STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN GEDUNG OLAHRAGA KABUPATEN BOLAANG MONGONDOW UTARA DRAFT
KATA PENGANTAR
Studi Kelayakan Pembangunan Gedung Olahraga Kabupaten Bolaang Mongondow Utara ini disusun sebagai masukan dan bahan pertimbangan bagi pemerintah daerah Kabupaten
Bolaang
Mongondow
Utara
yang
akan
melaksanakan
proyek
pembangunan Gedung Olahraga. Studi Kelayakan ini mencakup;
Studi kelayakan ditinjau dari aspek teknis
Studi kelayakan ditinjau dari aspek lingkungan
Studi kelayakan ditinjau dari aspek sosial
Studi kelayakan ditinjau dari aspek budaya
Studi kelayakan ditinjau dari aspek ekonomi
Diucapkan terima kasih Kepada Konsultan Pelaksana “CV.........” yang telah
bekerjasama dengan baik dalam perencanaan dan penyusunan Dokumen ini. Demikian Dokumen ini disusun, semoga dapat dapat menjadi acuan bagi pihak terkait.
KEPALA BAPPEDA KABUPATEN BOLAANG MONGONDOW UTARA
LEMBAR PENGESAHAN
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN GEDUNG OLAHRAGA KABUPATEN
KABUPATEN BOLAANG MONGONDOW UTARA PROPINSI SULAWESI UTARA
Boroko,
April 2012
Disahkan Oleh Bupati Bolaang Mongondow Utara
Disusun Oleh BAPPEDA Kab. Bolaang Mongondow Utara KEPALA BADAN
Drs Hamdan Datunsolang MM
...................................... Nip. ..............................
DAFTAS ISI
DAFTAR TABEL
DAFTAR GAMBAR
DAFTAR GAMBAR
I.
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Keberadaan Gedung Olahraga (GOR) berawal dari didirikannya stadion (colloseum) untuk memenuhi kebutuhan fasilitas keagamaan dan social pada jaman Yunani. Pada masa itu, stadion biasanya berbentuk segi empat dan tidak beratap atau hanya beratap sebagian yaitu di atas tempat duduk penonton. Pada jaman Romawi dikenal adanya “Amphitheater” yang dapat dikatakan sebagai
pengembangan bangunan stadion dan merupakan penggabungan antara teater dan fasilitas pertandingan. Berarti telah ada pemikiran penggunaan gedung olah raga untuk keiatan olah raga dan hiburan. Seiring dengan kemajuan teknologi, sekitar abad 20 dapat dibuat gedung besar yang seluruhnya beratap yaitu Astrodome, Houston, Texas. Pemanfaatan gedung olah raga juga berkembang menjadi bangunan serba guna, dengan menyediakan berbagai macam fasilitas penunjang. Gedung olah raga dimasa mendatang terutama yang berada di pusat kota mempunyai kecenderungan untuk berperan sebagai wadah kegiatan multi fungsi mengingat pertimbangan pengoptimalan penggunaan lahan dan ruang yang terbatas. Sementara itu, dalam hal berolahraga merupakan salah satu kebutuhan dalam kehidupan manusia untuk memelihara kesehatan dan kebugaran tubuh.
Setiap
orang melakukan kegiatan olahraga tidak hanya karena alasan kesehatan. Alasan lain yang mendorong sesorang untuk berolahraga yaitu karena olahraga merupakan kegiatan yang menghibur dan menyenangkan di tengah kesibukannya. Prestasi melalui kegiatan olahraga pun menjadi suatu alasan sesorang menekuni olahraga. Pemerintah
bahkan
menjadikan
olahraga
sebagai
pendukung terwujudnya
manusia Indonesia yang sehat dengan menempatkan olahraga sebagai salah satu arah kebijakan pembangunan yang dituangkan dalam Tap MPR No.IV/MPR/1999 (GBHN) yaitu menumbuhkan budaya olahraga guna meningkatkan kualitas manusia Indonesia sehingga memiliki tingkat kesehatan dan kebugaran yang cukup. Kabupaten Bolaang Mongondow Utara adalah salah satu kabupaten di Sulawesi Utara yang memiliki potensi yang cukup baik dalam bidang olahraga.
Dalam
perkembangannya,
minat
masyarakat
di
Kabupaten Bolaang Mongondow
Utara terhadap perkembangan dunia keolahragaan cenderung meningkat. Melalui prestasi yang diraih dalam bidang olahraga, sebuah kota memiliki kebanggaan tersendiri. Dukungan dari pemerintah akan sangat mempengaruhi prestasi yang akan dicapai oleh atletnya. Tersedianya sarana dan prasarana olahraga yang baik tentunya akan meningkatkan prestasi para atlet daerah. Peningkatan minat masyarakat terhadap olahraga ini sendiri tidak diimbangi dengan peningkatan kualitas maupun kuantitas fasilitas olahraga di Kabupaten Bolaang Mongondow Utara. Bahkan terjadi kecenderungan menurunnya kualitas fasilitas olahraga karena kurangnya perawatan. Minimnya fasilitas olahraga
menjadikan
kelompok-kelompok olahraga tidak tertampung kegiatannya. Mereka berlatih atau berolahraga dengan fasilitas yang seadanya atau berlatih di tempat-tempat yang kurang
representatif.
