Manual de Estudio de Titulos Juan Feliu Segovia

uan Feliú Segovia El estudio de los antecedentes que acreditan el dominio de un inmueble, esto es, el estudio de títulos, es uno de los problemas más frecuentes que enfrenta el abogado en el ejercicio profesional. Como lo expone el autor en el Prólogo, esta segunda edición no es igual a la primera, aunque su objetivo sea el mismo: explicar cómo, por qué y para qué se estudian e informan los títulos de dominio de los inmuebles. No sólo se han actualizado algunas materias como la dación e inscripción de las posesiones efectivas, sino que se ha revisado la forma, orden y extensión de varias otras, especialmente la expuesta en el capítulo segundo. Allí se analiza la naturaleza del Estudio de Títulos y se profundiza en su carácter preparatorio y preventivo, esto es, preparar un contrato válido y precaver que quede "al abrigo de todo ataque", según se lee en el Mensaje del Código Civil. Además, se han agregado cuatro modelos de Informe de Títulos, que destacan el carácter eminentemente didáctico de esta obra y su indiscutida utilidad para los abogados y estudiantes de Derecho. Todo ello es el res os UNIVERSIDAD DE CHILE que el autor ha logr, /a PROYECTO MECESIH' dictando el curso de je UCH-0207 Derecho de la Unive o, N"ASIGNACIÓN: 020 como él dice, ha apre 1

MANUAL DE ESTUDIO DE TÍTULOS DE DOMINIO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA .(Mjunda

edición revisada y actualizada

l

U N I V E R S I D A D DE CHILE

J I III I O U

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E D I T O R I A L

JURÍDICA

IURIDICA

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NIMKIIIIM p W M i t l I l l a ptlblll ai lón, i n c l u i d o el d i s e ñ o d e la c u b i e r t a , p u e d e .ser reprodu ( I d a , alnia<'«llNda u UauMiililda en manera alguna ni p o r n i n g ú n m i - d i o . v.i sea clc< ,

quhnlOOi

Allll

óptll O, d e gral>a< ion o d e foloi o p i a , sin p e r m i s o p r e v i o d e l e d i t o r .

J U A N VIA,11J
SEGOVIA

Abogado inscrito en los colegios de Chile y Barcelona (España) Licenciado por la Universidad de Chile, Doctor por la Universidad de Madrid, Profesor (i) de la especialidad en la Facultad de Derecho de la Universidad de Chile

M A N U A L D E E S T U D I O

D E

T Í T U L O S

DE DOMINIO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA

Segunda edición revisada y actualizada

© J U A N FELIU SEGOVIA © EDITORIAL JURÍDICA DE < 1111 I C a r m e n 8. I" piso. S a n t i a g o R e g i s t r o d e P r o p i e d a d Inleleí nial Inscripción N" 1 5 8 . 4 4 5 , a ñ o 2 0 0 6 Santiago - Chile Se t e r m i n ó d e i m p r i m i r esta s e g u n d a eil d e 5 0 0 e j e m p l a r e s e n el m e s d e o c t u b r e di I M P R E S O R E S : I m p r e n t a S a l e s i a n o s S. A. I M P R E S O E N C H I L E / P R I N T E D IN ( . l i l i l ISBN 9 5 6 - 1 0 - 1 7 2 6 - 1

DE

CHILE

CAPÍTULO

MANUAL DE ESTUDIO DE TÍTULOS

I' I t I M K I M )

LOS TÍ 1VI X >S DI IX íMINK) 1)1. 1 ( ) S I W I I I l'.l I s

Yo habría p o d i d o d e j a r aprendido t a n t o o m á s q u e

las c o s a s así; p e r o e n s e ñ a n d o h e los a l u m n o s . E n el e j e r c i c i o p r o f e sional h e i n f o r m a d o varios c i e n t o s d e títulos d e d o m i n i o ; sin e m b a r g o , h a sido e n la p r e p a r a c i ó n d e las clases d o n d e h e log r a d o p r o f u n d i z a r y e s q u e m a t i z a r el o r g a n i s m o d e ideas y princ i p i o s j u r í d i c o s q u e c a r a c t e r i z a este t r a b a j o . Esta s e g u n d a e d i c i ó n es el f r u t o d e la m a d u r a c i ó n p e r s o n a l d e esos c o n c e p t o s . A s i m i s m o , es u n a e x p r e s i ó n d e l afán - m u y í n t i m o - d e c o l a b o r a r a la f o r m a c i ó n d e los e s t u d i a n t e s d e d e r e c h o ; y t a m b i é n , p o r q u é n o d e c i r l o , d e la a m b i c i ó n d e estimular el p e r f e c c i o n a m i e n t o d e a l g ú n a b o g a d o i n t e r e s a d o e n el lema.

F i n a l m e n t e , vayan mis a g r a d e c i m i e n t o s a la P r o f e s o r a M a r í a D o r a M a r t i n i c G a l e t o v i c , D i r e c t o r a del D e p a r t a m e n t o d e D e r e c h o Privado, q u e p r e s e n t ó la p r i m e r a e d i c i ó n d e l M a n u a l , y a E d i t o r i a l J u r í d i c a d e C h i l e , q u e m e d i s t i n g u e al e d i t a r l o . J U A N FELIU SEGOVIA

P r o v i d e n c i a , m a r z o del 200b.

PÁRRAFO l

s

CONCEPTO GENÉRICO DE TÍTULOS 1. C u a n d o un a b o g a d o , un e j e c u t i v o d e b a n c o o un c o i r e d o i d e p r o p i e d a d e s h a b l a d e " e s t u d i a r los títulos", t o d o s e n t i e n d e n y cutieren e x p r e s a r l o m i s m o : los (ítalos de dominio de un inmueble, d e u n a " p r o p i e d a d " , c o m o se d i c e e n el l e n g u a j e c o r r i e n t e , inc l u s o e n las i n s c r i p c i o n e s c o n s e r v a t o r i a s . (-;=> •* ¿Y» i>-~ " 2. C u a n d o se h a b l a d e estudiarlos, la e x p r e s i ó n "títulos" n o s e e m p l e a e n su s e n t i d o j u r í d i c o e s t r i c t o , o s e a , e l a n t e c e d e n t e , el a c t o o c o n t r a t o q u e f u n d a m e n t a y valida la t r a d i c i ó n : un m o d o d e a d q u i r i r el d o m i n i o y la p o s e s i ó n r e g u l a r d e los i n m u e b l e s . 1.a e x p r e s i ó n " t í t u l o s " se usa e n el s e n t i d o g e n é r i c o q u e le atribuye el D i c c i o n a r i o de la Real A c a d e m i a E s p a ñ o l a , según el cual p o r l o c o m ú n se d i c e ^título" p o r el d o c u m e n t o e n q u e consta e i d e r e c h o a u n a h a c i e n d a o u n p r e d i o . En tal s e n t i d o , c u a n d o se habla d e " e s t u d i a r t í t u l o s " se h a b l a d e e x a m i n a r los documentos en que consta yj^^^tmieldominio sobre un bien raíz. ¿

í

W

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PARRAR) 2" 1 ()S DOCUMENTOS Q U E FORMAN L O S T Í T U L O S 3 . El d o m i n i o d e los i n m u e b l e s , l o q u e g e n é r i c a m e n t e s e l l a m a

"lapropiedad

inmobiliaria",

está o r g a n i z a d o y r e g l a m e n t a d o s< »l n I

dos p r i n c i p i o s b á s i c o s :

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1 I

E D I T O R I A I

JURÍDICA

D I

< HILI

LOS TÍTULOS DE DOMINIO DE LOS INMUEBLES


l . L o s actos y c o n t r a t o s p o r los cuales se t r a n s f i e r e el d o m i n i o d e los b i e n e s raíces, c o m o la d o n a c i ó n , la c o m p r a v e n t a o la p e r m u t a , o p o r los q u e se c o n s t i t u y e algún d e r e c h o real s o b r e ellos, c o m o u n a h i p o t e c a o un u s u f r u c t o , d e b e n o t o r g a r s e p o r 2

ESCRITURA PÚBLICA.

2 . L a t r a d i c i ó n , e s t o es, e l m o d o d e a d q u i r i r e n t r e vivos el d o m i n i o y los d e m á s d e r e c h o s reales sobre los i n m u e b l e s , se e f e c S

t ú a p o r la I N S C R I P C I Ó N D E L T Í T U L O e n el R e g i s t r o del C o n s e r v a -

d o r d e B i e n e s Raíces. A d e m á s , t a m b i é n se r e q u i e r e la inscripción c o n s e r v a t o r i a p a r a d i s p o n e r d e los i n m u e b l e s a d q u i r i d o s p o r sucesión hereditaria o por prescripción. 4. P o r c o n s i g u i e n t e , los d o c u m e n t o s q u e a c r e d i t a n o r d i n a r i a m e n t e el d o m i n i o d e los b i e n e s r a í c e s son p r i n c i p a l m e n t e c o pias d e las escrituras p ú b l i c a s e n q u e se o t o r g ó el título y c o p i a s d e las c o r r e s p o n d i e n t e s i n s c r i p c i o n e s c o n s e r v a t o r i a s . Las escrituras públicas s e o t o r g a n e n los " p r o t o c o l o s " o r e gistros de los n o t a r i o s , q u e s o n l o s
P o r su p a r t e y d e a c u e r d o c o n el Art. 5 0 d e l R e g l a m e n t o d e 1 8 5 7 q u e rige a los c o n s e r v a d o r e s - a l q u e se r e c o n o c e r a n g o de l e y - , ellos están o b l i g a d o s "a d a r c u a n t a s c o p i a s y c e r t i f i c a d o s se les pidan judicial o e x t r a j u d i c i a l m e n t e , a c e r c a d e l o q u e c o n s t a o n o c o n s t a d e sus R e g i s t r o s " . CorO H j ^ u m j ^ j i d r e r t i r y d e s t a c a r q u e los c o n s e r v a d o r e s d e b e n c e r tificar lo q u e c o n s t a y t a m b i é n l o q u e no consta e n s u s i c g i s i i o s Ello p e r m i t e a los i n t e r e s a d o s p e d i r y o b l i g a a l o s ( o n s c í va dores a certificar: I . Q u e la p r o p i e d a d n o se h a t r a n s f e r i d o - o ti a i i s m n i d o

\

a

la i n s c r i p c i ó n d e d o m i n i o se e n c u e n t r a vigente, a u n q u e s o l o l<> esté e n p a r t e . 2°. Q u e a la p r o p i e d a d le a f e c t a algún g r a v a m e n , c o m o lu p o t e c a s , u s u f r u c t o s , s e r v i d u m b r e s , i n c l u s o a r r e n d a m i e n t o s de los q u e s ó l o n a c e n d e r e c h o s p e r s o n a l e s - , o el R e g l a m e n t o d e C o p r o p i e d a d , e n e l c a s o d e las u n i d a d e s d e los c o n d o m i n i o s . 1

3 . Q u e el d e r e c h o del d u e ñ o a d i s p o n e r del i n m u e b l e e s t a Ü

a f e c t o a i m p e d i m e n t o s o p r o h i b i c i o n e s d e o r d e n legal, j u d i c i a l o c o n v e n c i o n a l , c o m o los e m b a r g o s , las p r o h i b i c i o n e s d e c e l e -

P o r su p a r t e , los c o n s e r v a d o i e s pi.i< tiran las i n s c r i p c i o n e s e n a l g u n o d e sus tres registros p.u r í a l e s : leí
b r a r actos y c o n t r a t o s y los d e c r e t o s d e i n t e r d i c c i ó n del d e m e n

La ley obliga a los n o t a r i o s y conservad» >i e s .1 g u a r d a r y c o n servar los registros e n q u e h a n a u t o r i z a d o las escrituras o p r a c t i c a d o las i n s c r i p c i o n e s , d e m o d o q u e l o s K I M S I I O S q u e d a n e n su p o d e r y b a j o su c u s t o d i a y s ó l o p u e d e n sacarse d e su despac h o p o r d e c r e t o j u d i c i a l o f u e r z a mayor, c o m o un i n c e n d i o o u n t e r r e m o t o . Así se d i s p o n e e n e l Art. 4 3 5 d e l C . O . T . y e n e l Art. 4 9 del R e g l a m e n t o del R e g i s t r o C o n s e r v a t o r i o .

nes o prohibiciones de enajenar.

P o r c o n s i g u i e n t e , los d o c u m e n t o s q u e s e estudian y f o r m a n p a r t e d e los títulos son J a i copias autorizadas d e las escrituras y d e las i n s c r i p c i o n e s q u e los n o t a r i o s y con.se 1 \ a d o r e s g u a r d a n e n los registros respectivos.

yoi o m e n o r d e e d a d ; si es s o l t e r o , c a s a d o o viudo; si c o n t r a j o

5. D e a c u e r d o c o n al Art. 4 2 2 del C.O.T., los n o t a r i o s d e b e n otorg a r tantas c o p i a s c u a n t a s se les s o l i c i t e n d e las escrituras o t o r g a das e n su registro.

te o d e l disipador. 4 . Q u e a la p r o p i e d a d n o l e a f e c t a n h i p o t e c a s o g r a v á m e 2

nes, n i los d e r e c h o s del d u e ñ o e s t á n l i m i t a d o s p o r i n t e r d i c c i o 6. S e g ú n el Art. 3 0 4 d e l C.C., "el estado civil es la calidad de un individuo,

en cuanto le habilita para ejercer ciertos derechos o contraer

ciertas obligaciones civiles ". P a r a d e t e r m i n a r si el d u e ñ o p u e d e d i s p o n e r d e l i n m u e b l e p o r sí m i s m o o si r e q u i e r e el m i n i s t e r i o o a u t o r i z a c i ó n d e o t r a p e í s o n a para gravarlo o e n a j e n a r l o , es n e c e s a r i o s a b e r si e s n í a s o c i e d a d c o n y u g a l , y si p a c t ó s e p a r a c i ó n d e b i e n e s a n t e s o d e s p u e s de a d q u i r t f e l d o m i n i o . L a Ley N

B

1 9 . 5 8 5 , p u b l i c a d a en el D i a r i o O f i c i a l del 2 b d e

o c t u b r e d e 1 9 9 8 , substituyó los a r t í c u l o s 3 0 5 y 3 0 9 del C . C . , q u e regulan la l o r m a d e a c r e d i t a r el e s t a d o civil. 1

Véase infra N 52. g

M A N U A L

U)IO

I

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L O S

. I i. \ i n actual del Art. 3 0 5 , "el estado civil de casado o

•NII

i •/< padre,

Viudo,

DE ESTl

madre o hijo, se acreditará frente a terceros y se pro-

h.na /mi Uu \is¡wctivas partidas de, matrimonio, inii nía a

de muerte, y de naci-

bautismo.

II estado civil de padre, bién por la correspondiente

madre o hijo se acreditará o probará inscripción

• n a ni ¡miento o del fallo judicial

o subinscripción

que determina

tam-

del acto de re-

i
auténticos,

la celebración del

matrimonio y, en defecto de estas pruebas, por la notoria posesión de ese estado civil". La filiación, a falta d e partida o s u b i n s c r i p c i ó n , sólo p o d r á a c r e d i t a r s e o p r o b a r s e c o n los i n s t r u m e n t o s a u t é n t i c o s m e d i a n te los c u a l e s se haya d e t e r m i n a d o l e g a l m e n t e . A falta d e éstos, el e s t a d o d e p a d r e , m a d r e o h i j o d e b e r á p r o b a r s e e n e l c o r r e s p o n d i e n t e j u i c i o d e filiación. ( u n los c e r t i f i c a d o s respectivos d e m a t r i m o n i o y d e f u n c i ó n < a c r e d i t a q u e u n o d e los c ó n y u g e s f a l l e c i ó , p e r o n o p r u e b a n «Iue el s o b r e v i v i e n t e n o c o n t r a j o s e g u n d a s n u p c i a s . E s t e h e c h o

"• gativo, el d e p e r m a n e c e r v i u d o , c o m o e l d e lado v s e i s o l t e r o , se a c r e d i t a c o n d e c l a r a c i o n e s

n o haberse caj u r a d a s d e tes-

. . . . m í e n o t a r i o , q u e q u e d a n a f e c t a s al d e l i t o d e p e r j u r i o ,

0

n u l o e n el A r t 2 1 0 d e l C ó d i g a P e n a l , 1 En 1<' • i ei tiíicados d e n ú m e r o , las m u n i c i p a l i d a d e s d e j a n cons' del a s i g n a d o , e n la calle respectiva, a las distintas p r o p i e -

1

dad)

'« r e q u i e r e este c e r t i f i c a d o c u a n d o eljaúmero c a m b i ó o

IX) i ir MI i i ii la i n s c r i p c i ó n c o n s e r v a t o r i a . - > <¿¿ 1

mil

d e a c u e r d o c o n u n i n c i s o q u e la L e y N 1 9 . 4 7 2 le 2

I'»VC» al Art. 116 d e la L e y G e n e r a l d e U r b a n i s m o y • " ll

1

, "la D i r e c c i ó n d e O b r a s M u n i c i p a l e s , a p e t i c i ó n

ili i inii ii i '

n l o . emitirá un c e r t i f i c a d o d e i n f o r m a c i o n e s previas

ili n r . i las i ondií ii m e s a p l i c a b l e s al p r e d i o d e q u e se tra(I

1

H I M I I

i

ila

las n o r m a s u r b a n í s t i c a s derivadas d e l instruI

I ¡ I

L U L O S

DE

I I O M I N K

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p o r el certificado d e inform.K i o n

1NMII 111 ES

previa

1

obtiene una coni

t a n c i a s o b r e los p o s i b l e s d e s t i n o s m l u n í ' . •.
modifiquen laa normal urbanbtit ai

o reglamentarias".

la filiación.

I a edad y la muerte podrán acreditarse o probarse por las respecti-

por declaraciones

ll

¡«ación t e n ilorial respectivo". E n o t r o s t é r m i n o s ,

8 . P a r a q u e los n o t a r i o s p u e d a n a u t o r i z a r las cs< riturai < n que se c o n v i e n e l a e n a j e n a c i ó n o g r a v a m e n d e u n i n n m e b l í ha\ q m a c r e d i t a r e l p a g o d e la ú l t i m a c u o t a de- cóñtriBi l( •• ) pm;i q u e los c o n s e r v a d o r e s p u e d a n inscribirlas, hay q u e ai n d i l a i q m n o se a d e u d a n c o n t r i b u c i o n e s . Al e f e c t o se a g r e g a n a l o s m u l o s los c o r r e s p o n d i e n t e s c o m p r o b a n t e s d e pago d e la ultima «

.1

v el c e r t i f i c a d o o i n f o r m e d e d e u d a s q u e e n t r e g a la I. s o n 11 1 G e n e r a l d e la R e p ú b l i c a . El i m p u e s t o a los b i e n e s r a í c e s o c o n t r i b u c i ó n territOl kal c a l c u l a y p a g a s o b r e e l avalúo d e ellos. Al e f e c t o , e l Sei \ Ii i m p u e s t o s I n t e r n o s d e b e tasarlos e i n c l u i r l o s e n el Rol d e Avalúos c o r r e s p o n d i e n t e . Estos roles son c o m u n a l e s y e n ellos a cada i n m u e b l e s e le fija un n ú m e r o d e rol > s e e x p r e s a : el n o m b i i del p r o p i e t a r i o ; la u b i c a c i ó n o e l n o m b r e , si e s rural; y e l ava l ú o q u e se l e haya a s i g n a d o . El p r o b l e m a se p r e s e n t a c u a n d o se trata d e e n a j e n a r o gravar u n b i e n raíz q u e n o está t a s a d o n i t i e n e n ú m e r o d e rol de avalúo, c o m o es el c a s o d e los b i e n e s r a í c e s o r i g i n a d o s p o r u n a subdivisión, l o t e o o c o n s t r u c c i ó n a c o g i d a al r é g i m e n d e c o p r o p i e d a d i n m o b i l i a r i a d e los c o n d o m i n i o s . 1

En estos casos se d e b e solicitar a la O f i c i n a d e A v a l u a c i o n e s d e I m p u e s t o s I n t e r n o s q u e p r e v i o a l a t a s a c i ó n se l e asigne al i n m u e b l e u n n ú m e r o d e r o l d e avalúo, d e l q u e e l Servicio dejará c o n s t a n c i a e n e l c o r r e s p o n d i e n t e c e r t i f i c a d o d e " A s i g n a c i ó n d e R o l e s d e Avalúo e n T r á m i t e " , q u e d e b e i n s e r t a r s e e n l a escriu n a respectiva. 9 . I a s p e r s o n a s n a t u r a l e s p u e d e n c o n t r a t a r p e r s o n a l m e n t e o re presentadas, y a veces sólo p u e d e n hacerlo d e b i d a m e n t e repres e n t a d a s , t o m o o c u r r e c o n l o s i m p ú b e r e s , los i n t e r d i c t o s y, e n a l g u n o s casos, c o n las m u j e r e s casadas e n s o c i e d a d conyugal P< ll su p a r t e , las p e r s o n a s jurídicas, s e a n s o c i e d a d e s , c o r p o r a l 1 15

EDITORIAL

JURÍDICA

D I

I

I OS l i l i l í IS DI DOMINIO IIK I O S INMl'l Hl.ES


0 f u n d a c i o n e s , sólo p u e d e n a c t u a r p o r i n t e r m e d i o d e sus a p o derados. A h o r a b i e n , p a r a q u e el r e p r e s e n t a n t e o m a n d a t a r i o p u e d a 1 o n l r a l a r v á l i d a m e n t e se r e q u i e r e q u e a c t ú e d e n t r o de l o s límites d e su m a n d a t o o r e p r e s e n t a c i ó n . Las facultades d e los r e p r e s e n t a n t e s l e g a l e s e s t á n e s t a b l e c i d a s e n la l e y y las d e l o s m a n d a t a r i o s e n su m a n d a t o o p o d e r ; q u e n o les c o n f i e r e natur a l m e n t e m á s q u e la f a c u l t a d de e f e c t u a r actos d e m e r a administración. El m a n d a t a r i o r e q u i e r e s i e m p r e p o d e r especial p a r a v e n d e r ; y el p o d e r p a r a v e n d e r c o m p r e n d e la facultad de p e r c i b i r el prec i o , p e r o n o la d e h i p o t e c a r , ni la f a c u l t a d de h i p o t e c a r c o m p r e n d e la d e v e n d e r . Así l o d i s p o n e n los a r t í c u l o s 2 1 3 2 , 2 1 4 2 y 2 1 4 3 del C.C. A d e m á s , se e n t i e n d e q u e d e b e c o n f e r i r s e p o r e s c r i t u r a pública el p o d e r para c e l e b r a r actos o c o n t r a t o s q u e r e q u i e r e n esta solemnidad. 10. T a m b i é n se r e q u i e r e acreditar, c o n los c o r r e s p o n d i e n t e s certificados, si la p r o p i e d a d está o n o a f e c t a a e x p r o p i a c i ó n m u n i cipal, p a r a la a p e r t u r a o e n s a n c h e d e calles, o d e l S e r v i c i o d e Vivienda y U r b a n i z a c i ó n ( S e r v i u ) , p a r a p l a n e s h a b i t a c i o n a l e s . 11. E n r e s u m e n , los d o c u m e n t o s q u e g e n e r a l m e n t e f o r m a n los títulos d e d o m i n i o d e los i n m u e b l e s s o n los s i g u i e n t e s : 1 . L a c o p i a , c o n c e r t i f i c a d o d e vigencia, d e la i n s c r i p c i ó n di I i n m u e b l e , en el registro de p r o p i e d a d , a n o m b r e de su actual p r o p i e t a r i o y p o s e e d o r . B

I <

2°. Las c o p i a s q u e se r e q u i e r a n d e las i n s c r i p c i o n e s , e n e s e d e sus a n t e c e s o r e s e n el d o m i n i o .

ISTRO,

>'. Las c o p i a s d e las escrituras p ú b l i c a s q u e sirvieron d e título p.ua esas i n s c r i p c i o n e s . 4 . Los c e r t i f i c a d o s d e lo q u e c o n s t a o n o c o n s t a e n el Regisi i " de I l i p o t e c a s y G r a v á m e n e s y e n el d e I n t e r d i c c i o n e s y P r o lubu i. M E S de Knajenar. o

• ( l u p i a d e las i n s c r i p c i o n e s q u e p u e d a n existir e n esos dos

MgUtroi. 11 1

I o s cei d u c a d o s q u e se p r e c i s e n del R e g i s t r o Civil, d e la ip.ilid.nl. de la l e s o r e r í a o del Serviu; y los d e m á s d o c u -

m e n tos q u e se puedan requerí i, < o r n o l o '

iipi o l í a n l e s d e

de la c o n t r i b u c i ó n territorial o las d e i l.u.

PAJM»

U < . finadas d e l e s

tigos. 7". C o p i a s de las escrituras piiblie as e n qu< i m r . i . i i i el p o d e r y f a c u l t a d e s d e los m a n d a t a r i o s .

PÁRRAFO

3

a

EL CERTIFICADO DE LITK

dos

12. E n t r e los d o c u m e n t o s q u e se e n t r e g a n , y hasta se lolll ll in p a r a f o r m a r los títulos de d o m i n i o de u n i n m u e b l e , M U Í lias \< ees se incluye un C e r t i f i c a d o de Litigios e m i t i d o p o i el < Imisi i v a d o r d e B i e n e s Raíces. I n c l u s o el f o r m u l a r i o ac i i i a l i n e i i i e e n uso e n el C o n s e r v a d o r d e S a n t i a g o p a r a solicitar Cei tilic .\<\> <•• d e G r a v á m e n e s y P r o h i b i c i o n e s t i e n e u n r e c u a d r o p a r a indicar si la solicitud incluye o n o el d e Litigios. E n la a c t u a l i d a d , ese c e r t i f i c a d o es a b s o l u t a m e n t e i n n e c e s a rio, p o r q u e los ú n i c o s litigios q u e p u e d e a c r e d i t a r son l o s (incestaban p e n d i e n t e s al e n t r a r e n vigencia las leves (i. 102, de l'T'.X, y 10.952, de 1 9 0 8 , q u e r e d u j e r o n los plazos de p r e s c r i p c i ó n . A d e más, tal certificado sólo sirve para los efectos previstos e n las n< >i m a s t r a n s i t o r i a s d e e s a s d o s l e y e s y n o a c r e d i t a , ni p u e d e acreditar, si e x i s t e o n o existe algún litigio q u e p r o d u c i r á la m i lidad del c o n t r a t o p r o y e c t a d o . D e a c u e r d o c o n lo d i s p u e s t o e n los n ú m e r o s 3 y 4 del Art. 1 4 0 4 del C . C , hay o b j e t o ilícito e n la e n a j e n a c i ó n "de las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello" x en la e n a j e n a c i ó n "de especies cuya propie dad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio ". A m b a s n o r m a s están c o m p l e m e n t a d a s p o r el C.P.C. El Art. 4 5 3 d e ese c u e r p o legal d i s p o n e q u e "si el embargo >r cae sobre bienes raíces o derechos reales constituidos en ellos, no prodm I ra eprto alguno respecto de terceros sino desde la fecha en que si- insí uba en el respectivo registro conservatorio"; esto es, e n el registro pan ial de p r o h i b i c i o n e s e interdic ( i o n e s de e n a j e n a r . P o r su p a r t e , el i n c i s o s e g u n d o del Art. 2 9 0 e s t a b l e c e qn< "para que los objetos que son materia del juicio se consideren compn n didos en el número 4 del artículo 1464 del Código Civil, sera na esinm S

Q

B

17

EDITOR1AI

JURÍDICA


LOS TÍTULOS DE DOMINIO 1)1' I I LS INMl ll.ltl ,LS

que el tribunal decrete prohibición ( d e c e l e b r a r a c t o s o contratos) respecto de ellos". S e g u i d a m e n t e , el i n c i s o p r i m e r o d e l A r t . 2 9 7 a g r e g a "que cuando la prohibición recaiga sobre bienes raíces se inscribirá en el registro del Conservador respectivo, y sin este requisito no pro ducirá efecto respecto de terceros ". P o r c o n s i g u i e n t e , p a r a q u e haya o b j e t o ilícito e n la e n a j e n a c i ó n d e b i e n e s r a í c e s e m b a r g a d o s p o r d e c r e t o judicial o e n la d e i n m u e b l e s cuya p r o p i e d a d se litiga, es n e c e s a r i o q u e se haya i n s c r i t o e l e m b a r g o d e l i n m u e b l e o la p r o h i b i c i ó n d e c e l e b r a r actos y c o n t r a t o s a su r e s p e c t o . O s e a , p a r a s a b e r si la e n a j e n a c i ó n p r o y e c t a d a p u e d e adolec e r d e o b j e t o ilícito, l o q u e se r e q u i e r e es u n c e r t i f i c a d o del R e gistro d e I n t e r d i c c i o n e s y P r o h i b i c i o n e s d e E n a j e n a r , e n el cual el c o n s e r v a d o r d e j a r á c o n s t a n c i a d e si al i n m u e b l e le a f e c t a n o le a f e c t a n tales m e d i d a s j u d i c i a l e s . E n t o n c e s , ¿ p a r a q u é sirve e l C e r t i f i c a d o d e Litigios? H o y -a n a d a . E s t e c e r t i f i c a d o s o l o sirvió e n el p a s a d o p a r a l o q u e sje l e r e q u i r i ó e n su é p o c a : c o n o i el l o s plazos d e p r e s c r i p c i ó n ^ í d q u i s i t i v a o e x t i n t i v a , q u e p o d í a n alegarse e n los j u i c i o s q u e / e s t a b a n p e n d i e n t e s al e n t r a r e n v i g e n c i a las leyes q u e sucesiv a m e n t e r e d u j e r o n esos plazos: la L e y N 6 . 1 6 2 , q u e e m p e z ó a e g i r e l l d e e n e r o d e 1 9 3 9 , y r e d u j o d e 10 a 5 a ñ o s el plazo d e la p r e s c r i p c i ó n o r d i n a r i a y d e 2 0 a 1 5 a ñ o s e l p l a z o d e la p r e s c r i p c i ó n e x t r a o r d i n a r i a ; y la L e y N 1 6 . 9 5 2 , q u e e m p e z ó a r e g i r el 1 d e o c t u b r e d e 1 9 6 9 , q u e redujo ' 5 a 3 a ñ o s e l plazo d e la p r e s c r i p c i ó n o r d i n a r i a y d e L> a l o a ñ o s e l d e la e x - j Vtraordinaria. ^ * D e a c u e r d o c o n el A r t . 2 5 d e la L e y s o b r e E l e c t o R e t r o a c t i vo, c u a n d o u n a ley m o d i f i c a los plazos de prescripción, el presc r i b i e n t e p u e d e e l e g i r e n t r e el plazo de la ley b a j o cuyo i m p e r i o se inició o el d e la n u e v a ley, p e r o e l i g i e n d o la s e g u n d a "la prescripción no empezará a contarse sino desde la ¡aha ra t/ue aquélla hubiese empezado a regir". E n los a r t í c u l o s l y 2 transitorios d e la I ,ey N'- 6 . 1 6 2 , y e n t é r m i n o s m u y similares e n los m i s m o s d e la Ley N " 1 6 . 9 5 2 , se dispuso q u e e n los j u i c i o s p e n d i e n t e s c u a n d o c s i a s e n t r a r e n e n v i g e n c i a , n o p o d r í a n alegarse los n u e v o s plazos más c o r t o s estab l e c i d o s e n ellas; p e r o q u e t r a t á n d o s e d e b i e n e s raíces, p a r a q u e esa p r o h i b i c i ó n surtiera e l e c t o r e s p e c t o de ici< n o s , la circuns-

l.nii i.i ( l e e s i s l n juii l o p e n d i e n t e d e b í i 1.1 a n o l a i se al m a i g e n < lila i n s c r i p c i ó n i otiservatoria d e l i n m u e b l e

H a n t r a n s c u r r i d o 6 7 a ñ o s d e s d e q u e e n i n > • u \ n < 11 < ia la 1 .ev N 6 . 1 6 2 , y 3 7 a ñ o s d e s d e q u e e n i p e / o a n-jm la I e y N 1 6 . 9 5 2 ; p o r c o n s i g u i e n t e , se h a n c o m p l e t a d o en ex< « s o l o s plazos d e u

prescripción

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q u e s e p u d o a l e g a r e n l o s |in< i o s p e n d i e n i e s

los

más largos q u e e n t o n c e s r e g í a n o los m á s c o r t o s q u e esas leyes establecieron. P" P o r t a n t o , e n la a c t u a l i d a d n o se r e q u i e r e ni |ustiflca pedil u n C e r t i f i c a d o d e Litigios, q u e , p o r c i e r t o , s ó l o d e j a constam la de u n a a n o t a c i ó n m a r g i n a l q u e , d e existir, a p a r e c e r í a en la co pia d e la i n s c r i p c i ó n d e d o m i n i o d e l i n m u e b l e , q u e siempre se requiere, c o n certificado de vigencia.

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ED1TOUIAI.

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EDiTORiAi lURIDIC'A ni t mu

C A P Í T U L O

S E G U N D O

EL ESTUDIO Y EL INFORME DE TÍTUI ()S

PÁRRAFO I" NATURALEZA D E L ESTUDIO 13. El e s t u d i o d e títulos e s , p o r e s e n c i a , u n t r a b a j o p r o f e s i o n a l . U n a b o g a d o estudia los títulos d e d o m i n i o d e u n i n m u e b l e c u a n d o recibe el e n c a r g o de preparar u n contrato q u e constituirá e l título p o r el c u a l su c l i e n t e se p r o p o n e a d q u i r i r el d o m i n i o u o t r o d e r e c h o real s o b r e e s a p r o p i e d a d ; a veces, i n c l u s o , c u a n d o sólo se p r o p o n e a r r e n d a r l a , a u n q u e d e l a r r e n d a m i e n t o sólo n a c e n d e r e c h o s p e r s o n a l e s . P o r c o n s i g u i e n t e , el e s t u d i o d e l o s t í t u l o s e s u n t r a b a j o m e r a m e n t e p r e p a r a t o r i o del c o n t r a t o q u e las parles van a c e l e b r a r . Tiene, además, y de manera primordial, un carácter preventivo. Q u i e n p r o y e c t a c o m p r a r u n b i e n i.u'z o r e c i b i r l o e n p a g o , e n h i p o t e c a o e n a r r i e n d o , q u i e r e y r e q u i e r e q u e su a b o g a d o estudie los títulos y le i n f o r m e : I . Q u e u n t e r c e r o n o p o d r á disputarle l e g í t i m a m e n t e , coa, f u n d a m e n t o s válidos, el d e r e c h o q u e se proponeLadquirir. O sea, q u e el a c t u a l p o s e e d o r inscrito tiene, c o m o d i c e e l M e n s a j e d e l C ó d i g o Civil, "un título itironlni\tid>/e
2 . Q u e n o e x i s t e n c o n d i c i o n e s , e m b a r g o s , irrtgrdicciones o p r o h i b i c i o n e s , _ d e c a r á c t e r c o n v e n c i o n a l , legal o j u d i c i a l , q u e lim i t e n o e m b a r a c e n el libre e j e r c i c i o d e l d e r e c h o d e l d u e ñ o a disponer del i n m u e b l e o le impidan ejercerlo válidamente. 3 " . Si a la p r o p i e d a d le a f e c t a n o j í a l e a f e c t a n h i p o t e c a s , usuf r u c t o s , d e r e c h o s de u s o o h a b i t a c i ó n , a r r e n d a m i e n t o s inscritos, y, en g e n e r a l , g r a v á m e n e s o d e r e c h o s e n favor d e t e r c e r o s . a

21

E D I T O R I A I

JURÍDICA

D F C H I I I F

maní 'ai DE i s n n i o i t i

I

' . i . l .lucilo puede disponei i

i

millos

l i h i e i n e n l e d e l i 11 m l leí )lc |)oi

requiere el m i n i s t e r i o o a u t o r i z a c i ó n d e o t r a per-

\ • ii i.il I . I S O , q u e i c(|iiisiios d e b e n c u m p l i r s e para celelll ii i 111.1 1111 • u l e el i o n l i a l o p r o y e c t a d o . ft . Si el m a n d a t a r i o c o n v e n c i o n a l q u e r e p r e s e n t a r á al d u e -la investido d e las f a c u l t a d e s e s p e c i a l e s q u e r e q u i e r e para « ii.i|i o gravaí el i n m u e b l e . 6". Si l o s títulos le m e r e c e n algún r e p a r o , c ó m o d e b e n subi i i . i i se los vicios o d e f e c t o s q u e le a f e c t a n , p a r a c e l e b r a r valídam e m< el i o n t r a t o p r o y e c t a d o . u

I I . I I

14. P o r c o n s i g u i e n t e , el estudio d e los títulos d e d o m i n i o d e u n bien raíz es u n a actividad q u e se d i s t i n g u e p o r las s i g u i e n t e s caiai n i ísticas: l . Es u n a l a b o r e m i n e n t e m e n t e profesional: n o se estudian ni i n f o r m a n títulos p a r a h a c e r a c a d e m i a o investigación j u r í d i ca, s i n o p a r a p r e s t a r u n servicio. 2 . E s u n servicio preventivo, p o r q u e su o b j e t o e s p r e c a v e r y evitar l o s riesgos q u e p o d r í a sufrir el c l i e n t e q u e s e p r o p o n e adquirir el d o m i n i o u o t r o s d e r e c h o s s o b r e el i n m u e b l e . 3 . Es u n t r a b a j o preparatorio del c o m í a l o p m y e c t a d o , del que ni siquiera será un e l e m e n t o accidental. 4 . Es u n trabajo profesional q u e requiere c i e n c i a y técnica. Conocimientos para analizar tan numerosas y v a n a d a s contingencias jurídicas, y destreza para m a n e j a r tantos d o c u m e n t o s , q u e ordinar i a m e n t e hay q u e buscar y o r d e n a r para "foi m a i los i indos. (Tamb i é n se n e c e s i t a p a c i e n c i a y gran s e n t i d o d e la responsabilidad profesional a la h o r a de emitir un dictamen v si I S I libii el informe.) u

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II l SI i

VEI i m i IRMI i 'I 1111 i l . o s

ser j u s t i f i c a d a m e n t e i m p u g n a d o s c o n I m u l a m e n t o válido, s o n l o s del titular d e la i n s c r i p c i ó n d e d o m i n i o vigente; e s t o e s , los d e l actual p o s e e d o r i n s c r i t o del b i e n raíz c o n q u i e n su c l i e n t e c e l e b r a r á e l c o n t r a t o . D e c o n f o r m i d a d c o n el Art. 7 0 0 d e l C . C , a él se le p r e s u m e d u e ñ o del i n m u e b l e y se le d e b e t e n e i l e ^ a l m e n te p o r tal m i e n t r a s la i n s c r i p c i ó n n o se c a n c e l e e n razón d e q u e o t r a p e r s o n a j u s t i f i c ó s e r el v e r d a d e r o d u e ñ o . El a b o g a d o n o p u e d e precaver q u e nadie, n u n c a , intentará disputar a su c l i e n t e el d e r e c h o q u e se p r o p o n e adquirir. E n los tribunales se p r e s e n t a n , tramitan v fallan m u c h a s d e m a n d a s te merarias e infundadas, incluso algunas sólo intimidantes. L o q u e se le e x i g e al l e t r a d o es prevenir q u e u n t e r c e r o p u e d a justificar ser el v e r d a d e r o d u e ñ o y a l e g a n d o vicios o d e f e c t o s d e los títulos y e j e r c i e n d o d e r e c h o s y a c c i o n e s vigentes, p u e d a r a z o n a b l e m e n te o b t e n e r q u e se o r d e n e c a n c e l a r las c o r r e s p o n d i e n t e s inscripc i o n e s conservatorias. Salvo e x c e p c i o n e s ajenas a este M a n u a l , el e n c a r g o profesional n o consiste e n p r e p a r a r u n j u i c i o , s i n o u n c o n t r a t o . P o r e s o , c u a n d o e n los títulos se observan vicios o d e f e c t o s , l o q u e corresp o n d e es f o r m u l a r u n r e p a r o v p i o p o n e i l o s m e d i o s para sanearlos y p o d e r c e l e b r a r un c o n t r a t o q u e produ/< a cle< l o s válidos.

B

Sección

L O S T Í T U L O S A|l s i \i>< r , \ ni km 11

Sección I CONCEPTO

1 5 . L o s títulos q u e el a b o g a d o n e c e s i t a estudia] para p r e c a v e r q u e l o s d e r e c h o s q u e su ( liente s e p r o p o n e a d q n o podrán

II

jila

10. P o r t r a d i c i ó n p r o f e s i o n a l , l o s a h o g a d o s c o n s i g n a n su a p r o b a c i ó n a los títulos e x p r e s a n d o e n s u i n f o r m e q u e éstos "se encuentran en debida forma y ajustados a derecho". L o q u e se v i e n e a e x p r e s a r c o n esa frase sacramental v lo q u e e n e s t r i c t o rigor c o r r e s p o n d e r í a i n f o r m a r es que a j u i c i o d e l a b o g a d o i n f o r m a n t e , los a n t e c e d e n t e s e s t u d i a d o s y r e s e ñ a d o s p e r m i t e n d i c t a m i n a r q u e nadie p o d r í a r e c l a m a r j u d i c i a l m e n t e c o n é x i t o la posesión y p r o p i e d a d del i n m u e b l e y, p o r c o n s i g u i e n t e , q u e a su j u i c i o , n o se p o d r á n i m p u g n a r los d e r e c h o s q u e el c l i e n t e se p r o p o n e a d q u i r i r del actual titular del d o m i n i o i n s c r i t o . 9^

m i T o u i i i I I I R i n i í ~ A m: Í m i l

MANUAL DE ESTUDIO DE TlTl JL< ) S

El. ESTUDIO Y E L INFORME 1)1' 11II H i )S

L o q u e e n o p i n i ó n d e l a u t o r n o s e r í a p r o c e d e n t e es inform a r q u e los títulos están "aparentemente"ajustados a derecho. De este m o d o se p u e d e e l u d i r la r e s p o n s a b i l i d a d p r o f e s i o n a l asum i d a y p o n e r l a a salvo d e f u t u r o s c o n f l i c t o s , d á n d o l e al c l i e n t e una m e r a apariencia de seguridad.

