Resumen nic 40: Definición de propiedad para inversión Propiedad para inversión es la propiedad (terreno o construcción o parte de una construcción o ambas) tenida (por el propietario o por el arrendatario según un arrendamiento financiero) para obtener alquileres o para apreciación del capital o ambos. [NIC 40.5] Ejemplos de propiedad para inversión: [NIC 40.8] Terreno tenido para apreciación de capital en el largo plazo Terreno tenido para uso futuro no-decidido Construcción arrendada bajo un arrendamiento operacional Construcción desocupada tenida para ser arrendada según un arrendamiento operacional Los siguientes no son propiedad para inversión y, por consiguiente, están fuera del alcance de la NIC 40: [NIC 40.5 y 40.9] Propiedad tenida para uso en la producción o suministro de bienes o servicios o para propósitos administrativos; Propiedad tenida para la venta en el curso ordinario de los negocios o en el procedo de construcción para el desarrollo de tal venta (NIC 2, Inventarios); Propiedad que esté siendo construida o desarrollada para terceros (NIC 11, Contratos de construcción); Propiedad ocupada por el propietario (NIC 16, Propiedad, planta y equipo), incluyendo propiedad tenida para uso futuro como propiedad ocupada por el propietario, propiedad tenida para desarrollo futuro y posterior uso como propiedad ocupada por el propietario; propiedad ocupada por empleados y propiedad ocupada por el propietario en espera de disposición; Propiedad que esté siendo construida o desarrollada para uso como propiedad para inversión (la NIC 16 aplica a tal propiedad hasta que se termine la construcción o el desarrollo). Sin embargo, la NIC 40 aplica a la propiedad para inversión existente que está siendo vuelta a desarrollar para uso continuado como propiedad para inversión; y Propiedad arrendada a otra entidad según un arrendamiento financiero. Otros problemas de clasificación Propiedad tenida según un arrendamiento operacional. Un interés en propiedad que es tenido por un arrendatario según un arrendamiento operacional puede ser clasificado y contabilizado como propiedad para inversión provisto que: [NIC 40.6] se satisface el resto de la definición de propiedad para inversión; el arrendamiento operacional es contabilizado como si fuera un arrendamiento financiero de acuerdo con la NIC 17 Arrendamientos; y el arrendatario usa el modelo de valor razonable que se establece en esta Norma para el activo reconocido.
La entidad puede hacer la anterior clasificación sobre una base de propiedad-por-propiedad. Uso propio parcial. Si el propietario usa parte de la propiedad para su propio uso, y parte para ganar alquiler o para apreciación de capital, y las partes pueden ser vendidas o arrendadas por separado, se contabilizan por separado. Por consiguiente la parte que se alquila es propiedad para inversión. Si las partes no se pueden vender o arrendar por separado, la propiedad es propiedad para inversión solamente si la parte ocupada por el propietario no es importante. [NIC 40.10] Servicios auxiliares. Si la empresa proporciona servicios auxiliares a quienes ocupan una propiedad tenida por la empresa, el carácter apropiado de la clasificación como propiedad para inversión se determina por la importancia de los servicios prestados. Si esos servicios son un componente relativamente poco importante del acuerdo tomado como un todo (por ejemplo, el propietario de la construcción suministra servicios de seguridad y mantenimiento para los arrendatarios), entonces la empresa puede tratar la propiedad como propiedad para inversión. Cuando los servicios suministrados son más importantes (como es el caso de un hotel administrado por el propietario), la propiedad debe ser clasificada como ocupada por el propietario. [NIC 40.11] Alquileres al interior de la compañía. La propiedad alquilada a una matriz, subsidiaria, o subsidiaria compañera no es propiedad para inversión en los estados financieros que incluyen tanto al arrendatario como al arrendador, dado que desde la perspectiva del grupo la propiedad es ocupada por el propietario. Sin embargo, tal propiedad podría calificar como propiedad para inversión en los estados financieros individuales del arrendatario, si de otra manera se satisface la definición de propiedad para inversión. [NIC 40.15] Reconocimiento La propiedad para inversión se debe reconocer como activo cuando sea probable que los beneficios económicos futuros que están asociados con la propiedad fluirán para la empresa, y que el costo de la propiedad se pueda medir confiablemente. [NIC 40.16] Medición inicial La propiedad para inversión se mide inicialmente al costo, incluyendo los costos de transacción. Tales costos no deben incluir costos de inicialización, desechos anormales, o pérdidas operacionales iniciales en los que se incurre antes que la propiedad para inversión logre el nivel planeado de ocupación. [NIC 40.20 y 40.23] Medición subsiguiente al reconocimiento inicial La NIC 40 permite que la empresa escoja entre: [NIC 40.30] modelo a valor razonable; y modelo del costo
