Università degli Studi di Trieste Facoltà di Ingegneria Corso di Laurea in Ingegneria Civile Corso di Valutazione Economica dei Piani e dei Progetti
VALUTAZIONE DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE PRIVATO SITO A MONFALCONE (GO) MEDIANTE ANALISI COSTI E RICAVI Professore: Paolo Rosato Studente: Giovanni Cechet
anno accademico: 2011/2012
SOMMARIO 0.
Analisi costi e ricavi
4
1.
Analisi preliminare
5
1.1. Ambito d’intervento 1.1.1. Inquadramento territoriale 1.1.2. Opere di urbanizzazione
5 5 7
1.2. Descrizione intervento 1.2.1. Tipologia edilizia 1.2.2. Disposizione alloggi 1.2.3. Analisi dimensionale 1.2.4. Elaborati grafici 1.2.5. Caratteristiche intrinseche 1.2.6. Parametri di incidenza lotti in esame 2.
3.
Valutazione costi e ricavi investimento
8 8 9 10 10 19 19 20
2.1. Costo dell’area
20
2.2. Costo delle opere di demolizione e bonifica
20
2.3. Oneri di urbanizzazione 2.3.1. Costi e oneri di urbanizzazione primaria 2.3.2. Oneri di urbanizzazione secondaria 2.3.3. Contributo sul costo di costruzione 2.3.4. Riepilogo
21 21 21 22 22
2.4. Costo delle opere edili
22
2.5. Spese tecniche
22
2.6. Spese generali e imprevisti
23
2.7. Oneri e proventi finanziari
23
2.8. Ricavi da vendita
23
2.9. Spese di commercializzazione
23
2.10. Imposte
24
Costruzione cash flow
25
3.1. Assuzione tassi di interesse
25
3.2. Assunzione tasso di sconto 3.2.1. Costo capitale a debito 3.2.2. Costo capitale proprio 3.2.3. Tasso di sconto
25 26 26 26
3.3. Distribuzione temporale investimento 3.3.1. Distribuzione temporale costi 3.3.2. Distribuzione temporale ricavi
26 26 27
3.4. Cash flow 3.4.1. Scenario A
29 30 2
3.4.2. Scenario B 3.4.3. Scenario C 4.
5.
Criteri di rendimento economico
31 32 33
4.1. Valore attuale netto (VAN)
33
4.2. Saggio di rendimento interno (SRI)
33
Analisi di sensitività
35
5.1. Prezzo di vendita 5.1.1. Scenario A 5.1.2. Scenario B 5.1.3. Scenario C 5.1.4. Grafico riepilogativo
35 35 35 35 36
5.2. Costo opere edili 5.2.1. Scenario A 5.2.2. Scenario B 5.2.3. Scenario C 5.2.4. Grafico riepilogativo
36 36 36 36 37
5.3. Tasso di sconto 5.3.1. Scenario A 5.3.2. Scenario B 5.3.3. Scenario C 5.3.4. Grafico riepilogativo
37 37 37 37 38
5.4. Conclusioni
38
3
0.
ANALISI COSTI E RICAVI
L’analisi costi ricavi è uno strumento dedicato alla valutazione analitica degli investimenti immobiliari, attuata mediante il confronto tra il flusso dei costi in uscita con il flusso dei ricavi in entrata. Tale strumento di analisi si adatta alla sola valutazione di investimenti nell’ambito privato. Si identificano le seguenti fasi dell’analisi: 1. 2. 3. 4. 5.
Analisi preliminare; Valutazione costi e ricavi investimento; Costruzione cash flow; Criteri di rendimento economico; Post-analisi sulla stabilità del risultato.
4
1.
ANALISI PRELIMINARE
La prima fase dell’analisi consiste nell’identificazione e definizione più o meno dettagliata dell’oggetto dell’investimento in analisi. Si considerano quindi gli input derivanti dal committente e dalle normative vigenti, oltre che le assunzioni proprie dell’analista. Per tutto ciò che non è indicato specificatamente, si fa riferimento alle condizioni ordinarie, ossia più probabili.
1.1. AMBITO D’INTERVENTO Si introduce di seguito l’ambito in cui ci si propone di intervenire, tralasciando nella trattazione riferimenti catastali sul lotto in oggetto, e riassumendo vincoli e scelte derivanti dal Piano Regolatore Comunale e dal relativo Piano Regolatore Particolareggiato. 1.1.1. INQUADRAMENTO TERRITORIALE Il lotto edificabile oggetto di intervento è sito in periferia del Comune di Monfalcone, provincia di Gorizia, accessibile da via Monti e Via Goldoni.
1.1 - inquadramento fotogrammetrica lotto (fonte: earth.google.com)
5
1.2 - inquadramento cartografico lotto (fonte: Carta Tecnica Regionale - Regione Friuli Venezia Giulia)
Il lotto ricade in zona territoriale omogenea C1, zona destinata dal P.R.G.C. vigente alla nuova edificazione, con destinazione prevalentemente residenziale.
1.3 - stralcio P.R.G.C. - lotto di intervento: C1
6
1.1.2. OPERE DI URBANIZZAZIO NE Come evidenziato dal rilievo fotogrammetrico proposto, il lotto non presenta alcuna opera di urbanizzazione, pertanto si è resa necessaria una prima fase di definizione delle infrastrutture urbane di base per la fruizione pedonale e carraia del lotto, procedendo quindi alla suddivisone dello stesso in lotti di dimensioni più adeguate alle destinazioni d’uso proposte. Si propone una tabella riepilogativa degli interventi previsti, raffrontanti con i parametri imposti P.R.G.C.
verde pubblico parcheggi viabilità lotti edificabili
P.R.G.C. 670 mq 500 mq -
totale
PROGETTO 675 mq 600 mq 2629 mq 5091 mq 8995 mq
Considerata la superficie del lotto e la particolare conformazione dello stesso, si è ritenuto opportuno procedere con una sua suddivisione in lotti con metratura consona a singole unità edilizie. Per ogni singolo lotto si sono definite superfici e cubature massime di edificazione, nel rispetto dell’indice di fabbricabilità territoriale e dei limiti imposti dal P.R.G.C..
1.4 - planimetria generale lotto, in rosso evidenziato l'intervento oggetto dell'analisi
Con tale operazione, si è giunti all’identificazione di 11 lotti edificabili, dimensionati tenendo conto delle due tipologie costruttive previste in fase di progettazione: “in linea” e “bifamiliare”. Si riporta quindi una tabella riepilogativa del risultato ottenuto: LOTTO
TIPOLOGIA
SUP. [MQ]
SUP. COPERTA [MQ]
VOL. [MC]
A1 A2
in linea in linea
825 826
247 247
(30%) (30%)
1970 1970
B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 C1
bifamiliare
334 315 323 329 339 334 335 455 676
93 93 93 93 93 93 93 93 203
(28%) (30%) (29%) (28%) (27%) (28%) (28%) (20%) (30%)
558 558 558 558 558 558 558 558 608
5.091
1.441
totale
bifamiliare bifamiliare bifamiliare edificabile
9.012 7
Evidenziati in colore rosso nella tabella precedente e nella planimetria riportata all’inizio del paragrafo, i due lotti in cui si propone la realizzazione dei due organismi edilizi residenziali oggetto di questa analisi. I due lotti presentano caratteristiche pressoché similari, consentendo quindi la realizzazione di due organismi edilizi uguali.
