Manutenção e Desempenho - Contribuições Da Inspeção Predial Total Em Edificações

MANUTENÇÃO E DESEMEPENHO – CONTRIBUIÇÕES DA INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL EM EDIFICAÇÕES Tito Lívio Ferreira Gomide Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto Marco Antônio Gullo

Uma nova dinâmica será imposta entre os intervenientes do processo construtivo, com o advento e publicação da Norma de Desempenho em Edificações, consignada na NBR 15.5751 da ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas. Tal Publicação instituirá de forma incisiva as responsabilidades impostas para cada responsável pelas diversas fases que compõem o ciclo produtivo do processo da construção dos edifícios, que envolvem as etapas distinguidas como PPEEU, consagradas pela doutrina preconizada pela Engenharia Diagnóstica em Edificações. A manifestação em pauta abordará, sobretudo, a Manutenção2 das edificações, dada a importância e relevância do tema, cuja divulgação vem progredindo, pela crescente conscientização dos respectivos interessados. A mudança de cultura vem se consolidando pela transformação de pensamento, mas, sobretudo, de atitude, em relação aos cuidados que devem ser permanentemente dedicados com a sua construção visando a preservação física da mesma, que deve extrapolar o momento da entrega da obra, estendendo-se por toda a fase de uso e operação das edificações, conforme declinado, inclusive, na introdução da NBR 56743 da ABNT. Note que as ações de manutenção devem recair dentre as principais obrigações do Usuário, traduzidas através dos cuidados com o bom uso, operação segura e manutenção continuada das construções, mesmo durante o período de garantia da sua edificação. A lógica de ação pode ser comparada ao zelo que os proprietários dos veículos conferem aos seus automóveis, tomando-se como exemplo, a troca do óleo, das correias, limpeza periódica dos mesmos, dentre outros serviços e providências de manutenção que implementam, ainda na fase de garantia, no momento seguinte após a aquisição do automóvel, segundo a orientação do respectivo manual do proprietário. Tanto o veículo como o imóvel, devem ser entregues, ao primeiro proprietário, sempre acompanhados desse documento fundamental, para possibilitar a consolidação da longevidade do bem adquirido. Tal entendimento em relação ao veículo é instantâneo, em relação às edificações, ainda tem um longo mas promissor caminho a ser percorrido. A difusão da cultura da manutenção através da conscientização dos intervenientes irá desonerar Incorporadores e Construtores ao diferenciar a 1

Desempenho – Parte Parte 1 a 6 NBR 15.575 da ABNT – Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho

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Manutenção: Conjunto de atividades a serem realizadas e respectivos recursos para conservar

ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de seus sistemas constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários NBR 15.575 da ABNT 3

Requisitos para o sistema de gestão de Manutenção NBR 5674 da ABNT – Manutenção de edificações – Requisitos ________________________ _____________ ________________________ __________________________ ________________________ ________________________ ____________________ _______

Nome do Docente: Profº Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto Disciplina: CPEA 45 – Inspeção e Manutenção Predial Curso: 164508/11 - 16 CPEA

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Assistência Técnica (de obrigação dos primeiros), da Manutenção (que recai sobre proprietários ou condomínios). A Assistência Técnica trata dos reparos de eventuais anomalias Endógenas, (incidentes durante a fase da Garantia), enquanto a Manutenção diz respeito aos serviços regulares de reparos e conservação do bem imóvel, a serem desenvolvidos pelos Usuários: Proprietários ou Condomínio, na fase pós entrega da edificação, ao longo do uso. O produto imobiliário representa e requer um investimento muito maior do usuário comparado ao montante que o mesmo destinará na compra e manutenção do seu automóvel, dessa forma, com maior ênfase, é desejável que o produto imobiliário seja disponibilizado com o respectivo “manual”.

