Justificacion Tecnica Para Cambio de Uso

JUSTIFICACION JUSTIFICACION TECNICA PARA EL CAMBIO DE ZONIFICACION ZONIFICACION DE USO DE SUELO TERRENO DE JESÚS DEL VALLE, LOS POZOS

UBICACIÓN:

SOCIEDAD:

DEPARTAMENTO:

LIMA.

PROVINCIA:

HUARAL.

DISTRITO:

HUARAL.

SECTOR:

JESÚS DEL VALLE. LOS POZOS.

PARCELA:

58.

CÓDIGO CATASTRAL:

8_2558725_015023

AMERSUR SAC

Huaral, junio de 2014

JUSTIFICACIÓN TÉCNICA PARA EL CAMBIO DE USO DE SUELO DE LA PARCELA 58, 8_2558725_015023. 8_2558725_015023.

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INTRODUCCION

El objetivo de esta memoria es justificar el cambio de zonificación de la parte de la parcela de estudio que está designada como ‘Zona de Preservación Ambiental Tipo 2’, a ‘Residencial de Densidad Media R4’, dejando la misma nominación a la parte de la parcela que su zonificación es del tipo ‘Comercio Vecinal’.

Actualmente Perú muestra un escenario de crecimiento económico y consecuentemente urbano, ya que el aumento de ingresos en los hogares está haciendo posible que la población pueda acceder a una vivienda con unas condiciones óptimas, mejorando su calidad de vida; así como este hecho también está favoreciendo el progreso de las ciudades, transformando su imagen de un modo positivo. Esta situación se encuentra en todo el país y a una menor escala en otras ciudades como en este caso es Huaral. En este primer punto se establece, la pretensión tanto de la Municipalidad como de esta sociedad de lograr un crecimiento urbano ordenado, alejado de cualquier otro desarrollo desorganizado o caótico que se pueda presentar en otras áreas. El cumplimiento de esta condición se verá reflejado en los siguientes términos que justifican de forma congruente el cambio de suelo propuesto. En la actualidad la dinámica del crecimiento urbano de Huaral presenta unos lineamentos urbanísticos distintos a los expuestos en los Planes Urbanos, obligando a replantear los objetivos de ciertas áreas periféricas con proyección a ser Zonas de Expansión Urbana. Este Cambio de Zonificación respalda la Propuesta Policéntrica del vigente Plan de Desarrollo de Huaral capítulo IV 'Propuesta de un Desarrollo Urbano Sostenible', ya que en el gráfico NºIV.4.1.8 'Sistema de centralidades' se halla señalada la zona de intervención como punto de crecimiento. GRAFICO N° IV.4.1.8 TEXTO PROPUESTAS PDU SISTEMA DE CENTRALIDADES

Zona propuesta para cambio de uso, concurrente con un punto de crecimiento.

INMOBIALIARIA Y CONSTRUCTORA AMERSUR SAC. c/ José Olaya N°110 Urb. Urb. El Rosario Rosario “A”, Huaral, Huaral, PÁG. 2

JUSTIFICACIÓN TÉCNICA PARA EL CAMBIO DE USO DE SUELO DE LA PARCELA 58, 8_2558725_015023.

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Elaboración: Equipo Técnico PDU – Huaral 2009 – 2019 Al estar el terreno en la periferia y próximo a un subcentro urbano de servicios se promueve la descongestión de la zona más céntrica, así como se fortalece la consolidación de estos subcentros como espacios de concentración de actividades urbanas a nivel de sector, contribuyendo a la estructuración del Sistema de Centro y Subcentros Urbanos de Servicios de la ciudad. Este proyecto trata de impulsar un crecimiento urbano armónico conforme a las áreas de densificación y expansión, buscando un mejor funcionamiento de la ciudad, en este caso generando una transición entre actividades comerciales y residenciales debido a la proximidad del terreno al Mercado de Frutas de Huarangal y otros tipos de suelo comercial. El área de intervención es un pequeño núcleo urbano en potencia, ya que presenta todas cualidades propicias para ser urbanizado. Se localiza en un lugar estratégico de la ciudad con respecto a Lima metropolitana, ya que se sitúa en las inmediaciones de la carretera que lleva a la capital conectándose a ella a través de únicamente una vía. Por otro lado, gracias a las vías aprobadas por el Planeamiento de Desarrollo Urbano de Huaral que ya están iniciadas, se vinculará directamente el terreno con la Carretera Huaral-Chancay.

GRAFICO N° IV.4.1.7 TEXTO PROPUESTAS PDU ESQUEMA DE CONFIGURACIÓN VIAL DE HUARAL

Zona intervención

Elaboración: Equipo Técnico PDU – Huaral 2009 – 2019

Esta parcela es un suelo dispuesto y apropiado para ser urbanizado debido a su cercanía al núcleo urbano y contigüidad al anillo periférico, encuadrándose dentro del anillo vial periférico de evitamiento, en el interior del cual está establecido que se puedan plantear áreas residenciales de media densidad. Además, en el plano del Modelo General de Desarrollo Urbano del Planeamiento de Desarrollo Urbano de Huaral, se puede constatar la cercanía con una Zona Residencial de Densidad Baja que se encuentra más al sur, quedando nuestra área insertada totalmente en el ámbito urbano. Por todas estas características l a previsión de servicios básicos es factible debido a la proximidad a las diferentes instalaciones. Destacar también que la parcela se halla fuera de la zona marcada como anillo ecológico, de este modo aunque el terreno haya sido en un principio caracterizado como Zona

INMOBIALIARIA Y CONSTRUCTORA AMERSUR SAC. c/ José Olaya N°110 Urb. El Rosario “A”, Huaral, PÁG. 3


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de Preservación Ambiental (y parte Comercial), su cambio de uso no produciría ninguna alteración en este área verde reservada, pretendiendo siempre contribuir a que la ciudad crezca ordenadamente mejorando su calidad ambiental, viendo este crecimiento como una oportunidad para la localidad. GRAFICO N° V.5.1.1 PLANOS PROPUESTA PDU ZONIFICACIÓN DELOS USOS DEL SUELO

Zona Residencial Baja Densidad Zona de Intervención Subcentro de Desarrollo Urbano Anillo Ecológico Zona Residencial Baja Densidad Elaboración: Equipo Técnico PDU – Huaral 2009 – 2019



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ÍNDICE

TÍTULO I

:

Ubicación.

TÍTULO II

:

Objetivos.

TÍTULO III

:

Antecedentes.

TÍTULO IV

:

Aspectos normativos.

TÍTULO V

:

Realidad problemática.

TÍTULO VI

:

Características Normativas actuales de la Zona.

TÍTULO VII

:

Características de Sectorización de la Zona.

TÍTULO VIII

:

Usos de Suelo y Actividades Urbanas de la zona.

TÍTULO IX

:

Características de la Estructura Vial Propuesta.

