiilor avute la dispoziţie, efectuându-se toate corecţiile impuse de caracteristicile proprietăţilor terenurilor asupra cărora s-a efectuat comparaţia (caracteristici fizice, economice, utilizare, localizare, componente non-imobiliare) cât şi caracteristicile pieţei imobiliare, se calculează corecţiile totale nete şi brute (procentual şi valoric). Comparabila care va necesita cele mai mici corecţii brute procentuale va avea cea mai mare importanţă în alegerea valorii finale, conform tabelului următor : Preţ

Teren evaluat

Comparabila 1 114400000

Comparabila 2 91500000

Comparabila 3 76500000

Fara restrictii

Fara restrictii

Fara restrictii

Fara restrictii

-

Y identice

Z identice

tranzacţie-

euro Transmiterea dreptului

de

proprietate Corecţie Preţ corectat Condiţii

de

X identice

finanţare Corecţie Condiţii

de

Cerere slaba

Cerere slaba

Cerere slaba

-15% 15%X X-15%X 0.0%

-15% 15%Y Y-15%Y -10%

-15% 15%Z Z-15%Z -10%

230000 mp 15%

190000mp 15%

170000mp 20%

vânzare Corecţie % Corecţie Preţ corectat Localizare Corecţie privind mărimea suprafeţei Suprafaţa (mp) Corecţie procentuală brută

Concluzii : valoarea terenului prin metoda comparaţiei directe o apreciem ca : VT = S mp x Euro/mp =Euro VT = 2000000 x 45 = 9000000 euro VT = 9000000Euro x 4,49 lei/euro = 404.757.000 Lei Tehnica reziduală Tehnica valorii reziduale se utilizează în estimarea terenului în următoarele condiţii : - valoarea construcţiei este cunoscută sau se poate estima cu precizie - venitul anual net operaţional generat de proprietate este cunoscut sau poate fi estimat. De pe piaţă, pot fi extrase rata de capitalizare atât pentru teren cât şi pentru construcţie. Nr

Indicator

curent 1 2 3 4

Valoare

Unitate de masura

Suprafaţa închiriată Chirie/lună/ha Chirie brută

100 120 1440

Ha Euro/ ha Euro/an

potenţială/an Pierdere din neocupare 0%

0

Euro

50

Euro

1250 1420 120 5% 650.072.500

Euro Euro Euro

508.072.500 200 4500 4.49 20340 5085000

Euro ha Euro/ha Lei/euro Lei/ha Lei

şi

neîncasarea

Procent

chiriei

5

(%) Cheltuieli

6 7 8 9 10

management Asigurare şi impozit Total cheltuieli aferente Chiria efectivă Rata de capitalizare Valoarea totală a

de

proprietăţii 13 Valoarea terenului 14 Suprafaţa terenului 15 Valoare teren / ha 16 Curs valutar 17 Valoare teren (lei/ha) 18 Valoare totală teren (lei) Valoare / mp estimată = 45 € / mp Total suprafaţă = 200 ha

Euro

Evaluarea construcţiei 5.2.1 Abordarea prin costuri Abordarea prin Costul de înlocuire este posibilă în cazul nostru ca urmare a analizei pieţii şi a informaţiilor, sau, când proprietatea evaluată nu este destinată de a produce venituri. Abordarea prin cost răspunde la următoarele întrebări : - vârsta efectivă a proprietăţii este în concordanţă cu starea fizică descrisă? - ia în considerare toate costurile? - există susţinere din partea pieţii pentru ajustările făcute? - preţurile de vânzare corectate sunt apropiate de preţurile de piaţă ? Substituţia, este un principiu de bază în cazul abordării prin cost. Proprietăţile imobile mai vechi pot fi substituite cu bunul imobil evaluat, iar valoarea acestora se măsoară în raport cu valoarea unui bun imobil nou şi optimizat. Aplicarea tehnicii segregării implică utilizarea unor cunoştinţe de specialitate în domeniu, costurile unitare sunt însumate pentru a obţine costul direct estimat al întregii construcţii.

