Universitatea Tehnica de Constructii F.C.C.I.A
PROIECT
DISCIPLINA: NUMELE: ANUL:
Ingineria Costurilor VASILE GEORGIANA
I Master Master „ Managem Managementul entul Proiectelor Proiectelor in in Construc Constructii” tii”
SEMESTRUL II - 2011
Cu prins 1
Studiu Studiu de Caz: Caz: Realizarea Realizarea unui bloc de de locuinte locuinte – 2S+P+10E 2S+P+10E 1.Descriere 2. Analiza 2.1. Crearea Proiectului 2.2. Crearea Structurii WBS 2.3. Crearea Activitatilor 2.4. Stabilirea Relatiilor de Conditionare dintre Activitati 2.5. Calculul Planificarii 2.6. Definirea Componentelor de Cost 2.7. Alocarea Componentelor de Cost 2.8. Calculul Costurilor 2.9. Definirea Centrelor de Cost 2.10. Analiza Cash-Flow-ului Cash-Flow-ului 2.11. Calculul Parametrilor VNA, RIR si Perioada de Recuperare 2.12. Elaborarea Scenariului de Finantare a Constructiei 2.13. Structuri multiple WBS 2.14. Urmarirea si Controlul Proiectului 2.15. Analiza Performantelor Proiectului Proiectului 3. Concluzii
1. Descriere proiect 2
Studiu Studiu de Caz: Caz: Realizarea Realizarea unui bloc de de locuinte locuinte – 2S+P+10E 2S+P+10E 1.Descriere 2. Analiza 2.1. Crearea Proiectului 2.2. Crearea Structurii WBS 2.3. Crearea Activitatilor 2.4. Stabilirea Relatiilor de Conditionare dintre Activitati 2.5. Calculul Planificarii 2.6. Definirea Componentelor de Cost 2.7. Alocarea Componentelor de Cost 2.8. Calculul Costurilor 2.9. Definirea Centrelor de Cost 2.10. Analiza Cash-Flow-ului Cash-Flow-ului 2.11. Calculul Parametrilor VNA, RIR si Perioada de Recuperare 2.12. Elaborarea Scenariului de Finantare a Constructiei 2.13. Structuri multiple WBS 2.14. Urmarirea si Controlul Proiectului 2.15. Analiza Performantelor Proiectului Proiectului 3. Concluzii
1. Descriere proiect 2
Compania internationala BUILDINGS a hotarat sa realizeze un bloc de locuinte intr-o zona rezidentiala a orasului Brasov, pentru a acoperi o parte din necesarul de locuinte pentru tineri în aceasta zona. Proiectul este stabilit 2S+P+10E. Primul subsol folosit pentru amenajarea parcarii subterane, un subsol tehnic, parter si zece etaje. S-a stabilit ca nivelul va avea 550 mp pe nivel, reprezentand patru apartamente cu 4 camere cu o suprafata de 100 mp si patru apartamente cu 2 camere cu o suprafata de 40 mp, 2 lifturi si casa scarii, impartite pe doua scari (44 apartamente cu 2 camere si 44 cu 4 camere). Compania a angajat o firma de consultanta, CONSULT- PROJECT ce se va ocupa pe intreaga perioada perioada de desfasur desfasurare are a proiectulu proiectuluii de elaborarea elaborarea tuturor tuturor studiilo studiilor, r, avand calitate calitateaa de Manager Manager de proiect, proiect, astigurand: - Planificarea proiectelor, Analiza nesesara luarii deciziilor cu privire la investitie, - Analiza financiara, - Analiza la risc, Urmarirea desfasurarii proiectului de investitie, Peoiectul tehnic va fi realizat de firma de proiectare Project – invest, iar executia lucrarilor va fi Construct Invest Invest , in calitate de antrepenor general, care la randul lui va realizata de firma de executie Home Construct angaja subcontractati de specialitate pe anumite domenii. 2. An Anal aliz iza a proie proiect ctul ului ui
