UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA Y A DISTANCIA UNAD
ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS, CONTABLES, ECONOMICAS Y DE NEGOCIOS ECACEN
MODULO ADMINISTRACION INMOBILIARIA AUTOR
AMPARO MARTINEZ ALDANA
ADAPTACION ADAPTACION PARA EL AULA VIRTUAL DORA ANGELA CASTAÑEDA MARTIN
BOGOTA – COLOMBIA 2007
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CONSEJO SUPERIOR JAIME ALBERTO LEAL AFANADOR Rector ROBERTO SALAZAR RAMOS Vicerrector de Medios y Mediaciones para el Aprendizaje GLORIA HERRERA SÁNCHEZ Vicerrector Académico y de Investigaciones CLAUDIA PATRICIA TORO RAMÍREZ Vicerrectora de Desarrollo Regional y Proyección Comunitaria MARIBEL CÓRDOBA GUERRERO Secretaria General LEONARDO URREGO CUBILLOS Director de Planeación
La edición de este módulo, para la plataforma UNAD VIRTUAL, estuvo a cargo de la Escuela de Ciencias Administrativas, Contables, Económicas y de Negocios de la UNAD.
Decano:
EDGAR GUILLERMO RODRÍGUEZ DÍAZ
Adaptación:
Dora Ángela Castañeda Martín
Dedicatoria:
“Con todo mi amor… al Mejor Ser Humano que tuve en mi vida… Mi Madre”
Agradecimiento especial por la excelente y profesional apoyo de Clemencia Torres, para la ejecución del presente texto.
MODULO PARA UN CURSO COMPONENTE COMPONENTE ÉNFASIS ÉNFASIS AULA VIRTUAL CURSO ACADÉMICO ADMINISTRACION INMOBILIARIA COD. 102806 @Copy Rigth Universidad Nacional Abierta y a Distancia UNAD Isbn 2007-08-28 Centro Nacional de Medios
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CONSEJO SUPERIOR JAIME ALBERTO LEAL AFANADOR Rector ROBERTO SALAZAR RAMOS Vicerrector de Medios y Mediaciones para el Aprendizaje GLORIA HERRERA SÁNCHEZ Vicerrector Académico y de Investigaciones CLAUDIA PATRICIA TORO RAMÍREZ Vicerrectora de Desarrollo Regional y Proyección Comunitaria MARIBEL CÓRDOBA GUERRERO Secretaria General LEONARDO URREGO CUBILLOS Director de Planeación
La edición de este módulo, para la plataforma UNAD VIRTUAL, estuvo a cargo de la Escuela de Ciencias Administrativas, Contables, Económicas y de Negocios de la UNAD.
Decano:
EDGAR GUILLERMO RODRÍGUEZ DÍAZ
Adaptación:
Dora Ángela Castañeda Martín
Dedicatoria:
“Con todo mi amor… al Mejor Ser Humano que tuve en mi vida… Mi Madre”
Agradecimiento especial por la excelente y profesional apoyo de Clemencia Torres, para la ejecución del presente texto.
MODULO PARA UN CURSO COMPONENTE COMPONENTE ÉNFASIS ÉNFASIS AULA VIRTUAL CURSO ACADÉMICO ADMINISTRACION INMOBILIARIA COD. 102806 @Copy Rigth Universidad Nacional Abierta y a Distancia UNAD Isbn 2007-08-28 Centro Nacional de Medios
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CONTENIDO TEMA
Pag. 5
INTRODUCCION INTENCIONALIDADES FORMATIVAS
8
Propósitos
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Objetivos
8
Competencias
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Metas
9 UNIDADES DIDACTICAS
UNIDAD I. INMUEBLES O BIENES RAICES CAPITULO 1. EL SECTOR INMOBILIARIO
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Lección 1. La segmentación - Agentes del del Mercadeo Inmobiliario Lección 2. Componentes del Mercado Inmobiliario
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Lección 3. El Renglón Inmobiliario - Agremiaciones
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Lección 4. Tipología de las Empresas Inmobiliarias
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Lección 5. Agentes inmobiliarios y sus Funciones.
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CAPITULO 2. GESTIONES DEL MERCADEO
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Lección 6. El Arrendamiento. - Modelo de Contrato de arrendamiento Lección 7. Normatividad que Aplica a la Actividad.
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Lección 8. El proceso proceso de Arrendamiento de un Inmueble
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Lección 9. Obligaciones del del Arrendatario y Arrendador, en un
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Contrato de Arrendamiento. Lección 10. Entidades Financieras que Apoyan el Mercadeo de
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Bienes Raíces Lección 11. 11. Corretaje de Bienes Raíces. CAPITULO 3. PROCESOS PARA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES
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Lección 12. Compraventa de Bienes Raíces
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Lección 13. La U.V.R. - y – La Vivienda de Interés Social
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Lección 14. Crédito Hipotecario-Escrituración Hipotecario-Escriturac ión de un Inmueble.
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Lección 15 Titulación Inmobiliaria - Leasing Inmobiliario
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º
UNIDAD II. GESTIÓN INMOBILIARIA CAPITULO 4. AVALÚO INMOBILIARIO
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Lección 16. Objetivos del Avalúo Inmobiliario
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Lección 17. Concepto del Valor Inmobiliario
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Lección 18. Escuelas sobre el Valor Inmobiliario.
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Lección 19. Proceso del Avalúo Inmobiliario
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Lección 20. 20. Informe de Avaluó.
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Lección 21. 21. Valoración del Suelo.
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CAPITULO 5. GESTIÓN ADMINISTRATIVA DE LOS BIENES COMUNES Lección 22. Administración de Condominios o Bienes Comunes
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Lección 23. El Administrador de un Condominio.
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Lección 24. Contratación de un Administrador para un Condominio Residencial. Lección 25. Gestión Administrativa de de la Propiedad Horizontal
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Lección 26. Reglamento de Propiedad Horizontal
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Lección 27. Cobro del Canon ó Cuota de Administración
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CAPITULO 6. MANTENIMIENTO DE LOS INMUEBLES
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Lección 28. Conservación y Mantenimiento de los los Inmuebles
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Lección 29. Mejoras y Remodelación
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Lección 30. Uso de Zonas Comunes
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ANEXOS
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Anexo 1. Modelo Contrato de Arrendamiento
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Anexo 2. Modelo Solicitud de Arrendamiento
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Anexo 3. Modelo Inventario Inmueble para Arrendamiento
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Anexo 4. Modelo Minuta de Compra Venta
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Anexo 5. Modelo Contrato de Compra Venta
112
Anexo 6. Modelo Avalúo para Vivienda Unifamiliar - Informe General
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Anexo 7. Modelo Formulario Solicitud Crédito Hipotecario F.N.A.
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Algunas Preguntas Frecuentes
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Glosario
122
Fuentes Documentales
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“ Aprender a distancia no significa estudiar solo, significa vincularse con la institución de una manera distinta, en tiempo y forma”.
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INTRODUCCIÓN La Administración Inmobiliaria se enmarca dentro del campo de la administración de empresas que desarrollan actividades de arrendamiento, compra, venta, leasing, ejecución de proyectos inmobiliarios y todo tipo de acciones conducentes a la generación de nuevas alternativas de vivienda unitaria o comunitaria que pretendan el beneficio social de un contexto. Este curso tiene una asignación de dos dos créditos académicos, académicos, pertenece al área de formación básico básico específica de la gestión de obras civiles civiles y construcciones, construcciones, de la Facultad de Ciencias Administrativas; se presenta encaminado a lograr que el estudiante identifique, analice, interprete, proponga y aplique las normas que regulan la gestión inmobiliaria, con el objetivo de desarrollar competencias que permitan al estudiante presentar diferentes alternativas que den respuesta a cualquier cualquier tipo de acción referente referente al sector inmobiliario. inmobiliario. Por consiguiente consiguiente el curso llevará al estudiante estudiante a abordar los temas importantes que debe manejar un administrador de proyectos inmobiliarios. En este sentido las 5 unidades didácticas a estudiar, hacen referencia al Mercadeo Inmobiliario, Arrendamiento, Venta, Avalúo y a la Administración de condominios o viviendas multifamiliares. La unidad didáctica uno, que hace referencia al Mercadeo Inmobiliario, analiza la caracterización del mercadeo inmobiliario, los agentes que intervienen en él, la tipología existente en el sector, las agremiaciones que la conforman y los ciclos económicos de la actividad inmobiliaria. En la Unidad dos, se maneja el tema del arrendamiento, su proceso y los contratos que se presentan presentan en torno a éste tema. tema. Igualmente en la Unidad tres, todo lo que tiene tiene que ver con la venta de inmuebles inmuebles y proyectos, además además de los aspectos financieros que le competen. En la unidad cuatro, se hace referencia a los avalúos de predios, el objetivo que se cumple al realizar un avalúo a un inmueble, el concepto de valor inmobiliario, el proceso proceso y la valoración valoración urbana. En este caso, caso, nos apoyamos apoyamos virtualmente en las continuas actualizaciones que para el caso de Colombia se pueden encontrar en la pagina de internet: www.metrocuadrado.com WWW.fincaraiz.com.co.. En la Unidad WWW.fincaraiz.com.co Unidad cinco, se trabajará la Administración Administración de Condominios, su significado y su administración. administración. Así mismo, dentro dentro del modelo pedagógico de educación a distancia distancia y dirigidos a lograr el objetivo del curso y desarrollar las competencias propuestas, es importante el uso y la práctica práctica de diferentes herramientas y estrategias estrategias pedagógicas que se deben utilizar a través de unas interactividades de aprendizaje en tiempos sincrónicos y asincrónicos. En tal sentido es importante, importante, realizar:
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Un trabajo personal a través de realizar activación cognitiva, lectura autorregulada y diferentes productos que se asignarán para la aplicación del aprendizaje semanal.
El trabajo individual se llevará a cabo durante todo el contenido del curso, con el ánimo de analizar cada uno de los temas del curso, de manera que se desarrolle el habito de la investigación, el análisis y la transferencia de conocimientos
La continúa investigación y actualización de las diferentes d iferentes temáticas, es responsabilidad del estudiante, ya que es importante recordar que el conocimiento es es dinámico, continuo y certero, lo cual implica la revisión constante del mismo.
Un estudio en pequeño grupo colaborativo, si le es posible, po sible, aunque sea de forma virtual, para socializar experiencias experiencias de aprendizaje aprendizaje y fortalecer el proceso individual, mediante la critica constructiva, la visualización de nuevas alternativas y posibilidades, la reformulación de nuevas teorías, etc.
Lo anterior se fortalece con el acompañamiento tutoríal, que se puede realizar en forma individual, en pequeño pequeño grupo grupo colaborativo y en grupo de curso para lo cual se utilizaran diferentes medios y mediaciones, dadas por el chat, la video y audioconferencia, etc..
Otro factor importante en el estudio del presente curso académico es el sistema de evaluación focalizado en tres momentos: Autoevaluación, coevaluación y heteroevaluación. heteroevaluación.
La Autoevaluación la realiza el estudiante sobre su trabajo personal para reflexionar sobre su proceso de autoaprendizaje.
La coevaluación es la mirada crítica de su pequeño grupo colaborativo, si es posible de forma presencial o virtual, virtual, con miras a fortalecerse y apoyarse mutuamente.
La heteroevaluación heteroevaluación la lleva a cabo el tutor con el el propósito de de evaluar el avance del estudiante estudiante y facilitarle el manejo de situaciones situaciones de dificultad encontradas encontradas durante su proceso proceso de aprendizaje. aprendizaje.
Como complemento y aspecto importante para la efectividad del proceso de aprendizaje está el apoyo y uso de recursos tecnológicos que serán utilizados durante el transcurso del curso y en el desarrollo de interactividades. interactividades. Por tanto el uso de videos conferencias, tele conferencias, audio conferencias, correo electrónico, listas de correo, fax, teléfono, audio chat, video chat y otros será de uso común común tanto para el tutor como para el estudiante.
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Finalmente el curso académico de Administración Inmobiliaria llevará al estudiante a estructurar un conocimiento significativo a través de la conceptualización, comprensión y aplicación de los términos y procedimientos básicos, manejo de los procesos y el correspondiente análisis de las disposiciones que regulan los proyectos inmobiliarios; y además desarrollará hábitos mentales productivos, que sean útiles en los diferentes contextos en que intervenga profesionalmente.
"Si acabamos produciendo una estructura en el hiper espacio que nos permita trabajar juntos armoniosamente, eso sería una metamorfosis. Aunque, espero, tendría lugar de manera incremental, tendría como resultado una gran reestructuración de la sociedad. Una sociedad que pudiera avanzar gracias a la intercreatividad y la intuición de grupo, en lugar del conflicto como mecanismo básico, sería un cambio muy importante".
Berners Lee, 2000:19
INTENCIONALIDADES FORMATIVAS PROPÓSITOS DE APRENDIZAJE ♦
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Desarrollar en el estudiante, habilidades de reconocimiento, analíticas, propositivas y evaluativas necesarias para generar los estudios, propuestas y gestion de propuestas y proyectos inmobiliarios que busquen el desarrollo regional y urbano, dentro del contexto de su desarrollo profesional. Incentivar al estudiante, la continua investigación sobre los diversos procesos, legislación, normatividad, precios, etc. que rigen el sector inmobiliario en cada contexto, mediante la actualización continua y permanente de datos del mercadeo. Promover actitudes y hábitos de legalidad, transparencia y honestidad con la comunidad a través del fomento del cumplimiento de directrices normativas y de la acción de un ejercicio profesional transparente y ético. Contribuir a la formación integral, autónoma, crítica y creativa del estudiante a través del desarrollo de procesos de pensamiento como análisis, comparación, clasificación, interpretación, argumentación y toma de decisiones.
OBJETIVOS DE APRENDIZAJE El curso académico pretende que el estudiante: ♦
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Interprete en forma clara la actividad del sector inmobiliario, a través del análisis, evaluación e interpretación de los procesos determinados, con miras a dirigirlos dentro de un marco normativo del mismo. Identifique los elementos necesarios de la normatividad del sector, haciendo énfasis en la continua investigación para explorar nuevas oportunidades de crecimiento regional sujetas a las disposiciones legales. Adopte hábitos de responsabilidad y progreso social y comunitario. a través del ejercicio de una actividad profesional transparente. Logre una formación integral mediante el desarrollo de procesos mentales de tal forma que desarrolle pensamiento crítico, autonomía e innovación, para dirigir acertadamente proyectos de construcción en su aspecto legal.
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COMPETENCIAS Al finalizar el curso, el estudiante será competente en la: ♦
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Identificación, interpretación y aplicación de las normas administrativas que regulan los proyectos inmobiliarios como base fundamental para ofrecer soluciones a las necesidades del medio. Aplicación de la investigación continua y permanente como herramienta válida para direccionar proyectos de construcción maximizando las oportunidades que se detecten y se desprendan de la regulación legal de la misma. Caracterización de la práctica de valores y hábitos de responsabilidad y progreso social que contribuyan a formar un país mejor, e identificar y aplicar los elementos necesarios para el manejo administrativo y normativo de los proyectos inmobiliarios. Implementación de las habilidades de pensamiento como análisis, comparación, argumentación y toma de decisiones que lo capacitan para desarrollar idóneamente la dirección de proyectos de construcción.
METAS DE APRENDIZAJE El estudiante del curso académico: ♦
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Solucionará las situaciones problémicas de carácter normativo que se susciten alrededor del desarrollo de proyectos inmobiliarios a través de la adecuada identificación, interpretación y aplicación de las normas que los regulan. Participará en el desarrollo de proyectos empresariales aplicados al sector inmobiliario, mediante la aplicación de los elementos administrativos necesarios para la gestión laboral de una organización. Asesorará o dirigirá un proyecto de beneficio comunitario en su aspecto legal cumpliendo con todas las obligaciones. Desempeñará idóneamente actividades relacionadas con la ejecución o el direccionamiento jurídico de proyectos de construcción.
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UNIDAD I INMUEBLES - BIENES RAICES
Los bienes raíces son parte del concepto de la vida actual, dentro del mundo moderno, la evolución del hombre ha generado innovación en todos los campos, en nuestro caso, hacemos referencia a los inmuebles en los que vivimos, trabajamos, ejecutamos el comercio, etc. dado que se construyó para proteger de las inclemencias del tiempo, así como para satisfacer las necesidades básicas del desarrollo laboral, profesional y personal de los seres humanos, su sentido de crear comunidad, el ocio, la cultura y cada actividad que desarrolla el hombre, que gracias al apoyo de los avances tecnológicos, han venido permitiendo en la actualidad la generación de grandes ciudades, que requieren de cierta organización, reglamentación y administración, para mantener el ordenamiento de ellas. Igualmente, se ha generado un mercadeo de los inmuebles usados que cambian de usuario o de utilidad, o nuevos que se ejecutan para la satisfacción de las necesidades de una comunidad. Es así como el mercadeo inmobiliario se gesta como un área de servicios relativamente nueva y que genera gran número de empleos, servicios y nuevas empresas que pueden presentarse en el sector y el cual se estudiará en el presente curso académico.
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CAPITULO 1. EL SECTOR INMOBILIARIO
Para conocer las características del sector del mercadeo inmobiliario, debemos iniciar conociendo cada actividad que se realiza en él, cada actor que forma parte de él, al igual que la normativa que lo regula, el contexto en el que esta inmerso, etc. Es así como encontramos que el mercadeo inmobiliario está conformado por los compradores actuales y potenciales de bienes raíces. Estos compradores se caracterizan por tener diferentes necesidades, diferentes deseos y diversa capacidad económica Las necesidades se expresan en diferentes campos: el físico, el intelectual, el psicológico y el social. En el campo físico se agrupan las necesidades de techo, alimento,
vestido, salud, etc. Las necesidades intelectuales, se relacionan con los aspectos mentales; las psicológicas se refieren a la auto-realización y a la necesidad de afecto; en el campo social se encuentra la necesidad de pertenencia y aceptación. Los deseos son la expresión de las necesidades de acuerdo con la cultura y personalidad de cada individuo. La capacidad económica se refiere a la disponibilidad del ingreso
adecuado para adquirir el bien inmueble, ya que no basta tener simplemente la necesidad y el deseo; para adquirir la calidad de comprador es necesario reunir las tres condiciones: Tener la necesidad y el deseo de adquirir el inmueble • Tener el deseo de adquirir el inmueble • Tener la capacidad económica para comprarlo •
Lo anterior explica la problemática existente en Colombia en relación con el déficit habitacional. Son muchas familias con la necesidad y el deseo de una vivienda, pero carecen de la capacidad económica para adquirirla.
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De acuerdo con las diferentes, necesidades, deseos y capacidad económica, que presentan los consumidores; se aplican criterios de agrupación, a fin de ofrecerles los inmuebles que ellos necesitan. Esta forma de agruparlos se conoce como segmentación de mercados.
Lección 1. Segmentación del Mercado
Los mercados están integrados por compradores con diferentes características. Poseen diferentes gustos, hábitos de compra, edades, diversas costumbres, habitan en distintas contextos, etc. Lo anterior plantea diferentes estrategias de mercadeo. pregunta es: ¿Qué mercado debe ser atendido?
Por tanto, la
Pero para responder a esta pregunta se necesita analizar, conocer y segmentar el mercado. ¿Con qué .criterios' se puede segmentar el mercado? El mercado se puede segmentar según:
Segmentación según ubicación geográfica
Es la división del mercado en unidades geográficas, como países, ciudades, pueblos, municipios, o barrios. Esta división procede de las características similares que pueden tener los habitantes de una misma localidad en relación con sus necesidades, gustos, deseos y hábitos de compra. En nuestro contexto más cercano, por ejemplo una empresa puede decidir vender bodegas en Yumbo (Valle), mientras otra opta por vender fincas en Rionegro (Antioquia). Una constructora puede vender centros comerciales en Cali (Valle), mientras otra se orienta a la venta de apartamentos en Bucaramanga (Santander).
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Mercados Poblacionales Envigado
Mercados en Ciudades Neiva
Piedecuesta
Sincelejo
San Gil
Barranquilla
Girardot
Cartagena
Soacha
Cundinamarca
Segmentación según características demográficas
Las siguientes son variables que permiten dividir o segmentar los mercados; tenemos el nivel de ingresos, la edad, la ocupación, la estructura familiar y la formación intelectual, entre otras, estas variables son muy conocidas, y se les denomina variables demográficas. De acuerdo con lo anterior, un constructor puede orientarse al desarrollo de conjuntos residenciales para familias jóvenes con un numero bajo de hijos menores de dos años; por otro lado, una empresa petrolera puede edificar un conjunto habitacional para las familias de los ingenieros y trabajadores petroleros. El estado contrata firmas constructoras para que construyan vivienda de interés social, lo cual indica que las familias que van a habitar en ellas, son obreros ó trabajadores de estratos sociales bajos, con un numero de hijos mayor, con diferentes necesidades sociales y económicas, que requieren diferentes espacios habitacionales, etc.
Segmentación según características sicográficas En este caso el mercado se segmenta dando a los productos personalidades que corresponden a la de los consumidores, por ejemplo, los condominios campestres con múltiples espacios de recreación, como por ejemplo canchas deportivas y espacios de juegos libres ó dirigidos, a los cuales se les imprime la personalidad de consumidores de un nivel socio-económico elevado, amantes de la naturaleza y el deporte.
Segmentación según características conductuales Consiste en agrupar a los consumidores según el nivel de conocimiento del producto y el uso que le dan o la actitud ante el mismo. El constructor orientado a consumidores con gran conocimiento arquitectónico ofrecerá viviendas con excelente diseño y finos acabados;
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el vendedor inmobiliario que desea ofrecer un conjunto residencial con grandes parques, buscará familias con niños o personas de la tercera edad, debido a las necesidades de uso que tales usuarios darían al condominio; igualmente, la compañía constructora de gran trayectoria y renombre, en el medio, apoyará sus ventas de manera más segura, de acuerdo con la actitud que los consumidores tienen frente a su nombre. Ejemplo de Segmentación: Características de las viviendas según el nivel económico TIPOS DE ACABADOS SEGÚN EL NIVEL DE PRECIO ESPECIFICACIÓN CLOSET ACABADOS MUROS COCINA MUEBLES COCINA PISOS PARQUEADERO •
VIVIENDA DE BAJO PRECIO No tiene Pañete y Pintura
VIVIENDA DE PRECIO ALTO Madera Flor Morado Cerámica
Estufa y Lavaplatos Vinilo Descubierto
Cocina Integral Alfombra ó Piso Madera Cubierto
Agentes del Mercadeo Inmobiliario
En el mercado inmobiliario, intervienen los siguientes actores que gestionan las diferentes acciones que se llevan a cabo en el sector. Existen diversas clasificaciones del uso de los inmuebles, por tanto, puede crearse otras topologías de acuerdo a las características que son importantes para cada caso, aunque las anteriores son las más usuales. De todas maneras, resumiendo la composición del mercado inmobiliario, cuenta con tres agentes que son los oferentes (poseen el inmueble), los bienes raíces (los inmuebles objetos del mercado) y los demandantes (quienes necesitan el inmueble). Estos agentes, son los que realmente generan el mercado inmobiliario y a partir de ellos se realizan las diversas transacciones que produce caracterizan al sector inmobiliario. En cualquier lugar del mundo, existen inmuebles que pertenecen a diversos usos, como la vivienda, el comercio, la industria, el turismo, etc. que son determinados por las necesidades de los contextos y las personas que los utilizan. El propietario de un inmueble, tiene la completa potestad y libertad de realizar cualquier tipo de transacción comercial con su bien. Se da el caso que él mismo no tenga las condiciones necesarias para realizar las diversas transacciones que pueden presentarse, para este caso, se presenta una
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alternativa y es delegar a otro, que sea su representante frente a la negociación, que se determina el agente inmobiliario y que puede ser una persona natural o bien una empresa que tenga las características necesarias para ser la representante del propietario en cualquiera de los casos necesarios en una transacción comercial.
Mercadeo De Los Inmuebles
- Arriendo y Leasing. Cuando el Inmueble debe estar debidamente consignado, para que la compañía inmobiliaria inicie el mercadeo del mismo. Para ello define el tipo de clientes potenciales que estarían interesados en tomarlo en arrendamiento y adecua a este perfil el tipo de promoción y publicidad que empleará. Los tipos de publicidad de mayor utilización son los siguientes: • • • • •
Aviso de arrendamiento en el inmueble Avisos en paginas de Internet especializadas en el tema Avisos en secciones especializadas en periódicos loca/es y nacionales Aviso en revistas especializadas Pendones en el inmueble
A título de ejemplo, usted podrá publicar en un diario local un aviso como el siguiente: LA PRADERA Primer piso, patio soleado, tres alcobas, servicios. Especial tercera edad. Inmobiliaria El bosque telfs. 4444444- 2.42.42.4 También se puede mercadear el inmueble, ofreciéndolo a los clientes de la inmobiliaria ya otras inmobiliarias. Se pueden utilizar otros medios publicitarios como la radio y la televisión. - Compra-Venta El objetivo del mercadeo, es lograr que los compradores conozcan los inmuebles. La estrategia variará según se trate de oficinas, locales, bodegas o viviendas, ya que cada tipo de comprador tiene gustos, necesidades, nivel de ingreso y hábitos de compra diferentes. Por consiguiente, el mercadeo utilizado variará según el tipo de inmueble y el cliente objetivo. A título de ejemplo: el mercadeo de una oficina, difiere del mercadeo de un apartamento, tanto por el tipo de cliente como por el tipo de mensaje publicitario: el comprador del apartamento puede buscar techo y tranquilidad, mientras el de la oficina busca un sitio para sus actividades profesionales cerca a sus clientes o a entidades financieras.
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En términos generales, al definir el sistema de mercadeo se tiene en cuenta los siguientes aspectos:
El cliente objetivo: sus necesidades y deseos.
El tipo de inmueble: vivienda, oficina, local, etc.
La capacidad de compra del cliente.
El precio del inmueble.
El medio publicitario a utilizar: Internet, prensa, radio, televisión, revistas especializadas del sector, etc.
Si se desea vender viviendas. de altos precios, cuyos compradores sean directivos empresariales; se puede realizar aproximación a través de Internet, revistas empresariales especializadas, avisos clasificados e periódicos o programas radiales cuya audiencia esté conformada por Profesionales Pueden publicarse avisos de prensa, en la sección venta de apartamentos, con un texto corno el siguiente: La Cabrera. Amplio, acogedor, vista ciudad, tres alcobas, estudio, chimenea, $500 millones. te!. 4477
Si se desea vender vivienda popular se puede distribuir volantes en áreas comerciales frecuentadas por este tipo de personas, que pueden ser compradores potenciales, o sencillamente realizar promoción con perifoneo en días de mercado, si es en municipios ó contextos en los que se cuente con ésta actividad, en la que se integra la comunidad. En las grandes ciudades, puede hacerse la misma actividad, en las zonas ó centros comerciales cercanos al proyecto que se desea vender. El volante podrá llevar un texto como el siguiente: NO PAGUE MAS ARRIENDO Casa en conjunto cerrado, parques y vigilancia por solo $20 millones. Subsidio $ 3 millones !Ágil. Financiación con Corporación de Ahorro y Vivienda a bajo interés! INFORMES: TELFS. 2244 - 1144
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Lección 2. Componentes del Mercado Inmobiliario
Recibe el nombre de mercado inmobiliario: las diferentes acciones comerciales que pueden presentarse con los bienes raíces que pertenecen al sector de la construcción. De esta manera, se generan relaciones en la que participan diferentes actores que intervienen en estas acciones comerciales, son los oferentes, el bien inmueble y los demandantes. Es importante conocer las diversas características que cada uno de ellos posee, de manera que se identifiquen adecuadamente, por lo que es pertinente conocerlos mejor su comportamiento en el área específica del sector.
Los Inmuebles
Los inmuebles o bienes raíces, se denomina a las diferentes construcciones que cumplen con ciertas características de tipo físico, ambiental y de uso, de acuerdo en el contexto en el que se encuentren localizados y dentro de ellos se incluyen: las casas de habitación unifamiliar, bifamiliar y multifamiliares; apartamentos, oficinas, locales, bodegas, lotes, y construcciones institucionales, entre otros. Lo cual los convierte en objetos de transacción, debido a las circunstancias que poseen las personas dentro de una sociedad de consumo y las necesidades del medio. Los inmuebles representan el objeto de las transacciones en torno a los cuales giran las relaciones de compradores y vendedores. Satisfacen necesidades de seguridad, bienestar, techo, confort, inversión y producción; además cumplen funciones específicas de acuerdo con su uso. Según este último, los inmuebles pueden clasificarse en residenciales, comerciales, industriales, rurales, e institucionales. En la siguiente tabla, se puede apreciar la clasificación correspondiente, la cual no es rígida, ya que cada vez se especializan y diversifican los usos mucho más:
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USO Residencial Comercial
TIPO Unifamiliar Bifamiliar Multifamiliar Individuales, en Centros Comerciales ó en Parques empresariales, etc.
Rural y semirural
Individuales o conjuntos de propiedad común.
Institucional
Instituciones Educativas Organizaciones Turísticas Clubes Instituciones Médicas
PRESENTACIÓN Casas Apartamentos Conjuntos Residenciales Oficinas Locales Bodegas Parqueaderos Lotes Fincas Condominios Campestres Colegios, Universidades Hoteles, Centros cultural, Recreativos, Culturales, Hospitales, Consultorios,
Los Oferentes
Los oferentes son todos aquellos que ofertan los bienes raíces; estos pueden ser: las compañías constructoras y los corredores inmobiliarios, que son personas Naturales, y las empresas públicas y privadas •
Las compañías constructoras
Las compañías constructoras son los oferentes más significativos de la actividad inmobiliaria en Colombia. Su función consiste en edificar bienes inmuebles, sean ellos casas, conjuntos residenciales de casas o apartamentos, edificios de oficinas, centros comerciales, locales, edificios de apartamentos, parques industriales, bodegas, o condominios campestres. Una vez finalizada la construcción, la compañía constructora puede realizar la venta directamente o contratar los servicios de un agente inmobiliario para que efectúe la venta. Los inmuebles ofrecidos en venta son nuevos, esto es, recién construidos y/o vendidos por primera vez. Un ejemplo de la oferta de vivienda nueva, realizada por compañías constructoras para las cinco principales ciudades del país, expresada en metros cuadrados, información que debe ser actualizada constantemente, se pueden encontrar los datos en la red, como por ejemplo en la pagina de Internet: http://www.camacol.org.co/documentos_estadisticas_sectoriales/20061024 164918_licencias%20agosto%202006.pdf . •
Los corredores inmobiliarios
Los corredores inmobiliarios son intermediarios en el mercado de bienes raíces. Son prestadores de servicios profesionales que ayudan a los
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compradores a conseguir el inmueble que se ajusta a sus necesidades; y colaboran con los propietarios en la búsqueda y selección del cliente que desea adquirir el inmueble. Los corredores inmobiliarios, son intermediarios entre los propietarios de los inmuebles que desean vender, y los clientes que desean comprar. Esta relación puede visualizarse en la siguiente forma:
COMPRADOR
PROPIETARIO
AGENTE INMOBILIARIO
Facilita el proceso de compra a los clientes, y colabora con los propietarios, vendiendo los inmuebles que éstos le confían. PROPIETARIO
COMPRADOR
VENDE
AGENTE INMOBILIARIO
INTERMEDIARIO
En operaciones de arrendamiento, la compañía inmobiliaria recibe del propietario un inmueble para arrendar. Su tarea consiste en actuar como gestor arrendador y conseguir un cliente que se compromete y a quien, por una suma mensual, le entregará el inmueble, para su tenencia en calidad de arrendamiento. Esta operación puede ilustrarse así:
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PROPIETARIO DEL INMUEBLE
ARRENDATARIO
AGENTE INMOBILIARIO ARRENDADOR
Los servicios ofrecidos por las compañías inmobiliarias son diversos y pueden resumirse así: a. Venta de Proyectos de Construcción nuevos: edificios de Apartamentos, Conjuntos de Casas, Condominios Campestres, Conjunto de apartamentos, Centro Comerciales, Edificios de Oficinas, etc. En este Servicio el Corredor recibe del Constructor el Proyecto a vender y se compromete a realizarlo en un tiempo determinado, pactando con aquellas condiciones de venta, a saber: precio, plazo, condiciones de financiación, condiciones de entrega de los inmuebles vendidos y comisiones, entre otras. El Agente Inmobiliario dispone de un tiempo limitado para contactar los posibles compradores, asesorarlos en la tramitación de los créditos, obtener los desembolsos de los créditos por parte de las Entidades Financieras y realizar la entrega final de los Inmuebles. Esta operación puede sintetizarse así:
COMPRADOR CONSTRUCTOR
AGENTE INMOBILIARIO
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b. Corretaje o venta de inmuebles usados: este servicio se relaciona con la venta de bienes raíces de propiedad de terceros; generalmente corresponde a inmuebles usados. En esta operación, el inmobiliario actúa como intermediario entre un propietario que vende y un cliente que desea comprar. El inmueble objeto de venta es recibido en consignación por la inmobiliaria y una vez vendido genera a ésta una comisión de venta. c. Arrendamiento de todo tipo de inmuebles: casas, apartamentos, bodegas, locales, lotes, etc. En el proceso de Arrendamiento el Agente Inmobiliario que recibe el inmueble en Administración, actúa como Arrendador y realiza actividades promociónales publicitando y ofertando el inmueble. Una vez hallado el cliente interesado en tomarlo en arriendo, estudia la solicitud de arrendamiento y si ésta es aprobada procede a elaborar el contrato de arrendamiento y a entregar el inmueble al nuevo arrendatario. Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, la inmobiliaria se ocupa de cobrar los cánones de arrendamiento mensual y de su posterior pago al propietario del inmueble. Por este servicio el inmobiliario recibe una comisión denominada comisión de Arrendamiento, que se pacta al contratar los servicios del agente inmobiliario. d. Avalúo de inmuebles : El servicio de avalúo consiste en determinar el valor de un inmueble en un momento determinado a través de una investigación metódica, que considera las diferentes variables que inciden en el valor de un Inmueble: Sociales, Económicas, Políticas, Jurídicas, Urbanas y Regionales. Un propietario puede necesitar determinar el valor de su inmueble por alguna de las siguientes razones: obtención de un crédito en el cual el comprador ofrecerá el inmueble como garantía hipotecaria a la entidad financiera; iniciación del proceso de venta; determinación del canon de arrendamiento, entre otros. En cualquiera de las eventualidades anteriores, el interesado acude al avaluador, quien realizará la visita al inmueble a fin de determinar sus características constructivas, estado de conservación y mantenimiento, características del vecindario y situación del mercado. Con esta información, el avaluador estudiará los documentos de propiedad del inmueble, su situación jurídica y las normas urbanísticas vigentes para el sector. Hechas las consideraciones anteriores, procederá a realizar los cálculos matemáticos para finalmente determinar el valor del inmueble. Concluido el estudio, es elaborado un informe de avalúo que incluye fotografías del inmueble y el vecindario, y las consideraciones sobre los aspectos técnicos, arquitectónicos, de mercado, urbanísticos y jurídicos; concluyendo con la determinación final del valor del avalúo.