Un método tiene que ser adoptado para toda la propiedad para inversión de la entidad. Se permite el cambio solamente si esto resulta en una presentación más apropiada. La NIC 40 observa que esto es altamente improbable para el cambio desde el modelo a valor razonable hacia el modelo del costo. Modelo a valor razonable La propiedad para inversión se vuelve a medir a valor razonable, que es la cantidad por la cual la propiedad podría ser intercambiada entre partes conocedoras, dispuestas, en una transacción en condiciones iguales. Las ganancias o pérdidas que surgen de los cambios en el valor razonable de la propiedad para inversión tienen que ser incluidos en la utilidad o pérdida neta para el período en el cual surgen. [NIC 40.35] El valor razonable debe reflejar los actuales estado y circunstancias del mercado a la fecha del balance general. [NIC 40.38]. La mejor evidencia del valor razonable normalmente es dada por los precios corrientes en un mercado activo para propiedad similar en la misma localización y condición y sujeto a similares arrendamiento y otros contratos. [NIC 40.45] En ausencia de tal información, la entidad puede considerar los precios corrientes de propiedades de naturaleza diferentes o sujetas a condiciones diferentes, precios recientes en mercados menos activos con ajustes para reflejar los cambios en las condiciones económicas, y proyecciones de los flujos de efectivo descontados con base en estimados confiables de los flujos de efectivo futuros. [NIC 40.46] Hay una presunción refutable de que la empresa será capaz de determinar confiablemente el valor razonable de la propiedad para inversión haciéndolo sobre una base continua. Sin embargo, en circunstancias excepcionales, la entidad que sigue el modelo de valor razonable pero en la adquisición concluye que el valor razonable de una propiedad para inversión no se espera que se pueda medir confiablemente sobre una base continua, la propiedad se contabiliza de acuerdo con el tratamiento de comparación según la NIC 16, Propiedad, planta y equipo (costo menos depreciación acumulada menos pérdidas por deterioro acumuladas). [NIC 40.53] Cuando una propiedad ha sido previamente medida a valor razonable, debe continuar siendo medida a valor razonable hasta la disposición, aún si las transacciones del mercado comparable se vuelven menos frecuentes o los precios del mercado se vuelven menos fácilmente disponibles. [NIC 40.55] Modelo del costo Después del reconocimiento inicial, la propiedad para inversión se contabiliza de acuerdo con el modelo del costo que se establece en la NIC 16, Propiedad, planta y equipo – costo menos depreciación acumulada y menos pérdidas por deterioro acumuladas. [NIC 40.56] Transferencias a o desde la clasificación como propiedad para inversión Las transferencias a, o desde, la propiedad para inversión se deben hacer solamente cuando haya cambio en el uso, evidenciado por: [NIC 40.57]
inicio de ocupación por parte del propietario (se transfiere desde propiedad para inversión hacia propiedad ocupada por el propietario); inicio de desarrollo con vista a la venta (se transfiere desde propiedad para inversión hacia inventarios); fin de la ocupación por parte del propietario (se transfiere desde propiedad ocupada por el propietario hacia propiedad para inversión); inicio de un arrendamiento operacional con otra parte (se transfiere desde inventarios hacia propiedad para inversión); o fin de la construcción o del desarrollo (se transfiere desde propiedad en el curso de construcción/desarrollo hacia propiedad para inversión. Cuando la empresa decide vender una propiedad para inversión sin desarrollo, la propiedad no se reclasifica como propiedad para inversión sino que se trata como propiedad para inversión hasta que se dispone de ella. Las siguientes reglas aplican para la contabilidad de las transferencias entre categorías: para la transferencia desde propiedad para inversión llevada a valor razonable hacia propiedad ocupada por el propietario o hacia inventarios, el valor razonable al cambio del uso es el ‘costo’ de la propiedad según la nueva clasificación; [NIC 40.60] para la transferencia desde propiedad ocupada por el propietario hacia propiedad para inversión llevada a valor razonable, la NIC 16 se debe aplicar