Lectura 4 - Derechos Reales 1

Módulo 4 Unidad 4 Lectura 4

Elementos Fundamentales de Derechos Reales Profesora: Abg. Andrea Belmaña Profesora: Abg. Paula Altamirano

Módulo 4 Elementos Fundamentales de los Derechos Reales Concepto de publicidad: publicidad:

La publicidad es lo que se quiere dar a conocer a los destinatarios y el medio a emplear para que pueda llegar a los destinatarios. Lo que se quiere dar a conocer son los hechos, tomando en sentido amplio: los destinatarios son personas y los medios consisten en una actividad conducente al fin propuesto.

Desde un punto de vista amplio, publicidad es una actividad destinada a producir cognoscibilidad. Decimos cognoscibilidad y no conocimiento, porque siendo el destinatario una o varias personas, el efectivo conocimiento dependerá de la actitud de voluntad del destinatario en conocer la publicidad.

Este concepto es tan amplio que abarca todo tipo de publicidad, incluso la no jurídica. En una noción restringida decimos que la publicidad es jurídica cuando lo que se da a conocer son hechos jurídicos, y su finalidad es la de producir efectos jurídicos que puede ir desde una simple noticia hasta la concreción misma del derecho. No hay publicidad jurídica si no hay efectos jurídicos derivados de esa publicidad. Naturaleza jurídica de la publicidad:

Es una declaración señalativa, entendiendo tal “a la divulgación directa o indirecta de un hecho que puede perjudicar a terceros, realizada en forma adecuada para que dichos terceros puedan conocer el evento”1.

1

Derecho registral- Americo Atilio Cornejo, Editorial Astrea 1994

Materia: Elementos fundamentales de Derechos Reales Autoría original: Prof. Abg. Andrea Belmaña Selección, Adaptación y Complementos: Prof. Abg. Paula Altamirano |2

Módulo 4 Elementos Fundamentales de los Derechos Reales Concepto de publicidad: publicidad:

La publicidad es lo que se quiere dar a conocer a los destinatarios y el medio a emplear para que pueda llegar a los destinatarios. Lo que se quiere dar a conocer son los hechos, tomando en sentido amplio: los destinatarios son personas y los medios consisten en una actividad conducente al fin propuesto.

Desde un punto de vista amplio, publicidad es una actividad destinada a producir cognoscibilidad. Decimos cognoscibilidad y no conocimiento, porque siendo el destinatario una o varias personas, el efectivo conocimiento dependerá de la actitud de voluntad del destinatario en conocer la publicidad.

Este concepto es tan amplio que abarca todo tipo de publicidad, incluso la no jurídica. En una noción restringida decimos que la publicidad es jurídica cuando lo que se da a conocer son hechos jurídicos, y su finalidad es la de producir efectos jurídicos que puede ir desde una simple noticia hasta la concreción misma del derecho. No hay publicidad jurídica si no hay efectos jurídicos derivados de esa publicidad. Naturaleza jurídica de la publicidad:

Es una declaración señalativa, entendiendo tal “a la divulgación directa o indirecta de un hecho que puede perjudicar a terceros, realizada en forma adecuada para que dichos terceros puedan conocer el evento”1.

1

Derecho registral- Americo Atilio Cornejo, Editorial Astrea 1994


La publicidad debe distinguirse de: 

La publicación: Es episódica y falta para su actuación una

organización específica produciendo solamente una situación de notoriedad, además que normalmente, se refiere a actos de derecho público.



La notificación pública: produce un conocimiento legal, en tanto

la publicidad solo cognoscibilidad. La notificación va dirigida a una persona determinada siendo un procedimiento dinámico y episódico, mientras la publicidad destinada a la generalidad es permanente y estática.



Forma y publicidad: No es la forma del acto lo que se da a

publicidad, sino que es una formalidad del acto.

Concepto de publicidad registral:

Es aquella publicidad jurídica que se obtiene por medio de un órgano específico denominado denominado registro. Para algunos autores autores la publicidad es siempre registral, en cambio para otros, la publicidad jurídica puede ser o no registral, según que la actividad o el medio empleado sea o no el registro.

Clases de publicidad: 

Sistemas no registrales

Aquí la publicidad se cumple no a través de la inscripción en registros sino por otros medios. Así, en el sistema francés originario del Código Civil, anterior a la ley de 1855, el derecho real se trasmitía por la sola fuerza del contrato y la celebración de éste, en consecuencia, constituía suficiente publicidad. Los inconvenientes derivados de este sistema absolutamente imperfecto -puestos de manifiesto por nuestro Codificador en la nota al Art. 577, se hicieron sentir a poco de andar, en la propia Francia, donde en 1855 hubo de sancionarse una ley que determinó que "el propietario no es propietario respecto de terceros sino hace transcribir sus títulos en un registro especial y público establecido para ese efecto." Debido a ello es justamente que Vélez adopta a la tradición como medio de publicidad, que saca a su entender de las sombras en que se encontraba sumida la creación de los derechos reales según el Derecho francés, y los pone de manifiesto a toda la sociedad, a través de la realización de actos materiales sobre la cosa, que son necesarios a los efectos de la consumación de aquella. 

Sistemas registrales

Si bien la tradición puede servir como sistema de publicidad en comunidades pequeñas, se torna totalmente ineficaz cuando no media tal circunstancia, puesto que la tradición queda en estos casos prácticamente oculta como la celebración del contrato.


Se vuelve entonces indispensable contar con otro medio de poner en conocimiento de los terceros la existencia del derecho real, y este medio son los registros, en los cuáles deben inscribirse todos los derechos reales que se constituyen, así como su trasmisión y extinción. Ello en un primer momento, sólo funcionó para los inmuebles. Más el incremento cada vez mayor de la riqueza mobiliaria obligó a que aparecieran también registros destinados a las cosas muebles, originándose la categoría de las "cosas muebles registrables", teniendo en cuenta la gran importancia económico-jurídica que muchos de ellos revisten (v.g. automotores, aeronaves, buques, etcétera). Existen diversos medios de llevar esos registros, de los que daremos una idea esquemática: ◦

◦

◦

◦

Personales y reales De transcripción y de inscripción Declarativos y constitutivos Validan o no títulos

Concepto de registro:

En un sentido amplio, se puede afirmar que los registros son los organismos mediante los cuales se produce la publicidad jurídica. Se debe distinguir los registros administrativos de los registros jurídicos. Un registro no es jurídico porque se rija por normas jurídicas, ya que en tal caso serían registros jurídicos el de la policía, el de farmacéuticos, etc. No cabe identificar lo normativo con lo jurídico. Normalmente se intenta contemplar a los registros desde tres puntos de vista: como oficina pública, como conjunto de libros y como institución, pero se expresa que la única verdadera concepción concepción es aquella que considera considera al registro como una institución, siendo sólo objeto de su organización el examen de los libros y la caracterización de la oficina. A su juicio, el fin de los registros es proporcionar plena seguridad en el tráfico. tr áfico. La idea del registro, lleva consigo la de publicidad material o sustantiva, base y fundamento del registro. Se refiere a la interferencia necesaria en el régimen jurídico civil, esto es respecto del nacimiento, modificación, extinción, ejercicio y eficacia del derecho. No basta afirmar como efecto sustancial de la publicidad el de la eliminación de la excusabilidad de la ignorancia 2 Clasificación de los registros.

Según su naturaleza y finalidad, se admite la siguiente clasificación: clasificación: 

Personales y reales. reales. Los primeros tienen fundamentalmente en

miras al sujeto (personas físicas o jurídicas) y no al objeto de la registración. Es personal cuando su eje es el sujeto titular. Las registraciones personales pueden referirse a aspectos generales de la persona y no en relación a bienes determinados. 2

Alterini, Jorge H., La buena fe y la publicidad inmobiliaria registral y extrarregistral (con una armonización entre la tradición y la inscripción registral).


En algunos sistemas los títulos se asientan por orden cronológico, confeccionándose luego índices alfabéticos con el nombre de las partes. De allí que la búsqueda se realice por el nombre de las personas titulares (y de allí la designación como "registros personales") es decir que, conociendo el nombre del titular, puede conocerse si los derechos reales figuran inscriptos a su favor (ej.: el sistema de la Capital Federal anterior a la ley 17.801).

Los reales son aquellos que se refieren al objeto de la registración, generalmente las cosas, sean éstas muebles o inmuebles. Como el sistema de registro personal no permite obtener un informe rápido y claro acerca del estado jurídico de cada inmueble, se ha ideado otro que se lleva tomando como base, no la persona del titular, sino la cosa sobre la que recaen los derechos, de allí su nombre de "registros reales" (de "res": cosa). Por este sistema cada inmueble se encuentra matriculado con su correspondiente número de orden, asignándosele una hoja especial llamada "folio real" donde se asientan toda constitución, trasmisión o extinción de los derechos reales que tienen por objeto el inmueble al que le corresponde dicho folio, bastando con el estudio del mismo, a los efectos de conocer el estatuto jurídico-real del inmueble. (Ej.: nuestro sistema actual y el alemán). Ahora bien, según la técnica utilizada para realizar la publicidad, los registros reales pueden ser de folio real, cuando la unidad de registración es la cosa, o de folio personal, cuando se los individualiza por titulares del derecho. 

De transcripción y de inscripción. En los primeros, la

registración se efectúa mediante la transcripción literal e íntegra del documento, o por medio de su incorporación o la de una copia. (por ej: el sistema de la ley francesa de 1855).

Es propio de los registros de documentos. Como ejemplo se puede citar al Registro de Mandatos. En el registro de inscripción, en cambio, el asiento se practica realizando un extracto de las constancias que, según la ley, deben ser publicadas; las que, tratándose de derechos reales, son las llamadas constancias de trascendencia real. (v.g., el nuestro actual). 