Hal
tersebut
tentunya
akan
sangat
menghambat
perkembangan olahraga di Kabupaten Bolaang Mongondow Utara, baik dari segi kualitas maupun kuantitasnya. Para atlet, klub maupun penggemar olahraga pasti memerlukan wadah atau tempat yang representatif dimana mereka dapat melakukan aktivitas-aktivitas berolahraga
seperti
berlatih
untuk
meningkatkan prestasi, meningkatkan
kebugaran fisik sekaligus berekreasi. Karenanya muncul sebuah ide untuk
menyediakan sebuah fasilitas yang mampu mewadahi
kegiatan-kegiatan
tersebut dalam satu lokasi yang terpadu dalam bentuk sebuah kompleks gedung olahraga. Dari uraian di atas, Kabupaten Bolaang Mongondow Utara memerlukan sebuah wadah baru untuk menampung kegiatan-kegiatan olahraga masyarakatnya. Dengan adanya pembangunan gedung olahraga baru yang lebih terpadu
dan memenuhi standar nasional, masyarakat Kabupaten Bolaang Mongondow Utara diharapkan akan meningkatkan
prestasi, meningkatkan kebugaran fisik
sekaligus berekreasi serta sebagai upaya pemberdayaan kawasan Kabupaten Bolaang Mongondow Utara.
1.2. Perumusan Masalah Sebagai sarana public, GOR mewadahi kegiatan masyarakat dalam melakukan kegiatan olah raga maupun kegiatan hiburan sekalipun karena tidak jarang gedung-gedung olah raga di jadikan sarana hiburan baik itu konser musik, pameran, resepsi pernikahan, try out tes, ataupun kegiatan lainnya yang sama sekali tidak berhubungan dengan kebutuhan olahraga. Berdasarkan kondisi tersebut maka permasalahan pokok dalam studi ini adalah: “Apakah pendirian Gedung Olahraga (GOR) tersebut layak untuk
dilaksanakan dengan mempertimbangkan kelayakan finansial, teknis dan manajemen serta lingkungan?”
1.3. Maksud dan Tujuan Maksud dari studi ini adalah untuk memperoleh data dan informasi akurat dalam
rangka
merencanakan
pendirian
GOR
di
Boroko
Kabupaten
Kabupaten Bolaang Mongondow Utara, Propinsi Sulawesi Utara. Sedangkan tujuan kegiatan adalah menyusun studi kelayakan pendirian GOR tersebut.
1.4. Sasaran dan Manfaat Kegiatan Tersusunnya suatu gambaran komprehensif tentang kelayakan pendirian Gedung Olahraga (GOR) di Boroko, Kabupaten Bolaang Mongondow Utara. Hasil studi ini merupakan dokumen yang diharapkan dapat bermanfaat bagi Pemerintah Daerah Kabupaten Kabupaten Bolaang Mongondow Utara, dalam mengambil kebijakan pembangunan GOR.
Kajian
ini
diharapkan
menghasilkan suatu naskah komprehensif mengenai rencana pendirian GOR yang dapat dij adikan sebagai bahan pertimbangan Pemerintah Kabupaten Kabupaten Bolaang Mongondow Utara dalam menyusun strategi dalam bidang olahraga khususnya pada pemgembangan bakat dan peningkatan prestasi atlet
1.5. Ruang Lingkup Kegiatan Secara substansial kegiatan ini menganalisis mengenai kelayakan pendirian GOR ditinjau dari aspek ekonomi. finansial, teknis dan lingkungan. Lokasi studi ini adalah wilayah Kota Boroko, Kabupaten Bolaang Mongondow Utara, Propinsi Sulawesi Utara, sebagai salah satu lokasi alternatif pendirian GOR. Penyusunan studi kelayakan ini dilaksanakan dalam waku tiga bulan, sedangkan periode pengamatan khususnya untuk aspek pasar/ekonomi diupayakan sedapat mungkin minimal lima tahun terakhir.
II.
METODE KAJIAN
2.1. Kerangka Pikir Kajian ini menggunakan metode survei guna menjaring data dan informasi langsung dari masyarakat, di samping metode desk research. Adapun pendekatan yang digunakan adalah pendekatan ekonomi, lingkungan, dan pendekatan sosial. Pendekatan ekonomi digunakan untuk menilai kelayakan pendirian GOR ditinjau dari aspek finansial, pasar serta manajemen. Adapun pendekatan
lingkungan
dimanfaatkan
untuk
menganalisis
sejauh
mana
keberadaan GOR akan berdampak pada lingkungan sekitarnya dan bagaimana cara mengantisipasi atau meminimalkan kondisi negatif yang akan muncul. Sedangkan pendekatan sosial digunakan untuk mencermati sejauhmana kehidupan sosial kemasyarakatan terpengaruh oleh adanya GOR tersebut. Dalam studi ini unit analisisnya adalah GOR itu sendiri.
Adapun alur pikir
kegiatan yang menjadi landasan prosedur kegiatan ini disajikan dalam diagram alir sebagaimana terlihat pada gambar 1. Latar Belakang Pendirian GOR
Tujuan Pendirian GOR
Identifikasi Lokasi GOR :
Kondisi Fisik dan Lingkungan Kondisi Fisik Prasarana pendukung
Analis Kelayakan :
Analisis Kelayakan Teknis Analisis Kelayakan Finansial Analisis Kelayakan Lingkungan
LAYAK / TIDAK LAYAK
Gambar. 1 Alur Pikir Kegiatan
2.2. Variabel dan Indikator Variabel dan indikator yang digunakan dalam studi ini dikelompokkan berdasarkan jenis analisis kelayakan yang digunakan, yaitu : 1. Analisis kelayakan teknis, yang meliputi variabel lokasi (topografi dan geografis),
teknologi
yang
digunakan,
bahan
baku,
kapasitas/daya
tampung penonton dan atlit, kebutuhan tenaga kerja, fasilitas air, fasilitas listrik, transportasi, dan lain-lain. 2. Analisis kelayakan finansial, dengan variabel jumlah/kebutuhan investasi untuk tanah dan bangunan, mesin, peralatan dan biaya pemasangannya, perawatan serta biaya-biaya lainnya, biaya tetap, biaya tidak tetap, dan sumber pembiayaan. 3. Analisis kelayakan lingkungan meliputi aspek-aspek kedekatan dengan pemukiman penduduk, jalur transportasi, dan tempat pembuangan limbah.
