UNIVERSITATEA SPIRU HARET Facultatea de Drept şi AdministraŃie Publică 2007/2008 Anul II - Semestrul I DREPTUL BUNURILOR (DREPTURILE REALE)
CUPRINSUL CURSULUI CAPITOLUL 1 – BUNURILE
1.1. 1.2. 1.2.1. 1.2.2. 1.2.3. 1.2.4.
DefiniŃia bunului în dreptul civil Clasificarea bunurilor După natura bunurilor şi şi calificarea dată de lege După regimul regimul circulaŃiei circulaŃiei juridice După cum cum sunt determinate După cum pot fi înlocuite sau nu, unele cu altele, în executarea unei obligaŃii civile 1.2.5. După cum folosirea bunului implică sau nu consumarea substanŃei ori înstrăinarea 1.2.6. După cum sunt sau nu producătoare de fructe 1.2.7. După modul de percepere percepere 1.2.8. După cum pot fi sau sau nu împărŃite fără să-şi schimbe destinaŃia
CAPITOLUL 2 – PATRIMONIUL ŞI DREPTURILE PATRIMONIALE PATRIMONIALE
2.1. ConsideraŃii introductive privind patrimoniul 1
2.2. NoŃiunea de patrimoniu 2.3. Caracterele juridice ale patrimoniului 2.3.1. Patrimoniul este o universalitate juridică 2.3.2. orice persoană are un patrimoniu 2.3.3. Patrimoniul este unic 2.3.4. Patrimoniul este divizibil 2.3.5. Patrimoniul este inalienabil 2.4. FuncŃiile patrimoniului 2.4.1. Patrimoniul şi gajul general al creditorilor chirografari 2.4.2. Patrimoniul şi subrogaŃia reală cu titlu particular 2.4.3. Patrimoniul şi transmisiunea universală şi cu titlu universal 2.5. Drepturile patrimoniale 2.5.1. Drepturile reale 2.5.1.1. DefiniŃia drepturilor reale 2.5.1.2. Caracterele juridice ale drepturilor reale 2.5.1.2.1. Drepturile reale sunt drepturi absolute 2.5.1.2.2. Drepturile reale au un caracter perpetuu sau sau limitat 2.5.1.2.3. Drepturile reale sunt limitate ca număr 2.5.1.2.4. Dreptul de urmărire şi dreptul de preferinŃă 2.5.1.3. Apărarea drepturilor reale 2.5.2. Drepturile de creanŃă 2.5.2.1. DefiniŃia drepturilor de creanŃă 2.5.2.2. Caracterele juridice ale drepturilor de creanŃă 2.5.2.2.1. Dreptul de creanŃă este un drept relativ 2.5.2.2.2. Drepturile de creanŃă sunt nelimitate ca număr 2.5.2.2.3. Dreptul de creanŃă nu dă naştere dreptului de urmărire şi dreptului de preferinŃă 2.5.2.3. Apărarea drepturilor de creanŃă 2.6. ComparaŃie între drepturile reale şi drepturile de creanŃă 2.6.1. Asemănări 2.6.2. Deosebiri 2.7. ObligaŃiile reale 2.7.1. NoŃiunea şi clasificarea 2.7.2. ObligaŃiile propter rem 2.7.3. ObligaŃiile scriptae in rem 2.8. Clasificarea drepturilor reale 2.8.1. Drepturile reale principale 2.8.2. Drepturile reale accesorii
CAPITOLUL 3 – POSESIA
3.1. NoŃiunea 3.2. Natura juridică a posesiei 3.3. Domeniul de aplicare 3.3.1. Drepturile care pot fi posedate 3.3.2. Bunurile care pot forma obiectul obiectul posesiei 3.3.3. Persoanele care care au capacitatea de a exercita exercita posesia posesia 3.4. Elementele constitutive ale posesiei 3.4.1. Elementul material – corpus – 2
3.4.2. elementul psihologic – animus – 3.5. Posesia şi detenŃia precară 3.6. Dobândirea şi pierderea posesiei 3.6.1. Dobândirea posesiei 3.6.2. Pierderea posesiei 3.7.Dovada posesiei 3.8. Intervertirea precarităŃii în posesie utilă 3.9. CalităŃile şi viciile posesiei 3.9.1. CalităŃile posesiei 3.9.2. Viciile posesiei 3.9.2.1. Discontinuitatea 3.9.2.2. ViolenŃa 3.9.2.3. Clandestinitatea 3.9.2.4. Echivocul 3.10. Efectele posesiei 3.10.1.Posesia creează o prezumŃie de proprietate 3.10.2. Posesorul de bună – credinŃă dobândeşte fructele lucrului posedat 3.10.3. Protejarea posesiei prin acŃiunile posesorii 3.10.3.1. DefiniŃie şi reglementare 3.10.3.2. Caracterele juridice ale acŃiunilor posesorii 3.10.3.3. Felurile acŃiunilor posesorii
CAPITOLUL 4 – DREPTURILE ASUPRA BUNURILOR – DREPTUL DE PROPRIETATE 4.1. DefiniŃia dreptului de proprietate 4.2. ConŃinutul juridic al dreptului de proprietate 4.2.1. Posesia 4.2.2. FolosinŃa 4.2.3. DispoziŃia 4.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate 4.3.1. Drept absolut 4.3.2. Drept exclusiv 4.3.3. Drept perpetuu 4.3.4. Drept al cărui conŃinut şi limite sunt stabilite de lege 4.4. Felurile proprietăŃii în raport de titular 4.5. Dreptul de proprietate privată 4.5.1. NoŃiunea şi reglementarea legală 4.5.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată 4.5.3. Subiectele dreptului de proprietate privată 4.5.4. Obiectul dreptului de proprietate privată 4.6. Dreptul de proprietate publică 4.6.1. NoŃiunea şi reglementarea legală 4.6.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică 4.6.3. Subiectele dreptului de proprietate publică 4.6.4. Obiectul dreptului de proprietate publică 4.6.5. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică 4.6.6. Regimul juridic al dreptului de proprietate publică 4.6.7. Exercitarea dreptului de proprietate publică 3
4.6.7.1. Dreptul de administrare 4.6.7.2. Dreptul de concesiune 4.6.7.3. Închirierea bunurilor proprietate publică 4.6.7.4. Darea în folosinŃă gratuită 4.7. Îngrădirile dreptului de proprietate 4.7.1. Îngrădirile legale 4.7.2. Îngrădirile convenŃionale 4.7.3. Îngrădirile judecătoreşti
CAPITOLUL 5 – MODALITĂłILE DREPTULUI DE PROPRIETATE
5.1. Proprietatea rezolubilă 5.2. Proprietatea anulabilă 5.3. Proprietatea comună pe cote – părŃi 5.3.1. NoŃiunea şi clasificarea 5.3.2. Caracterele juridice 5.3.3. Proprietatea comună pe cote – părŃi obişnuită sau temporară 5.3.3.1. Drepturile copărtaşilor cu privire la întregul bun 5.3.3.2. Drepturile copărtaşilor cu privire la cota – parte ideală din bun 5.3.3.3. ObligaŃiile copărtaşilor 5.3.3.4. Modurile de încetare a coproprietăŃii obişnuite sau temporare 5.3.4. Proprietatea comună pe cote – părŃi forŃată şi perpetuă 5.4. proprietatea comună în devălmăşie 5.5. Proprietatea periodică
CAPITOLUL 6 – EXPROPRIEREA
6.1. NoŃiunea şi reglementarea 6.2. Principiile exproprierii 6.3. Obiectul exproprierii 6.4. Procedura exproprierii 6.5. Efectele exproprierii
CAPITOLUL 7 – DEZMEMBRĂMINTELE DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PROPRIETATE
7.1. NoŃiunea 7.2.Modurile de constituire a dezmembrămintelor dreptului de proprietate 7.3. Dreptul de uzufruct 7.3.1. NoŃiunea şi reglementarea 7.3.2. Caracterele juridice 7.3.3. ConŃinutul juridic al dreptului de uzufruct 7.3.4. Obiectul dreptului de uzufruct 7.3.5. Modurile de constituire a uzufructului 7.3.6. Drepturile uzufructuarului 7.3.7. ObligaŃiile uzufructuarului 7.3.8. Drepturile şi obligaŃiile nudului proprietar 7.3.8.1. Drepturile nudului proprietar 7.3.8.2. ObligaŃiile nudului proprietar 7.3.9. Stingerea uzufructului 7.3.10. Efectele stingerii uzufructului 4
7.4. Dreptul de uz şi dreptul de abitaŃie 7.4.1. Dreptul de uz 7.4.2. Dreptul de abitaŃie 7.5. Dreptul de servitute 7.5.1. NoŃiunea şi reglementarea 7.5.2. Caracterele juridice 7.5.3. Clasificarea 7.5.4. ServituŃile naturale 7.5.4.1. Servitutea de scurgere a apelor naturale 7.5.4.2. Servitutea izvoarelor 7.5.4.3. GrăniŃuirea 7.5.4.4. Îngrădirea proprietăŃii 7.5.5. ServituŃile legale 7.5.5.1. Servitutea privind distanŃa plantaŃiilor 7.5.5.2. Servitutea privind distanŃa lucrărilor intermediare pentru anumite construcŃii 7.5.5.3. Servitutea de vedere 7.5.5.4. Servitutea privind picătura streşinilor 7.5.5.5. Servitutea de trecere 7.5.5.6. ServituŃile speciale 7.5.6. ServituŃile stabilite prin fapta omului 7.5.6.1. Stabilirea servituŃilor prin titlu 7.5.6.2. Dobândirea servituŃilor prin uzucapiune 7.5.6.3. Stabilirea servituŃilor prin destinaŃia proprietarului 7.5.7. Exercitarea dreptului de servitute 7.5.8. AcŃiunile în justiŃie pentru apărarea dreptului de servitute 7.5.9. Stingerea servituŃilor 7.6. Dreptul de superficie 7.6.1. NoŃiunea şi reglementarea 7.6.2. Caracterele juridice 7.6.3. Constituirea dreptului de superficie 7.6.4. Exercitarea dreptului de superficie 7.6.5. Stingerea dreptului de superficie 7.7. Dreptul real de folosinŃă 7.7.1. Caracterele juridice 7.7.2. Constituirea dreptului real de folosinŃă
CAPITOLUL 8 – APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE
8.1. AcŃiunea în grăniŃuire 8.1.1. NoŃiunea şi reglementarea legală 8.1.2. Caracterele juridice 8.2. AcŃiunea în prestaŃie tabulară 8.2.1. NoŃiunea şi reglementarea legală 8.2.2. Caracterele juridice 8.2.3. Calitatea procesuală pasivă 8.2.4. CondiŃiile de admisibilitate 8.3. AcŃiunea negatorie 8.3.1. NoŃiunea 8.3.2. Caracterele juridice 5
8.4. AcŃiunea confesorie 8.4.1. NoŃiunea 8.4.2. Obiectul 8.4.3. Caracterele juridice 8.5. AcŃiunea în revendicare 8.5.1. NoŃiunea şi caracterele juridice 8.5.2. CondiŃiile de exercitare 8.5.3. Categorii de acŃiuni în revendicare 8.5.3.1. AcŃiunea în revendicare imobiliară 8.5.3.2. AcŃiunea în revendicare mobiliară 8.5.4. Efectele acŃiunii în revendicare 8.5.4.1. Restituirea lucrului revendicat 8.5.4.2. Restituirea fructelor 8.5.4.3 Restituirea cheltuielilor
CAPITOLUL 9 – MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A ALTOR DREPTURI REALE
9.1. NoŃiunea şi clasificarea 9.2. Legea, mod de dobândire a drepturilor reale 9.3. Hotărârea judecătorească, mod de dobândire a drepturilor reale 9.4. TradiŃiunea 9.5. OcupaŃiunea 9.6. Accesiunea 9.6.1. DefiniŃia şi clasificarea 9.6.2. Accesiunea imobiliară naturală 9.6.3. Accesiunea imobiliară artificială 9.6.3.1. Accesiunea lucrărilor făcute de proprietar pe terenul său cu materialele altei persoane 9.6.3.2. Accesiunea lucrărilor făcute de o persoană cu materialele sale pe terenul altei persoane 9.6.4. Accesiunea mobiliară 9.6.4.1. AdjuncŃiunea 9.6.4.2. SpecificaŃiunea 9.6.4.3. Confuziunea 9.7. Uzucapiunea sau prescripŃia achizitivă 9.7.1. NoŃiunea şi reglementarea 9.7.2. Domeniul de aplicare a uzucapiunii 9.7.3. Uzucapiunea de 30 de ani 9.7.4. Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani 9.7.5. Întreruperea uzucapiunii 9.7.6. JoncŃiunea posesiilor 9.7.7. Efectele uzucapiunii 9.7.8. RenunŃarea la prescripŃia achizitivă 9.8. Succesiunea 9.8.1. NoŃiunea şi reglementarea legală 9.8.2. Felurile moştenirii 9.8.3. Data deschiderii moştenirii 9.8.4. Locul deschiderii moştenirii 9.8.5. CondiŃiile generale ale dreptului la moştenire 9.8.6. CondiŃiile speciale ale moştenirii legale 6
9.8.7. Principiile generale ale devoluŃiunii legale legale 9.8.8. Reprezentarea succesorală 9.8.9. Drepturile succesorale succesorale ale soŃului soŃului supravieŃuitor 9.8.10. Drepturile statului asupra moştenirii vacante 9.8.11. Testamentul 9.8.12. Legatul 9.8.13. Rezerva succesorală 9.8.14. Dreptul de opŃiune succesorală
CAPITOLUL 10 – REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE
10.1. Regimul juridic al circulaŃiei terenurilor 10.1.1. Regimul juridic al circulaŃiei terenurilor reglementat de Legea nr. 18/1991 10.1.2. Regimul juridic al terenurilor reglementat de Legea nr. 54/1998 10.1.3. CirculaŃia juridică a terenurilor reglementată de Titlul X al legii nr. 247/2005 10.1.4. Regimul juridic al terenurilor cu destinaŃie forestieră 10.1.5.Dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăŃenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine 10.2. Regimul juridic al construcŃiilor 10.2.1. Regimul juridic al circulaŃiei construcŃiilor 10.2.2. Regimul juridic al realizării şi desfiinŃării construcŃiilor
CAPITOLUL 11 – PUBLICITATEA DREPTURILOR REALE IMOBILIARE
