El ABC inteligente
de los créditos de vivienda #nocomproyoinvierto
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Sobre el autor: Inicie mi negocio inmobiliario con una lona y un celular, lo que gane de comisiones lo invertí en Bienes Raíces y ahora gano Más Dinero con mis inversiones. Actualmente aconsejo a Inversionistas, Compañías, Gobiernos (Próximamente) a optimizar su portafolio de Bienes Raíces, haciendo más productivas sus inversiones y mejorando las Finanzas Personales de particulares y compañías a través de las inversiones en Bienes Raíces. He trabajado con los principales Bancos de México en el área de Bienes Adjudicados y en las principales Administradoras de Carteras Inmobiliarias de México que compran los paquetes de inmuebles a los bancos, así también en la comercialización de proyectos inmobiliarios. Tengo mi empresa Loustaunau & Asociados Bienes Raíces SC dedicada a las inversiones inmobiliarias. Formé la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, A.C., (AMPI) sección Hermosillo, en el 2002. Fui presidente fundador y apoyé la implementación de la Licencia de Agente Inmobiliario del Estado de Sonora.
Escribí los libros: Más Dinero 4 pasos para alcanzar la riqueza. #masdinero Más Dinero para Brókers Inmobiliarios, #brokerainversionista Con el objetivo de ayudar a las personas a ganar Más Dinero mejorando sus Finanzas Personales al invertir en Bienes Raíces.
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©D.R. 2010, Adrián Lostaunau Pellat Mónaco núm. 2526 int. 1 Col. Providencia Guadalajara, Jalisco. C.P. 44630 1a Edición ISBN: 978-607-00-3890-7 Diseño y formación de interiores: www.ediciones-lacaja.com Queda prohibida su reproducción parcial o total por cualquier medio sin autorización escrita del titular de los derechos de autor.
Alerta: Si usted espera un libro de muchas hojas, está con el autor equivocado. Mi interés es que usted pueda leer este libro en menos de 30 minutos y que su aprendizaje, mediante esta lectura, sea de más provecho que si hubiera leído una enciclopedia. Existen casos que probablemente no sean tan sencillos, pero tratamos de desarrollarlos de manera que podamos acercarlo a la comprensión de los mismos.
Sinceramente Adrián Loustaunau Pellat
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Índice Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 1 Historia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 2 El ABC inteligente al comprar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 A) Comprar y vivir en la casa toda la vida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 B) Adquirir una casa, vivir unos años en ella y comprar otra mejor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 C) Comprar y rentar como inversión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 3 Comprar como inversionista, no como comprador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 4 Comprar vs rentar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 5 Cómo calcular el valor de renta de su casa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 6 Como ganar más dinero = plusvalía y rendimientos . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Organizarse para comprar junto con otros compradores y obtener mayores beneficios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 7 Tipos de casas por precio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 Las casas con un valor de $100,000 a $400,000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 Las casas con un valor de $401,000 a $1,200,000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Las casas con un valor de $1,200,000 en adelante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 8 Cómo organizarse para comprar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 9 Conclusión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 10 Diccionario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 De mi propia inspiración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
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Introducción La historia en nuestro país para las personas que obtienen una casa por medio de un crédito de interés social o de otro tipo, en gran porcentaje, está conformada por casos que no han sido exitosos desde el punto de vista de ganar dinero mediante esa inversión o adquisición de vivienda. Son pocos los casos de viviendas que han tenido una excelente plusvalía o rentabilidad a pesar de las bajas tasas de interés de los créditos otorgados, así como de los largos plazos que se otorgan para pagar. En mi humilde apreciación, lo que ha sucedido es que los derechohabientes no han tenido la visión de aprovechar realmente su poder de compra, de modo que caen presos en un mercado bajo el control de los constructores y no de los trabajadores o adquirentes, aunque debería tratarse del mercado de los compradores y no de los vendedores. No estamos politizando la manera en que se han dado estas condiciones; solamente estamos observando con detalle lo que sucede en el mercado en la actualidad, basados en mi opinión personal y en cómo creo que se deberían dar las cosas, considerando que éste es un mercado de compradores. En la mayoría de los casos, los trabajadores adquieren una casa solamente por comprar o por necesidad; tienen un crédito disponible y sienten que no les cuesta o que es muy barato.
