Universit` a degli Studi di Trieste ` DI INGEGNERIA FACOLTA Corso di Laurea in Ingegneria Civile ed Ambientale
Stima del pi` u probabile valore di mercato di un immobile sito a: Pordenone – Via Nicoletta,35
Studente
Paolo Paolo Bellomo Bellomo – Matr. Matr. 873 873002 00280 80
Indice Premessa
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Descrizione generale
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Relazione tecnica
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Valutazione dell’immobile
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Conclusioni
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Allegati
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A – Pianta dell’immobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 B1 – Cartografia PRGC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 B2 – Disposizioni PRGC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
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Premessa Tale relazione ha l’obiettivo di fornire il più probabile valore di mercato di un immobile allo scopo dell’immissione dello stesso nel mercato. Committente La
presente relazione di stima è stata commissionata dalle Sig. Calabrese Stella (ved. Motta), Motta Lucia e Motta Carmela.
Presentazione dell’elaborato La
stima, visti gli scopi di cui sopra, fornirà un valore di mercato a mezzo di indagini di settore, elaborate poi con il metodo di stima denominato Market Comparison Approach (in seguito indicato anche come MCA) che consiste nello stimare le caratteristiche differenziali tra l’immobile da valutare e quelli considerati come campione e, con tali valori, correggere il dato proveniente dai campioni in modo da fornire il più probabile valore di mercato dell’immobile.
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Descrizione generale L’immobile è un appartamento di metri quadri 70 1 posto al primo piano e facente parte di un organismo edilizio residenziale posto su 5 livelli per un totale di 15 alloggi; la destinazione d’uso è pertanto di civile abitazione ; ogni alloggio è dotato di cantina e posto auto coperto (box) ubicati al piano interrato ed infine da un posto auto scoperto e riservato ubicato sul fronte strada.
Composizione dell’immobile L’immobile è costutuito dalle seguenti parti 2: •
Ingresso;
•
Cucina abitabile;
•
Ripostiglio;
•
Soggiorno;
•
Corridoio;
•
Bagno:
•
Camera singola;
•
Camera matrimoniale;
•
n.2 Balconi;
•
Cantina e posto auto coperto;
•
Posto auto scoperto;
•
Giardino condominiale.
1 2
Tale valore costituisce il valore della superficie commerciale Si veda l’allegato A per consultare la pianta dell’alloggio
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Caratteristiche peculiari L’immobile presenta inoltre le seguenti caratteristiche peculiari: •
Anno di costruzione 1972 ;
•
Presenza di impianto di ascensore ;
•
Buono stato di conservazione ;
•
Finiture esterne restaurate nell’anno 2009 e sostituzione della copertura in cementoamianto;
•
Riscaldamento centralizzato ;
•
Acqua calda centralizzata e contatorizzata .
Ubicazione e dati catastali •
Comune: PORDENONE
•
Località/frazione: RORAI GRANDE
•
Via: Nicoletta n.35
•
Distanza dal centro storico: 1500 m
•
Comune catastale: PORDENONE – Codice G888 Alloggio
– Foglio:
11 – Particella: 877 – Subalterno: 4 – Categoria: A/2 – Consistenza: 6 vani Box
– Foglio:
11 – Particella: 877 – Subalterno: 16 – Categoria: C/6 – Consistenza: 14 m2
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Proprietà L’immobile era di proprietà condivisa dei coniugi Motta; dal 2001, anno del decesso di Francesco Motta, la proprietà dell’immobile è stata suddivisa come da ordinaria successione ereditaria nelle seguenti parti: •
Calabrese Stella (ved. Motta): 4/6
•
Motta Lucia: 1/6
•
Motta Carmela: 1/6
Situazione urbanistica L’organismo edilizio di cui fa parte l’immobile è situato su un lotto facente parte della categoria B sottotipo 1.5 del PRGC di Pordenone 3; esso confina con altri lotti della stessa categoria e con la strada comunale.
