APR-1679-C
Novembro/2011
LAUDO DE AVALIAÇÃO
Antônio Paulo Ronchi
Referências: falência, no 2009.017201-4, 4ª Vara Cível de Sorocaba 18 páginas
RESUMO
P
or determinação do Juízo de Direito da 4a Vara Cível de Sorocaba, é feito laudo de avaliação na ação de falência, sob n 2009.017201-4, de autoria
de Auto Peças Porto Eixo contra TCS – Transportes Coletivos de Soroca-
ba Ltda., para se apurar o valor de mercado de um imóvel urbano. Os valores são aferidos adotando-se procedimentos e metodologia preconizados pelas normas da Abnt (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). Tendo como referência o mês de outubro de 2011, o valor de mercado do imóvel de matrícula 97.654 do 1º RI de Sorocaba é de 6.462.283 reais.
SUMÁRIO
Condições preliminares...............................................................
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Objetivo da avaliação................................................................
4
Objeto........................................................................................
4
Pressupostos...............................................................................
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Orientação dos trabalhos...........................................................
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Situação do imóvel......................................................................
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A localização.............................................................................
6
O local onde está inserido..........................................................
6
A infraestrutura urbana..............................................................
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As principais características......................................................
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Avaliação.......................................................................................
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Critério.......................................................................................
12
Breve diagnóstico do mercado imobiliário................................
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A metodologia utilizada.............................................................
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Cálculos do valor do imóvel......................................................
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Conclusão técnica.......................................................................
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Palavra final............................................................................
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Anexos 1 – Dados de mercado 2 – Análise estatística 3 – Especificação da avaliação
CONDIÇÕES PRELIMINARES As razões e a maneira pela qual a perícia é feita
Objetivo da avaliação
E
ncontrar o valor de mercado de uma propriedade situada em perímetro urbano na cidade de Sorocaba.
Objeto
P
rédio nº 6.500 da Rodovia Raposo Tavares, km 99, em Sorocaba, de matrícula 97.654 do 1º RI, de propriedade de TCS – Transportes Cole-
tivos de Sorocaba Ltda., com superfície de 14.680,00 m2, cujo terreno é assim descrito: “na frente onde mede 258,90 metros, com a Rodovia Rapo so Tavares; pelo lado direito, de quem da via olha para o imóvel, onde mede 91,15 metros, com Sérgio Xavier de Almeida, pelo lado esquerdo, onde termina em zero, com Roberto Carvalho França, Dr. Milton Tavares, Angelo Vial e Milton de Tales”.
Pressupostos
N
este trabalho, considera-se que os imóveis estão regularizados, livres e desembaraçados de quaisquer ônus e em condições de serem
comercializados imediatamente, e que os dados constantes nos seus regis-
Condições preliminares
tros têm fundamentação legal. Deixa de ser feita busca a defeitos em títulos e/ou parâmetros técnicos possessórios. As medidas foram obtidas de fontes oficiais. As informações, tomadas de boa-fé.
Orientação dos trabalhos
C
om base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas seguintes etapas:
Estudo da documentação de interesse técnico fornecido pelo síndico, especialmente cópias das matrículas em apreço;
Vistoria ao imóvel e vizinhanças (dia 16 de novembro de 2011);
Análise dos dados obtidos, com participação do arquiteto Thomás Paulo Ronchi;
Elaboração de laudo de avaliação.
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VISTORIA Exposição de dados obtidos de vistoria ao terreno e sua vizinhança
A localização
C
om base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas seguintes etapas: O imóvel está situado na rodovia Raposo Tavares, nas proximidades da
avenida Mário Campolim. Na figura 1, tem-se a situação do imóvel [traços vermelhos] em imagem de Google Maps. Na figura 2, a mesma situação, em imagem de satélite de Google Earth.
Figura 1 – imóvel em mapa
Figura 2 – imagem de satélite
O local onde está inserido
D
enominado Parque Campolim, o lugar está incluído na malha urbana de Sorocaba.
Vistoria
Com relevo suavemente ondulado, na maior parte, o solo da região é aparentemente seco. O ar denota poluição, em face de movimentação constante e intensa de veículos, mas não há passagem constante de pedestres. A localidade é servida por transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos e serviços públicos e comunitários relativos à segurança, educação, cultura e lazer bem como igrejas de diferentes religiões. Nesse ínterim, possui infraestrutura completa, e sua ocupação é mista [residencial multifamiliar e comercial], com padrão de ocupação normal e facilidade de acessos. Nota-se que a localidade é formada [em sua maioria] por construções residenciais de padrão fino, com tendência de assim permanecer em curto prazo. O padrão do comércio observado é normal, com tipo de comércio de padrão superior e alta atratividade. Nas imediações são encontrados dois shoppings [Esplanada e Panorâmico], três hipermercados [Carrefour, Extra e Assaí], bancos e sem-número de estabelecimentos comerciais dos mais variados [farmácias, restaurantes, lanchonetes, postos de combustíveis etc.] e prestadores de serviços, especialmente ao longo da avenida Antônio Carlos Comitre, principal artéria da localidade.
