Guía para
vender un
inmuebl
vive1.com
Guía para
vender un
inmuebl
¿Has decidido vender tu
propieda? ¿Sabes qué pasos se deben seguir para arrancar este proceso?
guí
En esta encontrarás los esta encontrarás consejos para que para esta experiencia que esta los consejos sea positiva. sea positiva. experiencia
Vender una propiedad es una manera de
convertir el patrimonio en una fuente de ingresos extra o para adquirir una casa más grande o mejor ubicada, pero para que esta operación no sea un dolor de cabeza es clave delinear un plan para acelerar y mejorar la transacción. Hace unos años, un simple cartel en la ventana con el número telefónico era suficiente para
cerrar la venta. Sin embargo, hoy con las nuevas tecnologías y conectividad, estos anuncios pasan inadvertidos porque la gente se conecta más en sus dispositivos móviles y computadoras para buscar bienes inmuebles. Por eso es clave planificar la operación de venta
con los siguientes pasos.
consulta y
determin e valor Un tema importantísimo a la hora de vender es establecer el valor de la casa en el mercado. Existen portales en el mercado como Vive1.com que cuentan con un avaluador en línea y gratuito para facilitar el proceso . Una forma
directa es que una agencia inmobiliaria determine su precio de venta. Otras posibilidades son: tomar como referencia precios de venta recientes de inmuebles similares en la misma zona; una tasación de la vivienda por empresas especializadas, consultar en inmobiliarias el costo de casas similares puestas a la venta en el barrio. Es importante saber que existen profesionales inmobiliarios capacitados para asegurar las mejores condiciones de la venta, además del conocimiento de los procesos que evita sorpresas desagradables y en algunos casos disminuye el tiempo de espera.
Es necesario considerar el avalúo comercial en torno al mercado, contratar a un profesional que realice un avalúo confiable y que tome en cuenta a la zona, la plusvalía y
tiempos de construcción. Los avalúos son importantes al momento de vender una casa. Un avalúo técnico sirve para saber cuánto va a costar adecuar o remodelar una casa y por lo general lo hace un arquitecto. En cambio, un avalúo comercial sirve para vender y entrar directamente al mercado y lo hace un corredor de bienes raíces porque está cerca del mercado inmobiliario, explica Oscar Chamba de Bienes Raíces Catedral en Cuenca. Para determinar un precio de venta del bien inmueble también se debe considerar la ubicación de la propiedad, si está en un sector comercial, residencial, agrícola o industrial. Además de analizar qué tipo de propiedad es (departamento, casa, hacienda o villa). Con estos antecedentes después será más sencillo hacer una comparación de precios de casas similares que estén en el mismo sector y obtener un precio final.
papeles en
regl
Los expertos recomiendan revisar que todos los papeles estén en orden, ya que en ocasiones ocurre que los inmuebles no son legalmente propiedad de quien quiere disponer de ellos, como cuando fallece el dueño y no se ha hecho la sucesión del bien, explica el constructor cuencano José Calle. Otro factor en este proceso es que las escrituras del inmueble tienen errores que pueden impedir la venta o dificultan la
acreditación de la propiedad, como fallas en la descripción, ubicación o nombre del propietario.
Los documentos que debes tener en regla
so u requisit: Título de
01 propieda Título de propiedad con la escritura original del inmueble inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Esto lo emite un notario que detalla las
características del bien inmueble, su historial de venta y el detalle de quién es el dueño.
Certificado
02 Gravámene El cual se obtiene en el Registro de la Propiedad (presentando una copia de las escrituras o una copia de un certificado anterior en el caso
de que existiere).
Con este documento se asegura más confianza en la
negociación con los posibles compradores.
Impuesto
03 predia Cancelado del año en curso. Este documento es el tributo de carácter directo que grava a la propiedad y corresponde a todos los elementos que
Document 04
conforman un bien inmueble, sea rústico o urbano, bodegas, parqueaderos, terrenos, edificaciones, etc.,
que constituyan parte del mismo. Este impuesto se paga una vez al año.
personales
Fotocopia de la cédula de identidad y papeleta de votación a color de compradores y vendedores. Es importante considerar que para la venta de inmuebles y
en el caso de personas casadas, se requiere de la firma de las dos partes
(cónyuges).