11.1. NoŃiunea 11.2. Obiectivele publicităŃii imobiliare 11.3. Cadastrul general 11.3.1. NoŃiunea 11.3.2. Obiectivele 11.3.3. FuncŃiile 11.3.4. Organizarea activităŃii de cadastru 11.4. Sistemele de publicitate imobiliară 11.4.1. Sistemul Registrelor de transcripŃiuni şi inscripŃiuni 11.4.2. Sistemul de publicitate reală al cărŃii funciare reglementat de Legea nr. 7/1996 11.4.2.1. ConsideraŃii generale 11.4.2.2. EvidenŃa cadastral-juridică 11.4.2.3. Organizarea activităŃii de publicitate imobiliară 11.4.2.4. Cartea funciară 11.4.2.5. Înscrierile în cartea funciară 11.4.2.6. Procedura de înscriere în cartea funciară 11.4.2.7. AcŃiunile de carte funciară
7
CURSUL nr. 1 BUNURILE. PATRIMONIUL ŞI DREPTURILE PATRIMONIALE PATRIMONIALE BUNURILE NoŃiunea de bun
În limbajul obişnuit, cuvântul „bunuri” desemnează „lucrurile” care sunt destinate folosirii de către oameni; lucrul este distinct de persoană. Din acest punct de vedere, bunurile sunt lucruri corporale, adică obiecte pe care le putem percepe prin simŃurile noastre, cu alte cuvinte ceea ce putem atinge cu mâna. În sens juridic, Codul civil foloseşte termenul de „bun” cu două sensuri. Lato sensu, prin bunuri sunt desemnate atât lucrurile cât şi drepturile privitoare la acestea. Astfel, art. 475 alin. 1 Cod civil civil prevede că „oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui.” Stricto sensu, prin bunuri sunt desemnate numai lucrurile asupra cărora pot exista drepturi patrimoniale. De exemplu, conform art. 470 Cod civil „ poate avea cineva asupra bunurilor, sau un drept de proprietate, sau un drept de folosinŃă, sau numai servitute.” În legislaŃia civilă nu există o definiŃie a bunului, astfel că această sarcină a revenit doctrinei. Pornind de la ce două sensuri, bunul a fost definit ca fiind valoarea economică ce este utilă pentru satisfacerea nevoii materiale ori spirituale a omului şi este susceptibilă de apropriere sub forma dreptului patrimonial pat rimonial
Clasificarea bunurilor După natura bunurilor şi calificarea dată de lege:
bunuri imobile bunuri mobile În sistemul dreptului civil român, bunurile imobile (numite şi bunuri nemişcătoare) sunt de trei feluri: 1. imobile prin natura lor 2. imobile prin destinaŃie 3. imobile prin obiectul la cere se aplică( numite şi imobile prin determinarea legii) Bunurile mobile (numite şi bunuri mişcătoare) sunt de trei feluri: 1. mobile prin natura lor 2. mobile prin determinarea legii 3. mobile prin anticipaŃie -
După regimul circulaŃiei lor juridice: -
bunuri aflate în circuitul civil ( alienabile) bunuri scoase din circuitul civil (bunuri inalienabile)
-
bunuri determinate individual (res certa) bunuri determinate generic (res genera)
-
bunuri fungibile bunuri nefungibile
-
bunuri frugifere
După cum sunt determinate:
După cum pot fi înlocuite sau nu, unele cu altele, în executarea unei obligaŃii civile: După cum sunt sau producătoare de fructe:
8
-
bunuri nefrugifere
-
bunuri corporale bunuri incorporale
-
bunuri divizibile bunuri indivizibile
După modul de percepere: După cum pot fi sau nu împărŃite fără să-şi schimbe destinaŃia:
PATRIMONIUL ŞI DREPTURILE PATRIMONIALE PATRIMONIALE
În funcŃie de natura conŃinutului lor, drepturile şi obligaŃiile civile se clasifică în patrimoniale şi nepatrimoniale. Sunt patrimoniale drepturile subiective civile şi obligaŃiile corelative care au un conŃinut economic, evaluabil în bani. NoŃiunea de patrimoniu, în sensul dreptului civil, se raportează la sfera drepturilor şi obligaŃiilor patrimoniale.
DefiniŃia patrimoniului
Codul civil nu defineşte noŃiunea de patrimoniu, deşi foloseşte acest termen, ca, de altfel, şi alte izvoare ale dreptului civil. În sens economic, patrimoniul desemnează totalitatea bunurilor ce constituie averea unei persoane. Din punct de vedere juridic, această definiŃie nu este exactă decât dacă înŃelegem prin bunuri nu numai lucrurile materiale care compun averea unei persoane, ci şi, în general, toate drepturile pe care le are acea persoană. În sens juridic, patrimoniul desemnează totalitatea drepturilor şi obligaŃiilor patrimoniale care aparŃin unei persoane . Din definiŃia dată rezultă că patrimoniul are în structura sa două elemente: • latura activă, alcătuită din totalitatea drepturilor patrimoniale; • latura pasivă, alcătuită din totalitatea obligaŃiilor patrimoniale.
Caracterele juridice ale patrimoniului Patrimoniul este o universalitate juridică
Patrimoniul este o unitate distinctă de elementele sale componente, care există independent de modificările concrete. Din această trăsătură juridică se desprind două elemente: patrimoniul apare ca o masă de drepturi şi obligaŃii legate între ele sau ca o grupare a mai multor mase de drepturi şi obligaŃii, fiecare având un regim juridic determinat; drepturile şi obligaŃiile sunt distincte de universalitate, în sensul că schimbările ce se produc în legătură cu drepturile şi obligaŃiile nu afectează identitatea universalităŃii, deoarece, de regulă, drepturile şi obligaŃiile sunt avute în vedere numai sub aspectul lor valoric.
Orice persoană are un patrimoniu
Această trăsătură desemnează faptul că numai persoanele fizice şi juridice pot avea un patrimoniu, deoarece numai persoanele pot avea drepturi şi obligaŃii
Patrimoniul este unic
Acest caracter juridic decurge din unicitatea subiectului care îi este titular. Fiecare persoană fizică sau juridică poate avea un singur patrimoniu, indiferent de cuantumul sau întinderea drepturilor care sunt incluse în patrimoniu.
Patrimoniul este divizibil
Divizibilitatea patrimoniului înseamnă că acesta poate fi împărŃit în mai multe mase de bunuri, fiecare dintre ele având un regim juridic diferit. 9
De exemplu, soŃii au în patrimoniul lor atât bunuri comune, respectiv bunurile dobândite de oricare dintre soŃi în timpul căsătoriei conform art.30 Codul familiei, cât şi bunuri proprii, expres menŃionate în art.31 Codul familiei. Creditorii comuni ai soŃilor pot urmări bunurile comune, iar în măsura în care acestea nu sunt îndestulătoare pentru acoperirea creanŃei vor putea urmări şi bunurile proprii. Creditorii personali, în schimb, vor putea urmări, mai întâi, bunurile proprii şi numai dacă nu-şi pot satisface creanŃa, vor solicita împărŃirea bunurilor comune pentru acoperirea creanŃei din partea de bunuri comune ale soŃului debitor.
Patrimoniul este inalienabil
Datorită faptului că este strâns legat de persoană, patrimoniul este inalienabil, în sensul că nu poate fi despărŃit de persoană, atât timp cât aceasta există ca subiect de drept. În cazul persoanei fizice, prin acte juridice inter vivos se pot transmite unul sau mai multe drepturi ce alcătuiesc patrimoniul, dar nu se poate transmite întregul patrimoniu. El se va transmite numai mortis causa, prin succesiune, în momentul încetării din viaŃă a titularului său. În cazul persoanei juridice, se pot transmite cote-părŃi din patrimoniu în caz de reorganizare prin divizare parŃială. Transmiterea întregului patrimoniu are loc în cazul încetării acesteia, ca urmare a reorganizării prin comasare sau divizare totală.
FuncŃiile patrimoniului
Patrimoniul îndeplineşte trei funcŃii: 1. patrimoniul constituie gajul general al creditorilor chirografari; 2. patrimoniul explică şi face posibilă subrogaŃia reală cu titlu particular; 3. patrimoniul explică şi permite transmisiunea universală şi transmisiunea cu titlu universal.
Drepturile patrimoniale
Patrimoniul este compus din drepturi subiective civile care au un conŃinut economic, evaluabil în bani. Drepturile patrimoniale se clasifică în: • drepturi reale; • drepturi de creanŃă.
ExerciŃii
AlegeŃi varianta/variantele corecte de răspuns:
1. În funcŃie, de natura natura lor şi de calificarea dată de de lege, bunurile se împart în: a) bunuri mobile şi bunuri imobile; b) bunuri fungibile şi bunuri nefungibile; c) bunuri consumptibile şi bunuri neconsumptibile. 2. Categoriile de bunuri mobile sunt: a) mobile prin natura lor; b) mobile prin determinarea legii; c) mobile prin anticipaŃie. 3. După cum pot fi sau înlocuite în executarea unei obligaŃii civile, bunurile se clasifică în: a) divizibile şi indivizibile; b) fungibile şi nefungibile, 10
c) sesizabile şi insesizabile. 4. Categoriile de bunuri imobile sunt: sunt: a) imobile prin natura lor; b) imobile prin obiectul la care se aplică, c) imobile prin destinaŃie. 5. Din punct de vedere vedere juridic, juridic, patrimoniul este: a) totalitatea bunurilor ce constituie averea unei persoane; b) totalitatea drepturilor şi obligaŃiilor unei persoane fizice sau juridice ; c) totalitatea drepturilor şi obligaŃiilor cu conŃinut economic, evaluabile în bani, ce aparŃin unei persoane.
CURSUL nr. 2 POSESIA DefiniŃia posesiei
Potrivit art. 1846 alin. 2 Cod civil posesia este deŃinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru. În doctrină, posesia a fost definită astfel: „posesia este stăpânirea de fapt a unui bun, care, din punct de vedere al comportării posesorului, apare ca fiind manifestarea exterioară a unui drept real”. În consecinŃă, posesia reprezintă o stăpânire de fapt a unui bun şi nu se confundă cu proprietatea, care este o stare de drept.
Domeniul de aplicare a posesiei Drepturile care pot fi posedate
Posesia se aplică numai drepturilor reale nu şi drepturilor de creanŃă.
Bunurile care pot forma obiectul posesiei
Pot forma obiectul posesiei numai bunurile susceptibile de exercitarea unui drept real asupra lor. Aceasta înseamnă că posesia are ca obiect numai bunuri corporale, individual determinate, aflate în circuitul civil. .
Persoanele care au capacitatea de a exercita posesia
Are capacitatea de a fi posesor orice persoană căreia printr-o dispoziŃie specială nu i s-a îngrădit această posibilitate. Deoarece posesia nu este un act juridic nu i se aplică regulile privitoare la capacitatea de exerciŃiu a persoanei. În cazul dobândirii posesiei prin acte personale, persoanele lipsite de capacitate de exerciŃiu, minorii şi interzisul judecătoresc, nu pot să facă acte achizitive de posesie decât prin reprezentanŃii legali, părinte sau tutore. Actele de dobândire a posesiei se realizează prin reprezentanŃii legali şi în cazul persoanelor juridice. În cazul în care asupra aceluiaşi bun corporal se exercită stăpânirea de către mai multe persoane, ne aflăm în prezenŃa coposesiunii. Coposesiunea apare în cazul dreptului de proprietate comună şi în cazurile în care se constituie un drept real principal pe temeiul dreptului de proprietate privată sau publică. Astfel, indiferent că este vorba de un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, (uzufruct, uz, abitaŃie, servitute, superficie) sau un drept real constituit pe temeiul dreptului de proprietate publică, (dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul real de folosinŃă f olosinŃă gratuită), asupra aceluiaşi bun se exercită stăpâniri 11
de fapt distincte, două sau mai multe persoane având calitatea de posesor cu privire la acelaşi bun.
Elementele constitutive ale posesiei
În structura sa posesia este alcătuiră din două elemente constitutive: Elementul material – corpus – este format din totalitatea actelor materiale de stăpânire, transformare şi folosinŃă exercitate asupra bunului sau, într-o altă formulare, reprezintă sau presupune contactul direct cu bunul. Elementul psihologic – animus – constă în intenŃia celui care stăpâneşte un bun de a se comporta ca proprietar sau ca titular al altui drept real. Astfel, actele de stăpânire, puterea fizică exercitată de către posesor trebuie să fie însoŃite de o anumită atitudine psihologică, adică de voinŃa de a exercita această stăpânire ca proprietar sau ca titular al altui drept real căruia îi corespunde.