TÍTULO X

:

Características de la Estructura Vial Existente.

TÍTULO XI

:

Análisis Comparativos entre los planes Urbanos.

TÍTULO XII

:

Análisis de Uso de Suelo y actividades Predominantes.

TÍTULO XIII

:

Análisis de las Características de la Dinámica del Crecimiento Urbano.

TÍTULO XIV

:

Diagnóstico.

TÍTULO XV

:

Conclusiones Generales y específicas.

PLANOS



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I. UBICACIÓN: DEPARTAMENTO

:

Lima.

PROVINCIA

:

Huaral.

DISTRITO

:

Huaral.

SECTOR

:

Jesús del Valle. Los Pozos.

PROYECTO

:

Mercedes Jesús del Valle.

CÓDIGO CATASTRAL :

8_2558725-015023

PARCELA

58

:

II. OBJETIVOS: Elaborar el Expediente Técnico de sustentación para el CAMBIO DE ZONIFICACION DE USO DEL SUELO del predio de propiedad privada, ubicado en el sector Jesús del Valle, Los Pozos, Parcela 58, con Código Catastral 8_2558725-015023 en el Distrito de Huaral, Provincia de Huaral, considerando aproximadamente un área de 48 602.00 m2. Con fines Comercial y Zona de Preservación en concordancia con el Reglamento de Zonificación vigente de Usos de Suelos, aprobado en el Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Huaral 20102015, con Ordenanza Municipal Nº 007-210-MPH, publicado en el diario oficial El Peruano de fecha (14.05.10). Nuevo uso del suelo propuesto en esta memoria descriptiva: cambiar la Zona de Preservación Ambiental Tipo 2 por Zona Residencial de Media Densidad R4.

III. ANTECEDENTES: □ El terreno matriz con un área de 48602.00 m² correspondiente a la parcela 58 del sector Los Pozos, fue inscrito a favor de la Cooperativa Agraria de Usuarios las Mercedes de Jesús del Valle por medio del Decreto Ley Nº 17716 promulgado el 24 de junio de 1969 de la Reforma Agraria de Perú. □ El inmueble fue adquirido por transferencia de la cooperativa agraria de trabajadores Jesús del Valle a favor de los siguientes titulares: -

Avilés Gonzales, Virginio – Casado (a) Geri Gálvez, Agripina – Casado (a)

Así consta en la Escritura Pública de 07-08-85, presentada el 07-08-85 bajo el número 4280 T.13 del Diario de Chancay. Fecha de traslado de inscripción: 23-11-1993. □ Al amparo del Art. 37º de la Ley Nº 27161 (Ley Modificatoria y Ampliatoria de la Ley de Registro de Predios Rurales, D. LEG. Nº 667), se procede a rectificar los datos técnicos del predio, al haberse realizado el procedimiento de determinación y/o rectificación de área, decisión que es comunicada por el Ministerio de Agricultura – PETT, mediante proveído Nº 642-2005-AG-PETT/OPERLC de fecha 31-03-2005, Certificado Catastral PETT y del Informe Técnico Aprobatorio de la Oficina de Catastro. Datos técnicos del predio materia de rectificación y/o determinación: CÓDIGO DE PREDIO:

8_2558725_015023

AREA_ha:

4.8602

PERÍMETRO_ml:

920.50

CENTROIDE_E:

259055

CENTROIDE_N:

8727075



PROVINCIA:

Huaral.

DISTRITO:

Huaral.

SECTOR:

Jesús del Valle.

VALLE:

Chancay.

PREDIO:

Parcela Nº 58

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Se deja constancia que el predio inscrito en esta partida tenía hasta la fecha de esta rectificación área de 5.0200 HA. □ La sociedad conyugal formada por Edmirando Rojas Rojas y Vilma Rojas Salas, adquirió el 0,4938% de los derechos y acciones del inmueble, en mérito a la compra-venta celebrada con la sociedad conyugal citada anteriormente formada por Agripina Geri Gálvez y Virginio Avilés Gonzales. Así consta en la Escritura Pública de fecha 06-07-2012. □ A partir de esta compra-venta se suceden más transferencias celebradas con la misma sociedad conyugal de distintos porcentajes a diferentes propietarios privados: -

-

-

-

Comprador/es – Titular/es: Gonzales Veliz, Luis Antonio – Casado(a) Blas Santos, Filomena Alcira – Casado(a) Porcentaje adquirido:

0,2881%

Fecha Escritura Pública:

01-06-2012

Comprador/es – Titular/es: Rojas Rojas, Alina Pilar – Soltero(a) Porcentaje adquirido:

0,2496%


24-08-2012

Comprador/es – Titular/es: Salas de Huapalla, Rosa Amelia – Casado(a) Huapalla Díaz, Luís Jorge – Casado(a) Porcentaje adquirido:

0,4115056%


09-07-2012

Comprador/es – Titular/es: Rojas Salas, Vilma – Casado(a) Rojas Rojas, Edmirando – Casado(a) Porcentaje adquirido:

0,269%


06-07-2012

□ Posteriormente se realizan diferentes Inscripciones de Donación siendo los Donantes la sociedad conyugal formada por Agripina Geri Gálvez y Virginio Avilés Gonzales a: -

Donatario:

Avilés Geri, Myriam Agripina – Casado(a)

Porcentaje adquirido:

20,575284%



-

-

-

-

-


03-04-2013

Donatario:

Avilés Geri, Carlos Enrique – Casado(a)


6,594317%


03-04-2013

Donatario:

Avilés Geri, Óscar Virginio – Casado(a)


10,287642%


17-05-2013

Donatario:

Avilés Geri, Mónica Dolores – Soltero(a)


10,287642%


21-05-2013

Donatario:

Avilés Geri, Silvestre – Casado(a)


10,287642%


21-05-2013

Donatario:

Avilés Geri, César Humbert – Soltero(a)


10,287642%


21-05-2013

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□ A continuación se siguen sucediendo otras transferencias de compra-venta celebradas con la misma sociedad conyugal de distintos porcentajes a diferentes propietarios privados: -

-

Comprador/es – Titular/es:

Buendía Huacles, David Bernardo – Casado(a) Pérez Vilchez, Geraldine Magaly – Casado(a)


0,2450%


21-05-2013

Comprador/es – Titular/es:

Carrillo Quintanilla, Rolando Enrique – Casado(a) Medina de la Cruz, Luz Estela – Casado(a)