Declarativos y constitutivos. la distinción radica en cuanto a si

el acto que se inscribe existe o no como tal, antes de practicarse la correspondiente inscripción. En los llamados registros declarativos, el derecho existe antes que ingrese el documento. La inscripción hace que ese derecho existente extrarregistralmente, pase a ser oponible a ciertos terceros. Un caso de registro declarativo es el de la Propiedad Inmueble, organizado por la ley 17.801, que, en su art. 2°, dispone que la inscripción resulte necesaria para la oponibilidad a terceros. En conclusión, la inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a


terceros, es decir, que sirve para "declarar" a éstos un derecho real ya existente entre las partes es un mero medio de publicidad. La inscripción es constitutiva cuando el derecho nace con ella. La inscripción es una condición del nacimiento del derecho real, el cual no existe, ni entre las partes, y menos frente a terceros, si no media la pertinente inscripción En nuestro .sistema, el registro de automotores es constitutivo. El art. 1° del Decreto Ley 6582/58 dice que "la transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento público o privado y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro de Propiedad del Automotor". 4. Validan o no los títulos

Conforme ciertos sistemas, la inscripción purifica a los títulos de los vicios de los que pudieran estar afectados (Ejemplo: el Régimen Germánico) En otros la inscripción no convalida el título ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes (así dice el tantas veces citado art. 4 de nuestra ley 17.801, sobre régimen nacional de Registros de la Propiedad Inmueble). Cuadro Sistemas registrales:

No registrales

De trascripción SISTEMAS DE PUBLICIDAD

De Inscripción Registrales

Declarativos Constitutivos

Eficacia de la publicidad:

El grado de eficacia varía según el criterio legislativo que se adopte, aunque hay un efecto común a todos los sistemas: la divulgación o exteriorización de hechos susceptibles de producir una modificación de interés general. Este efecto común es la publicidad noticia, que crea la notoriedad del hecho y el estado de cognoscibilidad general. Además de este efecto general, cada sistema jurídico asigna a la publicidad otros efectos. Hay sistemas, como el nuestro, en que la eficacia es declarativa, es decir, “…sirve para reforzar la buena fe, haciendo conocer a los demás, la existencia de derechos”3.

Nadie puede alegar desconocimiento cuando viola un derecho si tiene a mano los medios para conocerlo. Por tal motivo, en nuestro sistema 3

Moisset de Espanés, Luis. Publicidad Registral. 3° Edición. Editorial Zavalía. Buenos Aires, 2003, pág. 29.


inmobiliario toda la protección publicitaria está concebida como una protección para el titular y el tercero de buena fe en el tráfico, y asienta sobre el registro. Pero hay otros sistemas donde se va más allá. En ellos la publicidad no se limita a reforzar el conocimiento del derecho, sino que la inscripción se convierte en constitutiva y es integrativa del derecho mismo. No hay derecho o no existe el derecho si no pasa por el Registro. Es titular el que está inscripto y pierde el derecho si se pierde la titularidad registral. La publicidad constitutiva es la registrada por nuestra legislación en el régimen de los automotores, en el de equinos de pura sangre de carrera y en el de palomas mensajeras. La publicidad puede, entonces, tener efectos declarativos (oponibilidad de los actos registrados respecto de terceros), o efectos constitutivos (haciendo que el derecho no se adquiera si no se lo registra). Breves nociones de la publicidad en la historia del derecho y en la legislación comparada: a) La publicidad en Roma: En Roma los modos de adquirir el derecho

de propiedad se cumplían a través de la realización de determinadas formalidades -así, la mancipatio (en presencia de cinco testigos y el "librepens") o la in iúre cesio (un proceso de reivindicación ficticio que se llevaba a cabo delante del magistrado)- o por la posesión durante un tiempo establecido -así, la usucapio- o como consecuencia de la partición de cosas comunes -así, la adjudicatio- o -por la entrega efectiva de la cosa -la traditio, que era el modo más importante de adquirir el derecho de gentes y que terminó por reemplazar totalmente a los otros procedimientos. Vale decir que la publicidad se realizaba en estos casos, a través del cumplimiento de las formalidades requeridas para la consumación de cada uno de los distintos modos de adquisición. Posteriormente y a semejanza de las provincias griegas y egipcias, se tomó la costumbre de transcribir las trasmisiones en los registros públicos -insinuatio-, siendo esta trascripción obligatoria para los actos a título gratuito y facultativa para los celebrados a títulos oneroso. b) La publicidad en el derecho germánico: El sistema del Código

Civil alemán plasmó una larga evolución que arrancó de épocas primitivas y sobrevivió a la recepción del derecho romano, para llegar a ser uno de los sistemas más perfectos que se conocen. Se sigue el sistema del folio real y deben inscribirse los inmuebles que no tengan naturaleza jurídico-pública. Deben anotarse en dicho folio todos los derechos reales constituidos sobre el fundo, quedando excluidos los personales, inclusive la locación; y la inscripción reviste carácter constitutivo de esos derechos. El Registro sólo actúa en relación a las mutaciones registrales, a pedido de parte interesada (principio de rogación), y sólo pueden solicitar tal mutación quien figura inscripto como titular del derecho (principio de tracto sucesivo). La inscripción debe estar consentida por el que en el registro aparece como titular, a través de un documento auténtico, vale decir, que lo que se inscribe no es el acto jurídico causal, sino el acuerdo mediante el cual quien figura en el Registro como titular, conviene con otra persona en que Materia: Elementos fundamentales de Derechos Reales Autoría original: Prof. Abg. Andrea Belmaña Selección, Adaptación y Complementos: Prof. Abg. Paula Altamirano |7

determinado derecho se inscriba a su nombre, y ese acuerdo para inscribir es lo que recepta el Registro. Cuando la inscripción es una condición del nacimiento del derecho real, el cual no existe, ni entre las partes, y menos frente a terceros, si no media la pertinente inscripción por los errores en las inscripciones. Se ve por lo expuesto la enorme importancia que reviste la inscripción registral: es constitutiva, y convalida plenamente el acto, purificando al título causal de cualquier vicio, e impidiendo la reivindicación contra quien adquirió de buena fe conforme a sus constancias c) El sistema Torrens: Así llamado por haber sido ideado por Roberto

Torrens para Australia del Sur (donde entró a regir por la "Real Property Act" o "Torrens Act", el 2 de julio de 1853), extendiéndose desde allí a otros países. El registro para el que se sigue el sistema del "folio real" es obligatorio para los inmuebles de propiedad del Estado y facultativo para los particulares. Una vez practicada la matriculación, sólo la 1a inscripción confiere validez a las relaciones reales sobre el inmueble. A fin de procederse a la anotación, el propietario acompaña la solicitud de matriculación; con un plano confeccionado por agrimensor autorizado, y detalles sobre las circunstancias del inmueble (ubicación, naturaleza, superficie, linderos, gravámenes, número de catastro, entre otros), con todos los títulos en que se origina y la prueba fehaciente de su derecho. Se realiza luego un doble examen de legalidad: estudio topográfico acerca del plano anexo, realizado por agrimensores, para determinar si los límites son claros y no existe superposición con terrenos vecinos; y estudio de los antecedentes jurídicos, por letrados. Puede completarse este examen llamando a las partes, a los colindantes, a testigos, requiriendo informes oficiales, etc., y finalmente se cita por edictos a quienes quisieran oponer cualquier reparo y a falta de ello, o previo su rechazo, se procede a la inscripción. De dicha inscripción se otorga un "certificado de título", en dos ejemplares, uno de los cuales queda archivado y el otro se entrega al solicitante. Ese certificado es trasmisible por simple endoso, con la única formalidad, de que esta trasmisión debe inscribirse en el Registro. El certificado reproduce el folio real y aun lleva el plano del inmueble, y toda mutación jurídico-real deberá inscribirse en el Registro y en el certificado. Éste hace fe de que la persona designada se encuentra investida de los derechos en él especificado. La inscripción es constitutiva y juega también el principio de la instancia y del tracto sucesivo, que vimos al tratar del Derecho Alemán. Es rasgo característico la existencia de un fondo, de garantía del Estado, que responde no sólo por los errores materiales del Registro, sino también por los riesgos de la insolvencia cuando deben intentarse acciones personales, por haber desaparecido las petitorias a raíz de la aplicación del sistema registral. 4.1 La publicidad registral en la república argentina:


Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las “… el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros

signos que no sean los del derecho personal, y que estos signos deben ser tan visibles y tan públicos como sea posible. No se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no conoce…”

partes solamente, los derechos reales atañen a la comunidad entera, pues ésta tiene el deber de respetarlos. En Derecho, dar “publicidad”, significa

hacer público y notorio un hecho jurídico, una relación jurídica o una situación jurídica relevante para la comunidad. Al respecto, Vélez en la nota al Art. 577, expresa:

Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurídico relevante; en la época colonial, esta tarea era cumplida por oficiales que pregonaban las comunicaciones reales en lugares públicos, o bien se pegaban edictos en el muro de las iglesias a la salida de la misa dominical. Tradicionalmente, la doctrina distinguió dos modalidades de publicidad relativa a los derechos reales: la posesoria y la registral. La publicidad posesoria es la elegida por el codificador para dar a conocer las mutaciones de todos los derechos reales que se ejercen por posesión y parte de la doctrina entiende que es insuficiente en grandes poblaciones. En contraposición, la publicidad registral fue utilizada por Vélez sólo para las hipotecas, puesto que en ese caso el inmueble queda en poder del deudor y no es posible publicitar la mutación de otro modo. En la nota al Art. 3203, Vélez explica las causas por las cuales no adopta el sistema de publicidad registral para el resto de los derechos reales. Leamos algunos extractos:


“… se han creado registros públicos en muchas naciones, en las

cuales las leyes mandan inscribir los títulos traslativos del dominio de los inmuebles... nosotros no nos hemos decidido a proponer leyes semejantes. Creemos que solo debía hacerse lo más indispensable: reglar de una manera precisa los derechos hipotecarios (…) hasta

que la experiencia y el ejemplo de otras naciones nos enseñen los

medios de salvar las dificultades del sistema de inscripción… la

inscripción no es más que un extracto de los títulos y puede ser inexacta y causar errores de graves consecuencias. La inscripción nada garantiza ni tiene fuerza de verdadero título, ni aumenta el

valor de un título existente (…) si fuese posible por este sistema la

legitimación de la propiedad, el examen justificativo debería confiarse a una magistratura que conociera la verdad de los actos y sus formas necesarias, pero entonces se transformaría su jurisdicción voluntaria en contenciosa, sometiéndose la voluntad libre de las partes a una autoridad que ellos no habían reclamado (…) ¿cómo obrará el Poder Judicial, sin que el interés de las partes

venga a solicitar su intervención? Entre tanto el título no podrá registrarse, ni se podrá imponer una hipoteca en esta propiedad, aun cuando lo quieran el acreedor y el deudor. En un país como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos títulos incontestables, la necesidad del registro público crearía un embarazo más al crédito hipotecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, irá regularizando los títulos de propiedad, y puede llegar un día en que podamos aceptar la creación de los registros públicos. Hoy en las diversas provincias de la República sería difícil encontrar personas capaces de llevar esos registros, y construir el catastro de las propiedades, y sus mil mutaciones por la división continua de bienes raíces que causan las leyes de sucesión, sin sujetar la propiedad a gravámenes que no corresponden a su valor para satisfacer los honorarios debidos por la inscripción o transcripción de los títulos de propiedad.”

