Existe Retorno Financeiro em Empreendimentos Empreendimen tos que Adotam a Certificação LEED no Brasil? Odilon Costa Fundação Getulio Varg Vargas as – EAESP Wesley Mendes da Silva Fundação Getulio Varg Vargas as – EAESP
Este resumo executivo é fruto de parte d o trabalho “Are Green Lab Labels els More Valuable Val uable in Emergi Emerging ng Mark Markets ets”, realizado em par ceria com os professores Franz
Fuerst, da Universidade de Cambridge, e Spenser J. Robinson, da Universidade de Central Michigan. Para maiores detalhes sobre a metodologia e resultados sugerimos análise do trabalho principal.
MOTIVAÇÃO ..............................................................................................3 METODOLOGIA .........................................................................................4 ESTUDOS REALIZADOS EM PAÍSES DESENVOLVIDOS E EMERGENTES ....5 DADOS E ESTATÍSTICAS DESCRITIVAS ........................................................8 RESULTADOS ............................................................................................15 CONCLUSÃO .............................................................................................18 AGRADECIMENTO.....................................................................................19
MOTIVAÇÃO Este estudo visa auferir o benefício financeiro vinculado a certificação LEED em imóveis comerciais no Brasil. Como todos sabem, prédios sustentáveis podem gerar custos adicionais de construção e benefícios intangíveis de natureza ambiental e social. No entanto, o que investidores e proprietários têm interesse em saber é se esta conta “fecha” em termos financeiros. Para isto é necessário auferir o benefício econômico, seja sob a forma de prêmios de locação ou de venda, que um imóvel certificado pode gerar. Em outras palavras, será que os ocupantes e outros investidores possuem interesse em pagar mais por imóveis sustentáveis? Existem, no entanto, algumas dificuldades para mensurar este retorno implícito de mercado, que raramente são levadas em conta. Primeiro, imóveis certificados são, em sua grande maioria, empreendimentos novos, com padrão construtivo elevado e estão localizados em regiões mais privilegiadas do que a média do mercado. Segundo, existe uma base bastante limitada para comparar estes imóveis com empreendimentos similares não certificados. É natural acharmos que prédios certificados possuem valores de locação e venda superiores, mas será que este prêmio pode ser associado a certificação ou ele é inerente a fatores alheios?
METODOLOGIA Para responder esta pergunta, utilizamos uma metodologia estatística conhecida como regressão hedônica em dados do mercado de escritórios paulistano. Esta técnica permite a decomposição do valor de locação em vários preços implícitos das características inerentes a qualquer imóvel, permitindo maior comparabilidade entre os escritórios estudados. Para tanto, estimamos uma regressão múltipla na qual o valor de locação de um dado escritório é função de diversos determinantes, tais como idade, localização, tamanho, condições de mercado e, nossa variável de interesse, o atendimento aos requisitos exigidos pelo Green Building Council Brasil (GBC-BR). Aluguel/m2 = f(Certificação LEED, Padrão Construtivo, Tamanho, Idade, Segmento de Mercado, Localização, Condições de Mercado, entre outros)
Desta forma, é possível isolar o efeito da obtenção do selo ambiental na precificação dos ativos estudados.
ESTUDOS REALIZADOS EM PAÍSES DESENVOLVIDOS E EMERGENTES A grande maioria dos estudos realizados em países desenvolvidos encontra uma relação positiva entre alugueres (valores pedidos e valores de fechamento) e selos ambientais (e.g. LEED, BREEAM, Energy Star, etc.), após controlar por diversas características locacionais, estruturais, mercadológicas, entre outras. Os resultados obtidos são razoavelmente consistentes e os prêmios verdes de aluguel encontrados variam entre 3% e 5%¹ nos Estados Unidos (EUA), Inglaterra e Austrália. Parte significativa destas pesquisas utiliza a metodologia hedônica como benchmark e outros modelos mais avançados como testes de robustez. Fatos estilizados de estudos mais recentes mostram que edificações ecocertificadas constituem um nicho de mercado em forte expansão, mas que ainda representa parcela relativamente pequena do mercado imobiliário. ¹
Veja, por exemplo: Gabe, J., Rehm, M. 2014., Do Tenants Pay Energy Efficiency Rent Premiums? Journal of PropertyInvestment & Finance, 3 333 –351. Fuerst, F., McAllister, P., 2011a. Green Noiseor Green Value? Measuringthe Effectsof Environmental Certification on Office Values. EstateEconomics, 39(1), 45-69. Eichholtz, P., Kok, N., Quigley, J., 2010. Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings.The American Econ Review, 2492-2509.
