Unidad 1
CONTRATOS NOCIONES BÁSICAS 1) Concep Concepto to de contrat contrato. o. Definic Definicion iones es clásicas clásicas y moderna modernas. s. Terminolog Terminología. ía. Elementos esenciales y no esenciales. Objeto, forma y prueba de los mismos. Importancia practica de los contratos en la vida diaria. •
Concepto de contrato
El art. 1137 del Cód. Civil define al contrato de la siguiente manera: "Hay contrato cuando cuando varias personas personas se ponen de acuerdo acuerdo sobre sobre una declaración declaración de voluntad voluntad común, destinada a reglar sus derechos". El contrato es un acto jurídico (art. 944: Son actos jurídicos los actos voluntarios lícito lícitos, s, que tengan tengan por fin inmed inmediat iato, o, estab estable lecer cer entre entre las las person personas as relaci relacion ones es jurídicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos.) derechos .) Y como acto jurídico reviste los siguientes caracteres: - Es un acto entre vivos - Es bila bilate tera rall (nec (neces esitita a de la volu volunt ntad ad de dos dos o mas mas pers person onas as para para su otorgamiento) - Es de carácter patrimonial. •
Definiciones clásicas y modernas
En el derecho derecho romano primitivo, primitivo, lo que nosotros nosotros designam designamos os como contrato contrato era el pactum o conventio. Contractus, por el contario deriva de contrahere y se aplicaba a toda obligación contraída como consecuencia de la conducta humana fuera licita o ilícita, pactum o delictum. Sin embargo el uso fue limitando la palabra contractus a los acuerdos de voluntades y ese es el significado que tiene ya en el derecho clásico. Terminología •
El contrato es una convención o acuerdos de voluntades, pero es necesario distinguir entre: - simples convenciones: son acuerdos que no producen efectos jurídicos, por ejemplo Juan invita a María a salir. Convenciones jurídicas: son acuerdos que producen efectos jurídicos, tal el - Convenciones caso caso de un matri matrimon monio io un tratad tratado o inter interna nacio ciona nall o un contra contrato to etc. etc. Entre Entre convención jurídica y contrato hay una relación de genero (convención jurídica) a especie (contrato) ontrat ato o: es una una espe especi cie e de conv conven enci ción ón jurí jurídi dica ca pero pero no toda todass las las - Contr convenciones jurídicas son contratos. Para que sea un contrato debe producir efectos jurídicos determinados: determinados: a) Debe reglar reglar derech derechos os de carácter carácter patrim patrimonia onial,l, tal es el caso caso de una compra venta, una locación, etc. Por faltar este requisito no son contratos el matrimonio, un tratado, etc. b) Debe Debe esta estarr dest destin inad ado: o: segú según n la opin opinió ión n clás clásic ica, a, solo solo a crea crear r obligaciones; según otra opinión más amplia, a crear, modificar, transferir, o extinguir obligaciones. obligaciones.
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Elementos esenciales y no esenciales
ELEMENTOS NO ESENCIALES
Elementos naturales: son aquellos que naturalmente se encuentran en un contrato y forman parte de él por imperio de la ley, pero que las partes pueden dejar de lado por medio de una clausula expresa, por ej.: pacto comisorio en los contratos bilaterales. Elemen Elementos tos accid accident entale ales: s: son elemen elementos tos que que normal normalmen mente te no corres correspon ponde de a un contrato, pero que las partes voluntariamente pueden incorporar por medio de una clausula expresa, por ej.: la seña.
ELEMENTOS ESENCIALES
Son aquellos que necesariamente deben existir para que haya contrato, no pueden faltar. Si falta alguno de ellos el contrato queda sin efecto o no tiene validez. Los elementos elementos esencial esenciales es son: sujeto, sujeto, consenti consentimien miento, to, objeto, objeto, causa, causa, capacidad capacidad forma, y prueba
SUJETOS:
Toda relación jurídica requiere la existencia de un sujeto (¿quién?). El sujeto, por lo tanto, es un elemento esencial de todo contrato. Debe tratarse de una persona, "de una existencia ideal o de una existencia visible" (art. 31, Cód. C).
CONSENTIMIENTO:
Es el acuerd acuerdo o de dos decla declarac racion iones es de volun voluntad tad,, que partie partiend ndo o de dos sujeto sujetoss distintos, se dirigen a un fin común Artículos de interés del código civil: Art. 1144.- El consentimiento debe manifestarse por ofertas o propuestas de una de las partes, y aceptarse por la otra. Art. 1145.- El consentimiento puede ser expreso o tácito. Es expreso cuando se manifiesta verbalmente, por escrito, o por signos inequívocos. El consentimiento consentimiento tácito resultará de hechos, o de actos que lo presupongan, o que autoricen a presumirlo, excepto en los casos en que la ley exige una manifestación expresa de la voluntad; o que las partes hubiesen estipulado, que sus convenciones no fuesen obligatorias, sino después de llenarse algunas formalidades. Art. 1146.- El consentimiento tácito se presumirá si una de las partes entregare, y la otra recibiere la cosa ofrecida o pedida; o si una de las partes hiciere lo que no hubiera hecho, o no hiciere lo que hubiera hecho si su intención fuese no aceptar la propuesta u oferta. Art. 1147.- Entre personas ausentes el consentimiento puede manifestarse por medio de agentes o correspondencia correspondencia epistolar.
Art. 913.- Ningún hecho tendrá el carácter de voluntario, sin un hecho exterior por el cual la voluntad se manifieste. -
LOS TERMINOS DEL CONSENTIMIENTO CONSENTIMIENTO
1) la oferta: oferta: es una una decla declarac ració ión n de voluntad voluntad unilate unilateral ral,, recept receptici icia, a, dirig dirigida ida a la formación del contrato. El art 1148 dispone que: Para que haya promesa, ésta debe ser a persona o personas determinadas determinadas sobre un contrato especial, con todos los antecedentes constitutivos de los contratos. De acuerdo al art 1149 la oferta queda sin efecto: -
si se trata del oferente: cuando su muerte o incapacidad se produzca antes de haber tenido conocimiento de la aceptación. Si se trata del aceptante: cuando su muerte o incapacidad se produzca antes de haber remitido la aceptación.
La retractación de la oferta, es decir cuando el oferente se retira o revoca su oferta, esta regulada en el Art. 1150 que dispone que las ofertas pueden ser retractadas mientr mientras as no hayan hayan sido sido acepta aceptadas das,, a no ser que que el que las hubi hubiere ere hecho hecho,, hubiese renunciado a la facultad de retirarlas, o se hubiese obligado al hacerlas, a permanecer en ellas hasta una época determinada. 2) Acepta Aceptació ción: n: es un acto juríd jurídico ico unilate unilateral ral recepti recepticio cio destinad destinada a al oferen oferente te y dirigida a la celebración del contrato La aceptación de la oferta consuma el acuerdo de voluntades. Para que se produzca su efecto propio (la conclusión del contrato) es preciso: a) Que Que sea sea lisa lisa y llan llana, a, es decir decir que que no este condi condici cion onad ada a ni conte conteng nga a modificaciones modificaciones de la oferta b) Que sea sea oportun oportuna, a, no lo será si ha vencid vencido o ya el plazo plazo de la oferta, oferta, que que puede ser expreso o resultar de los usos y costumbres. La aceptación debe referirse a todos los puntos de la propuesta, basta el desacuerdo con uno solo de ellos para que el contrato quede frustrado.
OBJETO
Art. 1167.- Lo dispuesto sobre los objetos de los actos jurídicos y de las obligaciones que se contrajeren, rige respecto a los contratos, y las prestaciones que no pueden ser el objeto de los actos jurídicos, no pueden serlo de los contratos. Art. 953.- El objeto de los actos jurídicos deben ser cosas que estén en el comercio, o que por un motivo especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algún acto jurídico, o hechos que no sean imposibles, ilícitos, contrarios a las buenas costumbres o prohibidos por las leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurídicos que no sean conformes a esta disposición, son nulos como si no tuviesen objeto.
El objeto de los contratos es la prestación prometida por las partes, la cosa o el hecho sobre los que recae la obligación obligación contraída. Prestaciones que pueden ser objeto de los contratos: el articulo 953 dice que el objeto de los actos jurídicos deben ser cosas que estén en el comercio, o que por un motivo especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algún acto jurídico, o hechos que no sean imposibles, ilícitos, contrarios a las buenas costumbres o prohibidos por las leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurídicos que no sean conformes a esta disposición, son nulos como si no tuviesen objeto. Requisitos del objeto: -
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Posibilidad: debe ser posible física y jurídicamente. Nadie puede contratar y obligarse a dar o hacer algo que sea imposible físicamente (por ejemplo: tocar el cielo con las manos) o imposible jurídicamente (hipotecar un auto). También hay imposibilidad jurídica si se enajena una cosa que esta fuera del comercio Licitud: las leyes no pueden pueden aceptar contratos u obligaciones obligaciones cuyo objeto objeto sea ilícito, es decir, contrario a la ley, a la moral y a las buenas costumbres. (obligarse a matar a otro) así surge el articulo 953 Determinación: el objeto debe estar determinado al momento de celebrarse el contra contrato to o ser ser suscep susceptib tible le de deter determin minars arse e poster posterior iormen mente. te. No es posibl posible e obligar al deudor a dar o hacer algo que no se sabe que es. Patrimonialidad: Art. Art. 1169 1169..- La pres presta taci ción ón,, obje objeto to de un cont contra rato to,, pued puede e consistir en la entrega de una cosa, o en el cumplimiento de un hecho positivo o negativo susceptible de una apreciación pecuniaria.
CAUSA
El voca vocabl blo o "cau "causa sa", ", en el Dicci Dicciona onario rio de la Lengu Lengua a Españ Española ola,, alud alude e a vari varios os significados, significados, entre los cuales extraemos "causa eficiente: primer principio productor del efecto... causa final: objetivo de lo que se hace... causa impulsiva o motivo: razón o motivo que inclina a hacer alguna cosa". La palabra causa puede entenderse: bajo 3 acepciones distintas: a) Causa fuente: fuente: es el origen o el hecho generador de una obligación obligación o de un un acto jurídico. Es la causa de las obligaciones Art. 499.- No hay obligación sin causa, es decir, sin que sea derivada de uno de los hechos, o de uno de los actos lícitos o ilícitos, de las relaciones de familia, o de las relaciones civiles. b) Causa Causa fin: es es el propósi propósito to o finalida finalidad d perseguid perseguido o por las partes partes al al llevar llevar a cabo cabo el acto jurídico (es el fin que las partes se propusieron al contratar). Es precisamente sobre él que se ha trabado un debate doctrinario. Se ha discutido si la causa debe ser o no -
Teoría causalista: sostiene que la causa fin era la razón abstracta perseguida por los contratantes. Esta causa fin era siempre la misma para los contratos iguales. Así en los contratos bilaterales la causa fin de una de las partes es la contraprestación contraprestación de la otra.
En los contratos unilaterales gratuitos la causa fin no es la contraprestación de la otra parte porque no existe contraprestación (en estos contratos la causa fin es la intención de beneficiar a la otra parte) -
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Teoría anticausalista: sostiene que la posición causalista es falsa porque la noción de causa fin se confunde con el objeto, en los contratos bilaterales y en los contratos unilaterales gratuitos se confunde con el consentimiento Teoría neocausalista: trata de marcar la diferencia entre causa fin y objeto. Y así sostiene que mientras la causa fin indica el porque debo el objeto indica el que se debe.
c) Causa motivo: El concepto nace como consecuencia de los ataques (de los anticausalistas) a la doctrina de la causa final. Es el motivo particular que da origen al contrato y siempre debe estar expresa. Ejemplo: Juan y Pedro celebran una compraventa (causa fuente: de las obligaciones) de un caballo, abonando el primero al contado por el caballo un precio de 700 pesos. Juan quiere ese caballo ya que se lo regalara a su hija maría, quien ha empezado a practicar equitación (causa fin: para que lo quiere), y el caballo que tenia tuvo que ser sacrificado ya que en una caída se había fracturado las patas de adelante (causa motivo: porque lo quiere)
CAPACIDAD
Es la aptitud que tiene la persona para adquirir derechos y contraer obligaciones hay dos tipos de capacidad: -
capacidad de derecho: aptitud para ser titular de un derecho u obligación. Las personas son capaces de derecho y solo dejan de serlo cuando la ley se los prohíbe de manera que la capacidad es la regla y la incapacidad es la excepción.
Se habla de incapacidad de derecho cuando la ley le prohíbe a una persona ser titular de un derecho en virtud de este fundamento, cuando un incapaz de derecho celebre un acto que se le esta expresamente prohibido, la ley considera nulo dicho acto. La incapacidad de derecho no puede ser salvada por medio de un representante. -
Capacidad de hecho: aptitud para ejercer por si mismo los derechos y obligaciones de los que se es titular. En cierto casos esa capacidad es limitada (incapacidad de hecho) y con el fin de proteger al incapaz no se le permite que ejerza por si mismo sus derechos y solo se le permite actuar por medio de un representante legal. La incapacidad de hecho puede ser: a) absoluta: cuando se le prohíbe usar todos sus derechos. Art. 54.- Tienen
incapacidad absoluta: 1º. Las personas por nacer; 2º. Los menores impúberes; 3º. Los dementes; 4º. Los sordomudos que no saben darse a entender por escrito;
b) relativa: cuando tiene capacidad solo para determinados actos que las leyes le autorizan a realizar. Art. 55.- Los menores adultos sólo tienen capacidad para los actos que las leyes les autorizan otorgar. Art. 1160.- No pueden contratar los incapaces por incapacidad absoluta, ni los incapaces por incapacidad relativa en los casos en que les es expresamente prohibido, ni los que están excluidos de poderlo hacer con personas determinadas, o respecto de cosas especiales, ni aquellos a quienes les fuese prohibido en las disposiciones relativas a cada uno de los contratos, ni los religiosos profesos de uno y otro sexo, sino cuando comprasen bienes muebles a dinero de contado, o contratasen por sus conventos; ni los comerciantes fallidos sobre bienes que correspondan a la masa del concurso, si no estipularen concordatos con sus acreedores
FORMA
Es la manera o medio por el cual el sujeto manifiesta exteriormente su voluntad El principio general es la libertad de forma, pero existen tantas excepciones que el principio se convierte en excepción. Art. 913.- Ningún hecho tendrá el carácter de voluntario, sin un hecho exterior por el cual la voluntad se manifieste (forma esencial del acto) Dispone el art. 1180 del Cód. Civil que los contratos concluidos entre presentes se rigen por la ley del lugar de conclusión. El articulo 1182 dispone que “Lo dispuesto en cuanto a las formas de los actos jurídicos debe observarse en los contratos.” Art. 973. La forma es el conjunto de las prescripciones de la ley, respecto de las solemnidades que deben observarse al tiempo de la formación del acto jurídico; tales son: la escritura del acto, la presencia de testigos, que el acto sea hecho por un escribano público o por un oficial público o con el concurso del juez del lugar. Art 974: Cuando por este Código, o por las leyes especiales no se designe forma para algún acto jurídico, los interesados pueden usar de las formas que juzgaren convenientes. La forma se clasifica en: ad solemnitatem y ad probationem. La forma ad solemnitatem, también denominada ad substantiam, es la que establece la ley como "requisito de conformación" para que el tipo contractual adquiera validez en el mundo jurídico. La forma es requerida bajo sanción de nulidad. La forma asume el carácter constitutivo. Ante la ausencia de forma requerida, el negocio queda privado de sus efectos propios. 1. Solemnidades absolutas: comprende cuando omitida la exteriorización de la forma requerida por ley, aquel queda privado de sus efectos propios y de la producción de las obligaciones civiles 2. Solemnidades relativas: en este supuesto, omitida la forma requerida por la ley, queda privado de sus efectos propios, pero engendra la obligación de hacer escritura publica (art 1185)
Art. 1184.- Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública: 1 - Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro; 2 - Las particiones extrajudiciales de herencias, salvo que mediare convenio por instrumento privado presentado al juez de la sucesión; 3 - Los contratos de sociedad civil, sus prórrogas y modificaciones; 4 - Las convenciones matrimoniales y la constitución de dote; 5 Toda constitución de renta vitalicia; 6 - La cesión, repudiación o renuncia de derechos hereditarios; 7 - Los poderes generales o especiales que deban presentarse en juicio, y los poderes para administrar bienes, y cualesquiera otros que tengan por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública; 8 Las transacciones sobre bienes inmuebles; 9 - La cesión de acciones o derechos procedentes de actos consignados en escritura pública; 10 - Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en escritura pública; 11 - Los pagos de obligaciones consignadas en escritura pública, con excepción de los pagos parciales, de intereses, canon o alquileres. La forma ad probationem apunta al elemento instrumental como probatorio de la relación jurídica contractual. La forma es requerida a los fines de ser probado en juicio.
PRUEBA
La prueba del contrato consiste en demostrar por los medios y la forma que indica la ley la existencia de un contrato. Hay modos y medios de prueba: el derecho sustancial estudia lo relativo a lo9s medios probatorios, su disciplina y fuerza probatoria. El derecho procesal estudia las modalidades con que cada uno de los medios debe y puede ser prácticamente establecido. El código civil trata la prueba con referencia a los contratos en el artículo: Art. 1190.- Los contratos se prueban por el modo que dispongan los códigos de procedimientos de las provincias federadas: - Por instrumentos públicos: prueba su autenticidad por si mismo, ya que la ley presume que tanto el documento como su contenido son auténticos, en virtud de las garantías que lo rodean (lo otorga un oficial publico el cual firma y sella el documento) - Por instrumentos particulares firmados o no firmados: no requieren formalidades especiales, rigiendo para ellos el principio de la libertad de formas: las partes pueden otorgarlos en la forma que juzguen mas conveniente (art 1020 Cc) aunque hay en ellos 2 requisitos: la firma de las partes y el doble ejemplar. Los instrumentos privados deben ser probados a diferencia de los instrumentos públicos. - Por confesión de partes, judicial o extrajudicial.: la confesión es la declaración de la parte, reconociendo la verdad de un hecho personal
- Por juramento judicial: manifestación que hace una de las partes bajo juramento de decir la verdad y que generalmente esta referida a montos o importes. - Por presunciones legales o judiciales: son las consecuencias que la ley o el juez deducen de un hecho conocido para firmar un hecho conocido. - Por testigos: es el tercero extraño al juicio que declara acerca de hechos que el ha percibido por medio de sus sentidos y que resultan importantes a los efectos de la prueba. •
Importancia practica de los contratos en la vida practica
Todos los días y en todos los países se contrata. Para satisfacer las necesidades continúas de la vida física, para contentar los deseos, las pasiones, los caprichos, y las ideas. Se contrata con personas cercanas y lejanas, con nacionales y extranjeros, desde la mas remota antigüedad hasta nuestros días se han celebrado contratos. Innato ha sido siempre el sentido de vivir seguros en los pactos, porque se ha comprendido que la falta de seguridad en los contratos conducirá a la miseria.
2. Contrato de Compraventa: Concepto general y la compra -venta inmobiliaria en particular. El Boleto de" Compraventa”. Naturaleza Jurídica. Importancia y aplicación práctica (Régimen especial de la Ley de pre-horizontalidad 19.724 y loteos14.005 y 23266).Naturaleza jurídica. Análisis de los artículos 1.184-1.185 Cc Reserva y seña: concepto y tipos. Pre venta: concepto. •
Concepto general
Art. 1323: Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. •
Concepto de compra venta inmobiliaria en particular
Es un contrato privado en el cual las partes, comprador y vendedor, pactan la reserva de la venta de una vivienda. En el mismo debe hacerse constar las características del inmueble, su situación, el estado de las cargas y el importe de la venta. Además, se señala una fecha límite para que la compra se haga efectiva. La redacción del contrato es conveniente que sea realizada por un profesional del derecho. Los gastos que conlleva pueden ser abonados por una de las partes o que los mismos sean compartidos. Siempre se transfieren derechos sobre los bienes inmuebles, que contiene una obligación de hacer escritura pública. •
El Boleto de" Compraventa"
Los boletos de compra venta resultan ser una promesa bilateral, nacida en el mismo instante en que el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar. La redacción de tales boletos hablan de que las partes están celebrando verdaderamente el contrato de compra venta: esto no coincide con el texto expreso en nuestro código civil que estableció que deben ser hechos en escritura pública (con excepción de los celebrados en subasta publica) los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de
bienes inmuebles, en propiedad o usufructo o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o el traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro, por lo cual la connotación práctica de la realidad cotidiana se aleja de las disposiciones expresas del codificador; que si bien al introducir el articulo 1185 bis (Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio.) Se modifico el alcance de la posesión por boleto de compra venta, no modifico en esencia el texto del código. El boleto de compra venta no produce la adquisición del dominio, solo incluye una obligación de hacer escritura pública para perfeccionar la transmisión. Ya que el dominio se logra mediante el titulo suficiente más el modo suficiente más la inscripción registral.
Naturaleza jurídica del boleto de compra venta En el artículo 2355 se dispone que: La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este Código. Ilegítima, cuando se tenga sin título, o por un título nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tenía derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirla. Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. Este último párrafo es una postura solitaria de Borda. Pero la suprema corte de Mendoza legitima la adquisición pero no la posesión, para ello se debe ir a través de la prescripción larga de 20 años ya que toma a la posesión mediando boleto de compra venta como ilegitima y de mala fe. •
Naturaleza jurídica
La doctrina esta dividida, algunos afirman que el boleto de compra venta de inmueble es solo un ante-contrato, una promesa bilateral de compra venta, un contrato preliminar; otros llegan a postular que el boleto de compra venta encierra o contiene el verdadero contrato de compra venta. Borda sostiene que en nuestro derecho la compra venta ya no es la promesa de transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la promesa de pagarla, desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento de contrato de venta, debiendo otorgar el juez la escritura en el caso de resistencia del vendedor, carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un contrato definitivo o contrato de compra venta. En Mendoza el boleto de compra venta es considerado como una obligación de hacer escritura pública, siendo entre las partes un contrato definitivo.
