Informe Técnico de Inspección Ocular de Edificación

UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN Facultad de Ingeniería Civil y Arquitectura Escuela Académico Profesional de Ingeniería Civil

INDICE I.

MEMORIA DESCRIPTIVA: I.1. Propietarios. I.2. Antecedentes. I.3. Objeto de la tasación. I.4. Fecha a la cual está referida la tasación. I.5. Ubicación. I.6. Linderos y perímetros. I.7. Área del terreno. I.8. Nombres de los propietarios de los Predios y Dirección. I.9. Tipo de Uso. I.10.Descripción I.10.Descripción de la distribución de las plantas. I.11.Descripción I.11.Descripción de la Construcción. I.12.Descripción I.12.Descripción de la edificación. I.13.Antigüedad I.13.Antigüedad de la construcción y estado de conservación.

II.

VALUACION: II.1. Valuación del Terreno. II.2. Valuación de la Construcción.

III.

ANEXOS: III.1.Fotos. III.1.Fotos. III.2.Documentación III.2. Documentación referencial. III.3.Planos. III.3.Planos.

Ingeniería de Valuaciones.

Solórzano Campó, Jesús Samuel & Parra Bailón, Daniel Martin.


INTRODUCCIÓN El siguiente informe técnico es el resultado de una inspección ocular realizada a un conjunto de edificaciones con el objetivo de verificar, evaluar y diagnosticar técnicamente el estado físico y estructural en las que se encuentran dichas estructuras.

El informe de Inspección Técnica expresará concretamente que la edificación, tras la inspección ocular, reúne las condiciones de: 1° seguridad, 2° salubridad y 3° ornato público las cuales fueron enunciadas según el orden de importancia que significa su cumplimiento, especialmente, en lo relativo a estabilidad estructural y correcto funcionamiento de las instalaciones primarias, sin perjuicio de que los alumnos informantes estime y así lo haga constar, la conveniencia o necesidad de que se realicen estudios o ensayos por Entidades o laboratorios especializados.

Cabe señalar que el presente informe técnico se realizó en base a los análisis para obtener una eficiente y adecuada Tasación del predio Histórico tipificado como MONUMENTO ARTISTICO, HISTORICO CULTURAL – CULTURAL – JR JR General Prado N° 588 esquina con JR Abtao.




INTRODUCCIÓN El siguiente informe técnico es el resultado de una inspección ocular realizada a un conjunto de edificaciones con el objetivo de verificar, evaluar y diagnosticar técnicamente el estado físico y estructural en las que se encuentran dichas estructuras.

El informe de Inspección Técnica expresará concretamente que la edificación, tras la inspección ocular, reúne las condiciones de: 1° seguridad, 2° salubridad y 3° ornato público las cuales fueron enunciadas según el orden de importancia que significa su cumplimiento, especialmente, en lo relativo a estabilidad estructural y correcto funcionamiento de las instalaciones primarias, sin perjuicio de que los alumnos informantes estime y así lo haga constar, la conveniencia o necesidad de que se realicen estudios o ensayos por Entidades o laboratorios especializados.

Cabe señalar que el presente informe técnico se realizó en base a los análisis para obtener una eficiente y adecuada Tasación del predio Histórico tipificado como MONUMENTO ARTISTICO, HISTORICO CULTURAL – CULTURAL – JR JR General Prado N° 588 esquina con JR Abtao.




I.- MEMORIA DESCRIPTIVA I.1 Propietarios: Comunidad de propietarios ubicados en el Jr. Abtao N°: 787, 789, 795, 785A-785B, 779, 775, 771 Jr. General Prado N°: 590, 594, 584, 598. I.2 Antecedentes: La edificación existente, el estudio consiste en una casona de la época republicana tienen una antigüedad de 100 años aproximadamente el cual en algunos casos vino refaxionandose y mejorando según criterio y preocupación de cada uno de los propietarios, la edificación original consta de muros de tapial de espesores comprendidos entre 0.70m a 1.50m. Distribuidos irregularmente en planta en ambas direcciones. El inmueble en estudio fue dividido en 07 partes, constando cada uno de ellos con su respectivo propietario. El tipo de uso que se viene dando a las propiedades es de tipo comercial básicamente en el primer nivel y de tipo vivienda en el segundo piso. I.3 Objetivo: 1. El presente informe tiene como objetivo, verificar y evaluar técnicamente las condiciones actuales en las que se encuentra cada uno de los elementos estructurales, muros, techos, pisos, puertas y ventanas, revestimiento, baños e instalaciones eléctricas y sanitarias. Conformantes de la edificación en referencia. 2. Emitir un diagnóstico de las condiciones actuales en las que se encuentran dichos predios. 3. La presente tasación es para los efectos de determinar el valor comercial del inmueble, con fines de puesta en venta en el mercado inmobiliario. I.4 Fecha de Referencia 06/07/13