2.3. Kebutuhan Dan Sumber Data Data yang dibutuhkan terdiri dari data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh langsung dari nara sumber yang antara terdiri dari atas : 1. Pejabat Pemerintah terkait (Bupati, BAPPEDA, Institusi pemerintah dan swasta
yang
membidangi
olahraga
dan
kepemudaan,
dll),
untuk
mengetahui kebijakan yang diambil dalam pendirian GOR. 2. Tokoh Masyarakat dan pemangku kepentingan, untuk mengetahui respons dan feedback masyarakat, sehubungan dengan adanya rencana pendirian GOR tersebut. 3. Pengusaha / Distributor Peralatan olahraga, untuk mendapatkan informasi mengenai harga peralatan yang akan digunakan GOR. 4. Sedangkan data
sekunder diperoleh
melalui bahan publikasi
yang
diterbitkan oleh instansi terkait dan berhubungan langsung dengan studi ini.
2.4. Teknik Pengumpulan dan Pengolahan Data Studi ini dibagi dalam dua tahap pengumpulan data. Tahap pertama di fokuskan kepada aktivitas desk research yang meliputi telaah pustaka dan pencarian data sekunder. Tahap kedua akan memfokuskan pada pencirian data primer melalui wawancara mendalam (indepth interview) dengan nara sumber terpilih baik dari kalangan pejabat pemerintahan, maupun masyarakat dengan metode random sampling. Adapun teknik pengolahan data didasarkan kepada aspek-aspek analisis kelayakan yang antara lain meliputi : 1. Aspek Kelayakan Teknis, melalui teknik analisis deskriptif terhadap variabel-variabel yang telah ditentukan. 2. Aspek Kelayakan Finansial, melalui Net Present Value (NPV), Internal Rate of Returns (IRR) dan Net Benefit Cost Ratio. 3. Aspek
Kelayakan
Lingkungan
diterapkan
secara
deskriptif
untuk
mengetahui dan mengukur kemanfaatan dan kerugian yang diprediksi akan muncul dengan adanya fasilitas GOR.
2.5. Teknik Analisis Data Teknik analisis yang digunakan dalam studi ini adalah : 1). Teknik Analisis Deskriptif yang meliputi, (1).
Kecenderungan (trend ) / animo masyarakat;
(2).
Perkembangan penduduk;
(3).
Dampak lingkungan.
2). Teknik Analisis Kelayakan Teknis, yang mencakup : (1).
Analisis bahan baku;
(2).
Analisis sumber daya manusia;
(3). Analisis infrastruktur jalan, listrik, telepon, dll. 3). Teknik Analisis Kelayakan Finansial (1). Teknik Analisis NPV Teknik analisis NPV sangat bermanfaat untuk menilai kelayakan suatu proyek dengan menghitung nilai penerimaan sekarang dan yang akan
datang. Penilaian proyek dilakukan dengan mengukur prospek penerimaan sekarang atas sejumlah dana dengan mempertimbangkan penerimaan di masa yang akan datang. Apabila dari hasil perhitungan, NPV bernilai positif maka rencana proyek layak untuk dilanjutkan, demikian pula sebaliknya. Rumus yang digunakan untuk penilaian NPV adalah :
(2). Teknik Analisis Internal Rate of Returns (IRR) Tingkat hasil pengembalian internal didefinisikan sebagai suku bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas yang diharapkan atau penerimaan kas, dengan pengeluaran investasi awal. Analisis IRR adalah proses penghitungan suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV sama dengan 0 (nol). Formula persamaan untuk menghitung nilai IRR adalah :
Jika IRR lebih besar daripada CoC (Cost of Capital ) maka proyek tersebut layak untuk diteruskan, sedangkan apabila IRR lebih kecil atau sama dengan CoC maka proyek tersebut sebaiknya dihentikan.
(3). Teknik Analisis Net Benefit Cost Ratio Teknik analisis Net B-C Ratio merupakan nilai manfaat yang bisa didapatkan dari proyek atau usaha setiap kita mengeluarkan biaya sebesar satu rupiah untuk proyek atau usaha tersebut.. Net B/C merupakan perbandingan antara NPV positif dengan NPV negatif. Nilai Net B/C memiliki arti sebagai berikut: Rumus yang digunakan untuk menghitung Net B/C adalah:
Jika nilai Net B/C lebih besar dari 1 (satu) maka proyek tersebut layak untuk dikerjakan sebaliknya jika Net B/C kurang dari 1 (satu) berarti proyek tersebut tidak layak untuk diteruskan.
III.
PROFIL KABUPATEN BOLMOUT
IV.
