1. Creați o rezervă de timp și o strategie. Nu lăsați totul pe ultimul moment. Vă cunoașteți probabil necesitățile pentru lunile care urmează. Încercați să vă organizați, puneți pe hârtie toate plățile pe care urmează să le efectuați, încercați să identificați perioada în care ar putea surveni o problemă. Uneori ajungem să vindem o proprietate la un preț scăzut doar pentru că nu am găsit o sumă mică de bani atunci când am avut nevoie. Ar fi păcat să ajungeți într-o atare situație. 2. Colectați documentele lipsă ale proprietății dvs. Orice investitor înțelept vă va cere o documentație completă a proprietății. Atitudinea de tip „nu îmi pasă, asta este tot ce am să vă ofer ” apar ține trecutului și, fie investitorii o resping, fie își asumă riscul de a cumpăra f ăr ă documente în regulă, dar cu o reducere considerabilă. Dacă nu știți ce trebuie să aveți, puteți solicita ajutorul unui avocat sau al unui arhitect. De asemenea, un consultant imobiliar serios vă poate ajuta, el știe ce caută clienții săi. Un dosar complet crește valoarea proprietății cu minim 5%, uneori chiar mai mult. (Dacă sunteți în căutare de investitori naivi, pe care să-i înșelați și să le vindeți ceva prost, îmi pare r ău, apar țineți altei lumi și vă puteți opri din lectura acestui articol, chiar acum).
3. Încercați să identificați valoarea reală a proprietății dvs. Știu, gândul vă va fugi imediat la „vecinul meu vinde la acest preț, așa că ar trebui să cer și eu tot atât sau poate chiar mai mult”; acest mod nu este întotdeauna cel corect în identificarea valorii reale a proprietății dumneavoastr ă. Poate că este trist, dar prețul unui imobil este cel pe care un cump ăr ător este dispus să îl plătească. Încercați să gândiți ca un cumpărător și să faceți o listă cu avantajele și dezavantajele proprietății. O să vă ia câteva ore, însă veți descoperi mai mult decât vă puteți imagina. Unii oameni pretind a fi cumpăr ători, cu scopul de a identifica
102
valoarea proprietății lor; alții (având un buget mai mare) plătesc evaluatori sau agenți imobiliari serioși.
4. Investiți în proprietatea dumneavoastră, dându-i valoare adăugată. Nu trebuie să fiți magician ca să transformați un apartament vechi în ceva decent (vă este necesar un buget de 1.000 - 5.000 euro, depinde însă și de gradul modificărilor aduse). Acum, datorită crizei, puteți face aceste lucruri cu costuri mult mai mici. Acest aspect va cre ște valoarea proprietății dumneavoastr ă cu cel puțin 10%, probabil chiar mai mult. Dacă sunteți proprietarul unui teren, gândiți-vă la parametrii de urbanism noi sau la alte proceduri, care vor face ca proprietatea să arate mult mai bine în ochii investitorilor. 5. Nu intrați în panică, c ăutați colaboratori adecvați. Știu că este ușor de spus, dar foarte greu de f ăcut. Când cineva se afl ă în pericol, simte că toată lumea se destramă și se mulțumește cu prima opțiune „salvatoare” care îi iese în cale, de obicei și cea mai rea posibilă. Dacă sunteți stresați, nu respectați această regulă. Încercați să contactați cât mai mulți exper ți. Multe companii serioase din domeniul imobiliar au clienți care vor oferta mai mult decât „ prima opțiune”. În plus, ei vă vor cere o oportunitate, dar nu vor încerca să vă ia proprietatea pentru „ jumătate de pâine”. Desigur, dacă documentele nu sunt în ordine și încercați să scă pați de o proprietate, atunci „ prima opțiune” va fi probabil și ultima. Încercați să vă amintiți: când sunteți în necaz, panica este cel mai prost consultant.
103
104
25.06.2010
O nouă eră în imobiliare, noi provocări pentru toți 5 sfaturi pentru ca un investitor să realizeze o investiție de succes În aceasă perioadă, vom identifica cinci tipuri de investitori: românii care au interes să investească, dar sunt precauți și atenți; români „șmecheri”, care sunt în căutare de „oferte ieftine, care nu sunt 100% în ordine”, pentru a cumpăra repede (pentru aceștia nu am nici un sfat, pentru că știu ei totul); str ăini care caută oportunități; str ăini care susțin că nu caută oportunități, dar de fapt asta fac; str ăinii care caută numai proprietăți de top și care sunt dispuși să le cumpere la un preț corect (un pic mai mare decât pre țul „oportunității”). Indiferent în ce categorie v-ați afla, sunt 5 lucruri de care ar trebui să țineți seama, înainte de trece la o tranzac ție sau investiție.
1. Decideți ce vreți cu adevărat și creați-vă strategia de investiții. Văd atât de mulți oameni care pretind c ă doresc să investească, dar nu știu cu adevărat unde și care ar trebui să fie prioritatea lor. În final, ei resping totul pentru că sunt confuzi și indeciși. Dacă doriți să investiți, încercați o strategie de investiții: care este bugetul dumneavoastr ă; vreți să utilizați și un credit; știți cât de mult costă un asemenea credit; colaborați deja cu o banca sau începeți căutarea, după ce găsiți oportunitatea; ce fel de proprietate căutați (un teren, un apartament, o proprietate generatoare de venit); ave ți nevoie de o proprietate pentru a locui acolo sau este o simpl ă investiție; Care sunt așteptările dumneavoastr ă privind venitul anual; în
105
câți ani doriți să revindeți proprietatea; profilul investițional pe care îl adoptați poate fi descris ca defensiv sau riscant? Având r ăspunsuri la toate aceste întreb ări, vă puteți permite să vă concentrați asupra obiectivelor reale. Dac ă este prea dificil pentru ca să identificați o strategie, cereți ajutorul unui expert, există câțiva băieți serioși, în măsur ă să vă ajute. Făr ă aceste lucruri clare, vă veți pierde timpul și veți fi confuz, eventual chiar frustrat.
2. Nu vă grăbiți! Știu că profesia mea de consultant și broker imobiliar ar trebui să mă facă să vă conving să ac ționați repede. Dar, de ce să ne mințim reciproc? Astăzi avem „două piețe”: una reală și o piață a „ prețurilor cerute”. Odată cu trecerea timpului, tot mai multe persoane vor trebui s ă treacă de la prețurile „cerute” la cele „reale”. Tot mai multe oportunități vor fi disponibile, iar dacă nu găsiți ce căutați, așteptați. Următoarele luni vă vor oferi mai multe opțiuni, dintre care veți putea alege. 3. Prea multe „oportunități”, prea puține sunt reale. În zilele noastre, 90% dintre brokerii imobiliari vă prezintă totul ca fiind o oportunitate. Bineînțeles, motivațiile lor sună foarte logic: „Făcând o comparație cu prețul din 2008, acum avem o reducere de ... %”. Cine este însă îndreptățit să spună că prețul din 2007-2008 este referința corectă, pe baza căreia se face calculul? Tr ăim vremuri noi și simplul motiv că prețul este mai scăzut decât înainte nu este suficient pentru a aproxima valoarea unei proprietăți. Noi compar ăm prețul cu nivelul actual de pe piață și încercăm să anticipăm cât de sustenabil va fi acesta în viitorul apropiat. Evident, vom începe întotdeauna cu verificarea locației, locației, locației și a altor parametri ai proprietății. Doar după ce avem
106
toate aceste detalii, putem aprecia dac ă o anumită proprietate reprezintă sau nu o oportunitate.
4. Fiți vigilenți când vorbim despre actele de proprietate. În trecut, pierdeam în fiecare lună o afacere importantă. Mă refer la situații în care proprietarul și cumpăr ătorul căzuser ă de acord asupra prețului de vânzare. Când cumpăr ătorul întreba de toate documentele, pentru a face o verificare și pentru a fi sigur pe ce investește, atunci povestea lua o altă întorsătur ă, r ăspunsurile fiind: • „Le voi avea în cur ând.” (în prima sau în a doua să ptămână); • „ Nu înțeleg la ce vă trebuie atâtea hârtii, dar voi face tot posi bilul să adun cât mai multe.” (în următoarele două să ptămâni); • „Ce înseamnă asta? De ce îmi ceri atâtea hârtii? Ca s ă mă tragi pe sfoar ă? Dacă vrei să faci afaceri în România, trebuie să cumperi f ăr ă să ceri prea multe.” (după ce mai trecea o lună); • „Asta e tot ce am. Fie îți place și cumperi, fie nu ești serios și îmi pierd vremea cu tine.” (după 6 - 8 să ptămâni); • Pe durata acestor „etape”, există posibilitatea ca, în orice moment, proprietarul să nu îți mai r ăspundă la telefon pentru că realizează că nu te poate înșela. Nu le faceți jocul! Protejați-vă, pentru a vă asigura succesul pe mai departe. Alegeți cei mai buni avocați, arhitecți și consultanți imobiliari și faceți o achiziție cu zero probleme sau una cu probleme minore cunoscute. Evitați surprizele!