I.5 Ubicación Los predios se encuentran ubicados en los jirones: Jr. Abtao Nros: 787, 789, 795, 785A-785B, 779, 775, 771 y Jr. General Prado Nros: 590, 594, 584, 598. De la ciudad de Huánuco, Distrito, Provincia y Departamento de Huánuco. I.6 Linderos y Perímetros Según consta en la PARTIDA N° 11002834 y Ficha N° 8418 del R.P.I. el inmueble Histórico – Histórico – Artístico Artístico correspondiente a los Jr. Abtao Nros: 787, 789, 795, 785A-785B, 779, 775, 771 y Jr. General Prado Nros: 590, 594, 584, 598. Posee los siguientes linderos y perímetros. perí metros.   





Por el primer Frente 28.65m con el Jr. Abtao cuadra 5 Por el segundo Frente 42.85m con el Jr. Abtao cuadra 7 Por el lado izquierdo entrando con por Jr. Abtao, con Propiedad de la familia Miraval Cervantes. Por el lado derecho entrando por el Jr. General Prado con el instituto Isabel la Católica. Por el fondo línea achurada de cuatro tramos conlinda con propiedad del Consorcio Industrial Americano Confort Sart.

I.7 Área del Terreno Según consta en la PARTIDA N° 11002834 y Ficha N° 8418 del R.P.I. el inmueble Histórico – Histórico – Artístico Artístico correspondiente a los Jr. J r. Abtao Nros: 787, 789, 795, 785A-785B, 779, 775, 771 y Jr. General Prado Nros: 590, 594, 584, 598. Posee el siguiente área 754.93 m2. I.8 Nombres de los propietarios de los Predios y Dirección: Los predios en la actualidad presentan a la fecha la siguiente distribución: Predio 01:  

Propietario Dirección

: Eduardo Mendoza Agurto : Jr. General Prado N° 584

Predio 02:  



: Juan Alberto Ruiz Figueroa : Jr. General Prado N° 590-584



Predio 03:  

Propietario Dirección 785A

: Rodolfo Cuestas Gómez : Jr. General Prado N° 598, Jr. Abtao N° 787-789-795-

Predio 04:  


: Hugo Cunyas Abiles : Jr. Abtao N° 785B

Predio 05:  


: Consorcio Industrial Americano Confort Sart : Jr. Abtao N° 779

Predio 06:  


: Florentino Franco Huerta : Jr. Abtao N° 779

Predio 07:  


: Kaituska Miraval de Cervantes : Jr. Abtao N° 771

I.9 Tipo de Uso: A los predios en la actualidad se les viene dando el siguiente tipo de uso: Predio 01: 

Tipo de Uso o Primer Piso : Comercio o Segundo Piso : Vivienda

Predio 02: 





Predio 03: 

Tipo de Uso o Primer Piso : Comercio Segundo Piso : Vivienda o

Predio 04: 

Tipo de Uso o Primer Piso : Comercio Segundo Piso : Comercio o

Predio 05: 


Predio 06: 

Tipo de Uso o Primer Piso : Comercio o Segundo Piso : Inhabitado

Predio 07: 