Dobândirea şi pierderea posesiei Dobândirea posesiei
Pentru a fi dobândită posesia este necesar să fie întrunite ambele sale elemente constitutive.
Pierderea posesiei
Posesia se pierde dacă ambele elemente sau cel puŃin unul dintre cele două elemente constitutive ale acesteia dispar. Cazurile de dispariŃie a elementului material sunt pieirea bunului sau trecerea bunului în stăpânirea altui posesor; Elementul intenŃional încetează chiar dacă stăpânirea materială a bunului continuă, în cazul aşa-numitului constitut posesor. Constitutul posesor apare în situaŃia în care un proprietar vinde bunul unui cumpărător, dar rămâne chiriaş al bunului. În acest caz, vânzătorul va fi un simplu detentor precar, deoarece el nu mai stăpâneşte bunul ca proprietar, deoarece el are elementul material, corpus, dar nu mai are elementul intenŃional, animus. Cazurile de încetare a ambelor elemente constitutive ale posesiei apar în ipoteza în care posesorul înstrăinează sau abandonează bunul.
Dovada posesiei
A dovedi posesia înseamnă a dovedi existenŃa elementelor sale. Elementul material ala posesiei, ca element obiectiv, este relativ uşor de dovedit, datorită caracterului său aparent. Ca fapt material el poate fi dovedit prin orice mijloc de probă. Elementul intenŃional, ca element subiectiv, este mai greu de dovedit, astfel că legea a instituit prezumŃii prezumŃii legale pentru a simplifica sarcina probei, art. 1854 1854 şi art. 1855 Cod civil
CalităŃile şi viciile posesiei CalităŃile posesiei
Posesia deşi este o stare de fapt produce efecte juridice importante, iar în unele cazuri se transformă din stare de fapt în stare de drept. Întrunirea celor două elemente constitutive ale posesiei nu este suficientă pentru producerea efectelor juridice fiind necesară şi întrunirea anumitor calităŃi sau condiŃii de eficacitate, adică posesia să fie utilă. Calitatea de care este ataşată producerea efectelor juridice ale posesiei este definită în mod negativ, ca absenŃă a viciilor care ar putea să o afecteze.
12
Potrivit dispoziŃiilor art. 1847 Cod civil „ ca să se poată prescrie, se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar”. Deşi textul se referă numai la calităŃile cerute pentru uzucapiune, în realitate aceste calităŃi sunt necesare pentru producerea tuturor efectelor juridice ale posesiei.
Viciile posesiei
Fiecare dintre calităŃile posesiei este definită prin contrariul ei. Astfel, art. 1848– 1853 Cod civil reglementează întreruperea, discontinuitatea, violenŃa, clandestinitatea şi precaritatea. În consecinŃă, viciile posesiei sunt: discontinuitatea, violenŃa, clandestinitatea, la care se adaugă echivocul, care nu este reglementat expres în Codul civil
Efectele posesiei
Posesia produce următoarele efecte: posesia creează o prezumŃie de proprietate; • posesorul de bună-credinŃă dobândeşte fructele lucrului asupra căruia se • exercită posesia; • posesia este apărată prin acŃiunile posesorii; • posesia exercitată în termenul şi în condiŃiile prevăzute de lege, determină dobândirea de către posesor, prin efectul uzucapiunii, dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului posedat.
ExerciŃii
AlegeŃi varianta/variantele corecte de răspuns:
1. Posesia :
a) este o stare de fapt ; b) este o stare de fapt care se concretizează concretizează în stăpânirea materială a unui bun ; c) este o stare stare de drept care creează prezumŃia de proprietate.
2. Posesia se pierde :
a) prin pierderea elementului material – corpus ; b) prin pierderea elemntului intenŃional – animus ; c) prin pierderea ambeleor elemente constitutive.
3. Posesia se dobândeşte :
a) prin întrunirea ambelor elemente constitutive ; b) prin întrunirea elementului material – corpus ; c) prin uzucapiune.
4. Posesia se protejează protejează prin :
a) acŃiuni petitorii ; b) acŃiuni posesorii ; c) acŃiunea în revendicare.
5. Pentru a fi exercitată acŃiunea posesorie generală se cer următoarele condiŃii :
a) să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare ; b) reclamantul să facă dovada că, înainte de tulburare sau deposedare, a posedat bunul cel puŃin un an ; c) posesia reclamantului să fie o posesie utilă.
13
CURSUL nr. 3 DREPTURILE ASUPRA BUNURILOR – DREPTUL DE PROPRIETATE DefiniŃia dreptului de proprietate
Codul civil român defineşte proprietatea în art. 480 astfel: ”Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege. ” Deoarece noŃiunea de proprietate, ca de altfel şi Codul Civil român îşi au aceeaşi origine şi anume Codul Civil francez, definiŃia dreptului de proprietate este şi a fost criticată în sensul că, această definiŃie în loc să definească proprietatea prin natura ei, o defineşte mai mult prin atributele ei şi că aceste atribute nici nu sunt enumerate complet în definiŃie. În doctrină, dreptul de proprietate a fost definit ca fiind acel drept real care conferă titularului atributele de posesie, folosinŃă şi dispoziŃie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul său propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.
ConŃinutul juridic al dreptului de proprietate
Din definiŃia dreptului de proprietate se desprind cele trei atribute care formează conŃinutul juridic al dreptului de proprietate: posesia, folosinŃa şi dispoziŃia. jus utendi) Posesia ( jus
Dreptul de a folosi bunul denumit şi usus este posibilitatea care-i permite proprietarului să-1 stăpânească efectiv şi în mod nemijlocit.
FolosinŃa (jus fruendi)
Dreptul de a culege fructele bunului denumit şi fructus, este prerogativa conferită titularului dreptului de proprietate de a culege şi percepe fructele produse de acesta. Este vorba despre fructele naturale, industriale sau civile, pe care le produce bunul, dacă acesta este frugifer.
DispoziŃia (jus abutendi)
Dreptul de a dispune de lucru denumit şi abusus are două componente: dispoziŃia juridică şi dispoziŃia materială.
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate Drept absolut
Dreptul de proprietate este un drept absolut. Acest caracter al dreptului de proprietate de a fi un drept absolut, rezultă din definiŃia dată de Codul civil Din punct de vedere al conŃinutului său juridic, dreptul de proprietate nu este absolut, deoarece este un drept limitat de lege, acest lucru rezultând din textul art. 480 Codul civil care prevede că dreptul de proprietate se exercită numai “în limitele determinate de lege”; ori, un drept limitat de lege nu poate fi un drept absolut.
Drept exclusiv
Acest caracter al dreptului de proprietate rezultă, ca şi caracterul absolut, tot din art. 480 Cod civil care îl proclamă expres.
14
În acelaşi sens, poate fi menŃionat şi art. 1 din Primul Protocol adiŃional la ConvenŃia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăŃilor fundamentale, ratificată de România prin Legea nr. 30/1994, adoptat în anul 1950, având ca scop apărarea dreptului de proprietate, în care sunt stabilite trei norme de protecŃie a dreptului de proprietate: 1. orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale; 2. nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiŃiile prevăzute de lege şi principiile generale de drept internaŃional; internaŃ ional; 3. statele au dreptul de a pune în vigoare legi pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinŃa f olosinŃa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuŃii sau amenzi.
Drept perpetuu
Caracterul de drept perpetuu al proprietăŃii nu înseamnă că proprietarul nu poate pierde dreptul său asupra lucrului. Caracterul de drept perpetuu se desfăşoară în cazul înstrăinării prin faptul că se stinge proprietatea în patrimoniul alienatorului numai pentru a renaşte în patrimoniul dobânditorului, aşa încât înstrăinarea transmite proprietatea fără să o stingă; ea continuă să existe, privită în calitatea sa abstractă de drept real, independent de schimbarea succesivă în persoana titularilor ei.
Drept al cărui conŃinut şi limite sunt stabilite de lege
Acest caracter reiese din chiar textul art. 480 Codul civil care prevede că dreptul de proprietate se exercită numai “în limitele determinate de lege”. ConŃinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt stabilite în primul rând de ConstituŃie în art. 44, care prevede că “dreptul de proprietate, precum şi creanŃele asupra statului, sunt garantate. ConŃinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege”. Codul civil în art. 480 şi următoarele reglementează dreptul de proprietate în conŃinut şi limite.
Felurile proprietăŃii în raport de titular
În raport de titular, proprietatea poate să fie proprietate publică şi proprietate privată. Art. 136 din ConstituŃia României prevede: (1) Proprietatea este publică sau privată. (2) Proprietatea publică este garantată şi ocrotită ocrotit ă prin lege şi aparŃine statului sau unităŃilor administrativ-teritoriale. (3) BogăŃiile de interes public ale subsolului, spaŃiul aerian, apele cu potenŃial energetic valorificabil, de interes naŃional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietăŃii publice. (4) Bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condiŃiile legii organice, ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituŃiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate ; de asemenea, ele pot fi date în folosinŃă gratuită instituŃiilor de utilitate publică. (5) Proprietatea privată este inviolabilă, în condiŃiile legii organice Per a contrario, ceea ce nu este public este privat. Proprietatea publică este acea formă de proprietate care aparŃine statului sau unităŃilor administrativ-teritoriale. Proprietatea privată aparŃine persoanelor fizice sau juridice.
15
Dreptul de proprietate privată NoŃiunea şi reglementarea legală
Dreptul de proprietate privată este acel drept de proprietate care are ca titular persoane fizice, persoane juridice, statul şi unităŃile administrativ - teritoriale, asupra bunurilor mobile sau imobile aflate în circuitul civil, aceştia exercitând asupra lor atributele conferite de dreptul de proprietate (posesia, folosinŃa, dispoziŃia) în nume şi interes propriu în limitele determinate de lege. Dreptul de proprietate privată este reglementat în ConstituŃia României, Legea fondului funciar nr. 18/1991, modificată şi completată prin Legea nr. 169/1997 şi Legea nr. 1/2000, modificate şi completate prin Legea nr. 247/2005, Legea nr. 215/2001 a administraŃiei publice locale.
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată
Dreptul de proprietate prezintă următoarele caractere juridice: • caracter absolut; • caracter exclusiv; • caracter perpetuu.
Subiectele dreptului de proprietate privată
Subiecte ale dreptului de proprietate privată pot fi: persoanele fizice; persoanele juridice; statul; unităŃile administrativ-teritoriale. -
Obiectul dreptului de proprietate privată
Spre deosebire de dreptul de proprietate publică, al cărui obiect este limitat, obiect al dreptului de proprietate privată poate fi orice bun, cu singura excepŃie a bunurilor care, conform art. 136 alin. 3 din ConstituŃie, fac obiectul exclusiv al proprietăŃii publice. Bunurile proprietate privată prezintă următoarele caractere juridice: bunuri alienabile: indiferent de titularul lor, bunurile ce formează obiectul dreptului de proprietate privată sunt în circuitul civil; bunuri prescriptibile: bunurile proprietate privată sunt supuse prescripŃiei extinctive şi achizitive. Titularii dreptului de proprietate asupra acestor bunuri pot dobândi dreptul de proprietate prin efectul uzucapiunii; bunuri sesizabile: bunurile vor putea fi urmărite de creditori pentru satisfacerea creanŃelor lor indiferent de natura bunului (mobil sau imobil), fac excepŃie bunurile care fac obiect al domeniului privat al statului sau al unităŃilor administrativ teritoriale nu vor putea fi urmărite pentru că statul e prezumat a fi solvabil, indiferent dacă bunurile aparŃin domeniului public sau privat.
Dreptul de proprietate publică NoŃiunea şi reglementarea legală
Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia dispune, în art. 1, că dreptul de proprietate publică aparŃine statului sau unităŃilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. În doctrină, dreptul de proprietate publică a fost definit ca fiind dreptul de proprietate al statului şi unităŃilor administrativ – teritoriale asupra bunurilor din domeniul
16
public, care se exercită în regim de drept public, fiind inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil. Proprietatea publică este reglementată în ConstituŃia României, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, Codul civil (art. 475 – 478), Legea fondului funciar, modificată şi republicată, modificată şi completată prin Legea nr. 247/2005, Legea nr. 215/2001 a administraŃiei publice locale.
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică
1.Drept inalienabil Bunurile aparŃinând dreptului de proprietate publică nu pot fi înstrăinate (art. 11 lit. a din Legea nr. 213/1998), nu pot forma obiectul unor garanŃii reale (gaj, ipotecă), sub sancŃiunea nulităŃii absolute a actelor juridice având ca obiect înstrăinarea sau grevarea cu o sarcină reală. În condiŃiile condiŃ iile legii organice, bunurile proprietate publică pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituŃiilor publice, pot fi concesionate ori închiriate şi pot fi date în folosinŃă gratuită instituŃiilor de utilitate publică; 2. Drept imprescriptibil Bunurile aparŃinând domeniului public al statului şi unităŃilor administrativteritoriale sunt imprescriptibile atât extinctiv, cât şi achizitiv. Din punct de vedere extinctiv, acŃiunea în revendicare a unui bun poate fi exercitată oricând astfel că ea nu se stinge. Din punct de vedere achizitiv, acŃiunea în revendicare cu privire la un bun aparŃinând domeniului public nu poate fi paralizată prin invocarea dobândirii dreptului de proprietate asupra bunului prin uzucapiune. 3. Drept insesizabil Bunurile proprietate publică nu pot fi urmărite de creditorii proprietarului lor sau de creditorii celor cărora le-au fost date în administrare sau cu orice titlu. Urmărirea silită a bunurilor din domeniul public al statului nu e posibilă, întrucât statul este prezumat a fi mereu solvabil.
