Propiedade Propiedadess de Inver Inversión sión NIC 40 Sección 16 de la NIIF para las PYMES Propiedades de Inversión
Eliecer Campos Cárdenas PhD., MBA., CPA.
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Las propiedades de inversión (PI) son inmuebles que se tienen para obtener rentas, plusvalía o ambas. Los inmuebles alquilados por un arrendatario en regimen de arrendamiento operativo pueden clasificarse como PI si cumplen con el resto de la definición de PI y el arrendatario valora todas sus PI a valor razonable.
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Una parte de un inmueble de doble uso se clasifica como PI solo si dicha parte puede ser vendida o arrendada en regimen de arrendamiento financiero. De lo contrario, el inmueble en su totalidad se clasifica como PPE, a no ser que la parte del inmueble utilizada para uso propio sea insignificante. insignificante.
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Cuando un arrendador proporciona proporciona servicios complementarios, el inmueble se clasifica como PI si dichos servicios constityuyen un componente componente relativamente relativamente insignificante in significante del acuerdo en su conjunto. De lo contrario contrario seria PPE. Las PI se reconocen inicialmente a su costo. Con posterioridad al reconocimiento reconocimiento inicial, todas las PI son valoradas valoradas a su valor razonable (sujetos a excepciones limitadas), o el modelo del costo. costo.
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Cuando se elige el modelo del valor razonable, los cambios en dicho valor razonable se reconoce en resultados. Se require revelar informacion sobre el valor razonable de todas las PI, con independencia del modelo de valoración utilizado.
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Los desembolsos posteriores se capitalizan unicamente cuando es probable que generen beneficios económicos futuros. Pueden hacerse transferencias desde o hacia las PI solo cuando se haya producido un cambio en el uso del inmueble.
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La intención de vender una PI sin ningún desarrollo adicional no justifica su su reclasificación reclasificación desde desde PI a inventarios; el inmueble continua clasificándose como PI hasta el momento de la enajenación, a no ser que se clasifique como mantenido para la venta.
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Definición. Son propiedades de inversión. No son propiedades de inversión. Medición posterior al reconocimiento. Valor razonable. Transferencias.
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La NIC 40 no es una norma sectorial especializada. Si un inmueble es una PI depende del uso de ese inmueble, y no del tipo de entidad. La clasificacion como PI es obligatoria si se satisfacen los criterios establecidos en la NIC 40 Son propiedades (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para: Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos; o Su venta en el curso ordinario de las operaciones. •
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Terrenos y edificios
¿Para su venta en el curso ordinario de las operaciones?
SI NIC 16 NIC 2 Inventarios
NO
Modelo del costo
SI ¿Para su uso en la producción o suministro de bienes y servicios o para fines administrativos?
NO ¿Para obtener rentas, plusvalía o ambos?
Propiedades de inversión
Modelo del valor razonable
SI NIC 40 NIC 16 Propiedad, planta y equipo
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Un terreno que se tiene para obtener plusvalía a largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio; Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado. Un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien de un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y esté alquilado a través de uno o más arrendamientos operativos; y
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Un edificio que esté desocupado y se tiene para ser arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos. Inmuebles que están siendo construidos o mejorados para su uso futuro como propiedades de inversión.
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Inmuebles con el propósito de venderlos en el curso normal de las actividades del negocio o bien que se encuentran en proceso de construcción o desarrollo con vistas a dicha venta (NIC 2). Inmuebles que están siendo construidos o mejorados por cuenta de terceras personas (NIC 11). Propiedades ocupadas por el dueño (NIC 16). Las propiedades arrendadas a otra entidad en régimen de arrendamiento financiero. (NIC 17)
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La norma permite a la entidad elegir entre: •
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El modelo del valor razonable, según el cual se mide la propiedad de inversión, después de la medición inicial, por su valor razonable, reconociendo los cambios del valor razonable en el resultado del período. El modelo del costo se encuentra desarrollado en la NIC 16, y requiere que la propiedad de inversión sea medida al costo depreciado (menos cualquier pérdida por deterioro acumulada). La entidad que elige el modelo del costo debe revelar el valor razonable de la propiedad de inversión.