Tipo de Uso Primer Piso : Comercio o o Segundo Piso : Vivienda

I.10 Descripción de la distribución de las plantas: El inmueble Histórico sujeto a tasación posee un área construida de 754.93 m2 con dos frentes, el primero de ellos tiene un frente de 28.65 m. (con el Jr. General Prado) y el segundo posee un frente de 42.85 m. (con el Jr. Abtao). El predio tiene 14 puertas de acceso, de las cuales 5 se accede a través del Jr. General Prado y 9 se accede a través del Jr. Abtao, la cual las 5 primeras dan a un ambiente de: tienda de prendas, panadería (La confianza), un Ingeniería de Valuaciones.



ambiente libre (patio, destinado a la recreación de los niños) y a su vez cumple la función de un hall de distribución para los demás ambientes, vivienda familiar e Imprenta respectivamente. Y las 9 siguientes dan a un ambiente de: vivienda, bodega, Natur center, Mueblería Confort, Zapatería 2000 y el chifa May Hong. Las cuales todos tienen un acceso individual a la segunda planta. El inmueble cuenta con 2 plantas, las cuales comparten muros y han sido remodelados para tener accesos propios a sus ambientes propios. 

Primera Planta: Área Techada 533.875 m2. Se accede desde ingresos individuales.

Esta planta cuenta con lo siguiente:





siente ambientes destinado a los SS.HH.



Nueve ambientes destinados al Comercio.



Tres ambiente destinado a la Cocina – Comedor.



Patio de recreación.



Patio de lavandería.



Seis Escaleras de la época republicana.



Dos escaleras de la época actual.



Tres dormitorios.



Dos ambientes destinadas al depósito

Segunda Planta: Área construida 221.055 m 2. Se accede a través de cada una de las escaleras (pertenecientes a cada propietario), llegando una vez finalizado el ascenso directamente a los dormitorios, a depósitos y Comercio.




Esta planta cuenta con lo siguiente: 

Trece dormitorios.



Dos ambientes destinado al depósito (el primero de ellos con puerta y ventanas y el segundo sin lo mencionado anteriormente).



Un restaurant (columnas construidas).



Doce ventanas de la época republicana que dan a la calle.

I.11 Descripción de la Construcción: Se mencionará los diferentes componentes estructurales de los diferentes predios con sus respectivos ambientes percibidos durante la inspección técnica visual: 

Cimentación: Piedras asentadas con barro.



Estructura Sismo Resistente: Muros de corte en ambas direcciones.



Muros: Muros de tapial (ancho = 0.70m – 1.5m)



Columnas, vigas: de Concreto Armado con refuerzo estructural de fierro corrugado (Solo en el predio 7).



Techos: Cobertura de calamina, tejas cocidas.



Cielorrasos: Maguey, quincha carrizo más torta de yeso o barro, baldosas.



Pisos: Ladrillos pasteleros con argamasa de barro, cemento pulido, loseta corriente y tipo corcho.



Revestimientos: Empastado de barro y paja, enlucido de yeso sobre muros de tapial, tarrajeo en interiores y exteriores de cemento, de mayólica.



Puertas: de Madera Selecta en interiores (con excepción de un ambiente destinado a depósito, el cual cuenta con una puerta de madera contraplacadas, madera de la época republicana). Puertas principales metálica en algunos casos.



Ventanas: de madera sin vidrios, en todos los niveles (con excepción de un ambiente destinado a depósito, el cual cuenta con vidrios semidobles en marco de fierro).



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Pintura: látex en interiores, exteriores, cielo raso, fachada, pintura al temple.

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Instalaciones sanitarias: con Tuberías Empotradas y No Empotradas de Agua Fría. Los Aparatos Sanitarios son de loza vitrificada (color blanco).



Instalaciones eléctricas: con Tubería Empotrada en los circuitos de alumbrado, circuito de tomacorriente; también cuenta con Tubería No Empotrada.

I.12 Antigüedad de la construcción y estado de conservación: El estado de conservación es malo, el estado original del inmueble constantemente viene degradándose debido al asentamiento diferencial de la edificación y al humedecimiento de los muros los cuales generan la alteración de las características físicas de la estructura influyendo de manera negativa en lo que respecta a su conservación y mantenimiento. A continuación se identifica y evalúa cada uno de los componentes conformantes de la estructura anteriormente descritas. Periodo de vida útil: Ya cumplió con su periodo de vida útil. o

Primer nivel: cuenta con una antigüedad mayor a los 100 años.

o

Segundo nivel: cuenta con una antigüedad mayor a los 100 años.