2 . Los derechos del verdadero

dueño

17. E n n u e s t r o o r d e n a m i e n t o j u r í d i c o , c o m o e n el a n t i g u o d e r e c h o r o m a n o y a diferencia del d e r e c h o francés, d e los contratos s ó l o n a c e n d e r e c h o s y o b l i g a c i o n e s p e r s o n a l e s . L a c o m p r a v e n t a o la d o n a c i ó n n o t r a n s f i e r e n el d o m i n i o : el c o m p r a d o r o el d o n a t a r i o n o se c o n v i e r t e n e n d u e ñ o s d e la c o s a c o m p r a d a o d o n a d a . El d o m i n i o , y los d e m á s d e r e c h o s r e a l e s , c o m o el d e h i p o t e c a o e l d e u s u f r u c t o , se a d q u i e r e n p o r u n m o d o d e a d q u i r i r . L a n o r m a del Art. 1 8 1 5 d e l C . C . , s e g ú n la cual "la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo", r e c o g e e s t e p r i n c i p i o e n su e s e n c i a m i s m a . 2

El m o d o d e a d q u i r i r p u e d e s e r o r i g i n a r i o o derivativo. Si el actual p o s e e d o r i n s c r i t o , el titular d e la i n s c r i p c i ó n vig e n t e , a d q u i r i ó el i n m u e b l e p o r un m o d o o i i g i n a r i o , el d o m i n i o c o m i e n z a e n é l , y p o r t a n t o , n o e x i s t e ni p u e d e existir u n t e r c e r o q u e le p u e d a disputar su d e r e c h o ni j u s t i f i c a r q u e él es el v e r d a d e r o d u e ñ o . E n t r e n o s o t r o s , e l ú n i c o m o d o o r i g i n a r i o p o r el c u a l se p u e d ^ - a 4 q u h l r d « l g j ™ r r i o d e T s u e l u e s l a pres< npetan, c a s o e n el c u a l la s e n t e n c i a h a c e Laslveces d e e s a d ü a r a p a r a ^ m i n s c r i p ción. E n C h i l e n o se p u e d e a d q u i r i r i n m u e b l e s p o r o c u p a c i ó n , p o r q u e n o hay tierras q u e n o p e r t e n e z c a n a n a d i e ; y es el d u e —

z

=2

' El Código Napoleón abandonó el antiguo principia <|i•• icquería la tradición para transferir el dominio. En el derecho francés, el contrato no sólo crea derechos y obligaciones: también transfiere el dominio. En Francia, la propiedad se transfiere por el simple consentimiento. Así lo expresa un aforismo de ese país, donde la convención constituye un modo de adquirir. Pero tampoco en Francia puede transferir el dominio quien no lo tenga. ¿

EDITORIAL

JURÍDICA

DECHILE

24

ño del suelo q u i e n adquiere poi a c c e s i ó n < I d o m i n i o d e lo q u e

e n é s t e se c o n s t r u y e .

s

P e r o si el m o d o d e a d q u i r i r es derivativo, CORIO la t r a d i c i ó n | y la s u c e s i ó n p o r causa d e m u e r t e , la inscripción no a< redita q u e el p o s e e d o r inscrito sea el v e r d a d e r o d u e ñ o d<-| i b l e l'ara ello se r e q u e r i r í a q u e su a n t e c e s o r e n el d o m i n i o . ¡ I n á d e n t e q u e se l o transfirió o el d i f u n t o q u e s e lo i r a n s i n i i i o , \ i o d o s l o s antecesores de u n o u otro, hubiere sido inintci i umpnlaiiii m e el v e r d a d e r o d u e ñ o , p o r q u e n a d i e p u e d e t r a n s f e r i r n i l i . m s n i i tir m á s d e r e c h o s q u e l o s q u e t i e n e . La inscripción conservatoria es la m a n e r a de e l e í luai la l i a dición d e los b i e n e s raíces; o sea, es el m o d o d e a d q u i í i i su d o m i n i o e n t r e vivos. P o r c o n s i g u i e n t e , p o r la inscripción i o n s e í \ a toria se transfiere y a d q u i e r e el d o m i n i o c u a n d o la tradie i o n e s válida y el t r a d e j j i e es el v e r d a d e r o d u e ñ o d e l b i e n raíz. I V i o , c o m o sólo es tradición, n o transfiere el d o m i n i o si el n á d e n l e n o es el v e r d a d e r o d u e ñ o . Sin e m b a r g o , ello n o significa ni p e r m i t e d e s c o n o c e r q u e la i n s c r i p c i ó n c o n s e r v a t o r i a es u n m o d o d e a d quirir: es el m o d o d e transferir y adquirir, e n t r e vivos, el d o m i n i o de los b i e n e s raíces, a u n q u e n o p r u e b e su d o m i n i o . sNo p r u e b a g n e j m t i t u l a r s e a e l v e r d a d e r o d u e ñ o , p e r o o b l i g a a s u p o n e r q u e l o es y a j e r j e r j o y r e c o n o c e r l o p o r tal, m i e n t r a s o t r o n o j u s t i f i q u e serlo. O sea, el titular d e la inscripción de d o m i n i o rigentefñcPftecesita a c r e d i t a r q u e e s e l d u e ñ o . El está liber a d o del p e s o de la prueba. Kl q u e pretenda disputarle el d o m i n i o es quien d e b e r á p r o b a r q u e es el v e r d a d e r o d u e ñ o del i n m u e b l e . N o o b s t a n t e , la i n s c r i p c i ó n d e j a subsistentes los d e r e c h o s del v e r d a d e r o d u e ñ o , sLel tradejrte n o l o e s . Así se e x p l i c a m u y clar a m e n l e en el M e n s a j e d e l C.C.: "No dando a la inscripción

conseí

valona otro carácter que el de una simple tradición, ta posesión conferida por ella deja subsistente los derechos del verdadero propietario, que solamente podrían extinguirse por la prescripción competente". Así lo sanc i o n a e x p r e s a m e n t e e l Art. 6 8 2 , e n cuyos t é r m i n o s "si el tradenle ta> es el verdadero dueño de la cosa que se entrega por él o a su nomine, no si aihjuieren por medio de la tradición oíros derechos que los lran\ misihlcs del mismo tradente sobre la cosa entregada".

" Véanse in/ra N'" 63 y 65. 9^

m . m m . ,

II1D 1D I C A

,...U>IÉ

MANUAL DE ESTUDIO DE l l T U I O S

El. I-.Sll ll)l() Y EL INFORME DE TÍTULOS

1 O q u e se estatuye para la tradición vale también para la sucesión por causa d e m u e r t e - a u n q u e las inscripciones exigidas p o r el Art. 6 8 8 del C.C. n o constituyan tradición, sino solemnidades habilitantes para disponer de los inmuebles heredados-, p^rqlie~Taiiipuco el difunto p u d o transmitir más d e r e c h o s q u e los q u e tenía.

11 instituto d e la
1 8 . L a inscripción e n el Registro d e P r o p i e d a d , h e c h a a título d e tradición o d e h e r e n c i a , le da a su titular la posesión del i n m u e ble, y e n su virtud, a é l se l e d e b e t e n e r p o r d u e ñ o d e éste m i e n ó g i j a inscripción se m a n t e n g a vigente, p o r q u e p a r a q u e " c e s e l a posesión inscrita - q u e es el h e c h o d e l q u e se d e d u c e la presunc i ó n d e d o m i n i o - es n e c e s a r i o q u e la i n s c r i p c i ó n se_cancele e n a l g u n a d e las tres f o r m a s previstas e n el A r e ^ & 8 d e l C.C.: p o r vol u n t a d dejas raartes, p o r u n a nueva inscripción e n q u e el poseed o r inscrito transfiere su d e r e c h o a o t f o ^ O T T e ^ c » h i e i ó n judicial. Mas la p r e s u n c i ó n d e d o m i n i o q u e a m p a r a al póséédCTrmténtras la i n s c r i p c i ó n esté vigente es u n a p r e s u n c i ó n m e r a m e n t e legal q u e a d m i t e p r u e b a en c o n t r a r i o : otra p e r s o n a p u e d e j u s t i f i c a r q u e él e s el d u e ñ o . Así lo d i s p o n e e x p r e s a m e n t e el inciso s e g u n d o del Art. 7()(). A c r e d i t a r q u e u n a i n s c r i p c i ó n se encuentra v i g e n t e es fácil: lo c e r t i f i c a e l c o n s e r v a d o r . I ,<> <1111< il e s p r o b a r q u e su titular es el v e r d a d e r o p r o p i e t a r i o . 1

19. H a c i a 1 1 8 2 , u n j u r i s t a italiano, l l a m a d o A c c o r s i o o Accurzio, calificó la p r u e b a d e l d o m i n i o c o m o u n a "puihatio diabólica^ El c o n t r a t o q u e constituye el título translaticio p u e d e ser perf e c t o y g e n e r a r d e r e c h o s y o b l i g a c i o n e s entre l a s partes, pero su i n s c r i p c i ó n n o p r u e b a q u e se haya t r a n s f e r i d o y a d q u i r i d o el d o m i n i o . P a r a a c r e d i t a r l o p l e n a m e n t e sería n e c e s a r i o p r o b a r q u e el t r a d e n t e e r a e l v e r d a d e r o d u e ñ o y q u e lo fueron todos sus a n t e c e s o r e s e n el d o m i n i o , hasta llegar a la p e r s o n a q u e adq u i r i ó el i n m u e b l e p o r u n m o d o o r i g i n a r i o . Kste r e c o r r i d o n o s llevaría hasta el t i e m p o h i s t ó r i c o e n q u e el h o m b r e a d q u i r i ó p o r o c u p a c i ó n la p r o p i e d a d de la tierra.

3 . La prescripción

de los derechos y acciones del dueño

2 0 . El l e g a j o d e títulos l o e n c a b e z a u n a c o p i a , c o n c e r t i f i c a d o d e vigencia, d e la i n s c r i p c i ó n e n el R e g i s t r o d e P r o p i e d a d q u e r e c o n o c e y d e c l a r a a su titular d u e ñ o d e la p r o p i e d a d . Si e s a i n s c r i p c i ó n se hizo h a c e diez o m á s a ñ o s , ella n o s perm i t e c o n c l u i r q u e se h a n s a n e a d o , p o r el solo t r a n s c u r s o d e l t i e m p o , los vicios q u e p e r m i t i r í a n solicitar la d e c l a r a c i ó n d e n u lidad d e esa i n s c r i p c i ó n y de las p r e c e d e n t e s , c o m o a s i m i s m o délos títulos c o n los q u e se p r a c t i c a r o n , y q u e se h a n e x t i n g u i d o , p o r n o h a b e r s e e j e r c i d o todas las a c c i o n e s p e r s o n a l e s q u e se p o d r í a n d e d u c i r p a r a i m p e t r a r l a n u l i d a d d e los títulos o d e sus inscripciones. 2 1 . M a s el d u e ñ o n o p i e r d e el d o m i n i o d e l i n m u e b l e p o r n o h a b e r g o z a d o o dispuesto d e él d u r a n t e u n d e t e r m i n a d o lapso d e t i e m p o . T a m p o c o se e x t i n g u e n p o r n o h a b e r s e e j e r c i d o las a c c i o n e s reales q u e n a c e n d e l d e r e c h o d e p r o p i e d a d . J P a r a q u e el l e g í t i m o d u e ñ o pierda el d o m i n i o d e l i n m u e b l e y se e x t i n g a n ^ las_acciones r e a l e s que lo a m p a r a n , e s n e c e s a r i o q u é o t r o l o adq u i e r a p o r p r e s c r i p c i ó n adquisitiva. De a c u e r d o c o n el A n . 2.M 7 d e l C.C, la a c c i ó n p a r a reclam a r u n d e r e c h o se e x t i n g u e

p o i la prese iip< i o n adquisitiva d e

este m i s m o d e r e c h o . Kn v i i l u d «le e s t a n o i n i a , q u e h a c e

exten-

La posesión es un hecho consistente en la tenencia de la cosa, y para la doctrina y jurisprudencia prevalecientes, la posesión inscrita sería una garantía de papel si no se tiene la posesión material del inmueble. Véase infra N 35.

siva la p r e s c r i p c i ó n l i b e r a t o i ia a d< i< < l í o s y a c c i o n e s q u e n o se e x t i n g u e n p o r la m e r a lalta d e < |< i< icio, e l d o m i n i o y la a c c i ó n reivindicatoría q u e le es ¡ n s c p . n . i h l e se p i n d é n y e x t i n g u e n cuand o o t r o a d q u i e r e la cosa p o i pies< i ipi i o n . Pues b i e n , si la posesión d e l u e b l e se adquirió p o r inscripc i ó n conservatoria y ésta se prai l i c ó h a c e diez a ñ o s o más, c o n c u r r e n todos los e l e m e n t o s i c q u n idos p o r los artículos 7 2 4 , 2 5 0 5 y 251 1 del C.C. para o b l e n e i q u e s e declare, c o n t r a toda persona y c o n t r a título inscrito, que s e adquirió el d o m i n i o del i n m u e b l e p o r prescripción adquisitiva; y e n su virtud, q u e c o n arreglo al Art. 2 5 1 7 , se d e c l a r e extinguida la a c c i ó n p a r a reivindicarlo.

26

27

4

a

IDIIOHIAI

JURÍDICA

DECHItE

EDITORIAL JURÍDICA. DE CHILE •

E L ESTUDIO Y E L INF! IRMI

MANUAL DE ESTUDIO DE TÍ TI II.OS

E n c o n c l u s i ó n , u n a i n s c r i p c i ó n d e d o m i n i o q u e se m a n t i e n e j r i « m j e _ d e s d e h a c e die> a ñ o s o m a s p e r m i t e d i c t a m i n a r , c o n f u n d a m e n t o s pálidos, q u e l o s " T Í T U L O S s e j e r j c u e n t r a n ajustaclos a d e r e c h o , p o r q u e r a z o n a b l e m e n t e n a d i e p o d r í a o b t e n e r q u e esa ^ i n s c r i p c i ó n se c a n c e l e .

4 . La agregación

regular

de

posesiones

22. Si la inscripción vigente tiene m e n o s d e diez a ñ o s , a la posesión del actual p o s e e d o r es n e c e s a r i o a g r e g a r la de sus antecesores - q u e poseyeron el i n m u e b l e sucesiva e i n i n t e r r u m p i d a m e n t e para c o m p l e t a r así el p e r í o d o de diez a ñ o s q u e r e q u i e r e n la presc r i p c i ó n extintiva y la adquisitiva. E n este caso, el estudio se inicia c o n la inscripción p r e c e d e n te q u e t e n g a diez a ñ o s a lo m e n o s . A ésta le p u e d e n h a b e r sucedido u n a o más inscripciones, o sólo la inscripción vigente; p e r o , e n c u a l q u i e r caso, será n e c e s a r i o investigar s j j a s sucesivas transferencias y transmisiones se efectuaron válidamente, p o r q u e quien a g r e g a a su posesión la de sus a n t e c e s o r e s "se la apropia con sus calidades y vicios", según d i s p o n e n los artículos 2 5 0 0 y 7 1 7 del C.C. Una

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o más años

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w v r e s a su f e c h a , p e r o r i í o j l o s vicios s o b r e v i n i e n t e s . E n c o n s e c u e n cia, c u a n d o la i n s c r i p c i ó n vigente t i e n e m e n o s d e diez a ñ o s y se r e q u i e r e a g r e g a r p o s e s i o n e s p a r a c o m p l e t a r los plazos de presc r i p c i ó n , es n e c e s a r i o analizar la validez d e las sucesivas transfer e n c i a s y s u c e s i o n e s del i n m u e b l e . Este e x a m e n c o m p r e n d e el d e las i n s c r i p c i o n e s y el d e los títulos c o r r e s p o n d i e n t e s , e m p e z a n d o p o r el q u e se o t o r g ó i n m e d i a t a m e n t e d e s p u é s de la insc r i p c i ó n q u e t i e n e m á s d e diez a ñ o s . 23. La n u l i d a d del titulo i m p l i c a la de su i n s c r i p c i ó n y fundam e n t a la eañcelaciÓTi d e ésta. L a i n s c r i p c i ó n c o n s e r v a t o r i a es la m a n e r a d e e f e c t u a r la tradii i o n d e l o s b i e n e s raíces; v para q u e la tradición sea válida s e requiere- un título translaticio d e d o m i n i o . P o r t a n t o , para adq u i i n el d o m i n i o d e los b i e n e s r a í c e s n o se r e q u i e r e ú n i c a m e n ti
9H

i i o n q u e s u m o d e U l u l o p a t a pi a i ln .n I.

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a n e ó l o al \il

(ó >

del C.C. El tradenle- p u d o ser el v e r d a d e i o le d a al a d q u i la posi sión del i n m u e b l e ni le transfiere su d o m i n i o A d e m á s , el título p o r el c u a l se transí i c i e e l d. mi I. I.. b i e n e s raíces o se c o n s t i t u y e n d e r e c h o s reales sol . o . 1 1 . . . l. b. o t o r g a r s e s i e m p r e p o r escritura p ú b l i c a . I'oi l a n í o , p a i a q m > I título translaticio d e d o m i n i o sea válido se r c - q u i e i e quS 1 del C.C., el c o n f í a l o s c i a n u l o si le falta a l g u n o de- los requisitos q u e la ley p r e s c r i b e p . u a . I valor del m i s m o , s e g ú n su e s p e c i e o la calidad o e s t a d o d e las partes. La escritura será nula o n o se c o n s i d e r a r ; ! publit a o .ni t é n t i c a , e n los casos previstos e n los a r t í c u l o s 4 1 2 v l'.'d d e l C.O.T. P u e s b i e n , d e a c u e r d o c o n el Art. 1 6 8 3 del C.C. - q u e esla b l e c e u n a v e r d a d e r a p r e s c r i p c i ó n extintiva d e ]a a r c J Ó " H e m i l i daxL», v e n c i d o el plazo de diez a ñ o s q u e e n esa disposición s e c o n t e m p l a , se s a n e a d e f i n i t i v a m e n t e el acto o c o n t r a t o n u l o ; \ e n su virtud, tal y c o m o lo h a d e c l a r a d o la j u r i s p r u d e n c i a , la n u lidad n o p u e d e ser a l e g a d a p o r las partes ni p o r q u i e n e s tengan i n t e r é s e n e l l o , ni c o m o a c c i ó n ni c o m o e x c e p c i ó n . T a m p o c o el j u e z puede declararla de oficio, aunque aparezca de manifiesto e n el a c t o o c o n t r a t o . Aún más. el s a n e a m i e n t o de la nulidad del acto o contrato q u e sirvió de título para practicar la inscripción c o n s e r v a t o r i a ^ ^ requiere que- el i n m u e b l e se haya adquirido por prescripción adquisitiva: la nulidad se sanea hayase o n o adquirido la cosa p o r prescripción. El s a n e a m i e n t o o p e r a independientemente de la prescripción adquisitiva; sólo r e q u i e r e el mero transcurso del plazo legal. 5

24. La nulidad d e la i n s c r i p c i ó n n o s i e m p r e es c o n s e c u e n c i a d e la nulidad del título. L a n u l i d a d d e la i n s c r i p c i ó n t a m b i é n pued e n p r o d u c i r l a s u s y i c i o s y defecto'] p r o p i m 5

Véase infra N™ 9 0 y 9 1 . 29

EDITORIAL

JURÍDICA

DECHIl»

M \M-\I

I-SII'DI

II..'.

lidad d e l títujio p u e d e s e r a b s o l u t a o relativa; p e r o la la inscripción c o n s e r v a t o r i a será s i e m p r e absoluta, I » ' M I M C a ésta sólo p u e d e n a f e c t a r l e vicios o d e f e c t o s relativos a s u p r o p i a naturaleza, c o n i n d e p e n d e n c i a de la calidad o estado d e L i s parles c e l e b r a n t e s del c o n t r a t o q u e le sirvió d e título. L a i n s c r i p c i ó n n u l a n o d a la p o s e s i ó n ni transfiere el d o m i n i o d e l i n m u e b l e , a u n q u e el título sea válido; p e r o , al igual q u e el título, la n u l i d a d d e la i n s c r i p c i ó n se s a n e a p o r u n lapso d e t i e m p o q u e pasa d e diez a ñ o s , d e c o n f o r m i d a d c o n el Art. 1 6 8 3 . A d e m á s , t r a n s c u r r i d o ese plazo, c o n c u r r e n todos los requisitos n e c e s a r i o s para g a n a r el d o m i n i o d e l i n m u e b l e p o r p r e s c r i p c i ó n adquisitiva y e x t i n g u i r las a c c i o n e s p a r a reivindicarlo. 1

iMilnl.nl

d e

n 2 5 . E n c o n c l u s i ó n , p a r a d i c t a m i n a r q u e están ajustados a d e r e c h o los títulos d e q u i e n a g r e g a a su p o s e s i ó n la d e sus a n t e c e s o I res, p a r a c o m p l e t a r así u n p e r í o d o d e diez años a l o m e n o s , hasta / llegar a la i n s c r i p c i ó n vigente, es n e c e s a r i o c o m p r o b a r q u e durante todo ese tiempo hubo u n a sucesión ininterrumpida d e t r a n s f e r e n c i a s o t r a n s m i s i o n e s q u e f u e r o n r e g u l a r m e n t e inscritas, e n virtud d e títulos p e r f e _ r t a m ^ n t ^ v¿i¡n™ 5 . Las inscripciones

aparentes

í~ 26. L a i n s c r i p c i ó n q u e el c o n s e r v a d o r certifica q u e se e n c u e n i i i vigente n o a c r e d i t a s i e m p r e q u e su titular s e a el d u e ñ o d e l Inmueble, q u e l o s e a e n f o r m a exclusiva, q u e l o c o n s e r v e ínteg r o O q u e p u e d a d i s p o n e r d e él p o r sí m i s m o . T a l es el caso d e l a s i n s c i i|) iones d e n o m i n a d a s a p a r e n t e s . _ (

27. Muchas veces el d o m i n i o sólo se conserva sobre u n a parte del ible. Así o c u r r e a m e d i d a q u e se e n a j e n a n los sitios resultan| • d( I. i si 11 >c livisión del terreno o las unidades integrantes del c o p ' iü o mstruido e n é l El conservador archivará los planos y los los municipales correspondientes, p e r o n o modificará la 1 . que seguirá referida a la totalidad del i n m u e b l e . Él sólo " • sucesivas transferencias al m a r g e n izquierdo d e la insi " - - i . I M I . I I i . i i i i t - i i K se limitará a certificar q u e éstejeenguak. ' '• • " /""/• ' " ' |" ' IIM a i de qué partes se- trata. 111

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l i i s u DIO Y E L INFORM1 DI IIIHI.OS

del d o m i n i o fallece, el i n m u e b l e c o n t i n u a r á inscrito a su n o m b r e y l a í n ^ c r j p c i o n p e r m a n e c e r á y seîlilíciar a V i g e n t e m i e n t r a s no se.prac.uque.ai^ das p o r el Art. 6 8 8 del C.C. 2 8 . C u a n d o el titular

2 9 . C u a n d o la sociedad conyugal se disuelve p o r el fallecimiento de u n o d e los cónyuges, a los h e r e d e r o s del difunto sólo se íes transmite u n a c u o t a e n e l d o m i n i o d e l o s ^ k n e s j ] a í c e s sociales: la q u e le c o r r e s p o n d a al causante e n la liquidación d e los gananciales. S i n e m b a r g o , e n c u m p l i m i e n t o d e lo o r d e n a d o p o r el Art. 30 de la Ley N" 10.271 sobre impuesto a las h e r e n c i a s y d o n a c i o nes, el eotísé'fvador respectivo d e b e inscribj^rjosjtít^r^s raíces sociales a n o m b r e del c ó n y u g e sobreviviente y l o s h e r e d e r o s del difunto, a u n q u e ellos sólo hayan adquirido y sean titulares de u n a c ú o t a d e l d o m i n i o . Esta n o r m a d e b e aplicarse a u n q u e el i n m u e ble social esté inscrito a n o m b r e d e l cónyuge sobreviviente. 3 0 . L a m u j e r c a s a d a e n s o c i e d a d c o n y u g a l es l e g a l m e n t e capaz. S i n e m b a r g o , le c o r r e s p o n d e al m a r i d o a d m i n i s t r a r sus b i e n e s , c o n las l i m i t a c i o n e s q u e le i m p o n e n los a r t í c u l o s 1740 y siguientes del C.C. P o r c o n s i g u i e n t e , le c o r r e s p o n d e al ni.it i d o , c o m o je le d e la s o c i e d a d c o n y u g a l , g r a v a r y e n a j e n a r lrisfíí^n#»6 raícM He su m u jer, a u n q u e e s t é n inscritos a n o m b r e d e ella \ la ins< l i p c i o n s e

e n c u e n t r e v i g e n t e . El c o n t r a t o provee l a d o d e b e c e l e b r a r l o el m a r i d o , c o m o r e p r e s e n t a n t e legal d e la iiiujet, \ e lia d e l i c i a prestar su v o l u n t a d e n la f o r m a establee ida e n el Ai i I /'.< I. 3 1 . E l m a r i d o o la m u j e r p u e d e n ade|iiii n inniue bles a título o n e roso d u r a n t e la vigencia d e la s<>< ied.nl « o u v i i g a l . Estos ingresarán al h a b e r de la sociedad y se- inse i l i m a n a n o m b r e - del cónyuge a d q u i r e ñ t e q u e c e l e b r ó el contrato

Sin e m b a r g o , es aT|márido(a quien le c o r r e s p o n d e disponer, d e los i n m u e b l e s sociales, , m n . | i i < «sien inscritos a n o m b r e d e la m u j e r . L o q u e a ella le < 01 responde es a u t o r i z a r la e n a j e n a c i ó n o g r a v a m e n e n la f o r m a e s t a b l e c i d a e n el Art. 1 7 4 9 .

1 1 1

1

niiim a i i i

M

3 2 . D u r a n t e e l m a t r i m o n i o , los c ó n y u g e s p u e d e n substituir el r é g i m e n d e s o c i e d a d conyugal b a j o el cual se c a s a r o n y p a c t a r

EDITORIAL

JURÍDICA

DE CHILE

MANUAL. DE ESTUDK ) DE TÍTULOS

EL ESTUDIO Y EL INFORME I >!• l i l i U.()S

s e p a r a c i ó n total d e b i e n e s , c o n a r r e g l o al Art. 1 7 2 3 del C.C. P o r este p a c t o se disuelve la s o c i e d a d conyugal y los b i e n e s r a í c e s q u e e n t r a r o n a c o m p o n e r el h a b e r social p a s a r á n a p e r t e n e c e r a a m b o s c ó n y u g e s e n c o m u n i d a d ; y, m i e n t r a s ellos n o p r o c e d a n a l i m r i d a r j a j o c i e d a d c o n y u g a l , esos i n m u e b l e s c o n t i n u a r á n inscritos a n o m b r e del m a r i d o o d e la m u j e r q u e c e l e b r ó el c o n t r a t o ; p e r o los d o s d e b e r á n c o n v e n i r c o n j u n t a m e n t e , c o m o c o m u n e r o s , la e n a j e n a c i ó n o g r a v a m e n , a u n q u e el i n m u e b l e p e r m a n e z c a i n s c r i t o sólo a n o m b r e del c ó n y u g e q u e lo adquirió p a r a la s o c i e d a d conyugal disuelta.

b l i c a c i ó n d e avisos y la fijación d e u n cartel e n la o f i c i n a del c o n s e r v a d o r c o m o si se tratara d e u n i n m u e b l e n o i n s c r i t o , sólo gen e r a u n a i n s c r i p c i ó n p a r a l e l a q u e n o c a n c e l a la a n t e r i o r , n o p o n e t é r m i n o a la p o s e s i ó n e x i s t e n t e ni transfiere v á l i d a m e n t e el d o m i n i o . L a e x i s t e n c i a d e dos i n s c r i p c i o n e s paralelas r e p u g n a al sist e m a de la p o s i c i ó n inscrita y si éstas llegaran a c o e x i s t i r - l o q u e sólo p u e d e o c u r r i r si la nueva n o c a n c e l ó la a n t e r i o r - , u n a d e b e p r e v a l e c e r s o b r e la o t r a , p o r q u e n o p u e d e n existir ni subsistir a*os~posesiones s o b r e u n a m i s m a c o s a .

6 . Las inscripciones

paralelas

33. Las n o r m a s del C ó d i g o Civil q u e e s t a t u y e r o n la s o l e m n i d a d d e la i n s c r i p c i ó n c o n s e r v a t o r i a p a r a e f e c t u a r la t r a d i c i ó n y adq u i r i r la p o s e s i ó n de los b i e n e s raíces rigen d e s d e h a c e siglo y m e d i o , ( l o m o n o sólo los actos e n t r e vivos r e q u i e r e n inscripción, s i n o q u e t a m b i é n se r e q u i e r e i n s c r i p c i ó n p a r a q u e los h e r e d e ros p u e d a n d i s p o n e r d e los i n m u e b l e s a d q u i r i d o s p o r s u c e s i ó n p o r c a u s a d e m u e r t e , e n la a c t u a l i d a d p r á c t i c a m e n t e todos los b i e n e s raíces se hallan inscritos, tal y c o m o se p r e d i j o e n el M e n saje del C ó d i g o . L o s c o n t r a t o s s o b r e b i e n e s raíces n o inscritos son p e r f e c t a m e n t e válidos; p e r o a h o r a c o n s t i t u y e n u n a n o t a b l e e x c e p c i ó n . E n el Art. 6 9 3 del C ó d i g o Civil y e n el Art. 5 8 del R e g l a m e n t o d e l R e g i s t r o C o n s e r v a t o r i o se d i s p o n e n las f o r m a l i d a d e s n e c e sarias p a r a q u e el c o n s e r v a d o r p u e d a p r o c e d e r a i n s c r i b i r la t r a n s f e r e n c i a d e u n i n m u e b l e q u e n o ha sido a n t e s inscrito, c o n sistentes e n la p u b l i c a c i ó n d e tres avisos y la fijación d e u n cartel e n su o f i c i n a . 34. A h o r a b i e n , s e g ú n el A r t . 7 2 8 d e l C . C , p a r a q u e c e s e la p o s e s i ó n i n s c r i t a es n e c e s a r i o q u e la i n s c r i p c i ó n se c a n c e l e , s e a p o r a|?6erdg>de las p a r t e s , p o r r t ^ ^ ^ H o r T j u d j ^ i a l o "por unajisá^ía^ínsóipclój en que el poseedor immTo~WánsJiere su derechó ôtm^ • P o r c o n s i g u i e n t e , la i n s c r i p c i ó n d e la t r a n s f e r e n c i a d e un inm u e b l e q u e h a sido antes i n s c r i t o , p r a c t i c a d a e n virtud de la puc

s e

.•J.».

IDIIDIt

IAI

IUR1D1CA

DI CHILE

32

7. Las inscripciones

de papel

35. L a inscripción conservatoria a m p a r a los d e r e c h o s q u e se tien e n , mas n o los q u e n o se t i e n e n . P o r eso, para resolver el c o n flicto q u e se g e n e r a e n t r e dos inscripciones vigentes y simultáneas s o b r e u n m i s m o p r e d i o , el tribunal d e b e analizar y d e t e r m i n a r cuál de esas inscripciones constituye verdadera p o s e s i ó n y c T e c r e tar la c a n c e l a c i ó n de la otra. E n la d o c t r i n a y e n la |inisprudencia p r e v a l e c e h o y el c o n c e p t o de q u e la s o l e m n i d a d d e la ins< lipción c o n s e r v a t o r i a n o p e r m i t e p r e s c i n d i r d e la r e a l i d a d láctica-que. constituye la posesión d e f i n i d a e n el inciso p r i m e i o del Ait. 7 0 0 del C.C., en cuyos t é r m i n o s p a r a p o s e e i se t e q u i e n la l e n e n c i a d e la cosa c o n á n i m o d e s e ñ o r y d u e ñ o : el corf>u\ y el tniiniiis. D e a c u e r d o c o n esta t e o r í a , l l a m a d a d e la inscripción-garantía, p a t a p o s e e r u n inm u e b l e y q u e d a r a m p a r a d o p o r la p r e s u n c i ó n d e d o m i n i o q u e e s t a b l e c e el inciso s e g u n d o d e e s a d i s p o s i i i o n , n o e s s u f i c i e n t e la s o l e m n i d a d d e la inscripción sitnbólii a - q u e p o d r í a c o n s t i t u i r u n a m e r a ficción r e g i s t r a l - , s i n o q u e se n e c e s i t a la posesión m a terial del i n m u e b l e . E n c o n s e c u e n c i a , si u n o d e los p r e t e n d i d o s p o s e e d o r e s s ó l o t i e n e la p o s e s i ó n f o r m a l o teórica q u e da la i n s c r i p c i ó n , a la q u e se d e n o m i n a posesióri de papel, y o t r o u n e a ésta la posesión m a terial, real y efectiva del inmueble, a/el./se le r e c o n o c e u n m e j o r derecho.

33

EDITORIAL

JURÍDICA

DE CHILE

MANUAL DE ESTUDK) DE l i l i 11 .< ) S

8 . Resumen y conclusión M>. I ,,i e s e n c i a d e l e s t u d i o d e títulos n o es i n d a g a r si el titular d e la i n s c r i p c i ó n d e d o m i n i o v i g e n t e , el a c t u a l p o s e e d o r inscrito, es o n o es el v e r d a d e r o d u e ñ o del i n m u e b l e , del q u e , a d e más, es el p o s e e d o r m a t e r i a l . El o b j e t o es^pT^éíut) q u e a l g u i e n pueda o b t e n e r la c a n c e l a c i ó n judicial de la i n s c r i p c i ó n . M i e n t r a s é s t a subsista, y h a y a d u r a d o u n a ñ o c o m p l e t o —y se e x i g e n d i e z - , n o es a d m i s i b l e n i n g u n a p r u e b a d e p o s e s i ó n cori^ q u e se p r e t e n d a i m p u g n a r l a . L o q u e e l r e i v i n d i c a d o r d e b e p r o b a r " e T " e T c [ o m i n i o : j u s t i f i c a r q u e él e s e l v e r d a d e r o d u e ñ o ; y para ello necesita e j e r c e r d e r e c h o s y acciones actualm e n t e vigentes. Por c o n s i g u i e n t e , el a b o g a d o p u e d e i n f o r m a r q u e , a su j u i cio, los títulos se e n c u e n t r a n "en^debida forma y ajustados a derecho" c u a n d o , d e s p u é s d e u n e x a m e n r i g u r o s o , l l e g a a la c o n c l u s i ó n _ f u n d a d a d e q u e c o n c u r r e n los requisitos n e c e s a r i o s para d e c l a r a r e x t i n g u i d a s las a c c i o n e s p e r s o n a l e s q u e p o d r í a d e d u c i r el v e r d a d e r o d u e ñ o , y p a r a g a n a r p o r prescrlpcíoi^ adquisitiva el d o m i n i o del i n m u e b l e y e x t i n g u i r la a c c i ó n real"para reivindicarlo. A esa c o n c l u s i ó n se p u e d e llegar c u a n d o e f d o m i n i o ; se_ad-_ q u i r i ó o r i g i n a r i a m e n t e p o r pxesc^rrpctón y, si aeTJ5a_de, o t r o , c u a n d o -existe^ p o s e s i ó n i n s c r i t a d u r a n t e diez a ñ o s a l o m e n o s ; plazo e s í e - q t í e el actual p o s e e d o r p u e d e c o m p l e t a r a g r e g a n d o a su p o s e s i ó n la d e sus a n t e c e s o r e s ; s i e m p r e y a c o n d i c i ó n d e q u e el domim^se~ñ~áyá s u c e s i v a m e n t e t r a n s f e r i d o o transmiti-

EL ESTUDIO Y EL INFORME DETlTULI I S

d o n d e s e singulariza el i n m u e b l e e individualiza al p r o p i e t a r i o ; 2 ) L a r e l a c i ó n c r o n o l ó g i c a d e los títulos e x a m i n a d o s ; 3 ) 1 as • il < s e r v a c i o n e s q u e sea m e n e s t e r f o r m u l a r r e s p e c t o a la situación del i n m u e b l e , y 4 ) L a c o n c l u s i ó n , d o n d e se d i c t a m i n a si l o s ti tulos están o n o ajustados a d e r e c h o y, e n su c a s o , se c o n s i g n a la f o r m a de- s u b s a n a r los r e p a r o s f o r m u l a d o s . En el A p é n d i c e se i n c l i n e n a l g u n o s i n f o r m e s q u e p u e d e n servir d e m o d e l o . 38Tl^h el e n c a b e z a m i e n t o del i n f o r m e se precisa d e q u é propie* "traase trata y q u i é n es su d u e ñ o . L a p r o p i e d a d se singulariza i n d i c a n d o la c a l l e , n ñ m e r o , co-_ m u ñ a y r e g i ó n e n q u e está u b i c a d a . E n el caso d e p r e d i o s agrí£ o ! á s o r u r a l e s , se s e ñ a l a su n o m b r e y u b i c a c i ó n territorial. L a m e n c i ó n d e los d e s l i n d e s es optativa y suele reservarse p a r a e l contrato. El p r o p i e t a r i o se individualiza p o r su n o j n b r e ^ apellidos y est a d o civil. Las p e r s o n a s j u r í d i c a s se d e s i g n a n p o r su razón social v, ó p c i o n a l m e n t e , p o r su n ú m e r o d e RUT. 3 9 . L a c r o n o l o g í a deios-tÉttitm. e s t u d i a d o s c o n s i s t e e n detallar, e m p e z a n d o p o r el m á s áajdjnjci/los sucesivos d u e ñ o s y p o s e e d o res del i n m u e b l e , i n d i c a n d o el título p o r el cual lo a d q u i r i e r o n v su c o r r e s p o n d i e n t e i n s c r i p c i ó n .

H7i Ti i i a d o el estudio se p r e p a r a el d o c u m e n t o q u e se c o |>l'ol'< l o n a l m e n t e c o m o INFORME DE TÍTULOS, q u e se acos1)1 i i n n i turar e n c u a t r o p a r t e s : 1) El e n c a b e z a m i e n t o ,

C u a n d o el título es trajislalic io. c o m o la c o m p r a v e n t a , se ind i c a la e s c r i t u r a e n q u e se oloig<> < I c o n t r a t o y la f o r m a e n q u e se e n t e r o e L p r e c i o . C u a n d o la propiedad g£ i< Iquirió p o r s u c e sión p o r causa de m u e r t e , se < han la insí i ipi i o n d e la posesión efectiva, la del t e s t a m e n t o si lo h u b o , la especial d e h e r e n c i a y l a j d e a c l j u c l i c a « i á j x x r i _ S J i . £ a s < ) ; y se h a c e especial m e n c i ó n d e l p a g o o e x e n c i ó n del i m p u e s t o a las b e i e m i.is. L a s escrituras se citan indil ando l e c h a y e4=aomhre y j u risclicetón^territorial d e l n o t a r i o e n cuyo registro se o t o r g ó . P o r e j . : Don JoseTedro l'éiei Ramtrez adquirió esta propiedad por compraventa otorgada en la escritura extendida el 29 de marzo de 2005, en la notaría de Santiago de don Humberto (¿uezada Moreno. Las i n s c r i p c i o n e s se citan i n d i c a n d o : la j u r i s d i c c i ó n territorial del c o n s e r v a d o r , e b r e g i s l i o parcial y añx> e n q u e se practicar o n , y la foja y n ú m e r o c o r r e s p o n d i e n t e s . P o r e j . : Dicha escritura

34

35

d o e n f o r m a ^ e g T I r a r , i n i n t e r r u m p i d a y válida.

Ello n o significa d e s c o n o c e r q u e la p r e s c r i p c i ó n d e b e alegarse y ser j u d i c i a l m e n t e d e c l a r a d a . L o q u e se h a c e es p r e v e n i r y resguardar u n a c o n t i n g e n c i a p r o c e s a l .