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Referente al valor razonable se deberá ver la NIIF 13 Si no se puede determinar confiablemente: Modelo del costo. Si elige el modelo del VR debe valorar en cada fecha de presentacion de los EEFF, reconociendo el efecto en resultados Para determinar el valor razonable se tiene en cuenta: •
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El mercado real existente para ese tipo de inmueble y las expectativas del mercado Los ingresos por alquiler derivados de los actuales arrendamientos y cndiciones futuras Hipoteticos vendedores y cmpradores actuando en condiciones de independencia Expectativas de los inversores referidas a la potencialidad de ingresos por arrendamientos No se tiene en cuenta los costos estimados de venta
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Es aconsejable, pero no obligatorio, que las valoraciones las haga un perito independiente de reconocida cualificacion profesional y experiencia. Las empresas cuentan con los siguientes fatores a la hora de dicidir si contratar o no un perito: La materialidad de los activos El grado de fluctuacion en el mercado La facilidad con la que un NO experto pueda hacer una estimacion razonable Si la entidad tiene personal propio con la cualificacion relevante •
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Cambio de uso / tratamiento elegido
Situación y tratamiento inicial •
Propiedad de inversión a VR.
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Ocupada por el dueño. Inventario
Efecto •
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Propiedad dueño.
ocupada
por
el
Inventario. Propiedad en construcción y desarrollo.
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Propiedad de inversión a VR. •
Propiedad de inversión a VR. •
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Finalizar la construcción y desarrollo. Propiedad de inversión a VR.
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NIC 16, NIC 2. Costo VR en la fecha del cambio de uso. NIC 16 hasta la fecha de cambio de uso. Diferencia, revaluación según NIC 16. Diferencia a resultados del período. Diferencia a resultados del período.
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Sea que la empresa elija el modelo del costo o del VR, se debe considerar lo siguiente: El equipamiento y mobiliario que forman parte fisicamente de un edificio se consideran parte de la propiedad de inversión, tales como: ascensores, escaleras mecánicas, aire acondicionado, decoracion, muebles instalados. Cuando una PI se arrienda con muebles, el valor razonable tambien incluye tales muebles. Esto es coherente con el metodo de los componentes de las NIIF •
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ARRENDATARIO
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ARRENDADOR
ARRENDAMIENTO OPERATIVO
ARRENDAMIENTO FINANCIERO
ARRENDAMIENTO OPERATIVO
ARRENDAMIENTO FINANCIERO
Puede optarse por aplicar la NIC 40 si se cumple con la definición de PI
Aplica la NIC 40 si se cumple con la definición de PI
Aplica la NIC 40 si se cumple con la definición de PI
La NIC 40 no es aplicable, aplica la NIC 17
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Si A (matriz) entrega en arriendo una propiedad a B (dependiente) para sus oficinas administrativas. La matriz registra en sus estados financieros separados como PI este bien si es arriendo operativo y reclasificara como PPE al consolidar porque es un bien utilizadopor el dueño. No aplica esto a una asociada o negocio conjunto.
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Significa que la empresa puede utilizar una parte de la propiedad y la otra la ha dado en arrendamiento. Si una parte del inmueble se clasifica como PI solo si la misma puede venderse o arrendarse por separado en regimen de arrendamiento financiero. Si la porción utilizada es insignificante y no pude ser vendida o arrendada la totalidad del inmueble se presenta como PI. “Insignificante” no está definido, hay que aplicar juicio en función del valor
y/o superficie.
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Propiedades de doble uso - ejemplos Propiedades de doble uso
Complejo hotelero
Partes que pueden clasificarse como PI • •
Tiendas minoristas separadas Bloques de oficinas
Partes que no pueden clasificarse como PI • •
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Centro comercial
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Aeropuertos
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Tiendas minoristas separadas con sus propias entradas separadas o un área minorista dentro de otro edificio (por ejemplo un mall o un hotel) Edificios separados dentro del perimetro del aeropuerto, tales como hoteles, almacenes, bloques de oficinas de la compañía aérea o instalaciones de mensajeria
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Habitaciones del hotel Instalaciones de restaurante dentro del complejo hotelero Quioscos en el vestíbulo de la recepción Concesiones minoristas o franquicias dentro del centro comercial Concesiones minoristas en la terminal del aeropuerto.