5. Nu ratați o proprietate de top, la un preț corect! Primesc zilnic aproximativ 10 - 20 oferte cu proprietăți și consider că le cunosc pe mai mult de jumătate dintre cele disponibile. Cele
107
mai multe dintre ele nu sunt bune, de aceea nu le propunem niciunui investitor. Proprietățile de top sunt foarte puține și de obicei foarte scumpe (încă). De aceea, dacă găsiți o proprietate de top, la un preț rezonabil, chiar vă sugerez să vă gândiți în a investi. Nu mă aștept ca proprietățile foarte bune să fie vândute la un preț „de nimic”, din câteva motive foarte simple. În cazul în care o proprietate de top intr ă pe piață la un preț scăzut: puțini oameni vor auzi despre asta; mul ți bogătași locali vor încerca să pună mâna pe ea și mulți str ăini vor concura cu ei; afacerea se va încheia în mai puțin de o să ptămână.
• Câte proprietăți de top au fost vândute până acum la un preț foarte scăzut? Cred că niciuna! • Poate vă întrebați dacă există excepții de la această regulă? Da, în timp ce proprietățile de top, terenurile, spațiile și clădirile comerciale sunt foarte puține, stocul de apartamente este de multe ori mult mai mare decât cererea efectivă. • Dacă există un segment de piață unde se pot găsi proprietăți de top, la prețuri chiar și mai bune, cred ca acesta va fi acela. • „Când?” Nu știu și nici nu sunt 100% sigur c ă acest lucru se va întâmpla. Dar, cred că, până la sfâr șitul acestui an și în 2011, vor exista oferte mult mai „rezonabile” în acest domeniu, deoarece foarte mulți dezvoltatori sunt stresați de către bănci, iar acesta este întotdeauna primul segment al pie ței influențat de criză (în lunile următoare, situația economiei românești probabil se va agrava). Nu uitați, este o perioadă excelentă pentru investiții, doar fiți cu ochii în patru și alegeți consultantul potrivit.
108
29.06.2010
Ghid de supraviețuire în timpul crizei Cum să scoți profit maxim din 5.000 sau 10.000 de euro Am primit mai mult de 100 de e-mail -uri din partea unor persoane care vor să știe opinia mea, nu doar privind investi ția unor sume mari de bani, cum ar fi 50.000 sau 100.000 de euro, ci și pentru cele mici, de 5.000 sau 10.000 de euro. Aceste sume reprezintă venitul unei singure persoane care lucreaz ă într-o companie bună sau cel al unei familii din clasa de mijloc (precum și a altor persoane) care tr ăiesc în România de ast ăzi. De fapt, managerii mai multor sucursale bancare mi-au spus c ă aceasta este suma medie a unui depozit f ăcut de cei care „nu sunt săraci”. Din acest motiv am decis s ă împărtășesc câteva propuneri pentru cei care dispun de această sumă de bani și doresc mai multe idei despre cum s ă profite de ei. Îmi pare r ău, dar nu sunt în măsur ă să vă dau „soluții magice” pentru a vă dubla sau chiar tripla banii într-un an, nu sunt chiar atât de inteligent! Haideți să vedem împreună care ar fi cele cinci propuneri, menite să vă aducă profit de pe urma unei sume de 5.000 sau 10.000 de euro.
1. Jumătate din banii dumneavoastră să fie în depozite. Ați putea spune că depozitul e mic! Ei bine, nu este! Nu fiți morocănoși și negativiști; știm cu toții că există multe probleme urgente, care pot apărea în viață, începând cu cele de sănătate, până la alte aspecte importante (care pot fi rezolvate ușor însă necesită o sumă de bani). Dacă nu aveți niciun ban în bancă, nici măcar 2.000 - 4.000 de euro, sunteți cu adevărat lipsit de
109
apărare, ca o pană „în vânt” (spunem noi în limba greacă). Mai ales că acum, în timpul crizei, vântul este destul de puternic!
2. În zilele de azi, euro este mai sigur. Cu doar două luni în urmă, vă explicam de ce aș prefera să-mi economisesc banii în euro și nu în ron. Altcineva a calculat rata dobânzii pentru depozitele în ron, care este mult mai mare decât cea pentru euro, dar nu s-a gândit și la o posibilă depreciere a leului. El explica de ce este mai bine s ă primiți o dobândă de 8 - 9% pentru ron decât 3,5 - 4% pentru euro. În perioada respectivă un euro era 4,07 ron. Pe data de 29.06.2010, un euro era cotat la 4,3257. Cum să obții un profit cât mai mare din 50.000 de euro Ne putem economisi banii într-o monedă puternică, care ne protejează față de problemele economiei românești și față de posibile deprecieri în viitorul apropiat.
3. Nici dolarul nu sună rău! Toți bancherii care se ocupă în principal de investiții șoptesc că se așteaptă ca euro să r ămână puternic pe termen scurt și apoi să se deprecieze din nou față de dolarul american. Acesta este motivul pentru care aceast ă perioadă este considerată una excelentă pentru investițiile în dolari, mai ales daca euro ajunge temporar la o valoare de 1,26 1,30 dolari. Dacă vă place să riscați, 10 - 20% din depozitul dumneavoastr ă ar putea fi schimbat în dolari, dar strict pentru o anumită perioadă. Stabiliți-vă un scop, spre exemplu: dacă achiziționați dolari, iar moneda euro se va deprecia cu 10%, dumneavoastr ă veți vinde dolarii pentru euro și veți obține din această tranzacție un profit de 10%.
110
4. Folosiți-vă de depozit ca să vă negociați chiria. Să presu punem că plătiți o chirie între 200 și 400 de euro lunar (chiar mai puțin, dacă sta ți împreună cu alții), să presupunem o medie de 300 euro pe lună. Criza îi face pe oameni mai vulnerabili, deci, negociați cu proprietarul apartamentului să îi plătiți 6 luni în avans sau chiar un an de chirie, ca să beneficiați de o reducere cu 10 - 20%. Într-adevăr, veți plăti mai mult acum (folosindu-vă de depozite); de fapt veți realiza un profit de 10 20% prin reducerea costurilor. Acest lucru este aplicabil pentru oricare altă achiziție pe care o veți face; vă veți simți confortabil plătind banii în avans, cerând în schimb un pre ț mult mai bun. 5. Bursa: pentru cei care îndrăznesc să riște Am analizat avantajele și dezavantajele investi țiilor pe bursă. Nu vă gr ă biți! Aștept ca bursa să scadă pentru (cel puțin) câteva luni, întrucât economia își va continua trend -ul descendent. Alegeți câteva SIF-uri sau alte companii puternice și gândiți-vă să investiți circa 15 - 30% (maximum) din banii dumneavoastr ă. Știu, se poate întâmpla să vi se spună că suma este mică, dar probabil că, în timpul crizei, vor accepta orice client. Fiind precaut față de riscurile la care v ă expuneți, fiți gata să vindeți atunci când vă atingeți obiectivul, adică creșterea profitului anual și nu crearea, peste noapte, a unei averi.
Întrebare: Ar trebui să aplic pentru „Prima Casa” dacă am 5.000 de euro în bancă? Nu, desigur că nu! Stați jos și calculați toate costurile. Chiar dacă contribuția personală, în acest caz, se ridic ă la 3.000 de euro, în multe cazuri exist ă costuri suplimentare care cresc valoarea total ă a tranzacției; aceste costuri trebuiesc plătite din buzunarul dumneavoastr ă. Ar trebui să aveți cel puțin dublul acestei sume de bani, pentru a vă putea gândi la un astfel de pas.
