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UNIVERSIDAD PERUANA DE LAS AMÉRICAS
FACULTAD DE DERECHO
LA BUENA FE REGISTRAL CURSO: DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL ALUMNO: HUGO FERRO CUELLAR CICLO ACADEMICO: XI PROFESOR: Dr. JUAN FELIPE OTOYA LAMAS LIMA – 2016 2016
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Resumen El crecimiento económico de los últimos años ha aumentado el número de transferencias inmobiliarias y, por tanto, la necesidad de mayor seguridad jurídica. Una herramienta fundamental para la seguridad jurídica es el Principio de Fe Pública Registral. El presente artículo pretende exponer el concepto y naturaleza jurídica de este principio, así como señalar sus principales características. De este modo, se analizan los requisitos para la aplicación de la Fe Pública Registral, haciendo énfasis en la importancia de la buena fe y sus alcances prácticos. Finalmente, tratamos sobre el tercero registral, que en nuestra legislación, fluye del artículo 2014º del Código Civil y artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.
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Índice general Resumen Introducción Concepto la buena fe registral……………………………………………………….6 registral……………………………………………………….6
Principios Registrales en el Derecho Registral Peruano…………………………….6 La Buena Fe como Principio General del Derecho………………………………….8 Presunción de la Buena Fe…………………………………………………………10 La Buena Fe Registral……………………………………………………………...11 Principio de la Buena Fe Pública Registral………………………………………...13 Fundamentos del Principio de Fe Pública Registral………………………………..16 La Inexactitud Registral…………………………………………………………….18 La Adquisición Inmobiliaria a Non Domino……………………………………….19 Requisitos para que el Principio de Buena Fe tenga efectos……………………….21 Onerosidad en la Transmisión del Derecho………………………………………..24 Buena Fe del Adquirente…………………………………………………………..25 Inscripción del Derecho a favor del Adquirente…………………………………..30 Tercero Registral o Beneficiario de la Buena Fe Pública Registral……………….31 Características del Tercero Registral……………………………………………....33 Amparo Constitucional del Tercero Registral……………………………………..35 Conclusiones Referencias bibliográficas
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Introducción El comercio en una economía globalizada requiere no sólo rapidez, sino también y fundamentalmente seguridad, tal como lo señala Felipe Salgado Padilla en su Manual de Derecho Registral se requiere proteger el tráfico jurídico de bienes y derechos. Dentro de este contexto, hemos realizado este trabajo para analizar EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL, mediante el análisis de cada uno de los requisitos exigidos para el despliegue de sus efectos. EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL es un principio que ha significado un avance trascendental en materia de Derecho Registral y que, a la vez, constituye la médula de su estructura y la expresión más clara de los alcances de la protección que el Registro brinda a los actores inmersos en e n dicho tráfico. En líneas generales, la protección que brinda el Registro tiene dos destinatarios perfectamente definidos. de finidos. Por un lado, el titular registral, esto es, aquél que tiene un derecho de recho inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros, es decir, aquéllos que adquieren un derecho amparados en la publicidad que brinda el Registro. La protección del titular registral surge a través del principio de legitimación registral en la medida que de la presunción relativa de exactitud que impone, se desprende que aquél no podrá ser despojado de su derecho sin su previo consentimiento o intervención. Por su parte, la protección de los terceros, además del principio de oponibilidad de lo inscrito, emana del principio de fe pública registral. Este, en líneas generales, establece que,
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aquéllos no podrán ser perjudicados en sus derechos si las eventuales causas de invalidez o ineficacia que puedan afectarlos, no constaban en el Registro al tiempo de su adquisición. El principio de fe pública registral, adquiere especial importancia dentro de la dinámica de los derechos. Opera en beneficio de los terceros que, dentro del tráfico jurídico-comercial, adquieren un bien de quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a través de un negocio jurídico desprovisto, también en apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar ineficaz. La protección que materializa convirtiendo en inatacable el derecho del tercero. Como veremos al finalizar el trabajo, este principio protege vigorosamente a quien de buena fe y a título oneroso ha adquirido algún derecho de persona que, en el Registro, aparecía como titular y facultado para disponerlo. La protección despliega su eficacia en la adquisición a non domino.
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LA BUENA FE REGISTRAL Concepto El derecho registral es el conjunto de normas jurídicas y principios registrales que rigen la constitución, organización y funcionamiento de los registros públicos, así como los derechos inscribibles y medidas precautorias en los diversos registros, en relación con terceros; cumple una importante función de servicio público cuya finalidad es garantizar y fortalecer los diferentes actos y contratos según sea el organismo registral que lo ampare.
Principios Registrales en el Derecho Registral Peruano Los principios registrales son “reglas fundamentales y orientadoras orien tadoras de un sistema registral, aplicables básicamente en el procedimiento registral registral en cada país, son universales porque se aplican en todos los sistemas registrales, diferenciándose en la priorización o énfasis de uno u otro principio”1
Los principios registrales consagrados expresamente en ordenamiento jurídico peruano, son los que a continuación se enumeran: 1) Principio de Legalidad. 2) Principio de Rogación. 3) Principio de Especialidad. 4) Principio de Titulación Auténtica. 1
Salgado, Salgado, F. (2011) Manual de Derecho Registral , Editorial Imprenta Cadillo S.R.L. Lima, 2011, pp 26
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5) Principio de Publicidad. 6) Principio de Legitimación. 7) Principio de Fe Pública Registral. 8) Principio de Tracto Sucesivo. 9) Principio de Prioridad Excluyente. 10) Principio de Prioridad Preferente. Estos principios se encuentran consagrados en el Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y en el Título I del Libro IX del Código Civil (a excepción del Principio de Especialidad), además se consagran principios registrales en el Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades, aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 200-2001-SUNARP/SN, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 27 de julio del 2001. En los Reglamentos Registrales especiales y otras normas también se consagran principios registrales.
El Principio de Fe Pública Registral Concepto de Buena Fe También se le denomina principio de probidad. La palabra buena fe proviene del latín bona fides, el cual es un principio general del derecho, consistente en el estado mental de honradez, de convicción en cuanto a la verdad o exactitud de un asunto, hecho u opinión, o
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la rectitud de una conducta. Ella exige una conducta recta u honesta en relación con las partes interesadas en un acto, contrato co ntrato o proceso2. Para efectos del derecho procesal, Eduardo Couture lo definía a la buena fe como la "calidad jurídica de la conducta legalmente exigida de actuar en el proceso con probidad, con el sincero convencimiento de hallarse asistido de la razón". En este sentido, este principio busca impedir las actuaciones abusivas de las partes, que tengan por finalidad dilatar un juicio. La buena fe es aplicada en diversas ramas del Derecho. En el Derecho civil, por ejemplo, a efectos de la prescripción adquisitiva de un bien, en virtud de cual, quien lo ha poseído de “buena fe" se le exige un menor tiempo que a aquel lo ha hecho de “mala fe”. En general,
en las diversas ramas del Derecho reciben un tratamiento diferenciado las personas que actuaron de buena o de mala fe.