ANALISIS KELAYAKAN PEMBANGUNAN GEDUNG OLAHRAGA (GOR) KABUPATEN BOLAANG MONGONDOW UTARA
1. Analisis Fisik dan Lingkungan Lokasi GOR Lokasi proyek GOR berada di ............. Lokasi ini merupakan kawasan yang nantinya akan di jadikan wilayah pengembangan kota ke arah ...., salah satu yang di rencanakan dalam master Plan adalah perencanaan kawasan olah raga bertaraf nasional dengan berbagai sarana pendukungnya.
Dalam pemilihan peruntukan lokasi di dasarkan pada peraturan-peraturan pemerintah yang telah ada, pokok- pokok peraturan tersebut terangkum dalam perundangan dan peraturan
yang terangkum dalam Pengembangan Tata Ruang Wilayah Kabupaten,
adapun acuan kebijakan Pemerintah tersebut adalah;
. Sesuai hasil pengamatan, lokasi GOR direncanakan berada di Kecamatan ...... yang berada di ketinggian antara .... sampai dengan ....... dpl, dengan kemiringan lereng bervariasi mulai.............................
Pada lereng yang datar sampai berombak, proses
pengolahan tanah relatif mudah jika dibandingkan dengan pengolahan tanah pada lereng yang terjal atau berbukit.
Dalam mengukur kemampuan lahan berkenaan dengan rencana pembangunan sarana GOR, unsur topografi adalah faktor penting, sebab kondisinya menunjukkan kestabilan lereng, bentuk morfologi daratan, menentukan arah drainase dan sebagai indikator daerah rawan erosi.
Lahan di Kecamatan ........................ memiliki struktur geologis berupa .................... Jenis batuan ini memiliki daya dukung yang cukup baik untuk mendukung bangunan-bangunan permanen secara horizontal. Jenis tanah yang ada di sebagian besar wilayah Kabupaten Bolaang Mongondow Utara termasuk di Kecamatan ..................adalah alluvial . Ditinjau dari segi daya dukung tanah terhadap bangunan, jenis tanah ini cukup baik dipakai untuk wilayah terbangun,
karena tidak memerlukan pondasi yang khusus. Berdasarkan hal tersebut, maka lahan yang di Kecamatan.................. bila ditinjau dari aspek geologi dan jenis tanahnya memenuhi persyaratan dan mendukung kegiatan pembangunan fisik GOR.. Kondisi hidrologi lokasi GOR di Kecamatan ........... dapat dibagi menjadi dua macam, yaitu air permukaan dan air tanah. Untuk air tanah, analisis hidrologi dilakukan untuk mengetahui besarnya kandungan air tanah yang ada dan kekuatan tanah yang akan digunakan sebagai dasar pendirian berbagai jenis bangunan. Permukaan debit air tanah di lokasi GOR sebaiknya adalah 1 hingga 3 liter/detik dengan kedalaman kurang dari 50 meter dan memiliki kualitas cukup baik (tidak terasa dan tidak berbau). Berdasarkan hal tersebut, maka dari ketersediaan air tanah untuk keperluan operasional GOR tidak terdapat hambatan yang berarti.
Kondisi iklim di wilayah Kabupaten Bolaang Mongondow Utara dapat dikategorikan ..............., ini disebabkan karena curah hujan rata-rata di Kabupaten Bolmout masuk dalam kategori ........ yaitu dalam setahun antara ....... mm sampai ............. mm, temparatur rata-rata per tahun antara xx - xx°C dengan kelembaban udara relatif ...... Kondisi seperti ini mengharuskan komposisi bangunan pada landasan ketinggian yang cukup agar terdapat sirkulasi udara yang baik untuk kenyamanan tempat berolahraga. Status tanah di wilayah Kecamatan ................................ adalah tanah adat/ulayat dan
milik masyarakat,. Agar dikemudian hari masalah status tanah tidak menjadi hambatan bagi perkembangan GOR maka perlu adanya kejelasan masalah status tanah tersebut. Di samping itu pula Pemerintah Kabupaten Kabupaten Bolaang Mongondow Utara perlu mencermati secara jelas peruntukan tanah tersebut. Kebutuhan air bersih untuk keperluan operasional GOR maupun untuk kepentingan lainnya pada saat ini belum dapat dilayani melalui jaringan pipa PDAM. Untuk jangka waktu kedepan, pemerintah daerah perlu mencari sumber air alternatif untuk menggulangi ketergantungan kepada pasokan air PDAM. Kapasitas terpasang tenaga listrik milik PLN di Kabupaten Bolmout saat ini hanya bisa memproduksi listrik sekitar ................... kwh dan hanya cukup untuk memenuhi kebutuhan konsumen. Untuk mengantisipasi kondisi ini maka pemerintah
daerah
perlu
memmpersiapkan
sumber
enerji
baru
untuk
operasional GOR. Jaringan telepon di wilayah Kabupaten Kabupaten Bolaang Mongondow Utara sudah cukup luas, sehingga ketersediaan jaringan telepon tidak menjadi masalah, termasuk di Kecamatan ........................ Akses jalan menuju lokasi pembangunan GOR relatif dalam kondisi baik, tetapi harus ada perbaikan karena kondisi jalan saat ini sudah mulai rusak dan berlubang. Aspek
lingkungan
hidup
sangat
diperlukan
pula
untuk
dianalisis
kelayakannya, dalam hal ini mengacu pada analisis AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan). AMDAL perlu dilakukan berdasarkan UU Nomor 23 Tahun 1997 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup. Berdasarkan
ketentuan
hukum
tersebut
dan
tipe
GOR
yang
akan
dikembangkan, maka pendirian GOR wajib memenuhi AMDAL. Hal ini bertujuan agar para pemilik proyek memperhatikan kualitas lingkungan dan tidak hanya mengkalkulasi keuntungan ekonomis proyek saja tetapi mengabaikan dampak samping yang ditimbulkan kepada semua sumber daya. Lokasi GOR yang idealnya harus berjarak minimal 1,5 km dari jalan utama......