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Lo anterior también sucede por la creencia de que comprar una casa es buen negocio. Eso es solamente al principio.
Mucha gente piensa que si no compra aquella casa, perderá la oportunidad de utilizar su crédito. Mi pregunta es ésta:
¿De quién es el negocio con compradores así? Creo que a estas alturas de la introducción, lo sabemos. Los constructores o vendedores no están actuando mal: solamente están haciendo su trabajo. Ahora les toca a ustedes hacer lo correcto y empezar a ganar dinero con su inversión. La cultura del crédito en nuestro país, en el caso de los créditos de interés social u otros similares, ha sido considerada en gran porcentaje como una oportunidad para los trabajadores que no tienen acceso a créditos de otros tipos; en ellos, la institución vigila las condiciones de otorgamiento del crédito y de la adquisición de la vivienda, dejando a un lado el poder de compra que tienen con su dinero. Pero estas situaciones no han sido analizadas desde el punto de vista del poder de compra que tienen los adquirentes, ya que no es responsabilidad de las instituciones que otorgan los créditos verificar las condiciones del mercado o ver de qué manera pueden los trabajadores obtener más por su dinero, ya que en la mayoría de los casos éstos ven como una oportunidad el tener un crédito autorizado para comprar una casa para su familia. Su visión de ganar más dinero llega hasta ahí, cubriendo una necesidad básica en sus vidas, sin pensar que pueden ganar más dinero por medio de su compra y que eso les podrá ayudar para adquirir una mejor vivienda en pocos años, ya que en muchos casos, la primera vivienda no satisface todas sus necesidades. Así, se limitan a vivir en estas
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casas de por vida, sin que puedan venderlas o rentarlas a un buen precio, debido a que empiezan a enfrentarse con el primer aliado que les vendió su casa: el constructor. En la actualidad, con tal de obtener una mayor utilidad, el constructor vende a los compradores un producto con una plusvalía mínima y, además, una baja rentabilidad. Esto debido a que ellos ganan la plusvalía, en la mayoría de los casos, durante años. De este modo, cuando el trabajador quiere vender o rentar el producto que ellos le vendieron, empieza a enfrentar diferentes escenarios que no había contemplado al comprar inicialmente la vivienda. Con este libro, el trabajador empezará a comprar como inversionista, no como comprador, obteniendo las herramientas necesarias para poder realizar una excelente adquisición y —ahora sí— ganando más dinero con la casa que elija. Aprenderá cómo obtener mayores ingresos con la compra de su casa, conociendo todos los escenarios posibles para ello y sin llevarse sorpresas con el paso de los años. Por el contrario, logrará una excelente inversión independientemente del nivel de casa que compre.
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Es necesario aclarar que pueden ser pocos los casos en los que la plusvalía de las casas ha sido buena o excelente, sin embargo, esto no quiere decir que no existan casos así. Con El ABC inteligente de los créditos de vivienda podrá considerar todas las opciones en el momento en que vaya a comprar una casa, de modo que obtenga más dinero con su inversión conforme pasen los años.
Por otra parte, este libro ayudará a las instituciones de crédito a tener una tasa más baja de cartera vencida, pues finalmente son éstas las que realizan los negocios con el dinero del trabajador y del gobierno. Espero que el material aquí presentado sea de ayuda para que empiecen a trabajar con su dinero, invirtiendo como lo harían los grandes inversionistas. Ellos no lo realizan porque no les representa un negocio, pero para usted y para mí sí. Esto es como una bola de nieve que con el paso de los años se hace cada vez más grande; que mejor que con su primera compra inteligente empiece a formar los cimientos de su segunda casa y así sucesivamente, consiguiendo una mayor calidad de vida para usted y su familia
Sinceramente
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Adrián Loustaunau Pellat
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1 Historia
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Una familia está contenta porque va a comprar su primera casa; alberga muchas ilusiones y sueños por esa razón. Se trata de una pareja que tiene un año de casada, y espera ya a su primer heredero. El padre de familia tiene su trabajo; solicita y reúne todos los requisitos con el fin de obtener un crédito de vivienda, en el cual califica para comprar una casa de $226,000. Emocionada, la pareja empieza a buscar casas en venta. Tiene dos opciones: una que es el mercado abierto, donde puede adquirir una vivienda usada, y la otra que es por medio de una constructora en un fraccionamiento nuevo. Empiezan su búsqueda y se deciden por una casa en un fraccionamiento nuevo, impactados por sus áreas verdes y por el parque donde jugarán sus hijos y crecerán. La caseta de seguridad funciona de manera ordenada, con un vigilante atento que no descuida su actividad en la entrada al fraccionamiento. Se trata de la casa modelo —valga la expresión— por la manera en que la decoran y arreglan, sin descuidar el mínimo detalle, tanto en sus interiores como en el patio y el frente de la casa. La vendedora del fraccionamiento, con una sonrisa y una atención inmejorables, les plática todas las ventajas que tiene el comprar la casa, así como de la plusvalía que ganarán las casas, mostrándoles en un paseo por todo el fraccionamiento lo felices que pueden ser.