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e. Asesoría inmobiliaria: comprende todos los servicios de consejería en los campos administrativos, de mercadeo, financieros y jurídicos relacionados con los Bienes Raíces. Las decisiones de compra, venta, arrendamiento, inversión, determinación de la vocación de un inmueble, rentabilidad de la inversión, constituyen algunos de los motivos de asesoría inmobiliaria. f. Administración de inmuebles: tratándose de condominios residenciales, edificios de oficinas, centros comerciales, entre otros, las compañías inmobiliarias ofrecen sus servicios como administradoras de los mismos.
Los Demandantes
El demandante es quien requiere de cualquier acción sobre un objeto, en éste caso sobre un inmueble, lote o artículo inmobiliario. Ellos se constituyen en la parte activa del mercado de bienes raíces. Se realizan análisis, censos y características con el objeto de conocer el tipo de demandante que puede tener el sector de la construcción. En Colombia, es “caracol” ( www.camacol.org.co), el organismo encargado de realizar estos estudios periódicos, que orientan sobre la demanda de vivienda y otros usos. Éstos datos son variables para cada año y para cada característica, por ello es importante consultar y analizar las estadísticas actualizadas en cuanto se requieran, en nuestro país es recomendada por ejemplo en la dirección: http://www.camacol.org.co/htm/estadisticas_sectoriales.asp ó en http://www.dane.gov.co/index.php?option=com_content&task=section&id=34&Itemid=71
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Históricamente Colombia ha demostrado que se incrementa mucho mas la demanda sobre las viviendas de bajos costos, y viceversa, es decir que a mayor costo de un inmueble, disminuye el porcentaje de personas que pueden acceder a ellas, debido al bajo y medio nivel socioeconómico al que pertenece la mayoría de la población del país. Igualmente, son diversas las calidades de materiales y espacios que determinan características del nivel socioeconómico ó estrato al que pertenecen dichas viviendas. La oferta de vivienda es muy diversa y variable en cada región del país, esto depende de las características contextuales que se presenten por las condiciones económicas, sociales y hasta de la moda que pueda tener un sector determinado. En cuanto a la tipología constructiva también es variable, ya que en la actualidad se ha incrementado el uso de la vivienda multifamiliar en altura, el costo de la vivienda unifamiliar se ha incrementado, por el alto costo del suelo; de tal manera, que se ha venido cambiando la característica de los condominios o viviendas de
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conjunto cerrado, que presentan características tales como: mayor seguridad, menor costo, accesibilidad a los servicios comunes, etc. Todo lo anterior, tiene ventajas y desventajas, entre las primeras podemos encontrar que la vivienda en altura, genera un mas alto índice de ocupación del suelo, cuando las ciudades incrementan su población, pues con los cuidados ambientales que se deben tener en cuenta, existen protecciones a los recursos naturales existentes, de tal manera, que se recomienda no extenderse tanto, para no excederse en el uso del suelo. Lección 3 . EL RENGLON INMOBILIARIO.
Las ciudades son tejidos que se van realizando lentamente, crecen y se desarrollan de acuerdo con las necesidades y las características físicas impuestas por el clima, el contexto, los materiales, la situación socio – económica, etc. De tal manera, que se van consolidando históricamente los diferentes tipos de ciudades y pueden nacer otras, en el mismo contexto, que contienen diversas características y que se van entrelazando con las anteriores, así sucesivamente, se han consolidado las comunidades, pueblos y ciudades en el mundo. No sobra recordar que las normas se han impuesto después de tener una ciudad consolidada, se han dado lineamientos que permitan organizar y homogeneizar una ciudad, se trazan vías de comunicación, se propone ampliación de servicios públicos y comunitarios, se diseña el desarrollo urbano que las autoridades desean proyectar para el futuro de ellas. Alrededor de todo este desarrollo, han nacido servicios conexos que permiten diferenciar los tipos, ofertar nuevas alternativas, generar e innovar proyectos, etc. Así se viene presentado en el desarrollo de los países, el renglón económico del sector inmobiliario, que permite la movilidad de grandes inversiones y diversas actividades pertinentes a ellas.
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Agremiaciones Inmobiliarias.
Se llama agremiación a la asociación de empresas inmobiliarias que pretenden el fortalecimiento, el intercambio de experiencias y trabajar por la profesionalización de las actividades inmobiliarias. Estas agrupaciones han sido tradicionalmente de carácter regional y nacional, que se han venido organizando principalmente en las grandes ciudades del país. Aunque en la actualidad ya se pueden encontrar inmobiliarias que trabajan con bienes ubicados en cualquier contexto mundial, que ofrecen los servicios completos de manera que se logre invertir desde cualquier lugar, en un país diferente, sin tener necesidad de desplazarse a conocer o negociar en el sitio elegido. Reseña Histórica:
La inmobiliaria nace como solución a las necesidades de la comunidad en general, que solicitaba una empresa seria, responsable y emprendedora que lograra mitigar el impacto social, debido al acelerado crecimiento de los centros urbanos que afectan profundamente la estructura urbana, tanto en materia habitacional, como en infraestructura productiva y de servicios sociales. Las necesidades básicas de vivienda y servicios públicos esenciales de la población crecieron mas rápidamente que las soluciones destinadas a satisfacerlas, acentuaron aun mas los problemas como el desempleo, y el déficit de vivienda. Esta situación generalizada que se presento en éste País, a partir de la década de los 70 y comienzos de los 80, se convirtió en una gran prioridad de buscar y crear una INMOBILIARIA, donde se pueden encontrar al menos una parte de la solución a las necesidades relacionadas con la búsqueda de vivienda y que la misma determinara su valor, y asesorara a los mas necesitados, la ubicación de una vivienda digna para la familia, que es el núcleo esencial de la sociedad. En Colombia, las Inmobiliarias fueron generándose aproximadamente desde el año 1982. Las inmobiliarias, se crearon para la prestación de servicios profesionales a toda persona natural o jurídica encaminada a promover el aumento de la seguridad del patrimonio de cada uno de los clientes, como el desarrollo del sector inmobiliario. El Objetivo es primordialmente Social, ya que hace referencia a la administración de inmuebles para su arrendamiento ó alquiler, compra y venta, con la mayor seguridad, avalúos comerciales y de renta de inmuebles urbanos y rurales, ventas, permutas, préstamos hipotecarios, asesorías jurídicas y contables y todo lo relacionado con finca raíz. La experiencia, solidez y respaldo que se tiene en el mercado, ponen hoy en día a la vanguardia las grandes inmobiliarias, más aun cuando las ciudades se extienden cada día más. Entre las agremiaciones que en Colombia, se encargan del sector inmobiliario, han venido liderado el proceso algunas de ellas, las principales son: • Las Lonjas de Propiedad Raíz • Cámaras de Propiedad Raíz • Sociedad de avaluadores Lonja de Bogotá. • Además se pueden especificar la historia y algunos de los servicios de tipo nacional e internacional que ellas ofrecen individualmente, entre ellas se pueden encontrar:
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Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá Esta entidad gremial, fundada en 1945, agrupa a representantes de dos ramas estatutarias de afiliados, a saber: de promotores-constructores y de empresas de servicios inmobiliarios. Además de su función de representación ante entes gubernamentales y privados de Bogotá, la Lonja de Propiedad Raíz realiza estudios a nivel local, nacional e internacional relacionados con el mercado de propiedad raíz, el valor del suelo en Bogotá y asesora a sus afiliados sobre la legislación relacionada con el sector de finca raíz.
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Cámara de Propiedad Raíz Este gremio de profesionales inmobiliarios, fundado en 1967, actúa como representante del sector de finca raíz y de avalúos. La Cámara de Propiedad Raíz presta servicios valuatorios y consultorías a través de sus afiliados a instituciones del Estado, entidades financieras y particulares. Esta organización elabora estudios técnicos del sector inmobiliario sobre aspectos judiciales, económicos y sociales. Además, interviene en asuntos en los que se deben adelantar procesos de concertaciones urbanísticas. Igualmente, realiza asesorías y consultorías sobre el sector inmobiliario a nivel municipal, departamental y nacional. Orienta a quienes lo soliciten en planeación, usos del suelo y la adquisición de predios para obras de infraestructura urbana y rural.
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Fedelonjas Este gremio agrupa a varias lonjas y asociaciones inmobiliarias del país, entre las que se cuentan la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá y Fiabci. Elabora estudios e investigaciones sobre mercado inmobiliario. También, promueve proyectos y acciones ante el Estado y empresas particulares tendientes al fortalecimiento del gremio. Fedelonjas establece canales de comunicación e intercambio con otras agremiaciones, organismos nacionales e internacionales de carácter público y privado relacionados con la actividad inmobiliaria. Ofrece el servicio de avalúos corporativos y de bienes raíces.
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Fiabci La Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI) agrupa a más de 100 asociaciones (que suman más de 1 millón de afiliados) profesionales de 54 países en el mundo, entre los que se cuentan Alemania, Australia, Austria, Brasil, Canadá, Chile, Estados Unidos, Holanda, Japón, México y Reino Unido.
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Esta federación brinda a los profesionales de la actividad inmobiliaria una estrategia de trabajo en red que les permite intercambiar información sobre el sector y, además, incrementar las posibilidades de negocio a nivel local, nacional y mundial debido a su radio de cubrimiento a través de sus sedes en más de 54 países. Ofrece a sus miembros oportunidades de realizar intercambios profesionales y de capacitación en sus diferentes sedes en el mundo y les otorga el Certificado Internacional de Profesiones Inmobiliarias. Tomado textualmente de la pagina:
http://www.metrocuadrado.com/directorio_m2/ARTICULO-WEB-DIRECTORIO_M2-2048768.html
Con la globalización se ha venido generando un acceso a las negociaciones a distancia que se da gracias al avance en la información y la comunicación, mediante la red de Internet, se pueden ejecutar transacciones comerciales de importancia, de manera segura, dinámica y sincrónicamente, es el llamado El comercio electrónico o e-commerce (electronic commerce) está estrechamente ligado al desarrollo y popularización de las compras a través de Internet. Se puede definir ó afirmar que comercio electrónico son todos aquellos actos de compra-venta de bienes o servicios que se realizan aplicando, de forma total o parcial, los recursos y herramientas que la red Internet pone a nuestra disposición. Las tres primeras agremiaciones, anteriormente mencionadas, con su amplia experiencia y trayectoria se agrupan para conformar la Federación de Lonjas de Propiedad Raíz, entidad de carácter nacional orientada a la representación de los intereses gremiales y gubernamentales y desarrollo del sector, representándolo ante las entidades gubernamentales. Esta Federación ha propugnado por la profesionalización de la actividad inmobiliaria, la capacitación, seminarios y talleres. Ha realizado estudios básicos relacionados con el valor de la tierra en las principales ciudades del país. Facilitando la labor del avaluador de inmuebles y contribuyendo a la investigación relacionada con la evolución y tendencia del valor de la tierra en las diferentes ciudades. La Federación de Lonjas de Propiedad Raíz, entidad de carácter nacional orientada a al representación de los intereses gremiales y gubernamentales, cuenta con la asociación y la experiencia de algunas compañías inmobiliarias colombianas, que tienen amplia experiencia y trayectoria en el sector, con el objetivo de representar los intereses gremiales y desarrollo del sector, para su representación ante las entidades gubernamentales. Además de lo anterior, la Federación también propugna por la profesionalización de la actividad inmobiliaria, para ello imparte cursos de capacitación, seminarios y talleres. Igualmente, trabaja por la investigación, ha realizado estudios básicos relacionados con el valor de la tierra en las principales ciudades del país, facilitando las labores del avaluador de inmuebles y contribuyendo a la investigación relacionada con las diferentes tendencias del valor de la tierra en las principales ciudades del país.
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La Cámara de Propiedad raíz en Bogotá, al igual que La lonja de Bogotá, agrupa a inmobiliarias pequeñas y medianas y se ocupa de su representación y de la realización de programas de capacitación. En la profesionalización del ejercicio inmobiliario, la actividad valuatoría ó de valoración ha recibido especial atención. La creación del registro nacional avaluador y del registro profesional avaluador, han demandado del profesional avaluador las exigencias máximas de idoneidad en relación con su preparación, experiencia y capacitación. Estos registros, se otorgan a los avaluadores profesionales después de un amplio estudio y se expresa a través del otorgamiento de una matricula, sin la cual no es legitima la práctica de avalúos. En mateara de arrendamientos, se ha establecido la exigencia de la matrícula arrendadora a las compañías inmobiliarias para el ejercicio de su actividad arrendadora; esta matricula es expendida por las alcaldías, ya que es un elemento de control y garantía de la experiencia y seriedad. Lección 4. Tipología de las Empresas Inmobiliarias
Inmobiliarias Grandes.
Todo ente económico inmobiliario es creado para producir o intermediar bienes y servicios inherentes a este sector, es por ello, que para atender las necesidades insatisfechas de consumidores, que están dispuestos a pagar por satisfactores, es necesario que el manejo de los recursos que actúan en la relación productor-consumidor, beneficien a esas dos fuerzas. Los factores productivos son permeados por una serie de políticas y comportamientos neoliberales obligando a los gestores de proyectos inmobiliarios a comportarse de acuerdo a una nueva cultura, la cual contiene un que hacer propio y que, en muchos casos, excluye a promotores inmobiliarios, alejando la posibilidad de hacer, sin permitir el acercamiento de los dueños del suelo, de los desarrolladores, de los comercializadores y por ende de los compradores o consumidores, a quienes se debe dirigir todo esfuerzo. Unir las puntas de producción y consumo, implica un esfuerzo de pocos y la satisfacción de muchos, teoría muy justa y razonable para la sociedad actual. La gran inmobiliaria se organiza como sociedad limitada o sociedad anónima. Su estructura organizacional es “departamentalizada”. Utiliza una división funcional en la cual cada unidad de servicios se especializa en su área. Su capital social le permite acceder a la tecnología informática, presentado procesos administrativos y operativos sistematizados. La administración del recurso humano esta basado en la especialización.
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En cuanto a los servicios que se prestan en una inmobiliaria de tamaño grande, están la Fiducia Inmobiliaria y la Titularización. Y en materia de mercadeo lideran la utilización de sistemas modernos, la implantación de Marketing de servicios y la cultura del servicio al cliente. Puede visitar las paginas de Internet:
http://www.oikostitulos.com/inmobiliaria.html?gclid=CLfBkv-kzIoCFQWDPgodUk5rgw http://www.fincaraiz.com.co/170/prof/guia-inmob.aspx
ORGANIGRAMA INMOBILIARIA GRANDE
Gerencia Ventas
Gerencia Arrendamientos
Gerencia de Avalúos
Gerencia Administrativa y Financiera
Inmobiliarias medianas
Por lo general éste tipo de agencias inmobiliarias, se organizan como sociedades limitadas ó como sociedad en comandita. Es frecuente encontrar sociedades de familia. Por lo general, su planta de personal esta conformada por diez ó más personas. Presentan una estructura organizacional formal expresada en un organigrama con departamentalización por tipo de servicio. Normalmente presentan tres departamentos: ventas, arrendamientos y avalúos; aunque también ofrecen servicios en propiedad horizontal, gerencia de proyectos, permutas y asesoría inmobiliaria. En el campo tecnológico presentan un mediano grado de sistematización en sus procesos administrativos, contables, financieros y operacionales.
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ORGANIGRAMA INMOBILIARIA MEDIANA GERENCIA GENERAL Gerente Comercial
Gerente Administrativo y Financiero
El proceso de toma de decisiones es descentralizado; cada director de departamento responde por su área y debe cumplir con los presupuestos de ingresos y egresos establecidos. Las políticas y estrategias se determinan a nivel de los órganos directivos, normalmente juntas directivas y gerentes. Los sistemas de comunicación e información tienen carácter formal y se expresan a través de cartas, memorandos y comunicaciones escritas. En el área financiera, los estados financieros, presupuestos de ingresos y egresos y flujos de caja, entre otros, se constituyen en herramientas de amplia utilidad. En algunas inmobiliarias se utilizan sistemas administrativos modernos. En materia de mercadeo, la existencia de mayores presupuestos respecto a la inmobiliaria pequeña, facilita la implantación de sistemas de mercadeo con mayores presupuestos publicitarios; la contratación de promotores de venta y arrendamientos y la designación de directivas en el área comercial.
Agencias Inmobiliarias Pequeñas
Estas agencias tienen una estructura organizacional en la cual sas decisiones se concentran en el propietario, que a su vez desarrolla las funciones gerenciales. Él decide sobre aspectos administrativos, financieros, comerciales, y de recursos humanos; traza políticas y define estrategias comerciales y financieras. Desde el punto de vista tecnológico, el pequeño gestor inmobiliario, utiliza sistemas manuales en el manejo de la información y en los procesos administrativos. La planeación es realizada por el propietario gerente, quien la define empíricamente, de acuerdo con su experiencia. El crecimiento de la empresa es función directa de la capacidad proyectada que tiene el propietario y se apoya fundamentalmente en la labor comercial desarrollada por el mismo.
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La administración del recurso humano se fundamenta en la confianza. La estructura organizacional es informal; no existe organigrama formal y la división del trabajo y la especialización son reducidas. Normalmente están conformadas por menos de diez empleados. El gerente ejerce el control directamente sobre los empleados y los clientes: las relaciones con sus clientes son directas. El gerente conoce a todos sus clientes. Desde el punto de vista jurídico, la empresa se organiza como una sociedad de hecho o como una empresa de familia. ORGANIGRAMA GENERAL AGENCIA INMOBILIARIA PEQUEÑA GERENCIA GENERAL ASISTENTE DE GERENCIA
Lección 5. Agentes Inmobiliarios Un agente inmobiliario, es la persona, empresa, organización ó institución que se encarga de ejecutar cualquier tipo de transacción posible requerida con los bienes inmuebles, es decir que sirven de intermediarios o de encargados de la compra, venta, alquiler, corretaje, etc. Dentro de los objetivos primordiales que debe tener un agente inmobiliario, se encuentran: I. Analizar la situación jurídica del inmueble. II. Actuar con transparencia en todas las negociaciones. III. Buscar la bilateralidad o equidad en todos los convenios, contratos sobre la base de "ganar/ganar". IV. Promover la investigación y el estudio en el área inmobiliaria. V. Contribuir en el orden de la gran ciudad con el objeto de resolver la problemática social en materia inmobiliaria. VI. Buscar la armonía del Hombre con la Naturaleza. VII. Promover la Ética Comercial y el Civismo en los negocios inmobiliarios.
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Definición y Función del Agente ó Agencia Inmobiliaria
En la medida en que se desarrolla el mercado inmobiliario, arrendadores y arrendatarios, deciden no negociar directamente y prefieren utilizar los servicios del agente inmobiliario. Aparece, entonces el agente inmobiliario como una figura intermediaria entre arrendador y arrendatario.
PROPIETARIO
AGENTE INMOBILIARIO
ARRENDATARIO
La actuación del agente ó agencia inmobiliaria se expresa a través del contrato de administración, en el cual el propietario encarga al administrador la gestión de administrar un inmueble, entregando a este último, la tenencia del inmueble, con el fin de ser promocionado y arrendado a terceros. Por esta gestión, el administrador inmobiliario recibe del propietario, una retribución económica denominada comisión por administración.
PROPIETARIO
CONTRATO DE ADMINISTRACION
ARRENDATARIO
AGENTE INMOBILIARIO
Funciones que una compañía inmobiliaria cumple al arrendar un inmueble
Toda compañía inmobiliaria, diseña una misión, unos objetivos, unas metas y propósitos que determinan sus actividades, así mismo las principales funciones y entre ellas pueden ser: Determinar el canon de arrendamiento justo, acorde con las condiciones de oferta y demanda de inmuebles en la localidad o sector. Proteger la inversión del propietario manteniendo el inmueble ocupado y arrendado al mejor precio. Conseguir a los arrendatarios las propiedades adecuadas en el momento adecuado, facilitando este proceso con ágiles servicios de información y modernos y eficaces servicios de mercadeo. en el mantenimiento de la propiedad sugiriendo al • Coadyuvar propietario los mantenimientos preventivos y correctivos al inmueble. • Prestar un buen servicio a los arrendatarios, atendiendo oportunamente las solicitudes de mantenimiento y reparación que corran por cuenta del propietario. •
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CAPITULO 2. GESTIONES DEL MERCADEO INMOBILIARIO
Definición Gestión: Proceso que desarrolla actividades productivas con el fin de generar rendimientos de los factores que en él intervienen. Diligencia que conduce al logro de un negocio o satisfacción de un deseo. acción: tr. Ceder o adquirir el uso o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios, a cambio de un precio y de su devolución en perfecto estado tras la extinción del contrato de arrendamiento, arrendar la tierra. Por tanto, para lograr una buena gestión en el sector, se traduce en realizar acciones, o actividades productivas, que generen buenos rendimientos para los involucrados, dentro de las gestiones que mas comúnmente se presentan en éste sector, están la acción de arrendar inmuebles, de comprar y vender bienes raíces, hacer permutas o cambios, el leasing, etc Lección 6. El Arrendamiento de Inmuebles
. La acción de arrendar, es muy común en el sector inmobiliario, por lo tanto, puede presentarse que el propietario, ejecute las acciones del proceso de arrendamiento, ó contrate a una agencia inmobiliaria que se encarga de realizar los trámites necesarios
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para el mercadeo y el arrendamiento, así como encargarse del mantenimiento del inmueble y su entrega y recibo a satisfacción del cliente. El arrendamiento es la acción de canjear un bien por una cantidad de dinero, que generalmente se paga en efectivo, mediante unas mensualidades establecidas. Éste sistema es utilizado por propietarios de bienes inmuebles, que ofrecen la posibilidad de préstamo ó arrendamiento, para otras personas, que necesitan dicho bien inmueble o bien raíz, para un objetivo determinado. El arrendamiento es muy común, y participan en ésta acción, el propietario, el arrendatario y el bien inmueble que es objeto de la transacción. Se rige por unas normas que responden a las expectativas del propietario sobre el inmueble. Se pactan ciertas condiciones económicas que permiten establecer una relación comercial, por la cual se paga un canon de arrendamiento, que corresponde al valor que se pacta inicialmente. La oferta de arrendamiento puede hacerse directamente por parte del propietario del bien inmueble, o del agente o agencia inmobiliaria elegida para tal fin.
Expectativas del Arrendatario y el Propietario.
En el momento en que se genera cualquier tipo de negociación, el poseedor del objeto del contrato y quien solicita el bien, tienen ciertas expectativas de cumplimiento, seguridad,
Arrendatario
Arrendamiento, es el proceso mediante el cual un arrendador entrega a un una persona llamada arrendatario, la tenencia de un inmueble, obligándose a cancelar una suma de dinero, que es llamado canon de arrendamiento. El arrendatario es la persona que solicita un bien inmueble en préstamo ó alquiler dentro de una oferta de las necesidades y características requeridas por el arrendatario. Un arrendatario busca dentro del mercado inmobiliario, el bien que se ajusta a sus necesidades, que pueden ser de acuerdo con el sector, las características del inmueble, si es comercial, industrial o residencial, etc. Igualmente puede guiarse la selección por el costo del canon de arrendamiento. Los inmuebles que se arriendan, pueden ser oficinas, locales, lotes, bodegas, fincas, viviendas y cualquier tipo de inmueble de tipo arquitectónico, en las obras civiles se llama concesión este tipo de negociaciones. Un arrendatario espera obtener:
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El mejor inmueble por el canon de arrendamiento que paga. Un inmueble en óptimas condiciones de habitabilidad. Un servicio personalizado de excelente calidad. Contar con facilidades de pago del canon de arrendamiento. Normas jurídicas adecuadas a su caso.
Propietario ó Arrendador.
El propietario o la persona designada por él para la tenencia, de un bien inmueble ofrece su propiedad, que por lo general, debe estar en excelente ó buen estado físico, para que sea bien mantenido y utilizado para los fines solicitados.
Contrato de Arrendamiento de un Inmueble
El contrato de arrendamiento, hace referencia al documento legal que rige las condiciones para realizar la acción de arrendar un bien. Éste documento se realiza de común acuerdo entre las dos partes comprometidas, haciendo referencia al objeto del contrato. Por tanto, las cláusulas que el contrato lleva, son pactadas por las dos partes y deben ser cumplidas a cabalidad, para no incurrir en reclamaciones legales y posteriores sanciones.
Que es un Contrato de Arrendamiento.
Como ya se anoto en la introducción al presente capitulo, un contrato es un documento privado que se eleva a documento público. Es decir que es un pacto que se hace entre las dos partes, el arrendador y el arrendatario, ellos llegan al acuerdo de entregar y recibir un bien inmueble, para el disfrute del mismo, a cambio de un pago, por tal motivo, se pactan dichas condiciones. Un Contrato de arrendamiento, debe registrarse ante la Oficina de Registro y Notariado Publico, de manera que se tenga la seguridad de su cumplimiento y la facilidad de reclamación en el caso en que se incumpla.
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El contrato se puede suscribir de forma verbal o escrita, deben pactar por lo menos: nombre e identificación de los contratantes, así como la del inmueble; también, la parte que se arrienda, las zonas y servicios compartidos con los demás ocupantes. En el contrato debe estar el precio y forma de pago, el término de duración y designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de servicios públicos. Se entenderá como prorrogado, cuando las partes hayan cumplido con las obligaciones. Cada año de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al 100 por ciento del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor del año anterior. El precio mensual no podrá exceder el 1,2 por ciento del valor comercial del inmueble o de la parte que se esté dando en arriendo. Si el propietario insistiera en hacer un incremento mayor, el arrendatario podría demandarlo. Dicho documento es la libre expresión de las necesidades y requerimientos de las dos partes implicadas, de manera que es un documento de libre expresión, en los que se concentran algunos datos específicos como:
Modelos ó tipos de Contratos de Arrendamiento. Como se ha resaltado anteriormente, existen modelos de contratos de arrendamiento, como inmuebles en arrendamiento existen en el mercado inmobiliario, dado que cada uno tiene unas características y especificaciones existen. Por lo tanto, en el anexo 5, se puede tener un modelo básico, que puede ser modificado de acuerdo con las condiciones que cada arrendador y arrendatario necesiten. VER MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL ANEXO 5 . PAG. 111
Lección •
7.
Normatividad que Arrendamiento.
Aplica
a
los
Contratos
de
Lo que se debe saber sobre la Ley de Arrendamiento de Vivienda Cómo limitar abusos de los propietarios y qué hacer para asegurar el pago de los inquilinos. Lanzamiento de morosos, ahora, toma máximo seis meses. Estos son algunos de aspectos contemplados en esta Ley, que rige desde julio del 2003. (En cuadro de 'Información relacionada' puede consultar el texto completo de la Ley)
•
Servicios públicos Cuando el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, el arrendador podrá exigir la prestación de garantías o fianzas para
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garantizar a las empresas el pago de las facturas correspondientes y entregarlas a estas entidades prestadoras de servicios públicos domiciliarios. Si el pago no se hace efectivo, la responsabilidad recaerá sobre el arrendatario, y las empresas de servicios públicos podrán ejercer las acciones a que hubiere lugar en contra este. •
Qué dice el Código de Comercio sobre arrendamiento de locales En su Libro Tercero, Título I y Capítulo I (Artículos 518 a 524), se encuentran las siguientes disposiciones de Protección Legal. El Código del Comercio (Decreto 410 de 1971), Art. 518.- El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: •
•
•
Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
Art. 519.- Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos. Art. 520.- En los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del artículo 518, el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente. Art. 521.- El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo. Parágrafo.- Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a
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aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento. Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad. Art. 522.- Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario. En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante surgido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados. El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles. Art. 523.- El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato. El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación. La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio. Art. 524.- Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.
Causales de Terminación de los Contratos de Arrendamiento
Los contratos de arrendamiento pueden darse por terminados de mutuo acuerdo entre quién arrienda el inmueble y quien lo toma en alquiler. Así mismo, cualquiera de las partes puede finiquitarlo en cualquier momento. Las partes, en cualquier tiempo y de común acuerdo, podrán dar por terminado el contrato, y unilateralmente, cuando el arrendatario no pague las rentas dentro del término estipulado, no cancele los servicios y cause
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desconexión, cuando subarriende, realice mejoras, cambios, ampliaciones sin autorización o destine el inmueble para actos delictivos. La terminación del contrato por parte del arrendatario se puede hacer cuando se suspendan los servicios públicos por acción premeditada del arrendador o que incurra en mora de pagos que estuvieren a su cargo. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado. Además, para reforzar las herramientas jurídicas de la Ley se introdujo un cambio al Código de Procedimiento Civil con el fin de que los inmuebles se puedan recuperar en máximo seis meses, cuando hay un incumplimiento de parte del arrendatario. Antes de la expedición de la Ley, este proceso podía tomar hasta 10 años, pero ahora los mecanismos están dados para que propietario pueda proteger su patrimonio. Cabe decir que, además, si ocurriera esta eventualidad le corresponderá al inquilino pagar los costos del juicio y todas las multas a que hubiere lugar como consecuencia de la mora o del incumplimiento del contrato, según sea el caso.
Terminación del contrato por el arrendador
El arrendador puede terminar el contrato, argumentado cualquiera de las siguientes causales: • El incumplimiento en el pago mensual del arriendo. • El no pago de los servicios públicos que cause la reconexión o pérdida del servicio. • Subarrendar parcial o totalmente el inmueble. • Que el arrendatario incurra en hechos que afecten la tranquilidad de los vecinos. • Que el inmueble arrendado sea usado para actos ilícitos o delictivos. • La realización de cambios o mejoras, sin la autorización del propietario. • La violación de normas contenidas en el reglamento de propiedad horizontal. • El arrendador podrá dar por terminado el contrato en cualquier momento, tras previo aviso con tres meses de anticipación y el pago de una indemnización correspondiente a tres meses de arriendo al arrendatario.
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Terminación del contrato por el arrendatario
El arrendador puede dar por terminado el contrato, en caso de presentarse las siguientes circunstancias: • El corte de los servicios públicos por parte del arrendador. • La invasión reiterada del arrendador a través de hechos que perturben la tranquilidad del arrendatario. Estos incidentes debe ser reportados con antelación ante la policía. • Para dar por terminado el contrato, el arrendador debe informar al propietario con un mínimo de tres de meses antes de la fecha en que se presupuesta entregar el inmueble. Por este motivo, el inquilino deberá pagar una indemnización al arrendador según lo establece la Ley. Otras causas El arrendador podrá solicitar a su inquilino la devolución del inmueble, en caso que tengan lugar los siguientes hechos: • Si el propietario requiere el inmueble para ocuparlo por un término que no debe ser inferior a un año. • En caso de que el inmueble deba demolerse para dar paso a una nueva construcción. • Si el propietario vende el bien raíz.