2. Analisis Teknik Operasional 1). Persyaratan Teknis Lokasi GOR Sesuai dengan rencana dari Pemerintah Daerah Kabupaten Kabupaten Bolaang Mongondow Utara untuk membangun GOR dengan segala fasilitasnya maka GOR yang akan dibangun tergolong dalam GOR tipe B. Adapun persyaratanpersyaratan yang harus dipenuhi adalah sebagai berikut : (1).
Jaraknya kurang lebih 2 – 3 km dari pemukiman penduduk
(2).
Mudah dicapai kendaraan
(3).
Tersedia sumber/pasokan air segar yang memadai dengan tekanan cukup
tinggi, air harus dapat diminum (potable ) dan memenuhi standar baku internasional untuk air minum WHO 1977 (untuk air berkaporit tidak mengandung bakteri coliform atau E-coli dalam 100 ml). (4).
Tersedia fasilitas pengolahan/penimbunan/pembuangan limbah padat
seperti isi perut, kulit, tulang dan darah serta limbah cair. (5).
Tersedia fasilitas
Lokasi GOR harus tidak mengganggu aktifitas masyarakat, tidak
(6).
mengganggu ketenangan atau menumbuhkan kebisingan lokal. (7). Pagar atau dinding tembok keliling harus kuat, dan dapat meredam suara 4). Persyaratan Bangunan GOR
1. Klasifikasi gedung olahraga
Klasifikasi gedung olahraga direncanakan berdasarkan ketentuan-ketentuan sebagai berikut: Klasifikasi Gedung Olah Raga Klasifikasi dan penggunaan bangunan gedung olah raga Type A
Menyediakan minimal :
1 lapangan bola basket
1 lapangan bola voli
5 lapangan buku tangkis
1 lapangan tennis
Ukuran minimal hall : 50 x 30 dengan tinggi 12,5 m
Kapasitas penonton : diatas 3.000 orang
Type B
Menyediakan minimal :
1 lapangan bola basket
1 lapangan bola voli
3 lapangan buku tangkis
Ukuran minimal hall : 32 x 22 dengan tinggi 12,5 m
Kapasitas penonton : 1000 - 3.000 orang
Type C
Menyediakan minimal :
1 lapangan bola basket
1 lapangan bola voli
Ukuran minimal hall : 24 x 16 dengan tinggi 9 m
Kapasitas penonton : 1000 orang.
Berdasarkan skala pelayanannya, gedung olah raga dibagi atas : 1. Skala Nasional Fasilitas olah raga ini menampung atau melayani kegiatan-kegiatan di antaranya kpmpetisi utama, pertandingan, latihan dan mengajar dengan standar internasional seperti PON, Sea Games, dan sejenisnya. 2. Skala Regional Fasilitas olah raga yang melayani satu atau beberapa daerah denga populasi sebesar 200.000 sampai dengan 350.000 penduduk dan merupakan fasilitas pelengkap di suatu daerah atau wilayah. 3. Skala Lingkungan Fasilitas olah raga yang melayani satu lingkungan, dalam hal ini lingkungan pemukiman dngan populasi 2.000 sampai dengan 10.000 orang, dan biasannya disediakan dalam suatu kompleks perumahan sebagai satu pelengkap sarana. 4. Skala Sekolahan Fasilitas olah raga ini melayani olah raga di suatu sekolahan, biasanya berbentuk aula, serbaguna dan dapat berbentuk lapangan terbuka serta digunakan hanaya untuk latihan olah raga standar saja. 5. Skala Khusus Fasilitas olah raga yang menangani olah raga jenis tertentu yang sifatnya komersial atau yang diperuntukkan khusus bagi penyandang cacat, biasanya dibentuk oleh pihak swasta.
2. Fasilitas Penunjang
Fasilitas penunjang harus memenuhi ketentuan, sebagai berikut: 1. Ruang ganti atlit direncanakan untuk tipe A dan B minimal dua unit dan tipe C minimal 1
unit, dengan ketentuan sebagai berikut :
1) Lokasi ruang ganti harus dapat langsung menuju lapangan melalui koridor yang
berada dibawah tempat duduk penonton.
2) Kelengkapan fasilitas tipa-tiap unit antara lain : a)
Toilet pria harus dilengkapi minimal 2 buah bak cuci tangan, 4 buah peturasan
dan 2 buah kakus;
b)
Ruang bilas pria dilengkapi minimal 9 buah shower;
c)
Ruang ganti pakaian pria dilengkapi tempat simpan bendabenda dan pakaian atlit minimal 20 box dan dilengkapi bangku panjang minimal 20 tempat duduk;
d)
Toilet wanita harus dilengkapi minimal 4 buah kakus dan 4 buah bak cuci tangan yang dilengkapi cermin;
e)
Ruang bilas wanita harus dibuat tertutup dengan jumlah minimal 20 buah;
f)
Ruang ganti pakaian wanita dilengkapi tempat simpan benda-benda dan pakaian atlit minimal 20 box dan dilengkapi bangku panjang minimal 20 tempat duduk.