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NIC 40 La Inversora S.A. adquirió un inmueble el 30 de marzo del año 20x6 por un valor de $ 2’000,000 ($ 1’500,000 por el edificio y $ 500,000 por el terreno). A partir de esa fecha se ha estado utilizando como sus oficinas administrativas hasta el 30 de septiembre del año 20X9, fecha que es desocupado por la empresa para ser alquilado a un tercero. La compañía ha decidido llevar la inversión inmobiliaria a su valor razonable para lo cual contrató a un perito valuador, quien estableció que dicho inmueble tiene un valor razonable de $ 2’400,000 ($ 1’600,000 el edificio y $ 800,000 el terreno). La tasa de depreciación utilizada es del 3% anual. Se solicita
Registrar la operación tal como lo establece la NIC 40.
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NIC 40 Calculo de la depreciación
Activo = 100,000 Depre = 157,500
Ítems
Valor en Libros
Valor Razonable
1’500,000 x 3% = 45,000 45,000 x 3.5 = 157,500
Edificio
1’342,500
1’600,000
257,500
Valor en libros del edificio
Terreno
500,000
800,000
300,000
Total
1’842,500
2’400,000
557,500
Del 30-03-20x6 al 30-20x9-09 = 3 años 6 meses
= 1’500,000 – 157,500 = 1’342,500
Ajuste
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NIC 40
Párrafo 61 Si una propiedad ocupada por el dueño se convierte en una propiedad de inversión, que se contabilizará por su valor razonable, la entidad aplicará la NIC 16 hasta la fecha del cambio de uso. La entidad tratará cualquier diferencia, a esa fecha, entre el importe en libros de la propiedad determinado aplicando la NIC 16 y el valor razonable, de la misma forma en la que registraría una revaluación aplicando lo dispuesto en la NIC 16.
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NIC 40 Por la transferencia
Débitos
Propiedades de inversión – terreno (costo) Propiedades de inversión – edificio (costo) Depreciación acumulada.
500,000
1’342.
500
157,500
Terreno – costo Edificios – costo
Créditos
500,000
1’500,000
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NIC 40
Por el valor razonable
Débitos
Propiedades de inversión edificios – revaluación
257,500
Propiedades de inversión terrenos – revaluación
300,000
ORI Revaluación de activos
Créditos
557,500
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NIC 40
NIC 12 ORI Revaluación de activos
Cargos
Abonos
122,650
Impuesto a la renta diferido
122,650
557,500 x 22% = 122,650
El sustento de la solución esta en los párrafos 30, 33, 61 de la NIC 40 y el párrafo 20 de la NIC 12.
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NIC 40 La compañía Bienes S.A., dedicada a la comercialización de inmuebles ha terminado de construir con fecha 30 de noviembre del año 20x8 un local comercial cuyo costo es de $ 280,000 (terreno $ 80,000, edificio $ 200,000). La gerencia de la compañía, al haber recibido una buena oferta de alquiler de dicho local, ha decidido aceptarla, así como transferirla a propiedades de inversión medida según la NIC 40 por su valor razonable de $ 300,000 (terreno $ 100,000 edificio $ 200,000). Al terminar el año 20x9, su valor razonable fue de $ 340,000 (terreno $ 120,000 edificio $ 220,000). Se solicita:
Aplicar la NIC 40 y efectuar los registros correspondientes.
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NIC 40
Párrafo 63
En caso de la transferencia de un elemento desde las inventarios a las propiedades de inversión, para contabilizarlo por su valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior se reconocerá en el resultado del periodo.
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NIC 40
Año 20x8 Ítems
Valor en Libros
Valor Razonable
Ajuste
Edificio
200,000
200,000
0
Terreno
80,000
100,000
20,000
Total
280,000
300,000
20,000
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NIC 40
Transferencia y Valor Razonable
Cargo
PI Terreno - Valor razonable
20,000
PI Terreno costo
80,000
PI Edificio costo
200,000
Inventarios de inmuebles Ganancia por valor razonable de propiedades de inversión
Abono
280,000 20,000
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NIC 40
Año 20x9 Ítems
Valor en Libros
Valor Razonable
Ajuste
Edificio
200,000
220,000
20,000
Terreno
100,000
120,000
20,000
Total
300,000
340,000
40,000
30
30
NIC 40
Débito Terreno - Valor razonable
20,000
Edificio - Valor razonable
20,000
Crédito
Ganancia por el valor razonable de propiedades de inversión
40,000
Esta ganancia generaría impuesto diferido y se compensará cuando se venda el activo o se disponga de otra forma
El sustento de la solución esta en los párrafos 30, 33, 63 de la NIC 40.