a partir de la fecha de la reclasificación. Cualquier diferencia que surja entre el valor en libros según la NIC 16 a esa fecha y el valor razonable se trata como revaluación según la NIC 16. [NIC 40.61] para la transferencia desde inventarios hasta propiedad para inversión a valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable a la fecha de la transferencia y su anterior valor en libros se debe reconocer en la utilidad o pérdida neta del período; [NIC 40.63] y cuando la entidad completa la construcción/desarrollo de una propiedad para inversión que será llevada a valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable a la fecha de la transferencia y los anteriores valores en libros debe ser reconocida en la utilidad o pérdida neta para el período. [NIC 40.65]
Cuando la entidad usa el modelo del costo para la propiedad para inversión, las transferencias entre las categorías no cambian el valor en libros de la propiedad transferida, y para los propósitos de medición o revelación no cambian el costo de la propiedad. Disposición La propiedad para inversión debe ser des-reconocida en la disposición o cuando la propiedad para inversión es retirada en forma permanente del uso y de su disposición no se esperan beneficios económicos. La ganancia o pérdida en la disposición debe ser calculada como la diferencia entre los resultados netos de la disposición y el valor en libros del activo y debe ser reconocida como ingreso o gasto en el estado de resultados. [NIC 40.66 y
40.69] La compensación recibida de terceros se reconoce cuando se convierte en cuenta por cobrar. [NIC 40.72] Revelación Tanto para el modelo a valor razonable como para el modelo del costo [NIC 40.75] si se usó el modelo a valor razonable o el modelo del costo; si se usó el modelo a valor razonable, si los intereses en la propiedad tenida según arrendamientos operacionales se clasificaron y contabilizaron como propiedad para inversión; si la clasificación es difícil, el criterio para distinguir entre la propiedad para inversión, la propiedad ocupada por el propietario y la propiedad tenida para la venta; los métodos y los supuestos importantes que se aplicaron para determinar el valor razonable de la propiedad para inversión; la extensión en la cual el valor razonable de la propiedad para inversión se basa en una valuación realizada por un valuador independiente calificado; si no ha habido tal valuación, se tiene que revelar ese hecho las cantidades reconocidas en utilidad o pérdida para: ingresos por alquiler derivados de la propiedad para inversión; gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) que surgen de la propiedad para inversión que generó ingresos por alquiler durante el período; y gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) que surgen de la propiedad para inversión que no generó ingresos por alquiler durante el período. restricciones sobre la posibilidad de realizar la propiedad para inversión o la remisión de los ingresos y resultados de la disposición obligaciones contractuales para comprar, construir, o desarrollar propiedad para inversión o para reparaciones, mantenimiento o mejoramientos Revelaciones adicionales para el modelo a valor razonable [NIC 40.76] conciliación entre los valores en libros de la propiedad para inversión al inicio y al final del período, mostrando adiciones, disposiciones, ajustes al valor razonable, diferencias de cambio netas, transferencias a y desde inventarios y propiedad ocupada por el propietario, y otros cambios ajustes importantes a la valuación externa (si los hay) si la entidad que de otra manera usa el modelo a valor razonable mide un elemento de propiedad para inversión usando el modelo del costo, se requieren ciertas revelaciones adicionales. Revelaciones adicionales para el modelo del costo [NIC 40.79] el método de depreciación usado; las vidas útiles o las tasas de depreciación usadas; el valor en libros bruto y la depreciación acumulada (agregada con las pérdidas por deterioro acumuladas) al comienzo y al final del período;
la conciliación del valor en libros de la propiedad para inversión al comienzo y al final del período, mostrando adiciones, disposiciones, depreciación, deterioro reconocido o reversado, diferencias de cambio, transferencias a y desde inventarios y propiedad tenida por el propietario, así como otros cambios el valor razonable de la propiedad para inversión. Si el valor razonable de un elemento de propiedad para inversión no se puede medir confiablemente, se requieren revelaciones adicionales, incluyendo, si es posible, el rango de los estimados dentro de los cuales es altamente probable que se ubique el valor razonable.
