Estudio de Titulos

GENTILEZA: COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE CORRIENTES

Visítenos en http://www.escribanosctes.com

IX SEMINARIO TEORICO PRACTICO DE DERECHO

NOTARIAL DEL INSTITUTO DE DERECHO

NOTARIAL NOTARIAL (UNNE) (UNNE) Y EL COLEGIO COLEGIO DE ESCRIBANO ESCRIBANOS S DE LA PROVINCI PROVINCIA A DE CORRIENTES CORRIENTES

ESTUDIO DE TÍTULOS. Escribana Lilia Noemí Diez .

DIA 14 DE JUNIO DE 2002.SALON DORADO DEL HOTEL GUARANI

Introducción: Nos referiremo referiremos s en esta oportunid oportunidad, ad, al estudio estudio de títulos títulos y a su aplicac aplicación ión concreta a determinados contratos. Para ello, configuraremos uno de los elementos necesarios necesarios para la existencia existencia de un derecho real el título suficiente. suficiente. (conforme art. 2505 del Código Civil). El estudio de títulos, la buena fe del adquirente, son hoy por hoy un solo tema.

Concepto: El estudio de títulos es un examen de legalidad que realiza el escribano, sobre vari varios os inst instru rume ment ntos os nota notari rial ales es que que refl reflej ejan an cons consti titu tuci cion ones es,, tran transm smis isio ione nes s o modificaciones dominiales, a fin de determinar si son títulos “suficientes” o aptos para causar los efectos jurídicos para los cuales fueron concebidos. Natalio Etchegaray, define al estudio de títulos, como “el análisis crítico desde el punto punto de vista vista juríd jurídico ico susta sustanc ncial ial y formal formal de los disti distint ntos os título títulos s que que se han han ido ido 1 transmitiendo el dominio hasta el titular actual, durante los últimos veinte años”. “Título suficiente”, suficiente”, es el documento notarial que tiene por fin inmediato constituir, constituir, transmitir, o modificar derechos reales sobre inmuebles con las formalidades formalidades que la ley le impone, siempre que provenga de un disponente capaz y legitimado al efecto. Si el documento notarial no está otorgado por un disponente capaz o por alguien legitimado al efecto, en lo que se refiere a capacidad, puede hallarse afectada, en cuanto a la minoridad del disponente, o a la salud mental del mismo (dementes), en cuanto a la falta de legitimidad, son ejemplos los supuestos de venta de cosa ajena, venta a “ non domino”, venta sin poder suficiente, o con un poder revocado. En este caso el documento notarial reúne los requisitos de forma, (escritura pública), pero no los requi requisit sitos os de fondo fondo (cap (capaci acidad dad y legiti legitimac mació ión). n). Por Por la ause ausenci ncia a de estos estos último últimos s requisitos requisitos el titulo no va a ser “suficiente”, “suficiente”, sino putativo, putativo, pero el adquirente tendrá tendrá un “justo título”, que sumado a los requisitos de buena fe y posesión decenal permitirá prescribir el inmueble en forma breve. (artículo 3999 del Código Civil) y podrá hacer valer a su favor la presunción de buena fe emanada del mismo “justo título”, (nota al artíc artículo ulo 3999 3999)) y la presu presunc nción ión de pose posesió sión n del del inmue inmueble ble desde desde la fecha fecha del del título título putativo establecida en el artículo 4003 del Código Civil. 1

Natalio Pedro Etchegaray “ Boleto de compraventa”. Segunda edición actualizada. Editorial Astrea. Buenos Aires. 1993, página 175.

1



Cuando encontramos un título que tiene un error con relación al inmueble sobre el que se pretende crear, transmitir, declarar, modificar o extinguir un derecho real (ubicación, medidas, linderos, nomenclatura catastral, número de unidad funcional), no estamos en presencia de un título “suficiente”, sino de un título putativo. Por lo que entendemos que del análisis de las formalidades y legitimidades en la constitución, declaración, modificación, transmisión y extinción de derechos reales, es lo que se ocupa el estudio de títulos.

Finalidad: La finalidad del estudio de títulos es asistir al escribano en su misión documentadora, destinada a obtener títulos que circulen en el tráfico negocial sin reparos. 2

El sistema del Código Civil: En el sistema de Vélez Sársfield, el tercer subadquirente de buena fe y a título oneroso, estaba protegido por el artículo 3270 que establecía que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor ni más perfecto que el que poseía, de manera que cuando por alguna circunstancia se establecía la nulidad del acto, sus efectos se retrotraían las consecuencias del acto jurídico anulado, volviendo la situación al estado en que estaba antes de la celebración del acto, y en consecuencia surgiría para el adquirente, la obligación de restitución. Ello implicaba que el adquirente, que había pagado un precio por la cosa adquirida debía devolverla ya que la había adquirido de quien no era dueño legítimo, por lo que siempre era vencido en la acción reivindicatoria. Los artículos 26776, 2777 y 2778 le dejaban al tercero pocas oportunidades para defenderse, porque pese a la redacción poco clara de dichos artículos, los mismos, con distintas fórmulas establecían que era absolutamente procedente la reivindicación y por lo tanto era improcedente la defensa del tercero. Cuando el enajenante era de mala fe, y el tercero de buena fe y había adquirido a título oneroso, la reivindicación procedía por la mala fe del primer enajenante. Cuando el enajenante era de buena fe el tercero de mala fe y la adquisición había sido a título oneroso, también procedía la reivindicación por la mala fe del tercero. Cuando el enajenante era de buena fe, el tercero también, por expresa disposición del artículo 2778 era procedente la reivindicación. Sin embargo, la hipótesis del tercero adquirente de buena fe y a título oneroso, cuya adquisición provenía de un enajenante de buena fe, no estaba contemplada en el Código Civil. Si el título era nulo o anulable, el adquirente de buena fe recuperaba el dinero invertido en el inmueble que estaba obligado a devolver, porque el vendedor en virtud de la garantía de evicción estaba obligado a reintegrarle el precio. (art. 1414 del Código Civil). Ocurría que muchas veces el vendedor era insolvente, el adquirente perdía las sumas invertidas, convirtiéndose la solución del artículo 3270 en injusta. En este contexto el estudio de títulos era siempre imprescindible para analizar si en el plazo de 30 años que la ley requería para la prescripción adquisitiva (artículo 4015 antes de la reforma de la ley 17711), podía haber algún problema que haga prosperar la acción reivindicatoria ya sea en forma autónoma o como consecuencia de la acción de nulidad. Pasado 30 años si había alguna causal, ésta no era operativa ya que el adquirente oponía un título originario que era la adquisición por prescripción adquisitiva.