REGIMEN ESPECIAL DE LA LEY DE PRE-HORIZONTALIDAD (ley 19724) y LOTEO (ley 14005 y 23266) (ADJUNTAS AL FINAL DEL TRABAJO) -
LEY DE PRE-HORIZONTALIDA D (ley 19724)
La ley 19724 se sanciono por una sentida necesidad social para proporcionar seguridad a los adquirentes de departamentos para vivienda familiar, sin perjuicio de la acción reflejada sobre enajenaciones conexas. La parte inicial del mensaje acompañando el proyecto recuerda que en el periodo llamado de la pre-horizontalidad que comprende desde el momento en que se ofrece una unidad que todavía no esta en construcción, hasta aquel en que finaliza la edificación y se cumplen los tramites para adjudicar el dominio, existe la posibilidad que se frustren los derechos en expectativa de los adquirentes. Esto refleja un doloroso periodo para numerosos adquirentes defraudados por ventas sucesivas de las unidades, por captación de los ahorros, sin respaldo económico de los promotores y por verdaderas aventuras de empresas constituidas ad hoc para obtener ilegítimos beneficios a costa de la credulidad pública. En su estructura normativa es casuista, tratando de prever las diversas maniobras en base a las cuales de despojo, por varios lustros a los adquirentes de departamentos. El boleto de compra venta puede ser inscrito en el registro para proteger al adquirente. ARTICULO 1.- Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen. ARTICULO 2.- En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará constancia de: a) Estado de ocupación del inmueble; b) Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier índole a la fecha de su otorgamiento; c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenación, en un plazo cierto, de un número determinado de ellas; dicho plazo no podrá exceder de UN (1) año ni el número de unidades ser superior al CINCUENTA (50) por ciento; d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artículo 3 de esta ley. ARTICULO 3.- Al otorgarse la escritura de afectación, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente documentación que se agregará a aquélla: a) Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista; b) Plano de mensura debidamente aprobado; c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la autoridad competente; d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante; e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración. Asimismo se agregarán certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y oficina catastral correspondiente en su caso, de los cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones, como así que éste y su propietario no están afectados por medidas cautelares. La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedirá la afectación, si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto, que están cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca -
LEY DE LOTEO ( ley 14005 y 23266)
Se trata de bienes inmuebles-venta de inmuebles fraccionados en Lotes: requisitosinscripción registral- registro de la propiedad inmueble-Escrituración- pacto comisorioescribanos públicos- honorariosSe debe anotar en el registro al boleto de compra venta
Los contratos que tengan por objeto la venta de inmuebles fraccionados en lotes, cuyo precio haya de ser satisfecho por cuotas periódicas, quedan sometidos, como forma esencial para su validez, a las condiciones y requisitos establecidos en la presente ley cuando la escritura traslativa de dominio no se otorgue de inmediato (art.1) El propietario del inmueble que desee venderlo en esta forma, hará anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicación del bien, su declaración de voluntad de proceder a la venta en tal forma, acompañando a la vez un certificado de escribano de registro sobre la legitimidad extrínseca del título y un plano de subdivisión con los recaudos que establezcan las reglamentaciones respectivas. Si comenzada la venta de lotes, el vendedor no hubiera cumplido con la anotación, luego de ser constituido en mora por cualquiera de los interesados, podrán éstos solicitarla directamente, soportando el incumplidor los gastos que demande la gestión, pudiendo ser descontadas las sumas invertidas de los saldos pendientes del pago al vendedor. La omisión de la anotación por parte del vendedor, lo hará pasible, además, de una multa igual al importe total del impuesto inmobiliario del año en curso, de todos los lotes que comprenden el fraccionamiento. (art.2 Modificado por: Ley 23.266 Art.1) Dentro del artículo 3 encontramos que la anotación a que se refiere el artículo precedente, sólo procederá si el inmueble estuviere libre de todo gravamen y su propietario en condiciones para disponer. Si el bien estuviera hipotecado, podrá efectuarse la anotación siempre que el acreedor o los acreedores acepten la división de la deuda en los diferentes lotes, o cuando fueran compelidos judicialmente a ella. La división de la deuda extingue el derecho del acreedor o los acreedores a perseguir el pago del crédito contra la totalidad de inmueble. En el articulo 4 dispone que Celebrado el contrato y dentro de los 30 días de su fecha, el vendedor deberá proceder a la anotación provisoria del instrumento que entregue al comprador, en el Registro de la Propiedad Inmueble. (Boleto de compra venta) La anotación del instrumento afecta el lote al cumplimiento del contrato desde la fecha de su inscripción. •
Artículos importantes del código
Art. 1184.- Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública: 1 - Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro; 2 - Las particiones extrajudiciales de herencias, salvo que mediare convenio por instrumento privado presentado al juez de la sucesión; 3 - Los contratos de sociedad civil, sus prórrogas y modificaciones; 4 - Las convenciones matrimoniales y la constitución de dote; 5 - Toda constitución de renta vitalicia; 6 - La cesión, repudiación o renuncia de derechos hereditarios; 7 - Los poderes generales o especiales que deban presentarse en juicio, y los poderes para administrar bienes, y cualesquiera otros que tengan por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública; 8 - Las transacciones sobre bienes inmuebles 9 - La cesión de acciones o derechos procedentes de actos consignados en escritura pública 10 - Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en escritura pública
11 - Los pagos de obligaciones consignadas en escritura pública, con excepción de los pagos parciales, de intereses, canon o alquileres.
Conversión del negocio jurídico Afirma Mosset Iturraspe que “en ciertas ocasiones el derecho utiliza una declaración incapaz de dar vida a un determinado negocio, por defecto de una forma prescripta ad substantiam, para engendrar otro negocio diferente con efectos parcialmente distintos” a esa transformación dispuesta por la ley se denomina conversión del negocio jurídico. ¿Cómo la caracterizamos? 1- La conversión nace de la ley y no de la voluntad de las partes 2- El primer negocio contiene del segundo los requisitos de fondo y sustancia (elemento objetivo) 3- Las partes hubieran querido ese efecto de conocer una eventual nulidad (elemento subjetivo) 4- Se funda en el principio de que “lo útil no se vicia por lo inútil”, como en el respeto a la buena fe, que preside la celebración, ejecución e interpretación del contrato Art. 1185.- Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública. Art. 1185 bis.- Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio. Art. 1186.- El artículo anterior no tendrá efecto cuando las partes hubiesen declarado en el instrumento particular que el contrato no valdría sin la escritura pública. Art. 1187.- La obligación de que habla el artículo 1185 será juzgada como una obligación de hacer, y la parte que resistiere hacerlo, podrá ser demandada por la otra para que otorgue la escritura pública, bajo pena de resolverse la obligación en el pago de pérdidas e intereses. Art. 1188.- Los contratos que debiendo ser hechos por instrumento público o particular, fuesen hechos verbalmente, también quedarán concluidos para el efecto designado en el artículo anterior. •
Seña o arras: concepto y tipos Se denomina seña, a la dación o entrega de una cosa mueble, que puede o no ser dinero, que una de las partes contratantes realiza a favor de la otra u otras. Esa entrega puede hacerse con dos finalidades distintas:
a) Reforzará en cumplimiento, ejerciendo la función o coacción sobre ambas partes, tanto sobre quien la da como quien la recibe. b) Permitir el arrepentimiento de cualquiera de los contratantes el retiro unilateral, actuando como indemnización de daños y perjuicios. El momento para efectivizar la seña es el de la celebración del negocio o uno posterior, pero siempre previo al cumplimiento del mismo -
Especies: Confirmatorias y Penitenciarias Cuando la seña, señal o arras tiende a reforzar el cumplimiento se denomina “confirmatoria”; cuando se dirige a permitir el arrepentimiento se llama “penitencial”.
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Pre venta: concepto La preventa es la venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a viviendas en proceso de construcción o aun no construidas. Esta preventa no podrá realizarse sin haber obtenido todos los requisitos exigidos por los organismos competentes, sean nacionales, provinciales o municipales. Existe este sistema a los fines de conseguir un buen financiamiento, que la persona que construye se haga de fondos para terminar la obra y que la que compra lo haga a un precio menor.
3) Permuta: Concepto. Elementos. Caracteres. Diferenciación y puntos en común con la compra - venta.
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Concepto
El Art. 1485 dispone que: El contrato de trueque o permutación tendrá lugar, cuando uno de los contratantes se obligue a transferir a otro la propiedad de una cosa, con tal que éste le dé la propiedad de otra cosa. •
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Caracteres contrato bilateral, que hace nacer obligaciones reciprocas a cargo de cada una de las partes Contrato a titulo oneroso, ya que las ventajas de cada parte tienen su correspondiente contraprestación en la cosa que a su vez deben entregar (art. 1139cc) Carácter conmutativo, por cuanto desde el instante en que el mismo es celebrado cada parte puede apreciar las ventajas que el contrato le produce. Contrato consensual porque produce efectos desde su celebración entre las partes.
Diferenciación y puntos en común con la compra – venta
Como diferencia remarcable, debemos tener en cuenta, que en la compra venta hay plena distinción entre la cosa y el precio, hay una cosa vendida y un precio, mientras que en la permuta hay dos cosas que se sirven recíprocamente de precio; cada una de
las cosas permutadas es a la vez la cosa y el precio y cada uno de los contratantes es a la vez vendedor y comprador, es decir, que la compra venta es el cambio de una cosa por un precio en dinero, y la permuta supone el trueque de una cosa por otra. En el caso de permuta con saldo en dinero, por ejemplo, una persona cambia su coche viejo por uno de último modelo y entrega además una suma en dinero. ¿Hay compra venta o permuta? Nuestro código resuelve este problema con una norma simple: habrá permuta si la cosa entregada tiene mayor valor que el saldo en dinero (en el ejemplo dado, si el coche viejo valía $800.000 y el saldo en dinero es $150.000) y compra venta si el saldo en dinero es superior al valor de la cosa entregada (por ejemplo: si el automóvil usado valía $200.000 y se entrego además $800.000 en dinero). Si ambos valores fueran iguales el contrato se considera permuta El artículo relacionado con esto es el 1356 que dispone que: Si el precio consistiere, parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato será de permuta o cambio si es mayor el valor de la cosa, y de venta en el caso contrario. Las reglas de la compra venta se aplican también a la permuta, algunos artículos son: Art. 1490.- No pueden permutar, los que no pueden comprar y vender. Art. 1491.- No pueden permutarse, las cosas que no pueden venderse. Art. 1492.- En todo lo que no se haya determinado especialmente, en este título, la permutación se rige por las disposiciones concernientes a la venta.
4)
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Mandato. Concepto y caracteres. Importancia Práctica y aplicación. Cesación del Mandato. Concepto: mandato civil y comercial
El concepto de mandato del Código Civil está previsto en el art. 1869, que dice: "El mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a otra el poder. Que ésta acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acta jurídico, o una serie de actos de esta naturaleza". El art 221 del código de comercio establece que: “el mandato comercial, en general, es un contrato por el cual una persona se obliga a administrar uno o mas negocios lícitos de comercio que otra le encomienda. El mandato comercial, no se presume gratuito” •
Caracteres
Es consensual, ya que se perfecciona por el mutuo consentimiento de las partes. Sin perjuicio de ello es menester adelantar que en algunos casos requiere, para su perfeccionamiento, el otorgamiento de la escritura pública. Es oneroso o gratuito, y en tal sentido será bilateral o unilateral. El carácter de gratuito u oneroso está previsto por el codificador, quien incluso impone presunciones de gratuidad y onerosidad, todo a través de la norma del art. 1871.
En efecto, salvo pacto en contrario o bien cuando el mandato consiste en la atribución de funciones propias de la profesión lucrativa del mandatario, el contrato se presume gratuito. Art. 1871.- El mandato puede ser gratuito y oneroso. Presúmase que es gratuito, cuando no se hubiere convenido que el mandatario perciba una retribución por su trabajo. Presúmase que es oneroso cuando consista en atribuciones o funciones conferidas por la ley al mandatario, y cuando consista en los trabajos propios de la profesión lucrativa del mandatario, o de su modo de vivir. •
Capacidad
Respecto del mandante, se requiere capacidad para celebrar el contrato de mandato, pero también para celebrar el contrato o acto jurídico para el cual se otorguen las facultades al mandatario. Para otorgar mandato la capacidad se configura de la siguiente forma: si tiene por objeto actos de administración, el mandante debe tener la capacidad de administrar sus bienes (art.1894 “El mandato para actos de administración debe ser conferido por persona que tenga la administración de sus bienes”); en tanto si se trata de actos de disposición, los que deben realizarse con el mandato, la capacidad será la regulada por el art. 1895(Si el mandato es para actos de disposición de sus bienes, no puede ser dado, sino por la persona capaz de disponer de ellos) la necesaria para disponer libremente de sus bienes. En lo atinente a la capacidad para ser mandatario, el principio general lo establece el art. 1896 que dispone: Pueden ser mandatarios todas las personas capaces de contratar, excepto para aquellos actos para los cuales la ley ha conferido atribuciones especiales a determinadas clases de personas. Por su parte el art. 1897 establece que el mandato puede ser válidamente conferido a una persona incapaz de obligarse, y el mandante está obligado por la ejecución del mandato, tanto respecto al mandatario, como respecto a terceros con los cuales éste hubiese contratado. •
Importancia Práctica y aplicación
El mandato es básicamente un contrato de colaboración, por el cual el titular de un negocio jurídico encomienda a otro, el mandatario, la realización de determinados actos jurídicos, en su nombre y representación. El ser humano no puede actuar de manera independiente: necesita interactuar con la sociedad que circunstancialmente lo rodeo. Algunas veces porque por si solo no puede actuar. Otras, porque no debe hacerlo en razón de su falta de capacidad o profesionalismo en el tema. Y por ultimo, puede no querer hacerlo por comodidad o conveniencia personal. El mandato nació como una relación de confianza y amistad entre el mandante y el mandatario. •
Cesación del Mandato
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Por cumplimiento del negocio: el art 1960 dispone que: Cesa el mandato por el cumplimiento del negocio, y por la expiración del tiempo determinado o indeterminado porque fue dado. En tal caso el mandato solo subsiste para el cumplimiento de las obligaciones accesorias Vencimiento del plazo: el plazo determinado se conoce desde el primer tiempo. El indeterminado no se sabe la fecha exacta pero sucederá fatalmente Revocación del mandato: finalización del mandato por voluntad unilateral del mandante. No se requiere justa causa pero si una manifestación inequívoca de la voluntad de revocar. Casos: a) Por designación de un nuevo mandatario. La revocación tiene efectos desde que se notifica al anterior mandatario el nombramiento del nuevo b) Cuando el mandante interviene personalmente en el negocio y siempre que no manifieste su intención de no revocar el mandato. Revocado el mandado, el mandatario esta obligado a devolver al mandate el instrumento en que consta el poder. c) El supuesto del mandato irrevocable se da en el artículo 1977 que dispone que El mandato puede ser irrevocable siempre que sea para negocios especiales, limitado en el tiempo y en razón de un interés legítimo de los contratantes o un tercero. Mediando justa causa podrá revocarse.
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Renuncia del mandato: es la facultad del mandatario a renunciar, sin necesidad de justa causa y sin que sea intempestiva. Muerte de una de las partes: una de las causas de extinción es la muerte del mandante o mandatario Excepciones: a) Cuando el mandato ha sido otorgado en beneficio del mandante,
mandatario o en interés de un tercero b) Cuando el negocio objeto del mandato debe ser cumplido continuado desde la muerte del mandante (Art. 1980.- La muerte del mandante no pone fin al mandato, cuando el negocio que forma el objeto del mandato debe ser cumplido o continuado después de su muerte. El negocio debe ser continuado, cuando comenzado hubiese peligro en demorarlo.) -
Incapacidad del mandante o mandatario: la incapacidad de uno de ellos hace cesar el mandato.
5) El Mutuo. Concepto. Caracteres. Derechos y obligaciones de las partes. El Mutuo Hipotecario: noción e importancia socio-económica. Intereses: clases, conceptualización. •
Concepto
Dispone el art. 2240 del Cód. Civil, que "habrá mutuo o empréstito de consumo, cuando una parte entregue a la otra una cantidad de cosas que esta última está
autorizada a consumir, devolviéndole en el tiempo convenido, igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad". -
Mutuo civil y comercial
o
Comercial (art 559 del C. com.): cuando la cosa prestada puede ser considerada de género comercial, esté destinada a uso comercial, se presume oneroso, y es un contrato consensual. Civil: se presume gratuito, no devenga intereses y es un contrato real (art 2248 del Cc: No habiendo convención expresa sobre intereses, el mutuo se supone gratuito, y el mutuante sólo podrá exigir los intereses moratorios, o las pérdidas e intereses de la mora que han sido convenidos).
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Caracteres:
o
1) Es un contrato real por que se perfecciona con la entrega de la cosa 2) Es un contrato unilateral por que , cumplido con la entrega de la cosa por el mutuante, solo subsiste la obligación del mutuario de restituir la misma cantidad de cosas consumibles o de cosas fungibles de la misma calidad y especie 3) No es formal, pero a pesar de ello el articulo 2246, si bien indica que el mutuo puede ser contratado verbalmente, dice que no podrá probarse sino por instrumento publico, o por instrumento privado de fecha cierta, si el empréstito pasa el valor de diez mil pesos. 4) El mutuo puede ser gratuito u oneroso. En ese caso de omisión respecto de este carácter se lo debe considerar gratuito, en cambio si el mutuo es comercial se presumo que el mutuo es oneroso. •
Derechos y obligaciones de las partes
Obligaciones, y derechos del mutuante o prestamista: 1)
Entrega de la cosa: prometida; ella se cumple simultáneamente con la celebración del acto en el contrato real de mutuo. La consecuencia es respetar el derecho del mutuario de retener la cosa consigo durante todo el termino fijado en el contrato art 2245. Mutuo comercial: la entrega de la cosa puede efectuarse después de celebrarse el contrato. La entrega puede ser real o ficta, esta última ocurre cuando la cosa esta ya, por otro titulo, en poder del mutuario. La entrega de la cosa significaría la transferencia del dominio art 2245.
2)
Responsabilidad por mala calidad o defectos ocultos de la cosa art 2247: el mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el mutuario por la mala calidad, o vicios ocultos de la cosa prestada. En el mutuo gratuito en mutuante solo es responsable cuando ha habido mala fe.
Obligaciones y derechos del mutuario:
1) Obligación de restitución: el mutuario debe devolver al prestamista en el término convenido una cantidad igual de cosas de la misma especie y calidad de la prestada (art 2250). No puede eximirse de hacerlo so pretexto de que la cosa se ha período por fuerza mayor (art 2245). 2) fecha de la restitución: en el plazo convenido (art 2250) si el contrato no tiene fecha, el plazo es indeterminado. El mutuante puede demandar en cualquier momento la restitución y después debe fijar el plazo (art 620 y art 752). En el mutuo oneroso el plazo es un beneficio para ambas partes, en cambio en el mutuo gratuito el plazo es un beneficio solo para el mutuario. 3) Préstamo de dinero con intereses: forma típica puede o no pactarse intereses, pero si el contrato guarda silencio, se lo presupone gratuito, si se trata de un mutuo civil o comercial se lo considera oneroso (art 2248 No habiendo convención expresa sobre intereses, el mutuo se supone gratuito, y el mutuante sólo podrá exigir los intereses moratorios, o las pérdidas e intereses de la mora. •
El Mutuo Hipotecario: noción e importancia socio-económica
Mutuo Hipotecario: es el instrumento legal en el cual constan todas las características del crédito solicitado, formas de pago, derechos y obligaciones de las partes, y la descripción del bien o inmueble puesto como garantía del préstamo El mutuo ejecutado en los bancos, tiene una garantía real, que es la garantía hipotecaria. Este tipo de mutuo une un contrato (banco xx entrega a “A” $100.000 en tanto de que este se lo devuelva en los términos y forma pactada) con un derecho real (se garantiza por medio de una hipoteca) El mutuo hipotecario o bancario se perfecciona por medio de la entrega del mutuo. Todas las operaciones sobre viviendas nuevas o usadas se hacen sobre este tipo de mutuo. •
Intereses: clases, conceptualización
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Concepto: El interés es el rédito que produce un capital con el transcurso del tiempo, y esta relacionado con el beneficio que la utilización del capital le produce al deudor mutuario. Siempre el interés debe estar debidamente pactado y expresado en el contrato
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Clases: 1) Compensatorio: esta destinado a indemnizar el daño o perjuicio producido por el incumplimiento total o parcial de una obligación. 2) Compuesto: se calcula sobre un capital y sus intereses acumulados
3) Convencional: cuando ha sido pactado en un contrato 4) Legal: cuando su cuantía es determinada por la ley. 5) Judicial: cuando corre a partir de la demanda o desde una intimación previa. 6) Moratorio: cuando se destina a reparar el perjuicio resultante de la mora en el cumplimiento de la mora en una obligación. 7) Usurario: si excede con mucho de la tasa máxima legalmente establecida. 8) Anatocismo: es una forma de interés compuesto es decir que se paga intereses sobre intereses
6) Comodato: Concepto y caracteres del contrato. Diferencias con el mutuo •
Concepto:
Art. 2255.- Habrá comodato o préstamo de uso, cuando una de las partes entregue a la otra gratuitamente alguna cosa no fungible, mueble o raíz, con facultad de usarla. •
Caracteres:
1) Es contrato real: ello es así por que siempre fue necesaria la entrega de la cosa al comodatario o tomador del préstamo de uso. 2) Es esencialmente gratuito, por ello ya se enseñaba en el derecho clásico romano que cuando el uso de una cosa se ha concedido mediante cierta retribución hay locación si consiste en una suma de dinero, y contrato innominado en los demás casos. 3) Las cosas no fungibles pueden ser objeto del comodato por lo cual están excluidas las consumibles a menos que hubieran sido prestadas para un uso momentáneo que no exige su consumo. Por otra parte el comodato comprende tanto a los muebles como a los inmuebles. 4) El comodato es un contrato bilateral, así ya se consideraba en el derecho romano, pero si bien se tomo en cuenta que el único que se obliga es el comodatario, en el momento que se celebra, para devolver la cosa puede accidentalmente, el comodante también estar obligado. •
Diferencia con el mutuo La diferencia esencial esta en la clase de cosas y el destino respecto; en el mutuo es el consumo y en el comodato es el uso; por ello, a pesar de que ambos son contratos reales que se perfeccionan con la entrega, en el primerio el mutuario puede usar la cosa y consumirla, siendo su obligación la restitución de una idéntica cantidad de cosas de la misma especie y calidad. En la segunda el comodatario solo puede usar la cosa pero no consumirla, estando a su cargo el cuidado de la misma hasta el momento de su efectiva devolución.
