Skyview Manor
Pendahuluan “Studi kasus ini terjadi pada tahun 1962 di Pedesaan Vermont. Skyview Manor adalah sebuah perusahaan yan sudah tua! tetapi dikelola denan baik dan telah beberapa kali menalami perubahan kepemilikan. Perusahaan ini tidak memiliki restoran dan bar. Skyview Manor memasarkan perusahaannya perusahaa nnya sebaai hotel tujuan wisata yan memberikan memb erikan kualitas baik denan hara yan terjankau"
Skyview Manor hanya beroperasi selama musim ski, yaitu tanggal 2 Desember sampai akhir Maret. Pemerintah hanya memperbolehkan perusahaan ini untuk beroperasi selama 120 hari dalam setahun. Terdapat 0 kamar di sisi sebelah timur yang tari!nya masing"masing adalah sebes sebesar ar #1 untuk untuk huni hunian an sinle dan dan sebes sebesar ar #20 untu untuk k hun hunia ian n double. Sisi sebelah barat memiliki $0 kamar yang memiliki pemandangan lereng ski, pegunungan, dan desa. Tari! sewa kama kamarr disi disisi si ini ini sebe sebesa sarr #20 #20 dan dan #2 #2 untu untuk k huni hunian an sinle da dan double. %ata"r %ata"rata ata tingkat tingkat pemakaian kamar selama musim ski sebesar &0' (umumnya hotel penuh pada akhir pekan dan rata"rata rata"rata sekitar sekitar 0 sampai sampai )0 kamar terisi di hari"hari hari"hari biasa*. %asio %asio antara antara hunian sinle dan double rata"rata adalah 2+&.
asi asill oper operas asii untu untuk k tahu tahun n lalu lalu ditu ditun-u n-ukk kkan an pada pada #$bihit 1. a/he/ a/he/k, k, mana-er mana-er hotel, hotel, meng mengkha khawa wati tirk rkan an tent tentan ang g bula bulan" n"bul bulan an o%%&season yang yang pada pada seti setiap ap bula bulanny nnyaa menga mengala lami mi kerugian dan mengurangi laba yang telah diperoleh dan dilaporkan perusahaan selama musim ski. Dia telah merekomendasikan kepada pemilik hotel, yang telah mengakuisisi hotel pada akhir tahun 1)1, untuk tetap mengoperasikan hotel untuk sisi sebelah barat sepan-ang tahun agar mengurangi kerugian dari o%%&season. Dia memperkirakan bahwa rata"rata tingkat sewa kamar selam selamaa o%%&season untuk beberapa tahun kedepan sekitar 20'"0'. a/he/k memperkirakan bahwa untuk men/apai tingkat sewa 0' dari dari $0 kama kamarr yang yang ters tersed edia ia sela selama ma o%%&season, diperl diperlukan ukan biaya biaya iklan iklan sebesa sebesarr #000 #000 setiap setiap tahun tahun (#00 (#00 untuk untuk & bulan* bulan*.. Tidak Tidak terdap terdapat at kemungkinan kemungkinan perbedaan rasio rasio perbandingan perbandingan hunian sinle dan double sebesar 2+& selama akhir tahun atau di masa yang akan datang. amun demikian, perusahaan perlu menurunkan harga sewa kamar men-adi #10 dan #1 untuk hunian sinle dan double.
3a-i mana-er dibayar selama 12 bulan. Mana-er bertindak sebagai 'aretaker !asilitas dan -uga kontrak sebagian besar perbaikan dan pemeliharaan dalam kurun waktu tersebut. Menggunakan sisi sebelah barat tidak akan mengganggu peker-aan ini, tetapi diperkirakan akan menyebabkan tambahan #2000 per tahun untuk perbaikan dan pemeliharaan. Ms. a/he/k dibayar sebesar #20 per hari untuk mengawasi para pelayan hotel dan -uga membantu dibagian 'he'k&in. Selama musim tersebut dia beker-a 4 hari dalam seminggu, karyawan administrasi dan pelayan hotel diga-i setiap hari sebesar #2 dan #1. Pa-ak penghasilan dan tun-angan lain yang diperoleh sebesar 20' dari ga-i. Meskipun beban depresiasi dan pa-ak properti tidak akan dipengaruhi oleh keputusan untuk membuka hotel dibagian sisi barat, namun beban asuransi akan meningkat sebesar #00 untuk tahun tersebut. Selama o%%& season, diestimasikan bahwa perusahaan tidak memerlukan pegawai tambahan. etika o%%& season, Ms. a/he/k hanya akan dibayar untuk hari ker-a dalam seminggu.