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NIC 40
A inicios del 20x8 Powers S. A. compró un edificio en $ 3,000,000 ($ 2,200,000 el edificio y $ 800,000 el terreno), dicho edificio constaba de 4 pisos y todos fueron destinados para ser alquilados. El 01-07-20x9 la empresa decide mudarse al primer piso del edificio para que las mismas sean sus oficinas administrativas y los otros tres pisos se seguirían alquilando.
Información adicional: Al
31-12-20x8 el valor razonable del edificio era 2’400,000 y del terreno 1’000,000
El
valor razonable al 30-06-20x9 del terreno era de $ 1’000,000, del primer piso $ 800,000, el segundo piso $ 700,000 y de los otros pisos $ 600,000 cada uno.
La vida útil del edificio es de 30 años.
Se solicita:
Realizar los registros contables que correspondan según la NIC 40 y otras NICs.
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NIC 40
Por la compra del Inmueble
Débito
Terreno costo Edificio costo Varias cuentas
Crédito
800,000
2’200,000
3’000,000
Valor de Valor razonable Adquisición al 31-12-x8
Ajuste
Terreno
800.000
1.000.000
200.000
Edificio
2.200.000
2.400.000
200.000
3.000.000
3.400.000
400.000
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NIC 40
Por el Valor Razonable al 31-12-20x8
Débito
PI Terreno - Valor razonable
200,000
PI Edificio - Valor razonable
200,000
Ganancia por el valor razonable de propiedades de inversión
Crédito
400,000
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NIC 40
Valor al 31-12-x8 Terreno
1.000.000
Valor razonable al 30-06-x9 1.000.000
Piso 1
800.000
Piso 2
700.000
Piso 3
600.000
Piso 4
600.000
Ajuste 0
Total Edif.
2.400.000
2.700.000
300.000
Total
3.400.000
3.700.000
300.000
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NIC 40
Por el Valor razonable al 30-06-20x9 Edificio - Valor razonable
Cargo
Abono
300,000
Ganancia por el valor razonable de propiedades de inversión
300,000
Párrafo 60
Para la transferencia de propiedades de inversión, contabilizadas según su valor razonable, a propiedades ocupadas por el dueño o a inventarios, el costo de la propiedad a efectos de contabilizaciones posteriores, ya se utilice la NIC 16 ó la NIC 2, será el valor razonable en la fecha del cambio de uso.
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36
NIC 40
Párrafo 10 Ciertas propiedades se componen de una parte que se tiene para ganar rentas o plusvalías, y otra parte que se utiliza en la producción o suministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos. Si estas partes pueden ser vendidas separadamente (o colocadas por separado en régimen de arrendamiento financiero), la entidad las contabilizará también por separado. Si no fuera así, la propiedad únicamente se calificará como propiedad de inversión cuando se utilice una porción insignificante del mismo para la producción o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos.
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37
NIC 40 Por la transferencia de Inversiones Inmobiliaria a PPE
Cargo
Abono
PPE Terreno costo
800,000
PPETerreno Revaluado
200,000
PPE Edificios Costo
550,000
PPE Edificios Revaluado
250,000
PI Terreno costo PI Terreno VR PI Edificios Costo
PI Edificio VR
2’200,000 / 4
= 550,000
800,000
800,000 – 550,000 = 250,000
200,000 550,000 250,000
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38
NIC 40 Depreciación
del primer piso
Del 01-07-2009 al 31-12-2009
550,000+250000
800,000 / 30 = 26,667 26,667 / 12 x 6 = 13,334 {550,000 / (30 x 12)} x 6 = 9,167 {250,000 / (30 x 12)} x 6 = 4,167
13,334
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39
NIC 40 Depreciación del pr i m e r p i s o d e j u l i o a d i c i e m b r e 20x9
•
Débitos
Depreciación de edificaciones – costo
9,167
Depreciación de edificaciones – revaluación
4,167
Créditos
Depreciación acumulada edificaciones – costo
9,167
Depreciación acumulada edificaciones – revaluación
4,167
El sustento de la solución esta en los párrafos 10, 30, 33, 60 de la NIC 40.