111
Nu uitați, orice sumă contează, chiar și ceea mai mică! Nu trebuie să vă simțiți prost solicitând servicii mai bune, la un preț mai mic. De fapt, odată cu această criză, multe companii sunt dispuse să vă servească, chiar și la un preț mai mic, în speranța unei colabor ări viitoare serioase. Un prieten de-al meu are un tată foarte înțelept, care spune mereu: „Aveți grijă de fiecare euro și eurocenții vor avea grijă de ei înșiși”. Nu ar trebui să fim dezamăgiți dacă astăzi nu avem prea multe. R ămânând serioși și respectându-ne pe noi înșine, avem garantate rezultate bune în anii următori.
112
22.04.2010
Cum să scoţi profit cât mai mare din 50.000 de euro Ai ceva economii şi ai vrea să le „rotunjeşti”. Nu ştii ce să alegi dintre un depozit bancar, achiziţia unor acţiuni sau a unei proprietăţi imobiliare. Toţi cei care au reuşit să facă afaceri în ultimii doi ani spun că perioadele de recesiune sunt cele mai bune pentru investiţii. Asta se aplică însă numai dacă ştii cât şi pe ce să pariezi. În actualul context economic, cum ai putea să valorifici în mod optim un capital fix, de - să zicem - 50.000 de euro? Indiferent de soluţia pe care o vei alege pentru „înmulţirea” banilor tăi, primul pas ar trebui să fie acelaşi. Ilias Papageorgiadis, CEO MORE Real Estate Services, spune că, din suma disponibilă pentru investiţii, un minimum de 20 - 30% ar trebui păstrat într -un depozit bancar. În cazul unui buget de 50.000 de euro, ar însemna să pui deoparte, din start, circa 10.000 de euro. Depozitul bancar reprezintă una dintre cele mai sigure soluţii, ajutând la protejarea capitalului de inflaţie. Principalul dezavantaj al acestui tip de investiţie este că nu asigură o creştere semnificativă a sumei depuse.
Depozitele bancare, soluţia cu cel mai scăzut risc Totuşi, pentru investitorul cu un apetit scăzut pentru risc, opţiunea de a-şi plasa toţi banii într -un depozit bancar rămâne una cât se poate de viabilă. „Avantajul major al depozitelor bancare este acela că sunt scutite de impozit pe profit pentru întreaga durată a lui 2010 şi sunt garantate de stat exact până la plafonul de 50.000 de euro”, subliniază Răzvan Popescu, consultant financiar în cadrul OVB. Randamentul astfel obţinut
113
nu este deloc de neglijat. La un curs de 4,07 ron pentru un euro, rezultă un echivalent de 203.500 ron la 50.000 de euro. „Pentru un depozit la termen pe trei luni, încă mai putem găsi dobânzi de 8,75 - 9%. Acesta ne-ar aduce un randament de 4.612 ron la trei luni”, spune Popescu. Pentru a se proteja de eventualitatea scăderii dobânzilor la depozitele bancare, este indicat ca deponentul să bifeze opţiunea de prelungire cu capitalizare, fapt care obligă banca să plătească o dobândă fixă chiar dacă dobânda de politică monetară a BNR va continua să scadă. În cazul în care aceasta din urmă va creşte, clientul poate merge la bancă şi îşi poate renegocia contractul cu actualizarea dobânzii la zi.
Leul, randament dublu faţă de euro Cât priveşte moneda în care este cel mai rentabil să faci un depozit bancar, leul este de departe cea mai bună alegere. La un depozit în euro pe trei luni, cu o dobândă de 3,50% - 3,55%, se obţine un randament net inferior faţă de un depozit în lei, respectiv 443 de euro, arată Popescu. La un depozit pe şase luni, randamentele comparative pentru depozite în lei faţă de eur o ar fi de 8.047 ron, respectiv 937 de euro; la 12 luni dobânzile s-ar ridica la 17.806 ron, respectiv 2.000 de euro. Papageorgiadis recomandă ca depozitele bancare să nu fie făcute momentan pe o perioadă mai mare de trei luni, astfel încât deponentul să poată beneficia de ofertele „de vară” ce ar putea fi lansate de către bănci în perioada următoare.
Bursa: în creştere, dar până când? Pentru investitorii cu un gust pentru risc ridicat, bursa ar fi o opţiune cât se poate de atractivă. Papageorgiadis spune că valoarea unor acţiuni româneşti s -a dublat sau chiar s-a triplat, comparativ cu pragul de jos atins anul trecut. În plus, o serie de
114
analişti prevăd o continuare a trend -ului de apreciere a acestora. Nimic nu poate fi însă sigur. Sunt, de asemenea, destule voci în piaţă care se aşteaptă la un nou declin al bursei după creşterea rapidă înregistrată în acest an. Reprezentantul M ORE Real Estate avertizează că, dacă se va trece la o nouă fază a crizei, bursa va fi prima „strivită”, după cum s-a întâmplat în trecutul apropiat.
Mai multe tipuri de acţiuni Cei care se decid să investească totuşi pe bursă ar trebui să dispună cel puţin de un set de cunoştinţe minime în acest sens, pentru a evita asumarea unor riscuri inutile. Papageorgiadis recomandă alegerea acţiunilor puternice, cum ar fi SIF-urile. Pentru investitorii pe termen scurt, o apreciere de 20 -3 0% şi o depreciere de 10 - 15% ar fi marjele care ar permite achiziţionarea unui pachet de acţiuni. De asemenea, este de evitat plasarea întregii sume într-un singur tip de acţiuni. Pentru a elimina dubiul unei investiţii ineficiente, banii mai pot fi plasaţi pe fonduri de investiţii care mizează pe acţiuni, spune Popescu. Acestea au un portofoliu de acţiuni ce aduc randamente bune, unele depăşind pragul de 20 %, de la începutul anului până în prezent. O altă soluţie este cea a apelării la un unit-linked , variantă care combină siguranţa depozitelor bancare cu posibilităţile de câştig ale investiţiilor la bursă.
Imobiliarele, la punctul 0 pentru investiţii Pentru cei care vor să beneficieze atât de siguranţă, cât şi de posibilitatea creşterii semnificative a valorii investiţiei, proprietăţile imobiliare reprezintă în continuare o soluţie. Ilias Papageorgiadis spune că preţurile proprietăţilor au scăzut în medie cu 40% până la 70% , faţă de perioada de vârf de la
115
începutul lui 2008. Acesta precizează că preţurile reale de tranzacţionare, ce se situează la mai puţin cu 15 - 30% faţă de cele cerute iniţial de către proprietari, au atins un prag minim, faţă de care nu vor mai avea loc scăderi semnificative în perioada următoare. Când este sigur că a atins acest nivel minim al preţului într -o negociere, investitorul poate trece la încheierea tranzacţiei. Folosind cei 40.000 de euro din bugetul iniţial de 50.000 (după plasarea a 10.000 de euro într-un depozit bancar), cumpărătorul poate achiziţiona o garsonieră, fie într-un complex rezidenţial nou, fie într-un bloc vechi, dar construit după 1985. O asemenea proprietate ar genera, prin închiriere, un randament anual de 7 8% din valoarea iniţială a investiţiei. În plus, pe termen lung, proprietarul poate miza şi pe o creştere anuală de 5 - 6% a valorii proprietăţii, dacă aceasta este de calitate. În cazul investiţiei într -un teren, este necesar ca acesta să fie amplasat într-o zonă cu (sau aproape de) utilităţi, ce dă semne clare de dezvoltare în perioada următoare. De luat în seamă sunt proprietăţile cu cel puţin 70 - 80% mai ieftine faţă de perioada de apogeu de la începutul lui 2008. Papageorgiadis avertizează însă potenţialii investitori să nu se aştepte la profituri spectaculoase din imobiliare în mai puţin de 1,5 - 3 ani de acum înainte - perioadă necesară pentru revenirea şi reinstaurarea pe un trend ascendent clar al pieţei.