La Buena Fe como Principio General del Derecho Los principios generales del derecho son máximas o proposiciones y hasta aforismos de carácter lógico que fundamentan el ordenamiento positivo. Son ideas, postulados éticos, o criterios fundamentales, básicos, positivizados o no, que condicionan y orientan la creación, interpretación e integración del ordenamiento jurídico escrito (legal y jurisprudencial) y consuetudinario. Estos principios son fundamentales porque son el fundamento o fuente; son imperativos e interesan al orden público; universales, por ser generales y por qué 2
“http://es.wikipedia.org/wiki “http://es.wikipedia.org/wiki/Principio_de_buena_fe" /Principio_de_buena_fe"
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regulan no solo un caso sino varios o muchos y se aplican a todo el ordenamiento o a una o varias ramas instituciones o normas suyas; tópicos, porque son lugares comunes; normas axiológicas y deontológicas, puesto que se ocupan del deber ser del derecho; y son explicitas o implícitamente positivas, porque se consagran o aplican expresamente por un órgano estatal o porque se extraen o inducen de normas particulares. La concepción de los principios desde el punto de vista del positivismo y desde el enfoque del iusnaturalismo. Los positivistas los consideran directrices de un ordenamiento jurídico, o sea, criterios que sirven de fundamento e informan el derecho positivo de cada país. Los iusnaturalistas creen que son criterios universales y eternos de justicia, con carácter supra positivo, verdades verda des jurídicas universales dictadas por la recta rec ta razón, que se hallan fuera del ordenamiento de un país, por tanto previo y externo al derecho positivo. No hay consenso doctrinal sobre las funciones de los principios, pero en general se les atribuye el cumplimiento de tres funciones conexas, cuales son las de servir de fuente creadora de derecho, de integración en caso de lagunas o vacíos y de medio interpretativo3. La función creadora consiste en que los principios señalan las pautas que deben acatarse en la elaboración, modificación y derogación de las normas. Para Aníbal Torres Vásquez, cuando se trata de la función creadora "los principios son fuente material del derecho. Cuando cumplen la función integradora, son fuente formal".
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Ledesma M. (1995-1995) Ejecutorias Supremas Civiles , La interpretación y ejecución ejecución de los contratos deben sujetarse en primer término a lo expresado en ellos y si esto no fuese posible posibl e por la discrepancia en la forma de pago del saldo del precio, es necesario someterlo a las reglas de la buena fe y común intención de las partes. Jurisprudencia: Exp. Nº 384 – 95- Lima, pp. 372.
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Presunción de la Buena Fe A favor de los particulares, la presunción de la buena fe apunta a garantizar los derechos de las personas en todas aquellas circunstancias en las que su ejercicio este supeditado a la actuación de las autoridades y también de los particulares. A pesar de ser un supuesto necesario del buen desenvolvimiento de las relaciones de los particulares con las autoridades y con otros particulares, en el trámite de las diligencias que las personas deben adelantar ante los despachos oficiales la confianza fue sustituida por la sospecha general hacia el particular. El proceder honesto y legal de los ciudadanos se presume en muchas normas de nuestro ordenamiento jurídico hasta que se demuestre lo contrario es decir hasta que se demuestre la mala fe, así establece el artículo artículo 665º del Código Código Civil “ La acción reivindicatoria procede contra el tercero, que sin buena fe, adquiere los bienes hereditarios por efecto de contratos
de contratos a título oneroso celebrados por el
heredero aparente que entro en posesión de ellos. Si se trata de bienes registrados registrados la buena fe del adquirente se presume si, antes de la celebración del contrato, hubiera estado debidamente inscrito, en el registro respectivo, el título que amparaba al heredero aparente y la transmisión de dominio en su favor, y no hubiera anotado demanda ni medida precautoria que afecte los derechos inscritos...”
Por otro lado, emparentada con la garantía procesal de la presunción de inocencia, la presunción de buena fe hace que las diligencias de los particulares ante la autoridad y otros otro s particulares
sean tenidas de antemano como ajenas a toda intención reprochable
jurídicamente. Desde luego, “los funcionarios pueden revisar razonablemente su contenido
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y la ley puede crear procedimientos para verificar lo manifestado por los particulares, lo que puede conducir a que los hechos y su prueba desvirtúen esta presunción”, porque si no, en contrario sensu, se incurriría en el absurdo de pensar que todas las personas por el simple hecho de ser particulares actúan siempre y sin excepción conforme a derecho, las buenas costumbres y el ordenamiento público. pú blico. A nivel del derecho administrativo la presunción de la buena fe establecida a favor de los particulares implica que las autoridades deberán, entre otras obligaciones, tener por legítimos los documentos que acompañe una persona a sus solicitudes. Entre ellos, los documentos públicos aportados han de asumirse como ciertos y válidos, y constituyendo así plena prueba, prueba , presumiendo buena fe de su otorgamiento, o torgamiento, de su fecha y de las declaraciones que en ellos hagan los funcionarios que los autorizan. Aun cuando es menester Constitucional y legal proteger esa presunción de buena fe frente al particular que se torna para estas instancias como una garantía, excepcionalmente, la ley puede establecer la presunción contraria, es e s decir, la presunción de mala fe. Por tanto, la presunción de mala fe que ahora impera, en la práctica se convierte en una pesada carga para los ciudadanos honestos, para quienes la administración no es otra cosa que un conjunto de ventanillas donde se hace cola.
La Buena Fe Registral Como toda figura jurídica, la “la buena fe” no es un fin en sí mismo, sino un medio para
encauzar la protección de determinados valores e intereses sociales.