Pentru realizarea investitiei, Consult – Project, pe baza studiului de prefezabilitate si fezabilitate a stabilit valoarea totata a investitiei, realizand devizul general al investitiei. Devizul general al investisiei: CAPITOLUL 1 - Cheltuieli pentru p entru obţinerea şi amenajarea terenului 1.1 Achizi Achiziție teren teren - 245000 245000 euro euro (700 (700 mp) 1.2 Amenajarea terenului (1%) – 25200 euro TOTAL CAPITOL 1 : 270200 euro CAPITOLUL 2 - Cheltuieli pentru p entru asigurarea utilitaţilor necesare obiectivului (4%) 2.1 Retele exterioare – 50000 euro 2.2 Drumuri de acces – 50800 euro TOTAL CAPITOL 2: 100800 euro CAPITOLUL 3 - Cheltuieli pentru proiectare proiectare şi asistenţa tehnica 3.1 Studii de teren: geo, topo – 27000 euro 3.2 Taxe pentru obţinerea de avize, acorduri autorizaţii – 1000 euro 3.3 Proiectare şi inginerie (3%) – 75600 euro 3.4 Organizarea procedurilor de achiziţie 2000 euro 3.5 Consultanţa (1.5%) – 37800 euro 3.6 Asistenţa tehnica (1.5%) – 37800 euro TOTAL CAPITOL 3: 181200 euro CAPITOLUL 4 -Cheltuieli pentru pentru investiţia de baza 4.1 Construcţii şi instalaţii aferente lucrarilor de constructii si instalatii aferente – 970000 euro 4.2 Montaj utilaje tehnologice, tehnologice, inclusiv reţele aferente – 50000 euro 4.4 Dotari, inclusiv utilaje cu durata mare de serviciu – 130000 euro TOTAL CAPITOL 4: 1150000 euro CAPITOLUL 5 - Alte cheltuieli 5.1 Organizare de şantier ( 3,5% ) – 88200 euro 3
5.2 Comisioane, cote, taxe, costul creditului (1,8% ) – 45360 euro 5.3 Cheltuieli diverse şi neprevazute ( 5% ) – 126000 euro TOTAL CAPITOL 5: 259560 euro CAPITOLUL 6 - Cheltuieli pentru probe tehnologice şi teste şi predare la beneficiar 6.1 Probe tehnologice şi teste ( 0,3% ) - 10080 euro TOTAL CAPITOL 6 : 10080 euro TOTAL GENERAL = 2520000 euro Se estimeaza ca aprtamentele cu patru camere se vor vinde cu 120000 euro, iar apartamentele cu 2 camere se vor vinde cu 80000 euro, preturile incluzand un loc de parcare la subsolul blocului. Astfel, daca se vand toate apartamentele se achitioneaza 8800000 euro (un pofit de 6280000 euro). Investitia va fi recuperata dupa vanzarea a 8 apartamente cu 4 camere si 20 cu 2 camere. Considerăm însă că apartamentele nu vor fi vândute, ci vor fi închiriate, astel se va ob ține următorul mod de recuperare a investiției: Tip Cost Nr. Recuperare Recuperare cameră închiriere Camere /lună /lună 2 camere 350 44 15400 184800 4 camere 600 44 26400 316800 TOTAL / AN 501600 TOTAL / 6 ANI 3009600 Considerăm perioada de analiză de 6 ani, perioadă în care investi ția se va recupera din închirierea tuturor apartamentelor. Soluția este aleasă pentru situa ția în care s-ar închiria toate apartamentele. 2.1.Crearea proiectului In meniul principal selectati comanda File/Create Project/New. In fereastra de dialog care apare, introduceti in campul Name numele proiectulii (Bloc de locuinte) si un cod de proiect (bloc). Deselectati optiunea Show hours and minutes.
Fig. 1 Fereastra de Proprietati 2.2.
Crearea Structurii WBS 4
Proiectul nostru consta din urrnatoarele etape principale: 1. Pregatirea Proiectului - cuprinde doua faze: 1.1. Achizitie Teren 1.2. Amenajare Teren 2. Proiectare - cuprinde urmatoarele faze: 2.1. Studii de Teren 2.2. Arhitectura 2.3. I nstalatii 2.4. Avize, Acorduri si Autorizatii 3. Organizarea Licitatiei 3.1. Realizare Licitatii 3.2. Atribuire Contract 4. Executie - cuprinde urmatoarele categorii de lucrari: 4.1. Organizare de Santier 4.2. Infrastructura 4.3. Suprastructura 4.4. Arhitectura 4.5. Instalatii 4.6. Montaj Utilaje si Dotari 4.7. Retele Exterioare 4.8. Drumuri si Platforme 5. Pregatirea si Darea in Exploatare 5.1. Probe si Expertize 5.2. PIF 6. Exploatarea, Intretinerea si Recuperarea Investitiei 6.1. Exploataresi Intretinere 6.2. Recuperarea Investitiei Deoarece efortul de management al proiectului trebuie evidentiat, vom include in structura WBS o faza suplimentara care va contine activitatile de management al proiectului. Pentru crearea structurii WBS se vor stabilii principalele activită ți pe faze și subfaze. Având principalele activități cu subfazele aferente, vom putea detalia proiectul nostru. Vom genera mai intai principalele faze, asa cum au fost ele identificate mai sus.