Perlengkapan kebersihan dan setengah dari beban lain"lain (pasokan kamar* dibebankan sebagai biaya langsung dari masing"masing kamar yang disewa. Sedangkan separuh lainnya di/atat sebagai biaya tetap dan tidak akan berubah selama 12 bulan operasi. 5inen telah disewa dari sebuah supply house dan besarnya biaya tergantung dari banyaknya ruangan yang disewa. 6tilitas men/akup dua hal, yaitu listrik dan telepon. Tidak ada beban listrik yang harus dikeluarkan ketika perusahaan tidak beroperasi. Sedangkan ketika perusahaan beroperasi, beban listrik akan tergantung dari penggunaan listrik oleh masing"masing kamar. amar yang ada harus dihangatkan atau didinginkan menggunakan 78. Tagihan telepon setiap bulan selama musim tersebut adalah sebagai berikut+ 80 telepon @ $3.00/bulan
$240
Biaya pelayanan dasar
$ 50 $20
Selama o%%&season, hanya biaya pelayanan dasar yang dibayarkan. Sedangkan tagihan bulanan sebesar #$.00 yang dibayarkan digunakan untuk mengakti!kan telepon kamar. 7spek tambahan yang diusulkan oleh a/he/k yaitu terkait dengan kolam renang tertutup dan hangat pada hotel. Dia per/aya bahwa dengan adanya !asilitas tersebut akan meningkatkan tingkat sewa kamar perusahaan lebih dari $0'. 9stimasi yang benar"benar tepat tidaklah mungkin ada.
2
Meskipun selama musim dingin tingkat penyewaan kamar tidak akan terpengaruh se/ara signi!ikan dengan adanya keputusan untuk menambah kolam renang indoor, namun kolam renang tersebut akan berman!aat untuk menghadapi kompetisi yang ada di industri tersebut. :iaya untuk pengadaan kolam renang adalah sekitar #0,000. ;umlah ini dapat didepresiasikan selama tahun tanpa adanya nilai sisa (#1,000 dari #0,000 adalah untuk pembelian pelampung dan unit penghangat yang hanya akan digunakan selama bulan dalam setahun*. :iaya lain yang berkaitan dengan kolam renang adalah ga-i li%euard sebesar #00 per bulan, asuransi tambahan #1,200 dan biaya penghangatan #1,000 dan biaya perawatan sebesar #1,&00. ;ika usulan tersebut disetu-ui, li%euard akan diperlukan selama 12 bulan. amun -ika usul kolam renang indoor tersebut tidak disetu-ui, seorang pen-aga hanya diperlukan selama $ bulan musim panas (dari 1 ;uni sampai 1 September*, dan tidak diperlukan biaya penghangat ruangan.