1.2. DESCRIZIONE INTERVENTO L’intervento ha come obiettivo la realizzazione di due O.E.R. composti di sei unità abitative ciascuno nei lotti precedentemente identificati con l’etichetta “A1” e “A2”, ognuna dotata di garage e cantine di pertinenza ai singoli alloggi. 1.2.1. TIPOLOGIA EDILIZIA In base ai parametri edilizi fissati per il lotto ed alle caratteristiche dello stesso, si è optato per la progettazione di due organismi edilizi residenziali aderenti alla tipologia “in linea”, seppure con qualche distinzione dall’esatta definizione. Ovvero si è preferito svincolare dalla caratteristica peculiare di aggregabilità sul lato corto, dotando questo di aperture per l’illuminazione e l’areazione dei locali. Nella tabella seguente viene riepilogata la composizione dell’organismo edilizio base:
PIANO INTERRATO PIANO TERRA PIANO PRIMO PIANO SECONDO
n.6 autorimesse n.6 cantine area di manovra n.2 alloggi n.2 alloggi n.2 alloggi
Il collegamento tra gli alloggi sistemati su piani diversi è garantito da un apparato di comunicazione verticale in posizione centrale comprensivo di una scala comune e un ascensore a norma di legge per quel che riguarda l’abbattimento delle barriere architettoniche.
8
1.2.2. DISPOSIZIONE ALLOGGI Si ritiene opportuno innanzitutto trattare la disposizione degli alloggi all’interno dell’edificio, esplicitando la convenzione nella nomenclatura degli stessi nell’illustrazione proposta di seguito.
1.5- schema nomenclatura alloggi e relative pertinenze
Inoltre si evidenzia che è stata prevista (come previsto da regolamento edilizio) una rimessa al servizio di ogni singolo alloggio, ognuna delle quali posizionate nel piano interrato dell’organismo edilizio. Le rimesse così collocate risultano essere servite da un’adeguata area di manovra esterna e messe in comunicazione con la viabilità di lottizzazione con una rampa di pendenza adeguata. Infine si evidenzia come sia stato sfruttato lo spazio eccedente alle rimesse nel piano interrato, per garantire ad ogni alloggio una cantina di pertinenza. Rimane escluso uno spazio di dimensioni ridotte, assegnato ad uso comune come deposito.
9
1.2.3. ANALISI DIMENSIONALE
28,46 10 4,56 12 3,28 13,63 12,81 5,33 4,29 2,63 96,99
14 6 12 12 -
soggiorno cucina disimpegno terrazza balcone camera matrim. camera doppia bagno bagno ripostiglio totale
28,46 10 4,56 12 3,28 13,63 12,81 5,33 4,29 2,63 96,99
14 6 12 12 -
SUP. [MQ] 26,43 10 4,56 12,6 3,28 13,63 12,81 5,33 4,29 92,93
R.E. 14 6 12 12 -
soggiorno cucina disimpegno terrazza balcone camera matrim. camera doppia bagno bagno ripostiglio totale
28,46 10 4,56 12 3,28 13,63 12,81 5,33 4,29 2,63 96,99
14 6 12 12 -
soggiorno cucina disimpegno terrazza balcone camera matrim. camera doppia bagno bagno ripostiglio totale
28,46 10 4,56 12 3,28 13,63 12,81 5,33 4,29 2,63 96,99
14 6 12 12 -
ALLOGGIO A2
ALLOGGIO B1
soggiorno cucina disimpegno terrazza balcone camera matrim. camera doppia bagno bagno ripostiglio totale
VANO soggiorno cucina disimpegno portico balcone camera matrim. camera doppia bagno bagno totale
ALLOGGIO B2
R.E. 14 6 12 12 -
ALLOGGIO B4
SUP. [MQ] 26,43 10 4,56 12,6 3,28 13,63 12,81 5,33 4,29 92,93
ALLOGGIO A1
VANO soggiorno cucina disimpegno portico balcone camera matrim. camera doppia bagno bagno totale
ALLOGGIO B3
PIANO SECONDO
PIANO PRIMO
PIANO TERRA
Si propone in questo paragrafo una tabella riepilogativa dei dimensionamenti di ogni vano dei sei previsti. I valori quindi opportunamente confrontanti con i parametri imposti dal Regolamento Edilizio (R.E.) vigente.
1.2.4. ELABORATI GRAFICI Si allegano alla relazione solo una parte degli elaborati grafici, in particolare planimetrie, piante, e simulazioni foto realistiche, per non appesantire la trattazione con elementi che comunque non si ritiene siano importanti ai fini della valutazione economica dell’investimento.
10
TAVOLA A01
Planimetria generale intervento - scala 1/200
12.36
7.35
6.26
6.85
5.00
6.85
5.00
5.00
5.02
INGRESSO PEDONALE
INGRESSO CARRAIO
INGRESSO PEDONALE
INGRESSO CARRAIO
TAVOLA A02
Pianta piano interrato - scala 1/100
B
RIMESSA
RIMESSA
RIMESSA
mq.15,30
mq.14,79
mq.15,70
0.20 3.08
0.20
0.30
2.90
3.00 0.30
0.22 4.20
2.50 2.20
2.50 2.20
2.50 2.20
2.50 2.20
0.30 5.10
0.22 3.08
RIMESSA
RIMESSA
RIMESSA
mq.15,70
mq.14,79
mq.15,30
5.10
0.20 2.90
2.50 2.20
0.20 3.00
0.90 2.10
0.30
2.50 2.20
A
VANO SCALA
2.40 0.20
0.80 2.10
0.80 2.10
mq.4,55
CANTINA
11.15
0.80 2.10
mq.9,72
CANTINA CANTINA
mq.12,29
mq.12,29
CANTINA
CANTINA
2.65
2.65
CANTINA
0.80 2.10
0.80 2.10
mq.9,72
0.80 2.10
2.40
0.80 2.10
mq.20,76
CANTINA
0.20
0.80 2.10
DISIMPEGNO
0.80 2.10
mq.12,75
0.30
mq.12,75
0.30
C
0.80 2.10
0.80 2.10
0.80 2.10
0.80 2.10
0.80 2.10
11.15
0.20
0.20
mq.12,87
4.05 0.30
1.20 0.20
4.60
4.55 0.20
2.60
4.55
0.20 6.20
0.20 2.40
A
0.20 6.20
24.00
B
1.20
4.05 0.20
0.30 4.60
C
TAVOLA A03
Pianta piano terra - scala 1/100
A
B 24.00
0.10 1.75
0.80 2.10
VANO SCALA
2.80 0.20 2.40
0.10 6.50
24.00
B
0.40
0.40
11.15
3.70 0.40 4.30
0.40 1.15
1.15
6.20
0.20 6.50
0.90 1.30
0.90 1.30
0.90 1.30
0.90 1.30
1.15
6.20
C
2.85
PORTICO mq.12,60
0.10
A
1.70
0.90 2.20
0.90 2.30
mq.12,60
3.70
0.40 4.40
0.40 0.90 1.30
0.90 2.30
0.90 1.30
0.40 2.85
sup.: mq.26,43 s.f.: mq.4,41
mq.10,27
PORTICO
4.30
mq.10,00 mq.3,24
0.90 2.30
2.70
2.70
sup.: s.f.:
SOGGIORNO
INGRESSO
0.90 2.30
0.40
0.50 1.30
CUCINA
0.80 2.10
sup.: mq.26,43 s.f.: mq.4,41
1.70
0.40 1.15
2.85
0.90 2.10
0.80 2.10
mq.10,00 mq.3,24
mq.4,29
2.70
0.90 2.10
SOGGIORNO
0.40
4.40
sup.: s.f.:
mq.4,56
BAGNO
0.80 2.10
0.80 2.10
11.15
0.80 2.10
mq.11,19
DISIMPEGNO
2.70
mq.4,56
0.80 2.10
0.10 8.30
mq.5,33
mq.13,63 mq.3,24
2.85
DISIMPEGNO
0.90 1.30
0.10 4.70
sup.: s.f.:
0.80 2.10
mq.13,63 mq.3,24
0.80 2.10
0.80 2.10 0.80 2.10
mq.4,29
CAMERA MATR.
