Nama : Muhammad Muhammad Adhitya Nugraha NPM : 0115101392 Kelas : M Akuntansi Keuangan Lanjutan 1
PENJUALAN ANGSURAN UNTUK AKTIVA TAK GERAK PENGERTIAN PENJUALAN ANGSURAN
Penjualan tanah dan bangunan secara angsuran ditunjukkan kepada individuatau perorangan. Penjualan angsuran ( Installment sales) sales) adalah penjualan yang pembayarannya dilakukan secara bertahap, dimasa yang akan datang dengan jangka waktu yang cukup lama kurang lebih 5 (lima) sampai dengan 15 (lima belas) tahun, sesuai perjanjian penjual dan pembeli. Setiap terjadinya penjualan angsuran harus ditutup dalam kontrak kesepakatan antara pembeli dan penjual. Penjual dalam hal ini adalah Developer (Pengembang). Dalam masa angsuran hak atas property (tanah dan bangunan) belum berpindah tangan masih ada pada Developer, Developer dapat menjaminkan property tersebut ke Bank untuk mendapatkan dana tunai dinamakan hipotik (mortgage (mortgage notes) notes) PENGERTIAN REAL ESTATE
Real Estate merupakan kegiatan kegiata n perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagian atau kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan real estate juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijula tanpa bangunan. UNSUR-UNSRU BIAYA PENGEMBANGAN REAL ESTATE
Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estat e yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate menurut IAI (2002 : 44.9), yaitu yaitu :
(a) biaya praperolehan tanah (preacquisition costs) Proyek real estat memiliki ciri yaitu terjadinya biaya, biaya opsi membeli, dan biaya survey serta biaya pemetaan, sebelum aktiva tak bergerak tersebut benar-benar dibeli. Biaya opsi membeli harus dikapitalisasi dan dialokasikan ke proyek jika memiliki persyaratan sebagai berikut : 1. Biaya secara langsung bisa diidentifikasi dengan hak milik yang spesifik. 2. Biaya akan dikapitalisasi jika hak milik telah diperoleh. 3. Pengadaan hak milik atau pilihan untuk memperoleh hak milik adalah mungkin. Kondisi ini memerlukan calon pembeli yang aktif mencari untuk memperoleh properti dan mempunyai kemampuan untuk membiayai atau memperoleh pembiayaan dan properti tersebut tidaklah tersedia untuk dijual. (b) biaya perolehan tanah Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk se mua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan. Biaya perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : 1. biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan (yang tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain yang berada di atas tanah tersebut; 2. biaya gambar topografi; 3. biaya pembuatan cetak biru (master plan); 4. biaya pengurusan dokumen hukum; 5. bea balik nama; 6. komisi untuk perantara; 7. imbalan jasa profesional seperti ahli lingkungan hidup, ahli pertanahan, ahli hukum, ahli konstruksi; dan biaya pematangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan. (c) biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek
Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : 1. gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor; 2. biaya bahan yang digunakan dalam proyek; 3. penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam proyek; 4. biaya pemindahan sarana, peralatan, dan bahan dari dan ke lokasi pelaksanaan proyek; 5. biaya penyewaan sarana dan peralatan; 6. biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang secara langsung berhubungan dengan proyek; 7. imbalan jasa profesional, seperti ahli pertamanan, ahli lingkungan hidup, arsitek, ahli konstruksi; 8. biaya pengurusan pengikatan jual beli; dan 9. biaya pengurusan perjanjian jual beli. (d) biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat e Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat me ncakup, tetapi tidak terbatas pada komponen berikut ini : 1. asuransi; 2. biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang tidak secara langsung berhubungan dengan proyek tertentu; 3. biaya overhead konstruksi; 4. biaya pembangunan infrastruktur umum, seperti tempat ibadah umum taman umum, jalan umum, pasar, sekolah, kantor polisi, rumah sakit atau poliklinik, tempat pemakaman, dan lain-lain; 5. imbalan jasa profesional dan perencanaan seluruh proyek; dan 6. biaya pinjaman. (e) biaya pinjaman. Menurut IAI (2002 : 44.11) “Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan aktivitas pengembangan real estat harus dikapitalisasi ke
proyek pengembangan real estat sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997)”. AKUNTANSI PENJUALAN ANGSURAN
Dapat dikelompokkan menjadi 4 yaitu : 1. Masalah yang berhubungan dengan pengakuan laba 2. Masalah yang berhubungan dengan cara perhitungan bunga dan angsuran 3. Masalah yang berhubungan dengan tukar tambah 4. Masalah yang berhubungan dengan pembatalan penjualan angsuran METODE PENGAKUAN PENDAPATAN
Ada beberapa metode yang dapat diterapkan untuk pengakuan pendapatan dalam penjualan real estate antara lain : 1. Metode akuntansi akrual penuh ( full accrual method of accounting ) Berdasarkan PSAK No.44 penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh apabila kriteria berikut terpenuhi:
Proses penjualan telah selesai
Harga jual akan tertagih
Tagihan penjual tidak bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli;
Penjual telah mengalihkan resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara subst ansial adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut.