En el caso de inmuebles pertenecientes a personas fallecidas, se requiere adicionalmente la Posesión Efectiva por parte de los herederos. Y en el caso de que sea una propiedad con circunstancias especiales: venta por parte de una sociedad jurídica, herencias y herederos, divorcios o separaciones de bienes, el vendedor deberá consultar acerca del caso y verificar
cuáles son los requisitos son necesarios.
Además de eso deberías tener estos
document opcionale: Identificación oficial y un croquis para facilitar la ubicación.
Ficha catastral en la que se dibuja la ubicación de la vivienda con sus respectivos metros de construcción en una lámina. Este documento se tramita en el municipio donde esté ubicado el bien inmueble y solo puede tramitarlo el propietario actual. Es como la cédula de identidad de la casa o como la matrícula del auto. En esta ficha se encuentran datos técnicos de la propiedad con metros de construcción,
metros cuadrados del terreno, avalúo comercial, entre otros datos. Constancia de pago de agua, luz y teléfono y servicios adicionales del último mes. Cuadro de alícuotas: es un requisito para casas que están dentro de la propiedad horizontal. Se emite cuando el Municipio respectivo considera que es un propiedad de esta índole. Allí va el porcentaje y pago de obligaciones destinadas a gastos comunales de mantenimiento, seguridad y otros. Se calcula por el metraje o superficie de cada vivienda.
Es importante tener en cuenta que realizar todos estos trámites requiere tiempo y sobre todo paciencia. Todos los documentos deben estar actualizados, por eso es recomendable sacarlos en un periodo de tiempo determinado, ya que algunos tienen vigencia de un mes o es muy común que existan errores y sea necesario renovarlos. Para la entrega de la casa es necesario dar las llaves del medidor de agua, medidor de luz y el certificado del pago de los servicios del último mes.
Se sugiere elaborar un acta en la que conste que la propiedad está en óptimas condiciones; el servicio de agua, luz y demás están funcionando, entre otros servicios. Ésto, para tener más transparencia en la transacción de la compra-venta.
Contempla los
gast adicionale Vender una casa a un precio determinado no significa que recibirá ese valor neto por la
transacción. Por esta razón debes tener claro los gastos que generará la venta. Uno de los gastos para el vendedor es la plusvalía del bien. Sin embargo, pueden repartir este valor entre vendedor y comprador por partes iguales o pasarlo al comprador; siempre que sea estipulado en el contrato de compra y venta. También hay que tener en cuenta el papeleo que estas transacciones implican. Por ejemplo, el gasto en el notario (se calcula según el avalúo en el municipio), abogado, avaluadores profesionales, agentes inmobiliarios y contador para calcular la carga fiscal derivada de la venta del inmueble.
Además de las reparaciones que se requieran.
e n o i c a r a p e r a L
as i r a s e nec
todas las fallas para que se vea bien a simple vista.
Una vez que decidas vender decenas de compradores visitarán la casa y comprobarán el estado de la misma con otras similares. Lo que te dará ventaja es el buen estado del bien inmueble, porque así el comprador no debe invertir en mejoras. Una buena práctica es realizar reparaciones a un precio razonable. Evalúa si esa inversión se verá reflejada
inmueble.
en
el
precio
Recuerda
final
que
del
los
compradores son influenciados por
sus emociones cuando eligen una casa, por eso piensa en los compradores como invitados de honor. Si cuentas con el presupuesto para hacer esas reparaciones pendientes tendrás ventaja en el mercado. Los expertos coinciden en que si la propiedad tiene más de 10 años deberías invertir alrededor de un 2% del valor total en mejoras. Por ejemplo, Juan Fernando Balarezo, de Construba en Cuenca, señala que es indispensable tener bien pintada la propiedad antes de venderla. Si no se pinta por completo, trata de coger
Si es una vivienda con poca iluminación natural se debe pintar de blanco. Esta tonalidad ayuda a que la casa se vea más amplia, limpia y atractiva. En la fachada se pueden aplicar colores de moda, porque algunos compradores se guían por estas tendencias. La plomería también debe ser prioridad. Es importante chequear qué tan bien están las tuberías y hacer los arreglos respectivos. Si hay un daño mayor es importante ser transparente con el comprador para ver si él puede reparar cuando adquiera el inmueble. Las instalaciones eléctricas también deben ser evaluadas por un profesional en esta rama para hacer las reparaciones y entregar un buen producto.
consejos para agilizar la venta
15 de bie inmuebl
Invierte en
01 publicida Elabora un anuncio atractivo sobre la venta de la vivienda incluyendo datos útiles e información importante (metros útiles, distribución, año en el que se construyó) y publícalo en medios masivos de Internet. Hoy existen portales en el mercado que ofrecen buena visibilidad. Es importante apalancarse en portales líderes como www.vive1.com para aumentar las visitas de clientes y probabilidades de venta. Es importante averiguar si ofrecen servicios para destacar la propiedad; posicionarla sobre las otras para llegar a más visitantes.