Lección 8. El Proceso de Arrendamiento de Inmuebles. Las compañías inmobiliarias en el desarrollo del proceso de arrendamiento cumplen las siguientes etapas:
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Reciben el inmueble en consignación. Planteamiento del plan de mercadeo para el inmueble. Estudio de la solicitud de arrendamiento. Firma del contrato de arrendamiento. Entrega del inmueble al arrendatario y elaboración del inventario. Cobro del canon de arrendamiento. Pago del arrendamiento al propietario y liquidación de la comisión de la inmobiliaria. Prestación de los servicios de mantenimiento a la propiedad.
Lo que se podrá examinar, a partir de él siguiente contenido, dando continuidad a analizar cada una de las etapas anteriormente relacionadas.
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Lección 9. Obligaciones del Arrendador y del Arrendatario
El Arrendador
El arrendador además de ofrecer su inmueble para que preste el servicio a otra persona que lo requiera, debe contemplar algunas condiciones para que se preste un servicio adecuado y de la mejor calidad. El arrendador debe cumplir con algunas obligaciones para que lo anterior se cumpla y poder ofrecer su inmueble en arriendo, entre ellas, están: •
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Entregar el inmueble objeto del arrendamiento, en la fecha comprometida ó pactada con el arrendador. Garantizar el uso y goce del inmueble, de acuerdo con lo convenido en el contrato de arrendamiento. Mantenerlo y conservarlo en estado de servicio. Se hace referencia a costear las reparaciones necesarias que se requieren para la utilización y beneficio del bien inmueble Mantener en el inmueble los servicios, cosas y usos conexos. Se refiere a los servicios públicos domiciliarios y demás inherentes al doce y disfrute del inmueble, cuando se trata de vivienda urbana. Si se trata de una vivienda que pertenece a un conjunto residencial, se debe hacer entrega al arrendatario, del reglamento de propiedad horizontal, de manera que se ciña a las normas y disposiciones a que se hace referencia en el documento. El Arrendatario. Ubicación geográfica Características demográficas Características sicográficas Características conductuales Que el precio del canon de arrendamiento sea justo. Que tenga un mantenimiento físico adecuado. Que el canon de arrendamiento sea pagado oportunamente. Que se cumplan las disposiciones legales y jurídicas correspondientes. Que se valorice y se acrecenté la rentabilidad de la inversión de su capital. Recibir una atención personalizada y con un excelente servicio. El arrendatario ha solicitado para su uso, un determinado bien inmueble y se hace responsable de recibirlo, protegerlo y conservarlo como lo ha recibido. Por tanto, Las demás que se queden pactada dentro del contrato de arrendamiento, se hace responsable de: Utilizar el inmueble, de acuerdo a lo especificado en el contrato de arrendamiento.
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Lección
Pagar el precio ó canon de arrendamiento pactado con el arrendador, dentro del plazo fijado en él. No ceder ni subarrendar el inmueble materia del contrato. Pagar los servicios, cosas y usos conexos (servicios públicos, administración y los demás inherentes al uso y goce del inmueble). Ejecutar las reparaciones locativas que se encuentren a su cargo, y que se hayan pactado con el arrendador. Cumplir con las normas del reglamento de propiedad horizontal. Restituir el inmueble en el estado en que se entrego y recibió a satisfacción, salvo el deterioro natural. Nombres e identificaciones de los comprometidos, arrendador y arrendatario. Determinación y definición del objeto del contrato de arriendo. Especificación del valor del canon de arrendamiento mensual y la forma de pago que se pacte. Identificación de los servicios, cosas o usos conexos que tiene el bien inmueble. Especificación de la duración del contrato de arrendamiento. Identificación de la parte a cargo de la cual este el pago de los servicios públicos. Determinación a cargo de quien se realiza el pago del servicio de administración, si el inmueble corresponde a la propiedad horizontal.
10. Entidades Financieras que apoyan el Mercado Inmobiliario.
El sector inmobiliario y en especial el renglón de la industria de la construcción, es uno de los renglones de la economía, que más jalonan el desarrollo de las diferentes regiones de un país, así mismo es el sector que necesita de grandes inversiones, para alcanzar ese desarrollo. Es así como el estado busca apoyar el sector, con líneas de crédito blandas, con leyes y normas que permitan el desarrollo regional, etc. Igualmente, el sector privado ofrece apoya diversos planes de desarrollo inmobiliario y
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también buenos planes de financiamiento, así que las diferentes entidades financieras tienen excelentes oportunidades para todos los sectores sociales que requieren ser propietarios de un bien inmueble.
Entidades financieras que Ofrecen Créditos Hipotecarios.
Las principales entidades que financian o subsidian la compra de bienes raíces en Colombia son:
Las corporaciones financieras de ahorro y vivienda. Las cooperativas de ahorro y crédito. Entidades bancarias. Fondo Nacional del Ahorro. Caja de Vivienda Militar.
De las entidades mencionadas, las corporaciones de ahorro y vivienda son las principales financiadoras en la compra de bienes inmueble en Colombia, fueron creadas alrededor del año 1972, y desde ese momento han contribuido a reducir el déficit de vivienda en Colombia. •
Corporaciones De Ahorro Y Vivienda
http://www.icav.com/secciones/anexos/187.htm, http://dspace.uniandes.edu.co:5050/dspace/bitstream/1992/589/1/mi_571.pdf
Las corporaciones de ahorro y vivienda operaron con base en el sistema de valor constante cuya unidad básica es la unidad de poder adquisitivo constante "UPAC", creada en 1972 con un valor inicial de $ 100 moneda corriente, hasta el 31 de diciembre de 1999, a partir del 1 de enero del 2000, se comienza a usar la UVR. La UPAC se definió como "un peso que se ajusta a lo largo del tiempo para tratar de mantener constante su relación con los precios de los bienes que componen la canasta familiar (bienes básicos)". La finalidad de este sistema fue conservar el poder adquisitivo de los recursos que los ahorradores depositan en las corporaciones de ahorro y vivienda y a su vez permitir a éstas colocar recursos a largo plazo. Por lo anterior, los ahorradores en el Sistema UPAC, recibieron sobre sus ahorros interés más corrección monetaria; así mismo los usuarios de créditos pagaron sobre los montos prestados, los intereses más corrección monetaria.
Con el tiempo las normas que establecieron la metodología para la determinación de los valores en moneda legal de la UPAC permitieron que ésta reflejase los movimientos de la tasa de interés en la economía, mientras que la Ley 546 de 1999 establece claramente que la UVR se debe actualizar teniendo en cuenta única y exclusivamente la inflación, la cual se mide de acuerdo con la variación del índice de precios al consumidor, IPC.
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Actividades inmobiliarias que financian las corporaciones de ahorro y vivienda
- La construcción de vivienda propia o para la venta, incluyendo la producción de viviendas prefabricadas. - La adquisición de viviendas proyectadas, en proceso de construcción o ya construidas. - Los proyectos de renovación urbana, incluida la adquisición de los inmuebles necesarios para desarrollar/os. - La adquisición de vivienda usada. - La reparación, subdivisión o ampliación de vivienda usada. - La Adquisición de lotes que cuenten con servicios de alcantarillado, acueducto, energía eléctrica y vías pavimentadas. - La construcción o adquisición de edificaciones distintas de vivienda, tales como locales, oficinas, parqueaderos, hoteles, bodegas, etc. •
Los Bancos
Del sector bancario en Colombia, históricamente el principal financiador de vivienda fue el Banco Central Hipotecario; ha financiado vivienda de nivel medio y opera como una corporación de ahorro y vivienda. (Actualmente el Fogafín adelanta el proceso de enajenación de la participación accionaría del Banco Central Hipotecario en Liquidación y de Fogafín en la Compañía Central de Seguros S.A. (96,93%) y del Banco Central Hipotecario en Liquidación y Central de Inversiones S.A. – CISA en la Compañía Central de Seguros de Vida S.A. (5,75%), en cumplimiento de los contratos de mandato suscritos con el Banco Central Hipotecario en Liquidación y CISA.). Por tanto, la actividad hipotecaria se ha repartido en las diversas entidades bancarias, que cuentan con diversas líneas de crédito para todo tipo de personas que requieren éste servicio. Entre las entidades bancarias, podemos analizar entre ellas a: - El Banco Ganadero Lanzó en los últimos años una línea de crédito hipotecario, principalmente para vivienda. En la actualidad convertido en el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Colombia, S.A.; una entidad bancaria de primer nivel en el sector financiero colombiano que cuenta con una amplia red de oficinas, una moderna plataforma de sistemas, un destacado volumen de negocio, un recurso humano profesional y especializado, y una cultura corporativa agresiva en su gestión comercial y ortodoxa en el manejo del riesgo. A través de la historia en BBVA nos hemos caracterizado por la constante vocación de liderazgo e innovación, lo que los ha llevado a ocupar siempre los primeros lugares en el sector financiero Colombiano. BBVA es una entidad ágil y moderna, en la que se busca constantemente el beneficio de los clientes y de los inversionistas.
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Además, el respaldo del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA), se ubica como una de las entidades más sólidas del sistema financiero de Colombia. Todo lo anterior, ha permitido convertirse en una entidad dinamizadora del sector bancario en Colombia y de grandes aportes al desarrollo del país. - Bancolombia Con el fin de atender una necesidad latente de los colombianos y como un beneficio más de la fusión entre BANCOLOMBIA, Conavi y Corfinsura, la Organización BANCOLOMBIA comenzó (año 2007) a ofrecer una nueva línea de crédito para vivienda. Se trata del “Crédito Hipotecario en Pesos” con tasa fija y cuota fija de Largo Plazo, que además de beneficiar a muchas familias colombianas que aspiran a adquirir vivienda propia, le permite al nuevo Banco consolidar el liderazgo del crédito hipotecario en el mercado. La nueva línea se está ofreciendo en toda la red de oficinas de Conavi y a ella podrán acceder igualmente los clientes BANCOLOMBIA, Corfinsura y todas las personas naturales que busquen una alternativa de fácil acceso para comparar casa. El Crédito Hipotecario en Pesos, “cuota fija, tasa fija” presenta características, beneficios y condiciones que hacen de ésta una interesante alternativa. El crédito se destinará de manera exclusiva para la adquisición de vivienda nueva o usada, Vivienda de Interés Social (VIS) o superior a VIS. El plan de Amortización es con cuota fija en pesos durante toda la vigencia del crédito y se establece la tasa vigente al momento del desembolso, la cual no sobrepasará la tasa máxima permitida por ley. Tasa preferencial Las personas que tengan otros servicios o productos con BANCOLOMBIA o Conavi, entre ellos que reciban la consignación de su nómina, así como los que sean gerenciados de la red BANCOLOMBIA o que soliciten un monto superior a los 50 millones de pesos, podrán acceder a esta línea de crédito con una tasa preferencial. El valor mínimo de la vivienda a financiar con la línea de Crédito Hipotecario en Pesos, se estableció en $19´000.000 si es vivienda nueva de proyecto financiado por el Banco o con visto bueno del área de Constructores de la entidad, o en $26´000.000 si es vivienda usada. Trascendió que esta política aplica tanto para créditos en UVR como en pesos, con un plazo mínimo de 5 años y máximo de 10 años. De otro lado y como resultado del interés de la Organización por contribuir a que más familias colombianas paguen fácilmente sus deudas de vivienda, los clientes que actualmente tienen crédito con Conavi y que tengan otros servicios con la entidad o con BANCOLOMBIA, incluyendo los que reciben su nómina por una de estas entidades, podrán ajustar su deuda a este sistema.
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Otros Beneficios • • • • • • •
Tasa de interés y cuotas fijas durante toda la vida del crédito. Permite abonos extraordinarios. No se restringe la cancelación anticipada del crédito. Permite cambio de plazo. Permite cambio de fecha de pago. No tiene capitalización de intereses. Aplica los beneficios de Cuentas AFC y Ley de Vivienda.
Con éste nuevo producto, la entidad se convierte así en la única en ofrecer al mercado un crédito hipotecario para vivienda de interés social, con cuota fija y tasa fija, lo que además de constituirse en una excelente oportunidad para todos, seguramente permitirá reactivar aun más la demanda por la vivienda en Colombia. •
El Fondo Nacional del Ahorro El Fondo Nacional de Ahorro fue creado a través del Decreto Extraordinario 3118 de 1968, para administrar las cesantías de los empleados públicos y trabajadores oficiales.. Sus recursos provienen de las cesantías de sus afiliados y se ha caracterizado por prestar a las tasas de interés más bajos del mercado. A través de la Ley 432 de 1998, se transformó en una Empresa Industrial y Comercial del Estado, de carácter financiero del orden nacional, lo cual le permitió ampliar su mercado al sector privado. Su propósito está directamente relacionado con los fines del Estado, especialmente sobre los derechos de todos los colombianos a tener una vivienda digna y acceder a la educación. Caja de Vivienda Militar
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Fue creada en 1947, y orientada a atender a los miembros activos: de las fuerzas armadas. Su fuente principal de recursos son ahorros obligatorios de las fuerzas militares. Naturaleza. La Caja Promotora de Vivienda Militar y de Policía, es una
Empresa Industrial y Comercial del Estado de carácter financiero del orden nacional, organizada como establecimiento de crédito, de naturaleza especial, dotada de personería jurídica autonomía administrativa y capital independiente, vinculada al Ministerio de Defensa Nacional y vigilada por la Superintendencia Bancaria.
Tramitación de Créditos Inmobiliarios
Si el comprador no dispone de la totalidad del valor del inmueble o simplemente desea obtener un crédito para adquirir/o, efectuará la compra mediante el pago de una cuota inicial y sucesivas cuotas mensuales procedentes de la financiación de una parte del valor comercial del inmueble.
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Esta financiación es obtenida a través de una entidad financiera que presta el dinero al comprador, pero exige como garantía la constitución de hipoteca sobre el inmueble; por esto se habla de créditos hipotecarios. Múltiples entidades financian la compra de inmuebles en Colombia: corporaciones de ahorro y vivienda, cooperativas de ahorro y crédito, inclusive los bancos, entre otros. En materia de vivienda, las Entidades financian entre el 70 y el 80% del valor comercial del inmueble. Las etapas en la tramitación de un crédito hipotecario, pueden resumirse en la siguiente forma:
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Diligenciar formulario, de solicitud de crédito ante la corporación de ahorro y vivienda, adjuntando la documentación requerida. La corporación de ahorro y vivienda recibe el formulario y la documentación exigida, estudia la solicitud y sus anexos. Normalmente deben presentarse certificaciones de ingresos, referencias bancarias y comerciales, escrituras anteriores del inmueble, minuta de compraventa, certificado de tradición y libertad y estados financieros. Aprobación del crédito, si este es aprobado, la corporación entrega al comprador carta de aprobación, indicando las condiciones del crédito y los trámites a seguir; solicita al interesado el estudio de títulos del inmueble y la práctica de un avalúo por parte de un perito avaluador autorizado por la entidad. Cumplidos estos trámites, se procede a la firma de escrituras. Proceso que sigue un crédito inmobiliario: Tramitación solicitud crédito. Firma promesa de compra venta. Aprobación crédito. Estudio jurídico de los títulos del inmueble. Elaboración avalúo. Firma escritura de compraventa e hipoteca. Registro de la operación ante oficina de registro de instrumentos públicos. Elaboración liquidación en corporación y desembolso del l préstamo. Entrega del inmueble
La operación de venta concluye con la entrega del inmueble al comprador. A través de esta operación el vendedor realiza entrega material y real del objeto vendido. Por otra parte: la compañía inmobiliaria, recibe la comisión por el servicio de intermediación, equivalente al 3% del valor de la venta del inmueble. Si este es de $100.000.000, la comisión percibida será de: $100.000.000 x 3 % = $ 3.000.000
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Esta comisión puede pagarse de diferentes formas: Una es 50% a la firma de la promesa de compra venta y 50% a la aprobación del crédito por parte de la corporación de ahorro y vivienda; otra es el 100% al momento de la aprobación del crédito. En la venta de proyectos la compañía inmobiliaria actúa como intermediaria entre el propietario vendedor y el comprador. Se denomina proyecto inmobiliario al conjunto residencial, edificio, centro comercial o condominio campestre. La función del corredor inmobiliario comprende varias actividades entre ellas pueden enumerarse las siguientes:
Asesorar en la determinación de las características constructivas de los inmuebles a desarrollar. Definición de los acabados de los inmuebles. Participación en comités de diseño y arquitectónicos conducentes a la elaboración del proyecto final. Participación en comités financieros orientados a la determinación del presupuesto de ingresos y egresos del proyecto. Participación en los comités de mercadeo y ventas orientados a la definición de estrategias publicitarias, fijación de precios, y planes de financiación. Ejecución de las políticas de venta de acuerdo con los Planes de venta establecidos: los precios y financiación establecidos. Dirección y control del equipo de ventas. Presentación de informes periódicos relacionados con el desarrollo de las ventas, estudios de la competencia y avance de negocios. Asesoría a compradores en la solicitud y trámite de créditos hipotecarios. Coordinación de la entrega de ¡;,muebles. Coordinación de los servicios de posventa y cumplimiento de garantías según los reclamos que puedan realizar los clientes.
Se observa en ésta descripción de funciones una gran participación del corredor inmobiliario en la gestión de mercadeo y ventas; actúa asesorando a compradores y vendedores. Quedaría pendiente examinar: •
¿Qué hace el corredor inmobiliario en materia de trámites?
1. Elabora contratos de promesa de compraventa. 2. Elabora minutas de compraventa. 3. Elabora minutas de hipoteca. 4. Coordina relaciones con notarías, oficina de registro de instrumentos públicos, oficinas de catastro y entidades financieras tales como corporaciones de ahorro y vivienda e instituciones cooperativas. 5. Asesora a compradores en la obtención de los documentos exigidos por las entidades financieras para el otorgamiento de los préstamos.
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Solicitudes De Arrendamiento
Una vez desarrollado el mercadeo del inmueble y visitado por varios clientes, se procede a estudiar las solicitudes de arrendamiento que presenten. Ellas contienen los datos personales y financieros de los interesados; su objetivo es evaluar la capacidad económica del solicitante, su nivel de cumplimiento en arrendamientos anteriores. Para ellos se solicitan documentos como los siguientes:
Extractos bancarios Certificaciones de ingresos proporcionadas por las empresas con las cuales tienen relaciones económicas Certificaciones tributarias: certificado de ingresos y retenciones o declaración de renta Fotocopia de escrituras de compra de bienes raíces Fotocopia cartas de propiedad de vehículos
Firma Del Contrato De Arrendamiento Una vez que la solicitud de arrendamiento es estudiada y aprobada se procede a la firma del contrato de arrendamiento. Este último es firmado por el arrendatario y dos coarrendatarios que responden solidariamente por el contrato. En representación del propietario (firma en calidad de arrendador), la compañía inmobiliaria. Los compromisos que el contrato de arrendamiento establece para el arrendador y el arrendatario, son los siguientes: •
Entregar el inmueble en buen estado de servicio: esto es en condiciones de seguridad, habitabilidad, en el momento oportuno y con todos los servicios ofrecidos. Mantener el inmueble y los servicios ofrecidos en buenas condiciones de funcionamiento. Entregar al arrendatario copia del contrato de arrendamiento. En el caso de condominios o conjuntos residenciales, entregar copia del reglamento interno de funcionamiento del mismo, denominado: reglamento de propiedad horizontal.
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Obligaciones del arrendatario Usar el inmueble según lo pactado en el contrato. Cuidar el inmueble. Pagar el canon de arrendamiento en el lugar y fecha convenidos en el contrato.
Efectuar las reparaciones locativas que estén a su cargo o que correspondan a daños ocasionados por el arrendatario o sus dependientes. Restituir el inmueble a la terminación del contrato. Pago del Arrendamiento al Propietario y Liquidación de la Comisión Inmobiliaria
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Posteriormente la compañía inmobiliaria girará al propietario del inmueble su renta, descontada la comisión que es equivalente al 8 al 10% del canon de arrendamiento mensual. Todas estas operaciones deberán constar en el reporte de la situación del inmueble que debe ser entregado al propietario, incluyendo el extracto de cuenta que la inmobiliaria remitirá mensualmente. •
Cobro del Canon de Arrendamiento Entregado el inmueble a su nuevo inquilino o arrendatario, la compañía inmobiliaria podrá iniciar la aplicación del contrato de arrendamiento: el primer paso será el cobro del primer arrendamiento, generalmente pagadero dentro de los primeros cinco días del mes.
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Prestación de los Servicios de Mantenimiento a La Propiedad En el desarrollo del contrato de arrendamiento la inmobiliaria atenderá, previa aprobación del propietario, las reparaciones y mantenimientos que el inmueble requiera y que sean necesarios para el funcionamiento del mismo.
Lección 11. EL CORRETAJE
EL corretaje es la intermediación de bienes inmuebles usados, sean ellos: casas, apartamentos, locales, bodegas, oficinas, lotes urbanos, o predios
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rurales, entre otros En la operación de corretaje, la inmobiliaria facilita el encuentro de compradores y vendedores. Actúa como intermediaria, recibiendo de los propietarios, los inmuebles para la venta, y obteniendo a través de la publicidad y la promoción, los clientes que han de comprar tales inmuebles. Por esta operación percibe una comisión de venta que es cancelada por el propietario del inmueble.
Definición y Normas aplicables al corretaje inmobiliario
Aunque en Colombia no hay una reglamentación específica que proteja a los agentes de bienes raíces, si existen ciertas consideraciones que obligan a los propietarios a pagar los honorarios –comisiones- pactados. Hay que tener claro que en el país cualquier persona puede ejercer la actividad inmobiliaria sin importar su profesión y que el valor de la comisión también es fijado entre las partes –no hay una tarifa preestablecida-, pues la idea del Estado es promover un mercado de libre oferta y demanda. Esta falta de reglamentación específica es la que permite que clientes inescrupulosos incumplan con el pago de las comisiones pactadas con los agentes inmobiliarios, quienes en últimas solo cuentan con: 1) Su experiencia para evitar que ello ocurra; 2) Los procedimientos que establezcan (como la firma del contrato de consignación y el envío de cartas sobre los avances del negocio); 3) Las referencias legales -muy generalescontempladas en el Código de Comercio Colombiano, a saber: Artículos 1340 a 1346 (Código de Comercio Colombiano). Definición. Artículo 1340. Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación. Características •
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El Corredor no contrata por cuenta de las partes y son las partes las que deben perfeccionar el negocio. Su actuación está circunscrita al desarrollo del contrato de corretaje. Debe tener especial conocimiento de los mercados.
Remuneración. Artículo 1341. El corredor tendrá derecho a la remuneración estipulada; a falta de estipulación, a la usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos.
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Salvo estipulación en contrario, la remuneración del corredor será pagada por las partes, por partes iguales. El corredor tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga. Cuando en un mismo negocio intervengan varios corredores, la remuneración, se distribuirá entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario. La comisión es la contraprestación del servicio de intermediación que presta el corredor. En consecuencia, el corredor no tiene derecho a la comisión si el negocio se realiza sin su intervención. El negocio de corretaje conlleva una obligación de resultado, lo que significa que debe concluirse el negocio comercial en que el corredor haya intervenido.
Expensas de la Gestión. Artículo 1342. A menos que se estipule otra cosa, el corredor tendrá derecho a que se le abonen las expensas que haya hecho por causa de la gestión encomendada o aceptada, aunque el negocio no se haya celebrado. Cada parte abonará las expensas que le correspondan.
Generalidades del Corretaje
Remuneración en negocios bajo condición o nulos Artículo 1343. Cuando el negocio se celebre bajo condición suspensiva, la remuneración del corredor sólo se causará al cumplirse la condición. Si está sujeta a condición resolutoria, el corredor tendrá derecho a la comisión desde la fecha del negocio. La nulidad del contrato no afectará estos derechos cuando el corredor haya ignorado la causal de invalidez. •
Información del corredor a las partes. Artículo 1344. El corredor deberá comunicar a las partes todas las circunstancias conocidas por él, que en alguna forma pueden influir en la celebración del negocio. Deber adicional del corredor. Artículo 1345. Los corredores, están obligados además, a llevar en sus libros una relación de todos y cada uno de los negocios en que intervengan con indicación del nombre y domicilio de las partes que lo celebren, de la fecha y cuantía de los mismos o del precio de los bienes sobre los que versen, de la descripción de éstos y de la remuneración obtenida. Sanciones. Artículo 1346. El corredor que falte a sus deberes o en cualquier forma quebrante la buena fe o la lealtad debidas será suspendido en el ejercicio de su profesión hasta por cinco años y, en caso de reincidencia, inhabilitado definitivamente. - Conocerá de esta acción el juez civil del
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circuito del domicilio procedimiento verbal.
del
corredor
mediante
los
trámites
del
Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia
Las funciones que cumple el corredor inmobiliario son las siguientes:
Orientar al propietario del inmueble en la determinación del precio del inmueble que se va a vender. Evaluar si ésta do de conservación del inmueble, y sugerir mejoras o .reparaciones. Realizar el proceso de mercadeo del inmueble. Asesorar a los compradores en la selección del inmueble que mejor se ajuste a sus necesidades, gustos, y capacidad financiera. Elaborar los contratos relacionados con las operaciones de venta. Asesorar a compradores y vendedores en materia financiera. Realizar el proceso de venta, intermediando entre compradores y vendedores.
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CAPITULO 3. PROCESOS PARA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES
Los procesos de Compra y Venta que se genera en el sector inmobiliario, demandan la intervención de algunos actores que deben conocer su rol, para que su actuación en las diversas situaciones que se presentan, sean acordes y apegados a la ley y al papel que cada uno desempeña en dicha actividad. Lección 12. LA COMPRA Y VENTA DE BIENES INMUEBLES. La compra y la venta, actúan independientemente, pero siempre coexisten las dos partes para cada uno de los actores de la misma, por lo tanto siempre se deben tomar los dos casos individualmente. La venta, la realiza el propietario de un inmueble, dentro del marco legal que rige para él, al igual que debe entregar debidamente legalizado todo lo que tiene que ver con impuestos, gravámenes, servicios públicos, etc. El Comprador por su parte, pacta con el vendedor las condiciones de pago, del recibo del bien inmueble, las características de la entrega, etc. Además de cumplir con los compromisos que se han pactado por las partes. La compra venta de un bien inmueble o de un bien raíz, como también se llama al objeto de la compra y la venta en el sector inmobiliario, es una actividad de doble vía, que permite que dos individuos que tienen un objetivo diferente, logren consolidar una misma y única actividad, es decir para uno es la venta y para el otro la compra. Cada uno de los individuos que participan, pueden ser personas naturales ó actúan como intermediarios o a nombre de otros, con el objeto de facilitar las labores, trámites y actividades que se generan en el proceso de compra y venta de cualquier tipo de bien inmueble. La venta de un inmueble se puede ejecutar directamente sobre el objeto a vender ó sobre el proyecto de ejecución.
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El proceso de venta de un inmueble incluye las siguientes etapas:
Consignación del inmueble Mercadeo del inmueble Celebración de la promesa de compraventa Tramitación de créditos ante entidades financieras Firma de la escritura de venta e hipoteca Entrega del inmueble La consignación del inmueble
En esta etapa el propietario solicita a la agencia inmobiliaria el servicio necesario para realizar la venta de su inmueble. Para ello gestiona una visita de la inmobiliaria para dar a conocer el inmueble, se evalúan sus características físicas y su precio. La inmobiliaria puede recomendar reparaciones y arreglos, a la vez que sugiere modificaciones en el precio de acuerdo con las condiciones del mercado. Una vez conocido el inmueble, se formaliza la consignación a través, de la firma de un documento en el cual se relacionan las características del inmueble en cuanto a número de habitaciones, área, precio, etc.: también se especifica la comisión para la inmobiliaria. Se pueden efectuar diversos formatos para la consignación del inmueble a la agencia, que se debe diligenciar, de acuerdo con las instrucciones que se exigen. En esta etapa, el propietario entrega los documentos del inmueble, tales como:
Copia de Escrituras de compraventa anteriores. Copia de Certificado de Libertad. Recibos de pago de servicios públicos y cuotas de administración, si las hubiere.
A continuación se ejecuta la actividad de promoción ó mercadeo, de acuerdo con las características específicas del inmueble de acuerdo como se ha hablado de ello en el presente texto y una vez sea promocionado el inmueble, se inicia la etapa de venta propiamente dicha; se encuentra el cliente interesado en comprar; los términos de la negociación se plasman en el contrato de promesa de compraventa.
Firma de la promesa de compra venta En el contrato de promesa de compraventa, las partes prometen vender y comprar, respectivamente un bien inmueble, bajo determinadas condiciones de precio, forma de pago, financiación, condición material del inmueble, fecha de entrega y otros. MODELO CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA. ANEXO 4 PAG. 111
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Por qué se celebra la promesa de compraventa? Para garantizar que en fecha futura, comprador y vendedor celebrarán un Contrato de Compraventa. Para permitir al comprador tramitar los créditos que fuere necesarios. Para dar tiempo al vendedor y para facilitar al comprador el análisis de los documentos necesarios, tales como escrituras, declaración de impuesto predial, certificado de tradición y libertad (expresar quienes han sido los diferentes propietarios del inmueble y las hipotecas o gravámenes existen sobre el inmueble), entre otros. ¿Qué información debe contener la Promesa de Compraventa? Debe incluir entre otros los siguientes aspectos: Primero, identificación del prometiente vendedor y de prometiente comprador. Modelo Resumen del contrato de Promesa de Compraventa (Véase en el ejemplo) Segundo, determinación del inmueble objeto de contrato, señalando principalmente su dirección, linderos identificación catastral y si está sometido al régimen de propiedad horizontal.
Tercero, determinación del precio, forma de pago, financiación y estipulación de arras o cláusula penal.
Cuarto, indicación de la fecha y hora y notaría en que se perfeccionará la escritura de compraventa.
Quinto, indicación del título a través del cual el prometiente vendedor adquirió el inmueble.
Sexto, estipulación sobre la existencia de hipotecas o gravámenes sobre el inmueble.
Séptimo, indicación sobre la fecha en que entregará el inmueble.
Octavo, determinación de la forma en que comprador y vendedor se distribuirán los gastos de escrituración.
Posteriormente se ejecuta la Minuta o Escritura de Compraventa, en la cual se formaliza la transacción de Compra y Venta del inmueble, se entrega físicamente el inmueble y se termina de pagar la totalidad del valor de dicho inmueble. Se eleva a Escritura Publica en una Notaria a la que corresponda la zona ó el contexto. Ésta minuta de compraventa, contiene los mismos datos de la promesa, y firma el vendedor y los nuevos propietarios a satisfacción de ambas partes.
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MODELO DE MINUTA DE COMPRAVENTA. ANEXO 5 PAG. 107
Estrategias para la Adquisición de Inmuebles
Para adquirir la propiedad de un bien inmueble, se pueden encontrar diversas formas de hacerlo, dentro de las cuales encontramos: - De Contado. Donde el interesado paga la totalidad del monto del bien inmueble, al recibir el bien inmueble y firmar la escritura de venta. - Mediante un Crédito Hipotecario a través de una entidad financiera. - Por Leasing, donde una empresa de leasing, se encarga de comprar un inmueble de carácter productivo, por encargo específico de un cliente, para arrendárselo y posteriormente, dar la opción de compra del bien inmueble.
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- Por Titulación Inmobiliaria, donde las propiedades se elevan a títulos valores, para ofertarlos al mercado inmobiliario. De Contado: La compra y venta de un bien inmueble es una transacción de un monto alto de dinero, por lo tanto es muy difícil encontrar la compra de un inmueble con el dinero en efectivo para ejecutar la negociación. Igualmente, se requiere de un determinado tiempo para ejecutar la legalización de la compra y la venta, de las partes. Se ejecuta de la misma forma como se viene describiendo en éste capitulo, cuando ya se tiene el comprador y éste cuenta con el valor del inmueble, se realiza la promesa de compraventa y luego se eleva a Escritura, de manera que a la firma de ésta, se entrega el inmueble.
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Crédito Hipotecario
Derechos de los usuarios de un crédito hipotecario Durante el trámite, gestión y duración del crédito hipotecario, los usuarios tienen el derecho a que la entidad crediticia les garantice transparencia total en la liquidación de las cuotas y les atienda en todo momento cualquier inquietud o reclamo. •
Firma De Escrituras de Compraventa e Hipoteca
Aprobado el crédito y realizado el estudio de títulos y el avalúo, la corporación solicita la firma de la escritura de compraventa e hipoteca y sus correspondientes trámites ante la notaría y la oficina de registro y beneficencia.