• Acest articol a fost publicat pe: www.imobilare.ro • Autor: Adriana Drăguşin
116
11.11.2009
Preţurile la care se închiriază rezidențele din centrul ora șului: aproape la fel ca cele din zona semicentrală! Doamnelor şi domnilor! Astăzi am să vă împărtăşesc un secret despre piața din ziua de astăzi din București, un secret pe care mulţi oameni îl știu, dar pe care foarte puţini oameni refuză să îl vadă. Mă refer la piaţa de închirieri, care astăzi este influenţată de turbulenţele generale cu care se confruntă piața de imobiliare din România. Prin urmare, dacă doriți să închiriați o garsonieră sau un apar tament cu 2 camere, aveţi următoarele opţiuni: la periferia oraşului sau în orice altă zonă „rău famată” , unde veți găsi case nerenovate, pentru 150 - 200 euro / lună . Mergând spre zonele semicentrale, precum Titan, Vitan, Timpuri Noi, Dristor, Tineretului, Drumul Taberei, Militari etc, veţi găsi preţuri cuprinse între 250 - 350 euro / lună. Acum, să ne îndreptăm spre zonele din centrul orașului, chiar spre zona Dorobanți. Veţi fi uimiţi să constatați că preţurile sunt aproape la fel! Teoretic vorbind, oamenii cer mult mai mult. Dar, în realitate, prețul final al chiriei este mai mult sa u mai puţin același, în funcţie de nevoile proprietarului și de plata, în avans, din partea chiriaşului.
O colegă de-a mea tocmai a închiriat o garsonieră în Dorobanți, pentru 250 de euro pe lună. Preţul iniţial a fost de 350 de euro pe lună și este vorba de o garsonieră renovată, situată EXACT pe Calea Dorobanți. Preţul a fost negociat la 250 de euro pe lună şi contractul a fost semnat. Aceasta nu a fost singura ofertă de acest gen. Au fost mai multe. De unde ştiu? Pentru că sediul central al firmei s -a mutat în zona Dorobanți, ea a căutat un apartament care să fie a proape de
117
locul de muncă şi a avut o listă mare de oferte. În acelaşi timp, în ultimele 2 - 3 luni, alți doi colegi de-ai mei au închiriat locuinţe noi, în alte zone ale oraşului.
Pentru ei doi am o prietenă specială (de fapt, o colegă de breaslă aș putea spune), care este probabil cel mai bun scanner al pieţei, îmi oferă sute de oferte oricând îmi doresc. Ea a ajuns la nivelul „imposibil” de a fi pro -activă prezentândumi inclusiv proprietăţile despre care crede ea că ar trebui să ştiu (chiar dacă acestea nu sunt pe lista mea iniţială). Așadar, am verificat nenumărate liste de oferte, pentru a le găsi pe cele mai potrivite pentru colegii mei. Da, am spus „noi”. Am ajutat și eu, de fapt am încercat chiar să dau sfaturi în cursul acestei proceduri. Ba chiar am pus pariu cu ei că la un moment dat vom fi siguri că noi vom obține preţuri care nu sunt prezentate în anunțurile din acea zi. Se pare că nu m-am înșelat, toţi au ajuns la rezultatul pe care au dorit să îl obțină.
„De ce se întâmplă acest lucru? Este o coincidenţă?” Este simplu. Cine au fost clienții din zonele centrale şi scumpe? Străini, angajaţi ai unor companii mari, cu pachete „avantajoase” de compensare, care includeau chiar și locuinţe scumpe (dintre care, mai mult de jumătate, sunt plecați de la acele firme, în timp ce, pentru marea majoritate a celor care au rămas, aceste pachete au fost serios reduse). Cine altcineva a mai închiriat locuințe în această zonă? Mai mulţi români care încercau să dovedească ceva, să își expună afacerile și noul lor statut. Cei mai mulți dintre ei au probleme acum... Nu au locuri de muncă sau sunt blocați fără numerar şi încearcă să îşi reducă costurile prin toate mijloacele. Nu în ultimul rând, să locuiești în aceste zone (mai ales în
118
Dorobanți etc) presupune costuri mai mari pentru mai multe servicii, ca și faptul că pe piaţa locală de produse agricole totul este mai scump. Oamenii au plecat... în masă. În a doua parte a anului 2008 au început renegocierile, în prima parte a anului 2009 și -au părăsit casele, fără ca proprietarii să schimbe preţul, dar acum vine sfârșitul anului și nu se poate ca o proprietate să rămână nelocuită pentru totdeauna. Prin urmare preţurile de închiriere au început să scadă, iar atunci când cineva este determinat să închirieze trebuie să plătească un av ans pe câteva luni şi să vorbească direct cu proprietarul. „Care este problema cu agenţii?” Nimic nou, majoritatea agenţiilor de aici, din această ţară binecuvântată, continuă să încerce să ridice preţurile, astfel încât să primească un comision cât mai mare (sau o sumă fixă foarte mare).
Cum se negociază Așadar, încercaţi să faceţi următoarea strategie simplă: NU faceți agentului nicio ofertă pe care să o transmită proprie tarului. Cereţi să vă întâlniți direct cu proprietarul, semnați contractul pentru comisionul agentului, negociați cu proprietarul şi, în final, plătiți agentul pentru munca depusă. (Da, ştiu că nu ar trebui să spun astfel de lucruri ... dar din păcate trebuie să solicitaţi agentul FOARTE mult, astfel încât să îl lăsați să negocieze pentr u dumneavoastră. Dacă nu, plătiți-l şi preluați controlul). Se vor schimba lucrurile în curând?
Nu. Cu mai puține cereri pentru zonele mai puţin costisitoare şi mai multe pentru zonele unde trăiesc normal româ nii, situaţia va rămâne aşa, cel puţin pentru următoarele
119
câteva luni. În cazul în care piaţa va observa această lipsă de echilibru, lucrurile ar trebui să fie rezolvate până atunci. Dacă nu, vom merge în aceeaşi direcţie. Cu apartamente scumpe și goale şi apartamente foarte cerute , în zonele semicentrale. „Este singurul segment de piaţă în care se întâmplă acest lucru?” Nu, dar nu pot să vă ofer toate trucurile o dată...
120
27.06.2010
Răspunzând la întrebările cititorilor „Dezvoltatorii şi agenţii imobiliari au pus pe picioare o mare minciună” Am primit un e-mail foarte interesant de la o cititoare. Menţionează mai multe lucruri, acoperind mai multe aspecte. Îi voi răspunde, încercând să-i explic (atât ei cât şi celorlalţi) părerea mea referitoare la unele „mituri urbane” la care face referire în textul ei.
Doamna Anne G. mi-a scris, luni, 16.07.2010:
„Dezvoltatorii şi agenţii imobiliari au pus pe picioare o mare minciună ca să-şi vândă apartamentele, o manipulare a pieţei, respectiv... Apartamentele au un ciclu de viaţă... ERGO... Este mai bine să cumperi apartamente mai noi, cele mai vechi sunt mai puţin sigure!
Aceasta este o minciună uriaşă, care nu este fundamentată în niciun studiu tehnic. Nicăieri nu este stipulat faptul că apartamentele au un ciclu de viaţă, doar în prezentarea de marketing a agenţilor imobiliari! Dacă e să vorbim numai despre castele, cu tehnici şi materiale de construcţie foarte vechi şi depăşite şi care încă stau în picioare? Clădirile nu sunt ca ciocolata, nu au termen de valabilitate. Sunt uimită că această tehnică de manipulare este încă folosită şi sunt într -adevăr şocată de numărul mare de persoane care înghit o astfel de minciună!”
121
Aici nu sunt de acord cu tine. Castelele nu au fost construite din structuri de ciment, aşa cum se construieşte astăzi. Dimpotrivă, sunt construite în principal din piatră, care rezistă o eternitate. Cimentul are un ciclu de viaţă specific, iar acest lucru nu este justificat doar de către dezvoltatori şi consultanţi. Inginerii şi alţi experţi sunt cei care ştiu mult mai multe. Întreabă-i şi vei realiza că acesta este adevărul. Înainte de criză, au existat mai multe proiecte imobiliare în Dubai, care erau prezentate astfel: „Deoarece ciclul de viaţă al cimentului este de numai de 30 de ani, după această perioadă vom demola clădirea (şi apartamentele pe care le veţi cumpăra) şi o vom reconstrui, în conformitate cu standardele viitoare”. Cutremurul din 1977, o altă tehnică de manipulare?! „Dacă o clădire construită înainte de cutremurul din 1977 a trecut deja printr-un cutremur, este musai să cadă la următoru! De ce? Dacă tot ne jucăm cu argumente, de ce nu spunem că dacă a rezistat unui cutremur, înseamnă că mai poate rezista încă unui cutremur? Argumentul funcţionează şi în felul acesta. Pentru informarea ta, ştiu zeci de clădiri în Bucureşti care au probleme majore în caz de cutremur. Un prieten de-al meu (care lucrează în publicitate) mi-a spus că societatea în care lucra a vrut să amplaseze câteva bannere pe câteva clădiri centrale. Nu au putut amplasa nici jumătate dintre acestea deoa rece banner ele ar fi trebuit prinse de perete, iar pereţii erau gata să se prăbuşească.”