0,5740%


24-06-2013



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IV. ASPECTOS NORMATIVOS: □ El artículo 195 de la Constitución Política del Estado, preceptúa que las municipalidades provinciales son competentes para planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, incluyendo la zonificación, urbanismo y acondicionamiento territorial. Los Artículos 65°, 73º y 79º de la Ley Orgánica de Municipalidades establecen que dentro de las atribuciones de los gobiernos locales se encuentran las referidas a formular, aprobar, ejecutar y supervisar el Plan de Acondicionamiento de la Provincia, así como el control del Uso de la tierra cualquiera sea el propietario. □ Ley Orgánica de Municipalidades 27972, Título V, Capítulo I y II. □ Reglamento Nacional de Construcciones, Titulo II y modificaciones. □ El Decreto Supremo Nº 004 – 2011 - VIVIENDA, que aprueba el REGLAMENTO DE ACONDICIONAMIENTO TERRITORIAL Y DESARROLLO URBANO, dice : Art. 1º Item 5, propone la distribución equitativa de los beneficios y cargas que se deriven del uso del suelo; Art. 11º Item 5, establece el plan vial y de transporte y su normativa; Art. 49º, establece que el Concejo Municipal Provincial de cada ámbito podrá aprobar modificaciones al plan de desarrollo urbano en los casos indicados en el Art. 49.1º; Art. 53.2º, indica que ninguna modificación al plan de desarrollo urbano podrá contemplar el cambio de zonificación si el uso vigente es de mayor nivel que el solicitado. Art. 50ª indica que los cambios de zonificación serán tramitados ante la Municipalidad Provincial por sus propietarios o promotores adjuntando según el Art. 50.3 los documentos que acrediten la propiedad, y Memoria Descriptiva suscrita por un arquitecto o Ingeniero Civil colegiado que sustente el cambio de uso. □ De acuerdo al Art. Nº 957 del Código Civil, la propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión, y a los requisitos y limitaciones que establezcan las disposiciones respectivas. Decreto Legislativo Nº 613 (08/09/90), aprueba el Código del medio ambiente y los recursos naturales, en el Item II el medio ambiente y los recursos naturales, constituyen patrimonio común de la nación, su protección y conservación social pueden ser invocados como causa de necesidad y utilidad pública. □ Ordenanzas, Resoluciones, Acuerdos Municipales y otros conexos.

V. REALIDAD PROBLEMÁTICA: La dinámica del crecimiento urbano de Huaral en los últimos años ha ido en incremento debido tanto a la necesidad básica de vivienda de la población, y que anteriormente parte de ésta no podía cubrir dentro de la legalidad, así como a las nuevas necesidades de la población nacidas de la actual situación económica favorable del país. Para situar estas nuevas zonas urbanas se deben seguir criterios como elegir aquellas áreas que se encuentren próximas a las vías principales, como ocurre en este caso, ya que la accesibilidad es una variable fundamental para la localización de nuevas actividades urbanas. Al urbanizar esta área se estaría promoviendo las actividades económicas, las cuales ya existen en la zona y contribuyen al desarrollo sostenible de la ciudad y la optimización de los usos del suelo. El apartado Propuestas Específicas del vigente PDU de Huaral 5.1.3.2. documenta una realidad que acontece en la actualidad en la zona de estudio como es que en los últimos años, la expansión de la actividad comercial, ha configurado nuevas áreas comerciales de especialización relativa consolidándose un conjunto de conglomerados económicos. Éstas se han afianzado e intensificado en los principales ejes viales, como es la salida a Lima en este caso.



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La presencia del Mercado de Frutas de Huarangal ha generado la atracción en la zona donde se localiza, así las calles de su entorno están en un cambio de uso intensivo por la demanda comercial, así como el impacto ambiental que ya se ha causado en la zona, convirtiéndola en un foco urbano.

Imagen del Mercado Mayorista de Frutas de Huarangal. En la Zonificación propuesta aparece el terreno del Mercado como Comercial Distrital. Y los terrenos anexos a éste tienen como uso Zonas Residenciales de Baja Densidad, Equipamientos de Usos Especiales y Comercial Vecinal.

GRAFICO N° V.5.1.3.2 ORDENAMIENTO DE ÁREAS COMERCIALES Y DE SERVICIOS

Fuente: Plano de Zonificación de Usos del Suelo Urbano

Conjuntamente, en la zona superior y en alrededores de la parcela 58 ya se han levantado edificaciones residenciales aunque este uso no sea coincidente por el momento con el propuesto en el Plan de Desarrollo. Consecuentemente, tras realizar las citadas observaciones, se certifica que el área total de estudio presenta una vocación de uso “Residencial – Comercio Sectorial”, debido a la influencia de la vía principal y su ubicación estratégica; y que esta zona es un punto de crecimiento óptimo para la ciudad, apoyando la Propuesta Policéntrica de Descentralización redactada en la Propuesta de Desarrollo Urbano Sostenible del Plan de Desarrollo Urbano



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vigente de Huaral, aunque conectado directamente con el núcleo central siguiendo la dirección de expansión de la ciudad. Como se explica previamente en la Introducción, este proyecto trata de impulsar un crecimiento urbano armónico conforme a las áreas de densificación y expansión, buscando un mejor funcionamiento de la ciudad, en este caso generando una transición entre actividades comerciales, de equipamientos y residenciales.

VI. CARACTERÍSTICAS NORMATIVAS ACTUALES DE LA ZONA. Según el Certificado de Zonificación y vías N° 060-2013-GDUOT-MPH expedido por la Municipalidad Provincial de Huaral el día 06-06-2013, el Reglamento de Zonificación vigente de usos de suelos, aprobado en el Plan de desarrollo Urbano de la Ciudad de Huaral 2010-2015, con Ordenanza Municipal N° 007-210-MPH, publicado en el diario oficial El Peruano de fecha 14-05-10 el predio materia presenta la siguiente: □ Zonificación: -

(C2) - Comercio Vecinal. 

Usos de suelos permisibles y compatibles: 



Usos comerciales: Los señalados en el Índice de Usos para la Ubicación de Actividades Urbanas Vigentes. Usos residenciales: Se permite el uso complementario residencial predominante en el área, debiendo resolverse los accesos independientemente para cada uno de estos usos. Así mismo, se permitirá la adopción del uso exclusivamente residencial según los usos residenciales predominantes en el área, sin la obligatoriedad de uso comercial, el cual adoptará los parámetros adoptados en el presente reglamento.





Otros Usos: los indicados en el Índice de Usos para la Ubicación de Actividades Urbanas vigente.

Coeficiente máximo y mínimo: 

El coeficiente de edificación máximo es 4.0, correspondiendo 1.0 como mínimo para el uso comercial. El 3.0 restante será máximo para el uso de oficinas y/o viviendas. En caso de adoptarse el uso complementario de residencia en los pisos superiores, se adoptarán los parámetros urbanos señalados en la zonificación residencial correspondiente.



Área lote normativo: Se considera de 250 a 450 m².



Cuadro de aportes reglamentarios: 



Dependiendo de la clase de Habilitación Urbana se harán en función de la densidad residencial. Áreas libres mínimas: 

Uso exclusivamente comercial (tiendas y oficinas): no es exigible dejar área libre en los pisos destinados a uso



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comercial, siempre y cuando se solucione adecuadamente la iluminación y ventilación (ver el RNE). 