A pesar de lo expresado por el codificador, en el afán de consolidar la seguridad del tráfico jurídico, las provincias extendieron las funciones de los registros de hipotecas (únicos previstos por el Código Civil) a la inscripción de todos los actos jurídicos que causaban mutaciones en los derechos reales sobre inmuebles. El precursor fue el registro de la provincia de Buenos Aires, inaugurado en el año 1879. Las leyes que creaban los registros provinciales, solían exigir la inscripción de los títulos a los fines de dotar de oponibilidad a los derechos y (al ser materia delegada el régimen de adquisición y pérdida de la propiedad, etc.) eran inconstitucionales. La Corte Suprema de Justicia de la Nación tuvo ocasión de expedirse al respecto en numerosas ocasiones4 respecto de los requisitos exigidos por los 4

En autos “Jorba, Juan y otra C/ Bambicha, F. y otro” (25.11.1935); “Papa, José, administrador definitivo de la testamentaria Susso C/ Sociedad Compagno Hnos.”(25.11.1935).

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registros provinciales, tachando en todos los casos de inconstitucionales estas leyes provinciales. A pesar del escollo de la inconstitucionalidad (considerada por la doctrina una “sana anomalía), el requisito d e registración se generalizó en todo el país, al comprobarse sus conveniencias prácticas, (incluso algunos lo consideraban parte del poder de policía no delegado); en casos extremos, se llegó a dotar de carácter constitutivo a la inscripción de derechos reales sobre inmuebles deshabitados, (provincia de La Rioja). En un principio, estos registros estuvieron a cargo de los particulares (caso actual de los registros del automotor), pasando posteriormente a depender de oficinas administrativas del Estado o (en algunas provincias) del Poder Judicial. Con la reforma de la ley 17711, se modifica el Art. 2505, agregando un requisito a la transmisión de derechos reales sobre inmuebles: la inscripción. Art. 2.505: “ La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.”

La inscripción es meramente declarativa, pues sabemos que el derecho real nace con título y modo (tradición), y el efecto es la OPONIBILIDAD; esto surge del articulado de la ley, particularmente de su Art. 20: Veamos el texto del Art.20: “ Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder”.

Análoga disposición había previsto Vélez respecto de las hipotecas en el Art. 3135: “ La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada.”

Con motivo de esta reforma, se procede al dictado de la Ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble y de las consecuentes leyes registrales provinciales, que siguen los lineamientos de la ley nacional. De esta forma, el nuevo sistema dotó de constitucionalidad a los registros de la propiedad inmueble provinciales, legitimándose el efecto de oponibilidad que emana de la publicidad registral. Fernando López de Zavalía5 define la publicidad registral como “la cognoscibilidad permanente y general de hechos jurídicos en base a la declaración señalativa de un órgano competente, puesta a disposición del público por los medios previstos por la ley.” 5

López de Zavalía Fernando, “Curso introductorio al Derecho Registral ”, 1983 Ed. Víctor P. de Zavalía, Pág. 56 y ss.


Vemos entonces que, para este eminente jurista tucumano, “publicidad” no es conocimiento efectivo sino “posibilidad de conocer”, conocimiento puesto a disposición del público; asimismo será permanente toda vez que el dato se encuentra en el registro disponible en cualquier momento y es general, porque está destinado a la generalidad de los individuos de la comunidad, sin distinciones. Esta cognoscibilidad será posible gracias a una declaración señalativa efectuada por el registrador (o sea el asiento), que “señala” o hace presente los datos que figuran en los títulos presentados. Por último, los “medios” de publicidad mencionados pueden ser: exhibición

directa de libros, copias, informes o certificados. Veremos cada uno de ellos más adelante. Los principios registrales y el registro inmobiliario: Consagración en la legislación argentina. Código civil. Ley 17.801

Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que inspiran la Ley 17.801. No se encuentran consignados expresamente, son elaboraciones doctrinarias. La ley fue redactada en base a las pautas fijadas en el proyecto de ley elaborado por los Dres. Edgardo Scotti (Director del registro de la ciudad de Buenos Aires) y Miguel Falbo (Rector de la U.B.A.), que tomó como base las conclusiones de la primera reunión de Directores de registros provinciales, celebrada en Buenos Aires en el año 1964. Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa y en la reglamentación del código de Vélez en materia de registración de hipotecas. 4.2 Principio de prioridad:

Una de las diferencias fundamentales entre los derechos reales y los personales consiste en que los primeros gozan del “ius preferendi”, es decir, la facultad que tiene el titular de un derecho real de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otro derecho real posterior, de igual o distinto contenido, que recaiga sobre la misma cosa. Se aplica la máxima romana prior tempere, potior iure. Algo muy distinto ocurre en los derechos personales, ya que, en principio, ningún acreedor puede reclamar preferencia alguna en la satisfacción de su crédito, con relación a los acreedores posteriores del mismo deudor. Cuando la ley concede excepcionalmente al acreedor un privilegio, esa preferencia, si a su vez no está conectada con un derecho real de garantía, no depende casi nunca de la fecha del crédito. Cuando se trata de hacer efectivo el ius preferendi en materia de derechos reales inmobiliarios en principio, ello se materializa por intermedio del acceso al registro del documento portante de un derecho real. El que primero ingresa desplaza al que ingresa posteriormente. Sin embargo, esto no es absoluto, ya que vamos a ver que la prioridad puede retrotraerse, puede ser objeto de negociación, y, es más, la existencia de la necesidad de la tradición para la adquisición de derechos reales y la circunstancia de que el registro da a publicidad títulos y no derechos, puede ser motivo para que el principio general enunciado no se aplique en ciertos casos.


Clases de prioridad:

La prioridad puede ser excluyente o no excluyente, también llamada de rango. La primera se configura cuando se trata de derechos incompatibles entre sí, como sería el caso de ingreso de dos documentos que instrumenten, cada uno de ellos, la venta del mismo inmueble a dos adquirentes diferentes, o que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas. En cambio, la prioridad no excluyente o de rango se produce cuando ingresan en el registro documentos que instrumentan derechos compatibles entre sí, como sería el caso de dos hipotecas relativas al mismo inmueble, o una hipoteca y un usufructo, o un usufructo y un embargo, etcétera. Las consecuencias, en uno y otro caso, serán las siguientes: si la prioridad es excluyente, el documento que tiene prioridad se inscribirá, rechazándose sin inscribir el otro; en cambio, si la prioridad no es excluyente, ambos documentos se inscriben, pero el que ingresa primero tendrá prioridad en cuanto al rango sobre el ingresado posteriormente. En concordancia con lo expuesto, Alterini6 expresa que, en un sentido amplio, la prioridad alude tanto a la preferencia excluyente o de superioridad, como a la preferencia de rango; en el primer caso, a los derechos incompatibles, en el segundo a los derechos compatibles. Publicidad material y publicidad formal:

El principio de prioridad puede ser apreciado desde un punto de vista material y desde un punto de vista formal. Desde el primero, exterioriza la preferencia de una situación jurídica sobre otra, sea por incompatibilidad, sea por oponibilidad, fijando la prelación de la que accede primero al registro prior tempore, potior iure. En cambio, desde el punto de vista formal, significa que el registrador no debe inscribir derechos incompatibles, debe practicar los asientos comenzando por el libro diario en estricto orden cronológico. La prioridad en el aspecto formal implica para el registrador la prohibición de inscribir derechos incompatibles con otros de igual o anterior fecha (cierre registral), y la obligación de practicar los asientos según el orden cronológico de presentación de los títulos. Se refiere, en el aspecto formal, a la forma de proceder en la práctica registral según el título presentado sea o no compatible. Certificado registral y bloqueo – reserva de prioridad – prioridad y autonomía de la voluntad El principio de prioridad surge entonces de la máxima latina “qui prior est

tempore, potior est iure” que significa: tiene prioridad el derecho que primero se inscribe. La prioridad es una preferencia, un derecho real tiene preferencia sobre otro derecho real o una medida cautelar, presentados para su inscripción o anotación con posterioridad.

Este principio cobra valor cuando hay un conflicto entre dos o más pretensiones. Los derechos o pretensiones pueden ser compatibles y 6

Alterini, Jorge H., Hipoteca: reserva, permuta, posposición, coparticipación de rango, contribución al I Congreso Internacional de Derecho Registral, p. 127.


coexistir en un orden jerárquico (hipoteca de primer grado y otra de segundo) o puede haber una incompatibilidad que puede ser absoluta o excluyente, cuando sólo uno de estos derechos puede registrarse (por ejemplo dos personas reclaman la inscripción del dominio de un inmueble a su nombre y sabemos que el dominio es absoluto y excluyente) o relativa o de rango, si el derecho se anota condicionalmente a la espera de que se defina una situación registral (por ejemplo, entra un embargo y desde antes existía un certificado pedido para vender el inmueble. La medida cautelar se anotará condicionalmente y si el certificado no se usa o cae el bloqueo, el embargo podrá efectivizarse). Ya explicaremos estos conceptos en la lectura de manera gradual para poder ir comprendiendo la temática. En resumidas cuentas, quien primero obtenga tradición de la cosa y siempre que tenga buena fe, será quien adquiera el derecho real y va a tener preferencia sobre los demás acreedores, titulares de un derecho personal. La prioridad temporal queda fijada en este caso por la tradición. Ahora bien, cuando no se haya efectuado la tradición a ninguno de los acreedores, se trata meramente de obligaciones de dar cosa cierta y triunfa quien tiene el título más antiguo. La ley 17.801 vino a incorporar nuevas variables a este precario sistema de preferencias que el código civil contenía: Primeramente, sienta para todos los derechos reales el principio de que quien primero registra es preferido. En segundo lugar, establece una reserva de prioridad a través del certificado registral instaurado en los Arts. 23 y 24 de la Ley. Art. 19: “La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.” Art.40: El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación local, llevará un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos por orden cronológico, asignándoles el número correlativo que les corresponda.