Din nou nu sunt de acord. Nu este o coincidenţă faptul că statul român (la fel ca toate ţările civilizate din lume) are reguli foarte stricte cu privire la orice cons trucţie nouă. Există probleme grave privind cutremurele şi, între noi fie
122
vorba, sper să nu avem parte de un alt cutremur. Dacă va avea loc un nou cutremur, multe clădiri vechi din centrul Bucureştiului (şi din alte oraşe) probabil vor cădea, aşa cum spun toţi experţii. Sper că mulţi dintre proprietari vor decide să investească banii în proprietăţile lor şi în modernizarea blocurilor. Argumentul tău „dacă a rezistat o dată unui cutremur înseamnă că va mai rezista” este total greşit. Este ca şi cum cineva a supraviețuit unui atac de cord şi nu mai este prudent pentru a evita altul. Dacă a supravieţuit unui atac de cord, nimeni nu-i poate garanta că va supravieţui următorului. Este de la sine înţeles că ei îşi doresc să vândă. Întrebarea este, cine va suporta pierderile acestora (în termeni de calitate) şi cum pot să câştige încrederea oamenilor pe care îi manipulează de atâta timp? Toţi cei care (au încercat sau au reuş it) să manipuleze piaţa, ar trebui pedepsiţi, iar eu sunt primul care susţine acest lucru. Pe de altă parte, nu trebuie să generalizăm. Există oameni care au spus adevărul clienţilor lor, chiar dacă a fost dificil sau neplăcut. De ce ar trebui să fie pedepsiţi şi aceştia? Pentru că nu au urmat calea mai uşoară, respectiv... minciuna? Dacă vorbim despre încredere, aceasta se câştigă datorită comportamentului general manifestat de-a lungul anilor. Dacă consideri că cineva te -a manipulat, acesta nu se va mai bucura niciodată de încredere ta… Doar dacă nu eşti naiv! „Eu nu-mi fac prea multe griji pentru ei. După cum putem vedea, orice stat din lume înclină mai degrabă spre proteste şi cetăţeni nemulțumiți, decât să-i lase pe dezvoltatori să se
123
prăbuşească, deoarece aceasta ar însemna şi instabilitate bancară. Crearea unui „stat” este cumva legată de bănci (vezi bancherii din Veneţia), statul şi băncile merg mână în mână, întotdeauna şi oriunde. Dezvoltatorii vor supravieţui, deoarece niciuna dintre marile puteri nu îşi doreşte căderea acestora. De exemplu, Germania şi UE nu au vrut ca Grecia să cadă, c i doar să impună rate şi dobânzii mai mari, aşa că, au făcut puţin tamtam pentru a se justifica… Aceleaşi lucruri sunt valabile peste tot, iar ceaţa este prea groasă pentru ca noi să putem vedea intenţiile reale. Putem doar ghici. Istoria este un profesor bun.”
Nici aici nu sunt de acord. Există deja mulţi dezvoltatori care au căzut şi mulţi alţii gata să „muşte praf” (cum cânta faimoasa trupă Queen). Cu siguranţă, băncile vor încerca să-şi protejeze interesul. Dacă ai fi dat banii tăi altcuiva, nu ai fi încercat să te asiguri ca aceasta supravieţuieşte, pentru aţi plăti datoria? Cunoşti vreo societate modernă fără bănci? Crezi că poate exista o lume modernă fără să aibă nevoie de bănci? Sunt de acord cu tine, nu se comportă întotdeauna corect, dar (din f ericire sau nefericire), societatea noastră are nevoie de ele, la fel cum şi ele au nevoie de noi, în calitate de clienţi. Unul este felul în care ele se comportă (şi greşelile lor ar trebui corectate) şi cu totul altul modul în care sunt acestea necesare lumii moderne. În cazul în care sistemul bancar devine instabil, întreaga societate va avea mari probleme. Acesta este motivul pentru care statul încearcă să protejeze băncile. (Poţi identifica şi alte motive pentru care oamenii de stat manifesta diferite interese, însă, niciun stat nu doreşte căderea băncilor).
124
Grecia nu este un asemenea caz; ţara mea natală are probleme structurale de câteva decenii. Deficitele uriaşe, criza economică şi blocajul sistemului interbancar au fost principalele motive ale problemelor din ţara mea. (Apropo, în cazul în care România continuă să facă aceleaşi greşeli ca şi Grecia, se va transforma în „candidatul ideal!”)
25.07.2010 Răspunzând la întrebările cititorilor În cine să am încredere în ce priveşte calitatea construcţiei? Am primit un e-mail foarte interesant de la o cititoare. Menţionează mai multe lucruri, acoperind diverse aspecte. Îi voi răspunde, încercând să explic (ei şi celorlalţi) părerea mea referitoare la mai multe „mituri urbane” la care face referire în mesajul ei.
Doamna Anne G. mi-a scris, luni, 25.07.2010: 1. „Multe dintre lucrurile pe care le spui despre dezvoltatori sunt necunoscute pentru majoritatea oamenilor, aşa că îţi mulțumesc pentru faptul că le-ai împărtăşit; cred că este pentru prima dată când citesc despre acest lucru într -o manieră atât de profundă. Neîncrederea rămâne, chiar dacă apartamentele sunt mai mari.” În faza de construcţie, au existat situaţii când pentru un motiv sau altul (spre exemplu, lipsa de seriozitate a constructorului), apartamentele dezvoltatorului nu arătau cum ar fi trebuit.
125
Vorbim aici despre o pierdere la calitate. Cine propui să suporte această pierdere? Beneficiarul final, banca, dezvoltatorul sau constructorul? O întrebare şi mai spinoasă ar fi: cum poate fi cuantificată şi măsurată pierderea calitativă?
Cred că este clar. Această problemă trebuie rezolvată între dezvoltator şi constructor. Între cei doi exista un contract care presupune aranjarea fiecărui detaliu al proiectului. Pierderea va fi suportată de către beneficiarul final (cumpărătorul), numai în cazul în care acesta nu va fi atent şi va cumpăra o proprietate, fără să o controleze în detaliu un expert. Pierderea de calitate este măsurată prin compararea a două liste: pentru ce face vânzătorul publicitate (şi „ s-a angajat să livreze”) şi ceea ce oferă de fapt. De obicei, trebuie să existe un preţ pentru fiecare investiţie făcută. În cazul în care el îţi livrează altceva, solicită unui expert să verifice situaţia, rămâi la înţelegerea iniţială şi nu accepta nimic altceva decât ceea ce meriţi şi ceea ce ai plătit. S-ar putea să-mi spui: „Uite, un expert în imobiliare. Cum te aşteptaţi ca eu să pot evalua aceste lucruri?” Răspunsul este simplu: Plăteşte un expert care să te ajute, cineva care va fi responsabil pentru cuvântul dat. De asemenea, nu uita ceva: investiţia într-un apartament nou este una dintre cele mai importante decizii din viaţa ta. De-a lungul vieţii, oamenii cumpără între una şi trei locuinţe. Investeşte mai mult timp în căutarea şi verificarea ei şi vei scuti tim pul pierdut în plângeri ulterioare. La urma urmei, este vorba despre banii tăi!
126
2. „ Nu am încredere în modul în care dezvoltatorii au fundat clădirea!”
„Ai mai multă încredere în muncitorii comunişti? Deja te pot auzi: în timpul lui Ceauşescu, frica era o bună motivaţie. De asemenea, nu am văzut oameni plângându-se despre structura apartamentelor comuniste pe care le deţin (fără crăpături în pereţi, fără linii strâmbe, fără ferestre deplasate).” Permiteţi-mi doar să comenteze faptul că am văzut o mulţime de apartamente (care au fost dezvoltate în timpul lui Ceauşescu), cu mari probleme, crăpături în pereţi etc. Există perioade mai bune decât cel elalte (de exemplu, după 1985) sau perioade când blocurile au fost livrate cu greşeli mai mici sau majore. În general, sunt de acord cu tine, calitatea acestora nu este rea deloc. „Orice dezvoltator pune la disponibilitatea utilizatorului final, fotografii făcute în timpul fiecărui stadiu? Poate suna paranoic, dar dacă tot plătesc de două ori mai mult pentru un apartament nou, aş dori să ştiu pentru ce plătesc.”