5
Fig.2 Generareaprincipalelorfaze din structuraWBS
Pentru generarea sub-fazelor vom selecta de exemplu faza “Pregatirea Proiectului”, iar din meniul contextual vom selecta comanda New Phase, One Level Lower. Procedam similar și cu celelalte faze.
Fig. 3. Generarea prncipalelor faze din structura WBS
Fig. 4 Structura WBS a proiectuluisub formagrafica
Crearea Activitatilor Analiza proiectului nostru a condus la stabilirea urmatoarelor activitati si a duratelor corespunzator fiecarei faze identificate anterior: 2.3.
6
lor,
Nr. Crt.
Tipul Durata Activitatli Activitatli (zile)
Denumirea Activitatii Project Management
1
Hammock
Project Management
Pregatirea Proiectului Achizitie Teren
2
Achizitie Teren
Durata
15
Durata
20
Durata Durata
15 5
Durata
45 45
Durata
20
Durata
45
Durata
30
Amenajare Teren
3 4 5 6 7 8
Amenajare Teren Proiectare Studii de Teren
Studii Geologice Masuratori Topografice
Arhitectura
Proiectare Arhitectura Proiectare Structura de Rezistenta
Instalatii
Proiectare Instalatii
Avize, Acorduri si Autorizatii 9
Avize, Acorduri si Autorizatii
Or anizarea Licitatiei
10
Organizarea Licitatiei si Atribuire de Contract
Executie Organizare de Santier
11 12 13
14 15 16 17
18 19
20 21
10
Or anizare de Santier Predare Am lasament si Mobilizare Infrastructura OS
Durata
9
In rastructura
Realizare Infrastructura
Durata
Su rastructura
Structura metalica Aco eris Izolatii
25
Durata
Durata
Fatada Arhitectura Compartimentari
Pardsoseli Usi si Ferestre
Instalatii Electrice si de Foc Instalatii Termice, Ventilatie si Aer Cnditionat Instalatii Sanitare
15
10
Durata
15
Durata Durata
25
Durata
Instalatii
22 23 24
20
25 20
Durata Durata Durata
45 45 40
Durata
10
Durata
10
Durata
20 15
Monta Utila e si Dotari 25
26
Montaj Utilaje si Dotari Retele Exterioare
Retele Exterioare
Drumuri si
27 28
29 30
Realizare Drumuri Realizare Platforme Pregatirea si Darea in Exploatare
32
Durata
Probe si Expertize, PIF Probe si Expertize, PIF Punere In Functiune
Exploatarea, Intretinerea si Recuperarea Investitiei intretinere Ex loatare si Intretinere Recu erarea Investitiei Recuperarea lnvestitiei
Ex loatare 31
Plat orme
i
Durata Milestone
10
Durata
1300
Durata
1556
7
Pentru inserarea activitatilor, se selecteaza mai intai faza in cadrul carei dorim sa generam activitatea si apoi apasam tasta Insert. Modificarea tipului de activitate se poate face din graficul Gantt al Activitatilor, panoul din stanga, in coloana DPH Type, sau in fereastra de proprietati a activitatii. Durata activitatii se poate introduce direct in graficul Gantt al Activitatilor in panoul median, in coloana Duration, Days [Remaining], sau in fereastra de proprietati a activitatii. Activitatea “Project Management” flu va Ii tratata in acest moment. Vom lasa durata neschimbata, iar tipul de activitate va ramane Duration. Dupa ce vom stabili relatiile de conditionare dintre activitati si vom cunoaste care este succesiunea activitatilor, vom putea defini si aceasta activitate.
Fig. 5 DefinireaActivitatilorsi a duratelor
Stabilirea Relatiilor de Conditionare dintre Activitati Stabilirea relatiilor de conditionare se poate face atat din graficul Gantt al Activitatilor sau Graficul Retea, cat si din fereastra de proprietati a activitatii. Din discutiile avute cu expertii sai, compania BUILD-INVEST a decis ca activitatile definite in cadrul proiectului vor avea urmatoarele relatii de conditionare: 2.4.