Tudo isso para que o usuário, Proprietário ou Condomínio, sejam orientados, corretamente, sobre a forma mais adequada para dispor do seu imóvel e mantê-lo, ao longo da vida útil, especialmente para preservar a sua integridade física, bom funcionamento e resguardar a valorização patrimonial. Nessa linha deverá seguir as orientações quanto ao bom uso e operação do seu imóvel, para que o seu patrimônio seja preservado física e economicamente, assegurando que a garantia seja resguardada e o mesmo atinja a longevidade esperada, prevista ainda na fase do projeto através da implantação do PLANO DE MANUTENÇÃO para o seu imóvel. A figura a seguir apresentada, extraída da doutrina difundida e disseminada pela Engenharia Diagnóstica, demonstra as fases que compõem o ciclo do processo construtivo das edificações.

TPI

TPI

P

P

PLANEJAMENTO

PROJETO

TPI

TPI

TPI

TPI

E

E

EXECUÇÃO

ENTREGA

TPI

U USO

TPI

-TÉCNICA -PRODUTIVIDADE -INOVAÇÃO

O ciclo se inicia ainda na fase do PLANEJAMENTO, quando os estudos preliminares são desenvolvidos pelo Empreendedor, para a concepção do produto imobiliário, quando irá estabelecer as diretrizes para o seu “lançamento”, definindo a tipologia e o padrão construtivo, dentre os

principais parâmetros para possibilitar a elaboração do projeto a ser desenvolvido na fase seguinte. _________________________________________________________________________________


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A fase do PROJETO é executada através da formalização das plantas, dos planos de obra, enquadrados na observância das normas e legislação edilícia vigentes, incluídos os produtos e sistemas adotados que irão compor a construção, observados os requisitos definidos para a edificação. Os Projetistas contratados pelo Incorporador ou Construtor, irão definir e especificar os materiais a serem empregados na obra. Ressalta-se que nessa fase caberá aos mesmos a determinação do nível de desempenho para a edificação, baseado na classificação da Norma de Desempenho, NBR 15.574, a saber: Mínimo: “M”; Intermediário: “I”; ou Superior: “S”. A

definição dos materiais será influenciada, especialmente, pelo ambiente ou atmosfera em que a obra estiver inserida entretanto deve levar em conta o nível de desempenho proposto para a edificação. Os componentes, os elementos integrantes dos sistemas construtivos devem ser especificados em consonância com o nível a ser atingido, para que tenham desempenho compatível durante o uso, ao longo da vida útil prevista. Caberá ao Projetista determinar a vida útil das edificações, e indicar as ações de manutenção, que já deverão constar do escopo dos projetos, para os sistemas integrantes da edificação, que deverão ser projetados, inclusive, sob a observância dos princípios da Manutenabilidade4. A etapa seguinte considera a EXECUÇÃO da obra, que pode ser associada a fase de gestação propriamente dita do empreendimento, impingindo ao Construtor a responsabilidade pela compra e aplicação dos materiais que foram escolhidos ou indicados nos Projetos e memoriais descritivos elaborados na fase anterior. Não se pode relevar a mão-de-obra a ser utilizada, que deverá ser treinada pelo Construtor, para o emprego da boa técnica construtiva, favorecendo a correta aplicação dos materiais fabricados e disponibilizados no mercado, segundo as orientações dos fornecedores ou fabricantes e obedecidos os critérios de projeto. A correta condução dessa fase contribui para o resultado final do produto e contribuirá dentre outros requisitos, para a boa estética do empreendimento. A nova fase que sucede pode ser equiparada ao nascimento do produto imobiliário e coincide com a Conclusão ou Entrega da obra. Essa fase se apresenta e surge de forma quase que instantânea e constitui a “data marco”, adotada para a contagem dos prazos de garantia. Tal condição

impõe a sua importância e destaque no ciclo do processo construtivo. Polêmicas a parte, em relação à determinação exata da data da entrega, especialmente das áreas comuns dos condomínios, cuja interpretação ainda suscita dúvidas, que somente serão elucidadas mediante a consolidação de jurisprudência sobre o tema, caberá ao Construtor ou Incorporador disponibilizar ao primeiro proprietário ou Condomínio, o “Manual de Uso