PÁRRAFO 3

9

EL INFORME DE TÍTULOS

I l U l l i n i C A

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I I I I I

EDITORIAL

JURÍDICA

DE CHILE

MANUAl.DK ESTUDH ) ni

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C A P Í T U L O

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INMUKm.l'.S

se inscribió en el Registro de Propiedad de 2005 del Conservador de Bienes Rutees de Viña del Mar, a fojas 4. 728, con el número 3.476. 4 0 . En las o b s e r v a c i o n e s se d e j a c o n s t a n c i a d e los h e c h o s q u e c o n s t a n e n los c e r t i f i c a d o s c o r r e s p o n d i e n t e s : si a la p r o p i e d a d le a f e c t a n o n o g r a v á m e n e s o p r o h i b i c i o n e s ; si e x i s t e n o n o d e u das d e c o n t r i b u c i o n e s o d e gastos c o m u n e s c u a n d o se trata d e u n i d a d e s ríe los c o n d o m i n i o s ; si la p r o p i e d a d está o n o a f e c t a a ^ f j ^ p i a n ^ " p ^ r la M i i n H p ; d H r i d o el Serviu; y todos los d e m á s q u e sea r e l e v a n t e c o n s i g n a r . 41. E n la c o n c l u s i ó n el a b o g a d o c o n s i g n a r á s o b r e su firma, el ^ á t E t a m e n q u e le m e r e c e n los títulos; e s t o es, si a su j u i c i o están o n o están ajustados a d e r e c h o . Si le m e r e c e n u n r e p a r o , d e b e rá precisarlo y p r o p o n e r la Corma de s u b s a n a r l o . El i n f o r m e se c i e r r a c o n la f e c h a d e su e m i s i ó n y el n o m b r e v firma del a b o g a d o q u e lo s u s c r i b e .

P á r r a f o

1"

CONCEPTOS GENERALES 42. Eos títulos q u e se e s t u d i a n son a q u e l l o s e n q u e c o n s t a el dominio de bienes raíces, e s t o es, d e cosas c o r p o r a l e s cuya p r o p i e d a d y d e m á s d e r e c h o s e n ellas, su p o s e s i ó n o la facultad de dispon e r d e las m i s m a s , sedo s e p u e d e a d q u i r i r p o r i n s c r i p c i ó n en el registro c o n s e r v a t o r i o ( C . C . Arts. 6 8 6 , 6 8 8 , 7 2 4 y 2 5 1 3 ) . 43. De a c u e r d o c o n el Art. 5 6 8 , li is " i n m u e b l e s < > lincas o b i e n e s raíces son las cosas que- n o p u e d e n li a n s p o i l a r s e d e un lugar a o t r o , c o m o las tierras y las m i n a s " . A l a s tierras y las minas s e les d e n o i

a inmueble pin

intima

leza, p o r q u e n o p u e d e n movilizarse sin p e n l e í su s e r p r o p i o . l a p r o p i e d a d de las m i n a s es m a l e i i a d e l i l e i e c b o de mi-

n e r í a . El e s t u d i o d e t í t u l o s s e o< u p a
z

44. De a c u e r d o c o n los Arts. 5 6 8 y 5 7 0 , t a m b i é n se c o n s i d e r a n i n m u e b l e s , a u n q u e p o r su n a l u i a l e / a s e a n m u e b l e s : 1 . Las cosas q u e a d i n e r e n p e í n i a n c n t e m c n t e a los i n m u e bles, c o m o los e d i f i c i o s y l o s .u b o l e s , a las q u e se d e n o m i n a "inmuebles por adherencia ". 2 . Eas cosas q u e están p e í n i a n e n t e m e n t e d e s t i n a d a s al uso, cultivo o b e n e f i c i o d e un i n m u e b l e , c o m o los p a v i m e n t o s , c a ñ e r í a s , utensilios de labran/a, a n i m a l e s o a b o n o s , a las q u e se l l a m a "inmuebles por destinación ". Q

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11 ll 11 n o Al llllliniCA

DF CHILE

36

37

EDITORIAL

JURÍDICA

DE CHILE


4 5 . E l d o m i n i o d e los i n m u e b l e s p o r d e s t i n a c i ó n n o se a d q u i e re p o r i n s c r i p c i ó n c o n s e r v a t o r i a . N o son b i e n e s inscritos. L a compraventa de un arado o de un tractor n o requiere de i n s c r i p c i ó n c o n s e r v a t o r i a p a r a e f e c t u a r la t r a d i c i ó n d e la c o s a vendida. El p r o p i e t a r i o d e la t i e r r a a d q u i e r e p o r la s i m p l e e n t r e g a , real o s i m b ó l i c a , el d o m i n i o d e las cosas m u e b l e s q u e d e s t i n a r á p o s t e r i o r m e n t e al uso, cultivo o b e n e f i c i o del p r e d i o .

l.OS INMUEIH.ES

D e a c u e r d o c o n el Art. 1 4 6 , n i n g u n a obra p u e d e ser h a b i t a da o d e s t i n a d a a uso a l g u n o a n t e s d e su r e c e p c i ó n p o r la D i r e c c i ó n M u n i c i p a l , la q u e p u e d e d e c r e t a r la i n h a b i l i d a d d e la o b r a y el d e s a l o j o d e sus o c u p a n t e s c o n auxilio d e la luer/a publica. P o r c o n s i g u i e n t e , las c o n s t r u c c i o n e s e n p r e d i o s urbanos r e q u i e r e n p e r m i s o p a r a e f e c t u a r l a s y r e c e p c i ó n p a r a o< uparlas.

4 9 . D e a c u e r d o c o n el Art. 1 1 6 d e la L e y G e n e r a l d e U r b a n i s m o y C o n s t r u c c i o n e s , se r e q u i e r e p e r m i s o de la D i r e c c i ó n d e O b r a s M u n i c i p a l e s p a r a subdividir, lotear o üi Utilizar los t e r r e n o s u r b a n o s , y p a r a construir, reconstruir, r e p a r a r o alterar cualq u i e r edificio e n ellos.

5 0 . L o s i n m u e b l e s rústicos o rurales, q u e el C ó d i g o Civil e n su Art. 5 6 8 d e n o m i n a p r e d i o s o f u n d o s , están sujetos a algunas norm a s p a r t i c u l a r e s q u e e s n e c e s a r i o t e n e r p r e s e n t e s e n el estudio d e sus títulos: l . D e a c u e r d o c o n el A - 5 5 d e l a L e y G e n e r a l d e U r b a n i s m o y C o n s t r u c c i o n e s , e n estos i n m u e b l e s ñ~o s e p u e d e a b r i r calles, subdividir p a r a f o r m a r p o b l a c i o n e s ni l e v a n t a r c o n s i n u c i 5 ñ é T q u e ^ í ó ~ s e a n las n e c e s a r i a s p a r a su e x p l o t a c i ó n a g r í c o l a ó p a r a viviendas d e l p r o p i e í a r l o Z ^ l ü s T r a b a j a d o r e s . 2 . El D e c r e t o L e y N " 3 . 5 1 6 , p u b l i c a d o e n el D i a r i o Oficial del 1 d e d i c i e m b r e d e 1 9 8 0 , a u t o r i z ó dividir l i b r e m e n t e los p r e dios rústicos u b i c a d o s f u e r a . d e los.límites u r b a n o s o d e 7 ó s limites d e los p l a n e s r e g u l a d o r e s d e S a n t i a g o , Valparaíso y C o n c e p c i ó n , s i e m p r e q u e los lotes r e s u l t a n t e s t e n g a n u n a s u p e r f i c i e n o inferior a m e d i a h e c t á r e a física, o sea, tengan a los m e n o s 5.000 m . Los_predios resultantes de la subdivisión q u e d a n sujetos a la p r o h i b i c i ó n d e c a m b i a r su d e s t i n o a g r í c o l a e n los t é r m i n o s d e l r e f e r i d o Art. 5 5 y d e l Art. 56 de d i c h a L e y G e n e r a l ; y se d e b e d e j a r c o n s t a n c i a d e esia piolubición e n las escrituras d e e n a j e n a c i ó n d e los p r e d i o s . Hay q u e t e n e r p r e s e n t e q u e esta c o n s t a n c i a es imperativa, c u a l q u i e r a q u e s e a la supeí lieie d e las hijuelas r e s u l t a n t e s d e la división. L o s actos y c o n t r a t o s o t o r g a d o s o c e l e b r a d o s e n c o n t r a v e n ción a l o dispuesto e n el D . L . N 3 . 5 1 6 s o n a b s o l u t a m e n t e n u los; y l o s n o t a r i o s n o d e b e n a u t o r i z a r n i l o s c o n s e r v a c i ó n i n s c r i b i r las escrituras e n q u e n o c o n s t e la p r o h i b i c i ó n d e < un b i a r d e d e s t i n o ( e l p r o b l e m a a p a r e c e c u a n d o se h a n autoi izadl I e i n s c r i t o y el c o n t r a t o es n u l o a b s o l u t a m e n t e y n o ratificaba I 3 . El Decreto Ley N 3.262, publicado e n el D i a r i o O del 2 4 d e abril d e 1 9 8 0 , p r o h i b i ó c e l e b r a r actos o contratott iI*

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4 6 . Los edificios, las c o n s t r u c c i o n e s e n g e n e r a l son i n m u e b l e s p o r a d h e r e n c i a , p o r estar p e r m a n e n t e m e n t e a d h e r i d o s al t e r r e n o . El d u e ñ o d e l t e r r e n o n o a d q u i e r e p o r t r a d i c i ó n el d o m i n i o d e l o q u e se c o n s t r u y e o edifica e n éste, lo a d q u i e r e pofacxesídñ de mueble a inmueble, <|iic e s u n m o d o d e a d q u i r i r cuya valide/ n o e x i g e ni r e q u i e r e in.si i ip< i o n c o n s e r v a t o r i a . A ú n más, s ó l o poi esa cp< i o n , e n el caso d e la c o p r o p i e d a d i n m o b i l i a r i a s o b r e los condominios, las i n s c r i p c i o n e s r e c a e n sobre construcciones. 4 7 . El estudio d e títulos se

limita, pues, al del d o m i n i o inscrito

del suelo, del t e r r e n o , y p o r except ion se e x t i e n d e a las construcc i o n e s d e las u n i d a d e s tipo A d e u n c o n d o m i n i o , para cuya transf e r e n c i a se r e q u i e r e escritura pul )li< a e ins< rip< ion conservatoria.

PÁRRAFO 2

U

1.()S I N M U E B L E S U R B A N ( )S Y k I R A L E S 4 8 . L o s i n m u e b l e s u r b a n o s , o sea, los s i m a d o s d e n t r o d e los lím i t e s u r b a n o s o d e e x t e n s i ó n u r b a n a , y los p r e d i o s rústicos, o sea los i n m u e b l e s d e aptitud a g r í c o l a , ganadera o forestal situados f u e r a d e esos límites, están regidos poi n o r m a s d i f e r e n t e s q u e e s n e c e s a r i o t e n e r p r e s e n t e s al estudiar sus títulos.

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I U R I D 1 C A DE CHILE

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educiría!

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t i n a d o s .1 t r a n s f e r i r p r e d i o s p r o v e n i e n t e s d e l p r o c e s o d e l a R e l o i 111.1 Agraria p o r los q u e se m a n t e n g a n d e u d a s fiscales, a m e n o s qm- se p a g u e la totalidad d e e s a s d e u d a s o el a d q u i r e n t e las h a g a suyas e n l o s t é r m i n o s e x a c t o s q u e se e s t a b l e c e n e n su Art. 3 . E n este c a s o , a d e m á s , e n la e s c r i t u r a d e b e i n s e r t a r s e u n certificado e m i t i d o p o r T e s o r e r í a , e n el cual c o n s t e q u e la d e u d a se e n c u e n t r a al d í a y e l m o n t o d e la m i s m a . L o s actos y c o n t r a t o s q u e se c e l e b r e n c o n t r a v i n i e n d o el D . L . N 3 . 2 6 2 s o n a b s o l u t a m e n t e n u l o s y le c o r r e s p o n d e al C o n s e j o d e D e f e n s a d e l E s t a d o e j e r c e r las a c c i o n e s q u e p r o c e d a n , sin p e r j u i c i o d e los d e r e c h o s d e las partes o d e t e r c e r o s . L a Ley N 18.668, publicada el 3 0 de septiembre de 1987, a u t o r i z ó a s a n e a r los c o n t r a t o s c e l e b r a d o s c o n a n t e r i o r i d a d a su vigencia, " m e d i a n t e u n a d e c l a r a c i ó n del actual p r o p i e t a r i o , e f e c tuada p o r e s c r i t u r a p ú b l i c a , e n la q u e se c o m p r o m e t a a p a g a r la d e u d a fiscal e n los t é r m i n o s s e ñ a l a d o s " , e n el Art. 3 d e l D . L . N 3.202. Por su parte, la Ley N 19.590, publicada en el Diario Oficial del 13 de noviembre de 1998, dispuso que "sin perjuicio de las normas legales vigentes sobre la materia, la primera enajenación que se realice a partir de la vigencia de esta ley, ya sea a título gratuito u oneroso, de parcelas, de sitios y de derechos sobre bienes comunes derivados del proceso de reforma agraria, deberá hacerse por separado, mediante escrituras públicas diferentes para cada uno de los bienes indicados ". a

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PÁRRAFO 3

a

LOS INMUEBLES Q U E INTEGRAN UN CONDOMINIO 5 1 . El 16 d e d i c i e m b r e d e 1 9 9 7 se p u b l i c ó e n el Diario O f i c i a l la bey N 1 9 . 5 3 7 , q u e d e r o g ó la L e y N 6 . 0 7 1 , p u b l i c a d a e n el D . O . d e l 1 0 d e a g o s t o d e 1 9 3 7 , y las d e m á s d i s p o s i c i o n e s s o b r e p r o p i e d a d h o r i z o n t a l ; y e n su r e e m p l a z o r e g u l ó u n r é g i m e n esper ¡al d e p r o p i e d a d i n m o b i l i a r i a s o b r e los q u e d e n o m i n a "condominios", q u e p u e d e n i n t e g r a r t e r r e n o s o c o n s t r u c c i o n e s , l 1 ley regula d o s tipos d e c o n d o m i n i o s : s

1I1

s

i l tipa y l ó r m a d o p o r c o n s t r u c c i o n e s divididas e n u n i d a - | qui 1 l u í e m p l a z a d a s e n u n t e r r e n o d e d o m i n o c o m ú n ; y 1111 »n

A i . , .

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- E l tipo B, e n q u e las c o n s t r u c c i o n e s se h a n h e c h o o p r o y e c t a d o en" u n p r e d i o d e n t r o d e cuyos deslindes existen sitios d e d o m i n i o exclusivo d e c a d a c o p r o p i e t a r i o y t e r r e n o s d e d o ^ m i n i o c o m ú n d e t o d o s ellos.

:

L a ley d e n o m i n a " u n i d a d e s " a los i n m u e b l e s q u e f o r m a n parte d e u n c o n d o m i n i o s o b r e l o s c u a l e s es p o s i b l e c o n s t i t u i r d o minio exclusivo y q u e p u e d e n ser terrenos o construcciones c o m o viviendas, oficinas, locales c o m e r c i a l e s , r e c i n t o s industriales, b o d e g a s , e s t a c i o n a m i e n t o s u o t r o s . — Y" E n los condominios tipo A todo el terreno es y p e r m a n e c e indiviso 1 c ó m o copropiedad c o m ú n de los adquirentes de las unidades q u e allí se construyan. El propietario del terreno construye en éste edificios, viviendas individuales o bodegas cuyo d o m i n i o él adquiere p o r accesión, sin inscripción. Él seguidamente transfiere - o t r a n s m i t e las unidades-construcáón acogidas al régimen d e la copropiedad inmobiliaria; esto es, los departamentos, locales o estacionamientos del edificio, las casas independientes, o las bodegas q u e construyó. E n el t e r r e n o e n q u e se c o n s t r u y e o p r o y e c t a un condominio tipo II c o e x i s t e n s i m u l t á n e a m e n t e sitios o u n i d a d e s s o b r e los q u e se p u e d e c o n s t i t u i r d o m i n i o ex< lusivo y espacios q u e p e r m a n e c e r á n y p e r t e n e c e r á n e n c o p i o p i e d a d a los a d q u i r e n t e s d e las u n i d a d e s , c o m o es el c a s o d e las vías d e c i r c u l a c i ó n interior, los s e c t o r e s d e j a r d i n e s , la p i s c i n a o los l u g . i i e s d e e s p a r c i m i e n t o c o m u n i t a r i o . E l p r o p i e t a r i o p u e d e \en,l, 1 las unidades-terreno ya construidas o sólo con un p r o y e c t o d e

siiuceioii

aprobado

p o r la D i r e c c i ó n d e O b r a s Municipales. is~ L o s c o n t r a t o s q u e servirán d e m u l o p a r a la enajenación o g r a v a m e n d e las u n i d a d e s del condominio, s e a A o B , d e b e n otorgarse s i e m p r e p o r escrituia p u b l i c a ; y la I I . K I K ion d e b e e f e c tuarse p o r su i n s c r i p c i ó n en el < 0 1 1 < ,p, m c l i e n t c registro c o n s e r vatorio. P o r la i n s c r i p c i ó n se adqu I d o m i n i o exclusivo d e la u n i d a d - y a c o n s t r u i d a si el l o m i n i o es t i p o A y construida o p o r c o n s t r u i r si es tipo B - y se a d q u i e r e n a d e m á s , c o m o c o p r o p i e t a r i o , los c o r r e s p o n d í , u l e s d e r e c h o s p r o p o r c i o n a l e s s o b r e los b i e n e s c o m u n e s d e l < 0 1 1 < l o m u d o q u e e n los tipo A es t o d o el t e r r e n o y e n los tipo B s ó l o partes d e éste. E l d e r e c h o q u e le c o r r e s p o n d e r á a c a d a u n i d a d e n los b i e n e s c o m u n e s d e los c o n d o m i n i o s se d e b e d e t e r m i n a r e n el R e g l a m e n t o d e C o p r o p i e d a d , e n p r o p o r c i ó n al avalúo fiscal. 41

EDITORIAL

JURÍDICA

DE CHILE

\l \ \ l

l.(ISINMl'l III I (N

\l I I I K M I ' D I O l > | | | I I I I >.s

52. C o r r e s p o n d e a los D i r e c t o r e s d e O b r a s M u n i c i p a l e s verifie ai <|iic un c o n d o m i n i o c u m p l e t o d a s las e x i g e n c i a s legales v reg l a m e n t a r i a s y e x t e n d e r el c e r t i f i c a d o q u e lo d e c l a r a a c o g i d o al r é g i m e n de c o p r o p i e d a d i n m o b i l i a r i a d e la L e y N 1 9 . 5 3 7 . El d i r e c t o r d e b e s e ñ a l a r e n este c e r t i f i c a d o las u n i d a d e s e n a j e n a bles d e c a d a c o n d o m i n i o y d e j a r c o n s t a n c i a de la escritura a q u e se r e d u j o el R e g l a m e n t o de C o p r o p i e d a d y los d a t o s de su insc r i p c i ó n e n el R e g i s t r o de H i p o t e c a s . L o s d i r e c t o r e s de o b r a s d e b e n t a m b i é n a p r o b a r los p l a n o s del c o n d o m i n i o , e n los q u e se d e b e singularizar c l a r a m e n t e los s e c t o r e s e n q u e p u e d e dividirse, los b i e n e s d e d o m i n i o c o m ú n y las u n i d a d e s d e d o m i n i o exclusivo. j~~ El c e r t i f i c a d o e x t e n d i d o p o r el D i r e c t o r d e O b r a s M u n i c L ~ ] pales y los p l a n o s a p r o b a d o s p o r él d e b e n archivarse e n el R e gistro d e P r o p i e d a d del C o n s e r v a d o r d e B i e n e s R a í c e s . Al r e s p e c t o hay q u e t e n e r p r e s e n t e :

El p r e c i o d e venia de un p r e d i o o la < a u n . c o m o h i p o t e c a suele ser muy d i í e r e n l e si . i

i de su valor lo di n i líos

d e a p r o v e c h a m i e n t o inscritos.

Q

1". Q u e en las escrituras en q u e se transfiera el d o m i n i o o se constituyan d e r e c h o s reales s o b r e a l g u n a u n i d a d de un c o n d o m i n i o d e b e h a c e r s e r e f e r e n c i a al p l a n o a r c h i v a d o . 2 . Q u e e n las c o r r e s p o n d i e n t e s i n s c r i p c i o n e s c o n s e r v a t o r i a s d e b e m e n c i o n a r s e la u b i c a c i ó n y n ú m e r o q u e a la u n i d a d le c o r r e s p o n d e e n el p l a n o . o

3 . Q u e e n la escritura en q u e p o r p r i m e r a vez se transfieran o constituyan d e r e c h o s s o b r e u n a u n i d a d d e b e insertarse el c o r r e s p o n d i e n t e c e r t i f i c a d o del D i r e c t o r d e O b r a s . 2

L a ley n o establece la s a n c i ó n para el caso d e i n c u m p l i m i e n t o d e estos requisitos, de m o d o q u e la i n f r a c c i ó n se regir;! p o r las ^reglas generales. Jj

PÁRRAFO

4

S

LOS D E R E C H O S DE AGUAS

54. Los c o n c e p t o s y p r i n c i p i o s q u e gobiei nan el d e i e i l i o s o b n las aguas d e s t i n a d a s al r e g a d í o se e n c u e n t r a I < ódigO I I vil y e n el C ó d i g o de Aguas vigente (el D.F.L. N L122.de I0HI). El C ó d i g o d e Aguas f u e m o d i f i c a d o p o r la Le) Nu 20,017, d e 16 d e j u n i o d e 2 0 0 5 , q u e si b i e n n o altero e s o ' n eplo p r i n c i p i o s , e s t a b l e c i ó a l g u n a s n o v e d a d e s d e gran im] c o m o la c r e a c i ó n , d e n t r o del C a t a s t r o P ú b l i c o d e A m i a , di I R gistro Público de Derechos de Aprovechamiento de Agua No InsCTÜOt J el pago de p a t e n t e p o r la n o utilización de los dere< l í o s d e a p i o v e c h a m i e n t o , inscritos o n o inscritos. E n síntesis, las n o r m a s q u e r i g e n los d e r e c h o s s o b n lasaguai son las siguientes: I . L a s a g u a s se c l a s i f i c a n e n m a r í t i m a s y t e r r e s t r e s . I U aguas pluviales, las q u e p r o c e d e n i n m e d i a t a m e n t e d e las Mu vias, s o n m a r í t i m a s o t e r r e s t r e s , s e g ú n se p r e c i p i t e n en el mal o e n la t i e r r a . Las d i s p o s i c i o n e s del C ó d i g o d e Aguas sólo se aplican a las aguas ter restres, s o b r e las q u e r e c a e n los d e r e c h o s inscritos. 2 . Las aguas t e r r e s t r e s son s u p e r f i c i a l e s o s u b t e r r á n e a s . L a s aguas s u p e r f i c i a l e s están n a t u r a l m e n t e a la vista y p u e d e n ser c o r r i e n t e s o d e t e n i d a s . u

a

Q

Las c o r r i e n t e s son las q u e e s c u r r e n p o r c a u c e s n a t u r a l e s o artificiales. Las d e t e n i d a s son las que- e-slan a c u m u l a d a s e-n depósitos naturales o artificiales, c o m o lagos, lagunas, e m b a l s e s o e s t a n q u e s . Las aguas s u b t e r r á n e a s s o n las q u e están o c u l t a s e n el s e n o d e la t i e r r a y n o h a n sielo a l u m b r a d a s . U n a vez a l u m b r a d a s m a n t i e n e n la calidad de s u b t e r r á n e a s , p o r q u e ne> h a n a f l o r a d o a la s u p e r f i c i e e n f o r m a n a t u r a l , s i n o p o r la m a n o del h o m b r e . 3 . P o r su n a t u r a l e z a , las aguas son b i e n e s c o r p o r a l e s m u é bles, p e r o destinadas al uso, cultivo o b e n e f i c i o d e u n prediei sereputan inmuebles por destinación. 4 . Todas las aguas son b i e n e s n a c i o n a l e s d e use) p ú b l i c o . Asi lo dispone- actualmente- el Art. 5 9 5 del C ó d i g o Civil y lo r e i l e í a el Art. 5 " del C ó d i g o ele- Aguas. S

53. En el e s t u d i o d e los títulos d e un p r e d i o rural tiene gran i m p o r t a n c i a el d e sus d e r e c h o s d e aguas. En el n o r t e y c e n t r o d e n u e s t r o país, la e x p l o t a c i ó n del suelo agrícola d e p e n d e m uy p r i n c i p a l m e n t e d e la posibilidad de

rogarlo.

i i i i m i m a n i . mu

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e

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EDITORIAL

JURÍDICA

Dielllll

MANUAL DE ESTUDIO DE TÍ 1lILOS

P o r lo t a n t o , c o n c e p t u a l m e n t e , el d o m i n i o d e las aguas terrestres, s u p e r f i c i a l e s o s u b t e r r á n e a s , le p e r t e n e c e a la n a c i ó n e n t e r a y su u s o a todos sus h a b i t a n t e s . A h o r a b i e n , el Art. 5 9 8 d e l C . C . d i s p o n e q u e e l uso y g o c e d e los b i e n e s n a c i o n a l e s d e u s o p ú b l i c o q u e c o r r e s p o n d e a los p a r t i c u l a r e s está s u j e t o a las o r d e n a n z a s q u e se p r o m u l g u e n . El u s o y g o c e d e las aguas t e r r e s t r e s está r e g l a m e n t a d o e n el C ó d i g o de Aguas, e n c o n f o r m i d a d a cuyas disposiciones se o t o r g a a los p a r t i c u l a r e s el d e r e c h o d e a p r o v e c h a r s e d e ellas. 5 5 . El derecho de aprovechamiento b r e los p r i n c i p i o s siguientes:

de las aguas está e s t a b l e c i d o so-

I . Es u n d e r e c h o real. P o r c o n s i g u i e n t e el d e r e c h o d e a p r o v e c h a m i e n t o es u n a c o s a i n c o r p o r a l s o b r e la cual se t i e n e u n a e s p e c i e d e p r o p i e d a d , q u e está g a r a n t i z a d a p o r la C o n s t i t u c i ó n . El i n c i s o final d e l N 2 4 d e su a r t í c u l o 19 d i s p o n e q u e "los d e r e c h o s d e los p a r t i c u l a r e s s o b r e las aguas, r e c o n o c i d o s o constit u i d o s e n c o n f o r m i d a d a la ley, o t o r g a r á n a sus t i t u l a r e s la p r o p i e d a d s o b r e ellos". a

e

P o r l o t a n t o , este d e r e c h o se c o n s e r v a u n a vez a d q u i r i d o , a u n q u e n o se e j e r z a . 2 . L a p r o p i e d a d s o b r e los d e r e c h o s d e a p r o v e c h a m i e n t o es u n d o m i n i o p l e n o q u e f a c u l t a a su t it u lar p a r a g o z a r y disp o n e r d e las a g u a s , c o n los r e q u i s i t o s y c o n d i c i o n e s p r e s c r i t o s p o r la ley. 9

3 . Es un d e r e c h o principal y a u t ó n o m o ; esto es, i n d e p e n d i e n te del d o m i n i o del p r e d i o a cuyo cultivo se destinan las aguas. P o r c o n s i g u i e n t e , los d e r e c h o s d e a p r o v e c h a m i e n t o p u e d e n e n a j e n a r s e , gravarse y transmitirse s e p a r a d a m e n t e del s u e l o . 4 . E l q u e t i e n e u n d e r e c h o d e a p r o v e c h a m i e n t o l o tiene i g u a l m e n t e p a r a e j e c u t a r las o b r a s y para r e c u r r i r a los m e d i o s necesarios para ejercerlo. Q

S

El titular d e u n d e r e c h o d e a p r o v e c h a m i e n t o goza d e las serv i d u m b r e s legales d e tránsito y d e a c u e d u c t o q u e n e c e s i t e p a r a p o d e r e j e r c e r l o . Si t i e n e d e r e c h o a sacar a g u a d e u n a f u e n t e situada e n u n p r e d i o v e c i n o , t i e n e el d e r e c h o al tránsito para ir a ella. L a s e r v i d u m b r e d e a c u e d u c t o le a u t o r i z a a c o n d u c i r las aguas p o r u n p r e d i o a j e n o y a c o n s t r u i r e n é s e las o b r a s q u e se i<-quieran p a r a c o n d u c i r l a s . 11)11 ORÍ Al J U R Í D I C A

D E

C H I L E

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r o s iNMUi-.ni.rs

5 . El d e r e c h o de aprovechainienio d e b e otorgarse, expresarse e inscribirse e n v o l ú m e n e s d e a g u a p o r u n i d a d d e t i e m p o . Por ejemplo: tantos metros cúbicos por hora. Si el d e r e c h o n o está e x p r e s a d o e n v o l u m e n p o r u n i d a d d e t i e m p o , d e b e d e t e r m i n a r s e e n j u i c i o s u m a r i o (Arts. 3 0 9 y 1 1 7 del C ó d i g o d e A g u a s ) . 6 . E l d o m i n i o y la p o s e s i ó n d e l d e r e c h o d e a p r o v e c h a m i e n to se a d q u i e r e n p o r la i n s c r i p c i ó n c o n s e r v a t o r i a d e l título. T a m b i é n se r e q u i e r e i n s c r i p c i ó n c o n s e r v a t o r i a para d i s p o n e r de los d e r e c h o s d e a p r o v e c h a m i e n t o adquiridos p o r sucesión p o r causa d e m u e r t e . D e a c u e r d o c o n el Art. 1 1 4 N 6 d e l C ó d i g o d e Aguas, d e b e n inscribirse e n el registro d e p r o p i e d a d d e aguas "los a c t o s , r e s o l u c i o n e s e i n s t r u m e n t o s s e ñ a l a d o s e n e l a r t í c u l o 0 8 8 d e l C ó d i g o Civil e n el c a s o d e t r a n s m i s i ó n p o r c a u s a d e m u e r t e d e los d e r e c h o s d e a p r o v e c h a m i e n t o " . P o r c o n s i g u i e n te, e n d i c h o registro se d e b e i n s c r i b i r la r e s o l u c i ó n j u d i c i a l o a d ministrativa q u e c o n c e d e la p o s e s i ó n efectiva d e la h e r e n c i a y el t e s t a m e n t o , si la s u c e s i ó n es t e s t a m e n t a r i a . C o n el m é r i t o d e esa o esas i n s c r i p c i o n e s , los c o n s e r v a d o r e s d e b e n h a c e r las d e n o m i n a d a s e s p e c i a l e s d e h e r e n c i a , e n virtud d e las cuales los d e r e c h o s d e a p r o v e c h a m i e n t o se i n s c r i b i r á n p r i m e r o a n o m b r e d e todos los h e r e d e r o s y s e g u i d a m e n t e a n o m b r e d e l a d j u d i c a t a r i o de los m i s m o s . Q

2

a

6

5 6 . D e a c u e r d o c o n el Art. 21 del (-ódigo d e Aguas, "la transfer e n c i a , t r a n s m i s i ó n y la a d q u i s i i i o n < > p e r d i d a p o i pres en < u a n i o e s t é n m o d i f i -

cadas p o r el p r e s e n t e (lódiiy ." E n c o n s e c u e n c i a , l a regla general e s q u e los d e r e c h o s d e a p r o v e c h a m i e n t o se r i g e n p o i la-, m i s m a s n o r m a s q u e la p r o p i e d a d inscrita d e los b i e n e s n u c e s , salvo las m o d i f i c a c i o n e s p r o pias del d e r e c h o d e aguas. A t e n d i d a la c o n d i c i ó n legal d e b i e n e s n a c i o n a l e s d e uso público q u e t i e n e n las a g u a s , el d e i e i lio d e a p r o v e c h a m i e n t o d e b e estar e s t a b l e c i d o e n la ley, h a b e r s e c o n c e d i d o p o r la a u t o r i d a d c o m p e t e n t e o s e r reconoc i d o p o r s e n t e n c i a j u d i c i a l . 6

Véase ¿ra/ra N'-' 129. 45

E D I T O R I A L

JURÍDICA

D E

C H I L E

MANUAL DE ESTUDIO DE TI I

¡

LOS INMI I l'.l ES

5 9 . Los a r t í c u l o s transitorios del C ó d i g o d e Aguas e s t a b l e c e n las

I i ley, la a u t o r i d a d y la justicia son las ú n i c a s f u e n t e s d e l a s H q u e |Hiede n a c e r el d e r e c h o d e a p r o v e c h a m i e n t o . D e s p u é s d e c o n s t i t u i d o , p u e d e t r a n s f e r i r s e o transmitirse c o n a r r e g l o a los m i s m o s p r i n c i p i o s q u e l o s b i e n e s r a í c e s : e s c r i t u r a p ú b l i c a e inscripción conservatoria.

n o r m a s c o n a r r e g l o a las cuales d e b e regularizarse el d o m i n i o de los d e r e c h o s d e a p r o v e c h a m i e n t o q u e d e b i e n d o estar inscrit o s n o lo están. E l Art. I t r a n s i t o r i o se r e f i e r e a los d e r e c h o s q u e f u e ins critos, p e r o cuyas t r a n s f e r e n c i a s o t r a n s m i s i o n e s p o s t e r i o r e s n o lo f u e r o n . E l d o m i n i o d e estos d e r e c h o s p u e d e r e g u l a r i z a r s e m e d i a n t e la i n s c r i p c i ó n h a c i a atrás d e los títulos c o r r e s p o n d i e n a

57. P o r el solo ministerio d e la ley, sin necesidad d e inscripción, le p e r t e n e c e al propietario d e las riberas el d e r e c h o d e aprovecham i e n t o de las aguas q u e n a c e n , c o r r e n y m u e r e n d e n t r o d e u n a misma h e r e d a d . L o m i s m o o c u r r e c o n las aguas d e los lagos m e nores n o navegables p o r b u q u e s d e mas d e cien toneladas y c o n las lagunas y pantanos situados d e n t r o de u n a sola propiedad.

tes, d e s d e su actual d u e ñ o hasta llegar a la i n s c r i p c i ó n d e la cual proceden. El d o m i n i o d e los d e r e c h o s n o inscritos o q u e s o n utilizados p o r p e r s o n a s distintas d e sus titulares p u e d e regulariza i se c o n a r r e g l o al a r t í c u l o 2 transitorio, m e d i a n t e u n a solicitud q u e a

58. Los d e r e c h o s de a p r o v e c h a m i e n t o q u e nacen de u n a conc e s i ó n administrativa o d e u n r e c o n o c i m i e n t o j u d i c i a l se a d q u i e r e n p o r la i n s c r i p c i ó n d e l t í t u l o : la r e s o l u c i ó n o la s e n t e n c i a respectiva. A s í l o d i s p o n e el Art. 1 1 7 del C ó d i g o d e Aguas, seg ú n e l i nal " l a t r a d i c i ó n d e los d e r e c h o s d e a p r o v e c h a m i e n t o inscritos s< « l e e m a r á p o r la i n s c r i p c i ó n del título e n el R e g i s t r o de P r o p i e d a d d e Aguas del C o n s e r v a d o r d e B i e n e s R a í c e s " . D e i o n l o i i i i i d a d c o n el Art. 113 d e d i c h o C ó d i g o para los e l e í li is d e i sa ins< ripción conservatoria, los actos o contratos p o r los c u a l e s s e t r a n s f i e r e e l d o m i n i o d e los d e r e c h o s d e aprovei l i a m i e n i o o s e c o n s t i t u y e n d e r e c h o s reales s o b r e ellos, d e b e n peí h i i m u . u s e p o r e s c r i t u r a p ú b l i c a . I a escritura p u e d e s e r la m i s m a o u n a d i f e r e n t e d e a q u e l l a por la cual se e n a j e n a o grava e l p r e d i o . Al r e s p e c t o es i m p r e s c i n d i b l e advertir q u e d e a c u e r d o c o n el Art. 3 1 7 d e l C ó d i g o d e Aguas, e n los actos y c o n t r a t o s q u e i m p o r t e n la t r a n s f e r e n c i a d e l d o m i n i o d e u n b i e n raíz d e b e s e ñ a l a r s e e x p r e s a m e n t e si se incluyen o n o los d e r e c h o s d e a p r o v e c h a m i e n t o q u e se usan p a r a su e x p l o t a c i ó n . S e g ú n p r e s c r i b e esa d i s p o s i c i ó n , "si así n o se hic i e r e , se p r e s u m i r á q u e el a c t o o c o n t r a t o n o los c o m p r e n d e " . P o r su p a r t e , el Art. 1 5 0 d e l m i s m o C ó d i g o r e c o g e los principios s e ñ a l a d o s al d i s p o n e r q u e la r e s o l u c i ó n q u e o t o r g a u n d e r e c h o d e a p r o v e c h a m i e n t o "se r e d u c i r á a e s c r i t u r a pública q u e suscribirán el i n t e r e s a d o y el f u n c i o n a r i o q u e se d e s i g n e al e f e c to y u n a c o p i a d e ella d e b e r á i n s c r i b i r s e e n el R e g i s t r o d e Prop i e d a d d e Aguas".

EDITORIAL

IUR1DICA

DI ( M i l i

46

se t r a n s m i t a e n la D i r e c c i ó n G e n e r a l d e Aguas d e l Ministerii > de O b r a s Públicas, q u e la r e m i t e a la j u s t i c i a o r d i n a r i a p a r a su con o c i m i e n t o y fallo. Eos Arts. 4 y 5 " transitorios r e g u l a n la d e t e r m i n a c i ó n e insc r i p c i ó n d e los d e r e c h o s d e a p r o v e c h a m i e n t o d e los p r e d i o s rea

sultantes del p r o c e s o d e la r e f o r m a agraria. 6 0 . Las i n s c r i p c i o n e s d e b e n practicarse e n los registros de aguas q u e les c o r r e s p o n d e llevar a l o s ( o n s e r v a d o r e s de Bienes Raíces. Tales r e g i s t r o s s o n : el de Propiedad de Aguas; el de I lipotecas y G r a v á m e n e s d e Aguas; y e l d e I n t e r d i c c i o n e s y P r o h i b i c i o n e s d e Aguas. L a s j n s c r i p c i o n e s d e b e n p r ^ t i r a r ^ e n el C o n s e r v a d o r d e B i e n e s R a í c e s q u e t e n g a j u r i s d i c c i ó n e n la c o ^ u i r l f O, " e n c u e n t r e u b i c a c ^ T á l á o c a i o m a d e l c a n a l matriz, e n el cauce na= tural, q u e n o s i e m p r e e s el m i s m o c o n s e r v a d o r e n cuyos registros está i n s c r i t o el p r e d i o . L o s d e r e c h o s q u e r e c a i g a n s o b r e aguas e m b a l s a d a s o s u b t e r r á n e a s d e b e n inscribirse en l o s registros del c o n s e r v a d o r c o r r e s n

11

ffa

p o n d i e n t e a la u b i c a c i ó n d e l i inbal.se o p o z o respectivo.

Eos d e b e r e s y f u n c i o n e s d e los c o n s e r v a d o r e s y la f o r m a y s o l e m n i d a d d e las inscripc-iones se- rigen p o r las n o r m a s d e los b i e n e s raíces, c o n las m o d a l i d a d e s e s p e c i a l e s q u e d i s p o n e n los Arts. 1 1 2 y s i g u i e n t e s del C ó d i g o d e Aguas.

L r

.

_J

47

E D I T O R I A L

JURÍDICA

DE CU

C A P Í T U L O

C U A R T O

MODOS DE ADQUIRIR LOS INMUEBLES

PÁRRAFO l

s

GENERALIDADES 61. L o s títulos se e s t u d i a n c u a n d o el d u e ñ o va a d i s p o n e r d e l inmueble. L a f a c u l t a d d e d i s p o n e r d e u n a c o s a , de gravarla, i n c l u s o d e e n a j e n a r l a y h a s t a d e d e s p r e n d e r s e d e ella, es u n a t r i b u t o de la e s e n c i a m i s m a d e l d e r e c h o de d o m i n i o . El d o m i n i o - l o m i s m o q u e los d e m á s d e r e c h o s r e a l e s , c o m o el u s u f r u c t o , el c e n s o o la h i p o t e c a - se a d q u i e r e e n virtud d e u n a c t o , d e u n h e c h o , q u e la ley d e n o m i n a modo de adquirir

y

le a t r i b u y e la v i r t u d d e c o n s t i t u i r , t r a n s f e r i r o t r a n s m i t i r el d o minio. 62. El Art. 5 8 8 d e l C.C. e n u m e r a c i n c o m o d o s d e a d q u i r i r el d o m i n i o . A l g u n a d o c t r i n a suele a g i r g . u

la lev c o m o un s e x t o .

1 .os m o d o s de adquirii se < lasili< a n e n o r i g i n a r i o s v derivativos. Por los m o d o s o r i g i n a l i<>s el d o m i n i o c o m i e n z a e n q u i e n l o adquiere, que n o lo recibe

ni deriva de

otro.

S o n m o d o s o r i g i n a r i o s la o< u p a c i ó n , la a c c e s i ó n y la prescripción. P o r los m o d o s derivativos el d o m i n i o se r e c i b e d e o t r o q u e lo transfiere o transmite. S o n d e r i v a t i v o s l a t r a d i c i ó n y la s u c e s i ó n p o r c a u s a muerte.

eje

MANl IAI. DE ESTl H>IO DE I ÍTl >l.(>S

PÁRRAFO 2"

LA O í I l'\( K ) \ 63. P o r o c u p a c i ó n se a d q u i e r e el d o m i n i o d e las cosas q u e n o p e r t e n e c e n a n a d i e . Así lo e s t a b l e c e el Art. 6 0 6 del C ó d i g o Civil. Es el m o d o o r i g i n a r i o p o r e x c e l e n c i a . S e g ú n el Art. 5 9 0 , al E s t a d o le p e r t e n e c e n todas las tierras situadas en el t e r r i t o r i o n a c i o n a l " q u e c a r e c e n d e o t r o d u e ñ o " . P o r c o n s i g u i e n t e , e n C h i l e n o hay i n m u e b l e s q u e n o pert e n e z c a n a n a d i e . P o r e s o , e n n u e s t r o país n o se p u e d e a d q u i rir b i e n e s r a í c e s p o r o c u p a c i ó n . S ó l o se p u e d e a d q u i r i r c o s a s m u e b l e s , c o m o o c u r r e con la caza, la pesca \ la i n v e n c i ó n o hallazgo.