Muros: los muros de tapial no son uniformes variando el ancho entre 0.70m a 1.5m. los cuales a su vez están distribuidos irregularmente en planta es decir no son equivalentes sus longitudes en la dirección X e Y, actualmente estos muros presentan grietas de 3 a 7cm de ancho, debido al asentamiento diferencial y alteración de las propiedades físicas del material que lo compone debido al humedecimiento de estos los cuales generan su Ingeniería de Valuaciones.



hinchamiento debilitado continua y progresivamente estos elementos los cuales serán causales para el probable colapso de la edificación. Cimientos: En algunos tramos los cimientos de piedra asentados con barro continuamente vienen asentándose, en la mayoría de tramos los muros de tapial simplemente no cuentan con cimentación de ningún tipo siendo aún más vulnerables al peligro inminente de colapsar. Coberturas: Desprendimiento de yeso y barro que posibilitan la percepción de los carrizos y maguey del cielorraso que en algunos casos están completamente apolilladas las cuales generan a su vez el debilitamiento progresivo y continuo en cada una de las propiedades contiguas o vecinas. Pisos y Pavimentos: Los pisos interiores y veredas presentan rajaduras y fisuras, deflexiones debido a asentamiento diferencial de la edificación, el cual se puede observar con mayor claridad a todo lo largo del Jr. Abtao donde la vereda presenta fallas longitudinales como grietas y rajaduras los cuales certifican a simple vista el asentamiento progresivo de toda la edificación. Revoques y Enlucidos: Desprendimiento constante del tarrajeo y el enlucido en base a yeso y barro en varios tramos, los cuales se manifiestan con fisuras y rajaduras de menor grado hasta formar grietas de gran magnitud las cuales conllevan al desprendimiento parcial y total de las superficies de las paredes, en ciertas áreas de las superficies de las paredes se pudo observar las rajaduras y grietas debido a la presencia de protuberancias así como también hinchamientos por presencia de humedad y asentamiento diferencial de la estructura. Zócalos Y Contrazocalos: Parcialmente humedecidos debido a lluvias e instalaciones sanitarias anti-técnicas, presentan aplomo vertical de debido al continuo asentamiento de la edificación, llegando posteriormente a presentar rajaduras para finalmente desprenderse de la superficie de los muros. Ingeniería de Valuaciones.



Instalaciones Sanitarias: Conexiones domiciliarias inadecuadas, con materiales ya caducos para dicho sistema que a la larga vienen obstruyéndose y rompiendo el cual conlleva a originar humedecimiento de los componentes estructurales de la estructura y la cimentación mediante filtraciones de agua, anomalías que debilitan la estructura e influyen de manera negativa en la conservación de la estructura para su posterior debilitamiento. Instalaciones Eléctricas: Conexiones eléctricas en interiores anti-técnicas ya que en algunos casos se pudo observar que los cables tanto de alumbrado y tomacorriente se encuentran tendidas externamente o superficialmente debiendo estas estar completamente empotradas a fin de evitar cualquier tipo de accidente debido a descargas eléctricas que pudiera producirse sobre todo por considerarse zona altamente transitada por personas de todas las edades debido al tipo de uso comercial que se le da a los inmuebles.




II.- VALUACIÓN II.1 Valuación del Terreno. De acuerdo a los aranceles por metro cuadrado del año 2010 que expide la Municipalidad de Huánuco, y al estudio del mercado inmobiliario de la zona, se tiene los siguientes valores unitarios de acuerdo a las calles con las que limita: 

Jr. Abtao cuadra 7: Valor Unitario Arancelario (V.U.A.): S/. 125.00 / m2.



Jr. General Prado Cuadra 5: Valor Unitario Arancelario (V.U.A.): S/. 125.00 / m2.



Al ser iguales los V.U.A. de ambos jirones, realizaremos un solo cálculo para obtener el Valor Unitario Comercial, para lo cual necesitaremos los siguientes datos: Factor de Conversión (De arancelario a comercial por sondeos realizados): 5.20 $ / S/. Tipo de Cambio (06 de Julio 2013): 2.82

S/.