Subiectele dreptului de proprietate publică
local.
Subiectele dreptului de proprietate publică sunt: 1. statul, pentru bunurile din domeniul public de interes naŃional ; 2. unităŃile administrativ-teritoriale, pentru bunurile din domeniul public de interes
Obiectul dreptului de proprietate publică
ConstituŃia României enumeră cu caracter general bunurile proprietate publică ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate publică. Sfera de cuprindere a acestor bunuri este stabilită în art. 136 (3) care prevede că : „BogăŃiile de interes public ale subsolului, spaŃiul aerian, apele cu potenŃial energetic valorificabil, de interes naŃional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietăŃii publice”. Legea nr. 213/1998 prevede că domeniul public e alcătuit din bunurile prevăzute în art. 136 alin. 3 din ConstituŃie şi cele stabilite prin anexa ce face parte integrantă din lege.
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică
Potrivit art. 7 din Legea nr. 213/1998, modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică sunt următoarele: a) pe cale naturală; b) prin achiziŃii publice efectuate în condiŃiile legii ; 17
c) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică; d) prin acte de donaŃii/ legate acceptate de Guvern /consiliu judeŃean/local, dacă bunul în cauză intră în domeniul public; e) prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau unităŃilor administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora pentru cauză de utilitate publică.
Regimul juridic al dreptului de proprietate publică
Art. 5 din Legea 213/1998 prevede că regimul juridic al dreptului de proprietate publică e reglementat prin această lege, dacă prin legi speciale nu se dispune altfel; această lege cuprinde sediul materiei în ceea ce priveşte exercitarea dreptului de proprietate publică; regula de bază ce guvernează regimul juridic al dreptului de proprietate publică e ca exercitarea acestui drept să nu fie dispusă prin legi speciale.
Exercitarea dreptului de proprietate publică
Exercitarea dreptului de proprietate publică revine, potrivit dispoziŃiilor legale, organelor centrale ale puterii executive – Guvern, ministere, alte autorităŃi centrale pentru bunurile din domeniul public naŃional şi autorităŃilor locale, pentru bunurile din domeniul public de interes local; autorităŃi care înfăptuiesc administrarea generală a domeniului public. Bunurile proprietate publică pot fi date în administrare, concesionate, închiriate sau date în folosinŃă gratuită.
Îngrădirile dreptului de proprietate
Deşi drept absolut, dreptul de proprietate poate fi exercitat în anumite limite legale. Potrivit art. 44 alin. 1 din ConstituŃia României „dreptul de proprietate, precum şi creanŃele asupra statului, sunt garantate. ConŃinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege”, iar în alin. 2 se prevede că „ proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular. ” Limitele legale în care poate fi exercitat dreptul de proprietate rezultă şi din dispoziŃiile Codului Civil: - art. 480 Cod civil, prevede că atributele dreptului de proprietate sunt recunoscute „în limitele prevăzute de lege”; - art. 475 alin.1 Cod civil, stabileşte principiul că „oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificările stabilite de lege”; - art. 480 Cod civil, prevede că dreptul de proprietate se exercită „în limitele determinate de lege”. Îngrădirile sau restricŃiile dreptului de proprietate sunt stabilite prin lege, prin convenŃia părŃilor sau pe cale judecătorească.
Îngrădirile legale
Îngrădirile legale pot fi de interes public şi de interes privat.
Îngrădirile convenŃionale
Îngrădirile convenŃionale sunt cele care îşi au izvorul în convenŃia părŃilor, ceea ce înseamnă că titularul dreptului de proprietate are posibilitatea de a-şi îngrădi exercitarea acestui drept pe cale convenŃională.
Îngrădirile judecătoreşti
Îngrădirile pe cale judecătorească sunt acele îngrădiri pe care le hotărăşte instanŃa de judecată, ele rezultând din raporturile de vecinătate. Din raporturile de vecinătate rezultă îndatorirea titularului dreptului de proprietate de a-şi exercita dreptul astfel încât să nu aducă atingere drepturilor celorlalŃi titulari ai dreptului de proprietate. 18
ExerciŃii
AlegeŃi varianta/variantele corecte de răspuns:
1. Atributele dreptului de proprietate proprietate sunt :
a. dreptul de a folosi bunul ; b. dreptul de a culege culege fructele bunului ; c. dreptul de a dispune de lucru. Răspuns : 1.a) +c) 2. c) 3. a)+b)+c)
2. Dreptul de de proprietate proprietate este un drept drept : a. relativ ; b. exclusiv ; c. perpetuu. Răspuns : 1. a)+b)+c) 2. b)+c) 3. b)
3. Domeniul public :
a. este o totalitate de bunuri ce formează obiectul obiectul proprietăŃii publice ; b. este o instituŃie juridică ce are titulari strict determinaŃi prin norma constituŃională ; c. cuprinde bunurile care formează circuitul circuitul civil. civil.
4. Îngrădirile dreptului dreptului de proprietate sunt stabilite stabilite prin: a. lege; b. hotărâre de guvern; c. convenŃia părŃilor. Răspuns: 1. a) 2. a)+c) 3. b)
5. Dreptul de proprietate publică:
a. aparŃine numai statului; b. se exercită numai prin intermediul unor subiecte de drept administrativ; administrativ; c. este inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil. Răspuns: 1. a) 2. a)+c) 3. c)
19
Cursul nr. 4 MODALITĂłILE DREPTULUI DE PROPRIETATE PROPRIE TATE Dreptul de proprietate afectat de modalităŃi este definit ca fiind acele drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri, care fie că aparŃine simultan la două sau mai multe persoane, fie că existenŃa lui viitoare în patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau o împrejurare prevăzută de lege sau stabilită prin voinŃa omului.
Proprietatea rezolubilă
Proprietatea rezolubilă are ca principal izvor un contract translativ de proprietate în temeiul căruia transferul proprietăŃii de la transmiŃător la dobânditor este afectat de o condiŃie rezolutorie. Neîndeplinirea condiŃiei rezolutorii consolidează retroactiv dreptul dobânditorului, pe când îndeplinirea acesteia desfiinŃează acest drept.
Proprietatea anulabilă
Proprietatea anulabilă rezultă dintr-un act juridic lovit de nulitate relativă şi durează de la data încheierii acestui act până la momentul în care se împlineşte termenul de prescripŃie al acŃiunii în anulare.
Proprietatea comună pe cote – părŃi
NoŃiune Dreptul de proprietate comună pe cote-părŃi se defineşte ca fiind acel drept de proprietate al cărui obiect este indiviz, din punct de vedere material, însă divizat sub aspect ideal. Astfel, niciunul dintre titulari nu are un drept exclusiv cu privire la o fracŃiune materială din bunul respectiv, însă deŃine o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate. Formele proprietăŃii comune pe cote-părŃi sunt : proprietate comună pe cote –părŃi obişnuită sau temporară; • proprietate comună pe cote –părŃi forŃată şi perpetuă. • Proprietatea comună pe cote-părŃi obişnuită sau temporară este acea specie de coproprietate care încetează printr-o modalitate specifică, prin partaj. Coproprietatea temporară se naşte ca efect al deschiderii unei succesiuni, atunci când defunctul lasă mai mulŃi moştenitori, sau dintr-un contract translativ de proprietate având mai mulŃi dobânditori. Titularii coproprietăŃii temporare pot fi persoane fizice sau persoane juridice, inclusiv statul sau unităŃile administrativ-teritoriale. Din principiul potrivit căruia niciunul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei fracŃiuni materiale din bun decurge regula unanimităŃii , care impune existenŃa acordului de voinŃă al tuturor copărtaşilor pentru efectuarea unui act având ca obiect întregul bun. Proprietatea comună pe cote-părŃi forŃată şi perpetuă poartă asupra unui bun care, prin natura sa, este folosit în mod permanent de două sau mai multe persoane, fără posibilitatea de a fi partajat. În dreptul nostru civil sunt cunoscute patru cazuri de proprietate comună pe cote-părŃi forŃată şi perpetuă perpetuă: coproprietatea forŃată asupra părŃilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente; coproprietatea forŃată asupra bunurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine; coproprietatea forŃată asupra despărŃiturilor comune; 20
coproprietatea forŃată asupra bunurilor considerate ca fiind bunuri de familie.
Proprietatea comună în devălmăşie
Proprietatea comună în devălmăşie este acea formă a dreptului de proprietate comună caracterizată prin faptul că titularii săi nu au determinată cota-parte ideală din dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefracŃionate în materialitatea lor, bunul aparŃinând deopotrivă tuturor coproprietarilor. LegislaŃia actuală reglementează un singur caz de devălmăşie, respectiv dreptul de proprietate devălmaşă al soŃilor asupra bunurilor dobândite de oricare dintre ei în timpul căsătoriei.
Partajul
Partajul sau împărŃeala este operaŃiunea juridică prin care se pune capăt stării de proprietate comună, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite în comun pe cote-părŃi sunt împărŃite în mod material între copărtaşi. Partajul se poate realiza pe cale convenŃională sau, în caz de divergenŃă între copărtaşi, pe cale judecătorească.
EXERCIłII AlegeŃi varianta corectă de răspuns:
1.Sunt modalităŃi ale dreptului de proprietate: a) dreptul de servitute; b) proprietatea rezolubilă; c) dreptul de uzufruct; d) proprietatea anulabilă. Răspuns: b)+d) 2. Proprietatea anulabilă: a) rezultă dintr-un act juridic afectat de o condiŃie rezolutorie; b) rezultă dintr-un act juridic lovit de nulitate absolută; c) rezultă dintr-un act juridic lovit de nulitate relativă. Răspuns: c) 3. În cazul proprietăŃii comune pe cote – părŃi: a) fiecare copărtaş poate efectua acte materiale cu privire la întregul bun numai cu acordul celorlalŃi copărtaşi; b) fiecare copărtaş poate efectua singur, fără acordul celorlalŃi copărtaşi, acte materiale cu privire la întregul bun cu condiŃia de a nu stânjeni folosinŃa bunului de către ceilalŃi copărtaşi şi de a nu schimba destinaŃia bunului sau modul de folosire al acestuia; c) fiecare copărtaş poate efectua singur singur numai acte juridice cu privire privire la întregul bun. Răspuns : b) 3. Proprietatea comună pe cote – părŃi obişnuită sau temporară ia naştere: naştere: a) ca efect al deschiderii unei succesiuni, succesiuni, atunci când defunctul lasă un singur moştenitor; b) ca efect al deschiderii unei succesiuni, atunci când defunctul lasă mai mulŃi moştenitori moştenitor; c) dintr-un contract translativ de proprietate având mai mulŃi dobânditori. Răspuns: b), c) 21
4. Regula unanimităŃii se aplică: a) actului juridic de conservare; b) actului juridic de administrare; c) actul juridic de dispoziŃie. Răspuns: b), c) 5. Încetarea coproprietăŃii obişnuite sau temporare poate avea loc prin: a) în cazul în care toate cotele –părŃi din dreptul de proprietate sunt dobândite, prin acte juridice sau prin uzucapiune, de unul dintre copărtaşi sau de un terŃ; b) prun pierirea totală a bunului; c) prin expropriere; d) prin împărŃeală sau partaj. Răspuns: a), b), c), d)
Cursul nr. 6 DEZMEBRĂMINTELE DEZMEBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt definite ca fiind acele drepturi reale principale derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobândesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din conŃinutul juridic al dreptului de proprietate. În sistemul nostru de drept sunt cunoscute următoarele dezmembrăminte ale dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaŃie, dreptul de servitute, dreptul de superficie şi dreptul real de folosinŃă.
Dreptul de uzufruct
Uzufructul este definit în art 517 Cod civil ca fiind dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia, întocmai ca însuşi proprietarul lor, însă cu îndatorirea de a le conserva substanŃa. În doctrină, uzufructul a fost definit ca fiind acel drept real principal derivat, temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparŃin în proprietatea altei persoane, care conferă titularului său, numit uzufructuar, atributele de posesie şi folosinŃă, cu obligaŃia de a le conserva substanŃa şi de a le restitui proprietarului la încetarea uzufructului. Reglementarea uzufructului este cuprinsă în art. 517-564 Cod civil. Uzufructul prezintă următoarele caractere juridice: 1. Uzufructul este un drept real, fiind opozabil erga omnes, inclusiv proprietarului, iar când obiectul său îl reprezintă bunuri corporale conferă titularului dreptul de urmărire şi dreptul de preferinŃă; 2. Uzufructul este un drept temporar; 3. Uzufructul este mobiliar sau imobiliar, în raport cu bunurile asupra cărora a fost constituit. 4. Uzufructul este un drept de folosinŃă; 5. Uzufructul este un drept incesibil. ConŃinutul juridic al dreptului de uzufruct este alcătuit din atributele de posesie şi folosinŃă, uzufructuarul având şi dreptul de a culege sau percepe, în proprietate, fructele bunului.