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El contenido de la buena fe más conocido es el que encontramos en el Código Civil, en las normas referente a los derechos reales y a lo establecido respecto al tercero registral Con estas normas se protege a los titulares de dominio y a los que suplen el capital. La buena fe no se orienta aquí a la protección de deberes de lealtad, por ejemplo, de una persona frente a otra determinada, sino a garantizarles a los titulares que el ordenamiento sancionará a quienes adquieran bienes de personas sobre las cuales pueda haber sospechas respecto a su facultad para transferirlos. En lo que respecta a la figura del tercero registral4, el concepto de buena fe se orienta a garantizarle a éste que la apariencia (bautizada fe pública registral) que generan las constancias del Registro son superiores a la realidad de la titularidad. El concepto de la buena fe registral5
se define así por nuestra jurisprudencia "el
desconocimiento por el tercer adquirente de la verdadera situación jurídica del derecho adquirido en la parte n o reflejada exacta o íntegramente en el Registro”.
La buena fe en términos psicológicos: es la creencia o la ignorancia excusable respecto a la titularidad del que nos transfiere y a la legalidad del negocio. El principio de la buena fe, el cual aparece del ordenamiento jurídico como una garantía de protección, por po r lo que en últimas sería un u n mecanismo de d e protección para los individuos, de
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que de buena fe adquiere adquiere a título oneroso oneroso algún derecho de la persona que el Código Civil: Artículo Artículo 2014º .- “El tercero que registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, a unque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La Buena fe del tercero se presume mientas no se pruebe que c onocía la inexactitud del registro”. “La buena fe es un presupuesto presupuesto de la protección regis regis tral dado que el tercero resulta protegido en la medida en que ha
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contratado confiando confiando en el registro. La protección registral es una protección a la fe pública registral y esta fe es confia nza en que la titularidad que el registro pública es la verdadera titularidad. Un contratante o un adquirente que son conocedores de la inexactitud del registro no merecen una una especial protección.
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modo que, como tal, cumple su función de limitar los derechos ajenos. La La buena fe como principio general del derecho, impregna la totalidad del ordenamiento jurídico. Las características de la vida moderna, con su creciente complejidad, exigen que este principio de la buena no sea simplemente un criterio de interpretación y un límite en el ejercicio de los derechos, sino su consagración como garantía para los particulares. Así, dentro de los mecanismos de protección de los derechos, pueden distinguirse los que apuntan a hacer eficaz la actuación de los particulares y las autoridades administrativas como la prohibición de la tramitomanía tramitomanía los cuales también tienen aplicación en la esfera de las actuaciones judiciales.
Principio de la Buena Fe Pública Registral Este principio adoptado por el artículo 2014º del Código Civil y por el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos es el que caracteriza nuestro Sistema Registral, “Este principio protege el tráfico jurídico de bienes y derechos;
y, en virtud del cual la realidad registral va a primar sobre la realidad extra registral u 6
obligacional” .
La exposición de motivos define el principio de fe pública registral como el que protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe, de quien aparece en el Registro como
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Salgado, F. Obra Citada, pp 32.
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titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamenta en causas no inscritas antes7. A la simple lectura del Art. 2014º del C.C. se aprecia que su contenido conceptual, es, en primer lugar, de adquisición de una situación registral; y, en segundo se gundo lugar, de oposición o defensa frente a los derechos que emanan de normas de derecho común y también de derechos que emanan de principios y normas registrales. En este conflicto de derechos, intereses y normas legales, en aras del interés público, la paz y el orden social debe, necesariamente, establecerse una jerarquía jurídica interrelacionada por los conceptos ley, derecho y justicia; jerarquía de la cual, inexorablemente, prevalecen los principios y leyes que tutelan la fe pública institucionalizada, frente a los principios y leyes que tutelan derechos que no han alcanzado el amparo de la fe pública registral. En otras palabras, siempre que se intente aplicar el principio de la fe pública registral, se estará inevitablemente ante una situación en la que
la “seguridad del tráfico”, tráfico”, sacrifica la
“seguridad del derecho.”
Veamos cómo explica la Exposición de Motivos el sacrificio de la seguridad del derecho. Según el derecho común, civil o extra registral, si una persona adquiere de otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es nulo, el derecho común establece que será nulo también el del adquirente en virtud de que nadie puede transferir más de lo que tiene; y, por el contrario, nadie puede adquirir mayor o diverso derecho que aquél que se transmite.
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Revisora del Código Civil . Exposición de Motivos Oficial del Libro Reg istros Públicos”. Normas Legales (1999 ) Comisión Revisora En Código Civil. Editora. Trujillo, pp. 823. “
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Empero, esta solución establecida por el derecho común extra registral, es sacrificada por lo que la doctrina denomina “seguridad del tráfico registral”, que expresa que si esa nulidad
no aparece del registro, el adquirente adquiere el bien y, en consecuencia, la nulidad del título del transferente no lo perjudica. En breves palabras la seguridad del tráfico registral sacrifica la aplicación del derecho común”8.
Ante esta consecuencia inevitable y controvertible que resulta de la aplicación del principio de la fe pública registral, el legislador de 1984 ha considerado necesario que el derecho común sacrificado sea lo menos posible, para lo cual pone como contrapeso, hacer más difícil acogerse al principio en estudio, puesto que, ha incluido como causas que no aparezcan del mismo registro, además de la nulidad, a la rescisión y resolución; en tanto el reglamento General de los registros Públicos incluye, además de las indicadas, la anulación. Luego de haber analizado el principio de la fe pública registral y de conformidad con la norma legal, señalaremos que, para ser acogido por los beneficios de la pública registral, se requieren las siguientes características:
Que se adquiera el derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo; es decir, que existe apariencia de justo título registral,
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Que la adquisición se a título oneroso,
Que el adquirente inscriba su derecho; y,
Normas Legales Legales (1999) (1999) Comisión Revisora del Código Civil . . Ob. Cit. pp. 823.
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Que exista buena fe en el adquirente, quedando comprendido en este nuevo carácter legal, la condición de que el que pretende acogerse a la fe pública registral, inscribe su derecho con anterioridad y que no haya intervenido en el acto o contrato contra el cual se opone el tercer.
Fundamentos del Principio de Fe Pública Registral García, M9. (1993) señala las ideas-fuerza que, a modo de fundamento, subyacen en el principio de fe pública registral son:
La confianza en la apariencia registral,
La ineficacia del negocio jurídico precedente al del tercero,
La inexactitud del registral y
La adquisición inmobiliaria a non domino. Inspirado en tal criterio, a continuación desarrollamos cada uno de tales aspectos.
La Confianza en la Apariencia Registral El propósito del principio de fe pública, al igual que el de oponibilidad de lo inscrito, es brindar protección p rotección al tercero te rcero registral. Pero, a diferencia de éste, la sustenta en la confianza que merece lo publicado por el Registro, seguridad que resulta del principio de legitimidad previsto en el Art. 2013 del C.C. que rige al contenido de las inscripciones.