-

Uso de vivienda: En los pisos dedicados al uso residencial será obligatorio dejar el porcentaje de área libre respectiva, señalada en la zonificación residencial correspondiente.

(ZPA2) - Zona de Preservación Ambiental Tipo 2. 



Son las zonas constituidas por las áreas con valor ecológico, turístico, paisajista y cultural que han sido sometidas a deterioro ambiental por la ocupación urbana informal o actividades antrópicas. Conforman importantes extensiones de área verde con funciones ambientales, culturales y turísticas necesarias para el equilibrio urbano –ambiental y la recuperación de los valores paisajistas, por lo que se propone su recuperación ambiental necesaria. Usos permitidos: 

Actividades agrícolas, forestales, investigación ligada a la agroecológica, recreación, turismo cultural y otros ligados a la actividad forestal, recreativa y turística: 









Uso de recreación: pasiva (de contemplación), miradores, paseos, paradores, circuitos peatonales y de vehículos no motorizados. Uso agrícola: cultivo de productos de pan llevar. Uso de investigación: zonas de investigación y estudio ligados a la actividad agroecológica. Uso turístico cultural: de tipo no invasivo y que no perturbe el desarrollo de las actividades agroecológicas, miradores, paradores, paseos, circuitos peatonales, de vehículos no motorizados o animales de carga. Usos complementarios: los necesarios para el desarrollo de las actividades agroecológicas y forestales. No se permite usos residenciales (ninguna categoría), comerciales y/o industrial de ningún tipo en estas zonas.

GRAFICO CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN Y VÍAS N°060-2013-GDUOT-MPH DELIMITACIÓN DEL PREDIO

Fuente: Municipalidad Provincial de Huaral.



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□ Ubicación: -

Parcela 58 código catastral 8_2558725-015023 Proyecto Mercedes Jesús del Valle, del Distrito de Huaral, Provincia de Huaral, Lima.

VII. CARACTERÍSTICAS DE SECTORIZACIÓN DE LA ZONA. Según el plano III.3.4.1 SECTORIZACIÓN URBANA del Diagnóstico del Plan de Desarrollo Urbano de Huaral, el terreno a estudiar no se halla insertado en ningún Sector establecido. Por cercanía, la zona de intervención se podría incluir tanto en el Sector S-04 Área Periférica, o quizá pertenecer al Sector S-05 Área Periurbana, conformando toda el área descrita con anterioridad en el Capítulo V un único y propio Sub Sector dentro de este mismo (S-05); como es el S-05d Jesús del Valle y el S-05f El Ángel – Contigo Perú (Sub sectores próximos al área). Pero la verdadera vocación de la zona es la de crear por sí sola un propio sector.

VIII. USOS DE SUELO Y ACTIVIDADES URBANAS DE LA ZONA. En términos generales la distribución neta de los usos del suelo en la ciudad Huaral se da en un 80 % para el uso residencial, 8 % para el uso comercial, el 2 % para el uso industrial y 10 % para otros usos. El cambio de uso de cualquier actividad, implica en primer término, el análisis de la vocación y las tendencias del suelo y encontrar elementos que permitan sustentar este cambio y en segundo término que el cambio no altere las funciones y usos contemplados en los documentos normativos, coherente con estas dos premisas es necesario conocer la dinámica y usos de suelos actuales de la zona de estudio. Dentro de este contexto se analizará, las actuales tendencias de ocupación del suelo especialmente para el uso residencial y los usos predominantes en la zona. El Crecimiento Urbano de Huaral, ha ido definiendo el uso de los Suelos, aparentemente regulado por los Planes Urbanos, pero hasta ahora han sido desbordados por las condiciones de la realidad, no respondiendo en algunos casos a las necesidades que presenta. Se nota una tendencia creciente de uso Residencial, una densificación central y un cordón de uso Comercial en áreas periféricas. Observamos en zonas perimétricas a la zona en estudio equipamiento educativoColegio Santa Inés, y también en sus cercanías el Hospital San Juan Bautista. Hay presencia de edificaciones residenciales ubicadas en zonas perimétricas a la zona en estudio.

Edificaciones residenciales próximas al lindero Norte de la parcela.



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Edificaciones residenciales próximas al lindero Sur de la parcela.

Edificaciones residenciales próximas al lindero Este del Mercado. Presencia de actividad comercial de importancia pudiendo llegar a estar capacitada a resolver todas las necesidades de la zona. En conclusión, la zona es altamente Comercial, con tendencia a ser Residencial y a ser completada con otros usos y equipamientos que satisfagan sus necesidades. Todo esto contribuirá con el desarrollo urbano y progreso socio – económico de la Urbanización del sector de estudio.

IX. CARACTERÍSTICAS DE LA ESTRUCTURA VIAL PROPUESTA. Tomando como referencia los Planes Urbanos anteriores, así como lo dispuesto por el Reglamento Nacional de Construcciones, se ha determinado el siguiente esquema: □ Sistema Vial Primario o Vías Arteriales: Conformado por las Avenidas o Calles Mayores, constituyen un sistema continuo, porque permiten los movimientos masivos entre los centros importantes de generación e interacción de viajes personales y de carga. Vías de relación regional (vía Huaral-Lima-Retes, Huaral-Chancay-Huando). Vías de relación urbano regional o interurbanas, Vía de Evitamiento.



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□ Sistema Vial Secundario: Conformado por las vías colectoras, con continuidad solo en lo que es necesario para permitir una estructura eficiente del transporte público masivo convencional. Vías colectoras suburbanas (vía ecológica, vías integradoras de centros poblados).Vías colectoras urbanas (Prolongación El Palmo, Los Ángeles, Las Américas, José Olaya, Las Azucenas, Cahuas, entre otros). □ Esquema Vial Local: Conformado por las calles locales que se jerarquizan de acuerdo al flujo vehicular que soportan. □ Puentes: Para la integración urbana con áreas de Expansión Urbana. Según el plano V.5.1.3 PROPUESTA DEL PLAN VIAL de la parte de Propuesta del Plan de Desarrollo Urbano de Huaral se puede observar como la zona de intervención se encuentra en una situación favorable y provechosa en el nuevo esquema que se plantea, quedando situada en sus proximidades por vías de gran importancia: al Norte por la Vía de Circunvalación (Anillo Intermedio); al Este por el Eje de Integración y Desarrollo Urbano 2 (Lima-Huaral-Retes); al Sur por la Vía de Evitamiento (Anillo Periférico) que unirá los Ejes de Integración y Desarrollo de la Cuidad (Lima-Huaral-Retes con Huaral-Chancay-Huando) creando un ingreso directo desde el área de estudio hasta la carretera que se dirige a Chancay; e inmediatamente por el Oeste se proyecta una Vía Local Principal que forma parte de una Malla Arterial Complementaria y que se convertiría en un segundo acceso al núcleo urbano.