22
Potrivit art. 520 Cod civil, uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri mobile şi imobile. În raport de această formulare rezultă că dreptul de uzufruct se poate stabili asupra oricăror bunuri aflate în circuitul civil, mobile sau imobile, corporale sau incorporale şi, în principiu, neconsumptibile. Pot forma obiectul uzufructului următoarele categorii de bunuri: ♦ titlurile la purtător, deoarece pot fi identificate prin seriile şi numerele lor; ♦ fondul de comerŃ, ca universalitate de fapt, format din bunuri corporale şi incorporale ( mărfuri, materii prime, brevete de invenŃii, mărcile de fabrică); ♦ terenurile proprietate privată; ♦ locuinŃele.
Modurile de constituire a uzufructului
Dreptul de uzufruct se poate constitui numai prin voinŃa omului şi prin uzucapiune.
Drepturile uzufructuarului
Uzufructuarul are dreptul de a obŃine posesia bunului care face obiectul uzufructului şi dreptul de a-l folosi, conservându-i substanŃa. Corespunzător acestor atribute, uzufructuarul are următoarele drepturi: Dreptul de a cere predarea în folosinŃă a bunului. Dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele. Dreptul de a exercita prerogativele pe care i le conferă constituirea uzufructului, în mod direct şi nemijlocit sau prin intermediul unei persoane. Dreptul de a folosi acŃiunile posesorii pentru apărarea uzufructului.
ObligaŃiile uzufructuarului
ObligaŃiile uzufructuarului pot fi grupate în trei categorii, în funcŃie de următoarele etape:înainte de intrarea în posesia şi folosinŃa bunului care formează obiectul uzufructului;în timpul exercitării dreptului de uzufruct; la încetarea uzufructului.
Drepturile nudului proprietar
Dreptul de a dispune de lucru, dar cu respectarea prerogativelor ce revin uzufructuarului Să-şi însuşească productele lucrului, deoarece consumând substanŃa lucrului, productele, spre deosebire de fructe, nu se cuvin uzufructuarului. Să exercite în justiŃie toate acŃiunile prin care să-şi apere dreptul său de proprietate
ObligaŃiile nudului proprietar
ObligaŃia de a-l garanta pe uzufructuar împotriva evicŃiunii în cazul în care obligaŃia de garanŃie rezultă din natura ObligaŃia de a nu-l stânjeni pe uzufructuar în exerciŃiul drepturilor sale
Stingerea uzufructului
Moartea uzufructuarului; Expirarea termenului pentru care a fost constituit. Consolidarea sau întrunirea în aceeaşi persoană a calităŃilor de proprietar şi uzufructuar. RenunŃarea uzufructuarului. Neuzul sau prescripŃia extinctivă. 23
Uzucapiunea sau prescripŃia achizitivă în favoarea unui terŃ. Pieirea totală a lucrului. Abuzul de folosinŃă Rezolvirea, revocarea revocarea sau anularea titlului prin care s-a constituit uzufructul ori a dreptului celui ce a constituit uzufructul, Exproprierea imobilului.
Dreptul de uz şi dreptul de abitaŃie
Dreptul de uz şi dreptul de abitaŃie reprezintă drepturi de uzufruct restrânse, şi prin urmare regulile privind constituirea, exercitarea şi stingerea lor sunt cele aplicabile uzufructului.
Dreptul de uz
Dreptul de uz este un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, conform căruia, titularul său, numit uzuar, are posibilitatea de a exercita atributele posesiei şi ale folosinŃei asupra unui bun mobil sau imobil al altei persoane, dar numai în măsura necesară acoperirii nevoilor personale şi ale familiei sale.
Dreptul de abitaŃie
Dreptul de abitaŃie este un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, conform căruia titularul are posibilitatea de a exercita atributele posesiei şi folosinŃei asupra unui imobil cu destinaŃie de locuinŃă, aparŃinând altei persoane, dar numai pentru satisfacerea nevoilor nevoilor personale de locuit şi ale familiei sale. Spre deosebire de dreptul de uz, care se poate constitui numai prin acte juridice şi uzucapiune, dreptul de abitaŃie poate fi şi legal. Astfel, Astfel, Legea nr. 319/ 319/ 1944 privind dreptul de moştenire al soŃului supravieŃuitor, reglementează un drept de abitaŃie legală.
Dreptul de servitute
Conform art. 576 Cod civil, „Servitutea este o sarcină impusă asupra asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având alt stăpân”. Dreptul de servitute reprezintă un drept real principal, cu caracter perpetuu şi indivizibil, prin care se impune o sarcină asupra unui imobil, denumit fond aservit sau supus, pentru uzul şi utilitatea unui alt imobil, denumit fond dominant, aparŃinând altui proprietar. ServituŃile sunt reglementate în Codul civil, Titlul IV, intitulat „Despre servituŃi” servituŃi” în art. 576 – 673.
Caracterele juridice 1 .Servitutea este un drept real principal derivat asupra lucrului altuia constituind
un dezmembrământ al dreptului de proprietate; 2. Servitutea presupune două bunuri imobile, prin natura lor, aparŃinând unor proprietari diferiŃi. Imobilul în folosul căruia apare servitutea este denumit fond dominant, iar imobilul asupra căruia există sarcina servituŃii se numeşte fond aservit. 3. Servitutea este întotdeauna un drept imobiliar, deoarece nu poate fi stabilită decât cu privire la bun imobil prin natura sa. 4. Servitutea este un accesoriu al fondului dominant şi o sarcină impusă fondului aservit. 5. Servitutea are un caracter perpetuu, fiind determinat de perpetuitatea dreptului de proprietate asupra fondului dominant. 24
6. Servitutea este indivizibilă, ceea ce înseamnă că ea grevează întregul fond
aservit şi profită întregului fond dominant.
Exercitarea dreptului de servitute
Drepturile şi obligaŃiile ce revin proprietarului fondului dominant şi proprietarului fondului aservit reprezintă exercitarea dreptului de servitute. a) Drepturile proprietarului fondului dominant - să exercite servitutea în toată întinderea prevăzută de lege sau de titlul său; - să facă toate lucrările necesare existenŃei şi conservării servituŃii, inclusiv pe terenul care constituie fondul aservit; Cheltuielile cu efectuarea lucrărilor se suportă de proprietarul fondului dominant, în afara cazurilor când prin titlul de stabilire a servituŃii s-a prevăzut altfel. - să i se acorde mijloacele necesare pentru utilizarea servituŃii. Spre exemplu, când pentru exercitarea servituŃii principale este nevoie şi de o servitute accesorie, proprietarul fondului dominant va beneficia şi de aceasta din urmă servitute: servitutea de a lua apă de la fântână implică şi dreptul de a trece pe terenul pe care aceasta se găseşte. b) ObligaŃiile proprietarului fondului dominant - să exercite servitutea numai în limitele prevăzute de lege sau de titlul său. În caz contrar, proprietarul fondului aservit poate să solicite oprirea executării lucrărilor şi obligarea la plata de daune-interese. - să nu modifice caracterul servituŃii; - să nu schimbe locul de exercitare a trecerii stabilit prin actul de constituire a servituŃii; - să nu utilizeze servitutea în alt scop decât acela pentru care i-a fost recunoscut dreptul de servitute; - să nu facă nimic de natură a agrava situaŃia fondului aservit. c)Drepturile proprietarului fondului aservit - să înstrăineze sau să greveze cu sarcini reale bunul asupra căruia poartă servitutea, fără să aducă atingere exerciŃiului dreptului de servitute; - să pretindă despăgubiri pentru prejudiciul cauzat prin exercitarea abuzivă a dreptului de servitute; - să ofere proprietarului fondului dominant un alt loc asupra căruia să poarte servitutea, dacă aceasta a devenit prea împovărătoare pentru el; - să renunŃe la fondul său la dispoziŃia proprietarului fondului dominant, pentru a se elibera de suportarea cheltuielilor necesare pentru păstrarea şi exercitarea servituŃii asumate prin titlu. d) ObligaŃiile proprietarului fondului aservit - de a nu face nimic de natură a stânjeni exercitarea servituŃii (obligaŃia de non facere); - de a efectua lucrările necesare pentru exercitarea şi întreŃinerea servituŃii, dacă s-a obligat în acest sens prin titlul t itlul constitutiv.
AcŃiunile în justiŃie pentru apărarea servituŃii
Dreptul de servitute poate fi apărat ori înlăturat prin: - acŃiunea confesorie de servitute, acŃiune petitorie reală şi imobiliară exercitată de proprietarul fondului dominant împotriva proprietarului fondului aservit; - acŃiunea negatorie, pentru a înlătura starea de fapt privind servitutea exercitată de proprietarul fondului aservit; 25
- acŃiunea posesorie, exercitată atât de proprietarul fondului dominant cât şi de proprietarul fondului aservit.
Stingerea servituŃilor
Stingerea servituŃilor se realizează datorită unor cauze generale sau unor cauze speciale. a) Cauzele generale de stingere a servituŃilor servituŃilor sunt cele care operează în cazul tuturor drepturilor reale b) Cauzele speciale de stingere a servituŃilor servituŃilor sunt reglementate de art.636643 Cod civil.
Dreptul de superficie
Dreptul de superficie este un drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate pe care-l are o persoană, numită superficiar, asupra construcŃiilor, plantaŃiilor sau altor lucrări aflate pe terenul proprietatea altei persoane, precum şi dreptul de folosinŃă pe care-l dobândeşte superficiarul asupra acelui teren. Dreptul de superficie comportă o suprapunere a două drepturi de proprietate aparŃinând la doi titulari diferiŃi şi un drept de folosinŃă al unuia din ei asupra terenului proprietatea celuilalt. Dreptul de proprietate asupra construcŃiilor, plantaŃiilor sau altor lucrări atrage după sine un drept de folosinŃă asupra terenului pe care se află bunurile enunŃate, aceste drepturi concretizând dreptul real de superficie.
Caracterele juridice
Dreptul de superficie are următoarele caractere juridice: 1) este un drept real imobiliar, un drept de proprietate corporală, având ca obiect numai construcŃii, plantaŃii sau lucrări ataşate la sol; el implică şi dreptul de folosinŃă asupra terenului pe care se află construcŃiile, plantaŃiile sau lucrările respective. 2) este un drept perpetuu, prin natura sa, în sensul că durează atâta vreme cât există construcŃia, plantaŃia sau lucrarea amplasată pe terenul proprietatea altei persoane, fără a se stinge prin neîntrebuinŃare. 3) este un drept imprescriptibil, în sensul că acŃiunea în revendicare poate fi exercitată de superficiar atâta vreme cât dreptul există. 4) nu poate înceta pe calea ieşirii din indiviziune, deoarece dreptul superficiarului şi dreptul proprietarului terenului nu se află în indiviziune. 5) poate fi integral, dacă priveşte toate construcŃiile, lucrările sau plantaŃiile de pe un teren sau poate fi parŃial, dacă poartă numai asupra anumitor lucrări, plantaŃii sau construcŃii situate pe acel teren.
Constituirea dreptului de superficie
Dreptul de superficie poate fi dobândit prin uzucapiune, titlu sau lege.
Exercitarea dreptului de superficie
Superficiarul, având un drept de proprietate asupra construcŃiilor, plantaŃiilor sau altor lucrări, exercită atributele acestuia – posesia, folosinŃa şi dispoziŃia – în integralitatea lor. Asupra terenului pe care se află edificiile şi plantaŃiile, superficiarul exercită posesia, folosinŃa şi un un drept de dispoziŃie materială limitate, reprezentând doar
26
posibilitatea de a dispune de substanŃa terenului în măsura necesară realizării construcŃiilor, plantaŃiilor sau altor lucrări (cum ar fi săpături, excavări, consolidări, etc.). Superficiarul poate transmite dreptul de proprietate asupra construcŃiei, plantaŃiei sau altor lucrări, odată cu acesta transmiŃându-se şi dreptul de superficie. Transmiterea se poate face prin acte juridice între vii, prin acte juridice pentru cauză de moarte şi prin moştenire legală. Superficiarul poate să greveze cu sarcini reale construcŃia, plantaŃia sau lucrarea, fără consimŃământul proprietarului terenului.
Stingerea dreptului de superficie
Dreptul de superficie se stinge în următoarele moduri: a) prin dispariŃia (pieirea sau desfiinŃarea) totală a construcŃiei, plantaŃiei sau lucrării; b) prin confuziune, când o persoană (proprietarul terenului, superficiarul ori un terŃ) dobândeşte dreptul de proprietate atât asupra terenului cât şi asupra construcŃiei, lucrării ori plantaŃiei existente pe teren.
Dreptul real de folosinŃă
Dreptul real de folosinŃă reprezintă un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată al unităŃilor administrativ-teritoriale asupra unor categorii de terenuri agricole, constituit în favoarea unor persoane fizice prin acte administrative individuale. Acest drept este reglementat de Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicată, modificată prin Legea nr. 247/2005, care în art. 19 alin. 3 stipulează că: se pot atribui, la cerere, în folosinŃă agricolă, până la 5000 mp în echivalent arabil, de familie, personalului de specialitate din serviciile publice comunale, în perioada cât lucrează în localitate, dacă nu are teren în proprietate în această localitate, el sau membrii familiei din care face parte.
Caracterele juridice
lege.