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Si vedano gli allegati B1 e B2 per consultare rispettivamente l’inquadramento cartografico e le disposizioni del PRGC per la categoria del lotto
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Relazione tecnica Caratteristiche posizionali estrinseche Ubicazione
L’immobile è posizionato nel quartiere di Rorai Grande, considerato in posizione semicentrale, e dista dal centro storico di Pordenone circa 1500 metri.4 Rete stradale ed autostradale
Ad una distanza dall’immobile di circa 400 metri in direzione nord si trova la SS13 Pontebbana ed a pari distanza in direzione sud si incrocia Viale Grigoletti: principale via di accesso al centro di Pordenone provenendo da ovest; inoltre a circa 4 chilometri sia in direzione sud-est che in direzione sud-ovest vi è l’autostrada A28 alla quale si può accedere rispettivamente con gli svincoli Pordenone sud e Porcia. Trasporto pubblico Autobus urbani: a
circa 450 metri è situata una fermata del servizio di trasporto pubblico urbano, svolto dall’azienda locale A.T.A.P., che permette collegamenti verso il centro città, i quartieri periferici ed i comuni conurbati di Cordenons, Roveredo in Piano e Porcia; situata in corrispondenza della stazione ferroviaria, a circa 2000 metri dall’immobile, l’autostazione di Pordenone è servita dalle aziende A.T.A.P ed A.T.V.O. che permettono collegamenti diretti con tutti i comuni della provincia di Pordenone ed alcuni del Veneto orientale e con l’aeroporto Marco Polo di Venezia;
Autocorriere:
Treni: la
stazione ferroviaria di Pordenone, distante circa 2000 metri, fa parte della linea Venezia-Udine e permette collegamenti regionali con una frequenza variabile dai 30 minuti (Udine; Treviso; Venezia) ai 60/120 minuti (Gorizia, Trieste); inoltre con frequenza giornaliera è previsto un collegamento diretto per alcune destinazioni nazionali (Milano, Bologna, Firenze, Roma, Napoli) ed internazionali (Vienna).
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nel presente elaborato la distanza indicata è quella stradale individuata a mezzo di Google Maps arrotondata all’ettometro R
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Rete ciclabile e pedonale
A meno di 50 metri dall’immobile è possibile accedere alla rete ciclabile, che nel caso di Pordenone è molto ben sviluppata e caratterizza un aspetto importante della mobilità locale: tale rete infatti permette spostamenti sicuri poiché per la maggior parte separata dalla sede viabile principale. Altri servizi pubblici
Nel raggio di 1500 metri sono presenti tutti i tipi di servizio pubblico, se ne elencano per brevità i principali: •
Parchi commerciali e supermercati;
•
Ufficio postale;
•
Scuole di tutti i livelli;
•
Farmacie;
•
Ospedale;
•
Centri ricreativi e religiosi.
Caratteristiche posizionali intrinseche e tecnologiche Tipologia edilizia
Il complesso in cui è inserito l’immolbile viene facilmente ricondotto alla tipologia edilizia a blocco. Le finiture esterne sono state recentemente ammodernate e dotate di isolamento termico ed i materiali utilizzati risultano di qualità. La struttura portante è di tipo misto poiché le strutture interrate sono state edificate in toto in cemento armato mentre le strutture in elevazione sono costutuite da muri perimetrali in calcestruzzo armato come risultano anche la tromba delle scale e dell’ascensore; le strutture divisorie interne sono invece costituite da laterizio. I solai sono in latero-cemento e la copertura è in lastre metalliche con struttura di sostegno in cemento: tale copertura sostituisce la precedente in cemento-amianto (Eternit) che risultava in cattivo stato e quindi tale da determinare un’elevata pericolosità per la salute. Anno di costruzione, vani ed impianti
Il complesso edilizio appena descritto e di cui fa parte l’immobile è stato edificato nel 1972; i vani dell’alloggio hanno altezza minima di 270 cm mentre cantina e box hanno altezza minima 210 cm. L’alloggio è dotato di impianto idrosanitario e di riscaldamento centralizzati forniti da una centrale termica a gas di recente sostituzione; sono stati inoltre piazzati dei contatori dell’acqua calda che quantificano gli effettivi consumi. 7
L’impianto elettrico è stato conformato alle norme UNI secondo quanto previsto dalla legge 46/90. È presente l’impianto di ascensore. È presente un impianto di ricezione televisiva centrale al quale è possibile collegarsi a mezzo delle apposite prese disposte in soggiorno, cucina e camera matrimoniale. Finiture esterne
Le finiture esterne sono in ottimo stato e di qualità. I balconi sono rivestiti in piastrelle ceramiche ed in leggera pendenza verso l’esterno; i parapetti sono invece in calcestruzzo. Le finestre sono in legno a vetro singolo e dotate di persiana in materiale plastico e zanzariera. Le pareti esterne sono rivestite a cappotto e dipinte mantenendo lo stile ruvido precedente agli ammodernamenti effettuati. Finiture interne
La pavimentazione interna è composta di piastrelle ceramiche in cucina, ingresso, corridoio e bagno mentre negli altri vani è in parquet a quadri. Il bagno e la cucina sono dotate di pareti piastrellate fino alle rispettive altezze di 200 cm e 150 cm. Le soglie delle porte esterne ed i davanzali sono in marmo; le porte interne sono in legno, per favorire l’illuminazione dell’ingresso le porte che lo separano da cucina, corridoio e salotto sono vetrate.
