Informe de Tasación de inmueble urbano. Profesionales actuantes: Virginia, Gacio. Daiana, González. María Liliana, Novillo. Carla, Sosa.
Mat.: 6468 Mat.: 5860 Mat.:6309 Mat.: 6419
Fecha: 21 de Julio de 2011. Finalidad: Valuación para venta de inmueble (valor de mercado) Datos del propietario del inmueble: Jorge, Carigniano, DNI n° 14422082, Domicilio: B° Cerros del Sol; Calle Los Cedros M a C 2. Datos del inmueble: Barrio Cerros del Sol, calle los cedros M a C 2 (Entre calle Las Jarillas y Boulevard Los Algarrobos). Ciudad de San Luis, Departamento La Capital, Provincia de San Luis. Documentación para el informe: Nomenclatura catastral, Sección 9, Manzana 21, Parcela 11. Obtenidos de Dirección Provincial de Catastro y Tierras Fiscales. Fiscales. Descripción de la zona: El inmueble se encuentra ubicado en la periferia de la ciudad, donde predomina el uso residencial. La tipología de las construcciones es de casas de dos plantas en su mayoría, y la calidad edilicia, según las características constructivas y de conservación, conservación, es es muy buena. La vivienda vivienda dispone de los los siguientes siguientes servicios públicos: Gas natural Agua potable Red cloacal Televisión por por cable Energía eléctrica Alumbrado público Pavimento Las veredas y calzadas son estrechas y el estado de las calles es bueno, estando estas debidamente pavimentadas. Los servicios de transporte público y recolección de residuos son los adecuados, siendo este ultimo de frecuencia diaria.
El arbolado es escaso, ya que estos son de corta edad; pero el barrio posee una plaza con juegos infantiles y espacios verdes semipublicos. La zona se encuentra en etapa de desarrollo y crecimiento, su calidad urbana es muy buena, al igual que el nivel socioeconómico de dicho sector. Las viviendas lindantes influyen de manera favorable , y la densidad poblacional es del 75%, observándose la presencia de lotes baldíos. Los elementos que modifican el espacio urbano son: Supermercado, concesionario de autos, panadería, confitería, farmacia y restaurante. Descripción del terreno: Medidas: 15mt de frente por 40mt de fondo. Superficie total: 600mt2. Superficie cubierta: 230mt2. Forma: Regular. Posición del lote: Medial. Orientación geográfica: Hacia el Este. Nivel topográfico: Normal, no inundable. Descripción de las mejoras: Según la normativa municipal, la vivienda se encuentra en una zona denominada R-4 donde sus reglamentaciones establecen una altura máxima de 7mt. Y un retiro mínimo de 3mts. del ejido municipal. El factor de ocupación del suelo permitido (FOS) es de 0.60% y el factor de edificación total (FOT) es del 1.2%. La construcción se encuentra terminada en su totalidad, en un lote totalmente plano, de 600mt2, posee una superficie cubierta de 230mt2, de 10 años de antigüedad. La vivienda distribuye sus ambientes de la siguiente manera: Livingcomedor, cocina, 4 dormitorios, un baño general y otro con ante baño, cochera y lavandería. La organización funcional es buena, ya que se han distribuido de manera óptima los espacios diurnos y nocturnos. Posee una correcta circulación de aire e iluminación natural, ya que dispone de amplias ventanas en cada sector. El sistema constructivo es tradicional, de buena calidad, al igual que los materiales empleados, ya que inviste terminaciones de yeso en los muros interiores, y en su fachada ladrillo visto, techo de chapa a cuatro aguas con estructura de madera en el living- comedor y techo de loza plano de hormigón armado en los demás locales.