A infraestrutura urbana
A
avenida Ipanema possui os melhoramentos públicos comuns: meio-fio e sarjetas, esgotamento sanitário, pavimentação, rede de água potável,
rede de energia elétrica, iluminação pública e telefonia. 7
Vistoria
Esses melhoramentos também são encontrados na maior parte das inúmeras vias do bairro, nas imediações do imóvel.
As principais características
O
imóvel está disposto em meio de quadra; com base no registro, tem área
total de 14.680,00 m2. Está cadastrado na PMS (Prefeitura Municipal
de Sorocaba) sob nº 80.15.37.0146.01.000. Pela planta de zoneamento da municipalidade, encontra-se em ZR2 –
Zona Residencial 2. Faz frente para a Rodovia Raposo Tavares, na sua confluência com a rua Lázaro Guerreiro Puglia, como se vê na montagem fotográfica 1, na qual a rodovia está do lado esquerdo.
Foto 1 – Terreno na confluência da rodovia Raposo Tavares e a rua Lázaro Guerreiro Puglia
A frente do terreno para a rodovia é identificada por cerca de arame 8
Vistoria
farpado sobre mourões de concreto, como se verifica pela foto 2.
Foto 2 – Frente do imóvel para a rodovia
A frente secundária do imóvel, para a rua Lázaro Guerreiro
Puglia, também é identificada por cerca de arame. Vista geral desta frente encontra-se na fotografia 3, pela qual se verifica que, em frente ao imóvel, na maior parte, esta rua não está pavimentada.
Foto 3 – Vista parcial do interior do terreno
9
Vistoria
No fundo, em parte, o imóvel apresenta um córrego, observado na fotografia 4. A parte restante dessa divisa é configurada com muro de alvenaria do Condomínio Isaura, tema da foto 5.
Foto 4 – Vista parcial do córrego
Foto 5 – Vista parcial de muro no fundo do terreno
Mediante o cadastro municipal e observações in loco o imóvel não
possui edificações. A maior parte do imóvel apresenta vegetação de porte rasteiro, especialmente gramíneas. Há também algumas árvores, especialmente na faixa ciliar ao córrego. Melhor se mostra pelas estampas 6 e 7.
Foto 6 – Vista do interior do imóvel
10
Vistoria
Foto 7 – Outra vista do interior do terreno
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AVALIAÇÃO Os meios e a atribuição do valor do imóvel
Critério
A
avaliação é feita com base nas recomendações preconizadas pelas seguintes normas em vigor:
Norma Brasileira NBR 14.653,
da Abnt (Associação Brasileira
de Normas Técnicas) - Avaliação de bens - Parte 1 [2004]: Procedimentos gerais, e Parte 2 [2011]: Imóveis urbanos;
Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos,
do Ibape (Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) de São Paulo, 2005.
Breve diagnóstico do mercado imobiliário
P
esquisas efetuadas nos últimos meses no mercado imobiliário de Soroca-
ba revelam existir número pequeno de ofertas de imóveis de porte e
características similares ao imóvel em avaliação, isto é, com frente para a rodovia Raposo Tavares e nas proximidades do Shopping Esplanada. De um modo geral, no mercado imobiliário ao longo ou nas proximidades desta avenida, o volume de negócios tem sido bom, e a velocidade de negociações, média, no último ano. Para glebas, estes itens são inferiores quando comparados a terrenos urbanos, principalmente situadas em condomínios fechados.
Avaliação
O bom volume de negócios pode ser explicado pelo “Feirão da Caixa” e a campanha de lançamento do programa governamental “Minha Casa, Minha Vida”.
Por sua vez, o imóvel em análise tem um aspecto relevante para sua formação de valor: frente para rodovia de importante circulação no município e proximidade de importante polo comercial e de vários lançamentos imobiliários recentes. Nada obstante, está situado em local que possui infraestrutura compatível ao padrão da região.
A metodologia utilizada
U
tiliza-se o método comparativo direto de dados de mercado, isto é, o valor do terreno é alcançado por intermédio da comparação com dados
de mercado1, devidamente homogeneizados na forma usual e de acordo com as instruções normativas. No caso em pauta, é feito o tratamento científico dos dados obtidos, pela inferência estatística, que é feito utilizando-se o software SisReN . O imóvel em tela está inserido em região heterogênea quanto a área, usos e localizações; além disso, os imóveis de um modo geral diferem entre si quanto a áreas e benfeitorias. Assim, a inferência estatística é o tratamento adequado para averiguar essas dissonâncias, normais em mercados, e, a partir delas, obter as principais 1
Dados de mercado são imóveis assemelhados àquele em avaliação, que estão à venda ou foram vendidos recentemente. 13
Avaliação
tendências e desenvolver um modelo matemático que permita observar as características específicas de cada um dos imóveis.