BIBLIOGRAFIA: • • •
Libro de contratos civiles y comerciales, tomo 2, parte especial- Garrido-Zago Manual de contratos (parte general y especial)- Guillermo. A. Borda Código civil de la nación Argentina
Ley 19724 –REGIMEN DE BUENOS AIRES 6 DE BOLETIN OFICIAL 13 DE JULIO DE 1972
PREHORIZONTALIDAD. JULIO DE 1972
SANCION En uso de las atribuciones conferidas por el artículo 5 del Estatuto de la Revolución Argentina, EL PRESIDENTE DE LA NACION ARGENTINA SANCIONA Y PROMULGA CON FUERZA DE LEY: OBSERVACIONES GENERALES CANTIDAD DE ARTICULOS QUE COMPONEN LA NORMA 38 TEMA BIENES INMUEBLES-COMPRAVENTA INMOBILIARIA-PREHORIZONTALIDADPROPIEDAD HORIZONTAL-ESCRITURA DE AFECTACION:REQUISITOSINSCRIPCION REGISTRAL-REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLEPUBLICIDAD REGISTRAL-HIPOTECA-REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION-EXPENSAS COMUNES-ESCRIBANOS PUBLICOSArtículo 1: Afectación ARTICULO 1.- Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen. Artículo 2: Constancias de la escritura ARTICULO 2.- En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará constancia de: a) Estado de ocupación del inmueble; b) Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier índole a la fecha de su otorgamiento; c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenación, en un plazo cierto, de un número determinado de ellas; dicho plazo no podrá exceder de UN (1) año ni el número de unidades ser superior al CINCUENTA (50) por ciento; d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artículo 3 de esta ley. Artículo 3: Escritura de afectación: recaudos ARTICULO 3.- Al otorgarse la escritura de afectación, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente documentación que se agregará a aquélla: a) Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista; b) Plano de mensura debidamente aprobado; c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la autoridad competente; d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante; e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración. Asimismo se agregarán certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y oficina catastral correspondiente en su caso, de los cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones, como así que éste y su propietario no están afectados por medidas cautelares. La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedirá la afectación, si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto, que están cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca. Artículo 4: Anotación en el Registro - Efectos Enajenación del inmueble ARTICULO 4.- La escritura de afectación se anotará en el Registro de la Propiedad Inmueble, y éste hará constar esa circunstancia en los certificados que
expida. La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de retractación o desafectación a que se refieren los artículos 6 y 7. La enajenación total o parcial del inmueble a terceros no afectará los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos estén registrados en la forma prevista en el artículo 12. Artículo 5: Testimonio de la escritura de afectación ARTICULO 5.- El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple autenticada de la escritura de afectación, con certificación de la existencia de los elementos mencionados en el artículo 3. Artículo 6: Retractación de la afectación ARTICULO 6.- La desafectación procederá en el supuesto previsto en el inciso c) del artículo 2, cuando no se hubiere cumplido la condición. En tal caso, el propietario podrá retractar la afectación mediante declaración que constará en escritura pública, otorgada dentro de los DIEZ (10) días de expirado el plazo establecido en la escritura de afectación, ante el mismo registro notarial, la que será anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble. A dicha escritura el escribano interviniente agregará certificado expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble del que resulte que no existen contratos registrados, o de que su número no alcanza al mínimo previsto. También dejará constancia, en su caso, que han sido restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como señas o anticipos, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento. Artículo 7: Desafectación ARTICULO 7.- El propietario también puede solicitar judicialmente la desafectación, si acredita sumariamente que: a) Transcurridos SEIS (6) meses de registrada la afectación, no ha enajenado unidades; b) Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados; c) Transcurrido UN (1) año de registrada la afectación, la obra no llegó a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa. En los supuestos de los inciso b) y c) deberá asimismo acreditar que está debidamente asegurada la restitución a los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento. Artículo 8: Publicidad de la afectación ARTICULO 8.- El propietario debe hacer constar la afectación del inmueble y su registración, número del registro notarial y fecha en que se efectuó: a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible; b) En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el régimen de propiedad horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodísticas, transmisiones radiotelefónicas, de televisión, proyecciones cinematográficas, colocación de afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de difusión; c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenación o adjudicación de unidades. Artículo 9: Condiciones de publicidad de las ofertas ARTICULO 9.- Queda prohibido, en cualquier forma de oferta: a) Anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte; b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de pago; c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiación por terceras personas o instituciones de crédito que no hayan sido efectivamente convenidos o acordados. Artículo 10: Deber de exhibición
ARTICULO 10.- El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de unidades: a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorgó la escritura de afectación, de los elementos enumerados en el artículo 3. Y de las escrituras de hipoteca; b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble; c) La información relativa al desarrollo material de la obra; d) La información relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de exigir la exhibición de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al día aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden abonar directamente tales gravámenes, deduciéndolos de su deuda hacia el vendedor. Artículo 11: Deber de información ARTICULO 11.- Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente ley, están obligadas respecto de terceros a precisar: a) Carácter en que actúen; b) Identidad del propietario del inmueble; c) La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque y los instrumentos que lo acrediten. Artículo 12: Registro de los contratos - Preferencia de los contratos registrados ARTICULO 12.- El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato. Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros. La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado. Artículo 13: Especificaciones de los instrumentos ARTICULO 13.- Los contratos de enajenación o adjudicación de unidades deben contener: a) Los siguientes datos de las partes: I - Cuando se tratare de personas de existencia visible, su nombre, domicilio, estado civil, nacionalidad y número de documento de identidad; II - Cuando se tratare de personas jurídicas, la razón social o denominación y el domicilio, acreditándose la existencia de la entidad, su inscripción en el Registro Público de Comercio cuando fuere exigible, y la representación de quienes comparecieren por ella. En cualesquiera de los dos casos cuando se invocare mandato o representación debe dejarse constancia del documento que lo pruebe; b) Datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las constancias de su inscripción; c) Constancia de la escritura de afectación, de su anotación y de que en poder del escribano obra copia simple certificada para el adquirente; d) La individualización y características de la unidad enajenada, su ubicación y el porcentual estimado que se asigne a ella; e) Forma de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el número de ellas y si son documentadas total o parcialmente en pagarés u otros títulos de crédito; f) Plazo, monto y condiciones de los gravámenes que el propietario hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al inmueble; g) Plazo y condiciones en que se otorgará la posesión; h) En su caso, la condición prevista en el inciso c) del artículo 2. Artículo 14: Redacción de los contratos ARTICULO 14.- Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente legible. Las cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicación o intimación, o suspender su ejecución o la de la obra o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, cláusulas compromisorias o de prórroga de la jurisdicción judicial, como así los supuestos previstos en los incisos f) y h) del artículo 13, sólo tendrán efecto si son
expresamente aceptadas por el adquirente en cláusula especial, firmado por éste. Artículo 15: Precio reajustable ARTICULO 15.- Todo supuesto de precio sometido a reajuste deberá constar en el contrato como cláusula especial de la que resulte con toda claridad los criterios aplicables. Es nula toda cláusula que deje librado el reajuste del precio a la voluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros vinculados a ellos, aunque actúen en calidad de árbitros. Artículo 16: Responsabilidad ARTICULO 16.- Todos los intervinientes en los contratos a que se refiere esta ley son solidaria e ilimitadamente responsables por la restitución de las señas o anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal. Artículo 17: Cesión del contrato ARTICULO 17.- La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de una unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus obligaciones para con el propietario, mientras éste no dé su conformidad y la transferencia haya sido anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble. La registración de las transferencias podrá ser requerida tanto por el propietario como por el cedente o el cesionario. Regirá, en lo pertinente, lo previsto en los párrafos tercero y cuarto del artículo 12. Artículo 18: Rescisión o resolución ARTICULO 18.- La resolución o rescisión del contrato debe anotarse en el Registro de la Propiedad Inmueble. La omisión de dicho acto importa para el propietario la prohibición de disponer de la unidad. Artículo 19: Hipoteca del inmueble afectado ARTICULO 19.- Para gravar con derecho real de hipoteca un inmueble afectado, el propietario debe suministrar al eventual acreedor hipotecario: a) El detalle de los saldos de precio de las unidades vendidas; si la obra se realiza por administración, el costo a cargo de los adquirentes de unidades y el estimativo de la parte que faltare realizar; b) Nómina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se encuentren anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble; c) Constancia de que los adquirentes están fehacientemente notificados del propósito de hipotecar el inmueble, del monto y demás modalidades de la obligación a garantizar. Estos extremos deben constar en la escritura de constitución del derecho real de hipoteca. Artículo 20: Constitución de hipoteca no prevista en los contratos ARTICULO 20.- La constitución de derecho real de hipoteca no prevista en los contratos de adjudicación o enajenación, no puede efectuarse si media oposición de adquirentes cuyos contratos estén anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin perjuicio de ello el propietario podrá solicitar judicialmente autorización para constituir derecho real de hipoteca en favor de persona determinada si acreditara justa causa. El juicio tramitará por vía sumarísima. Artículo 21: Ineficacia ARTICULO 21.- Los derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infracción a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes. Artículo 22: Créditos hipotecarios: Derechos de los adquirentes ARTÍCULO 22.- Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les proporcionen información detallada por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones recíprocas. Todo adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que correspondiere a su unidad en caso de falta de pago por el propietario; en tal supuesto quedará subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelación que correspondía al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la suma pagada, la que podrá compensar con la que debiere al propietario. En caso de ejecución,
la misma no comprenderá las unidades cuyos adquirentes hayan ejercitado el derecho que les otorga el párrafo anterior. Artículo 23: Cancelaciones parciales ARTICULO 23.- Al escriturarse cada unidad el o los acreedores hipotecarios están obligados a otorgar cancelaciones parciales de las hipotecas globales que afecten al inmueble, por el monto que pudiera corresponder a cada unidad, previo pago de la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda a dicha unidad, quedando ésta liberada de ese gravamen. A los efectos de la determinación de las partes proporcionales que correspondan, se tendrán en cuenta los porcentuales establecidos en el proyecto de subdivisión. Artículo 24: Ejecución ARTICULO 24.- En caso de ejecución del inmueble afectado se aplican las siguientes reglas: a) Cuando fuere por acreedores hipotecarios, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicación del bien si abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado éste, el precio obtenido, y todos los gastos que aquél hubiera efectivamente abonado, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento. b) Si fuere por acreedores quirografarios y de no mediar concurso, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicación del inmueble si abonan el valor que corresponda al estado del bien. A estos efectos se practicará tasación especial por perito. En ningún caso puede disponerse la venta judicial de inmuebles afectados, sin previa notificación a los adquirentes con contratos debidamente registrados. Artículo 25: Administrador provisorio ARTICULO 25.- Terminada la construcción y aunque no medie tradición, el propietario convocará a los adquirentes con contratos debidamente registrados a una asamblea dentro de los TREINTA (30) días de concluida aquélla, a fin de designar administrador provisorio, el que será elegido por simple mayoría. La mayoría se determinará según los porcentuales asignados a las respectivas unidades en el proyecto de subdivisión. Artículo 26: Expensas comunes ARTICULO 26.- Las expensas comunes se distribuirán de acuerdo con lo porcentuales establecidos en el proyecto de reglamento de copropiedad y administración. Artículo 27: Intervención judicial ARTICULO 27.- A petición de los adquirentes de unidades que representen, por lo menos, el QUINCE (15) por ciento del valor total conforme los porcentuales, el juez puede, si resultaren graves irregularidades, y previo trámite sumario, designar en la administración de la obra a un interventor, a fin de controlar y prevenir el menoscabo de los bienes. Esta resolución será apelable al solo efecto devolutivo. Artículo 28: Aplicación provisoria del reglamento de copropiedad ARTICULO 28.- Mientras no se constituya definitivamente el consorcio, se aplicarán en cuanto sean compatibles, las disposiciones del proyecto de reglamento de copropiedad y administración previsto en el artículo 3, inciso e). Artículo 29: Obras por administración - Administrador: funciones ARTICULO 29.- Cuando la obra se realice por administración, siendo el costo a cargo de los adquirentes de unidades, serán aplicables, además de las disposiciones generales de esta ley, las contenidas en los artículos 15, último párrafo, 31 y 32. Deberá designarse administrador en la forma prevista en el artículo 25, quien tendrá las obligaciones establecidas en el artículo 10 y deberá llevar la contabilidad de la obra. Si se hubieren enajenado unidades cuyos porcentuales representen el CINCUENTA (50) por ciento, el administrador podrá ser removido por mayoría estimada conforme a dichos porcentuales. Artículo 30: Obras por administración: paralización
ARTICULO 30.- Si la obra se paralizare durante más de SEIS (6) meses con imposibilidad de continuarse, por causas imputables al propietario, no estando éste en quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicación del inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contraídas por el propietario a los fines de la ejecución de la obra. La adjudicación se sustanciará por la vía del proceso sumario. Artículo 31: Obras por administración: rescisión del contrato con el constructor ARTICULO 31.- Si por causa imputable al constructor la obra se paraliza, el administrador o un número de adquirentes de unidades que representen el DIEZ (10) por ciento del valor del inmueble pueden promover la rescisión del contrato con aquél. La decisión se tomará por mayoría absoluta de adquirentes, calculada sobre el valor total del inmueble, aplicándose al efecto lo dispuesto en el artículo 1.204 del Código Civil. Referencias Normativas: Código Civil Art.204 Artículo 32: Penalidades ARTICULO 32.- Será reprimido con prisión de UN (1) mes a DOS (2) años quien a sabiendas infrinja lo dispuesto en los artículo 1, 2, 3, 6 última parte, 8, incisos b) y c), 9, 10, 11, y 19. Al que infrinja, "dolosa" o culposamente, lo dispuesto en los artículos 8, inciso a) y 25, se le impondrá multa de TRES MIL PESOS ($ 3.000) a DIEZ MIL PESOS ($ 10.000). Se impondrá la misma pena de multa a todo aquél que infrinja culposamente lo dispuesto en los incisos b) y c) del artículo 8. Modificado por: Ley 20.276 Art.4 Artículo 33: Falsedad documental ARTICULO 33.- Será reprimido con las penas establecidas en el artículo 293 del Código Penal, el que insertare o hiciere insertar en alguno de los documentos mencionados en los artículos 1, 3, 5 y 19 de esta ley declaraciones falsas o hiciere falsamente los mismos, en todo o en parte, o adulterare uno verdadero. Referencias Normativas: Código Penal Art.293 Artículo 34: Disposiciones de aplicación transitoria. ARTICULO 34.- Hasta tanto los Registros de la Propiedad Inmueble correspondientes a la jurisdicción de los inmuebles que quedan sometidos al régimen de la presente ley estén en condiciones de efectuar la registración a que se refiere el artículo 12, lo que no podrá exceder del 1 de febrero de 1973, los contratos de adquisición que se celebren serán puestos en conocimiento del escribano a cargo del registro notarial donde se haya otorgado la escritura de afectación. En el supuesto del artículo 18, la rescisión o resolución debe ser registrada en el Registro Notarial interviniente. En el caso del artículo 19, inciso b), debe suministrarse nómina de los adquirentes cuyos contratos se encuentren registrados en el protocolo. En el caso del artículo 24, el privilegio que se confiere lo será respecto de los adquirentes cuyos contratos estuvieren registrados en el protocolo. Si el propietario revoca la designación de escribano efectuada para el otorgamiento de la escritura de afectación, debe hacer constar la nueva designación juntamente con la originaria, en todos los elementos y actos detallados en el presente artículo y notificarla fehacientemente a los adquirentes cuyos boletos hayan sido registrados. Artículo 35: Obligaciones del escribano penalidades ARTICULO 35.- En los casos de aplicación del artículo 34, el escribano está obligado a: a) Dejar constancia en su protocolo de los contratos de adquisición. La misma surtirá los efectos que por esta ley se atribuyen a la registración de los contratos en los Registros de la Propiedad Inmueble; b) En el caso del artículo 6, último párrafo, el escribano interviniente dejará constancia fehaciente de la inexistencia de contratos registrados o de que su número no alcanza al mínimo previsto; c) En el caso del artículo 10, inciso b), expedir detalle certificado de las unidades que se hubiesen enajenado y de su inscripción en el protocolo; Será reprimido con prisión de UN (1) mes a DOS (2) años quien a sabiendas infrinja lo
dispuesto en los incisos a) y b) de este artículo. Artículo 36: Ingreso de documentos a los Registros ARTICULO 36.- A partir de la fecha en que los Registros de la Propiedad Inmueble estén en condiciones de cumplir las funciones atribuidas por esta ley, los escribanos deberán ingresar en aquéllos los contratos que hubiesen registrado dentro de los plazos que se establezcan en las respectivas reglamentaciones. Artículo 37: Derogación ARTICULO 37.- Derogase el decreto-ley 9.032/63. Deroga a: Decreto Ley 9.032/63 Artículo 38 ARTICULO 38.- Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese.
Ley 14005 - VENTA DE INMUEBLES FRACCIONADOS EN LOTES. BUENOS AIRES 30 DE SETIEMBRE DE 1950 BOLETIN OFICIAL 23 DE OCTUBRE DE 1950 SANCION El Senado y la Cámara de Diputados de la Nación Argentina, reunidos en Congreso, etc. SANCIONAN CON FUERZA DE LEY. OBSERVACIONES GENERALES CANTIDAD DE ARTICULOS QUE COMPONEN LA NORMA 14 NRO. DE ART. QUE ESTABLECE LA ENTRADA EN VIGENCIA 14 TEMA BIENES INMUEBLES-VENTA DE INMUEBLES FRACCIONADOS EN LOTES:REQUISITOS-INSCRIPCION REGISTRAL-REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE-ESCRITURACION-PACTO COMISORIO-ESCRIBANOS PUBLICOS-HONORARIOSArtículo 1 Art. 1.- Los contratos que tengan por objeto la venta de inmuebles fraccionados en lotes, cuyo precio haya de ser satisfecho por cuotas periódicas, quedan sometidos, como forma esencial para su validez, a las condiciones y requisitos establecidos en la presente ley cuando la escritura traslativa de dominio no se otorgue de inmediato. Artículo 2 Art. 2.- El propietario del inmueble que desee venderlo en la forma prevista en el artículo anterior hará anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicación del bien, su declaración de voluntad de proceder a la venta en tal forma, acompañando a la vez un certificado de escribano de registro sobre la legitimidad extrínseca del título y un plano de subdivisión con los recaudos que establezcan las reglamentaciones respectivas. Si comenzada la venta de lotes, el vendedor no hubiera cumplido con la anotación, luego de ser constituido en mora por cualquiera de los interesados, podrán éstos solicitarla directamente, soportando el incumplidor los gastos que demande la gestión, pudiendo ser descontadas las sumas invertidas de los saldos pendientes del pago al vendedor. La omisión de la anotación por parte del vendedor, lo hará pasible, además, de una multa igual al importe total del impuesto inmobiliario del año en
curso, de todos los lotes que comprenden el fraccionamiento. Modificado por: Ley 23.266 Art.1 Artículo 3 Art. 3.- La anotación a que se refiere el artículo precedente, sólo procederá si el inmueble estuviere libre de todo gravamen y su propietario en condiciones para disponer. Si el bien estuviera hipotecado, podrá efectuarse la anotación siempre que el acreedor o los acreedores acepten la división de la deuda en los diferentes lotes, o cuando fueran compelidos judicialmente a ella. La división de la deuda extingue el derecho del acreedor o los acreedores a perseguir el pago del crédito contra la totalidad de inmueble. Artículo 4 Art. 4.- Celebrado el contrato y dentro de los 30 días de su fecha, el vendedor deberá proceder a la anotación provisoria del instrumento que entregue al comprador, en el Registro de la Propiedad Inmueble. Dicho instrumento deberá contener: a) Nombre y apellido de los contratantes, nacionalidad, estado civil, edad, domicilio, lugar y fecha en que se otorgue. El domicilio constituido del comprador, deberá ser su domicilio real; b) Individualización del bien con referencia al plano del loteo, ubicación, superficie, límite y mejoras existentes; c) Precio de venta que será fijo e inamovible, el que se expresará en moneda en curso legal en el país, la forma de pago y los intereses convenidos; d) Correlación entre el título del vendedor y su antecesor en el dominio; e) NOTA DE REDACCION: VETADO POR EL POR DEC. 2015/88. f) Especificación de los gravámenes que afecten al inmueble, con mención de los informes oficiales que lo certifiquen; g) La competencia de la justicia ordinaria con jurisdicción en el lugar en que se encuentre el bien objeto del contrato. En las libretas de pago, cuando existan, deberá estar transcripto el boleto de compraventa. La omisión de los requisitos esenciales podrá hacer pasible al vendedor de las mismas sanciones contenidas en el artículo 2. Modificado por: Ley 23.266 Art.1 Artículo 5 Art. 5.- La anotación del inmueble de acuerdo al artículo 2, inhibirá al propietario para su enajenación en forma distinta a la prevista en esta ley, salvo el caso de desistimiento expresado por escrito ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Si ya se hubieran enajenados uno o más lotes o fracción, el desistimiento no producirá consecuencias sobre estas operaciones. El vendedor no podrá dar un destino distinto -al originariamente previsto- al sector que con su desistimiento se excluye. El ocultamiento y/o violación de estas últimas circunstancias hará pasible al vendedor de las sanciones previstas en el artículo 2. Modificado por: Ley 23.266 Art.1 Artículo 6 Art. 6.- En caso de conflicto entre adquirentes de lotes y terceros acreedores del enajenante, se observarán los siguientes principios: 1) El comprador que tuviere instrumento inscripto será preferido a cualquier acreedor para la escrituración de la fracción adquirida; 2) Los embargos e inhibiciones contra el vendedor, ulteriores a la fecha del otorgamiento del instrumento prenotado, sólo podrán hacerse efectivos sobre las cuotas impagas. Artículo 7 Art. 7.- El comprador podrá reclamar la escrituración después de haber satisfecho el veinticinco por ciento (25 %) del precio, y su otorgamiento deberá concretarse dentro de los 30 días posteriores a partir de la fecha de la intimación. Esta facultad es irrenunciable y nula toda cláusula en contrario, pudiendo el vendedor exigir garantía hipotecaria por el saldo de precio. Modificado por: Ley 23.266 Art.1 Artículo 8 Art. 8.- El pacto comisorio por falta de pago, no podrá hacerse valer después que el adquirente haya abonado la parte de precio que se establece en el artículo
anterior, o haya realizado construcciones equivalentes al cincuenta por ciento del precio de compra. Artículo 9 Art. 9.- El comprador podrá abonar la totalidad de la deuda o pagar con anticipación al vencimiento de los plazos convenidos beneficiándose con la reducción total o proporcional de los intereses, que deberá efectuar el vendedor. Modificado por: Ley 23.266 Art.1 Artículo 10 Art. 10.- El comprador que transfiera el contrato deberá anotar esta transferencia en el Registro de la Propiedad inmueble pudiendo hacerlo también el nuevo adquirente. Modificado por: Ley 23.266 Art.1 Artículo 11 Art. 11.- Los escribanos intervinientes percibirán como honorario el mínimo que autoriza la ley respectiva cuando el monto de la operación estuviera dentro de los valores máximos admitidos para la afectación al régimen de "Bien de familia". Las escrituras respecto del comprador- estarán eximidas del pago de impuestos y/o tasas, así como de todo gasto por la entrega de constancias y/o certificados que deban otorgar los organismos pertinentes, siempre que la valuación fiscal estuviera en los máximos estipulados en la primera parte para el ámbito de la Capital Federal y Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur. Modificado por: Ley 23.266 Art.1 Artículo 12 Art. 12.- Los mandatarios en los contratos que celebren sobre lotes para vivienda única, serán solidariamente responsables en el cumplimiento de la presente ley. Modificado por: Ley 23.266 Art.1 Artículo 13 Art. 13.- (Nota de redacción) VETADO POR EL PODER EJECUTIVO.- Modificado por: Ley 23.266 Art.2 Artículo 14 Art. 14.- La presente ley es de orden público, complementaria del Código Civil y comenzará a regir a los treinta (30) días de su promulgación. Modificado por: Ley 23.266 Art.
Contratos Unidad II
CONTRATOS DE LOCACIÓN
Locación de Cosas
Concepto: (art. 1493 CC) “Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero”
Elementos: Capacidad; Consentimiento; Cosa lacada; Precio: ** debe ser determinado o determinable. El pago puede ser en forma total o periódica y en forma disipada o vencida. La modalidad mas utilizada es el pago periódico y por adelantado. El precio debe ser en dinero, puede se en moneda nacional o dólares. • • • •
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Plazo
Caracteres: •
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Bilateral: por que origina obligaciones reciprocas para ambas partes: la entrega del uso y goce contra el pago de un precio. Consensual: se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, no dependiendo de formalidades ni de la entrega de la cosa Conmutativo y /o Onerosa: por que las prestaciones reciprocas se dan por la relación de equivalencia existente y no hay un hecho jurídico incierto del que dependan las ventajas que las partes obtienen del contrato No formal: por que no esta sujeto a formalidades y puede concluirse verbalmente o por escrito De tracto sucesivo: porque el cumplimiento de los fines del contrato requieren del transcurso del tiempo y las obligaciones se devengan por periodos Típico: por que esta disciplinado legalmente De cambio : porque se basa en la finalidad de cambiar el uso y goce de una cosa por el precio pagado
Forma de los contratos:
En el régimen del código civil, la locación es un contrato no formal y puede ser celebrado sin ninguna solemnidad (Art. 1494 C.C)
Prueba del Contrato: Prueba de la existencia del contrato: cuando no hay cosa exigida la celebración del contrato puede probarse por cualquier medio. Consecuentemente debe presentarse un principio de prueba por escrito o la ejecución del contrato a los efectos de permitir la prueba de testigos.
Prueba de pago: Art. 1190
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Por instrumentos públicos; Por instrumentos particulares firmados y no firmados; Por confesión de partes, judicial o extrajudicial; Juramento judicial; Presunciones legales o judiciales; Por testigos;
La demostración del pago en este tipo de obligaciones se hace con el recibo , que es un instrumento escrito enanado del acreedor , con su firma en la cual consta la recepción del pago.
De las cosas que pueden ser objeto de locación: el objeto de este contrato es una operación jurídica consistente en la entrega del uso y goce de una cosa a cambio de un precio en dinero. •
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Art. 1499 CC: Las cosas muebles no fungibles, y las raíces sin excepción pueden ser objeto de locación. Por ejemplo: los inmuebles, los rodados, etc. Art. 1500CC: Pueden ser objeto de locación aun las cosas indeterminadas. Por ejemplo alquilo un caballo sin determinar cual será. Art. 1168 CC: Toda especie de prestación, puede ser objeto de un contrato, sea que consista en la obligación de hacer, sea que consista en la obligación de dar alguna cosa; y en este último caso, sea que se trate de una cosa presente, o de una cosa futura, sea que se trate de la propiedad, del uso, o de la posesión de la cosa. Y el art. 1173 CC: Cuando las cosas futuras fueren objeto de los contratos, la promesa de entregarlos esta subordinada al
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hecho ”si llegase a existir”, salvo que los contratos fuesen aleatorios”. Como por ejemplo: alquilar un inmueble que esta en construcción. Art. 1501 CC: Las cosas fuera del comercio y no pueden ser enajenadas o que no pueden enajenase sin previa licencia o autorización, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien publico u ofensivas a la moral y buenas costumbres. Como por ejemplo alquilar sepulcros y sepulturas; Bienes públicos del Estado: los contratos sobre dichos bienes (plazas, playas, caminos, etc.) se rigen por el Derecho Administrativo, y sólo en subsidio dr les aplica las normas del C. Civil. No obstante, tengamos presente, que la locación de ellos no puede ser total, sino que debe limitarse a un sector de la cosa, de modo tal que no se impida el destino público que debe tener. Como por ejemplo: en una plaza se concede un espacio para poner una calesita o un kiosco. Cosas ajenas: la locación es valida, si el locador tiene derecho de alquilar, como por ejemplo el usufructuario, o tiene autorización para celebrar un contrato de locación contra terceros, este es representante del dueño de la cosa.