Mai întâi de toate, nu e aceeaşi poveste când vorbim despre un apartament nou în comparaţie cu unul vechi. La un apartament nou cumperi în plus un loc de parcare şi un spaţiu de depozitare. De asemenea, balcoanele sunt mult mai mari decât la cele construite cu 30, 40 de ani în urmă. Deci, nu este corect să comparăm suprafaţa utilă a unui apartament vechi cu supraf ața utilă a unui apartament nou. În al doilea caz, cumperi mult mai mult (sau cel puţin asta e ideea principală pentru apartamentele din proiectele noi). Nu eşti paranoică deloc, chiar sugerez tuturor clienţilor mei (dezvoltatori) această idee. Îi îndemn să fotografieze fiecare
127
stadiu al proiectului. Aceasta este calea corectă; de asemenea, mi-a plăcut şi abordarea celor care au o cameră web conectată online 24 / 7, arătând evoluţia proiectului. Într-o ţară în care unii dintre jucători nu-şi respectă clienţii, un jucător serios trebuie să stabilească toate procedurile posibile pentru a inspira încredere clienţilor săi. 3. „În cine să am încredere în ceea ce priveşte calitatea construcţiei? Iată adevărata problemă! Ar trebui să am încredere în tine, care ai un interes personal atunci când încerci să mi -l vinzi mie? Ar trebui să am încredere în ochii mei, chiar dacă nu am o vedere în infraroşu, astfel încât să pot vedea ce este în interiorul zidurilor de beton şi în structură? Să pun pariu? Pen tru că, în cele din urmă, atunci când nu ştii în cine să ai încre dere, faci un pariu.”
Cred că ar trebui să te încrezi într -o combinaţie între primele opţiuni, plus ceva ajutor... Dacă ai încredere în agentul tău imobiliar, vei avea încre dere şi în opinia sa (desigur, dacă este capabil să exprime una). Cu siguranţă trebuie să ai încredere în ochii tăi. Nu ai nevoie de vedere în infraroşu. Poţi cere, pur-şi-simplu, ajutorul unui consultant de specialitate. Acesta poate fi un arhitect, un inginer sau oricine considerat potrivit pentru a te informa corespunzător. Dacă este necesar, poţi verifica interiorul pereţilor şi structurilor; există maşini speciale, de asemenea există şi maşini care identifică calitatea şi cantitatea cimentului etc.
128
07.03.2010
Corina L. a scris următorul comentariu legat de articolul „Când am fost prea laş pentru a cumpăra un teren vis-a-vis de… Palatul Parlamentului”: „Felicitări pentru blog, este fascinant şi, pe deasupra, mai şi spuneţi lucrurilor pe nume! Excelent! Apropo, mi s-a părut de toată jena un detaliu, cel cu chelnerul care vroia să îi plătiţi apa plată nedesfăcută. Din pacate, balcanismul se manifestă şi la noi, puţini fiind cei cu adevărat civilizați; la origine sunt din Grecia şi constatat cu sur prindere că suntem foarte asemănători, în asemenea măsura încât, văzând ce defecte ne găsesc ei nouă, putem şti care sunt de fapt problemele lor... şi invers, desigur. Această tendinţă de a păcăli mereu este adânc înrădăcinată, probabil o consecinţă istorică a ocupaţiei turceşti şi a războaielor (vremuri în care nimic nu era sigur, singura şansă fiind tunul cel mare, căci nu poţi ști ce aduce ziua de mâine). Oricum ar fi, v-am scris pentru a vă întreba ceva. Deşi am cumpărat câteva apartamente în Bucureşti (nimic important, câteva mici investiţii ca să nu stea banii în bancă), mi s -a spus textual: «Doamnă, nu vă permiteţi, aveţi foarte puţini bani, poate dacă luaţi în Militari, însă categoric nu în Centru!» După un an, am găsit ce căutam în Centru, fără bulină, fără agent. O casă nu e o pereche de pantofi, aşa că, nu m -am grăbit!). Am întâlnit o mulţime de agenţi imobiliari care mi-au făcut silă de această meserie şi care m -au tratat mereu de sus, am înţeles din blogul dvs. CE FACE un agent şi / sau un consultant imobiliar ca să îşi merite banii. Deci, dacă asta faceţi, felicitări şi sper să puteţi schimba măcar cu un grad mentalităţile despre servicii. Îmi imaginez că sunteţi plătit pe măsură, genul asta de knowhow pe care îl aduceţi este extrem de preţios.
129
De ce ne tratează de sus agenţii imobiliari? Eu nu am înţeles niciodată asta. Nu mi -am cumpărat casele prin credit, ci cu bani strânşi lunar, aşa că ştiu cât de greu este să strângi circa 100.000 de euro. Nu mă aşteptam la o apreciere deosebită, adică la un tratament slugarnic; nici vorbă, dar am rămas surprinsă de atitudinea lor. Toţi, fără excepţie, mă tratau de sus, spunândumi că am prea puţini bani, ca e o suma mică şi alte lucruri care să mă facă să mă simt prost, deşi comisionul primit de la mine ar fi însemnat venitul meu pe o lună. Văd că şi pe dvs. vă tratează oamenii aceştia într -un anume fel, ca şi cum ei ar avea milioanele şi nu clienţii dvs. Sunt nelămurită: câştigă atât de mult, încât un comision de circa 3.000 de euro să nu îi intereseze şi să îşi bată joc de noi? Au c âştigat în trecut atât de mult? Şi, dacă da, au ei o putere de cumpărare atât de mare sau e doar o atitudine? Nu toţi agenţii imobiliari sunt aşa, dar într adevăr, marea lor majoritate sunt fiţoşi.”
Clientul întreabă: „De ce ne tratează agenţii imobiliari cu fiţe?” V-am mai spus, în multe rânduri, că piaţa nu îşi va reveni dacă ne vom purta ca în trecut, făcând aceleaşi greşeli. De asemenea, nu am încetat niciodată să pun accentul pe faptul că principiul de bază ar trebuie să fie următorul: „ Clientul este regele!”. Dar, chiar şi acum, în vreme de criză majoră, se pare că oam enii nu se schimbă. Am primit mai multe mesaje din partea investitorilor care sunt dezamăgiţi de comportamentul agenţilor imobiliari (sau al consultanţilor). Am ales să răspund e-mail ului venit din partea unei doamne care a investit deja. În primul rând, haideţi să nu generalizam. Există companii şi profesionişti care procedează corect în ceea ce fac, care îşi respectă clienţii şi preocupările, temerile şi strategiile acestora.
130
Din nefericire, nu este cazul multora. Este adevărat că marea majoritate a persoanelor implicate în domeniul imobiliar au fiţe şi se comportă ca nişte „ mici Zei”. Cel mai amuzant este atunci când vezi tineri, aflaţi la începutul vieţii profesionale, care, fiind trataţi cu respect, răspund urât. (Presupun ca acest lucru îi face să se simtă ca fiind „ cineva”).
Preferă să îşi schimbe meseria, decât să devină serioşi... Ştiu că acest lucru nu constituie o uşurare pentru dumneavoastră, dar daţi-mi voie să vă asigur că majoritatea oamenilor neserioşi manifestă acest comportament nu doar faţă de clienţi, ci şi faţă de celelalte companii, avocaţi, contabili, arhitecţi şi alţii, cu excepţia unor persoane pe care le consideră a fi FOARTE bogate. Când le identifică pe acestea din urmă, vor încerca să le facă pe plac prin orice metodă posibilă, să le mintă cât mai mult cu putinţă, iar după ce vor avea comisionul asigurat, pur-şi-simplu vor „înceta să mai fie interesaţi”. Vă rog, nu îmi spuneţi că mă înşel. Pe parcursul lui 2009, când situaţia a luat o turnură negativă, s-au aflat printre aceştia „nume mari”, care şi-au abandonat complet zeci de clienţi.
O piaţă fără reguli, o societate cu cele mai nepotrivite „modele de urmat” Toate acestea sunt simptome care au rădăcini diferite. Să mergem în miezul problemei. Cine se implică în imobiliare? Oricine doreşte (toţi şi-au făcut intrarea astfel, inclusiv eu).