En los muros se utilizo pintura al látex y la instalación eléctrica es embutida. Los pisos son de cerámico esmaltado de un diámetro de 30 x 30 cm, con zócalos de madera. La carpintería utilizada en su frente es de madera de cedro natural, las puertas placas interiores son de madera con marco de chapa y el resto de las aberturas exteriores de aluminio y chapa, con sus respectivas rejas. Las habitaciones están provistas con placares de madera y en cada ambiente hay un calefactor de tiro balanceado y ventilador de techo con paletas de madera; a su vez la vivienda presenta un aire acondicionado Split en el sector diurno. Los baños gozan de revestimientos en cerámica, con mesada de mármol natural, inodoros, bidet y bañera de calidad buena, con grifería marca “FV”. La cocina ostenta bajo mesada y alacena de madera laminada de color blanco y mesada de granito con bacha de acero inoxidable. El inmueble dispone de los servicios públicos mencionados anteriormente y se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento en cuanto a pintura, cielorrasos, revoques, artefactos, pisos y carpintería. Tampoco se observan características adversas como humedad, fisuras o asentamientos. La vivienda también inviste una piscina de cemento con bomba y filtro a nivel. Método utilizado: En la tasación de este inmueble se utilizo el método directo comparativo, porque es el camino más eficaz, para llegar a un valor de mercado lo más certero posible, ya que los antecedentes presentan características muy similares en cuanto a la zona y tipología de construcción. Antecedente n° 1 Ubicación: Los Algarrobos y las Moras. Superficie total: 680mt2 Superficie cubierta: 220mt2 Oferta: Julio de 2011 Precio: U$S 210.000 Inmobiliaria interviniente: Guillermo Miranda
Antigüedad: A estrenar Características del inmueble: Vivienda unifamiliar, ubicación de lote en esquina, de dos plantas, con tres dormitorios, cocina, comedor, living, dos baños, cochera semi cubierta, y habitación de servicio independiente. Forma: Regular. Nivel topográfico: Normal, no inundable. Antecedente n° 2 Ubicación: Rawson N° 77. B° Alto las Lomas. Superficie total: 600mt2 Superficie cubierta: 175mt2 Oferta: Julio de 2011 Precio: U$S 180.000 Inmobiliaria interviniente: G.A.M.A. Propiedades Antigüedad: 9 Años Características del inmueble: Vivienda unifamiliar en buen estado de conservación, con tres dormitorios, baño con ante baño, cocinacomedor, living, lavandería, cochera y patio Forma: Regular. Nivel topográfico: Normal, no inundable. Antecedente n° 3 Ubicación: Los paraísos N° 1349. B° Alto las Lomas. Superficie total: 800mt2 Superficie cubierta: 180mt2 Oferta: Julio de 2011 Precio: U$S 250.000 Inmobiliaria interviniente: G.A.M.A. Propiedades Antigüedad: 15 Años Características del inmueble: Vivienda unifamiliar, en buen estado de conservación, con todos los servicios, fachada ladrillo visto, con techo de madera y tejas; tres dormitorios, estudio, entrepiso, dos baños (uno con ante baño), cocina, living-comedor con barra, cochera semi cubierta y quincho con parilla. Forma: Regular. Nivel topográfico: Normal, no inundable. Valuación final: Se adopta el valor de MIL CIENTO TRES DOLARES (U$S 1103) por mt2.
Lo que da un valor total del inmueble tasado de DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS NOVENTA DOLARES (U$S 253690). Valor por mt2 (mil ciento tres) ………………………………………………………………………….U$S 1103 Superficie total………………………………………………………………………………………… ……......230mt2 Valor total…………………………………………………….. ………………………...230 X 1103= U$S 253690 DOLARES DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS NOVENTA.-----------------------
Juicio crítico: En el proceso de tasación hemos arribado a un valor real de mercado actualizado, donde tuvimos en cuenta todos los datos pertinentes sobre la propiedad considerada, las unidades comparables, las condiciones económicas y el mercado inmobiliario actual. Los datos recabados son de propiedades ofertadas a la venta por inmobiliarias del medio, lo cual nos brinda una mayor certeza en el precio. Nuestro informe de tasación, compensa cada comparable en función del grado de semejanza o diferencia con el inmueble tasado, arribando a un precio razonable, debido al crecimiento y a la demanda en dicho barrio, pues un comprador no pagara por una propiedad más del precio o valor indicado de otras propiedades cercanas semejantes en un mercado abierto y competitivo. Nos hemos valido de la planilla de valores venales, del Tribunal de Tasaciones de la Nación, para disminuir todo margen de error y regirnos por una serie de coeficientes ya determinados. Croquis de ubicación:
Fotografias:
Antecedente 1
Antecedente 2
Antecedente 3
Informe de tasación de inmueble urbano
Profesionales actuantes: Virginia, Gacio. Mat.: 6468 Daiana, González. Mat.: 5860 María Liliana, Novillo. Mat.:6309 Carla, Sosa. Mat.: 6419