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García, M. (1993) Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario , Tomo II, Editorial Civitas S.A., Madrid, pp Ob. Cit., Pág. 227
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Ya hemos anotado que el principio de fe pública registral guarda estrecha relación con el principio de legitimación: si el contenido de los asientos registrales se presumen ciertos y válidos, lógico es proteger a quien, bajo su amparo, adquiere un derecho y lo inscribe. Las inexactitudes que no consten en el Registro, no pueden perjudicar al adquirente.
La Ineficacia del Negocio Jurídico Precedente al del Tercero De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se desprende que uno de los elementos que integra el supuesto del principio de fe pública registral, es la preexistencia de un derecho inscrito y afectado por causales de invalidez o ineficacia. Siendo que, sobre la base de tal derecho (inválido o ineficaz), posteriormente, un tercero adquiriere el suyo inscribiéndolo en el Registro. En otros términos, el principio que tratamos se plantea como hipótesis normativa la invalidez o ineficacia de un derecho inscrito en el Registro, interrogándose sobre el destino de los derechos ulteriores, derivados de aquél, también inscritos en el Registro. Es verdad que el Art. 2014 del C.C. se refiere textualmente sólo a la anulabilidad, resolución o rescisión como causales de invalidez o ineficacia que pueden afectar al negocio jurídico del cual deriva el derecho inscrito en el Registro. Tal circunstancia suscita una interrogante: ¿Quedan excluidas las causales de nulidad que, desde luego, también pueden provocar la invalidez e ineficacia de los negocios jurídicos?. jurídic os?.
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La Inexactitud Registral El principio de fe pública registral parte, también, de la consideración que no siempre existe conformidad entre el contenido del Registro (verdad oficial) y la realidad extrarregistral, que pueden existir circunstancias que no han quedado representadas en la inscripción. Dicho de otro modo, que el Registro no siempre es fiel reflejo de la realidad como sería, por ejemplo, el caso en que, siendo que en el Registro Re gistro no aparece apare ce anotada demanda d emanda alguna, en el mundo de la realidad se esté discutiendo judicialmente el derecho de propiedad de quien, hasta el momento, aparece como propietario del inmueble. A esto alude el Art. 2014 C.C. cuando impone que el tercero registral “mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos”10 Ahora, siendo
que el vocablo “causas que no consten en los registros públicos” que utiliza el Art. 2014 del C.C. es demasiado amplio, conviene precisar su significado. En verdad, no todo lo que obra en el Registro es relevante para los fines del principio de fe pública registral. Para Pa ra nosotros es claro que las partidas pa rtidas registrales (ellas y solo ellas) e llas) hacen el Registro Público. De este modo, queda claro que en la determinación del principio de fe pública registral se debe tener en cuenta, únicamente, los diversos asientos de inscripción (o anotaciones preventivas) de la partida registral a que corresponda el bien y cuyo mejor derecho se 10
Salgado, F. Ob. Cit., pp 34.
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discute y pretende resolver con este principio. Igualmente, se debe considerar las demás partidas registrales, sean del mismo Registro o de otros otr os distintos, en e n cuanto tengan relación directa con aquel. En tal orden de ideas y a modo de ejemplo, quien pretenda beneficiarse del principio de fe pública registral deberá examinar, simplemente, dos cosas: por un lado, lad o, la partida registral del inmueble que pretenda adquirir y, por otro, las partidas registrales referidas a otros Registros con el propósito de verificar, por ejemplo, la existencia y suficiencia de los poderes y facultades con que proceden los vendedores o, las posibles restricciones de la capacidad de ejercicio los mismos.
La Adquisición Inmobiliaria a Non Domino. El principio se plantea como supuesto normativo la adquisición de un derecho mobiliario de quien no es titular del mismo. Cuando hablamos de la adquisición a non domino estamos aludiendo a la circunstancia de haber adquirido el derecho de propiedad de persona que no era propietaria del inmueble o, de quien ha dejado de serlo. Conforme se deduce del Art. 2014 del C.C., el carácter a non dominio de la adquisición debe ser consecuencia de la invalidez (nulidad o anulabilidad), rescisión o resolución del derecho del transmitente, ciertamente, por causas que no constaban en el Registro (partidas registrales) cuando el adquirente inscribió su derecho. Frente a tal situación, el Art. 2014 del C.C., que recoge el principio que tratamos, dispone que el tercero registral no sea
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perjudicado pues, “mantiene su adquisición”. Lo mismo señala el Art. VIII, T.P., del
N.R.G.R.P. cuando, en tal suposición, dispone que no perjudicará al tercero registral”. En esta regla pone de manifiesto el juego positivo de la apariencia registral, como fundamento del principio de fe pública registral. Así, por ejemplo, cuando el comprador adquirió el derecho de propiedad de persona que, según el Registro, estaba legitimado para transferirlo (del vendedor que, en el Registro, aparecía como propietario del bien y sin ninguna circunstancia que limitara tal titularidad); advertimos que su decisión la tomó sobre la base de la confianza que le brindaba el Registro. Si posteriormente, luego de la inscripción del derecho del comprador, se revela que éste adquirió el derecho de propiedad a non dominio porque, en realidad, aquel vendedor no era propietario del inmueble (el derecho de éste era ineficaz porque estaba afectado por causales de invalidez, rescisión o resolución); el comprador no podrá ser perjudicado. Mantendrá su derecho. El propósito del principio de fe pública, al igual que el de oponibilidad de lo inscrito, es brindar protección p rotección al tercero te rcero registral. Pero, a diferencia de éste, la sustenta en la confianza que merece lo publicado por el Registro, seguridad que resulta del principio de legitimidad previsto en el Art. 2013 del C.C. que rige al contenido de las inscripciones. Ya hemos anotado que el principio de fe pública registral guarda estrecha relación con el principio de legitimación: si el contenido de los asientos registrales se presumen ciertos y válidos, lógico es proteger a quien, bajo su amparo, adquiere un derecho y lo inscribe. Las inexactitudes que no consten en el Registro, no pueden perjudicar al adquirente.
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Requisitos para que el Principio de Buena Fe tenga efectos De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se puede concluir que las exigencias necesarias para que el principio de fe pública registral des pliegue sus efectos, son:
Adquisición válida de un derecho,
Previa inscripción del derecho transmitido,
Inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido,
Onerosidad en la transmisión del derecho,
buena fe del adquirente e inscripción del derecho a favor del adquirente. Estos requisitos son necesarios e indispensables pues, el beneficio que confiere el principio no es poca cosa: convierte en invulnerable el derecho adquirido por el tercero registral.