En el Certificado de Zonificación y Vías N° 060-2013 GDUOT-MPH expedido por la Municipalidad de Huaral a fecha de 06-06-2013 determina que las vías que colindan al terreno de estudio tengan las siguientes características:



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Entrada hacia la parcela de estudio por el Sur de la misma desde la carretera Huaral-Lima.

Consecuentemente se deduce que el área que estamos analizando, es un enclave urbano estratégico y de significativa importancia para el desarrollo urbano de Huaral, por lo que se ve necesaria una revaluación de los usos del sector para encontrar su óptimo aprovechamiento.

X. CARACTERÍSTICAS DE LA ESTRUCTURA VIAL EXISTENTE. □ Esquema Vial Existente: La zona de tratamiento se encuentra muy próxima al Sector S04 ‘Área Per iférica’ y a la salida de la ciudad hacia Lima, lo cual implica que la zona a tratar se encuentra comprometida en el esquema vial. Se puede identificar como VIA LOCAL PRINCIPAL inmediata a la zona en estudio, la carretera Lima-Huaral, como VÍAS LOCALES SECUNDARIAS las vías inmediatamente superior e inferior a al terreno (con sección de 6.00 m), y un esquema de vías locales sin asfaltar. □ Flujo Vehicular: Dentro del esquema vial existente, se puede observar que el flujo vehicular es de Este a Oeste y se realiza a través de las pistas que tienen su origen en la carretera Huaral-Lima y que en un futuro algunas serán conectadas con la carretera HuaralChancay. La zona de estudio presenta buena accesibilidad desde la Vía Principal, a través vías locales que se están conformando. □ Flujo Peatonal: El flujo peatonal desde el sector de estudio hacia el centro de la ciudad de Huaral se da a través de la Avenida La Estación.

XI. ANÁLISIS COMPARATIVOS ENTRE LOS PLANES URBANOS. Existen varias diferencias entre los planes propuestos originalmente; el aprobado, y el ejecutado. Teniendo en cuenta que la fecha de finalización del Plan es el 2019, todavía existen necesidades de equipamientos que impulsen el desarrollo económico-social-urbano de la ciudad, así como se establece en la actualidad la falta de ejecución y conclusión de la estructura vial, asfaltado y/o limpiado de vías. En los Planes Urbanos se van dando respuestas a problemas e insuficiencias que se presentan en el funcionamiento de la ciudad, y estas soluciones se ejecutan en un corto, medio o largo plazo dependiendo de la importancia de cada dificultad presentada.



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Conforme se van ejecutando todas las reformas propuestas, es inevitable que el dinamismo de la ciudad no presente nuevos problemas a resolver, y es necesario que los planes estén en abiertos a posibles cambios, modificaciones, y adecuándose a la realidad y a las nuevas necesidades que van surgiendo. Por lo tanto se precisa de una permanente adecuación a la vocación y tendencias de sus usos actuales y futuros requerimientos.

XII. ANÁLISIS DE USO DEL SUELO Y ACTIVIDADES PREDOMINANTES. Se está analizando todo el sector en el que se inserta la parcela de estudio, ya que es fundamental estudiar todas las inmediaciones y el área de ubicación, debido a que uno de los principios básicos de la justificación de CAMBIO DE ZONIFICACIÓN está relacionado con su localización. En el Plano V.5.1.1 de Zonificación de Usos del Suelo de la Propuesta del Plan de Desarrollo Urbano 2009-2019 sitúa la parcela de estudio entre la Zona de Preservación Ambiental Tipo 1 y Tipo 2. Sin embargo en el Certificado de Zonificación y Vías N° 060-2013GDUOT-MPH emitido el 6 de junio de 2013 establece que el terreno es de uso Zona de Preservación Ambiental Tipo 2 (ZPA2) y parte también Comercial (C2). Esta variación del tipo de uso pone de manifiesto la transformación que está sufriendo la zona y las nuevas necesidades que están surgiendo y que progresivamente se va dando respuesta realizando diversas modificaciones. Con esta memoria se hacen notorias otras carencias y exigencias del lugar a las que por medio del Cambio de Zonificación queremos darle solución. Usos y actividades actuales: □ Vivienda: De forma gradual van surgiendo edificaciones residenciales R2 de Baja Densidad en las superficies que colindan por el Norte y en los alrededores del terreno; y ya existe una zona residencial R3 de Media Densidad asentada en la zona superior más cercana a la Vía Principal. □ Comercio: Colindante a la zona se encuentra el mercado el Huarangal C5 de Comercio distrital, y anexo a éste y al otro lado de la pista se sitúan dos terrenos de uso C2 de Comercio Vecinal. Estamos hablando de un foco de comercio importante y el levantamiento de ejes comerciales a un nivel más inferior instituidos primordialmente para abastecer al sector donde se ubican. □ Otros usos: En las cercanías, por el perímetro inferior del núcleo urbano, se encuentran el Colegio Santa Inés y el Hospital San Juan Bautista. Al otro lado de la pista, justo colindando con ella, se encuentran un Equipamiento Educativo y un suelo de tipo Industrial. Por otro lado, en el plan de propuesta se determina que la zonificación de las parcelas situadas al Este y al Sur del Mercado son de tipo Equipamiento OU Usos Especiales, el cual está constituido por los usos relacionados con las actividades político-administrativas, institucionales, culto y cultura y servicios en general. En tal sentido el CAMBIO DE ZONIFICACION DE USO DEL SUELO, que se propone, significa un aporte al sector y progreso a la ciudad de Huaral, ya que lo que se plantea es una propuesta surgida de la necesidad una zona más residencial que apoye la actividad que se ha producido en la zona creando un vínculo económico-social-urbano que potencie el desarrollo del sector y por tanto de la ciudad. Implicancias del Cambio de Zonificación de Uso del Suelo del Terreno: Si se examina únicamente el ámbito de usos de suelos, el cambio de Zonificación del Uso del Suelo del terreno de estudio es totalmente compatible con los usos que tiene actualmente o se han establecido para un futuro en este sector: Usos Comerciales C5 y C2;



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equipamiento Educativo; terrenos destinados a Equipamientos de Usos Especiales OU para completar los aportes de equipamiento; y Residencial R2 y R3. Tras realizar todas las observaciones previas, ver que se está comenzando a construir viviendas en los alrededores y conocer la evolución del sector, se evidencia la importancia de idear una nueva Zona Residencial R4 que apoye la propuesta Policéntrica de Descentralización a la vez que continúe el seguimiento de expansión del núcleo urbano. El terreno está destinado a Zona de Preservación Ambiental, sin embargo, parte de él simplemente se compone únicamente de tierra sin cultivar. Este terreno actualmente no tiene ningún tipo de uso, ni siquiera posee valor paisajístico. Además, en el Certificado de Certificado de Zonificación y Vías N° 060-2013-GDUOTMPH emitido el 6 de junio de 2013, indica que por el límite Norte y Sur se trazarán vías de gran amplitud que resolverán holgadamente un posible colapso originado por el comercio así como el tráfico en la zona. En consecuencia y por todo lo antes indicado no existe ninguna implicancia negativa que se oponga y/o impida, el CAMBIO DE ZONIFICACION DE USO DEL SUELO propuesto.