PÁRRAFO 3

Q

\n >uc is ni

\nni

' I K 1 R

i < is i w u i m i s

Aun e n estos casos d e e x c e p c i ó n el p r o p i e t a r i o del suelo h a c e d u e ñ o del edificio, p l a n t a c i ó n o s e m e n t e r a (o p u e d e c u p e r a r el t e r r e n o si el o t r o c o n s t r u y ó a c i e n c i a y p a c i e n c i a él) p a g a n d o el p r e c i o d e los m a t e r i a l e s o construcciones y indemnizaciones que procedan.

se rede las

65. E n definitiva, el p r o p i e t a r i o d e l s u e l o adquiei

e poi accesión el d o m i n i o de lo q u e él o u n t e r c e r o edifican éñ su tei reno; a u n q u e e n a l g u n o s casos q u e d e o b l i g a d o a indenmi/.u p< i|un i o s al d u e ñ o de los m a t e r i a l e s o a pagarle su j u s t o prr< io.

Esta a c c e s i ó n d e cosas m u e b l e s a i n m u e b l e s poi la qui l< a d q u i e r e el d o m i n i o de las c o n s t r u c c i o n e s n o r e q u i e r e ins< n p c i ó n c o n s e r v a t o r i a ni o r i g i n a m o d i f i c a c i ó n a l g u n a d e la insí n p c i ó n vigente q u e sigue y seguirá referida a la p r o p i e d a d del suel) >; c o n la sola e x c e p c i ó n ya e x p l i c a d a , de la t r a n s f e r e n c i a o i i a n s misión p o s t e r i o r d e las u n i d a d e s construidas de los c o n d o m i n i i »s a c o g i d o s al r é g i m e n d e la Ley N 1 9 . 5 3 7 . Q

LA A C C E S I Ó N 64. P o r a c c e s i ó n el d u e ñ o d e u n a cosa pasa a serlo de lo q u e ella p r o d u c e o se le j u n t a ( C . C . Art. 6 4 3 ) . Los p r o d u c t o s de un i n m u e b l e , sus b u l o s n a t u r a l e s o civiles y las cosas q u e se le j u n t a n , c o m o los edificios y c o n s t r u c c i o n e s e n g e n e r a l , son ( o s a s m u e b l e s accesorias a lo principal, q u e es el t e r r e n o , y el d u e ñ o de éste las a d q u i e r e n a t u r a l m e n t e sin q u e r e q u i e r a o p r o c e d a inscripi i senatoria. A falta d e inscripción c o n s e í \.m >i i a , al p r o p i e t a r i o i n s c r i t o del t e r r e n o se le p r e s u m e y se le tiene poi d u e ñ o d e lo edificad o , p l a n t a d o o s e m b r a d o e n él; cuyo d o m i n i o a d q u i r i ó p o r accesión de cosa m u e b l e a i n m u e b l e Esa p r e s u n c i ó n , f u n d a d a en q u e lo a< c o s o r i o sigue la s u e r t e d e lo p r i n c i p a l , era una regla g e n e r a l en el d e r e c h o r o m a n o , v está i n c o r p o r a d a a m u c h a s legislaciones, a d i f e r e n c i a d e la nuestra, q u e n o la e s t a b l e c e e x p r e s a m e n t e . Al tratar de la a c c e s i ó n de cosas m u e b l e s a i n m u e b l e s , e n los Aits. 0 0 8 y 0 0 9 el c o d i f i c a d o r s ó l o se ocupe) de dos casos inuv e x c e p c i o n a l e s : el d e q u i e n e d i f i c a en suelo p r o p i o c o n m a t e r i a les a j e n o s , y el del d u e ñ o del t e r r e n o en q u e otra persona ha edificado, plantado o sembrado. EDITORIAl

IURIDICA

DI l i l i l í

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PÁRRAFO 4

Q

CONCLUSIÓN 66. El e s t u d i o d e títulos r e c a e s o b r e el d o m i n i o d e i n m u e b l e s c o n i n s c r i p c i ó n vigente e n el R e g i s t r o d e P r o p i e d a d del C o n s e r v a d o r d e B i e n e s R a í c e s , q u e , c o n d i c h a e x c e p c i ó n d e las unid a d e s d e los c o n d o m i n i o s , se r e f i e r e sólo a la p r o p i e d a d d e la tierra. P o r c o n s i g u i e n t e , el e s t u d i o r e c a e s i e m p r e s o b r e b i e n e s raíces q u e el actual p o s e e d o r a d q u i r i ó p o r i r a d i c i ó n , p o r sucesión, p o r c a u s a d e m u e r t e o p o r p r e s c r i p c i ó n ; t o d a vez q u e , d e acuerd ó c o n l o d i s p u e s t o e n los . m u uíos 0 8 0 , 0 8 8 y 2 5 1 3 del C . C , la t r a d i c i ó n d e los b i e n e s raices d e b e e f e c t u a r s e p o r la i n s c r i p c i ó n del título, los h e r e d e r o s n o p u e d e n d i s p o n e r de m a n e r a alguna d e un i n m u e b l e sin q u e p r e c e d a n las c o r r e s p o n d i e n t e s insc i m c i o n e s , y q u e la s e n t e n c i a judicial q u e declaril-una prescripc ion no vale c o n t r a t e r c e r o s sin la c o m p e t e n t e i n s c r i p c i ó n .

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LA TRADICIÓN I>1. I,( >S INMI I T.l T S

PÁRRAFO

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REGLAS GENERALES 67. L a t r a d i c i ó n es u n m o d o d e a d q u i r i r e l d o m i n i o de lai c o s a s q u e e l A r t . 6 7 0 d e f i n e c o m o " l a e n t r e g a q u e el dueño h a c e d e ellas a o t r o , h a b i e n d o p o r u n a p a r t e l a f a c u l t a d e m t e n c i ó n d e t r a n s f e r i r el d o m i n i o , y p o r o t r a l a c a p a c i d a d c in t e n c i ó n d e a d q u i r i r l o " . A g r e g a e s t a d i s p o s i c i ó n q u e " l o que se d i c e d e l d o m i n i o se e x t i e n d e a t o d o s l o s o t r o s d e r e c h o s reales". E n síntesis, los e l e m e n t o s q u e c a r a c t e r i z a n la tradición son los siguientes: l . E s u n m o d o de a d q u i r i r derivativo. 2

2 . E s u n m o d o d e a d q u i r i r entre, yjriQs. Aún m á s , es el m o d o d e transferir e n t r e vivos. S

3 . E s u n a c t o j u r í d i c o bilnleiul. en el < | I I E la p a r t e q u e transf i e r e se d e n o m i n a tradente, y la que adquiere, adquirente. Q

4 . A m b a s partes pueden a< tuar personalmenl£-0_xep¥e9entadas. P u e d e s e r a título o n e r o s o , c o m o e n la c o m p r a v e n t a , o a título graJiiilo, c o m o e n la donación i r r e v o c a b l e . e

6 . Es u n m o d o de a d q u i r i r a titulo singular: p o r e x c e p c i ó n es a título universal, c u a n d o el h e r e d e r o transfiere a un t e r c e r o su d e r e c h o a la herencia. 7". P o r este m o d o se p u e d e n transferir cosas m u e b l e s o in muebles. a

5 3

EDITORIAL

IURIDICA

DECHILI


LA TRADICIÓN DE LOS INMUI.KI ES

6 8 . Para que la tradición sea válida, p a r a q u e el t r a d e n t e le transfiera l e g í t i m a m e n t e el d o m i n i o al a d q u i r e n t e y éste pase a s e r el v e r d a d e r o d u e ñ o , d e b e n c u m p l i r s e c i e r t o s requisitos: l . El_ t r a d e n t e d e b e ser el d u e ñ o de la c o s a . 2 . El t r a d e n t e d e b e t e n e r la facultad d e transferir y el adq u i r e n t e la v o l u n t a d d e a d q u i r i r y a m b o s d e b e n c o n s e n t i r vol u n t a r i a m e n t e e n el a c t o . 3 . Si i n t e r v i e n e n r e p r e s e n t a n t e s , ellos d e b e n a c t u a r d e n t r o de los límites_jie su m a n d a t o o d e sü r e p r e s e n t a c i ó n legal. 4 . N o se d e b e p a d e c e r e r r o r e n c u a n t o a la i d e n t i d a d d e la c o s a q u e se e n t r e g a o d e la p e r s o n a a q u i e n se e n t r e g a ni e n c u a n d o al título. 5 . S e r e q u i e r e un título translaticio de d o m i n i o v si la cosa es i n m u e b l e , éste d e b e c o n s t a r e n e s c r i t u r a p ú b l i c a . 6 . L a e n t r e g a d e b e h a c e r s e e n la f o r m a e s t a b l e c i d a e n la ley y si la c o s a es u n i n m u e b l e , d e b e e f e c t u a r s e p o r la i n s c r i p c i ó n del título e n el R e g i s t r o del C o n s e r v a d o r .

Así lo d i s p o n e el Art. 6 8 2 , s e g ú n el cual si el t r a d e n t e n o es el v e r d a d e r o d u e ñ o , el a d q u i r e n t e sólo a d q u i e r e l o s d e r e c h o s transmisibles q u e a q u é l t e n í a s o b r e la cosa la doctrina advierte q u e el c o d i f i c a d o r e m p l e ó a q u í p o r e r r o r la expresión "transmisibles", p u e s d e b i ó d e c i r " t r a n s f e r i b l c s " ) . P o i lo i . m i o , una c o m p r a v e n t a r e g u l a r m e n t e i n s c r i t a n o basta para acreditar el d o m i n i o del c o m p r a d o r . S e r e q u i e r e a c r e d i t a r también que el v e n d e d o r e r a el v e r d a d e r o d u e ñ o .

9

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6 9 . L a e n t r e g a d e la cosa p u e d e h a c e r s e d e m a n e r a real o simbólica. L a t r a d i c i ó n es real c u a n d o la cosa se e n t r e g a f í s i c a m e n t e y el a d q u i r e n t e la a p r e h e n d e m a t e r i a l m e n t e . L a t r a d i c i ó n es ficta o s i m b ó l i c a c u a n d o la e n t r e g a m a t e r i a l se substituye p o r un signo q u e la manifiesta, c o m o m o s t r a r l a , e n t r e g a r las llaves del lugar e n q u e se g u a r d a , e t c . L a tradición del d o m i n i o y d e m á s d e r e c h o s reales s o b r e inm u e b l e s es s i e m p r e simbólica y d e a c u e r d o c o n el Art. 6 8 6 d e b e efectuarse "por la inscripción del título en el Registro del Conservador". Al r e s p e c t o d e b e t e n e r s e p r e s e n t e q u e e n la c o m p r a v e n t a d e b i e n e s raíces la inscripción del título n o da p o r c u m p l i d a la oblig a c i ó n del v e n d e d o r d e e n t r e g a r m a t e r i a l m e n t e la finca. El vend e d o r p u e d e infringir o retardar esta obligación contractual, c o n las c o n s e c u e n c i a s c o n s i g u i e n t e s . 70. L a t r a d i c i ó n es u n m o d o d e a d q u i r i r derivativo y nadie puede liansferir más derechos que los que él tiene. Pi a c o n s i g u i e n t e , para q u e la tradición transfiera el d o m i n i o , es necesario q u e el t r a d e n t e sea d u e ñ o d e la cosa. Si n o lo es, n o le transfiere el d o m i n i o al a d q u i r e n t e .

L a v e n t a d e c o s a a j e n a es válida, p e r o la t r a d i c i ó n , aunqui se h a g a p o r i n s c r i p c i ó n c o n s e r v a t o r i a , n o t r a n s f i e r e el doi y d e j a subsistentes los d e r e c h o s del d u e ñ o m i e n t r a s n o se extln g a n p o r p r e s c r i p c i ó n . Si el t r a d e n t e n o d u e ñ o a d q u i e r e después el d o m i n i o , se valida la t r a d i c i ó n y la t r a n s f e r e n c i a se retrotrae al m o m e n t o d e la e n t r e g a . La t r a d i c i ó n e f e c t u a d a p o r la i n s c r i p c i ó n d e l t í t u l o o l o r g a d o p o r q u i e n n o es el v e r d a d e r o d u e ñ o n o le t r a n s f i e r e el d o m i n i o al a d q u i r e n t e , p e r o le d a d e r e c h o a g a n a r l o p o r p r e s - , c r i p c i ó n , a u n q u e el t r a d e n t e n o haya t e n i d o ese d e r e c h o ( C . C . [ Art. 6 8 3 ) . <~lS 5 ^ !rX «rW» ^ - < ^ > * V ^ " " " <

71. P a r a q u e la t r a d i c i ó n sea válida se r e q u i e r e la v o l u n t a d del^ n á d e n l e de t r a n s f e r i r la « o s a \ la d e l a d q u i r e n t e de a p r o p i a : sela. La t r a d i c i ó n e s un a c t o j u r í d i c o bilateral y c o m o tal, p a r a p r o d u c i r e f e c t o s , r e q u i e r e d e l c o n s e n t i m i e n t o d e las p a r t e s , q u e ellas s e a n c a p a c e s d e p r e s t a r l o y n o a d o l e z c a d e vicios. Las partes manifiestan su i n t e n c i ó n e n el a c t o o c o n t r a t o q u e constituye el título, al q u e d e b e n o t o r g a r u n c o n s e n t i m i e n t o libre y voluntario, personalmente o por intermedio de mandatario o r e p r e s e n t a n t e legal, q u e d e b e a c t u a r d e n t r o d e los límites de su m a n d a t o o de su r e p r e s e n t a c i ó n . L a d o c t r i n a u n á n i m e m e n t e e x i g e q u e el m a n d a t o p a r a e n a j e n a r o gravar b i e n e s raíc e s d e b e o t o r g a r s e p o r e s c r i t u r a p ú b l i c a , lo m i s m o q u e el a c t o o c o n t r a t o e n q u e se e j e r c e r á . ' T r a t á n d o s e de b i e n e s raíces, la t r a d i c i ó n se e f e c t ú a m e d i a n te la inscripción c o n s e r v a t o r i a y, p o r c o n s i g u i e n t e , ésta t e q u i e

7

Véase infra N 76. B

M \\T Al. DE KSTÚDIO DE TÍTULOS

1.ATRADICIÓN DI- L O S IWII I III I s

re la voluntad d e las partes. Al r e s p e c t o el Art. 7 8 del R e g l a m e n t o del R e g i s t r o C o n s e r v a t o r i o p r e s c r i b e q u e c u a n d o se solicita la i n s c r i p c i ó n d e u n título translaticio del d o m i n i o d e un i n m u e b l e o d e a l g ú n d e r e c h o real c o n s t i t u i d o s o b r e él, las partes o sus r e p r e s e n t a n t e s d e b e n f i r m a r la i n s c r i p c i ó n , a menos que en el mismo título se haya facultado a alguno de los otorgantes o a un tercero para hacer por sí solo el registro* E n el caso d e la venta forzada e n r e m a t e judicial el j u e z actúa c o m o r e p r e s e n t a n t e legal del v e n d e d o r e j e c u t a d o . Así lo dispon e n los Arts. 6 7 1 del C.C. y 4 9 7 del C . R C . S e g ú n el s e g u n d o d e ellos, el r e m a t a n t e c o m p r a d o r se e n t e n d e r á autorizado " p a r a req u e r i r y firmar p o r sí solo la inscripción en el conservador, aun sin m e n c i ó n e x p r e s a d e esta facultad". E n estos casos d e b e otorgarse u n c o n t r a t o d e c o m p r a v e n t a p e r f e c t o p o r escritura p ú b l i c a q u e suscribirán el r e m a t a n t e y el j u e z e n la indicada representac i ó n legal del v e n d e d o r ( C . R C . Arts. 4 9 5 y 4 9 7 ) . C u m p l i r la oblig a c i ó n d e insertar los a n t e c e d e n t e s necesarios d e la e j e c u c i ó n n o e x i m e ni substituye la d e o t o r g a r las estípulaciones propias del c o n t r a t o d e c o m p r a v e n t a : individualizar al v e n d e d o r representad o y al c o m p r a d o r ; singularizar la cosa q u e se v e n d e , fijar el precio y la f o r m a d e e n t e r a r l o , e x p r e s a r la voluntad d e c o m p r a r y la d e v e n d e r y las d e m á s cláusulas q u e c o r r e s p o n d a n . L a c o n d i c i ó n d e forzada d e la c o m p r a v e n t a es u n a peculiaridad p r o c e s a l q u e sólo m i r a a la f o r m a e n q u e se o t o r g a la vol u n t a d d e l v e n d e d o r , p e r o q u e n o altera la e s e n c i a del c o n t r a t o .

a d m i n i s t r a n d o los b i e n e s d e su m u j e r y ella n o p u e d e gravar ni e n a j e n a r sus b i e n e s raíces p r o p i o s . L a facultad d e h a c e r l o y d e p r o m e t e r h a c e r l o la c o n t i n ú a t e n i e n d o el m a r i d o , a u n q u e p a r a ello r e q u i e r a la a u t o r i z a c i ó n d e la mujer, q u e ella p u e d e d a r p o r e s c r i t u r a p ú b l i c a o i n t e r v i n i e n d o e x p r e s a y dire< l a m e n t e e n el acto. E n t o d o caso p u e d e prestarla p o r m a n d a t a r i o la< tillado por e s c r i t u r a p ú b l i c a ( C . C . Art. 1 7 4 9 ) .

7 2 . El t r a d e n t e d e b e t e n e r la v o l u n t a d d e t r a n s f e r i r la c o s a y s e r capaz d e e n a j e n a r l a . El a d q u i r e n t e d e b e q u e r e r y s e r capaz d e adquirir. P o r c o n s i g u i e n t e , los i n c a p a c e s a b s o l u t a o r e l a t i v a m e n t e s ó l o p u e d e n e f e c t u a r la t r a d i c i ó n d e a c u e r d o c o n las n o r m a s generales a q u e deben someterse para ejecutar o celebrar actos y c o n t r a t o s . 1 .a m u j e r casada n o divorciada a p e r p e t u i d a d ni separada lo talmente de bienes dejó de ser relativamente incapaz. Sin emb a r g o , c u a n d o hay s o c i e d a d c o n y u g a l el m a r i d o c o n t i n ú a

W s i x r ni/,a

\ " 105.

7 3 . El e r r o r e n c u a n t o a la i d e n t i d a d d e la cosa q u e se i• .i invalida la t r a d i c i ó n . L o s i n m u e b l e s u r b a n o s se singularizan s e ñ a l a n d o sus deslindes y la calle y n ú m e r o d e la c o m u n a e n q u e están u b i c a d o s . A veces el n o m b r e d e la calle o el n ú m e r o d o m i c i l i a r i o n o se m e n c i o n a e n la i n s c r i p c i ó n o ha c a m b i a d o , y esta c i r c u n s t a n c i a d e b e acreditarse c o n el c o r r e s p o n d i e n t e c e r t i f i c a d o m u n i c i p a l de m i m e r a c i ó n . L o m i s m o o c u r r e c u a n d o el i n m u e b l e p e r t e n e c e a u n a u r b a n i z a c i ó n nueva. T r a t á n d o s e d e las " u n i d a d e s " d e u n c o n d o m i n i o , d e b e señalarse el n ú m e r o y u b i c a c i ó n q u e le c o r r e s p o n d a e n el p l a n o arc h i v a d o e n el R e g i s t r o C o n s e r v a t o r i o . L o s p r e d i o s rústicos se i d e n t i f i c a n p o r su n o m b r e , deslindes y c o m u n a e n q u e están u b i c a d o s . Las r e f e r e n c i a s d e la i n s c r i p c i ó n d e b e n s e r las mismas q u e las c o n s i g n a d a s e n el título. L o s e r r o r e s d e q u e éste a d o l e z c a n o p u e d e n e n m e n d a r s e e n su i n s c r i p c i ó n ni c o n m i n u t a s .

PÁRRAFO 2

S

EL T Í T U L O TRANSLATICIO 7 4 . El Art. 6 7 5 p r e s c r i b e q u e para q u e la tradición sea válida se r e q u i e r e un título translalu i<> d e d o m i n i o . La e x p r e s i ó n título esta e m p l e a d a a q u í e n su s e n t i d o j u r í d i c o e s o icio: e L a n l e c c d e i i i e

el ,n lo o c o n t r a t o q u e sirve de justa

c ansa deadquirir. 7 5 . L o q u e c a r a c t e r i z a a u n título t r a n s l a t i c i o es q u e e n su virtud, p o r la t r a d i c i ó n , el a< mal p r o p i e t a r i o d e l a c o s a le transfiere sú d o m i n i o a o t r o , c o m o o c u r r e c o n la v e n t a , la p e r m u t a

MANIiAI. DE ESTUDK ) DI

<» ••> d o n . n i o n , s e g ú n s e ñ a l a el Art. (175 d e

I.A TRADICIÓN DE LOS INMI I Bl I

S

m a n c i a

meramente

ejemplar.

s i e m p r e en escritura pública, a m e n o s que el d e r e c h o se hava r e c o n o c i d o p o r u n a s e n t e n c i a judicial q u e h a c e las veces d e tal p a r a los e f e c t o s d e su i n s c r i p c i ó n .

7 6 . La tradición del d o m i n i o y d e m á s d e r e c h o s reales s o b r e los i n m u e b l e s d e b e e f e c t u a r s e m e d i a n t e la inscripción delfitúlbên e f Registro del C o n s e r v a d o r ; y el título p o r el q u e se transfiere el d o m i n i o d e los b i e n e s raíces o se constituyen d e r e c h o s reales s o b r e ellos d e b e o t o r g a r s e s i e m p r e p o r e s c r i t u r a pública:

7 7 . C u a n d o la ley r e q u i e r e para la valide/ del a r l o o c o n t r a t o q u e se haya o t o r g a d o p o r e s c r i t u r a p ú b l i c a , la falta de esta n o puede suplirse por m e d i o a l g u n o . Los actos o c o n t r a t o s "se mi rarán c o m o n o e j e c u t a d o s o c e l e b r a d o s aun c u a n d o e n ellos se p r o m e t a r e d u c i r l o s a i n s t r u m e n t o p ú b l i c o d e n t r o d e c i e r t o plazo, b a j o u n a cláusula p e n a l : esta cláusula n o t e n d r á e f e c t o algun o " ( C . C . Art. 1 7 0 1 ) . Es c o n s e c u e n t e c o n ese p r i n c i p i o la n o r m a del Art. 4 9 7 del C ó d i g o de P r o c e d i m i e n t o Civil, según la cual e n las ventas forzadas p o r la justicia, p a r a los efectos de la inscripción, el conservad o r n o admitir;'! sino la escritura definitiva de c o m p r a v e n t a , n o o b s t a n t e el valor q u e el Art. 4 9 5 le r e c o n o c e al acta d e r e m a t e .

9

I . D e a c u e r d o c o n el Art. 1 8 0 1 , la v e n t a d e b i e n e s raíces n o se r e p u t a p e r f e c t a a n t e la ley m i e n t r a s n o se lia o t o r g a d o escritura p ú b l i c a . 2 . D e a c u e r d o c o n el Art. 1 8 9 8 , p a r a p e r f e c c i o n a r la perm u t a se r e q u i e r e escritura p ú b l i c a c u a n d o u n a de las cosas q u e se c a m b i a n o a m b a s son b i e n e s raíces. a

S

3 . S e g ú n el Art. 1 4 0 0 , n o vale la d o n a c i ó n de n i n g ú n b i e n raíz si n o es o t o r g a d a p o r e s c r i t u r a p ú b l i c a . 4 . D e a c u e r d o c o n el Art. 7 6 7 , el u s u f r u c t o s o b r e b i e n e s raíces d e b e constituirse p o r e s c r i t u r a p ú b l i c a ; y según el Art. 8 1 2 , los d e r e c h o s d e uso y h a b i t a c i ó n se constituyen d e la m i s m a m a n e r a q u e el u s u f r u c t o . S

a

PÁRRAFO

3

a

I A S ESCRITURAS PÚBLICAS

5 . D e a c u e r d o c o n el Art. 2 4 0 9 , la hipoteca d e b e o t o r g a r s e p o r escritura pública. a

1. Reglas

6 . L a c o n s t i t u c i ó n y la tradición d e las s e r v i d u m b r e s voluntarias se e f e c t ú a p o r escritura p u b l i c a . Lo q u e n o se e x i g e es su inscripción. a

generales

7 8 . El C ó d i g o Civil traía de las escrituras < o m o m e d i o de prueba de las o b l i g a c i o n e s , v en el Art. 1699 las d e f i n e . orno una esp e c i e d e i n s t r u m e n t o p u b l i c o "otorgado ante escribano ( q u e es el a n t i g u o n o m b r e de los n o t a r i o s ) e incorporado en un protocolo o registro público". ^ t * "i? El r é g i m e n substantivo de las escrituras esta establecido e n el C ó d i g o O r g á n i c o de T r i b u n a l e s , en Cuyo Art. 103 se actualizó su d e f i n i c i ó n . S e g ú n el C ó d i g o Organii o de 11 llámales, "esc r i t m a pública es el i n s t r u m e n t o p ú b l i c o o auténtico o t o r g a d o c o n las solemn i d a d e s q u e fija esta ley, poi el c o m p e t e n t e n o t a r i o , e i n c o r p o r a d o e n su p r o t o c o l o o registri i p u b l i c o " .

7 . D e a c u e r d o c o n el Art. 2 5 1 3 , la s e n t e n c i a j u d i c i a l q u e declara u n a p r e s c r i p c i ó n h a c e las veces d e escritura pública p a r a la p r o p i e d a d de los b i e n e s r a í c e s o d e d e r e c h o s reales constituidos en ellos. a

0

8 . S e g ú n el i n c . 2 " del Art. 6 5 9 del C.P.C., el a c u e r d o d e las partes o la r e s o l u c i ó n del p a r t i d o r p o r la c u a l se a d j u d i c a u n inm u e b l e d e b e r e d u c i r s e a e s c r i t u r a p ú b l i c a , y sin esta s o l e m n i dad no podrá e f e c t u a r s e la inscripción, q u e es la prescrita en el inc. final del Art. 6 8 7 del C.C. a

P o r c o n s i g u i e n t e , el título d e d o m i n i o d e los b i e n e s raíces \ de los d e m á s d e r e c h o s reales constituidos en ellos d e b e c o n s t a r

7 9 . El Art. 3 9 9 d+4-Cócligo ( h g á n i c o de Tribunales define a los nou n o s o r n o los ••ministros de fe pública encargados de autorizar \ guardar en su archivo los instrumentos cine ante ellos se otorga(

8

Véase supra N 69.

EDITORIAL

2

(URIDICA

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58

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59

EDITORIAl

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I 1)11 I III I I I I | , i s

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van p r o t o c o l i z a d o . 8 2 . L o s n o t a r i o s d e b e n llevar los c u a t r o libros s i g u i e n t e s : e l r e p e r t o r i o , el p r o t o c o l o y los dos í n d i c e s , u n o púhlii o d e <-se i ¡turas y o t r o privado d e t e s t a m e n t o s c e r r a d o s . r~ En el repertorio se d a n ú m e r o c o r r e l a t i v o y a n o t a n las escrituras p ú b l i c a s y las p r o t o c o l i z a c i o n e s . El l i b r o r e p e r t o r i o se c i e r r a d i a r i a m e n t e , p e r o la n u m e r a c i ó n d e las a n o t a c i o n e s se c o n t i n ú a hasta el t é r m i n o del a ñ o c a l e n d a r i o . Las escrituras se a n o t a n e n e l r e p e r t o r i o y se les d a el n ú m e r o c o r r e s p o n d i e n t e al d í a q u e la firma el p r i m e r o d e los otorg a n t e s . L a a n o t a c i ó n d e b e e x p r e s a r : la f e c h a ; el n o m b r e d e las p a r t e s o t o r g a n t e s , a m e n o s q u e sean m á s d e d o s , p u e s e n e s t e c a s o se i n d i c a el n o m b r e d e los d o s p r i m e r o s s e g u i d o d e la e x p r e s i ó n "y o t r o s " ; el n o m b r e del a b o g a d o r e d a c t o r ; y la d e n o minación del acto o contrato.

L a f a c u l t a d del " c o m p e t e n t e n o t a r i o " a q u e se r e f i e r e el A r t . 4 0 3 d e l C . O . T . n o está d e t e r m i n a d a p o r e l d o m i c i l i o d e las partes o t o r g a n t e s ni p o r e l l u g a r e n q u e e s t é n s i t u a d o s los i n m u e b l e s . L a c o m p e t e n c i a d e los n o t a r i o s e s t á d e t e r m i n a d a p o r e l l u g a r d o n d e e l l o s e j e r c e n sus f u n c i o n e s : " N i n g ú n n o t a r i o p o d r á e j e r c e r sus f u n c i o n e s f u e r a d e su respectivo t e r r i t o r i o " , presc r i b e el i n c i s o final del Art. 4 0 0 d e l C . O . T . U n n o t a r i o d e P u e r to M o n t t p u e d e a u t o r i z a r la e s c r i t u r a d e c o m p r a v e n t a o t o r g a d a p o r p e r s o n a s d o m i c i l i a d a s e n V a l p a r a í s o , d e u n i n m u e b l e sit u a d o e n T e m u c o , p e r o n o es c o m p e t e n t e p a r a asistir e n S a n tiago a u n a j u n t a general d e accionistas. El notario q u e ejerce f u n c i o n e s d e tal f u e r a d e su t e r r i t o r i o j u r i s d i c c i o n a l c o m e t e d e l i t o ( C . O . T . Art. 4 4 2 ) .

L o s n o t a r i o s d e b e n a n o t a r e n el r e p e r t o r i o el d í a q u e se les p r e s e n t a n los d o c u m e n t o s q u e se les p i d e p r o t o c o l i z a r , e s t o e s , los d o c u m e n t o s q u e se les p i d e a g r e g a r al final d e l registro. S i n la a n o t a c i ó n e n e l r e p e r t o r i o la p r o t o c o l i z a c i ó n n o s u r t e e f e c t o legal y e n ella se d e b e e x p r e s a r : la f e c h a e n q u e se p r e s e n t a el d o c u m e n t o ; las imlii ai i o n e s n e c e s a r i a s para individualizarlo; el n ú m e r o d e páginas d e q u e < o n s l a ; \ la identidad d e la p e r s o n a q u e p i d e la p r o t o c o l i z a ! i o n I >< acuerde i e l Ai t. 1 1 0 del C . O . T . y sin p e r j u i c i o d e l o dispuesto e n el Art. I 7 0 3 d e l (..( la f e c h a d e un instrumente < pi i vade > se < o n l a r a , i e s p e c i o d e terc e r o s , d e s d e su a n o t a c i ó n e n e l r e p e t í p i r a los e f e c t o s d e

8 0 . L a ley e n c o m i e n d a a los n o t a r i o s las f u n c i o n e s siguientes: I". E x t e n d e r , a u t o i i / a i \ g u a r d a r e n s u s registros las e s c r i t u ras q u e a n t e e l l o s s e o t o r g u e n . I
pida protocolizar. 3 . A u t o r i z a r la firma d e d< >< n a d o s , s e a q u e se firm e n a n t e ellos o les c o n s t e su aulentii i d a d U I I H

I r.l I

las escrituras q u e hayan a u t o r i z a d o y d e los d o c u m e n t o s q u e ha-

L o s n o t a r i o s t i e n e n j u r i s d i c c i ó n t e r r i t o r i a l e n la c o m u n a o a g r u p a c i ó n d e c o m u n a s q u e constituye el t e r r i t o r i o j u r i s d i c c i o nal d e los j u e c e s d e letras, d o n d e d e b e h a b e r a l o m e n o s u n n o tario.

B

1)1.1.OSINMI

D e b e n t a m b i é n d a r c o p i a s , tantas i o n i o s e l e s soliciten, d e

ren, d e d a r a las partes interesadas los testimonios q u e p i d i e r e n y de practicar las d e m á s diligencias q u e la ley les e n c o m i e n d e " .

2". . A g r e g a r al lin.il d e l |ii<>i

T R A D I C I Ó N

| H

4 " . Asistir al o t o r g a m i e n t o d e t e s t a m e n t o s s o l e m n e s , abiertos o c e r r a d o s .

su p r o t o c o l i z a c i ó n .

5 " . Protestar letras y d e m á s e f e c t o s d e < o r n e o i o ; notificar traspasos y p r e n d a s d e a c c i o n e s ; y asistir a juntas g e n e r a l e s d e accionistas.

2 . La extensión,

6 . E n g e n e r a l , d a r fe d e los h e c h o s para l o s q u e f u e r e n r e queridos y n o estén e n c o m e n d a d o s a olios ionarios. S

firma

v autorización

ele las

escrituras

I I U K

8 3 . Las escrituras se e x t i e n d e n , s e f u m a n p o r las p a r t e s y se a u -

hojas sueltas

8 1 . Los registros d e los n o t a r i o s son públicos.

torizan p o r el n o t a r i o e n

Ellos d e b e n facilitar a c u a l q u i e r p e r s o n a q u e l o solicite el e x a m e n d e las escrituras o t o r g a d a s a n t e ellos y d e los d o c u m e n tos p r o t o c o l i z a d o s e n sus registros.

sional se d e n o m i n a n " l a matriz".

EDITORIAL

JURÍDICA

DE CHILE

60

q u e e n el l e n g u a j e p r o f e -

Las hojas d e la matriz e|iie c o n s t i t u y e n c a d a e s c r i t u r a se j u n tan u n a s a otras p o r e l o r d e n n u m é r i c o q u e a ésta le haya c o -

\

01

EDITORIAL

JURÍDICA

DE CHILE

L A T R A D I C I Ó N

MANUAL DE ESTUDIO 1>K TÍTULOS

r r e s p o n d i d o e n el r e p e r t o r i o , y de e s t a m a n e r a se forma el Protocolo o Registro, que debe empastarse cade dos meses a lo menos. U n a vez e m p a s t a d o , el p r o t o c o l o es u n l i b r o q u e n o p u e d e t e n e r m á s d e q u i n i e n t a s fojas, i n c l u i d o s los d o c u m e n t o s p r o t o colizados q u e se agregan al final. C a d a foja se n u m e r a e n su p a r t e s u p e r i o r e n letras y n ú m e ros, y c a d a u n a d e b e ser sellada y r u b r i c a d a p o r el n o t a r i o . C a d a l i b r o p r o t o c o l o lleva un í n d i c e d e las escrituras y documentos protocolizados que c o n t i e n e . 84. Las escrituras d e b e n e x t e n d e r s e , o sea, p o n e r s e p o r e s c r i t o " e n i d i o m a c a s t e l l a n o y estilo c l a r o y preciso^, s e g ú n o r d e n a el Art. 4 0 4 del C . O . T . , q u e t a m b i é n p r e s c r i b e q u e sólo se p u e d e n e m p l e a r palabras d e o t r o i d i o m a q u e se u s e n g e n e r a l m e n t e o sean t é r m i n o s d e u n a d e t e r m i n a d a c i e n c i a o a r t e . L a m i s m a n o r m a p r o h i b e el u s o de abreviaturas, de cifras y d e o t r o s signos q u e n o sean caracteres d e uso c o r r i e n t e . Las a d i c i o n e s , e n m e n d a d u r a s , i n t e r l i n e a c i o n e s , raspaduras y d e m á s a l t e r a c i o n e s d e b e n ser salvadas p o r el n o t a r i o al final d e lo escrito, a n t e a d e la firma de l o t o r g a n t e s , y sin esta n o t a "se t e n d r á n poi n o < u ritas" (C.O.T. Art. 411). ( , s

85. Kn

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/..mi. •.ni,., i

.1. la eS< ritura se e x p r e s a : el lugar v 1 1 , a , . I " e v d o m i c i l i o del n o t a r i o auI

i <,i izante; J la Idi ntifll !<' lo" c o m p a r e c i e n t e s , i n d i c a n d o su nombre, nacionalidad i itado i ivil, p r o f e s i ó n , d o m i c i l i o y c é d u l a d e idenüdad s a l v o qm si n a l e de e x t r a n j e r o s o de c h i l e nos radit a d o s e n el i t«nj( ro, q u i e n e s p u e d e n a c r e d i t a r su i d e n t i d a d i on .1 pasapo

I

M í e n l o de i d e n t i d a d con el

que

s e les p e r m i t i ó ingresa! al p a í s El c o n t e n i d o d e la esc i u n í a se- e x t i e n d e c o n a r r e g l o a las inst r u c c i o n e s verbales o escritas d e las partes o t o r g a n t e s . S ó l o p u e d e n extenderse- en base a m i n i n a s firmadas p o r algún a b o g a d o , las escrituras de- c o n s t i t u c i ó n , m o d i f i c a c i ó n , resciliación o liquidación de- s o c i e d a d e s ; de- liquidación de socied a d e s c o n y u g a l e s y p a r t i c i ó n ele b i e n e s ; y d e c o n t r a t o s d e t r a n s a c c i ó n . El n o t a r i o d e b e d e j a r c o n s t a n c i a e n la e s c r i t u r a del n o m b r e del a b o g a d o o d a . lor de la m i n u t a . "La o m i s i ó n d e esta e x i g e n c i a n o afectara la valide/ de la escritura" (C.O.T. Art. 4 1 3 ) .

D E I I >SINMI'l

111 K N

86. C o o r d i n a n d o varias d i s p o s i c i o n e s del < ..digo O r g á n i c o e s p o s i b l e e s t a b l e c e r q u e la firma d e las e s i i [turan publn a s esia r í gida p o r los p r i n c i p i o s siguientes: 1B. Las escrituras d e b e n firmarse p o r todi i| IUI l >i< il gantes, L o s q u e s a b e n y p u e d e n firmar lo h a c e n por si mismos P5i los q u e n o saben o n o p u e d e n firmar, firma a su r u e g o o l r o < ili ,i g a n t e q u e n o t e n g a un i n t e r é s c o n t r a r i o o una leí reí a persona Ll o t o r g a n t e q u e n o firme') d e b e p o n e r la i m p i e s m u di .11 p u l g a r d e r e c h o , o del i z q u i e r d o e n su d e f e c t o , j u n t o a Rima del q u e la puso a r u e g o d e él. El n o t a r i o d e b e deja 1. de e s l e h e c h o . 2". S i e m p r e q u e a l g u n o de los o t o r g a n t e s o el n o t a r i o lo exi jan, los o t o r g a n t e s d e b e n d e j a r su i m p r e s i ó n digital al lado de su f i r m a . 3°. Para firmar d e b e usarse tinta fija o pasta i n d e l e b l e . 4". Las escrituras se f e c h a n y a n o t a n en el r e p e r t o r i o el día q u e las f i r m a el p r i m e r o de los o t o r g a n t e s . 5 " . N o es p r e c e p t i v o q u e todos los o t o r g a n t e s f i r m e n en un m i s m o a c t o ni el m i s m o día, p e r o : a) el o t o r g a n t e q u e e s t a m p ó su firma p u e d e r e t i r a r l a unilat e r a l m e n t e m i e n t r a s n o haya firmado n i n g ú n o t r o d e los c o m parecientes; b ) n o se c o n s i d e r a pública o a u t é n t i c a la e s c r i t u r a q u e n o la firmen todos sus o t o r g a n t e s d e n t r o d e los s e s e n t a días siguientes al de su a n o t a c i ó n en el r e p e r t o r i o . i')". Transcurridos dos meses desde la fecha de c i e r r e del pro t o c ó l o respectivo, el n o t a r i o d e b e certíficar las escrituras q u e h a n q u e d a d o sin e f e c t o por n o haberlas suscrito lodos los otorgantes. I..

87. La s o l e m n i d a d q u e c a r a c t e r i z a y d a e x i s t e n c i a a las escribí ras p ú b l i c a s es la a u t o r i z a c i ó n del n o t a r i o a n t e el cual se han otorgado. 1.1 notario sólo p u e d e autorizar las escrituras u n a vez q u e es tan c o m p l e t a s y h a n sido firmadas p o r todos los c o m p a r e c i e n t e s 1.1 n o t a r i o d e b e firmar a c o n t i n u a c i ó n d e los o t o r g a n t e s \ r u b r i c a r y sellar todas las fojas d e la matriz. A d e m á s d e b e inutl lizar c o n su firma y sello el reverso n o escrito de la h o j a s . Al autorizar la e s c r i t u r a el n o t a r i o d e b e i n d i c a r eT n i i m e i o c o n el q u e la a n o t ó e n el r e p e r t o r i o .