mq.12,81 mq.1,82
0.10
CAMERA MATR.
sup.: s.f.:
BAGNO
0.10
BAGNO
0.10
BAGNO
0.50 1.30
0.40
CAMERA DOPPIA
mq.12,81 mq.1,82
0.80 2.10
sup.: s.f.:
0.40 4.20
3.05
mq.3,28
0.90 2.30
BALCONE
mq.3,28
0.25
0.25 1.55
2.90
1.40
1.20
3.05
0.30 1.80
0.40 3.10
CAMERA DOPPIA 0.90 1.30
CUCINA
C
0.10 3.00
BALCONE
sup.: s.f.:
0.25 1.40
0.10
0.30 1.20
2.90
mq.5,33
0.10 1.55
0.10 2.90
0.50 1.30
0.10
0.50 1.30
0.50 1.30
0.40 3.05
0.40 3.05
0.40 4.70 0.10
0.30 4.20
0.90 1.30
0.25 1.75
4.20
8.30
0.30 2.90
0.50 1.30
0.10 3.00
0.90 2.30
0.10 3.10
0.90 1.30
0.40
TAVOLA A04
Pianta piano primo/secondo - scala 1/100
A
B
24.00
0.10 1.75
0.50 1.30
0.10 4.70 0.10 8.30
mq.4,29
0.40
0.40
0.40 0.10 BAGNO
0.80 2.10
SOGGIORNO sup.: mq.28,46 s.f.: mq.4,41
sup.: mq.10,00 s.f.: mq.3,24
0.40 4.40
SOGGIORNO sup.: mq.28,46 s.f.: mq.4,41
11.15
CUCINA
0.80 2.10
2.70
0.70 2.10
mq.4,56
0.40
0.40
2.70
0.90 2.10
0.80 2.10
DISIMPEGNO
0.80 2.10
0.80 2.10
0.80 2.10
0.80 2.10 0.80 2.10
0.80 2.10
mq.4,56
sup.: mq.10,00 s.f.: mq.3,24
mq.5,33
0.90 2.10
DISIMPEGNO
0.90 1.30
mq.13,63 mq.3,24
0.70 2.10
0.80 2.10
mq.4,29
sup.: s.f.:
0.80 2.10
0.80 2.10
BAGNO
0.50 1.30
CAMERA MATR.
mq.13,63 mq.3,24
mq.12,81 mq.1,82
2.70
0.10
CAMERA MATR.
sup.: s.f.:
BAGNO
0.10
BAGNO
3.05
mq.3,28
0.40 4.20
0.25 1.55
BALCONE
mq.3,28
0.25
3.05
2.90
1.40
1.20
BALCONE
sup.: s.f.:
0.25 1.40
0.10 0.10 1.55 2.70
0.30 1.80
0.40 3.10
CAMERA DOPPIA
mq.12,81 mq.1,82
mq.5,33
0.40
0.30 1.20
2.90
0.10 3.00
0.50 1.30
0.10
0.50 1.30
0.50 1.30
0.40 3.05
0.40 3.05
0.40 4.70 0.10
sup.: s.f.:
11.15
4.40
0.10 2.90
CAMERA DOPPIA 0.90 1.30
CUCINA
C
0.30 4.20
0.90 1.30
0.25 1.75
4.20
0.90 2.30
0.40
8.30
0.30 2.90
0.50 1.30
0.10 3.00
0.90 2.30
0.10 3.10
0.90 1.30
0.40
C
RIP.
0.40
6.20 0.10
4.30
2.80
6.20
0.20 6.50
0.20 2.40
B
0.40 4.30
2.85 1.15
2.85
3.70 0.10
6.50
24.00
A
1.15
1.15
3.70
0.90 1.30
mq.12,00 0.90 1.30
TERRAZZA
mq.12,00 0.90 1.30
TERRAZZA
0.40
1.70
0.90 2.30
0.90 1.30
2.85
0.90 2.30
0.90 1.30 0.90 2.30
1.70
0.40 1.15
2.85
0.90 2.30
0.90 1.30
mq.2,63
TAVOLA A05
Pianta chiusura superiore orizzontale - scala 1/100
A
B
C
C
A
B
1.2.4.6. SIMULAZIONE FOTOREALISTICA – VISTA AEREA
16
1.2.4.7. SIMULAZIONE FOTOREALISTICA – VISTA FRONTE SUD
1.2.4.8. SIMULAZIONE FOTOREALISTICA – VISTA FRONTE NORD
17
1.2.4.9. SIMULAZIONE FOTO REALISTICA - PROSPETTO SUD
1.2.4.10. SIMULAZIONE FOTO REALISTICA - PROSPETTO NORD
1.2.4.11. SIMULAZIONE FOTO REALISTICA - PROSPETTO EST
1.2.4.12. SIMULAZIONE FOTO REALISTICA - PROSPETTO OVEST
18
1.2.5. CARATTERISTICHE INTRINSECHE Al fine di determinare il più probabile costo di costruzione si considereranno le seguenti caratteristiche di ogni edifico: -
livello di finiture ordinario sia per le interne che le esterne; impianto di riscaldamento autonomo; predisposizione per l’impianto di condizionamento.
1.2.6. PARAMETRI DI INCIDENZA LOTTI IN ESAME Per prendere in considerazione i costi relativi ai soli due lotti “A1” e “A2” si è ritenuto opportuno calcolare due parametri di incidenza, uno per le valutazioni su unità di superficie e uno per quelle su unità di volume. Tali parametri permettono di valutare in modo immediato l’incidenza dell’opera in esame rispetto al lotto complessivo.
19
2.