Activitate Activitate predecesoare succesoare 2
3
3
4
4
5
Denumirea activităț ii predecesoare
Denumirea activităț ii succesoare
Achizitie teren
Tip relaț i e
Amenajare teren FinishStart Achizitie teren Studii Geologice FinishStart Studii Geologice Masuratori Finishtopografice Start 8
Unitate de Calendar Decalaj timp relaț ie (zi)
1 1 1
5
6
6
7
7
8
8
9
9
10
10
11
11
12
11
13
12
14
14
15
15
16
16
17
16
18
17
20
20
19
19
21
19
22
19
23
19
24
22
25
23
25
Masuratori Proiectare topografice arhitectura Proiectare Proiectare arhitectura instalatii Proiectare Avize, acorduri arhitectura si autorizatii Proiectare Organizare instalatii licitatii Avize, acorduri Organizare si autorizatii licitatii Organizare Predare licitatii amplasament Predare Organizare de amplasament santier Organizare de Infrastructura OS santier Organizare de Realizare santier infrastructura Realizare Realizare infrastructura structura metalica Realizare Acoperis structura metalica Acoperis Izolatii
FinishStart FinishStart
1
StartStart
1
FinishStart FinishStart FinishStart FinishStart
1 1 1
1
1 1
FinishStart FinishStart
1
2
1
FinishStart
FinishStart Acoperis Falada FinishStart lzolatii Pardsoseli FinishStart Compartimentari StartPardsoseli Slart Compartimentari Usi si Ferestre FinishStart Compartimentari lnstalatii FinishElectnce si de Slart Foc Compartimentari Instalatii Termice, FinishStart Ventilatie si Aer Cnditionat Compartimentari Instalatii sanitare FinishStart lnstalatii Electnce Montaj Utilaje si Finishsi de Foc Dotari Start Instalatii Montaj Utilaje si Termice, Dotari FinishVentilatie si Start Aer Coditionat 9
1
1 1 1
1 5
1
1 1
1
1 1 1
24
25
14
26
26
27
27
28
25
29
29
30
18
19
3
26
30
31
30
32
Instalatii sanitare Montaj Utilaje si Finish-
Dotari Start Retele Exterioare FinishRealizare Intrastructura Start Realizare FinishRetele Exterioare Drumuri Start Realizare Reaiizare FinisnDrumuri Platforme Start Monlaj Utilaje si FinishProbe si Dotari Expertize Start Probe si FinishPunere In Expertize Functiune Start Fatada Compartimentari FinishStart Amenajare Teren Retele Exterioare FinishStart Exploatare SI FinishPunere In Functiune Intretinere Start FinishPunere In Recuperarea Functiune Investitiei Start
15
1 1
20
1
1 1 1 1 1 1 30
1
2.5. Calculul Planificarii Dupa definirea datelor de baza, vom face calculul planificarii. Aceasta va conduce la stabilirea datelor de inceput si sfarsit a fiecarei activitati, la calculul rezervelor totale si libere de timp si in ultima instanta, la stabilirea duratei proiectului. iar in fereastrade dialog de optiuni tie calcul vom Pentrucalculul panificariivom apasa butonul apasa buton ulOk. Vom obtine urmatoa reaesalona rea activitatilor:
Rezultatele Calculului Planificarii Ne intereseaza insa sa vedem rezultatele sumarizate pe diferitele faze din graficul Gantt al Fig. 6
10
Activitatilor. Pentru aceasta avem la dispozitie doua metode. Prima este sa deplasam cursorul mouse-ului in bareta obiectelor, in dreptulunei faze si sa facem click pe semnulminus din dreptulei. Toate randurilecare sunt cu un nivel mai jos vor fi ascunse in cadrul fazei. Acest procedeu insa trebuie aplicat pen tru fiecare faza in pafle, ceea ce poate sa tie destulde consummatorde timp.
Fig. 7 Fereastra de Optiuni de afisare a graficulul Gantt A doua metoda este sa definim in optiunile graficului Gantt, nivelul de sumarizare pe care dorim sa-l aplicam. Pentru aceasta, vom selecta comanda Gantt, Options care ne va permiteacce sul la fereastra de optiuni a graficuluiGantt. In grupun de optiuni Expand to vom selecta optiunea Level iar din lista de nivele, acel la care dorim sa facem sumarizarea. Sa selectampentruproiectulnostru, nivelul 3. Apasam apoi butonul Ok. Pentrufazele care nu au definite sub-faze de nivel 3, vom face sum ariza readirec t din graficulGantt. Dupa scalareasc arii timpuluiastfel incat sa vedemintreagadesfasurarea proiectului,vom obtine urmatoareaimagine:
11
Fig. 8 Sumarizarea fazelor Proiectului Acurn va urma activitatea “Project Management”, despre care stabilisem ca va fi o activitate de tip Hammock. 0 asemenea activitate se desfasoara intre data de inceput si data de sfarsit a grupului de activitati pe care ii “infasoara”.