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Ya con el crédito de vivienda autorizado, la pareja empieza el trámite de comprar la casa del fraccionamiento.
En un mes les entregan la casa y empiezan a vivir muy contentos en ella. El fraccionamiento donde compraron es un desarrollo que tendrá más de 1000 casas en el corto plazo. Ellos fueron de los primeros en comprar una vivienda cuando comenzaron las ventas en ese sitio. Durante los primeros años todo transcurre en orden: las áreas comunes están en perfecto estado, la seguridad y la vigilancia funcionan adecuadamente, etcétera. Todo funciona de maravilla, se sienten felices de la compra que realizaron. La plusvalía y los rendimientos pasan a segundo término. El resultado es obvio: una familia totalmente satisfecha. Posteriormente, cuando el fraccionamiento lleva un 90% vendido, la constructora deja de hacerse cargo del mantenimiento y la seguridad del fraccionamiento. De esta manera, la seguridad de la zona pasa al ayuntamiento o municipio, al igual que las áreas verdes, parques y jardines que se donaron para hacer el fraccionamiento. En las privadas o cotos, la caseta de seguridad, al igual que el mantenimiento de las áreas comunes o áreas sociales, pasan a ser de los condominios. Los dueños de las casas empiezan a organizarse primeramente para pagar los gastos de su privada o coto.
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Es aquí donde empiezan a enfrentarse con la realidad. Los vecinos tienen el compromiso de que la administración se lleve a cabo de la misma manera en que lo hacía la constructora, pero existe un pequeño problema: todos quieren los beneficios y nadie quiere aportar dinero para que todo se mantenga igual. Con el paso del tiempo, los parques y jardines que le corresponden al ayuntamiento ya no lucen igual. El mantenimiento que requieren para su uso regular no es el adecuado; el entorno empieza a cambiar... Parques con juegos rotos, jardines con maleza o secos, basura de personas que pasan por ahí y creen que las esquinas son un basurero; la colonia empieza a tener tráfico vehicular y peatonal de colonias cercanas; empiezan a rondar personas extrañas a la zona. La seguridad que antes se sentía es mínima ante la ausencia de patrullas. Eso es en el exterior del fraccionamiento. En los cotos o privadas ya no se cuenta con el mismo mantenimiento que hacía ver los jardines espectaculares. Las calles, las bancas y la señalización empiezan a ser víctimas del deterioro del tiempo.
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La administración actual de las privadas o cotos hace lo que puede mediante el pago de las personas que cumplen con los gastos de mantenimiento, sin embargo, los otros dueños o personas que rentan no lo ven como una necesidad; no les interesa, sienten que no es su obligación, porque excedieron su tope de renta o su pago de hipoteca y no lo tienen presupuestado. Algunas casas están sin rentarse, y se encuentran abandonadas por su apariencia en el exterior, la maleza crecida, los papeles de publicidad y los recibos de agua, luz y teléfono tirados en las entradas.