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La escritura de compraventa expresa la negociación realizada entre comprador y vendedor: precio de venta, forma de pago y entrega del inmueble; contiene fundamentalmente los términos de la promesa de compraventa, un modelo de minuta de contrato de compraventa, estos modelos se pueden encontrar dentro del presente contenido temático. Realizados estos trámites, la corporación realiza la liquidación del préstamo y su correspondiente abono al vendedor. En síntesis, estos son los derechos de los usuarios: 1. Antes del crédito •
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Deben entregarle un folleto con todas las características y requisitos del crédito. Proyección del crédito así en el que se discriminen los abonos a capital y a intereses (en UVR y pesos). Valores que le aplicarán por concepto de seguros.
2. Contenido mínimo del pagaré El sistema de amortización que se usará, los gastos en la firma del contrato y los que se pueden cobrar en caso de incumplimiento, identificación clara del inmueble y monto de la hipoteca en pesos y UVR. También especificarse claramente que el deudor tiene la libertad de elegir la compañía que le expida seguros necesarios para el crédito. 3. Lo que no puede contener el contrato ni el pagaré •
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Sanciones o penalizaciones por el pago anticipado del crédito o cuotas. Aplicación de intereses por encima de las tasas permitidas. Cláusulas que faculten a la entidad para realizar modificaciones unilaterales a las condiciones del contrato. Restricciones para ceder o traspasar el crédito a otro establecimiento. Notas o cláusulas que permitan la capitalización de intereses.
4. Durante el crédito • • •
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La entidad solo puede cobrar interese después del desembolso. No se puede cobrar un interés de mora por cuotas no vencidas. En cualquier momento se pueden hacer abonos totales o parciales. Se puede pedir la cesión del crédito a otra entidad financiera; este trámite no debe tardar más de 10 hábiles.
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La cesión a otra entidad no genera gastos notariales ni impuesto de timbre. Envío de extracto mensual con todos los detalles del crédito. El primer mes de cada año, el banco debe enviar información sobre: el comportamiento histórico del crédito, proyección para el año en curso, supuesto claros de inflación Si la proyección del año pasado no coincidió, una explicación de las causas. Cualquier abono al crédito se debe aplicar así: a) Primas de seguros b) Intereses mora c) Cuotas predeterminadas o vencidas en orden de antigüedad. Nunca le pueden transferir a los usuarios el cobro prejurídico. Si lo desea, el usuario, puede constituir un patrimonio de familia inembargable sobre el inmueble, siempre y cuando el crédito sea inferior al 50 por ciento del bien. No obstante este perderá su vigencia cuando la deuda sea menor al 20 por ciento de este.
Lección 13. La U.V.R. (Unidad de Valor Real) y la vivienda de interés social. http://www.banrep.gov.co/series-estadisticas/see_upac.htm http://notinet.com.co/indices/uvr.htm
Es la nueva unidad de cuenta, que debe utilizarse en los créditos para la financiación de vivienda, por disposición de la Ley 546 de 1999, cuyo valor en pesos se determina exclusivamente con base en la inflación como tope máximo, sin ningún otro elemento ni factor adicional; es decir, corresponde exactamente a la variación del índice de precios al consumidor, IPC, certificado por el DANE. Si la variación en el comportamiento de la inflación es considerable, el valor en pesos de la UVR aumentará de la misma manera; por el contrario, si dicha variación es poca, el aumento del valor en pesos de la UVR será menor (L. 546/99, art. 3°) La unidad UVR no nació para la vivienda, sino que fue creada en 1999 en virtud del Decreto 856, con el objeto de mantener el poder adquisitivo de los dineros invertidos en los títulos de deuda pública denominados TES. Por tratarse de títulos emitidos a largo plazo, el estar denominados en una unidad que permite que mantengan su valor en términos reales, los protege de los cambios que se puedan presentar en los índices de inflación. El sistema del U.V.R., se adoptó por corresponder a una unidad que reconoce el efecto de la inflación en la economía, cuando se diseñó el nuevo sistema de financiación de vivienda a largo plazo, se encontró en la UVR la unidad ideal para este tipo de créditos, de tal manera que la Ley 546 de 1999 la consagró (L. 546/99, art. 1°)
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Su valor se determina en virtud de la autonomía dada por la Constitución Política al Banco de la República, es la junta directiva de éste la competente para determinar el valor en pesos de la UVR. Si bien la Ley 546 de 1999 otorgó dicha competencia al Consejo de Política Económica y Social, Conpes, la Corte Constitucional, en Sentencia C-955 de 2000, estimó que la misma correspondía de manera exclusiva a la Junta Directiva del Banco de la República. En Colombia la determinación de los factores para establecer el valor de la UVR correspondió en primera instancia al Gobierno Nacional (a través del Conpes) que mediante Decreto 2703 de 1999, estableció que el valor en pesos de la UVR se fijaría diariamente durante el período de cálculo, de acuerdo con la siguiente metodología:
Periodo de cálculo
Es el comprendido entre el día 16 de un mes inclusive, hasta el día 15 del mes siguiente inclusive. Es el número de días (calendario) comprendidos entre el inicio de un período de cálculo hasta el día de cálculo de la UVR. De esta forma, t presenta valores entre 1 y 31 según el número de días (calendario) del período de cálculo respectivo. Es el valor en pesos de la UVR del día t del período de cálculo. Es el valor en pesos de la UVR el día 15 de cada mes. Es la variación mensual del índice de precios al consumidor certificada por el DANE durante el mes calendario inmediatamente anterior al mes del inicio del período de cálculo. Es el número de días calendario del respectivo período de cálculo.
De la aplicación de la fórmula anterior resultan los valores en pesos para la Unidad de Valor Real, UVR que son publicados mes a mes por el Banco de la República. Posteriormente, la Corte Constitucional mediante Sentencia C-955 de 2000, determinó que la función de fijar la fórmula de cálculo de la UVR le correspondía a la Junta Directiva del Banco de la República, quien mediante Resolución 13 de agosto 11 de 2000, validó la fórmula establecida por el Decreto 2703 de 1999 La corrección monetaria, responde al término genérico hace referencia al proceso de ajustar o actualizar una obligación dineraria con el índice elegido para ello. En Colombia, la Corte Constitucional ha determinado que los créditos de vivienda se deben ajustar de acuerdo con la inflación. Así, dichos créditos hipotecarios se actualizan con base en la UVR, la cual a su vez refleja exclusivamente el crecimiento de la inflación. Partiendo
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de la definición de corrección monetaria como el ajuste o actualización que se hace a un capital por efecto de la inflación, la suma que se pague o se cobre por este concepto no representa una ganancia sobre el capital, y en tal medida puede afirmarse que la corrección monetaria no corresponde al concepto de interés.
La Vivienda de Interés Social
http://www.google.com.co/search?hl=es&q=vivienda+de+interes+social&btnG=B%C3%BAsqueda+en+G oogle&meta=cr%3DcountryCO
La ley 3 de 1991, creó el sistema nacional de vivienda de interés social, integrado por entidades públicas y privadas que cumplan funciones conducentes a la financiación, y construcción de este tipo de vivienda. Las cajas de compensación familiar, han sido las entidades encargadas de otorgar el subsidio familiar de vivienda, que es una ayuda monetaria que permite a las familias que carecen de techo propio completar el valor de la cuota inicial en forma individual o por grupos. De otra parte, según el decreto 2348 de 1995, las corporaciones de ahorro y vivienda y los demás establecimientos de crédito que otorguen créditos hipotecarios de largo plazo para vivienda, deberán acreditar que han destinado a la financiación de vivienda de interés social, el 23% del saldo de las nuevas operaciones de crédito hipotecario para bienes inmuebles.
El Inurbe El Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana, Inurbe, sucedió al Instituto de Crédito Territorial cuando la política gubernamental en 1991 sustituyó el crédito por el subsidio de vivienda, a fin de favorecer a las clases menos favorecidas, desprovistas de vivienda. Los recursos del Inurbe, tienen procedencia gubernamental y se han orientado a las familias con ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos. Aunque mediante el Decreto 554 del 2003, se ordena la supresión y liquidación del Inurbe, encargando a las Cajas de Compensación Familiar de tales gestiones, tanto para sus afiliados como para las personas independientes que requieren del subsidio para vivienda de interés social.
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¿Cómo opera el subsidio para la vivienda de interés social? A título de ejemplo: Para una vivienda de $ 20 millones: Precio de venta $ 20 millones La cuota inicial será $ 6 millones De estos $6 millones el subsidio puede ser $ 3 millones La diferencia la aporta el comprador son $ 3 millones Valor a financiar a través de entidad financiera a 15 años $14 millones
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Lección 14. Creiditos Hipotecarios y Escrituración de un Inmueble
Crédito Hipotecario: En términos generales, las corporaciones de ahorro y vivienda, otorgan préstamos en las siguientes condiciones: Plazo
15 años
Financiación Costo
70% – 80% Interés más corrección monetaria Ejemplos en modalidades de crédito
Ejemplo 1 Tipo de préstamo Valor comercial inmueble Financiación Plazo Interés Corrección monetaria Valor préstamo Valor primera cuota Ingreso requerido
Vivienda nueva $ 30 millones 70 % 15 años 14% 16.99 % $ 21 millones $323.400 $924,000
Ejemplo 2 Tipo de préstamo Valor comercial /0 financiación Plazo Interés Corrección monetaria Valor préstamo Primera cuota Ingreso requerido
Vivienda usada $25 millones 80% 15 años 12% 16.99 % $ 20 millones $280.000 $800.000
De los ejemplos anteriores puede deducirse que las corporaciones de ahorro y vivienda, utilizan las siguientes modalidades: Prestan para adquirir vivienda nueva y vivienda usada. Prestan sobre el valor comercial del inmueble. El monto máximo monto es el 80% del valor comercial del inmueble.
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Exigen un ingreso aproximado equivalente a tres veces el valor de la cuota.
Por el crédito cobran interés más corrección monetaria. Lección 15. Titulación Inmobiliaria y Leasing Inmobiliario La titularización, es un instrumento que permite a una persona que tiene bienes en propiedad, de cualquier clase, que los convierta en títulos y los pueda negociar en el mercado de valores. Es una figura similar a la de las sociedades anónimas; estas fraccionan la propiedad de las empresas en pequeñas partes denominadas acciones que pueden venderse fácilmente. ¿por qué? porque es más fácil vender acciones con valor de $1.000 cada una que vender una empresa de $10.000 millones. Los Títulos hipotecarios tienen su origen en las compras de cartera que efectúa la Titularizadora a las entidades que otorgan crédito hipotecario al público. Con los créditos comprados se conforma una Universalidad y a través del proceso de Titularización los inversionistas que adquieren los títulos tienen derecho a recibir los flujos de dinero derivados de los mismos y a otros derechos definidos en el Reglamento de Emisión. Con los dineros recibidos en los créditos (cuotas) la Titularizadora paga el capital e intereses de los Títulos. Como Ejemplo, en la titularización se toma un inmueble de $1000 millones y se transforma en 1.000 derechos de $ 1 millón cada uno. Entonces resulta más fácil vender títulos de $1 millón cada uno, ya que existen muchos inversionistas dispuestos a comprar/os; en el caso del inmueble de,$1.000 millones resulta más difícil venderlo ya que son pocos los compradores con esta capacidad adquisitiva en el país. En el caso de los billetes, si el Banco de la República emitiera billetes de $50 millones, resultaría difícil su circulación, cosa que no ocurre con los billetes de pequeña denominación. La figura de la titularización inmobiliaria opera bajo el mismo principio facilitando al pequeño inversionista ser dueño de una pequeña parte de un gran inmueble. Un ejemplo de titularización inmobiliaria es la inversión en títulos de $4 millones de pesos que hacen al inversionista, dueño de una parte de un local en un gran centro comercial como lo es el centro andino en Bogotá.
¿De dónde proviene la rentabilidad de un título de inversión inmobiliaria? Proviene de dos fuentes principales:
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1. De la valorización del inmueble. 2. Del arriendo mensual del bien ya que estos inmuebles permanecen arrendados. Normalmente se titularizan inmueble con excelente ubicación. gran rentabilidad. De esta manera el inversionista puede recibir una renta mensual que puede ser del orden del 12% anual y una valorización del 28% anual, de manera que su inversión puede generar un rendimiento del 40% anual efectivo. Finalmente, los títulos inmobiliarios al igual que las acciones de empresas, deben negociarse en las bolsas de valores.
Arriendo
Se recibe mensualmente $$$$$$
Valorización
Se recibe con el titulo
Leasing Inmobiliario:
El leasing inmobiliario, es una operación según la cual una compañía de leasing, adquiere la propiedad de bienes inmuebles de carácter productivo por encargo de su cliente, para arrendárselo a éste y otorgarle la opción de adquirir el inmueble a la terminación del contrato, por un precio establecido de antemano. Se observa en la definición anterior, que el propietario del inmueble objeto del contrato, lo arrienda otorgándole al arrendatario la posibilidad de comprarlo a la finalización del arrendamiento. Si se realiza la compra, la suma pagada como arriendo se abonaría al precio de compra. Por tanto, es el contrato a través del cual las entidades bancarias y las compañías de financiamiento comercial, autorizadas por la Superintendencia Bancaria, entregan a un usuario una vivienda, a cambio del pago de un canon periódico (equivalente al de arrendamiento), por un plazo convenido de mínimo de 10 años, durante el cual decidirá si adquiere el bien o lo devuelve.
Vencimiento del Plazo De acuerdo con la decisión del usuario, la casa o el apartamento podrán devolverse al propietario o ser transferidos si decide comprarlo y pagar su valor.
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Sistema de pago El porcentaje de la vivienda que se cancela en el canon mensual y el tiempo de duración del contrato se acuerdan entre la entidad y el beneficiario. Con el leasing inmobiliario el beneficiario puede programar y pactar con la entidad la realización de abonos extraordinarios en cualquier momento. El valor de las cuotas se puede pactar en pesos o en Unidades de Valor Real (UVR).
Tipo de vivienda que se puede comprar con leasing inmobiliario Nueva, dación en pago o usada. Casa o apartamento. No importa el estrato, el precio ni la ubicación. Sin embargo, cada banco tiene la libertad de decidir a qué tipo de propiedades se les puede aplicar leasing. Por lo que toca, entonces, averiguar en cada entidad los planes que ofrecen
Ventajas que tiene este sistema El principal atractivo es la reducción de la base sobre la cual el asalariado paga la retención en la fuente. Además, el canon de arrendamiento con opción de compra que el usuario paga por una vivienda se les deduce de la base que se tiene en cuenta para tributar la retención en la fuente. Si se tiene una cuenta AFC, se puede comprar de vivienda a través de este sistema. Los beneficios de las cuentas AFC se hacen extensivos para esta clase de contratos. Solo se deben trasladar los recursos para tal fin.
Los Contratos de leasing inmobiliario son objeto de las exenciones de impuestos Todos aquellos que se firmen dentro de los 10 años siguientes al 27 de diciembre de 2002. - Si se entrega un bien inmueble en dación de pago, se puede usar el sistema de leasing para salvar la vivienda Los deudores que hayan entregado su vivienda en dación de pago podrán optar por el leasing de la vivienda entregada si no ha sido vendida o prometida en venta. Si ya se vendió, el establecimiento tendrá que ofrecer otro inmueble y les dará a estos clientes prioridad y apoyo. - Cuando se presentan problemas para pagar las cuotas del crédito, existen opciones de utilizar este tipo de leasing Adicionalmente el leasing puede servir para solucionar problemas de los créditos en mora. En este sentido se ha previsto que un usuario de un crédito en mora puede acordar con la entidad financiera celebrar un contrato y convertirse en locatario sin salir de su lugar de habitación. En este evento podrá pactar un mayor valor de la opción de adquisición y de esta manera lograr un pago mensual más cómodo. - Entidades que lo ofrecen Hasta el momento el banco Davivienda, Banco de Occidente y Banco de
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Crédito son algunas de las que incluyen el leasing habitacional en su portafolio de servicios. - Condiciones para usar un leasing Los interesados en utilizarlo básicamente deben cumplir con los mismos requisitos y documentos del crédito hipotecario, cuales son la certificación laboral y de ingresos, el desprendible de nómina y el formulario de solicitud diligenciado. Una vez reunidos estos requisitos estas son las condiciones que se deben cumplir: • Puede ser para vivienda nueva o usada con un precio mínimo de 48 millones de pesos. • Hay que pagar un 'canon inicial' del 30 por ciento del valor de la vivienda. Plazo entre 10 y 15 años para pagar el resto. • • Posibilidad de liquidar las mensualidades en pesos o UVR. En pesos, la tasa fija anual es máximo del 21 por ciento. • En UVR, la tasa es del 12 por ciento más UVR • Hay que pagar intereses de la suma financiada por el tiempo • que dure el leasing. Todos los gastos de escritura, registro y de trámites corren por • cuenta del locatario (usuario). • Apenas se firmen las escrituras y demás documentos el locatario (usuario) podrá mudarse de la propiedad. Si el usuario se retira del negocio en cualquier momento no le • devolverán ni un peso. Aunque puede ceder el negocio a otra persona. Para ejercer la opción de compra, si se usa el sistema de pesos, • hay que pagar en efectivo entre el 10 y 30 por ciento de la financiación. Si es en UVR deberá pagarse entre el 1 y 10 por ciento. Esto puede ser al final del leasing o en el momento que desee el usuario y también, existe la posibilidad financiar este valor. Los impuestos de valorización y predial, los servicios públicos, • arreglos y pagos de administración corren por cuenta del usuario. http://www.metrocuadrado.com/contenidom2/financiacion_m2/financ_leasing/archivoleasingin mobilia/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-2014030.html
En resumen, en la operación de leasing intervienen los siguientes agentes:
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- El arrendatario o usuario Persona natural o jurídica que desarrolla una actividad y requiere del uso del inmueble. - La compañía de leasing o arrendador Es una entidad financiera vigilada por la superbancaría. Son sociedades de financiación comercial que no pueden captar dinero del público para prestar sus servicios.
- El Proveedor Es quien vende a la compañía de leasing los inmuebles objeto de leasing, ya sea el propietario del mismo o su agente inmobiliario encargado de ello. - El inmueble El leasing inmobiliario, opera sobre inmuebles productivos que sirven de sede pare! la producción de bienes y servicios, esto es bodegas, locales comerciales, oficinas y consultorios.
Compañía Leasing Proveedor
Inmueble
Arrendatario
Compañía Leasing
Arrendatario
- El Leasing Inmobiliario Ofrece Varias Ventajas: Para el arrendatario es una fuente de liquidez, es útil para las empresas arrendatarias, que no .disponen de los recursos suficientes para comprar los inmuebles Para la compañía de leasing, representa una alternativa de negocios con buenos rendimientos y bajo riesgo. Para ver un ejemplo, ir a la pagina: http://www.metrocuadrado.com/contenidom2/financiacion_m2/financ_leasing/archivoleasinginm obilia/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-2014030.html
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CAPITULO 4 AVALUO INMOBILIARIO
¡ Cualquier tipo de bien tiene un valor para el propietaria, aunque a veces se cree que el valor esta fundamentado subjetivamente, pero dentro de un mercado inmobiliario los bienes obtienen un valor real, adecuado y justo de acuerdo con sus condiciones de infraestructura física, ambientales, de conservación, etc. Es por ello, que es necesario contar con una persona que asesore en éste campo. Que conozca las características físicas de los materiales de construcción, sobre el contexto en el que se encuentra el bien inmueble, las condiciones ambientales, etc. Para realizar un avalúo, es necesario ejecutar varios pasos, que demuestren la credibilidad y acertividad que requiere un estudio serio sobre un avalúo comercial de cualquier tipo de inmueble. El proceso para realizar un estudio de avalúo lo realiza un profesional que cuente con los conocimientos y la experiencia del trabajo realizado en ésta área específica de las obras civiles y las construcciones. Por tanto, en éste capitulo se hace referencia a los pasos seguidos en el desarrollo de un estudio de avalúo inmobiliario.
VALORACIÓN PREDIAL Se entiende por avalúo la tasación del valor comercial o de mercado de un inmueble en un momento determinado, realizada por un perito o firma especializada en propiedad raíz, con miras a determinar una operación mercantil o hipotecaria. El IBPI (Instituto Brasilero de Peritación e Ingeniería), define el avalúo como el valor de mercado ó el valor por el cual se realiza una transacción de compra y venta entre las partes interesadas pero no obligadas a la transacción; ambas perfectamente conocedoras del inmueble y del mercado, pactando los plazos razonables para que se formalice la operación.
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Lección 16. Objetivos de un avalúo inmobiliario Un avalúo de un inmueble, puede cumplir con uno o varios de los objetivos, que se describen a continuación: - Transferir una propiedad - Permitir a los potenciales compradores evaluar el precio de oferta del inmueble que desean comprar. - Permitir a los potenciales vendedores establecer precios acordes con el mercado. - Establecer precios que conduzcan a transacciones efectivas. - Tener razones de financiación, de crédito o de inversión. - Valuar propiedades que servirán de garantía en créditos hipotecarios. - Promocionar al inversionista elementos de juicio acerca del valor de un bien raíz, de manera que pueda realizar las comparaciones necesarias frente a otras alternativas de inversión. - Para evaluar inversiones alternativas en diferentes tipos de inmuebles - Para seleccionar la alternativa inmobiliaria óptima, es seleccionar entre diferentes alternativas; por ejemplo: comprar un apartamento en el área central o periférica de una ciudad; comprar en uno u otro centro comercial; invertir en un lote hoy o dentro de seis meses. - Para evaluar si un inmueble proporciona la rentabilidad esperada. - Para determinar valores asegurados - Para establecer el costo de reposición de un inmueble que va a ser asegurado. Ello permitirá a la compañía de seguros determinar el valor real por el cual se debe asegurar el inmueble. Se pueden clasificar éstos objetivos de acuerdo con la función que cumple un avalúo inmobiliario y se puede determinar que cumplen con objetivos:
- Para fines tributarios Es elaborar avalúos utilizables como base en la liquidación de diferentes impuestos, por ejemplo los relacionados con donaciones o herencias.
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- Para fines contables Es avaluar bienes que requieren ajustes contables por presentar dudas respecto a sus valores comerciales. - Para fines jurídicos Es establecer el valor justo en caso de expropiación, litigios o procesos de carácter jurídico. Lección 17. El concepto de valor inmobiliario El concepto de la palabra “avalúo” compara el término “como la medición del valor”. Por tanto, vamos a iniciar por los componentes de la definición: ¿ Qué es valor? Existen diferentes acepciones. Un ejemplo introductoria permite entenderlo: ¿cuál es el valor de un salvavidas en un almacén en una ciudad colombiana? y ¿cuál será el valor de un salvavidas similar para un náufrago en el mar atlántico? En el primer caso el salvavidas puede representar de $1 a 150 millones; para el náufrago, el salvavidas vale tanto como su propia vida. Alfred B.Bernard, decía: el valor del pan, se expresa en necesidad, el valor del diamante resplandeciente, se traduce en deseo; el valor de un inmueble es en general la expresión de ambos conceptos.
Puede también definirse el valor de un inmueble como: el grado de aprecio que tomemos por el bien inmueble por su capacidad para satisfacer necesidades. Luego el valor no es una característica intrínseca a un objeto, sino que depende del deseo y necesidad que el hombre tenga por adquirirlo. Así mismo un inmueble carece de valor si no presenta utilidad al hombre, esto es si no fomenta en el hombre el deseo de poseerlo. Además de la utilidad, se requiere que el bien raíz sea relativamente escaso. En resumen se deben dar tres elementos para que un bien raíz tenga valor: • Escasez • Utilidad • Deseo y capacidad de ser adquirido por el hombre
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Lección 18. Escuelas sobre el Valor Existen dos escuelas conceptuales, que analizan el concepto del valor:
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La corriente del plurivalor Considera el valor como algo subjetivo, por tanto el valor no es único. Luego el avalúo está relacionado con la finalidad para la cual se practica. Siendo múltiples las finalidades del avalúo, múltiples serán los avalúos para una misma propiedad. Una misma casa en la ciudad de Cali, en una fecha determinada, tendrá diferente avalúo según su objetivo: venderla, hipotecarla o expropiarla. Uno de los autores representativos de la corriente plurivalente en el Brasil, es Berrini, quien en su obra evaluaciones de inmuebles afirma que todos tenemos la noción del valor pero que no somos capaces de definir rigurosamente el término, por ser la resultante de varias causas variables; así mismo, cita Apio Braem, ingeniero uruguayo, para quien el valor no es una noción puramente objetiva que pueda determinarse de forma directa, sino un concepto complejo del cual participan elementos síquicos para los cuales todavía no se encuentran expresiones simbólicas para someterlos a la lógica del cálculo.
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Corriente univalente Esta corriente se centra en la unicidad del valor; por tanto el valor es único y el avalúo también lo es independientemente de la finalidad con la cual se practica. Para esta corriente, la casa ubicada en Cali, en un mismo momento, en el tiempo tendrá el mismo avalúo, sea su finalidad: la venta, la hipoteca o la permuta. Cabe preguntarse ¿por qué si el avalúo es único, varios avaluadores presentan diferentes avalúos para una misma propiedad en la misma fecha? La respuesta es la siguiente: la diferencia en los resultados de los avalúos, se explica por la variación en el grado de precisión del técnico avaluador. La teoría univalente es la de mayor aceptación entre los avaluadores colombianos.
Carlos Pelkgrino "Técnicas Modernas en Avalúos de Inmuebles" Fedelonjas 1982
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Lección 19. Proceso para Ejecutar un Estudio de Avalúo. •
Visita al Inmueble
En la inspección del inmueble, el avaluador conoce el sector y sus características: la infraestructura, el estado de las construcciones y el uso del sector. Además examinar las características propias del inmueble como son: la construcción, el diseño, la edad y estado de la construcción, la dotación de servicios públicos y el área; el equipamiento comunal, jardines y vías de acceso. En la visita el avaluador, solicita los documentos relativos al inmueble como: - La escritura de compraventa. - El certificado de tradición y libertad. - Los planos. - El reglamento de propiedad horizontal. •
Análisis Generales del Sector
Análisis de las normas municipales El avaluador estudia las normas municipales, ya que estas inciden en el valor del predio; en la medida que regulan el uso del sector o establecen algún tipo de afectación (obra pública en un terreno); establecen un plan vial, las normas generales o perímetro de servicios públicos, de tal suerte que los lotes ubicados fuera del perímetro de servicios tendrán un menor valor respecto a los que están dentro del perímetro de servicios. Por ejemplo en el caso de Bogotá, han existido diferentes normas urbanísticas, emanadas de diferentes disposiciones jurídicas; el Acuerdo 7 de 1979. El Acuerdo 2 de 1980, el Acuerdo 6 de 1990, entre otros. Así mismo, El Acuerdo 7 de 1979 definió el plan general de desarrollo integrado que estableció políticas y normas sobre el uso de la tierra en el Distrito Capital. Dicho plan contenía tres aspectos:
Los planes y programas sectoriales. Las inversiones públicas de la administración central y sus entidades descentralizadas. El desarrollo físico. El Acuerdo lo establece como la definición de políticas, conjunto de normas urbanísticas y el proceso de aplicación de las mismas, orientadas a regular la expansión y el desenvolvimiento urbano de la ciudad. Para ello incluye aspectos como: - La reglamentación del uso de la tierra.
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La definición del perímetro de servicios. El plan vial. Las normas y reglamentaciones específicas. Localización, infraestructura y construibilidad.
La Localización, explica por qué dos inmuebles con características constructivas similares, tienen diferentes valores; esto se relaciona con la estratificación económica, y explica por qué una misma casa tiene diferente valor si se ubica en el barrio Restrepo o en el barrio Santa Bárbara en Bogotá. También existen diferencias relacionadas con el uso del sector; normalmente las zonas de uso comercial presentan terrenos con valores superiores a las de uso residencial; también puede suceder que una zona en proceso de desvalorización se recupere con un cambio de uso; por ejemplo si presenta uso residencial con amplio deterioro, un cambio a uso comercial, podría reactivar el sector. La infraestructura, se relaciona con la dotación de vías, obras de urbanismo, y presencia de servicios públicos. Esta condición da mayor valor al terreno con infraestructura, que al terreno bruto sin obras de urbanismo. La construibilidad, se relaciona con el índice de construcción el cual se calcula dividiendo el área construida por el área de terreno. En términos generales, y dentro de ciertos límites, mayor área construida, mayor valor del inmueble.
Esto significa que un lote de terreno con mayores posibilidades de construcción, puede tener mayor valor que uno de igual área localización, en el que existen limitaciones de construcción, es-: es que se pueden construir menos metros cuadrados. Se dice dentro de ciertos límites, ya que las normas municipales limitan los índices de construcción; niveles excesivos de construcción inciden negativamente en el aspecto urbanístico. En resumen las normas urbanísticas definen: • El uso del sector: comercial, industrial, residencial y múltiple, especificando cuál es el uso principal en una zona y los usos compatibles con el mismo. • Características de los proyectos de construcción que allí se desarrollen en cuanto a: altura, aislamientos (distancia entre el paramento y el lindero del predio); equipamiento comunal (conjunto de áreas de uso de la comunidad). • Otras limitaciones y disposiciones de tipo urbanístico.
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Lección 20. Informe de un Avalúo inmobiliario El informe de avalúo se requiere a un profesional del campo del saber, por una entidad comercial o una persona natural, que desean conocer el valor comercial de un inmueble. Por tanto, se trata del estudio final que se entrega al cliente, en el que se analizan los diversos factores arquitectónicos, urbanísticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el valor comercial de una propiedad. Estos deben ser realizados por un avaluador profesional, ya que también debe tener en cuenta aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos y territoriales para garantizar la estimación de un precio acorde con el mercado y justo tanto para el propietario como para posibles compradores e interesados. Contenido Mínimo del Estudio Además de la firma con el respectivo número de registro y credencial del Registro Nacional de Avaluadores, el documento que le entregue el avaluador debe contener como mínimo los siguientes elementos (estos pueden variar según el tipo de predio): - Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por qué es el apropiado para el propósito pretendido. - Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados, precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes. - Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del terreno, las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios relacionados con la estructura. - Información jurídica y de titulación. Deben relacionarse los linderos, la cabida, la tradición de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulación actual y la situación jurídica, entre otros datos. - Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y análisis de aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad. - Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinación que puede darse al bien en relación con las normas urbanísticas aplicables como por ejemplo, comercial, residencial, industrial, mixto.... - Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes. - Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron para realizar los cálculos. - La vigencia del avalúo, que no podrá ser inferior a un año. - Metodologías aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y referencias de los modelos de cálculo utilizados. - Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se
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debe indicar el método de depreciación utilizado y la razón por la cual se considera que resulta más apropiado que los métodos alternativos. - Cuando la metodología utilice proyecciones, se deben señalar todos y cada uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyección. - Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se utilizaron y la fuente de donde fueron tomados. - Memorias de los cálculos realizados. Hace referencia a las fórmulas, valores y resultados obtenidos -en las diferentes metodologías- durante la estimación del precio. - Estimaciones sobre valorización. Qué posibilidades tiene el tiempo de crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonomía ó estrato social y la situación de seguridad de la zona: y en general, teniendo en cuenta los demás elementos urbanísticos propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o negativamente. - La identificación de la persona que realiza el avalúo y la constancia de su inclusión en las listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores o en las que lleve la Superintendencia de Industria y Comercio, según lo previsto en el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y en el artículo 61 de la Ley 550 de 1999. - Avalúo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo con los cálculos y demás consideraciones que debe analizar el avaluador. Debe discriminar los valores de suelo, áreas con diferentes usos y/o tratamientos, entre otros datos. - Registro fotográfico de la visita. Imágenes de la propiedad con comentarios que permitan identificar cada una de las áreas y sus estados. - Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la normatividad aplicable a la propiedad. También los planos, levantamientos topográficos (si se realizó), documentos de titulación y otros que hayan podido utilizarse durante el avalúo. Quien ha solicitado el avalúo de un inmueble necesita conocer las consideraciones básicas hechas por el avaluador en la determinación del avalúo -
¿Cuáles fueron las condiciones del mercado tomadas en cuenta? ¿Cuáles eran las normas urbanísticas? ¿Incidieron las características del sector? ¿Quiénes participaron en la elaboración del avalúo?