2. Ruang ganti pelatih dan wasit direncanakan untuk tipe A dan B minimal 1 unit untuk wasit dan 2 unit untuk pelatih dengan ketentuan, sebagai berikut : 1) Loksai ruang ganti harus dapat langsung menuju lapangan melalui koridor yang
berada dibawah tempat duduk penonton;
2) Kelengkapan fasilitas untuk pria dan wanita, tiap unit minimal: a)
1 buah bak cuci tangan;
b)
1 buah kakus;
c)
1 buah ruang bilas tertutup;
d)
1 buah ruang simpan yang dilengkapi 2 buah tempat simpan dan bangku panjang
e)
2 tempat duduk;
3. Ruang pijat direncanakan untuk tipe A, B dan C minimal 12 m2 dan tipe C diperbolehkan
tanpa ruang pijat. Kelengkapannya minimal 1 buah
tempat tidur, 1 buah cuci tangan dan 1 buah kakus; 4. Lokasi ruang P3K harus berada dekat dengan ruang ganti atau ruang bilas dan
direncanakan untuk tipe A, B dan C minimal1 unit
yang dapat melayani 20.000 penonton dengan luas minimal 15 m2. Kelengkapannya minimal 1 buah tempat tidur untuk pemeriksaan, 1 buah tempat tidur untuk perawatan dan 1 buah kakus yang mempunyai luas lantai dapat menampung 2 orang untuk kegiatan pemeriksaan dopping;
5. Ruang pemanasan direncanakanuntuk tipe A minimal 300 m2, tipe B minimla 81 m2 dan maximal 196m2, sedangkan tipe C minimal 81 m2 ; 6. Ruang latihan beban direncanakan mempunyai luas yang disesuaikan dengan alat latihan yang digunakan minimal 150 m2 untuk tipe A, 80 m2 untuk tipe B dan tipe C diperbolehkan tanpa ruang latihan beban; 7. Toilet penonton direncanakan untuk perbandingan penonton wanita
dan
tipe A, B dan C dengan pria
adala
penempatannya dipisahkan. Fasilitas yang dibutuhkan
1:4
yang
minimal
dilengkapi dengan: 1) Jumlah akus jongkok untuk pria dibutuhkan 1 bush kakus untuk 200 penonton pria
dan untuk wanita 1 buah kakus jonkok
untuk 100 penonton wanita; 2) Jumlah bak cuci tangan yang dilengkapi cermin, dibutuhkan minimal 1 buah untuk 200 penonton pria dan 1 buah untuk 100 penonton wanita. 3) Jumlah peturasan yang dibutuhkan minimal 1 buah untuk 100 penonton pria. 8) Kantor pengelolaan lapangan tipe A dan B direncanakan sebagai berikut :
a)
Dapat menampung minimal 10 orang, maximal 15 orang dan tipe C minima l 5 orang dengan luas yang dibutuhkan minimal 5 m2 untuk setiap orang.
b)
Tipe A dan B harus dilengkapi ruang untuk petugas keamanan, petugas kebakaran dan polisi yang masingmasing membutuhkan luas minimal 15 m2. Untuk tipe C diperbolehkan tanpa ruang tersebut;
8. Gudang direncanakan untuk menyimpan alat kebersihan dan alat olahraga dengan luas yang disesuaikan dengan alat kebersihan atau alat olahraga yang digunakan, antara lain: 1) Tipe A, gudang alat olahraga yang dibutuhkan minimal 120 m2 dan 20 m2 untuk gudang alat kebersihan; 2) Tipe B, gudang alat olahraga yang dibutuhkan minimal 50 m2 dan 20 m2 untuk gudang alat kebersihan; 3) Tipe C, gudang alat olahraga yang dibutuhkan 20m2 dan 9 m2 untuk gudang dan alat
kebersihan;
9. Ruang panel direncanakan untuk tipe A, B dan C harus diletakan dengan ruang staf teknik; 10.Ruang mesin direncanakan untuk tipe A, B dan C dengan luas ruang yang sesuai kapasitas mesin yang dibutuhkan dan lokasi mesin tidak menimbulkan bunyi bising yang mengganggu ruang arena dan penonton; 11.Ruang kantin direncanakan untuk tipe A, untuk tipe B dan C diperbolehkan tanpa ruang kantin; 12.Ruang pos keamanan direncanakan untuk tipe A dan B, untuk tipe C diperbolehkan tanpa ruang pos keamanan; 13.Tiket box direncanakan untuk untuk tipe A dan B sesuai kapasitas penonton;
14. Ruang pers direncanakan untuk tipe A, B dan C sebagai berikut: 1) Harus disediakan kabin untuk awak TV dan Film; 2) Tipe A dan B harus disediakan ruang telepon dan telex, sedangkan untuk tipe C boleh tidak disediakan ruang telepon dan telex; 3) Toilet khusus untuk pria dan wanita masing-masing minimal 1 unit terdiri dari 1 kakus jongkok dan 1 bak cuci tangan; 15.Ruang VIP direncanakan untuk tipe A dan B yang digunakan untuk tempat wawancara khusus atau menerima tamu khusus; 16.Tempat parkir direncanakan untuk tipe A dan B, sebagai berikut : 1) Jarak
maksimal
dari
tempat
parkir,
pool
atau
tempat
pemberhentian kendaraan umum menuju pintu masuk gedung olahraga 1500m; 2) 1 ruang parkir mobil dibutuhkan minimal untuk 4 orang pengunjung pada saat jam sibuk; 17.Toilet penyandang cacat direncanakan untuk tipe A dan B sedangkan untuk tipe C diperbolehkan tanpa toilet penyandang cacat. Fasilitas yang dibutuhkan minimal, sebagai berikut : 1) 1 unit yang terdiri dari 1 buah kakus, 1 buah peturasan, 1 buah bak cuci untuk pria dan 1 buah kakus duduk serta 1 buah bak cuci tangan untuk wanita; 2) Toilet untuk pria harus dipisahkan dari toilet untuk wanita; 3) Toilet harus dilengkapi dengan pegangan untuk melakukan perpindahan dari kursi roda ke kakus duduk yang diletakan di depan dan di samping kakus duduk setinggi 80 cm; 18.Jalur sirkulasi untuk penyandang cacat harus memenuhi ketentuan, sebagai berikut : 1) Tanjakan
harus
maksimal 10m
mempunyai
kemiringan
8%,
panjangnya
2) Permukaan lantai selasar tidak boleh licin, harus terbuat dari bahan-bahan yang keras dan tidak boleh ada genangan air; 3) Pada ujung tanjakan harus disediakan bagian datar minimal 180 cm; 4) Selasar harus cukup lebar untuk kursi roda melakukan putaran 1800.