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Manutenabilidade: Grau de facilidade de um sistema, elemento ou componente em ser mantido ou recolocado no estado no qual pode exec utar suas funções requeridas, sob condições de uso especificadas, quando a manutenção é executada sob condições determinadas, procedimentos e meios prescritos - NBR 15.575 da ABNT _________________________________________________________________________________


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Operação e Manutenção5” da edificação. Os referidos manuais contem, dentre os principais tópicos a serem abordados, a apresentação das características dos produtos imobiliários, indicação dos fornecedores, informações sobre as condições de operação, uso e limpeza e relaciona as sugestões sobre a implementação dos programas de manutenção, com previsão de modelos do programa de manutenção contemplando procedimentos e periodicidade de manutenção, baseada nos informes e prescrições dos projetos e respectivos nível de desempenho do produto imobiliário. As diretrizes para elaboração dos Manuais das edificações estão consolidadas na NBR 14.0376 da ABNT, cujo foco está voltado para a qualidade da documentação técnica produzida ao longo das fases de projeto e execução. Além disso, visa o seu direcionamento para esclarecer dúvidas relativas às etapas de uso, manutenção e operação dos equipamentos, apresentados em forma de manuais, para melhorar a comunicação no processo entre os interessados na durabilidade das edificações. A fase final do ciclo se consolida na fase do USO quando caberá ao Usuário do produto imobiliário dispor e utilizar o imóvel, observadas as premissas declinadas no Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação. Nesse passo será desenvolvido, implantado e controlado, pelo Usuário, sob a sua única responsabilidade e ônus, o Plano de Manutenção da Edificação, baseado nas prescrições contidas na NBR 5674 da ABNT. A manutenção7 das edificações é premissa básica para que as mesmas atinjam a sua vida útil, prevista nos projetos, caso contrário, terão de ser substituídas precocemente, gerando custos e resíduos indesejáveis, determinando, consequentemente, os indesejáveis impactos ambientais. Essa substituição consumirá insumos e recursos naturais, na contramão dos princípios e recomendações propagados pelos critérios de Sustentabilidade que precisam estar presentes nos empreendimentos em geral, no dia a dia dos cidadãos, devendo se manifestar, marcantemente, em todas as fases do ciclo da construção. A observância das normas pressupõe a ação dos intervenientes em todas as fases do ciclo do produto imobiliário, sem exceção, implicando diretamente na qualidade do produto através do enquadramento dentro de parâmetros mínimos e requisitos de desempenho desde o início do ciclo. A aplicação das normas desde o início do ciclo favorece alcançar a meta de 5

Manual de operação, uso e manutenção: Manual destinado a orientar o usuário quanto ao correto uso, operação e manutenção do imóvel NOTA Também conhecido como manual do proprietário, quando aplicado para as unidades autônomas, e manual das áreas comuns ou manual do síndico, quando aplicado para as áreas de uso comum. NBR

15.575 da ABNT 6

NBR 14.037 da ABNT – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos 7 Manutenção: Conjunto de atividades a serem realizadas e respectivos recursos para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de seus sistemas constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários NBR 15.575 da ABNT _________________________________________________________________________________


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vida útil, estabelecida na fase de Projeto. Na outra ponta do ciclo caberá ao usuário a implantação dos planos de manutenção para assegurar a durabilidade prevista para as edificações. Sem embargo das normas que precisam ser revistas, pelo caráter anacrônico que muitas vezes assumem ao longo dos tempos, quer seja por contradições identificadas nas prescrições por vezes conflitantes que podem ser coligidas entre determinadas normas vigentes, ressalta-se o espírito crítico que deve ser assumido pelos técnicos, para que as normas sejam permanentemente aperfeiçoadas e representem, efetivamente, os avanços das inovações tecnológicas e possibilitem a sua aplicabilidade desejável. As interações entre as partes intervenientes, aliadas à observância das normas, possibilitam a instituição de um clima propício à melhoria no entendimento entre produtores e consumidores ao promover uma interrelação mais saudável no mercado, gerando um nível diferenciado de confiança mútua. Tudo isso pressupõe que as regras do jogo serão respeitadas, assegurando um nível pré-determinado de qualidade técnica do produto, acessível a todos que se dispuserem a adotar os preceitos normativos vigentes. Esse aspecto pode permitir um melhor balizamento na concorrência entre as empresas e também favorece a escolha do Consumidor que saberá, antecipadamente, as condições e expectativa da sua durabilidade do seu imóvel, ressaltando nesse caso a sua responsabilidade pela manutenção do mesmo, sem olvidar a responsabilidade do Incorporador e Construtor pelas demais fases do produto imobiliário. A figura indicada a seguir, explica de que maneira a ação da manutenção pode incidir em ganho de vida útil, podendo até prolongá-la ou ainda, pelo contrário, em caso de negligência por parte do Usuário, ensejar a deterioração precoce e a consequente e indesejável desvalorização patrimonial. Tal condição perfeitamente previsível, portanto evitável, pode ser minimizada em caso da atuação da manutenção, através da implantação do plano de manutenção das edificações, pelo Usuário.