Evolución posterior: En este siglo la doctrina, se dividió para algunos autores no hacía falta ningún otro artículo del Código Civil para que la reivindicación proceda, es decir para que el tercero no pueda alegar sus derechos contra el propietario reivindicante. Para ello contaban con el artículo 3270 y el artículo 1051, que permitían que el inmueble sea reivindicado de manos de quien lo posea. Esta postura, que podemos llamar clásica, era sostenida por Lisandro Segovia, Machado, Llerena; Raymundo Salvat, López Olaciregui, entendían que la acción reivindicatoria procedía siempre, en virtud de lo 2

Sebastián Alberto Szabo. “ Estudio de títulos”. En Tratado de Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario” de Cristina Noemí Armella. Primera Edición. Editorial Ad Hoc. Buenos Aires. 1998. Tomo I, página 746.

2



dispuesto por el artículo 3270 del Código Civil, sin interesar si la situación estaba o no reglamentada. 3 Otra posición, sostenida por Jorge Joaquín Llambías, entendía que de acuerdo con la estructura casuística del Código Civil no estaba contemplada esta situación, por lo que no procedía la acción reivindicatoria cuando el enajenante y el adquirente a título oneroso eran de buena fe. Y la última postura, extrema y minoritaria, sostenida por Alberto Spota, que decía que el adquirente siempre que tuviera buena fe merecía protección jurídica y que no importaba que el enajenante tuviera o no buena fe. Para otros autores, si la procedencia de la reivindicación estaba tan clara, ¿por qué se había molestado el codificador en especificar en los artículos 277 y 2778 en qué casos procede la reivindicación? Estos autores entendieron que al no haber previsto el caso del enajenante de buena fe, tercero de buena fe, a título oneroso), el codificador no había querido darle la misma solución. Y se basaban en la fuente del codificado que fue el Esboço de Freitas. Una interpretación jurisprudencial durante los años 30, 40 y 50 donde se entendía que el Código Civil defendía a los terceros que en determinadas circunstancias podían rechazar la reivindicación intentada por el propietario del inmueble. Tanto la doctrina como la jurisprudencia, interpretaron los artículos 2777 y 2778 del Código Civil, se inclinan por proteger al tercer adquirente de buena fe, cuando el enajenante era de buena fe, por entender que ésta era una situación no contemplada en el Código Civil, y en consecuencia no correspondía el ejercicio de la acción reivindicatoria. Esta doctrina, priorizó el tráfico inmobiliario y procura darle mayor protección al tercer adquirente de buena fe y a título oneroso, a fin de favorecer los negocios inmobiliarios. 4 En esta doctrina se basó la reforma del Código Civil de 1968.

La reforma de la ley 17711: La ley 17711, hace una excepción a los efectos de las nulidades, en el artículo agregado que le incorpora al artículo 1051, al decir “ salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso, sea el acto nulo o anulable”. 5 “TERCER ADQUIRENTE”: El tercero no es parte en la relación anulada. Es parte en la adquisición siguiente a la anulada, para que se configure como tercero. Es tanto el titular del derecho real como el titular del derecho personal, sin embargo, la jurisprudencia mayoritaria siempre aplicó el artículo 1051 al portador de un derecho real, entendiendo que el derecho personal tiene en la ley otros remedios para resarcirse por los daños y perjuicios derivados de una evicción de la cual ha sido víctima. “BUENA FE” La protección al tercero no se basa en la buena fe que ha demostrado su intervención contractual. Este requisito es el más discutido en en doctrina, en cuanto a su interpretación, la buena fe consiste en estar convencido de haber obrado honestamente, estar convencido de la certeza, licitud y legitimidad de mi conducta. La convicción se fundamenta en el hacer, en las diligencias efectuadas para sostener este convencimiento. Aquí se plantea la cuestión, saber si el estudio de títulos es una diligencia más o es una diligencia excluyente para lograr la convicción de la buena fe. Existe una clara tendencia de la jurisprudencia a exigir el estudio de títulos como único medio idóneo para descubrir estos vicios, para convencerme de haber obrado conforme a derecho en la adquisición, transmisión de un derecho real sobre un inmueble. Como el propietario no podrá reivindicar su inmueble de manos de quien esté debemos ser exigentes en cuanto a la calificación de la buena fe para el tercero. Y para ellos debemos exigir el estudio de títulos.

3

Una muy interesante recopilación de la doctrina nacional, anterior a la reforma de 1968 se encuentra en la Revista del Notariado Nº 755, página 137 y siguientes. 4 María Teresa Aquarone de Rodríguez, “A treinta años de la vigencia de las leyes 17711 y 17801. El subadquirente a título oneroso y de buena fe hoy”. En XXXVI Seminario “Laureano Arturo Moreira”. Noviembre de 1998. Tomo II, página 85. 5 Alberto Villaba Welsh “ La reforma del artículo 1051 y su proyección en la actividad notarial”. En Revista del Notariado Nº 772, página 873.