3. Kompartemenisasi penonton
Kompartemenisasi penonton harus memenuhi ketentuan sebagai berikut: 1) Daerah penonton harus dibagi dalam kompartemen yang masingmasing menampung penonton minimal 2000 orang atau maximal 3000 orang; 2) Antar dua kompartemen yang bersebelahan harus dipisahkan dengan pagar permanen transparan minimal setinggi 1,2 m, maksimal 2,0 m. 4. Sirkulasi Penunjang
Sirkulasi gedung olahraga yang terdiri dari penonton pemain dan pengelola masing-masing harus disediakan pintu untuk masuk ke dalam gedung. Sirkulasi
bagi
masing-masing
bagan,seperti Gambar 1.
kelompok
agar
diatur
sesuai
dengan
3. Analisis Sosial Ekonomi 5.
Analisis Finansial
Cakupan studi pada aspek finansial dimaksudkan untuk mengetahui perkiraan kebutuhan dana dan aliran kas sehingga dapat diketahui tingkat kelayakan pendirian dan pengembangan GOR. Dalam hal ini, yang perlu dipersiapkan adalah kebutuhan dana serta sumber pendanaannya, penentuan kebijakan aliran kas serta biaya modal. Analisis ini akan menentukan prosepek investasi melalui perhitungan biaya dan manfaat yang diharapkan, dengan membandingkan antara pengeluaran pendapatan, seperti ketersediaan dana, biaya modal, kemampuan proyek untuk membiayai kembali dana tersebut dalam kurun waktu yang telah ditentukan sehingga proyek tersebut relevan untuk dilaksanakan. Untuk merealisasi rencana pendirian GOR dibutuhkan sejumlah dana tertentu untuk investasi yang meliputi keperluan dana untuk pembelian aktiva tetap berwujud (tangible asset ), seperti tanah, bangunan, pabrik dan mesinmesin serta aktiva tak berwujud (intangible asset ) berupa hak paten, lisensi, biaya-biaya pendahuluan dan biaya-biaya sebelum operasional (sunk cost ). Di samping untuk aktiva, dana juga dibutuhkan untuk modal kerja berupa semua investasi untuk membiayai aktiva lancar (current asset ). Seluruh dana yang dibutuhkan itu harus dalam bentuk pendanaan dengan biaya paling rendah dan tidak menimbulkan masalah bagi GOR dan lembaga yang mensponsorinya. Berdasarkan hasil perhitungan Rencana Anggaran Biaya (RAB), jumlah dana investasi yang dibutuhkan untuk pendirian GOR tipe B sebesar Rp. 19.207.100.000,- Biaya investasi tersebut telah termasuk biaya untuk aktiva tetap berupa pembebasan tanah, biaya bangunan dan peralatan GOR. Sumber dan rencana pembangunan GOR tipe B ini dapat berasal dari anggaran APBD Kabupaten Kabupaten Bolaang Mongondow Utara, tanpa menutup peluang pihak
swasta
untuk
berpartisipasi.
Komponen
biaya
operasional
dan
pemeliharaan terdiri dari biaya upah/gaji, listrik, telepon, air dan biaya pemeliharaan terhadap asset-aset yang dimiliki. Beban biaya dalam pendirian GOR bertaraf internasional ini terdiri dari biaya investasi dan biaya operasional.
Biaya operasional meliputi biaya upah/gaji, biaya pemeliharaan dan biaya rutin seperti biaya telepon, listrik dan air. Total biaya operasional dan pemeliharaan per tahun diperkirakan sekitar Rp.193.250.000.000,- dengan asumsi tingkat inflasi sebesar 10 persen per tahun. Di samping itu juga dikeluarkan biaya-biaya lainnya seperti biaya investasi (Rp. 19.207.100.000,-), dan biaya angsuran pinjaman (Rp. 828.306.188,dengan tingkat bunga pinjaman 15 persen per tahun.