Otras casas tienen vidrios rotos, carros descompuestos en el exterior, yunkes improvisados en las cocheras de las casas y fugas de agua, entre otras cosas. La familia empieza a sentir el cambio en su entorno; hasta los niños lo resienten. Empiezan a preguntarse qué pasó con el sueño de la casa que adquirieron, dónde quedaron todos los beneficios que los motivaron a comprar ahí. Ya no están satisfechos con el entorno que los rodea, por lo que deciden vender su casa. Otra mala noticia es que existen varias casas en venta en el fraccionamiento por parte de los dueños, además de las pocas que le quedan al fraccionamiento por vender, y éstas otorgan todas la facilidades de crédito y la ventaja de una casa sin estrenar. Empiezan a darse cuenta de que el entorno no es nada favorable para vender, ya que para ello tendrán que venderla a un valor igual o por debajo de lo que compraron, sin contar los gastos en los que que incurrieron para equiparla, los gastos del notario, los prediales, etcétera. No la pueden vender. Empiezan a pensar en rentarla e irse a vivir a otra casa. Aunado a esto, la casa ya les queda chica y sus necesidades como familia han aumentado. Así, se dedican a buscar una vivienda en otra zona para tener las condiciones que buscan y ponen su casa en renta. Después de un par de meses de buscar, encuentran un inquilino y pagan una comisión por sus servicios al agente inmobiliario que les llevó al cliente.
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Al paso de los meses, el inquilino se empieza atrasar con un mes de renta; pasa otro mes y sigue sin pagar; al tercer mes, se va de la casa sin avisar, dejando adeudos en luz, agua y teléfono. Al aval del contrato de renta de la casa no lo localizan, pues la información era falsa... La familia, preocupada por el compromiso de pagar la renta de la casa que ahora habita, ve la manera de pedir prestado para saldar el adeudo, porque contaba con el dinero de la casa que rentaba el inquilino. El sueño de tener una casa se convirtió en una pesadilla.
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A ellos nunca les enseñaron lo que podía suceder con el solo hecho de comprar una casa; pensaron que el mero hecho de tenerla era buen negocio.
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El ABC inteligente al comprar 20
Aquí se dará una idea de lo que usted puede hacer al momento de comprar una casa, considerando los diferentes escenarios para que decida cuál es el mejor para su familia.
A) Comprar y vivir en la casa toda la vida En este caso, usted solamente quiere tener una casa. No piensa en nada más, se ve viviendo en esa casa toda su vida. Esto puede ser buena opción si la casa reúne todos los requisitos necesarios. Es muy probable que no se trate de la primera vivienda que adquirió, pues habrá tenido diferentes puntos de comparación al comprar otras casas anteriormente, de modo que ésta agrupa todas las condiciones para hacerla su casa de retiro, una vez que sus hijos sean mayores y quiera una casa para disfrutar junto con sus nietos o seres queridos.
B) Adquirir una casa, vivir unos años en ella y comprar otra mejor En este caso, el trabajador adquiere su casa, pero ya tiene en mente conseguir otra con mejores condiciones en algunos años: ya sea en una mejor ubicación, con un terreno más amplio, más recámaras, una cochera más amplia, mejores áreas verdes, mejor seguridad, etcétera.
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Esto lo puede realizar ya sea vendiendo su casa con el propósito de completar la cantidad para la vivienda nueva o dejando la casa que tiene para rentarla, recibir ingresos extra y, en un futuro, para que la habiten sus hijos.
C) Comprar y rentar como inversión En este caso, solamente se utiliza el crédito para adquirir una casa y tener ingresos por rentas y por la plusvalía que se gana con los años. No interesa habitar la casa; el trabajador que lleva a cabo lo anterior solamente desea utilizar su crédito de vivienda por los puntos acumulados, para no dejar pasar la oportunidad.
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Comprar como inversionista, no como comprador 24
Como mencionamos arriba, en el caso de que compren por comprar, por tener un crédito disponible o por el hecho de contar con una casa propia, esto es un arma de dos filos si no utilizan su crédito correctamente, es decir, si no aprenden a comprar como inversionistas y no como compradores. Explicaremos esto detalladamente. Cuando compre como inversionista obtendrá más dinero por la casa que consiga, ya que lo hará con argumentos válidos y con soporte para ganar más plusvalía en el momento de venderla. Esto se debe a que desde un principio hizo una compra inteligente, reduciendo al mínimo los riesgos de que su casa baje de precio, de modo que después pueda venderla rápidamente, a un precio excelente para usted. Si compra como comprador, caerá en una competencia de casas con los demás propietarios, y lo más probable es que al vender, se tardara más y tendrá que hacerlo al mismo precio o por debajo de aquel con el que compró la casa. Aquí le explicaremos qué características debe tener la casa que desea comprar para que usted obtenga más dinero, es decir, más plusvalía por su inversión y menos riesgos.
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Así pues, la decisión es de usted, de la manera en la que quiere comprar: como inversionista o como comprador.