En www.vive1.com tenemos el Plan Todo1 http://landing.vive1.com/plan-todo1
en que el que ahorras tiempo porque nos encargamos de la publicación de la propiedad; también tomamos fotografías ilimitadas de tu inmueble, hacemos un tour de video, entre otros servicios.
Cuida los
02 detalle Como ya se mencionó en el ítem de reparaciones, recuerda arreglar paredes cuarteadas o agujeros, cerraduras, lámparas, etc. Estos detalles son fáciles de solucionar y si no se
La primera
solucionan dejan una mala impresión al posible comprador. Reemplaza los focos fundidos, así como los interruptores que no funcionen.
03 impresió Se trata de la fachada y el patio que deben estar perfectamente limpios. Crea una entrada acogedora, invierte tiempo y, si es posible dinero. Recuerda que “no hay segunda oportunidad para una primera impresión”.
Limpieza y
04 orde
En caso de mostrar una casa que aún está habitada, presta atención a la limpieza y cuidado de la vivienda durante la visita de los compradores. Debes procurar que todo esté en su sitio, perfectamente ordenado y
dispuesto de un modo confortable.
05 decoració Una buena decoración es clave para impresionar a los posibles compradores, en especial si es una casa usada, para darle un estilo y generar más interés. Recuerda que si vas a decorarla es mejor elegir un solo estilo. Por ejemplo,
minimalista, vintage, clásico. De esta forma la decoración será un enganche al momento de mostrar la propiedad, indica la decoradora de interiores, Gloria Velasco.
consej 06 adicionales
Dale a la casa un aspecto ventilado, elimina el desorden y reduce el mobiliario al mínimo. Reorganiza los muebles para que el ambiente
no esté cargado. Es importante crear un ambiente espacioso, con canales de comunicación entre las habitaciones.
espaci 07
de mayor atención Ten especial cuidado con el baño y la cocina. Limpia los azulejos, elimina las señales de humedad o moho en las
rejillas y coloca toallas nuevas. En la cocina retira todos los utensilios. Corrige goteras en
aromatar 08 el ambiente
Algunos expertos en venta de casas aconsejan ambientar la vivienda con buenos aromas para potenciar el sentido de
exagerar con inciensos y aromas intensos porque pueden molestar al posible comprador.
bienestar. Coloca flores
frescas o cestas con esencias por la casa. Recuerda no
09 la mascota Los perros o gatos pueden descomponer el proceso de venta. Aunque te encanten los animales, si quieres potenciar la venta de tu casa procura que los animales no estén presentes durante la visita de los posibles compradores.
10 transparenci en la negociación Sé sincero, refleja fielmente
las características del inmueble, no sirve de nada engañar porque, aunque podrías conseguir contactos extra, corres el riesgo de que se sientan defraudados.
11 imágene Elabora un archivo fotográfico
y un video. No es común vender una casa sin al menos una visita previa, pero las fotos son la atracción principal. Publica el mayor número posible. Selecciona las imágenes y procura que la principal sea de la sala y de la fachada en plano general. Luego puedes poner las de las cocina o habitaciones si son estéticas. Una recomendación es hacer planos generales y menos detalles . Evita los baños si no son totalmente amplios y estéticos.
