Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de Gleba Urbanizável Josiane Fonseca Antônio Rodrigues Município de Maricá – São José de Imbassaí - RJ
Objetivo O objetivo do presente parecer é avaliar o imóvel para determinação do valor de mercado.
Identificação do Imóvel Condomínio Vivere Jardim Residencial, localizada na Área de terras denominada “Gleba C1” C 1”,, desmembrada desmembrada da Fazenda
Cachoeira, situada no lugar São José de Imbassaí, 3º distrito de Maricá devidamente registrado do Lº 2, matrícula nº 58.707, sob R6, em 01/10/2009.
Fotos do Local
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Via de acesso asfaltada
1 Km da RJ 106 – Rodovia Amaral Peixoto Condomínio fica a 1,2km da RJ 106.
Comércio Local
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Descrição Geral do Distrito São José do Imbassaí é um distrito do município de Maricá, estado do Rio de
Janeiro, distante cerca de sete quilômetros do centro.
É dividido em vários Loteamentos e Condomínios como: Manu Manuela Village, Pedra Grande I, Pedra Grande II, Pedra Grande III, Marine, Valmar, entre outros. São José do Imbassaí faz faz divisa com a Área de Proteção Proteção Ambiental de Maricá, temos uma grande área de Mata Atlântica, e um grande número de espécies de animais e plantas. Possuí a Capela do São José do Imbassaí, situada no outeiro do mesmo nome, área não urbanizada, que serve como mirante. Está voltada para o canal de São Bento, avistando-se do local a Lagoa e a Restinga de Maricá além das pedras de Inoã e de Macacos. Pequena capela construída em 1675, onde em torno dela, formou - se o primeiro povoado de Maricá. Arquitetura de valor histórico e ambiental de estilo jesuítico, caracteriza - se pela simplicidade. Próximo à capela há um coreto de construção recente.
Capela de São José de Imbassaí
Descrição do Imóvel O imóvel localiza-se no 3º distrito do município de Maricá, região metropolitana do estado do Rio de Janeiro, a 1,2 Km da RJ 106 (Rodovia Amaral Peixoto Km 20), sendo que 700m desta estrada é asfaltada e os 500m restantes restantes de terra batida nas proximidades do terreno. A especificação do imóvel é de uma gleba urbanizável situada em via transversal transversal a rua João de Abreu em Fazenda Fazenda Cachoeira. A área está limpa em toda sua extensão, com algumas pequenas árvores isoladas. Topograficamente opograficamente o terreno em sua grande parte se apresenta plano. O terreno tem acesso em sua lateral esquerda e frente.
Vista de Frente do Terreno
Vista de Frente do Terreno
Vistoria A vistoria foi realizada no período da tarde no dia 23 de março de 2012 e no período da manhã do dia 24 de março de 2012 pelos corretores Josiane Fonseca e Antonio Rodrigues.
Análise do Mercado Imobiliário O mercado imobiliário local está em franca expansão com dois condomínios situados em um raio de 2 Km, sendo que, o condomínio Belo Vale possui 75 lotes restando 28 para venda no valor de R$ 70.000,00 com 360m². O condomínio de Luxo São José já está murado, porém ainda não abriu para venda, e seus lotes também com 360m² está com previsão de vendas a partir de R$ 50.000,00 (como atrativo) chegando até R$ 70.000,00. O campo de grama sintética situado na RJ 106, na via de acesso ao condomínio Vivere Jardim Residencial será transformado em um complexo de lojas, e nas imediações será construído pelo mesmo proprietário um condomínio de apartamentos. Segundo informações de comerciantes locais já existe procura a respeito de condições de pagamento e qual empresa será responsável pelas vendas do condomínio Vivere Vivere Jardim residencial, residencial, pessoas que frequentam frequentam seus estabelecimentos sempre o questionam com interesse em adquirir lotes na área citada.
Fotos do Condomínio Belo Vale I
Fotos do Condomínio Belo Vale I
Fotos do Condomínio Belo Vale I
Fotos do Condomínio Belo Vale I
Fotos do Condomínio Belo Vale I – Área de Lazer
Fotos do Condomínio Belo Vale I – Área de Lazer
Fotos do Condomínio Belo Vale I – Área de Lazer
Fotos do Condomínio Belo Vale I – Área de Lazer
Fotos do Condomínio Belo Vale I – Área de Lazer
Fotos do Condomínio Belo Vale I – Área de Lazer
Fotos do Condomínio Belo Vale I – Área de Lazer
Metodologia Avaliatória •
Método comparativo direto de dados de mercado.