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NIC 40
1.La empresa Bello Mar S.A. compra un inmueble el 01-04-x9 por $ 10 ’000,000 y lo destina para que el mismo sea un hotel de cinco estrellas por lo cual la gerencia de la empresa le consulta a usted si dicho inmueble debe ser registrado como una inversión inmobiliaria.
2. La empresa el Sol S.A. es propietaria de un edificio de cinco pisos, dicho inmueble la empresa lo usa como oficinas administrativas, pero en la azotea de la misma se encuentra instalada una antena de Claro por el cual cobra un alquiler que representa el 17% de sus ingresos anuales. La gerencia de la empresa le consulta si dicho inmueble se debe registra como una inversión inmobiliaria.
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NIC 40 3. El Álamo Company y las subsidiarias le han proporcionado una lista de las propiedades que ellos poseen: a) Terreno para un uso futuro indeterminado. b) Un edificio para ser arrendado bajo un arriendo operativo. c) Bien inmueble poseído por una subsidiaria del El Álamo, una empresa de bienes raíces, la cual la adquirió en el curso ordinario de su negocio. d) Bien inmueble para el uso en la producción. e) Un hotel poseído por ABC S.A. una subsidiaria de El Álamo, y para que ABC proporcione los servicios de seguridad para las cosas de sus huéspedes Se requiere:
Aconsejar a la compañía El Álamo y sus subsidiarias acerca de la anterior lista mencionada, si las propiedades calificarían bajo NIC 40 como propiedades de inversión y si no califican así, cómo deben ser tratados bajo las NIIF
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NIC 40 PUNTO 1 •
No debe considerarse como una propiedad de inversión por lo que establece el párrafo 10 de la NIC 40. Párrafo 10
Ciertas propiedades se componen de una parte que se tiene para ganar rentas o plusvalías, y otra parte que se utiliza en la producción o suministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos. Si estas partes pueden ser vendidas separadamente (o colocadas por separado en régimen de arrendamiento financiero), la entidad las contabilizará también por separado. Si no fuera así, la propiedad únicamente se calificará como propiedad de inversión cuando se utilice una porción insignificante del mismo para la producción o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos.
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NIC 40
Párrafo 12
En otros casos, los servicios proporcionados son un componente más significativo. Por ejemplo, si la entidad tiene y gestiona un hotel, los servicios proporcionados a los huéspedes son un componente significativo del contrato en su conjunto. Por lo tanto, un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada por éste y no una propiedad de inversión.
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NIC 40
PUNTO 2 •
•
No debe considerarse como una inversión inmobiliaria por lo que establece el párrafo 10 de la NIC 40. La azotea donde esta ubicada la antena no constituye una unidad inmobiliaria separada.
Párrafo 10 Ciertas propiedades se componen de una parte que se tiene para ganar rentas o plusvalías, y otra parte que se utiliza en la producción o suministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos. Si estas partes pueden ser vendidas separadamente (o colocadas por separado en régimen de arrendamiento financiero), la entidad las contabilizará también por separado. Si no fuera así, la propiedad únicamente se calificará como propiedad de inversión cuando se utilice una porción insignificante del mismo para la producción o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos.
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NIC 40 PUNTO 3 Las
propiedades A y B califican como propiedades de inversión, según la NIC 40. La propiedad C deberá ser tratada bajo los parámetros de la NIC 2. La propiedad D deberá ser tratada bajo los parámetros de la NIC 16. La propiedad E normalmente no deberá ser tratada como una propiedad de inversión bajo la NIC 40, sino como una propiedad ocupada por su dueño NIC 16. Para que la Propiedad E este bajo la NIC 40 los servicios complementarios del hotel deberían ser insignificantes (ver párrafos 11 y 12 de la NIC 40).