3
P9%M7S7577 Setelah Skyview Manor diakuisisi oleh pemilik yang baru, Mr.a/he/k sebagai mana-er hotel merekomendasikan kepada pemilik hotel untuk tetap mengoperasikan hotel untuk sisi sebelah barat sepan-ang tahun agar mengurangi kerugian dari o%%&season karena dia mengkhawatirkan tentang bulan"bulan o%%&season yang pada setiap bulannya mengalami kerugian dan mengurangi laba yang telah diperoleh dan dilaporkan perusahaan selama musim ski. Selain itu, Mr.a/he/k -uga mengusulkan aspek tambahan yaitu kolam renang tertutup dan hangat pada hotel agar hotel mampu bersaing dengan hotel lainnya. Dia per/aya bahwa dengan adanya !asilitas tersebut akan meningkatkan tingkat sewa kamar perusahaan lebih dari $0'. 6ntuk mengatasi permasalahan di atas, maka disusunlah rumusan masalah sebagai berikut+ 1. :erapa banyak kamar yang harus disewakan setiap malam dalam musim ski supaya hotel men/apai titik breakeven< 2. :erapakah nilai pro%it be%ore ta$es yang telah direvisi, berdasarkan 9=hibit 1 -ika hotel penuh terisi pada akhir minggu selama musim ski dan seluruh harga kamar dinaikkan sebesar # pada malam"malam akhir minggu, tetapi tingkat o''upan'y turun dari &0 kamar men-adi 42 kamar< $. :erapa kenaikan 'ontribution marin yang diusulkan per kamar disewa atau per hari selama o%%&season< . :agaimana da!tar pengeluaran tahunan untuk setiap alternati! dalam kasus yang akan bertambah atas keputusan yang diambil dari alternati! yang ada, tetapi yang tidak berhubungan dengan biaya kamar>hari yang disewa< . :agaimana tingkat hunian yang diperlukan untuk men/apai titik breakeven atas tambahan beban tahunan tersebut untuk setiap altenati!< ). 7lternati! apa yang direkomendasikan< 4. 7pakah evaluasi pro!itabilitas hotel sebagai sebuah investasi para pemiliknya dapat mempengaruhi alternati! yang telah direkomendasikan<
P9M:77S7
4
!. :erapa banyak kamar yang harus disewakan setiap malam dalam musim ski supaya hotel
men/apai titik breakeven< ami mengasumsikan bahwa laporan keuangan dalam #$hibit 1 merupakan laporan keuangan dengan -am operasional hanya pada musim ski. ;umlah amar 0 amar $0 amar &0 amar
:agian Timur :agian :arat
;umlah hari
+ 120 hari
%ata"rata tingkat pemakaian kamar selama musim &0' %oom ight
+ ;umlah kamar = ;umlah hari = rata"rata pemakaian kamar selama musim ski + &0 kamar = 120 hari = &0' + 4)&0 kamar
5
ote + 6ntuk 9le/tri/ity (listrik* 6tilities Telephone #20 = bulan 5istrik
#).$)0 #1.1)0 #.200
;adi, kamar yang harus disewakan setiap malam dalam musim ski supaya hotel men/apai titik break even point adalah sebanyak ).14 kamar. 2. :erapakah nilai pro%it be%ore ta$es yang telah direvisi, berdasarkan #$hibit 1 -ika hotel penuh terisi pada akhir minggu selama musim ski dan seluruh harga kamar dinaikkan sebesar # pada malam akhir pekan, tetapi tingkat o''upan'y turun dari &0 kamar men-adi 42 kamar<
6
:erdasarkan perhitungan di atas -ika harga seluruh kamar dinaikan sebesar # pada malam akhir pekan maka total pendapatan akan men-adi #14&,4 dan biaya variabel men-adi #2,)0 sehingga laba kontribusi sebesar #1$,1 Diasumsikan bahwa biaya tetap tidak berubah yaitu sebesar #11$.41$ maka laba sebelum pa-ak adalah #1$,1 " #11$.41$ ? #$,$) 3. :erapa kenaikan 'ontribution marin yang diusulkan per kamar disewa atau per hari selama
o%%&season< Diasumsikan bahwa tingkat penyewaan kamar 0' setelah menggunakan -asa periklanan
senilai #.000 (#00 untuk & bulan*, -asa iklan ini sesuai dengan an-uran dari Mr.a/he/k ;umlah kamar+ amar disewa+ ;umlah hari+ %asio Singel %oom+ %asio Doubel %oom+
$0 kamar (sisi barat* 12 kamar (0'@$0* 2 hari 2 dari 10 & dari 10
8ontribution Margin ? Total %evenue " Aariable 8ost
7
:erdasarkan perhitungan di atas, dapat diketahui bahwa Skyview Manor akan memperoleh 'ontribution marin yang positi! apabila tetap beroperasi selama o%%&season. 7rtinya, dengan membuka hotel sisi barat selama o%%&season, perusahaan mampu mengurangi kerugian yang ter-adi setiap bulannya selama o%%&season. amun, sebelum perusahaan memutuskan untuk beroperasi selama o%%&season, perlu dipertimbangkan %i$ed 'ost yang harus ditanggung, termasuk in'remental 'ost yang mun/ul. Selain itu, dari perhitungan di atas dapat diketahui bahwa 'ontribution marin akan lebih tinggi dari kamar yang dihuni se/ara double, sehingga sebaiknya apabila perusahaan memutuskan untuk beroperasi selama o%%&season, perusahaan berusaha untuk mendorong penyewaan kamar se/ara double o''upan'y.