2. Metode akuntansi persentase penyelesaian Menurut Nicolas Comarano (1995) metode prosentase penyelesaian dapat digunakan jika penjual masih terlibat dalam proses penyelesaian unit bangunan yang telah teijual
apabila biaya-biaya pengembangan yang akan datang dan laba dapat diestimasi. J ika total biaya dan laba tidak dapat diestimasai maka laba harus ditangguhkan sampai kontrak selesai atau sampai total biaya dan laba dapat diestimasi. Metode prosentase penyelesaian menyediakan petunjuk yang lebih baik tentang arus kas dan menyediakan data yang lebih relevant dan lebih bermanfaat (Chaste en & Flathery, 1984). Selanjutnya Kieso & Wygant (1998) mengemukakan bahwa profesi mensyaratkan bahwa metode presentasc penyelesaian harus digunakan bila taksiran kemajuan penyelesaian, pendapatan dan biaya-biaya layak untuk dipercaya layak untuk dipercaya, serta adanya syarat-syarat berikut:
Kontrak itu secara jelas merinci hak untuk dapat dilaksanakan berkenan dengan barang-barang, pertimbangan untuk pertukaran serta bentuk dan j enis penyelesaiannya.
Pembeli dapat diharapkan untuk memenuhi kewajibannya sesuai dengan kontrak.
kontaktor dapat diharapkan untuk melakukan kewajiban kontraknya.
3. Metode akuntansi cicilan Commarano (1995) mengemukakan bahwa apabila penjualan real esta t mengindikasikan bahwa penjualan telah muncul utuk tujuan akuntansi tetapi kolektabilitas total harga jual tidak dapat diestimasi secara layak, maka metode penjualan cicilan dapat digunakan. Pada keadaan tertentu kriteria kolektabilitas piutang tidak dapat secara pasti ditentukan maka meode pemulihan biaya lebih tepat digunakan. Dalam metode cicilan menekankan penagihan daripada penjualan. Metode ini mengakui laba pada periode penagihan dan bukan pada saat periode penjualan karena pembayaran untuk produk yang dijual itu tersebar selama periode yang panjang Menurut metode akuntansi cicilan, pengakuan laba ditangguhkan sampai periode penagihan kas. Baik pendapatan dan biaya-biaya penjualan diakui pada periode penjualan tapi laba kotor yang berkaitan ditangguhkan sampai pada periode penagihan kas. Jadi bukan penjualan yang ditangguhkan pada periode penagihan yang diantis ipasi di masa datang dan kemudian biaya-biaya serta beban yang berkaitan ditangguhkan, tetapi hanya proporsi laba kotor yang ditangguhkan, yang setara dengan penundaan
penjualan dan harga pokok penjualan. Beban-beban lainnya seperti beban penjualan, beban administrasi dan lain-lain tidak ditangguhkan. PENCATATAN YANG DILAKUKAN DALAM PENJUALAN ANGSURAN
Pada saat penjualan Dr. Piutang Penjualan Angsuran ( Installment Contract Receivable) Cr. Harta tak gerak ( Real Estate) Cr. Laba kotor yang ditangguhkan (Deferred Gross Profit ) Pada sat penerimaan uang muka dan menjaminkan sisa piutang angsuran kepada bank Dr. Kas Dr. Hipotik ( Mortgage Notes) Cr. Piutang Penjualan Angsuran ( Installement Contract Receivable) Pada saat penerimaan angsuran beserta bunga : Dr. Kas (Cash) Cr. Hipotik ( Mortgage Notes) Cr. Pendapatan Bunga ( Interest Income) Pada Akhir Periode
Menghitung berapa besar realisasi laba kotor yang ditangguhkan untuk periode yang bersangkutan Dr. Laba kotor yang ditangguhkan Cr. Laba kotor yang ter realisasi Menutup realisasi laba kotor yang ditangguhkan ke ikhtisar laba rugi Dr. Laba kotor yang ter realisasi Cr. Ikhtisar laba rugi Untuk mencatat pengakuan pendapatan bunga atas hipotik Dr. Pendapatan bunga Cr. Ikhtisar laba rugi
Untuk menutup atau mencatat ikhtisar laba rugi ke laba ditahan Dr. Ikhtisar laba rugi Cr. Laba ditahan Untuk mencatat pengakuan pendapatan bunga waktu berjalan Dr. Pendapatan bunga yang ditangguhkan Cr. Pendapatan bunga Dan seterusnya sampai seluruh piutang angsuran terlunasi
Referensi
E. Baker, Richard, dkk . Akuntansi Keungan Lanjutan. Buku 2. 2010. Jakarta: Salemba Empat. Eddy Winarso. Akuntansi Keuangan Lanjutan 1 Berbasiskan PSAK per 01 Januari 2015 edisi ke 6.2016.Bandung Hadori Yunus Hartanto. Akuntansi Keuangan Lanjutan Edisi I.2010.Yogyakarta: BPFE Yogyakarta