XIII. ANÁLISIS DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LA DINÁMICA DEL CRECIMIENTO URBANO. La ubicación de una Zona Residencial en la parcela 58 del proyecto Jesús María del Valle del Sector Los Pozos no rompe ningún esquema ordenador de la zonificación existente, por el contrario reforzaría los usos ya existentes o previstos, permitiendo una fluidez vehicular en las vías principales como la carretera que une Huaral con Lima al concentrar mayores funciones residenciales comerciales – institucionales y sociales que contribuyan a un mejor transito vial, ya que la zona se uniría no solo por la carretera citada anteriormente sino también por diferentes vías proyectadas entre la carretera Huaral-Chancay y Huaral –Lima que conectarán directamente con el núcleo y crearán una malla de vías que favorecerá el flujo vehicular. Este proyecto responde a la dinámica urbana del crecimiento acelerado que se ha impulsado en estos últimos años además de constituir una oportunidad para ordenar el crecimiento periférico y mejorar la imagen urbana de la ciudad.

XIV. DIAGNÓSTICO. La Zonificación es la propuesta que organiza una ciudad por áreas según diferentes usos. En el caso de Huaral la Zonificación Urbana clasifica los inmuebles en Zonas Residenciales, Comerciales, Industriales, de Equipamiento, de Servicios y Otras Áreas. Es así que Huaral comprende, por ejemplo, varios tipos de Zonas Comerciales, desde las de Comercio Local (C1), Comercio Vecinal (C2), Comercio Especializado (CE) o las de Comercio Distrital (C5). En el uso Residencial, se clasifican tres Zonas, desde las R2 (Una vivienda) hasta las R4 (1300 hab/Ha). La Zonificación debe ser un motor que desarrolle con plenitud todas las actividades económicas y sociales. Debe ser un instrumento que promueva las inversiones, el orden, el progreso, la coherencia y la lógica en el crecimiento creando nuevas áreas urbanas y mejorando las ya existentes. Para ello, los Planes Urbanos y específicamente la parte de Zonificación, debe tener una base técnica consistente, ser viable económicamente, no atentar contra los derechos y necesidades de la población velando por la justicia social, y tener sólida vigencia, con el fin de transmitir confianza a los propietarios e inversionistas. La Zonificación de Huaral debe ofrecer diversas posibilidades, poseer un extenso contenido para poder responder a cada casuística, y



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ser sencilla para la debida comprensión del ciudadano que será el que la deberá respetar así como obtendrá ventajas y se beneficiará de la misma. Esta Zonificación debe estimular el mercado inmobiliario ya que es una pieza clave y fundamental para el avance del lugar, evitando los procesos informales, promoviendo la más alta calidad edificatoria y defendiendo un desarrollo urbano óptimo y productivo para la ciudad.

XV. CONCLUSIONES GENERALES Y ESPECÍFICAS. El terreno que se está analizando (Proyecto Mercedes Jesús del Valle Parcela 58 de código 8_2558725_015023, en el Distrito de Huaral, Provincia de Huaral), posee una zonificación de ‘Zona de Preservación Ambiental Tipo 2’ (ZPA2) y ‘Comercial Vecinal’ (C2); y tras analizar todo su contexto general y el sector urbano que lo contiene, se ha propuesto el cambio de zonificación de la parte de ‘Zona de Preservación Ambiental Tipo 2’ a tipo ‘Residencial’ R4, manteniendo igual la zonificación de la zona de ‘Comercial Vecinal’. A continuación, se explican y se detallan todos los motivos que respaldan esta decisión: □ Conclusiones generales: -

La exigencia patente de realizar cambios en los Planes Urbanos ya que van surgiendo nuevas necesidades debido al dinamismo, desarrollo y crecimiento que va presentando la población y la ciudad, obligando a los planes a estar en constante modificación. Hay que ir completando las zonas que están a medio urbanizar para posibilitar la creación de núcleos urbanos realmente cualificados para abastecerse a ellos mismos y que a su vez sean capaces de apoyar y potenciar al resto.

-

También hay que tener en cuenta el crecimiento económico que está experimentando en la actualidad el país, lo que favorece que muchas familias que anteriormente no podían acceder a una vivienda digna, ahora sí puedan tenerla. Por lo tanto, se debe aprovechar esta óptima situación para poder brindar a la población, el acceso a un derecho fundamental como es un suelo para una vivienda.

-

Siguen existiendo problemas de desorden en el crecimiento urbano, apareciendo nuevas edificaciones dentro de la ilegalidad así como diferentes focos de comercio ambulante. Se debe por tanto intervenir para intentar establecer una ordenación más adecuada en estas áreas.

Esta propuesta tiene el fin de organizar una estructura que haga que la ciudad crezca de una forma más ordenada. -

El crecimiento urbano rebasa los límites planteados hace unos años. Por lo tanto, estos límites y esta expansión se deben de ir replanteando cada cierto tiempo para conseguir un crecimiento próspero y ordenado. También es importante seguir la propuesta de descentralización que apoya el Plan de Desarrollo Urbano de Huaral, con la cual se logra no densificar el núcleo urbano, potencializando nuevos focos de población. Con esta propuesta de cambio de zonificación que se solicita por medio de este expediente, se apoya la propuesta policéntrica del Plan de Desarrollo Urbano de Huaral.



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-

El tráfico es un problema manifiesto en la ciudad, por lo que se deben de trazar propuestas viales que mejore tanto el flujo vehicular como peatonal , acortando los tiempos de movimiento del ciudadano y evitando las congestiones que se producen principalmente en determinados puntos.

-

El Plan de Desarrollo Distrital debe promover las inversiones al interior de la ciudad e incrementar el valor de la propiedad predial. Con este fin, esta sociedad lanza esta propuesta, entendiendo que también se tiene que favorecer la inversión privada, incentivando la participación del sector privado en acciones de desarrollo urbano e inmobiliario, e identificando las áreas aptas para ello. Las áreas de intervención se identificarán teniendo en cuenta las siguientes consideraciones, y las cuales se han estimado y respetado: • Técnicas: La normativa arquitectónica y urbanística vigente para el área; características de trazado urbano y del loteo existente; grado de deterioro de edificios; usos de la tierra; características ambientales: fuentes y niveles de contaminación de aire, agua y suelo; condiciones de seguridad física; materiales de construcción predominantes; antigüedad de las estructuras; disponibilidad de áreas verdes de uso público y privado; estado de los servicios básicos y de las vías; factibilidad de recuperación de predios. • Sociales: Densidad poblacional; características socioeconómicas de la población; relaciones habitación - trabajo - equipamiento; condicione, calidad y nivel de vida de la población. • Económicas: Problemas y posibilidades de actividades económico productivas; áreas de trabajo formales; valores de la tierra oficiales y del mercado; la potencialidad económica para un racional aprovechamiento de la tierra. • Legales: Propiedad y tenencia; límites prediales; régimen legal especial para el caso de áreas de valor urbano-monumental; y situación del medio ambiente urbano en relación con la normativa vigente. El terreno de trabajo posee todas estas características, por lo que se estima que es un terreno apto para la inversión, pudiendo desarrollarse en él acciones de desarrollo urbano e inmobiliario.