3



Otra tendencia doctrinaria considera que el estudio de títulos como un medio más para acreditar la buena fe, con mayor jerarquía que otros medios pero no como forma excluyente de la buena fe del tercero. Otra postura, entiende que es suficiente con la expedición de los certificados registrales, el tercero adquiere bien, si adquiere confiados en dichas constancias. Pese a ser registradora de inmuebles, la ausencia de convalidación del título nulo o anulable, en nuestra ley registral el efecto declarativo de lo publicitado, y la afirmación que el derecho real nace antes y fuera del Registro, nos plantean serias dudas para enrolarnos en esta postura para acreditar la buena fe del tercero en los términos del artículo 1051, sólo con el certificado registral. La Corte Suprema de Justicia de la Nación expresó en autos “Invefin S.A. Compañía Financiera c/Provincia de Buenos Aires”, que para configurar la buena fe creencia, que exige el artículo 1051 del Código Civil, es necesario efectuar o hacer efectuar el estudio de títulos. “TITULO ONEROSO”: El adquirente tiene que ser a título oneroso. ello implica contraprestaciones equivalentes en dinero, y su protección tiende a evitar un daño al que ha pagado un precio, aunque no sea en dinero, por ejemplo, permuta, dación en pago, transmisiones inmobiliarias como aportes de capital social, disolución, fusión y es escición de sociedades, renta vitalicia etc., por consistir en títulos onerosos. No está protegido el adquirente a título gratuito. Existe una corriente doctrinaria que propone la posibilidad que se defienda también a terceros a los que se les transmiten bienes a título gratuito. Esta doctrina sigue lo establecido en el artículo 34 del Reglamento Hipotecario español. 6 “ACTO NULO O ANULABLE”: El artículo 1051 del Código Civil, se refiere a actos nulos o anulables. No nos detendremos tanto en la categorización de acto nulo o anulable, que es por todos conocida, sino en la ostensibilidad del vicio que afectó a esa transmisión, si pudo o no ser conocido por el tercero empleando la debida diligencia. La nulidad priva de los efectos propios al acto jurídico en virtud de una causa existente al momento de celebración. Son nulos los actos que tienen un vicio ostensible y manifiesto que merecen una sanción rígida, y son anulables los actos que tienen una causa de imperfección susceptible de apreciación judicial, ambas pueden ser absolutas, si afectan el orden público o relativas si no lo afectan, las nulidades absolutas son imprescriptibles, e inconfirmables, pueden ser pedidas por cualquiera, y declaradas de oficio por el juez, las segundas son prescriptibles, confirmables y su declaración pueden ser pedidas por el interesado.

Supuestos excluidos: 1) CONDICIONES RESOLUTORIAS: En estos casos se conviene la resolución del dominio, están expresamente establecidos en la escritura y publicitados por el Registro de la Propiedad. de quien lo haya adquirido. Están contempladas en los artículos 1388, 2633 y 2670 del Código Civil, (modificado por la ley 24441), las más comunes son la compraventa con pacto de retroventa (art. 1366), pacto de mejor comprador, (art. 1369), el fideicomiso con la transmisión fiduciaria de inmuebles, en estos casos si el fiduciario ejerce el fideicomiso en cumplimiento del fin para el cual ha sido transmitidos los inmuebles se deben respetar los derechos que los terceros han adquirido sobre este patrimonio fiduciario. La ley protege al tercero que ha contratado con el titular fiduciario cuyo dominio ha sido revocado por el fiduciante y deja a dicha revocación por parte del fiduciante sin efecto retroactivo, cuando el fiduciario ha cumplido con su cometido. 2) REVOCACION DE LA DONACION POR INGRATITUD: Sobre el carácter reivindicatorio de la acción por reducción de las donaciones realizadas en detrimento de la legítima de los herederos forzosos. La doctrina interpreta la acción establecida en el el artículo 3955 del Código Civil como de reivindicación o como de reducción, sin perjuicio de señalar que el codificador utiliza ambos vocablos lo que llevó a la doctrina a dividirse, podemos decir que de producirse esta acción como consecuencia de la acción 6

Art. 34: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscripto su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el Registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras que no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que tuviere su causante o transferente”.