Y el Art. 5 consigna: “ Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.“


Es lo que se ha dado en llamar “bloqueo registral” y cuyo efecto es garantizar la inmutabilidad de la situación jurídica registral del inmueble por el lapso de 15,25 ó 30 días corridos en los cuales se deberá celebrar la escritura pertinente. Las medidas cautelares y los derechos reales que ingresen al registro durante la vigencia del certificado, se inscribirán o anotarán de manera condicionada a las resultas del certificado. Art. 24. “El plazo de validez de la certificación que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia

o territorio”

El plazo de validez del certificado se cuenta en días corridos, pues los escribanos están autorizados a celebrar escrituras en días inhábiles. Los únicos que pueden solicitar certificados registrales son los escribanos con registro otorgado en la provincia. Si se solicita un nuevo certificado, mientras el primero está vigente, tal circunstancia será consignada en el segundo certificado. Art. 25. “Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.” Art. 17. “ Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5º o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artículo 3137 del

Código Civil.”

Art. 18. “No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro procederá de la siguiente forma: a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentación, tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duración de esta anotación serán los que rigen respecto de la inscripción provisional; b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5º, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona; c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga


prioridad respecto de la primera, el Registro informará la variación producida. La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o a quien tuviere interés legítimo en conocer

la situación registral mediante notificación fehaciente.”

Veamos los distintos tipos de prioridad existentes: 



Prioridad directa: Puede ser inicial o final. En el sistema germánico, la prioridad es directa inicial, pues el tiempo se determina por el asiento efectivo en el libro correspondiente. El asiento que se encuentra antes en el folio, es el que prevalece. Si dos escrituras son presentadas simultáneamente, triunfa la primera que logra que se le practique el asiento. En la prioridad directa final, no se tiene en cuenta el momento del asiento definitivo sino el momento de ingreso al libro de entradas del registro; es por ello que en la matrícula del inmueble figura el número y fecha de ingreso del documento en el libro diario. A esto se ha dado en llamar retroprioridad endógena , porque el asiento del folio real retrocede al momento del asiento en el libro diario. Prioridad indirecta: es una retroprioridad exógena, porque va a tomar lugar fuera del registro; es el caso del Art. 5 de la ley, cuando la escritura es presentada para su registración dentro de los 45 días de celebrada. En ese caso, la fecha del asiento se retrotrae a la de la celebración de la escritura, otorgando prioridad desde el día de su instrumentación.

Reserva de prioridad:

La reserva retrotrae aún más la fecha de la prioridad; resulta de los certificados expedidos por el Registro que producen el llamado bloqueo registral, cuyo efecto es mantener inmutable la situación jurídica registral del inmueble por el plazo de validez del certificado, de 15, 25, o 30 días corridos según el caso (Art. 24). Art. 24: “ El plazo de validez de la certificación que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del ámbito de la provincia…”.

Las cero horas se reputan las de inicio de ese día, de manera tal que si el certificado se expidió el 05 de mayo, serán las 00:00 hs. de la noche anterior. Este momento como inicio del cómputo genera inconvenientes, pues dos personas que solicitan un certificado en el mismo día, pueden obtener la expedición en fechas distintas y así puede darse que alguien obtenga un derecho preferente sobre otro que, inclusive, solicitó el certificado el mismo día con varias hs. de antelación. Asimismo, varias personas pueden obtener el certificado el mismo día y no queda claro quién goza de preferencia. Analizando las resoluciones de los Registros provinciales, vemos que el bloqueo comienza el día de su expedición en algunas provincias y el día del ingreso de la solicitud de certificado en otras


(según número de orden del libro diario). La certificación está prevista también en el régimen de automotores y produce un bloqueo de seis días (art. 6 D.L. 6582/58) y en el Registro de buques (Ley 19.170). El único que puede solicitar el certificado es el Escribano que se propone autorizar un acto que causará una mutación en los derechos reales de un inmueble. Para el caso de que la mutación real sobre el inmueble sea a partir de una subasta judicial, no se pide certificado sino “Anotación preventiva de subasta”, el bloqueo que la ley provincial 5771 establece en este caso es de

90 días, plazo en el cual debe realizarse el remate y comunicarse al Registro; sin embargo las resoluciones registrales han extendido el plazo a un año. La “anotación preventiva de subasta” se presenta en un formulario

especial, firmado por el tribunal y es el Martillero designado por el Juez, quien debe diligenciarlo. La “comunicación de subasta” es un oficio común

que el juez emite, sin formulario.

Puede ocurrir que el inmueble aparezca gravado con usufructo, uso o habitación; haciendo conocer esas circunstancias a los oferentes, no hay inconveniente en proceder a la subasta. El interesado adquirirá el inmueble con las cargas reales que lo graven. Tanto la certificación expedida a solicitud de los Escribanos, como la Anotación preventiva para subasta, brindan un informe sobre el estado jurídico del bien y de los titularse (esto es, si están inhibidos o inhabilitados o pueden disponer libremente), pero no es la única función que cumplen sino que, además producen un bloqueo registral (art. 25) a favor de quien requiera en el plazo legal la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiese solicitado (art. 25). Esto no quiere decir que el Registro no ingrese las subsiguientes peticiones de anotación o inscripción en la matrícula; puede anotar embargos, inscribir transferencias de dominio, otorgar nuevos certificados y hasta anotar preventivamente nuevas subastas, pero todas estas anotaciones o inscripciones no le serán oponibles al beneficiario del bloqueo, que podrá vender, subastar, etc., como si no hubiese ingresado nada posteriormente. Pero en el caso de que deje vencer los plazos del bloqueo porque, por ejemplo, no ingresó en término la Escritura de venta o la comunicación de subasta, quienes lograron anotar o inscribir sus títulos luego del bloqueo, tendrán prioridad temporal sobre el ex – beneficiario y sus actos o cautelares serán plenamente válidos. Aquí, quien gozaba del bloqueo, ha perdido “colocación registral”. Autonomía de la voluntad:

Todo el sistema de prioridad hasta aquí estudiado puede ser modificado por pactos entre partes. Previamente a la ley 17.801, la autonomía de la voluntad sobre este punto ya estaba reglamentada para las hipotecas, en lo que se ha dado en llamar “reserva de rango” enunciada en el art. 3135:


Con la sanción de la ley 17.801, el principio de autonomía de la voluntad en la prioridad registral fue extendido a todos los derechos reales en el art. 19 de la ley, antes trascripto. “…Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento

del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar.”

De este modo, los interesados podrán convenir la permuta de rango, posposición de rango (cuando se conviene perder la prioridad), rango de avance (si se escalan posiciones), etc. si existe un tercero registral perjudicado, se necesita su consentimiento, por ejemplo, el titular de una hipoteca en tercer grado desea escalar al primer grado, quien sea titular de la hipoteca en segundo grado deberá consentirlo. 4.3 La inscripción:

Documentos que tienen acceso. Instrumentos privados que acceden. Distintos tipos de asiento. Efectos de la inscripción: inscripción y tradición – el tercero registral – matriculación. La acción de asentar las situaciones jurídicas registrables, se denomina “registración”, reservándose el término “inscripción” para las mutaciones en los derechos reales, en tanto “anotación” alude a las medidas cautelares. 

En algunos ordenamientos la registración de los derechos reales sobre inmuebles es optativa (por ejemplo España), mientras que en nuestro país se entiende que es obligatoria. Ello surge de los siguientes artículos: Art. 2: “ De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos: ◦

◦

◦

Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares; Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.”


Art. 23: “ Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación.”

De esta forma, el inmueble con títulos no registrados, sale del comercio jurídico. 

El Art. 3 nos brinda los requisitos que deben tener los documentos que ingresen al registro: Art. 3: “ Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados deberán reunir los siguientes requisitos: ◦

◦

◦



Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda; Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo; Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente.”

Instrumentos privados que acceden: El principio es que sólo

ingresan instrumentos públicos al registro. Las excepciones son pocas y deben estar consignadas expresamente en ley nacional o provincial, por ejemplo boletos de compraventa de lotes adquiridos en remate según ley 14.005, boletos de compraventa de Propiedad Horizontal (PH) ley 19.724 o contratos de leasing (ley 25.248).

Los registros pueden ser:

registran principalmente documentos confeccionados fuera del registro, como el registro del automotor o el inmobiliario.



De



De

recepción:

actuación: registran principalmente documentos confeccionados dentro del registro, por ejemplo el registro civil y de capacidad de las personas, que inscribe las actas de matrimonio o nacimiento, labradas allí mismo.


A su vez, pueden dividirse en registros de: 

Transcripción: la oficina copia todo el contenido del documento.



Inscripción: el asiento se conforma de breves notas sobre los datos

principales del documento, tal es el caso de nuestro registro de la propiedad inmueble.

El Art. 12 dispone: “ El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización….” 

Enlegajamiento: la oficina recibe el documento y lo glosa a un

legajo abierto para la cosa registrada, es el caso de nuestro registro del automotor. Se denomina “asiento” al instrumento público registral que consta en

el libro respectivo y donde se plasma por escrito la situación jurídica registrada.