VER VIDEO https://www.youtube.com/watch?v=PwttTJ3jHUQ
Para lograr esto se puede contratar a un profesional que haga el trabajo. Sin embargo, con un celular de buena resolución y sentido común, Con estos consejos podrá tomar fotos como un profesional y vender más rápido su propiedad.
descripció 12 de la propiedad
Haz una descripción con todas las características de la propiedad. No te limites a decir el número de propiedades, más bien cuenta una historia. Por ejemplo, si tiene ventilación, si recibe la luz del sol, describir la vista, jardines o si está cerca de colegios, locales comerciales, entre
otros servicios. Incluso si haces una buena descripción, el buscador Google posiciona mejor estas descripciones que las que son escasas. El objetivo es que el potencial comprador se haga una idea del inmueble mediante el texto y las imágenes que incluyas.
valor agregado 13 Introduce todos los detalles adicionales que tenga la casa. Al momento de vender es mejor pecar por exceso que quedarse corto. Cuanta más información será más fácil hacer atractivo el inmueble ante los compradores.
inmediat
14 en la respuesta Atiende a todas las personas que se pongan en contacto contigo, no te demores en la respuesta de los e-mails o las llamadas, nunca se sabe si ese contacto es la persona dispuesta a comprarla.
ten en cuenta la
ofert loca 15 Debes tomar en cuenta la demanda y oferta del mercado local, ya que esto determinará el tiempo que tome vender la propiedad y las bases de la negociación. Ten paciencia ya que este proceso
no es cuestión de uno o dos días. Procura actualizar las fotos y la descripción, en ocasiones un pequeño cambio puede hacer que un anuncio se vuelva más atractivo.
consejos de seguridad para mostrar
e bie inmuebl Hay que tener cuidado ya que al vender una propiedad debes mostrar en varias ocasiones el lugar hasta cerrar el negocio. Como en este proceso se contactan desconocidos hay que tomar ciertas medidas para evitar un robo.
Es importante conocer a quién le vendes tu casa, saber si es una persona confiable y sobre todo que se vea transparente.
Muchas veces por el apuro de vender nos olvidamos de tomar las medidas de seguridad necesarias. Cuando recibas las visitas a los posibles compradores es importante que no vayas solo a enseñar la vivienda, procura ir acompañado. Evita tener objetos de valor como laptops, joyas o carteras en lugares visibles de la casa, y nunca dejes que los posibles compradores visiten solos los espacios de la propiedad. Puedes llevar un registro de quienes van visitando tu casa con datos importantes: nombre, teléfono y dirección de correo electrónico. Trata de no hablar de tu vida personal con los clientes.
Detalles de la negociación al vender un inmueble
vender u inmuebl 01
08
Con estos documentos, se redacta la nueva escritura, por parte de un abogado.
Luego de que el comprador y vendedor se han puesto de acuerdo en el precio del bien inmueble y en la forma de pago, entonces se requieren los siguientes pasos para que la venta / compra sea exitosa:
El documento necesario antes de cualquier trámite es el Certificado de Gravámenes
que se obtiene en el Registro de la Propiedad (presentando una copia de las escrituras o una copia de un certificado anterior
en el caso de que existiere). Este
En el caso de inmuebles pertenecientes a personas fallecidas, se requiere adicionalmente la Posesión Efectiva por parte de los herederos.
07
certificado detalla si la
propiedad tiene hipotecas, impedimentos de venta o si está libre para ser vendida.
02
06
Una vez verificado
Para inmuebles dentro de una propiedad horizontal, se requiere una copia del Nombramiento de Administrador del inmueble, copia a color de su Copia de cédulas cédula, y un Certificado y papeletas de emitido por esta persona, votación a color, de detallando el cumplimiento compradores y al día del pago de vendedores. Es alícuotas / condominio. importante considerar que para la venta de inmuebles y en el caso de personas casadas, se requiere de la firma de las dos partes
(cónyuges).
05
que la propiedad puede ser vendida o comprada se requieren los siguientes Escritura del documentos: inmueble originales. Si es un inmueble en una propiedad horizontal (dividida en subpropiedades tal como un edificio y sus departamentos / oficinas, un terreno dividido en
partes), se requiere un documento adicional.
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03
Esperamos que esta guía para vender una casa haya sido de utilidad para tu próxima venta. Recuerda que lo más importante es la organización para que la experiencia sea positiva. En www.vive1.com lo más importante es apoyarte en cada momento del proceso de esta transacción. Si deseas más información puedes encontrarla en La Academia Vive1, en la que hablamos con expertos inmobiliarios sobre diversos temas. VER VIDEO https://www.youtube.com/channel/UCqBLXHfbj4EoHCz7AQBer0Q
También
encontrarás temas de interés en nuestro blog http://blog.vive1.com/ porque nosotros no solo te ayudamos a vender o comprar tu casa sino a formar un hogar.
¡Much suert e l vent!