4



de reducción ésta no está comprendida en el artículo 1051 del Código Civil, por lotanto puede reivindicar el inmueble de manos de quien esté, sin tener en cuenta si el tercero tiene buena fe y la adquirió a título oneroso. Aún cuando el donatario ha transmitido la cosa al tercero antes de serle notificada la revocación. La ley no protege al tercero que ha contratado con el donatario ingrato cuyo dominio ha sido revocado por el donante. En la revocación de la donación por ingratitud que no puede constar en el título de adquisición, no tiene efectos contra terceros adquirentes, si el donatario enajenó el inmueble o constituyó hipotecas. 3) REVOCACION DE LA DONACION POR INCUMPLIMIENTO DE LOS CARGOS: El artículo 1855 del Código Civil, establece que: “Cuando la donación sea de bienes inmuebles y en el instrumento público están expresadas las cargas impuestas por el donante, la revocación de la donación anula las enajenaciones, servidumbres e hipotecas consentidas por el donatario”. La revocación se produce con efecto retroactivo al día de la donación, tal como el Código lo ha establecido para todos los casos de dominio revocable. (artículo. 2670 del Código Civil). Para que el efecto retroactivo tenga lugar, los cargos deben estar expresados en el instrumento público de la donación porque en estas condiciones el tercero que contrató con el donatario, estaba en condiciones de informarse de los peligros de su adquisición: si no lo ha hecho, sólo él debe cargar con las consecuencias de su omisión (artículo 903 del Código Civil). La ley no protege al tercero porque éste no tiene buena fe. 4) LA INOPONIBILIDAD: Cuando la ineficacia está referida a un determinado grupo de personas, el acto es inoponible, quiere decir que para un determinado número de personas es como si el acto no se hubiera realizado, y como consecuencia de ello estas personas pueden pedir la restitución, los actos más frecuentes de inoponibilidad son los actos celebrados a título gratuito, durante el período de sospecha, son inoponibles a los acreedores, y los celebrados a título oneroso van a depender de la decisión de los jueces. (ley 24522 de concursos y quiebras), también los actos de disposición celebrados por un cónyuge sin el asentimiento conyugal del otro, el negocio jurídico así celebrado es inoponible al cónyuge que no participó en el acto. 5) PERMUTA: El artículo 1487 establece la posibilidad de reivindicar la propiedad contra terceros adquirentes que hubiesen contratado con los copermutantes una vez declarada la nulidad del contrato. A su vez el artículo 1488 que enajenó el inmueble sabiendo que el mismo no pertenecía a la persona de quien la recibió, será vencido en la acción de nulidad del contrato, a la cual le puede agregar la reivindicación por ser su transmitente de mala fe. El artículo 2130 establece que sólo se puede accionar contra ese tercero, en el caso que haya adquirido la cosa del copermutante a título gratuito, quedando a salvo de quien adquirió a título oneroso. 6) LAS TRANSFERENCIAS A NON DOMINO : La inexistencia del acto traslativo, como en los supuestos de sustitución de personas, o escrituras falsificadas, en los casos en que el verdadero propietario no ha tenido ninguna intervención, no se aplica el artículo 1051, porque estos actos son inoponibles al verdadero propietario, que puede reivindicar el inmueble de quien lo posea. 7) CONTRATO ONEROSO DE RENTA VITALICIA: El Código regula el contrato oneroso de renta vitalicia, en el artículo 2071 y siguientes, que puede fundarse en un testamento (por escritura pública), o en una donación con cargo, (por escritura pública). el Código sólo ha regulado el contrato oneroso de renta vitalicia que es la forma típica y frecuente del contrato pero nada se opone a la constitución de una renta vitalicia gratuita (por escritura pública, art. 2071 del Código Civil), en cuyo caso se le aplicarían las normas del contrato de donación (artículo 1810 inciso 2 del Código Civil), puesto que es éste un contrato atípico, no regulado por el codificador, sólo señalado en el artículo mencionado. En el caso que se entregue el inmueble y se constituya sobre mi o sobre un tercero una renta vitalicia, que es la consignativa, en este caso no se aplica el artículo 1051 del Código Civil, o sea que los derechos de los terceros se mantienen no obstante la resolución del contrato. 7

Función: Dentro del profesionalismo del escribano, el estudio de títulos es uno de los de más jerarquía, y prescindir de él es menoscabar su actividad, y deslucir su bien ganado prestigio de especialista jurídico dentro del terreno negocial inmobiliario. 7

Guillermo Borda “ Manual de Contratos”. Novena edición actualizada. Editorial Abeledo Perrot. Buenos Aires. 1978, página 830.

5



Con anterioridad a la reforma de 1968, el adquirente consolidaba su adquisición a través de la posesión pacífica del inmueble durante el período máximo de prescripción, logrando un título originario mediante la usucapión. Con la reforma del artículo 1051, el adquirente consolida su adquisición demostrando la buena fe en la adquisición con la diligencia máxima en el análisis de los antecedentes, por lo cual el análisis debe hacerse hasta que se encuentre con un “justo título” de acuerdo con los términos del artículo 4010 para lo cual se requieren diez años de posesión, de acuerdo con la reforma de la ley 17711. 8 Entendemos que el estudio de títulos es una operación inherente a la función del escribano, y por ello el tercer adquirente no tiene ninguna relación con ella.

Obligatoriedad: El Código Civil no exige el estudio de títulos. Tampoco ninguna ley notarial provincial. La obligatoriedad de su realización se intentó en la ley notarial de la Provincia de Buenos Aires, y fracasó. También se reguló en un proyecto de reforma a la ley 12990 en el artículo 16 entre los deberes del notario, elaborado por el Instituto de Cultura Notarial, hoy Academia Nacional del Notariado. 9 Es una práctica notarial que desde la reforma del art. 1051 se ha generalizado y que nosotros consideramos que en todos los casos antes de autorizar una escritura el escribano debe realizarlo. En algunos casos los clientes exigen el estudio de títulos, por ejemplo los bancos, antes de autorizar un préstamo hipotecario.

Modo de realizarlo: Algunos autores entienden que el examen debe hacerse del título antecedente respecto del cual el adquirente va a ser subadquirente, para que no haya defectos ostensibles que destruyan la presunción de buena fe (artículo 4008 del Código Civil). Algunos autores, como Natalio Pedro Etchegaray, Alberto Villalba Welsch, Francisco Martínez Segovia, Carlos Emérito González, entienden que en el estudio de títulos hay que llegar hasta alcanzar los plazos máximos de prescripción adquisitiva, porque a quien ha poseído durante veinte años en forme ininterrumpida, no puede oponérsele la falta de título ni su nulidad. Otros autores como Atilio Alterini y Roberto López Cabana, sostienen que el plazo por el cual se debe realizar el estudio de títulos es de diez años, cuando el título transmisivo dentro del cual se encuentra este período se pueda considerar “justo título”, de acuerdo con lo que establece el artículo 3999 que expresa “ El que adquiere un inmueble con buena fe y justo título prescribe la propiedad por la posesión continua de 10 años”. Ello lleva al análisis de qué documento se considera justo título para adquirir en ese plazo, el artículo 4010 dice: “El justo título para la prescripción es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez sin consideración de la persona de quien emana”. En la nota a esta artículo el codificador explica: ….”:La palabra título es empleada aquí para designar no el acto, el instrumento que compruebe el hecho de una adquisición sino la causa de la adquisición. Es pues, justo título todo acontecimiento que hubiese investido del derecho al poseedor, si el que lo hubiese dado fuere señor de la cosa”. Otros autores como Eduardo Bautista Pondé, entienden que el estudio puede limitarse a la última escritura, ya que si de ésta resulta que el bien fue adquirido a título oneroso, sin que se advierta la carencia de buena fe, no hay por qué continuar, porque aunque el título por el cual adquirió quien vendió al que ahora enajena sea nulo o anulable, no perturba los derechos de quien adquiere porque el artículo 1051 lo pone a salvo. 10 8