Adquisición Válida de un Derecho La protección que brinda el principio de fe pública se despliega en favor de la adquisición derivada que surge de un negocio jurídico. Precisamente, el Art. VIII del NRGRP despliega los efectos del principio que tratamos a favor de quien “hubiere contratado” sobre la base
de los asientos registrales. La doctrina ha excluido de la protección a las adquisiciones no-derivadas como serían las realizadas por ministerio de la ley, accesión, usucapión, etc., toda vez que el propósito del principio es proteger el tráfico jurídico-comercial jurídico-comerc ial inmobiliario que, justamente, se plasma a través de la contratación civil o comercial.
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Es importante tener en cuenta que la protección que brinda el principio despliega su eficacia, únicamente, respecto del negocio jurídico previamente inscrito. No se hace extensivo al negocio del tercero registral por cuyo mérito adquiere su propio derecho.
Previa Inscripción del Derecho Transmitido. Hemos insistido en que el principio de fe pública registral despliega su eficacia protectora respecto del acto o derecho previamente inscrito en el Registro pues, confiere protección a quien adquirió un derecho de persona que, según el Registro, se encontraba legitimado para transmitirlo. El Art. 2014 del C.C. pone de manifiesto este hecho. Indica: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule...” Igualmente, el Art. VIII, T.P., del N.R.G.R.P. señala: “La inexactitud de los
asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos...”. De las reglas glosadas se deduce que no será beneficiario de la fe pública registral quien, inmatriculando el bien, inscribe su derecho de propiedad como primera de dominio, pues, aquí no se ha cumplido con el requisito de la previa inscripción del derecho adquirido. Igualmente, quien adquiere el derecho de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, tampoco se beneficia de éste principio toda vez que su derecho no lo ha adquirido
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sobre la base de otro anteriormente inscrito. Precisamente, uno de los supuestos de la prescripción adquisitiva de dominio es la falta de conexión (tracto sucesivo) entre el derecho de peticionante y el último que aparece en el Registro. En cuanto a la previa inscripción del derecho que se adquiere, surge la siguiente inquietud: ¿en qué oportunidad debe haberse realizado la inscripción del derecho del transferente: en el momento de la celebración del negocio jurídico por cuyo efecto el tercero adquiere el derecho o, en el momento en que éste inscribe aquel derecho?
Inexpresividad Registral respecto de Causales de Ineficacia del Derecho Transmitido. El principio de fe pública registral no sólo requiere la previa inscripción del derecho que le sirve de antecedente. Además, impone el desconocimiento de la inexactitud registral de aquél derecho, esto es, la no-inscripción de las causales que provoquen la invalidez o ineficacia de aquél derecho. Esto se desprende del Art. 2014 del C.C. cuando señala: “por virtud de causa que no consten en los registros públicos”.
Ya se ha puntualizado que estas causales, que afectan al derecho previamente inscrito y que no deben constar en el Registro, pueden ser de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución del negocio jurídico no obstante que el Art. 2014 del C.C., únicamente, hace referencia literal a los tres últimos. La Exposición de Motivos del Código Civil ha planteado y resuelto el tema precisando que “las causas que atenten contra el derecho del otorgante no
tendrán que ser sólo de nulidad (sea absoluta o relativa) sino que también podrán ser causas rescisión o resolución”.
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Por otro lado, el Art. 2014 del C.C., al referirse a la inexpresividad de las causales de nulidad, rescisión o resolución; utiliza la frase “que no consten en los Registros Públicos”:
De aquí surge una inquietud: ¿Se refiere únicamente al Registro de la Propiedad Inmueble o, incluye a los demás Registros? Al respecto, la Exposición de Motivos del Código Civil responde que “estas causas no tienen que aparecer del Registro de la Propiedad Inmueble,
sino que podrían aparecer de cualesquiera de los registros que directa o indirectamente se encuentran legislado por el Código civil c ivil (personal, mandatos, etc.)”.
Onerosidad en la Transmisión del Derecho Otro requisito indispensable para que el principio que tratamos despliegue su eficacia protectora en favor del adquirente, sea que el negocio jurídico por el cual adquirió el derecho; se hubiera celebrado a título oneroso, esto es, con prestaciones recíprocas, “este es
un requisito sine qua non- indispensable- para la eficacia del principio de fe pública registral”11. El Art. 2014 del C.C. expresamente señala: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho...”
Además de los típicos negocios jurídicos onerosos bilaterales como son la compraventa, dación en pago, transacción, etc., quedan comprendidos aquellos otros denominados nonegociables, como es el caso de las adquisiciones inmobiliarias realizadas en remate público pues, también se trata de negocios jurídicos ju rídicos bilaterales celebrados a título oneroso donde el Juez o Ejecutor sustituye la voluntad del transferente.
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Salgado, F. Ob. Cit, pp 33.
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Queda excluido de la protección registral que genera este principio aquellos que hubieran adquirido su derecho a título gratuito, como es el caso de la donación, anticipo de legítima y traslado de dominio inmobiliario por sucesión hereditaria. En estos casos, los adquirentes “defenderán su derecho con la protección registral que el derecho de su transferente ha obtenido del registro”12.
Buena Fe del Adquirente Señala García, (1993)13
que la doctrina, al conceptualizar la buena fe registral, ha ha
destacado dos aspectos: uno negativo y otro positivo. Desde el punto de vista negativo, ha sido definida como el desconocimiento (o no-conocimiento) de la inexactitud registral. Desde el punto de vista positivo, como la creencia en algo más que el desconocimiento de algo: que el transferente es titular del derecho y que puede transmitirlo, que es dueño de la cosa y puede transmitir su dominio, que la titularidad del transferente no adolece de vicio. García (1993) impugna el segundo criterio. Señala que el concepto de buena fe debe centrarse en el problema del desconocimiento y no en el de la creencia, pues, no interesa una especial creencia en el contenido del asiento, sino un desconocimiento de situaciones jurídicas extrarregistrales. Dice: “Lo importante es desconocer o conocer y no n o creer o dejar
de creer. En el derecho hipotecario lo que importa es el homo ignorans o el homo sapiens, y no el hombre creyente. No estamos en religión sino en Derecho Hipotecario”.