Există vreo şcoală serioasă în domeniu pe care ar putea să o urmeze cineva? Nu, doar un curs post-liceal, urmat de câteva zeci de persoane. Profesorii de acolo îşi dau silinţa, dar nu este suficient pentru a educa o ţară întreagă.
131
Există vreo lege care să reglementeze activitatea unei com panii imobiliare? Există câteva interdicţii juridice, dar şi prea multe „căi de scăpare” pentru cei care vor să le ocolească. Care este percepţia comună despre dom eniul imobiliar? „Banii se fac doar prin deţinerea câtorva informaţii. Dacă eşti un şmecher priceput, reuşeşti să păcăleşti pe toată lumea şi să câştigi mai mult. Atunci îţi poţi cumpăra tot ce îţi doreşti şi devii „IMPORTANT”. Cine sunt cei care au intrat pe piața imobiliară, în ultimii ani? 80% dintre aceştia sunt cei care doreau să obţină cu uşurinţă bani. De obicei, au avut norocul să îşi împlinească visele, f ăr ă a avea nevoie de prea multe titluri universitare şi un loc de muncă obişnuit, „la un birou”.
Ce a urmărit această „societate” pe parcursul ultimilor ani? De asemenea, să obţină cu uşurinţă bani. Cei mai serioşi sunt percepuţi aproape ca persoane cu „intelect redus”. Există educaţie cu privire la bune practici şi etică în afaceri? Nu, absolut deloc. Deschideţi un ziar şi veţi citi despre cum fac oamenii bani păcălindu-i pe ceilalţi. Bărbaţii trebuie să fie duri, mincinoşi şi „răi”, pentru a fi „la modă”; în vreme ce femeile ar trebuie să fie pregătite în orice moment să îşi dea jos hainele pentru a avea succes. Vreo menţiune despre cum s e fac banii prin muncă? (O glumă bună...) Acum, adăugaţi sute de mii de clienţi... În vreme ce segmentul a fost complet dezorganizat, România a atras mii şi mii de investitori, iar piaţa locală s-a trezit la viaţă şi a hrănit sistemul cu atât de mulţi investitori români. Astfel că, până şi cel mai prost dintre cei mai proşti a avut ocazia să câştige suficienţi
132
bani încât să îşi cumpere o maşină şi să îşi schimbe nivelul de trai. De ce ar trebui să îi pese acestuia de respectul faţă de clienţi, când clienţii aproape că îl implorau să le găsească proprietăţi? Este acest lucru valabil doar în domeniul imobiliar? Nu, bineînţeles că nu. Aşa cum am explicat şi în trecut, într -o societate în care nimeni nu are încredere în nimeni, toate aceste probleme evoluează şi îi otrăvesc chiar şi pe cei care pornesc la drum cu cele mai bune intenţii. Concluzia: Niciun cadru legal; nicio legislaţie serioasă; percepţia comună despre cum se obţin cu uşurinţă banii; nivel redus al educaţiei despre bunele practici şi etica în afaceri ; prea mulţi clienţi pe parcursul ultimilor ani . Toate au contribuit la situaţia de fapt. Cum mulţi membri ai acestei „societăţi” au pierdut legătura cu lumea reală, la fel s-a întâmplat şi cu cei care lucrează în domeniul imobiliar şi nu vor să se schimbe! (Va amintiţi povestea „Prefer să mor de foame, decât să lucrez în stilul tău”?)
Astfel, oamenii vă tratează cu fiţe pentru că este ceea ce au învăţat să facă şi este singura metodă prin care se simt importanţi. De ce nu îi respingeţi şi dumneavoastră, poate ca aşa vor învăţa?! Îi răsplătiţi pe profesioniştii serioşi şi cinstiţi atunci când îi întâlniţi? Da, există mulţi profesionişti în domeniul imobiliar care nu sunt cinstiţi şi care au o abordare „greşită” . Dar dumneavoastră, clienţii, sunteți siguri că faceţi parte din categoria celor „corecţi”? Îi răsplătiţi pe profesioniştii serioşi, cinstiţi, care
133
muncesc din greu şi manifestă respect faţă de banii dumneavoastră? Ar trebui ca aceştia să îşi primească onora riile lor decente pentru a putea fi în stare să vă trateze cu respect, să vă rezolve problemele şi să constituie un factor important în povestea dumneavoastră de succes.
Da, atât de mulţi agenţi nu sunt buni, în schimb sunt fiţoşi. Dar, fiţi siguri că îi veţi respecta pe cei care nu sunt aşa; dacă nu, să nu vă mai plângeţi nici de cei care nu sunt buni.
134
06.06.2010
Răspunsuri la comentariile voastre „De ce să investim în apartamente cu două camere şi nu în cele cu trei sau patru?” Astăzi, îmi face plăcere să răspund la câteva dintre comentariile voastre. Am încercat să selectez opiniile persoanelor care nu sunt de acord cu mine şi să le răspund pe scurt. Acest lucru nu înseamnă că nu le mulţumesc tuturor pentru sutele de e-mail -uri pe care le-am primit, majoritatea acestora fiind cu felicitări. Dar, cred că sunteți de acord cu mine că nu are sens să vă prezint cuvinte frumoase. 1. În data de 2.06.2010, Dan P. a comentat articolul „Primele 5 luni ale anului. 5 + 5 lecţii pentru piaţă imobiliară”
„La negocierea unei proprietăţi rezidenţiale, marja nu depăşeşte 5 - 7%. Exemplu: O proprietate medie, în Bucureşti, costa în trecut 100. Acum preţul cerut este 60 iar preţul real 40. Nu mă aştept ca acest preţ să scadă cu 10 - 20, dar vor fi mai multe proprietăţi scoase la vânzare pentru 35 - 45 (în unele cazur i, preţurile vor fi mai mari, în altele mai mici).” Dumneavoastră vreţi să spuneţi că pentru un apartament (presupun că la asta v-aţi referit) reuşiţi să negociaţi de la 60.000 de euro la 40.000? Asta înseamnă o negociere de -33%. Eu unul, sincer, mă îndoiesc că reuşiţi să faceţi acest lucru. Singurele excepţii de la regulă sunt doar câteva „ocazii” în care oamenii au nevoie urgentă de bani şi lasă din preţ (de la 60 k la 50 - 45 k), dar mă îndoiesc că lasă la 40 k. Poate vă referiţi la apartamente CF2 sau cu diverse probleme juridice, cu vecini
135
tâmpiţi, în cartiere infecte (pentru acestea, preţul era oricum de 60 k, iar proprietarul doar încerca marea cu degetul, poate găsea prostul). În ultimul timp am văzut că publicaţi pe blog faptul că marja de negocier e în cazul proprietăţilor rezidenţiale este din ce în ce mai mare. La alte tipuri de proprietăţi (mai ales la terenuri), ştiu că se negociază chiar şi până la 50%, în funcţie de diferite caracteristici, dar la rezidenţial, marja nu depăşeşte 5 - 7% (mă ref er la Bucureşti). Vă mulțumesc!
M-am referit la proprietăţi, în general. Nu am specificat o categorie anume. Regula mea se aplică în cazul achiziţiilor cu o valoare mai mare de 50.000 - 60.000 de euro. Totuşi, consider marja dvs. de 5 - 7% prea mică (excepţie făcând cazul în care preţul cerut este deja modificat, fiind foar te aproape de cel real). Cumpărăm proprietăţi atunci când considerăm că prețul este bun pentru noi. Dacă nu, trecem la următoarea proprietate. 2. În data de 02.06.2010, Florian a comentat la articolul „Primele 5 luni ale anului. 5 + 5 lecţii pentru piaţa imobiliară”
„Aici suntem în Balcani, avem propriul nostru spirit, nu suntem germani, englezi sau japonezi. Am urmărit cu interes problemele pe care le-ai avut în angajarea românilor. Bine, am observat că prezinţi numai exemplele negative, celelate fiind excepţii. Trebuie să înţelegi că românii au trecut printr -un regim comunist, în care statul îţi dădea (ce putea) iar tu aşteptai să pice din cer! Dacă nu mai pica, statul era de vină. Bineînţeles, munca era şi ea în ecuaţie, adică păcăleai statul şi îl furai.