A penetração mais intensa de selos ambientais ocorre principalmente no mercado de escritórios corporativos, possivelmente por conta da alta visibilidade da certificação neste tipo de imóvel. Alguns pesquisadores evidenciam uma relação positiva entre a taxa de adesão a selos ambientais e condições financeiras e demográficas, e preferências individuais de determinados grupos de ocupantes². Em alguns mercados, tais como grandes cidades dos EUA, já existe penetração relativamente abrangente de empreendimentos certificados. Entre 2007 e 2012, por exemplo, as vendas de prédios comerciais LEED e/ou Energy Star representaram quase metade das transações envolvendo empreendimentos de classe A no país³. Um estudo envolvendo dados americanos mostra que existe relação entre o prêmio verde e o market share de ativos com selos ambientais. Prêmios relativamente mais expressivos foram encontrados em segmentos onde havia pouca penetração de empreendimentos eco certificados 4. ²Veja, por exemplo: Robinson, S., Simons, R. Lee, E., 2017. Office Building Attribute Level Effects: A Study of Observed Rental Effects. Journal of Real Estate Research, forthcoming. Fuerst, F., Shimizu, C., 2016. Green Luxury Goods? The Economics of Eco-Labels in The Japanese Housing Market. Journal of the Japanese and International Economies, 39, 108-122. Kok, N., Mcgraw, M., Quigley, J., 2011. The Diffusion of Energy Efficiency in Building. American Economic Review, 101(3), 77 –82. ³Fuerst, F., Gabrieli, T., McAllister, P., (2017). A Green Winner's Curse? Investor Behavior in The Market for Eco-Certified Office Buildings. Economic Modelling,61, 137-146. 4Robinson, S., McAllister, P., 2015. Heterogeneous Price Premiums in Sustainable Real Estate? An Investigation of the Relation Between Value and Price Premiums.Journal of Sustainable Real Estate, 7(1), 1-20.
Há alguns estudos de caso envolvendo imóveis isolados ou pequenos grupos de imóveis em países emergentes, porém há muitas restrições no desenvolvimento de pesquisas mais abrangentes, principalmente por conta do desenvolvimento relativamente tardio do mercado green e da falta de dados confiáveis sobre o mercado imobiliário. Por este motivo, estudos disponíveis geralmente possuem enfoque qualitativo 5. 5
Smith, R., 2015. ‘‘Green’’ Building in India: A Comparative and Spatial Analysis of the LEED -India and GRIHA Rating Systems. Asian Geographer, 179(3), 221 –23.
DADOS E ESTATÍSTICAS DESCRITIVAS Desenvolvemos uma nova base de dados para o mercado de escritórios paulistano a partir de duas fontes: o GBC-BR e o sistema CRE Tool, da empresa Buildings. Nosso trabalho foca na certificação LEED porque este é o selo mais disseminado no mercado brasileiro6. Os dados considerados cobrem um total de 2,182 edifícios corporativos entre o primeiro trimestre de 2010 (1T10) e o terceiro trimestre de 2014 (3T14). A amostra está dividida em 14 regiões e possui bastante detalhes sobre valores de locação, vacância e características estruturais. 6Veja, por exemplo: Honda, W., 2016. Certificação da Sustentabilidade de Edifícios de Escritorios Corporativos no Brasil. Tesede Doutorado, Universidade de São Paulo. United Nations, 2014. State of Play of Sustainable Building in Latin America 2014. United Nations Environment ProgramTechnical Report.
7Excluímos empreendimentos que possuem mais de um registro junto ao GBC-BR. Nestes casos, consideramos apenas o primeiro registro realizado. 8Excluímos empreendimentos que possuem mais de um tipo de selo. Nestes casos, consideramos apenas o primeiro certificado obtido. Não fizemos distinção entre os diferentes níveis de certificação (certifified, silver, gold, platinum) e tipo de
certificação (core & shell, commercial interiors, etc).