M A N U A L

D E

E S T U D I O

D E

lililí

L A

) S

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• ,

M u b r b C

3 . La dación

de copias

88. Las escrituras q u e d a n a g r e g a d a s al p r o t o c o l o , q u e el n o t a rio d e b e e m p a s t a r c a d a d o s m e s e s a l o m e n o s , salvo q u e la Corte d e A p e l a c i o n e s le a u t o r i c e a e m p a s t a r p o r p e r í o d o s superiores. L o s títulos se f o r m a n c o n copias autorizadas de las escrituras. L a d a c i ó n d e c o p i a s d e las escrituras está r e g i d a p o r las norm a s siguientes: 1 . L o s n o t a r i o s están o b l i g a d o s a d a r todas las copias q u e se les soliciten. 2 . L o s n o t a r i o s sólo p u e d e n d a r c o p i a s í n t e g r a s d e las escrituras, salvo q u e la lev o el juez les o r d e n e otra c o s a . 3 . E n las c o p i a s d e b e e x p r e s a r s e q u e " s o n t e s t i m o n i o fiel d e su o r i g i n a l " y llevar la f e c h a , firma y sello del f u n c i o n a r i o a u t o rizante. 4 . S ó l o p u e d e n autorizar las copias el n o t a r i o a n t e el cual se o t o r g ó la escritura, el q u e le s u b r o g a o s u c e d e l e g a l m e n t e e n él c a r g o o el archivero a cuyo c a r g o q u e d ó el p r o t o c o l o respectivo. 5 . N o se p u e d e n d a r c o p i a s m i e n t r a s n o se hayan p a g a d o los i m p u e s t o s q u e c o r r e s p o n d a n . Los notarios d e b e n entregar al archivero judicial de su jurisdicción los protocolos q u e tengan m a s de un a ñ o desde la lecha d e c i e r r e y los índices d e las escrituras q u e tengan m á s d e diez años. Q

a

Q

a

a

4 . La nulidad

y la falta

de valor legal de las

escrituras

89. Para q u e la i n s c r i p c i ó n s e a válida se r e q u i e r e u n título válid o ; y para q u e éste l o s e a se r e q u i e r e q u e sean válidos el c o n t r a t o y la e s c r i t u r a e n q u e se o t o r g ó . El c o n t r a t o es n u l o a u n q u e r e ú n a a q u e l l a s cosas q u e s o n d e su e s e n c i a , si es n u l a o c a r e c e d e fuerza legal la escritura e n q u e se o t o r g ó , c u a n d o la ley e x i g e esta s o l e m n i d a d . L a s partes p u e d e n h a b e r c o n v e n i d o e n el i n m u e b l e y e n su p r e c i o , y e n todas las cláusulas d e l c o n t r a t o , p e r o la c o m p r a v e n t a n o se r e p u t a r á p e r f e c t a si la escritura e s nula. 90. D e a c u e r d o a lo dispuesto e n el Art. 4 1 2 d e l C.O.T., l a s es crituras públicas son nulas:

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T R A D I C I Ó N

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9

D E

L O S

I N M U E B L E S

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1". C u a n d o los o t o r g a n t e s n o h a n a c r e d i t a d o su i d e n t i d a d c o n la c é d u l a d e i d e n t i d a d o, si p r o c e d e , c o n el p a s a p o r t e o d o c u m e n t o d e i n g r e s o al país. 2 . C u a n d o n o están firmadas p o r t o d o s los c o m p a r e c i e n t e s y p o r el n o t a r i o a u t o r i z a n t e . 3 . C u a n d o c o n t i e n e n d i s p o s i c i o n e s a favor d e l n o t a r i o , d e s u cónvuge, ascendientes, d e s c e n d i e n t e s o hermanos. S

fi

91. D e c o n f o r m i d a d c o n el Art. 4 2 6 , las escrituras carecen de fuerza legal y no se consideran públicas o, auténticas, y p o r c o n s i g u i e n t e n o p e r f e c c i o n a n el a c t o o c o n t r a t o , e n los siguientes casos: l . C u a n d o n o se i n c o r p o r a n al p r o t o c o l o . 2 . Si a l g u n o d e los c o m p a r e c i e n t e s n o supo o n o p u d o firm a r y este i m p e d i m e n t o n o se salvó e n la f o r m a p r e s c r i t a : firma a r u e g o d e u n t e r c e r o , i m p r e s i ó n digital del o t o r g a n t e y constancia del n o t a r i o . 3 . Si n o se p u s o p o r e s c r i t o e n c a s t e l l a n o . 4 . Si p a r a firmar los c o m p a r e c i e n t e s y e l ' n o t a r i o n o u s a r o n tinta fija o pasta i n d e l e b l e . 5 . Si todos los c o m p a r e c i e n t e s n o firmaron d e n t r o d e los sesenta días siguientes a la f e c h a d e la a n o t a c i ó n e n el r e p e r t o r i o . e

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9

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()". C u a n d o f u e r e n a u t o r i z a d a s p o i u n a p e r s o n a q u e n o s e a

el n o t a r i o , o p o r u n n o t a r i o i n c o m p e t e n t e , s u s p e n d i d o o i n h a bilitado. 02. Diversas d i s p o s i c i o n e s l e g a l e s pi c s r i i b e n q u i l o s n< i l a r i o s n o

p u e d e n a u t o r i z a r ni d a r c o p i a s d e las es< rituras, ni l o s conservad i i r e s inscribirlas, si n o s e h a n p a g a d o l o s impu< .n is o í r e s p o n dientes. D e a c u e r d o c o n el Art. I OS d e l < < M ligo 11 ihutario, la infracc i ó n de las o b l i g a c i o n e s tribulai ias n o pi < e la nulidad d e los actos y c o n t r a t o s , sin peijuic i o d e la o .| s a h i l i d a d cine corresp o n d a a los c o n t r i b u y e n t e s o loi Vi | M i I Ivos ministros d e f e . (

M I I K

5 . Las escritums

Otorgadas en el extranjero

93. D e a c u e r d o c o n el A i i I (i < leí ( ¡ . C , "los bienes situados en Chile están sujetos a las leyes , tul, mis. aunque I

sus dueños

sean

extranjeros

MANUAL DE ESTUDIO DE IÍTULOS

v no midan en Chile"; sin p e r j u i c i o , según lo e s t a b l e c i d o e n el inciso s e g u n d o d e e s a d i s p o s i c i ó n , "de las estipulaciones contenidas en los contratos otorgados válidamente en país extraño". P o r c o n s i g u i e n t e , p a r a q u e s e a válida la c o m p r a v e n t a convenida e n el e x t r a n j e r o d e b i e n e s raíces situados e n C h i l e , se r e q u i e r e q u e n o falte n i n g u n o d e los requisitos q u e la ley c h i l e n a prescribe para la p e r f e c c i ó n d e l c o n t r a t o ; e n t r e ellos, q u e se otorgue p o r escritura pública. De a c u e r d o c o n el Art. 17 d e d i c h o C ó d i g o , la f o r m a d e los i n s t r u m e n t o s p ú b l i c o s , e s t o e s , sus s o l e m n i d a d e s e x t e r n a s , se d e t e r m i n a p o r la ley d e l país e n q u e se o t o r g a n . L o q u e c o r r e s p o n d e p r o b a r e n C h i l e es su a u t e n t i c i d a d , e s t o es, el "hecho de haber sido realmente otorgados y autorizados por las personas y de la manera que en los tales documentos se exprese". L a a u t e n t i c i d a d d e las e s c r i t u r a s p ú b l i c a s se a c r e d i t a m e diante su legalización, r e g l a m e n t a d a e n varias d i s p o s i c i o n e s : los artículos 3 4 5 y 3 4 7 d e l C.P.C., el N 5 d e l A r t . 4 2 0 d e l C . O . T . , y los a r t í c u l o s 6 3 y 6 4 d e l R e g l a m e n t o d e l R e g i s t r o C o n s e r v a t o rio; q u e e n síntesis e s t a b l e c e n : B

l . L a s escrituras o t o r g a d a s e n el e x t r a n j e r o d e b e n p r e s e n larse d e b i d a i n e i i l e legalizadas. 9

I a legalización consiste e n a c r e d i t a r la ve rae idad o autentic i d a d d e la I n i n a d e l l i i m l o n a i i o q u e a u l o i i z a la e s c r i l u r a , i n e dia u l e el a t e s t a d ) i d e LUÍ a g e n t e d i p l í i m á t i c o O c o n s u l a r c h i l e n o

a r r e d i l a d o e n el p a í s d o n d e s e o t o i g o la e s . m u r a . Estos a g e n tes c h i l e n o s e x i g e n q u e la l a del l u í ii.n i o a u t o r i z a n t e d e l i n s t r u m e n t o s e a p r e v i a m e n t e a u n ntil .i< I.i p o r e l Ministerio d e Asuntos E x t e r i o r e s de e s e p a r , 2 . L a autenticidad de la firma de Id agentes chilenos e n el extranjero d e b e certificarse en ( h i l e poi el Ministerio de Relaciones Exteriores d e Chile, trámite q u e realiza el o h , i.il d e legislaciones del d e p a r t a m e n t o consular de ese ministCI l< i, incluso c u a n d o la escritura se o t o r g ó ante el cónsul d e Chile en el exterior. a

L A

T R A D I C I Ó N

D E

L O S

I N M U E B L E S

94. F i n a l m e n t e , h a y q u e d e s t a c a r q u e e l N 5 d e l A r t . 4 2 0 d e l C.O.T. r e c o n o c e valor d e instrumentos públicos a los otorgad o s e n e l e x t r a n j e r o q u e sirvan p a r a o t o r g a r e s c r i t u r a s e n C h i le, c u a n d o e l i n s t r u m e n t o y s u t r a d u c c i ó n o f i c i a l h a n s i d o p r o t o c o l i z a d o s e n el r e g i s t r o d e u n n o t a r i o . a

PÁRRAFO 4

a

LA INSCRIPCIÓN CONSERVATORIA

Sección I PRINCIPIOS GENERALES

95. C u a n d o e n d i c i e m b r e d e 1 8 5 5 se p r o m u l g ó el C ó d i g o Civil n o existía u n r e g i s t r o d e la p r o p i e d a d y el d o m i n i o d e los b i e n e s raíces n o e r a u n d e r e c h o i n s c r i t o . S ó l o h a b í a u n registro b á sico d e h i p o t e c a s y d e c e n s o s . S e g ú n se e x p l i c a e n e l M e n s a j e c o n el q u e se p r o p u s o el p r o y e c t o d e C ó d i g o al C o n g r e s o , el R e g i s t r o C o n s e r v a t o r i o d e B i e nes Raíces se instituyó c o m o u n a n o v e d a d ; c o n s i s t e n t e e n d i s p o n e r q u e la t r a d i c i ó n d e l d o m i n i o y d e los d e m á s d e r e c h o s reales c o n s t i t u i d o s s o b r e i n m u e b l e s sólo p o d r í a e f e c t u a r s e p o r la i n s c r i p c i ó n d e l título. A ú n m a s . q u e sin iiis. n p . ion n a d i e p o d r í a a d q u i r i r la posesi,>n d e e s t o s , ni los h e r e d e r o s p o d r í a n dis

p o n e r d e los a d q u i r i d o s poi IUI esión pOI i ausa de m u e i t e . Así se dispuso e n l o s a r t í c u l o s 6 8 6 , 6 8 8 y 7 2 4 .

96. El c o d i f i c a d o r n o o b l i g o a i o d o p i o p i e i . u i o a inscribir y j u s tificar p r e v i a m e n t e la realidad v valor d e sus títulos; p e r o instituyó l a i n s c r i p c i ó n c o m o u n a solemnidad i n s u s t i t u i b l e p a r a

3". Las escrituras extendidas e n lengua e x t r a n j e r a deben hacerse traducir p o r un traductor oficial d e los qt i, I na dicho ministerio o p o r u n perito n o m b r a d o al efecto por el juez c o m p e t e n t e . C u a n d o n o f u e r e posible legalizar el instrumento p o r las aut o r i d a d e s d i p l o m á t i c a s o c o n s u l a r e s , su legalidad y a u t e n t i c i d a d d e b e s e r d e c l a r a d a p o r d e c r e t o judicial.

a d q u i r i r e n t r e vivos el d o m le los i n m u e b l e s , d i s p o n e r ciclos h e r e d i t a r i o s y validaí . m i . l e í . . i o s los a d q u i r i d o s p o r presc r i p c i ó n . E n su virtud, p u d o prever q u e al c a b o d e c i e r t o n ú m e r o d e años todas las p r o p i e d a d e s estarían inscritas y se llegaría a u n a é p o c a e n q u e "inscripción, posesión y propiedad serían términos idénticos".

66

67

EDITORIAL

JURÍDICA

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C H I L E

E D I T O R I A L

JURÍDICA

D E

C H I L E

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\[ 1)1 1 S I I I

I I I I I ( )S

\A TRADICIÓN DE LOS INMUt BLES

9 7 . l a institución d e la i n s c r i p c i ó n c o n s e r v a t o r i a se e s t r u c t u r ó c o m o u n a u n i d a d c o n c e p t u a l o r g á n i c a sujeta a n o r m a s q u e si b i e n , c o m o ya se e x p l i c ó , d e j a n vigentes los d e r e c h o s d e l verd a d e r o p r o p i e t a r i o , p r u e b a n la p o s e s i ó n y r e s g u a r d a n el d o m i n i o q u e al p o s e e d o r se le p r e s u m e .

se la e n a j e n a c i ó n o g r a v a m e n s i n o c u a n d o la c o n d i c i ó n c o n s t a -

E n s í n t e s i s , esas n o r m a s d e l C ó d i g o Civil d i s p o n e n lo siguiente:

o b l i g a c i ó n c o n s t a b a e n el título i n s c r i t o (Art. 1 8 7 6 ) .

1 0

l . L a t r a d i c i ó n d e l d o m i n i o y d e los d e m á s d e r e c h o s reales s o b r e i n m u e b l e s d e b e e f e c t u a r s e p o r la i n s c r i p c i ó n d e l título e n el R e g i s t r o d e l C o n s e r v a d o r (Art. 6 8 6 ) . 2

2 . S i e m p r e q u e se transfiere u n d e r e c h o a n t e s inscrito d e b e m e n c i o n a r s e la p r e c e d e n t e i n s c r i p c i ó n e n la n u e v a (Art. 6 9 2 ) . 3 . C o n t r a un título inscrito n o t i e n e l u g a r la p r e s c r i p c i ó n adquisitiva d e los b i e n e s r a í c e s , s i n o e n virtud d e o t r o título insc r i t o ; y la p r e s c r i p c i ó n n o e m p i e z a a c o r r e r sino d e s d e la insc r i p c i ó n d e l s e g u n d o (Art. 2 5 0 5 ) .

b l i c a (Art. 1 4 9 1 ) . 1 0 . L a r e s o l u c i ó n p o r n o h a b e r s e p a g a d o el p r e c i o n o d a d e r e c h o al v e n d e d o r c o n t r a t e r c e r o s p o s e e d o r e s s i n o . l i a n d o la s

1 1 " . El poseedor se reputa dueño mientras otra persona no justifica serlo {Art. 7 0 0 i n c . 2 ) . a

a

Sección II

a

E L REGISTRO CONSERVATORIO D E BIENES RAÍCES

4 . L a posesión d e los b i e n e s raíces sólo p u e d e adquirirse p o r i n s c r i p c i ó n e n el R e g i s t r o d e l C o n s e r v a d o r (Art. 7 2 4 ) . 5 . L a posesión d e los d e r e c h o s inscritos se p r u e b a p o r la insc r i p c i ó n y m i e n t r a s é s t a s u b s i s t a n o e s a d m i s i b l e n i n g u n a prueb a d e posesión p a t a impugnarla, c o n tal q u e haya d u r a d o u n a ñ o c o m p l e t o (Art. 9 2 4 ) . a

S

6 . Para que c e s e la p o s e s i ó n inscrita es n e c e s a r i o q u e la insc r i p c i ó n s e ( a m e l e . Mientras subsista la i n s c r i p c i ó n , el q u e se a p o d e r a d e l i n m u e b l e n o a d q u i e r e posesión d e é l ni p o n e térm i n o a la p o s e s i ó n e x i s t e n t e (Art. 7 2 8 ) . S e r á u n m e r o t e n e d o r . 7-. Las i n s c r i p c i o n e s sólo p u e d e n c a n c e l a r s e p o r voluntad d e las partes, p o r d e c r e t o j u d i c i a l o p o r una nueva i n s c r i p c i ó n e n q u e el p o s e e d o r inscrito t r a n s f i e r e su d e r e c h o a o t r o (Art. 7 2 8 ) ; y los c o n s e r v a d o r e s n o p u e d e n c a n c e l a r n i n g u n a inscripción d e o f i c i o (Art. 9 2 d e l R e g l a m e n t o ) . 8'-. La s e n t e n c i a judicial q u e d e c l a r a a d q u i r i d o p o r prescripc i ó n u n b i e n raíz h a c e las veces d e escritura pública, p e r o n o vale c o n t r a t e r c e r o s sin la c o m p e t e n t e inscripción (Art. 2 5 1 3 ) . 9". Si el q u e d e b e u n i n m u e b l e b a j o c o n d i c i ó n lo e n a j e n a o lo grava c o n h i p o t e c a , c e n s o o s e r v i d u m b r e , n o p o d r á resolverS

10

ba e n el título respectivo, inscrito u o t o r g a d o poi escritura pú-

Véase supra N 17. e

1 . Reglas

generales

98. El R e g l a m e n t o p a r a la O f i c i n a d e l R e g i s t r o C o n s e r v a t o r i o d e B i e n e s R a í c e s se a p r o b ó p o r u n d e c r e t o s u p r e m o d e j u n i o d e 1 8 5 7 , q u e p r á c t i c a m e n t e n o h a sido m o d i f i c a d o y al q u e se le r e c o n o c e r a n g o y e f e c t o s d e ley. El r e g l a m e n t o r e c o g i ó el p r i n c i p i o d e h a c e r p ú b l i c a la p r o p i e d a d d e la t i e r r a y el registro se o r g a n i z ó p o r u n o r d e n p e r s o nal, subjetivo y n o real. L a s i n s c r i p c i o n e s se e f e c t ú a n r e f e r i d a s al n o m b r e d e los o t o r g a n t e s d e l título; y los títulos se i n s c r i b e n s u c e s i v a m e n t e según el o r d e n d e su p r e s e n t a c i ó n . N i n g ú n inm u e b l e t i e n e un f o l i o o p r o t o c o l o individual d o n d e d e b a n registrarse t o d o s los t í t u l o s v d e m á s a n i e i ( d e n l e s q u e le a f e c t e n .

L a s l i m i t a c i o n e s d e este sistema se agravan p o r q u e los registros s o n a n u a l e s , l o m i s m o q u e SUS fndií es, q u e a d e m á s siguen el ord e n a l f a b é t i c o del n o n i b i e d e las p a r l e s .

99. El R e g i s t r o C o n s e r v a n n l< i de Bienes R a í c e s está a c a r g o d e un f u n c i o n a r i o auxilia) d e la A d m i n i s t r a c i ó n d e J u s t i c i a d e n o m i n a d o "conservador", q u e está r e g i d o p o r el p á r r a f o 8 d e l T í t u lo X I del C ó d i g o O r g á n i c o d e l i i b u n a l e s (Arts. 4 4 6 y ss.) y está s o m e t i d o a la jmisclic•< i o n < o n e < tiva y disciplinaria d e la C o r t e d e A p e l a c i o n e s respectiva ( C . O . T . Art. 5 3 9 ) . Los conservadores i M i n i s t r o s d e f e p ú b l i c a y t i e n e n a su c a r g o el R e g i s t r o de b i e n e s Raíces y los d e m á s q u e el l e g i s l a d o r ha establee ido postei ioi m e i i l e : el d e c o m e r c i o , el d e m i n a s , los

M \ \ l \ l 1 ) 1 I S I I | ) | ( ) DI-

M U I O S

d e a g u a s y los d e p r e n d a . Hasta h a c e a l g u n o s a ñ o s t e n í a n tamb i é n a su c a r g o el d e v e h í c u l o s m o t o r i z a d o s , q u e se traspasó al S e r v i c i o del R e g i s t r o Civil. 1 0 0 . L o s c o n s e r v a d o r e s t i e n e n j u r i s d i c c i ó n territorial en la c o m u n a o a g r u p a c i ó n d e c o m u n a s del respectivo j u z g a d o d e letras; y los títulos d e b e n inscribirse e n el r e g i s t r o d e la c o m u n a e n q u e esté u b i c a d o el i n m u e b l e . Si p o r su s i t u a c i ó n éste p e r t e n e c e a varias c o m u n a s , la i n s c r i p c i ó n d e b e h a c e r s e en el regist r o d e c a d a u n a d e ellas. 1 0 1 . La n o r m a g e n e r a l es q u e las f u n c i o n e s d e c o n s e r v a d o r le c o r r e s p o n d e n al n o t a r i o d e la respectiva c o m u n a o a g r u p a c i ó n d e c o m u n a s . Si e n ese t e r r i t o r i o j u r i s d i c c i o n a l hay u n solo n o t a rio, él lleva el R e g i s t r o C o n s e r v a t o r i o de B i e n e s R a í c e s y t o d o s los d e m á s i n d i c a d o s a n t e s . Si hay dos o m á s n o t a r i o s , u n o lleva el R e g i s t r o de B i e n e s R a í c e s y o t r o el de C o m e r c i o , según la dist r i b u c i ó n q u e le c o r r e s p o n d e h a c e r al P r e s i d e n t e d e la R e p ú b l i c a d e esos dos y d e los d e m á s registros. P r e v i o i n f o r m e f a v o r a b l e d e la C o r t e d e A p e l a c i o n e s resp e c t i v a , el P r e s i d e n t e d e la R e p ú b l i c a p u e d e s e p a r a r los c a r g o s d e n o t a r i o y c o n s e r v a d o r , y t a m b i é n d i s p o n e r la división del t e r r i t o r i o j u r i s d i c c i o n a l s e i v i d o p o r u n c o n s e r v a d o r c u a n d o esté f o r m a d o | m a a g r u p a c i ó n d e c o m u n a s . Estas r e s o l u c i o n e s se a p r u e b a n p o r d e c r e t o s d i c t a d o s p o r el M i n i s t r o d e J u s t i c i a p o r o r d e n del P r e s i d e n t e , q u e se p u b l i c a n e n el D i a r i o O f i c i a l , p e r o n o q u e d a n i n c o r p o r a d a s al C ó d i g o O r gánico de Tribunales. Este C ó d i g o s ó l o e s t a b l e c e q u e h a b r á un c o n s e r v a d o r para las c o m u n a s d e V a l p a r a í s o y J u a n F e r n á n d e z y o t r o p a r a la d e V i ñ a del Mar; y fija las n o r m a s cine rigen el Registro Conservatorio c o n a s i e n t o e n la c o m u n a d e S a n t i a g o p a r a el servicio d e t o d o el t e r r i t o r i o j u r i s d i c c i o n a l d e la C o r t e d e A p e l a c i o n e s d e Santiago. -

El P r e s i d e n t e d e la R e p ú b l i c a r e o r g a n i z o el Registro de Bien e s R a í c e s d e Santiago p o r el D.F.L. N 2 4 7 , d e mayo de 1 9 3 1 , e n el cual, para l o g r a r "la a t e n c i ó n o p o r t u n a tapida \ e f i c i e n t e del p ú b l i c o " , dispuso q u e este r e g i s t r o c o n s e r v a t o r i o constituiría un solo oficio desempeñado por tres funcionarios: e l C o n s e r v a d o r s

IA TRADICIÓN DE LOS INMUEBLES

de la P r o p i e d a d , q u e t i e n e a su c a r g o el r e p e r t o r i o y los regis11 os d e c i i n i e r c i o y aguas; el C o n s e r v a d o r d e H i p o t e c a s , y el C o n s e r v a d o r de- P r o h i b i c i o n e s y G r a v á m e n e s , q u e t i e n e a su c a r g o los registros d e p r e n d a . 102. Los c o n s e r v a d o r e s d e b e n f u n c i o n a r " e n lugar s e g u r o y c ó m o d o " y llevar los libros s i g u i e n t e s : 1". El Repertorio, para a n o t a r los títulos q u e sc> les p r e s e n t e n . 2". L o s tres registros parciales: el Registro de Propiedad;

el Re-

gistro de Hipotecas y Cravái/ienes, v el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. 3 . Los dos índices: U n í n d i c e a l f a b é t i c o d e c a d a r e g i s t r o parcial y el í n d i c e g e n e r a l , t a m b i é n p o r o r d e n a l f a b é t i c o , q u e se form a a m e d i d a q u e se van h a c i e n d o las i n s c r i p c i o n e s e n los tres registros p a r c i a l e s . E n a m b o s í n d i c e s d e b e a n o t a r s e el n o m b r e v apellidos d e los o t o r g a n t e s , el n o m b r e y/o u b i c a c i ó n del inm u e b l e , la n a t u r a l e z a del c o n t r a t o o g r a v a m e n y la cita d e la foja v el n ú m e r o d e la i n s c r i p c i ó n . a

Todos los libros y registros conservatorios son anuales, de m o d o q u e e m p i e z a n y c o n c l u y e n c o n el a ñ o , m e d i a n t e certificados

e s c r i t o s p o r el c o n s e r v a d o r al a b r i r y c e r r a r c a d a li-

bro. L o s registros son públicos y están b a j o la responsabilidad personal del conservador, q u e está obligado "a dar cuantas copias y certificados se le pidan, judicial o extrajudiciahuente, atina de lo i/ue consta o no consta de sus registros" ( R e g l a m e n t o Ai t. 5 0 ) . P o r c o n s i g u i e n t e a c u a l q u i e r a le está p e r m i t i d o consuli.u los registros c o n s e r v a t o r i o s e n la o f i c i n a del conservado! \ l o m a r los a p u n tes q u e c r e a c o n v e n i e n t e s (Reglamento \ii 19). 1 0 3 . Fas i n s c r i p c i o n e s se rrq n p r e s e n t a n d o c o p i a del título. \ L a c o p i a d e b e ser áuténtii a < > s e a . autorizada p o r el c o m p e t e n t e f u n c i o n a r i o c o n las solemnidades legales. Si se trata d e u n a escritura pública, la c o p i a d e b e darla el n o t a r i o a u t o r i z a n t e , el q u e le s u b r o g u e o s u c e d a l e g a l m e n t e en el c a r g o o el a r c h i v e r o a < u\<> < a r g o esté el p r o t o c o l o respectivo ( C . O . T . Art. 4 2 1 ) . Si la esc i iluta ha sido o t o r g a d a e n país e x t r a n j e r o , la c o p i a se t e n d r á p o r a u t é n t i c a c u a n d o se p r e s e n t e debid a m e n t e legalizada d le se o t o r g ó , a n t e e l r e s p e c t i v o EDITORIAI

1URIDICA

DE CHILE


L A

C o n s u l a d o d e C h i l e , y a q u í , e n el M i n i s t e r i o d e . R e l a c i o n e s E x teriores. 11

Las s e n t e n c i a s j u d i c i a l e s d e b e n p r e s e n t a r s e c o n c e r t i f i c a d o de e j e c u t o r i a y autorizadas p o r el s e c r e t a r i o d e l t r i b u n a l . Verificada la inscripción, los títulos se devuelven al interesado. 1 0 4 . P o r o t r a p a r t e , e n c u m p l i m i e n t o de lo o r d e n a d o p o r el Servicio d e I m p u e s t o s I n t e r n o s e n la R e s o l u c i ó n N 4 . 5 5 4 , p u b l i c a d a e n el D i a r i o O f i c i a l d e l 4 d e o c t u b r e de 1 9 9 6 , c u a n d o se solicita la i n s c r i p c i ó n d e la e n a j e n a c i ó n d e u n b i e n raíz, a la c o pia d e la e s c r i t u r a d e b e a c o m p a ñ a r s e el F o r m u l a r i o N 2 . 8 9 0 de "Declaración sobre enajenación e inscripción de bienes raíces". 9

Q

E s t e f o r m u l a r i o se le p r e s e n t a al c o n s e r v a d o r firmado p o r el n o t a r i o a u t o r i z a n t e d e la e s c r i t u r a . C u a n d o n o hay e s c r i t u r a , c o m o e n la s u c e s i ó n p o r c a u s a d e m u e r t e , e n la r e s o l u c i ó n administrativa d e s a n e a m i e n t o d e la p e q u e ñ a p r o p i e d a d o e n las s e n t e n c i a s j u d i c i a l e s , es el c o n s e r v a d o r q u i e n c o m p l e t a el formulario. Los conservadores d e b e n m e r o s diez días d e < a i la todas las i n s c r i p c i o n e s d e

al S e i - v i c i o , d e n t r o de los pri-

mes, loa formularios c o r r e s p o n d i e n t e s a d o m i n i o

p i a c l i c a d a s e l m e s anterior.

1 0 5 . L o s i n t e r e s a d o s p u e d e n p e d n la m•,< u p e i o n p o r s í m i s m o s o p o r m e d i o d e su r e p r e s é n t a m e l e g a l o c o n v e n c i o n a l . L a inscripción es la m a n e r a d e el<-< i n . n la tradición del dom i n i o y de los d e m á s d e r e c h o s reales sobre icbles; y la tradic i ó n p a r a q u e sea válida r e q u i e r e la voluntad e i m e n c i ó n de las partes. P o r eso, c u a n d o se pide la inst ri] le un título translaticio del d o m i n i o o de algún o t r o dereí ho 1 eal es necesario q u e las partes mismas o sus r e p r e s e n t a n t e s li i la a n o t a c i ó n e n el r e p e r t o r i o , a m e n o s q u e e n el título m i s m o le h u b i e r e facultado a u n o d e los o t o r g a n t e s o a u n t e r c e r o p a n requerir la inscripc i ó n p o r sí solo ( R e g l a m e n t o Art. 7 8 ) . É s t a e s la razón de la cláusula s a c r a m e n t a l p o r la c u a l se f a c u l t a al p o r t a d o r de c o p i a autorizada de las escrituras p a r a r e q u e r i r y Brmar las a n o t a c i o n e s , i n s c r i p c i o n e s y s u b i n s c r i p c i o n e s q u e p r o c o l.n i

11

Véase supra N 93 y 94.

iDiioHiAi

os

JURÍDICA

D E

C H I L E

72

T R A D I C I Ó N

D E

L O S

I N M U E B L E S

Si e n la e s c r i t u r a n o se f a c u l t ó al p o r t a d o r p a r a r e q u e r i r la i n s c r i p c i ó n d e u n título translaticio y ésta la p i d e el a p o d e r a d o o r e p r e s e n t a n t e legal, él d e b e p r e s e n t a r el título d e su m a n d a t o o r e p r e s e n t a c i ó n ( R e g l a m e n t o Art. 6 1 ) . E n el c a s o d e la c o m p r a e n r e m a t e j u d i c i a l , la e s c r i t u r a la s u b s c r i b e n el j u e z , c o m o r e p r e s e n t a n t e legal del v e n d e d o r , y el r e m a t a n t e , q u e "se e n t e n d e r á a u t o r i z a d o (...) para r e q u e r i r y firmar p o r sí s o l o la i n s c r i p c i ó n e n el c o n s e r v a d o r , a u n sin m e n c i ó n e x p r e s a d e esta f a c u l t a d " (C.P.C. Art. 4 9 7 ) . E n las i n s c r i p c i o n e s d e los o t r o s títulos, o sea, d e los n o translaticios, basta c o n p r e s e n t a r c o p i a a u t é n t i c a d e los m i s m o s , c o m o o c u r r e c o n los a r r e n d a m i e n t o s y c o n los e m b a r g o s cuya inscripc i ó n r e q u i e r e n los r e c e p t o r e s .

2 . La anotación

en el

repertorio

106. El conservador d e b e anotar e n el R E P E R T O R I O todos los títulos cuya inscripción se le solicite, según el o r d e n de su presentación. A c a d a título se le d a u n n ú m e r o c o r r e l a t i v o y su a n o t a c i ó n d e b e m e n c i o n a r : el n o m b r e y a p e l l i d o s d e la p e r s o n a q u e solicita la i n s c r i p c i ó n ; la n a t u r a l e z a d e l a c t o o c o n t r a t o ; lá clase d e i n s c r i p c i ó n q u e se p i d e ; el libro-registro parcial e n q u e ésta d e b e e f e c t u a r s e ; y la h o r a , d í a y m e s d e la p r e s e n t a c i ó n . " El c o n s e r v a d o r " e n n i n g ú n c a s o " d e j a r á d e a n o t a r e n el rep e r t o r i o el título q u e se le p r e s e n t e p a r a ser i n s c r i t o . Así lo disp o n e el Art. 15 d e l R e g l a m e n t o . E s t a a n o t a c i ó n es p r e s u n t i v a y c a d u c a a los d o s m e s e s d e su f e c h a , si n o s F c o ñ v í e r t e e n i n s c r i p c i ó n . Si la a n o t a c i ó n se c o n v i e r t e e n i n s c r i p c i ó n , e s t o es, si el títul o se i n s c r i b e , la i n s c r i p c i ó n surte " t o d o s los e f e c t o s d e tal desd e la f e c h a d e l a a n o t a c i ó n , sin e m b a r g o d e c u a l e s q u i e r a d e r e c h o s q u e h a y a n sido inscritos e n el i n t e r v a l o d e la u n a a la o t r a " ( R e g l a m e n t o Art. 1 7 ) . l a Corte Suprema ha r e c o n o c i d o e l derecho preferente a inscribir q u e c o n f i e r e r e t r o a c t i v a m e n t e la a n o t a c i ó n e n el re] tei torio; p e r o l a m b i é r T h a " Y e s u e l t ^ q ü é " e s a a n ó f a c i o n l o l o le coñc e d e al a d q u i r e n t e u n d e r e c h o p r e f e r e n t e c u a n d o s e b . i c o n v e n i d o e n i n s c r i p c i ó n . P o r c o n s i g u i e n t e , el c o n s e r v a d o , n<> 73

E D I T O R I A I

J U R Í D I C A

I H

i mu

MANUAI.DK ESTUDIO DE TÍTULOS

c o m e t e r í a falta si r e h u s a la i n s c r i p c i ó n p o r h a b e r s e i n s c r i t o u n e m b a r g o o u n a p r o h i b i c i ó n j u d i c i a l e n el i n t e r v a l o q u e m e d i a e n t r e la a n o t a c i ó n p r e s u n t i v a y e l m o m e n t o e n q u e , s u b s a n a d o el r e p a r o , se le p r e s e n t a n u e v a m e n t e el título, p o r q u e esa a n o t a c i ó n n o se c o n v i r t i ó e n i n s c r i p c i ó n . 1 0 7 . El rol d e l c o n s e r v a d o r e s pasivo y está o b l i g a d o a a n o t a r e n el R e p e r t o r i o todos los títulos q u e se le p r e s e n t e n ; y, de ac u er d o c o n el Art. 1 3 del R e g l a m e n t o , s ó l o p u e d e r e h u s a r la inscripc i ó n c u a n d o , en algún sentido, es legalmente inadmisible. P o r c o n s i g u i e n t e , el c o n s e r v a d o r d e b e r á r e c h a z a r la inscripc i ó n si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente o si no contiene las designaciones legales para su inscripción; por ejemplo, si la copia que se presenta no es auténtica; si la cosa a que se refiere el título no es inmueble o no está situada en su territorio jurisdiccional. ("La falta a b s o l u t a e n l o s títulos d e a l g u n a d e las designaciones legales, sólo p o d r á llenarse por m e d i o de escritura p ú b l i c a " se o r d e n a m á s a d e l a n t e e n el Art. 8 2 ) . E n g e n e r a l , el c o n s e r v a d o r s ó l o p u e d e y d e b e r e c h a z a r la insc r i p c i ó n c u a n d o el título q u e s e l e p r e s e n t a t i e n e u n vicio o d e fecto o s t e n s i b l e . 1 0 8 . Al conservador se le p u e d e n p r e s e n t a r para su inscripción dos o más títulos de igual naturaleza r e l e í idos al m i s i n o inmueble. Si la p r e s e n t a c i ó n es s i m u l t á n e a , hará u n a s o l a a n o t a c i ó n e n e l R e p e r t o r i o . Si se le p r e s e n t a n s u c e s i v a m e n t e , los a n o t a r á sep a r a d a m e n t e , s e g ú n su o r d e n d e p r e s e n t a c i ó n . Si se p r e s e n t a n s i m u l t á n e a m e n t e d o s c o n t r a t o s h i p o t e c a r i o s , se h a r á u n a s o l a i n s c r i p c i ó n c o n j u n t a d e los d o s . Si se p r e s e n t a n s u c e s i v a m e n t e , c a d a h i p o t e c a se i n s c r i b i r á s e p a r a d a m e n t e s e g ú n su o r d e n d e p r e s e n t a c i ó n ( d e a c u e r d o c o n e l Art. 2 4 7 7 del C . C , "las h i p o t e c a s d e una m i s m a f e c h a q u e g r a van u n a m i s m a finca p r e f e r i r á n u n a s a o t r a s e n e l o r d e n d e su i n s c r i p c i ó n " ) . Si p o r los c o n t r a t o s q u e se p r e s e n t a n a i n s c r i p c i ó n el m i s m o d u e ñ o del i n m u e b l e l o v e n d i ó a p e r s o n a s distintas, el c o n s e r v a d o r r e h u s a r á la i n s c r i p c i ó n si los t í t u l o s se l e p r e s e n t a n s i m u l t á n e a m e n t e . Si la i n s c r i p c i ó n d e u n a v e n t a se solicita desI q u e u n o d e los c o m p r a d o r e s ya h a i n s c r i t o su t í t u l o , el 74

IA

T R A D I C I Ó N

DE LOS INMUEBLES

c o n s e r v a d o r r e h u s a r á la s e g u n d a i n s c r i p c i ó n h a s t a q u e la c o n t i e n d a se r e s u e l v a j u d i c i a l m e n t e . D e a c u e r d o c o n e l A r t . 1 8 1 7 d e l C . C , el o r d e n d e p r e f e r e n c i a es e l s i g u i e n t e : el c o m p r a d o r q u e e n t r ó e n p o s e s i ó n m a t e r i a l s e r á p r e f e r i d o al o t r o ; si el v e n d e d o r les e n t r e g ó a l o s d o s , se p r e f e r i r á al q u e s e le e n t r e g ó p r i m e r o ; y si n o se l e e n t r e g ó a n i n g u n o , e l t í t u l o m á s antiguo prevalece. El c o n s e r v a d o r t a m b i é n d e b e r á r e c h a z a r la i n s c r i p c i ó n cuand o la v e n t a a p a r e z c a o t o r g a d a p o r p e r s o n a q u e s e g ú n el registro n o sea el d u e ñ o o actual p o s e e d o r inscrito del i n m u e b l e ( R e g l a m e n t o Art. 1 4 ) . 1 0 9 . Si el c o n s e r v a d o r r e h u s a la i n s c r i p c i ó n , la p a r t e p e r j u d i c a d a c o n su negativa t i e n e tres o p c i o n e s : l . P u e d e desisürse de la inscripción y r e ü r a r el título. Al efecs

to d e b e r á firmar el r e p e r t o r i o p a r a d e j a r sin e f e c t o la a n o t a c i ó n presuntiva ( R e g l a m e n t o Art. 7 4 ) . 2 . J?uede s u b s a n a r el r e p a r o h e c h o p o r el c o n s e r v a d o r y la a n o t a c i ó n se c o n v i e r t e e n i n s c r i p c i ó n . 3 . P u e d e o c u r r i r a n t e el j u e z d e letras p a r a q u e é s t e o r d e n e h a c e r la i n s c r i p c i ó n , sin m á s t r á m i t e q u e el d e p e d i r i n f o r m e al c o n s e r v a d o r ( R e g l a i u e n l o Art. 1 8 ) . Esta gestión j u d i c i a l , q u e r e g u l a n los artículos 1 8 , 1 9 y 2 0 del R e g l a m e n t o del Registro C o n s e r v a t o r i o , n o constituye u n a c o n t i e n d a e n t r e p a r t e s ; y e n este s e n t i d o seria u n a c t o j u d i c i a l n o c o n t e n c i o s o e n los t é r m i n o s d e b í i i d o s poi el Ai l. S I 7 d e l C . P . C , d e a c u e r d o c o n el cual lo s o n a q u e l l o s "que \egiui la ley requieren la intervención del juez y en que no se promutvt uní tienda alguna entre partes". Esta vía n o e s apln a b l e a c (inflictos d e i n t e r e s e s e n los q u e haya c o m p r o m e t a los i leí e< líos d e leí c e r o s , los q u e deb e n ventilarse e n j u i c i o s e g u i d o contra l e g í t i m o c o n t r a d i c t o r , previo el c o r r e s p o n d i e n i e e m p l a z a m i e n t o . Es u n p r o c e d i m i e n i < a . m í e n l e administrativo e n el q u e n o se p u e d e n resolver conflictos q u e interesen a t e r c e r o s a q u i e n e s p u e d a afectar la inscripción. Ellos d e b e n ser o í d o s e n un p r o c e d i m i e n t o declarativa>. S

9

Si el j u e z o r d e n a bai ei la i n s c r i p c i ó n , d e b e m e n c i o n a r s e e n ella la r e s o l u c i ó n q u e la o r d e n ó . Si el j u e z n i e g a l u g a r a la insc r i p c i ó n , la r e s o l u c i ó n es a p e l a b l e .