Capacidad: La celebración de un contrato de locación es un acto de administración para ambas partes contratantes según el art. 1510 del CC, por lo que se exige capacidad para administrar y no de disponer.
La capacidad esta dada por: La incapacidad de hecho, estos son: Personas por nacer; Menores; Dementes; Sordo mudos; Estos no pueden celebrar por si mismos en contrato de locación y necesitan valerse de su representante legal. • • • •
Excepciones: •
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Menores emancipados: pueden alquilar sus bienes ya que por el art. 135 CC, ellos tiene la administración de sus bienes los hayan adquirido a titulo gratuito u onerosa; Los inhabilitados del art. 152 bis CC: pueden dar o tomar en alquiler, por que si bien no pueden celebrar actos de disposición, pueden celebrar actos de administración, como por ejemplo drogadictos y pródigos.
Administradores de bienes ajenos art. 1511 CC; estos pueden arrendar con las limitaciones establecidas por la ley, alguna de estas limitaciones son: ** Los Padres: pueden dar en locación los bienes de los hijos bajo su patria potestad, pero con la condición que la locación terminara cuando concluya la patria potestad, Art. 300. •
** Los Tutores y Curadores: pueden alquilar los bienes de sus representados pero por un plazo que no pase los 5 años, para un plazo mayor necesitan autorización del juez y además, la locación debe terminar cuando termine la tutela o cúratela. ** Los Administradores y Mandatarios: con un poder general pueden dar en locaciones los bienes a su cargo hasta por 6 años, para dar locación por mas tiempo necesitan un “poder especial”.
La Incapacidad de derecho: El articulo 1513 dispone que “los que están privados de ser adjudicatarios (compradores) de ciertos bienes no pueden ser locatarios de ellos ni con autorización judicial, por lo tanto se aplican las prohibiciones para la compraventa del art. 1361CC. y por lo general quienes no pueden comprar o vender bienes , tampoco pueden donarlos o tomarlos en locación. •
Caso del condominio: si la cosa esta en condominio, uno de los condóminos no puede alquilarla, ni aún en la parte que le pertenece. Para que la locación sea valida, debe existir conformidad de todos los condóminos.
El tiempo en la locación plazos máximos y mínimos, de opción y presuntos: Caracteres del plazo: El plazo de la locación es resolutorio, de modo que su cumplimiento extingue el vínculo. Puede ser expreso o tácito. Puede ser cierto o incierto.
La ley establece plazos máximos y mínimos para la locación. Plazos máximos: es de 10 años. Si las partes celebran un contrato de locación por un tiempo mayor, el contrato igual queda concluido a los 10 años. Art. 1505 Esto es de orden publico y las partes no pueden dejarlo de lado. La limitación del plazo se debe, por un lado, a que si la locación tuviese un plazo mayor ello significaría un desmembramiento de la propiedad.
Plazos mínimos: Originalmente el Código no establecía plazos mínimos para la locación. Los plazos mínimos fueron establecidos por la ley 11.156 y por la ley 23.091 que actualmente rige y son los siguientes: ** Para locación con destino a vivienda, con o sin muebles: 2 años (art. 2, ley 23091) ** para los demás destinos (comercio o industria): 3 años (art. 2, ley 23091)
Opción de prorroga: vencido el plazo extintivo las partes pueden prorrogar el contrato. La opción es un acuerdo celebrado conjuntamente con el contrato originario, o bien durante su ejecución, mediante el cual las partes prevén que, al vencimiento del plazo, una de ellas tiene la facultad de renovarlo. Las fuentes de la opción pueden ser un contrato o una cláusula, que establece una declaración unilateral de voluntad del locador, que queda obligado sin necesidad de dar un nuevo consentimiento, y la prorroga se produce por la sola declaración del beneficiario de la opción.
De las obligaciones del locador y del locatario: Locador: •
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Entregar la cosa: ejemplo, llaves del inmueble, artefactos de cocina, etc. y además, en buen estado de conservación art. 1.514 CC. Conservar la cosa en buen estado: después de entregada la cosa y mientras dure la locación, art. 1515 a 1518 CC. Mantener al locatario en el uso y goce pacifico de la cosa: el locador debe abstenerse de cualquier acto que impida o perturbe el uso y goce de la cosa art 1515 CC. Pagar las mejoras que hubiese hecho el locatario: los que no puede hacer son mejoras que alteren la forma de la cosa. art. 1533 CC. Pagar las cargas y contribuciones sobre la cosa: por ejemplo, el locador debe pagar el impuesto territorial, impuesto municipal, expensas, etc. art. 1553 CC.
Locatario: Pagar el precio del alquiler: el precio del alquiler se debe pagar en las fechas o plazos indicados en el contrato art. 1556 CC. **Si el inquilino deja de pagar dos periodos consecutivos de alquiler, el locador puede pedir la resolución del contrato y el desalojo del inquilino. art. 1579 CC. •
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Usar y gozar de la cosa conforme a derecho: el locatario tiene derecho a usar y gozar de la cosa arrendada pero dentro de ciertos límites. Debe darle a la cosa un uso honesto y conforme a la moral y buenas costumbres.
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Mantener la cosa en buen estado: el locatario debe: ** reparar todo daño ** efectuar las mejoras ** abstenerse de realizar obras nocivas ** abstenerse de hacer “abandono”
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Restituir la cosa al finalizar la locacion: al concluir el contrato, el locatario debe restituir la cosa al locador en el estado que la recibió, salvo los deterioros ocasionados por el tiempo o por causas inevitables. Permitir la entrada del locador al inmueble en ciertas circunstancias. Avisar al locador de toda usurpación o turbación por un tercero de la cosa lacada.
Locación de Obra y Locación de Servicios Nociones básicas
De obra:
Concepto: Habrá locacion de obra cuando una de las partes se obliga a ejecutar una obra y la otra a pagar un precio determinado en dinero por esa obra. (art. 1493 CC). Pertenece a las obligaciones de resultado. Ej. : contrato a alguien para que me haga una obra de arte
Elementos: a) la ejecución de la obra b) el pago de un precio determinado
Caracteres: a) b) c) d) e)
bilateral consensual conmutativo oneroso no formal
Objeto: Tiene por objeto la ejecución de una obra determinada, sea de naturaleza material (construcción de un edificio, calle, puente, ropa, maquinas, etc.) o intelectual (redacción de un libro, escribir una partitura, etc.) por el art. 953 CC, dicha obra debe ser licita, posible y conforme a la moral y buenas costumbres.
Forma: el código no exige formalidad; el contrato se perfecciona por el mero consentimiento expreso en forma verbal o escrita. Por excepción, se requiere la forma escrita si se trata de contratos de obras públicas, la construcción y venta de edificio en propiedad horizontal.
Prueba: No existen disposiciones especiales al respecto y en consecuencia es admisible cualquier medio probatorio.
De servicio:
Concepto: La locacion de servicios tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un servicio y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero art. 1623 CC. Pertenece a las obligaciones de Medios. Ej.: contrato los servicios de un electricista o de un plomero para que haga unos arreglos en mi casa.
Partes: a) locador ( o prestador del servicio) b) locatario ( que es quien paga el precio )
Caracteres: a) b) c) d) e)
bilateral consensual conmutativo oneroso no formal
Objeto: El objeto es el servicio y debe ser prestado en forma independiente, es decir: sin que exista relación de dependencia. El servicio a prestar no debe ser imposible, ni ilícito, ni inmoral arts. 953 y 1626 CC. No son locación de servicios art. 1624 CC: el servicio domestico; las relaciones entre artesanos y sus aprendices, relaciones entre los maetros y discípulos; el servio de transporte de cosas y de personas y la actividad de los empleados público.
Capacidad: por el art. 128 CC a partir de los 18 años se puede celebrar contrato de trabajo y ejercer profesión con titulo habilitante y se puede administrar y disponer de los bienes adquiridos con esas actividades.
Forma y prueba: no requiere forma específica, en la mayoría de los casos se celebra verbalmente y sin documentación. Su prueba puede hacerse por cualquier medio, incluso por testigos.
LOCACIONES URBANAS
Locación: Habrá locación, cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o a prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.
El que paga el precio se llama locatario, arrendatario o inquilino, y el que lo recibe locador u arrendador. El precio se llama también arrendamiento o alquiler.
El contrato de locación, cada vez mas, debe ser una obre de confección, para servir a las necesidades de las partes celebrantes. Hijo de las voluntades autónomas y no ya un que hacer compartido, con una presencia fuerte del legislador. En pero, en las locaciones, más que en muchos otros ámbitos, se observan las consecuencias del diferente “poder de negociación”, de la dialéctica entre una parte fuerte y otra débil. Es, por lo común y corriente, un contrato por adhesión a cláusulas predispuestas por el locador, a las cuales el eventual locatario no puede discutir sino adherir, aceptar o rechazar.
Ley 23091 Locaciones Urbanas
Capítulo I - Disposiciones generales
Instrumentación.
Artículo 1. Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio en ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza. En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concretarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del
contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial.
Plazos. Artículo 2. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados. Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: A) Las contrataciones para para sedes sedes de emba embajad jadas, as, consul consulado adoss y organi organismo smoss inter internac nacion ional ales, es, así como como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organism organismos os internac internaciona ionales; les; B) Las locaciones locaciones de vivienda viviendass con muebles muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato es con fines de turismo; C) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos; D) Las locaciones de puestos en mercados o ferias; E) Las locaciones en que los estados nacional o provincial, provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos. inquilinos.
Ajustes. Artículo 3. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.
Fianzas o depósitos en garantía.
Artículo 4. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, debe deberá rán n serl serlo o en mone moneda da de curs curso o lega legal.l. Dich Dichas as cant cantid idad ades es será serán n devu devuel elta tass reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación. Intimación de pago.
Artículo 5. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.
Capítulo II - De las locaciones destinadas a vivienda
Períodos de pago.
Artículo 6. El precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales.
Pagos anticipados. anticipados.
Artículo 7. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario: A) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes; B) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; C) El pago del valor llave o equivalentes. La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.
Resolución anticipada.
Artículo 8. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
Continuadores Continuadores del locatario.
Artícu Artículo lo 9. En caso caso de aband abandono ono de la locac locació ión n o falle fallecim cimie iento nto del locat locatari ario, o, el arre arrend ndam amie ient nto o podr podrá á ser ser cont contin inua uado do en las las cond condic icio ione ness pact pactad adas as,, y hast hasta a el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar. Capítulo III - De la promoción de locaciones destinadas a vivienda
Operación y características.
Artículo 10. Créase un sistema con medidas de promoción para locaciones locaciones destinadas a vivienda, con las siguientes características: A. Incorporación voluntaria y optativa de los contratantes; B. Instrumentación por contrato de locación tipificado, obligatorio y regist registrad rado o según según se estab estable lezca zca en la reglam reglament entaci ación ón;; C. El plazo plazo mínim mínimo o de la locación será de tres años; D. Seguro obligatorio de garantía del contrato de locación, con intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro. El mismo asegurará al loca locado dorr el cump cumplilimi mien ento to de toda todass las las obli obliga gaci cion ones es del del loca locata tari rio, o, incl incluy uyen endo do indemn indemniza izacio ciones nes por supue supuesto stoss de ocupa ocupació ción n indeb indebida ida o daños daños causad causados os a la prop propie ieda dad. d. Asim Asimis ismo mo cubr cubrir irá á el grup grupo o fami famililiar ar loca locata tari rio o en los los supu supues esto toss de fallecimiento del titular, incapacidad total permanente o temporaria del mismo y en todo caso de gravedad justificada. La prima será pagada en partes iguales entre el locador y el locatario; E) El precio de la locación será reajustado trimestralmente según índice índice de actualiza actualización ción elaborado elaborado oficialm oficialmente ente por los institutos institutos de estadístic estadísticas as y censos de la Nación y de las provincias en base a la evolución de los precios al consumidor y salarios, promediados promediados en partes iguales y rebajado dicho índice en un 20 por ciento ciento no acumul acumulati ativo; vo; F) Las viv vivie ienda ndass que que podrá podrán n incor incorpor porars arse e al sistem sistema a deberán ser las comprendidas en las características de común o económica de la Resolución 368/76 de la ex Secretaría de Vivienda y Urbanismo; G) Los beneficios impositivos que se establecen en los artículos siguientes.
Beneficios impositivos.
Artículo 11. Quienes a partir de la entrada en vigencia de la presente ley realicen inversiones en inmuebles con características de vivienda común o económica, que se destinen a locación de vivienda familiar permanente, o incorporen viviendas de estas cara caract cter erís ístitica cass al pres presen ente te régi régime men n de prom promoc oció ión, n, goza gozará rán n de los los bene benefifici cios os impositivos que en cada caso se establezcan. Para la calificación de vivienda común o económica a la que se hace referencia en la presente ley, deberá atenerse a las disposiciones de la Resolución 368/76 dictada por la ex Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo.
Destino de las inversiones.
Artículo 12. Para gozar de los beneficios impositivos a que se refiere el artículo preced precedent ente e en materi materia a de inver inversio siones nes deber deberán án comple complemen mentar tarse se las sigui siguient entes es condiciones: A) Las inversiones deberán destinarse a: 1. La construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura que se inicien a partir de la entrada en vige vigenc ncia ia de la pres presen ente te ley; ley; 2. La term termin inac ació ión n de unid unidad ades es de vivi vivien enda da y su infraestructura que se encuentren en construcción a la fecha de entrada en vigor de esta ley, así como las mejoras necesarias para poner en condiciones de habitabilidad el inmueble, realizadas a partir de dicha fecha; 3. La compra de unidades de vivienda incluidas o en construcción al momento de entrar en vigencia esta ley, y siempre que dichas viviendas no hubieran sido afectadas a los beneficios del presente régimen o hubieran gozado de los conferidos por la Ley 21771. B) Las unidades de vivienda comprendidas comprendidas en el inciso A) precedente, deberán destinarse a la locación de vivienda famil familiar iar perma permanen nente, te, acred acreditá itándo ndose se tal destin destino o media mediante nte contra contratos tos de locaci locación ón celebrados a partir de la entrada en vigencia de esta ley. Beneficios. Artículo 13. Los beneficios a que se refiere el Artículo 11 para el caso de inversiones en inmuebles son los siguientes: A. En la liquidación del Impuesto a las Ganancias podrán deducirse: 1. Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal en la construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del terren terreno. o. 2. Las sumas sumas efecti efectivam vament ente e inver invertid tidas as en cada cada ejerci ejercicio cio fiscal fiscal para para la terminación de las construcciones de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del terreno, y para la realización de las mejoras contempladas en el Artículo 12, inciso A), apa aparta rtado 2. 3. Las suma umas efe efecti ctivamen amente te invert vertiidas en el ejerc ercici icio fisc fiscal al correspondiente a la compra de unidades de vivienda sin uso, excluido el valor del terreno, que se formalice fehacientemente a partir de la vigencia de esta ley. En el caso de viviendas en construcción, adquiridas para su terminación, dicha deducción no obstará a la prevista en el apartado 2 precedente, respecto de las sumas que se inviertan para la terminación de las unidades de vivienda y su infraestructura. A los fines precedentes, cuando el precio de la compra se refiera indiscriminadamente al valor del terreno y a las mejoras, la parte del mismo atribuible a estas últimas se fijará teniendo en cuenta la relación existente en el avalúo fiscal vigente al momento de la adquisición, si se desconociera dicho avalúo o el mismo no discriminara los valores relativos a la tierra y a las mejoras, se presumirá, salvo prueba en contrario, que estas últi última mass repr repres esen enta tan n el sese sesent nta a y seis seis por por cien ciento to (66% (66%)) de prec precio io de comp compra ra,, proporción que se elevará al ochenta por ciento (80%) en el caso de inmuebles comprendidos en el régimen de la Ley 13.512 y sus modificaciones, de propiedad horizo horizonta ntal.l. No se encue encuentr ntran an compre comprendi ndido doss en este este aparta apartado do los inmue inmueble bless que hubiesen sido afectados a los beneficios de esta ley o que hubieren gozado de los conferidos por la Ley 21771. Las sumas deducibles serán las invertidas en la compra de los inmuebles y en su caso, en la adquisición de los bienes y en la locación de los servicios que conforman el costo de la edificación, su infraestructura y los honorarios profesionales. A los fines indicados en este inciso se entenderá por infraestructura a todas todas aquel aquellas las obras obras que, que, sin formar formar parte parte de las las unida unidades des de viv vivien ienda, da, estén estén destinadas a hacer posible el suministro de los servicios públicos de provisión de
agua, desagüaut;es cloacales y pluviales, energía eléctrica, gas y teléfono, como asimismo, el acceso a las unidades de vivienda. No se considerarán como infraestructura los edificios y lugares destinados a la industrialización o comercialización de bienes o servicios y construcción de caminos que no sean calles urbanas. A. En el Impuesto a las Ganancias, exención de la ganancia neta originada en la locación de las unidades. Al respecto no será de aplicación lo dispuesto en el primer párrafo "in fine" del Artículo 73 de la Ley del Impuesto a las Ganancias (t.o. en 1977 y sus modificaciones); C) En los impuestos sobre los Capitales y sobre el Patrimonio Neto, el valor impositivo correspondiente a las unidades de vivienda, terminadas o en construcción, no será considerado activo ni bien computable, respectivamente, a los efectos de la liquidación de dichos gravámenes, no dando lugar al prorrateo del pasivo o de deudas que pudieran corresponder; B. En el Impuesto de Sellos quedan exentos los contratos de locación de los inmuebles, sus prórrogas y cesiones o transferencias; E) En el Impuesto al Valor Agregado, los saldos de impuesto provenientes de nuevas unidades de viviendas y su infraestructura quedan excluidos de la limitación prevista en la primera parte del Artículo 13 de la ley respectiva.
Facultades de reducción o eximición.
Artículo 14. Facultades a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y al Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, para reducir o eximir del pago de sus tributos sobre las unidades de vivienda que se afecten al presente régimen de promoción. Otros beneficios tributarios.
Artículo 15. Quienes a partir de la vigencia de la presente ley afecten inmuebles con características de vivienda común o económica, no comprendidos en el inciso A) del Artículo 12, a locación de vivienda familiar permanente, gozarán de los beneficios impositivos previstos en los incisos B), C) y D) del Artículo 13. Tratándose de unidades nuevas y sin uso podrán, asimismo gozar: A) de una deducción en la liquidación del Impuesto a las Ganancias del 25 por ciento de las sumas efectivamente invertidas en su construcción o compra, excluido el valor del terreno, con más la actualización que correspondiera calculada conforme lo establezca el Poder Ejecutivo Nacional, resultando de aplicación las previsiones de los párrafos segundo y siguientes del apartado 3. del inciso A) del Artículo 13; B) del beneficio a que se refiere el inciso E) del Artículo 13. Requisitos para gozar de los beneficios establecidos en los Artículos 13 y 15. Artículo 16. Para gozar de los beneficios establecidos en los Artículos 13 y 15 precedentes se requiere: A) las unidades de vivienda deberán quedar ocupadas a
título de locación efectiva por un período mínimo de setenta y dos meses consecutivos o alternados, en lapsos no inferiores a treinta y seis meses, dentro del término de ocho años, contados a partir de la formalización del primer contrato de locación de cada unidad; B) el primer contrato de locación deberá formalizarse dentro de los 120 días posteriores a aquél en que los inmuebles estén en condiciones de habitabilidad o, en su caso, al de la compra de los mismos, y tratándose de los comprendidos en el Artículo 15, aquél de entrada en vigencia de la presente ley, excepto en el supuesto de inmuebles ocupados, en que el plazo se computara a partir de su efectiva desocupación; C) los arrendamientos deberán instrumentarse mediante un contrato de locación tipificado, obligatorio y registrado según se establezca en la reglamentación; D) el precio de la locación será reajustado trimestralmente según el índice de actualización elaborado por los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias en base a la evolución de los precios al consumidor y salarios promediados en partes iguales y rebajado dicho índice de un veinte por ciento (20%) no acumulativo; E) Seguro obligatorio de garantía del contrato de locación con intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro con las características referidas en el inciso D) del Artículo 10 de la presente ley; F) las construcciones desgravables deberán estar en condiciones de habitabilidad dentro del plazo de cuatro años posteriores al acogimiento de los beneficios del presente régimen de promoción.
Sanción por incumplimiento.
Artículo 17. De no cumplirse los requisitos previstos en el artículo anterior el contribuyente deberá reintegrar al ejercicio fiscal en que tal hecho ocurriera el monto desgravado o exento con su actualización respectiva; dicha actualización deberá calcularse teniendo en cuenta la variación en el Indice de Precios al por Mayor Nivel General producida entre el mes de cierre de cada ejercicio fiscal en que tuvo incidencia la franquicia y el mes de cierre del respectivo ejercicio fiscal en que corresponda realizar el reintegro, ello sin perjuicio de la aplicación de corresponder de las normas contenidas en el Capítulo VII del Título I de la Ley 11.683 (t.o. 1978 y sus modificaciones). En caso de desafectarse el bien del régimen de esta ley, los beneficiarios deberán efectuar los reintegros de los montos desgravados o exentos en la forma establecida precedentemente, resultando de aplicación, de corresponder, las normas de la Ley 11.683 citadas en el párrafo anterior.
Transferencia de unidades.
Artículo 18. En caso de transferencia de inmuebles afectados al régimen de la presente ley antes de cumplidos los plazos de afectación previstos en el Artículo 16, inciso A), ya sea que la misma fuera voluntaria, por ejecución de crédito contra el contribuyente o por causa de muerte del titular, el sucesor podrá continuar a aquél en los beneficios y obligaciones con relación a las prescripciones de esta ley. En este
caso, la comunicación de la transferencia deberá efectuarse en la forma y condiciones que establezca la reglamentación de la presente ley, y sólo cumplido este requisito el transmitente quedará desligado de los beneficios y obligaciones relacionados con esta ley. El ulterior incumplimiento de las mencionadas obligaciones por parte del sucesor hará pasible a éste del reintegro prescripto en el Artículo 17 y de la obligación de abonar los gravámenes dejados de ingresar por él o los transmitentes desde el comienzo de la utilización de los beneficios con las actualizaciones que correspondan de acuerdo con las disposiciones de la la Ley 11.683(t.o. en 1978 y sus modificaciones), sin perjuicio de la aplicación, de corresponder, de las normas contenidas en el Capítulo VII, Título I de la misma ley. En el caso que el sucesor no desee continuar acogido al régimen de la presente ley deberá manifestar, en forma expresa, tal circunstancia al transmitente o hacerla constar en el respectivo juicio sucesorio, acompañándose las constancias pertinentes en la comunicación, a que se refiere el párrafo anterior. En estos casos el transmitente deberá efectuar el reintegro previsto en el mencionado Artículo 17 de la presente ley con más las actualizaciones pertinentes, sin perjuicio de la aplicación en caso de corresponder de las normas contenidas en el Capítulo VII del Título I de la Ley 11.683 (t.o. 1978 y sus modificaciones).
Limitación. Artículo 19. Los beneficios otorgados por esta ley no serán de aplicación respecto de inversiones amparadas por otros regímenes de promoción. Régimen impositivo. Artículo 20. Serán aplicables, en lo pertinente al régimen impositivo establecido por la presente ley, las disposiciones que determinan la Ley 11683 (t.o. 1978 y sus modificaciones).
Capítulo IV - Disposiciones complementarias
Viviendas deshabitadas.
Artículo 21. Facúltase al Municipio de la Ciudad de Buenos Aires y a los del Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur para fijar gravámenes diferenciales sobre las viviendas deshabitadas.
Adhesión. Artículo 22. Se invita a las provincias a instrumentar beneficios tributarios, para promover locaciones destinadas a viviendas y establecer gravámenes diferenciales a
las viviendas deshabitadas. Subsidio. Artículo 23. Dispónese que a partir de la vigencia de la presente ley y por un plazo de 180 días, el Poder Ejecutivo Nacional a través del Ministerio de Salud y Acción Social, arbitrará los medios conducentes a fin de subsidiar a los grupos familiares desalojados en dicho lapso, que careciendo de medios económicos, los requiriesen para solucionar su situación habitacional. Dicho subsidio podrá ser solicitado por el grupo familiar que acredite sentencia de desalojo, fundada en las causales de falta de pago o de vencimiento de contrato, con orden de lanzamiento, siempre que se tratare de vivienda común o económica según lo establecido por la Resolución 368/76 de la ex Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo. Los ingresos del grupo familiar peticionante en su conjunto no deberán superar un promedio mensual de tres salarios mínimos, cubriendo el subsidio los gastos del nuevo alojamiento hasta un máximo de cuatro salarios mínimos. Declaración a los efectos del Artículo 7 de la Ley 20221.