4 Comprar vs rentar
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Si actualmente usted vive en una casa de renta y tiene la motivación de adquirir una vivienda propia, es muy importante que analice lo siguiente: A. Cuánto pagaría o paga usted de renta por la casa que desea comprar, si decide esperar una buena oportunidad y vivir en ella mientras tanto. B. Si compra una casa, cuánto ganaría de plusvalía con los años. En la mayoría de los casos, se trata de 3% o 4% por año. A esta cantidad debe restarle los gastos que tiene al pagar una casa con crédito. C. Compare los ingresos de la plusvalía que le da el comprar una casa, menos los gastos que le ocasiona el tener una casa. Si compra una casa, los gastos que tendría el primer año serían, entre otros, los siguientes: • • • • • •
Gastos de mantenimiento de la casa. Gastos en prediales. Cuotas de mantenimiento de áreas comunes. Pago de intereses por el crédito que tiene. Gastos por el gestor del crédito. Gastos de escrituración, que equivalen aproximadamente a 4% del valor de la casa. • El equipamiento de la casa. Con la información anterior puede plantearse diferentes escenarios, en los cuales usted decida qué es lo que más le conviene.
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Puede aumentar la plusvalía, bajar las tasas de interés o los gastos, etcétera. Usted establece su escenario.
En muchos casos, rentar puede resultar una mejor opción, ya que el precio de renta de las casas se encuentra por debajo de lo que realmente se debería pedir por dicho concepto, por lo que será más barato que comprar y no gastará tanto. En este caso, los ingresos que le generaría el comprar una casa serían mínimos, y los costos y gastos que origina la posesión de una casa la hace poco atractiva. Todo depende del escenario en el que usted compre. Con estos consejos podrá tomar la mejor decisión.
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Cómo calcular el valor de renta de su casa 30
Si su casa vale $300,000, el valor de renta deberá ser de 9% anual. Esto lo decidirá usted, así como si sube o baja el porcentaje por las condiciones en las que se encuentre su vivienda, o por los beneficios adicionales que posee. Solamente multiplique $300,000 x 9% = $27,000 en un año, y divídalo entre 12 meses para obtener $2,250 mensuales. Esta cantidad es lo que debería pedir de renta por su casa, solamente desde el punto de vista financiero. El porcentaje calculado es variable, pero quien pone las reglas es usted. Tome en cuenta que el banco, por tener su dinero, le da en ocasiones un interés hasta de 8% o 9% sin hacer nada, libres de impuestos y con disposición de liquidez casi inmediata del dinero. Observe el ejercicio de rentar vs comprar y vea los gastos que le origina el tener una casa, para que contemple los escenarios que se le pueden presentar. También tiene que considerar el valor de mercado en la zona donde se ubica su casa, es decir, debe comparar cuánto es lo que realmente puede pedir de renta.
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Con esta información puede hacer cálculos sobre el valor o el interés anual que desea ganar por la renta de su casa, comparándola con las demás casas que compiten por una familia que las habite.
Valor de la casa
$226,000
Más: Notario
$8,000
Gestor
$3,000
Equipamiento de la casa
$12,000
Total
$249,000
Gastos de la casa: Cuota de áreas comunes
$4,200
Mantenimiento de la casa
$12,000
Prediales de un año
$1,500
Total
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$17,700
$266,700
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Como ganar más dinero = plusvalía y rendimientos 34
Cuando compre su casa en una colonia, fraccionamiento o privada, lo que tiene que observar para obtener más dinero son los siguientes puntos: Verificar que no existan casas abandonadas o vandalizadas. Que la vivienda sea un proyecto funcional. Verificar el historial de la constructora en otros fraccionamientos que hayan desarrollado. Existen casos como el de la casa hecha por cierta constructora a la que se le cayó el techo, o de construcciones de una empresa que no tenían cimientos sólidos. Puede verificarlo en negocios u organizaciones que protegen al consumidor. Platique con los vecinos que en un futuro pueden ser los suyos. Ellos le darán información abundante sobre los pros y los contras de vivir ahí. Si va a comprar una casa, vaya a ver como están construyendo la suya en particular. Usted es quien va a vivir ahí y a pagar por ella, de modo que está en todo su derecho.