Veamos ahora los distintos tipos de asiento: Según los efectos que puede tener la inscripción: 



Constitutivos: cuando produce una mutación real. Es el caso del

registro del automotor y de equinos de pura sangre de carrera. El derecho real nace o muta a partir de que es asentado en el registro. Antes, no genera efectos ni para las partes. Declarativos: la mutación real tienen lugar fuera del registro y la inscripción le otorga oponibilidad frente a los terceros. el derecho real nace antes de la registración. Es el caso del registro de la propiedad inmueble, de buques (ley 19.170) o de aeronaves (Art. 50 del código aeronáutico).

Según las formas: 



Positivos: dan cuenta de una mutación real, haciendo nacer un

asiento. Tal, la inscripción de una transferencia dominial o la constitución de una hipoteca. Negativos: dejan sin efecto un asiento anterior. Es el caso de la cancelación de hipoteca, extinción de servidumbres, levantamiento de medidas cautelares.

Según el tiempo: 

Primera inscripción: es la que conduce a la matriculación del

inmueble y debe contener los datos que ordena el art. 12 de la ley registral.




Inscripciones posteriores: se asientan en la matrícula ya

existente.

Según la situación registrada:  

Inscripción: se asienta una mutación real Anotación: se asienta una medida cautelar o una nota aclaratoria

(por ejemplo de subsanación de un error en una fecha o nombre en la matrícula) o notas de correlación (como la que vincula una matrícula madre con las desmembraciones por subdivisión del inmueble); también se usa el término para designar todos los asientos que obran fuera de la matrícula, por ejemplo constancias del libro diario de entradas.

Según la función calificadora: 

Definitivo: cuando el documento es admitido por el

registrador. 

Provisional: cuando el documento es observado, se inscribe

provisionalmente hasta los 180 desde su presentación, a los fines de que sea subsanado. Cuando el documento es rechazado, se inscribe provisionalmente por el plazo del recurso respectivo. Las inscripciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia. La registración definitiva es retroactiva. Según su relación con el resto de los asientos: 



Condicionado: es el caso del art. 18 inc. b de la ley 17.801, “…si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5º, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona…”; por lo tanto,

dependen del resultado de otra anotación o inscripción para producir efectos. Incondicionado, cumplen sus efectos sin ser afectadas por el resto de los asientos relacionados.

Podemos enunciar los siguientes caracteres del sistema registral inmobiliario: 



En el sistema registral inmobiliario argentino, la inscripción tiene un carácter puramente declarativo, que se limita al perfeccionamiento de la adquisición del derecho para su oponibilidad a terceros, no participa en la constitución del derecho real ni convalida los títulos viciados. La falta de inscripción no invalida la adquisición del derecho real, pero si menoscaba profundamente su valer, el carácter erga omnes del derecho real: su derecho no será oponible a aquel que haya obtenido colocación registral.








Se trata de un registro de títulos: la función registral consiste en una toma de razón, mediante breves notas, de los puntos principales que hacen a las personas, causa y objeto de la situación asentada. Se utiliza la técnica del folio real, que consiste en destinar a cada inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo (Número de Matrícula). En la matrícula existe un tracto sucesivo vertical (encadenamiento de las titularidades) y un tracto sucesivo horizontal (encadenamiento y coherencia entre las medidas cautelares, enmiendas, cancelaciones, etc.).

Proceso inscriptorio:

La primera inscripción es la que conduce a la matriculación. Se trata del primer asiento. Todos los ingresados después, respecto de ese inmueble, son asientos posteriores (Ej. Transferencia de dominio). Cronológicamente, lo primero es el pedido del certificado que efectúa el Escribano Público que se propone autorizar el acto jurídico de de constitución, modificación, transferencia o extinción de un derecho real sobre un inmueble (arts. 23, 24 Ley 17.801)7. Para llevar a cabo el acto la ley otorga 15, 25 ó 30 días corridos desde que el certificado ha sido expedido (si quiere conservar el bloqueo registral que se generó con la solicitud). Una vez celebrado el acto, según el art. 5 8 de la Ley citada, hay 45 días para presentar el título al registrador, (distinto el caso de subasta, donde el Tribunal debe “comunicar” su realización inmediatamente). 7

Art. 23.- “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación.” Art. 24.- “El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio.” 8

Art. 5.- (Según ley 20.089, art. 2).- “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su oto rgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.”


Una vez que el documento es presentado al Registro para la toma de razón, éste da inicio a un proceso de “calificación” o control de legalidad del

instrumento, según el cual puede adoptar tres actitudes básicas:   

Rechazarlo Admitirlo y practicar la registración definitiva Sólo admitirlo y observarlo practicando registración provisional que deja en suspenso la suerte final de la inscripción o anotación que se pretende para el caso de que el interesado subsane los defectos que se observen.

Por tanto, un proceso donde un documento ha sido observado, puede desembocar más adelante en la registración definitiva o en la caducidad del proceso por vencimiento de su término sin que hayan sido subsanadas las observaciones practicadas. El Art. 9 de la ley 17.801 dispone que cuando el documento no puede ser inscripto definitivamente porque tiene defectos subsanables, la oficina practica una registración provisional. Este asiento tiene un plazo de validez de 180 días corridos desde la fecha de presentación del documento, ampliable o extensible mediante prórrogas legales o facultativas, contenidas en la ley nacional y leyes provinciales. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o cuando transcurre el plazo de su vigencia. La registración provisional se convierte en definitiva a través de dos procedimientos claramente diferenciados: 



Aceptando la calificación de la oficina y, consecuentemente subsanando los defectos. Obteniendo resolución favorable en la etapa recursiva que se entabla por no compartir la observación efectuada.

En cualquiera de los dos casos, debe practicarse un asiento que recoja la registración definitiva, el cual tendrá efectos retroactivos a la fecha de la registración provisional. Veamos un esquema del proceso inscriptorio para comprender con mayor claridad la temática.


Esquema del proceso inscriptorio – según ley 17.801:

Si se ordenó inscribir como consigna el ítem a), ha finalizado el proceso inscriptorio en forma exitosa. Ahora bien, puede suceder también que el Registro rechace u observe el documento. Podrá observar o rechazar documentos cuando surjan, de manera manifiesta, defectos en los mismos que ataquen su validez. Si los defectos no son manifiestos, no tendrá forma de saber que su información no es veraz y los inscribirá (documentos anulables). Los artículos 8 y 9 de Código Civil nos indican lo siguiente: Art. 8: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los

documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos.”

Art. 9: “Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente

manera:

a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique.” Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia. 

Rechaza cuando estos defectos provocan una nulidad absoluta. las nulidades son absolutas cuando afectan intereses de orden público, como por ejemplo cuando le faltan las firmas. Al Estado le


interesa velar por la veracidad de los Instrumentos Públicos, cuando un instrumento público carece de firmas, no hay certeza de su veracidad y las normas civiles lo consideran nulo de nulidad absoluta, también cuando contienen actos cuyo objeto está prohibido (venta de personas) o cuando le faltan las formalidades que la ley exige para ese tipo de acto (por ejemplo, una donación de inmueble si no es efectuada por Escritura, es nula de nulidad absoluta). La nulidad absoluta es insubsanable y deberá celebrarse un acto jurídico nuevo de acuerdo a la ley. 

Observa cuando el documento está viciado de nulidad relativa.

Esta especie de nulidad está establecida en defensa del interés de una persona particular (ya no de la comunidad en general) y puede subsanarse. Un ejemplo típico, es el acto celebrado por un menor de edad, es nulo de nulidad relativa pero puede subsanarse fácilmente celebrando un nuevo acto donde el representante legal del menor presta conformidad y ratifica lo actuado por aquél. En el caso de anulabilidad, es decir, cuando el documento sea anulable, el registrador deberá inscribirlo por ser plenamente válido hasta que un juez lo declare nulo. Es anulable cuando el vicio no es manifiesto y se necesita de la investigación y prueba judicial para descubrirlo. Por ejemplo, si hubo amenazas o coacción para celebrar el acto jurídico. El vicio no surgirá del documento. A partir de la presentación del documento, hay un plazo de 180 días para subsanar las observaciones. Si bien, puede reducirse porque dentro de los primeros 30 el Registro está calificando. Es decir que si el día 29 planteó la observación, el presentante tendrá 151 días para subsanar. Sin embargo, las leyes 17801 y 5771 (de Córdoba), prevén varias prórrogas a tales fines. Durante todo plazo para subsanar, el documento es inscripto provisionalmente y si las observaciones son subsanadas a tiempo, el proceso inscriptorio habrá finalizado con éxito. Puede ocurrir también que el presentante no esté de acuerdo con el rechazo del documento o con las observaciones efectuadas; en este caso, la última parte del art. 9 antes transcripto, habla de recursos9. La encargada de dar forma a estos recursos, es cada provincia (por ser ley adjetiva no delegada). En Córdoba, los recursos están contenidos en los Arts. 15 al 19 de la ley 5771. Artículo 15º. “ Si el documento presentado al Registro General de la Provincia fuere observado por un defecto subsanable, el registrador interviniente lo inscribirá o anotará provisionalmente por el término de 180 días. Dentro de ese término el interesado podrá aceptar la observación y solicitar una nueva prórroga de la inscripción provisional 9

Recurso: Se denomina así a todo medio que concede la ley procesal para la impugnación de las resoluciones judiciales, a efectos de subsanar errores de fondo o los vicios de forma en que se hayan incurrido al dictarlas .El acto de recurrir corresponde a la parte en que en el juicio se sienta lesionada por una medida judicial.