Artículo 24. Las erogaciones que se efectúen en cumplimiento del artículo anterior se considerarán según corresponda, inversiones, servicios, obras y/o actividades de interés nacional, a los efectos del segundo párrafo del Artículo 7 de la Ley 20221 y sus modificaciones. Artículo 25. Nota de redacción (modifica Ley 22916). De la prioridad de los planes de vivienda.
Artículo 26. Dispónese que durante los ciento ochenta (180) días posteriores a la entrada en vigencia de la presente ley, tendrán preferencia de venta y adjudicación sobre los planes de viviendas que realice el Estado Nacional a través del FO.NA.VI., los grupos familiares desalojados desde el 10 de diciembre de 1983 y hasta el vencimiento del plazo dispuesto anteriormente.
Locación encubierta.
Artículo 27. Dispónese que los inmuebles que carezcan de autorización, permiso, habilitación, licencia o sus equivalentes, otorgado por la autoridad administrativa competente, para la explotación de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable no gozarán de aptitud comercial para dicha explotación considerándose las relaciones existentes o futuras con sus ocupantes, locación, debiendo regirse en lo sucesivo por las normas en vigencia en esta última materia. Estarán caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos establecimientos comerciales oportunamente habilitados a partir de quedar firme el acto administrativo o la sentencia judicial correspondiente que determine el retiro de dicha autorización comercial. Reglamentación. Artículo 28. El Poder Ejecutivo Nacional deberá proceder a la reglamentación de la presente ley dentro de los sesenta (60) días de su promulgación. Vigencia. Artículo 29. Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden público, rigiendo a partir de su fecha de publicación en el Boletín Oficial. Los beneficios impositivos que ella establece producirán efectos respecto de inmuebles que se acojan al régimen de promoción impositiva antes del 31 de diciembre de 1986 con la salvedad de que los beneficios previstos por los incisos B), C) y D) del Artículo 13, tendrán efecto por el término de afectación del inmueble al régimen promocional y los de su inciso E) los producirán incluso retroactivamente cuando los saldos a favor a que alude surgieran en ejercicios cerrados a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, haciéndose extensiva esta salvedad al Artículo 15. El Poder Ejecutivo queda facultado para prorrogar el vencimiento del plazo fijado para acogerse a los beneficios impositivos de la presente ley.
Artículo 30. Comuníquese al Poder Ejecutivo.
Continuadores del locatario: art. 9 de la ley 23.091
Éste art. Contempla la continuidad del contrato a pesar del fallecimiento del inquilino y del abandono del objeto de la locación por parte del mismo, siempre que éste derive de circunstancias imprevistas y con un resultado asimilable al deceso mencionado. Se exige así mismo que quienes aspiren a dicho beneficio comprueben la convivencia y el ostensible trato familiar que les dispensará el locatario, no siendo necesario acreditar que dicha circunstancia se extendiera por un periodo determinado. Con esta norma se tiende a brindar una cierta protección jurídica al núcleo que rodeaba al
locatario, el cual con su muerte se encontraría en una situación de orfandad habitacional.
Evolución
En los últimos 60 años los argentinos hemos conocido en materia de regulación del contrato de locación de inmuebles urbanos pluralidad de sistemas, lo cual demuestra, por una parte, los cambios en la política legislativa en la comprensión de este particular fenómeno jurídico que es la satisfacción de la necesidad de contar con un inmueble, sea para destinarlo a viviendo, para fines comerciales o industriales o para actividades civiles, y por otra parte, es el origen de una particular inseguridad jurídica. El habitual conocimiento de las normas, que es casi una tradición nacional, se suma esta ignorancia por alteración frecuente, si se tiene en cuenta que la vida del derecho no suele contarse por décadas: a) En principio fue la normativa del Código Civil, inspirada en una concepción liberal individualista, que no veía la necesidad de “intervenir en el contrato de locación”, sobre la base de imposiciones imperativa, destinadas a “imponer” a la voluntad de las partes. La locación era hija dilecta de la autonomía de la voluntad, del “dejar hacer” a los particulares, sin perjuicio de una profusa, detallista y tal vez excesiva regulación supletoria, emanada de los textos meramente de los textos dispositivos, con la finalidad de ilustrar, ayudar y completar los vacíos del quehacer privatista; se tutelaba el negocio del propietario rentista. b) En una segunda etapa legislativa, la locación, sobre la base de circunstancia económicas bien visibles que por su trascendencia llegan a conmover al hacedor de la ley, cambia el rostro y se vuelve, en un proceso lento – que comienza en la década del 20 - con la ley 11.156 y culmina en la del 40 con el decreto 1.580 y sucesivas “leyes de emergencias” –en un contrato regulado negocio en el cual interviene el estado, por considerar que el orden publico, tanto de dirección como de protección, campea en el mismo. Es una etapa, provocada por la “escasez de vivienda”, por el exceso de demandas de inmuebles para locar y la escasez de ofertas; por la quiebra o el desquiciamiento del mercado locativo. Durante ella se protegió al inquilino a través de la prorroga de los plazos, con la consiguiente imposibilidad de desalojar, la permanencia en el uso y goce y con la “regulación” de los precios. c) Un tercer momento en la vida del contrato de locación se inicia con el “la vuelta al Código Civil”, dispuesta por decreto en el año 1979. Fue, sin lugar a dudas, una medida “voluntarista” que no tuvo base o apoyo en la realidad económica puesto que el “mercado locativo” continuaba desquiciado, sino, mas bien, en un anticipo de las consignas propias de una economía del mercado. Del dirigismo se paso, abruptamente, pendularmente, a la desprotección. De pensar solo en el inquilino a pensar exclusivamente en el locador. En pero, este periodo, que aun vivimos, no muestra un rostro de “pureza liberal”, puesto que en el año 1984 la ley 23.091, aprobada durante el gobierno radical, incorporó, modificando el Código Civil, una serie de soluciones inspiradas en la protección de la parte débil en el negocio locativo. La tendencia, en plena economía del mercado, no es hacia una mayor intervención del estado sino, por el contrario, a la desregulación, la privatización y la flexibilización de las soluciones.
Inmuebles Comprendidos
Pueden ser objeto de contrato de locación urbana todo tipo de inmuebles urbanos ya sea para destinarlos a: vivienda, otros para fines comerciales, agropecuarios o industriales o para actividades civiles. No se puede sin duda alquilar las cosas que están en el dominio público como las plazas, los caminos, etc.; pero sucede muchas veces que los pueblos alquilan provisoriamente algunos lugares necesarios para objetos útiles para los viajeros o transeúntes que se estacionan sobre la vía pública; mas estas concesiones deben siempre hacerse de modo que no impidan el uso libre del camino o de la plaza. Una iglesia mientras esta consagrada al culto, no es susceptible de locación, sin embargo, se puede alquilar en ella sillas, bancos, etc., porque el destino principal del lugar no se encuentra alquilado. Pueden alquilarse ciertos accesorios, ciertas desmembraciones de las cosas que están fuera del comercio porque el fundo queda con afectación y destino publico.
Obligación de Pago de Alquiler
Artículo 1556 C. C: El locatario está obligado también a pagar el precio al locador o a quien pertenezca la cosa en los plazos convenidos, y a falta de convención, según los usos del lugar, a conservar la cosa en buen estado, y a restituir la misma cosa al locador o a quien perteneciese acabada la locación.
Artículo 618 C. C: Si no estuviere determinado en el acto por el que se ha constituido la obligación, el día en que debe hacerse la entrega del dinero, el juez señalará el tiempo en que el deudor deba hacerlo. Si no estuviere designado el lugar en que se ha de cumplir la obligación, ella debe cumplirse en el lugar en que se ha contraído. En cualquier otro caso la entrega de la suma de dinero debe hacerse en el lugar del domicilio del deudor al tiempo del vencimiento de la obligación.
Artículo 746 C. C: Cuando el pago deba ser hecho en prestaciones parciales, y en períodos determinados, el pago hecho por el último período hace presumir el pago de los anteriores, salvo la prueba en contrario.
Rescisión del Contrato de Locación Urbana
El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al
locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. En el caso de que el locador fuese quien quiere rescindir el contrato, también debe notificar al locatario con sesenta días de antelación e indemnizar al mismo abonando lo que reste del contrato de locación.
Cesión y Sublocación
En virtud del contrato de cesión el inquilino traslada los derechos que le competían, a un tercero con el mismo carácter y con la misma extensión, así como también las obligaciones que sobre él recaían. Dicho concepto sigue el lineamiento establecido en el art. 3270 C. C el cual a su vez establece que:
Artículo 3270 C. C: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere. Se mantiene el contrato originario; la s relaciones entre cedente y cesionario se rigen por la cesión de derecho.
Artículo 1584 C. C: La cesión consistirá únicamente en la transmisión de los derechos y obligaciones del locatario, y a ella son aplicables las leyes sobre la cesión de derechos. De esta manera el inquilino se convierte en el cedente del contrato y el tercero en cesionario del mismo. Este cesionario al transmitirle todos los derechos y obligaciones que le competían al inquilino, ocupa su misma posición.
Artículo 1583: El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes.
En los subarriendos de las propiedades a que se refiere el primer apartado del Artículo 1507, será nula toda convención que importe elevar en más de un 20% el precio del subarriendo o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario.
A tal fin, en los contratos de subarriendo, o en su defecto, en los recibos de alquiler, se hará constar el nombre del locador y el precio del arriendo originario.
Artículo 1507:En la locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los términos que a continuación se establecen, a pesar de cualquier declaración o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios ni las condiciones del arriendo.
Estos términos serán: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria, dos años; para los destinados a habitación, un año y medio.
Tratándose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio.
El beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este artículo a favor del locatario, cesará por las siguientes causas:
1. Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler. 2. Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso distinto del que por su naturaleza está destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al locador o a los demás sublocadores, declarados por sentencia judicial. 3. Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el locador. 4. Ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de la contribución directa.
Si producido el desalojo la reedificación o mejora no se efectuase, el propietario deberá al inquilino desalojado una indemnización equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de ocupación de que ha sido privado. En los casos de los incisos 1 y 2, el locatario tendrá diez días para el desalojo; en los casos de los incisos 3 y 4, este plazo podrá ampliarse hasta cuarenta días.
Estos términos serán contados desde aquel en que se le intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda. Pero cuando el locatario demandado en virtud de lo dispuesto por los incisos 1 y 3, fuere sublocador, los subinquilinos tendrán un plazo de noventa días para el desalojo, contados del mismo modo.
Artículo 1585 C. C: El subarriendo constituye una nueva locación, y será regido por las leyes sobre el contrato de locación. Ya no es el mismo contrato el que se esta transmitiendo al tercero, sino que es uno nuevo que las partes han celebrado y al que se deberán ajustar. Con este nuevo contrato el inquilino pasará a adquirir el carácter de locador, denominándoselo sublocador, y el tercero con quien celebra este nuevo contrato se denominara sublocatario. Transmisión de los derechos y obligaciones derivados de la locación Transmisión “mortis causa” Según establece el art. 1496 C. C: Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario. Dicha norma es una derivación lógica de lo establecido en el art. 1195 C. C, cuando ordena que los efectos de los contratos se extienden activa y pasivamente a los herederos y sucesores universales, a menos que consistieran en obligaciones personales o fueran contrarias a una disposición de la ley, a una cláusula del contrato o a su naturaleza. Tanbien los derechos y obligaciones que derivan de este contrato se transmiten a los legatarios de parte alícuota, ya que los mismos también son sucesores del causante. Así mismo, en el caso de que el heredero del locador fuese al mismo tiempo el locatario, la locación termina al producirse una confusión ya que el locatario reúne en su persona la calidad de acreedor y deudor, a menos que la herencia haya sido aceptada con beneficio de inventario. Régimen de Emergencia de Locación Urbana.
El fenómeno de la doble legislación, una clásica y otra atenta a las necesidades actuales, ha puesto en tela de juicio, por vías de comparación, la eficacia de las disposiciones de la legislación de emergencia: prorroga de plazo y regulación legal de precio. La denominada “legislación de emergencia” se trataba: de una regulación nacida de la escasez de vivienda fundamentalmente, y de la necesidad de proteger a los inquilinos manteniéndolos en el uso y goce de la misma, con precios regulados legalmente.
De acuerdo a la crisis económica-política-financiera vivida en el 2001 que culminó con la sanción de la Ley de Emergencia Pública 25.561, vigente desde el 6 de enero de 2002, con sus derogaciones, reglamentaciones y aclaraciones.
Culminaron con la derogación parcial de la ley 23.928 (Ley de Convertibilidad del Austral) y la creación de la Ley 25.561 , ratificando el art.10 de la ley anterior que dice: Se mantienen derogadas, con efecto a partir del 1 de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precio, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se aplicará aún a los efectos de las relaciones y situaciones existentes, no pudiendo aplicarse, ni esgrimirse ninguna cláusula legal reglamentaria, contractual o convencional- inclusive convenios colectivos de trabajo- de fecha anterior como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar. Es decir, “están prohibidos reajustes que aplique índices , quedando congelado el precio de los alquileres durante toda la vigencia del contrato.
Cláusulas Abusivas y Cláusulas Penales
Cláusulas Abusivas: Sin perjuicio de la validez del contrato, se tendrán por no convenidas: a) Las cláusulas que desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daños; b)Las cláusulas que importen renuncia o restricción de los derechos del consumidor o amplíen los derechos de la otra parte; c) Las cláusulas que contengan cualquier precepto que imponga la inversión de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor. La interpretación del contrato se hará en el sentido más favorable para el consumidor. Cuando existan dudas sobre los alcances de su obligación, se estará a la que sea menos gravosa. Se considerarán términos o cláusulas abusivas las que afecten inequitativamente al consumidor o usuario en el cotejo entre los derechos y obligaciones entre ambas partes.
Cláusulas Penales: En los contratos de locación de inmuebles, pueden admitirse cláusulas penales que establecen intereses punitorios hasta el equivalente de tres veces el alquiler pactado, sin que aquéllos puedan considerarse abusivos. Como condición esencial para la aplicación de la cláusula penal pactada es que previamente se reclame la desocupación, pues de lo contrario el arriendo continuaría en sus mismos términos, en cambio intimado el desalojo la cláusula penal se comienza a adeudar sin necesidad de requerimiento expreso al respecto. Es improcedente la pretensión de cobrar indemnización de daños y perjuicios por la demora en restituir la cosa locada, además de la cláusula penal. El monto de la cláusula penal cubre toda la indemnización y no se puede pretender una suma mayor aunque se pruebe que no es suficiente. Los jueces podrán, sin embargo, reducir las penas cuando su monto sea desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, mas no a aumentarlo.
Evolución Jurisprudencial
Entre los poderes del magistrado se encontraba la facultad de moderar la pena, reduciendo su monto a límites justos, ya que la jurisprudencia anterior a la reforma se inclinó mayoritariamente por esta última solución que en la práctica ese el remedio más adecuado para las cláusulas penales lesivas, y en la actualidad carece totalmente de interés la discusión, porque el nuevo artículo 656 establece de manera expresa la facultad de reducir el monto.
Forma y Prueba de los Contratos
Forma: La locación es un contrato consensual, motivo por el cual se perfecciona por el mero consentimiento de las partes. No se requiere al efecto ningún otro tipo de formalidad; el contrato puede ser otorgado por instrumento público, privado e incluso verbalmente. Sin embargo la Ley 23.091 establece en su articulo 1, primera parte y con respecto al tema de la instrumentación, lo siguiente: “Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta Ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza”. En virtud de dicha norma los contratos de locaciones urbanas, sus modificaciones y prórrogas, se deberán formalizar por escrito, pero al ser éste un contrato eminentemente consensual comienza a producir efectos desde que ambas partes expresaron su consentimiento al respecto. Si no se hubiese respetado la forma establecida el plazo se entenderá que es el mínimo legal y el precio será fijado por el juez de acuerdo con el corriente en el mercado de la libre contratación. Si bien la ley alude a la actualización del alquiler, esta alternativa ha quedado vedada por lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la ley 23.928.
Prueba: Al ser un contrato consensual se podrá probar la locación por cualquier medio de prueba. La única limitación que quedaría subsistente seria la del articulo 1193 del C.C , que establece un monto por sobre el cual los contratos se deberán celebrar por escrito y respecto de los cuales no se admitirá la prueba de testigos.
Para ser tenido como inquilino o subinquilino, no basta “ocupar” la propiedad, sino que es menester que quien invoca la condición de tal la acredite mediante las pruebas autorizadas por la ley. Ha dicho la jurisprudencia que al reconocer la firma se reconoce el contenido de todo instrumento, salvo que se aduzca que el mismo ha sido adulterado, en cuyo caso se deberá probar la adulteración, pues de lo contrario también lo que se pretende adulterado será exigible, según se desprende del articulo 1028 del C.C . Que el firmante de un documento extendido en dos hojas, que sólo reconoce como auténtica la que lleva su firma, debe probar que el documento es falso, debiéndose de lo contrario, tener a éste por íntegramente auténtico.
Convenio de Desocupación
Podrán homologarse judicialmente, convenios de desocupación de inmuebles, cuando cualquiera de las partes así lo solicite. La firma de quien se compromete a restituir el inmueble, deberá ser puesta ante el actuario, o ser autenticada por escribano público. Homologado el convenio respectivo y vencido que sea el plazo estipulado, el interesado podrá solicitar al tribunal el lanzamiento del obligado a restituir el inmueble, signatario del convenio y de las personas puestas por él o que de él dependan, sin más trámites.
El mercado turístico y el inmobiliario-
Noción:
LEY 23091: Locaciones urbanas art. Nº 2 (último párrafo) Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: B) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden, con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los 6 meses se presumirá que el contrato no es confines de turismo.
El turismo es el cambio territorial transitorio del lugar de residencia, con la finalidad de visita de otras regiones, para descanso y vacaciones. No es imprescindible el traslado a una zona de turismo, sin embargo la ley hace hincapié en la frase “zonas aptas para este destino”.
Cuando la ley habla de “fines de turismo en zonas aptas para ese destino”, quiere decir que el locatario debe ser de otra región y no vivir permanentemente en el lugar de ubicación del inmueble, independientemente de si la localidad es o no turística.
Cuando se habla de alquiler con destino de turismo, veraneo o descanso, la propiedad que se alquila, ya sea casa, departamento, quinta, quincho, cabaña, etc., no es una vivienda permanente en el sentido de los art. 6 y 9 de la 23091, aunque quien la ocupe tendrá que vivir en ella algunos días. Si bien esta finalidad no esta contemplada en el art. 2 de la ley 23091, sin embargo, puede caber dentro del art. 1508 del CC., como contrato de finalidad determinada, pudiendo fijarse libremente el plazo, cobrar los alquileres por adelantado y exigir los montos de depósitos dinerarios en garantía de locación.
Características generales: • • • •
plazo menor a 6 meses; deposito en efectivo; pago por adelantado del tiempo completo de locación; no se necesitan fiadores, ya que se deja un deposito en efectivo o se firma un documento.
Mercado Inmobiliario:
Marketing inmobiliario es el conjunto de técnicas utilizadas en marketing tradicional que son utilizadas para fomentar las ventas de inmuebles y obtener a cambio los mejores resultados posibles. En líneas generales se trabaja siempre basándose en:
Investigación: Que nos permitirá conocer mejor el mercado, los clientes, sus necesidades y a nuestros competidores; Planificación: Definirá perfectamente el producto que se demanda y se encargará de enfocar y ensalzar las ventajas competitivas que nos permitirá comercializar los productos en las mejores condiciones de costes y plazos; La Estrategia: Dictará los diferentes planes de acción (Plan A, B, C...) para definir quién ha de hacer qué, cuándo y dónde; La Ejecución: Donde pondremos en marcha todas las acciones definidas en la estrategia para lograr los objetivos marcados; La Publicidad Inmobiliaria es concebida, creada y ejecutada expresamente para el sector que le compraventa de inmuebles; Es decir, Publicidad inmobiliaria es comunicación publicitaria adaptada en sus formas, contenidos y soportes a las necesidades específicas de los
agentes de este sector, ya sean promotores, constructores, arquitectos, ingenieros, inmobiliarias, etc;
EL PRODUCTO. ESTRATEGIAS PARA EL PRODUCTO TURÍSTICO
CONCEPTO: desde el punto de vista del marketing, es la primera y más importante de las variables de marketing – mix.
Si una empresa no tiene el producto adecuado para estimularla la demanda, no puede llevar a cabo de forma efectiva ninguna acción comercial. Se puede decir que el producto es el punto de partida de la estrategia de márketing;
Desde el punto de vista comercial, producto designa cualquier bien o servicio, o la combinación de ambos, que poseen un conjunto de atributos físicos y psicológicos que el consumidor considera que tiene un bien para satisfacer sus deseos o necesidades; El producto turístico es principalmente un conjunto de servicios, compuesto por una mezcla o combinación de elementos de la industria turística;
CARACTERÍSTICAS 1.
Intangibilidad: los productos turísticos tienen unos componentes tangibles y otras intangibles;
La tangibilidad se observa en la cama de un hotel, el overbooking, la calidad de la comida. La parte tangible la constituye el producto turístico en sí, tal y como es ofrecido por la empresa de servicios turísticos. La intangibilidad se deduce del hecho de que las características de las componentes de un producto turístico no se pueden testar por medio de los sentidos. Los turistas generan expectativas, imaginan cómo es el producto, qué uso le darán, y qué resultados esperan obtener. Esta componente de intangibilidad hace que los consumidores no estén seguros de lo que compran, ni el beneficio que realmente van a obtener cuando consuman el producto. 2.
Caducidad: los productos turísticos no se pueden almacenar;
3.
Agregabilidad y sustituibilidad: el producto turístico se forma a partir de a agregación de varios componentes, algunos de los cuales se pueden sustituir por otro de forma inmediata;
4.
Heterogeneidad: el producto turístico está formado por muchas partes, y condicionado por muchos factores;
5.
Subjetividad, individualidad, inmediatez y simultaneidad de producción y consumo. Es subjetivo porque depende de las condiciones en que estén clientes y prestatario en el momento del consumo.
Las satisfacciones que produce son individuales y distintas de unas personas a otras. Su consumo es simultáneo a su fabricación real, de manera que el producto se crea realmente al mismo tiempo que se consume. 6.
Otros: es un producto estacional. La liquidez o cash flow es alta.
ESTRATEGIAS PARA EL PRODUCTO TURÍSTICO Tendrá que decidir si se dirige a nuevos mercados o hacia los actuales, y por otro lado, las acciones sobre el mercado escogido pueden realizarse con los productos actuales o con nuevos productos. Si se combinan estas opciones, se consiguen cuatro estrategias turísticas.
E. de Penetración: incrementar la cuota global del mercado, ofertando el mismo producto existente sin incorporar ninguna modificación o mejora. E. de desarrollo del producto turístico: Actuar sobre los mercados turísticos actuales, incorporando nuevos productos que surjan como variaciones de los productos turísticos existentes. Extensiones en la línea básica o con productos sustitutivos. E. de extensión del mercado turístico: Utilizar el mismo producto turístico, intentando atraer nuevos consumidores turísticos, bien por su oferta a regiones poco explotadas hasta el momento (sol y playa en el mercado ruso), o bien por la identificación de nuevos segmentos del mercado sobre los que no se habían realizado las acciones adecuadas. E. de diversificación turística: Horizontal: Mayor cobertura del mercado turístico con una amplia gama de productos turísticos para clientes con comportamientos similares a los ya existentes. Vertical: Los nuevos productos actualmente desarrollados por las organizaciones logran captar nuevos mercados de forma que las nuevas actividades desarrolladas no se diferencian demasiado de las actuales. Concéntrica: Prestación más integrada de todos los servicios que componen el producto turístico, dotando de mayor homogeneidad la calidad de imagen de la organización turística en los mercados turísticos, y con ello, innovar y desarrollar su cartera de productos, y atraer a nuevos consumidores turistas. Supone el desarrollo de nuevos productos de nuevos clientes, con nuevos destinos turísticos y con la incorporación de actividades turísticas nuevas, muchas veces con escasa relación con la actividad principal desarrollada por la organización turística.