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Averigüe si la constructora cuenta con una protección o uso de suelo adecuado en caso de lluvias, ya que en las condiciones del clima pueden haber variado respecto de otros años; en muchas zonas no llovía durante mucho tiempo y ahora es diferente. En algunos lugares, se construyeron casas en terrenos donde pasa la corrida del agua, y hasta que llueve empiezan a planear cómo solucionar ese problema, pero en muchas ocasiones le corresponde al
ayuntamiento o al municipio arreglarlo, no al constructor, aunque éste debió verificarlo antes de construir. Es mejor que usted lo prevea y lo compruebe, ya que su familia es quien va a vivir ahí.
Organizarse para comprar junto con otros compradores y obtener mayores beneficios En el momento en que las constructoras venden sus fraccionamientos, todo está en orden, bonito, limpio, etc. Pero al vender todas las casas, las primeras quitar y poner constructoras se van, dejando las áreas verdes al ayuntamiento o al municipio y, en muchos casos, a la administración de los vecinos, quienes se enfrentan con la tarea de mantener las áreas comunes en perfecto estado y sin dinero. De esta forma, sucede que las áreas verdes bonitas de las cuales se enamoraron los habitantes en un principio, se vuelven áreas abandonadas y sin utilizar con el paso del tiempo. Puede buscar fraccionamientos que lo protejan de todo esto legalmente. Pueden hacerlo de varias maneras los desarrolladores: cobrando en el valor de la casa el mantenimiento y la seguridad por varios años y que esto entre en el precio de la casa; que se pueda gravar o hipotecar la casa que no esté al corriente con sus pagos de mantenimiento de manera inmediata, o que el adquirente firme pagarés en el momento de la compra para que sea posible ejercer acción legal posterior sobre los propietarios morosos. Con éstos y otros candados, puede proteger su inversión, para que las áreas verdes y la seguridad del fraccionamien-
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to donde habitará no se vean afectados por vecinos incumplidos o morosos. Hay casos en que los dueños rentan la casa y no se hacen cargo del mantenimiento, provocando que las personas que llegan como inquilinos tampoco paguen ese costo. Todo se puede hacer; usted tiene el poder de compra y puede hacer que cambien las reglas, con el fin de que los constructores de las casas le brinden mayor protección y que las expectativas del entorno de su vivienda se mantengan lo más intactos posible, sin que usted tenga que enfrentarse a escenarios donde la falta de dinero para pagar los gastos de mantenimiento y administración frustren sus sueños. También es conveniente que compare la casa que quiere comprar con otras similares en diferentes ubicaciones y vea la diferencia en precio, materiales de construcción, áreas comunes, etcétera: Qué tipo de crecimiento tiene o va a tener la ubicación donde desea vivir. Qué tipo de accesos rápidos tiene, así como servicios públicos, transporte, etc., pues a la larga esto se traduce en tiempo, dinero y esfuerzo que usted gasta sin darse cuenta. Si realiza las sumas, tal vez le conviene más comprar en otra ubicación por los ahorros que obtendrá.
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Qué tan comprometido está el ayuntamiento o municipio en la zona donde usted desea vivir en cuanto a apoyos de seguridad, mantenimiento, vialidad, etcétera.
Tener buenos vecinos, que sean limpios, organizados y comprometidos con su colonia. Esto no quiere decir que apoyen en todo, pero sí en las cosas básicas. Que exista una armonía en el concepto. Que los vecinos tengan arreglados los jardines y las cocheras; si no pueden poner un jardín en sus casas, que arreglen de manera que éstas tengan una apariencia agradable. Pueden instalar jardines desérticos, que requieren de mucho mantenimiento. Exigir un reglamento de convivencia a los habitantes del fraccionamiento, y que lo respeten, en el que no se permitan negocios o talleres, o que alguna casa sirva de parque automotriz, entre otras cosas. Es comprensible que algunas personas tengan la necesidad económica y utilicen su casa para un negocio o comercio, pero esto no es problema suyo. Usted compró su casa en una zona habitacional y lo que busca es que se mantenga así. No tiene que pagar por los problemas de otros; por eso, cuando compre, exija que se respeten los usos de suelo. En casi todos los fraccionamientos o colonias surge la oportunidad de poner comercios, y por ello los constructores hacen zonas comerciales para ubicarlos.