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Estas y otras preguntas son respondidas por el informe de avalúo. En él, el avaluador informa a su cliente sobre las consideraciones básicas del avalúo en los campos jurídicos, urbanísticos económico y financiero. Así mismo, se indicará si la determinación del avalúo, estuvo sometida al concepto de varios expertos, mediante la realización de una "rueda de avalúos". En esta última, un grupo de avaluadores expertos, se reúne, discute y conceptúa un valor. Finalmente, el avaluador cuantifica en su informe de avalúo el valor dado al inmueble. Contenido básico del informe de avalúo 1. Memoria descriptiva: propietario, tipo de inmueble. 2. Ubicación del inmueble: localización, vecindario, vías de acceso. 3. Propósito del Avalúo. 4. Linderos: limitación con propiedades circunvecinas o con zonas de uso público o comunal. 5. Descripción del lote: área, forma geométrica y topografía. 6. Servicios públicos: energía, acueducto, alcantarillado, gas, líneas telefónicas. 9. Información jurídica: titulación, normas municipales, certificaciones de tradición y libertad. 10. Aspectos económicos y financieros: comportamiento mercado para predios similares. 11. Determinación del Avalúo.: determinación del valor único y del valor total. Comprende el avalúo de inmuebles dentro del perímetro urbano. A su vez, dentro de los avalúos urbanos existen diferentes tipos: - Lotes brutos ( sin obras de urbanismo). - Lotes urbanizados: dotados de obras de urbanismo tales como: vías, andenes, sardineles, redes de alcantarillado, acueducto, energía eléctrica, redes telefónicas. - Vivienda: Casas, apartamentos. - Bodegas. - Oficinas. - Locales. INFORME DE AVALÚO - VER ANEXO 6. PAG. 115
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Lección 21. Valoración del Suelo
El suelo es el lugar donde se camina, se construye la vivienda, se realiza la recreación, etc., en fin sobre el que desarrolla su vida los seres humanos. El suelo, adquiere un valor de acuerdo con las características del uso, con las especificaciones de sus inmubles, con el nivel que adquiere el contexto, las condiciones en que se encuentre el inmueble y del contexto donde se encuentre. Aunque el valor del suelo es subjetivo a las diversas condiciones en las que se encuentra, se va consolidando un valor objetivamente, que dependen de las características sociales, económicas y ambientales del mismo lugar. Cualquier contexto, se caracteriza por ser rural o urbano, por tanto, se rige por diferentes normas que a su vez son deliberadas por los estamentos legales de los diferentes contextos en los que se encuentra dicho lugar. Es por todo esto que se deben evaluar todas las características que determinan un espacio y su contexto. Lo que genera que adquiera un valor que se ajusta a las condiciones del mercado.
La situación del mercado
El avaluador debe conocer la situación del mercado de finca raíz en general y el del inmueble objeto de avalúo en particular. El conocimiento de la oferta y la demanda y su comportamiento a través del tiempo, permite conocer los ciclos de la actividad inmobiliaria y facilita detectar los comportamientos anormales. El conocimiento del mercado lo dan diferentes elementos, entre ellos: la experiencia, la opinión de expertos, el conocimiento de estadísticas, la realización de operaciones de compraventa, los avalúos realizados y la actualización través de seminarios y cursos de capacitación.
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En relación con la existencia de estadísticas, en Colombia, conviene señalar que su disponibilidad ha sido mayor a partir de la iniciación de la década de los años setenta, cuando fue creado el Centro Nacional de Estudios de la Construcción. En la actualidad, existen diferentes entidades realizando estudios y cursos de capacitación inmobiliaria, tales como: La Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, La Federación de Lonjas de Propiedad Raíz, las Corporaciones de Ahorro y Vivienda y La Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá. También proporcionan cifras entidades como: El Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas, El Banco de la República y Fedesarrollo. Existen diversas variables objeto de investigación en la demanda de vivienda, algunas de ellas son: • Demandantes efectivos. • Demanda según nivel de precios. • Demanda según área de la vivienda. • Número de alcobas por vivienda. • Especificaciones de las viviendas. • Número de parqueaderos. A título de ejemplo, en Colombia, se presentan las cifras sobre la demanda efectiva de vivienda en algunas poblaciones cercanas a Bogotá en 1996, según estudio realizado por Camacol: Población Chía Girardot Zipaquirá Fusagasuga
Demandantes efectivos 2.330 605 1.210 2.144
A nivel de oferta se han investigado variables como: • • • • • • • •
Según tipo de inmueble. Número de unidades ofrecidas. Precio promedio por metro cuadrado. Número de alcobas. Número de baños. De bodegas. De oficinas. De locales.
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Las siguientes cifras, pueden ser aplicables a lo analizado anteriormente: Actividad edificadora- Bogotá, 2006 Destino Metros cuadrados Oficinas Locales Bodegas
97.976 63.819 57.984
Para actualizar datos, se puede consultar la pagina Web.: http://www.metrocuadrado.com/contenidom2/publesp_m2/estmerc_esp/estadsticasdemercad o/home_seccion.html
Análisis Datos del Inmueble Con relación a las condiciones generales del inmueble
•
Como se vio en la lección anterior, el avaluador debe examinar entre otros, los siguientes aspectos:
Aspectos jurídicos Comprenden el examen de las escrituras de compraventa y del certificado de tradición y libertad; este último es un resumen de las operaciones de compraventa, hipotecas y gravámenes que afectan la propiedad del inmueble.
Aspectos arquitectónicos Es el resumen de las características constructivas, los materiales utilizados, el estado de conservación, la edad del inmueble, su diseño y área construida. - El uso dado al inmueble - Residencial, comercial o industrial - Los servicios públicos Es necesario conocer la dotación del inmueble, de los servicios públicos que posee, dentro de ellos: acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, gas natural, líneas telefónicas, etc.
Aspectos Ambientales - El terreno - El clima - El contexto general Incluye el análisis del área del lote, orientación, su forma, topografía y ubicación dentro de la cuadra si es un lote urbano.
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Homogenización Y Análisis De Datos
•
En esta etapa, el avaluador compara diferentes transacciones realizadas en el sector, donde practica el avalúo; excluye las transacciones anormales realizadas en condiciones de presión, como pueden ser los remates: o liquidaciones de bienes inmuebles. Mediante este proceso, el avaluador hace comparables datos disímiles. Entre los factores que deben ser similares figuran los siguientes: Estilo de la casa. Edad de la construcción. Edad. Tamaño del lote. Tipo de construcción. Tamaño de la construcción. Dependencias del inmueble: sala comedor, cocina, garaje, alcobas, cocina, baño y servicios. Entre las fuentes de información que el avaluador utiliza para seleccionar datos comparables figuran:
Bases de datos del avaluador. Datos de ventas de la lonja de propiedad raíz o agremiación a la que pertenezca. Avisos de periódicos locales. Datos catastrales. Estudios e investigaciones que sobre los precios de la tierra hayan realizado expertos.
Después de recolectar la información, el avaluador compara los datos investigados con los del predio avaluado mediante el proceso de ajuste llamado Homogenización. •
Determinación del Avalúo Una vez homogenizados los datos, el avaluador procede a cuantificar el valor del inmueble objeto. Para ello debe seleccionar un método específico. Existen métodos de avalúo utilizables en terrenos y métodos utilizables en construcciones. Difieren por su naturaleza: la construcción se deprecia, el terreno no es objeto de depreciación y la mayor parte de los casos es objeto de valorización.
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Valoración Contextos Urbanos.
Comprende el avalúo de inmuebles dentro del perímetro urbano. A su vez, dentro de los avalúos urbanos existen diferentes tipos de inmuebles a los que se avalúa, entre ellos: - Lotes brutos (sin obras de urbanismo) - Lotes urbanizados: dotados de obras de urbanismo tales como vías, andenes, sardineles, redes de alcantarillado, acueducto, energía eléctrica, redes telefónicas, fibra óptica, etc. - Vivienda: casas, apartamentos. - Bodegas - Oficinas - Locales comerciales. •
El Valor De La Tierra: Precio Real Y Precio Comercial Los precios reales
Son los precios a los cuales se efectúan las transacciones deseo tanto el fenómeno inflacionario. Se utilizan fundamentalmente para evaluar los precios de los terrenos. Como en ellos se ha descontado la inflación; su variación de un año a otro permite determinar si la tierra registró valorización real. En épocas de auge la valorización real de la tierra en las principales ciudades colombianas ha registrado cifras superiores al 15% anual; en épocas de crisis ha registrado pequeñas variaciones del 2%, 5% Y en algunos casos valores negativos. •
El precio corriente o comercial Es el precio efectivo al cual se efectúa una transacción. Es el resultado de la interacción de la oferta y la demanda expresado en términos nominales. Por lo tanto expresa el comportamiento propio de la oferta y la demanda, expresado cada uno de ellos con todas sus características. Cuando la oferta excede a la demanda se da un fenómeno de sobreoferta y los precios de los inmuebles tienden a bajar; es: fenómeno es característico de las épocas de recesión o crisis. Cuando la demanda excede a la oferta, los precios de los inmuebles tienden a subir; este fenómeno es propio de las épocas de auge. CASO PRÁCTICO INFORME DE AVALUO PARA VIVIENDA ANEXO 4 – Pag. 115
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Factores Que Inciden en el Valor de un Inmueble Entre los principales factores que inciden en el valor de un inmueble figuran: -
Localización del inmueble. Linderos. Características del lote (frente, fondo, topografía). Accesos y comunicaciones. Estado actual del inmueble. Antigüedades la construcción Estado de conservación Número de plantas Tipo, calidad y estado de los materiales de construcción Área construida Dotación de servicios públicos (acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, gas, líneas telefónicas). Estratificación económica. Disponibilidad de comercio básico: supermercados, lavanderías panaderías, etc. Estado de conservación del inmueble. Estado del sector.
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CAPITULO 5. GESTION ADMINISTRATIVA DE LOS BIENES COMUNES
La vida moderna, ha traído consigo, la necesidad de asociación, para disfrutar de servicios comunales que permitan el mejoramiento de la calidad de vida de sus habitantes. De ésta manera, se han generado los condominios, que son las agrupaciones multifamiliares inmobiliarias. Estos condominios adoptan diferentes nombres dependiendo del contexto en el que se encuentren, que siendo sinónimos, se identifican homogéneamente, por ejemplo en Colombia se llaman Conjuntos Residenciales; en México se llaman Colonias, en Estados Unidos se les denomina Condominios, etc. Un condominio o una copropiedad, significa según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española (DRALE), “Propiedad compartida por dos o más personas o entidades.”, y copropietario el “Que tiene dominio en algo juntamente con otro u otros.” Por otra parte, el mismo DRALE define el término Indiviso como lo “No separado o dividido en partes”. La administración de condominios se genera a partir de la participación de los copropietarios en la toma de decisiones que determinan una sola respuesta para la cantidad de opciones que se tienen en una copropiedad. Lección 22. Administración de Condominios La administración inmobiliaria hace referencia a la gestión que debe realizar un individuo, ante las autoridades encargadas de regular éste sector, ante las empresas de servicios públicos que permiten el adecuado funcionamiento de un condominio o un conjunto de bienes raíces, de cualquier uso. El administrador inmobiliario, cuenta con el respaldo de todos los copropietarios, que confían la defensa y cuidado de sus intereses privados en un medio social determinado. Para poder administrar adecuadamente los intereses de muchas personas, se cuenta con herramientas de soporte que permiten la gestión del administrador desde el punto de vista normativo legal que rige a un bien inmueble de uso múltiple.
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Existen diversos tipos de condominio, que están determinados por el uso de los bienes inmuebles, es así como se puede administrar un conjunto de inmuebles, tanto de viviendas individuales, agrupadas en un conjunto residencial, como un edificio con múltiplex viviendas, comercios, industrias, inmuebles para recreación, etc., que se encuentran en un mismo lote. Actualmente es muy importante la administración de locales comerciales, de bodegas, de complejos industriales, de complejos recreativos, parques tecnológicos, etc. Cualquier tipo de condominio de bienes raíces, requiere la administración de tipo privada o pública, de acuerdo con las decisiones de los copropietarios.
Estructura Administrativa.
El reglamento de propiedad horizontal, establece la estructura administrativa que regirá el funcionamiento del condominio. Sin embargo la estructura administrativa, se aprueba en la Asamblea de Copropietarios, según las propuestas que surjan espontáneamente de los propietarios, de acuerdo con las necesidades propias de cada condominio. Esta estructura, está integrada básicamente por: - La asamblea de copropietarios. - El revisor fiscal. - La junta administradora. - El administrador
La Asamblea de Copropietarios.
Es el órgano máximo de la administración, conformado por todos los copropietarios que a la fecha de la asamblea tengan sus títulos de propiedad y estén inscritos en el libro de copropietarios. Sus decisiones tienen carácter obligatorio. La asamblea se debe reunir ordinariamente una vez al año dentro de los tres primeros meses del mismo o en forma extraordinaria mediante convocación hecha por el administrador, el revisor fiscal, la junta administradora o un número de copropietarios según lo establezca el reglamento de propiedad horizontal. La asamblea es quién nombra al administrador y al revisor fiscal.
Funciones de la Asamblea
- Nombrar al administrador. - Crear los cargos necesarios y nombrar asesores. - Decidir sobre los programas relacionados con el mantenimiento, mejoras y reparaciones de la áreas comunes.
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- Organizar a la administración del condominio. - Responder por la gestión financiera del condominio mediante: La aprobación de los presupuestos de ingresos y egresos - Aprobación del presupuesto de inversión - Aprobación de balances y estados de pérdidas y ganancias - Nombrar el consejo de administración. - Modificar el reglamento de copropiedad. - Reglamentar el uso de los bienes comunes. - Decidir sobre las cuotas extraordinarias. Función de los Consejos de Administración
El consejo de administración es un órgano auxiliar de administración, que regula su organización y funcionamiento y fija normas de conducta de sus miembros, con el fin de alcanzar el mayor grado de eficiencia posible y optimizar su función; representa un organismo de coordinación entre la asamblea de copropietarios y el administrador. -
Velar por el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal. Dar cumplimiento a las políticas establecidas por la asamblea. Proponer a la Asamblea Presupuesto de Ingresos y egresos. Proponer a la asamblea programas de remodelación. Supervisar la gestión del administrador. Autorizar al administrador para designar apoderados judiciales. Todas las demás funciones que establezca el reglamento de propiedad horizontal.
Lección 23. El Administrador de Condominios El administrador puede ser una persona natural o jurídica. Para un Conjunto residencial, comercial o industrial. Es el órgano ejecutor de los programas aprobados por la asamblea. Es responsable del manejo del personal de vigilancia y aseo del conjunto. Así como del manejo financiero de los recursos. Un condominio, conjunto residencial, edificio de vivienda multifamiliar que necesiten un administrador, debe ser elección de la mayoría de copropietarios del mismo. Es decir, que la totalidad de los copropietarios o sus representantes deben reunirse desde que se inicia la vida en comunidad y pactar la forma de elección de sus representantes ante la comunidad.
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La Ley Colombiana exige que por lo menos una vez al año, en los tres primeros meses del año, se reúna la totalidad de copropietarios o sus representantes, que por lo general, es una responsabilidad delegada en otro copropietario; dado que deben tomar decisiones que compete a cada uno de ellos. Los copropietarios tienen la misma responsabilidad de conocer las normas de convivencia que son aprobadas en cada uno de los condominios, conjuntos residenciales, edificios de vivienda múltiple, etc. que pueden ser modificados cada año, de acuerdo con la voluntad de todos los asistentes a la asamblea de copropietarios. En la asamblea se elige el administrador, de acuerdo con las necesidades de cada vivienda comunal, para la vigencia de un año, ó el periodo que la asamblea determine. Por tanto, todos los copropietarios deben aceptar la decisión y las normas que éste determine. El contrato de administración se asimila a un contrato de mandato en virtud del cual una persona llamada propietario encomienda a otra llamada administrador la gestión de administrar un inmueble individual ó múltiple. Este contrato es consentido, es decir se perfecciona por el simple consentimiento de las partes. Debe celebrarse por escrito. Es un contrato bilateral ya que de él se derivan obligaciones tanto para el administrador como para el propietario. Lección 24. Contratación del Administrador Inmobiliario
Objeto Del Contrato
El objeto del contrato es administrar en arrendamiento un inmueble. Para este fin, el propietario entrega al administrador la tenencia del inmueble y le remunera por tal servicio. El administrador, por su parte se compromete a promocionar y arrendar el inmueble. De otra parte, el contrato de administración establece obligaciones para el propietario y para el administrador. Las principales obligaciones del administrador son:
Promocionar el inmueble. Arrendar el inmueble. Cobrar los arrendamientos. Pagar impuestos y otras gastos, cuando lo solicite el propietario. Pagar servicios públicos y cuotas de administración durante el tiempo en que el inmueble esté desocupado. Efectuar el mantenimiento y las reparaciones que sean necesarios para la conservación del inmueble. Velar por el cumplimiento del contrato de arrendamiento. Remitir al propietario informe mensual sobre su estado de cuenta, discriminando arrendamientos, descuentos y demás conceptos.
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Las principales obligaciones del propietario son:
Pagar al administrador la remuneración pactada por su gestión. Autorizar el descuento de los seguros que protejan el inmueble. Aceptar las cuentas que presente el administrador siempre y cuando estén debidamente sustentadas. Reintegrar al administrador los gastos relativos a servicios, administración y reparaciones locativas. Aceptar los gastos publicitarios necesarios para arrendar el inmueble. Facultades del Administrador
El administrador debe estar facultado para lo siguiente: Establecer el canon de arrendamiento de acuerdo con las condiciones del mercado. Publicitar y promocionar el inmueble. Cancelar por cuenta del propietario los impuestos, servicios públicos y cuotas de administración y seguros correspondientes al inmueble. Realizar las reparaciones locativas que el inmueble requiera, de acuerdo con un presupuesto determinado.
Perfil del Administrador Inmobiliario
Un administrador de bienes raíces, debe ser una persona técnica, tecnólogo o profesional, que tenga conocimientos básicos de la administración de empresas, con énfasis en el sector inmobiliario. El administrador de un conjunto residencial ó condominio, es la voz de todos y cada uno de los residentes de un conjunto residencial al interior de éste, y el encargado de defender los intereses de todos ellos, siendo elegido para ser el representante de ellos frente a la comunidad externa. Por tanto, debe contar con los conocimientos básicos sobre los inmuebles, las normas urbanas del sector y la legislación que rige a la propiedad horizontal, igualmente debe demostrar liderazgo, adecuada toma de decisiones, honestidad, responsabilidad, don de mando y manejo de personal, excelentes relaciones interpersonales con todos los copropietarios y los organismos externos con los que debe realizar gestiones externas a nombre de los copropietarios, etc. Por lo tanto, debe tener experiencia y tener conocimientos básicamente en: - El área contable y financiera. - El sector de la Construcción
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- El área de la Administración - Manejo de Personal de obra, de seguridad, de aseo, otros. - Dominio de las normas que rigen al sector del contexto en el que se va a desarrollar. - Conocer a profundidad el reglamento de propiedad Horizontal - Conocer y actualizar continuamente la normatividad que se aplica a cada sector. - Conocer el código de contratación de la Mano de Obra Calificada y la no Calificada. - Liquidación de los pagos a la Seguridad Social, Pensiones y Cesantías, para los empleados directamente contratados por la administración. •
Entre sus principales funciones figuran: - Dar cumplimiento a lo establecido por la junta administradora. - Proponer a la junta administradora presupuestos de ingresos y egresos. - Presentar a la asamblea los informes financieros relativos a su gestión. - Dirigir y controlar el personal a su cargo. - Celebrar los contratos autorizados por la junta administradora .. - Desempeñar las funciones administrativas establecidas en el reglamento de propiedad. - Velar por el correcto funcionamiento y uso de los bienes comunes. - Representar judicialmente a la comunidad de copropietarios. - Ejecutar la administración financiera de los recursos de la copropiedad, incluyendo los recaudos de cuotas de administración y la realización del presupuesto de gastos e inversiones. - Las demás funciones que establezca el reglamento de propiedad horizontal.
•
Tipo de Contratación con el Administrador Los copropietarios debidamente organizados ó en su Asamblea ordinaria, eligen la contratación de la administración de su bien común. Es decir que la asamblea puede determinar la contratación de una persona natural ó una jurídica. En ambos casos, la persona natural ó el ente jurídico que va a representar al administrador delegado, debe presentar su hoja de vida, con su experiencia debidamente certificada, ante la Honorable Asamblea. La cual, por mayoría de votos, elige a quien considere que merece representar mas adecuadamente a todos los copropietarios.
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Así mismo, la asamblea estudia las hojas de vida, analiza el más conveniente, para elegir al Revisor Fiscal y al Contador, para que conformen el equipo que debe administrar el bien inmueble de tipo comunal, por una vigencia anual. Lección 25. Gestión Administrativa de la Propiedad Horizontal En el día a día de una copropiedad, transcurren muchas acciones que se pueden enmarcar en diferentes áreas, las cuales son, todas y cada una de ellas, de vital importancia para la vida en común. Los elementos básicos en la administración de condominios son: • El reglamento de propiedad horizontal. • La estructura administrativa. • Las funciones de los organismos administrativos Por tanto, se trae a colación un resumen del actuar de la administración, se encuentran generalmente, los que a continuación se relacionan: a)
FUNDAMENTOS JURÍDICOS APLICADOS A LA COPROPIEDAD i) Ley 675 de 2001 ii) Sentencias de Constitucionalidad iii) Sentencias de Tutela
b)
LEGISLACIÓN LABORAL i) Tipos de contratos (1) Contratos Laborales (2) Contratos de Servicios (3) Contratos de Obra o Labor Contratada ii) Obligaciones y Derechos del Trabajador iii) Obligaciones y Derechos del Empleador iv) Régimen Sancionatorio
c)
OTRAS MATERIAS LEGALES i) El régimen de Servicios Públicos ii) Responsabilidad Civil y Seguros iii) La protección al Consumidor
d)
FUNDAMENTOS DE ADMINISTRACIÓN i) Teoría de la Administración ii) La Administración por procesos
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iii)
e)
Como planear la gestión administrativa de la Propiedad Horizontal (1) Mantenimiento (2) Aseo (3) Seguridad (4) Órganos de Administración
GESTIÓN FINANCIERA Y CONTABLE DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL i) Responsabilidad financiera y contable del Administrador. ii) Orientación profesional del Consejo Técnico de la Contaduría Pública. iii) Conceptos Dian.
f)
LA RESOLUCIÓN PACIFICA DE CONFLICTOS i) Métodos de resolución pací-fica de conflictos. ii) El Comité de Convivencia iii) Una propuesta de Manual de Convivencia. iv) Sanciones
g)
LA ADMINISTRACIÓN DEL RIESGO i) La teoría de la administración del riesgo. ii) El manejo del riesgo en la copropiedad: (1) Seguridad Física (2) Seguridad Electrónica (3) Planes de Emergencia (4) Seguros
Comités de Apoyo a la Gestión Administrativa
La administración de la propiedad horizontal ó copropiedad de bienes inmuebles, puede establecer comités de apoyo que permitan definir diferentes normas internas que apoyen la gestión de la administración. En Colombia esta reglamentado la organización de un comité y en algunos casos algunos se proponen otros comités que no siendo exigidos, pueden ser propuestos por los copropietarios, y debidamente aprobados en la Asamblea General Ordinaria, que se realiza anualmente. En Colombia y otros países como Chile, se tiene normado un comité de convivencia, que permite la solución de conflictos personales entre los propietarios, arrendatarios o habitantes del conjunto residencial; así mismo, se pueden presentar inconvenientes entre los residentes y la administración,
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la vigilancia o el personal que labora en el conjunto, los casos se elevan ante el comité de convivencia y se presentan las alternativas de solución. El Comité de Convivencia, se establece libremente, por autopromoción o por solicitud espontánea de otros residentes. Previamente, se debe definir cuales son los requisitos de participación en cualquier tipo de comités. Entre ellos se pueden tener en cuenta algunos de ellos. Que deben quedar registrados en el Reglamento de Propiedad Horizontal y pueden ser:
El comité de Convivencia, tendrá la participación de un residente por cada 50 inmuebles administrados. Si el conjunto cuenta con menos de ellos, nombrará como mínimo a tres residentes del mismo. El comité de Convivencia, se renovará cada año, con la junta administradora o Consejo de Administración, el Revisor Fiscal y el Contador. El comité de Convivencia tiene como objetivo, el análisis de los casos de conflicto que se presenten al interior de un Conjunto Residencial. Igualmente, tiene la responsabilidad de evaluar y presentar una o varias alternativas posibles para solucionar el conflicto. El comité de Convivencia, sesionará por lo menos una vez al mes, o antes si existe algún tipo de conflicto que requiera solución inmediata. El comité de Convivencia, requiere nombrar dentro del grupo elegido, a un presidente y un secretario. El comité de Convivencia, tiene un determinado plazo para dar respuesta a las solicitudes que sean elevadas ante ellos. Por ejemplo 3 ó 10 días hábiles, que deben ser aprobados por la asamblea, en la propuesta que presente dicho comité para empezar su gestión. El comité de Convivencia, es un grupo de apoyo a la gestión de la administración del conjunto, por tal razón tiene un canal de comunicación directo con la administración.
Otros comités que pueden funcionar para apoyo a la administración, pero que pueden ser nombrados para que analicen diferentes temas, entre ellos pueden estar: un Comité Social, que se puede encargar de la organización logística de los diferentes eventos sociales que se pueden presentar en una comunidad de residentes; un Comité de Gastos ó Financiero, que puede evaluar la conveniencia de los gastos a ejecutar por la administración, análisis de proveedores, evaluación de proponentes, etc.; un Comité Deportivo, que apoye y gestione diferentes actividades deportivas, que ayuden a mejorar la convivencia y la sana diversión, etc. Comités que no están normalizados, pero tampoco no permitidos, aunque no tomen decisiones, pueden aportar alternativas, que la administración puede evaluar y tomar decisiones mas fácilmente.
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Administración Jurídica del Inmueble
Para cualquier persona natural o jurí-dica es de vital importancia tener CERTEZA o SEGURIDAD JURIDICA en el proceso que adelanta sobre el mismo y en especial cuando día por día, el Mercado Inmobiliario en Colombia, crece de una forma tal, que todas sus expresiones (vivienda, lotes, oficinas, locales comerciales), deben ser consideradas uno de los mas valiosos activos. Sólo veamos el siguiente cuadro elaborado por el DANE donde demuestra la cantidad de viviendas que existen en nuestro país: COLOMBIA NÚMERO DE VIVIENDAS CABECERA Y RESTO Censo de Total Cabecera Resto 1964 2,858,281 1,352,480 1,505,801 1973 3,344,197 1,928,435 1,415,762 1985 5,824,857 3,956,033 1,868,824 1993 6,923,945 4,819,944 2,104,011 Fuente: DANE (www.dane.gov.co)
Y adicional a las viviendas, encontramos otros tipos de inmuebles: LOTES, FINCAS, LOCALES COMERCIALES, OFICINAS, CONSULTORIOS, FÁBRICAS, BODEGAS. Todos éstos con un valor comercial significativo para cualquier ente económico, que lastimosamente no podemos conocer por la conformación de nuestro sistema nacional de estadística. Estos datos justifican claramente la importancia de desarrollar un proceso jurídico diáfano que sirva de soporte para la correcta toma de decisiones por parte de cualquier interesado en tener una relación con un inmueble, sea esta la relación que fuere; relación que debe estar acorde con el ordenamiento jurídico, o de lo contrario una alta inversión inmobiliaria, un importante negocio inmobiliario, o un proyecto inmobiliario, puede fracasar por falta de claridad jurídica. Por tal motivo podemos definir el término ADMINISTRACIÓN JURÍDICA DE LOS INMUEBLES, a aquel proceso de planeación, organización y control de estudio del proceso jurídico en la gestión del inmueble, entendido este como un ente en continua evolución. Lección 26. Reglamento de Propiedad Horizontal. Es el conjunto de normas que gobierna las relaciones de los propietarios entre sí, establece sus derechos y obligaciones, identifica los bienes y zonas de uso de propiedad común, las reglas para administrar y conservar el inmueble, las limitaciones impuestas a los copropietarios, los coeficientes de copropiedad o porcentajes de participación y en general las normas acerca de los órganos y autoridades que gobiernan a la comunidad.
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Como se dijo anteriormente el reglamento de propiedad horizontal, es el conjunto de normas y disposiciones de carácter obligatorio para los copropietarios y todos aquellos que a cualquier título ocupan un inmueble sometido a este régimen. El Reglamento de Propiedad Horizontal, es un documento que se realiza individualmente para cada Conjunto Residencial, que se trabaja en las reuniones del Consejo de Administración ó Junta Administradora, y que se aprueba en el máximo organismo de poder en la administración de un inmuebles, la Asamblea anual de Copropietarios. El doctor Gustavo Romero Conti lo define como "El elemento medular de la propiedad horizontal; su estructura jurídica es comparable a la figura social, a las sociedades comerciales o a los estatutos de las asociaciones sin fines de lucro. Así como las sociedades comerciales se ciñen a sus escrituras de constitución, los propietarios de las unidades privadas de propiedad horizontal y sus usuarios deben cumplir las estipulaciones del mencionado reglamento de propiedad horizontal. El reglamento de propiedad horizontal, establece las funciones de sus órganos directivos, esto es: - La asamblea. - La junta administradora ó Consejo de Administración. - El administrador. - El revisor fiscal
Contenido Básico del Reglamento de Propiedad Horizontal 1. Identificación de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. 2. Linderos general y específicos del inmueble, ubicación, nomenclatura urbana y áreas. 3. Indicación del título de procedencia del dominio del bien y número de matrícula inmobiliaria. 4. Identificación de cada una de las unidades de dominio privado de acuerdo con el plano aprobado. 5. Determinación de los bienes de dominio o uso comunes, particularmente los esenciales para la existencia, seguridad y conservación del inmueble, afecto a la propiedad horizontal. 6. Requisitos para introducir modificaciones a los bienes de dominio común. 7. Normas básicas para la utilización de los bienes de dominio común. 8. Indicación de los derechos y obligaciones de los propietarios y usuarios.
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9. Normas para la reparación y reconstrucción del edificio. 10. Destinación y uso de las unidades privadas. 11. Régimen legal a que se somete el inmueble, según sea la ley 182 de 1948 o la ley 16 de 1985. 12. Determinación de los coeficientes de copropiedad o porcentajes de participación en la persona jurídica según se sometan al régimen de la ley 182 o la ley 16, para cada una de las unidades de dominio privado. 13. Determinación de los órganos de administración y dirección de copropiedad y sus funciones. 14. Aspectos relacionados con la asamblea general, reuniones y formas de convocación. 15. Obligaciones y facultades del administrador. 16. Normas que deben seguirse para la liquidación de la propiedad horizontal. 17. Las demos estipulaciones que se consideren necesarias o convenientes de acuerdo con el régimen legal a que se someta el condominio. Tanto el reglamento de propiedad horizontal, como la licencia de construcción deben elevarse a escritura pública. Lección 27. Cobro del Canon de Administración. En Colombia se maneja la metodología en la que de acuerdo con lo establecido en la Asamblea de Copropietarios, previamente analizados los estados financieros que presenta el contador y que son debidamente aprobados por el Revisor Fiscal, se determina cual debe ser el costo del Canon de Arrendamiento, que rige para cada año, incrementando al siguiente de acuerdo con el Índice de Precios del Consumidor. Se deben consultar continuamente las normas que siempre se estan actualizando, por ejemplo en la pagina Web de la alcaldía de cada ciudad, como:http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=1294, http://www.elcolombiano.com.co/BancoConocimiento/R/r_propiedades_ventana_enero/r_propiedades_ve ntana_enero.asp,
De acuerdo a lo que establece la Ley 675 en su artículo 25, los COEFICIENTES DE COPROPIEDAD determinarán (num. 3) "El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento." Por tal motivo el cobro de la cuota de administración por regla general se determina distribuyendo el Presupuesto entre todos los copropietarios según el coeficiente de copropiedad. Las siguientes son las dos excepciones:
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Para copropiedades constituidas con anterioridad a la ley 675, donde se hab-a distribuido la cuota de administración por partes iguales, mediante REFORMA DE REGLAMENTO. Sino se habia elevado a Escritura Pública esta decisión de asamblea, debe distribuirse según la Ley 675, es decir, por coeficientes de copropiedad. Para copropiedades donde existen los módulos de contribución; esto es donde hay bienes y servicios comunes en propiedades de uso mixto y comercial, que no benefician a un grupo número específico de copropietarios. Igualmente en edificios de vivienda se debe realizar un módulo de contribución para excluir el costo de mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, a los apartamentos del primer piso, cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor.
