RELATÓRIO DE INSPEÇÃO TÉCNICA PREDIAL. Objeto da inspeção: Dependências do prédio comercial ocupado atualmente pela loja de utilidades domésticas Ponto Certo. Endereço: Solicitante: Nível da vistoria:
Nível 1, consiste na vistoria para a identificação de anomalias aparentes, elaborada por profissional habilitado, contando com orientação técnica pertinente. Este nível se enquadra, ordinariamente, nos imóveis cuja natureza evidencia sistemas e componentes construtivos simples, tais como: casas térreas, sobrados e edifícios sem elevador.
Padrão construtivo da edificação: Edificação comercial padrão médio simples sem elevador,
Situação da edificação na quadra: Esquina.
Descrição do terreno: O terreno é identificado como parte dos lotes 11 e 12 da quadra 39, com área de 450,00 m². Descrição da edificação:
Sobre o terreno anteriormente descrito, existe construído um prédio comercial, sem denominação, composto por pavimento térreo e um pavimento superior, sendo o pavimento térreo composto por um salão e um compartimento administrativo ao fundo com banheiro e o pavimento superior com acesso por escada de concreto armado composto por um salão e dois compartimentos sanitários. A edificação tem idade aproximada de 20 (vinte) anos, estando em regular estado de conservação dentro de uma escala que varia de: ótimo, bom regular e péssimo. Especificações básicas:
Estrutura convencional de concreto armado; Alvenaria de vedação em blocos cerâmicos; Fachadas com revestimentos de argamassa pintada p intada a látex; Esquadrias metálicas em ferro; Portas e batentes de Ferro de correr frontais no pavimento térreo, de madeira nos compartimentos internos e janelas de ferro basculantes no pavimento superior; Instalações elétricas e hidráulicas embutidas 1
1 escadaria; Pisos, térreo em granilite com juntas plástica e cerâmica no pavimento superior; Forro e laje pré-moldada revestida no pavimento superior. 1- INTRODUÇÃO
O presente relatório de vistoria técnica refere-se a um prédio comercial em alvenaria e resulta da observação de patologias, imperfeições e não conformidade com normas, todas estas que estejam visíveis (exclui-se vícios ocultos) existentes na edificação, contemplando as áreas de ambientes internos e externos e cobertura acessíveis excluindo, portanto, as fundações. 2- FATO GERADOR
Diante da observação de algumas manifestações patológicas alegadas pelo locatário, a proprietária solicitou este relatório de vistoria, objetivando um documento imparcial, visando os esclarecimentos das questões pela ótica técnica. 3- OBJETIVOS DA INSPEÇÃO.
Este documento tem o propósito de detectar eventuais patologias, estéticas, funcionais todas aparentes, não conformidade com normas, e ainda em alguns casos omissões de serviços, onde em todos esses itens denominamos PATOLOGIAS OBSERVADAS. A vistoria não tem como objetivo efetuar testes com instrumentos e ensaios para averiguação de funcionamento, nem ainda identificação de vícios ocultos, ou seja, os não detectáveis visualmente na época da inspeção. 4- METODOLOGIA
A metodologia utilizada para a realização do trabalho baseou-se na inspeção visual das áreas mencionadas. Não foram vistoriadas as fundações e o forro do pavimento superior sob a cobertura e também o reservatório de água, ficando também excluído da inspeção os sanitários e a sala administrativa ao fundo da loja no pavimento térreo por sugestão da proprietária. 5- VISTORIA
A vistoria ocorreu no dia 09 de novembro de 2010, em uma só etapa, e foi concluída no mesmo dia, na companhia da proprietária e com permissão do locatário sendo o mesmo convidado a acompanhar a vistoria porem não o fez e esta registrada no CREA MT, através da ART n°.: 1050456. 6- PATOLOGIAS OBSERVADAS 6.1 Cobertura. 6.1.1 Infiltrações na laje de forro do pavimento superior:
Observamos infiltrações na laje de forro do pavimento superior, inclusive com a existência de destacamento de pintura do teto (foto 12), essa umidade é nociva à estrutura por potencialmente iniciar e acelerar processo de corrosão de armadura da laje e vigas adjacentes, além da peculiaridade local devido à 2
existência de tomadas com fiação exposta e quadro elétrico aos quais a presença de água torna-se risco eminente de danos físicos aos operadores e a moveis e equipamentos eventualmente ali estocados. 6.1.2 Deficiência de pintura nas muretas da cobertura ou platibandas:
Na inspeção da cobertura pudemos observar a inexistência de pintura nas faces internas da mureta de ou platibanda em todo perímetro (foto 2 e 3), esse fato, além de tecnicamente não recomendado, é desaconselhável pela facilitação de infiltração de água de chuva nessas paredes e facilitar a proliferação e agentes nocivos à saúde, até mesmo pela criação e lodos e afetando a superfície externa deteriorando a pintura. 6.1.3 Escoamento de água proveniente de Ar condicionado em parede de divisa:
Observamos na parede do fundo acima da platibanda da cobertura a existência de um aparelho de ar condicionado do prédio vizinho escoando a água de condensação sobre a pingadeira da platibanda e escorrendo pela superfície interna da platibanda até atingir a cobertura (foto 1), o que não é recomendado do ponto de vista legal, já que a parede pertence ao prédio objeto desse laudo e o aparelho está localizado em propriedade alheia. O aparelho deverá ser retirado pelo seu proprietário ou permanecer desde que devidamente autorizado e com escoamento de água regularizado. 6.1.4 Deficiência da cobertura:
As telha da cobertura apresenta alto grau de deterioração com telhas quebradas e sinais de reparos sem critérios técnicos (foto 4), tais deficiências estão ocasionando infiltrações na laje de forro do pavimento térreo com o risco de comprometer as armaduras e deterioração da pintura. 6.2 FACHADAS. 6.2.1 Infiltrações nas fachadas:
Observamos infiltrações em fachadas, em vários pontos com a presença de bolores e descamação da pintura(foto 5, 6 e 7). 6.2.1.1Desagregação Sintoma / mecanismo de atuação:
Conforme TINTAS SUVINIL (2005) e TINTAS EUCATEX (2005), caracteriza-se pela destruição da pintura que se esfarela, destacando-se da superfície juntamente com partes do reboco. Este problema ocorre normalmente quando a tinta foi aplicada antes que o reboco estivesse devidamente curado. Também ocorre por ação de infiltração de águas de chuva ou tubulações hidráulicas. 6.2.1.2 Janelas:
Muitas das infiltrações foram observadas nas proximidades das janelas, onde 3
pudemos observar em alguns pontos de descamação da pintura atingindo o substrato e corrosão das esquadrias (fotos 9 e 10). 6.2.1.3 Pisos:
Foi constatada destacamento de piso cerâmico em vários locais do pavimento superior, sendo o ponto crítico o apresentado próximo ao canto formado pela parede frontal e parede de divisa do lado direito (considerando o observador de dentro da loja olhando para a Av. Brasil) (foto 16). 6.3 SEGURANÇA 6.3.1 Escada de emergência:
Conforme normas do Corpo de Bombeiros do Estado de Mato Grosso, se faz necessária à instalação de corrimãos em ambos os lados das escadas, segundo o a NBR 9077 ítem 4.8.1.1. Foi observada na idificação a existência em apenas um dos lados. (foto 21). 6.3.1 Para-raio
O sistema de proteção contra descargas atmosféricas instalado na edificação é do tipo Franklin, porem possui altura insuficiente para proporcionar uma proteção efetiva pelo cone de proteção, que no caso desse preventivo é de 45° e foi instalado apenas uma haste na parede lateral para a rua Sebastião Barreto, estando assim em desacordo com a NBR 5419 da ABNT. 6.4 PAVIMENTO TERREO 6.4.1 Fissuras em piso de concreto com grânulos de granito polido(granilite):
Observamos considerável grau de fissuração (fotos 21), reparo em abertura do piso executado sem técnica resultando em aspecto desagradável e falta de adesão entre o concreto novo e o velho. 6.4.2 Infiltrações:
É possível observar pontos com umidade e manchas de infiltração proveniente do pavimento superior e da edificação vizinha, a exemplo das fotos 17 e 18, é fundamental a resolução da estanqueidade local, pois em geral as empresas especializadas em impermeabilização apenas fornecem garantia quando o serviço é executado de forma generalizada, solução essa que seria de grande custo para a proprietária. 6.5 PAVIMENTO SUPERIOR 6.5.1 Fissuras e destacamento em piso cerâmico:
A patologia no piso ocorre em vários pontos do pavimento superior, como descolamento acompanhado de estufamentos, vincos, estilhaçamentos, fissuras, sendo que tais patologias ocorrem devido a movimentações estruturais, 4
recalques, retração, movimentações térmicas etc. Os deslocamentos de placas cerâmicas, em pisos ou paredes, ocorrem normalmente pela combinação desfavorável de alguns fatores: aderência inicial insuficiente, deformações da estrutura (lajes, extremidades de balanço etc.), movimentações térmicas diferenciadas na base e no revestimento, retração da argamassa de assentamento, expansão higroscópica das placas cerâmicas, espaçamento insuficiente entre as placas, formação de “peeling” (descamação)
em argamassa
colante, entre outros. 6.5.2 Fissuras em paredes:
No histórico da edificação há apenas o caso da reforma executada na edificação para adaptá-la ao uso bancário, pelo Banco do Brasil S.A. não havendo sido relatado conserto de fissuras, no entanto observamos existência de fissuras nas paredes nas limitações com edificações vizinhas partindo do pilar de canto na divisa com a Avenida (foto 13). A anomalia crítica encontrada se dá em ângulo de 45° o que normalmente ocorre devido a deslocamento das fundações do pilar próximo. 7- INSTALAÇÕES HIDROSANITÁRIAS E ELÉTRICAS
No geral as instalações hidrossanitárias e elétricas estão em mau estado de conservação, embora utilizável, no térreo apresenta fiações pelo chão, nas paredes fios expostos fora de eletrodutos, utilização de eletrodutos inadequados, no pavimento térreo a instalação elétrica não esta operacional, apresentando caixa sem tomadas e espelhos com fios expostos, luminárias sem lâmpadas. Quanto às instalações hidrosanitárias, começando pelo ramal de alimentação de água potável foi feita uma adaptação com tubulações aparentes de PVC fixados por abraçadeiras metálicas. Os sanitários do pavimento superior estão desativados e trancados, de forma que não temos informações sobre as peças de utilização, no térreo existe um sanitário em funcionamento, porém não tivemos acesso 8-
Por
CONCLUSÕES
razões
técnicas,
funcionais,
de
segurança
ou
mesmo
estéticas,
recomendamos a correção dos problemas observados neste relatório, pois estes itens estão ligados não apenas a viabilidade de utilização, mas também a durabilidade da edificação. Infiltrações aceleram o processo de corrosão das armaduras, especialmente em nossa cidade que possui alto grau de umidade do ar, indicando que existe uma forte tendência natural a esse tipo de patologia. Assim como problemas observados em revestimentos, pisos e fachadas, podem a 5
médio ou longo prazo comprometer totalmente sua funcionalidade resultando em diminuição da vida útil e conseqüente agravamento das patologias resultando em aumento dos custos de manutenção. Ratificamos nossa disposição para esclarecimentos de pontos que gerarem questionamentos, como analise de projeto de impermeabilização e da instalação ou retirada de sistema de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios), recuperação de revestimentos de paredes, sistemas de pintura e reforço estrutural. Tangará da Serra 16 de novembro de 2010
Gilberto Silva de Paula Engenheiro Civil CREA n°39136/D-MG CONFEA (RNP)n°140530569-0
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