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Tipos de casas por precio 40
Las casas con un valor de $100,000 a $400,000 En renta: Este mercado de casas tiene una rotación muy alta de inquilinos. Los inquilinos son personas y familias que generalmente están sólo durante algunos meses en la casa, pues tienen pensado comprar otra o solamente están de paso por la ciudad, debido a un trabajo temporal. Por lo común, no realizan ninguna mejora en la casa y no se preocupan por arreglar los desperfectos. En muchas ocasiones dejan adeudos de agua, luz, teléfono, etcétera. No ofrecen un aval o fianza al rentar.
En venta: Son casas cuya plusvalía por año es de 3% anual.
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Si quiere venderlas al poco tiempo de comprarlas, empieza a competir con la constructora que le vendió casa a usted, y la diferencia de precio entre la suya y la nueva por lo general es mínimo, además de que la casa nueva cuenta con financiamiento y con seguridad, usted buscará alguien con dinero en efectivo para que sea su comprador, y a su vez usted pagará a la institución financiera que le dio el crédito.
En muchas ocasiones, al estar las casas desocupadas, empiezan a ser invadidas o vandalizadas.
Ventajas: Casas de fácil compra, numerosos créditos muy accesibles. Si desea vivir en ellas, pueden ser una excelente opción para habitar.
Desventajas: Mucho riesgo por los escenarios que la rodean, tanto en renta como en venta.
Las casas con un valor de $401,000 a $1,200,000 En renta: Este mercado de casas no posee una rotación tan alta de inquilinos. Los inquilinos son personas y familias que por lo general tienen invertido su dinero en algún negocio personal, o están ahorrando para comprar una casa propia. Generalmente le realizan pocas mejoras a la casa.
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Es posible que dejen adeudos de agua, luz, teléfono, etc., cuando no se les piden garantías como aval o fianza. El precio de renta es atractivo por el valor de la casa.
En venta: Son casas cuya plusvalía por año es de 5% anual.
Ventajas: Casas de fácil compra, numerosos créditos muy accesibles. Si desea vivir en ellas, pueden ser una excelente opción para habitar.
Desventajas: Mucho riesgo por los escenarios que la rodean, tanto en renta como en venta.
Las casas con un valor de $1,200,000 en adelante En renta:
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Este mercado de casas tiene una desocupación menor que las anteriores.
Es frecuente que los inquilinos le realicen mejoras a la casa. Cuando dejan adeudos de agua, luz, teléfono, etc., suelen ser muy altos.
En venta: Son casas cuya plusvalía por año es de 5% anual. Si quiere venderlas al poco tiempo de comprarlas, empieza a competir con la constructora que le vendió casa a usted, y la diferencia de precio entre la suya y la nueva por lo general es mínimo, además de que la casa nueva cuenta con financiamiento. Con seguridad, usted buscará alguien con dinero en efectivo para que sea su comprador, y a su vez usted pagará a la institución financiera que le dio el crédito.
Ventajas: Si desea vivir en ellas, pueden ser una excelente opción para habitar.
Desventajas: Son casas que en ocasiones tardan en rentarse.
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Cómo organizarse para comprar 46
#nocomproyoinvierto Si todos los derechohabientes que tienen un crédito autorizado se juntaran por zonas donde desean vivir, o por el solo hecho de tener créditos autorizados, podrían formar un pull de compradores. De esta manera, al organizarse para comprar, en vez de un solo comprador independiente pueden representar a un grupo que adquiera 20, 40, 60 o más casas –aunque estén en diferentes zonas– y establecer sus condiciones para comprar, con lo que podrán obtener beneficios adicionales. Así pues, conseguir esta organización representaría tener un mayor poder de negociación. El grupo que se forme obtendrá con el solo hecho de organizarse un 5% o un 10% de descuento sobre el precio de venta de las casas, y esto automáticamente se convertiría en más dinero para cada comprador, traduciéndose esto en plusvalía y mayor rentabilidad (en caso de rentar), además de otros beneficios como conseguir una mejor ubicación en el fraccionamiento; que les realicen proyectos especiales para que, en caso de que quieran aumentar los metros cuadrados de construcción de sus casas con los años, ya cuenten con los arreglos necesarios, de modo que la casa no se vea con enmendaduras o parches improvisados. Todo esto es lo que se puede pedir, entre otras cosas.