María Teresa Acquarone de Rodríguez “ Estudio de Títulos”. En Seminario Teórico Práctico de la Academia Nacional del Notariado y el Colegio de Escribanos de Formosa, 26/3/1999,. 9 Marcelo de Hoz. “ Estudio de Títulos. Análisis del artículo 1051. Requisitos para su procedencia: Aplicación a situaciones contractuales específicas”. En Seminario “Laureano Arturo Moreira”, organizado por la Academia Nacional del Notariado y el Colegio de Escribanos de Corrientes. Julio de 1999, Tomo I, página 12. 10 Eduardo Bautista Pondé: “ Enfoque notarial del estudio de títulos, buena fe en la adquisición inmobiliaria a título oneroso y responsabilidad del notario”. Revista del Notariado del Colegio de Escribanos de la Capital Federal. Nº 774. 1980, página 1613.

6



Creemos que hay que analizar el título formal y el título causal o la causa de la transmisión y su exteriorización de acuerdo con las normas legales previstas para cada tipo de acto. Si de los antecedentes no surgen vicios ni de forma ni de fondo, se dan los requisitos para la prescripción adquisitiva en el término de 10 años, y no hace falta investigar un período mayor. Si en el período de diez años hay algún título que de posibilidad a reclamos, aunque no llegue a ocasionar la nulidad, se puede considerar que tiene defectos de forma con lo cual no se presume la buena fe en la posesión y el estudio se debe extender a 20 años. Si el transmitente dentro de los 20 años adquirió de un título declarativo no transmisivo, hay que extender el estudio de título anterior transmisivo, ya que en los títulos declarativos, por le principio de continuación de la persona del causante se continúa la posesión como él la tenía (art. 4004 del código Civil) Otros autores entienden que siempre debe hacerse el estudio de títulos por 20 años, basándose en lo dispuesto por el artículo 4016 que al período de 20 años no se le puede oponer ni la falta de título ni su nulidad ni la mala fe en la posesión. No compartimos esa postura que en lugar de basar la adquisición como título originario en la buena fe, basa el derecho del adquirente en la adquisición originaria basada en la prescripción adquisitiva que no requiere título ni buena fe.

Técnica del estudio de títulos: La recopilación de antecedentes: Partimos siempre del título que acredita el carácter de propietario de nuestro cliente. Primeramente se recopilan todos los antecedentes (documentos jurídicos) Luego se los ordena cronológicamente. Analizamos el título por el cual el cliente (transmitente), adquirió el dominio ya así hasta alcanzar el término de prescripción necesaria según la postura en la que nos enrolemos. El transmitente recibió la posesión de su antecesor y la continúa en la misma forma que aquél la tenía, pero si su transmitente la obtuvo por un título declarativo hay que analizar el título declarativo anterior. Se investiga cada título analizando si están configurados conforme a derecho o bien se detectan los defectos que padecen. Finalmente se realiza un dictamen sobre la bondad de los títulos estudiados, o se los observa y se señala las posibles subsanaciones. 11 12

Responsabilidad del escribano: La jurisprudencia mayoritaria considera a la falta de estudio de títulos como una responsabilidad del escribano, ya que se trata de una obligación de medios, (que el adquirente no vea frustrado su derecho), emanada de una responsabilidad contractual frente al adquirente como todas las obligaciones profesionales que asume y extracontractual frente a los terceros. Creemos que la jurisprudencia que se asienta en numerosa doctrina se confunde en este punto, la obligación de realizar la recopilación de los antecedentes es una obligación de resultado, pero la de emitir un dictamen acerca de la bondad o la observabilidad del título es una obligación de medios, porque el dictamen, como labor profesional del escribano le permite elegir uno entre los múltiples caminos que la interpretación de derecho le presenta. El escribano es un locador de servicios o de obra, según los criterios imperantes en nuestro país, por lo tanto se le aplica lo dispuesto en el artículo 1109 del Código Civil. Debemos tener en cuenta lo establecido por el artículo 902 del Código Civil: “Cuando mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos”.

11

Carlos Nicolás Gattari “ Manual de Derecho Notarial”. Primera Edición. Editorial Depalma. Buenos Aires 1992, página 53 y siguientes. 12 Alberto Villalba Welch. “ La Reforma del artículo 1051 del Código Civil y su proyección en la actividad notarial”: En RdN Nº 772. 1980, página 873.

7



“Buscando un basamento normativo específico, podemos decir que en los artículos 1198 y 3277 del Código Civil, deben encontrarse las referencias implícitas que consagran el quehacer notarial del estudio de títulos”. 13 14

El estudio de “antecedentes”: Es el estudio del antecedente dominial, o de la inscripción registral anterior que realiza el registrador de la propiedad para calificar el tracto sucesivo o abreviado, (artículos 14, 15 y 16 de la ley 1781). Este estudio lo realiza para confeccionar un asiento de inscripción o anotación de un derecho que se le presenta a inscribir, o bien cuando matricula al folio real un inmueble inscripto con el sistema cronológico usado por los Registros antes de la sanción de la ley 17801 (mal llamado sistema de folio personal).