4. :agaimana da!tar pengeluaran tahunan untuk setiap alternati! dalam kasus yang akan
bertambah atas keputusan yang diambil dari alternati! yang ada, tetapi yang tidak berhubungan dengan biaya kamar>hari yang disewa<
8
:erdasarkan tabel di atas, dapat diketahui bahwa setiap alternati! yang diambil memiliki konsekuensi yang harus ditanggung oleh Skyview Manor, yaitu berupa penambahan biaya yang akan ter-adi. Sehingga sebelum perusahaan memutuskan untuk mengambil suatu keputusan dari alternati! yang ada, perlu dilakukan perhitungan terlebih dahulu apakah alternati! tersebut menguntungkan bagi perusahaan atau tidak. Selain pertimbangan keuntungan dalam -angka pendek, perlu diperhatikan keuntungan dalam -angka pan-ang. Misalnya terkait dengan pembukaan kolam renang, meskipun dalam -angka pendek hal tersebut kurang menguntungkan bagi perusahaan, perlu dipertimbangkan keuntungan dalam -angka pan-ang, termasuk terkait dengan strategi perusahaan untuk berkompetisi dalam industri tersebut. Selain itu karena estimasi pendapatan atas penyewaan kamar tidak dapat dilakukan se/ara akurat, maka perusahaan perlu mempertimbangkan -uga hal tersebut dan mengambil langkah lebih lan-ut untuk meminimalisir kesalahan estimasi. Misalnya dengan /ara melakukan survei terhadap para penyewa ataupun masyarakat di sekitar daerah tersebut untuk mengetahui respon potensial dari alternati! tersebut. Selain perusahaan -uga dapat mempertimbangkan /ara untuk mendapatkan penambahan pendapatan (in/remental revenue* dari alternati! yang ada. Misalnya dengan /ara membuka kolam renang tersebut untuk umum. al ini mungkin sa-a dapat meningkatkan pendapatan bagi perusahaan, karena mungkin terdapat sebagian orang hanya ingin berenang saat waktu luang, namun tidak berniat untuk menginap.
9
5. :agaimana tingkat hunian yang diperlukan untuk men/apai titik breakeven atas tambahan
beban tahunan tersebut untuk setiap altenati!< "lternati# !+ Tetap buka hanya pada ski season (sesuai dengan diskusi -awaban 1, maka
dibutuhkan o''upan'y rate sebesar )4' untuk men/apai :9P* ;adi, untuk 7lternati! 1 hotel tetap men-alankan operasi hanya pada ski season, dibutuhkan o''upan'y rate sebesar )4' untuk men/apai titik breakeven, seperti yang sudah di-elaskan
pada rumusan masalah pertama. "lternati# 2 + Membuka sisi barat hotel untuk selama o%%&season, dilakukan penghitungan
breakeven point (:9P* dengan menggunakan in'remental annual 'ost dan proposed in'rement 'ontribution marin terkait dengan alternati! tersebut. 5alu, selama periode o%%& season terdapat 2 hari, yaitu $) hari setahun dikurangi 120 hari musim ski. Ditemukanlah
bahwa o''upan'y rate yang dibutuhkan adalah sebesar 1&.$'.
6ntuk 7lternative $, yaitu membangun kolam renang tertutup sehingga dapat dipakai selama 12 bulan dalam setahun, penghitungan :9P"nya menggunakan pen-umlahan in'remental annual 'ost untuk 7lternative $, dan -uga sekaligus in'remental annual 'ost untuk
7lternative 2. al ini dikarenakan 7lternative $ dapat di-alankan hanya -ika 7lternative 2 pun di-alankan. Tu-uan utama usulan kolam renang ini -uga se-atinya untuk mendongkrak kemungkinan pen/apaian o''upan'y rate sebesar $0' pada o%%&season. ;umlah hari yang digunakan adalah $) hari, yaitu seluruh hari selama setahun. Ditemukanlah bahwa
10
o''upan'y rate yang dibutuhkan adalah .)2' untuk men/apai breakeven in'remental annual 'osts.