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Tal vez no se han dado cuenta del poder de compra que tienen, porque ven el crédito como si fuera un favor que les están haciendo. De ninguna manera es así, ya que ustedes pagan intereses por el crédito otorgado. En el momento en que lo empiecen a ver de la manera que se ha comentado, abrirán los ojos y obtendrán mayores beneficios al comprar sus casas.
Esto no quiere decir que el constructor de las casas o el otorgante del crédito, cuya función es financiar las casas que adquirirán, esté sacando ventaja de ustedes. Sin embargo, ninguno de ellos dos les darán esta educación financiera para obtener más dinero por la compra de sus viviendas. Es el momento de organizarse y empezar a planear mejor su compra, no solamente por la utilidad o beneficio de poseer una casa, sino con la intención de poner a trabajar su dinero para tener una mejor calidad de vida y libertad financiera. Tu puedes cambiar el mercado de vendedores a compradores y obtener mayores beneficios cuando adquieras una casa con tu crédito de vivienda. Es increíble lo que puedes lograr con los demás al unir esfuerzos, tu poder de compra es inmenso, solo tienes que tener los conocimientos necesarios para lograrlo. Lo puedes realizar en dos pasos por medio de las redes sociales: 1) Por medio del hashtag #nocomproyoinvierto 2) Agrega tu ciudad #nocomproyoinviertohermosillo Listo!!! Únanse para obtener grandes beneficios para ti y tu familia. “Compra como inversionista no como comprador” Próximamente estaremos en livestream para explicarte como hacer posible esto y resolver tus dudas. Síguenos en la página adrianloustaunaupellat.com y en las redes sociales. 48
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Conclusión 50
Es el momento de que empiece a comprar como inversionista, no como comprador, y que utilice su crédito de interés social de una manera inteligente. Así, su primera compra de casa será el comienzo de una bola de nieve que cada vez se hará más grande, y el dinero que invirtió en esa primera vivienda formará los cimientos de su libertad financiera para la compra de sus casas posteriores, con las cuales usted ganará más dinero y esto se traducirá en plusvalía y rendimientos. El mercado de casas de interés social tiene que cambiar, de modo que el trabajador, además de satisfacer una necesidad de vivienda, empiece a obtener su libertad financiera y a cambiar el mercado de vendedores a compradores. Comprando y vendiendo inteligentemente, y aplicando el conocimiento que está adquiriendo aquí, conseguirá mayores ingresos de sus casas, y esto beneficiará también a los otorgantes de los créditos hipotecarios o de interés social con la disminución de las tasas de cartera vencida, pues los compradores empezarán a utilizar de una manera más inteligente sus créditos de vivienda y no sólo por tenerlos autorizados, sin obtener realmente más dinero por su inversión, de acuerdo con todo lo que platicamos aquí.
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Lo más importante de este libro es que alcance la libertad financiera y tenga una mejor casa para usted y para sus hijos.
10 Diccionario
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Plusvalía Lo que gana una casa con el paso de los años. Rendimiento El ingreso que se recibe por las rentas que genera una casa. Rentabilidad El porcentaje que se recibe de ingresos de una casa. Mercado Una zona o grupo de casas con las mismas características. Oferta La cantidad de casas que existe en el mercado en venta Sobreoferta Exceso de casas en venta Comercialización El arte de vender casas. Inversión Comprar una casa para ganar más dinero. Inversionista Persona que obtiene excelentes ingresos de sus inversiones. Hipoteca El adeudo que se paga mes con mes por el crédito solicitado para comprar una casa. Broker, agente, comisionista Vendedor de casas.
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De mi propia inspiración
Constructores Personas o empresas que se dedican a la construcción y a la venta de casas. Crédito de interés social Crédito para la “raza”. Pull Organizarse, hacer una “polla” para entre varios para comprar con mayores beneficios por comprar en grupo. Proyecto funcional Una casa o fraccionamiento cuyo uso sea del agrado de muchos clientes, y cuya venta sea muy rápida. Concepto La manera de definir cómo se visualiza algo de la casa o fraccionamiento. Visualizar Ver algo que no está sucediendo o que está sucediendo. Desarrolladores Son iguales que los constructores, pero aquí están más bien agrupados.
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El ABC inteligente de los créditos de vivienda Se terminó de imprimir en diciembre de 2010 en los talleres de Litográfica Ingramex, S.A. de C.V. Centeno 162, Col. Granjas Esmeralda, C.P. 09810 México, D.F.