Valor do imóvel
P
ara o caso em exame, foram encontrados nove dados de mercado na região circunvizinha, contemporâneos, cujas principais características
estão relacionadas no anexo 1. Em posse desses dados, estuda-se as variáveis que, em princípio, são relevantes para retratar o comportamento do mercado e encontrar a tendência de formação de preços para explicar o valor total do imóvel. Inicialmente, admite-se que tenham influência nos preços de apartamentos (valor total, variável dependente, em R$) as seguintes características (ou variáveis independentes):
Área do terreno: variável quantitativa, expressa em m2, destinada a investigar, dentro da amplitude de áreas existentes no mercado, sua relação com a variação dos preços;
Polo de interesse: variável qualitativa, atribuída em nº [de 1 até 5], que visa qualificar maior valor do imóvel pela sua proximidade e/ou facilidade de acesso ao polo comercial.
Aplica-se o fator de fonte aos valores dos dados de mercado, isto é, um desconto de 10%, considerando eventual venda em curto prazo. 14
Avaliação
A partir das características dos dados de mercado, é estudada uma equação de regressão, ou modelo matemático, que represente os valores de venda de imóveis de condições similares ao imóvel em avaliação na região onde está situado. O encontro desse modelo pressupõe a representação simplificada das propriedades e do comportamento do mercado pela possibilidade de ser explicar fenômenos complexos utilizando-se somente as variáveis mais significativas, que, via de regra, englobam as influências das demais. Os estudos estatísticos [detalhado no anexo 2] permitiram um modelo no qual se verifica que as variáveis principais para o caso em tela estão relacionadas com a área do terreno e o polo de interesse. Dessa forma, o valor total de mercado da unidade aplicável ao caso pode ser obtido pelo seguinte modelo matemático: Valor unitário = 1 / (0,003132798892 + 4,113698623-12 × Área do terreno2 – 0,001205743097 × Polo de interesse1/2)
A interpretação deste modelo conduz às circunstâncias lógicas para cada uma das variáveis estudadas:
Existe uma relação inversamente proporcional do preço com a área do terreno: à medida que a área aumenta, o valor unitário do terreno diminui;
Há uma relação direta do preço com o polo de interesse, isto é, à medida que aumenta o índice, aumenta o valor unitário.
Pelo gráfico comparativo de preços observados e estimados o poder de 15
Avaliação
predição deste modelo é considerado bom. E com base nos parâmetros empregados na avaliação, obtém-se o Grau
de Fundamentação I e o Grau de Precisão III. A especificação desta avaliação é apresentada no anexo 3; os itens que se enquadram ao caso em tela estão ali destacados em azul.
■■
Cálculo do valor do imóvel
Como é dito, o imóvel possui área de 14.680,00 m2. Com este dado, atribuindo-se índice “3” ao polo comercial, com o uso do modelo matemático obtido, obtém-se o valor unitário (Vu) de terreno, da seguinte forma: Vu = 1 / (0,003132798892 + 4,113698623 -12 × 14.680,002 – 0,001205743097 × 3 1/2)
Nesse ínterim, encontra-se o valor médio de R$ 517,89 por metro quadrado, além do valor máximo de R$ 815,64 e o mínimo de R$ 379,39. Considera-se um desconto de 15% no valor médio, uma vez que, diferentemente dos dados de mercado utilizados na formação deste valor, o imóvel em tela tem uma faixa considerada APP (Área de Preservação Permanente). Assim, o valor do imóvel (Vi) é obtido multiplicando-se a área do terreno (At) pelo valor unitário e o dito desconto, ou seja: Vi = At × Vu Vi = 14.680,00 × 517,89 × (1 – 0,15) Vi = 14.680,00 × 440,21 Vi = R$ 6.462.283,00 [Seis milhões, quatrocentos e dois mil, duzentos e oitenta e três reais ]
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CONCLUSÃO TÉCNICA A perícia atribui valor ao imóvel
E
mpregando-se a norma brasileira Abnt NBR 14.653 e a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, do Ibape-SP, no grau I de enquadramen-
to, tendo como referência o mês de outubro de 2011, o valor de mercado para o imóvel de matrícula 97.654 do 1º RI é de R$ 6.462.283,00.
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PALAVRA FINAL Últimas considerações e forma de apresentação do laudo
E
ste laudo de avaliação contém 18 folhas, impressas apenas na frente, todas rubricadas, menos esta última, que é datada e assinada, e inclui
três anexos.
Sorocaba, 18 de novembro de 2011
Antônio Paulo Ronchi CREA/SP 0601041072
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