LOCACION DE INMUEBLES PARA VACACIONES:
Entre el Sr........... DNI......domiciliado en la calle.............Nº.........de la ciudad de ............. en adelante llamado el locador y el Sr............. domiciliado en calle.......Nº......de la ciudad de ..........en adelante denominado el locatario convienen en celebrar el presente contrato de locación conforme a las siguientes cláusulas y condiciones: PRIMERO: El locador cede en uso y goce en locación de la propiedad ubicada en................y el locatario recibe de común acuerdo en las condiciones que se encuentra y que declara conocer por haberla visitado con antelación. SEGUNDO: El bien dado en locación consta de.............................,dormitorios, cocina, baños, etc., encontrándose las instalaciones que lo componen en perfecto funcionamiento. TERCERO: El precio de la locación se estipula en la suma total de pesos:................ La suma de pesos............. fue abonada en este acto y el saldo de pesos.................se dobla a la firma del presente, sirviendo este de suficiente recibo. CUARTO: El locador entrega el bien en locación durante la temporada comprendida entre las........ horas del día .................debiendo ser destinada ha habitarla con fines turísticos por el locatario y su grupo familiar, no pudiendo darle otro destino, subalquilarla, ni ceder la locación. QUINTO: Dentro del precio de locación se incluye el uso de los viene muebles que componen la propiedad de los cuales se efectúa un inventario que firmado por las partes comprenden un todo con el presente contrato. SEXTO: El locatario no podrá introducir en el inmueble ninguna clase de muebles. SEPTIMO: Al momento de la firma del presente contrato el locatario entrega al locador la suma de pesos ........ En concepto de garantía y será devuelta en casa de no producirse ningún daño. OCTAVO: El locatario deberá restituir el inmueble locado al termino de la locación sin necesidad de interpelación alguna y si así no lo hiciere el lacador podrá exigirle el pago en concepto de clausula penal la suma de pesos..........por cada día de retraso. NOVENO: Ambas partes renuncian a otra competencia que no sea los Tribunales Judiciales de.....................a fin de dirimir conflictos.
Unidad Nº3 CONTRATOS AGRARIOS:
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CONTRATOS AGRARIOS
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LOCACIÓN AGRARIA, PARTICULARIDADES
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RÉGIMEN JURÍDICO
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CONTRATOS ASOCIATIVOS AGRARIOS
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APARECERÍA Y MEDIANERÍA
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CLAUSULAS USUALES
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CLAUSULAS PROHIBITIVAS
CONTRATOS AGRARIOS: Los contratos agrarios pueden ser definidos según Palermo diciendo que son todas aquellas manifestaciones de la autonomía privada con las cuales, entre los sujetos, se dispone un reglamento preceptivo en cuanto a l utilización para fines agrícolas del suelo productivo en un régimen de cambio, asociativo o mixto. Según Giamgastone Bolla define a los contratos agrarios como aquellos que en su estructura esencial se presentan como un negocio típico constituido entre el propietario del fundo destinado a la producción agraria y aquel q lo explota con la finalidad de recoger frutos.
CLASIFICACIÓN: El concepto de contratos agrarios a que nos hemos referido precedentemente suelen ser clasificados por la doctrina en contactos conmutativos y de cambios, y en contratos asociativos teniendo en cuanta la naturaleza del vinculo y la incidencia y extensión con que se asumen los riesgos propios de la empresa. Conmutativo: (arrendamiento rural, pastoreo, pastaje, etc.), estructura asociativa (aparcería agrícola, mediería, mediería de tambo, oct.) consiste en que ambos el objeto esta dado por el goce y el disfrute de fundos rústicos o de otros bienes vinculados con la agricultura. Asociativos: puede a su vez dar origen a sus especies en relación con la intensidad de los aportes y la forma en que se comparten los riesgos y en las facultades de administración de la empresa.
OBJETO: El objeto del contrato agrario no es solo el bien económico principal concedido por una de las partes si no más bien el complejo de bienes y la organización del trabajo, toda vez que bajo el perfil económico el contrato agrario es el instrumento de reunión y de organización de todos los factores de la producción.
LOS CONTRATOS AGRARIOS Y EL CÓDIGO CIVIL.
Vélez expresa en la nota al articlo2506 que “el contrato de arrendamiento será entre los propietarios y los cultivadores o criadores de ganado, un intermediario suficiente”. La ley 13246 constituye un conjunto de normas independientes del código civil, pues se ha visto que los principios de este no puede adaptarse a la especial naturaleza del derecho de propiedad cuando tiene por objeto la tierra destinada a la explotación agropecuaria, a los intereses de la producción y la necesidad de protección a la familia agraria. Los preceptos de esta ley son de orden público irrenunciable sus beneficios e insanablemente nulos y carentes de todo valor cualesquiera clausulas o pactos en contrario o actos realizado en fraude a la misma.
DEFINICIÓN Y ELEMENTOS QUE LO CARACTERIZAN. El artículo Art. 2 de la ley 13.246 expresa “Habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero”. El contrato de arrendamiento rural se tipifica cuando- además de concurrir los elementos que caracterizan el contrato de locación de cosas (Art. 1493 Cód. Civil)- se dan los siguientes elementos a) Que se trate de la cesión del uso y goce de un predio rústico b) Que el mismo esté destinado a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones. PREDIO RÚSTICO_ predio que en razón de su ubicación se lo considere no urbano, esto es rural. La ley tampoco da en forma directa el concepto de predio rural, sino que establece que debe ubicase fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos. El arrendamiento rústico deriva de la naturaleza de la explotación, cuando el conjunto inmobiliario compuesto por tierra, casas y otros edificios (no ubicados en plantas urbanas) es objeto de explotación agrícola, su arrendamiento corresponde a arrendamiento rústico.
CARACTERES CONSENSUALES: Por q se perfecciones para producir sus efectos propios desde el momento mismo en q las partes manifiestan recíprocamente su consentimiento. BILATERALES: Por que las partes de obligan recíprocamente. ONEROSOS: Por cuanto la ventaja que procuran a cada una de la partes, no le es concedida si no por una prestación que la otra le a hecho o se obliga a hacer. TRACTO SUCESIVO: Por que las obligaciones que las partes asumen son continuadas o de ejecución periódica. Además la tendencia legislativa es la de adoptar para estos contratos determinadas formas q se establecen adprobationen.
Del art 2 se infiere sin esfuerzo que se trata como en la locación, de un contrato consensual, bilateral, oneroso, de tracto sucesivo, conmutativo y formal.
RÉGIMEN JURÍDICO: Art. 4º - Las remuneraciones y condiciones laborales de todos los trabajadores agrarios se regirán exclusivamente por la presente ley y las resoluciones que en su consecuencia dicte la Comisión Nacional de Trabajo Agrario. El presente régimen sustituye de pleno derecho a todas las normas nacionales o provinciales cuyo contenido se relacionare con sus disposiciones.
PRECIO DEL ARRENDAMIENTO Con arreglo al art 2 la prestación debe consistir exclusivamente en el pago de una suma de dinero; de otra forma cuando el canon consiste en una cuota de los frutos obtenidos se trata de una aparcería ya que el locador participa de el producto de la gestión. El precio necesariamente debe ser una suma de dinero, además debe ser cierto, ya sea porque este claramente expresado en el contrato, en el que se estipula un precio por medida o por toda la superficie arrendada, o bien porque en el mismo se dan las bases para su determinación en cualquier momento. Todo lo dispuesto acerca del precio de compraventa es aplicable al contrato de arrendamiento rural (art 1494 CC) en cuanto no este modificado por la ley 13246.
PLAZO DEL ARRENDAMIENTO Art. 4 – Los contratos a que se refiere el art. 1 2 tendrán un plazo mínimo de tres años. También se considerará celebrado por dicho término todo contrato sucesivo entre las mismas partes con respecto a la misma superficie en el caso de que no se establezca plazo o estipule uno inferior al indicado. No se considerará contrato sucesivo la prórroga que se hubiera pactado originariamente, como optativa por las partes.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO RURAL Los derechos y obligaciones que se considerar particulares están reglamentadas en el Art. 18 – Son obligaciones del arrendatario y arrendador además de las establecidas en el Código Civil: Del arrendatario: a) Dedicar el suelo a la explotación establecida en el contrato con sujeción a las leyes y reglamentos agrícolas y ganaderos. b) Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocupó en esas condiciones y contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra las mismas, si éstas existieran al ser arrendado el campo.
c) Conservar los edificios y demás mejoras del predio, los que deberá entregar al retirarse en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y la acción del tiempo. Del arrendador: d) Contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra las malezas y plagas si el predio las tuviera al contratar. e) Cuando el número de arrendatarios exceda de veinticinco y no existan escuelas públicas a menor distancia de diez kilómetros del centro del inmueble, proporcionar a la autoridad escolar el local para el funcionamiento de una escuela que cuente como mínimo un aula para cada treinta alumnos, vivienda adecuada para el maestro e instalación para el suministro de agua potable. Cabe destacar que los derechos y obligaciones que allí se enuncian no son los únicos que están a cargo de las partes, porque además son aplicables los determinados en el Cód. Civ. Debemos agregar aún que las obligaciones a que se refiere el art. 18 son igualmente aplicables al contrato de aparcería; (art.22).
EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Causales- el contrato de arrendamiento concluye en los casos enumerados en la ley 13.246 y en aquellos que determina el art. 1604 del CC. Siempre que no hayan sido objeto de derogación por el estatuto especial.
Art. 19 – El abandono injustificado de la explotación por parte del arrendatario y la falta de pago del precio del arrendamiento en cualquiera de los plazos establecidos por el contrato, son causales que dan derecho al arrendador a exigir el desalojo del inmueble. El incumplimiento de las obligaciones especificadas en los inc. a), b) y c) del art. 1 18 facultará, al arrendador, para pedir su ejecución o la rescisión del contrato, pudiendo reclamar los daños y perjuicios ocasionados. El incumplimiento de la obligación especificada en el inc. d) del art. 1 18 facultará, al arrendatario, a compensar el crédito por las sumas invertidas con los arrendamientos adeudados, sin perjuicio de la facultad de exigir su pago inmediato. MUTUO DISENSO- En la medida en que la voluntad de las partes se encuentre libremente expresada en el contrato, el mutuo disenso pone fin a las relaciones entre las partes. Los acuerdos de las partes solo tendrán valor si son judicialmente aprobados puesto que en caso contrario, se tornaría ilusoria la protección de la parte económicamente más débil en el contrato. El organismo jurisdiccional deben que tiene a su cargo la aplicación de la ley, investigar en cada caso sometido a su decisión, si las voluntades expresadas en el acuerdo lo fueron libremente y si en el no se compromete el orden público. CONFUSIÓN- cuando se confunden en una misma persona el carácter de propietario y arrendador de la cosa.
VENCIMIENTO DEL PLAZO- deberá tenerse presente lo dispuesto por el art 1604 inc. 1 del CC y el art 20 de la ley 13246. PERDIDA DE LA COSA ARRENDADA- la perdida total de la cosa arrendada extingue el contrato ya que el arrendatario no podrá usar y gozar de la misma. Por el contrario cuando la pérdida es parcial, podrá pedir disminución del precio, o la rescisión del contrato. El art 1521 del CC agrega que si la cosa estuviese solamente deteriorada, el contrato subsistirá, “pero el locador esta obligado a reparar el deterioro, hasta poner la cosa en buen estado”. IMPOSIBILIDAD DEL DESTINO ESPECIAL POR EL CUAL LA COSA FUE ARRENDADA-la disposición se refiere al caso en que existe imposibilidad de usar y gozar del predio para el destino tenido en mira para las partes, ya sea que esa imposibilidad provenga de las mismas o de fuerza mayor. Debe terse en cuenta lo previsto por el art. 8 de la ley 13246. VICIOS REHIBIDITORIOS-el contrato concluye si estos existieren al tiempo de celebrarse el mismo o sobreviniesen después salvo que fueren aparentes o que el arrendador supiera o pudiera saber de ellos. CASO FORTUITO- hace concluir la locación cuando hubiere imposibilitado continuar los efectos del mismo. Esta imposibilidad debe ser permanente y debe afectar el uso y goce de la cosa. MUERTE DEL ARRENDATARIO- el Art. 7 establece Si ocurriese la muerte del arrendatario, será permitida la continuación del contrato por sus descendientes, ascendientes, cónyuge o colaterales hasta el segundo grado que hayan participado directamente en la explotación, o su rescisión a elección de éstos. La decisión deberá notificarse en forma fehaciente al arrendador dentro de los treinta días contados a partir del fallecimiento. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO - el Art. 19 establece – El incumplimiento de las obligaciones especificadas en los inc. a), b) y c) del art. 1 18 facultará, al arrendador, para pedir su ejecución o la rescisión del contrato, pudiendo reclamar los daños y perjuicios ocasionados. ABANDONO Y FALTA DE PAGO-el Art. 19 establece – El abandono injustificado de la explotación por parte del arrendatario y la falta de pago del precio del arrendamiento en cualquiera de los plazos establecidos por el contrato, son causales que dan derecho al arrendador a exigir el desalojo del inmueble EXPLOTACIÓN IRRACIONAL- la explotación irracional del suelo que origine la erosión, degradación, o agotamiento puede conducir a la resolución del contrato.
CONSECUENCIA DE LA EXTINCIÓN DEL CONTRATO - la extinción del contrato trae como consecuencia la obligación para el arrendatario de restituir la cosa arrendada con todos sus accesorios y el derecho del arrendador a demandar la indemnización de los daños y perjuicios cuando ella se produce por culpa del primero. APARCERÍA La ley 13246 nos dice en su Art. 21 – Habrá aparcería cuando una de las partes se obligue a entregar a otra animales o un predio rural con o sin plantaciones, sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotación
agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse los frutos. Los contratos de mediería se regirán por las normas relativas a las aparcerías, con excepción de los que se hallaren sometidos a leyes o estatutos especiales, en cuyo caso les serán asimismo aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no sean incompatibles con aquéllos.
NATURALEZA JURÍDICA. DIFERENCIA ARRENDAMIENTO Y LA SOCIEDAD.
CON
EL
CONTRATO
DE
Se advierte de inmediato una diferencia sensible entre el contrato de arrendamiento rural y las aparcerías, puesto que en el primero el arrendatario se obliga a pagar un precio cierto en dinero, en cambio en la segunda las partes se vinculan con la finalidad de distribuirse los frutos provenientes de la explotación. Debemos tener en cuenta que no solo es la forma de pago lo que diferencia al contrato de arrendamiento de las aparcerías. En efecto, tanto en el contrato de locación legislado en el CC , como en el contrato de arrendamiento rural, el locador o arrendador se encuentra totalmente desvinculado de la explotación y ello se explica claramente si se tiene en cuenta que el contrato de arrendamiento es fundamentalmente un contrato conmutativo o de cambio. En cambio el contrato de aparcería es un contrato de colaboración y de tipo asociativo en el cual las dos partes colaboran en la empresa agraria, aportando respectivamente, el capital y el trabajo, nuestra jurisprudencia establece que el contrato de aparcería es de colaboración y de estructura asociativa. De colaboración en cuanto esta clase de convenios vinculan varios individuos en una empresa común en la que cada uno contribuye con parte de sus bienes y con sus especiales aptitudes y habilidades, porque los contratos de esta clase representan un tipo intermedio entre los de estructura conmutativa o de cambio y la sociedad. El aparcero dador depende directamente de este resultado, pues nada recibirá si la cosecha se pierde totalmente y por tal razón el dispone el Art. 24 – La pérdida de los frutos por caso fortuito o de fuerza mayor será soportada por las partes en la misma proporción convenida para el reparto de aquéllos. Igual disposición contiene el Art. 35 – El dador de animales que sean objeto del contrato estará obligado a mantener al aparcero en la posesión de los mismos y en caso de evicción a substituirlos por otros. Refiriéndose a la aparcería pecuaria.
PRELACIÓN DE LAS NORMAS APLICABLES A LA APARCERÍA. CONTRATO DE MEDIANERÍA: El contrato de mediería no a sido definido ni reglamentado en la ley 13.246, la mediería es una especie del contrato de aparcería por q a demás de darse en ella los elementos que caracterizan a aquel existen otros, que le son propios y la distinguen como una figura distinta. El contrato de mediería las partes se distribuyen los frutos por mitades, o sea en porciones iguales. Mas esta circunstancia por si sola no puede constituir el elemento diferenciador de ambos contratos, ya q por el contrario la forma de distribución de los frutos no es mas q l resultado de su distinta naturaleza, y por q por otra parte, y hemos visto que en el contrato de aparcería es principio el porcentaje guarda proporcionalidad con los aportes.
CARACTERÍSTICAS DE MEDIERÍA:
1- Que los aportes que realiza el mediero dador y mediero tomador sean equivalentes, es decir iguales, en cambio en la aparcería los aportes en principio deben ser proporcionales al porcentaje convenido para la distribución de los frutos. 2- Que los gastos de explotación del predio sean afrontados también por partes iguales .En la aparcería propiamente dicha, en cambio, el aparcero tomador no contribuye en los gastos de explotación que quedan a cargo exclusivo del tomador. 3- La dirección y administración de la empresa esta en manos de ambas partes en la aparcería, contrariamente, corresponde exclusivamente al tomador, teniendo el dador solamente un derecho de control o de vigilancia sobre el resultado de la explotación para q pueda verificar el fiel cumplimiento de las obligaciones a cargo del aparcero. Fundamentalmente este control se ejerce en
OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN LOS CONTRATOS DE APARCERÍA Y MEDIANERÍA El art 23 de la ley 13246 se ocupa de determinar los derechos y obligaciones propias del contrato de aparcería que son asimismo aplicables a los contratos de medianería con arreglo a lo establecido en el segundo párrafo del art 21, analizado precedentemente. Además de los enunciados en el art 23 también son aplicables los contratos de aparcería y medianería las obligaciones establecidas en el art 18 inc. .b) d) e), por remisión del art. 22
Art. 18 – Son obligaciones del arrendatario y arrendador además de las establecidas en el Código Civil: Del arrendatario: a) Dedicar el suelo a la explotación establecida en el contrato con sujeción a las leyes y reglamentos agrícolas y ganaderos. b) Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocupó en esas condiciones y contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra las mismas, si éstas existieran al ser arrendado el campo. c) Conservar los edificios y demás mejoras del predio, los que deberá entregar al retirarse en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y la acción del tiempo. Del arrendador : d) Contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra las malezas y plagas si el predio las tuviera al contratar. e) Cuando el número de arrendatarios exceda de veinticinco y no existan escuelas públicas a menor distancia de diez kilómetros del centro del inmueble, proporcionar a la autoridad escolar el local para el funcionamiento de una escuela que cuente como mínimo un aula para cada treinta alumnos, vivienda adecuada para el maestro e instalación para el suministro de agua potable.
EXTINCIÓN DE LOS CONTRATOS DE APARCERÍA Y MEDIANERÍA
Es aplicable lo dispuesto para la conclusión del contrato d arrendamiento. Nos ocuparemos, de los casos de resolución que son propios del contrato de aparcería a que se refiere el art 27 de la ley 13246.
Art. 27 – El contrato de aparcería concluye con la muerte, incapacidad o imposibilidad física del aparcero. El contrato no terminará, salvo opción contraria del aparcero, por muerte del dador o por enajenación del predio. EL PLAZO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y APARCERÍA El propósito de no aplicar los plazos establecidos en el CC es debido a que se necesita otorgar “seguridad en la ocupación del predio por un ciclo agrícola o ganadero completo” puesto que si los términos fueran breves “disminuiría el afán del arrendatario en trabajar su tierra y se lo privaría en la compensación de los años buenos con los malos, propios de la explotación agropecuaria” y además estaría impedido de “alternar sus cultivos o variar de explotación y obtener de las mejoras introducidas el rendimiento que se esperaba”.
Art. 4 – Los contratos a que se refiere el art. 1 2 tendrán un plazo mínimo de tres años. También se considerará celebrado por dicho término todo contrato sucesivo entre las mismas partes con respecto a la misma superficie en el caso de que no se establezca plazo o estipule uno inferior al indicado. No se considerará contrato sucesivo la prórroga que se hubiera pactado originariamente, como optativa por las partes.
Art. 20 – Vencido el término legal o el término pactado, si éste último fuera mayor, el arrendatario deberá restituir el predio sin derecho a ningún plazo suplementario para el desalojo y entrega libre de ocupantes. APARCERÍA PECUARIA Existe aparcería pecuaria cuando una parte llamada concedente o aparcero dador entrega solamente animales y la otra aparcero tomador, se obliga a cuidarlos en un predio rural cuyo disfrute posee a cualquier título, soportando los gastos necesarios para su cría, con la finalidad de dividirse sus frutos, productos o utilidades. Hay que tener en cuenta que el aparcero dador no cede el uso y goce de un inmueble rústico, sino simplemente entrega animales. El objeto del contrato esta representado por semovientes, es decir ganado (cosas muebles).
NATURALEZA JURÍDICA La ley se limita a establecer algunas normas supletorias que deben regir en ausencia de convenciones expresas de las partes, y que estas pueden modificarse libremente. División de los frutos, productos o utilidades El art 34 establece Cuando la cosa dada en aparcería fuese solamente animal, los frutos y productos o utilidades se repartirán por mitades entre las partes, salvo estipulación o uso contrario.
Normalmente acontece que las crías de los animales aportados por el dador sean distribuidos por partes iguales al vencimiento del contrato pero nada impide a los contratantes establecer un plazo diferente. Plazo - El plazo puede ser pactado libremente y en defecto de convención expresa regirá por el tiempo que determinen los usos y costumbres locales, como dice la ley.
Obligaciones- Debemos remitirnos al art 23, 35 y38 de la ley 13246; teniendo en cuenta la naturaleza especial del objeto. Art. 35 – El dador de animales que sean objeto del contrato estará obligado a mantener al aparcero en la posesión de los mismos y en caso de evicción a substituirlos por otros. El aparcero no responderá de la pérdida de animales producida por causas que no le sean imputables, pero debe rendir cuenta de los despojos aprovechables.
Art. 38 – Salvo estipulación o uso contrario, los gastos de cuidado y cría de los animales correrán por cuenta del aparcero. Forma y extinción - el contrato de aparcería pecuaria es formal por tanto rigen las mismas formas que para el contrato parciario, en cuanto a capacidad y extinción debemos remitirnos a las normas generales de la ley. FORMA DE LOS CONTRATOS REGULADOS EN LA LEY 13.246 Forma escrita. Instrumento público. Formalidad “ad probationem”
Art. 40 – Los contratos a que se refiere la presente ley deberán redactarse por escrito. Si se hubiese omitido tal formalidad, y se pudiere probar su existencia de acuerdo con las disposiciones generales, se lo considerará encuadrado en los preceptos de esta ley y amparado por los beneficios que ella acuerda. Cualquiera de las partes podrá emplazar a la otra a que le otorgue contrato escrito. El contrato podrá ser inscripto por cualquiera de las partes en los registros inmobiliarios a cuyo efecto bastará que el instrumento tenga sus firmas certificadas por escribano, juez de Paz u otro oficial público competente. No obstante la instrumentación del contrato es solamente ad probationem.
RÉGIMEN DE ESTANCIAS DE MENDOZA LEY 6773 La ley 6773 dispone en el art 1 – Crease la dirección provincial de ganadería dependiente de la subsecretaria de programación económica del ministerio de economía.