Perkiraan penerimaan dari
operasionalisasi GOR dibagi menjadi dua sumber : (1) penerimaan GOR yang hanya berasal dari jasa/sewa gedung sebagai sarana olahraga; dan (2) penerimaan GOR berasal dari jasa/sewa gedung sebagai gedung serbaguna. Berdasarkan hasil perhitungan penerimaan dari jasa pertama diperkirakan sebesar Rp. 175.000.000,- per tahun, pada tingkat inflasi 10 persen (asumsi) per tahunnya. Penerimaan dari sumber kedua diperkirakan sebesar Rp.198.767.000.000,- per tahun, pada tingkat inflasi sebesar 10 persen per tahun. 1). Kriteria Kelayakan Finansial Pembangunan GOR Berdasarkan hasil analisis finansial, ditemukan NPV sebesar Rp. 10.059.894.898,yang berarti bahwa proyek pembangunan GOR tersebut memberikan keuntungan sebesar yang sama selama 20 tahun menurut nilai sekarang. Sedangkan dari perhitungan IRR dari pembangunan GOR ini didapatkan hasil sebesar 25 persen. Hal ini berarti bahwa nilai IRR tersebut lebih besar dari social opportunity cost of capital (SOCC) dan ini menguntungkan. Sedangkan dari hasil perhitungan diperoleh nilai Net B/C sebesar 1,33 yang menunjukkan bahwa proyek ini menguntungkan. Tabel ... Hasil Perhitungan Analisis Finansial Pembangunan GOR
Analisis Finansial NPV IRR Net B/C
Nilai Rp. 10.059.894.898,25 persen 1,33
Keterangan Layak Layak Layak
Berdasarkan analisis finansial dengan menggunakan NPV, IRR dan Net B/C menunjukkan bahwa rencana pendirian GOR tersebut LAYAK untuk diteruskan.
V.
5.1.
KESIMPULAN DAN REKOMENDASI
Kesimpulan
Berdasarkan hasil perhitungan dan penilaian terhadap seluruh aspek yang diukur diperoleh hasil akhir bahwa pendirian GOR ini dapat dikategorikan LAYAK. Alternatif lokasi GOR berada di wilayah Kecamatan ........ dan jarak dari pusat Kota Boroko relatif dekat, lahan tersedia cukup luas dan kedua kecamatan tersebut masuk dalam zona pengembangan kawasan perkotaan di Kabupaten Kabupaten Bolaang Mongondow Utara.
5.2.
Rekomendasi
Sehubungan dengan hal tersebut terdapat beberapa hal yang perlu segera diantisipasi untuk ditindak lanjuti yaitu : 1.
Penyusunan AMDAL (RKL dan RPL)
2.
Penguasaan lahan/pembebasan lahan di lokasi GOR
3.
Penetapan status dan peruntukan lahan GOR
4.
Penyusunan site plan dan rencana pembangunan GOR
5.
Pembuatan Detail Engineering Design /DED (Estimasi Pembangunan Fisik)
6.
Koordinasi lintas sektoral untuk implementasi rencana pendirian GOR
7.
Pembentukan manajemen pengelolaan GOR
8.
Penetapan sumber dan model investasi pendirian GOR
Pendirian GOR ini akan melibatkan banyak pihak dengan berbagai permasalahan yang ada, maka sebaiknya terlebih dahulu dilakukan koordinasi lintas sektoral, sehingga tidak terjadi tumpang tindih program yang mengakibatkan tidak efisiennya kegiatan. Selain
itu
diperlukan
juga
keterlibatan
pihak-pihak
profesional
agar
tujuan
pembangunan GOR ini dapat berhasil dan pelaksanaannya menjadi lebih optimal dan efisien. Sesuai dengan rencana pentahapan kegiatan pembangunan GOR, maka secara bersamaan juga perlu dilakukan pembentukan manajemen pengelola GOR. Pembentukan ini selain memilih pihak-pihak yang mampu mengelola proyek, juga
harus mampu mengembangkan serta menata manajemen sehingga menjadi lebih baik dalam susunan organisasi yang solid. Para pihak sepantasnya memahami dan mengerti sepenuhnya mengenai rencana dan strategi yang telah ditetapkan bersama mengenai pendirian GOR baik dari segi manejemen, pengembangan, dan pemeliharaan. Sebaiknya susunan organisasi ini mengikutsertakan berbagai pihak sebagai pemangku kepentingan (stake holders), baik dari pihak pemerintah maupun swasta (termasuk komunitas/club olahraga). Pihak pemerintah berperan sebagai penunjang dari segi fasilitas, regulasi dan birokrasi. Sedangkan pihak swasta berperan dalam hal pengelolaan manajemen, penggalangan dana dan peningkatan prestasi. DAFTAR PUSTAKA
Badan Pusat Statistik, BAPPEDA, (2011). Kabupaten Bolaang Mongondow Utara Dalam Angka Tahun 20116 ,
Badan Perencanaan Pembangunan, (20.....). Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJM) Kabupaten Kabupaten Bolaang Mongondow Utara
Dayan, Anto, (1989). Pengantar Metode Statistik . LP3ES. Jakarta Djamin, Zulkarnain, (1984). Perencanaan dan Analisis Proyek . Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia. Jakarta Gittinger, J.Price. Adler, Hans A., (1990). Evaluasi Proyek, Terjemahan Soemarsono SR. Rineka Cipta. Jakarta Husnan, Suad, (1984). Studi Kelayakan Proyek . BPFE. Yogyakarta Ibrahim, Yacob H.M. Drs. M.M., (2003). Studi Kelayakan Bisnis , Edisi Revisi, Cetakan Kedua, Jakarta, Rineka Cipta.
22 Manurung, Adler Haymans, (1990). Teknik Peramalan Bisnis dan Ekonomi . Rineka Cipta. Jakarta Sigel, Sidney, (1986). Statistik Nonparametrik untuk Ilmu-Ilmu Sosial . PT. Gramedia. Jakarta