Resumen de NIIF para PYMES sección 16 propiedades de inversión Esta sección se aplicara a la contabilidad de inversiones en terrenos o edificios que cumplen la definición de propiedades de inversión, las propiedades de inversión son propiedades que se mantienen por el dueño o el arrendatario bajo un arrendamiento financiero para obtener rentas, plusvalías o ambas y no para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos o su venta en el curso ordinario de las operaciones, todas las demás propiedades de inversión se contabilizaran como propiedades planta y equipo, una participación en una propiedad que se mantenga por un arrendatario dentro de un acuerdo de arrendamiento operativo, se podrá clasificar y contabilizar como propiedad de inversión utilizando esta sección. Una entidad medirá las propiedades de inversión por su costo en el reconocimiento inicial. El costo de una propiedad de inversión comprada comprende precio de compra y cualquier gasto directamente atribuible, tal como honorarios legales, las propiedades de inversión cuyo valor razonable se puede medir de manera fiable sin costo o esfuerzo desproporcionado se medirán al valor razonable en cada fecha sobre la que se informa, reconociendo en resultados los cambios en el valor razonable, cuando ya no esté disponible una medición fiable del valor razonable sin costo o esfuerzo desproporcionado para un elemento de propiedades de inversión que se mide utilizando el valor razonable. El dueño de propiedades de inversión proporcionara información a revelar del arrendador sobre arrendamientos en los que haya participado. Una entidad que mantenga propiedades de inversión en arrendamiento financiero u operativo proporcionara la información a revelar del arrendamiento financiero u operativo, proporcionara la información a revelar del arrendatario para los arrendamientos financieros y la información a revelar del arrendador para los arrendamientos operativos en los que haya participado. El objetivo es establecer el tratamiento contable y los requerimientos de información a revelar para las propiedades de inversión, a fin de que los usuarios de los estados financieros puedan ver la información acerca de las propiedades de inversión de una entidad y los cambios realizados en dicha inversión. La información acerca del valor razonable de las propiedades de inversión, y acerca de los cambios en su valor razonable, es muy relevante para los usuarios de estados financieros con propósito de información general, es decir, los ingresos derivados de rentas y los cambios en el valor razonable están íntimamente relacionados como componentes integrales del rendimiento financiero de una propiedad de inversión. Las propiedades de inversión son propiedades que un propietario, o un arrendatario por arrendamiento financiero, mantiene para obtener rentas, plusvalías o ambas, y no para su
uso en la producción o el suministro de bienes o servicios ni para fines administrativos o de venta en el curso normal de las operaciones. Una entidad que compra una propiedad de inversión mide su costo sobre la base del precio de compra y de cualquier gasto directamente atribuible, como honorarios legales y de intermediación, impuestos por la transferencia de propiedad y otros costos de transacción. El costo de las propiedades de inversión construidas por la propia entidad se determina de acuerdo con los requerimientos de los párrafos. La medición posterior al reconocimiento inicial depende de las circunstancias en lugar de la elección de política contable entre los modelos de costo y valor razonable. Definición y reconocimiento inicial de las propiedades de inversión Las propiedades de inversión generan flujos de efectivo que son, en gran medida, independientes de los procedentes de otros activos poseídos por la entidad. Esto distingue a las propiedades de inversión de las ocupadas por el propietario. La producción de bienes o la prestación de servicios Ejemplo: Una entidad posee un edificio que arrienda a terceros independientes mediante arrendamientos operativos, a cambio de pagos por el arrendamiento. La entidad proporciona servicios de limpieza, seguridad y mantenimiento para los arrendatarios del edificio. Si los servicios proporcionados por la entidad son insignificantes para el acuerdo en su conjunto, la propiedad es una propiedad de inversión. En la mayoría de los casos, los servicios de limpieza, seguridad y mantenimiento serán insignificantes y, por ello, el edificio se clasificaría como propiedades de inversión. Cuando los servicios proporcionados son significativos, la propiedad debe clasificarse como propiedades, planta y equipo. Por ejemplo, si la entidad tiene y gestiona un hotel, los servicios proporcionados a los huéspedes son un componente significativo del contrato en su conjunto.