por 90 días, la cual será concedida por la Dirección General. En caso de excepción la Dirección General podrá conceder, además de ésta, nuevas prórrogas de la inscripción o anotación provisional, las que serán otorgadas cuando existiere fundamento suficiente a criterio de la Dirección General, mediante resolución fundada mencionando las causas que las motiven. Transcurrido el término de inscripción o anotación provisional sin que se hubieren subsanado los defectos que impedían el registro definitivo o sin que se hubiere recurrido en la oportunidad prevista en el artículo siguiente, la inscripción provisional caducará de pleno derecho. El rechazo del documento por estar viciado de nulidad absoluta y manifiesta será dispuesto por la Dirección General, suscribiendo el acto el titular o quien lo reemplace a ese efecto. El interesado podrá recurrir ante la Justicia en la forma y plazo previstos en el artículo 19º. El documento que fuere rechazado, será inscripto o anotado provisionalmente por el término para interponer el mencionado recurso”. Artículo 16º. “ En los casos en que mediara observación motivada, el interesado podrá interponer recurso de rectificación fundado ante el Registrador interviniente, dentro de los 30 días de haber sido notificado formalmente de la observación que impugna, debiendo acompañar todos los elementos de prueba que hagan a su derecho. El registrador resolverá la cuestión dentro de los 15 días. Los escritos en que se interpongan los recursos previstos en este artículo y en los siguientes, deberán reunir las formalidades que establece la Ley de Procedimiento Administrativo. Todos los plazos establecidos en este capítulo, con excepción del de inscripción o anotación provisional, se contarán de acuerdo a lo establecido por la Ley de Procedimiento Administrativo. La presentación de los escritos podrá hacerse hasta los primeros 30 minutos del horario administrativo del día hábil inmediato siguiente al del vencimiento del plazo, a cuyo efecto se deberá requerir la colocación del cargo respectivo en la oficina designada para la recepción del documento”. Artículo 17º. “Contra la resolución que mantenga la observación, o si no fuera resuelta dentro del plazo previsto, podrá el interesado interponer dentro del plazo de 15 días, recurso de apelación ante el Director General, quien deberá dictar resolución dentro del plazo de 30 días. El plazo para interponer este recurso se computará a partir de la fecha de notificación de la resolución denegatoria del recurso de rectificación o a partir del vencimiento del plazo para resolver, según el caso. La resolución del Director cerrará la instancia administrativa y dejará expedita la jurisdiccional ”. Artículo 18º. “ En caso de que la resolución recaída en el recurso de apelación dispusiere la toma de razón requerida, la inscripción o


anotación provisional se convertirá en definitiva. Si la resolución mantuviere la observación del documento, para lograr su registro definitivo deberá el interesado subsanar las observaciones dentro del nuevo plazo de inscripción provisional que deberá fijar la resolución denegatoria y que será de 60 días contados desde la fecha de notificación; todo ello sin perjuicio de su derecho a recurrir jurisdiccionalmente en la forma y plazo que establece el artículo siguiente. Transcurrido el plazo de inscripción o anotación provisional y su prórroga, sin que hubieren subsanado los defectos que impedían el registro definitivo o sin que se hubieren intentado los recursos establecidos en este capítulo, la inscripción o anotación provisional caducará de pleno derecho”. Artículo 19º. “Contra la resolución denegatoria de la Dirección General se podrá recurrir por ante la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de turno de la Capital. El recurso deberá interponerse ante el Registro General dentro de los diez días de notificada la resolución denegatoria en el mismo acto. Interpuesto el recurso, la Dirección General deberá elevarlo dentro de los 5 días al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su remisión a la Cámara que corresponda. La Cámara resolverá el recurso sin sustanciación. Mientras dure la sustanciación de este recurso se considera extendido el plazo de la inscripción o anotación provisional ”. Artículo 20º. “ En los casos en que los Tribunales insistieran en las inscripciones dispuestas, la Dirección General elevará los antecedentes al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su remisión a la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de turno de la Capital, dentro de los 15 días en que se devolviere el documento al Registro General, para que resuelva el conflicto, manteniéndose la inscripción o anotación provisional durante la sustanciación del mismo. Los efectos y consecuencias de la Resolución de la Cámara se regirán por lo dispuesto en el artículo 18º”. En resumen:

Contra la decisión de rechazo del documento se puede interponer recurso de apelación en el plazo de diez días, acompañando toda la prueba. Rechazado, queda expedita la vía civil en Tribunales. Contra la decisión del registrador de observar el documento, se puede interponer recurso de rectificación en el plazo de 30 días. Puede que el registrador cambie de opinión e inscriba; pero en el caso de no ser así, contra la decisión de mantener la observación, se puede interponer recurso de apelación por ante el Director del Registro en el plazo de quince días, acompañando toda la prueba. De mediar silencio o rechazo, queda abierta la vía jurisdiccional para que decida la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial que por turno corresponda. Para el caso en que el Registro se negare a proceder a un asiento ordenado por un juez, éste puede interponer recurso de “ insistencia” (art. 20) y


resuelve la Cámara en lo Civil y Comercial en turno. Mientras se sustancia el recurso, se mantiene la inscripción provisional. Tercero registral: Se denomina así a la persona que tiene un interés

legítimo en relación a un asiento, como el acreedor a quien se ha burlado simulando la venta del bien e inscribiendo la misma para hacerla oponible. 4.4 Especialidad y determinación:

Este principio nos indica que, en los instrumentos que lleguen al Registro, deben estar perfectamente individualizados los elementos de la relación jurídica (sujeto – objeto - causa o el hecho jurídico) plasmados en él. La relación jurídica puede ser, por ejemplo, una compraventa inmobiliaria o la constitución de una hipoteca y un hecho jurídico es, por ejemplo, la muerte del usufructuario, cuyo efecto es la extinción del usufructo. En la matrícula del registro de Córdoba, hay un casillero para la determinación de los sujetos titulares del derecho que se registra, el ítem a) y allí se consignan los datos exigidos para individualizar los sujetos en las Escrituras públicas (Art. 1001 del Código Civil), los datos de la causa formal donde está contenido el acto o hecho jurídico (Escritura, número, fecha y número de registro del Escribano, generalmente) y la causa material contenida en el acto (compraventa, donación, etc.); en cuanto a la determinación del objeto (inmueble), se hallan en el encabezado de la matrícula, luego del número de folio real abierto para el inmueble. El Art. 12 de la ley registral enumera los datos que debe contener el asiento de matriculación, pero por analogía se extiende a todos los demás asientos; allí encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de la relación jurídica. El mismo dispone: Art. 12. “ El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificara el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro.”

Requisitos. La ley establece los requisitos del asiento tanto con relación al inmueble como en lo referido a la persona titular del derecho que se registra. a) Con relación al inmueble. Se exige "la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas Materia: Elementos fundamentales de Derechos Reales Autoría original: Prof. Abg. Andrea Belmaña Selección, Adaptación y Complementos: Prof. Abg. Paula Altamirano | 28

especificaciones resulten necesarias para su completa individualización". Esto es razonable ya que si el folio va a publicar las titularidades de derechos reales relativos a ese inmueble, es necesario que la cosa objeto del derecho real esté perfectamente determinada. La ley, sin embargo, no exige como condición esencial para que el inmueble pueda ser matriculado que éste haya sido determinado previamente mediante el correspondiente plano de mensura. La norma se limita en este aspecto a establecer que cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, y se identificará el plano de mensura correspondiente. Si el inmueble tiene una descripción que resulta de su título y otra distinta de su plano de mensura, ambas descripciones deberán consignarse en el folio y se deberán volcar en los documentos que se presenten en el registro para su toma de razón. b) Con relación al titular del derecho . si se trata de una persona física, la ley exige el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas (Art. 1001, primera parte del Código. Civil)10 En los casos de personas jurídicas se exige el nombre o razón social, la clase de sociedad y domicilio. En ambos casos se indicará la proporción en la copropiedad y en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista en el momento de la matriculación. 4.5 Tracto sucesivo:

Concepto – tracto abreviado – carácter de la enumeración del art. 16 de la ley 17.801 Es un mecanismo técnico que tiene por objeto mantener el enlace o conexión de las adquisiciones por el orden regular de los titulares regístrales sucesivos, a base de formar todos los actos adquisitivos

10

Art. 1.001. “La escritura pública debe expresar la naturaleza del acto, su objeto, los nombres y apellidos de las personas que l a otorguen, si son mayores de edad, su estado de familia, su domicilio, o vecindad, el lugar, día, mes y año en que fuesen firmadas, que puede serlo cualquier día, aunque sea domingo o feriado, o de fiesta religiosa. El escribano, concluida la escritura, debe leerla a las partes, salvando al final de ella, de su puño y letra, lo que se haya escrito entre renglones y las testaduras que se hubiesen hecho. Si alguna de las partes no sabe firmar debe hacerlo a su nombre otra persona que no sea de los testigos del instrumento. La escritura hecha así con todas las condiciones, cláusulas, plazos, las cantidades que se entreguen en presencia del escribano, designadas en letras y no en números, debe ser firmada por los interesados y autorizada al final por el escribano. Cuando el escribano o cualquiera de las partes lo juzgue pertinente, podrá requerir la presencia y firma de dos testigos instrumentales. En este caso, aquél deberá hacer constar en el cuerpo de la escritura el nombre y residencia de los mismos.”


inscriptos, una continuidad perfecta en orden al tiempo sin salto alguno, de suerte que ello refleje el historial sucesivo de cada finca matriculada.11 El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlación de cada asiento con los demás referidos al sujeto, objeto o causa. Por ejemplo, la cancelación de una hipoteca implica un asiento anterior donde figuraba la constitución, el traspaso de la propiedad sobre el inmueble implica que el disponente figuraba como dueño y a la vez que no figuraba inhibición a su nombre en el folio personal, entre otros. El encadenamiento de titularidades dominiales se encuentra p lasmado en el siguiente artículo: Art. 15. “ No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.”

Cuando se abre la matrícula de un inmueble sobre el que no figuraba inscripción alguna con anterioridad, como el que es usucapión 12, no existirá titular registral anterior ni encadenamiento posible. Examen de los elementos integrativos del tracto sucesivo: Siguiendo a Falbo13 podemos decir que esos elementos del tracto sucesivo son los siguientes: a) Sujeto. Debe haber identidad entre la persona que otorga el acto

dispositivo y la que figura como titular del derecho que se dispone, según los asientos del registro.

b) Objeto. Tiene que haber coincidencia en la descripción del

inmueble, entre lo que dicen el folio y el documento. Además, debe estar inscripto el "derecho" del titular, sea de dominio o cualquier otro.

c) Oportunidad. La exigencia de la previa inscripción debe existir en

el momento de practicarse el asiento respectivo, y no al de formalizarse el documento. Ello sin perjuicio del incumplimiento del deber formal del escribano señalado en el art. 23 de la ley 17.801, en cuanto a tener a la vista el título inscripto cuando se trata de documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles. La inobservancia de esa exigencia no afecta a la validez del instrumento.