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O enfoque previsto pelos princípios da Inspeção Predial Total destaca outros aspectos fundamentais que não podem ser esquecidos, ressaltando outros fatores externos, que fogem ao controle do Incorporador ou Construtor, que devem ser simultaneamente analisados e implantados, como premissa para que a vida útil da edificação seja alcançada, a saber:   

A implementação de planos de manutenção – pelo proprietário e usuário; Os cuidados no uso e operação dos sistemas e seus componentes; Os parâmetros de projetos devem ser mantidos: as condições climáticas no entorno da edificação e o uso previsto no projeto, devem ser preservados ao longo do tempo.

A diretrizes preconizadas pela Norma de Inspeção Predial Total mostra o alcance e aplicabilidade dessa importante ferramenta da Engenharia Diagnóstica, visando a verificação e ação corretiva do ciclo de qualidade da construção, com ênfase à fase de manutenção. Outras normas devem ser desenvolvidas para monitorar o ciclo do processo construtivo, nas suas diversas fases, possibilitando através da Visão Sistêmica Tridimensional (técnica, uso e manutenção) e ação pró-ativa, especialmente para complementar os níveis de controle das diversas etapas do ciclo em pauta. Destaca-se a própria Norma de desempenho, NBR 15.575 da ABNT que recomenda a utilização da ferramenta: INSPEÇÃO PREDIAL DE USO E MANUTENÇÃO8, para análise do cumprimento dos itens pré-estabelecidos no projeto e das condições de uso e manutenção do edifício. A Visão Sistêmica Tridimensional (VST) é uma metodologia de modelagem da análise técnica da edificação, dentre as principais premissas, permitindo avaliar as variantes que envolvem o desempenho dos elementos edificantes, possibilitando ajustar e introduzir técnicas de manutenção predial visando alcançar a qualidade total predial. O conceito de Inspeção Predial Total até então consagrado pela literatura técnica, recentemente ajustada na publicação Engenharia Diagnóstica em Edificações, conforme prescreve na sua definição: “Inspeção Predial é a análise das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação, visando orientar a Manutenção e a Qualidade Predial Total”

A análise da qualidade predial total abrange, necessariamente, as correções construtivas, a condições de uso e de manutenção, podendo assim ser subdividida conforme ordenação dos princípios da Inspeção Predial Total, a saber: 8

Inspeção predial de uso e manutenção:

Verificação, através de metodologia técnica, das c ondições de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação – NBR 15.575 da ABNT _________________________________________________________________________________


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Condição Técnica Construtiva: A inspeção predial total pressupõe o enfoque que preconiza a identificação dos sistemas e/ou elementos construtivos aparentes de “reconhecida baixa q u a l i d a d e” ou em “desaco rdo co m as esp ecific ações usu ais para o us o e p ad rão d a ed ific ação ”. Além disso, prevê a indicação das irregularidades

técnicas legais aparentes construtivas ou de projeto, em relação às normas técnicas e legislação vigente. As inspeções devem ser pautadas na análise das falhas ou anomalias que impõem riscos à solidez ou a vida e saúde do usuário, assim como da perda de desempenho ou funcionalidade das instalações. Condições de Uso

Pressupõe nesse tópico o enfoque e análise da rotina predial, sobretudo as condições de operação das instalações, “verificando se as con dições de habitabilidade e de ocupação/uso do edifício colocam em risco a segurança e a saúde dos usuários ou podem trazer perda de desempenho ou da funcionalidade das instalações, assim como algum acometimento ao meio ambiente”.