VALUTAZIONE COSTI E RICAVI INVESTIMENTO
Alla base dell’analisi di costi e ricavi vi è l'ipotesi che la struttura/società che intraprende l'investimento immobiliare venga istituita contestualmente con la partenza dell’investimento e quindi sciolta a seguito del termine dello stesso. Seconda ipotesi fondamentale per una corretta analisi costi ricavi è che la struttura/società che intraprende l’investimento, non intraprenda ulteriori investimenti immobiliari.
2.1. COSTO DELL’AREA Si suppone che l’area non sia di proprietà ma bensì venga acquisita dal soggetto che intraprende l’investimento immobiliare in oggetto contestualmente all’inizio della stessa. Tale supposizione risulta non troppo rilevante, in quanto anche se l’area fosse stata già di proprietà, sarebbe stato necessario considerare il costo/opportunità del denaro acquisito dall’immissione della stessa sul mercato. Nell’operazione di valutazione del costo dell’area è necessario tenere presente i fattori di ordine generale: -
situazione congiunturale; politica urbanistica; fiscalità generale e immobiliare; accessibilità al credito;
e quelli di ordine particolare: -
dimensioni; localizzazione; destinazione d'uso; indice di edificabilità; presenza di opere da demolire e di inquinanti; grado di urbanizzazione; conformazione; caratteristiche geotecniche del terreno; esistenza di servitù; condizioni per libera fruizione.
Come più probabile valore dell’area edificabile, si è svolta un’indagine speditiva nell’offerta in zone limitrofe per oggetti con caratteristiche simili, ponendo attenzione particolare sulla zona omogenea di appartenenza. Si è valutato come idoneo un prezzo di 50,00 €/mq, ottenendo quindi il seguente costo dell’area totale:
Oggetto dell’analisi, come già evidenziato in precedenza, sono solamente i due lotti relativi agli edifici identificati con le etichette “A1” e “A2”, applicando gli indici di incidenza precedentemente determinati, si calcola il costo dell’area:
2.2. COSTO DELLE OPERE DI DEMOLIZIONE E BONIFICA Non risultano necessari interventi di demolizione e/o di bonifica dell’area edificabile sottoposta all’investimento, di conseguenza il si considera nullo il costo relativo a tale voce.
20
2.3. ONERI DI URBANIZZAZIONE Gli oneri di urbanizzazione si suddividono in tre voci: -
oneri di urbanizzazione primaria; oneri di urbanizzazione secondaria; contributo sul costo di costruzione.
Si sono calcolati tali valori sul totale dell’area edificabile, per poi riportarli, mediante gli indici determinati in precedenza, ai due lotti oggetto di valutazione. 2.3.1. COSTI E ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA Si è proceduto innanzi tutto computando le quantità di opere di urbanizzazione primaria previste, ovvero: -
viabilità; parcheggi; reti tecnologiche.
Si identificano quindi dei costi per unità di superficie per la singola opera in esame, e quindi il costo totale per le opere di urbanizzazione, come riportato nella seguente tabella:
Strade Parcheggi Verde pubblico
QUANTITÀ 2.629,00 mq 600,00 mq 675,00 mq
Totale
8995,00 mq
COSTO UNIT. 100,00 €/mq 100,00 €/mq 30,00 €/mq
TOTALE 262.900,00 € 60.000,00 € 20.250,00 € 350.150,00 €
Riportando il costo delle opere di urbanizzazione su tutta l’area edificabile, ai soli due lotti, mediante l’indice di incidenza si ottiene il seguente valore: € Si è quindi proceduto con il calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria come indicato nelle tabelle di “incidenza degli oneri relativi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, comprensiva del costo di acquisizione delle aree espressa in €/mq, per costruzioni destinate alla residenza, all’artigianato di servizio e attività alberghiera”, ottenendo il seguente valore:
Di conseguenza, essendo i costi di urbanizzazione primaria sostenuti dall’soggetto impegnato nell’investimento, superiori agli oneri richiesti dall’amministrazione comunale, a quest’ultima non spetta alcuna somma ulteriore. 2.3.2. ONERI DI URBANIZZAZIO NE SECONDARIA Gli oneri di urbanizzazione secondaria difficilmente risulterebbero scomputabili dall’importo dovuto all’amministrazione pubblica, di conseguenza vengono calcolati sempre con riferimento alle tabelle di “incidenza degli oneri relativi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, comprensiva del costo di acquisizione delle aree espressa in €/mq, per costruzioni destinate alla residenza, all’artigianato di servizio e attività alberghiera”, ottenendo il seguente valore:
21
2.3.3. CONTRIBUTO SUL COSTO DI COSTRUZIONE Per il calcolo del contributo sul costo di costruzione, si rende innanzi tutto necessario procedere con la determinazione del costo di costruzione stesso, mediante la tabella “Valori unitari per la determinazione del costo di costruzione”:
Mediante gli indici percentuali contenuti nella tabella “Percentuali relative al costo di costruzione per la determinazione del relativo contributo da porre a carico delle singole concezioni edilizie” si determina quindi il contributo sul costo di costruzione:
2.3.4. RIEPILOGO Si riporta nella seguente tabella il riepilogo di costi e oneri di urbanizzazione finora calcolati, rapportati mediante l’indice per unità di superficie precedentemente calcolato ai due lotti “A1” e “A2”, oggetto dell’analisi:
Urbanizzazione primaria Urbanizzazione secondaria Contributo sul costo di costruzione
OPERE 390.346,00 € -
ONERI 126.589,21 € 331.271,37 € 123.049,67 €
DOVUTO 0,00 € 331.271,37 € 123.049,67 €
Totale
390.346,00 €
580910,3 €
454.321,04 €
INDICE 32,43% 32,43% 32,43%
LOTTI A1 / A2 0,00 € 107.731,30 € 39.905,01 € 146.636,01 €
2.4. COSTO DELLE OPERE EDILI Si è ritenuto opportuno procedere con una valutazione sommaria del costo delle opere edili. Tale modo di operare è legittimato dal fatto che in generale al livello di progettazione in cui si rende necessaria una valutazione economica della bontà dell’investimento, difficilmente si è in possesso di un progetto definitivo ed esecutivo. Di conseguenza ai fini dell’analisi diventerebbe poco utile procedere con un computo metrico estimativo dell’opera. Da un’analisi di mercato presso società di progettazione e/o costruzione, si sono rilevati quindi dei costi di costruzione per unità di superficie, ottenendo infine i seguenti valori per l’opera completa:
Residenziale Garage, cantine, percorsi comuni Terrazze, balconi Totale
QUANTITÀ 961,88 mq 502,36 mq 186,76 mq 1.654,00 mq
COSTO UNITARIO 1.000,00 €/mq 450,00 €/mq 200,00 €/mq
TOTALE 961.880,00 € 226.062,00 € 37.952,00 € 1.225.894,00 €
2.5. SPESE TECNICHE Tale voce comprende compensi per la progettazione, direzione lavori e la coordinazione per la sicurezza, cui ammontare è calcolato in funzione al costo di costruzione. Valutata l’entità dell’intervento si considera l’incidenza delle spese tecniche sul costo delle opere edili e delle opere di urbanizzazione, pari al 5%. Si ha dunque:
22
2.6. SPESE GENERALI E IMPR EVISTI Comprendono spese relative alla struttura organizzativa che viene posta in essere per condurre il processo d’investimento (ufficio, telefono, …) e legate ad imprevisti. Si definisco come un’aliquota della somma delle spese tecniche, del costo di urbanizzazione e del costo delle opere edili, in base alla complessità del processo organizzativo. Nel caso in esame si considera un’incidenza del 3%:
2.7. ONERI E PROVENTI FINANZIARI Oneri e proventi vengono calcolati utilizzando rispettivamente un tasso di interesse attivo e passivo. Tali tassi di interesse, sui quali verranno effettuate le opportune considerazioni nel paragrafo 3.1, sono pari a: Tasso attivo Tasso passivo
0,71% 3,39%
2.8. RICAVI DA VENDIT A Considerato il mercato locale in cui sono localizzati gli organismi edilizi oggetto di analisi, si ritiene opportuno destinare il 100% delle unità immobiliare alla collocazione diretta sul mercato, mediante vendita delle stesse. Successivamente si farà un ragionamento sulla possibilità di suddividere l’investimento in più step costruttivi principali e conseguentemente distribuire le vendite delle unità immobiliari nel tempo. Per il valore di vendita delle unità immobiliari, si è preso come riferimento il Borsino Immobiliare pubblicato dal FIAP del Friuli Venezia Giulia; il range di prezzi va da un minimo di 1.450,00 €/mq a 1.900,00 €/mq per appartamenti nuovi/ristrutturati. Considerando la tipologia di immobili, le caratteristiche ordinari e la posizione periferica rispetto al centro città, si ritiene opportuno un valore medio di riferimento di 1.1650 €/mq. Il valore di ricavi di vendita è stato calcolato sulle superfici dell’intervento, tenendo conto dell’incidenza minore delle opere accessorie sul prezzo effettivo mediante opportuni coefficienti. Si ottiene quindi il seguente valore: €
€
Si ritiene inoltre opportuno dare un’indicazione sul valore di ogni singola unità abitativa, ottenuto dividendo i ricavi totali da vendita per il numero di unità: €
€
Il valore ottenuto risulta in linea, a seguito di una speditiva analisi del mercato, con i prezzi di vendita di unità immobiliari con caratteristiche simili.
2.9. SPESE DI COMMERCIALIZ ZAZIONE Tale voce rappresenta la spesa necessaria per pubblicizzare la vendita delle unità immobiliari e sostenere le spese degli intermediari; tali spese consistono in un’aliquota sui ricavi stimati, quindi i ricavi da vendita appena calcolati. Considerando un’incidenza del 3% si ottiene: €
€
23
2.10. IMPOSTE Per la determinazione dell’aliquota delle imposte, si considera che la figura che intraprende l’investimento sia rappresentata da una società di capitali o cooperativa. Trattandosi quindi di una persona giuridica, è sottoposta all’imposta IRES (Imposta sul Reddito delle Società), fissata nella finanziaria del 2007 al 27,50% sul reddito.
24
3.
COSTRUZIONE CASH FLOW
3.1. ASSUZIONE TASSI DI IN TERESSE Anche in questo caso, come per il costo dell’area, si tiene in considerazione il costo opportunità del denaro, considerando tutto il capitale necessario per l’investimento a debito. Il tasso di interesse accordato con l’istituto di credito dipende dalla solvibilità dell’investitore, dal rischio dell’investimento e dall’ammontare totale del prestito. Nel caso in esame si è preso come riferimento il bollettino statistico del primo trimestre del 2011 pubblicato dalla Banca d’Italia, dal quale si evincono i seguenti tassi di interesse: Tasso attivo Tasso passivo
0,71% 3,39%
I tassi d’interesse qui riportati verranno utilizzati per calcolare oneri (tasso passivo) e proventi (tasso attivo) finanziari, rispettivamente in caso di esposizione negativo e positiva.
3.2. ASSUNZIONE TASSO DI SCONTO Nel caso della valutazione di investimenti privati, si addotta sempre un saggio di preferenza intertemporale positivo, altrimenti l’operazione non risulterebbe conveniente. Il tasso di sconto si rende necessario per passare dal flusso di cassa finanziario al flusso di cassa finanziario attualizzato, il quale rappresenta il plusvalore creato dall’investimento dopo aver remunerato tutti, compreso l’investitore per il rischio assunto. Il tasso di sconto viene è pari al WACC (Waiting Average Capital Cost), ovvero il costo medio ponderato del capitale, determinato mediante la seguente relazione:
Ai fini dell’analisi, si suppone che l’investitore utilizzi per il 30% dell’investimento capitale proprio, mentre il restante 70% proveniente da istituti di credito, di conseguenza il WACC diventa:
30%
70%
Proprio Si determinano ora i due coefficienti capitale proprio.
e
Debito
, ovvero, rispettivamente, il costo del capitale a debito ed il costo del
25
3.2.1. COSTO CAPITALE A DEBITO Il costo del capitale a debito dipende dall’interesse imposto dall’istituto di credito, di conseguenza si utilizza anche in questo caso l’interesse passivo precedentemente determinato, epurato dalle tasse:
3.2.2. COSTO CAPITALE PROPRIO Per la determinazione del costo del capitale proprio si considera che, investendo su un progetto immobiliare, si accetta un rischio maggiore rispetto a investimenti con minor incertezza e rischio, di conseguenza di prevede un premio di rischio rispetto ad un investimento cosiddetto “Risk Free”, ovvero Buoni Ordinari del Tesoro:
3.2.3. TASSO DI SCONTO Determinati i costi del capitale a debito e del capitale proprio, la determinazione del WACC e quindi del tasso di sconto è immediata:
3.3. DISTRIBUZIONE TEMPORALE INVESTIMENTO Per la costruzione del cash flow (flusso di cassa) è necessario definire il momento zero, ovvero l’istante in cui l’investimento ha inizio, posto in questa occasione all’inizio dell’anno corrente: 2011. Successivamente si identifica il momento n, ovvero l’istante in cui si prevede l’investimento si concluda; ovviamente a tale scelta è legata una certa aleatorietà, in quanto non si può conoscere con esattezza il futuro. Nel caso in esame si prevede un orizzonte temporale di 7 anni, in quanto si prevede la realizzazione dilazionata nel tempo dei due organismi edilizi, così da ridurre l’esposizione finanziaria. Per quel che riguarda l’intervallo di analisi, si è optato per una suddivisione in anni, ottenendo così 8 intervalli. Considerata la situazione attuale del mercato immobiliare italiano, ed in particolare lo stato di saturazione del mercato locale del comune di Monfalcone, si è ritenuto opportuno porre attenzione anche sulla distribuzione temporale della collocazione sul mercato delle singole unità immobiliari. 3.3.1. DISTRIBUZIONE TEMPORA LE COSTI Innanzi tutto si è ipotizzato di modulare l’investimento in due fasi distinte di realizzazione, in modo da ridurre al minimo l’esposizione finanziaria, permettendo un recupero dei costi per la realizzazione del primo OER con la vendita di alloggi dello stesso. I ricavi da tale operazioni sono così reinvestibili immediatamente nella realizzazione del secondo OER. Le due fasi risultano così strutturate: FASE 1 Acquisto dell’area Opere di urbanizzazione Oneri concessionari Realizzazione OER A Vendita alloggi OER A FASE 2 Realizzazione OER B Vendita alloggi OER B
26
3.3.2. DISTRIBUZIONE TEMPORA LE RICAVI Per quel che riguarda la distribuzione delle vendite, si sono invece ipotizzati tre scenari, in modo da descrivere tre situazioni differenti del mercato immobiliare: SCENARIO A B C
CARATTERISTICHE Situazione più o meno invariata del mercato attuale, quindi con difficoltà di immettere immobili sul mercato, soprattutto con vendita anticipata rispetto alla realizzazione. Situazione iniziale pressoché invariata rispetto alla precedente, con leggera crescita della domanda, intensificata a partire dal secondo/terzo anno dell’investimento. Domanda in discreta crescita, rispetto ai due scenari precedenti, fin dai primi anni del periodo di investimento. Gran parte degli alloggi vengono venduti anticipatamente alla loro realizzazione, i ricavi vengono anticipati riducendo ulteriormente l’esposizione.