7f»

E D I T O R I A L

JURÍDICA

D E

C H I L E

LA TRADICIÓN DE LOS INMUEBLES


3 . Los registros

parciales

E n el Registro d e Hipotecas y Gravámenes p u e d e n inscribirse: l . Los contratos de arrendamiento. 2 . Las s e r v i d u m b r e s . 9

110. Hay títulos q u e d e b e n i n s c r i b i r s e y hay títulos q u e p u e d e n inscribirse. E n los artículos 5 2 y 5 3 del R e g l a m e n t o se e n u m e ran u n o s y o t r o s . Pues bien, para q u e la inscripción obligada o facultativa sea válida, se requiere q u e el título se inscriba en el registro parcial q u e le c o r r e s p o n d e . S o n nulas y de n i n g ú n valor las inscripciones practicadas e n u n registro equivocado. E n el Axt. 3 2 se detalla e n cuál de los tres registros parciales se d e b e inscribir c a d a título. 111. Kn el Registro de Propiedad se i n s c r i b e n los títulos p o r los cuales se a d q u i e r e , transfiere o transmite la totalidad o u n a c u o t a del d o m i n i o d e los b i e n e s r a í c e s . Tal es el c a s o d e : l . T o d o s los títulos translaticios, c o m o la c o m p r a v e n t a , la p e r m u t a , las d o n a c i o n e s , los a p o r t e s e n d o m i n i o ó"lás"adjúdicaciones. 9

2 . Las i n s c r i p c i o n e s prescritas p o r el Art. 6 8 8 del C ó d i g o Civil para d i s p o n e r de l o s i n m u e b l e s h e r e d i t a r i o s : la d e la poses i ó n e f e c t i v a y d e l t e s t a m e n t o e n su c a s o , la del i n m u e b l e a n o m b r e de t o d o s los h e r e d e r o s y la de la a d j u d i c a c i ó n del mismo. Q

3 . L a s e n t e n c i a q u e r e c o n o c e a d q u i r i d o p o r p r e s c r i p c i ó n el d o m i n i o s o b r e b i e n e s raíces. 9

a

3 . E n g e n e r a l , t o d o g r a v a m e n q u e a f e c t e al i n m u e b l e y t o d a a

c o n d i c i ó n suspensiva o r e s o l u t o r i a del d o m i n i o y d e m á s d e r e c h o s s o b r e el m i s m o . El a r r e n d a m i e n t o n o c o n f i e r e al a r r e n d a t a r i o u n d e r e c h o real s o b r e la finca a r r e n d a d a . Él s ó l o t i e n e u n a a c c i ó n p e r s o n a l para c o n s e r v a r y n o ser p e r t u r b a d o e n el g o c e d e los d e r e c h o s q u e le c o n f i e r e el c o n t r a t o , q u e p o r regla g e n e r a l los t e r c e r o s n o están o b l i g a d o s a respetar. D e a c u e r d o c o n el Art. 1 9 6 2 del C ó d i g o Civil, los t e r c e r o s a q u i e n e s se transfieren los d e r e c h o s del a r r e n d a d o r a título o n e roso sólo están obligados a r e s p e t a r el a r r i e n d o c u a n d o está otorg a d o p o r escritura pública, e x c e p t u a d o s los a c r e e d o r e s hipotecarios, q u e ú n i c a m e n t e d e b e n respetarlo si esa escritura se inscribió antes d e la h i p o t e c a . El a c r e e d o r h i p o t e c a r i o es el q u e goza de este d e r e c h o c u a n d o él m i s m o se a d j u d i c a la finca h i p o t e c a d a y p a g a su p r e c i o c o m p e n s á n d o l o e n t o d o o e n p a r t e c o n su c r é d i t o . E l t e r c e r o r e m a t a n t e n o se s u b r o g a e n sus d e r e c h o s y e n su c o n d i c i ó n d e a d q u i r e n t e a título o n e r o s o , sólo q u e d a o b l i g a d o a r e s p e t a r el a r r i e n d o c u a n d o c o n s t e e n escritura pública, a u n q u e n o esté inscrita. 113.

112. En el Registro de Hipotecas y Gravámenes se d e b e n i n s c r i b i r los d e r e c h o s d e t e r c e r o s s o b r e e l i n m u e b l e : 1". Las h i p o t e c a s , los c e n s o s y los d e r e c h o s de h a b i t a c i ó n . 2 . L o s d e r e c h o s d e uso y u s u f r u c t o y los f i d e i c o m i s o s c o n s tituidos s o b r e i n m u e b l e s . 9

3 . L o s r e g l a m e n t o s de c o p r o p i e d a d de los c o n d o m i n i o s . E n el caso d e los u s u f r u c t o s , los d e r e c h o s del usufructuario se i n s c r i b e n e n el R e g i s t r o d e H i p o t e c a s y los del n u d o p r o p i e tario se i n s c r i b e n o p e r m a n e c e n registrados, según c o r r e s p o n da, e n el d e P r o p i e d a d . Q

12

Kn el Registro

Véase suprá N 52. s

y Prohiliit iones de Enajenar

se

d u e ñ o a d i s p o n e r del in I >\< Kn este registro d e b e n ins< i ibii se I . Kl e m b a r g o de- m i Uc ¡ \ las r e s o l u c i o n e s q u e p r o h i b e n c e l e b r a r actos y eonl i a l o s i espee l o d e ellos. 2 . L o s d e c r e t o s j u d n iales que s o m e t e n a i n t e r d i c c i ó n d e adm i n i s t r a r sus b i e n e s , proviso) la o d e f i n i t i v a m e n t e , a los d e m e n tes y a los d i s i p a d o r e s ; y l< > deci « l o s q u e los r e h a b i l i t a n . 3 . Kl d e c r e t o q u e < ele el b e n e f i c i o de separación a los acreedores del difunto < u.mdi < h u b i e r e bienes raíces e n la sucesión. 4 . L a s e n t e n c i a que dei lare la q u i e b r a d e l d e u d o r q u e " q u e da i n h i b i d o d e p l e n o den-e l i o d e la a d m i n i s t r a c i ó n d e todos sus a

a

a

a

12

de Interdicciones

i n s c r i b e n las l i m i t a c i o n e s e i m p e d i m e n t o s d e o i d e n l e g a l , judicial o c o n v e n c i o n a l que restringen o e m b a í a/an el d e r e c h o del


LA TRADICIÓN DE LOS INMUEBLES

b i e n e s p r e s e n t e s , salvo a q u e l l o s q u e sean i n e m b a r g a b l e s " ( L e y de Q u i e b r a s Art. 64 ) .

114. L a r e s o l u c i ó n j u d i c i a l q u e d e c l a r a bien familiar u n i n m u e b l e d e p r o p i e d a d d e a m b o s c ó n y u g e s o d e a l g u n o d e ellos, exi-

El d e m e n t e es a b s o l u t a m e n t e incapaz, p e r o los e f e c t o s d e sus a c t o s s o n d i f e r e n t e s si está o n o está s o m e t i d o a i n t e r d i c c i ó n : los a c t o s y c o n t r a t o s e j e c u t a d o s o c e l e b r a d o s sin previa i n t e r d i c c i ó n s e r á n válidos, a m e n o s d e p r o b a r s e q u e e s t a b a d e m e n t e c u a n d o los e j e c u t ó o c e l e b r ó . P o r el c o n t r a r i o , los a c t o s poster i o r e s al d e c r e t o d e i n t e r d i c c i ó n s o n n u l o s , a u n q u e se a l e g u e q u e los e j e c u t ó o c e l e b r ó d u r a n t e u n intervalo k í c i d o .

ge e n a j e n a r l o s o gravarlos c o n la v o l u n t a d d e los d o s , c u a l q u i e r a q u e s e a su r é g i m e n d e b i e n e s . S e trata p o r c o n s i g u i e n t e d e u n a l i m i t a c i ó n o i m p e d i m e n t o legal al d e r e c h o d e d i s p o n e r l i b r e m e n t e d e u n i n m u e b l e determ i n a d o , y e n su virtud d e b i e r a i n s c r i b i r s e e n el R e g i s t r o d e In-

El d i s i p a d o r se c o n v i e r t e e n r e l a t i v a m e n t e i n c a p a z e n virtud del d e c r e t o j u d i c i a l q u e le s o m e t e a i n t e r d i c c i ó n d e a d m i n i s t r a r sus b i e n e s ; y p o r c o n s i g u i e n t e , sus a c t o s y c o n t r a t o s serán válid o s m i e n t r a s el d e c r e t o d e i n t e r d i c c i ó n provisoria o definitiva n o se haya i n s c r i t o e n el R e g i s t r o d e I n t e r d i c c i o n e s y P r o h i b i ciones de Enajenar. L a n o r m a d e l N 4 d e l A r t . 1 4 6 4 del C . C , s e g ú n la cual h a y o b j e t o ilícito e n la e n a j e n a c i ó n d e las cosas cuya p r o p i e d a d se litiga, sin p e r m i s o d e l j u e z q u e c o n o c e del litigio, f u e c o m p l e m e n t a d a o m o d i f i c a d a p o r el Art. 2 9 6 del C . P . C . , c o n a r r e g l o al c u a l p a r a q u e haya o b j e t o ilícito e n la e n a j e n a c i ó n s e r á n e c e s a r i o q u e el t r i b u n a l haya d e c r e t a d o p r o h i b i c i ó n d e c e l e b r a r a c tos o c o n t r a t o s r e s p e c t o d e los o b j e t o s q u e son m a t e r i a del j u i c i o . S e g ú n el a r t í c u l o s i g u i e n t e , el 2 9 7 , " c u a n d o la p r o h i b i c i ó n r e caiga sobre bienes raíces ( . . . ) , n o producirá e f e c t o respecto de t e r c e r o s " , m i e n t r a s n o se i n s c r i b a e n el R e g i s t r o de- P r o h i b i c i o nes del Registro C o n s e r v a l o i io a q u e peí l e n e / i a el i n m u e b l e . s

t e r d i c c i o n e s y P r o h i b i c i o n e s d e E n a j e n a r c o r r e s p o n d i e n t e a la u b i c a c i ó n territorial del i n m u e b l e . Sin e m b a r g o , el A r t . 1 4 1 d e l C ó d i g o Civil d i s p o n e q u e este d e c r e t o j u d i c i a l s e r á o b j e t o d e u n a s u b i n s c r i p c i ó n al m a r g e n cicla i n s c r i p c i ó n d e p r o p i e d a d del i n m u e b l e .

4 . Las inscripciones,

subinscripciones

y notas

marginales

S

D e a c u e r d o c o n el Art. 4 5 3 d e l (¡.P.C., e l e m b a r g o s o b r e b i e n e s r a í c e s o s o b r e d e r e c h o s r e a l e s c o n s u m i d o s c u ellos ( c o m o el d e u n d e r e c h o d e u s u f r u c t o ) n o p r o d m < ele» l o legal a l g u n o r e s p e c t o d e t e r c e r o s , s i n o d e s d e la f e c h a d e su i n s c r i p c i ó n c o n s e r v a t o r i a , q u e el r e c e p t o r d e b e r e q u e r i r i n m e d i a t a m e n t e d e p r a c t i c a d o . Esta i n s c r i p c i ó n n o s e r e q u i e r e p . n a la validez del e m b a r g o , s i n o p a r a h a c e r l o o p o n i b l e a los tci < e r o s . L o s d e c r e t o s d e i n t e r d i c c i ó n , l o m i s m o q u e los q u e limitan g e n e r a l m e n t e el d e r e c h o de- e n a j e n a r y los d e m á s q u e n o están r e f e r i d o s a un i n m u e b l e d e t e r m i n a d o , c o m o las s e n t e n c i a s d e q u i e b r a , se i n s c r i b e n e n el r e g i s t r o del d o m i c i l i o del i n t e r d i c t o o del fallido y, a d e m á s , e n los d e las c o m u n a s d o n d e estén sit u a d o s los i n m u e b l e s q u e le p e r t e n e z c a n .

115. Admitidos los títulos, el conservador, c o n f o r m á n d o s e a ellos, h a r á sin r e t a r d o la i n s c r i p c i ó n . A s í l o o r d e n a e l a r t í c u l o 7 0 d e l Reglamento. S i n e m b a r g o , el c o n s e r v a d o r n o p u e d e i n s c r i b i r l o s títul o s q u e r e c a i g a n s o b r e un i n m u e b l e q u e n o h a s i d o a n t e s insc r i t o sin q u e s e c u m p l a n p r e v i a m e n t e l o s r e q u i s i t o s i n d i c a d o s e n los A r t s . 6 9 3 d e l C . C . y 5 8 d e l R e g l a m e n t o : tres avisos p u b l i c a d o s e n u n d i a r i o d e la c o m u n a o d e la c a p i t a l d e la p r o v i n c i a o d e la c a p i t a l d e la l e g i ó n , si e n a q u é l l a n o l o h u b i e r e ; y u n cartel f i j a d o d i n a u n q u i n c e d í a s a l o m e n o s e n l a o f i c i n a del c o n s e r v a d o r r e s p e i l i v o . I I servador certificará el c u m p l i m i e n t o d e e s t o s n q u i s i t o s al p i e del c a r t e l , q u e debe protocolizar agregándolo m i . i d o al final d e l regist r o respectivo.

L a i n s c r i p c i ó n n o podrá efectuarse sino u n a vez transcurridos treinta días c o n t a d o s d e s d e el o í o i g a i n i e n t o del c e r t i f i c a d o . Así l o d i s p o n e e l i n c i s o linal d e l A n . 5 8 del R e g l a m e n t o , cuya r e d a c c i ó n a c t u a l se e s t a b l e c i ó e n la Ley N 7 . 6 1 2 , d e 1 9 4 3 . Q

116. E n los tres registros pan ¡ales, las i n s c r i p c i o n e s se e s c r i b e n e n t r e d o s m á r g e n e s : el <1< •< < b o y e l i z q u i e r d o . Al m a r g e n d e r e c h o se es< tiben las s u b i n s c r i p c i o n e s , y al izq u i e i d c » las n o t a s m a r g i n a l e s d e r e f e r e n c i a .


LA TRADICIÓN DE L O S INMUEBLES

1 1 7 . T o d a i n s c r i p c i ó n d e b e t e n e r , al p r i n c i p i o , e n el m a r g e n izq u i e r d o , u n a n o t a q u e e x p r e s e la n a t u r a l e z a d e l título ( c o m p r a venta, h i p o t e c a , p o s e s i ó n efectiva, e m b a r g o , e t c . ) y el n ú m e r o c o n q u e se a n o t ó e n el R e p e r t o r i o .

Si la r e c t i f i c a c i ó n se practica e n virtud d e u n título n u e v o , subsanatorio, rectificatorio o complementario, d e b e efectuarse u n a n u e v a i n s c r i p c i ó n , e n la q u e se h a r á u n a r e f e r e n c i a a la q u e se m o d i f i c a y al m a r g e n d e r e c h o d e ésta se p o n d r á o t r a . Si el n u e v o título es u n a r e s o l u c i ó n j u d i c i a l , se s u b i n s c r i b e s i e m p r e al m a r g e n d e r e c h o , c u a l q u i e r a q u e s e a la m o d i f i c a c i ó n que ordene.

1 1 8 . Sin p e r j u i c i o d e las m e n c i o n e s relativas a la n a t u r a l e z a d e l título, e n t o d a i n s c r i p c i ó n se d e b e e x p r e s a r : l . El n ú m e r o q u e le c o r r e s p o n d e e n el r e g i s t r o e n q u e se p r a c t i c a , q u e n o es el m i s m o d e su a n o t a c i ó n e n el r e p e r t o r i o . 2 . E l d í a , m e s y a ñ o e n q u e se h a c e . 3 . L o s n o m b r e s , apellidos y d o m i c i l i o s d e las partes. 4 . L a n a t u r a l e z a y f e c h a d e l título. Si c o n s t a e n u n a escritura p ú b l i c a , se a n o t a el n o m b r e del n o t a r i o y su j u r i s d i c c i ó n . Si se trata d e u n a s e n t e n c i a , se s e ñ a l a el tribunal q u e la d i c t ó y se c o p i a l i t e r a l m e n t e la parte dispositiva. Si la i n s c r i p c i ó n se r e f i e r e a m i n u t a s o d o c u m e n t o s q u e n o se g u a r d a n e n u n p r o t o c o l o p ú b l i c o , el c o n s e r v a d o r d e b e r e t e n e r l o s y a g r e g a r l o s n u m e r a d o s al final del registro respectivo. Así o c u r r e c o n los p l a n o s d e los c o n d o m i n i o s y c o n los certific a d o s m u n i c i p a l e s q u e los a c o g e n a la Ley N 1 9 . 5 3 7 . 5 . L a u b i c a c i ó n y d e s l i n d e s del i n m u e b l e y su n o m b r e , si l o tiene. 6 . L a foja, n ú m e r o y a ñ o d e la inscripción p r e c e d e n t e , c u a n 9

5 . Las

2

cancelaciones

Q

9

e

S

Q

d o se d a l e d e la t r a n s f e r e n c i a o t r a n s m i s i ó n d e u n d e r e c h o i n s -

c r i t o , o la c i t a d e l a i n s c r i p c i ó n d e l d o m i n i o d e l i n m u e b l e , c u a n d o se trate d e u n g r a v a m e n o p r o h i b i c i ó n . 7 . El n o m b r e del r e q u i r e n t e d e la i n s c r i p c i ó n . 8 . L a firma d e l c o n s e r v a d o r , y la d e las p a r t e s c u a n d o se r e quiera. 9

9

1 1 9 . Las i n s c r i p c i o n e s n o se p u e d e n e n m e n d a r ni a d m i t e n intcrlincae i o n e s , raspaduras o a l t e r a c i o n e s . T o d a c o r r e c c i ó n , c o m p l e m e n t a c i ó n , m o d i f i c a c i ó n o rectific a c i ó n d e u n a i n s c r i p c i ó n p a r a salvar los e r r o r e s u o m i s i o n e s d e q u e p a d e z c a r e q u i e r e u n a s u b i n s c r i p c i ó n , q u e el c o n s e r v a d o r hará de oficio o a petición de parte. Si la r e c t i f i c a c i ó n se h a c e c o n f o r m e al m i s m o título i n s c r i t o , se verifica m e d i a n t e u n a s u b i n s c r i p c i ó n al m a r g e n d e r e c h o cicla i n s c r i p c i ó n d e éste.

1 2 0 . El Art. 9 2 del R e g l a m e n t o p r e s c r i b e q u e "el Conservador no hará cancelación alguna de oficio ". D e a c u e r d o c o n el Art. 7 2 8 del C . C , las i n s c r i p c i o n e s c o n s e r v a t o r i a s s ó l o s e p u e d e n c a n c e l a r por voluntad

de las parles,

por

decreto judicialo por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro. 1 2 1 . C u a n d o la i n s c r i p c i ó n se c a n c e l a p o r a c u e r d o d e las partes ( q u e h a n c o n v e n i d o , p o r e j e m p l o , resciliar y d e j a r sin e f e c t o el c o n t r a t o inscrito) o p o r resolución j u d i c i a l ( q u e l o d e c l a r a n u l o ) , la c a n c e l a c i ó n se h a c e m a t e r i a l m e n t e m e d i a n t e u n a subinscripc i ó n al m a r g e n d e r e c h o . La c a n c e l a c i ó n material d e las inseripi i o n e s d e d o m i n i o h a c e r e c u p e r a r su vigencia a la msn autei l< ». Si las partes acuerd a n resciliar la c o m p r a v e n t a , o el j u e / la de< lara n u l a , y su insc r i p c i ó n se c a n c e l a , la inserí pe i o n d e l \ e n d e d o r r e c u p e r a plenam e n t e su vigencia. 1 2 2 . C u a n d o el actual p o s c c d o i m s , i m> transfiere su d e r e c h o a o t r o , el c o n s e r v a d o r n o
Kn c u m p l i m i e n t o d e I l e ñ a d o p o r los a r t í c u l o s 0 9 2 del C ó d i g o Civil y 8 0 del Reglamento c o n s e r v a t o r i o , s i e m p r e q u e se transfiere o transmite u n i n m u e b l e antes inscrito d e b e m e n c i o n a r s e la p r e c e d e n t e ins< i lp< ion e n la nueva; c i t a n d o el a ñ o , f o j a y n ú m e r o e n q u e consta, que son d e s i g n a c i o n e s q u e d e b e c o n t e n e r el U l u l o .


C A P Í T U L O

S E X T O

LA TRANSMISIÓN DE LOS I N M U E B L E S Esa m e n c i ó n es la q u e p r o d u c e la c a n c e l a c i ó n virtual de la i n s c r i p c i ó n a n t e r i o r , a cuyo m a r g e n i z q u i e r d o el c o n s e r v a d o r se limita a p o n e r la c o r r e s p o n d i e n t e n o t a d e r e f e r e n c i a : Transferido o transmitido a fs. tanto, N°- tanto de tal año. Si la inscripción a n t e r i o r f u e r a m a t e r i a l m e n t e c a n c e l a d a , d e j a r í a d e existir n o p e r m i t i r í a la sucesión d e p o s e s i o n e s y haría revivir la i n s c r i p c i ó n precedente. r

PÁRRAFO 1

Q

REGLAS GENERAlTiS 1 2 3 . En el l e n g u a j e c o r r i e n t e y e n el p r o f e s i o n a l la e x p r e s i ó n "sucesión" se e m p l e a n o s ó l o e n su s e n t i d o e s t r i c t o d e modo de adquirir por causa de muerte, s i n o t a m b i é n para r e f e r i r s e a las p e r sonas q u e s u c e d e n al d i f u n t o : " F u l a n o y Sutarao s o n la s u c e s i ó n de M e n g a n o " , y a las cosas del p a t r i m o n i o h e r e d i t a r i o : "Este c u a d r o p e r t e n e c e a la s u c e s i ó n d e M e n g a n o " . E n el Art. 5 8 8 del C . C . el legislador e n u m e r ó la s u c e s i ó n p o r causa d e m u e r t e e n t r e los 5 m o d o s d e a d q u i r i r el d o m i n i o , p e r o n o la trata e n el L i b r o S e g u n d o d e q u e ese a r t í c u l o f o r m a parte, sino e n el L i b r o T e r c e r o , c o n j u n t a m e n t e c o n las " D o n a c i o n e s e n t r e vivos". Este h e c h o , m o t i v a d o p o r r a z o n e s h i s t ó r i c a s y p o r tratarse • le d o s instituciones a título g r a t u i t o , n o d e b e i n d u c i r a c o n f u siones: la d o n a c i ó n e n t r e vivos, a u n q u e el A r t . 1 3 8 6 diga q u e es un acto, es u n c o n t r a t o b i l a t e r a l y p o r e s o es i r r e v o c a b l e p o r el
el l e s l a i i i e n i o o la

ley.

M \ \ l \ l 1)1 E S T I

El inciso p r i m e r o del Art. 9 5 2 señala q u e se s u c e d e al difunto e n virtud d e u n t e s t a m e n t o o d e la ley. Si se s u c e d e e n virtud d e u n t e s t a m e n t o , la s u c e s i ó n se l l a m a t e s t a m e n t a r i a , y si se suc e d e e n virtud d e la ley, se l l a m a i n t e s t a d a o a b i n t e s t a t o . El inciso s e g u n d o p r e s c r i b e q u e la s u c e s i ó n p u e d e s e r e n p a r t e t e s t a m e n t a r i a y e n p a r t e intestada. 1 2 4 . El legislador n o h a d e f i n i d o la sucesión o t r a n s m i s i ó n h e reditaria, p e r o sí h a d e f i n i d o p o r su o r d e n los distintos e l e m e n tos o cosas q u e le p e r t e n e c e n : I . E n p r i m e r lugar, e x p l i c a q u e se s u c e d e al d i f u n t o a título universal o a título singular. El título e s universal c u a n d o se l e s u c e d e e n t o d o s sus b i e nes, d e r e c h o s y o b l i g a c i o n e s transmisibles, o e n u n a c u o t a d e ellos, c o m o la m i t a d , u n t e r c i o o u n q u i n t o . El título es s i n g u l a r c u a n d o se s u c e d e al d i f u n t o e n u n a o m á s e s p e c i e s o c u e r p o s ciertos o e n u n a o más e s p e c i e s i n d e t e r a

m i n a d a s de cierto g e n e r o .

2 " . El legislador l l a m a a s i g n a c i o n e s p o r c a u s a d e m u e r t e las q u e h a c e la ley o el t e s t a m e n t o ; y asignatario a la p e r s o n a a q u i e n se l e h a c e la a s i g n a c i ó n . L a s a s i g n a c i o n e s a título universal se l l a m a n h e r e n c i a s , y las a s i g n a c i o n e s a título singular, l e g a d o s . El a s i g n a t a r i o a título universal se l l a m a h e r e d e r o , y el asign a t a r i o a título singular, l e g a t a r i o . 1 2 5 . L a sucesión hereditaria presenta las características siguientes: I . E s u n m o d o d e a d q u i r i r derivativo. El d o m i n i o n o se o r i g i n a , n o empie/a e n el asignatario, él lo r e c i b e d e l d i f u n t o ; y éste s ó l o l e transmití l o s d e r e c h o s q u e t e n í a , p o r q u e n a d i e p u e d e t r a n s m i t i r m á s d e r e c h o s q u e los q u e tiene. a

P o r c o n s i g u i e n t e , si el d i f u n t o n o e r a el v e r d a d e r o d u e ñ o , el a s i g n a t a r i o n o a d q u i e r e el d o m i n i o . 2 . Es u n m o d o d e a d q u i r i r a título g r a t u i t o . El asignatario n o está o b l i g a d o a d a r ni h a c e r nada a c a m b i o d e lo q u e r e c i b e . L a a s i g n a c i ó n se l e t r a n s m i t e g r a t u i t a m e n te; sin p e r j u i c i o d e la o b l i g a c i ó n d e p a g a r el i m p u e s t o q u e la a

LA TRANSMISIÓN DE LOS INMUEBLES

) 1)1 I I I I I < >S

3 . P o r s u c e s i ó n h e r e d i t a r i a se a d q u i e r e n c o s a s c o r p o r a l e s y t a m b i é n i n c o r p o r a l e s . Al d i f u n t o se l e p u e d e s u c e d e r e n sus b i e nes, y t a m b i é n e n sus d e r e c h o s y o b l i g a c i o n e s , a c o n d i c i ó n d e q u e sean transmisibles. 4 . L a a s i g n a c i ó n p u e d e s e r a título universal o singular. El l l a m a d o d e la ley e s s i e m p r e a título universal. El d e l test a m e n t o p u e d e ser universal o singular. El asignatario a título universal, a q u i e n s i e m p r e se llama " h e r e d e r o " , s u c e d e al d i f u n t o e n t o d o su p a t r i m o n i o t r a n s m i s i b l e o e n u n a c u o t a d e l m i s m o ; y j u r í d i c a m e n t e es el c o n t i n u a d o r y r e p r e s e n t a n t e d e la p e r s o n a del c a u s a n t e . El a s i g n a t a r i o a título singular o l e g a t a r i o n o e s c o n t i n u a d o r d e la p e r s o n a del d i f u n t o y s i e m p r e es t e s t a m e n t a r i o . 5 . Es u n m o d o de adquirir p o r causa de m u e r t e . El h e c h o e n virtud d e l cual se e f e c t ú a la t r a n s m i s i ó n del d o m i n i o es la m u e r t e n a t u r a l o p r e s u n t a d e u n a p e r s o n a . El t r a n s m i s o r d e l d o m i n i o es un d i f u n t o , y así se r e f i e r e a él el legislador. a

a

a

1 2 6 . El f a l l e c i m i e n t o d e l c a u s a n t e d e t e r m i n a : 1". L a apertura d e la s u c e s i ó n . D e a c u e r d o c o n e l Art. 9 5 5 , la sucesión se a b r e al m o m e n t o d e la m u e r t e d e u n a p e r s o n a , e n su ú l t i m o d o m i c i l i o . L a a p e r t u r a d e la su< e s i o n d e n i mina los b i e n e s d e la sucesión (los cine se a d q u i e r a n d e s p u é s serán l i n i o s ) y fíjalas p e r s o nas q u e t i e n e n d e r e c h o a la asignación E n e s e m o m e n t o , al abi use l.i s u . esión, es c u a n d o el asignatario d e b e existir y ser d i g n o \ < a p a / d e s i n e d e r . 2 " . 1.a delación

d e la h e i e m I . I

D e a< n e n i o c o n el Art. 9 5 b la

d e l a c i ó n d e u n a a s i g n a c i ó n . s e l l l a m a m i e n t o q u e la ley h a c e a aceptarla o repudiarla. L a n o r m a a g r e g a q u e la herencia <> l e g a d o s e d e f i e r e al h e r e d e r o o l e g a t a r i o e n el i m í o d e l a l l e c e r la p e r s o n a d e cuya s u c e s i ó n s e trata, a m e n o s q u e el l l a m a d o s e a c o n d i c i o nal, p o r q u e e n t o n c e s la asignación se d e f i e r e al c u m p l i r s e la condición. t

el O

¡

5

LA TRANSMISIÓN DE LOS INMUEBLES


PÁRRAFO

2"

LA FACULTAD DE D I S P O N E R DE L O S I N M U E B L E S HEREDADOS 127. D e a c u e r d o c o n el Art. 7 2 2 del C . C , la p o s e s i ó n d e la h e r e n c i a se a d q u i e r e d e s d e el m o m e n t o e n q u e es diferida, a u n q u e el h e r e d e r o l o i g n o r e . E n c o n c o r d a n c i a c o n este p r i n c i p i o , e n el Art. 6 8 8 se r e i t e r a q u e e n el m o m e n t o d e d e f e r i r s e la h e r e n c i a , la p o s e s i ó n d e ella se le c o n f i e r e al h e r e d e r o p o r disposición d e la ley. Sin e m b a r g o , la m i s m a n o r m a s e g u i d a m e n t e d i s p o n e que esa posesión legal n o le habilita d e m a n e r a a l g u n a p a r a d i s p o n e r d e u n i n m u e b l e , m i e n t r a s n o se le c o n c e d a la posesión efectiva de la herencia y se p r a c t i q u e n las i n s c r i p c i o n e s c o n s e r v a t o r i a s q u e a c o n t i n u a c i ó n se d e t a l l a n . 128. E n el C ó d i g o Civil se dispuso q u e la p o s e s i ó n efectiva d e las h e r e n c i a s se o t o r g a r í a p o r u n decreto judicial, cuya t r a m i t a c i ó n se r e g l a m e n t ó e n el C ó d i g o d e P r o c e d i m i e n t o Civil, c o m o u n acto judicial no contencioso. E s e r é g i m e n f u e s u b s t a n c i a l m e n t e m o d i f i c a d o p o r la Ley N 1 9 . 9 0 3 , p u b l i c a d a el 10 d e o c t u b r e d e 2 0 0 3 , q u e e n t r ó e n vig e n c i a el 11 d e abril d e 2 0 0 4 , d e a c u e r d o c o n la c u a l , e n la aclualidad. la p o s e s i ó n efectiva de las h e r e n c i a s intestadas abiertas e n C h i l e las c o n c e d e el S e r v i c i o del Registro (ávil e I d e n t i f i c a c i ó n ; y s ó l o la d e las h e r e n c i a s testadas y la d e las abiertas e n el e x t r a n j e r o (sean testadas o i n t e s t a d a s ) las sigue c o n c e d i e n d o el poder judicial. Al e f e c t o , e n d i c h o Servicio se c r e ó u n R e g i s t r o N a c i o n a l d e P o s e s i o n e s Efectivas, q u e se lleva e n su base c e n t r a l p o r u n sist e m a c o m p u t a c i o n a l , e n el q u e se i n s c r i b e n las c o n c e d i d a s p o r los D i r e c t o r e s R e g i o n a l e s del S e r v i c i o y, a d e m á s , las o t o r g a d a s p o r los t r i b u n a l e s d e j u s t i c i a q u e d e b e n p o n e r en c o n o c i m i e n to d e éste las q u e ellos o t o r g u e n . e

•J.

129. Las i n s c r i p c i o n e s prescritas p o r el Art. 0 8 8 , para q u e los h e r e d e r o s p u e d a n d i s p o n e r d e los i n m u e b l e s q u e h a n h e r e d a do, son las tres siguientes, d e a c u e r d o con el texto reemplazad o p o r el Art. 1 6 d e la Ley N 1 9 . 9 0 3 . B

1'-. La del decreto judicial o de la resolución administrativa q u e les c o n c e d i ó la p o s e s i ó n efectiva d e la h e r e n c i a . • L a r e s o l u c i ó n administrativa del respectivo D i r e c t o r R e g i o nal se i n s c r i b e e n el R e g i s t r o N a c i o n a l d e P o s e s i o n e s Efectivas q u e lleva el S e r v i c i o . , L a r e s o l u c i ó n j u d i c i a l ( q u e c o n f o r m e al C.P.C. es u n a sent e n c i a definitiva) d e b e inscribirse e n el R e g i s t r o d e P r o p i e d a d del C o n s e r v a d o r del t e r r i t o r i o j u r i s d i c c i o n a l del t r i b u n a l q u e la d i c t ó . Si la h e r e n c i a es t e s t a m e n t a r i a , d e b e i n s c r i b i r s e , a d e m á s , el t e s t a m e n t o . < L a r e s o l u c i ó n y el t e s t a m e n t o hay q u e inscribirlos, t a m b i é n , e n el R e g i s t r o d e P r o p i e d a d d e l C o n s e r v a d o r del t e r r i t o r i o d o n d e están u b i c a d o s los i n m u e b l e s . Así resulta y se e n t i e n d e de la i n t e r p r e t a c i ó n a contrario sen su del i n c . 3 " del Art. 8 8 3 del ( l . P . ( ' . . D e a c u e r d o c o n el Art. 8 8 2 d e e s e c u e r p o legal, el j u e z d e b e o r d e n a r la i n s c r i p c i ó n d e la r e s o l u c i ó n q u e c o n c e d i ó la posesión efectiva, y al h a c e r l o , d e b e o f i c i a r al Servicio q u e p r o c e d e rá a i n s c r i b i r l a e n su R e g i s t r o N a c i o n a l , d e a c u e r d o c o n l o o r d e n a d o p o r el Art. 3 3 del R e g l a m e n t o d e la Ley N 1 9 . 9 0 3 , q u e se p u b l i c ó e n el D i a r i o Oficial del 8 de abril d e 2 0 0 4 . E n c u m p l i m i e n t o d e l o o r d e n a d o e n el i n c i s o p r i m e r o del Art. 8 8 3 , e n la i n s c r i p c i ó n se e n u m e r a n los i n m u e b l e s c o m p r e n d i d o s e n el i n v e n t a r i o , los q u e s e r á n o b j e t o d e las i n s c r i p c i o n e s e s p e c i a l e s e n el r e g i s t r o c o n s e r v a t o r i o c o r r e s p o n d i e n t e . 2 . Las denominadas inscripciones especiales de herencia, p o r las cuales los i n m u e b l e s se ins< i i b e n a n o m b r e
y

Q

J

LA TRANSMISIÓN DE LC )S INMUEBLES

MANUAI.DK ESTUDIO DE TÍTULOS

n e s e s p e c i a l e s , hay q u e a c o m p a ñ a r un c e r t i f i c a d o e x p e d i d o poi el Servicio q u e , a d e m á s d e las m e n c i o n e s n e c e s a r i a s , c o n t i e n e el inventario y v a l o r a c i ó n d e los b i e n e s d e la h e r e n c i a . A l g u n o s c o n s e r v a d o r e s , e n t r e ellos e l d e S a n t i a g o , c o n el m é r i t o d e e s e c e r t i f i c a d o r e i n s c r i b e n e n sus registros la p o s e s i ó n efectiva y e n u m e r a n e n ella los b i e n e s raíces c o m p r e n d i d o s e n el inventario q u e serán o b j e t o d e las i n s c r i p c i o n e s especiales. D e a c u e r d o c o n el Art. 3 0 d e la Ley N 1 6 . 2 7 1 , s o b r e I m p u e s to a las H e r e n c i a s , A s i g n a c i o n e s y D o n a c i o n e s , c u a n d o la sociedad conyugal termina p o r el fallecimiento de u n o d e los c ó n y u g e s , l o s b i e n e s r a í c e s d e a q u é l l a d e b e n inscribirse e n e l R e g i s t r o del C o n s e r v a d o r c o r r e s p o n d i e n t e a n o m b r e del c ó n y u ge sobreviviente y d e los h e r e d e r o s del d i f u n t o . La disposición es e x c e p c i o n a l , p o r q u e e l c ó n y u g e f a l l e c i d o n o h a t r a n s m i t i d o el i n m u e b l e , s i n o ú n i c a m e n t e su c u o t a e n u n bien social. B

3 . La inscripción de las adjudicaciones, e n virtud d e la c u a l el h e r e d e r o p u e d e " d i s p o n e r p o r sí solo d e los i n m u e b l e s h e r e d i tarios q u e e n la p a r t i c i ó n l e h a y a n c a b i d o " .
L a a d j u d i c a c i ó n p u e d e n a c o r d a r l a los asignatarios, si ellos h a n d e c i d i d o h a c e r la p a r t i c i ó n p o r sí m i s m o s , a u n q u e e n t r e ellos hava personas q u e n o t e n g a n la l i b r e disposición d e sus bienes, s i e m p r e q u e : a ) C o n c u r r a n t o d o s al a c t o ; b ) N o haya cuest i o n e s previas q u e resolver; c ) Estén t o d o s d e a c u e r d o e n l a m a n e r a d e h a c e r la división; d ) I I valoi d e l o s b i e n e s r a í c e s s e tase p o r p e r i t o s o s e fije p o r a c u e r d o u n á n i m e d e las p a r t e s o d e sus r e p r e s e n t a n t e s , c o n tal q u e existan e n l o s autos a n t e c e d e n t e s q u e j u s t i f i q u e n la v a l o r a c i ó n h e c h a p o r los asignatarios. La a d j u d i c a c i ó n t a m b i é n p u e d e a c o r d a r l a e l jucv partidor. S e a q u e la a d j u d i c a c i ó n la a c u e r d e n los asignatarios o el partidor, e s n e c e s a r i o s o m e t e r l a a la a p r o b a c i ó n judicial, s i e m p r e q u e e n la h e r e n c i a t e n g a n i n t e r é s p e r s o n a s a u s e n t e s q u e n o hayan n o m b r a d o a p o d e r a d o o p e r s o n a s b a j o t u t e l a o c u r a d u r í a . De a c u e r d o con el inc. 2 " del Art. O r V O del ( I T . , "iodo acuerd o d e las p a r t e s o r e s o l u c i ó n d e l p a r t i d o r q u e c o n t e n g a adjudic a c i ó n d e b i e n e s r a í c e s s e r e d u c i r á a e s c r i t u r a pública, y sin ésta n o p o d r á e f e c t u a r s e su i n s c r i p c i ó n e n el conservador". Si el h e r e d e r o es u n o s o l o y, p o r la inscripción especial, el i n m u e b l e se i n s c r i b i ó a su solo n o m b r e , n o p i o i e d e u n a partic i ó n ni h a b r á una a d j u d i c a c i ó n q u e p u e d a i n s libirsc. (

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1 3 0 . U n a vez i n s c r i t o a n o m b r e d e l o s h e r e d e r o s , el i n m u e b l e p u e d e transferirse a un t e r c e r o . Esta t r a n s f e r e n c i a n o constituye a d j u d i c a c i ó n : e s u n a e n a j e n a c i ó n e n t r e vivos q u e r e q u i e r e u n título translaticio y su inscripción a m o d o d e tradición. L a e n a j e n a c i ó n p u e d e n c o n v e n i r l a los h e r e d e r o s d e c o n s u n o o p u e d e a c o r d a r s e e n el j u i c i o d e p a r t i c i ó n . De a c u e r d o c o n el Art. 0 5 0 del C . L O , c u a n d o la e n a j e n a c i ó n se e f e c t ú a p o r c o n d u c t o del juez partidor, éste se c o n s i d e r a r e p r e s e n t a n t e legal d e los h e r e d e r o s v e n d e d o r e s y e n tal c a r á c t e r suscribe la escritura y p u e d e autorizar al c o m p r a d o r o a u n tercer o para q u e p o r sí solo suscriba la inscripción conservatoria. 1 3 1 . C u a n d o los h e r e d e r o s s o n d o s o más, se f o r m a e n t r e ellos u n a c o m u n i d a d s o b r e la h e r e n c i a . La s e g u n d a d e las i n s c r i p c i o n e s prevenidas p o r el Art. 0 8 8 , la d e n o m i n a d a inscripción especial de herencia, les autoriza para disp o n e r d e c o n s u n o d e los i n m u e b l e s h e r e d i t a r i o s ; p e r o n o les faculta p a r a gravar o e n a j e n a r s e p a r a d a m e n t e p a r t e a l g u n a d e los b i e n e s raíces q u e c o m p r e n d e el h a b e r h e r e d i t a r i o . Kl d e r e c h o real d e h e r e n c i a , el d e r e c h o d e los h e r e d e r o s r e c a e s o b r e u n a universalidad j u r í d i c a . Kilos t i e n e n u n a c u o t a e n la c o m u n i d a d d e u n a cosa universal; p e r o n o t i e n e n un d e r e c h o singular s o b r e n i n g u n o d e los b i e n e s d e t e r m i n a d o s q u e la i n t e g r a n , sean raíces o m u e b l e s . 1 3 2 . Ksa restricción n o le impide al hei < < l< i o 11 < ler su d e r e c h o real d e h e r e n c i a , sea ésta testada o intestada; e s t o es, él p u e d e transferir, libre v separadamente, su c ondic ion peí sonal < le h e r e d e r o . Kl h e r e d e r o p u e d e c e d e r su dereí h o antes o d e s p u é s d e h a b e r s e c o n c e d i d o la posesi f< i Uva de la h e r e n c i a . Si la c e s i ó n es a n t e r i o r , la p o s e s i ó n efectiva s e o t o r g a r á a t o d o s los h e r e d e ros, i n c l u i d o el c e s i o n a r i o q u e a d q u i r i ó esa c a l i d a d . Si la p o s e sión efectiva estaba inscrita, debe inscribirse la c e s i ó n y a n o t a r s e al m a r g e n d e aquélla \ d e las i s p e , riles d e h e r e n c i a . D e a c u e r d o c o n el inciso s e g u n d o d e l Art. 1801 d e l C . C , la v e n t a d e los d e r e c h o s h e r e d i t a r i o s es s i e m p r e s o l e m n e y r e q u i e re d e e s c r i t u r a p ú b l i c a p . u a su p e r f e c c i o n a m i e n t o , la q u e servirá d e título p a r a la c e s i ó n 80

EDITORIAL

JURIDICA

DE CHILE

1A


E l p r o b l e m a q u e se p r e s e n t a , o m á s b i e n se p r e s e n t a b a , e r a resolver si la c e s i ó n d e los d e r e c h o s h e r e d i t a r i o s , c u a n d o e n la h e r e n c i a se i n c l u í a n i n m u e b l e s , e s t a b a sujeta a las mismas limit a c i o n e s y f o r m a l i d a d e s r e q u e r i d a s p a r a d i s p o n e r d e los b i e n e s raíces d e la m u j e r casada e n s o c i e d a d c o n y u g a l , d e los hijos b a j o patria p o t e s t a d , y d e las p e r s o n a s s o m e t i d a s a g u a r d a . A u n q u e la d o c t r i n a prevaleciente era q u e la e n a j e n a c i ó n del d e r e c h o de h e r e n c i a recae sobre u n a universalidad jurídica y, e n consecuencia, se rige p o r las n o r m a s q u e gobiernan los bienes m u e bles, e n la práctica, p a r a precaver conflictos, se exigían las formalidades requeridas, e n esos casos, p a r a d i s p o n e r d e los inmuebles.