É o método em que o valor do imóvel é definido através de comparação de dados de mercado relativos a imóveis características semelhantes semelhantes ou assemelhadas ao imóvel avaliado.
Valores de Imóveis na Região •
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Condomínio de Luxo São José* (ainda não lançou):
lotes de R$ 50.000,00 a R$ 70.000,00 a unidade. Condomínio Belo Vale II **(ainda não lançou) : lotes de R$ 54.000,00 a R$ 70.000,00 a unidade. Condomínio Belo Vale I*** (restam 28 de 75 unidades): R$ 70.000,00 Condomínio Eliza**** (remanescente) : lotes de R$
110.000,00 a R$ 120.000,00
*Lotes de 360m². **Lotes de 360m². ***Lotes de 360m². ****Lotes a partir de 360m².
Estudo de Viabilidade TécnicoEconômico •
Dimensão do lote recomendada pelo mercado: 12m x 30m
= 360m²
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Número dos lotes possíveis de comercialização comercialização: 155 Valor estimado de venda de cada lote com base no mercado: R$ 55.000,00 a R$ 65.000,00
Este valor foi foi determinado com base na pesquisa de mercado dos valores dos lotes comercializados atualmente. Considerou-se ainda uma depreciação de valor devido a oferta de lotes em condomínio com infra-estrutura de lazer atualmente. Estima-se que com a implantação dos dois condomínios já aprovados pela Prefeitura Prefeitura a oferta dos lotes aumentará e consequentemente consequentemente haverá haverá uma redução redução do valor em função do número de clientes potenciais para a compra dos mesmos.
O Município de Maricá •
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Área total: 363,81 Km² População: 127.519 habitantes (IBGE-2010) Economia: comércio e serviços PIB: R$ 947.018,00 (IBGE-2008) Participação Participação PIB Estadual: Estadual: 0,28% (Ceperj2007)
O Município de Maricá Cercada por serras – entre elas da Tiririca, um parque estadual com valioso trecho de Mata Atlântica -, Maricá apresenta um dos maiores complexos lagunares do estado, com rios, lagoas, riachos e brejos. Seu território corresponde à bacia hidrográfica deste sistema lagunar, fato bastante raro. Desta forma, praticamente todos os rios nascem e deságuam dentro do município.
Lagoa de São José de Imbassaí
Lagoa de São José de Imbassaí
Lagoa de São José de Imbassaí
Lagoa de São José de Imbassaí
O Município de Maricá Maricá é conhecida por suas belas praias oceânicas e topografia, topografia, que criam um ambiente propício à prática de esportes. A Área de Proteção Ambiental (APA) Estadual de Maricá, tipicamente de restinga, abriga a comunidade pesqueira pesqueira tradicional de Zacarias, presente na região desde o século 18, e importantes sítios arqueológicos.
Localização do Terreno
O Município de Maricá Com uma grande faixa urbana de baixa ocupação, ocupação, a maior parte dos domicílios é de uso permanente, sobretudo do Centro da cidade e nas localidades mais antigas. antigas. Já nas áreas do litoral e nas margens das lagoas, a maioria das residências é de veraneio.
O Município de Maricá
O Município de Maricá Maricá já foi um município agrícola, mas recentemente vêm ocorrendo uma divisão de propriedades e a construção de condomínios destinados à população flutuante e àquela oriunda das grandes metrópoles, como Rio de Janeiro e São Paulo, que buscam tranquilidade na aposentadoria. aposentadoria.
Vocação de Maricá Maricá A vocação é o conjunto de competências, recursos e produtividade local de um município em todas as áreas: econômica, ambiental, ambiental, artística-cultural, artística-cultural, turística e educacional. Vocação:
Ecoturismo Interesse histórico-cultural Agronegócio Serviço Serviço (lazer (lazer,, recreação, eventos culturais)
Visão de Maricá A visão de futuro define o que se espera do município no futuro, inspirando e motivando as pessoas a fazer fazer as melhores escolhas nos momentos de decisão e a enfrentar com perseverança a espera pelos resultados. Visão:
Ser referência referência como polo formador de consciência ambiental e cultural, sustentado sustentado por uma sociedade mobilizada e participativa que garanta excelência à qualidade de vida e de sua população.
Encerramento Elaborado por:
Josiane Fonseca – CRECI 42678 Antonio Rodrigues – Estagiário PF-027192/K Fontes:
Avaliação Avaliação Imobiliária Imobiliár ia – Marcello, João Diniz IBGE Agenda 21 Maricá – www.agenda21marica.com.br Imagens :
Google, Flickr e arquivo pessoal