La cláusula “títulos perfectos”: Esta cláusula “títulos perfectos”, es habitual en los boletos de compraventa en los que se aseguraba la bondad del título del inmueble que se prometía en venta. Esta cláusula es en realidad una reserva de quien adquiere con ánimo de no ser perturbado, en su derecho. ¿Qué se pretende con este pacto? Que el vendedor se haga responsable frente al comprador, que éste no será molestado pro acciones reales de terceros, ni se le presentarán objeciones jurídicas en los negocios jurídicos que en adelante realice. Este pacto aumenta la garantía de evicción ni la “garantía común” prevista en el artículo 1425 del Código Civil. Esta cláusula tiene un sentido comercial, porque quien así adquiere pretende una mayor seguridad, con el objeto de asegurar que podrá obtener créditos hipotecarios en instituciones bancarias que exigen el estudio de títulos. La existencia de este pacto no libera al escribano de la realización del estudio de títulos.

Algunos casos que presentan dudas: Títulos provenientes de donación. La creencia popular generalizada sobre los títulos de propiedad provenientes de una donación es que son observables. Esta excesiva calificación nace del texto del artículo 3955 del Código Civil, este artículo se contradice con lo dispuesto pro el artículo 3477. La doctrina mayoritaria interpreta como perfectos y no sujetos a reivindicación los inmuebles donados a herederos forzosos (padres a hijos), (art. 3477) y al a vez imperfectos y sujetos a reivindicación a los inmuebles donados a herederos no forzosos (tío a sobrino), cualquier donación a un tercero), (art. 3955). Los modos de subsanación de estos títulos dependen de la supervivencia o no del donante. Si el donante vive se efectúa un distracto de la donación (art. 1200 del Código Civil), retornando le dominio al donante, que luego vuelve a disponer por acto oneroso, a favor del donatario o del tercero adquirente. Si el donante falleció debe efectuarse su juicio sucesorio para ver si se presentan heredero forzosos, que serían los únicos que podrían intentar la reivindicación. Si no existen herederos forzosos el título se torna inobjetable, y si aparecieren pueden dar su conformidd con la donación y sanear el título. 15

13

Ignacio M. Allende con la colaboración de Carlos I: Allende. “ Revalorización del estudio de títulos”. En Revista del Notariado del Colegio de Escribanos de la Capital Federal. Nº 805, 1986, página 1535. 14 Cfr. Jaime Giralt Font. “Conveniencia del estudio de títulos con relación al artículo 1051 del Código Civil”. En Revista del Notariado Nº 747. 1976, página 366. María Teresa Acquarone. “Estudio de títulos. Cláusula de títulos perfectos. Buena fe y diligencia del adquirente a título oneroso. Responsabilidad”: En Revista del Notariado. Nº 775, Año 1981, página 137 y siguientes. “ Enfoque notarial del estudio de títulos. Buena fe en la adquisición inmobiliaria a título oneroso y responsabilidad del notario”. En revista del Notariado. Nº774. Año 1980, página 1613 y siguientes. 15 Natalio Pedro Etchegaray, ob. cit. página 183.

8



Títulos provenientes de una dación en pago: Al dominio proveniente de una dación en pago, también se lo tiene como un título observable, porque el artículo 787 del Código Civil, menciona la posibilidad de reivindicación contra terceros adquirentes de un inmueble cuando se demostrare que el crédito en cuyo pago se dio el inmueble, no se debía en su totalidad o en parte por un error de hecho o de derecho. Este título se perfecciona con la renuncia del deudor a la acción de reivindicación, que le concedería el artículo 787 del Código Civil, Sin embargo, algunos autores entienden que este tercero si adquirió el inmueble a título oneroso, está protegido por el artículo 1051 del Código Civil.

Títulos provenientes de permuta: La permuta de inmuebles fue considerada un título dudoso, por el temor que la anulación del contrato provocara la restitución del inmueble permutado, conforme lo dispuesto en los artículos 1487 y 1489 del Código Civil. Creemos que este problema fue más ficticio que real, lo que se debe hacer es un estudio de títulos de ambos inmuebles que se van a permutar, para asegurarse la bondad de ambos títulos, puesto que en caso de permuta no procede la acción de reividicación contra el tercer adquirente de buena fe y a título oneroso y procede la acción de reivindicación contra el adquirente de buena fe y a título gratuito del copermutante, conforme lo dispone el artículo 2130 del Código Civil. 16

Conclusión: Pese no constituir una obligación del escribano, la realización del estudio de títulos fue siempre una muy previsora tradición del quehacer notarial, y decimos fue porque factores extrajurídicos amenazan hoy con frustrar el elogiable objetivo de la protección del tercer adquirente de buena fe y a título oneroso, a través del artículo 1051 del Código Civil. Nos referimos a la especial situación económica que vivimos en Argentina, donde la inflación desarticula todos los esquemas económico financieros. Entre lso aspectos que tal situación se refleja, se encuentran la compraventa inmobiliaria, Así como antes era usual pactar al formalizar el boleto de compraventa inmobiliaria que la escritura traslativa de dominio se otorgaría en un lapso de 90 o 120 días, la rápida desvalorización de la moneda y el aumento del dólar, hace que la mayor parte de las escrituraciones deban realizarse en no más de 10 días, a veces menos, a partir del momento de concretarse la operación: este hecho impide generalmente por falta material de tiempo, efectuar la imprescindible recopilación de los antecedentes dominiales que permiten realizar el estudio de título. Es decir prevalece hoy, para el comprador y el vendedor el “valor urgencia económica”, frente al de “seguridad jurídica”, Por ello cuando se apremia al escribano, con el otorgamiento de la escritura, sin tiempo para realizar el estudio de títulos, debe advertirse al comprador de las consecuencias de esa omisión. Lamentablemente, la experiencia nos indica que nuestra inquietud en este sentido se ve superada por la de las partes, especialmente el adquirente, quien a disgusto pero conscientemente acepte asumir el riesgo, antes que perder la oportunidad de adquirir el inmueble, que precisa con el dinero que hoy dispone y que mañana será insuficiente. Este comentario pretende ser un llamado de atención, tendiente a impedir que normas valiosas, como la que nos ocupa, impuestas como consecuencia de la evolución social del derecho, resulten derogadas en la práctica. Por último, sólo nos resta manifestar, además de nuestro agradecimiento por vuestra atención, la esperanza que en un futuro muy próximo y para bien de todos, esta situación desaparezca, junto con toda los factores económicos e impostivos que, desde hace tiempo, distorsionan el aspecto jurídico de los contratos.