6ntuk 7lternative , yaitu membangun kolam renang tidak tertutup sehingga hanya dapat digunakan selama tiga bulan musim panas, penghitungan :9P"nya -uga menggunakan pen-umlahan in'remental annual 'ost untuk 7lternative dan in'remental annual 'ost untuk 7lternative 2. al ini dikarenakan 7lternative dapat di-alankan hanya -ika 7lternative 2 pun di-alankan. ;umlah hari yang digunakan adalah 2 hari, karena alternati! ini merupakan bagian integral dari 7lternative 2 itu sinle. Ditemukanlah bahwa o''upan'y rate yang dibutuhkan adalah 2.2$' untuk men/apai breakeven in'remental annual 'osts.
11
. "lternati# apa yan% direko&endasikan'
:erdasarkan hasil penghitungan pada nomor lima, kami merekomendasikan untuk melaksanakan 7lternati! 2, yaitu membuka hotel sepan-ang tahun,. Terdapat beberapa alasan yang mendasari rekomendasi kami ini, yaitu+ a. Dibutuhkan o''upan'y rate sebesar 1&,$$', yang bernilai terke/il dibandingkan dengan o''upan'y rate yang dibutuhkan oleh dua alternati! lainnya untuk men/apai titik breakeven. Dengan demikian, pen/apaian titik tersebut lebih besar kemungkinannya.
b. olam renang tersebut memiliki initial 'ost yang /ukup besar, sehingga in'remental 'ost atas pembuatan kolam renang akan meningkatkan tingkat o''upan'y rate yang diperlukan selama o%%&season.
(. 7pakah evaluasi pro!itabilitas hotel sebagai sebuah investasi para pemiliknya dapat
mempengaruhi alternati! yang telah direkomendasikan< ami melakukan evaluasi pro!itabilitas dengan rasio (peratin Pro%it Marin. (peratin pro%it marin menun-ukkan bagaimana kondisi kesehatan keuangan perusahaan, terutama
kekuatan pendapatan perusahaan dari operasinya saat ini. %asio ini -uga menun-ukkan kemampuan mana-emen untuk mengelola operasi untuk men-adi e!ekti! dan e!isien.
12
(peratin pro%it adalah sumber utama dana untuk operasi, untuk itu peningkatan operatin pro%it dapat menun-ukkan peningkatan kemampuan pengelolaan mana-emen untuk
memberikan output yang terbaik untuk para stakeholders. %asio ini tidak memasukkan aspek pa-ak, maka kami merasa bahwa rasio ini lebih obyekti! dibandingkan dengan rasio net pro%it marin.
:erdasarkan Bperating Statement akhir tahun 1)2 diketahui bahwa operatin pro%it marin sebesar 1'. ;ika Skyview Manor menerapkan alternati! 2 maka operatin pro%it marin yang didapatkan sebesar 1'. Sedangakan -ika perusahaan membuat tambahan
dengan membangun kolam renang maka akan didapatkan operatin pro%it marin sebesar 12' untuk kolam renang indoor dan 1' untuk kolam renang outdoor. Calaupun perhitungan rasio operatin pro%it marin menun-ukkan bahwa altenati! $ memiliki rasio yang paling ke/il, namun kami merekomendasikan perusahaan untuk menggunakan alternati! tersebut dalam mempertimbangkan investasi -angka pan-ang karena dengan membangun kolam renang indoor perusahaan akan mampu bersaing dengan hotel lainnya dan -uga dapat meningkatkan pendapatan perusahaan. Pemilik perusahaan dapat men/oba membuka penginapan sepan-ang o%%&season selama setahun dan sekaligus mengamati minat pasar atas kolam renang yang akan dibangun. ;ika o''upan'y rate selama setahun tersebut memadai untuk kebutuhan pen/apaian target operasi
perusahaan, program pembukaan sepan-ang o%%&season dapat dilan-utkan. ;ika tidak, perusahaan dapat sa-a kembali ke operasi awal yang hanya membuka penginapan selama musim dingin. Terkait dengan kolam renang, setelah dilakukan proses mengamati pasar, misalnya melalui survey, atau ben'hmarkin ke penginapan se-enis Skyview Manor, proses pembangunan kolam renang dapat dilakukan -ika memang pasar memberikan respon positi!. ;ika tidak, perusahaan dapat beralih ke hanya membuka hotel selama o%%&season, tanpa kolam renang, dan beker-a keras untuk men/apai titik o''upan'y rate yang dibutuhkan untuk men/apai target operasi.
13