T R A N S M I S I Ó N

D É L O S INMUEBLES

servador d e b e r á inscribirlo a su n o m b r e c u a n d o se le p r e s e n t e c o pia autorizada del testamento y se le acredite el lallecitnicnto del (alisante. El legatario d e u n a especie o c u e r p o cierto n o requiere q u e se lo e n t r e g u e n los h e r e d e r o s , q u e n o tienen d e r e c h o alguno s o b r e ese bien ni p u e d e n c o n f e r i r l e título a l g u n o p a r a adquirir su p o s e s i ó n . 1.1 d e r e c h o adquirido por el legatario es un d e r e c h o real q u e , c o m o tal, lo tiene s o b r e el i n m u e b l e sin respecto a determinada persona v, p o r consiguiente, n o puede- q u e d a r s u b o r d i n a d o a la aceptación o r e c o n o c i m i e n t o d e < >tros. Así se lia fallado.

E n la a c t u a l i d a d , e l Art. 1 7 4 9 d i s p o n e q u e el m a r i d o r e q u i e r e la a u t o r i z a c i ó n d e la m u j e r p a r a gravar o e n a j e n a r y p a r a p r o m e t e r gravar o e n a j e n a r los d e r e c h o s h e r e d i t a r i o s d e ella. P o r su p a r t e , e n el Art. 2 5 4 q u e d ó e s t a b l e c i d o q u e n o se p o d r á n e n a j e n a r ni gravar e n caso a l g u n o los d e r e c h o s h e r e d i t a r i o s del hijo sin a u t o r i z a c i ó n d e l j u e z c o n c o n o c i m i e n t o d e causa.

1 3 5 . L a L e y N " 1 9 . 9 0 3 s o l u c i o n ó los d o s p r o b l e m a s q u e originaba la inscripción conservatoria d e los b i e n e s raíces legados c o n i n d e p e n d e n c i a d e la posesión efectiva q u e d e b e n o b t e n e r e insc r i b i r los h e r e d e r o s : 1) L a vigencia d e l t e s t a m e n t o q u e se h a c e valer. Este h e c h o se p u e d e a c r e d i t a r c o n u n c e r t i f i c a d o d e l Servic i o d e Registro Civil d e su i n s c r i p c i ó n e n el R e g i s t r o N a c i o n a l d e T e s t a m e n t o s q u e se cree') p o r d i c h a lev; 2 ) El pago del i m p u e s t o a las h e r e n c i a s y a s i g n a c i o n e s . E n el a r t í c u l o 5 0 bis, q u e se le agreg ó a la L e y N 1 6 . 2 7 1 , q u e d ó e x p r e s a m e n t e e s t a b l e c i d o q u e "cada asignatario debe declarar y pagar el impuesto que grava su asignación".

En la r e f o r m a n o s e a g r e g a r o n l o s d e r e c h o s h e r e d i t a r i o s a la n o r m a d e l Art. 3 9 3 , s e g ú n la c u a l n o le es l í c i t o al t u t o r o c u rador, sin previo d e c r e t o judicial, gravar ni e n a j e n a r los b i e n e s

PÁRRAFO 4

L a s r e f o r m a s i n t r o d u c i d a s al C ó d i g o Civil p o r la L e y N 1 8 . 8 0 2 , d e 9 d e j u n i o d e 1 9 8 9 , resolvieron e s t e p r o b l e m a resp e c t o d e los m a r i d o s y los p a d r e s . Q

r a í c e s del p u p i l o , r u v a v e n t a d e b e ha< e i e n púhlii a s u b a s t a , se-

gún o r d e n a el ai in u l o s i g u i e n t e

L>

LA T R A N S M I S I Ó N D E I N M U E B L E S D E S O C I E D A D E S 1)1.SI ' E L L A S 1 3 6 . La transmisión

l ' A U K \M i 3 "

L A F A C U L T A D D E D I S P O N E R DI I I >S I N M U E B L E S L E G A D * >s

133. Los asignatarios a título singular n herederos. Al l e g a t a r i o n o se le incluye e n el Otorgamiento de la posesión efectiva ni los b i e n e s r a í c e s l e g a d o s se Inscriben a n o m b r e d e los h e r e d e r o s . L a e s p e c i e o c u e r p o < lertO legada n o f o r m a p a r t e d e la universalidad d e la h e r e n c i a . 1 3 4 . El legatario de un bien raíz adquiere su d o m i n i o , al fallecim i e n t o del causante, p o r sucesión p o r causa d e muerte; y el c o n -

universal de-

los b i e n e s , d e r e c h o s . a< .

iones

o t r a q u e t i e n e l u g a r e n la

lodo

el p a t r i m o n i o , d e todos

\ ohli;>a< i o n e s

d e

u n a persona a

sucesión p o r causa de- m u e r t e es u n a

institución muy excepcional " E s nula la venta d e l o d o - , los b i e n e s p r e s e n t e s o futuros o d e u n o s y o t r o s , ya se venda el total o una c u o t a " , p r e s c r i b e el Art. 1 8 1 1 d e l C . C . N o hav sucesión a liiul

iveí

sal sin u n a lev q u e la establezca.

C o n t o d o , si la ley d i s p o n e que en un caso d e t e r m i n a d o u n a p e r s o n a s u c e d e a o l í a , a la q u e s e le i n c o r p o r a la totalidad d e l p a t r i m o n i o d e ésta, el c a u s a h a b i e n t e no a d q u i e r e e l d o m i n i o n i la posesión de los b i e n e s i a n e s d e l ( a u s a n l e sin la c o m p e t e n t e inscripción c o n s e r v a t o r i a . i\ i

IIIDinirA

l>l CHILE

\i \\i \i. D I

i s u d i i i d i 1111 i o s

L a t r a d i c i ó n del d o m i n i o d e los b i e n e s r a í c e s se e f e c t ú a p o r la i n s c r i p c i ó n del título e n el R e g i s t r o del C o n s e r v a d o r , dispon e el Art. 6 8 6 del C . C ; y el Art. 7 2 4 a g r e g a q u e si la cosa es d e a q u e l l a s cuya t r a d i c i ó n d e b a h a c e r s e p o r i n s c r i p c i ó n e n el R e gistro del C o n s e r v a d o r , nadie p o d r á a d q u i r i r la posesión d e e l l a s i n o p o r este m e d i o . Estas n o r m a s n o r e c o n o c e n e x c e p c i ó n . 1 3 7 . La Ley N° 1 8 . 0 4 6 , de 1 9 8 1 , q u e e s t a b l e c i ó el n u e v o régim e n d e las s o c i e d a d e s a n ó n i m a s , dispuso n o r m a s especiales p a r a r e g u l a r el d e s t i n o d e los b i e n e s d e las s o c i e d a d e s q u e se divid e n o se disuelven p o r fusión o p o r r e u n i r s e todas las a c c i o n e s e n m a n o s de u n a sola p e r s o n a . A j u i c i o del autor, e n a l g u n o s casos esas n o r m a s son mal int e r p r e t a d a s y p e o r aplicadas, al c o n f u n d i r l a s c o n las q u e r e g u lan la t r a n s f o r m a c i ó n de la s o c i e d a d . L a Ley N 1 8 . 0 4 6 t e r m i n ó c o n u n a larga c o n t r o v e r s i a d o c trinaria al s a n c i o n a r e n su Art. 9 6 q u e la transformación es el c a m bio de especie o tipo social de una sociedad e f e c t u a d o p o r r e f o r m a d e sus estatutos, "subsistiendo su personalidad jurídica". P o r c o n s i g u i e n t e , c u a n d o u n a s o c i e d a d se t r a n s f o r m a s ó l o es o b j e t o d e u n a m o d i f i c a c i ó n estatutaria, e n virtud de- la cual reviste u n a nueva f o r m a y se c a m b i a n sus e l e m e n t o s tipificadores, e n t r e ellos su n o m b r e o r a z ó n social; p e r o n o se h a disuelto la s o c i e d a d ni c r e a d o u n a nueva. C u a n d o la s o c i e d a d se t r a n s f o r m a subsiste la m i s m a p e r s o n a j u r í d i c a , y p o r c o n s i g u i e n t e n o c a m b i a el titular del d o m i n i o ni p r o c e d e la tradición d e sus b i e n e s raíces; p o r lo cual n o c o rresponde efectuar ninguna inscripción conservatoria. Sin e m b a r g o , a u n q u e n o haya c a m b i a d o la p e r s o n a del p r o p i e t a r i o , sí h a c a m b i a d o su n o m b r e , q u e es u n a d e las m e n c i o n e s e s e n c i a l e s d e las i n s c r i p c i o n e s d e d o m i n i o , las q u e sí d e b e n ser m o d i f i c a d a s al e f e c t o d e este c a m b i o , m e d i a n t e u n a subinsc r i p c i ó n q u e se a c o s t u m b r a h a c e r al m a r g e n d e r e c h o , a u n q u e se h a g a e n virtud d e un título n u e v o . e

1 3 8 . L a n a t u r a l e z a d e la división, fusión o d i s o l u c i ó n de la soc i e d a d es d i f e r e n t e a su t r a n s f o r m a c i ó n y p o r c o n s i g u i e n t e tamb i é n son distintos sus e f e c t o s . 'KTK

IA TRANSMISIÓN DE LOS INMUEBLES

C u a n d o u n a s o c i e d a d se divide, e l l a subsiste, p e r o se c o n s t i tuyen o t r a u o t r a s a las q u e se t r a n s f i e r e p a r t e d e su p a t r i m o n i o . Si a la n u e v a s o c i e d a d se le a s i g n a n b i e n e s r a í c e s , su d o m i n i o s ó l o se le p u e d e t r a n s f e r i r m e d i a n t e i n s c r i p c i ó n , a la q u e servirá d e t í t u l o el a c t a d e la j u n t a g e n e r a l d e a c c i o n i s t a s red u c i d a a e s c r i t u r a p ú b l i c a , d e c o n f o r m i d a d c o n el Art. 3 d e la L e y N° 1 8 . 0 4 6 . S

1 3 9 . S e g ú n el Art. 9 9 d e esa ley, la fusión consiste e n la r e u n i ó n d e dos o m á s s o c i e d a d e s e n u n a sola, sea q u e ésta se constituya al e f e c t o o q u e u n a d e las e x i s t e n t e s a b s o r b a a las otras. Pues b i e n , d e a c u e r d o c o n esa d i s p o s i c i ó n , e n a m b o s casos, o sea, e n la fusión p o r c r e a c i ó n y e n la fusión p o r i n c o r p o r a c i ó n , la sociedad que absorbe a las otras sucede a éstas e n todos sus d e r e c h o s y o b l i g a c i o n e s y se le i n c o r p o r a n y a d q u i e r e todos los activos y pasivos d e las s o c i e d a d e s f u s i o n a d a s , q u e se disuelven y desaparecen. En o t r o s t é r m i n o s , la ley d e s o c i e d a d e s a n ó n i m a s estatuye u n c a s o e x c e p c i o n a l d e s u c e s i ó n p a t r i m o n i a l a título universal, e n el caso d e fusión d e s o c i e d a d e s . A h o r a b i e n , c u a n d o e n los activos q u e p o r la f u s i ó n se transm i t e n se c o m p r e n d e n b i e n e s raíces, la tradición d e éstos, de la s o c i e d a d q u e d e s a p a r e c e a la q u e subsiste o se c r e a , d e b e e f e c tuarse m e d i a n t e la c o r r e s p o n d i e n t e i n s c r i p c i ó n c o n s e r v a t o r i a , q u e n o es válido substituii poi una s u b i n s c r i p c i ó n m a r g i n a l , asimilada al simple c a m b i o d e n o m b r e q u e e x p e r i m e n t a la sociedad transformada. 1 4 0 . D e a c u e r d o c o n el Art. I 10 d e la Ley N 1 8 . 0 4 6 , c u a n d o la s o c i e d a d se disuelve p o r r e u n i r s e todas las a c c i o n e s e n m a n o s d e u n a sola p e r s o n a , " n o será n e c e s a r i a la l i q u i d a c i ó n " . El s e n t i d o d e esta disposición es c l a r o : c u a n d o todas las acc i o n e s se r e ú n e n e n m a n o s de u n a sola p e r s o n a , n o es n e c e s a rio dividir el c a u d a l s o c i a l ni i m p o n e r la f o r m a c i ó n de- u n a c o m i s i ó n l i q u i d a d o r a y la venta d e los activos p a r a e f e c t u a r r e partos e n d i n e r o . Mas l o q u e n o es válido es e n t e n d e r q u e " n o ser n e c e s a r i a " la l i q u i d a c i ó n significa que el d o m i n i o de los b i e n e s raíces d e la s o c i e d a d disuelta se transferirá a la p e r s o n a , n a t u r a l o j u r í d i e

MANl'AI. I>lv ESTUDII IDE 11II I ()S

C A P I T U L O

LA

SÉ PTI M O

PRESCRIPCIÓN

ca, a cuyas m a n o s p a s a r o n todas las a c c i o n e s , m e d i a n t e u n a simple n o t a al m a r g e n d e las i n s c r i p c i o n e s d e d o m i n i o d e a q u é l l a . D e a c u e r d o c o n el Art. 1 0 8 d e la L e y N 1 8 . 0 4 6 , c u a n d o la s o c i e d a d se disuelve, el d i r e c t o r i o d e b e c o n s i g n a r el h e c h o e n e s c r i t u r a p ú b l i c a , q u e d e b e servir d e título p a r a i n s c r i b i r a n o m b r e d e d i c h a p e r s o n a t o d o s los b i e n e s r a í c e s d e la s o c i e d a d dis u e l t a , q u e en esa e s c r i t u r a d e b e n q u e d a r d e b i d a m e n t e identificados. s

PÁRRAFO

l

s

GENERALIDADES 141. El C.C. d i c e e n su Art. 5 8 8 q u e la p r e s c r i p c i ó n es un m o d o de a d q u i r i r el d o m i n i o . Más a d e l a n t e , e n el Art. 1567, e n u m e r a la p r e s c r i p c i ó n c o m o u n o de los diez m o d o s , a d e m á s d e la rescisión, p o r los q u e se puede extinguir una obligación. Hay, p o r c o n s i g u i e n t e , u n a p r e s c r i p c i ó n p o r la cual se adq u i e r e n las c o s a s , llamada adonis/Uva, v otra llamada extintiva, q u e s e g ú n el Art. 1567 e x t i n g u e o b l i g a c i o n e s , de a c u e r d o c o n el Art. 2 4 9 2 e x t i n g u e " a c c i o n e s y d e r e c h o s a j e n o s " , y e n los Arts. 2 5 1 4 y siguientes se la r e g l a m e n t a b a j o el e p í g r a f e d e " m e d i o de e x tinguir las a c c i o n e s judiciales". A m b a s p r e s c r i p c i o n e s t i e n e n i m p o r t a n c i a y c a b i d a e n el est u d i o d e títulos, y poi l o q u e a este h a c e , resulta más a p r o p i a d o h a b l a r d e la prescripi i o n extintiva c o m o el m e d i o de e x t i n g u i r las a c c i o n e s v d e r e c h o s q u e pueda e j c r c c i el reí l á m a n t e del dom i n i o , q u e c o m o un m o d o de extinguir o b l i g a c i o n e s . 142. El legislador se ocu] n j u n l a i n e n t e de las dos prescripcion e s e n el último T í t u l o del último Libro IV del C ó d i g o Civil, y allí las d e f i n i ó e n u n m i s m o artículo, el 2 4 9 2 , e n los t é r m i n o s siguientes: "La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones y derechos ajenos, p o r haberse poseído las cosas o n o haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo, y c o n c u r r i e n d o los demás requisitos legales". En II ll I m u Al

IURID1CA

DE CHILE

94

95

EDITORIAI

|URIDICA

DE CHILE

MANUAI.DK ESTUDIO DE rrruLos

el u n i s o s e g u n d o a g r e g a q u e " u n a a r c i ó n o d e r e c h o se- dic e pres cribir c u a n d o se e x t i n g u e p o r la p r e s c r i p c i ó n " . 143. Ambas prescripciones están sujetas a dos principios c o m u n e s : I . L a p r e s c r i p c i ó n puede renunciarse, e x p r e s a o t á c i t a m e n t e , p e r o s ó l o d e s p u é s d e c u m p l i d o e l respectivo lapso d e t i e m p o . Se renuncia e x p r e s a m e n t e p o r u n a declaración explícita y se r e n u n c i a t á c i t a m e n t e al r e c o n o c e r l o s d e r e c h o s d e l verdadero propietario o del acreedor.

I.A l'RKSC IR1PCIÓN

d e d u e ñ o n o p u e d a p r o b a r q u e e n l o s ulimn is d i e z a ñ o s s e le rec o n o c i ó e x p r e s a o tácitamente su d o m i n i o por el q u e alega la prescripción, y éste p r u e b e h a b e r poseído sin violón ia, c landestinidad ni i n t e r r u p c i ó n , p o r ese misino espacio d e t i e m p o .

a

2 . L a p r e s c r i p c i ó n debe alegarse. El j u e z n o p u e d e d e c l a r a r l a de oficio. e

L a p r e s c r i p c i ó n extintiva c o n t r a las a c c i o n e s p e r s o n a l e s q u e p o d r í a d e d u c i r q u i e n p r e t e n d a q u e se le r e c o n o z c a c o m o el verd a d e r o d u e ñ o se d e b e r í a a l e g a r c o m o e x c e p c i ó n . L a prescripción adquisitiva del i n m u e b l e t e n d r í a q u e . l l e g a r s e , e n s u b s i d i o , p o r la vía r e c o n v e n c i o n a l .

PÁRRAFO

2

e

LA P R E S C R I P C I Ó N A D Q U I S I T I V A

Sección I CONCEPTO

1 4 4 . C o o r d i n a n d o l o s Arts. 2 4 9 2 y 2 4 9 8 d e l C . C , p o d e m o s d e cir q u e la p r e s c r i p c i ó n adquisitiva o usucapión e s u n m o d o d e a d q u i r i r cosas c o r p o r a l e s a j e n a s , r a í c e s o m u e b l e s , q u e están e n el c o m e r c i o h u m a n o y se h a n p o s e í d o d u r a n t e c i e r t o plazo, c o n e u n i e n d o l o s d e m á s requisitos l e g a l e s . P a r a a d q u i r i r p o r prescripción ordinaria se r e q u i e r e justo título, b u e n a fe y p o s e s i ó n n o i n t e r r u m p i d a , p o r d o s a ñ o s , p a r a los b i e n e s m u e b l e s , y c i n c o p a r a los i n m u e b l e s . Para adquirir p o r prescripción extraordinaria se e x i g e h a b e r p o seído d u r a n t e diez a ñ o s , p e r o n o se r e q u i e r e título a l g u n o y la b u e n a f e s e p r e s u m e d e d e r e c h o , a u n q u e falte u n título adquisi tivo. Sin e m b a r g o , u n título d e m e r a t e n e n c i a h a c e presumir m a l a fe y n o d a lugar a la p r e s c r i p c i ó n , a m e n o s q u e q u i e n se pretenII

ID

I

111/

A

na

145. L a p r e s c r i p c i ó n adquisitiva, s e a o r d i n a r i a o e x t r a o r d i n a r i a , d e b e s e r j u d i c i a l m e n t e d e c l a r a d a y, d e a c u e r d o a l o dispuesto e n e l A r t . 2 5 1 3 d e l C . C , la s e n t e n c i a q u e l a d e c l a r a h a c e las vec e s d e e s c r i t u r a p ú b l i c a p a r a l a p r o p i e d a d d e los b i e n e s r a í c e s , p e r o n o vale c o n t r a t e r c e r o s sin la c o m p e t e n t e i n s c r i p c i ó n . L a inscripción d e la s e n t e n c i a n o constituye tradición ni transfiere el d o m i n i o del inmueble, cuya propiedad se adquiere p o r prescripción, q u e es u n m o d o originario d e adquirir; p e r o es necesaria para adquirir su posesión, c a n c e l a r la inscripción a n t e r i o r y h a c e r cesar la posesión inscrita y la c o n t i n u i d a d de poseedores inscritos. 1 4 6 . E l d i c t a m e n d e e s t a r los títulos ajustados a d e r e c h o n o s e f u n d a m e n t a n i p u e d e f u n d a m e n t a r s e e n q u e el actual p o s e e d o r a d q u i r i ó e l d o m i n i o d e l i n m u e b l e p o r p r e s c r i p c i ó n adquisitiva. P a r a e l l o se r e q u e r i r í a u n a s e n t e n c i a inscrita. L a p r e s c r i p c i ó n requiere siempre u n a sentencia q u e la declare y el dominio se a d q u i e r e p o r u n s o l o título. El t r i b u n a l n o p o d r í a resolver q u e el actual p o s e e d o r a d q u i r i ó el i n m u e b l e p o r p r e s c r i p c i ó n si éste n o l a a l e g a y, p a r a h a c e r l o , se t e n d r í a q u e d e c l a r a r n u l o el títul o i n s c r i t o y o r d e n a r q u e se c a n c e l e su i n s c r i p c i ó n . A d e m á s , la p r e s c r i p c i ó n es u n m o d o d e a d q u i r i r las cosas ajenas y los títulos q u e s e e s t u d i a n s o n los d e l titular d e u n a inscripción vigente a q u i e n

se le p r e s u m e d u e ñ o

\ se le d e b e

r e c o n o c e r y t e n e r p o i t a l , m i e n t r a s la i n s c r i p c i ó n s e m a n t e n g a v i g e n t e . P o r e s o , s e g ú n e x p i n a m o s e n su o p o i i m u d a d ,

1 1

el ob-

j e t o esencial d e l e s t u d i o e s i n d . i g . u s i u i m podría l o g r a r q u e se le r e c o n o z c a c o m o el verdad luí ñ o y, e n su virtud, o b t e n e r q u e s e c a n c e l e l a inscript i< >n Si la inscripción es la d< una s e n t e n c i a q u e d e c l a r ó e l i n m u e b l e a d q u i r i d o p o r prese;rip< el d o m i n i o c o m e n z ó e n e l a d q u i r e n t e y n o existe ni p u e d e existir u n t e r c e r o q u e p u e d a j u s t i f i c a r q u e es el v c r d a d e i o d u e ñ o . " Véase sujrra N 36. u

(17

mimtlil

H J R I D I C A DECHILE

MANUAL DE ESTUD1

lAl'RKSCRIPC:ie')N

IIIUI.OS

I I e s t u d i o s e r e q u i e r e ( l i a n d o el d o m i n i o se a d q u i r i ó p o r un m o d o derivativo; y su o b j e t o n o es investigar si el p o s e e d o r e s e l vei ( l a d e r o d u e ñ o - q u e sería u n a probado diabólica-, s i n o c o m p r o b a r si c o n c u r r e n los requisitos n e c e s a r i o s p a r a q u e , e n e l evento d e q u e o t r o d e m a n d e s e r l o , se d e c l a r e n p r e s c r i t o s sus d e r e chos y acciones. 14

Alegar q u e e l d o m i n i o del i n m u e b l e se a d q u i r i ó p o r prescripc i ó n significaría r e c o n o c e r q u e e s a j e n o , q u e le p e r t e n e c e al o t r o , a u n q u e sus a c c i o n e s y d e r e c h o s hayan prescrito, p o r q u e "toda acción por la cual se reclama un derecho se extingue por la prescripción adquisitiva del mismo derecho", según p r e s c r i b e el Art. 2 5 1 7 del C . C , toda vez q u e los d e r e c h o s reales n o se extinguen p o r el m e r o lapso del t i e m p o . Al respecto hay q u e tener presentes las opiniones de q u e la prescripción adquisitiva n o p u e d e o p o n e r s e c o m o e x c e p c i ó n , p o r q u e el juez al declararla fallaría ultra petita. S e e n t i e n d e q u e la prescripción adquisitiva d e b e demandarse o pedirse en la reconvención.

Sección II PRESCRIPCIÓN ESPECIAL DE SANEAMIENTO

E n síntesis, este r é g i m e n legal e s t a b l e c e u n sistema p o r e l e:ual el poseedor material de un inmueble que no tiene la condición de poseedor inscrito o b t i e n e u n a r e s o l u c i ó n administrativa q u e le r e c o n o c e la c o n d i c i ó n d e p o s e e d o r regular, c o n c u y o m é r i t o s e i n s c r i b e a su n o m b r e el b i e n raíz, cuyo d o m i n i o g a n a r á p o r u n a prescripción esperad de un año. El i n m u e b l e p u e d e s e r u r b a n o o rural y e s t a r u b i c a d o e n c u a l q u i e r l u g a r d e la R e p ú b l i c a , p e r o n o p u e d e s e r fiscal n i m u nicipal, ni t e n e r u n avalúo fiscal s u p e r i o r a 8 0 0 u n i d a d e s tributarias m e n s u a l e s ( U T M ) si es r u r a l , ni a 3 8 0 , si es u r b a n o . 1 4 8 . El i n t e r e s a d o d e b e p r e s e n t a r u n a solicitud al M i n i s t e r i o d e B i e n e s N a c i o n a l e s p i d i e n d o q u e se l e r e c o n o z c a c o m o p o s e e d o r r e g u l a r p o r r e u n i r l o s r e q u i s i t o s siguientes: a ) N o t e n e r título i n s c r i t o ; b ) E s t a r e n p o s e s i ó n exclusiva, p o r sí o p o r o t r o a su n o m b r e , sin v i o l e n c i a n i c l a n d e s t i n i d a d , d u r a n t e 5 a ñ o s a l o m e nos, p a r a c u y o c ó m p u t o p u e d e a g r e g a r a su p o s e s i ó n la d e sus a n t e c e s o r e s ; c ) N o existir j u i c i o s p e n d i e n t e s e n su c o n t r a , e n los q u e se d i s c u t a el d o m i n i o o la p o s e s i ó n del i n m u e b l e . L a posesión material se acredita c o n arreglo al Art. 9 2 5 del C . C , esto es, p o r h e c h o s positivos a los q u e sólo da d e r e c h o el d o m i n i o . D e a c u e r d o c o n la frase agregada p o r la Ley N 1 9 . 4 5 5 , al inciso seg u n d o del artículo 4 del D.L. N 2 . 6 9 5 , el pago del impuesto territorial durante los 5 años anteriores a la presentación d e la solicitud hace plena prueba ele la posesión. Los demás requisitos se acreditan p o r u n a declaración j u r a d a , e n la q u e se d e b e manifestar, además, si se c o n o c e la existencia d e inscripciones conservatorias del inmueble v d e personas q u e puedan tener derechos sobre él. P o r consiguiente, el sistema n o es para i n m u e b l e s n o inscritos, y c o n o c e r y declarar q u e existen inscripciones q u e l o a m p a r a n n o significa r e n u n c i a r la prescripción ni expresa ni tácitamente. s

DE LA PEQUEÑA PROPIEDAD R \ l /

y

1 4 7 . El D e c r e t o L e y N 2 . 6 9 5 , publii ad<> t <• ella. u

E s t e d e c r e t o , q u e el presidente- d e la ( « u l e S u p r e m a d e n o mine') "el d e c r e t o ladrcrn" al i n a u g u r a r e l a ñ o judicial d e 1 9 9 6 , ha sido o b j e t o ele dos m o d i f i c a c i o n e s q u e han < onsagraclo su vig e n c i a : la L e y N 1 8 . 8 6 6 , d e 1 9 8 9 , y l a L e y N" 1 9 . 4 5 5 , d e 1 9 9 6 . C o n t o d o , r e c i e n t e m e n t e , p o r m a y o r í a y c o n votos disidentes, la E x c m a . C o r t e S u p r e m a d e c l a r ó inaplicables p a r a un caso particular, p o r s e r c o n t r a r i o s a la C o n s t i t u c i ó n , los Arts. 2 , 1 5 y 1 6 d e e s t e D . L . N 2 . 6 9 5 , q u e p e r m i t e n privar del d e r e c h o d e p r o p i e d a d d e u n i n m u e b l e sin e x p r o p i a c i ó n previa. e

S

s

14

Véase supra N" 36.

EDITORIAL

JURÍDICA

DE CHILE

98

e

1 4 9 . I a r e s o l u c i ó n q u e a p r u e b a la solicitud d e b e p u b l i c a r s e p o r dos

\ei e s ( i i

la e d i c i ó n d e los días 1 y 15 del p e r i ó d i c o

Cjite

indi-

q u e el m i n i s t e r i o . I >< a i u e r d o c o n el Art. 1 1 del D . L . , e n los avisos d e b e preven i r s e "que si d e n t r o del plazo d e 3 0 días h á b i l e s c o n t a d o d e s d e la publicaí ion del ú l t i m o aviso, n o se d e d u j e r e o p o s i c i ó n p o i t e r c e r o s , .< m i leñará la i n s c r i p c i ó n a n o m b r e del solicitan l e " .


LA PRESCRIPCIÓN

Si se d e d u c e o p o s i c i ó n , los a n t e c e d e n t e s se e n v í a n a la j u s t i c i a o r d i n a r i a , q u e d e b e t r a m i t a r l a e n u n p r o c e d i m i e n t o suma* i ísimo r e g l a m e n t a d o e n el Art. 2 2 d e l D . L .

PÁRRAFO 3

LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA

150. U n a r e s o l u c i ó n administrativa, si n o se d e d u j o o p o s i c i ó n o la s e n t e n c i a judicial q u e la r e c h a c e , o r d e n a r á la inscripción c o n servatoria, e n cuya virtud "el i n t e r e s a d o a d q u i r i r á la calidad d e p o s e e d o r regular del i n m u e b l e para t o d o s los elee tos legales, aunq u e e x i s t i e r e n e n favor d e otras p e r s o n a s i n s c r i p c i o n e s q u e n o h u b i e r e n sido m a t e r i a l m e n t e c a n c e l a d a s " (Art. 1 5 , i n c . I ) .

152. L a p r e s c r i p c i ó n q u e e x t i n g u e las a c c i o n e s y d e r e c h o s pers o n a l e s , "exige solamente cierto lapso de tiempo, d u r a n t e el c u a l n o se hayan e j e r c i d o d i c h a s a c c i o n e s " ( C . C . A r t . 2 5 1 4 ) . E l t i e m p o es d e c i n c o a ñ o s p a r a las a c c i o n e s o r d i n a r i a s y d e tres p a r a las ejecutivas, al c a b o d e l o s c u a l e s éstas se c o n v i e r t e n e n o r d i n a rias, calidad e n la q u e subsisten p o r o t r o s d o s a ñ o s . Esta p r e s c r i p c i ó n se i n t e r r u m p e p o r l a d e m a n d a j u d i c i a l d e b i d a m e n t e n o t i f i c a d a , p e r o el j u i c i o n o a f e c t a r á la validez d e la

a

El i n c i s o s e g u n d o p r e c i s a : " T r a n s c u r r i d o u n a ñ o c o m p l e t o d e p o s e s i ó n inscrita n o i n t e r r u m p i d a , c o n t a d o d e s d e la f e c h a d e la i n s c r i p c i ó n , el interesado se hará dueño del inmueble por prescripeión, la que no se suspenderá en taso alguno". D e n t r o d e e s e plazo d e u n a ñ o , l o s t e r c e r o s p u e d e n d e d u c i r las acciones de dominio q u e e s t i m e n asistirles, las q u e se tramitarán e n j u i c i o s u m a r i o . Si el tribunal a c o g e la acción, d e b e o r d e n a r la cancelación d e la inscripción practicada p o r la resolución administrativa o judicial, "conservando su plena vigencia las inscripciones q u e existían sobre el i n m u e b l e c o n anterioridad a ella", según lo dispone el Art. 2 7 . 151. Si la i n s c r i p c i ó n n o se c a n c e l a y el i n t e r e s a d o a d q u i e r e e l d o m i n i o p o r el m e r o t r a n s c u r s o d e l p l a z o s e ñ a l a d o d e u n a ñ o , d e c o n f o r m i d a d c o n e l Art. 1 6 se p r o d u c e n d e p l e n o d e r e c h o los e f e c t o s s i g u i e n t e s : 1) P r e s c r i b e n las a c c i o n e s e m a n a d a s d e los d e r e c h o s r e a l e s d e d o m i n i o , u s u f r u c t o , u s o o h a b i t a c i ó n , s e r v i d u m b r e s activas y d e h i p o t e c a s relativas al i n m u e b l e insc r i t o ; 2 ) S e e n t i e n d e n c a n c e l a d a s las i n s c r i p c i o n e s a n t e r i o r e s d e d o m i n i o "sin q u e p o r e l l o r e c o b r e n su v i g e n c i a las i n s c r i p c i o n e s q u e a n t e c e d í a n a las q u e se c a n c e l a n " ; 3 ) I g u a l m e n t e se e n t i e n d e n c a n c e l a d a s p o r e l s o l o m i n i s t e r i o d e la ley, las insc r i p c i o n e s d e los d e r e c h o s r e a l e s d e u s u f r u c t o , u s o , h a b i t a c i ó n , ien i ( l u m b r e s activas y d e h i p o t e c a s s o b r e el i n m u e b l e ; 4 ) S u b • i s i e n los e m b a r g o s y p r o h i b i c i o n e s d e c r e t a d o s e n c o n t r a d e l olii l i a n t e o d e a l g u n o d e sus a n t e c e s o r e s , p e r o e l l o n o i m p i dl n i invalida las i n s c r i p c i o n e s q u e se o r d e n a n ; 5 ) T a m b i é n litarán v i g e n t e s los g r a v á m e n e s q u e haya p o d i d o c o n s t i i m i s m o s o l i c i t a n t e o a l g u n o d e sus a n t e c e s o r e s .

a

e n a j e n a c i ó n o g r a v a m e n del i n m u e b l e , a m e n o s q u e se haya d e c r e t a d o p r o h i b i c i ó n a su r e s p e c t o y ésta se haya i n s c r i t o e n el Registro del Conservador. L a p r e s c r i p c i ó n extintiva se s u s p e n d e e n favor d e l o s i n c a p a c e s e n u m e r a d o s e n e l N 1 d e l A r t . 2 5 0 9 d e l C . C , p e r o transc u r r i d o s diez a ñ o s n o se t o m a r á e n c u e n t a s u s p e n s i ó n a l g u n a . 15

a

153. Las a c c i o n e s reales p o r las q u e se r e c l a m a u n a c o s a se e x t i n g u e n p o r la p r e s c r i p c i ó n adquisitiva d e ésta. Así o c u r r e c o n la a c c i ó n d e d o m i n i o para r e i v i n d i c a r un i n m u e b l e , d e a c u e r d o c o n l o d i s p u e s t o e n el Art. 2 5 1 7 d e l C ó d i g o Civil. 154. El c o n v e n c i m i e n t o de q u e c o n c u r r e n los requisitos y lapsos d e t i e m p o necesarios para s a n e a r los vicios de q u e p u d i e r a n a d o l e c e r los títulos estudiados, e x t i n g u i r los d e r e c h o s y a c c i o n e s d e l v e r d a d e r o d u e ñ o , g a n a r p o r p r e s c r i p c i ó n el d o m i n i o d e l i n m u e ble v e x t i n g u i r así el d e r e c h o d e éste a reivindicarlo, n o significa d e s c o n o c e r q u e los a c t o s y c o n t r a t o s p r o d u c e n p l e n o s e f e c t o s m i e n t r a s n o sean invalidados y q u e su n u l i d a d , y la p r e s c r i p c i ó n d e los d e r e c h o s y a c c i o n e s q u e d e ellos n a c e n , r e q u i e r e s e r judic i a l m e n t e d e c l a r a d a . T a m p o c o significa olvidar q u e el objeto del Estudio de Títulos no es pupa,ai el nesgo de que un tributad

un litigio sino un contrato válido pueda

ordenar

que su inscripción 9

" Véase supraN 113. 8

se

y

precavo cancele.

ANEXOS MODELOS DE INFORME DE TÍTULOS DE DOMINIO

ANEXO

N'

I

DE UN INMUEBLE DE LA SOCIEDAD CONYUGAL

INFORME TÍTULOS DE DOMINIO P r o p i e d a d : El D e p a r t a m e n t o n ú m e r o 3 0 8 del t e r c e r piso y el Est a c i o n a m i e n t o n ú m e r o 5 9 del s u b t e r r á n e o del E d i f i c i o " A r t u r o Prat", u b i c a d o e n la calle P o r t u g a l n ú m e r o 4 5 2 , e n la c o m u n a d e S a n t i a g o d e la R e g i ó n M e t r o p o l i t a n a , cuyos p l a n o s están archivados c o n los n ú m e r o s 3 . 6 9 3 y 3 . 6 9 3 A a la C. El d e p a r t a m e n t o t i e n e el R o l 1 3 3 7 - 3 2 1 y el e s t a c i o n a m i e n t o el R o l 1 3 3 7 - 4 0 6 d e la C o m u n a d e S a n t i a g o . P r o p i e t a r i o : D o n j u á n A n t o n i o Valdés M u ñ o z , c a s a d o e n socied a d conyugal c o n d o ñ a R o s a A l b o r n o z P é r e z . R e g l a m e n t o d e C o p r o p i e d a d : S e r e d u j o a escritura p ú b l i c a otorg a d a el 2 1 d e abril d e 1 9 9 2 e n la n o t a r í a d e S a n t i a g o d e d o n V í c t o r M a n u e l C o r r e a V a l e n z u e l a , q u e se i n s c r i b i ó e n el Regist r o d e H i p o t e c a s d e e s e a ñ o , a fs. 2 8 . 3 2 1 , N 3 1 . 4 1 8 . Q

D E L 2 d e 1 9 5 9 : El d e p a r t a m e n t o goza d e los b e n e f i c i o s , e x e n c i o n e s y f r a n q u i c i a s e s t a b l e c i d o s e n el DIO . 2 d e 1 9 5 9 . Al e l e c t o , el P e r m i s o d e E d i f i c a c i ó n s e redujo a e s c r i t u r a p ú b l i c a el 14 d e mayo d e 1991 en la n o t a r í a d e S a n t i a g o d e d o n E d u a r d o

Pinto

P e r a l t a , a l a q u e c o m p a r e c i ó el T e s o r e r o R e g i o n a l e n r e p r e s e n tación d e l Fisco. I n s c r i p c i o n e s : T o d a s las q u e se citan c o r r e s p o n d e n al C o n s e r v a dor d e b i e n e s Raíces d e S a n t i a g o .