-

La promoción del desarrollo económico que responda a las leyes del mercado globalizado, implica realizar ejercicios democráticos de planificación estratégica y, en general, realizar una gestión local que incorpore la Participación Ciudadana como componente central de un nuevo estilo de desarrollo .

-

El Planeamiento Urbano decide sobre la propiedad privada , determinando un uso de suelo sobre la propiedad de cualquier ciudadano, muchas veces de forma general. Es comprensible que los propietarios requieran un estudio de su suelo y la potencialidad del mismo más detallado; así como en ocasiones, soliciten un cambio de uso que les proporcione más beneficios, fomentando su desarrollo y favoreciendo la inversión privada, como ocurre en este caso. A todo esto responde la Ley Marco para el Crecimiento de la Inversión Privada (Decreto Legislativo 757), por la cual se entiende por libre iniciativa privada el derecho que tiene toda persona natural o jurídica a dedicarse a la actividad económica de su preferencia, que comprende la producción o comercialización de bienes o la prestación de servicios, en concordancia con lo



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establecido por la Constitución, los tratados internacionales suscritos por el Perú y las Leyes. -

Del Decreto Supremo Nº 027 – 2005 VIVIENDA, se puede extraer que: • Según el Artículo 1, esta propuesta ampara el marco normativo nacional para los procedimientos que deben seguir las municipalidades en el ejercicio de sus competencias en materia de planeamiento y gestión de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano; a fin de garantizar: a. La ocupación racional y sostenible del territorio.

b. La armonía entre el ejercicio del derecho de propiedad y el interés social. c. La coordinación de los diferentes niveles de gobierno nacional, regional y local para facilitar la participación del sector privado. d. La distribución equitativa de los beneficios y cargas que se deriven del uso del suelo. e. La seguridad y estabilidad jurídica para la inversión inmobiliaria. • Según el Artículo 2, las municipalidades deben promover las inversiones así como la participación democrática de la ciudadanía; y con esta propuesta se respaldaría esta función. • Según el Artículo 14, ninguna modificación al Plan de Desarrollo Urbano podrá contemplar el cambio de la zonificación de los predios urbanos hacia una menor, ni disminución del nivel de uso que modifiquen los parámetros normativos establecidos; y esta propuesta de cambio de zonificación que en este expediente se solicita, no disminuye el nivel de uso sino que por el contrario, lo aumenta. • Según el Artículo 34, las áreas de expansión urbana para fines residenciales que se incorporen al Plan Urbano, se calificarán preferentemente con Zonificación Residencial de Densidad Media, ya sea R3 o R4. Y en este caso, se está tratando un área de expansión urbana, que se pretende incorporar al Plan Urbano como residencial, calificándola correctamente como Residencial de Densidad Media R4. -

De todo lo anterior, se puede extraer que nuestra propuesta ayudaría a paliar los problemas aquí expuestos, solucionando parte del escenario que hoy en día muestra la ciudad de Huaral, así como se estaría fortaleciendo una gran oportunidad de desarrollo y de inversión.

□ Conclusiones específicas: -

Según la sección de Diagnóstico Urbano del Proyecto de Fortalecimiento de Capacidades en la Elaboración de Planes de Gestión Territorial y Medio Ambiente del Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Huaral 2009-2019, elaborado en enero de 2010, podemos conocer el “Déficit Cuantitativo y Cualitativo de Vivienda” existente en Huaral.



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Para el cálculo del déficit cuantitativo de viviendas calculamos el número de hogares, que según el censo 2007 es de 19,491 hogares en el ámbito del Plan de desarrollo Urbano, el cual se debe comparar con el número de viviendas existentes, que en el presente caso llega a 19,072 unidades. En ese sentido el déficit de viviendas es de 480 unidades, mayormente localizados en la ciudad de Huaral, donde se requieren aproximadamente 465 Unidades de Vivienda. Ver Cuadro Nº III.3.4.12. CUADRO Nº III.3.4.12 AMBITO DE ESTUDIO PDU: DÉFICIT CUANTITATIVO DE VIVIENDAS

Ámbito

Nº de Viviendas a/

Nº de Hogares a/

Déficit de Viv.

Huaral

17,172

17,637

-465

Centenario

303

279

La Florida

155

152

T. Amaru

292

293

Cerro Cenizo

55

54

Jecuán

200

202

-2

Sta. Elena

65

70

-5

La Huaca

153

152

Contigo Perú

199

206

Ángel Macatón

336

308

Jesús del Valle

75

71

Total

19,072

19,491

-1

-7

-480

Fuente: (a) Censo Nacional de Población y Vivienda 2007. INEI (b) Elaborado por el Equipo Técnico PAT-PDU Huaral 2009

A nivel cualitativo se observa que en el ámbito del PDU, el 2.3 % de las viviendas utiliza como material de construcción la madera, Quincha, Estera, Piedra con barro; además el 37% de las viviendas utiliza el adobe y tapia, de los cuales según el trabajo de campo el 13% se encuentra en malas condiciones de habitabilidad. EL déficit cualitativo de viviendas inadecuadas en el ámbito del Plan de desarrollo Urbano es de 2,775 unidades, que sumadas al déficit cuantitativo (viviendas que faltan) de 419 viviendas resulta una necesidad total de 3,255 viviendas al 2007. Ver Cuadro Nº III.3.4.13.