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COMISIÓN REVISORA DEL CODIGO CIVIL. Ob. Cit. pp. 827 GARCIA, Ml. Ob. Cit., pp. 305
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Diez-Picazo14
afirma que en la configuración general de la buena fe de los actos y
negocios y en las situaciones jurídicas en general, aparecen dos diferentes líneas de razonamiento. Para una de ellas, la buena fe es un estado psicológico o psíquico, consistente en un equivocado conocimiento de la realidad. Para la otra, la buena fe es la actuación diligente o conducta socialmente aceptable. Afirmando su punto de vista y con referencia al Art. 34 de la Ley hipotecaria española, señala que la opinión general se inclina por entender que la buena fe del Art. 34 de la ley acotada es la buena fe psicológica. En este orden ideas, la buena fe que reclama el Art. 2014 del C.C. es la buena fe psicológica, esto es, aquella que se traduce en el desconocimiento de la inexactitud registral. Justamente, a ella se refiere el artículo acotado cuando expone que: “... La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del de l registro”. Por
lo demás, la Exposición Motivos del Código Civil ratifica este criterio de interpretación. Señala que “la buena fe que se le exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud e n lo publicado por el registro”.
En consecuencia, nuestro sistema hace suyo el concepto de buena psicológica. El adquirente de un derecho habrá obrado con buena fe si desconocía la inexactitud registral. Por el contrario, habrá actuado con mala fe quien conocía la inexactitud registral. Ahora bien, el desconocimiento que exige el principio de fe pública registral, no solo es objetivo en el sentido que en el Registro no deben constar las causales de invalidez o 14
DIEZ-PICAZO, L. (1986) Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial , Volumen II, 2da. edición, edición, 1ra. Reimpresión, Editorial Editorial Tecnos S.A., Madrid, pp. 378, 379 .
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ineficacia que afectan al derecho transmitido (de ello nos hemos ocupado al referirnos a la inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido). También comprende el desconocimiento subjetivo, esto es, que el adquirente, verdaderamente, no debe haber conocido las causales de invalidez o ineficacia del derecho, como señala la Exposición de Motivos del Código Civil, aun cuando no aparecían en el Registro. El Art. 2014 del C.C. señala que “la buena fe se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. De aquí se desprende dos cosas: por un lado, que la bu ena fe
puede ser se r enervada toda vez que admite prueba en contrario y, por po r otro, que procesalmente proc esalmente el adquirente no estará obligado a probar su buena fe pues, por efecto de aquella disposición, la carga de la prueba corresponderá al demandante. El concepto de buena fe provoca algunas interrogantes que requieren respuesta. Entre tales cuestionamientos tenemos: a) Titu lari dad dad de la buena fe .
Aclarado el concepto de la buena fe, queda una duda: ¿Quién debe haber obrado con buena fe: quién adquiere el derecho, quién lo transmite, o ambos? Sobre el tema el Art. 2014 del C.C. destaca nítidamente que es el adquirente quien debe haber obrado con buena fe. Señala: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso...” “La buena fe del tercero se presume mientras...” Por ende, la buena fe del adquirente perdurará, inclusive, si el
transmitente hubiera obrado de mala fe. La Exposición de Motivos del Código Civil
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expone, precisamente, que el concepto de buena o mala fe es personalísimo por lo que resulta quizá ocioso afirmar que este requisito debe ser cumplido por el adquirente y sólo por él. Y, que la circunstancia circun stancia de que el transferente transfe rente del derecho de recho tenga te nga buena o mala fe es absolutamente irrelevante para los efectos de impedir o permitir al adquirente constituirse en tercer registral. b) Opor tun i dad en en qu e se se debe debe tener tener l a buena f e.
Por otro lado, la doctrina se ha planteado, también, el problema de la oportunidad en que el adquirente debe tener buena fe. Respecto de éste asunto se ha fundado hasta tres teorías.
La primera señala que la buena fe debe tenerse en el momento de la inscripción (Gómez Gómez, Sanz Fernández).
La segunda, que la buena fe debe tenerse en el momento de la tradición (Roca Sastre, Diez-Picazo).
La tercera, que la buena fe debe tenerse en el momento de la celebración del negocio jurídico (Lacruz, García García, Diez-Picazo).
Nuestro sistema registral se adhiere a la tercera teoría pues, la Exposición de Motivos del Código Civil expone que, incuestionablemente, la buena fe del adquirente debe existir en el momento de la celebración del contrato mediante el cual adquiere el derecho del cual se trate. Así, es claro que el Art. 2014 del C.C. alude al momento de la celebración del negocio como la oportunidad en que se debe tener la buena fe, cuando afirma que: “El tercero que
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de buena fe adquiere a título oneroso...” Lo propio se desprende del Art. VIII del NRGRP en tanto señala: “... tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de...”
Juzgamos ilustrativa la explicación que, sobre este criterio, expone García García. Sustenta la necesidad que la buena fe deba tenerse en el momento de la celebración del negocio jurídico del siguiente modo: “la buena fe, al ser un hecho intelectivo o de formación del
conocimiento, a detenerse en el momento del otorgamiento del título, que es el momento en que aparece formada la voluntad del adquirente. La adquisición a non domino se produce, pues, a partir de la inscripción y en e n virtud del elemento de la inscripción. Pero la buena fe, al igual que el problema de la capacidad, de la existencia de la persona y de los vicios del negocio jurídico, hay que referirlo al momento en que se declara la voluntad en el título. Es esa la razón y no otra de que la buena fe haya que referirla al momento del otorgamiento del título. No es, pues, porque la adquisición del derecho real se produzca con anterioridad, pues al ser adquisición a non domino la adquisición se produce a partir de la inscripción. No es tampoco, porque haya que referir la buena bu ena fe al momento de la tradición, tra dición, pues si el momento de la inscripción no cuenta, tampoco ha de contar el momento de la tradición. Lo importante es el momento en que se forma la voluntad del adquirente”. c) Dur ación ación de la buena buena f e .
Otro asunto que la doctrina también se ha planteado, es el referido a la perdurabilidad de la buena fe. Entre nosotros, la Exposición de Motivos del Código Civil ha resuelto el asunto
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señalando que debe permanecer hasta la inscripción del derecho en el Registro. Dice: “la buena fe debe subsistir hasta el momento de la inscripción in scripción del de l derecho der echo del adquirente, a dquirente, por cuanto todos los requisitos para el funcionamiento del principio de fe pública registral deben ser concurrentes en el tiempo, es decir, debe hacer algún momento en el que todos ellos se produzcan y el único momento posible de que esto ocurra es el e l de la inscripción”.