Algunas Preguntas y Respuestas con Relación al Canon de Arrendamiento
¿Cuánto es lo máximo que pueden cobrar por el canon de arrendamiento de un inmueble? El valor máximo del canon de arrendamiento no debe ser superior al 1 por ciento del valor comercial del inmueble que se arrienda. Para efectos de cálculos, este valor generalmente no puede exceder al doble del avalúo catastral. ¿Al firmar el contrato de arrendamiento, se debe especificar en algún aparte el valor de la cuota de administración? Es recomendable, tanto para el arrendador como para el arrendatario, que en una de las cláusulas del contrato de arrendamiento se especifique el valor de la cuota de administración y los posibles reajustes. Esto teniendo en cuenta, que los seguros de arrendamiento sólo responden por los valores establecidos en el contrato de arrendamiento. ¿Existe un tope para el aumento en el precio del arriendo? Sí, por disposiciones del Gobierno Nacional los arriendos aumentarán de acuerdo al Índice de la Inflación consolidado a diciembre registrado por el Dane en Colombia. ¿Tengo derecho a que el arrendador me comunique con antelación el monto en el incremento del canon de arrendamiento?
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Es obligación del arrendador comunicar con antelación al arrendatario, bien sea, verbal, por telegrama, por correo electrónico o por cualquier otro medio el porcentaje del incremento y la fecha a partir de la cual se hará efectivo. ¿Existe alguna norma que determine el tiempo mínimo y máximo de la duración de un contrato de arrendamiento? La duración de contrato se establecerá de común acuerdo entre el arrendatario y el arrendador. Sin embargo, si este acuerdo no se lleva a cabo, se entenderá que el arrendatario ocupará el inmueble por un tiempo mínimo de un año. ¿Los contratos de arrendamiento se renuevan automáticamente? Según la Ley 56 de 1985, una vez terminado el contrato de arrendamiento, este se entenderá como renovado, siempre y cuando el responsable de los pagos de alquiler cumpla debidamente con ellos y acepte los reajustes que se hagan por parte del arrendador.
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CAPITULO 6 MANTENIMIENTO DE BIENES COMUNES
El mantenimiento, conservación y protección de los bienes inmuebles, genera condiciones ambientales adecuadas para el bien vivir de una comunidad, es decir, que el mantenimiento adecuado de los bienes comunes e individuales permite un desarrollo Psicosocial apropiado para los propietarios de un bien inmueble. Además, los bienes inmuebles requieren de un mantenimiento continuo, que permitan mantener su valor y aumentar la rentabilidad de los propietarios, puesto que así mantiene una agradable sensación de limpieza, de seguridad y de confort. Entre muchas razones, los bienes inmuebles requieren que se les brinde un mantenimiento físico constante, dependiendo la contaminación ambiental que posea cada inmueble.
Lección 28. Conservación y Mantenimiento de los Inmuebles Es importante saber que todos los bienes cuentan con una vida útil, lo importante es generar una cultura del cuidado y el mantenimiento, además conocer el tipo de mantenimiento que requiere cada inmueble, esto depende de la topología constructiva de cada inmueble. Es el administrador quien debe buscar asesoría en el tema y definir un plan de mantenimiento para los bienes comunes y en general las fachadas de los bienes privados, que se involucran dentro de la propiedad común. La administración teniendo definido el tipo de mantenimiento, debe definir si se realiza un mantenimiento dentro de un lapso de tiempo para definir la planeación determinada ó un método de conservación de los inmuebles que por ser bienes culturales ó patrimonio histórico, para lo cual se deben realizar
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presupuestos de obra anticipados, para que sean aprobadas en las próximas asambleas de copropietarios. El mantenimiento se realiza a los edificios modernos y ésta enmarcado dentro de las labores generales, que deben realizarse por lo menos anualmente, se encuentran la pintura general de zonas comunes, de fachadas, de zonas de circulación, etc., arreglo de cubiertas en general, limpieza de ductos de basura, limpieza de tanques de reserva, etc. Igualmente se deben planear arreglos que por lo menos se realizan mensualmente, como puede ser el mantenimiento de zonas verdes, el arreglo de salones comunales, el mantenimiento de zonas de acceso; además de planificar los daños eventuales que pueden ocurrir, como puede ser el arreglo de puertas, reparación de cantoneras, de brazos mecánicos, de sistemas electrónicos de puertas, reposición de vidrios, etc. La conservación de inmuebles, es un concepto aplicado sobre los bienes inmuebles de tipo tradicional que corresponden a un patrimonio histórico y cultural, por lo tanto necesitan de un especial cuidado, ya que no se permiten modificaciones, renovaciones o demoliciones de algunas de las partes o del total del bien inmueble. Sin embargo, todos los bienes inmuebles deben ser adecuadamente conservados durante su vida para que puedan llegar a ser en alguna oportunidad un patrimonio histórico, si las condiciones son favorables para ello. Los proyectos de renovación urbana, prevén justamente la demolición de bienes inmuebles que no han sido conservados o mantenidos a traves de su vida útil. Además es un dispositivo arquitectónicos, que posiciona a la ciudad en una nueva división interurbana del trabajo y le dan un nuevo sentido (sueño político de las élites que dirigen los rituales económicos, jurídicos y religiosos) son también una nueva forma de control sistémico: de dispositivos de vigilancia computacional en los centros de comercio, ocio, trabajo, estudio y movilización de los flujos económicos simbólicos. La renovación urbana produce nuevos agentes sociales estandarizados en el manejo de su información social (vestido, lenguaje, sueños) al igual que desplaza a subempleados, homosexuales, farmacófilos, de sus antiguas zonas de construcción de significado (familias, grupos edificaciones). Las élites monopolizan así los centros y las formas de abastecimiento de sentido y crean una nueva violencia y desplazamiento de grupos humanos dentro de las mismas ciudades. En Colombia, la reflexión sobre la pertinencia de conservar los bienes inmuebles de interés cultural se da desde finales del siglo XIX y principios del siglo XX. Hoy, tras la creación del Ministerio de Cultura, el hecho más representativo en cuanto avances concretos que otorguen a la cultura y a sus expresiones - el patrimonio - el lugar que le corresponde como factor no solo de la memoria, sino del desarrollo, es sin lugar a dudas la Ley de
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Ordenamiento Territorial - Ley 388 de 1997 -, que pone el tema de la cultura y el patrimonio cultural inmueble, sobre la mesa en su verdadera dimensión y complejidad. En este panorama se hace necesario la eficiente puesta en valor de los recursos patrimoniales a través de la formulación y manejo de políticas claras, adecuadas y en coherencia con el contexto. La valoración, los inventarios, el diseño de estrategias para garantizar la sostenibilidad física y funcional de los bienes inmuebles de interés cultural, y el manejo de los instrumentos de planeación, constituyen necesidades, oportunidades y espacios de ejercicio, debate y proyección profesional.
Lección 29. Mejoras y Remodelación Las mejoras constituyen otra de las funciones del administrador que contribuyen a generar mejor servicio, presentación y funcionalidad de los condominios. Se realizan por razones de modernización, redistribución de áreas, mejor presentación o mejor servicio. En relación con las reconstrucciones, remodelaciones o ejecución de nuevas construcciones parciales o totales la ley 182 de 1948 en su artículo 15, establece que deben realizarse de acuerdo con los derechos que sobre ellos se tenga, esto es de acuerdo a los coeficientes de copropiedad. Estos últimos varían de acuerdo con el área de cada unidad o apartamento; así, un apartamento pequeño tendrá un coeficiente de copropiedad pequeño, mientras un apartamento grande tendrá un coeficiente de copropiedad mayor. Todos los planes de mejoramiento urbano, deben ser consultados y aprobados por las autoridades competentes, de manera que se apeguen a la norma vigente para cada municipio y para cada administración. Por ejemplo, se puede buscar en Internet para conocer cuales son los planes vigentes para cada contexto. A continuación se presenta un ejemplo de plan de mejoramiento, consultado en google.com http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4719#1
Acuerdo 1 de 1978. partir de vigencia del presente Acuerdo, las licencias y resoluciones que autoricen construcciones, agrupaciones urbanas y edificaciones, así como las que conceden permisos para la remodelación y restauración de inmuebles, será expedidas por la Secretaría de Obras Públicas.
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Para el cumplimiento de estas funciones, trasladase a la Secretaría de Obras Públicas, la sección de liquidaciones, actualmente adscrita al Departamento de Planeación Distrital. Lección 30. Zonas Comunes En materia de propiedad horizontal se distinguen dos tipos de bienes: - Los bienes de carácter privado Y Los bienes de dominio común. Sobre los bienes privados, los propietarios ejercen los derechos derivados de la propiedad del inmueble, como son: el uso, usufructo y libre disposición sin que para ello requiera de la aprobación de los otros propietarios. El dominio que el propietario ejerce sobre los bienes privados, esta limitado en el uso y goce por lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal. De ahí la importancia de que todo propietario, arrendatario o avaluador conozca el reglamento de propiedad horizontal. De lo anterior se infiere la necesidad de consultar el reglamento de propiedad horizontal en lo relacionado con los bienes comunes. Ellos facilitan la existencia, conservación, mantenimiento, uso y goce de los bienes privados. Como ejemplo de bienes comunes pueden citarse: las escaleras, los corredores, jardines, parqueaderos comunales, cuartos de máquinas, salones comunales, etc. Nótese como los bienes comunes y privados están interrelacionados: interrelacionados: los propietarios poseen inmuebles privados pero comparten áreas o bienes comunes. Estos últimos están al servicio de aquellos y no pueden enajenarse o venderse. Ello sería algo así como vender una escalera o el corredor de acceso a un apartamento. •
¿Qué significa administrar los intereses comunes de los propietarios en relación con los inmuebles? inmuebles ? Significa que el organismo competente deberá cumplir con los siguientes objetivos: -
Obtener los recursos recursos económicos necesarios para garantizar garantizar el funcionamiento y mantenimiento del condominio. - Realizar los gastos gastos necesarios necesarios para asegurar el buen buen funcionamiento funcionamiento de los bienes comunes.
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Implantar la organización organización necesaria para el desempeño desempeño de las operaciones que el condominio requiera. - Preservar los derechos y obligaciones de de propietarios propietarios y usuarios usuarios en especial los relacionados con la convivencia, seguridad y demás aspectos propios de la vida en condominio. - Cumplimiento del uso o destinación establecida para los bienes privados.
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ANEXO 1 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE___________ Lugar y fecha del contrato: __________________________ Nombre y C. C. Arrendador: _________________________ Nombre y C.C. Arrendatario: _________________________ Dirección del Objeto del inmueble:_____________________ CLAUSULAS convenidas entre las partes: PRIMERA: el arrendador y arrendatario, se obligan en el presente contrato en forma solidaria para todos los efectos. SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRATO: Mediante el presente contrato el arrendador concede a los arrendatarios el goce del inmueble que en adelante se identifica por su dirección y linderos, de acuerdo con el inventario que las pastes firman por separado, el cual forma parte de éste mismo contrato. TERCERA: DIRECCIÓN DEL INMUEBLE: (Tal como aparece en la escritura de Compra del inmueble). CUARTA: LINDEROS (Tal como aparece en la escritura de Compra del inmueble). QUINTA: DESTINACIÓN DEL INMUEBLE: El arrendador y el arrendatario, se comprometen a utilizar este inmueble exclusivamente para: . SEXTA: CANON DE ARRENDAMIENTO: el valor del arrendamiento es de ($ ) M/CTE. Mensuales, pagaderos dentro de los ( ) días de cada periodo mensual, por anticipado, al arrendador o a la orden de su representante. SEPTIMA: INCREMENTO DEL PRECIO: Vencido el primer año de vigencia de éste contrato y así sucesivamente cada (12) doce mensualidades, en caso de prórroga tácita o expresa, en forma automática y sin necesidad de requerimiento alguno, entre las partes. El precio mensual se incrementara en un %, o de acuerdo con la inflación anual. OCTAVA: LUGAR DE PAGO: Salvo pacto expreso entre las partes, los arrendatarios pagarán el precio del arrendamiento en las oficinas del arrendador ó consignaran en la cuenta Nº. …de del banco de la ciudad de: . NOVENA: VIGENCIA DEL CONTRATO: el tiempo que acuerden ofrecer el inmueble en arriendo. DECIMA: PRORROGAS: Si la destinación pactada en éste contrato, fuere comercial, sus prorrogas se regirán por el Código de Comercio, si tal destinación fuere vivienda, la regulación pertinente es la Ley 56 de 1985, (o la actual del momento), pero si tal destinación fuere diferente a las dos anteriores, este contrato se prorrogará mes a mes, salvo pacto contrario entre las partes que deberá constar en éste documento. DECIMA PRIMERA: SERVICIOS: Estarán a cargo del arrendatario los siguieres servicios: ___________________ El presente documento junto con los recibos cancelados por el arrendador constituyen titulo ejecutivo para cobrar judicialmente a los arrendatarios los servicios que dejaren de pagar siempre que tales montos correspondan al periodo en que estos tuvieron en su poder el inmueble. A cargo del arrendador, estarán los siguientes servicios: ____________. Con las nuevas disposiciones de las Empresas de Servicios Públicos, puede solicitarse el cambio de nombre del deudor del servicio publico, del propietario del inmueble por el del arrendador, de manera que la deuda la adquiere el arrendador y se responsabiliza por su pago hasta que termine el contrato de arrendamiento, mediante la autorización del propietario. DECIMA SEGUNDA: COSAS O USOS CONEXOS: Además del
inmueble identificado y descrito anteriormente, tendrán los arrendatarios derecho de goce sobre las siguientes cosas y usos: (se especifican otros
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servicios, que pueden ser conexiones a TV por cable, Internet, etc.). DECIMA TERCERA: CUOTAS DE ADMINISTRACION: se obligan también los arrendatarios a cancelar al arrendador la suma de ($ ) m/cte. por concepto de cuota mensual de administración, pagadera por anticipado dentro de los cinco primeros días de cada mensualidad. Este valor se reajustará automáticamente cada doce mensualidades, de acuerdo lo que se apruebe en el consejo de administración, sin necesidad de requerimiento alguno, los arrendatarios renuncian expresamente a los requerimientos para su constitución en mora. DECIMA CUARTA: CLAUSULA PENAL: El incumplimiento por parte de los arrendatarios de cualquiera de las cláusulas de este contrato, y aun el simple retardo en el pago de una o mas mensualidades, los constituirá en deudores del arrendador por una suma equivalente al doble del precio mensual del arrendamiento que este vigente en el momento en que tal incumplimiento se presente, a título de pena. Se entenderá en todo caso que el pago de la pena no extingue la obligación principal y que el arrendador podrá pedir a la vez el pago de la pena y la indemnización de perjuicios, si es el caso. Este contrato será prueba sumaria suficiente para el cobro de esta pena y los arrendatarios renuncian expresamente a cualquier requerimiento privado o judicial para constituirlos en mora del pago de esta o cualquier otra obligación derivada del contrato. DECIMA QUINTA: ESPACIOS EN BLANCO: Los arrendatarios facultan expresamente a arrendador para llenar en este documento los espacios en blanco. DECIMA SEXTA: PREAVISOS PARA LA ENTREGA: Si la destinación del inmueble fuere comercial, las partes se obligan a dar el correspondiente preaviso para la entrega con seis meses de anticipación. Si tal destinación no fuere comercial tal preaviso se dará con un mes de anticipación. En todo caso este preaviso deberá darse por escrito a través de correo certificado. DECIMA SEPTIMA : CAUSALES DE TERMINACION: A favor del arrendador serán las siguientes: a) La cesión o subarriendo. b) El cambio de destinación del inmueble. c) El no pago del precio dentro del término previsto en este contrato. d) La destinación del inmueble para fines ilícitos o contrarios a las buenas costumbres, o que representen peligro para e inmueble o la salubridad de sus habitantes. e) La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble sin expresa autorización del arrendador. f) La no cancelación de los servicios públicos a cargo de los arrendatarios siempre que origine la desconexión o pérdida del servicio. g) La no cancelación del valor de las cuotas de administración, dentro del término pactado. h) Las demás previstas en la ley. DECIMA QUINTA: ESPACIOS EN BLANCO: Los arrendatarios facultan expresamente al arrendador para completar en este documento, todos los espacios en blanco. DECIMA SEXTA: PREAVISOS PARA LA ENTREGA: Si la destinación del inmueble fuere comercial, las partes se obligan a dar el correspondiente preaviso para la entrega con seis meses de anticipación. Si tal destinación no fuere comercial tal preaviso se dará con dos meses de anticipación. En todo caso este preaviso deberá darse por escrito a través de correo certificado. DECIMA SEPTIMA: CAUSALES DE TERMINACION: A favor del arrendador serán las siguientes: a) La cesión o subarriendo. b) El cambio de destinación del inmueble. c) El no pago del precio dentro del término previsto en este contrato. d) La destinación del inmueble para fines ilícitos o contrarios a las buenas costumbres, o que representen peligro para el inmueble o la salubridad de sus habitantes. e) La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble sin expresa autorización del arrendador. f) La no cancelación de los servicios públicos a cargo de los arrendatarios siempre que origine la desconexión o pérdida del servicio. g) La no cancelación del valor de las cuotas de administración,
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dentro del término pactado. h) Las demás previstas en la ley. DECIMA OCTAVA: CESION DE DERECHOS: Podrá el arrendador ceder libremente los derechos que emanan de este contrato y tal cesión producirá efectos respecto a los arrendatarios a partir de la fecha de la comunicación certificada en que esto se comunique. DECIMA NOVENA: RECIBO y ESTADO: Los arrendatarios declaran que han recibido el inmueble objeto de este contrato en buen estado, conforme al inventario que hace parte del mismo, y que en el mismo estado lo restituirán al arrendador a /a terminación del arrendamiento o cuando este hay de cesar por alguna de las causales previstas, salvo el deterioro proveniente del tiempo y uso legítimo. VIGESIMA: MEJORAS: No podrán los arrendatarios ejecutar en el inmueble mejoras de ninguna especie, excepto las reparaciones locativas, sin permiso escrito del arrendador. Si se ejecutaren accederán al propietario del inmueble sin indemnización para quien las efectúo. VIGESIMA PRIMERA: ABANDONO DEL INMUEBLE: Al suscribir este contrato los arrendatarios facultan expresamente a/ arrendador para penetrar en el inmueble y recuperar su tenencia, con el solo requisito de la presencia de dos testigos, en procura de evitar el deterioro o el desmantelamiento de tal inmueble siempre que por cualquier circunstancia el mismo permanezca abandonado o deshabitado por el término de un mes o más y que la exposición al riesgo sea tal que amenace la integridad física del bien o la seguridad del vecindario. Se firma de común acuerdo entre las partes, en la ciudad de _________ , a los __ días del mes de _____ del año ________. Firmas Arrendatario ______________________ C.C. Nº._______________
Arrendador _____________________ C.C. Nº. ______________
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ANEXO 2.
SOLICITUD DE ARRENDAMIENTO FORMATO ARRENDATARIO
Dirección del Inmueble:_________________________________________ alor Canon Arrendamiento:______________________________________ Cuota de Administración:________________________________________
Datos Personales Arrendatario: __________________________________ Datos del Cónyuge: ____________________________________________ INGRESOS Entidad donde labora: ________________________________________ Dirección: __________________________________________________ Cargo:_________________________________ Antigüedad: __________ Ingresos propios:________________ Ingresos Cónyuge:_____________ BIENES Bienes Inmuebles: __________________________________________ No. Escritura: _______________________________________________ Vehiculo Marca:_____________________ No. T.P. __________________ Otros:
REFERENCIAS Entidad Bancaria o Financiera: _________________________________ Tarjeta de Crédito: ___________________________________________ Personales:_________________________________________________ Laborales: __________________________________________________
FIRMA: ________________________________
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ANEXO 3 Modelo de Inventario INVENTARIO DEL INMUEBLE FECHA :____________________________________________________________
DIRECCION:____________________________________________ PROPIETARIO:__________________________________________ ARRENDATARIO:________________________________________ DESCRIPCIÓN
CANTIDAD
MATERIAL
ESTADO
GENERALES: PUERTAS CERRADURAS VENTANAS PISOS VIDRIOS PAREDES TECHOS ESCALERAS ELECTRICIDAD INTERRUPTORES TOMAS ROSETAS CONTADOR LUZ TELEFONO CITOFONO ZONA DE BAÑOS PUERTA PAREDES PISOS TECHOS SANITARIO LAVAMANOS AREA DE COCINA PAREDES TECHOS LAVAPLATOS MUEBLES EQUIPOS SALA COMEDOR PUERTAS PISOS TECHOS MUEBLES VENTANAS ALCOBAS PUERTAS PISOS TECHOS MUEBLES VENTANAS
OBSERVACIONES
FIRMAS ARRENDADOR
ARRENDATARIO
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ANEXO 4 MINUTA DE COMPRA VENTA INMUEBLE
Comparecieron Manuel Hernández Arenas, varón mayor de edad domiciliado en Bogotá, identificado con cédula de ciudadanía No. 17.035113 de Bogotá, actuando en nombre y representación de Mauricio Hernández Linares, varón mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía No.19.345.549 de Bogotá, con sociedad conyugal liquidada, y Alexandra Agudélo Ramírez, mayor de edad, domiciliada en Bogotá, identificada con cédula de ciudadanía No. 51.682.092 de Bogotá, con sociedad conyugal liquidada, quienes en el texto de este documento se llamaran LOS VENDEDORES, por una parte. Y por la otra Jaime Cardona Arbeláez mayor de edad y domiciliado en Bogotá, de estado civil casado, con sociedad conyugal vigente, identificado con cédula de ciudadanía No. 14.989.197 de Cali quien en el texto de este contrato se denominará EL COMPRADOR, manifestaron que han celebrado el contrato de compraventa que se regirá por las estipulaciones siguientes: PRIMERO. OBJETO; que los vendedores transfieren a título de venta en favor de EL COMPRADOR, el derecho pleno de dominio y la posesión regular y pacífica que tiene sobre el siguiente inmueble: APARTAMENTO 302 y GARAJE No.22 DE LA AGRUPACION MUL TIFAMILIAR ALAMEDA ,la cual está construida en un lote de terreno con un área total aproximada de 1840.20 metros cuadrados según los planos aprobados por la Secretaría de Obras Públicas mediante licencia de construcción No. 025748 del 8 de siguientes linderos: POR EL OCCIDENTE En 20 metros con terreno de la Finca Java. POR EL NORTE en 92.16 metros con la calle ciento cuarenta y tres (143). POR EL ORIENTE en 20 metros con propiedad de Juan Gil. POR EL SUR en 92.16 metros con propiedad de herederos de Juan Gil. El APARTAMENTO NUMERO TRESCIENTOS DOS (302) está situado en el tercer piso de LA AGRUP ACION MUL TIFAMILIAR ALAMEDA LOCALIZADA EN LA MANZANA NUMERO ONCE (11) de la Urbanización LA CAMPIÑA segundo sector. El apartamento 302 y el garaje 22 están sujetos al régimen de Propiedad Horizontal según Escritura Pública número 522 del once (11) de febrero de 1985 de la Notaría Séptima de Bogotá, aclarada y modificada por Escritura Número 2397 de mayo 15 de 1985 de la Notaría Séptima de Bogotá. Su acceso está identificado en la nomenclatura urbana de Bogotá D.C. con el número noventa y cinco A sesenta y tres (95 A-63) de la calle ciento cuarenta y tres A (143A), tiene área privada de cuarenta y seis metros cuadrados cuarenta y siete decímetros (46.47 mtrs.2),su coeficiente de copropiedad es de dos puntos cuarenta y dos por ciento (2.42%) y se determina por los siguientes linderos: partiendo de su acceso y siguiendo el perímetro del apartamento en el sentido del movimiento de las manecillas del reloj, hasta encontrar el punto de partida así: POR EL ORIENTE en línea quebrada de ochenta y cinco centímetros (0.85 m.), un metro sesenta y cinco (1.65 m.),ochenta y cinco centímetros (0.85 m.),un metro treinta centímetros (1.30 m.),cincuenta centímetros (0.50 m.),quince centímetros (0.15 m.), ochenta y cinco centímetros (0.85 m.), quince centímetros (0.15 m.) y tres metros sesenta centímetros (3.60 m) con el apartamento 301, muro estructural y ducto comunes al medio y parte con escaleras comunes y vacío sobre ducto de iluminación, muro común a medio. POR EL SUR: En cuatro metros noventa y cinco centímetros (4.95 m.), con vacío sobre área libre de los apartamentos ciento uno (101) y ciento dos (102) y fachada comunes al medio. POR EL OCCIDENTE: En línea quebrada de tres metros sesenta centímetros (3.60 m.), quince centímetros (0.15 m.) ochenta y cinco centímetros (0.85 m.), quince centímetros (0.15 m.), un metro sesenta y cinco (1.65 m.),quince centímetros
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(0.15 mts.) sesenta centímetros (0.60 m.),quince centímetros (0.15mts.) y cuatro metros (4.00 m.) con el apartamento trescientos tres (303), muro estructural y ducto, comunes al medio. POR EL NORTE: en cuatro metros noventa y cinco centímetros (4.95 m.), con vacío sobre el antejardín común, muro y fachada comunes al medio, y POR EL ORIENTE: hasta encontrar el punto de partida en línea quebrada de dos metros diez centímetros (2.10 m), un metro treinta centímetros (1.30 m.) y un metros quince centímetros (1.15 m.), parte con el apartamento 301 y parte con hall escaleras comunes, muro común al medio. CENIT: con placa común que lo separa de cubierta general. NADIR: con placa común que lo separa del SEGUNDO PISO. GARAJE NUMERO 22: está situado en el primer piso de la Agrupación Multifamiliar ALAMEDA localizada en la manzana número once (11) de la Urbanización La Campiña segundo sector, su acceso está marcado en la nomenclatura urbana de Bogotá D.C. número noventa y cinco A sesenta y tres (95A-63) de la calle ciento cuarenta y tres a (143A). Tiene área privada de doce metros cuadrados con cuarenta decímetros (12,40 m2). Su coeficiente de copropiedad es de cero punto sesenta y seis por ciento (0.66%) y se determina por los siguientes linderos: partiendo de su acceso y siguiendo el perímetro del garaje en el sentido de las manecillas del reloj, hasta encontrar el punto de partida así: POR EL ORIENTE: en cinco metros (5.00 m.) con garaje número veintitrés (23). POR EL SUR: en dos metros con cuarenta y ocho centímetros (2.48 m.), con propiedad de herederos de Juan Gil muro común al medio. POR EL OCCIDENTE: en cinco metros (5.00 m.) con garaje número veintiuno (21). Y POR EL NORTE: hasta encontrar el punto de partida, en dos metros con cuarenta y ocho centímetros (2.48 m.) con circulación vehicular común. CENIT; con el aire, a partir de dos metros con cincuenta centímetros (2.50 m.) de altura. NADIR: con placa común que lo separa de terrenos de la edificación. El inmueble se entrega con la línea telefónica número 6822595. PARAGRAFO. No obstante la anterior mención que se acaba de hacer de la extensión superficiaria y la longitud de sus linderos, la venta se hace como cuerpo cierto, de tal suerte que cualquier eventual diferencia que pueda resultar entre la cabida real y la aquí declarada, no dará lugar a reclamo por ninguna de la partes. SEGUNDA. TITULOAS DE ADQUISICION: que los vendedores adquirieron el inmueble por compra hecha a CONSTRUCCIONES LAS PALMAS LTDA, mediante Escritura Pública No. 0998 de marzo 21 de 1986 otorgada en la Notaría Séptima (7) del Círculo de Bogotá inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá; al apartamento 302 le corresponde la Matrícula Inmobiliaria Número 050-0867800 Y al garaje número 22 la Matrícula Inmobiliaria número 0500867828.TERCERA. DOMINIO y LIBERTAD. Que LOS VENDEDORES garantizan que el inmueble objeto de la presente venta es de su exclusiva propiedad, que no lo han enajenado por acto anterior al presente, ni arrendado, uso o usufructo, no tiene embargos, pleitos pendientes y se encuentra libre de condiciones que resuelvan o afecten su dominio, excepto el inherente al régimen de propiedad horizontal. PARAGRAFO. Que en cuanto a hipotecas se refiere, soporta la que constituyeron los señores Mauricio Hernández Linares y Alexandra Agudelo Ramírez a favor de la Corporación de Ahorro y Vivienda _________. según Escritura Pública Número 0998 otorgada el día __ de marzo de ____, ante el Notario Séptimo del Círculo de Bogotá, inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, según matrículas inmobiliarias Números 050-0867800 Y 050¬0867828,cuya cancelación se tramitará a su costa dentro de los diez días hábiles siguientes a cuando EL COMPRADOR entregue la primera copia de la escritura de hipoteca con nota de prestar mérito ejecutivo a favor de la Corporación de Ahorro y Vivienda ______- junto
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con los certificados de libertad del inmueble, donde figura el gravamen a favor de la mencionada Corporación. CUARTA. SANEAMIENTO. Que los Vendedores AMPARARAN AL COMPRADOR en los términos de la ley, por la evicción y por los vicios redhibitorios respecto de las unidades de propiedad separada que se venden. QUINTA. PRECIO Y FORMA DE PAGO: que el precio acordado por las partes es la cantidad de CTRES MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS MDA. CTE ($_______) QUE EL COMPRADOR PAGARA A LOS VENDEDORES ASI; A) La suma de CUARENTA MILLONES DE PESOS ($________) que los VENDEDORES declaran recibidos a plena satisfacción. B) LA SUMA DE OCHOCIENTOS MILLONES QUIINIENTOS MIL PESOS MDA. CTE. ($________) con el producto del préstamo que la Corporación de Ahorro y Vivienda __________ ha otorgado AL COMPRADOR con garantía hipotecaria de primer grado a su favor, por el sistema de U.V.R., conforme se indica en la segunda parte de este instrumento. C) LA SUMA DE VEINTE MILLONES DE PESOS MDA. CTE. ($_______) con un cheque a la fecha pagadero a la firma de la Escritura de compraventa. PARAGRAFO PRIMERO. Que no obstante la forma de pago LOS VENDEDORES renuncian al ejercicio de la condición resolutoria que de ella se deriva, y la venta se otorga firme e irresoluble. PARAGRAFO SEGUNDO. Que LOS VENDEDORES Y EL COMPRADOR autorizan expresa e irrevocablemente a la Corporación de Ahorro Y Vivienda _______. para que el producto del préstamo que se le otorgue al COMPRADOR sea abonado directamente a la obligación que LOS VENDEDORES tengan a favor de la Corporación y en caso de no tener obligación pendiente alguna, para que dicha suma sea entregada directamente a los VENDEDORES. SEXTA. REGIMEN DE PROPIEDAD SEPARADA. Que el inmueble objeto de la presente compraventa fue sometido al régimen de propiedad horizontal como consta en la Escritura Pública Número 522 otorgada en la Notaría Séptima de Bogotá el día once de febrero de 2000, aclarada y modificada por la Escritura número 2397 de la Notaría Séptima de Bogotá el día 15 de mayo de 2004, inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá. Al apartamento 302 le corresponde la matrícula inmobiliaria número 050-0867800 y al garaje 22 le corresponde la matrícula inmobiliaria número 050-867828. SEPTIMA. ENTREGA. Los VENDEDORES realizarán la entrega real y material del inmueble objeto de esta compraventa una vez la Corporación de Ahorro y Vivienda haya aprobado el crédito al COMPRADOR, con carta recibida a satisfacción y entregada a LOS VENDEDORES. A partir de este momento el inmueble podrá ser entregado al comprador a título de tenencia mientras la Corporación de Ahorro y Vivienda Colpatria U.V.R. entrega a los vendedores el producto del préstamo solicitado por los compradores y realiza el abono a la obligación hipotecaria que tienen contraída con dicha entidad los vendedores. OCTAVA. SERVICIOS. Que el inmueble objeto del presente contrato se encuentra dotado de los servicios públicos de energía, acueducto y se entrega con la línea telefónica número 6822595; encontrándose a paz y salvo por estos servicios. PARAGRAFO. Cualquier valor que por tales conceptos se liquide con posterioridad a la fecha. de esta escritura será asumido en su totalidad por EL COMPRADOR. Igualmente el inmueble se encuentra a paz y salvo por concepto de: contribuciones, tasa o derechos de cualquier entidad, - impuesto predial o complementarios. NOVENA. GASTOS. Los gastos que ocasione la escritura de venta de este inmueble, como son los gastos notariales e impuestos de beneficencia y registro, serán asumidos y pagados en su totalidad por EL COMPRADOR. PARAGRAFO. Los gastos notariales e impuestos de Beneficencia y Registro por concepto de la Hipoteca que EL COMPRADOR constituye por esta escritura a favor de la Corporación de Ahorro y Vivienda Colpatria U.V.R. son de cargo exclusivo del