16

Roque Fortunato Garrido - Jorge Alberto Zago. “ Contratos civiles y comerciales. Parte especial”. Reimpresión. Editorial Universidad. Buenos Aires. 1993. Tomo 2, página 160

9



MODELO DE ESTUDIO DE TITULOS: 1. TITULO DE PROPIEDAD DEL VENDEDOR: Escritura Nº XXXX de fecha 1 de agosto de 1991, pasada ante el protocolo del escribano YYY de Corrientes (capital). Vendedor: José Luis R., D. N. I. Nº…………, con domicilio en……………… Comprador: Ernesto T., casado en primeras nupcias con Rosa R, D.N.I. Nº…… Inmueble: La unidad funcional Nº 4 del primer piso del “Edificio Centauro”, sito en calle Santa Fe y Moreno de Corrientes, capital. Nomenclatura catastral: Circunscripción I, Sección II, Manzana 41, Parcela 4. Superficie: 5.000 m2. Precio. 265.000 $ Inscripción: Al folio real matrícula 16457 del Departamento Corrientes (capital). 2 Antecedente dominial: Corresponde al Sr. José Luis R., de estado civil divorciado Por compra efectuada a Juan P, según escritura de fecha 23 de julio de 1989, pasada ante el protocolo del escribano M.M.M., titular del Registro Nº 16 de Corrientes (capital) Precio: 550.000 A Inscripción: Al folio real matrícula 16457 del Departamento Corrientes (capital). Nota: no se agrega la sentencia o la partida de matrimonio con la nota marginal acreditando el estado civil de divorciado del vendedor. Por la ausencia del cumplimiento del artículo 1277 del Código Civil, estamos frente a un acto que podría ser nulo, anulable o inoponible al cónyuge no disponente, (El término para el reclamo son 10 años, la doctrina no se pone de acuerdo si se cuentan a partir de que conoce el vicio o desde que se celebró la escritura.). 3 Antecedente dominial: Le corresponde a Juan P., casado en primeras nupcias con Josefina F. Con dinero propio, por escritura de compra efectuada el 12/12/87 a María Luisa, casada en primeras nupcias con Alberto A., por escritura Nº …..pasada ante el protocolo del Escribano KMS de Corrientes, (capital). Precio: 650.000 A Inscripción: Al folio real matrícula 16457 del Departamento Corrientes (capital).

10



Nota: no se aclara el origen del dinero, con que efectuó la compra, conforme lo dispone el artículo 1277 del Código Civil. En este caso, corresponde hacer las mismas advertencias que en el título anterior.

Antecedente dominial: Le corresponde a María Luisa, por donación recibida de “Supermercados Impulso S.A.”, sito en Avda. 3 de Abril Nº 4355 de esta ciudad, por escritura Nº ……, pasada ante el protocolo del escribano L.P.L., de Corrientes (capital), con fecha 13/12/85. Valuación fiscal: 450.000 A. Inscripción: Al folio real matrícula 16457 del Departamento Corrientes (capital). Nota: Se trata de una donación efectuada por una sociedad comercial, se constató que la autorización de la Asamblea Extraordinaria de Accionistas está agregada a la escritura. La donación de sociedades es un tema que dividió a la doctrina por quienes la consideran que ataca la finalidad de las sociedades por no tener un fin lucrativo y por otra parte quienes sostienen que las sociedades comerciales tienen capacidad para celebrar cualquier tipo de acto jurídico estando permitidas las donaciones quedando sujetas a la impugnación por parte de los acreedores y los socios de la sociedad que no han intervenido en la donación, por el término de diez años. 4

Antecedente dominial: Le correspondió a Supermercados “Impulso S.A.”, por compra efectuada el 25/5/77 a Anastasio R., de estado civil viudo, representado por su hermano Joaquín R., quien actuó con un poder especial realizado por el escribano M. B. S. de Saladas (Corrientes), el 1/3/77. La compra se autorizó por escritura Nº….. pasada ante el protocolo del escribano R. R. R. de Corrientes (capital). Precio: 33.000 $ argentinos. Inscripción: Al folio real matrícula 16457 del Departamento Corrientes (capital). Nota: En el poder especial, se hace mención a la facultad de hipotecar otros inmuebles del mandante. 5

6

Antecedente dominial:

Le correspondió a Anastasio R., por compra que hizo a “El Torito Sociedad Anónima Industrial Comercial Inmobiliaria y Financiera.”, el 21/12/75, representada por su vicepresidente Nélida B de A., por escritura Nº …… pasada ante el protocolo del escribano J. J. B de Mercedes (Corrientes), Precio: 30.000 $ argentinos. Inscripción: Al folio real matrícula 16457 del Departamento Corrientes (capital). Nota: La Sra. vicepresidente justifica su representación con el estatuto social de “El Torito S.A.I.C.I. y F.”, otorgado mediante escritura Nº………. pasada ante el escribano M. B. S. de Corrientes (capital), e inscripta en el Registro Público de Comercio el 16/6/70. “El Torito S. A.I.C.I. y F.” 7