A N E X O N 1. DE UN INMUEBLE DE LA SOCIEDAD CONYUGAL


ANTECEDENTES: 1. D o n C a r l o s A l b e r t o U r r u t i a G ó m e z a d q u i r i ó el d e p a r t a m e n to, el e s t a c i o n a m i e n t o y los d e r e c h o s e n los b i e n e s c o m u n e s p o r c o m p r a v e n t a q u e ( d e b i ó d u r a n t e la vigencia d e la s o c i e d a d c o n yugal q u e tuvo c o n d o ñ a Patricia R o j a s F i g u e r o a y se i n s c r i b i ó e n el Registro d e P r o p i e d a d d e 1 9 8 4 , a ls. 1 3 . 9 0 3 , c o n el n ú m e ro 11.395. 2. D o n C a r l o s A l b e r t o U r r u t i a G ó m e z y d o ñ a P a t r i c i a R o j a s Fig u e r o a p a c t a r o n s e p a r a c i ó n total d e b i e n e s p o r e s c r i t u r a otorg a d a el 16 d e d i c i e m b r e d e 1 9 9 7 , e n la n o t a r í a d e S a n t i a g o d e d o ñ a A n t o n i e t a M e n d o z a Escalas; e n la cual l i q u i d a r o n la socied a d c o n y u g a l y se l e a d j u d i c a r o n al m a r i d o Sr. U r r u t i a , el d e p a r t a m e n t o , el e s t a c i o n a m i e n t o y los d e r e c h o s m a t e r i a d e este informe. El p a c t o d e s e p a r a c i ó n d e b i e n e s se s u b i n s c r i b i ó al m a r g e n d e la i n s c r i p c i ó n m a t r i m o n i a l el d í a 2 3 del m i s m o m e s y a ñ o ; y la a d j u d i c a c i ó n se inscribió e n el Registro d e P r o p i e d a d d e 1 9 9 8 , a f s . 1 9 5 , c o n el N 1 2 1 . s

3. E l Sr. U r r u t i a a p o r t ó estos i n m u e b l e s a la s o c i e d a d d e n o m i nada "Carlos Urrutia y C o m p a ñ í a Limitada" e n la escritura de la c o n s t i t u c i ó n d e ésta, q u e se o t o r g ó el 2 7 d e m a r z o d e 2 0 0 0 e n l a n o t a r í a d e S a n t i a g o d e d o n A n d r é s R u b i o F l o r e s . Este aporte s e i n s c r i b i ó e n e l R e g i s t r o d e P r o p i e d a d d e 2 0 0 0 , a f o j a s 3 1 . 1 3 6 , c o n el n ú m e r o 2 9 . 5 8 7 . 4 . D i c h a sociedad, r e p r e s e n t a d a p o r sus tres ú n i c o s socios, le vend i ó el d e p a r t a m e n t o , el e s t a c i o n a m i e n t o y los c o r r e s p o n d i e n t e s d e r e c h o s p r o p o r c i o n a l e s s o b r e los b i e n e s c o m u n e s del Edificio, a j u a n A n t o n i o Valdés M u ñ o z , c a s a d o c o n d o ñ a R o s a A l b o r n o z Pérez, p o r c o m p r a v e n t a c o n v e n i d a e n la escritura o t o r g a d a el 14 d e a g o s t o del 2 0 0 4 , e n la n o t a r í a d e S a n t i a g o d e d o n H u m b e r t o Q u e z a d a M o r e n o , inscrita e n e l R e g i s t r o d e P r o p i e d a d del a ñ o 2 0 0 4 , a fs. 4 7 . 8 1 0 c o n el N 3 6 . 8 2 3 . Q

El p r e c i o se d e c l a r ó p a g a d o y r e c i b i d o e n el a c t o , e n el cual se hizo la e n t r e g a m a t e r i a l d e las d o s u n i d a d e s . » . D o n C a r l o s A l b e r t o U r r u t i a G ó m e z y sus hijas M a r g a r i t a Pau 11 i a y ( - a r m e n L u c í a U r r u t i a Rojas e r a n los ú n i c o s s o c i o s d e l a

r

B

s o c i e d a d " C a r l o s U r r u t i a y C o m p a ñ í a L i m i t a d a " q u e se constituyó p o r la citada escritura q u e se o t o r g ó el 2 7 d e m a r z o d e 2 0 0 0 e n la n o t a r í a R u b i o ; cuyo e x t r a c t o se i n s c r i b i ó el 13 d e abril d e e s e a ñ o e n el R e g i s t r o d e C o m e r c i o d e l C o n s e r v a d o r d e Santiag o , a fs. 1 9 . 1 0 8 , c o n el N' 1 8 . 3 8 8 , y se p u b l i c ó en el Diario Oficial del d í a 8 d e a b r i l . Esta sociedad h a b í a sido o b j e t o d e las dos m o d i f i c a c i o n e s siguientes: a) L a q u e se c o n v i n o e n la escritura o t o r g a d a e n esa mism a n o t a r í a el 2 4 d e d i c i e m b r e d e 2 0 0 1 , cuyo e x t r a c t o se inscribió el 2 7 d e e n e r o d e 2 0 0 2 , a fs. 1 9 , N 1 6 y se p u b l i c ó el d í a 2 4 d e e n e r o ; b) L a c o n v e n i d a e n la e s c r i t u r a o t o r g a d a e n la n o t a r í a d e S a n t i a g o d e d o n E n r i q u e M o r g a n T o r r e s , el 1 d e agosto del 2 0 0 3 ; cuyo e x t r a c t o se inscribió el día 8 d e s e p t i e m b r e del 2 0 0 3 , a fs. 3 6 . 5 0 8 c o n el N 2 7 . 3 8 9 , y se p u b l i c ó el 6 d e s e p t i e m b r e . J

L>

g

OBSERVACIONES: I . C o n los c e r t i f i c a d o s c o r r e s p o n d i e n t e s , t o d o s o t o r g a d o s e n e l a

m e s d e m a r z o c o r r i e n t e , se a c r e d i t ó : 1.1. Q u e la i n s c r i p c i ó n d e d o m i n i o se e n c u e n t r a v i g e n t e . 1.2.

Q u e a los i n m u e b l e s n o les afectan h i p o t e c a ni gravám e n e s , c o n e x c e p c i ó n del R e g l a m e n t o d e C o p r o p i e d a d del E d i f i c i o .

1.3.

Q u e n o se registran p r o h i b i c i o n e s ni i n t e r d i c c i o n e s d e

1.1.

enajenar. Q u e n o exisie d e u d a d e c o n t r i b u c i o n e s y están al d í a los p a g o s d e gastos c o m u n e s v servicios d o m i c i l i a r i o s .

1.5.

Q u e los i n m u e b l e s n o están afee ios a expropiación m u -

1.6.

nicipal ni del Serviu. Q u e los cónyuges Juan A n l o n i o Valdés y Rosa Albornoz siguen casados en s

lad conyugal.

2 . L a c o m p r a v e n t a proyectada d e b e c e l e b r a r l a el m a r i d o Sr. Vala

des autorizado p o r

s u i n u j í i d o n a R o s a A l b o r n o / , en la f o r m a prevista e n el Art. 1749 del ( idigo (¡ivil. 1

/

MANUAL DE ESTUDIO DI TÍTULOS

ANEXO N ü u

DICTAMEN

A juicio del a h o g a d o q u e suscribe, se e n c u e i i l r a n en debida form a y ajustados a d e r e c h o los títulos de d o m i n i o d e d o n Juan A n t o n i o Valdés M u ñ o z s o b r e e l d e p a r t a m e n t o 3 0 8 y e l estacion a m i e n t o 5 9 d e l E d i f i c i o " A r t u r o Prat", u b i c a d o e n la calle Port u g a l n ú m e r o 4 5 2 , e n la c o m u n a d e S a n t i a g o d e l a Región M e t r o p o l i t a n a ; s e g ú n así se d e s p r e n d e del e s t u d i o d e los antec e d e n t e s r e s e ñ a d o s e n este i n f o r m e .

I >E UN S i l l o DE EA SUBDIYISK >N DI UN I N M U E B L E ADQUIRIDO DURAN l E l A S< M ¡IEDAD C O N Y U G A L , L U E G O DESUELLA SIN I H M 11 >AKI \

S a n t i a g o , 14 m a r z o del 2 0 0 6 .

J U A N

F E L I U

SEGOV1A

INFORME T Í T U L O S DE DOMINIO

A b o b a d o D o c t o r e n D e r e c h o

P r o p i e d a d : La de calle Matías González N 6 6 9 que, de a c u e r d o c o n el r e s p e c t i v o C e r t i f i c a d o M u n i c i p a l d e N u m e r a c i ó n , c o r r e s p o n d e al L o t e B d e la s u b d i v i s i ó n d e l S i t i o 5 d e l a M a n z a n a E e n la c o m u n a d e N u ñ o a d e la R e g i ó n M e tí o p o l i t a n a . D e a c u e r d o c o n el p l a n o d e subdivisión a r c h i v a d o e n el C o n s e r v a d o r de B i e n e s R a í c e s de S a n t i a g o c o n el N 3 7 . 8 6 4 , el L o t e B t i e n e los siguientes deslindes particulares: al N o r t e , c o n el L o t e A del p l a n o de subdivisión; al S u r . c o n el Sitio 6 de la M a n z a n a E ; al O r i e n t e , c o n P e d r o M o n t e n e g r o ; y al P o n i e n t e , c o n la calle M a t í a s G o n z á l e z . s

s

P r o p i e t a r i o s : D o n Juan Carlos C a s t r o P o z o y su m u j e r d o ñ a I n é s R a m í r e z ('.onti eras, q u i e n e s p a c t a r o n separación t o t a l de b i e n e s el 2 3 d e j u n i o d e 1 9 9 6 .

Inscripciones: T o d a s las q u e se c i t a n c o r r e s p o n d e n al C o n s e r v a d o r d e Bienes Raíces de Santiago.

ANTECEDENTES: 1. D o n D i e g o C a s t r o C e r d a y su m u j e r d o ñ a M a r í a P o z o M a n c i II.i. < a s a d o s e n s o c i e d a d convugal, a d q u i r i e r o n e n c o m ú n el Sitio 5 d e la M a n z a n a E p o r c o m p r a v e n t a q u e se i n s c r i b i ó e n el EDITORIAL

JURÍDICA

DE CHILE

1Q8 109

EDITORIAL

JURÍDICA

DE CHILE

M \ M \l D I l - S I l D I O D I

I II1 I O S

ANEXO N" 2 . DE UN SITIO DE LA SUBDIVISIÓN DE UN INMUEBLE ADQUIRIDO D U R A N II'

R e g i s t r o d e P r o p i e d a d d e 1 9 8 9 del C o n s e r v a d o r de B i e n e s Raíc e s d e S a n t i a g o , a fs. 6 5 2 , c o n el N 1 . 4 3 6 .

OBSERVACIONES:

s

2. Al f a l l e c i m i e n t o d e d o n D i e g o Castro, la p o s e s i ó n efectiva d e su h e r e n c i a i n t e s t a d a se le c o n c e d i ó p o r r e s o l u c i ó n del S e x t o J u z g a d o Civil d e S a n t i a g o , a sus hijos D i e g o A n t o n i o y j u a n Carlos Castro P o z o , sin p e r j u i c i o d e los d e r e c h o s d e la c ó n y u g e sobreviviente d o ñ a María Pozo Mancilla. L a i n s c r i p c i ó n se p r a c t i c ó e n d i c h o R e g i s t r o de P r o p i e d a d de 1 9 9 7 , a fs. 8 . 9 1 1 , N 1 1 . 6 2 0 ; y al m a r g e n se s u b i n s c r i b i ó la r e s o l u c i ó n judicial q u e d e c l a r ó la h e r e n c i a e x e n t a de i m p u e s t o . 9

L o s d e r e c h o s q u e al c a u s a n t e le c o r r e s p o n d í a n e n el d o m i n i o del i n m u e b l e se i n s c r i b i e r o n a n o m b r e d e sus d o s h i j o s y su m u j e r , e n el m i s m o R e g i s t r o de 1 9 9 7 , a fs. 8 . 9 1 2 , c o n el N 11.621. ,J

3. P o r e s c r i t u r a o t o r g a d a a n t e el n o t a r i o d e S a n t i a g o d o n Osvaldo P e r e i r a González el 2 7 d e agosto de 1 9 9 9 , d o ñ a María P o z o Mancilla (que p e r m a n e c í a viuda) y don Diego Antonio Castro P o z o le v e n d i e r o n y c e d i e r o n t o d o s los d e r e c h o s q u e t e n í a n sob r e el Sitio 5 d e la M a n z a n a E a d o n j u á n C a r l o s Castro, c a s a d o en sociedad conyugal con d o ñ a Inés Ramírez Contreras. El p r e c i o se d e c l a r ó p a g a d o y r e c i b i d o e n el a c t o y la transf e r e n c i a d e los d e r e c h o s c e d i d o s se i n s c r i b i ó e n el Registro d e P r o p i e d a d d e 1 9 9 9 , a fs. 2 1 . 3 5 0 , c o n el N 2 4 . 9 3 5 . e

4 . D o n J u a n C a r l o s C a s t r o P o z o , c o m o titular del total d e los d e r e c h o s d e d o m i n i o , s u b d i v i d i ó el Sitio 5 e n d o s L o t e s : el A y el B , d e a c u e r d o c o n el p l a n o a p r o b a d o p o r la D i r e c c i ó n d e O b r a s d e la M u n i c i p a l i d a d d e Ñ u ñ o a q u e se a r c h i v ó e n el C o n s e r v a d o r d e B i e n e s R a í c e s d e S a n t i a g o , e n j u n i o del 2 0 0 0 , c o n el N 3 7 . 8 6 4 . El s e ñ o r C a s t r o transfirió el L o t e A p o r título inscrito e n el Registro d e P r o p i e d a d del 2 0 0 1 , a fs. 1 0 . 5 9 5 , c o n el N 1 1 . 2 2 1 . fi

Q

5. D o n j u á n C a r l o s Castro P o z o y su m u j e r d o ñ a I n é s R a m í r e z ( O H tretas p a c t a r o n s e p a r a c i ó n total d e b i e n e s p o r escritura públli a o t o r g a d a el 2 5 de s e p t i e m b r e del 2 0 0 2 , q u e se subinscri' I . agosto d e ese a ñ o , al m a r g e n d e la i n s c r i p c i ó n d e " '" >. s i n q u e hasta la f e c h a hayan l i q u i d a d o la socie 1

1

1 1 1

i l . n h n n v u L . a l .

I . Está a c r e d i t a d o c o n los c e r t i f i c a d o s c o r r e s p o n d i e n t e s , l o d o s e m i t i d o s e n el m e s d e m a r z o c o r r i e n t e : 1) Q u e se e n c u e n t r a n vigentes en p a r t e , las d< .s insí ripi io n e s d e d o m i n i o : la especial de h e r e n c i a d e 1982, y la de cesión de d e r e c h o s de 1999. 2) Q u e la I. M u n i c i p a l i d a d de Ñ u ñ o a le a s i g n o al I , o i e ll el n ú m e r o 6 6 9 d e la c a l l e Matías G o n z á l e z . 3) Q u e al L o t e B n o le a f e c t a n i n s c r i p c i o n e s e n el Regia tro d e H i p o t e c a s ni e n el d e P r o h i b i c i o n e s . 4) Que- n o se a d e u d a n c o n t r i b u c i o n e s y está pagada la cuai ta c u o t a d e 2 0 0 5 . 5) Q u e el L o t e B n o está a f e c t o a e x p r o p i a b i l i d a d m u n i c i pal ni del Serviu. a

2 . Q u e e n t r e d o n Juan Carlos Castro Pozo v su m u j e r d o ñ a bies R a m í r e z se c r e ó u n a c o m u n i d a d s o b r e las c u o t a s de d e r e c h o s q u e a él le c e d i e r o n , su m a d r e y su h e r m a n o , a título o n e r o s o , d u r a n t e la v i g e n c i a d e la s o c i e d a d c o n y u g a l ; q u e ellos disolvier o n p o r el p a c t o d e s e p a r a c i ó n d e b i e n e s r e f e r i d o en el n u m e ral 5 , sin q u e hayan h e c h o la p a r t i c i ó n d e los g a n a n c i a l e s . Por consiguiente, doña Inés Ramírez Contreras deberá convenir, j u n t o c o n su m a r i d o , la c o m p r a v e n t a p r o y e c t a d a , e n su c o n d i c i ó n d e c o m u n e r a d e los d e r e c h o s inscritos e n 1 9 9 9 , quise e n c u e n t r a n v i g e n t e s e n p a r t e , r e s p e c t o del L o t e B. a

DICTAMEN A j u i c i o del a b o g a d o q u e s u s c r i b e , se e n c u e n t r a n e n d e b i d a form a y ajustados a d e r e c h o los títulos de d o m i n i o de d o n j u á n Carlos C a s t r o P o z o y su m u j e r d o ñ a Inés R a m í r e z C o n t r e r a s s o b r e la p r o p i e d a d d e calle Matías G o n z á l e z N 6 6 9 e n la c o m u n a d e Ñ u ñ o a de la R e g i ó n M e t r o p o l i t a n a , según así se d e s p r e n d e del estudio de l o s a n t e c e d e n t e s r e s e ñ a d o s en este i n f o r m e . a

S a n t i a g o , I I de mar/o de 2 0 0 6 . J U A N

F E L I U

S E G O V I A

A b o g a d o D o c t o r e n Deiei l i o

A N E X O

N

U

3

DE UN INMUEBLE PERTENECIENTE A CINCO HEREDE R( )S

INFORME TÍTULOS DE DOMINIO P r o p i e d a d : El i n m u e b l e u b i c a d o e n la calle S o t o m a y o r N° 1 2 5 6 , q u e c o r r e s p o n d e al L o t e 1 d e l p l a n o d e subdivisión respectivo, e n la c o m u n a d e S a n t i a g o d e la R e g i ó n M e t r o p o l i t a n a , q u e tien e el R o l N 7 1 - 1 7 1 d e e s a c o m u n a . a

Propietarios:

Los cinco hermanos C a r m e n ( « a s a d a en s<>< i e d a d c o n y u g a l ) ,

Eduardo, Beatriz (soltera), Rodolfo y J u l i o Villalobos Aguirre q u e a d q u i r i e r o n una c u o t a del d o m i n i o p o r h e r e n c i a d e su mad r e d o ñ a A d r i a n a A g u i r r e L ó p e z , y el resto p o r h e r e n c i a d e su padre, don J o s é Miguel Villalobos Hernández. Inscripciones: T o d a s la q u e se citan c o r r e s p o n d e n al C o n s e r v a dor d e Bienes Raíces de Santiago.

ANTECEDENTES: 1. D o n |ose Miguel Villalobos H e r n á n d e z , c a s a d o en s o c i e d a d conyugal < o u d o ñ a A d r i a n a V n i i r r c L ó p e z , a d q u i r i ó la p r o p i e dad d e calle S o t o m a y o r 1 2 5 6 p o r c o m p r a a d o ñ a L i d i a O f e l i a Rodrigue/ c o n v e n i d a en la esc r i t m a o t o r g a d a el 6 d e f e b r e r o

MANUAL 1)K ESTUDK > DE 11111|.( )S

ANEXO N» ». DE UN INMUEBLE PERTENECIENTE A CINCO HEREDEROS

d e 1 9 0 8 , ( i i la n o t a r í a d e S a n t i a g o d e d o n R o b e r t o A r r i a g a d a B r u c e ; q u e se i n s c r i b i ó e n el R e g i s t r o d e P r o p i e d a d d e 1 9 8 6 , a fs. 2 . 1 0 5 , c o n el N 2 . 7 9 3 .

II.

Q u e las d o s i n s c r i p c i o n e s e s p e c i a l e s d e h e r e n c i a se e n c u e n t r a n vigentes. L a p r i m e r a sólo e n parte, respecto d e los d e r e c h o s d e los c i n c o h i j o s . 1.2. Q u e al i n m u e b l e n o les a f e c t a n h i p o t e c a ni g r a v á m e n e s . 1.3. Q u e n o se registran p r o h i b i c i o n e s ni i n t e r d i c c i o n e s d e enajenar. 1.4. Q u e n o e x i s t e d e u d a y e s t á p a g a d a la ú l t i m a c u o t a d e la c o n t r i b u c i ó n territorial.

s

El p r e c i o d e la c o m p r a v e n t a se d e c l a r ó p a g a d o y r e c i b i d o en el a c t o , e n el q u e se hizo la e n t r e g a m a t e r i a l d e l i n m u e b l e . 2. Al f a l l e c i m i e n t o d e la s e ñ o r a A d r i a n a A g u i r r e L ó p e z , la p o s e sión efectiva d e su h e r e n c i a i n t e s t a d a se c o n c e d i ó p o r resoluc i ó n del S e g u n d o J u z g a d o Civil d e S a n t i a g o , a sus hijos C a r m e n , E d u a r d o , B e a t r i z , R o d o l f o y j u l i o Villalobos A g u i r r e sin perjuic i o d e los d e r e c h o s del c ó n y u g e s o b r e v i v i e n t e , d o n J o s é M i g u e l Villalobos Hernández. E s a r e s o l u c i ó n se i n s c r i b i ó e n el R e g i s t r o d e P r o p i e d a d d e 1 9 9 8 , a fs. 1 4 . 2 6 1 , N 1 7 . 0 6 7 ; y al m a r g e n se s u b i n s c r i b i ó la r e s o l u c i ó n del m i s m o J u z g a d o q u e d e c l a r ó la h e r e n c i a e x e n t a d e impuesto.

1.5. Q u e los i n m u e b l e s n o e s t á n a f e c t o s a e x p r o p i a c i ó n m u nicipal ni del Serviu. 1.6. Q u e la c o a s i g n a t a r i a d o ñ a C a r m e n V i l l a l o b o s A g u i r r e está a c t u a l m e n t e casada e n s o c i e d a d c o n y u g a l c o n d o n Felipe Poblete Espinoza.

2

D e c o n f o r m i d a d c o n el A r t . 3 0 d e la L e y d e I m p u e s t o s a las H e r e n c i a s , el i n m u e b l e se i n s c r i b i ó a n o m b r e d e l c ó n y u g e s o b r e v i v i e n t e y d e los 5 h i j o s , e n el R e g i s t r o d e P r o p i e d a d d e 1 9 9 8 , a fs. 1 4 . 2 6 3 c o n e l N 1 7 . 0 6 8 . E s t a i n s c r i p c i ó n se e n c u e n t r a v i g e n t e e n p a r t e , r e s p e c t o d e l o s d e r e c h o s d e los h i j o s . e

3. Al f a l l e c i m i e n t o d e d o n J o s é M i g u e l V i l l a l o b o s , la p o s e s i ó n

2 . Q u e c o n u n a D e c l a r a c i ó n J u r a d a n o t a r i a l d e d o s testigos se a

a c r e d i t ó q u e la c o a s i g n a t a r i a d o ñ a B e a t r i z V i l l a l o b o s p e r m a n e c e soltera. 3 . Q u e , de c o n f o r m i d a d c o n el Art. 6 8 8 del C ó d i g o Civil, la c o m p r a v e n t a p r o y e c t a d a t i e n e n q u e c e l e b r a r l a los c i n c o h e r e d e r o s d e c o n s u n o ; d e b i e n d o c o m p a r e c e r el m a r i d o , d o n F e l i p e P o b l e te, e n r e p r e s e n t a c i ó n legal d e su m u j e r d o ñ a C a r m e n Villalob o s , q u i e n d e b e r á a u t o r i z a r l o a e n a j e n a r sus d e r e c h o s , e n l a f o r m a prevista e n el Art. 1 7 4 9 . a

efectiva d e su h e r e n c i a i n t e s t a d a se c o n c e d i ó a sus 5 n o m b r a d o s h i j o s p o r r e s o l u c i ó n d e l V i g é s i m o T e r c e r J u z g a d o Civil d e

S a n t i a g o ; q u e se i n s c r i b i ó en el a fs. -12.097, c o n el N" 3 0 . 0 0 0 .

Registro de P r o p i e d a d del 2 0 0 0 ,

Al m a r g e n s e siibinsí i i b i o la r e s o l u i ion d e e s e m i s m o juzga-

d o q u e a p r o b ó el p a g o del i m p u e s t o a la ln i < n c i a . L o s d e r e c h o s q u e le c o r r e s p o n d í a n al p a d r e se i n s c r i b i e r o n a n o m b r e d e sus 5 hijos, e n el m i s m o Registro del 2 0 0 0 , a fs. 4 2 . 6 9 8 , N 3 9 . 9 0 1 ; q u e d a n d o ellos c o m o titulares d e la totalidad del d o m i n i o . s

OBSERVACIONES:

1)1(1 AVIEN

A juicio del a b o g a d o q u e s u s c r i b e , se e n c u e n t r a n e n d e b i d a f o r m a y ajustados a d e r e c h o los títulos de d o m i n i o d e los h e r m a n o s C a r m e n , E d u a r d o , Beatriz, R o d o l l o v J u l i o Villalobos A g u i r r e s o b r e e l i n m u e b l e ubicado en la c a l l e S o t o m a y o r N 1 2 5 6 , e n la c o m u n a de Santiago d e la R e g i ó n M e t r o p o l i t a n a ; s e g ú n así se d e s p r e n d í del e s t u d i o de los a n t e c e d e n t e s reseñados e n este informe. e

Santiago, II d e m a r z o del 2 0 0 0 . JUAN FELIU SEGOVTA Abogado Doctor en Derecho

I . Q u e c o n los c e r t i f i c a d o s c o r r e s p o n d i e n t e s , todos o t o r g a d o s e n el m e s d e m a r z o c o r r i e n t e , se a c r e d i t ó : a

EDITORIAL

JURÍDICA

DE CHILE

114

115

EDITORIAL

|UR1DICA

DE CHILE

ANEXO

N

u

4

DE UN INMUEBLE GRAVADO CON HIPOTECAS Y PROHIBICIÓN

INFORME T Í T U L O S DE DOMINIO P r o p i e d a d : U b i c a d a e n la Avenida El C o r r e g i d o r N 1 0 . 4 4 9 , e n la c o m u n a d e L o B a r n e c h e a d e la R e g i ó n M e t r o p o l i t a n a q u e , según el c o r r e s p o n d i e n t e C e r t i f i c a d o M u n i c i p a l d e N u m e r a c i ó n , c o r r e s p o n d e al Sitio 3 B - 1 5 del p l a n o de subdivisión del L o t e La O b r a , q u e se archivó e n el C o n s e r v a d o r de B i e n e s R a í c e s de Santiago, e n j u n i o d e 1 9 8 1 , c o n el N 2 5 . 4 8 3 . D e a c u e r d o c o n el p l a n o y s e g ú n sus t í t u l o s , t i e n e u n a sup e r f i c i e a p r o x i m a d a d e 1 . 0 3 3 c o m a 2 0 m e t r o s c u a d r a d o s y los s i g u i e n t e s d e s l i n d e s p a r t i c u l a r e s : al N o r t e , e n a p r o x i m a d a m e n t e 31 m t s . 5 0 c m s . c o n la A v e n i d a El C o r r e g i d o r ; al S u r , e n 31 m t s . 5 0 c m s . c o n p a r t e d e l s u b i ó t e o sitio 3 B - 1 4 - 1 ; al O r i e n t e , e n 3 2 m t s . 8 0 c m s . c o n el d e s l i n d e g e n e r a l d e l l o t e o d e s t i n a d o a e q u i p a m i e n t o c o m u n i t a r i o ; y al P o n i e n t e , e n 3 2 mts. 8 0 c m s . c o n la A v e n i d a L o s P o r t o n e s d e L a D e h e s a o C e n tral. Q

e

Esta p r o p i e d a d t i e n e a s i g n a d o el R o l d e Avalúo N de dicha comuna.

e

3697-168

P r o p i e t a r i o : L a s o c i e d a d d e n o m i n a d a "SOCIEDAD DE INVERSIOM . S l',\K\ \ I IMITADA", R I T 6 8 . 3 I 1.210

I.

Inscripciones: T o d a s las q u e se c i t a n c o r r e s p o n d e n al C o n s e r v a d o r d e B i e n e s R a í c e s de S a n t i a g o .

117

E D I T O R I A L

JURÍDICA

D E

C H I L E

M A N U A I . D K

ESTUDIO DE TÍTULOS

ANTEX ¡ E D E N T E S : 1. Don J o s é D o m i n g o T o r r e s Ayala, c a s a d o e n s o c i e d a d c o n y u gal c o n d o ñ a M a r í a L u i s a H e r r e r a S o t o , a d q u i r i ó este i n m u e b l e p o r c o m p r a a la "Sociedad Constructora C e n t e n a r i o Limitada"; q u e se c o n v i n o e n la e s c r i t u r a o t o r g a d a el 2 3 d e j u n i o d e 1 9 9 8 , e n la n o t a r í a d e S a n t i a g o d e d o n T i t o S á n c h e z G a j a r d o , i n s c r i t a e n e l R e g i s t r o d e P r o p i e d a d d e 1 9 9 3 , a fojas 2 0 . 6 1 9 , c o n e l n ú mero 23.249. Las partes r e n u n c i a r o n a la a c c i ó n r e s o l u t o r i a ; y el p r e c i o s e e n t e r ó y d e c l a r ó p a g a d o c o n u n a p a r t e al c o n t a d o y e l resto c o n el p r o d u c t o d e u n m u t u o h i p o t e c a r i o , q u e d a n d o la p r o p i e d a d gravada c o n dos h i p o t e c a s y p r o h i b i c i ó n d e gravar y e n a j e n a r . 2. P o r c o m p r a v e n t a o t o r g a d a e n la e s c r i t u r a suscrita a n t e e l n o tario d e S a n t i a g o d o n H u m b e r t o Q u e z a d a M o r e n o el 10 d e j u n i o d e l 2 0 0 0 , d o n J o s é D o m i n g o T o r r e s Ayala, a u t o r i z a d o p o r su m u j e r c o m p a r e c i e n t e al a c t o , le vendió este i n m u e b l e a la " S o c i e d a d d e Inversiones B a r n a L i m i t a d a " , e n cuya r e p r e s e n t a c i ó n c o m p r ó y aceptó el mismo señor J o s é D o m i n g o Torres. E n esta e s c r i t u r a : a ) Las p a r t e s r e n u n c i a r o n a la a c c i ó n r e s o l u t o r i a ; b ) E l p r e c i o se d e c l a r ó p a g a d o y e n t e r a d o c o n p a r t e e n d i n e r o y c o n e l p r o d u c t o d e u n m u t u o h i p o t e c a r i o e n letras o t o r g a d o e n e l a c t o p o r el B a n c o d e C h i l e , e n cuyo favor se c o n s tituyeron dos h i p o t e c a s y p r o h i b i c i ó n d e gravar y e n a j e n a r sin su c o n s e n t i m i e n t o ; c ) L a c o m p r a d o r a d e c l a r ó h a b e r r e c i b i d o m a t e r i a l y s a t i s f a c t o r i a m e n t e l a p r o p i e d a d ; d ) S e alzaron las dos h i p o t e c a s y l a p r o h i b i c i ó n q u e la a f e c t a b a n , r e f e r i d a s e n e l n u meral anterior. Esta c o m p r a v e n t a se i n s c r i b i ó e n el R e g i s t r o d e P r o p i e d a d del 2 0 0 0 , a fojas 3 9 . 7 7 6 c o n el n ú m e r o 4 3 . 0 4 1 . 3. L a " S o c i e d a d d e Inversiones B a r n a Limitada", q u e p u e d e usar el n o m b r e d e fantasía "Inv. B a r n a L t d a . " , la c o n s t i t u y e r o n d o n J o s é D o m i n g o T o r r e s Ayala y su h i j o d o n j u á n F r a n c i s c o T o r r e s H e r r e r a p o r e s c r i t u r a o t o r g a d a e l 2 4 d e abril d e 1 9 9 9 a n t e e l n o i a r i o d e S a n t i a g o don I l u m b e r t o Q u e z a d a M o r e n o ; cuyo e x tra* l o se i n s c r i b i ó e l 2 9 d e abril e n e l R e g i s t r o d e C o m e r c i o d e 1999, a fs. 2 8 . 3 9 4 , c o n e l N 2 6 . 4 1 8 , y se p u b l i c ó e n e l D i a r i o < >b( i.il del ;") d e m a y o d e ese m i s m o a ñ o . 9

ANEXO N" I. DE l'N INMUEBLE GRAVADO CON llll'oll ( \s \

>lllh

La a d m i n i s t r a c i ó n d e esta s o c i e d a d \ el uso d. la r a / o n s o cial l e c o r r e s p o n d e n i n d i v i d u a l m e n t e al soi lo don fosé Domin g o l o r i e s Ayala; q u i e n q u e d ó e x p r c s a i n e i i i c bu u l t a d o p a t a c o m p r a r , v e n d e r y e n a j e n a r b i e n e s r a í c e s y p.u a .mi i • alai v v e n d e r d e l o suyo a l a s o c i e d a d . El plazo de- d u r a c i ó n de- la s o c i e d a d se fijó en 5 s I I . M de la l e c h a d e la escritura, r e n o v a b l e a u t o m á t i c a m e n t e pm pe i iodos de 5 años cada u n o . salvo aviso d e a l g u n o d e los so< ios a n o t a d o al m a r g e n d e la inscripción registral d e la sociedad, < m i 6 meses d e a n t i c i p a c i ó n m í n i m a al respectivo v e n c i m i e n t o . Al res p e c t o , el C o n s e r v a d o r certificó q u e , al 1 0 de m a r z o c o r r i e n t e , esa inscripción n o tiene n o t a marginal de q u e los socios le hayan puesto t é r m i n o a la s o c i e d a d .

OBSERVACIONES: Está d e b i d a m e n t e acreditado: 1) Q u e la i n s c r i p c i ó n d e d o m i n i o se e n c u e n t r a v i g e n t e . 2) Q u e e l sitio se e n c u e n t r a u r b a n i z a d o , s e g ú n c o n s t a e n e l C e r t i f i c a d o M u n i c i p a l q u e se i n s e r t ó e n la e s c r i t u r a d e c o m p r a venta otorgada el 2 3 de j u n i o d e 1998 ante Tito Sánchez, citada e n el n u m e r a l 1, 3) Q u e l a M u n i c i p a l i d a d le a s i g n ó e l n ú m e r o 1 0 . 4 4 9 d e l a Avenida El ( o r r e g i d o r . 4) Q u e l a M u n i c i p a l i d a d a c e p t ó la r e g u l a r i z a c i ó n d e la p r o piedad y otorgó simultáneamente el Permiso d e Edificación y la R e c e p c i ó n Definitiva d e l a Construcción, s e g ú n c o n s t a e n e l Certificado de Regularización N 115 de fecha 1 5 / 0 6 / 2 0 0 2 de la 1).< ).M. de L o Barnec h e a . 9

5) Q u e la p r o p i e d a d se en< n e u t r a afecta a D e c l a r a t o r i a d e Utilidad Pública p a r a la expropiación d e u n a f r a n j a de 1,50 m e tros para e n s a n c h e d e la Avenida C e n t r a l , s e g ú n c o n s t a e n e l C e r n í a ..do Municipal N ° 3 2 3 d e l e c h a 2 8 / 0 2 / 2 0 0 6 . 6) Q u e los planes de expropiación del Serviu Metropolitano n o incluyen esta propiedad, según el Informe N 16.936 de 13/03/06. s

ÍNDICE


7) Que a la p r o p i e d a d l e a f e c t a n dos h i p o t e c a s a favor d e l B a n c o de Chile, para garantizar o b l i g a c i o n e s d e Inversiones Barn a Ltdíi., q u e están inscritas a fs. 3 6 . 2 9 9 , N 2 8 . 2 9 9 y a fs. 3 6 . 3 0 0 , N 2 8 . 3 0 0 del Registro de Hipotecas y Gravámenes del 2 0 0 0 , y u n a p r o h i b i c i ó n d e gravar y e n a j e n a r sin c o n s e n t i m i e n t o d e l B a n c o , que está inscrita a fs. 2 9 . 1 6 3 , N 2 5 . 6 5 1 d e l R e g i s t r o d e Interdicciones y P r o h i b i c i o n e s d e l m i s m o a ñ o 2 0 0 0 , s e g ú n Certificadas del C o n s e r v a d o r d e B i e n e s R a í c e s d e S a n t i a g o d e f e c h a 1 3 de f e b r e r o d e l 2 0 0 6 . e

Q

s

8) Que se a d e u d a n la t e r c e r a y la c u a r t a c u o t a d e la c o n t r i b u c i ó n territorial d e l a ñ o 2 0 0 5 , s e g ú n el C e r t i f i c a d o d e D e u d a s d e Tesorería d e f e c h a 6 d e m a r z o d e este a ñ o .

Prólogo para la segunda edición

DICTAMEN

CAPÍTULO

A j u i c i o del a b o g a d o q u e s u s c r i b e , se e n c u e n t r a n e n d e b i d a form a y ajustados a d e r e c h o los títulos d e d o m i n i o d e la s o c i e d a d Inversiones B a r n a L i m i t a d a s o b r e la p r o p i e d a d d e Av. El C o r r e gidor ]S 1 0 . 4 4 9 ; q u e el a d m i n i s t r a d o r d e ésta, d o n J o s é D o m i n g o Torres Ayala, está f a c u l t a d o p a r a v e n d e r e n su r e p r e s e n t a c i ó n , según así se d e s p r e n d e d e l e s t u d i o d e los a n t e c e d e n t e s r e s e ñ a dos e n este i n f o r m e . 2

Este d i c t a m e n d e estar los títulos ajustados a d e r e c h o d e b e entenderse sin p e r j u i c i o d e advertir q u e la p r o p i e d a d esta a f e c ta a l a e x p r o p i a c i ó n d e u n a f r a n j a d e t e r r e n o d e 1 , 5 0 m t s . d e profundidad, y d e t e n e r p r e s e n t e q u e p a r a c o n v e n i r la c o m p r a venta deberá p r o c e d e r s e al a l z a m i e n t o y c a n c e l a c i ó n d e las d o s hipotecas y d e la p r o h i b i c i ó n v i g e n t e s y al p a g o d e las d o s c u o tas de contribuciones a d e u d a d a s .

PRIMERO

LOS TÍTULOS DE DOMINIO DE LOS INMUEBLES PÁRRAFO l . PÁRRAFO 2 . PÁRRAFO 3 . 2

Q

2

C o n c e p t o genérico de títulos Los documentos que forman los títulos El certificado de litigios

11 i

1

CAPÍTULO SEGUNDO

EL ESTUDIO Y EL INFORME DE TÍTULOS PÁRRAFO l . PÁRRAFO 2 . e

2

Naturaleza del estudio El estudio preventivo Sección I. Concepto Sección II. Los títulos ajustados a d e r e c h o 1. Concepto 2. Los derechos del verdadero d u e ñ o

~^ ~ — 23 " 24

3. La prescripción de los derechos y acciones del dueño 4. La agregación regular de posesiones 5 . Las inscripciones aparentes 6. I as inscripciones paralelas

Santiago, 14 d e m a r z o d e l 2 0 0 6 . J U A N FELIU SEGOVTA Ahogado

Doctor en D e r e c h o U

¡S. Resumen y conclusión El informe de mulos

a I I l

7. I .as inscripciones de papel PÁRRAFO 3 .

I "i

34

ÍNDICE

ÍNDICE

CAPÍTULO

CAPÍTULO

TERCERO

LA T R A N S M I S I Ó N D E L O S [NMUEBl ES

LOS INMUEBLES PÁRRAFO PÁRRAFO PÁRRAFO PÁRRAFO

1". 2 . 3 . I". fi

e

Conceptos generales Los inmuebles urbanos y rurales Los inmuebles que integran un condominio Los derechos de aguas

CAPÍTULO

37 38 Id 12

PÁRRAFO PÁRRAFO PÁRRAFO PÁRRAFO

l . 2". 3". 4 . 2

S

PÁRRAFO PÁRRAFO PÁRRAFO

l . 2 . 3". 4 . fi

2

e

Generalidades La ocupación La accesión Conclusión

PÁRRAFO

l .

PÁRRAFO

2".

PÁRRAFO

PÁRRAFO PÁRR \H t

1 . 2". 3". Q

53 57 59 59

2. La extensión, (Irma j autoriza* ion de las es< rituras

61

3. La dación de i opias

64

I ,

hilad

\ la L i l l a d i \ a l o i

l e g a l d e l a s e s . lili l i a s .

5. Las esi rituras otorgadas en el extranjero P Á R R \l I I I"

I a I I I S I i 11 >< n ni c . I I I S I I \ .11 < .11,1

Sección Sección 1. 2. 3. 4.

I. Principios generales II. El Registro Conservatorio d e Bienes Raíces Reglas generales La anotación en el Repertorio Los registros parciales

JURÍDICA

D E

3 . e

( .i i n i alidades

95

I ,a prese ripción adquisitiva Sección I. Concepto Sección II. Prescripción especial de saneamiento de la pequeña propiedad raíz 1 a presi i ip< ion extintiva

96 96 98 101

64

65

MODELOS DE INFORME DE TÍTULOS DE DOMINIO N° 1. N 2. Q

N 3. N" I. u

De un inmueble de la sociedad conyugal De un sitio de la subdivisión de un inmueble adquirido durante la sociedad conyugal, luego disuelta sin liquidarla. De un inmueble perteneciente a cinco herederos De un inmueble gravado con hipotecas y prohibición

105 109 113 117

6 7

67 69 69 73 76

Las i n s c r i p c i o n e s , suhinsí t i p i i o n e s \ n o t a s

marginales 5. Las cancelaciones

E D I T O R I A L

f i

ANEXOS

Reglas generales Kl título translaticio I .as esc nutras públicas 1. Reglas generales

I

SÉPTIMO

QUINTO

LA TRADICIÓN D E L O S INMUEBLES PÁRRAFO

'ii

LA P R E S C R I P C I Ó N 49 50 50 51

CAPÍTULO

83 8(i 90

Reglas genei ales La facultad de disponer de los inmuebles heredados l a facultad de disponer de los inmuebles legados. . La transmisión de inmuebles de sociedades disueltas

CAPÍTULO

CUARTO

MODOS DEADQUIRIR LOS INMUEBLES PÁRRAFO

SEXTO

C H I L E

122

79

L23

E D I T O R I A L

JURÍDICA

D E

C H I L E

Manual de Estudio de Titulos Juan Feliu Segovia

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