11

Roca Sastre, Ramón M., Instituciones de derecho hipotecario, t. II, p. 308.

12

Usucapión: Modo de adquirir el dominio de una cosa, por haber pasado el tiempo que las leyes señalan para que pueda reclamarlo su anterior legítimo dueño. Tal noción debe completarse con la actitud activa del que prescribe, que ha de poseer durante un lapso pertinente con ánimo de dueño y sin interrupción. 13

Falbo, Miguel N., Doctrina general del tracto sucesivo en el derecho argentino, en "Revista Notarial", n° 854, p. 75.


d) Efectos. En caso de inobservancia de la exigencia del tracto

sucesivo, el registro debe proceder de la siguiente manera: si el adquirente no puede justificar la legitimación de su causante, el documento no se inscribe. En cambio, si no obstante la falta de previa inscripción el adquirente puede justificar la legitimación de su causante, el documento se inscribirá en forma provisoria por ciento ochenta días, de conformidad con el art. 9°, inc. b, de la ley 17.801.

Tracto abreviado:

El tracto abreviado es una modalidad del tracto sucesivo por la que se permite concentrar en un asiento único dos o más transmisiones operadas desde el titular inscripto.14 No son una excepción a la regla general, sino sólo al rigor de su manifestación formal. La ley continúa exigiendo el perfecto encadenamiento entre el antecedente y el consecuente, es decir, se exige la continuidad del tracto, cosa que surge claramente del Art. 16, párrafo último, que señala: "En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo". Es decir, en el tracto abreviado se comprime en un asiento único la relación de las distintas transmisiones operadas desde el que figura como titular inscripto en el registro hasta la que da origen a la nueva titularidad, todo ello basado en una razón de orden práctico, cual es la de evitar la confección de un asiento que va a desaparecer de inmediato por otro posterior. Es decir, se permite mediante realizar la inscripción de una mutación real en la cual el disponente no es quien figura como titular del derecho real en la matrícula y el fundamento es la economía inscriptoria pues, de no existir estas excepciones, se produciría la inscripción a nombre de ciertos adquirentes al solo efecto de proceder inmediatamente a la inscripción de un sucesor particular. Sin embargo, la inscripción practicada debe contener todos los datos del tracto y esto incluye los del transmitente que no figuraba previamente como titular. Veamos los casos: Art. 16. “ No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos: 

Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre

bienes registrados a su nombre,”

El caso típico es aquel donde el causante había firmado un boleto de compraventa inmobiliaria, considerado una promesa de celebrar escritura, y los herederos lo hacen por él.

14

Falbo, Doctrina general del tracto sucesivo en el derecho argentino, en "Revista Notarial", n° 854, p. 78.


Expliquemos este ejemplo con más detalle para poder comprender este caso de tracto abreviado: debe tratarse de una obligación contraída por una persona, estando pendiente únicamente la obligación de escriturar. Al fallecer el obligado o su cónyuge, si recae sobre un bien ganancial, no se exige que previamente se termine el juicio sucesorio y se inscriba el dominio a nombre de los herederos declarados, para luego poder otorgar e inscribir la escritura, sino que ésta puede ser hecha antes. Se requiere previamente que los herederos que van a otorgar la escritura hayan sido declarados como tales en el juicio. Según la jurisprudencia, "para que los herederos del vendedor puedan inscribir en el Registro de la Propiedad la escritura traslativa de dominio respecto del inmueble que prometió en venta su causante, es preciso que medie una declaración judicial que los tenga por tales, pues así lo exige el Art. 16, inc. a, de la ley 17.801". En cuanto a los antecedentes que deben relacionarse en la escritura a partir del titular inscripto, en primer lugar está el contrato celebrado por el causante o su cónyuge, o la referencia a los instrumentos que generan la obligación de escriturar. También debe referenciarse la declaratoria de herederos, por ser el presupuesto necesario para esta hipótesis de tracto abreviado. Por último se exige, generalmente por vía de disposiciones técnico-registrales, que esté acreditado, o al menos asegurado, el cumplimiento de normas administrativas o tributarias (p.ej., la tasa de justicia o los aportes de los profesionales intervinientes). El asiento debe consignar, además de la escritura con los datos exigidos por los arts. 12 y 14,15 todos aquellos que permitan acreditar la continuidad del tracto; en este caso concreto debe individualizarse la declaratoria de herederos indicando la fecha, el juzgado y la carátula del expediente en el que fue dictada. 15

Art. 12.- “El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares de dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro.” Art. 14.- “Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarán: a. las posteriores transmisiones de dominio; b. las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el dominio; c. las cancelaciones o extinciones que correspondan; d. las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 22, 24 y concordantes. Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el art. 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente con relación al derecho que se inscriba.”


Cuando el inc. a del art. 16 se refiere al caso en que el documento haya sido otorgado por el juez, para ser incluido en la hipótesis del tracto abreviado, debe tratarse de un caso en que el juez otorga la escritura ante la negativa del heredero, lo que debe constar en la escritura. 16 

“Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de

su cónyuge;”

Los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia adjudicándose su parte correspondiente e inscribiéndolas a su nombre, ceden sus derechos sobre el inmueble a un tercero. Es decir que la obligación es contraída por los herederos, con relación a un inmueble de la sucesión, antes que el dominio esté inscripto a su nombre. 

“Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;”

Aquí los herederos, también en el marco de un juicio sucesorio, realizan mutaciones reales como subdivisión de un inmueble en lotes, o sometimiento al régimen de propiedad horizontal. Expliquemos más detalladamente estos supuestos: Al fallecer una persona se genera, con relación a sus bienes y los de su cónyuge que revistan el carácter de ganancial, una masa sobre la que se constituye lo que se ha dado en llamar comunidad hereditaria, que la integran el cónyuge supérstite (cónyuge que sobrevive) y los herederos del causante. La forma de poner fin a esa comunidad es por intermedio de la partición de bienes realizada en el juicio sucesorio. La partición puede ser total o parcial, según abarque o no a la totalidad de los bienes que integran esa comunidad. En esos casos, la partición puede ser hecha en especie, mediante la adjudicación de los bienes, o en dinero, proveniente de transferencia de bienes a terceros o incluso a alguno de los mismos herederos. Para instrumentar esas transferencias no es requisito previo inscribir la titularidad de los bienes a nombre de los integrantes de la comunidad, pero el tracto es posible en tanto y en cuanto se cumpla con las exigencias del inc. a. 

“Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.”

En este caso, quien adquiere el bien y aún no figura inscripto como titular, dispone simultáneamente del inmueble; por ejemplo, en la misma escritura donde se está vendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca. Se pregunta la doctrina cuándo los dos actos jurídicos se consideran simultáneos: Las opiniones son de lo más variado, en un extremo se ubican 16

Cornejo, Derecho Registral. Pág.113 y siguientes.


quienes sólo aceptan la simultaneidad cuando los actos jurídicos son celebrados en el marco de la misma audiencia notarial; algunos, como Gabriel Ventura, sostienen que ambos actos jurídicos deben ser celebrados en el transcurso de un día, pues es como el Derecho cuenta los plazos según el art. 24 del código civil; otros, como Gustavo Bono, opinan que la simultaneidad abarca todos los actos jurídicos celebrados bajo el bloqueo de un certificado registral. 4.6 Legalidad:

Concepto. La función calificadora: extensión y límites. Actos válidos, nulos (de nulidad absoluta y relativa) y anulables. Defectos subsanables e insubsanables: falta de concordancia de asientos – falta de documentación accesoria En la esfera del derecho registral, el principio de legalidad es aquel "por el cual se impone que los documentos que se pretenden inscribir o anotar en el Registro de la Propiedad reúnan los requisitos exigidos por las leyes para su registración, a cuyo fin es necesario-someter los mismos a un previo examen, verificación o calificación que asegure su validez o perfección"17 Es decir, este principio nos dice que los títulos que ingresen al Registro serán sometidos a un examen o calificación a los fines de controlar si son válidos y perfectos, cumpliendo los requisitos de ley. A este deber-facultad que tiene el registrador se ha dado en llamar “función calificadora”. Art. 8: “ El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos.”

Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma: la restringida (Moisset de Espanés), interpreta literalmente el texto y estima que el registrador sólo debe verificar las formalidades de cada tipo de acto (que sea un instrumento público, con firma del funcionario o escribano, con sello del notario, etc.); mientras que la tesis amplia (López de Zavalía), considera que es necesario adentrarse en algunos aspectos intrínsecos del instrumento, tales como capacidad y titularidad de los disponentes y, asimismo, correlacionar con las demás anotaciones e inscripciones como el folio personal, controlando que quien dispone no esté inhibido. Una vez que el registrador ha calificado (para lo cual la ley otorga treinta días desde la presentación del instrumento) tiene tres opciones: lo inscribe, lo observa o lo rechaza. Si es observado, se inscribirá provisionalmente a los fines de su subsanación (contando 180 días desde su presentación), también podrá presentar recurso de rectificación en el término de treinta días de notificada la observación; si es rechazado, se inscribirá provisionalmente por el plazo de diez días para dar tiempo al presentante a interponer recurso de Apelación en contra de la decisión. 17

Registro de la propiedad inmueble, Nro. y Texto Sumario: (15701), G. DE Y., E. S/ RECURSO LEY 17801 S/ APELACION" (Expte. N* 18036/03 - STJ - ), (26-08-03). BALLADINI - SODERO NIEVAS – LUTZ.


Art. 9: “ Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.”