Caratteristiche produttive Non sono segnalati diritti di terzi, locazioni in atto, limiti di locazione. Per quanto concerne la manutenzione delle parti comuni, esse sono affidate all’amministrazione che a sua volta l’affida a ditte esterne per l’esecuzione. Le relative spese sostenute dall’amministrazione sono poi suddivise tra i condomini a seconda dei millesimi di proprietà o secondo quanto prevede la normativa vigente sull’istituto del condominio.
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Valutazione dell’immobile Aspetto economico Come precedentemente evidenziato, lo scopo della presente stima è di immettere l’immobile nel mercato e di conseguenza la scelta dell’aspetto economico ricade ovviamente sul più probabile valore di mercato.
Indagini di mercato Tali indagini sono state svolte tramite la consultazione di siti web specializzati nel mercato immobiliare, mirando le scelte agli immobili che più si adattano al contesto della stima ed in particolare per quanto riguarda metratura, anno di costruzione ed impianti installati. Le indagini hanno interessato un totale di 10 casi di immissione sul mercato: tali dati in possesso risultano di ottima qualità poiché tale tipologia di immobili è molto frequente nel territorio urbano di Pordenone ed è distribuita in zone omogenee con le stesse caratteristiche di quello dell’immobile valutando.
Scelta del procedimento estimativo Tra i molteplici metodi a disposizione, per quanto riguarda il metodo estimativo è stato scelto il Market Comparison Approach . Tale scelta è stata compiuta per le seguenti motivazioni: •
•
Il MCA permette lo studio delle singole caratteristiche differenziali, rendendolo idoneo per la valutazione con campioni di caratteristiche meno omogenee; Il dato non è così raffinato da permettere una stima di tipo econometrico.
La stima viene considerata valida se il prezzo ottenuto mediante il MCA differisce da quello proveniente da una regressione lineare sul campione al massimo per il 5% 5 . 5
Si veda l’articolo ”Misure di similarità negli Adjustment grid methods ” dell’uscita numero 58 della rivista Aestimum
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Calcolo estimativo Tabella riassuntiva dei dati raccolti
Caso 1 2 3 4 5 6 7 Target
Sup.(m2 ) Val.(e) Asc.(P.) R.Aut.(Anni) Box Auto ext. Balconi(m2 ) 67 60 75 65 70 63 75 70
74000 77500 88000 80000 78000 75000 82000 ?
Sì (2) Sì (6) Sì (5) Sì (6) No (2) Sì (4) Sì (2) Sì (1)
No No No No Sì (17) No No No
Sì Sì Sì Sì Sì Sì Sì Sì
No No No No No No No Sì
10 6 12 7 9 5 10 6
Regressione lineare
I dati riportati nella precedente tabella sono stati interpolati a mezzo di un’interpolazione lineare tramite grafico creato con Microsoft Excel svincolando la retta di regressione dall’origine degli assi: tale scelta è stata perseguita poiché il range di metratura degli immobili è molto limitato (tra 60 e 75 metri quadri). Il risultato ottenuto è la seguente retta di regressione : R
p = 578, 59s + 39953
con: p = prezzo s = superficie in m2 Ponendo la superficie pari a quella dell’immobile da valutare (70 m2 ) si ottiene un valore di e80454 che sarà confrontato con il risultato del MCA di seguito descritto a titolo di verifica del metodo stesso.
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Stima delle caratteristiche differenziali
Si procede di seguito alla stima delle caratteristiche differenziali degli immobili presi a confronto secondo le voci presenti nella tabella riassuntiva: Superficie La
superficie viene adattata a quella dell’immobile da stimare secondo il valore medio proposto dal borsino immobiliare per la tipologia e zona prevista, pari a e 1025/ m2 ;
Ascensore La
presenza dell’ascensore, al di sopra del secondo piano, può far variare il valore di un immobile sino al 20% 6 ; inserendo tale concetto in un contesto di panoramicità si stima il valore di tale servizio secondo diverse percentuali del valore dell’immobile calcolato secondo il valore della superficie (si veda punto precedente) in base al piano in cui l’immobile di confronto è posizionato secondo la seguente tabella: Piano Percentuale Prezzo (e) 3 4 5 6
5% 10% 15% 20%
3587 7175 10762 14350
Riscaldamento autonomo Per
il riscaldamento autonomo è previsto un prezzo medio al nuovo di circa 8000 e per una vita utile di 30 anni; il valore di un impianto N autonomo con N anni di vita utile sarà dato da: P = P (nuovo) 30 . ·
Box Secondo
le valutazioni del borsino immobiliare FIAIP si stima un valore per la presenza del box pari a e 22000 per la zona in esame.
Posto auto scoperto Secondo
lo stesso borsino FIAIP la stima del valore di un posto auto scoperto per la zona in esame è posta in e 7000 .
Balconi Trattando
gli affacci esterni al perimetro dell’edificio come scoperti esclusivi si assume un valore pari a e 100 al metro quadro lordo.
