Curs Agent Imobiliar
“Evaluarea Proprietatilor Imobiliare” Lector: Iulian Niculae
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare Generalitati
•
terenurile si cladirile sunt cele mai valoroase active (bunuri) ale tarilor, oraselor, firmelor sau persoanelor fizice.
•
Estimarea adecvata a valorii proprietatilor imobiliare va conduce la decizii corecte referitoare la dispozitia (vanzarea) sau folosinta (inchirierea) proprietatilor.
•
Procesul de evaluare se
•
In !omania e"ista # asociatii profesionale care au ca obiective evaluarea proprietatilor imobiliare (EPI)$ ANEVAR- Asociatia Nationala a Evaluatorilor si Corpul ExpertilorTehnici
compune dintrun set de proceduri coerente si ordonate, ce au ca finalitate estimarea valorii .
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare Necesitatea Evaluarii. Importanta aprofundarii fenomenului de catre a%entul imobiliar.
• &ecesitatea evaluarii este universala. • Evaluarea proprietatii este necesara la$ transferul de proprietate sau de folosinta, finantarea proprietatii, impozitarea proprietatii, compensarea pentru paguele produse proprietatii. • 'ricine foloseste o proprietate Plateste pentru aceasta la cumparare sau inchiriere. in aceasta cauza este nevoie de o estimare a valorii . • Cele mai importante sunt transferul si finantarea.
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare Scopul evaluarii in cazul transferului de proprietate sau a folosintei.
• a a*ute potentialii cumparatori in deciziile lor de a oferi preturi de cumparare • a a*ute potentialii vanzatori de a determina preturi de vanzare acceptaile • a stabileasca o baza pentru schimbul de proprietati imobiliare • a stabileasca conditiile de piata pentru o anumita tranzactie • a determine cuantumul chiriei • !a a"ute agentul imoiliar in procesul de intermediere imoiliara.
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare Scopul evaluarii in cazul transferului de proprietate sau a folosintei.
• a a*ute potentialii cumparatori in deciziile lor de a oferi preturi de cumparare • a a*ute potentialii vanzatori de a determina preturi de vanzare acceptaile • a stabileasca o baza pentru schimbul de proprietati imobiliare • a stabileasca conditiile de piata pentru o anumita tranzactie • a determine cuantumul chiriei • !a a"ute agentul imoiliar in procesul de intermediere imoiliara.
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare Valoarea proprietatilor imobiliare
• Utilitatea sau abilitatea de a satisface cerintele sau dorintele umane ( sa ofere adapost, intimitate, casti% samd) • Cerinta efectiva este necesitatea sau dorinta oamenilor de a obtine serviciul sau satisfactia %enerata de proprietate, tinand cont de capacitatea financiara a fiecatuia. • Raritatea relativa (oferta trebuie sa fie limitata fata de cerere) • Transferabilitatea, adica dreptul de proprietate trebuie sa treaca de la o persoana la alta cu o usurinta relativa. • +mplasarea proprietatii intrun #ediu in care actioneaza le%ea si ordinea.
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare e retinut ca e"ista mai multe cate%orii de valori ce pot fi atasate proprietatilor imobiliare$
• aloarea de piata • aloarea de utilizare • aloarea de investitie (subiectiva) • aloarea de asi%urare • aloarea de impozitare • aloare de casare • aloarea de lichidare (vanzare fortata)
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare rincipiile evaluarii proprietatilor imobiliare ce implica piata imobiliara
!. Cererea si oferta aloarea de piata a unei proprietati imobiliare este determinata de catre interactiunea dintre cererea si oferta e"istente la data evaluarii. ". Sc#imbarea -ortele cererii si ofertei sunt intro dinamica permanenta si creeaza in mod constant un nou mediu economic, ducand astfel la fluctuatii ale pretului si valorii. $. Concurenta Preturile sunt stabilite intro continua competitie si interactiune intre cumparatori, vanzatori si ceilalti participanti la piata imobiliara (a%enti, dezvoltatori etc). %. Substitutia n cumparator rational nu va plati mai mult pentru o proprietate decat costul de achizitie al unei alte proprietati cu aceleasi caracteristici.