A inclusão do trimestre de registro e de certificação permite o monitoramento do mercado LEED de escritórios e o mapeamento de seu perfil. O gráfico a seguir mostra que o mercado de escritórios verdes de São Paulo cresceu de forma expressiva ao longo dos últimos anos, praticamente de uma base nula. Em 3T14 havia na cidade 89 (39) imóveis registrados (certificados) pelo GBC-BR. Destes, 51 (19) empreendimentos com registro (selo) divulgaram valores de locação e vacância.
PENETRAÇÃO CUMULATIVA DE PRÉDIOS LEED NA CIDADE DE SÃO PAULO 100
4,5%
90
4,0%
80
3,5%
70
3,0%
60
2,5%
50
2,0%
40
1,5%
30
1,0%
20 10
0,5%
0
0,0%
Imóveis com Registro
Imóveis com Certificação
Imóveis com Registro (% Amostra)
Imóveis com Certificação (% Amostra)
A seguir, revelamos estatísticas descritivas do mercado de escritórios imobiliário paulistano no último período avaliado. Onde aplicável, consideramos apenas os imóveis que divulgaram valores de locação e vacância em 3T14. Os aluguéis médios por m² relativos aos edifícios registrados (certificados) foram R$ 43.45 (R$ 70.81) superiores à média dos prédios disponíveis. Empreendimentos certificados são substancialmente mais novos, maiores e superiores em termos de padrão construtivo e estão melhor localizados do que o restante dos imóveis disponíveis na amostra de São Paulo. Por exemplo, 64,1% dos edifícios deste primeiro grupo possuem até 4 anos, enquanto apenas 13,0% dos prédios da amostra têm esta característica.
COMPARATIVO GERAL ENTRE EDIFÍCIOS CERTIFICADOS E O RESTANTE DO MERCADO – TERCEIRO TRIMESTRE DE 2014
Aluguel Médio (R$/m2 )
Tamanho Médio (m2 )
160 136,54
120
98,41
25.000
21.550
20.000
109,18
17.591 14.345
15.000 80
65,73
10.000 5.619
40
5.000 0
0 Total
AAA, AA, A
Registrados
Total
Certificados
Vacância Média por Imóvel (% ABL)
AAA, AA, A
Registrados
Certificados
Idade (até 4 anos)
100%
100%
80%
80%
60%
60%
64,1%
34,1%
40% 23,1%
39,9% 28,6%
47,8%
40%
20%
20%
0%
0%
13,0%
52,8%
COMPARATIVO GERAL ENTRE EDIFÍCIOS CERTIFICADOS E O RESTANTE DO MERCADO – TERCEIRO TRIMESTRE DE 2014
95,5%
100%
Classificação (A, AA ou AAA)
Localização
Perfil Corporativo
100,0%
100%
100% A
23,1%
80% 60%
80%
74,3%
56,7%
60%
55,6%
45,0%
10,3% 25,6%
11,2% 12,7%
40%
20,0%
Total Total
AAA, AA, A
Registrados
Certificados
Faria Lima/Itaim
AAA, AA, A
60% 36,0%
40% 30,3%
22,5%
20% Registrados
Marginal Pinheiros
35,9% 28,2%
41,0%
0%
0%
73,5%
13,5%
10,6%
5,3% 16,4%
20%
AAA
76,0%
40% 20%
80%
AA
8,2%
Certificados
Berrini
Outros
10,6% 1,2%
0% Total
AAA, AA, A
Registrados
Certificados
Estes números se tornam menos discrepantes quando comparamos informações entre imóveis certificados, registrados e com classificação A. Imóveis LEED possuem a menor vacância (28.6%), seguidos daqueles com padrão construtivo A (34,1%) e registrados (39,9%). A mesma tendência pode ser observada com relação a ABL, com prédios LEED entre os de maior porte e os com classificação A entre os de menor porte. Os imóveis com registro no GBC-BR são marginalmente mais novos do que empreendimentos com padrão A, enquanto edifícios LEED são em média mais novos do que ambos os grupos. Praticamente todos os prédios que formalizaram interesse em obter o selo ambiental possuíam perfil corporativo no período analisado. Em contrapartida, a maioria dos edifícios classe A atende este requisito (74.3%). Algumas diferenças relevantes persistem quando avaliamos a classificação dos imóveis mais detalhadamente. Enquanto edifícios classe A estão concentrados na base da pirâmide (73,5% são definidos como single A), prédios com registro ou certificação estão distribuídos de forma mais homogênea entre os ratings AAA, AA e A. Pode-se observar também que existe uma concentração relevante destes três grupos de imóveis em regiões de primeira linha. Por exemplo, a Faria Lima/Itaim concentrava 41.0% dos escritórios LEED, 30.3% dos imóveis registrados e 20,0% dos imóveis classe A da amostra. Estes números realçam a falta de comparabilidade entre empreendimentos LEED e outros imóveis do mercado, exigindo-se, portanto, uma análise cautelosa quando estudamos eventuais prêmios de locação e venda.