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Secondo ”Immonews” di immobiliare.it numero 433
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Tabella della stima MCA
La tabella seguente illustra le correzioni apportate al campione di stima per raggiungere i valori corretti che daranno il valore dell’immobile da stimare: Caso Valore 1 2 3 4 5 6 7
Sup.
Asc. Risc. Aut. Auto ext. Balconi V.corretto
74000 +3075 77500 +10250 88000 5125 80000 +5125 78000 – 75000 +7175 82000 5125
– 14350 10762 14350 – 7175 –
−
−
− −
−
−
– – – – 3467 – –
+7000 +7000 +7000 +7000 +7000 +7000 +7000
−
400 – 600 100 300 +100 400
−
− − −
−
83675 80400 78513 77675 81233 82100 83475
Il valore finale dell’immobile è pari alla media dei valori corretti ottenuti: in questo caso tale valore è pari ad e81010. Grafico riassuntivo
Il seguente istogramma illustra l’andamento dei prezzi corretti e del valore ottenuto dell’immobile: ������ �������� �������
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12
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Convalida del risultato
Si confrontano ora il risultato ottenuto dalla regressione lineare e quello proveniente dal MCA: •
Valore secondo regressione:
e80454
•
Valore secondo MCA: e81010
I valori si discostano tra loro di una percentuale pari a 0,69% che, essendo inferiore al 5% richiesto, convalida il risultato ottenuto mediante il Market Comparison Approach. Valore finale dell’immobile
Il valore finale dell’immobile è dato dalla media dei valori corretti ottenuti dal trattamento dei dati in possesso per il compimento del MCA, portando ad un valore finale dell’immobile di e 81010 .
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Conclusioni Dopo un’analisi approfondita che ha individuato le caratteristiche dell’immobile ed uno studio delle caratteristiche del mercato imobiliare locale, è stato possibile individuare il più probabile valore di mercato, come richiesto dal committente e per i fini dallo stesso esposti. Utilizzando la comparazione ”Market Comparison Approach”, è stato prodotto un valore di e 81010,00 (Ottantunomiladieci/00), convalidato poiché non eccessivamente discostante da una stima secondo regressione lineare (comparazione diretta mono-parametrica). Va precisato che tale valutazione immobiliare è valida applicando le dovute cautele e limitazioni, in particolare temporali dovute alla situazione congiunturale del mercato; ciononostante, considerato un breve intervallo di tempo, il valore stimato presenta una buona qualità statistica e di conseguenza non sono qui date eventuali azioni consigliate nei confronti dei committenti. Le pagine seguenti riportano gli allegati presi in esame a completamento del presente documento di stima.
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Allegati
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Allegato A – Pianta dell’immobile
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Allegato B1 – Cartografia PRGC (Scala 1:2000) �
�
�
�
Volendo escludere dalla documentazione la legenda estesa del PRGC, si indicano solo le categorie presenti nel seguente stralcio: •
Giallo –
•
Verde –
•
Arancio –
•
Rosa –
•
Grigio –
•
•
Blu –
Zona omogenea ”B” ad attuazione diretta Parco urbano comprensoriale ”I/MT” Scuola dell’infanzia
Attrezzatura per la vita associativa Parcheggio di relazione
Attrezzature per servizi di telecomunicazione, energia elettrica, gas, acquedotto. . .
Azzurro –
Attrezzature per sport e spettacoli sportivi
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Allegato B2 – Disposizioni PRGC, Zona omogenea B 1.5 Articolo 25.3 - Zone B.1.5 – Residenziali di Completamento Semiestensive Definizione e finalità
Sono costituite dalle parti di territorio edificate con differenti tipologie non omogenee. Destinazioni d’uso
Residenziale. Altre destinazioni d’uso previste dall’art. 25 nella misura massima complessiva del 20% del volume del fabbricato. Parametri edificatori
L’edificazione deve essere finalizzata alla riqualificazione urbana delle aree e dovrà rispettare i seguenti parametri: •
Indice fondiario: 1,50 m 3 /m2
•
Altezza massima: 12,00 m
•
Distanza minima dai confini: 5,00 m
Nel caso di fabbricato con altezza superiore a 10,00 m la distanza dal confine di proprietà dovrà essere pari a metà dell’altezza del fabbricato. E’ consentita l’edificazione in aderenza, con sviluppo planimetrico corrispondente o inferiore a quello dell’edificio preesistente posto sul confine e altezza anche superiore allo stesso. E’ altresì consentita l’edificazione a confine con convenzione registrata e trascritta per le nuove costruzioni e, nei casi di sanatorie edilizie, per interventi realizzati dopo l’adozione della Var. 70 al P.R.G.C. (24.01.2005).
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