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare Etapele rocesului de evaluare • e defineste problema • e planifica activitatile necesare pentru rezolvarea problemei • atele aferente sunt culese, ordonate, analizate, interpretate si transformate in estimarea rezonabila a valoriietc.)
Aplicarea celor trei abordari in evaluare • +bordarea prin cost • +bordarea prin comparatia vanzarilor • +bordarea prin capitalizarea venitului Abordarea prin comparatia vanzarilor este , pentru a%entul imobiliar, cea mai relevanta. +ceasta este folositoare atunci cand e"ista un numar de proprietati similare care au fost vandute recent.
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare Abordarea prin capitalizarea venitului &abordarea prin venit'
• e estimeaza valoarea actualizata a beneficiilor viitoare obtinute din utilizarea proprietatii imobiliare • atele specifice pe care le analizaeaza evaluatorul sunt venitul brut anual estimat din e"ploatarea imobilului (inchirierea acestuia), %radul de ocupare al imobilului, cheltuieli anuale de e"pliatare (impozit, reparatii etc) • upa ce se estimeaza veniturile, profitul este capitalizat cu o rata de capitalizare.
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare Valoarea proprietatilor imobiliare. Valoarea de piata
Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate ar fi schimata la data evaluarii, intre un vanzator hotarat si un cumparator hotarat, intr-o tranzactie echilirata, dupa un mar$eting adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostiinta de cauza, prudent si fara constrangeri. !uma estimata se refera la cel mai probabil pret ce se poate obtine in mod rezonabil pe piata, la data evaluarii si in conditiile definitiei.
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare • Intre un cumparator #otarat, se refera la un cumparator motivat, dar nu obli%at sa cumpare cu orice pret. +cest cumparator cu va plati mai mult decat piata, el cumparand in conformitate cu realitatile pietei curente. • Si un vanzator #otarat e"prima cerinta ca vanzatorul sa nu fie ultradoritor, nici fortat sa vanda cu orice pret si nici sa tina la un pret ce nu este consideret rezonabil pe piata curenta. • Intr(o tranzactie ec#ilibrata, tranzactia ce are loc intre parti ce nu au o relatie speciala sau particulara (proprietar sau chiriasi, rude, firme din acelasi %rup etc). e presupune ca partile actioneaza independent. Nu poate fi considerat imprudent un vanzator ce vinde o proprietate pe o piata cu preturi in scadere) la un pret mai mic decat nivelele anterioare*** +Si fara constrangeri, stabileste ca fiecare parte este motivata sa intre intro tranzactie imobiliara dar niciuna nu este fortata sau constransa sa o incheie.
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare -actorii care influenteaza valoarea
Utilitatea este capacitatea unui bun de a satisface o cerere, necesitate sau dorinta umana. Raritatea este o oferta prezenta sau anticipata a unui bun, raportata la cererea pentru el. aca cererea este constanta atunci raritatea unui bun il face valoros. orinta este visul cumparatorului de a avea un bun care sai satisfaca o necesitate umana (adapost) sau cerinte individuale dincolo de necesitatile vitale. uterea efectiva de cumparare este capacitatea unei persoane sau a unui %rup de a participa pe piata si anume de a achizitiona bunuri si servicii cu bani sau echivalent.
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare Analiza pietei imobiliare ( AC(ul
• +nalistul trebuie sa identifice confirmarile pietei pentru o anumita utilizare a unei proprietati imobiliare prin relevarea relatiei dintre cererea si oferta competitiva de pe piata analizata in prezent. • aloarea de piata a unei proprietati este, in mare masura, si o functie de pozitia ei competitiva pe piata. • Cunoscand caracteristicile proprietatii evaluate analistul va putea identifica proprietatile competitive (oferta) si va putea intele%e avanta*ele comparative pe care proprietatea le ofera potentialilor cumparatori (cererea). • Impreuna cu intele%erea conditiilor economice analistul va putea aprecia mai bine influentele e"terne ce afecteaza proprietatea.
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare
Va multumesc pentru atentie*
Alte intrebari/