136
Nu le iau apărarea românilor, deseori cad în ridicol; însă sunt şi altfel de oameni. Nu cred că trebuie să facem din nesimţirea unora o regulă. Mai mult, spiritul balcanic tronează şi în zona noastră. La bună vedere, Ilia!” Sunt foarte mândru de câţiva dintre colegii mei. Pe blog-ul meu vă scriu despre excepţii şi nu despre regulă. Ce ar trebui să scriu? Am ajuns oare la nivelul când este considerată o ştire faptul că cineva este serios? Sper că nu! Spune-mi romantic, ciudat sau cum îţi place, dar eu cred foarte mult în români. Cred că lucrurile se pot îmbunătăţi doar atunci când criticăm şi prezentăm greşelile, pentru a le repara. De asemenea, în felul acesta îi feliciţi indirect pe cei serioşi, al căror număr creşte. Cât despre Balcani, te voi contrazice, spunându-ţi că oamenii din această parte a Europei ştiu cum să lucreze din greu, de cele mai multe ori cu rezultate mai bune decât concurenţa. Din păcate, ei sunt cei care decid să rămână şi să lucreze în străinătate, pentru că ţara lor nativă nu apreciază aceste valori. 3. În data de 02.06.2010, Mobutu a comentat la articolul „Preţurile cerute nu sunt cele reale, înţelegeţi odată pentru totdeauna”
„Sincer, la ce «greucenisme» vor urma în restul lui 2010 precum şi în 2011 (internaţional şi local), mă îndoiesc serios că am atins cel mai de jos nivel”. E evident că preţurile
137
REALE vor scădea. Cine are bani să aştepte. Cumpărând acum, clar îşi ia ţeapă.” Sunt de acord cu tine. Comparativ cu preţurile cerute în prezent, preţurile reale vor fi cu mult mai mici în viitorul apropiat. Pe de altă parte, noi ar trebui să ţinem cont de faptul că, atunci când cumpărăm o proprietate, nu luăm în considerare numai preţul. Locaţia, calitatea lucrării, aprecierea acesteia în viitor şi mulţi alţi facto ri sunt cei pe care îi analizăm. 4. În data de 27.05.2010, acelaşi cititor a comentat articolul „Războiul intră în ultima fază. Cine va câştiga, dezvoltatorii, clienţii sau băncile?” „Cine va câştiga acest război? Nimeni! Când izbucneşte un război, toate părţile implicate au pierderi colaterale. Sugerez celor trei părţi să se așeze la masă şi să reconsidere. Dacă nu colaborează acum, vor pierde toţi în viitor. Mă întreb ce «pierde» clientul dacă nu cumpără acum cu 100.000 de euro şi cumpăr ă la anul cu 50.000 de euro. Dezinformare, adevărata problemă fiind exclusiv la dezvoltator şi finanţator, clientul final neavând chiar nimic de pierdut.”
Mă bucur că vezi viitorul în perspective atât de clare. Doar un scurt comentariu: felul în care vorbeşti îmi aminteşte de 2007 - 2008; 90% dintre ei „au prezis” că preţurile vor exploda încă o dată „în următoarele 12 - 24 de luni”. Sunt de acord că preţurile vor continua să scadă, ajungând la realitate. Şi vreau să-ţi reamintesc că realitatea există deja; când cineva vrea cu adevărat să-şi vândă proprietatea, acesta primeşte o sumă care nu are a bsolut nimic de-a face cu „preţul cerut oficial”.
138
5. În data de 27.05.2010, Alexandru m-a întrebat „De ce nu un apartament cu 3 sau 4 camere?”, referitor la articolul meu „Cum să scoţi profit maxim din 100.000 de euro”. Alexandru, îţi răspund de ce nu!
Când cumpărăm proprietăţi cu scopul clar de investiţie, vom încerca exploatarea maximă a capitalului nostru. Preţurile de închiriere ale apartamentele cu 3 sau 4 camere sunt mult mai mici, în comparaţie cu apartamentele cu 2 camere. Deci, dacă pot cumpăra 2 apartamente cu 2 camere, voi avea un venit lunar mai mare decât mi-ar genera un apartament cu 4 camere, situat în aceeaşi clădire, cu aceleaşi caracteristici. Fiecare investiţie ar trebui să aibă un plan de ieşire; este mai uşor să vinzi un apartament mic decât unul mare, majoritatea oamenilor preferând suprafeţe mai mici. Excepţie face apartamentul pe care îl cumpărăm pentru a locui noi înşine în el . În cazul acesta, apartamentul poate fi mai mare şi mai scump, fiindcă se presupune că va fi parte din viaţa noastră pentru următorii 15 - 30 de ani (durata medie la nivel mondial). 6. În data de 27.05.2010, D. întreabă vis-a-vis de propunerea mea „Adăugaţi valoare clădirilor vechi”:
„Din pură curiozitate, aţi întrebat un inginer constructor despre durata de viaţă a blocurilor construite din beton (şi mai ales a celor din plăci de beton armat, nu pe cadre)? Întrebaţi, apoi să postaţi răspunsul pe blog!”
139
Am întrebat. Răspunsul este că există întodeauna tehnici pentru a prelungi durata de viaţă a unui bloc construit din beton. 7. În data de 27.05.2010, Matei P. contrazice propunerea mea „Adăugaţi valoare clădirilor vechi”
O să ne trezim cu un oraş din polistiren, evident „cel mai ieftin”, pictat şi colorat în toate culorile. Lipsa parcărilor poate fi greu înlocuită, datorită densităţii constucţiilor. Lipsa spaţiilor verzi sau a parcurilor, a sălilor şi a terenurilor de sport (Grădina Botanică şi campusul Politehnicii nu ar trebui să ţină loc de parcuri). În concluzie, unele zone pot fi refăcute, reamenajate astfel încât să susţină un proiect de locuinţe modern. Altele, sunt compromise fără modificări majore. Ideea principală ar fi să se lărgească gama finisajelor pentru faţade (exemplu, pentru cei care cunosc, faţadele ventilate etc).
Când începem un astfel de program, este evident că ar trebui să existe reguli şi restricţii pent ru a evita haosul. În limba greacă spunem că „nu trebuie să plângi după ouăle sparte”. În cazul nostru, fapta este consumată şi ar trebui să încercăm îmbunătăţirea viitoare. Ştii cât de mult costă un proiect de reabilitare urbană prin reconstrucţia zonelor majore? Şi cine va planifica? Aceiaşi oameni care au planificat extinderea urbană din ultimii ani, fără a respecta vreo prevedere în acest sens?
140
Pe de altă parte, sunt de părerea ta, este mai bine să se reconstruiască tot oraşul, de la bun început. Însă , este oare posibil? Nu! Deci, ar trebui să încercăm îmbunătăţirea viaţii de azi (şi din anii următori), deoarece nu există niciun semn clar că până în 2020 vom fi capabili să schimbăm drastic balanţa între blocurile noi şi cele vechi! Sau ar trebui să rămânem pe loc, dorindu-ne ca lucrurile să se îmbunătăţească de la sine? 8. Pe data de 27.05.2010, Bogdan A. şi -a îndreptat atenţia către acelaşi articol, referindu-se la partea de energie. „Ideea de a reabilita blocurile vechi nu este nouă. Pe termen lung este profitabilă nu numai pentru proprietarii apartamentelor renovate ci şi pentru sistemul energetic naţional şi implicit pentru securitatea energetică a ţării. O casă pasivă nu are nevoie de încălzire şi nici de aer condiţionat; chiar dacă nu se pot realiza asemenea performanţe cu blocurile vechi, o reabilitare făcută temeinic şi durabil ar asigura reduceri semnificative la consumul de energie termică şi electrică. Cea mai ieftină (chiar profitabilă) şi la îndemână investiţie în securitatea energetică este eficienţa energetică, de la generare, transport, transformare, distribuţie şi consum. Cu banii băgaţi în conducte de gaze din surse nesigure, se pot face investiţii profitabile în reducerea consumului casnic. Astfel, se poate reduce necesarul de energie cu cel puţin 30%. Măsurile de eficienţă energetică, împreună cu valorificarea inteligentă a resurselor de energie regenerabilă de care dispune România, ar putea să ne asiguram semi -independenţa energetică în următorii 10 - 20 de ani. Puţini ştiu că România are potenţial bun şi foarte bun pentru toate tipurile de energie regenerabilă (soare, vânt, geotermal, biomasă). Nu prea există regiune din
141