Dreptul real de folosinŃă are următoarele caractere juridice: 1. Este un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată al comunei, oraşului sau municipiului. 2. Are caracter intuitu personae, putând fi constituit numai în favoarea persoanelor fizice care au o calitate specială prevăzută de lege şi anume care fac parte din personalul de specialitate al serviciilor publice comunale. 3. Este un drept temporar, deoarece încetează în cazurile expres prevăzute de
4. Este un drept inalienabil, decurgând din caracterul intuitu personae al
acestuia. 4. Se constituie şi, şi, uneori, se stinge prin acte administrative individuale.
Constituirea dreptului real de folosinŃă
Dreptul real de folosinŃă se constituie la cererea persoanelor îndreptăŃite. Persoana fizică care solicită să i se constituie un drept real de folosinŃă trebuie să aibă domiciliul în localitatea unde se află terenul şi să nu deŃină teren, atât ea cât şi membrii familiei sale în localitatea respectivă.
27
ExerciŃii AlegeŃi varianta/variantele corecte de răspuns: 1. Dreptul de superficie se constituie prin:
2.
3.
4.
5.
a) lege b) titlu c) uzucapiune Răspuns: a), b), c) Dezmembrămintele dreptului de proprietate se pot constitui prin: a) lege b) voinŃa omului c) hotărâre judecătorească Răspuns: a), b) Dreptul de servitute poate fi apărat ori înlăturat prin: a) acŃiunea negatorie b) acŃiunea confesorie de servitute c) acŃiunea petitorie Răspuns: a), b) Dreptul real de folosinŃă prezintă următoarele caractere juridice: a) drept alienabil b) drept temporar c) drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate d) are caracter intuitu personae Răspuns: b), c), d) Pot forma obiectul dreptului de uzufruct următoarele categorii de bunuri: a) titlurile la purtător b) fondul de comerŃ c) terenurile proprietate publică sau privată Răspuns: a), b)
Cursul nr. 8 MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE PROPRIET ATE ŞI A ALTOR DREPTURI REALE Prin modurile generale de dobândire a proprietăŃii şi a altor drepturi reale se înŃeleg acele mijloace juridice – acte şi fapte juridice – prin care se dobândesc aceste drepturi. Legea ca mod de dobândire a drepturilor reale r eale
În concepŃia Codului civil, domeniul de aplicare al legii în această materie cuprinde: 1) dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinŃă (art.485 C. civ.); 2) dobândirea coproprietăŃii zidului comun, care în fond este o vânzare silită (art.597 şi 598 C. civ.); 3) dobândirea mobilelor prin posesia de bună-credinŃă.
28
Hotărârea judecătorească, mod de dobândire a drepturilor reale
Hotărârea judecătorească constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai atunci când ea are un caracter constitutiv de drepturi. Prezintă acest caracter hotărârea judecătorească prin care se dispune exproprierea unui imobil proprietate privată pentru utilitate publică sau hotărârea judecătorească pronunŃată într-o cauză care are ca obiect suplinirea consimŃământului uneia din părŃi la încheierea unui act translativ de proprietate. TradiŃiunea (predarea materială)
Prin tradiŃiune se înŃelege predarea materială a unui bun. În prezent, tradiŃiunea operează transferul proprietăŃii în cazul aşa-numitelor daruri manuale, adică al unor donaŃii curente, de mică importanŃă, care se execută imediat, prin predarea lucrului donat, fără a fi necesară o formă specială. OcupaŃiunea
Ocuparea, denumită de Codul civil „ocupaŃiune”, ca mod de dobândire a drepturilor reale, constă în luarea în posesie a unui bun care nu aparŃine nimănui, deci a unui bun fără stăpân. În prezent, se admite că în această categorie ar intra: apa de băut sau pentru trebuinŃele casnice, atunci când aceasta este luată de la un izvor natural, precum şi vânatul sau peştele când sunt dobândite legal. Accesiunea
Accesiunea constă în încorporarea materială a unui lucru mai puŃin important într-un lucru mai important. Titularul dreptului asupra lucrului mai important devine şi titularul bunului mai puŃin important. După obiectul principal la care se referă, accesiunea poate fi imobiliară şi mobiliară. Accesiunea imobiliară poate fi naturală şi artificială. Accesiunea imobiliară naturală constă în unirea a două bunuri care aparŃin unor proprietari diferiŃi, fără intervenŃia omului, dintre care cel puŃin bunul principal este un bun imobil. Codul civil reglementează următoarele cazuri de accesiune imobiliară naturală: aluviunea, avulsiunea, insulele şi prundişurile, accesiunea albiei părăsite şi accesiunea animalelor. Accesiunea imobiliară artificială presupune intervenŃia omului. În Codul civil sunt reglementate două cazuri de accesiune artificială: construcŃia sau plantaŃia făcută de proprietar, pe terenul său, însă cu materialele altcuiva; construcŃia sau plantaŃia făcută de o persoană, cu materialele sale, însă pe terenul altcuiva. Codul civil porneşte de la ideea că lucrul principal este terenul, iar prin accesiune, proprietarul terenului devine şi proprietar al construcŃiei sau al plantaŃiei. Accesiunea mobiliară presupune unirea a două bunuri mobile care aparŃin la proprietari diferiŃi ori confecŃionarea sau obŃinerea unui bun de către o persoană prin munca sa, folosind materialele altuia. În Codul civil sunt reglementate trei cazuri de accesiune mobiliară: adjuncŃiunea, specificaŃiunea şi confuziunea sau amestecul. Regula este că, în toate cazurile, proprietarul bunului principal devine şi proprietar al bunului mai puŃin important, unit cu primul, având obligaŃia de a plăti despăgubirile corespunzătoare.
29
Uzucapiunea (prescripŃia achizitivă)
Uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietăŃii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea neîntreruptă a acestui lucru în tot timpul fixat de lege. Pot fi dobândite prin uzucapiune dreptul de proprietate privată şi dezmembrămintele acestuia, uzufructul, uzul, abitaŃia, servituŃile şi superficia. Ea nu se aplică în privinŃa bunurilor imobile proprietate publică, deoarece acestea sunt inalienabile şi imprescriptibile. Efect al posesiei, uzucapiunea presupune întotdeauna o posesie utilă, adică neafectată de vicii. Simpla detenŃie precară ori posesia viciată, oricât ar dura în timp, nu poate duce niciodată la uzucapiune. Uzucapiunea poate fi de două feluri: uzucapiunea de 30 de ani (art.1890 C. civ.,) şi uzucapiunea de 10 până la 20 de ani, după distincŃiile stabilite în art.1895 C. civ., când posesia a fost de bună-credinŃă şi s-a întemeiat pe un just titlu.
Succesiunea
Potrivit art. 644 Cod civil, proprietatea bunurilor se dobândeşte şi se transmite prin succesiune, prin legate, prin convenŃie şi prin tradiŃiune. Termenul de succesiune desemnează, în general, transmiterea patrimoniului unei persoane fizice decedate către una sau mai multe persoane fizice sau juridice, ori către stat. Moştenirea este reglementată în Codul civil, Legea nr. 319/1944 privind drepturile succesorale ale soŃului supravieŃuitor, precum şi în alte acte normative, cum aer fi Legea nr. 18/1991, republicată, modificată şi completată prin legea nr. 247/2005,Legea nr. 112/1995 sau Legea nr. 10/2001, modificată şi completată prin Legea nr. 247/2005. În raport de prevederile art. 650 Cod civil, moştenirea este de două feluri: moştenire legală moştenire testamentară Moştenirea este legală când transmisiunea patrimoniului succesoral are loc în temeiul legii. Moştenirea este testamentară în cazul în care transmiterea patrimoniului succesoral sau o parte a acestuia are loc în temeiul voinŃei celui care lasă moştenirea manifestată prin testament. Persoanele desemnate de testator să culeagă moştenirea se numesc legatari. Legatul poate fi: universal, cu vocaŃie la întregul patrimoniu succesoral; cu titlu universal, cu vocaŃie la o fracŃiune din patrimoniul succesoral; - particular, cu vocaŃie la bunuri determinate.
Data deschiderii moştenirii
Potrivit art. 651 Cod civil, succesiunile se deschid prin moarte, moart e, ceea ce înseamnă că data deschiderii unei succesiuni este data morŃii celui care lasă moştenirea.
Locul deschiderii moştenirii
Locul deschiderii moştenirii este cel al ultimului domiciliu al defunctului, în raport de prevederile art. 14 din Codul de procedură civilă conform căruia litigiile privitoare la moştenire sunt de competenŃa instanŃei celui din urmă domiciliu al defunctului.
CondiŃiile generale ale dreptului de moştenire
Indiferent de felul moştenirii, legală sau testamentară, pentru ca o persoană să poată moşteni trebuie să îndeplinească două condiŃii: 30
capacitatea succesorală vocaŃia succesorală Capacitatea succesorală reprezintă aptitudinea unei persoane de a fi subiect de drepturi şi obligaŃii pe care le implică calitatea de moştenitor. Persoanele care au capacitate succesorală sunt: - persoanele fizice în viaŃă la data deschiderii succesiunii; - persoanele concepute, dar nenăscute, la data deschiderii succesiunii; - persoanele dispărute; -persoanele juridice dacă sunt în fiinŃă la data deschiderii succesiunii, având capacitate succesorală de la data înregistrării, de la data actului de dispoziŃie, de la data recunoaşterii sau autorizării înfiinŃării. Nu au capacitate succesorală: predecedaŃii; persoanele juridice care au încetat să mai aibă fiinŃă; comorienŃii (persoanele care au murit în aceeaşi împrejurare, fără să se poată stabili dacă una a supravieŃuit celeilalte). VocaŃia succesorală, în sens larg, desemnează vocaŃia eventuală a unor persoane de a culege moştenirea lăsată de o altă persoană. -
CondiŃiile speciale ale moştenirii legale
Pentru a dobândi moştenirea în temeiul legii o persoană trebuie să îndeplinească trei condiŃii speciale: 1. să aibă vocaŃie succesorală legală; 2. să nu fie nedemnă; 3. să nu fie exheredată exheredată (dezmoştenită).
Principiile generale ale devoluŃiunii legale
Principiul chemării la moştenire a rudelor în ordinea claselor de moştenitori legali Codul civil stabileşte patru clase de moştenitori legali: - clasa I, clasa descendenŃilor , în linie directă, alcătuită din copiii, nepoŃii, strănepoŃii defunctului, fără limită de grad; - clasa a II-a, clasa ascendenŃilor privilegiaŃi (părinŃii defunctului) şi a colateralilor privilegiaŃi (fraŃii şi surorile defunctului şi descendenŃii acestora până la gradul al IV- lea, inclusiv); - clasa a III-a, clasa ascendenŃilor ordinari (bunicii, străbunicii defunctului, fără limită de grad); - clasa a IV-a, clasa colateralilor ordinari ( unchii şi mătuşile, verii primari, fraŃii şi surorile bunicilor defunctului). Principiul proximităŃii gradului de rudenie între moştenitorii din aceeaşi clasă, conform căruia în cadrul aceleiaşi clase, rudele de grad mai apropiat înlătură de la moştenire rudele de grad mai îndepărtat. Principiul egalităŃii între rudele din aceeaşi clasă şi de acelaşi grad, potrivit căruia dacă moştenitorii defunctului fac parte din aceeaşi clasă şi au acelaşi grad de rudenie, ei vor împărŃi moştenirea în părŃi egale.
Reprezentarea succesorală
Prin reprezentare succesorală un moştenitor mai îndepărtat în grad urcă în locul şi gradul ascendentului său decedat la data deschiderii moştenirii pentru a culege, în concurs cu succesorii mai apropiaŃi în grad, partea care s-ar fi cuvenit predecedatului dacă acesta s-ar fi aflat în viaŃă. 31
Reprezentarea succesorală este admisă în privinŃa descendenŃilor copiilor defunctului şi în privinŃa descendenŃilor din fraŃi şi surori.
Drepturile succesorale ale soŃului supravieŃuitor
Pentru a-l moşteni pe defunct, soŃul supravieŃuitor trebuie să îndeplinească condiŃiile generale cerute de lege pentru a moşteni, precum şi o condiŃie specială, respectiv să aibă calitatea de soŃ la data deschiderii moştenirii. Legea nr. 319/1944 recunoaşte următoarele drepturi soŃului supravieŃuitor: -un drept de moştenire în concurs cu oricare dintre clasele de moştenitori legali sau în lipsa rudelor din cele patru clase; - un drept de moştenire special asupra mobilelor şi obiectelor aparŃinând gospodăriei casnice, precum şi asupra darurilor de nuntă; nunt ă; - un drept temporar de abitaŃie asupra casei de locuit.
Drepturile statului asupra moştenirii vacante
Potrivit art. 680 Cod civil, în lipsă de moştenitori legali sau testamentari, bunurile lăsate de defunct trec în proprietatea statului.