Inoltre per quel che riguarda le vendite di appartamenti in anticipo rispetto alla loro realizzazione, quindi la cosiddetta “vendita sulla carta”, si sono ipotizzate delle aliquote di acconto sull’importo totale, a scalare rispetto l’effettiva disponibilità dell’alloggio: -3 ANNI 25% -
-2 ANNI 25% 25% -
-1 ANNI 25% 25% 50% -
REALIZZAZIONE 25% 50% 50% 100%
Si è quindi ipotizzata una distribuzione delle vendite, in base alle caratteristiche di ogni singolo scenario, riportati nelle seguenti tabelle e grafico riassuntivo:
12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 0
1
2
3
Scenario A
4
Scenario B
5
6
7
Scenario C
27
SCENARIO A
0
1
A-A1
2 50%
A-A2
3
4
5
6
50% 100%
A-B1
100%
A-B2
100%
A-C1
100%
A-C2
100%
B-A1
50%
50%
B-A2
50%
50%
B-B1
100%
B-B2
100%
B-C1
100%
B-C2
100%
SCENARIO B
5
6
0
B-A1
50%
50%
B-A2
50%
50%
B-B1
50%
50%
A-A1
1
2
3
25%
25%
50%
50%
50%
A-A2 A-B1
100%
A-B2
100%
4
A-C1
100%
A-C2
100%
B-B2
100%
B-C1
100%
B-C2
100%
SCENARIO C
1
2
3
4
5
6
25%
25%
50%
A-A2
50%
50%
A-B1
50%
50%
A-B2
50%
50%
25%
25%
25%
B-A2
25%
25%
50%
B-B1
25%
25%
50%
B-B2
25%
25%
50%
B-C1
25%
25%
50%
50%
50%
A-A1
0
A-C1
100%
A-C2
100%
B-A1
25%
B-C2
7
7
7
28
3.4. CASH FLOW Nella costruzione del cash flow si è posta particolare attenzione nella distribuzione di costi e ricavi, concentrando i primi all’inizio del periodo di investimento, e i secondo alla fine, cercando di evitare, nel momento in cui il flusso di cassa diventasse positivo, di riportare lo stesso in negativo. Purtroppo nello scenario C tale risultato non è stato raggiunto, questo in quanto in tale scenario gran parte delle unità abitative vengono collocate sul mercato in anticipo rispetto alla conclusione delle opere di costruzione, e quindi dei relativi costi. Di conseguenza, ai fini del calcolo del Saggio di rendimento interno, solo per lo scenario C si è costruito un cash flow con un intervallo temporale maggiorato (2 anni), riportato nel grafico come Scenario C’ (linea rossa puntinata).
Migliaia di Euro
Si riporta un grafico riepilogativo con l’andamento del flusso di cassa finanziario attualizzato per i tre scenari analizzati, mentre nelle pagine seguenti si riportano i tre cash flow completi.
600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 0,00 0
1
2
3
4
5
6
7
-100,00 -200,00 -300,00 -400,00 Scenario A
Scenario B
Scenario C
Scenario C'
29
3.4.1. SCENARIO A 0
1
2
3
4
5
6
7
TOTALE
Area
145.853,93
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
145.853,93
Opere di urbanizzazione
0,00
28.388,41
28.388,41
28.388,41
28.388,41
0,00
0,00
0,00
113.553,65
Opere edili
0,00
245.058,80
245.058,80
245.058,80
245.058,80
245.058,80
0,00
0,00
1.225.294,00
Spese tecniche
0,00
12.252,94
12.252,94
12.252,94
12.252,94
12.252,94
0,00
0,00
61.264,70
Spese generali e imprevisti
0,00
5.146,23
5.146,23
5.146,23
5.146,23
5.146,23
0,00
0,00
25.731,17
Oneri concessori
115.712,30
7.981,00
7.981,00
7.981,00
7.981,00
0,00
0,00
0,00
147.636,31
Spese di commercializzazione
0,00
0,00
2.878,28
8.634,85
17.269,69
11.513,13
28.782,82
0,00
69.078,78
Costi totali
261.566,23
298.827,39
301.705,67
307.462,24
316.097,08
273.971,10
28.782,82
0,00
1.788.412,54
Ricavi da vendite
0,00
0,00
95.942,74
287.828,23
575.656,46
383.770,98
959.427,44
0,00
2.302.625,85
Ricavi totali
0,00
0,00
95.942,74
287.828,23
575.656,46
383.770,98
959.427,44
0,00
2.302.625,85
Flusso economico
-261.566,23
-298.827,39
-205.762,93
-19.634,00
259.559,38
109.799,87
930.644,61
0,00
514.213,31
Esposizione
-261.566,23
-560.393,62
-766.156,55
-785.790,55
-526.231,17
-416.431,30
514.213,31
514.213,31
-2.288.142,81
Oneri finanziari
-1.857,12
-2.917,96
-4.709,25
-5.509,41
-4.657,68
-3.346,45
0,00
0,00
-22.997,87
Proventi finanziari
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
17.431,83
17.431,83
34.863,66
Flusso finanziario
-261.566,23
-298.827,39
-205.762,93
-19.634,00
259.559,38
109.799,87
948.076,45
17.431,83
549.076,97
Imposte
0,00
0,00
0,00
0,00
71.378,83
30.194,96
260.721,02
4.793,75
367.088,57
Flusso finanziario netto
-261.566,23
-298.827,39
-205.762,93
-19.634,00
188.180,55
79.604,91
687.355,42
12.638,08
181.988,40
Flusso finanziario netto attualizzato
-261.566,23
-287.195,95
-190.056,60
-17.429,41
160.548,55
65.272,37
541.662,61
9.571,64
20.806,98
30
3.4.2. SCENARIO B 0
1
2
3
4
5
6
7
TOTALE
Area
145.853,93
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
145.853,93
Opere di urbanizzazione
0,00
28.388,41
28.388,41
28.388,41
28.388,41
0,00
0,00
0,00
113.553,65
Opere edili
0,00
245.058,80
245.058,80
245.058,80
245.058,80
245.058,80