Procedimentos de Manutenção Nesse item indica a análise dos procedimentos de manutenção, incluindo a verificação do programa e registros (quando existentes) além da análise da operação e seu desempenho. 

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Analisar tecnicamente o programa ou planejamento da manutenção, avaliados sob o aspecto da periodicidade de intervenção. A especialidade e experiência profissional do engenheiro diagnóstico deve ser privilegiada, para que possa analisar a razoabilidade, ou não, das periodicidades propostas. A experiência profissional do engenheiro diagnóstico também deve ser utilizada para analisar as operações e os procedimentos do processo executivo no que se refere às técnicas executivas empregadas e na avaliação da razoabilidade dos procedimentos empregados e/ou utilizados. As condições de funcionamento e funcionalidade das instalações que compõem a edificação devem ser analisados, em relação às condições aparentes de manutenção (verificando-se eventuais deteriorações precoces ou anômalas)

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A Engenharia Diagnóstica através da Inspeção Predial Total se consolidada como ferramenta imprescindível, indispensável para verificação das _________________________________________________________________________________


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condições físicas e da manutenção dos edifícios. O Laudo de Inspeção além de fornecer subsídios para orientar o PROGRAMA DE MANUTENÇÃO, também pode promover ou sugerir a atualização de sistemas, de equipamentos ou ainda aconselhar eventual necessidade de alteração de uso, através das recomendações técnicas consubstanciadas no documento técnico produzido que resulta no Laudo de Inspeção Predial Total. Colabora em última análise e instrui, de forma fundamentada e com respaldo técnico, toda ação a ser promovida pelo proprietário, ou pelo corpo diretivo da administração condominial, incluindo-se a orientação para priorizar a arrecadação de fundos para as obras eleitas, norteadas pela prioridade de intervenção, conforme indicativas, no Laudo. A implantação do PLANO DE MANUTENÇÃO, sob a ótica da Inspeção Predial Total possibilita aos gestores da manutenção uma análise, ao longo do tempo, dos benefícios gerados e a evolução da qualidade predial, e do retorno financeiro promovido pelos investimentos despendidos, ao longo da vida útil, no seu imóvel. Além disso, nota-se que a proposta da sustentabilidade nas edificações deve nortear, de forma irreversível, os projetos para desenvolvimento dos produtos imobiliários em geral, exigindo a mobilização de todos os intervenientes e interessados no ciclo do processo construtivo das edificações, com reflexos, inclusive, na qualidade de vida dos usuários. O advento de produtos inovadores também sobrevirá dessa feita sob o novo enfoque da Responsabilidade Social, nova vertente que deverá ser incorporada e buscada como meta pela sociedade civilizada, instituindo essa nova exigência dos usuários. Tal prática deverá ser implantada desde os canteiros de obras, estendida aos operários, mas, sobretudo no funcionamento das edificações, durante o uso regular das mesma, fomentando a interação e a melhoria das relações entre os seus ocupantes, ao longo da vida útil das edificações.

REFERÊNCIA BILIOGRÁFICA: • GOMIDE, Tito Lívio Ferreira; FAGUNDES NETO, Jerônimo Cabral P. e GULLO, M.A. Normas técnicas para engenharia diagnóstica em edificações. - São Paulo: Pini, 2009 • GOMIDE, Tito Lívio Ferreira; FAGUNDES NETO, Jerônimo Cabra l P. e GULLO, M.A. Inspeção predial total – Diretrizes e laudos no enfoque da qualidade total e da engenharia diagnóstica. - São Paulo: Pini, 2009 • PINI, Mário Sergio e Autores. Desempenho, manutenção e inspeção predial total em edificações – Manutenção Predial – São Paulo: Pini 2011

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