RESULTADOS Conforme vimos anteriormente, modelos de regressão hedônica permitem uma avaliação mais criteriosa do diferencial médio de locação entre imóveis LEED e outros imóveis. Expomos a seguir um resumo simplificado de duas estimativas adotadas no trabalho principal. A primeira regressão (1) considera toda a amostra de imóveis que divulgaram valores de aluguel e vacância entre 1T10 e 3T14. A segunda regressão (2) restringe a amostra a prédios mais comparáveis aos imóveis LEED. Neste caso, consideramos apenas edifícios classe A e perfil corporativo, cumulativamente.
COMPARATIVO HEDÔNICO ENTRE EDIFÍCIOS CERTIFICADOS E O RESTANTE DO MERCADO – TERCEIRO TRIMESTRE DE 2014 Impacto médio no valor do aluguel/m²
***, ** e * indicam significância dos coeficientes em intervalos de confiança de 99%, 95% e 90%, respectivamente. Os erros-padrão foram agrupados em nível região. A amostra restrita considera apenas imóveis com classificação elevada (AAA, AA e A) e perfil corporativo, respectivamente. O prêmio associado a outras características pode ser verificado no estudo principal.
Na regressão (1), auferimos um prêmio verde de locação médio de 8%. Vale ressaltar que parâmetros de empreendimentos AAA e AA são sensíveis a especificações alternativas à regressão apresentada. Isto ocorre por conta da coincidência entre a certificação LEED e classificação elevada entre os edifícios estudados. A regressão (2) estuda o benefício financeiro associado ao fator certificação entre empreendimentos mais parecidos (amostra restrita), permitindo maior confiabilidade nos resultados. Esta base de dados mais homogênea é útil para comparar prêmios de locação entre imóveis com perfil mais institucional, que tendem a atrair investidores e ocupantes de maior porte. O resultado obtido é similar ao da regressão anterior e o prêmio médio de locação vinculado ao selo LEED entre os imóveis prime foi de 4% no período analisado.
CONCLUSÃO Os resultados deste estudo confirmam a existência de retornos adicionais associados ao selo LEED; e que o prêmio médio auferido no mercado de escritórios paulistano é razoavelmente superior ao encontrado em estudos realizados com dados de mercados desenvolvidos. Acreditamos que esta diferença adicional s eja originada pelo “fator introdução”, que reflete
maior diferenciação de ativos imobiliários durante a etapa i nicial de implantação da certificação estudada. Outra hipótese, complementar à anterior, advém do contexto institucional brasileiro, no qual entidades certificadoras podem auxiliar na governança econômica de empreendimentos, e trazer conforto adicional a stakeholders do setor imobiliário no que tange o quesito qualidade 9. A reposta para estas perguntas poderá ser explorada futuramente, quando existirem mais imóveis certificados no mercado brasileiro, e for possível monitorarmos a performance relativa destes empreendimentos por períodos mais longos 9
Sedlacek, S., Maier, G., 2012. Can Green Building Councils Serve as Third Party Governance Institution? An Economic and Institutional Analysis. Energy Policy , 49, 479-487.
AGRADECIMENTOS Agradecemos o Green Building Council Brasil, especialmente ao Bruno Justo e Enzo Tessitore, pela oportunidade de divulgação deste resumo executivo e pelo apoio na coleta de dados e discussões; aos participantes das conferências da Latin American Real Estate Society (LARES), American Real Estate Society (ARES), American Real Estate and Urban Economics Association (AREUEA), especialmente ao Jeremy Gabe (Universidade de Auckland), Drew Sanderford (Universidade do Arizona) e Eliane Monetti (Universidade de São Paulo), pelas contribuições mercadológicas e técnicas que permitiram o aperfeiçoamento deste trabalho.