0,00
0,00
1.225.294,00
Spese tecniche
0,00
12.252,94
12.252,94
12.252,94
12.252,94
12.252,94
0,00
0,00
61.264,70
Spese generali e imprevisti
0,00
5.146,23
5.146,23
5.146,23
5.146,23
5.146,23
0,00
0,00
25.731,17
Oneri concessori
115.712,30
7.981,00
7.981,00
7.981,00
7.981,00
0,00
0,00
0,00
147.636,31
Spese di commercializzazione
0,00
1.439,14
4.317,42
17.269,69
11.513,13
8.634,85
25.904,54
0,00
69.078,78
Costi totali
261.566,23
300.266,53
303.144,81
316.097,08
310.340,52
271.092,82
25.904,54
0,00
1.788.412,54
Ricavi da vendite
0,00
47.971,37
143.914,12
575.656,46
383.770,98
287.828,23
863.484,69
0,00
2.302.625,85
Ricavi totali
0,00
47.971,37
143.914,12
575.656,46
383.770,98
287.828,23
863.484,69
0,00
2.302.625,85
Flusso economico
-261.566,23
-252.295,16
-159.230,70
259.559,38
73.430,46
16.735,41
837.580,15
0,00
514.213,31
Esposizione
-261.566,23
-513.861,39
-673.092,09
-413.532,71
-340.102,25
-323.366,84
514.213,31
514.213,31
-1.497.094,89
Oneri finanziari
-1.857,12
-2.752,77
-4.213,68
-3.857,52
-2.675,40
-2.355,32
0,00
0,00
-17.711,81
Proventi finanziari
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
17.431,83
17.431,83
34.863,66
Flusso finanziario
-261.566,23
-252.295,16
-159.230,70
259.559,38
73.430,46
16.735,41
855.011,98
17.431,83
549.076,97
Imposte
0,00
0,00
0,00
71.378,83
20.193,38
4.602,24
235.128,30
4.793,75
336.096,49
Flusso finanziario netto
-261.566,23
-252.295,16
-159.230,70
188.180,55
53.237,08
12.133,17
619.883,69
12.638,08
212.980,48
Flusso finanziario netto attualizzato
-261.566,23
-242.474,92
-147.076,28
167.050,77
45.419,87
9.948,64
488.492,28
9.571,64
69.365,77
31
3.4.3. SCENARIO C 0
1
2
3
4
5
6
7
TOTALE
Area
145.853,93
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
145.853,93
Opere di urbanizzazione
0,00
28.388,41
28.388,41
28.388,41
28.388,41
0,00
0,00
0,00
113.553,65
Opere edili
0,00
245.058,80
245.058,80
245.058,80
245.058,80
245.058,80
0,00
0,00
1.225.294,00
Spese tecniche
0,00
12.252,94
12.252,94
12.252,94
12.252,94
12.252,94
0,00
0,00
61.264,70
Spese generali e imprevisti
0,00
5.146,23
5.146,23
5.146,23
5.146,23
5.146,23
0,00
0,00
25.731,17
Oneri concessori
115.712,30
7.981,00
7.981,00
7.981,00
7.981,00
0,00
0,00
0,00
147.636,31
Spese di commercializzazione
0,00
1.439,14
10.073,99
24.465,40
7.195,71
10.073,99
15.830,55
0,00
69.078,78
Costi totali
261.566,23
300.266,53
308.901,38
323.292,79
306.023,10
272.531,96
15.830,55
0,00
1.788.412,54
Ricavi da vendite
0,00
47.971,37
335.799,60
815.513,32
239.856,86
335.799,60
527.685,09
0,00
2.302.625,85
Ricavi totali
0,00
47.971,37
335.799,60
815.513,32
239.856,86
335.799,60
527.685,09
0,00
2.302.625,85
Flusso economico
-261.566,23
-252.295,16
26.898,23
492.220,53
-66.166,24
63.267,64
511.854,54
0,00
514.213,31
Esposizione
-261.566,23
-513.861,39
-486.963,16
5.257,37
-60.908,87
2.358,77
514.213,31
514.213,31
-287.256,89
Oneri finanziari
-1.857,12
-2.752,77
-3.552,93
-1.710,06
-197,56
-207,85
0,00
0,00
-10.278,29
Proventi finanziari
0,00
0,00
0,00
178,22
0,00
79,96
17.431,83
17.431,83
35.121,85
Flusso finanziario
-261.566,23
-252.295,16
26.898,23
492.398,76
-66.166,24
63.347,60
529.286,37
17.431,83
549.335,16
Imposte
0,00
0,00
7.397,01
135.409,66
0,00
17.420,59
145.553,75
4.793,75
310.574,77
Flusso finanziario netto
-261.566,23
-252.295,16
19.501,21
356.989,10
-66.166,24
45.927,01
383.732,62
12.638,08
238.760,39
Flusso finanziario netto attualizzato
-261.566,23
-242.474,92
18.012,64
316.904,72
-56.450,54
37.658,04
302.396,12
9.571,64
124.051,47
32
4.
CRITERI DI RENDIMENTO ECONOMICO
4.1. VALORE ATTUALE NETTO (VAN) Il Valore Attuale Netto (VAN) è una metodologia tramite cui si definisce il valore attuale di una serie attesa di flussi di cassa sommandoli contabilmente ed attualizzandoli sulla base di un tasso di sconto, determinato in precedenza. Il VAN tiene conto implicitamente dei costi opportunità, ovvero le mancate entrate derivanti dall'uso alternativo delle risorse. Risulta dall’espressione seguente:
Ai fini della valutazione di convenienza, ovvero l’efficacia, dell’investimento si considera: VAN > 0 VAN = 0 VAN < 0
Investimento conveniente Convenienza indefinita Investimento non conveniente
Dal cash flow precedentemente esposto, per i tre scenari di vendita degli immobili ipotizzati, il VAN risulta essere: SCENARIO A B C
VAN 20.806,98 € 69.365,77 € 124.051,47 €
CONVENIENTE CONVENIENTE CONVENIENTE
Si evidenza immediatamente come nei tre casi il VAN sia positivo, e quindi l’investimento risulti sempre conveniente dal punto di vista dell’efficacia dello stesso.