/ $

Valor Unitario Comercial (V.U.C.): S/. 125.00 * 5.20 * 2.82 = S/. 1833.00 / m2. De acuerdo al artículo II.C.23 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú se tiene que, el lote de terreno urbano que tenga más de un frente a vía pública, se valuará de la siguiente manera: 

El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se procederá con cada porción de área en la forma que se indica en el artículo II.C.22 sumándose luego los resultados parciales.



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Se considerara como frente único separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicara el procedimiento señalado en el artículo II.C.22.



El valor del lote del terreno será el que resulte mayor de la comparación de los 02 casos anteriores. Antes de ingresar al cálculo mencionaremos el artículo II.C.22.



El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario del terreno.



El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50% del valor del terreno.



En caso de ser necesario se aplicara los artículos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del reglamento.

Definiendo términos: 

V.A.T. = Valor Arancelario del Terreno.



V.C.T. = Valor Comercial del Terreno.




III.- ANEXOS III.1 Fotos.

Vista Principal del monumento Histórico Jr. Abtao Cuadra 7

Vista Principal del monumento Histórico Jr. General Prado cuadra 5




Se puede apreciar claramente el muro de tapial de la edificación y el revestimiento de estucado de yeso.

Apreciamos el ancho del muro que es aproximadamente 1 metro de ancho en esta imagen.




Puerta de metal que remplazo las antiguas puertas de la época republicana.

Podemos ver el uso que le dan al ambiente, claramente de vivienda.




Madera que cubre el cielo raso de maguey, quincha carrizo más torta de yeso o barro.

Loseta algunos

corriente ambientes

en del

recinto.




Puertas de madera de la época republicana en la mayoría de los ambientes, en estado de conservación regular.

Encofrados de madera para tapar el muro de tapial, asi evitar el desprendimiento de polvareda.




Escalera de madera antigua de la época republicana, en pésimo estado de conservación.

Corrientes expuestas sin empotrar.




Segundo piso, madera caoba en pisos.

Ventanas de la época republicana, tipo salida a balcón.




Se aprecia claramente la quincha carrizo más torta de barro en entrepisos.

Se muestra el revestimiento deteriorado y un listón en ella.




Se muestra la refacción parcial de algunos ambientes en detalles de enlucidos.

El techo de teja cocida y techo de calamina en el alero.




Fachada del predio 03. Claramente deteriorado por el paso de los años y el humedecimiento.

Ventana de la época republicana, razón por el cual se declaró como predio Histórico




Vista general del frente del Jr. General Prado. Se puede apreciar el predio 01 y el predio 03.

Cemento pulido en algunos ambientes del predio.




El predio 03 también es de uso comercio, piso de cemento pulido.

Instalaciones eléctricas sin empotrar, claramente puede causar un gran daño.




Fachada del predio 04, refaccionada a la época actual.

Loseta corriente en el predio 4 primer piso.




El Predio 4 tuvo una refacción y es el predio mejor conservado, uso comercio

Piso machihembrado en el segundo nivel del predio 4.




Baño blanco con mayólica parcial, en algunos ambientes del recinto.

Escalera de metal en el predio 4, y algunas zonas del recinto.




Fachada del predio 5, uso comercio actualmente es una mueblería.

Piso coloreado en el predio 4 en mal estado de conservación.




Puerta de metal enrollable en el predio 5 y otros predios.

Fachada del predio 6, actualmente es de uso comercio, zapatería.




Pisos machihembrado en el primer piso del predio 6

Baño básico sin mayólica en condiciones deplorables, en la mayoría de predios.




El predio 7 actualmente en problemas por modificar la arquitectura del predio histórico.







III.2 DOCUMENTACION REFERENCIAL




III.3 PLANOS




III.1 PANEL FOTOGRAFICO




III.3.1 PLANO DE DISTRIBUCION DE PISOS




III.3.2 PLANO DE DISTRIBUCION DE TECHOS




III.3.3 PLANO DE DISTRIBUCION DE IE IS




III.3.4 PLANO DE DISTRIBUCION DE PREDIOS



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