CUADRO Nº III.3.4.13 AMBITO DE ESTUDIO PDU: DÉFICIT CUALITATIVO DE VIVIENDAS



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Ámbito

Nº de Viviendas a/

Nº de Hogares a/

Déficit de Viv. b/

Huaral

17,172

15,105

2,067

Centenario

303

233

70

La Florida

155

115

40

T. Amaru

292

239

53

Cerro Cenizo

55

32

23

Jecuán

200

120

80

Sta. Elena

65

32

33

La Huaca

153

88

65

Contigo Perú

199

125

74

Ángel Macatón

336

110

226

Jesús del Valle

75

50

25

Total

19,072

16,297

-2,775

Fuente: (a) Censo Nacional de Población y Vivienda 2007. INEI (b) Déficit al año 2007

CUADRO Nº III.3.4.14 NECESIDADES TOTALES DE VIVIENDA

Ámbito

Déficit Cuantitativo

Déficit Cualitativo

Necesidades Totales de Vivienda

Huaral

465

2,067

2,532

Centenario

70

70

La Florida

40

40

53

54

23

23

T. Amaru

1

Cerro Cenizo Jecuán

2

80

82

Sta. Elena

5

33

38

65

65

74

78

Ángel Macatón

226

226

Jesús del Valle

25

25

2,775

3,225

La Huaca Contigo Perú

Total

4

480



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Elaboración: Equipo Técnico PDU de Huaral, 2009

Esta información plasma el déficit de vivienda que existe a la fecha de realización del estudio y también a día de hoy. Esta carencia también se determina en Los Planes Nacionales de Vivienda y Saneamiento 2006-2015, los cuales surgen del compromiso del Estado peruano por desarrollar la infraestructura y la vivienda con el fin de eliminar su déficit y con el objetivo de extender el acceso de los servicios sociales básicos de agua y saneamiento, de manera a proporcionar, a cada familia peruana, las condiciones necesarias para una vida digna y un desarrollo saludable en un entorno adecuado. Estos planes llevan el signo de la lucha por superar la pobreza al mismo tiempo que promover el empleo, con el fomento de la inversión pública y privada para propiciar el crecimiento económico y el desarrollo nacional. Por lo tanto, para combatir esta deficiencia de vivienda, es fundamental crear más suelo residencial, así como aumentar de forma vertical los edificios, ya que de esta forma los edificios y el mismo suelo pueden abastecer a más población. En consecuencia, este cambio de zonificación a residencial propuesto, es totalmente adecuado para poder combatir este déficit; y además al cambiar el suelo a R4 y no a otro tipo de suelo residencial, la propuesta puede abarcar más densidad de población, y más familias podrán disfrutar por fin de su derecho a una vivienda digna. -

La zona de trabajo ha sido afectada por el comercio debido a la localización allí del Mercado de Frutas, y esto ha podido causar problemas en el flujo vehicular a la entrada de Lima. A día de hoy, está aumentando gradualmente el comercio y diferentes usos en esta parte de la ciudad; por lo tanto, con esta propuesta se propone descongestionar esta ruta para evitar el conflicto en vez de eliminar de raíz el mismo, ya que es un foco de actividad ya constituido y que es muy productivo para la ciudad. La forma de hacerlo es siguiendo los puntos descritos respecto a la viabilidad en el Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad, creando una Malla de diferentes vías desde el núcleo a la periferia que creen alternativas para llegar los nuevos focos urbanos que se están originando. También indicar que el tipo de uso del terreno del Mercado está establecido como Comercial Distrital C5 y los terrenos colindantes son de tipo Comercial Vecinal C2, y el comercio en general está muy evolucionado en la zona, por lo que el problema seguirá persistiendo de cualquier modo y hay que ponerle solución por medio de propuestas como la que aquí se presenta.

-

En la actualidad, se está construyendo en la mayoría de los predios de alrededor , donde ya se han levantado edificaciones de tipo residencial y otros, lo que deja entrever que la zona de estudio es una zona de expansión necesaria en el desarrollo de Huaral.

-

Además, se puede constatar por la inspección ocular así como por las fotos aquí presentadas, que el terreno de estudio no posee ningún valor turístico, monumental o paisajístico, por lo que se precisa replantear la designación de ‘Zona de Preservación Ambiental Tipo 2’ que tiene parte de la parcela.

-

Referente al Certificado de Zonificación y Vías del predio de estudio, se puede suponer que se está planteando diferentes cambios en la zona de trabajo y alrededores; ya que en el Plan de Desarrollo Urbano aprobado en el año 2009, toda la parcela tenía un uso de ‘Preservación Ambiental’, y por medio de este certificado se conoce que esta designación ha cambiado, y se presenta una parte de la parcela como tipo ‘Comercial vecinal’ C2. Además, en el perímetro de la parcela, se establecen unas dimensiones de vías que corresponden a las



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dimensiones propias de grandes avenidas, llegando a alcanzar éstas, medidas de 29,40 ml. De todo esto se puede extraer que estamos analizando una zona de expansión, que ha cambiado y está transformándose debido a las necesidades de la población, así como de la imagen y funcionamiento dela ciudad. Además, se quiere señalar que ya existe un planeamiento urbano distinto aprobado planteado por el Mercado de Frutas Huarangal, y que respaldaría la idea que en esta memoria se propone. -

Esta parcela de estudio es un suelo dispuesto y apropiado (se encuadra en un área de expansión) para ser urbanizado debido a su cercanía al núcleo urbano y contigüidad al anillo periférico, encuadrándose dentro del anillo vial periférico de evitamiento, en el interior del cual está establecido que se puedan plantear áreas residenciales de media densidad. Además, en el plano del Modelo General de Desarrollo Urbano del Planeamiento de Desarrollo Urbano de Huaral, se puede constatar la cercanía con una Zona Residencial, quedando nuestra área insertada totalmente en el ámbito urbano. Además, la previsión de servicios básicos es totalmente factible debido a la proximidad a las diferentes instalaciones (se adjunta en el expediente los certificados de factibilidad de agua potable, alcantarillado y electricidad).

-

Encontramos en este sector todos los tipos de usos necesarios para crear un foco urbano de gran importancia y potencia dentro de la ciudad : comercial distrital, comercial vecinal, otros usos, residencial, etc .; y hay que aprovechar que se cuenta o se va a contar con todos los usos necesarios para desarrollar la vida de cualquier ciudadano en este sector. Por todo esto, se tiene que beneficiar la ciudad de esta oportunidad para establecer un nuevo foco urbano respondiendo al crecimiento de la población y siguiendo su dirección de expansión hacia la periferia, pero a la vez creando un núcleo distinto al central, guiándose por el principio de descentralización y policentrismo.

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Hay que activar el mercado inmobiliario respondiendo a la necesidad de vivienda de la población que siempre ha existido, y es ahora cuando hay más facilidades para cubrirla gracias a la economía favorable actual del país. Se plantea crear un foco de productividad, de inversiones, altamente social y lleno de vida.

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Se ha demostrado que la zona tiene vocación para actividades comerciales a nivel Distrital y Comercial, para acoger Equipamientos como así se ha descrito en el Plan Vigente, y también para el Uso Residencial. Por lo tanto se propone el Cambio de Uso del Suelo de la parcela 58 con código catastral 8_2558725_01023 del Proyecto Mercedes Jesús del Valle del Sector Jesús del Valle Los Pozos del distrito de Huaral, provincia de Huaral, a Zona Residencial de Media Densidad R4. El CAMBIO DE ZONIFICACION DE USO DEL SUELO, se inscribe dentro de las circunstancias y responde al panorama actual de la ciudad.



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Justificacion Tecnica Para Cambio de Uso

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