Fig. 9 Definirea Activitatilor Hammock Definirea activitatilor de tip Hammock se va face prin doua relatii de conditionare cu doua activitati predecesoare: o activitate de la care va prelua data de incepere printr-o relatie de conditionare de tip Inceput Inceput si o activitate de la care va prelua data de incheiere printr-o relatie de conditionare de tip Sfarsit Sfarsit. Calculul duratel activitatii de tip hammock se face numai in timpul calculului planificarii, cand se cunosc datele de inceput/sfarsit ale activitatilor. Orice declarare eronata a relatiilor de conditionare pentru activitatile de tip hammock va conduce la anularea calculului planificarii si Ia apanitia until mesaj de eroare. Analizand desfasurarea in timp a activitatilor din cadrul proiectului nostru, ajungem la concluzia ca activitatea “Project Management” trebuie sa inceapa odata cu activitatea “Achizitie Teren” sis a se incheie odata cu activitatea “Punere In Functiune”. Ca urmare, vom selecta activitatea ‘Project Management”, iar din fereastra de proprietati a activitatii, vom selecta panoul Links. In panoul Preceding Activities apasam butonul Add, iar din usia de activitati vom selecta activitatea “Achizitie Teren”, dupa care apasam butonul Ok. Implicit, relatia de conditionare va fi de tipul Finish-Start. Vom modifica tipul relatiei de conditionare apasand butonul Properties din dreptul aceluiasi panou. Se afiseaza fereastra de proprietati a relatiei de conditionare din care vom selecta optiunea Stan-Stan. Vom adauga apoi activitatea “Punere In Functiune”, jar din proprietatile relatiei de conditionare, vom .sekcta tipul Finish-Finish. 12
Fig. 9 Stabilirea Relatiilor de Conditionarein panoul Links
Fig. 10 Selectarea activităț ilor La incheierea procesului de definire a relatiilor de conditionare vom selecta panoul Initial Data din fereastra de proprietati si apoi vom selecta din grupul D PI -I Type, optiunea Hammock. Dupa apasarea butonului Ok din fereastra de proprietati a activitatii “Project Management”, vom face din nou calculul planificarii.
13
Fig. 11 Fereastra de Proprietatii a Relatiei de Conditionare 2.6. Definirea Componentelor de Cost În urma unei analize simple ale datelor proiectului, se consideră că fiecare subcapitol din Devizul General va reprezenta o component de cost. Pentru aceasta, componentele de cost se codifică corespunzător fiecărui capitol și subcapitol din DG, astfel:
14
Fig. 12 Fereastra Componentelor de cost 2.7. Alocarea Componentelor de Cost Pentru alocarea componentelor de cost am stabilit fiecărei activităţi component de cost corspunzătoare şi am alocat o valaore corespunzătoare valorilor stabilite în devizul general: Nr. Crt. 2 3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13
14 15
16 17
18 19
Componenta de cost
Achizitie Teren Amenajare Teren Studii Geolo ice Masuratori To o rafice Proiectare Arhitectura Proiectare Structura de Rezistenta Proiectare Instalatii
Achizitie Teren Amenajare Teren Studii de teren Studii de teren Proiectare i in inerie Proiectare i in inerie Proiectare și inginerie Taxe pentru obţinerea de avize, acorduri autorizaţii
245000
Organizarea procedurilor de achiziţie
2000
Or anizare de antier Or anizare de antier Or anizare de antier Lucrari de construcţii aferente Lucrari de construcţii aferente Lucrari de construc ii aferente Lucrari de construc ii aferente Lucrari de construcţii aferente Lucrari de construc ii aferente Lucrari de construcţii aferente Lucrari de construc ii aferente Lucrari de construcţii aferente Lucrari de construc ii aferente Lucrari de construcţii aferente Montaj utilaje tehnologice Dotari Retele exterioare Drumuri de acces Drumuri de acces Probe tehnolo ice i teste
55000
Avize, Acorduri si Autorizatii Organizarea Licitatiei si Atribuire de Contract Or anizare de Santier Predare Am lasament si Mobilizare Infrastructura OS Realizare Infrastructura Structura beton armat Aco eris Izolatii Fatada Com artimentari
20 21 22 23 24
Pardsoseli Usi si Ferestre Instalatii Electrice si de Foc Instalatii Termice Instalatii Sanitare
25
Montaj Utilaje si Dotari
26