Art. 2 - Serán de competencia exclusiva de la dirección provincial de ganadería, las funciones estatales que se especifican a continuación: a) el estudio, asesoramiento, fomento y contralor de todas las actividades vinculadas a la industria ganadera. b) el estudio y acción sanitaria tendientes al diagnostico, profilaxis y curación de las enfermedades animales.
c) el contralor y cumplimiento, en la orbita de las funciones provinciales, de la ley de policía sanitaria de la nación. d) el estudio y preparación de proyectos de leyes, decretos y reglamentos relativos a las actividades pecuarias y al ejercicio de la medicina veterinaria. e) la lucha contra todas las especies depredadoras de la ganadería, como así también la supervisión de la misma. f) el fomento y contralor de la apicultura y sus industrias derivadas, siendo el organismo de aplicación de la ley de la provincia de Mendoza no 4177. g) el contralor de la preparación y experimentación de los específicos zooterapicos (sueros, vacunas) de los establecimientos que los elaboran, distribuyen, como así también las veterinarias que los expenden. h) la preparación de estadísticas ganaderas de producción y sanidad y la difusión de los conocimientos y disposiciones vigentes sobre las materias enunciadas, sea mediante la palabra oral, escrita, televisiva. i) será organismo de aplicación de la ley federal sanitaria de carnes (no 22375), o la que la suceda. j) será organismo de aplicación del libro segundo y tercero de la presente ley.
DE LA SANIDAD ANIMAL En el art. 3 y siguientes se encuentran las disposiciones comunes respecto de enfermedades propias del género animal, así como las medidas previstas
Art. 3 - A los fines de la presente ley, se consideran exóticas, las enfermedades de origen foránea y cualquier otra que sea declarada por el poder ejecutivo a instancia de la dirección provincial de ganadería. Así mismo se consideran enzootias las enfermedades que se comprueben dentro del territorio provincial y sean susceptibles de manifestarse epizoóticas. Art. 4 - El propietario, veterinario que intervenga, mediero, poseedor, tenedor o persona encargada del cuidado o guarda de un animal, deberá denunciar toda enfermedad contagiosa que presumiblemente afecte a aquel. La denuncia deberá realizarse ante la dirección provincial de ganadería. Art. 5 - La dirección provincial de ganadería coordinara con la autoridad sanitaria nacional, la ejecución de las medidas previstas en el presente titulo. Art. 14 - La dirección de ganadería fijara las normas de higiene, desinfección y profilaxis que deberán aplicarse a todo tipo de vehículos o medios de transporte, embarcaderos, corrales, bretes o cualquier otro lugar, que se utilizare para la permanencia o transito de animales. Iguales medidas dispondrá con respecto a todos los elementos u objetos que hubieren estado en contacto con los animales o con sus restos, despojos, productos o subproductos DE LAS ESTANCIAS DISPOSICIONES COMUNES
En estas disposiciones comunes encontramos en el art. 19 la definición de estancia y elementos que las caracterizan _ Art. 19 - A los efectos de esta ley, se entiende por estancia todo inmueble rural, cercado o no, que se destine, total o parcialmente, a la explotación, cría, mejora, engorde o pastoreo de cualquier especie de ganado mayor o menor. Se entiende por estancia cercada o a campo cercado, aquella que se encuentre cercada, en todo su perímetro, con alambrado, madera, pircas de piedra, accidentes naturales infranqueables o cualquier otro medio apto y seguro que impida el acceso o salida normales de ganado mayor y/o menor del campo y se ajuste a las condiciones que determine la reglamentación de la presente ley. Se entiende por estancia abierta o a campo abierto, aquella que no se encuentre, en t odo su perímetro, cercada en las condiciones a que se refiere el párrafo precedente. El propietario, arrendatario, poseedor por cualquier titulo o responsable de estancia a campo cercado podrá tener en ella cualquier numero de cabezas de ganado mayor o menor. el propietario, arrendatario, poseedor por cualquier titulo o responsable de estancia abierta o a campo abierto no podrá tener en el mayor numero de cabezas de ganado mayor y/o menor que el que, previa vista y audiencia del interesado e informe de la dirección provincial de ganadería u organismo que la reemplace, haya sido determinado. Esta determinación se hará sobre la base de la extensión y naturaleza del campo, abundancia de pasturas y aguadas disponibles. El que tuviera mayor cantidad de cabezas de ganado que el autorizado, será sancionado con una multa proporcional al número de cabezas en exceso.
Art. 20 - La autoridad de aplicación podrá emplazar, por causa fundada, a exhibir el instrumento que acredite la calidad de las personas a que se refieren los dos últimos párrafos del articulo anterior. Si el emplazamiento no se cumpliere, los responsables serán sancionados con multa, a la primera infracción, y arresto, en caso de reincidencia. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS ARRENDATARIO O POSEEDORES Art. 21 - los propietarios, arrendatarios o poseedores por cualquier titulo de estancias, están obligados a: a) registrar en la provincia las marcas y/o señales y, en el caso de animales de "pedigree", los tatuajes u otros medios de identificación que utilicen; b) tener corral, brete y abrevadero; c) contar con bañaderos, si tienen ganado ovino en un número superior a quinientas (500) cabezas; d) contar con brete o embarcadero, si son semovientes de ganado; e) informar anualmente a la autoridad de aplicación, a los fines estadísticos y en la forma que determine la reglamentación, el número de cabezas de ganado mayor y/o menor de su estancia, especie y raza de las mismas; f) cumplir las demás exigencias que determine la reglamentación de la presente ley, para estas categorías de establecimientos.
*art. 22 - a los fines de la presente ley, considerase ganado mayor al bovino, equino, mular y asnal y ganado menor, al ovino, caprino y porcino. El poder ejecutivo podrá incorporar nuevas especies al régimen de esta ley.
(ndr.: por error la ley 7362 modifica la ley 4509 que fue derogada por ley 6773. su art. 1º incorpora a los camélidos denominados llamas y alpacas. Debe entenderse incorporados estos camélidos en el art. 22 de la ley 6773 que tiene similar redacción al art 4 de la ley 4509) ANIMALES INVASORES
Art. 23 - todo propietario, arrendatario, poseedor por cualquier titulo o responsable de estancia a campo abierto, que encontrare dentro de esta animales ajenos, podrá encerrarlos, debiendo notificar en forma fehaciente, dentro de los dos (2) días hábiles, estas circunstancias al titular de la marca o señal que dicho ganado llevare impuesta, si fuere conocido, para que proceda a su retiro, o a la autoridad policial mas próxima. Esta notificara al propietario de los animales y lo emplazara a retirarlos. En los casos precedentes, los términos de emplazamiento para el retiro de los animales no podrán ser inferiores a dos (2) días corridos ni superiores a cinco (5), a contar desde la notificación fehaciente. Art. 24 - el propietario, arrendatario, poseedor o responsable de la estancia invadida, ya sea cercada o abierta, debe dejar pastorear y abrevar a los animales invasores, mientras estos permanezcan en la misma. Por esta causa tendrá derecho a una indemnización, que será convenida entre las partes. Si no se pusieran de acuerdo, será determinada sumariamente por el órgano judicial competente, previa comprobación de las comodidades y seguridades proporcionadas por el establecimiento rural, sobre la base de los precios promedios y de los usos y costumbres de la zona. Art. 25 - si el propietario de los animales fuere desconocido, la dirección de ganadería procurara individualizarlo y procederá de conformidad con lo establecido en el articulo 58 de la presente ley. Art. 26 - si el propietario de los animales no fuere identificado o, si siendo conocido y notificado, no los retirare en el plazo que se le fijare, el ganado será trasladado de inmediato al corral publico o privado habilitado mas próximo, a disposición de la delegación que correspondiere, la que ordenara su remate aplicando, en lo pertinente, el procedimiento previsto en los artículos 59, 60 y 63 a 66 de la presente ley. Si los animales depositados en corral público o privado habilitado fueren reclamados antes del remate, por su legítimo propietario, se procederá de conformidad con lo establecido en el artículo 62 de la presente ley. Art. 27 - practicado el remate, su producido tendrá el destino previsto en el articulo 61 de la presente ley. Art. 28 - los propietarios del ganado invasor a que se refiere el presente titulo, sin perjuicio de la responsabilidad civil que les correspondiere, serán sancionados con multa, de conformidad con el art. 171 de la presente ley. Igual pena sufrirá el que provocare o facilitare intencionalmente la invasión de ganado a un establecimiento rural ajeno. Art. 29 - cuando animales de raza determinada o definida fueren servidos por reproductores ordinarios o de sangre distinta o inferior, que hubieren penetrado en campo cercado, el propietario tendrá derecho a exigirle al dueño del animal invasor, los daños y perjuicios que le hubieren ocasionado. el mismo derecho tendrá el propietario de reproductores machos de razas determinadas o definidas que
sirvieren a animales ordinarios o de sangre inferior que hubieren penetrado en campo cercado.
Art. 30 - para demostrar el daño a que se refiere el artículo precedente podrán utilizarse todos los medios de prueba. El juez, en caso de duda, podrá decretar la suspensión del procedimiento hasta que la cría se encontrare en condiciones de ser apreciada por peritos. RODEO Art. 31 - Las obligaciones a que se refiere el presente titulo rigen exclusivamente para las estancias a campo abierto. o Art. 32 - los propietarios, arrendatarios, poseedores por cualquier titulo responsables de estancias a campo abierto están obligados a practicar, como mínimo, dos (2) reuniones anuales de ganado (rodeos), en el periodo comprendido entre el 1 de setiembre de cada año y el 30 de mayo del año siguiente. El incumplimiento de la obligación impuesta por esta norma será sancionado con multa, la primera vez, y arresto, en caso de reincidencia.
Art. 33 - Los rodeos a que se refiere el presente titulo, deben notificarse fehacientemente, con quince (15) días de antelación, como mínimo, a la autoridad de aplicación y a los arrendatarios, puestos, poseedores y propietarios de estancias colindantes, a fin de que estos concurran, provistos del correspondiente certificado de marca y/o señal, a retirar los animales de su propiedad que se encuentren en el campo. La falta de notificación hará pasibles, a los infractores, de las mismas penas previstas en el articulo anterior. Cuando las personas a notificar en una misma estancia fueren dos o mas, estas deberán fijar un único domicilio especial, a los efectos de la notificación, que deberán comunicar a sus colindantes. REPUNTES O CAMPEOS Art. 40 - El propietario, arrendatario, poseedor o responsable de estancia a campo abierto, requerido en las condiciones precedentes para dar repunte o campeo fijara, dentro de los cuatro (4) días corridos posteriores al requerimiento, fecha y lugar para dicho repunte o campeo, que deberá realizarse dentro de los veinte (20) días corridos posteriores a la fecha de la petición. Art. 41 - El o los peticionantes del repunte o campeo, en el caso previsto en el articulo 39 de la presente ley, procederán con sujeción a las directivas que al respecto impartiere el propietario, arrendatario, poseedor o responsable de estancia. Asimismo, deberán pagar a este, durante el repunte o campeo, el costo del mismo, incluidos los jornales de los que intervinieren en la operación, que se determinaran de acuerdo a las leyes laborales vigentes para la actividad. DEL GANADO SUELTO EN LOS CAMINOS Art. 53 - La autoridad de aplicación, especialmente por medio de los organismos policiales de seguridad y transito, deberá controlar que ganado suelto no obstruya el transito en la vía publica.
Art. 54 - El ganado de cualquier especie, que fuere encontrado deambulando en la vía publica, será inmediatamente secuestrado y remitido al corral publico o privado habilitado mas próximo. Previamente, se labrara un acta al efecto, en la que constaran: especie, raza, sexo, pelaje, lugar donde se encontró o secuestro el ganado y marca y/o señal que llevare impuesta. Art. 55 - Los propietarios y/o responsables de ganado secuestrado en las condiciones del articulo anterior, serán sancionados con multa o arresto, de acuerdo con el numero de cabezas incautadas. Art. 56 - Cuando el infractor no fuere conocido, se procederá de conformidad con lo determinado en los artículos 58 a 64, e inciso b) "in fine" del articulo 66 de la presente ley. CORRAL PÚBLICO
Art. 57 - En la ciudad capital y en cada uno de los departamentos de la provincia habrá uno o mas corrales públicos, policiales y/o municipales. Cuando estos no existieren, la autoridad de aplicación o la municipalidad competente autorizara su funcionamiento en un corral privado y designara a su propietario como titular. Los corrales públicos o los privados habilitados, deberán adecuarse a la extensión y necesidades de la zona y en ellos se depositara el ganado que fuere conducido por el corralero, por la autoridad de aplicación o vecinos de la zona, por alguna de las siguientes causas: a) andar errante; b) estar abandonado; c) estar comprendido en las prescripciones de los artículos 26, 42, 54, 69, 70 o cualquier otra norma de la presente ley y su reglamentación que así lo dispusieren; d) pertenecer a personas que no se encontraren en rodeo; e) no es retirado por los interesados en el momento del aparte; f) haberse introducido en predio ajeno cercado. GUÍAS DE TRÁNSITO O CAMPAÑA Art. 71 - el tránsito de ganado dentro de la provincia o de esta a otra provincia, solo podrá realizarse mediante la correspondiente guía de transito o campaña expedida por la dirección provincial de ganadería del lugar de la extracción, a través de las delegaciones locales de la repartición. La guía tiene el carácter de documento intransferible y deberá acompañar al ganado en transito. IDENTIFICACIÓN COLECTIVA E INDIVIDUAL DEL GANADO MARCAS Y SEÑALES Art. 84 - los propietarios de ganado están obligados a marcarlo, cuando fuere mayor, y a señalarlo, cuando fuere menor. La señal podrá usarse como complemento de la marca en el ganado mayor. Art. 87 - es obligatorio para todo propietario de hacienda el registro a su nombre de las marcas o señales que usare. Se prohíbe la utilización de marcas o señales no registradas. Las marcas y señales solo pueden ser usadas por sus titulares.
Art. 88 - el estado provincial es el exclusivo propietario de los sistemas de diseño de marcas y señales de ganado que se apliquen en su jurisdicción. Art. 92 - la marca consistirá en un dibujo o diseño o signo o numero impreso a hierro candente o por cualquier procedimiento autorizado por la dirección provincial de ganadería, que produzca efectos análogos y que asegure una impresión clara e indeleble. Art. 93 - la señal consistirá en un corte, incisión o perforación en una o ambas orejas del animal. REGISTRO art. 103 - crease el registro general de marcas y señales, en el ámbito de la dirección provincial de ganadería, en el que se inscribirán: a) las marcas y señales; b) todos los actos de transmisión, modificación o extinción de derechos sobre marcas y señales; c) las renovaciones de marcas y señales ya inscriptas; d) los actos que dispusiere el decreto reglamentario de la presente ley. Art. 108 - la marca o señal registrada será catalogada mediante una numeración inmutable, correlativa y progresiva, que servirá para determinarla. Dicha numeración tendrá carácter permanente dentro de la provincia y no será susceptible de variaciones. REMATES DE GANADO Art. 152 - para la realización de remates de ganado privados o judiciales, el martillero publico interviniente deberá presentar previamente a la dirección provincial de ganadería: a) certificado de marca y/o señal o certificado de transmisión de ganado o, en su caso, la guía de transito correspondiente; b) la autorización del propietario de los animales o la orden judicial pertinente para realizar el remate. Esta última será requisito único y suficiente cuando se tratare de animales orejanos, mostrencos o que llevaren impuesta marca o señal no registrada. La dirección provincial de ganadería, previa identificación del ganado, tomara razón de la presentación y entregara al martillero una constancia de ella. Art. 153 - el martillero publico interviniente en el remate entregara al comprador un certificado en el que se detallara marca y/o señal, cantidad, especie, sexo, pelaje y demás requisitos esenciales de lo subastado, con especial referencia al certificado que correspondiere, según el articulo anterior. Art. 154 - el martillero publico que realizare un remate de ganado o de cueros, sin cumplir previamente con los requisitos establecidos en el articulo 152 de la presente ley, será inhabilitado hasta por ciento ochenta (180) días para el ejercicio de su profesión. La inhabilitación será resuelta por la suprema corte de justicia de la provincia o el órgano que correspondiere, a solicitud de la dirección provincial de ganadería. AUTORIDAD DE APLICACIÓN
Art. 172 - la dirección provincial de ganadería será la autoridad de aplicación de la presente ley y su reglamentación. a los fines del control e investigación de infracciones, la dirección provincial de ganadería inspeccionara vehículos de transporte, frigoríficos, mataderos, barracas, tambos, zoológicos, ferias, estaciones de embarque y establecimientos industrializadores de carnes, cueros y demás subproductos provenientes del ganado y cualquier establecimientos o lugar donde se deposite, almacene, industrialice, consigne o venda hacienda, cueros o sus derivados. Asimismo, requerirá los comprobantes, libros y la documentación necesaria para la comprobación de la infracción. Si para la constatación de una infracción fuere necesario allanar una estancia, un lugar de cría o engorde de ganado, un domicilio, residencia o morada, será indispensable orden escrita del tribunal de faltas competente, en las condiciones previstas en el artículo 141 del código de faltas de la provincia BIBLIOGRAFÍA Fernando P. Brebbia- “Contratos Agrarios
DERECHOS REALES
Concepto: Es el que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata. Se encuentra en ella dos elementos, la persona que es sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto.
Enumeración: El art. 2503 enumera taxativamente los derechos reales admitidos y legislados en el Código Civil: 1) Dominio y Condominio, 2) Usufructo, 3) Uso y Habitación, 4) Servidumbres activas, 5) Hipoteca, 6) Prenda, 7) Anticresis 8) Superficie forestal.” El derecho real de propiedad horizontal es un derecho autónomo, nuevo y distinto de los derechos reales enumerados en el art. 2503 del C. C. que recae sobre
una unidad funcional formada por un objeto exclusivo consistente en un departamento y un porcentaje de cosas comunes. El derecho real de superficie forestal fue incorporado por la ley 25.509, modificando el art. 2614: “ Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor término que el de 5 años, cualquiera sea el fin de la imposición, ni hacer en ellos vinculación alguna”
Dominio. Concepto: art. 2506 “El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona”. Se ha sostenido que habría de agregarle de una manera absoluta, exclusiva y perpetua. El dominio como derecho real es el mayor sometimiento de que puede ser objeto una cosa. Los demás derechos son solos fragmentos de esa totalidad.
Extensión del dominio: El art. 2518 declara que la propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio aéreo sobre él. Existen disposiciones legales que no permiten construir más allá de determinada altura o poner obstáculos. El derecho al espacio aéreo se limita a hacer en él las construcciones permitidas, aunque quiten luz, vista u otras ventajas a los vecinos. En cuanto a la profundidad comprende todos los objetos que estén debajo de él, como tesoros y minas. Pero no pertenecen al propietario del suelo las ruinas y yacimientos arqueológicos y antológicos y las aguas subterráneas. Las minas son propiedad del estado nacional o provincial, según el territorio en que se hallen.
Dominio imperfecto: se vincula a la idea de que el dominio no aparezca revestido de todos los caracteres o facultades que la ley le atribuye. El art. 2507 establece “El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros, con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etc.” Art. 2661 “Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio útil.” Dentro del dominio imperfecto existen dos supuestos:
1º Cuando está afectado el carácter de perpetuo: “dominio fiduciario y revocable”. 2º Cuando está gravado con algún derecho real a favor de otra persona.
Dominio fiduciario: es una especie de género dominio imperfecto. Art. 2662 “ Dominio fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, con el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.”
Sujetos: a) Constituyente o fideicomitente o fiduciante: que es quien se desprende del dominio a favor de otra persona. b) Fiduciario: quien recibe el dominio transmitido temporalmente. c) Fideicomisario: es el tercero a quien habrá de transmitirle el dominio si se cumple la condición o vence el plazo. d) Beneficiario: quien recibirá los beneficios de la gestión del fiduciario. El objeto está constituido por cosas que deben ser ciertas, individualmente determinadas y estar en el comercio. Pueden ser muebles o inmuebles. La ley 24.441 define al fideicomiso “Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) trasmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.
USUFRUCTO
*Concepto: es un derecho real, sobre cosa ajena, esencialmente temporario y vitalicio en el que el propietario queda privado del ejercicio de un haz de facultades que pasan al usufructuario Art. 2807: es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia Capacidad: Primeramente se debe distinguir entre capacidad para constituir, transmitir y adquirir usufructo, y en cualquiera de estos casos si es a titulo gratuito u oneroso, si es por contrato o por disposición de última voluntad, y con referencia al objeto si es o no fungible
Para constituir: según provenga de cosas y por medio de legados. Cosa no fungible: si es a título oneroso se requiere la capacidad para vender, si es a título gratuito se requiere la de donar (Art. 2831-1357 y 1804). Cosa fungible: Art. 2832: siendo fungible la cosa fructuaria no tienen capacidad para constituir usufructo ni por contrato oneroso o gratuito los que no la tienen para prestar mutuo. Por legado: la ley en este caso no distingue entre las cosas fungibles y no f ungibles, versa de la siguiente manera: Art. 2833: no tiene capacidad para constituir usufructo después de sus días, los que no la tengan para hacer testamento. (Ubicada en los Arts. 3606 al 3617).
Para adquirir: Art. 2836: no tienen capacidad para adquirir el usufructo de cosas muebles o inmuebles, por contrato oneroso o por disposición de última voluntad, los que no la tienen para comprar bienes de la misma especie.
Para transmitir: Cabe aclarar que si bien este derecho es intransmisible y personal, si puede transmitirse su ejercicio, siendo el titular directamente responsable ante el nudo propietario.
*Obligaciones
Del nudo propietario: La entrega de la cosa gravada: Art.2910: el nudo propietario esta obligado a entregar al nudo propietario la el objeto gravado con el usufructo, con todos sus accesorios y en el estado en que se hallare, aun cuando no pueda servir para el uso o goce propio de su destino… 2) Deber de no cambiar el estado de las cosas: Art. 2912: el nudo propietario no puede, contra la voluntad del usufructuario, cambiar la f orma de la cosa gravada ni levantar nuevas construcciones…ni destruir cosa alguna. Pero puede adquirir servidumbres activas .En resumen no puede alterar en prejuicio del usufructuario por actos jurídicos o materiales. 3) De garantía : Art. 2915: cuando el usufructo es constituido por título oneroso, el nudo propietario debe garantir al usufructuario el goce pacífico de su derecho, esta garantía es de la misma clase que le debe el vendedor al comprador. Si el usufructo fuese a titulo gratuito y de cosas fungibles el usufructuario no tiene acción alguna contra el nudo propietario. 1)
Del Usufructuario:
1) Antes de entrar en uso y goce de la cosa:
a) Inventario: Art. 2846: El usufructuario antes de entrar en uso y goce de los bienes deberá hacer inventario de los muebles (enumeración y descripción de todos lo bienes) y un estado de los inmuebles afectados (deterioros existentes en el inmueble, pues los otros datos relevantes ya se encuentran plasmados en la escritura respectiva), en presencia del propietario a su representante. b) Fianza: Art.2851: El usufructuario antes de entrar en uso y goce de los bienes deberá dar fianza de que gozará de ella, la conservara de conformidad a las leyes y que cumplirá con todas las obligaciones que le son impuestas en este Código o por el título constitutivo del usufructo y que devolverá la cosa acabado el usufructo. La fianza puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes. Este monto trata de un monto determinado por una tasación que deberá responder en seguridad de los bienes muebles y los daños que pudiere causar en los inmuebles.
2) Propiamente dichas: antes de enumerarlas cabe destacar que la mayoría de estas tiene el fin de salvaguardar el principio de “salva rerum substantia”(conservar la substancia de la cosa).
a) Deber de limitar el uso: Art.2878: El usufructuario deberá usar la cosa como lo haría el dueño de ella, y usarla con el destino al cual se encontraba antes del usufructo. b) Deber de información: Art.2880: de cualquier modo que se perturben los derechos del propietario por un tercero el usufructuario esta obligado a ponerlo en conocimiento del nudo propietario…si no lo hiciere, responderá por todos los daños que resultaren parta el propietario como si fueren por culpa suya. c) Conservación en plenitud y libertad de inmuebles: Art.2893: se responsabilizara al usufructuario cuando obre activa o pasivamente, según corresponda, resultando así adquirir o perder servidumbres por usucapión, tanto como si dejare de pagar las deudas inherentes a los bienes en usufructo, haciéndose este responsable por mora, intereses, costas de ejecuciones, etc.… d) Deber de hacer reparaciones. Facultad de abandono: Art 2884: Las reparaciones respecto de la conservación es a cargo del usufructuario mientras que no excedan un cuarto de la renta líquida anual si fuere usufructo oneroso y tres cuartas partes si fuere gratuito. El usufructuario no esta obligado a hacer ninguna reparación cuya causa sea anterior a la apertura de su derecho, ni tiene derecho para exigir del nudo propietario las reparaciones, mejoras o gastos de ninguna clase.