4.2. SAGGIO DI RENDIMENTO INTERNO (SRI) Il Saggio di Rendimento Interno (SRI) è un indice di redditività finanziaria che misura l’efficacia di un investimento, ovvero la capacità di remunerare le risorse impiegate e di generare utili. Operativamente il Saggio di Rendimento Interno è il saggio che eguaglia ricavi e costi, ovvero quello che annulla il Valore Attuale Netto, non richiede quindi la determinazione a priori di un tasso di sconto. Il Saggio di rendimento Interno è quindi così determinato:
Per determinare la convenienza, e quindi l’efficienza, dell’investimento è necessario introdurre un Saggio Soglia ( di conseguenza la convenienza dell’investimento può venir determinata secondo i criteri qui esposti: SRI > SS SRI = SS SRI < SS
),
Investimento conveniente Convenienza indefinita Investimento non conveniente
Nel caso specifico, come saggio soglia si è scelto il Saggio di Sconto determinato in precedenza pari a:
Dal calcolo del Saggio di Rendimento Interno per ognuno degli scenari di vendita ipotizzati, effettuato con metodi risolutivi numerici al calcolatore, visto l’elevato grado dell’equazione ottenuta, si è ottenuto il seguente risultato:
33
SCENARIO A B C
SRI 4,39% 6,51% 9,99%
SS 4,05% 4,05% 4,05%
CONVENIENTE CONVENIENTE CONVENIENTE
Come per il Valore Attuale netto, stessa considerazione vale per il Saggio di Rendimento interno: l’investimento risulta sempre conveniente. In questo caso si può fare un ragionamento più approfondito, in quanto non si parla di efficacia, ma bensì di efficienza. Infatti il Saggio di Rendimento Interno permette la valutazione da un punto di vista dell’uso delle risorse in un certo investimento, permettendo quindi il confronto tra investimenti diversi. Nel caso specifico il confronto è tra scenari di vendita diversi. È immediato concludere, esaminando i Saggi di Rendimento Interno, che lo scenario in cui l’investimento è maggiormente efficiente è lo scenario C, mentre gli altri vanno a scalare, fino allo Scenario A, al limite del Saggio Soglia.
34
5.
ANALISI DI SENSITIVITÀ
Per concludere l’analisi, si è ritenuto appropriato svolgere una rapida analisi di sensitività, questo perché i progetti di investimento sono caratterizzati da un elevato grado di incertezza. I flussi monetari in entrata ed in uscita non possono essere considerati certi, bensì sono suscettibili di aleatorietà. Per tali ragioni la valutazione di un investimento deve prevedere un’analisi sulla qualità e l’attendibilità della misura di Valore Attuale Netto e Saggio di Rendimento Interno. Si è quindi proceduto con l’identificazioni di tre parametri principali per l’investimento in oggetto, ovvero: -
prezzo di vendita al metro quadro; costo delle opere edili; tasso di sconto.
Ipotizzando 4 ulteriori scenari economici, in cui si è variato di volta in volta uno dei parametri appena esposti, si sono ricalcolati i valori di VAN ed SRI. Gli scenari economici ipotizzati sono: Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento
-10% -5% 0% 5% 10%
Si riportano quindi i risultati ottenuti, a seguito della simulazione dei differenti scenari per ogni singolo parametro preso in considerazione.
5.1. PREZZO DI VENDITA 5.1.1. SCENARIO A
Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento
-10% -5% 0% 5% 10%
PREZZO UNITARIO 1.508,00 € 1.591,00 € 1.675,00 € 1.759,00 € 1.843,00 €
VAN -135.587,26,00 € -57.390,14,00 € 20.806,98,00 € 99.004,10,00 € 174.967,80,00 €
SRI -0,18% 2,30% 4,39% 6,94% 9,06%
-10% -5% 0% 5% 10%
PREZZO UNITARIO 1.507,50 € 1.591,25 € 1.675,00 € 1.758,75 € 1.842,50 €
VAN -87.230,43 € -7.574,06 € 69.365,77 € 146.305,60 € 223.245,43 €
SRI 0,83% 3,78% 6,51% 9,14% 11,68%
-10% -5% 0% 5% 10%
PREZZO UNITARIO 1.507,50 1.591,25 1.675,00 1.758,75 1.842,50
VAN -36.711,31 44.437,57 124.051,47 206.919,42 291.548,99
SRI 2,21% 6,22% 9,99% 13,75% 17,43%
5.1.2. SCENARIO B
Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento 5.1.3. SCENARIO C
Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento
35
Migliaia di Euro
5.1.4. GRAFICO RIEPILOGATIVO 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 1.400 -50,00
1.450
1.500
1.550
1.600
1.650
1.700
1.750
1.800
1.850
1.900
-100,00 -150,00 -200,00 Scenario A
Scenario B
Scenario C
5.2. COSTO OPERE EDILI 5.2.1. SCENARIO A
Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento
-10% -5% 0% 5% 10%
COSTO TOTALE 1.102.764,60 € 1.164.029,30 € 1.225.294,00 € 1.286.558,70 € 1.347.823,40 €
VAN 128.779,07 75.600,07 20.806,98 -33.986,11 -88.779,19
SRI 7,66% 6,03% 4,39% 2,79% 1,24%
-10% -5% 0% 5% 10%
COSTO TOTALE 1.102.764,60 € 1.164.029,30 € 1.225.294,00 € 1.286.558,70 € 1.347.823,40 €
VAN 172.544,78 120.955,27 69.365,77 17.776,27 -35.957,71
SRI 10,32% 8,39% 6,51% 4,67% 2,81%
-10% -5% 0% 5% 10%
COSTO TOTALE 1.102.764,60 € 1.164.029,30 € 1.225.294,00 € 1.286.558,70 € 1.347.823,40 €
VAN 232.358,78 177.567,76 124.051,47 72.554,17 21.219,10
SRI 15,31% 12,61% 9,99% 7,50% 5,05%
5.2.2. SCENARIO B
Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento 5.2.3. SCENARIO C
Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento
36
Migliaia di Euro
5.2.4. GRAFICO RIEPILOGATIVO 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 1,05
1,10
1,15
1,20
1,25
1,30
1,35
1,40
-50,00 Milioni di Euro -100,00 -150,00
Scenario A
Scenario B
Scenario C
5.3. TASSO DI SCONTO 5.3.1. SCENARIO A
Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento
-10% -5% 0% 5% 10%
COSTO TOTALE 3,65% 3,85% 4,05% 4,25% 4,46%
VAN 34.889,97 € 27.797,44 € 20.806,98 € 13.917,01 € 7.125,99 €
Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento
-10% -5% 0% 5% 10%
COSTO TOTALE 3,65% 3,85% 4,05% 4,25% 4,46%
VAN 81.972,84 € 75.625,26 € 69.365,77 € 63.193,00 € 57.105,63 €
Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento
-10% -5% 0% 5% 10%
COSTO TOTALE 3,65% 3,85% 4,05% 4,25% 4,46%
VAN 134.252,88 € 129.120,15 € 124.051,47 € 119.045,90 € 114.102,54 €
5.3.2. SCENARIO B
5.3.3. SCENARIO C
37
Migliaia di Euro
5.3.4. GRAFICO RIEPILOGATIVO 160,00 140,00 120,00 100,00 80,00 60,00 40,00 20,00 0,00 3,50%
3,70% Scenario A
3,90% Scenario B
4,10%
4,30%
4,50%
Scenario C
5.4. CONCLUSIONI Dall’analisi di sensitività appena esposta, si evidenzia come cambi il risultato della valutazione, nel caso di fluttuazioni del mercato. In particolare si fa notare che i due parametri che influiscono maggiormente sono il prezzo di vendita al metro quadro, che ovviamente va ad influire direttamente sui ricavi da vendita, e il costo di costruzione, che tra tutti i costi è quello con maggiore importanza. Le variazioni sul tasso di sconto invece non provocano variazioni sensibili sul Valore Attuale Netto, e quindi sull’efficacia dell’investimento, soprattutto in quanto il periodo di analisi è relativamente ridotto.
38