Testamentul
Potrivit art. 802 Cod civil, testamentul este un act revocabil prin care testatorul dispune, pentru timpul încetării sale din viaŃă, de tot sau parte din avutul său. Cuprinsul principal al testamentului îl constituie actele de dispoziŃie cu titlu gratuit privitoare la bunurile pe care testatorul le va lăsa la moartea sa, adică legatele. În dreptul nostru sunt cunoscute trei categorii de testamente: 1. testamentele ordinare; 2. testamentele privilegiate; 3. forme simplificate de testamente pentru depunerile la C.E.C şi testamentul făcut în străinătate. Din categoria testamentelor ordinare fac parte testamentul olograf, testamentul autentic şi testamentul mistic (secret). Testamentul olograf trebuie să fie în întregime scris, datat şi semnat de mâna testatorului. Testamentul autentic este acel testament care a fost autentificat de notarul public, cu respectarea dispoziŃiilor legale. Testamentul mistic sau secret este testamentul semnat de testator, strâns şi sigilat şi prezentat judecătoriei pentru îndeplinirea unor formalităŃi. Sunt testamente privilegiate, testamentele militarilor, testamentul în caz de boală contagioasă şi testamentul maritim. Testamentul militarilor este acel testament încheiat de militari, precum şi persoanele asimilate acestora, cât timp se află pe teritoriul străin, în misiune ori prizonieri la inamic sau pe teritoriul român într-o localitate asediată sau ale cărei comunicaŃii au fost întrerupte din cauza războiului. Testamentul făcut în timp de boală contagioasă este acel testament făcut de persoanele aflate pe un teritoriu izolat din cauza unei boli contagioase (în carantină) dacă în localitatea respectivă nu există notar public. Testamentul maritim se încheie de călătorii şi membrii echipajului în cursul unei călătorii pe mare. Clauza testamentară pentru depunerile la C.E.C reprezintă o dispoziŃie testamentară prin care titularii instrumentelor de economisire solicită în scris conducerii
32
C.E.C. introducerea de dispoziŃii testamentare prin care să indice persoanele cărora să li se elibereze, după deces, sumele de bani depuse. Conform art. 886 Cod civil, cetăŃeanul român aflat în străinătate va putea dispune prin testament sau în forma olografă prevăzută de legea română sau în forma autentică întrebuinŃată în locul locul unde se face testamentul.
Legatul
Legatul este actul juridic cuprins într-un testament prin care testatorul desemnează una sau mai multe persoane care, la decesul său, vot primi întreg patrimoniul, o fracŃiune din el sau bunuri determinate din patrimoniul testatorului. După modalităŃile care afectează voinŃa testatorului, legatele pot fi: pure şi simple cu termen sub condiŃie cu sarcină După obiectul lor, legatele pot fi: universale cu titlu universal cu titlu particular Cauzele care împiedică producerea efectelor legatelor (cauzele de ineficacitate) sunt revocarea şi caducitatea dispoziŃiilor testamentare .
Rezerva succesorală
Orice persoană fizică poate dispune liber de bunurile care alcătuiesc patrimoniul său, dar în limitele prevăzute de lege. Rezerva succesorală este acea parte din patrimoniul celui care lasă moştenirea la care moştenitorii au dreptul în virtutea legii şi de care cel care lasă moştenirea nu poate dispune prin liberalităŃi făcute în timpul vieŃii sau prin legate. Cotitatea disponibilă este acea parte a patrimoniului care excede rezervei succesorale şi de care defunctul poate dispune liber, neîngrădit, inclusiv prin donaŃii şi dispoziŃii testamentare. Potrivit Codului civil şi Legii nr. 319/1944 sunt moştenitori rezervatari: - descendenŃii defunctului de orice grad - ascendenŃii privilegiaŃi - soŃul supravieŃuitor
Dreptul de opŃiune succesorală
Dreptul de opŃiune succesorală aparŃine tuturor moştenitorilor cu vocaŃie generală la moştenire. Dreptul de opŃiune succesorală se manifestă prin intermediul actului juridic de opŃiune succesorală prin care titularul acestui drept subiectiv are posibilitatea de a alege între: a accepta pur şi simplu moştenirea a accepta moştenirea sub beneficiu de inventar a renunŃa la moştenire Dreptul de accepta succesiunea se prescrie în termen de 6 luni socotit de la data deschiderii succesiunii, care se aplică în cazul transmisiunilor succesorale universale şi cu titlu universal, iar în catul transmisiunilor cu titlu particular aceste termen este de 3 ani.
33
ExerciŃii AlegeŃi varianta/variantele corecte de răspuns: 1. Legea constituie constituie mod de dobândire a proprietăŃii în cazul: a) dobândirii coproprietăŃii zidului comun; b) dobândirii mobilelor prin posesia de bună - credinŃă; c) dobândirii fructelor prin posesia de bună . credinŃă. Răspuns: a), c) 2. Pot fi considerate mod de dobândire a dreptului de proprietate hotărârile judecătoreşti: a) constitutive de drepturi; b) translative de drepturi; c) declarative de drepturi. Răspuns: a) 3. OcupaŃiunea se aplică cu privire la următoarele bunuri: a) apa de băut sau pentru trebuinŃele casnice, atunci când aceasta este luată de la un izvor natural; b) vânatul sau peştele când sunt dobândite legal; c) bunurile părăsite. d) Răspuns: a), b) 4. Codul civil reglementează următoarele cazuri de accesiune imobiliară naturală: a) aluviunea; b) avulsiunea; c) insulele şi prundişurile; d) accesiunea albiei părăsite; e) accesiunea animalelor.
Răspuns: a), b), c), d), e)
5. Uzucapiunea poate fi : a)uzucapiunea de 30 de ani; b) uzucapiunea de 10 ani; c)uzucapiunea de 20 de ani, când posesia a fost de bună-credinŃă şi s-a întemeiat pe un just titlu. Răspuns: a)
Cursul nr. 9 REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAłIEI BUNURILOR IMOBILE Regimul juridic al circulaŃiei terenurilor IniŃial, în materia circulaŃiei juridice a bunurilor imobile, sistemul Codului civil a consacrat două principii: principiul libertăŃii contractuale şi principiul consensualismului. Sub imperiul acestor principii, contractele de vânzare – cumpărare având ca obiect un bun imobil se puteau perfecta prin simplul acord de voinŃă al părŃilor. Potrivit art. 971 Cod civil „în contractele ce au ca obiect translaŃia proprietăŃii sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimŃământului părŃilor şi lucrul rămâne în rizico – pericolul dobânditorului, chiar când nu s-a făcut tradiŃiunea bunului.”
34
Astfel, art. 1295 Cod civil prevede că „ vinderea este perfectă între părŃi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinŃa vânzătorului, îndată ce părŃile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preŃului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preŃul nu se va fi numărat.” Cu privire la terenuri, Codul civil nu cuprinde reglementări în materia înstrăinării acestora, dar cât timp au fost în vigoare dispoziŃiile unor acte normative, care au instituit restricŃii circulaŃiei juridice a bunurilor imobile, în doctrină şi în jurisprudenŃă s-a considerat că terenurile la care se refereau aceste acte normative au fost scoase din circuitul civil.
CirculaŃia juridică a terenurilor reglementată prin Titlul X al Legii nr. 247/2005
În prezent, circulaŃia juridică a terenurilor este reglementată prin Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăŃii şi justiŃiei, precum şi unele măsuri adiacente, care a abrogat Legea nr. 54/1998 privind circulaŃia juridică a terenurilor. Noul act normativ prevede că terenurile proprietate privată, indiferent de destinaŃia şi titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil. Ele pot fi înstrăinate şi dobândite liber prin oricare din modurile prevăzute de lege, cu respectarea dispoziŃiilor prezentei legi. Terenurile cu sau fără construcŃii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaŃia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancŃiunea nulităŃii absolute. CetăŃenii străini şi apatrizii, precum şi persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condiŃiile prevăzute de legea specială. Cu excepŃia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenŃa unui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcŃii, nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanŃă, după caz. Înstrăinările realizate sub orice formă în temeiul acestei legi, nu validează titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor şi dobânditorilor, dacă acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării dispoziŃiilor legale în vigoare la data încheierii lor. În situaŃia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcŃii, una dintre părŃi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaŃiile poate sesiza instanŃa competentă care pronunŃă o hotărâre care să Ńină loc de contract.
Regimul juridic al terenurilor cu destinaŃie forestieră
Regimul juridic al terenurilor cu destinaŃie forestieră a fost reglementat prin Legea nr. 66/2002 pentru aprobarea OrdonanŃei de UrgenŃă a Guvernului nr. 226/2000 care prevedea că terenurile cu destinaŃie forestieră constituie fondul forestier naŃional, care cuprinde fondul forestier proprietate publică şi fondul forestier proprietate privată. Prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 s-a abrogat OrdonanŃa de UrgenŃă a Guvernului nr. 226/2000 privind circulaŃia juridică a terenurilor cu destinaŃie forestieră.
Regimul juridic al construcŃiilor Regimul juridic al circulaŃiei construcŃiilor
ConstrucŃiile de orice fel aflate în proprietate privată sunt în circuitul civil general şi pot fi înstrăinate şi dobândite prin oricare dintre modurile prevăzute de lege: convenŃie, testament, succesiune legală, uzucapiune , accesiune. 35
Dreptul de proprietate asupra construcŃiilor poate fi dezmembrat, prin constituirea unui drept de uzufruct, uz, abitaŃie, servitute, superficie şi poate fi grevat printr-o ipotecă sau un privilegiu imobiliar. Referitor la persoanele care pot dobândi dreptul de proprietate asupra construcŃiilor, precizăm că subiecte ale acestui drept poate fi orice persoană fizică sau juridică, română sau străină. De la principiul liberei circulaŃii a construcŃiilor, prin anumite acte normative s-au stabilit interdicŃii de înstrăinare, care au natura juridică a unor indisponibilizări parŃiale şi speciale, cu caracter temporar. Este vorba de interdicŃiile de înstrăinare instituite prin Decretul – Lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 112/1995 şi Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 247/2005. Forma actului juridic având ca obiect înstrăinarea unei construcŃii este forma scrisă, formă cerută ad probationem, cu excepŃia cazului în care transmisiunea dreptului de proprietate se realizează printr-un contract de donaŃie, situaŃie în care actul juridic trebuie să fie încheiat în formă autentică, formă cerută ad validitatem, sub sancŃiunea nulităŃii absolute. Actul juridic de dobândire a unei construcŃii se înscrie în cartea funciară, înscrierea având ca efect opozabilitatea faŃă de terŃi a actului de înstrăinare, conform art. 27 din Legea nr. 7/1996.
Regimul juridic al realizării şi desfiinŃării construcŃiilor
Dreptul de proprietate privată asupra construcŃiilor este supus unor reglementări speciale atunci când este vorba de realizarea şi desfiinŃarea construcŃiilor. În acest sens sunt dispoziŃiile cuprinse în Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcŃiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinŃelor, care prin modificările aduse prin Legea nr. 453/2001 se numeşte Legea privind autorizarea executării de construcŃii. Amenajarea teritoriului reprezintă o activitate complexă care are ca scop coordonarea politicilor economice, sociale, culturale şi ecologice în vederea realizării unui cadru natural şi construit armonios, în concordanŃă cu valorile generale ale societăŃii. Activitatea de amenajare a teritoriului şi urbanism este realizată de organele administraŃiei publice centrale şi locale. Legea dispune că aplicarea documentaŃiei specializate de amenajare a teritoriului şi de urbanism se asigură prin eliberarea certificatului de urbanism. Certificatul de urbanism este un act administrativ de informare, cu caracter obligatoriu, prin care autoritatea administraŃiei publice judeŃene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi condiŃiile necesare pentru realizarea unor investiŃii, tranzacŃii imobiliare şi alte operaŃiuni imobiliare. Eliberarea certificatului de urbanism este: 1.obligatorie pentru adjudecarea prin licitaŃie publică a lucrărilor de proiectare şi de execuŃie a lucrărilor publice şi pentru legalizarea actelor de înstrăinare, partajare sau comasare a bunurilor imobile.; 2.facultativă în cazul vânzării sau cumpărării de imobile. Referitor la regimul juridic al unui bun imobil, certificatul de urbanism trebuie să conŃină următoarele menŃiuni: • dreptul de proprietate asupra imobilului şi servituŃile de utilitate publică de care este afectat; • situarea terenului în intravilan sau extravilan;
36
prevederi care ar institui un regim asupra imobilului: zone protejate, zone în care se poate exercita un drept de preemŃiune, interdicŃii speciale, dacă imobilul este înscris în Lista cuprinzând monumentele istorice din România. Potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991, modificată şi completată prin Legea nr. 453/2001, executarea lucrărilor de construcŃii este permisă numai pe baza unei autorizaŃii de construire sau de desfiinŃare. AutorizaŃia de construire este un act al autorităŃii publice locale în temeiul căruia este asigurată aplicarea măsurilor prevăzute de lege cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcŃionarea construcŃiilor. Aceasta se emite la cererea titularului dreptului de proprietate asupra imobilului – teren sau construcŃie – în temeiul şi cu respectarea prevederilor documentaŃiei de urbanism şi de amenajare a teritoriului, avizate şi aprobate conform legii, în termen de 30 de zile de la data înregistrării cererii, de către preşedintele consiliului judeŃean, primarul municipiului Bucureşti sau sau primar, după distincŃiile făcute în în art. 4 din lege. Pentru eliberarea autorizaŃiei de construire la cererea tip solicitantul trebuie să anexeze şi următoarele acte: • certificatul de urbanism; • titlul asupra terenului sau construcŃiei; • proiectul autorizat pentru construcŃie; • dovada achitării taxei de eliberare a autorizaŃiei. Pentru desfiinŃarea construcŃiilor, legea impune ca această operaŃiune să se realizeze pe baza unei autorizaŃii de desfiinŃare, eliberată în aceleaşi condiŃii de către autoritatea publică competentă. În situaŃia în care autorizaŃia de construire sau de desfiinŃare a fost eliberată cu încălcarea dispoziŃiilor legale, aceasta va fi anulată de către instanŃa de contencios de administrativ. Cererea de anulare a autorizaŃiei de construire sau de desfiinŃare poate fi formulată şi de către prefect, inclusiv la sesizarea Inspectoratului de Stat în ConstrucŃii. Legea nr. 453/2001 prevede în art. 10 alin. 1 că terenurile care aparŃin domeniului privat al statului sau al unităŃilor administrativ – teritoriale, destinate construirii, pot fi vândute, concesionate ori închiriate, prin licitaŃie publică, potrivit legii, în condiŃiile respectării documentaŃiei de urbanism şi de amenajarea teritoriului, aprobate, potrivit legii, în vederea realizării construcŃiei de către titular. Persoanele fizice sau juridice care realizează lucrările de construcŃie au obligaŃia să execute integral lucrările în termenul prevăzut în autorizaŃie; lucrările se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizaŃie şi s-a efectuat recepŃia finală. •
ExerciŃii AlegeŃi varianta/variantele corecte de răspuns: 1. În materia circulaŃiei juridice a bunurilor imobile, imobile, Codul civil a consacrat consacrat următoarele principii: a. principiul libertăŃii contractuale; b. principiul bunei – credinŃe; c. principiul consensualismului. Răspuns: a), c)
2. CirculaŃia juridică a terenurilor este reglementată, în prezent, de următoarele acte normative: a. Legea nr. 54/1998 privind circulaŃia juridică a terenurilor; 37
b. Titlul X al Legii nr. 247/2005; c. Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicată, modificată şi completată prin Legea nr. 247/2005. Răspuns: b)
3. ConstrucŃiile de orice fel aflate în proprietate privată privată aflate în circuitul civil, pot fi înstrăinate şi dobândite prin: a. convenŃie; b. testament; c. succesiune legală; d. uzucapiune sau prescripŃie achizitivă. Răspuns: a), b), c), d)
4. Actul juridic de de dobândire a unei unei construcŃii se înscrie în cartea funciară, înscrierea fiind necesară pentru: a. opozabilitatea faŃă de terŃi a actului de înstrăinare; b. probarea actului; c. validitatea actului. Răspuns: a)
5. Eliberarea certificatului de urbanism este:
a. obligatorie, în cazul vânzării vânzării sau cumpărării de imobile; b. facultativă, pentru adjudecarea prin licitaŃie publică a lucrărilor de proiectare şi de execuŃie a lucrărilor publice; c. obligatorie, pentru legalizarea actelor de înstrăinare, partajare sau comasare a bunurilor imobile. Răspuns: c)
Cursul nr. 10 PUBLICITATEA DREPTURILOR REALE IMOBILIARE Publicitatea imobiliară reprezintă ansamblul mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se înfăŃişează în mod public situaŃia materială şi juridică a bunurilor imobile în scopul de a ocroti interesele titularilor drepturilor reale şi circulaŃia acestora de la naşterea şi până la stingerea lor. Publicitatea imobiliară se întemeiază pe sistemul de evidenŃă al cadastrului general care este un sistem unitar şi obligatoriu de evidenŃă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea şi reprezentarea pe hărŃi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul Ńării, indiferent de destinaŃia lor şi de proprietari.