Lamentablemente, esta postura no es concordante con el criterio propuesto en cuanto al momento que se debe tener buena fe. Conforme anota García (1993), “una vez que exista buena fe en el momento del otorgamiento del título, ya no importa que, con posterioridad p osterioridad se produzca mala fe, o sea, conocimiento de la situación extrarregistral por parte del adquirente, pues su buena fe quedó cerrada y completa en el momento de la declaración de su voluntad. Sería injusto y contrario al principio de seguridad jurídica que, una vez que el adquirente ha cerrado el contrato se desvirtuara ese título por el mero hecho de haber llegado a su conocimiento situaciones extrarregistrales, con las que él no contó en el momento de celebrar el contrato y otorgar el título”.
Inscripción del Derecho a favor del Adquirente. El principio de fe pública registral despliega sus efectos a favor de del adquirente, únicamente cuando éste ha inscrito su derecho. Tanto el Art. 2014 del C.C. como el Art. VIII del NRGRP no lo dicen; pero, es indiscutible su necesidad toda vez que el adquirente del derecho sólo será tercero registral cuando hubiera inscrito su derecho.
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Tercero Registral o Beneficiario de la Buena Fe Pública Registral. La Doctrina Española entiendo por tercero registral, “a “ a la persona que goza del efecto fundamental que se deriva de d e la fe pública registral y que consiste c onsiste en ser mantenido en la adquisición de su derecho si reúne los requisitos establecidos por la Ley Hipotecaria, para ello, es decir: Haber adquirido de persona que figure en el Registro con facultades para transmitir su derecho; haber adquirido a título oneroso, de buena fe y haber inscrito su 15
derecho en el Registro de la Propiedad ”
El concepto de tercero registral, en nuestra legislación, fluye del artículo 2014º del Código Civil y artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos16. En un primer significado, es tercero registral aquél que, de buena fe, adquiere un derecho a título oneroso de quien aparece en el registro con derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisición. Es decir, un determinado adquirente registral ha alcanzado la situación jurídica en que es protegido por el principio de la fe pública registral. En un segundo significado, también es tercero registral quien, ya amparado por la fe pública, opondrá con éxito tal situación jurídica, frente a cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya
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DICCIONARIO JURÍDICO JURÍDICO ESPASA. (1998) España, Editorial Espasa Espasa Calpe S.A. pp. 954 ART. 2014º DEL DEL C.C.- “ El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La b uena fe del tercero
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se presume mientras que no se pruebe q ue conocía la ine xactitud xactitud del registro”
ART. VIII DEL T.P. DEL R.G.R.P.- “La inexactitud de los asientos regist rales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos. Siempre que las ca usas de dicha inexactitud no consten en l os asientos registrales”
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intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se inscriba posteriormente, convirtiéndose su posición en invulnerable e inatacable. Resulta evidente, entonces, que la persona constituida en tercero registral usará para defender su derecho, no las normas de derecho común que le podrían resultar perjudiciales, sino, exclusivamente, los principios y normas de derecho registral, con las cuales su derecho está asegurado toda vez que las leyes de los Registros son de orden público, y, por lo consiguiente, prevalecen frente a las normas comunes y si se trata de derechos reales inscritos o de derechos de la misma naturaleza según el artículo 2022º del Código Civil. La Doctrina Española entiende por tercero registral, “a la persona que goza del e fecto fundamental que se deriva de d e la fe pública registral y que consiste c onsiste en ser mantenido en la adquisición de su derecho si reúne los requisitos establecidos por la Ley Hipotecaria, para ello, es decir: Haber adquirido de persona que figure en el Registro con facultades para transmitir su derecho; haber adquirido a título oneroso, de buena fe y haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad”.
El concepto de tercero registral, en nuestra legislación, fluye del artículo 2014º del Código Civil y artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos. En un primer significado, es tercero registral aquél que, de buena fe, adquiere un derecho a título oneroso de quien aparece en el registro con derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisición. Es decir, un determinado adquirente registral ha alcanzado la situación jurídica
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en que es protegido por el principio de la fe pública registral. En un segundo significado, también es tercero registral quien, ya amparado por la fe pública, opondrá con éxito tal situación jurídica, frente a cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se inscriba posteriormente, convirtiéndose su posición en invulnerable e inatacable.
Características del Tercero Registral El tercero registral que, ciertamente, es el beneficiario del principio de fe pública registral, participa de ciertas características. a) El tercero registral debe ser extraño en la relación jurídica previamente inscrita. El tercero registral es tercero porque su cualidad principal es no haber participado relación jurídica (inscrita) precedente, esto es, en la relación jurídica por cuyo mérito adquirió su derecho quien, ahora, viene a transferirlo en favor del tercero registral. b) El tercero registral debe ser parte en otra relación jurídica. El tercero registral debe haber intervenido en otra relación jurídica (también inscrita), distinta a la relación jurídica previamente inscrita (perjudicada por causales que determinan su invalidez o ineficacia: nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución). c) Debe existir conexión lineal entre las dos relaciones jurídicas.
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Entre las relaciones jurídicas antes referidas, esto es, la relación jurídica donde el tercero registral no ha intervenido (relación jurídica afectada por causales de invalidez o ineficacia) y la relación jurídica donde el tercero registral ha sido parte; debe existir conexión lineal. d) La relación jurídica inscrita del tercero registral debe ser amenazada por otra, igualmente inscrita. Esto significa que el derecho inscrito del tercero registral debe encontrarse amenazada por las causales de ineficacia que afectan a la relación jurídica inscrita precedente, de la cual deriva. El principio de fe pública registral, impide que dicha amenaza se haga efectiva. e) El tercero registral debe ser un titular registral. Conforme se ha puntualizado al tratar del principio de oponibilidad de lo inscrito, el tercero registral es “registral” en la medida que su derecho se encuentra inscrito en el Registro, “Para que el principio de fe pública registral surta surta sus efectos a favor del adquirente, es
preciso que este inscriba su derecho, der echo, sólo así, operará a su favor”17. f) El tercero registral debe haber adquirido su derecho de buena fe. El tercero registral, conforme se ha expuesto, no debe haber conocido las causales de invalidez o ineficacia que afectaba a la relación jurídica por la cual adquirió su derecho el antecesor.