Veamos el sistema de nulidades de nuestro Código Civil que ya hemos aprendido en la materia Derecho Privado Civil, pero que repasaremos a continuación: 

Actos Nulos: aquellos en donde el vicio es manifiesto. ◦

◦



De nulidad absoluta: está comprometido el orden público (por ejemplo, casos de objeto ilícito como venta de material genético, o de nulidad material de los instrumentos públicos cuando no reúnen los requisitos esenciales); estos actos son insubsanables y el registro rechaza el documento, que es inscripto provisionalmente a los fines de dar tiempo a la interposición del recurso. De nulidad relativa: es afectado el interés privado de los particulares (por ejemplo, un acto de disposición realizado por un menor o un supuesto representante de una persona jurídica que no acredita suficientemente el mandato, también es el caso de que faltare algún requisito de forma no esencial en el acto), se establecen en protección del particular afectado y son subsanables. El registro observa los documentos y los inscribe provisionalmente por 180 días contados desde su presentación; se puede subsanar o interponer el recurso pertinente.

Actos anulables: aquellos en donde el vicio está oculto y es

necesaria una investigación en sede judicial. El registrador procederá a la inscripción o anotación del documento, pues no tiene potestades para la investigación de los vicios no manifiestos; de todas formas, no le será posible detectarlos. Sería el caso de una compraventa en donde el disponente fue amenazado, o en la cual se han falsificado los documentos y un tercero se hace pasar por el disponente.


4.7 Rogación:

Personas legitimadas para actuar – rectificación de asientos – cancelación y caducidad. Este principio establece que la actividad del registrador debe ser impulsada por los interesados. El registro no procede de oficio, sino a solicitud de parte legitimada. El Art. 6 de la ley 17.801 expresa, en tal sentido: Art. 6: “La situación registral sólo variará a petición de: a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal”

Se refiere a los instrumentos públicos respecto de los cuales, si son notariales, la persona legitimada es el escribano autorizante de la escritura que se pretende inscribir, quien está legitimado por sí y no como mandatario de las partes. Si se trata de un documento judicial, las personas legitimadas serán o bien el juez o el secretario, según lo establezcan en cada caso los respectivos códigos de procedimiento. b) “ Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser

formulada con su intervención.”

Este inciso abarca tanto la hipótesis de documentos públicos, cuando el autorizante de éstos no pide la inscripción, y siempre que por una disposición expresa de la ley no exista una prohibición en contrario, así como también los casos de inscripción o anotación de instrumentos privados. Entre las personas que tienen o pueden tener interés en asegurar el derecho que se ha de registrar deben comprenderse no sólo a las partes intervinientes en el acto jurídico, sino a ciertos terceros que se incluyen en la categoría de los llamados terceros interesados, entendiendo por tales a aquellos que, inscribiendo el documento, pueden luego accionar con relación a éste. Como menciona el inciso b), en la ley registral de las provincias se pueden establecer otros requisitos.; veamos la ley 5771 de la provincia de Córdoba: Artículo 4º: “ La petición para variar una situación registral deberá formularse exclusivamente por notario de registro, autoridad judicial o autoridad administrativa de la Provincia, según la naturaleza del documento. La inscripción o anotación de documentos privados se efectuará con intervención de un abogado de la matrícula o notario de registro de l a provincia…”


Se denomina “petición” a la solicitud de inscripción, anotación, cancelación,

etc. que efectúa el interesado. Debe ir acompañada de los títulos que invoca y estar contenida en el formulario tipo que cada registro establece. 4.8 Publicidad y fe pública registral:

Publicidad directa por exhibición de libros – los informes – los certificados – las llamadas “fugas” registrales – análisis del art. 3147 del código civil. La publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situación jurídica real, que persigue como finalidad primordial la protección del crédito y la seguridad en el tráfico jurídico 18 y puede ser: 

Publicidad material: produce efectos sustantivos en la

realidad extrarregistral, tales como oponibilidad, constitutividad o la buena fe que se reputa de quien ha averiguado el estado de los bienes. Es la que ingresa al registro. 

Publicidad formal: hace a la información que brinda es

registro a través de sus asientos. Es la que sale del registro; por ejemplo fotocopia del folio real, informes, etc. Está consagrada en el art. 21 de la Ley Registral (L.R.): MEDIOS:

La publicidad se produce por diversos medios. a) Exhibición de los asientos del registro, en la forma que establecen

las reglamentaciones locales, tratando de evitar la posibilidad de pérdida, adulteración o deterioro.

b) Expedición de copias autenticadas de la documentación. Estas

copias deben ser de la totalidad del folio, no pudiendo limitarse a sólo una parte de éste. Son instrumentos públicos y, por ende, hacen plena fe de su contenido en cuanto a que ésa es la situación registral del inmueble en el momento de emitirse la copia; sin embargo, no aseguran que esa situación no pueda variar en el futuro, las que serán oponibles al solicitante de la copia. Esta copia produce publicidad-noticia únicamente.

c) Informes a los que se refiere el art. 27 en su parte última . El

informe puede ser la copia autenticada del folio correspondiente, en cuyo caso se identifica con la copia autenticada. Pero también un informe puede ser un extracto de uno o de varios asientos. Moisset de Espanés lo define como "el documento que expide el registro para dar noticia de cualquiera de las constancias que en él obran. El informe puede referirse a la situación jurídica actual de determinados bienes, o a las mutaciones que ha sufrido a través del tiempo; puede consistir en un extracto de datos, o en la copia íntegra de documentos, según las necesidades del caso".


d) Las certificaciones a que se refiere el art. 22 y ss. de la ley 17.801.

La diferencia entre la certificación o los certificados y los informes es la siguiente; el informe, al igual que la copia auténtica de los asientos, sólo produce publicidad-noticia y asegura la veracidad de la información en el momento en que es emitida. En cambio, el certificado, además de producir un anoticiamiento respecto de la situación registral de un inmueble, asegura su inmutabilidad durante el plazo de su validez mediante el mecanismo de la reserva de prioridad, a la cual ya nos hemos referido. El certificado del art. 23 Ley Registral, es una diligencia previa a todo acto jurídico de disposición sobre inmuebles, tiene una doble naturaleza. Está dotado de publicidad formal, informa el estado de las personas disponentes (inhibición, titularidad, etc.) y de los bienes a disponer (cautelares, cargas reales, etc.). Su aspecto de publicidad material hace al bloqueo registral, pues genera un efecto de inoponibilidad. Art. 21: “ El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarán la forma en que la documentación podrá ser consultada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro.” Fe pública registral: Un asiento es exacto cuando coincide con la

realidad jurídica material extrarregistral, o sea aquella que los jueces declararían llegado el caso de un litigio. Algunos sistemas registrales presumen esta exactitud iure et de iure (de pleno derecho) y cuentan con un sistema de seguros para los casos en que no es así. En nuestro sistema esta presunción no opera, pues el art. 4 de la Ley Registral indica que la inscripción no es convalidante, o sea no subsana defectos. El principio de fe pública registral se refiere, en nuestro registro inmobiliario, a la presunción de autenticidad de los documentos emanados del registro. Los certificados e informes son instrumentos públicos que hacen plena fe de su contenido, acreditado reflejar los asientos sobre los que informan. Si se hubiese registrado un título nulo o viciado, el informe sólo acreditará que el título existe y que su contenido es el reflejado allí, no saneará el título. Fugas registrales: ¿Qué pasa si el Registro “olvida” informar un embargo

u otra cautelar o la titularidad de un dominio, etc., en el marco de un informe o de un certificado registral? Veamos qué expresó Vélez respecto de las hipotecas:

Art. 3.146: “ El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado inmueble está libre de gravamen.” Art. 3.147 : “Él es responsable de la omisión en sus libros de las tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del término legal. Es responsable también del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mención en sus certificados, de las inscripciones o tomas de razón existentes, o por negar

la toma de razón que se le pide por persona autorizada para ello.” Materia: Elementos fundamentales de Derechos Reales Autoría original: Prof. Abg. Andrea Belmaña Selección, Adaptación y Complementos: Prof. Abg. Paula Altamirano

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Por ello, es el Estado quien responderá ante una omisión u error en las registraciones o los informes. Será, en el caso del Registro inmobiliario, la provincia donde esté ubicado. 4.9 Subasta judicial:

Para adquirir un bien en una subasta judicial Ud. deberá concurrir a las Salas de Remate correspondientes a la Circunscripción Judicial donde se encuentre el Tribunal ordenante de la subasta referida. Indefectiblemente deberá traer su Documento Nacional de Identidad y cumplir con las condiciones de venta que fije el Tribunal respecto de la forma de pago, monto de la comisión al Martillero e impuestos que deberá abonar al adquirir un bien en una subasta judicial. Recuerde que los bienes que adquiera serán libres de gravámenes. Cabe aclarar que aunque las condiciones de venta pueden variar en cada subasta, según lo fije el Tribunal que la ordenó, por lo general se deberá abonar en efectivo y en el momento de la subasta los montos correspondientes a los siguientes rubros:   

Seña: 20 % del monto de la venta en el caso de bienes inmuebles Total del precio de la venta en el caso de bienes muebles Impuestos: IVA e impuesto a la transferencia de inmuebles (si corresponde)

Comisión de Ley del Martillero:    

Bienes inmuebles edificados: 3 % Bienes inmuebles sin edificar: 5 % Bienes Muebles: 10 % Derechos o acciones: 5%

En caso de haber adquirido bienes inmuebles y haber abonado una seña, el saldo restante deberá abonarlo al aprobarse la subasta. La entrega de los bienes adquiridos, en el caso de bienes muebles no registrables, es inmediata. En el caso de los automotores, la entrega se efectúa una vez realizada la transferencia en el Registro correspondiente. Y en el caso de inmuebles, la posesión es entregada una vez aprobada la subasta, abonado el saldo total de la subasta, los impuestos y comisiones que correspondan. Esta temática será desarrollada con mayor extensión en la materia tasaciones, subasta y corretaje. Cierre del módulo:

En el desarrollo del presente módulo nos referimos específicamente al tema de la publicidad registral. De este modo, empezamos por caracterizar los distintos tipos de sistemas existentes, y diferenciado sistemas registrales y no registrales, distinguimos las formas en las cuales pueden presentarse los primeros.


Lectura 4 - Derechos Reales 1

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