Nr crt 1 2

Denumirea lucrarii Cost total (lei/mp) Umpluturi şi compactări 25 Hidroizolaţii şi lucrări 12.5

Suprafata 50 50

Cost total (lei) 1250 625

3

aferente Termoizolaţii polistiren 15

50

750

4 5

expandat Izolaţii, protecţii Beton simplu în fundaţii

50 50

2000 1000

40 20

6 7

Zidării din cărămidă 25 Trotuare şi platforme 150

50 50

1250 7500

dalate 8 Tâmplărie metalică 300 50 1500 9 Tâmplărie din lemn 225 50 1100 10 Tencuieli exterioare 125 50 6520 11 Valoare locuinţă 20000 50 1000000 12 Curs euro 4.49 13 Valoare locuinţă (euro) 4490000 Valoarea proprietăţii determinată prin metoda costului de reconstrucţie este egală cu valoarea clădirii la care se adaugă valoarea terenului. Val.proprietate = 4.490.000 lei +5.085.000 lei = 9.575.000 lei sau 2.132.520 euro 5.2.2 Abordarea prin comparaţii – Metoda comparaţiei directe Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza pe perechi de date, tehnică cantitativă, în care două sau mai multe oferte de vânzare sau tranzacţii pentru proprietăţi imobiliare similare celei analizate sunt comparate pentru a obţine o indicaţie privind mărimea corecţiei ce se referă la o singură caracteristică. Deoarece tranzacţiile sau ofertele comparate nu sunt identice sub toate aspectele, se analizează o serie de date (perechi) pentru a estima efectul unei singure caracteristici. Elementele principale de comparaţie sunt : 1. Dreptul de proprietate transmis 2. Condiţiile de vânzare 3. Localizare 4. Suprafaţa construită 5. Utilităţi, amenajări 6. Destinaţie/regim de înălţime 7. Suprafaţa terenului aferent 8. Tip tranzacţie Estimarea ratei de capitalizare reprezintă relaţia dintre câştig şi valoarea ca rezultat al comparaţiei cu proprietăţile comparabile. Nr. crt. 1 2 3

Specificări Chiria lunară - €/lună Venit brut potenţial (€ / an) Grad de neocupare (%)

Proprietati comparabile A B 1000 600 12000 7200 10% 10%

C 950 11400 10%

4

Venit brut efectiv (Vbp – Gno) - 11999

7199

11399

5

€ Cheltuieli de exploatare aferente 5999

3599

5699

6

proprietăţii (5% din Vbe) - € Venit net din exploatare - euro

6000

3600

5700

7 8

Preţ de vânzare Rata de capitalizare

100000 5%

9800 5.5%

110000 4.45%

Tinând cont de faptul că proprietăţile se tranzacţionează fără a fi grevate de vreun contract de închiriere, evaluatorul recomandă ca rată de capitalizare 5%. Rata de capitalizare este confirmată de raportul dintre valorile de închiriere şi de vânzare, pentru active similare, amplasate în această zonă. Valoarea de randament imobiliar, metodologic, nu face distincţie între elementele care conduc la determinarea valorii. Valoarea de estimare = 150000 € / 678000 lei

Capitolul 6 – Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

Proprietatea imobiliară situată în comuna Raucesti, judeţul Neamt formată dintr-o constructie la sol de 200 mp şi teren în suprafaţă de 200 ha, aparţine cu drepturi depline de a desfasura activitatile agricole si de a realiza tranzactii pe piata a productiei agricole obtinute. Valoarea proprietăţii conform metodelor expuse este : Abordare prin cost………………………………………………………………………2.125.000 lei Abordare prin comparaţii ……………………………………………………………678000lei

Având în vedere amplasamentul, caracteristicile imobilului, starea actual, datele de pe piaţă privind tranzacţii similar sau oferte existente, şi ţinând cont de scopul evaluării, opinia evaluatorului este că valoarea proprietăţii este dată de valoarea rezultată conform metodei comparaţiilor directe : Valoarea estimată a proprietăţii este : 5.007.500 lei / 1107854 €