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Salgado, F. Ob. Cit., pp 34
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Amparo Constitucional del Tercero Registral. En el numeral 4 del Capítulo II de este artículo, se ha explicado en qué consiste la figura del tercero registral y en el numeral del mismo Capitulo el principio de buena fe pública registral; de lo cual se ha dejado en claro que el fundamento constitucional esencial de los Registros Públicos es la Seguridad Jurídica amparada en el Art. 38º de la Constitución vigente; en este orden de ideas, debemos concluir que el amparo constitucional del tercero registral también radica en el principio de Juricidad, materializándose expresamente en la seguridad del tráfico registral, seguridad ésta que sacrifica la seguridad del derecho, por la misma naturaleza de los Registros Públicos, por la presunción que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones y, de conformidad con el principio de legitimación, según el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Por otro lado, los Registros Públicos, hay que indicar, que forman parte de la Estructura del Estado; en consecuencia, su desempeño sólo puede ser ejercitado dentro de los márgenes establecidos por la Constitución y el ordenamiento jurídico y, como lógica consecuencia, sometido, a su vez, a los controles constitucionales frente a los excesos de su denominada “autonomía registral.”
Ahora bien, como todo acto jurídico registral (inscripciones, cierre de partidas, bloqueos, publicidad, etc.) se desenvuelve dentro del derecho administrativo con sujeción a las normas constitucionales, las disciplinas encargadas del estudio de la solución a los
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conflictos que genera la administración pública, serán el Derecho Procesal Administrativo y el Derecho Procesal Constitucional, dentro de este último se convierte en mecanismo procesal efectivo del ejercicio que tienen los peticionantes, dentro de los cuales puede encontrarse un tercero registral, frente a los excesos cometidos por los registradores o servidores de los registros. Es así que, la acción de amparo consagrada en el inc. 2 del Art. 200º de la Constitución, que la consagra como aquella garantía constitucional que procede contra el hecho u omisión, por parte de cualquier autoridad, funcionario o persona, que vulnera o amenaza los demás demá s derechos reconocidos por la Constitución, con excepción de los referentes a la libertad individual -que los protege el habeas corpus-, se constituye como mecanismo procesal indispensable para proteger el derecho de los peticionantes ante las Oficinas Registrales, cuando determinados actos vulneran o amenazan derechos constitucionales, como el derecho a la inviolabilidad de la propiedad, derecho de petición, derecho a la juricidad, etc. De igual modo, la garantía constitucional de habeas data, también se constituye como mecanismo procesal efectivo contra el hecho u omisión, por parte de cualquier autoridad, funcionario o persona, que vulnera o amenaza los derechos a que se refiere el artículo 2º, incisos 5 y 6 de la Constitución, esto es, a solicitar sin expresión de causa la información que requiera y a recibirla de cualquier entidad pública, pública, en el plazo plazo legal que suponga suponga el pedido. Se exceptúan las informaciones que afectan la intimidad personal y las que expresamente se excluyan por ley o por razones de seguridad nacional; y a que los servicios
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informáticos, computarizados o no, públicos o privados, no suministren informaciones que afecten la intimidad personal y familiar. Por otro lado, la acción de cumplimiento, referida en el inciso 6 del artículo 200º de la Constitución, está destinado a posibilitar el acatamiento por parte de los funcionarios de las Oficinas registrales de toda norma legal o de un acto administrativo; como por ejemplo, cumplir con el principio de impenetrabilidad, referido en el Art. 2017º del C.C. o con el acto de cerrar una partida o ficha a causa de duplicidad de inscripción. Pero, claro está, todo esto sin perjuicio de la responsabilidad penal en que incurriría el registrador y la consiguiente indemnización de daños y perjuicios por responsabilidad extracontractual, las cuales pueden ser ejercitadas en vía penal, o excluyentemente, la última en la jurisdicción civil. Como puede verse, si bien hemos podido determinar el fundamento constitucional del principio de la fe pública registral y, por ende, la protección pr otección al tercero registral, no podemos establecer un mecanismo específico amparado por la Constitución para la protección del tercero registral; por ende, se constituye en una necesidad impostergable la de uniformar la jurisprudencia en materia registral re gistral y, sobre todo, en lo concerniente al tercero registral, con el objeto de viabilizar la justicia en defensa del mismo.
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Conclusiones 1. Los principios generales del derecho son máximas o proposiciones y hasta aforismos de carácter lógico que fundamentan el ordenamiento positivo. Son ideas, postulados éticos, o criterios fundamentales, básicos. 2. El principio de la buena fe, el cual como una garantía de protección, es un mecanismo de protección para los individuos, de modo que, como tal, cumple su función de limitar limitar los derechos ajenos. La La buena fe como principio general del derecho, impregna la totalidad del ordenamiento jurídico. 3. Se define EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL como el que protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe, de quien aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamenta en causas no inscritas antes. 4. En caso de conflictos de derechos, intereses y normas legales, en aras del interés público, la paz y el orden social debe, necesariamente, establecerse una jerarquía jurídica interrelacionada por los conceptos ley, derecho y justicia; jerarquía de la cual, inexorablemente, prevalecen los principios y leyes que tutelan la fe pública institucionalizada, frente a los principios y leyes que tutelan derechos que no han alcanzado el amparo de la fe pública registral. En otras palabras, siempre que se intente aplicar el principio de la fe pública registral, se estará inevitablemente ante una situación en la que derecho”.
la “seguridad del tráfico”, sacrifica la “seguridad del
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5. EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL guarda estrecha relación con el principio de legitimación: si el contenido de los asientos registrales se presumen ciertos y válidos, lógico es proteger a quien, bajo su amparo, adquiere un derecho y lo inscribe. Las inexactitudes que no consten en el Registro, no pueden perjudicar al tercero. 6. Es tercero registral aquél que, de buena fe, adquiere un derecho a título oneroso de quien aparece en el registro con derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisición. Es decir, un determinado adquirente registral ha alcanzado la situación jurídica en que es protegido por el e l principio de la fe pública registral. 7. EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL, adquiere especial importancia dentro de la dinámica de los derechos. Opera en beneficio de los terceros que, dentro del tráfico jurídico-comercial, adquieren un bien de quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a través de un negocio jurídico desprovisto, también en apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar ineficaz.
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REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 1. COMISIÓN REVISORA DEL CÓDIGO CIVIL (1990) Exposición Oficial de Motivos del Código Civil de 1984. Registros Públicos – Públicos – Separata Separata Especial . El
peruano. 2. DICCIONARIO JURÍDICO ESPASA: (1998), Editorial Espasa Calpe Calpe S.A. España. 3. DIEZ-PICAZO, L. (1986) Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial , Volumen II, 2da. Edición, 1ra. Reimpresión, Editorial Tecnos S.A., Madrid, España. 4. GARCIA, M. (1993) Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, Tomo II, Editorial Civitas S.A., Madrid, España. 5. SALGADO, F (2011) Manual de Derecho Registral , Editorial Imprenta Cadillo S.R.L., Lima, Perú.