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COMPRADOR. DECIMA. Que otorgan en la presente escritura en cumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito el día dos de septiembre de 2006. Presente Jaime Cardona Arbeláez de las condiciones civiles ya anotadas manifestó: a) Que acepta esta escritura, La venta y obligaciones en ella contenidas. b) Que ha recibido a satisfacción el inmueble objeto de este contrato c) Que conoce y acepta el régimen de propiedad Horizontal al que se encuentra sometido el inmueble deL cual forma parte la unidad de dominio privado que adquiere y se obliga a cumplirlo en todo su contenido. Obligación que cobija a sus causa habientes a cualquier título. LOS PROMETIENTES VENDEDORES _______________________________________________ MANUEL HERNANDEZ ARENAS C.C.17.035.113Bogotá _________________________________________________ ALEXANDRA AGUDELO RAMIREZ C.C. 51.682.092 Bogotá EL PROMETIENTE COMPRADOR ____________________________ JAIME CARDONA C.C. 14.989.197 CALI
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ANEXO 5 MODELO CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA INMUEBLE
Entre nosotros Manuel Hernández Arenas, varón mayor de edad vecino de esta ciudad identificado con cédula de ciudadanía número 17.035.113 de Bogotá vecino de la misma ciudad, actuando como promitente vendedor, en nombre y representación de Mauricio Hernández Linares identificado con cédula de ciudadanía No. 19.345549 de Bogotá, varón mayor de edad, con sociedad conyugal liquidada, y Alexandra Agudelo Ramírez mayor de edad, vecina de esta ciudad, con sociedad conyugal liquidada, identificada con cédula de ciudadanía No.51.682.092, de Bogotá, actuando también como prometiente vendedora, y por otra parte, Jaime Cardona, de estado civil casado, vecino de Bogotá e identificado con cédula de ciudadanía No. 14.989.197 de Cali, con Libreta Militar No. 384545 Distrito No. 16 y quien para efectos de este contrato se llamará el prometiente comprador, por medio del presente documento hacemos constar que hemos celebrado la PROMESA DE COMPRA VENTA contenida en las siguientes cláusulas: PRIMERA: los PROMETIENTES VENDEDORES se obligan a vender y el PROMETIENTE COMPRADOR se obliga a comprar el derecho de dominio y la posesión que los PROMETIENTES VENDEDORES tienen sobre el siguiente bien inmueble APARTAMENTO 302 Y GARAJE NUMERO 22 DE LA AGRUPACION MUL TIFAMILIAR ALAMEDA la cual está construida en un lote de terreno con un área total aproximada de 1.840.20 metros cuadrados según los planos aprobados por la Secretaría de Obras Públicas mediante licencia de construcción No. 025748 del8 de agosto de 1984. modificada por la licencia de construcción número 026859 del 18 de noviembre de 1984 con referencia No. ON 106588. Dicho lote se determina por los siguientes linderos: POR EL OCCIDENTE en 20 metros con terreno de la finca Java POR EL NORTE en 92.16 metros con la calle ciento cuarenta y tres (143). POR EL ORIENTE en 20 metros con propiedad de herederos de Juan Gil. POR EL SUR en 92.16 metros cor propiedad de herederos de Juan Gil. EL APARTAMENTO NUMERO trescientos dos (302), está situado en el tercer piso de la AGRUPACION MUL TIFAMILIAR ALAMEDA localizada en la manzana número once (11) de la Urbanización LA CAMPIÑA segundo sector. El apartamento 302 y e garaje 22 están sujetos al régimen de Propiedad Horizontal según Escritura Pública Número 522 del once (11) de febrero de 1985 de la Notaría Séptima de Bogotá, aclarada y modificada por escritura Número 2397 de mayo 15 de 1985 de la Notaría Séptima de Bogotá. Su acceso está identificado en la nomenclatura urbana de Bogotá D.C. con el número noventa y cinco sesenta y tres (95 A -63) de la calle ciento cuarenta y tres A (143 A), tiene área privada de cuarenta metros cuadrados cuarenta y siete decímetros cuadrados (46.47 mtrs. 2). Su coeficiente de copropiedad es de dos punto cuarenta y dos por ciento (2.42io) y se determina por los siguientes linderos: partiendo de su acceso y siguiendo el perímetro del apartamento en el sentido de movimiento de las manecillas del reloj, hasta encontrar e punto de partida así: POR EL ORIENTE en línea quebrada de ochenta y cinco centímetros (0.85 mts.), un metro sesenta y cinco (1.65 mts.), ochenta y cinco centímetros (0.85 mts.), un metro treinta centímetros (1.30 mts), cincuenta centímetros (0.50 cm.,), quince centímetros (0.15 m.), ochenta y cinco centímetros (0.85 m.), quince centímetros (0.15 m.), y tres metros sesenta centímetros (3.60 m.), con el apartamento trescientos uno (301), muro estructural y ducto, comunes al medio y parte con escaleras comunes y vacío sobre ducto de iluminación, muro común al medio. POR EL SUR; en
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cuatro metros noventa y cinco centímetros (4.95 m.), con vacío sobre área libre de los apartamentos ciento uno (101) y ciento dos (102) y fachada comunes al medio. POR EL OCCIDENTE: en línea quebrada de tres metros sesenta centímetros (3.60 m.), quince centímetros (0.15 m.), ochenta y cinco centímetros (0.85 m.), quince centímetros (0.15 m.), un metro sesenta y cinco centímetros (1.65 m.), quince centímetros (0.15 m.), sesenta centímetros (0.60 m.), quince centímetros (0.15 m.) y cuatro metros (4.00 m.), con el apartamento trescientos tres (303), muro estructural y ducto comunes al medio. POR EL NORTE: en cuatro metros noventa y cinco centímetros (4.95 m.), con vacío sobre el antejardín común, muro y fachada comunes al medio, POR EL ORIENTE: hasta encontrar el punto de partida en línea quebrada de dos metros diez centímetros (2.10 m.), un metro treinta centímetros (1.30 m.) y un metro quince centímetros (1.15 m.) parte con el apartamento trescientos uno (301) y parte con hall escaleras comunes, muro común al medio. CENIT: con placa común que la separa de cubierta general NADIR: I con placa común que los separa del segundo piso. GARAJE NUMERO 22. Está situado en el primer piso de la agrupación multifamiliar ALAMEDA localizada en la manzana número once (11) de la URBANIZACION LA CAMPIÑA segundo sector, su acceso está marcado en la nomenclatura urbana de Bogotá D.C. número noventa y cinco A sesenta y tres (95 A-63) de la calle ciento cuarenta y tres A (143A). Tiene área privada de doce metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (12.40 m.). Su coeficiente de copropiedad es de cero punto sesenta y seis por ciento (0.66/0), y se determina por los siguientes linderos, partiendo de su acceso y siguiendo el perímetro del garaje en el sentido de las manecillas del reloj, hasta encontrar el punto de partida así: POR EL ORIENTE: en cinco metros (5.00 m.) con garaje número veintitrés (23). POR EL SUR: en dos metros con cuarenta y ocho centímetros (2.48 m.), con propiedad de herederos de Juan Gil muro común al medio. POR EL OCCIDENTE: en cinco metros (5.00 m.) con garaje número veintiuno (21). Y POR EL NORTE: hasta encontrar el punto de partida, en dos metros con cuarenta y ocho centímetros (2.48 m.) con circulación vehicular común. CENIT: con el aire a partir de dos metros con cincuenta centímetros (2.50 m.) de altura. NADIR: con placa común que lo separa de terrenos de la edificación. El inmueble se entrega con la línea telefónica No. 6822595. SEGUNDA. a pesar de la mención de área y de los linderos el inmueble descrito se promete vender como cuerpo cierto y así lo acepta EL PROMETIENTE COMPRADOR. TERCERA: Que el inmueble objeto de esta PROMESA DE COMPRA VENTA fue adquirido por los PROMETIENTES VENDEDORES así: por compra hecha a CONSTRUCCIONES LAS PALMAS L TDA. mediante Escritura Publica número 0998 de marzo 21 de 1986 otorgada en la Notaría Séptima (7) del Círculo de Bogotá D.C., registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá; al apartamento 302 le corresponde la Matrícula Inmobiliaria Número 050¬0867800 Y al garaje número veintidós (22) La Matrícula Inmobiliaria Número 050-0867828. CUARTA: el inmueble cuyo dominio se promete vender se halla libre de censos, anticresis, arrendamientos por escritura pública, limitaciones de dominio, censos, anticresis, condiciones resolutorias, embargos judiciales y demandas civiles. Se encuentra a paz y salvo de todo impuesto, valorización y contribución por concepto de servicios municipales. En cuanto a hipotecas se refiere soporta la constituida a favor de La Corporación de Ahorro y Vivienda ______ Escritura Pública Número 0998 de marzo 21 de 1986, otorgada en la Notaría Séptima del Círculo de Bogotá D.C. inscrita en la
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Oficina de Registro de Bogotá según matrículas Inmobiliarias No.050¬0867800 Y 0500867828. El saldo de esta Hipoteca es la suma de --------------------QUINTA: El precio del inmueble prometido en venta es la suma de ciento veintitrés millones quinientos mil pesos moneda corriente ($ ____________) que el PROMETIENTE COMPRADOR pagará así: la suma de cuarenta millones de pesos moneda corriente ($_________) a la firma de la promesa de compraventa; ochenta y tres millones quinientos mil pesos moneda corriente ($__________) con el producto de un préstamo hipotecario que el prometiente comprador solicitara ante la Corporación de Ahorro y Vivienda _________. El saldo de Los ochenta y tres millones quinientos mil) pesos mda cte. (__________) serán cancelados por el prometiente comprador a los prometientes vendedores con subrogación al crédito hipotecario en UVR. SEXTA: el contrato de venta que constituye el objeto de la presente promesa se contendrá en el mismo instrumento público mediante el cual se celebre el contrato de hipoteca entre la Corporación de Ahorro y Vivienda y el prometiente comprador. SEPTIMA: como arras del negocio las partes contratantes acuerdan la suma de veinte millones de pesos ($________) moneda corriente OCTAVA: los prometientes vendedores se obligan a entregar al prometiente comprador en un término de quince días contados a partir de la fecha de la presente promesa de compra venta, el certificado de tradición y libertad. NOVENA: el prometiente vendedor se obliga a presentar la solicitud de crédito ante la Corporación de Ahorro y Vivienda dentro de los tres días calendario siguiente a la fecha de la firma de la promesa de compraventa. DECIMA: la escritura de venta se otorgara en la Notaría Séptima (7) del Círculo de Bogotá el día cinco (__) de noviembre de 1996 a las dos de la tarde, pudiéndose firmar antes de esta fecha, por común acuerdo entre las partes. Previamente al otorgamiento de la escritura El prometiente comprador deberá cumplir con las siguientes obligaciones: A) Haber efectuado el pago de los valores estipulados en la cláusula Quinta. B) Presentar en la Notaría la minuta aprobada por la Corporación de Ahorro y Vivienda _______ por medio de la cual se formalice el contrato de mutuo con hipoteca, escritura que debe firmarse simultáneamente con la venta. DECIMA PRIMERA: los gastos que ocasione la escritura de venta como son: gastos notariales, e impuestos de Beneficencia y Registro serán pagados en su totalidad por el prometiente comprador, el cual acepta a entera satisfacción. La totalidad de los gastos relacionados con el crédito hipotecario serán pagados por el prometiente comprador. DECIMA SEGUNDA: la entrega real y material del inmueble objeto de esta promesa de compraventa se efectuará una vez la Corporación De Ahorro y Vivienda haya aprobado el crédito al prometiente comprador, con carta recibida a satisfacción por los prometientes vendedores. A partir de este momento el inmueble podrá ser entregado al prometiente comprador a título de tenencia y por un tiempo máximo de dos meses. DECIMA TERCERA: en caso de que la Corporación de Ahorro y Vivienda no aprobare el crédito hipotecario por causa no imputable al prometiente comprador, este Último se retractara del negocio sin que haya lugar al pago de arras. [)ECIMA CUARTA: dentro de esta promesa de compraventa y por el precio acordado se incluye el derecho sobre la línea telefónica número 6822595. DECIMA QUINTA: a partir de la entrega del inmueble todos los gastos de servicios públicos, administración e impuestos estarán a cargo del prometiente comprador. DECIMA SEXTA: en el presente negocio actúo como agente inmobiliaria Amparo Martínez de Ardila, en representación'; de los prometientes vendedores ,asumiendo estos últimos la comisión de venta
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del 310 sobre el valor del presente contrato. DECIMA SEPTIMA: el contrato de venta que constituye el objeto de la presente promesa se contendrá en el mismo instrumento público mediante el cual se celebra el contrato de hipoteca entre la Corporación de Ahorro y Vivienda y el prometiente comprador. Para constancia se firma en Bogotá D.C., a los dos (2) días del mes de septiembre de 2007 en cuatro originales de un mismo tenor. LOS PROMETIENTES VENDEDORES __________________________________________________ MANUEL HERNANDEZ ARENAS C. C.17.035.113 Bogotá __________________________________________________ ALEXANDRA AGUDELO RAMIREZ CC 51.682.092 Bogotá EL PROMETIENTE COMPRADOR __________________________________________________ JAIME CARDONA CC14.989.197 CALI
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ANEXO 6 INFORME AVALUO PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR INFORME GENERAL Fecha de inspección: Septiembre 11 de 1997 Objeto de estudio: Determinar el valor comercial del inmueble ubicado en la calle 33 sur, 00- 00 Barrio Carvajal en Bogotá, Razón del estudio: Atender la solicitud del señor Juan López, quien presentará el avalúo en solicitud de crédito, ante Financiera Billete S.A. ASPECTOS SORE EL INMUEBLE Propietario: Juan López Adquisición: El inmueble fue adquirido mediante compra hecha a Miguel Antonio Montaño, el 24 de noviembre de 1987, según escritura pública No. 4379, otorgada en la notaría undécima del Círculo de Bogotá Matrícula inmobiliaria No. 50S - 3161 Linderos: Norte: en 30 m. con parte restante del lote No. 19 de la manzana No. 90, hoy No. 19B Sur: en 20 m. con el lote No. 18 del plano general de la urbanización Oriente: en 7.50 m con el lote No. 17 del mismo plano Occidente: en 7.50 m. con la calle 35 sur, que es su frente Gravámenes Según el certificado de tradición y libertad, presentado y proporcionado por el propietario a septiembre 10 de 2006 sobre el inmueble objeto de avalúo, no pesa ningún gravamen. CARACTERISTICAS DEL SECTOR Localización: El inmueble está ubicado en la calle 35 sur - 00 - 00, urbanización Carvajal, en Bogotá. Sector: El sector en que se ubica el inmueble objeto de avalúo, se caracteriza por la presencia de actividad residencial e industrial liviana. Entre los barrios próximos, se encuentran Plaza de las Américas y Carimagua. Vías de acceso: Las principales vías de acceso son: Avenida Boyacá, Avenida Primera de Mayo, calle 35 sur y calle 37 sur. Transporte: El sector cuenta con buen servicio de transporte, facilitado por las rutas de buses que transitan por las vías anteriormente señaladas. Infraestructura urbana: El sector cuenta con todos los servicios públicos: acueducto, alcantarillado, energía eléctrica y redes telefónicas. Algunas vías secundarias presentan regular estado de conservación. CARACTERISTICAS y CONDICIONES DEL INMUEBLE Destinación: El uso del inmueble es residencial. Parte del mismo se encuentra arrendado. Construcción: Se trata de una construcción de tres pisos edificada sobre un lote rectangular (7.50 m. de frente por 20.0 m. de fondo) de topografía plana. Dependencias: Primer piso: tres alcobas, sala comedor, cocina, baño y dos garajes. Segundo piso: cuatro alcobas, sala comedor, dos baños, cocina, y lavandería. Tercer Piso: dos apartamentos parcialmente terminados con alcobas, dos baños, espacios para cocinetas con pisos en cemento esmaltado, muros en bloque a la vista, cubierta en teja de zinc. Generalidades: Presenta las siguientes características en materiales y acabados: Pisos en baldosín, cemento esmaltado y vinisol. Muros pañetados y pintados, Cielorrasos pañetados y pintados. Cocinas: piso
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en cemento y muros pañetados sin pintar; otra con muros parcialmente enchapados en cerámica. Baños con lavamanos y sanitario corriente y muros totalmente enchapados. Servicios: El inmueble dispone de los siguientes servicios públicos: acueducto, alcantarillado, gas, energía eléctrica y dos líneas telefónicas. Areas: Lote: 150.0 m2 Construcción aproximada: 450.0 m2 Factores De Valuación: Para determinar el valor comercial del inmueble, se tomaron en cuenta los siguientes aspectos: - Ubicación del inmueble en la urbanización y localización de esta en la ciudad. - Características constructivas del inmueble y edad de la construcción. - Características urbanísticas del sector. - Uso predominante del sector. - Estado de conservación del inmueble. - Situación del mercado inmobiliario en el sector. - Situación del mercado inmobiliario en la ciudad. Avalúo Comercial Lote: 150 m2 a razón de $ 160.000 m2 $ 24.000.000 Construcción: 130 m2 a razón de $ 300.000 m2 $ 30.000.000 110 m2 a razón de $ 140.000 m2 $ 15.400.000 50 m2 a razón de $ 70.000 m2 $ 3.500.000 TOTAL $72.900.000 Son: SETENTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS MIL PESOS m/cte. Firma Responsable: _______________________________ AVALUAMOS S.A.
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SOLICITUD DE CREDITO PARA VIVIENDA
ANTES DE DILIGENCIAR FAVOR LEER LAS INSTRUCCIONES AL RESPALDO. FAVOR
FECHA DE RADICACIÒ N
DILIGENCIAR FORMULARIO EN LETRA IMPRENTA Y EN TINTA NEGRA
LÍNEAS DE CRÉDITO:
MAESTRÌA Y DOCTORADO (UVR)
UVR
PESOS* (*Plazo Máximo Máximo 10 Años)
1- INFORMACIÓN PERSONAL DEL AFILIADO
_____________________________ _____________________________ PRIMER APELLIDO
______________________________ ______________________________ _________________________ _________________________ SEGUNDO APELLIDO PRIMER NOMBRE
LUGAR DE NACIMIENTO: ____________________________________ _________________________________________ _____ ______________________________ _________________________________ ___ FECHA DE NACIMIENTO:
DIA
MES
DOCUMENT DOCUMENTO O IDENTIDA IDENTIDAD: D:
___________________________ ___________________________ SEGUNDO NOMBRE
DEPTO: __________________________ __________________________
AÑO
SEXO: F
TIPO:C.C TIPO:C.C..
C.E.
Lugar Expedición:____________ Expedición:_____________________________ _________________________ ________
T.I.
NIT
PAÍS:
M
Nº
Fecha de Expedición: DIA
MES
A O
TIPO DE SOLICITUD
INDIVIDUAL
CONJUNTA
( SOLICITUD CONJUNTA, ÚNICAMENTE PARA CÓNYUGES CÓNYUGES O COMPAÑEROS PERMANENTES, COMPAÑEROS PERMANENTES, AMBOS AMBOS
AFILIADOS AL FONDO FONDO)
ANOTAR EL NÚMERO NÚMERO DOCUMENTO DE IDENTIDAD DEL OTRO
SOLICITANTE C.C. ESTADO CIVIL AFILIADO: AFILIADO:
Soltero(a)
Casado(a)
C.E. Viudo(a)
(Cada solicitante debe diligenciar un formulario por separado) T.I. NIT. Nº Unión Libre
Separado(a)
Divorciado(a)
NÚMERO DE PERSONAS PERSONAS A CARGO: ACTIVIDAD ACTIVIDAD ECONÓMICA: Empleado CIIU ESTUDIOS REALIZADOS: Primaria
Pensionado Bachillerato
Entidad que lo pensionó__________________________ pensionó___________________________________ _________ Independiente Técnicos
Universitarios
Postgrado
Maestría
Doctorado
PROFESIÓN: PROFESIÓN: _________________________________ __________________________________________________ ____________________ ___ OFICIO: ______________________________ ________________________________________________ ____________________________________ ______________________ ____ TELÉFONO OFICINA: ______________________ ______________________ Ext.: ____ CIUDAD: _________________________________ _________________________________ TELÉFONO CELULAR: ____________________________ ____________________________ TELÉFONO DOMICILIO: ___________________________________ ___________________________________ CIUDAD: ____________________ ______________________________ __________ DEPTO: ______________________________ _______________________________________ _________ DIRECCIÓN DOMICILIO: __________________________________________________________________________ _______________________ _______________________ ESTRATO ______
BARRIO:
DIRECCIÓN ELECTRÓNICA mail):_________________________________ mail):_______________ ___________________________________ __________________________________ __________________________________ __________________________________ _____________________________ ____________ RESIDE EN VIVIENDA: Propia con hipoteca _____________________ _____________________
Propia sin hipoteca
Familiar
Arrendada
NOMBRE DEL ARRENDADOR: ARRENDADOR: ___________________________________ _________________________________________________ ______________ _________________________ _________________________
(e-
Valor del Canon de Arrendamiento $
TELÉFONO(S):
______________________ ____________________ __
DIRECCIÓN ARRENDADOR: ARRENDADOR: __________________________________ ___________________________________________________ _________________________ ________ ______________________________ __________________________________________ ____________
CIUDAD/DEPTO: CIUDAD/DEPTO:
2 – INFORMACIÓN PARA EL CRÉDITO DE VIVIENDA
CIUDAD/DEPTO RADICACIÓN: ______________________________ ________________________________________________ ____________________________________ ___________________________________ _________________________________ _________________________________ _________________ CRÉDITO SOLICITADO $ __________________________________ ___________________________________________ _________ ______ MESES
PARA AMORTIZAR AMORTIZAR EN UN PLAZO DE
FINALIDAD DEL CRÉDITO: a) COMPRA DE VIVIENDA TIPO: NUEVA USADA b) CONSTRUCCIÓN CONSTRUCCIÓN EN LOTE PROPIO O DEL CÓNYUGE CÓNYUGE
UBICACIÓN
URBANA
RURAL
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ALGUNAS PREGUNTAS FRECUENTES • QUE DATOS DEBE CONTIENER UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: ARRENDAMIENTO : Los contratos de arrendamiento escritos, el documento deberá contener, por lo menos las siguientes estipulaciones: a. Nombres, calidades y personerías del arrendador y del arrendatario. b. Cita de inscripción, en el Registro Público, del inmueble objeto del contrato. Si el bien no está inscrito, el contrato mencionará el documento fehaciente donde conste el derecho de propiedad o de posesión. Además se indicará la ubicación exacta del inmueble. c. Descripción detallada del inmueble arrendado y sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento, arrendamiento, el estado de conservación conservación de los bienes y, en su caso, los vicios o defectos que acompañan la cosa. d. Mención expresa del destino específico al que se dedicará el inmueble arrendado. e. Monto del precio del arrendamiento arrendamiento o alquiler, lugar donde se pagará y forma de pago. f. Plazo del arrendamiento. arrendamiento. g. Domicilios que las partes señalan para las notificaciones notificac iones h. Fecha del contrato. •
CUALES SON LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR : Aunque no exista pacto expreso, son obligaciones del arrendador: a. Garantizar la legitimidad de su derecho y el uso y goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato. b. Entregar, al arrendatario, el bien objeto del arrendamiento con sus instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin construir, y muebles no fungibles consumidos, en buen estado de servicio, seguridad y salubridad, salubridad, según el contrato, el destino del bien y la naturaleza de las cosas, excepto si, en el contrato, el arrendatario asume la obligación de restaurar las cosas en mal estado. c. Conservar la cosa en buen estado, estado, conforme a las las disposiciones disposiciones de ley y el contrato de arrendamiento. d.
No perturbar, perturbar, de de hecho ni de derecho, al al arrendatario; arrendatario; tampoco estorbar de manera alguna el uso y goce de la cosa arrendada, de no ser por reparaciones urgentes o necesarias.
e. Demás obligaciones indicadas en la ley o en el contrato de arrendamiento.
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• CUALES PROHIBICIONES TIENE EL ARRENDADOR: a. Suprimir ni reducir los servicios de acueducto, alcantarillado, electricidad, ni otros servicios necesarios para el uso y goce de la cosa. b. Impedir ni restringir el acceso, la luz o la ventilación de la edificación. c. Realizar cualquiera otra acción que menoscabe, altere o amenace el derecho del arrendatario arrendatario al disfrute pacífico de la cosa. Si por acción u omisión de un tercero se afecta el pleno uso y goce de la cosa arrendada, en perjuicio de los servicios básicos, el arrendador deberá remover los obstáculos. •
CUALES SON LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: a. Pagar el precio del arrendamiento, en la fecha convenida, sin perjuicio de lo establecido en el párrafo tercero del artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. b. Servirse de la cosa exclusivamente para el destino convenido. No desviar el uso del inmueble para el cual fue arrendando c. Conservar Conservar la cosa arrendada en buen estado. reparaciones locativas.
Efectuar las
d. Restituir la cosa al arrendador al final del contrato. Entregar el inmueble tal y como fue entregado por el arrendador en la fecha de terminación del contrato. e. Acatar las disposiciones legales o reglamentarias aplicables al uso de la cosa o la actividad a la que se destina. f. Las demás que indique la Ley o el contrato de arrendamiento. •
¿CUÁLES SON LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR? El arrendador debe: - Entregar al arrendatario arrendatario el inmueble. inmueble. - Velar porque el inmueble se mantenga mantenga en buenas condiciones condiciones para para el disfrute de su inquilino. En este sentido, el propietario propietario deberá realizar las reparaciones –exceptuando las locativas- que se requieran en el inmueble. - El arrendador arrendador deberá deberá entregar el inmueble al inquilino en en las fechas fechas convenidas en el contrato, en buenas condiciones.
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- El arrendador deberá mantener los servicios públicos, establecidos en el contrato, durante el tiempo que el arrendatario dure en el inmueble. - En caso de tratarse de propiedades sujetas al régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar una copia del reglamento. •
¿QUIÉN DEBE LOCATIVAS?
HACERSE
CARGO
DE
LAS
REPARACIONES
Los daños o deterioros que se produzcan el inmueble como consecuencia de la ocupación del mismo por parte del arrendatario (averías, rotura de vidrios, entre otros) deberán ser subsanados por este. Si el inmueble fue arrendado por intermedio de una inmobiliaria, esta se encargará de efectuar las reparaciones. •
CUALES PUEDEN SER CAUSALES DE TERMINACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Los contratos de arrendamiento pueden darse por terminados de mutuo acuerdo entre quién arrienda el inmueble y quien lo toma en alquiler. Así mismo, cualquiera de las partes puede finiquitarlo en cualquier momento. Igualmente se puede dar por terminado el contrato de arrendamiento, cuando el propietario vende el inmueble, aunque el arrendador debe ser debidamente informado y cuenta con mínimo dos meses para entregar el inmueble en arriendo; aunque el nuevo propietario puede continuar el contrato de arrendamiento anterior si considera adecuadas las condiciones del contrato de arrendamiento y no requiere de la entrega del inmueble.
•
TERMINACIÓN DEL CONTRATO POR EL ARRENDADOR El arrendador puede terminar el contrato, argumentado cualquiera de las siguientes causales:
El incumplimiento en el pago mensual del arriendo. El no pago de los servicios públicos que cause la reconexión o pérdida del servicio. Subarrendar parcial o totalmente el inmueble. Que el arrendatario incurra en hechos que afecten la tranquilidad de los vecinos. Que el inmueble arrendado sea usado para actos ilícitos o delictivos. La realización de cambios o mejoras, sin la autorización del propietario. La violación de normas contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.
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El arrendador podrá dar por terminado el contrato en cualquier momento, tras previo aviso con tres meses de anticipación y el pago de una indemnización correspondiente a tres meses de arriendo al arrendatario.
El arrendador puede dar por terminado el contrato, en caso de presentarse las siguientes circunstancias:
El corte de los servicios públicos por parte del arrendador. La invasión reiterada del arrendador a través de hechos que perturben la tranquilidad del arrendatario. Estos incidentes debe ser reportados con antelación ante la policía. Para dar por terminado el contrato, el arrendador debe informar al propietario con un mínimo de tres de meses antes de la fecha en que se presupuesta entregar el inmueble. Por este motivo, el inquilino deberá pagar una indemnización al arrendador según lo establece la Ley. Otras causas pueden ser. El arrendador podrá solicitar a su inquilino la devolución del inmueble, en caso que tengan lugar los siguientes hechos: - Si el propietario requiere el inmueble para ocuparlo por un término que no debe ser inferior a un año. - En caso de que el inmueble deba demolerse para dar paso a una nueva construcción. - Si el propietario vende el bien raíz
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GLOSARIO •
•
•
AVALUADOR INMOBILIARIO: "Un analista de todos los aspectos que influencian los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas sociales, económicas, políticas y físicas, que por su interacción, influyen en el valor”. FUNCIONES DEL AVALUADOR: Procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente dentro de un sano criterio de apreciación y luego avalúa la propiedad estimando su valor de cambio por dinero en efectivo para una fecha y lugar determinados y asumiendo un uso y propósitos específicos". El ejercicio valuatorio es una actividad multidisciplinaria y compleja que requiere de la dedicación, estudio, investigación, actualización y superación constante del Profesional. PROPIEDAD: Dominio o derecho sobre una cosa
• HABITACIÓN: Edificio o parte del que se destina para habitarse. Aposento de la casa. Acción y efecto de habitar. Derecho de habitar una vivienda en edificio ajeno sin poder arrendarla o traspasarla. • CONDOMINIO: Dominio de una cosa que pertenece en común a dos o más personas. • LOCAL COMERCIAL: Sitio o paraje cercado o cerrado y cubierto. • ESTABLECIMIENTO COMERCIAL: Lugar donde habitualmente ejerce una persona su industria o profesión. • PROPIEDAD HORIZONTAL: Propiedad construida de forma horizontal, donde los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divida cada piso, podrán pertenecer a distintos propietarios. En estos casos, cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y tendrá derecho a aprovechar los bienes afectados al uso común. Los bienes comunes son todas las cosas necesarias para la existencia, seguridad, conservación, acceso y ornato del edificio; estos bienes no podrán ser objeto de división, salvo los casos exceptuados por la ley. • ARRENDAMIENTO: Existe arrendamiento o locación cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado. Quien cede el uso y goce de la cosa se llama arrendador o locador y el que paga el precio arrendatario, locatario o inquilino. El precio se llama alquiler o renta. El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del
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dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo. El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. •
•
•
LA HIPOTECA es un derecho real que recae sobre un inmueble, permaneciendo en poder del que lo constituye y dando derecho al acreedor para perseguirlo de manos de quien se encuentre y de pagarse preferentemente con el producto de la subasta. BIEN ARRENDADO: La cosa arrendada debe ser el total de un inmueble edificado o una parte de él, con sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento. Debe estar en buenas condiciones de seguridad y salubridad y ser adecuada para su destino. MANUAL DE CONVIVENCIA: Básicamente el manual de convivencia en un reglamento de comportamiento de cada persona que vive en comunidad. Es un documento que se construye desde la administración mediante un comité de apoyo,que debe quedar conformado en Asamblea General y en una asamblea extraordinaria se somete a aprobación, de manera que comprometa a los residentes del conjunto a mostrar un comportamiento respetuoso y adecuado a las normas sociales de ese contexto. Se puede continuar la ampliación del tema en Internet, por ejemplo en http://www.condominios.cl/registrese.php, de manera que se adopte un mecanismo de reglamentación del comportamiento en el marco de la comunidad que lo realiza. Se puede ver un manual de Convivencia, en la pagina http://www.provecino.org.mx/pdfs/M_Organizacion_Vecinal.pdf Dentro de los temas mínimos, que deben ser consignados y aprobados en el manual de convivencia, se encuentran los siguientes:
Convivencia y Relaciones Humanas Mis derechos y tus deberes Mascotas en el Condominio (1) Comunicación para el cambio Mediación laboral Administrador v/s Comité de Administración Convivencia y lógica terrorista Prudencia y credibilidad Ruidos molestos
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FUENTES DOCUMENTALES
MARTINEZ, Aldana Amparo. ADMINISTRACION INMOBILIARIA. Facultad de Ciencias Administrativas. UNAD. Universidad Nacional Abierta y a Distancia. Bogotá - Colombia. Año 2.000
ARCHOUR, Dominique, CASTAÑEDA Gonzalo. INVERSIÓN EN BIENES RAICES. Análisis y Valuación de Bienes Raíces en el Contexto Mexicano. Editorial LIMUSA Noriega Editores. México D.F. Año 1992.