Le correspondió a El Torito S.A. con domicilio legal en calle Arenales 6234 de

11



la Capital Federal, por compra realizada a Víctor C.B., por escritura Nº 23 del 26/11/73, pasada ante el escribano E. B. D. de la Capital Federal. La sociedad se constituyó por 99 años, tiene por objeto las operaciones inmobiliarias. Su capital es de $ 1.000.000,oo. la administración está compuesta por un directorio compuesto de un número de miembros que fije la asamblea, entre dos y cinco, con mandato por 3 años. Los directores en su primera sesión designaron presidente y vicepresidente, este último reemplazará al vicepresidente en caso de ausencia o impedimento. El directorio resuelve por mayoría de votos presentes. El Directorio tiene facultades para administrar y disponer de los bienes y de otorgar poderes especiales. (art. 1881 del Código Civil). La representación legal de la sociedad corresponde al Presidente del Directorio, al Vicepresidente en su reemplazo, y en caso de reemplazo de éste dos vocales podrán ejercer la misma representación. Precio:29.000 $a. Inscripción: Al folio real matrícula 16457 del Departamento Corrientes (capital). Acta de Asamblea del 4/5/73: Conforme con el acta Nº 132 el Directorio está integrado por los Sres. M. B. Sánchez, C.C. Sánchez, René Sánchez, C.H. Sánchez, P. R. Sánchez. Aprobado por unanimidad. Acta de Directorio del 14/5/73: El Directorio queda constituído por el Presidente C.H. Sánchez, Vicepresidente M. B. Sánchez, Directores: C.C. Sánchez, René Sánchez, y R. Sánchez. Acta de Asamblea Extraordinaria del 10/6/73: Informan que el Sr. Presidente de la sociedad C.H. Sánchez, ha realizado una oferta de compra de inmuebles por las suma de $ 450.000. Tomando en cuenta lo dispuesto por los artículos 271 y 172 de la ley 19550, el Sr. C.H. Sánchez, se retira de la reunión. Los directores, continúan la reunión informando que la oferta está de acuerdo con las tasaciones que se realizaron teniendo en consecuencia, un precio justo y razonable. Se aprueba la venta ofrecida, al Sr. C.H. Sánchez. En razón de ser el adquirente el presidente de la suciedad se faculta al vicepresidente a suscribir la escritura traslativa de dominio. Nota: En esta escritura de venta, como también en la escritura antecedente, consta la denominación de la sociedad como “El Torito S.A.I.C.I. y F”, (Sociedad Anónima Industrial Comercial Inmobiliaria y Financiera) pero en la escritura de constitución, la denominación es “El Torito S.A. I.C.I.F y A.” (Sociedad Anónima Industrial Comercial Inmobiliaria, Financiera y Agropecuaria). 8


Le corresponde al “EL Torito S. A. I. C. I. y F.”, representada por el presidente del Directorio C.H. Sánchez, por compra que hizo a don Juan Alcántara viudo de sus primeras nupcias de Susana Cardozo, mediante escritura Nº…… pasada por ante el escribano J.J.B. de Capital Federal con fecha 29/12/72. Precio:28.000 $a. Acta de Asamblea del 7/9/72: Se eligieron por un nuevo período, (de dos años), Presidente: C.H. Sánchez, Vicepresidente: M. B. Sánchez, Vocal René Sánchez.

12



Acta de Directorio del 10/9/72: Se resuelve aprobar la compra del inmueble (en estudio) en la suma de $ 450.000, con hipoteca por saldo de precio. Se autoriza al Presidente C. H. Sánchez, para que suscriba la escritura de venta con hipoteca. Inscripción: Al folio real matrícula 16457 del Departamento Corrientes (capital). 9


Le correspondió a Juan Alcántara de estado civil soltero, por compra que hiciera, a Miguel S., por escritura Nº …..pasada ante el escribano de la Capital Federal, J.F., con fecha 25/7/70. Precio. 191.000.,oo.$ Inscripción: Al folio real matrícula 16457 del Departamento Corrientes (capital). 10 Antecedente dominial: Le correspondió a Miguel S. por adjudicación por liquidación de sociedad conyugal y cesión de derechos hereditarios en el juicio sucesorio de Alicia M.T. de S. Fallecida el 16/6/68, Alicia M.T. de S. su juicio se tramitó por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de la Decimoquinta Nominación, Secretaría Nº 2, expediente Nº 52226. Año 1969 A fs 22. Se declaran herederos a Evelin S, y a Mario S. sin perjuicio de los derechos de su cónyuge Miguel S, A fs. 37. Consta la escritura Nº 37 de fecha 11/11/68, otorgada ante el escribano de Capital Federal, F.T.P., los herederos declarados Mario S. divorciado de sus primeras nupcias de M.M. S, y Evelin S. soltera, cedieron a su padre, Miguel S. viudo de sus primeras nupcias de Alicia M.T. de S., los derechos hereditarios que tenían como hijos de la causante, sobre el inmueble en estudio. Nota: Los cedentes manifiestan que el inmueble no es sede del hogar conyugal. Esta cesión de herencia en la que se transmite uno de los inmuebles de la herencia en forma gratuita es una donación). (conforme Mario Antonio Zinny, cesión de herencia, Primera edición. Segunda reimpresión. Editorial Depalma. 1992, página 29 y siguientes). En ese caso se trataría de una donación a terceros ya que el padre los es con relación al hijo casado con otros herederos forzosos, incurriendo en el supuesto del artículo 3955 del Código Civil, respecto del carácter reivindicatorio de la acción, punto sobre el cual el escribano que realiza el estudio de títulos, deberá emitir su opinión.

13

Estudio de Titulos

Recommend Documents