Retele Exterioare Realizare Drumuri Realizare Platforme i îm re muiri Probe si Ex ertize, PIF Punere In Functiune Ex loatare si Intretinere Recuperarea lnvestitiei
27 28 29 30 31
32
Valoare (euro)
Denumirea Activitatii
Ex loatare i între inere Recuperarea investitiei
15
25200 15000 12000 25000 30000 20600
1000
10000 23200
290000 370000 45000 30000 37000 55000 15000 20000 30000 33000 45000 50000
130000 50000 25000 25800 10080 3009600
500000
Fig.13 Fereastra de alocare a componentelor de cost
Fig.14 Alocarea componentelor de cost pentru fiecare activitate 2.8. Calculul Costurilor
16
Fig.15 Calculul componentelor de cost 2.9. Definirea Centrelor de Cost Centrele de cost pot fi definite ce şi component ce au în gestiune resurse de toate tipurile de resurse: financiare, umane şi material. Încă din etapa de analiză a DG pot fi stabilite o serie de component de cost astfel:
Cod
Centru de cost
Component de cost
C1
Cheltuieli pentru obtinerea si amenajarea terenului
C2
Cheltuieli pentru realizarea infrastructurii
C3
Cheltuieli pentru proiectare si asistenta tehnica
C4
Cheltuieli pentru investitia de baza
C5
Alte cheltuieli
C6 C7
Cheltuieli pentru darea în folosinta Cheltuieli de exploatare 17
Achizitii teren Amenajare teren Retele exterioare Drumuri de acces Studii de teren Proiectare şi inginerie Organizarea procedurilor de achiziţie Consultanţa Asistenţa tehnica Taxe pentru obţinerea de avize, acorduri autorizaţii Construcţii şi instalaţii aferente Montaj utilaje tehnologice Dotari Organizare de şantier Comisioane, cote, taxe Cheltuieli diverse şi neprevazute Probe tehnologice şi teste Exploatare si intretinere
C8
Recuperarea investitiei
Recuperarea investitiei
După efectuarea calculului costurilor și materialelor, om ob ține următoarele rezultate:
Fig.16 Afi area componentelor de cost definite 2.10. Analiza Cash-Flow-ului Cash-Flow-ul se referă la distribu ția în timp a cheltuielilor necesare realizării blocului de locuin țe, ceea ce interesează mai mult pentru studiul de caz actual. De asementea dorim să aflăm perioada de recuperare a investi ției și parametrii VNA și IRR. Pentru acestea se vor realize încă două centre de cost: Cash-Flow și Cheltuieli necesare.
Cod CF
Centru de cost Cash-Flow
Component de cost Achizitii teren Amenajare teren Retele exterioare Drumuri de acces Studii de teren Taxe pentru obţinerea de avize, acorduri autorizaţii Proiectare şi inginerie Organizarea procedurilor de achiziţie Consultanţa Asistenţa tehnica Construcţii şi instalaţii aferente Montaj utilaje tehnologice Dotari Organizare de şantier 18
CH
Cheltuieli necesare
Comisioane, cote, taxe Cheltuieli diverse şi neprevazute Probe tehnologice şi teste Exploatare si intretinere Recuperarea investitiei Achizitii teren Amenajare teren Retele exterioare Drumuri de acces Studii de teren Taxe pentru obţinerea de avize, acorduri autorizaţii Proiectare şi inginerie Organizarea procedurilor de achiziţie Consultanţa Asistenţa tehnica Construcţii şi instalaţii aferente Montaj utilaje tehnologice Dotari|Organizare de şantier Comisioane, cote, taxe Cheltuieli diverse şi neprevazute Probe tehnologice şi teste
După ce am stabilit cele două centre de cost, se va realize diagrama Cash-Flow.
Fig.17 Paramentrii graficului Cash-Flow
19
Fig.18 Graficul Cash-Flow 2.11. Calculul Parametrilor VNA, RIR si Perioada de Recuperare Pentru calculul parametrilor VNA, RIR si Perioada de Recuperare vom considera ca Iridicele de Actualizare are valoarea de 10%. Introducem aceasta valoare in Tabelul de Componente de Cost, in campul Discounted Rate, pentru toate componentele de cost pe care le-am definit anterior. Calculul parametrilor VNA, RIR si Perioada de Recuperare se face in fereastra de calcul al costurilor si materialelor.
Fig. 18 Calculul Datei de Recuperare si a RIR Pentru afisarea VNA, in graficul Gantt al Activitatilor vom selecta comanda Edit, Show Column, iar din fereastra Fields Available, grupul de optiuni General, se va alege campul NPV. 20
Valoarea VNA va fi afisata pentru fiecare faza, corespunzator indicele de actualizare stabilit. Odata cu calculul costurilor si materialelor, se recalculeaza si graficele de Cheltuieli si de Cash-Flow discontate.