3) Otras cargas: Los impuestos tasas y tributos ordinarios deben ser satisfechos por quien percibe su ganancia, en este caso el usufructuario. a) Cerramiento forzoso y deslinde. b) Pensiones alimenticias, rentas, sueldos y réditos (usufructuario general). c) Cargas reales. Hipotecas: Si la hipoteca es de fecha posterior al nacimiento del usufructo corresponde soportarlas al usufructuario, de lo contrario le corresponde al nudo propietario. Quien paga de estos dos las deudas sin que le corresponda se subroga a los derechos y acciones del acreedor.
*Extinción:
Generalidades: como hemos visto el usufructo tiene determinadas características, en consecuencia el faltar o sufrir un defecto en una de ellas el usufructo se extingue:
a) Por ser un derecho real se extingue cuando se destruye el objeto sobre al cual recaerá. b) Por ser temporario y vitalicio se extingue al vencerse el plazo estipulado o al la muerte del titular aunque no aya vencido el plazo o no se haya establecido. c) Por ser derecho real sobre cosa ajena se acaba cuando se reúnen en una sola persona todas las facultades por confusión o consolidación. d) La inactividad del usufructuario puede conducir a su extinción por el no uso o por la adquisición que ha hecho otra persona (prescripción). e) También se puede extinguir por voluntad de las partes, revocación y renuncia de las causales específicas como la extinción de usufructo paterno por finalización o pérdida de la patria potestad. f) Entre los modos de extinción podemos distinguir también los de carácter absoluto y relativo.
1). Respecto al objeto
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Pérdida, destrucción o desaparición de la cosa : Art. 2934 “Se extingue también el usufructo por la pérdida total de la cosa, sucedida por caso fortuito, cuando
la cosa no fuese fungible” (Por ejemplo: si un animal dado en usufructo muere, el usufructuario no podrá beneficiarse de sus restos). No sólo se extingue la cosa materialmente, también cuando la sustancia jurídica de la cual tomaba su nombre, su forma y su destino, ha cesado de ser. -
El usufructo no se extingue en forma absoluta: en los casos en que la cosa se pierda por culpa del nudo propietario o del usufructuario, el usufructo subsiste, siendo aplicables las reglas relativas a las obligaciones de las partes que determinarán las consecuencias de la pérdida. Si fuese un tercero el culpable, subsiste el usufructo sobre la indemnización.
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Bienes asegurados: si el usufructuario asegurase la cosa y esta se perdiera, el usufructo continuará sobre la indemnización correspondiente.
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Pérdida parcial: Art. 2937: “Cuando ha sido parcial la pérdida de la cosa el usufructo continúa, no sólo en lo que de ella queda, en su forma primitiva, sino también en los restos y accesorios. La extinción o deterioro de la cosa fructuaria no da derecho al nudo propietario para demandar la extinción del usufructo.
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Universalidad de derecho : La destrucción de una cosa integrante de la universalidad de un usufructo no produce tampoco su extinción.
2). Relativas al sujeto:
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Renuncia: debe ser expresa, con capacidad suficiente para disponer y si es sobre inmuebles debe ser por escritura pública e inscripta en el registro público para su oponibilidad.
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Fallecimiento del usufructuario: Por ser vitalicia la muerte del usufructuario es causa de extinción. Pero la muerte del nudo propietario no lo es y continúa en ese aspecto de la relación sus herederos.
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Extinción de la personería : Si el usufructo ha sido diferido a una persona jurídica y esta se disolviese se extingue el usufructo, si no se hubiese estipulado a tiempo la ley establece un máximo de 20 años, transcurridos estos y aunque se hubiese pactado un plazo mayor se entenderá reducido al máximo legal. Consolidación : Reservamos este término sólo en el caso de que el usufructuario reúna también la calidad de nudo propietario.
3). Relativas a la causa:
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Plazo y condición : Si el usufructo ha sido constituido por un plazo o sujeto a una condición resolutoria, el usufructo culminará cuando el plazo venza o cuando la condición resolutoria impuesta por el título constitutivo se cumpla (Art. 2921-2923-2926)
4). Relativas al tiempo:
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No uso. Independencia de la extinción: El usufructo se pierde por el no uso durante el término de 10 años. El no uso desde el punto de vista del propietario, opera como una prescripción liberatoria, ya que libera al dominio del gravamen que representa el derecho real sobre cosa ajena en su aspecto pasivo. Prescripción: La prescripción adquisitiva o usucapión a diferencia de la pérdida por el no uso, necesita de la actividad de otro, que posea la cosa a título de usufructuario. El derecho adquirido por un tercero por usucapión es excluyente del que corresponde al usufructuario que a partir de la adquisición su derecho queda extinto.
5). Causales impropias: son aquellas que el Código legisla como tales pero que no son en verdad causales de extinción si no que hacen a la ineficacia del título del usufructo.
- Revocación directa: se da cuando el propietario luego de constituir el usufructo, advierte que el adquirente no tenía derecho a la adquisición (por ejemplo: si fue dado en pago de una deuda que no existía). - Resolución del derecho del constituyente: cuando quienes estaban legitimados para constituir usufructo (en principio el propietario) resulta no ser propietario de la cosa. -Revocación por los acreedores: es revocable cuando ha sido hecha en fraude o perjuicio de los acreedores. - Específicas. Usufructo paternal: se da cuando se acaba o se pierde la patria potestad o se pierde o suspende el ejercicio, a cuyas vicisitudes esta ligado, salvo por caso de suspensión por demencia ;caso expresamente exceptuado en el articulo 304.
USO Y HABITACIÓN
Concepto: Art. 2948: “El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia…Si
se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella se llama en este Código, derecho de habitación.
HIPOTECA Concepto Legal
La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor (Art. 3108). Es criticado este concepto por su imprecisión en al no determinar en que forma opera la seguridad, por referirse a bienes inmuebles, cuando la calidad de inmueble sólo puede predicarse respecto de las cosas y por que no sólo el deudor puede hipotecar, en garantía de un crédito, sino que esta puede ser constituida por un tercero.
Concepto según Musto Dice que es un derecho real convencionalmente constituido como accesorio de un crédito determinado, en función de garantía por un monto expresado en dinero, que recae sobre una cosa inmueble especialmente individualizada, que queda en poder del constituyente y que en caso de incumplimiento del débito, da derecho al acreedor a perseguir la cosa en poder de quien se encuentre, ejecutarla y cobrarse con el producido con prelación sobre los demás acreedores. Accesoriedad contractual de la hipoteca Como los demás derechos reales de garantía, la hipoteca tiene carácter accesorio de un crédito. No siendo un derecho independiente, no es concebible que la hipoteca tenga como titular a una persona distinta del acreedor, pero su accesoriedad no impide que, dada la función de garantía, la hipoteca pueda ser constituida por un tercero para asegurar el resultado de la obligación. Del carácter accesorio de la hipoteca se desprenden importantes consecuencias prácticas: a) La nulidad de la obligación acarrea la nulidad de la hipoteca. b) No es posible ceder la hipoteca sin hacer cesión expresa del crédito a que accede. c) La hipoteca está subordinada a la existencia de la obligación y se extingue con ésta. La accesoriedad de la hipoteca, como principio esencial, exige que la obligación a que accede esté precisamente determinada, en todos su elementos originarios: sujetos, objeto y causa. Esto no impide que se puedan garantizar varias obligaciones con tal de que cada una de ellas esté determinad con la misma precisión. Tampoco obsta a que se garanticen con hipoteca obligaciones eventuales o futuras, siempre que sean identificadas ab initio. La fuente de la hipoteca es siempre al contrato. Si la obligación está determinada en su objeto y causa, puede ocurrir que en el origen no esté
determinada en su monto exacto. Ello no obsta el cumplimiento del principio de accesoriedad, siempre que se determine el montante de la garantía hipotecaría. Objetos a hipotecar
Inmuebles: Según lo establecido por el art. 3108 sólo puede ser objeto de este derecho real las cosas inmuebles. En otras ramas del derecho se admite la hipoteca sobre naves y aeronaves, y los motores de estas últimas. Conforme al art. 2313 existen tres clases de inmuebles: 1) por su naturaleza, que son las csas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad; 2) por accesión, estos no pueden ser objeto del derecho real de hipoteca independientemente del suelo al que acceden; 3) por su carácter representativo, es criticada la inclusión de esta categoría en la clasificación de inmueble por su inutilidad práctica, pues: 1) los instrumentos que sirven de títulos al dominio y condominio, no podrían ser hipotecados con independencia de la cosa sobre la cual recaen estos derechos; 2) si los títulos se refieren a derechos de usufructo, uso, habitación o servidumbre, no pueden ser objeto de hipoteca; y 3) si el titulo es de una hipoteca, en nuestro código no se permite la hipoteca sobre hipoteca. Minas: El código en la materia las considera una verdadera propiedad y admite el derecho de hipoteca cuando son de primera o segunda categoría, con a salvedad de que el derecho del acreedor hipotecario está expuesto a extinguirse si se produce la caducidad de a concesión, en los diversos casos en en lo establece la ley. Nuda Propiedad: El propietario que a dado su pedio en usufructo, puede dar en hipoteca la plena propiedad, siempre que la hipoteca tenga efecto una vez concluido el usufructo. Está autorizado también a constituir hipoteca sobre la nuda propiedad. Forma ad solemnitatem de constitución La hipoteca solo puede constituirse por escritura pública (art. 3128). La escritura pública es exigida por la ley ad solemnitatem, por ende esta forma rige para la constitución de la hipoteca, o sea para el contrato constitutivo de la garantía real. Se dice que es ad solemnitatem, porque ello surge de la disposición del art. 3115 al expresar: No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligación en la forma prescripta en este título. Por otra parte, aunque se admita la promesa de hipoteca, es indudable que el derecho real no puede quedar constituido sino después de suscripta la escritura pública. Registro y Convencionalidad de la Hipoteca Decimos que la hipoteca es un derecho real convencionalmente constituido. El carácter de convencional surge de la disposición expresa de nuestro código que lo consagró en la norma del art. 3115 que dice: No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligación en la forma prescripta en este título , para reafirmar en la nota: quedan pues concluidas todas las hipotecas tácitas o legales y derogadas las leyes 14, 23, 24, 28 y 33, título 13, parte 5°. La única fuente de la hipoteca es el contrato y la constitución debe ser expresa, no se admite su constitución en forma tácita. La extensión de la hipoteca
El art. 3110 se refiere a los bienes que están comprendidos en la garantía: La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos al principal; a todas las mejoras sobrevivientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vacío; a las ventajas que resulten de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble: a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmueble contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no están sujetas a la hipoteca.
Accesorios: Son comprendidas en este rubro, a) las cosas muebles adheridas a los inmuebles físicamente, exceptuando las previstas en los arts. 2322 y 2323, y b) las cosas muebles convertidas en inmuebles por accesión moral (art. 2316), cuando hayan sido colocadas con esa intención por las personas enumeradas en el art. 2320. Los accesorios revisten el carácter de tales mientras lo conserven, es decir no hayan sido separados del principal. Mejoras: El código se refiere a las mejoras sobrevivientes, es decir, a las que acceden al inmueble después de constituida la hipoteca y que se convierten en nuevos accesorios del inmueble, enriqueciendo su valor. Frutos: los frutos más que accesorios, mientras están unidos a la cosa, forman un todo con ella. Este criterio es sólo aplicable a los frutos naturales e industriales. Los frutos civiles están comprendidos en una frase expresa del artículo, que se refiere a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios que son típicos frutos civiles. Indemnización Expropiatoria: La existencia de hipotecas no puede paralizar las expropiaciones por causa de utilidad pública, en los casos en que la Constitución nacional lo autoriza. En el orden nacional, la ley 21.499 así lo establece y dispone que “los derechos del reclamante se considerarán transferidos de la cosa a su precio o a la indemnización, quedando aquélla libre de todo gravamen” (art. 28). Bienes que no susceptibles de hipotecas: Hay cosas que no pueden ser susceptibles de ser hipotecadas como las cosas muebles por ser un derecho que recae sobre el inmueble, salvo lo previsto en otras leyes. Y hay otras cosas a las cuales no se extiende la carga de la hipoteca, en cuanto a los derechos reales que recaen sobre cosa ajena, por más que recaigan sobre inmuebles, como el usufructo, uso, habitación ni el propio derecho de hipoteca. Bienes respecto de los cuales no se extiende la hipoteca: Los inmuebles contiguos que adquiera el propietario del bien hipotecado para reunirlos con este. El supuesto es el siguiente: una persona ha hipotecado un inmueble (lote A), luego adquiere el lote colindante (lote B) al que incorpora para el mismo destinarlos a la misma explotación, caso en que la hipoteca no se extiende a esta nueva adquisición. Tampoco a los tesoros que están bajo el suelo por el hecho del hombre se les puede extender la hipoteca, lo cual está estipulado en el código en el art. 2566. Cosas que no pueden ser objeto de hipoteca: Las cosas que no están en el comercio, por ser del dominio público del Estado nacional, o de los Estados provinciales, por su inalienabilidad absoluta. Las cosas que no pueden ser gravadas, por disposiciones de leyes especiales y los inmuebles afectados, por causas de inalienabilidad, en la medida en que lo autorizan el Código o las leyes especiales. El crédito hipotecario
Obligaciones en General: El art. 3108, al expresar que la hipoteca es el derecho real, constituido en seguridad de un crédito en dinero, pareciera restringir a las obligaciones dinerarias al ámbito de operaciones garantizables con este tipo de derecho real. Pero ello no es así ya que los art. 3109 y 3153 amplían el espectro a que se pueden garantizar toda clase de créditos. Cualquiera que sea el objeto de la obligación en caso de incumplimiento y ejecución de la garantía hipotecaria, se podrá resolver al fin en el pago de una suma de dinero y el legislador remarca con esto la necesidad de que esté expresada la garantía en dinero. No existen inconvenientes en garantizar obligaciones de dar moneda extranjera (Ley 23.928), como tampoco aquellas que tengan como prestación originaria una obligación de hacer o una obligación de no hacer. Obligaciones Condicionales y Eventuales: El art. 3109 expresa, después de afirmar el principio de especialidad, que si el crédito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligación es eventual..., basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. El art. 3153, a su vez, expresa: La hipoteca garantiza los créditos a término, condicionales o eventuales, de una manera tan completa como los créditos puros y simples. La doctrina se divide en tres orientaciones para interpretar la expresión o eventuales: a) tesis amplia (Segovia), indica todas las obligaciones futuras que pueden nacer en cualquier momento, aunque no necesariamente; b) tesis restrictiva (Lafaille), equipara la obligación eventual a la condicional; c) tercera corriente, indica como fuente la ley belga de 1851, que admitía se constituyera hipoteca para garantizar la apertura de un crédito, hasta la concurrencia de una suma determinada que se está en obligación de suministrar, teniendo validez desde su inscripción. Podemos distinguir entre créditos futuros: no existen en el presente pero necesariamente tendrán existencia, pues la causafuente de la obligación, también necesariamente se producirá. Eventuales: no existen en el presente, pero pueden tener existencia aunque, a diferencia del anterior, su nacimiento no es necesario sino contingente. Condicionales: cuando la obligación esta subordinada a un acontecimiento incierto y futuro que puede o no llegar (art.528). Obligaciones Naturales: El concepto de obligación natural está dado en el art. 515, por contraposición a las obligaciones civiles: son las que, fundadas sólo en el derecho natural y en la equidad, no confieren acción para exigir su cumplimiento, pero que cumplidas por el deudor, autorizan para retener lo que se ha dado por razón de ella... El código, después de enumerar cuáles son esas obligaciones, dice en el art. 518: Las fianzas, hipotecas, prendas y cláusulas penales, constituidas por terceros para seguridad de las obligaciones naturales, son válidas, pudiendo pedirse el cumplimiento de estas obligaciones accesorias. Distintas Modalidades
Letras Hipotecarías (Ley 24.441): El art. 35 de la ley incorpora el concepto de título valor, para fijar naturaleza de las letras hipotecarias. La ventaja asignada a título valor es su autonomía, literalidad y completividad, de modo tal que el tenedor legítimo del documento adquiere un título autónomo de modo que no le son oponibles las defensas personales de los transmitentes. La ley exige además que la emisión de letras hipotecarias sólo puede efectuarse cuando se trate de hipotecas en primer grado y debe estar consentida por el constituyente en el acto constitutivo (art. 36). La emisión
por letra de cambio extingue por novación la obligación que era garantizada por la hipoteca (art 37). El propietario puede disponer del dominio. El adquirente tendrá todos los derechos y obligaciones del tercer poseedor (art. 38). La ley determina que la locación convenida con posterioridad a la constitución de la hipoteca es inoponible a los adquirentes de letras o cupones. Es también obligación asegurar contra incendio el inmueble y el incumplimiento de este deber acarrea la caducidad del plazo. a) Emisión: Las letras hipotecarias deben ser emitidas por el deudor, e intervenidas por el registro de la jurisdicción que corresponda al inmueble. Deben emitirse en papel que asegure su inalterabilidad y firmarse por el deudor, el escribano y un funcionario del registro, dejándose constancia de su emisión en el mismo asiento registral de la hipoteca (art. 39). Lo que debe contener la letra, art. 39: 1) Nombre del deudor y del propietario del inmueble. 2) Nombre del acreedor. No puede ser al portador. 3) Monto de la obligación incorporada a la letra, expresada en una cantidad determinada en moneda nacional o extranjera. 4) Plazos y de más estipulaciones respecto del pago. 5) El lugar en el cual debe hacerse el pago. 6) Tasa de interés compensatorio y punitorio. 7) Ubicación del inmueble hipotecado y sus datos registrales y catastrales. 8) Deberá prever la anotación del pago de servicios de capital o renta o pagos parciales. 9) La indicación expresa de la tendencia de los cupones de capital e intereses acredita su pago, y que el acreedor se halla obligado a entregarlos y el deudor a requerirlos. 10) Los demás que fijen las reglamentaciones que se dicten. b) Endosos: El art. 40 de la ley distingue sus características de los endosos aplicables a los demás títulos: 1) Debe ser nominativo. 2) No es necesario notificación al deudor. 3) El endoso no importa responsabilidad para el endosante. c) Cupones: La letra hipotecaria tendrá cupones que servirán para documentar los pagos de las cuotas o los servicios de intereses. Cuando se paga una cuota o un servicio de interés, el interesado debe exigir que se le entregue el cupón que será el comprobante del pago realizado. Esto debe estar expresamente indicado en la letra (art. 39 inc. i). d) Prescripción: Las acciones emanadas de la letra hipotecaria se prescriben en el plazo de tres años que se cuentan a partir del vencimiento de cada cuota de capital o de interés (art. 48). e) Cancelación: La cancelación de inscripción de la emisión y la de la hipoteca tendrá lugar a pedido del deudor que presentare la letra y los cupones con la constancia de haberse efectuado todos los pagos de intereses y capital. f) Las letras hipotecarias escriturales: Los títulos denominados escriturales a diferencia de los caratulares, son los que no tienen un soporte en el papel, sino que figuran exclusivamente en los registros de una entidad autorizada debidamente para ello, con soporte magnético, informático, o de otra naturaleza.
g) Créditos hipotecarios para vivienda: La ley pone un tope a los honorarios profesionales y establece que los aportes previsionales estarán es proporción al honorario efectivamente percibido. También sienta la presunción de que el plazo está establecido en beneficio del deudor, salvo estipulación en contrario, pero consagra como inderogable la facultad del deudor de cancelar el crédito antes del vencimiento cuando el pago fuere de la totalidad del capita adeudado. Extinción de la Hipoteca
Modos indirectos por vía de consecuencia Principio General: La hipoteca se acaba por la extinción total de la obligación principal sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de las obligaciones (art. 3187). La extinción debe ser total, ya que si fuese parcial la extinción no la provoca teniendo en cuenta el carácter de indivisible de la hipoteca (art. 3188). Excepciones: Señalamos las diversas excepciones que prevé el Código Civil. a) Pago por subrogación: El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la hipoteca (art. 3189). La subrogación legal o convencional traspasa al nuevo acreedor todos los derechos, garantías y acciones del antiguo acreedor. b) Novación: La novación extingue la obligación, pero el acreedor puede hacer reserva de los privilegios e hipotecas del antiguo crédito, que entonces pasan a la nueva. Esa reserva no exige la conformidad de la persona respecto de la cual es hecha, pero se debe aclarar que el código dispone expresamente que, cuando los bienes hipotecados o empeñados pertenecen a un tercero, que no hubiese tenido parte en la novación, el acreedor no puede reservarse el derecho de prenda o hipoteca. c) Fianza: La hipoteca dada por el fiador subsiste, aun cuando la fianza se extinga por la confusión (art. 3191). Si un persona reúne la las calidades de acreedor y deudor, la confusión extingue la obligación accesoria del fiador. Si la confusión es por reunión las calidades de acreedor y fiador en una misma persona, al ser por hipótesis del art. 3191 el constituyente de la hipoteca este último, se extinguirá la hipoteca por confusión, pues el acreedor no podría tener una hipoteca sobre sus propios bienes. d) Consignación: La consignación da la cantidad debida, hecha por el deudor a la orden del acreedor, no extingue la hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado, o que una sentencia pasada en cosa juzgada le hubiese dado fuerza de pago (art. 3192). En caso de la consignación halla sido hecha por depósito judicial, que no fuese impugnación por el acreedor, surte todos los efectos del verdadero pago.
Modos autónomos o directos Renuncia: Dice el art. 3193: La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura pública, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelación de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendrá derecho a pedir que así se anote en el registro hipotecario o toma de razón, y en la escritura de la deuda.
Dominio Imperfecto: La hipoteca constituida por el titular de un dominio imperfecto es válida, pero no puede tener más amplitud que la que el propio titular puede darle. Cuando el dominio es desmembrado, mientras la desmembración subsista, si el bien hipotecado se ejecuta, será con esa carga, pero la hipoteca no se ve afectada en cuanto a su existencia. En cambio, se el dominio es revocable, por estar sujeto a plazo o condición resolutorios, la hipoteca queda condicionada igualmente y no puede subsistir más allá del plazo o del cumplimiento de la condición. El art. 3194 dispone: La extinción de al hipoteca tiene lugar, cuando el que la concedido no tenía sobre el inmuebles más que un derecho resoluble o condicional, y la condición no se realiza, o el contrato por el que lo adquirió se encentar resuelto. Destrucción: Cuando se produce la destrucción de los edificios, la hipoteca subsiste, pero sólo sobre el suelo, si la destrucción es parcial, la hipoteca también subsiste sobre la parte que ha quedado construida y, si el edificio es reconstruido, la hipoteca vuelve a gravarlo (art. 3195). Existe un supuesto excepcional que plantea la doctrina. Es el caso de que no sólo desapareciera o se destruyera lo edificado, sino que el suelo mismo perdiera su condición de cosa in commercium. Expropiación por causa de utilidad publica: en tal supuesto, el derecho de garantía se traslada al precio o a la indemnización que debe pagar el sujeto expropiante (ley 21.499). Esto significa que la hipoteca se extingue cesando el derecho de persecución pero subsistiendo el privilegio sobre el monto de la indemnización. Subasta Pública: En la ejecución de un inmueble, sea que se produzca en un juicio promovido por un acreedor hipotecario o por un acreedor común, cuando se ha realizado el remate público y se ha adjudicado el bien al mejor postor, deben cancelarse las hipotecas. La citación de los acreedores hipotecarios al domicilio real, o al de elección en el contrato, es requisito indispensable para que se opere la extinción, pero la existencia de la hipoteca no puede impedir la ejecución por los demás acreedores quirografarios o de rango posterior. Confusión: Si la propiedad irrevocable y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidos en la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente (art. 3198). Dación de Pago: Es un tema que a preocupado a los autores, es decir, cuando alguien, en pago de una obligación, transfiere la propiedad de una cosa, pero el acreedor que de tal modo la hubiera adquirido es vencido luego, por reivindicación. Supuestos Particulares Caducidad de la Inscripción: El art. 3151 dice: Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años, si antes no se renovare, y el art. 3187 prevé: Los efectos de la inscripción de la hipoteca se extinguen pasados veinte años desde que fue registrda. Si se renueva antes de su vencimiento, la hipoteca conserva su rango. La reinscripción puede hacerse por el acreedor hipotecario sin necesidad de la conformidad del deudor.