Cadastrul general Potrivit art. 1 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, modificată prin Legea nr. 247/2005, cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenŃă tehnică, economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul Ńării. EntităŃile de bază ale acestui sistem sunt parcela, construcŃia şi proprietarul. Prin imobil, în sensul Legii nr. 7/1996, se înŃelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcŃii, aparŃinând aceluiaşi proprietar. Prin parcelă se înŃelege suprafaŃa de teren cu aceeaşi categorie de folosinŃă. Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităŃi administrativ administrat iv teritoriale şi la nivelul întregii Ńări.
38
Potrivit art. 10 din Legea nr. 7/1996, cadastrul general îndeplineşte următoarele funcŃii: - funcŃia tehnică; - funcŃia economică; - funcŃia juridică. FuncŃia tehnică a cadastrului general se realizează prin determinarea pe bază de măsurători a poziŃiei, configuraŃiei şi mărimii suprafeŃelor terenurilor pe destinaŃii, categorii de folosinŃă şi pe proprietari, precum şi ale construcŃiilor . În cadrul funcŃiei economice a cadastrului general se evidenŃiază elementele tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor asupra veniturilor realizate din tranzacŃii imobiliare. FuncŃia juridică se realizează prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate şi prin înscrierea în cartea funciară. Potrivit art. 7 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, modificată prin Legea nr. 247/2005, fondul funciar şi, în mod corespunzător, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale trebuie înregistrate în documentele de evidenŃă funciară şi de publicitate imobiliară prevăzute de lege. Conform art. 1 din Legea nr. 18/1991, republicată, modificată prin Legea nr. 247/2005, terenurile de orice fel, indiferent de destinaŃie, de titlul pe baza căruia sunt deŃinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al Român.
Organizarea activităŃii de cadastru
Unica autoritate în domeniu, instituŃie publică cu personalitate juridică, aflată în subordinea Ministerului AdministraŃiei şi Internelor, prin reorganizarea Oficiului NaŃional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi preluarea activităŃii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul JustiŃiei este AgenŃia NaŃională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. La nivelul fiecărui judeŃ şi municipiul Bucureşti au fost înfiinŃate oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, oficii teritoriale, ca unităŃi cu personalitate juridică în subordinea agenŃiei naŃionale, prin reorganizarea oficiilor judeŃene de cadastru, geodezie şi cartografie şi a municipiului Bucureşti şi a Birourilor de carte funciară. La nivelul unităŃilor administrativ-teritoriale s-au înfiinŃat birouri de cadastru şi publicitate imobiliară, birouri teritoriale, în subordonarea oficiilor teritoriale. Planul cadastral conŃine reprezentarea grafică a datelor din registrele cadastrale referitoare la imobilele din cadrul unităŃilor administrativ-teritoriale – comune, oraşe şi municipii – şi şi se păstrează la oficiul teritorial. Registrele, planurile cadastrale cadastrale şi anexele la partea I a cărŃii cărŃii funciare vor sta la baza completării sau, după caz a întocmirii din oficiu a cărŃilor funciare, la finalizarea măsurătorilor cadastrale cadastrale la nivelul unităŃilor administrativ-teritoriale.
Sistemul de publicitate reală al cărŃii funciare reglementat de Legea nr. 7/1996 Prin Legea nr . 7/1996 s-au pus bazele unui sistem real şi unic de publicitate
imobiliară pentru întreaga Ńară, menit să înlocuiască cele trei sisteme de publicitate imobiliară aplicabile în dreptul român actual. łinând seama de faptul că realizarea unui cadastru naŃional este o problemă de viitor, lucrările cadastrale neputând fi definitivate în acelaşi timp în fiecare localitate sau judeŃ, Legea nr. 7/1996 prevede în mod corespunzător, o extindere treptată şi progresivă a noului sistem de publicitate bazat pe cărŃile funciare; legea dispune 39
întocmirea imediată a cărŃilor funciare pentru întreaga Ńară, cu precizarea că este vorba de cărŃi funciare care cuprind înscrieri cu caracter nedefinitiv, până la punerea în aplicarea a cadastrului în fiecare unitate administrativ - teritorială, comună, oraş sau municipiu. Legea nr. 7/1996 este structurată în trei titluri: Titlul I – Regimul general al cadastrului şi publicităŃii imobiliare; Titlul II – Publicitatea imobiliară; Titlul III – DispoziŃii tranzitorii, sancŃiuni şi dispoziŃii finale. Referitor la intrarea în vigoare vigoare a legii, potrivit art. 72 alin. 1, Legea nr. 7/1996 a intrat în vigoare la 90 de zile de la publicare, respectiv la data de 24.04.1996. Legea nr. 7/1996 a fost modificată şi completată prin OrdonanŃa de UrgenŃă a Guvernului nr. 41/2004. Prin Legea nr. 247/19.07.2005 a fost modificată Legea nr. 7/13.03.1996. Conform art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenŃă al cadastrului general are ca obiectiv înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din acelaşi acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, pe imobilele situate în raza de activitate a acestora. Una sau mai multe parcele alăturate, de pe teritoriul unei unităŃi administrativadministrativteritoriale, indiferent de categoria de folosinŃă, aparŃinând aceluiaşi proprietar, formează un imobil, care se identifică printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară. CărŃile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităŃi alcătuiesc, împreună, registrul cadastral cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se Ńine de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate este situat imobilul respectiv. Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al cărŃilor funciare în care sunt înscrise, cu index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.
Organizarea activităŃii de publicitate imobiliară
Activitatea de publicitate imobiliară se realizează de către AgenŃia NaŃională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, instituŃie publică cu personalitate juridică, aflată în subordinea Ministerului AdministraŃiei şi Internelor, unica unica autoritate în domeniu, înfiinŃată prin reorganizarea Oficiului NaŃional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi preluarea activităŃii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul JustiŃiei. AgenŃia NaŃională are sediul în în municipiul Bucureşti, iar organele sale de conducere sunt consiliul de administraŃie şi directorul general, care este preşedintele consiliului de administraŃie. La nivelul fiecărui judeŃ şi municipiul Bucureşti au fost înfiinŃate oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, oficii teritoriale, ca unităŃi cu cu personalitate juridică juridică în subordinea agenŃiei naŃionale, prin reorganizarea oficiilor judeŃene de cadastru, geodezie şi cartografie şi a municipiului Bucureşti şi a Birourilor de carte funciară. La nivelul unităŃilor administrativ-teritoriale s-au înfiinŃat birouri de cadastru şi publicitate imobiliară, birouri teritoriale, în subordonarea oficiilor teritoriale. Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinită de registratori de carte funciară, numiŃi prin ordin al directorului general al AgenŃiei NaŃionale, în urma unui concurs organizat de aceasta. 40
În cadrul AgenŃiei NaŃionale funcŃionează DirecŃia de publicitate imobiliară care organizează, coordonează şi controlează activitatea de publicitate imobiliară din cadrul oficiilor teritoriale, în vederea vederea respectării legilor legilor şi reglementărilor în în materie.
Cartea funciară
Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităŃii în care este situat imobilul, precum şi din trei părŃi: Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde: a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului; b) suprafaŃa imobilului, destinaŃia, categoriile categoriile de folosinŃă şi, şi, după caz, construcŃiile; c) planul imobilului cu cu vecinătăŃile, vecinătăŃile, descrierea imobilului şi inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa anexa la partea I, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin al al directorului general al AgenŃiei NaŃionale. Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde: a) numele proprietarului; b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menŃionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept; c) strămutările proprietăŃii; d) servituŃile constituite în folosul imobilului; e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acŃiunile privitoare la proprietate; f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărŃii funciare, cu privire la înscrierile făcute. Partea a III-a, referitoare la înscrierile înscrierile privind dezmembrămintele dreptului dreptului de proprietate şi sarcinile, care cuprinde: a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinŃă, abitaŃie, servituŃile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile privilegiile imobiliare, precum şi locaŃiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acŃiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte; c) sechestrul, urmărirea imobilului sau sau a veniturilor veniturilor sale; d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte.
Înscrierile în cartea funciară
Potrivit art. 28 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri: a) intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale; b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiŃia justificării ulterioare; c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea capacitatea persoanelor, persoanelor, acŃiunilor şi căilor de atac în justiŃie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.
Procedura de înscriere în cartea funciară
Procedura de înscriere înscriere în cartea funciară este reglementată în Capitolul II din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005. 41
Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părŃilor interesate, cu excepŃia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu. Cererea de înscriere se îndreaptă la biroul unde se află cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea. înscrierea.
AcŃiunile de carte funciară
AcŃiunile de carte funciară sunt acele acŃiuni în justiŃie care au ca obiect înscrierile în cartea funciară. Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, reglementează, cu privire la înscrierile de carte funciară, două acŃiuni în justiŃie: acŃiunea în prestaŃie tabulară; acŃiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară. -
ExerciŃii rezolvate AlegeŃi varianta/variantele corecte de răspuns: 1. Publicitatea imobiliară se întemeiază pe:
a) sistemul de evidenŃă al cadastrului general; general; b) sistemul registrelor registrelor de transcripŃiuni şi inscripŃiuni; c) imobilele din acelaşi teritoriu administrativ.
Răspuns: a) 2. EntităŃile de bază ale cadastrului general general sunt: a) parcela; b) construcŃia; c) proprietarul.
Răspuns: a), b), c) 3. FuncŃia juridică a cadastrul general se realizează prin:
a) determinarea pe bază de măsurători a poziŃiei, configuraŃiei şi mărimii suprafeŃelor terenurilor pe destinaŃii, categorii de folosinŃă şi pe proprietari, precum şi ale construcŃiilor; b) evidenŃierea elementelor tehnice necesare stabilirii valorii valorii de impozitare impozitare a imobilelor asupra veniturilor realizate din tranzacŃii imobiliare; im obiliare; c) identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate şi şi prin înscrierea în cartea funciară. Răspuns: c)
4. Înscrierile în cartea funciară sunt. a) întabularea; b) înscrierea provizorie; c) notarea.
Răspuns: a), b), c)
5. AcŃiunile de carte funciară sunt: a) acŃiunea în prestaŃie tabulară; b) acŃiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară. c) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiŃia justificării ulterioare. Răspuns: a), b),
42