ZURITA, Ruiz José, ORGANIZACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTURAS. Monografías CEAC de la construcción. Ediciones CEAD. Barcelona – España. Año 1994
Internet Los Sitios Web en que se pueden consultar, en cada capitulo se indican, para facilitar su consulta en cuanto a la temática en estudio. Otras pueden ser:
http://www.eltiempo.com/tiempoimpreso/edicionimpresa/vivienda_i mpreso/2007-08-04/ARTICULO-WEB-NOTA_INTERIOR3665066.html http://www.metrocuadrado.com/contenidom2/prophoriz_m2/consult_ m2/archivoconsultorio/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M23601568.html http://admonph.galeon.com/aficiones1622520.html http://www.provecino.org.mx/pdfs/M_Organizacion_Vecinal.pdf http://www.micondominio.com/detalle.asp?id=773&plantilla=1 http://www.urbi.com/tc/tc_vc.asp http://www.ciudadpolitica.com/ http://www.ciudadpolitica.com/
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UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA Y A DISTANCIA UNAD ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS, CONTABLES, ECONÓMICAS Y DE NEGOCIOS
GESTION DE OBRAS CIVILES Y CONSTRUCCIONES PROTOCOLO ACADÉMICO CURSO
ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA AMPARO MARTINEZ ALDANA
ELABORADA POR: DORA ANGELA CASTAÑEDA M. ARQUITECTA COORDINADORA GESTION DIRECTORA CURSO ACADÉMICO
BOGOTA – COLOMBIA 2008
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CURSO ACADÉMICO ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA
ÁREA DE FORMACIÓN DISCIPLINAR CURSOS BÁSICOS ESPECIFICOS
CICLO DE FORMACIÓN: DOCENTE:
ÉNFASIS TECNOLÓGICO
DORA ANGELA CASTAÑEDA MARTIN
MODALIDAD:
EDUCACIÓN A DISTANCIA
PRESENTACION DEL DOCENTE Arquitecta, especialista en pedagogía para el desarrollo del aprendizaje autónomo, Master en Nuevas Tecnologías para la Construcción de Edificios Inteligentes, experiencia laboral en la antigua UNISUR, planeación, contratación, control e interventoría de obras
y
la experiencia docente, en la Facultad de Ciencias
Administrativas, posteriormente en la Universidad Nacional Abierta y a Distancia – UNAD, como coordinadora de la Gestión de Obras Civiles y Construcciones, desde el año 1997, como coordinadora de extensión universitaria desde el año 2000 y a partir de octubre del año 2005, de nuevo regreso a la G estión, hasta la presente.
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COMITÉ DIRECTIVO JAIME ALBERTO LEAL AFANADOR Rector
GLORIA C. HERRERA SANCHEZ Vicerrectora Académica
CLAUDIA PATRICIA TORO RAMIREZ Vicerrectora de Desarrollo Regional
ROBERTO SALAZAR RAMOS Vicerrector de Medios y Mediaciones pedagógicas
MARIBEL CÓRDOBA GUERRERO Secretaria General
LEONARDO URREGO Director de Planeación
EDGAR GUILLERMO RODRÍGUEZ D. Escuela de Ciencias Administrativas, Contables, E conómicas y de Negocios
MODULO CURSO COMPONENTE ÉNFASIS ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA – 2 CREDITOS ACADÉMICOS COD. 102806 GESTIÓN DE OBRAS CIVILES Y CONSTRUCCIONES @Copy Rigth Universidad Nacional Abierta y a Distancia UNAD Isbn 2008-07-16 Centro Nacional de Medios
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FICHA TECNICA Nombre del Curso: Palabras Clave:
Institución: Ciudad: Adaptación de la guía didáctica Año: Unidad Académica: Campo de Formación: Area del Conocimiento: Créditos Académicos:
Tipo de Curso: Destinatarios:
Competencia General de Aprendizaje:
Metodología de oferta: Formato de circulación: Denominación de las Unidades Didácticas
ADMINISTRACION INMOBILIARIA Administración de inmuebles, Avalúos, Compra, Alquiler, Gestión, lising, normatividad de propiedad horizontal. Universidad Nacional Abierta y a Distancia - UNAD Bogotá - Colombia Dora Angela Castañeda Martín 2008 Escuela de Ciencias Administrativas, Contables, Económicas y de Negocios Básico específico Ciencias administrativas DOS (2), correspondientes a 96 horas de trabajo académico: 72 horas de estudio independiente, 6 de trabajo en pequeños grupos colaborativos, 12 en acompañamiento tutorial en grupo de curso y 12 horas de acompañamiento y seguimiento tutorial individual. Teórico. Los estudiantes del ciclo tecnológico de la gestión de obras civiles y construcciones, de la Facultad de ciencias administrativas. Cualquier persona que deseé adquirir conocimientos sobre la temática. El estudiante debe estar en capacidad para analizar, interpretar y proponer los proyectos nuevos y antiguos que conforman el ámbito inmobiliario de cualquier contexto. A distancia / virtual. Documentos ejecutados en word, excel y el apoyo en Web; películas y CD-ROM. 1. Inmuebles o Bienes Raíces 2. Gestión Inmobiliaria.
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INTRODUCCION La Administración Inmobiliaria se enmarca dentro del campo de la administración de empresas que desarrollan actividades de arrendamiento, compra, venta, lising, ejecución de proyectos inmobiliarios
y todo tipo de acciones conducentes
a la generación de nuevas alternativas de vivienda unitaria o comunitaria que pretendan el beneficio social de un contexto. Este curso tiene una asignación de dos créditos académicos, pertenece al área de formación básico específica de la gestión de obras civiles y construcciones, de la Facultad de Ciencias Administrativas; se presenta encaminado a lograr que el estudiante identifique, analice, interprete, proponga y aplique las normas que regulan la gestión inmobiliaria, con el objetivo de desarrollar competencias que permitan al estudiante presentar diferentes alternativas que den respuesta a cualquier tipo de acción referente al sector inmobiliario. Por consiguiente el curso llevará al estudiante a abordar los temas importantes que debe manejar un administrador de proyectos inmobiliarios. En este sentido las 5 unidades didácticas a estudiar, hacen referencia al Mercadeo Inmobiliario, Arrendamiento, Venta, Avalúo y a la Administración de condominios o viviendas multifamiliares. La unidad didáctica uno, que hace referencia al Mercadeo Inmobiliario, analiza la caracterización del mercadeo inmobiliario, los agentes que intervienen en él, la tipología existente en el sector, las agremiaciones que la conforman y los ciclos económicos de la actividad inmobiliaria.
En la Unidad dos, se maneja el tema del arrendamiento, su proceso y los contratos que se presentan en torno a éste tema. Igualmente en la Unidad tres, todo lo que tiene que ver con la venta de inmuebles y proyectos, los aspectos financieros que le competen.
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En la unidad cuatro, se hace referencia a los avalúos de predios, el objetivo que se cumple al realizar un avalúo a un inmueble, el concepto de valor inmobiliario, el proceso y la valoración urbana. En este caso, nos apoyamos virtualmente en las continuas actualizaciones que para el caso de Colombia se pueden encontrar en la pagina de internet: www.metrocuadrado.com WWW.fincaraiz.com.co.
En la Unidad
cinco, se trabajará la Administración de Condominios, su significado y su administración. Así mismo, dentro del modelo pedagógico de educación a distancia y dirigidos a lograr el objetivo del curso y desarrollar las competencias propuestas, es importante el pedagógicas
uso y la práctica de diferentes herramientas y estrategias que se deben
utilizar a través de unas interactividades de
aprendizaje en tiempos sincrónicos y asincrónicos. En tal sentido es importante, realizar:
Un trabajo personal a través de realizar activación cognitiva, lectura
autorregulada y diferentes productos que se asignarán para la aplicación del aprendizaje semanal.
El trabajo individual se llevará a cabo durante todo el contenido del
curso, con el ánimo de analizar cada uno de los temas del curso, de manera que se desarrolle el habito de la investigación, el análisis y la transferencia de conocimientos
La continua investigación y actualización de las diferentes temáticas, es
responsabilidad del estudiante, ya que es importante recordar que el conocimiento es dinámico, continuo y
certero, lo cual implica la revisión
constante del mismo.
Un estudio en pequeño grupo colaborativo, si le es posible, aunque sea
de forma virtual, para socializar experiencias de aprendizaje y fortalecer el proceso individual, mediante la critica constructiva, la visualización de nuevas alternativas y posibilidades, la reformulación de nuevas teorías, etc.
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Lo anterior se fortalece con el acompañamiento tutorial, que se puede
realizar en forma individual, en pequeño grupo colaborativo y en grupo de curso para lo cual se utilizaran diferentes medios y mediaciones, dadas por el chat, la video y audioconferencia, etc. Otro factor importante en el estudio del presente curso académico es el sistema de evaluación focalizado en tres momentos: Autoevaluación, coevaluación y heteroevaluación. La Autoevaluación la realiza el estudiante sobre su trabajo personal para reflexionar sobre su proceso de autoaprendizaje. La coevaluación es la mirada crítica de su pequeño grupo colaborativo, si es posible de forma presencial o virtual,
con miras a
fortalecerse y apoyarse
mutuamente. La heteroevaluación la lleva a cabo el tutor con el propósito de evaluar el avance del estudiante y facilitarle el manejo
de situaciones de dificultad encontradas
durante su proceso de aprendizaje. Como complemento y aspecto importante para la efectividad del proceso de aprendizaje está el apoyo y uso de recursos tecnológicos que serán utilizados durante el transcurso del curso y en el desarrollo de interactividades. Por tanto el uso de videos conferencias, tele conferencias, audio conferencias, correo electrónico, listas de correo, fax, teléfono, audio chat, video chat y otros será de uso común tanto para el tutor como para el estudiante. Finalmente el curso académico de Administración Inmobiliaria llevará al estudiante a estructurar un
conocimiento significativo
conceptualizaciòn, comprensión y
a través de la
aplicación de los términos y procedimientos
básicos, manejo de los procesos
y el correspondiente análisis de las
disposiciones que regulan los proyectos inmobiliarios; y además desarrollará hábitos mentales productivos, que sean útiles en los diferentes contextos en que intervenga profesionalmente.
2. JUSTIFICACION El campo de acción en que se encuentra enmarcado el sector inmobiliario, se ha venido ampliando continuamente y con grandes avances, dado que nuestras ciudades tradicionales se han ido transformando paulatinamente en grandes urbes que gracias a las nuevas tecnologías constructivas permiten la construcción de bloques de vivienda multifamiliar que garantizan una mayor cobertura de servicios y una mejor calidad de vida de los habitantes de las mismas.
Desde luego, encontramos varios campos de acción dentro del sector, ya que se encuentra el mercadeo inmobiliario en general, donde la compra, el arriendo, el leasing es tan generalizado en la actualidad, tanto para vivienda unifamiliar como multifamiliar, oficinas, bodegas, parqueos, etc. Así mismo, la administración de la propiedad horizontal, que viene generando un alto nivel de empleos, en la medida que se avanza en la construcción de los mismos inmuebles de vivienda multifamiliar. Ya que se requiere tanto de la mano de obra calificada como de la no calificada en prestación de servicios, lo que hace necesario un conocedor en el área de la Administración Inmobiliaria.
El Tecnólogo en Administración de Obras Civiles debe ser competitivo en éste amplio sector de los servicios y para ello se justifica la activación cognitiva de ésta temática, la practica e investigación de procesos acordes al sector y el desarrollo de habilidades gerenciales y de emprendimiento que ofrece el estudio de ésta asignatura dentro del currículo de la Gestión.
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3. INTENCIONALIDADES FORMATIVAS 3.1 PROPÓSITOS DE APRENDIZAJE ♦
Desarrollar en el estudiante, habilidades analíticas, propositivas y evaluativas necesarias para generar los estudios, propuestas y gestación de propuestas y proyectos inmobiliarios que busquen el desarrollo regional y urbano, dentro del contexto de su desarrollo profesional.
♦
Incentivar en el estudiante, la continua investigación sobre los diversos procesos, incentivos, legislación, normatividad, precios, etc. que rigen el sector inmobiliario en cada contexto, mediante la actualización continua y permanente de datos del mercadeo.
♦
Promover actitudes y hábitos de legalidad, transparencia y honestidad con la comunidad a través del fomento del cumplimiento de directrices normativas y de la acción de un ejercicio profesional transparente y ético.
♦
Contribuir a la formación integral, autónoma, crítica y creativa del estudiante a través del desarrollo de procesos de pensamiento como análisis, comparación, clasificación, interpretación, argumentación y toma de decisiones.
3.2. OBJETIVOS DE APRENDIZAJE El presente curso académico pretende que el estudiante:
♦
Interprete en forma clara la actividad del sector inmobiliario, a través del análisis, evaluación e interpretación de los procesos determinados, con miras a dirigirlos dentro de un marco normativo del mismo.
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♦
Identifique los elementos necesarios de la normatividad del sector, haciendo énfasis en la continua investigación para explotar nuevas oportunidades de crecimiento regional sujetas a las disposiciones legales.
♦
Adopte hábitos de responsabilidad y progreso social y comunitario. a través del ejercicio de una actividad profesional transparente.
♦
Logre una formación integral mediante el desarrollo de procesos mentales de tal forma que desarrolle
pensamiento crítico, autonomía e innovación, para
dirigir acertadamente proyectos de construcción en su aspecto legal.
3.3. COMPETENCIAS El estudiante estará, será competente en:
♦
Identificación, interpretación y aplicación de las normas administrativas que regulan los proyectos inmobiliarios como base fundamental para ofrecer soluciones a las necesidades del medio.
♦
Aplicación de la investigación continua y permanente como herramienta válida para direccionar proyectos de construcción maximizando las oportunidades que se detecten y se desprendan de la regulación legal de la misma.
♦
Caracterizarse por la práctica de valores y hábitos de responsabilidad y progreso
social que
contribuyan a formar un país
mejor, e
identificar y
aplicar los elementos necesarios para el manejo administrativo y normativo de los proyectos inmobiliarios.
♦
Implementar las habilidades de pensamiento como análisis, comparación, argumentación y toma de decisiones que lo capacitan para desarrollar idóneamente la dirección de proyectos de construcción.
12
3.4 METAS DE APRENDIZAJE El estudiante del curso académico:
♦
Solucionará las situaciones problémicas de carácter normativo que se susciten alrededor del desarrollo de
proyectos inmobiliarios a través de la adecuada
identificación, interpretación y aplicación de las normas que los regulan.
♦
Participará en el desarrollo de
proyectos empresariales aplicados al sector
inmobiliario, mediante la aplicación de los elementos necesarios para la gestión laboral de una organización.
♦
Asesorará o dirigir un proyecto de beneficio comunitario en su aspecto legal cumpliendo con todas las obligaciones.
♦
Desempeñará idóneamente en actividades relacionadas con la ejecución o el direccionamiento jurídico de proyectos de construcción.
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4. UNIDADES DIDACTICAS UNIDAD
LECCIONES 1. Segmentación del mercado y Agentes del Mercado Inmobiliario
1. El sector Inmobiliario.
2. Componentes del Mercadeo Inmobiliario. 3. El Renglón Inmobiliario – Componentes. 4. Tipología de las Empresas Inmobiliarias. 5. Agentes Inmobiliarios y sus Funciones. 6. El Arrendamiento. – Modelo de Contrato de Arrendamiento 7. Normatividad que aplica a la Actividad
INMUEBLES O BIENES 2. El Mercadeo RAICES Inmobiliario.
8. El Proceso de arrendamiento de un inmueble 9. Obligaciones del Arrendatario y Arrendador en un Contrato de Arrendamiento. 10. Entidades Financieras que Apoyan el Mercadeo de Bienes Raíces. 11.Corretaje de Bienes Raíces. 12. Compra Venta de Bienes Raíces 13. La U.V.R. y La Vivienda de Interés Social.
3. Procesos para Adquisición de 14. Crédito Hipotecario y Escrituración de un Inmueble. un Inmueble. 15. Titulación Inmobiliaria y Leasing Inmobiliaria.
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16. Objetivos del avalúo de inmuebles 17. Concepto del valor inmobiliario
4. AVALUO COMERCIAL
18. Escuelas sobre el Valor Inmobiliario 19. Proceso del Avalúo Inmobiliario. 20. Informe de Avalúo. 21. Valoración del Suelo. 22. Administración de Condominios o Bienes Comunes. 23. El Administrador de un Condominio
GESTION 5. GESTIÓN INMOBILIA ADMINISTRATIVA RIA. DE LOS BIENES COMUNES
24. Contratación de un Administrador para un Condominio Residencial. 25.Gestión Administrativa de la Propiedad Horizontal Condominio Residencial. 26. Reglamento de Propiedad Horizontal 27. Cobro del Canon ó Cuota de Administración. 28.
6. MANTENIMIENTO DE LOS INMUEBLES
Conservación y Mantenimiento de los Inmuebles.
29. Mejoras y Remodelación 30. Uso de los bienes comunes.
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4.1. MAPA CONCEPTUAL
EL SECTOR INMOBILIARIO
Se fundamenta
INMUEBLES O BIENES RAICES Se
regula por
Lo maneja
Genera
GESTION INMOBILIARIA
PERSONAS NATURALES
LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS
Compra requiere
Venta
Posee
En el Identifica contexto
También
Cuenta con TIPOLOGIA
NORMAS GENERALES
Lo realizan
CICLOS ECONOMICOS
Arrendamiento
Determinado por
Tienen funciones como
Legalización de los procesos
Administra los bienes comunes
Leasing Avalúo
Organismos Financieros
Nacional
Venta de proyectos Inmobiliarios
Regional
Internacional
Se re uie uiere
NORMATIVIDAD
Es indi indiss ensa ensabl blee
5. CONTEXTO TEORICO El desarrollo urbano ha generado el crecimiento de grandes urbes, en las cuales los servicios de vivienda, seguridad social, infraestructura civil, servicios privados, cada vez son mas necesarios; igualmente se van conformando alrededor de cada uno de ellos, nuevos contextos que se caracterizan y se agrupan determinadamente, de manera que funcionan individual y/o separadamente, pero todos dentro de un mismo sistema urbano.
Es así, como las ciudades requieren un plan de ordenamiento vial, que organice y genere comunicación a todos los centros que se han conformado, proponiendo nuevas alternativas de organización, que permitan un orden dentro de los diversos centros creados.
De esta manera, los diferentes contextos, se van alejando de los centros de mayor importancia para los ciudadanos que conforman los contextos, para evitar que las ciudades se extiendan indefinidamente, que los recorridos urbanos sean mayores, que se genere mayor polución, que los tiempos de recorrido se aumenten y cuesten a los que deben convivir en ellas, y gracias a las nuevas tecnologías constructivas, se vienen generando dentro de las grandes ciudades, pequeños centros urbanos que deben contar con todos los servicios posibles, para evitar desplazamientos mayores en la ciudad, y descongestionar los centros de servicios.
En estos centros urbanos mas pequeños, se diseñan centros de viviendas
comunes,
tanto
en
altura
(edificios),
como
horizontal
(conjuntos residenciales), los cuales han tomado un carácter muy
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fortalecido en el mundo, porque son agrupaciones de copropietarios que cuentan con una organización específica, con normas claras que permiten la mejor convivencia y pretenden el mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes de estos condominios.
Todos los tipos de agrupaciones de vivienda individual pero agrupada, requieren una administración y una organización que esta regulada por cada contexto urbano, ya que las ciudades firman normas que determinen en general un adecuado manejo urbano dentro de la gran ciudad.
Las unidades residenciales en altura, cuentan con un reglamento de propiedad horizontal, que se recibe al firmar la escritura de compra y que debe ser conocido por todos los habitantes del inmueble, ya sean copropietarios o arrendatarios del mismo.
Por ejemplo, por el buscador google o en la pagina de internet: http://www.secretariasenado.gov.co/leyes/L0675001.HTM
se
puede
encontrar y actualizar continuamente la información necesaria, como en este caso la ley de propiedad horizontal, (extractado de la misma pagina citada)
Modificado por el Decreto 1380 de 2002, publicado en el Diario Oficial No. 44.862, de 11 de julio de 2002, "Por el cual se prorroga el término establecido en el artículo 86 de la Ley 675 de 2001". “ La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”
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6. METODOLOGIA GENERAL El Proceso de educación a distancia requiere de una metodología especial y adecuada a esta modalidad de formación académica, por consiguiente
es
necesario realizar una dinámica entre varias actividades, que deben interactuar entre
las diversas fases del aprendizaje: reconocimiento, profundización y
transferencia.
En la etapa de reconocimiento el aprendiente realizara una activación cognitiva a través de la cual indagará sus conocimientos previos y se le dotará de elementos, técnicas y herramientas que le faciliten este proceso y así pueda pasar de las prenociones a las nociones. La etapa de profundización llevará al estudiante
al logro de los objetivos,
propósitos, competencias y metas de aprendizaje establecidas, por medio de la utilización de medios y mediaciones pedagógicas.
La
fase
de
transferencia
guiará
al
estudiante
a
aplicar
los
nuevos
conocimientos a un contexto laboral, empresarial, profesional y personal, de tal forma que lo lleve a aprender haciendo.
De otra parte la metodología de educación a distancia requiere de unos componentes del trabajo académico que es el estudio independiente y el
acompañamiento tutorial. El estudio independiente involucra el trabajo personal del aprendiente y el trabajo en pequeños grupos colaborativos de aprendizaje. El estudiante deberá dedicar en promedio 80 horas al trabajo académico en estudio independiente.
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En tal sentido el aprendiente deberá desarrollar un aprendizaje individual a través de activación cognitiva, lectura aurorregulada, autoevaluación y la elaboración de diferentes productos (se relacionan en la guía de actividades) aplicando
la nueva información que le llega del exterior. La activación
cognitiva permite
al estudiante indagar
los conocimientos previos,
estructurarlos y prepararlos para recibir la nueva información proveniente de su entorno; la lectura autorregulada,
al realizarse con propósito orienta los
saberes que se desea obtener de tal forma que facilita el aprendizaje; con la autoevaluación reflexiona sobre el progreso en su proceso de formación.
El trabajo en pequeños grupos colaborativos es una estrategia importante para este tipo de educación ya que su fin es socializar el trabajo personal, poner en común preguntas, inquietudes, dudas y observaciones sobre el estudio de contenidos realizados, con el ánimo de intercambiar puntos de vista con diversos niveles de conocimiento. Se presenta como un escenario en el cual es posible incentivar la cultura del diálogo la discusión y la argumentación, respetando la singularidad. Para este curso académico el estudiante debe dedicar 16 horas de estudio en pequeño grupo colaborativo.
El acompañamiento tutorial es el apoyo que la institución y el programa brindan al estudiante para facilitar su proceso de formación, se realizará a través de tutoría individual, tutoría a pequeños grupos colaborativos y tutoría en grupo de curso. Con el se pretende apoyar, aprendientes y asesorarlos sobre
retroalimentar a los
métodos, técnicas, herramientas; tanto a
nivel individual como en pequeño grupo. La tutoría en grupo de curso puede ser presencial, virtual o mixto y se lleva acabo realizando diferentes dinámicas
con el fin de vivir experiencias
formativas que sirven de base para fortalecer el aprendizaje. Se asignarán 48 horas
al
acompañamiento
tutorial
distribuidas
así:
12
horas
de
acompañamiento tutorial en grupo de curso, 36 horas de acompañamiento y seguimiento tutorial.
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Otro elemento importante para apoyar el proceso de formación de los aprendientes es el PPD - Portafolio Personal de Desempeño – es la colección de trabajos que realiza el estudiante durante su proceso de aprendizaje, este involucra las biografías de sus trabajos y sus reflexiones. Debido a que el portafolio contiene un ramo amplio de trabajos, ficciones, poemas, ensayos, etc,
el estudiante comienzan a
ver la evolución de su
desempeño, de acuerdo con lo que está desarrollando, de esta manera se amplía el horizonte de conocimientos. Por tanto es importante que lleve una carpeta virtual, es decir que dentro de su archivo personal del curso, abre una carpeta con éste nombre y allí, radica los trabajos enviados y recibidos, tanto por correo electrónico, chat o foro, las investigaciones realizadas en Internet, en forma organizada y clasificada en la que puede consultar cualquiera de los productos realizados, propuestas, proyectos y evaluaciones.
El PPD debe contener como mínimo:
Portada (nombre, código, curso académico)
Introducción
Objetivos
Justificación
Trabajos de la temática semanal( ensayo, informe, ponencia, mapa conceptual)
conclusiones y recomendaciones y bibliografía
Autoevaluación de los productos
Coevaluación de los productos
Coevaluación del portafolio
Acta de relataría del trabajo de pequeño grupo colaborativo con nombres, códigos, curso académico, semanas, fecha, actividades desarrolladas.
Conclusiones y recomendaciones
Documentos soporte de la sesión del trabajo en grupo de curso :.
Examen final
Información de retorno y habilitación
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La integración y aplicación de las diferentes estrategias pedagógicas en todas las fases de aprendizaje (profundización, reconocimiento y transferencia), el uso de material didáctico
(guía didáctica y módulo), las
mediaciones
tecnológicas (videos conferencias, teleconferencias, audioconferencias, correo electrónico, listas de correo fax, teléfono, audio - vídeo chat, foros, y otros) llevarán al estudiante de este curso académico a desarrollar las habilidades y competencias necesarias para dirigir óptimamente proyectos de construcción en su aspecto legal. Finalmente, el estudiante tendrá el apoyo continuo del tutor del curso académico, para lo cual al final de esta guía encontrará una ficha de identificación, que será diligenciada el día de la inducción.
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3. SISTEMA DE EVALUACIÒN Un ciclo de aprendizaje se completa con la evaluación. Esta cumple diferentes funciones: señala a los aprendientes lo que vale la pena aprender, revela errores o vacíos que deben superar, ayuda a identificar dificultades y obstáculos que afrontan y muestra al tutor la efectividad de su mediación. La actividad de evaluación debe llevar un grado de comprensión y reflexión sobre la acción pedagógica y académica, este proceso incluye actividades de estimación cualitativa o cuantitativa dirigidas a reflexionar sobre ese "saber hacer".
Desde una perspectiva constructivista
y con miras a desarrollar una
evaluación integral en donde se tenga en cuenta las diferentes competencias que debe desarrollar el aprendiente es importante realizar un sistema de evaluación en tres momentos:
Autoevaluación en este punto, a partir de la autocrítica, autoreflexión y autorregulación, el aprendiente reconoce conceptos nuevos o fortalece los que tiene, identifica fortalezas para corregir errores
y mide el crecimiento
y
desarrollo personal que ha obtenido con su proceso de aprendizaje; además establece debilidades y obstáculos presentados en el desarrollo de la actividades académicas y reflexiona en la forma de superarlos. El objetivo es generar autonomía y pensamiento crítico. Esta evaluación tiene un valor del 10% de la nota definitiva de curso.
Coevaluación:
Se realiza a través de la mirada crítica y analítica del
pequeño grupo colaborativo, a partir de la socialización de trabajo y con miras a
modificar
resultados de
actitudes y comportamientos, clarificar
conceptos y fortalecer el aprendizaje personal. Esta evaluación tiene un valor del 10% de la nota definitiva de curso.
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Heteroevaluaciòn: Desarrollada por el tutor, es importante por cuanto se realiza un análisis mas objetivo de la tarea del aprendiente a partir de la revisión del trabajo personal y grupal y con miras a examinar el progreso de cada uno para ayudarles a superar las situaciones de dificultad encontradas. Esta evaluación tiene un valor del 40% de la nota definitiva de curso.
Prueba nacional: es una evaluación diseñada por los tutores del curso y se realiza a todos los estudiantes
del país. Esta evaluación tiene un valor del
40% de la nota definitiva de curso.
Así mismo es importante realizar la evaluación ppd. La responsabilidad de los aprendientes es promover un clima de reflexión alrededor de los portafolios y los interrogantes que surjan no se deben buscar en el trabajo sino en el pensamiento.
Este
debe
servir
como
instrumento
de
evaluación
y
autoevaluación, y sobre todo como forma de reflexión sobre los avances o progresos a través del tiempo; para esto debe revisarse periódicamente tendiendo en cuenta las observaciones personales y las del tutor, analizando los aspectos que se deben mejorar.
La evaluación del portafolio muestra un punto de vista evolutivo porque compromete a los estudiantes en la construcción de una historia de la manera como ellos aprenden.
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8. GLOSARIO DE TERMINOS
Bienes Inmuebles: Tierras, edificios, caminos, construcciones y minas, junto con los adornos o artefactos incorporados, así como los derechos a los cuales atribuye la ley esta consideración
Bienes raíces: Es equiparable al término de "bienes inmuebles". Son, a diferencia de los bienes muebles, todos aquellos bienes que no pueden ser tomados o trasladados, tales como el suelo, los edificios y construcciones de todo género adheridas al terreno, las minas, las canteras, etc..
Construcción: conjunto de procedimientos llevados a cabo para levantar diversos tipos de estructuras. Las principales tendencias actuales en la construcción se alejan del trabajo manual a pie de obra y se orientan hacia el montaje en el lugar de la obra de componentes mayores y más integrados, fabricados en origen.
Constructora: Empresa responsable de la edificación de cierto numero de viviendas y corresponsable de las instalaciones y conexiones de los servicios urbanos, que posee el inmueble o su conjunto.
Espacios Rurales: Es una división del espacio geográfico que se realiza desde el punto de vista funcional. En este sentido se advierten características diferentes en las actividades, densidad de población y flujos, dando una distinta fisonomía al espacio. Bajo la denominación espacio rural se hace mención al ámbito donde se desarrollan las actividades agrícolas y ganaderas, lo cual da lugar a fuertes relaciones vinculadas a características climáticas y
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edificas que condicionan el hábitat, o forma de distribución de la población y ocupación del espacio.
Espacios Urbanos: Bajo la denominación de espacios urbanos se designa a aquéllos de mayor transformación, antropización y dinámica
creados
por
la
sociedad.
Los
espacios
urbanos
organizados han evolucionado desde las aldeas y las ciudades hasta las metrópolis, las megalópolis y las regiones urbanas.
Inmobiliaria: Empresas dedicadas al mercadeo de las cosas o bienes inmuebles: terrenos, edificios, minas, etc. Empresa o sociedad que se dedica a construir, arrendar, vender y administrar viviendas
Leasing: El arrendamiento financiero (leasing), es una cesión de uso de bienes productivos, tanto mobiliario como inmobiliario mediante contraprestación económica, que incluye una opción de compra a su término a favor del usuario.
Licencia administrativa: permiso que concede una Institución, a quien la solicita y lo facultad para hacer algo que no le estaría permitido si careciera de dicho documento. Una de las más importantes licencias administrativas es la urbanística, que da derecho a quien la obtiene para edificar sobre un terreno determinado. En no pocos sistemas jurídicos, no se trata tan sólo de una obligación cuyo incumplimiento da lugar a imponer una multa o una sanción administrativa, sino de un deber mucho más importante: el derecho a edificar no nace sin que la licencia haya sido otorgada. Construir sin licencia puede dar lugar incluso a la demolición de lo construido o la expropiación del terreno.
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Permisos, licencias y autorizaciones:
Documentos oficiales,
suscritos por el funcionario responsable de acuerdo con la legislación local o regional y con vigencia claramente determinada, mediante los cuales se autoriza determinada acción regulada por las leyes o reglamentos, para la construcción y venta de viviendas y/o fraccionamientos, así como para las conexiones y operación de sus servicios.
Plan de Ordenamiento Territorial – POT: Esquema de ordenamiento territorial que clasifica y determina los usos del suelo y establece un sistema estructurante de los planes parciales de desarrollo de una región o lugar específico.
Seguro de Incendios: Se trata del seguro que el titular de un Préstamo Hipotecario está obligado a contratar sobre la vivienda a comprar o hipotecar.
Seguro de vida: Se trata del seguro que garantiza la devolución a la entidad financiera de la parte no satisfecha del préstamo hipotecario en caso de fallecimiento o invalidez del titular.
Suelo, cubierta superficial de la mayoría de la superficie continental de la tierra .Es un agregado de minerales no consolidados y de partículas orgánicas producidas por la acción combinada del viento, el agua y los procesos de desintegración orgánica. El conocimiento básico de la textura del suelo es importante para los ingenieros que construyen edificios, carreteras y otras estructuras sobre y bajo la superficie terrestre.
Suelo urbanizable: Suelo que no tenga la condición de rural y por el contrario de urbanizable, es decir apto para construir algún tipo de inmueble.
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Suelo urbano: Suelo caracterizado por estar transformado y contar, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar consolidados por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.
.Superficie computable: Superficie construida con la parte proporcional de la portería, jardín comunitario, azotea, escalera, etc., que le corresponde como copropietario de las zonas comunes del edificio.
Superficie construida: Suma de todos los metros cuadrados de una vivienda, incluyendo el grueso de las paredes, los conductos de ventilación, los patios, etc..
Superficie útil: Suma de los metros cuadrados de la vivienda sin contar las paredes e incluidos los balcones. Otras zonas como los patios y las azoteas, se indican aparte, si bien, en otras ocasiones se incluyen como superficie útil.