Fig. 19
Calculul NPV si afisarea graficului de Cash-Flow
2.12. Elaborarea Scenariului de Finantare a Constructiei Scenariul de finantare a constructiei ”Bloc de locuinte” trebuie sa tina seama de distributia cheltuielilor care se vor face in perioada de constructie. Pentru a pune in evidenta acest lucru, vorn face graficul distributiei cheltuielilor pentru fiecare luna.
21
Fig. 20 Elaborarea Graficului de distributie lunara a centrului de cost “Cheltuieli necesare” Vom afisa deasemenea in tabelul aferent graficului Gantt al Activitatilor, coloana corespunzatoare centrului de cost “Cheltuieli necesare”, cu atributul [Remaining]. Graficuldistributieicheltuielilor se prezin taastfel:
Fig. 21 Afisarea graficului de “Cheltuieli ” Ne intereseaza insa sa cunoastem care sunt valorile cheltuielilor pentru fiecare luna din perioada de construire.Pentru aceasta vom elabora un raport tabelar. Decarece ne intereseaza valorile pe ansamblul 22
proiectului,vom face mai intai sumarizareaproiectu luila nivelul radacinii WBS,prin click pe semnul minus din dreptulradacinii.
Fig. 22 Sum ar izar eapr oiect uluila nive lulradaciniiWBS
Fig. 23 Stabilirea parametrilor de raport 1
23
Fig. 24 Stabilirea parametrilor de raport 2
Fig. 25
RaportulTabelarde distributiea Cheltuielilorlunare
Pornim scenariul nostru de finantare de la premisa ca vom avea surse de finantare odata la trei luni. Ca urmare, va trebui sa definim un numar de cinci activitati Milestone de finantare, considerand si avansul necesar achizitiei terenului. Aceste activitati vor apartine unei faze distincte, pe care o vom denumi “Finantare executie”. Vom genera apoi o noua componenta de cost care ne va ajuta sa alocam sumele de bani ce se cuvin etapei de constructie, pe care o vom numi “Finantare Constructie”.
24
Fig. 26
Definirea fazei si activitatilor de finantare si alocarea componenrei de cost “Finantare executie”
Distribuim pe scara timpului activitatile de finantare prin constrangere planificarii.
Fig. 27
Esalonarea activitatilor de finantare
25
si
facem calculul
Afisam apoi graficul de
cash-flow
Fig.28
“Cash-Flow ”.
Graficul
“Cash-Flow”
2.13. Structuri multiple WBS Analiza proiectului nostru doar prin prisma etapelor procesului investitional nu este indeajuns. Facem o alta structura WBS, dar fara partea de Recuperare si Intretinere. Ca urmare, vom cauta sa organizam activitatile intr-o noua structura WBS care sa exprime acest lucru. Mai intai vom genera noua structura WBS. Aceasta se realizeaza selectand comanda Project, WBS.
Fig. 29
Biblioteca de Structuri WBS
26
Fig. 30 Stabilirea caracteristicilor structuril WBS
Fig. 31 Structura WBS – Etapa de constructive 2.14. Urmarirea si Controlul Proiectului Această etapă se referă la momentul în care proiectul a fost aprobat, a debutat realizarea acestuia și resupune urmărirea modului în care decurge realizarea acestuia. Pentru o eficien ț ăsporită, dar pentru a și observa rezultate la nivelul derulării proiectului, urmărirea proiectului se va face trimestrial. Pentru aceasta, o dată la trei luni se va realize un formular de monitorizare a proiectului care va prezenta starea proiectului la acel moment, eventualele întârzieri. Pe baza acestor formulare vom lua decizii cu privire la derularea proiectului. Pentru primul raport de monitorizare vom face analiza la data de 05.08.2011, ora 17:00, la trei luni de la începerea proiectului.
27
Fig. 32 Stabilirea perioadei de monitorizare
Fig. 33 Formularul de monitorizare Considerăm că activitatea ” Arhitectură” nu a început în această peroadă, drept pentru care va fi scoasă din Tabelul de monitorizare. De asemenea, activitatea ”Achizi ție teren” a început la data stabilită, dar a fost întârziată din motive obiective și s-a încheiat la data de 31.05.2011. Cu toate acestea, costul acestei activități a scăzut la 235000 euro. Activitatea ”Studii geologice” a prezentat o întârziere, iar la data analizei era finalizată în proporție de 90%. Celelalte activită ți au decurs normal, ele nu suferă nicio modificare.
28
Fig. 34 Înregistrarea datelor actuale în formularul de monitorizare
Fig. 35 Actualizarea dartelor în proiect
Fig. 36 Compararea proiectului nou cu proiectul de referinț ă După ce au fost salvate cele două variante de proiect se compară și se observă stadiul în care se află la acest moment, după prima perioadă de analiză. Se obervă că data de finalizare a proiectului se prelungește. Considerăm a doua dată de analiză a proiectului 07.11.2011, după încă trei luni de la începerea proiectului. În acest moment, s-a finalizat activitatea ”Studii geologice”, cei 10% cât mai rămăseseră de realizat. Activitatea ”Proiectare arhitecturală” s-a încheiat mai devreme, pe data de 03.10.2011, iar la data analizei era finalizată în proporție de 100%. Activitaea proiect de instala ții era finalizată în propor ție de 45% la data analizei, dar s-au cheltuit deja 10000 euro, rămânând necesari 15000 euro. Celelalte activită ți nu au suferit modificări față de starea precedent a proiectului.
29
Fig. 37 A doua perioadă de monitorizare
Fig. 38 Al doilea tabel de monitorizare
Fig. 39 Actualizarea datelor în tabelul de monitorizare
30
Fig. 40 Starea actuală a proiectului proiectului Față de varianta precedentă, proiectul nostru evoluează conform figurii precedente. În continuare vom face cea de-a treia monitorizare a proiectului, după încă trei luni de la monitorizarea precedentă, la data de 06.02.2012, orele 16:00.
Fig. 41 A treia perioadă de monitorizare Cea de-a treia dată de monitorizare a proiectului va fi după încă trei luni de la ultima monitorizare, la data de 06.02.2011. La această dată considerăm că activitatea ”Obținere acorduri, avize și autoriza ții” a început mai târziu decât era planificat, la data de 03.01.2012. La momentul analizei presupunem că s-a realizat 45% din această activitate și s-au cheltuit 300 euro din suma alocată de 1000 euro. Cu toate acestea se preconizează că mai este nevoie de suma de 800 euro.
Fig. 42 Al treilea tabel de monitorizare 31
În continuare este prezentat modul cum decurgerealizarea proiectului și modificările aduse planului de monitorizare.
Fig. 43 Actualizarea datelor în tabelul de monitorizare
Fig. 44 Starea actuală a proiectului, după a treia monitorizare Pentru a analiza performanțele proiectului nostru, după fiecare etapă de monitorizare vom stabili dacă acesta se încadrează în principalii parametrii. În cazul în care observăm o abatere de la parametrii stabiliți inițial, se impug anumite decizii care să readucă proiectul la standardele ini țiale. Se va analiza evoluția parametrilor după fiecare etapă de monitorizare.
32
Fig. 45 Variaț ia parametrilor ”Cheltuieli necesare” ș i ”Finish”-prima analiză În acest moment am cheltuit cu 19330 euro mai puțin decât ne-am propus, dar suntem în întârziere cu 20 de zile față de termenul stabilit.
Fig. 46 Variaț ia parametrilor ”Cheltuieli necesare” ș i ”Finish”- a doua analiză Observăm o ușoară scădere a întârzierii proiectului, ceea ce înseamnă că vom mai a ștepta să vedem evoluția proiectului înainte de a lua anumite măsuri. Parametrul ”Cheltuieli necesare” suferă de asemenea o ușoară creștere, prin creșterea cheltuielilor.
33
Fig. 47 Variaț ia parametrilor ”Cheltuieli necesare” ș i ”Finish”- a treia analiză Se observă că întârzierea se accentuează, ajungând ca după a treia perioadă de analiză să avem o întârziere de 32 de zile. Acest rezultat impune măsuri pentru ca proiectul să revină la parametrii ini țial stabiliți. Pentru analiza Earned Value se va analiza parametrul ”Cheltuieli” după fiecare etapă de analiză. Se va stabili evoluția parametrilor ACWP ( Actual cost ), BCWP ( Earned Value) și BCWS ( Planeed Value). Ulterior se analizează variația indicilor de performanță de cost (CPI) și de desfă șurare în timp (SPI).
Fig. 48 Variaț ia parametrilor ACWP, BCWP, BCWS, CPI, SPI - prima analiză
34
Fig. 49 Variaț ia parametrilor ACWP, BCWP, BCWS, CPI, SPI – a doua analiză
Fig. 50 Variaț ia parametrilor ACWP, BCWP, BCWS, CPI, SPI – a treia analiză Observând cele trei figuri putem stabili faptul că indicele de desfă țurare în timp variază foarte mult, ceea ce exprimă faptul că există numeroase întârzieri ale proiectului ce impug măsuri immediate pentru a se reveni la graficul ini țial.
35
