Avaliação de Imoveis 4

Ilan Chamovitz

Avaliação de imóveis

Sumário CAPÍTULO 4 – Estudo de Casos.......................................................................................05 Introdução ....................................................................................................................05 4.1 Estudo de Caso 1 .....................................................................................................05 4.1.1 Descrição do imóvel ........................................................................................06 4.1.2 O problema ....................................................................................................07 4.1.3 O método proposto .........................................................................................07 4.1.4 A aplicação do método ....................................................................................08 4.2 Estudo de casos: comportamento do consumidor no mercado imobiliário: atributos relevantes na compra de imóveis no Rio de Janeiro ........................................11 4.2.1 A questão de pesquisa .....................................................................................12 4.2.2 Características de consumidores de imóveis .......................................................13 Síntese ..........................................................................................................................18 Referências Bibliográficas ................................................................................................19

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Capítulo 4 Estudo de Casos

Introdução Sabemos que a avaliação de imóveis pode ser aplicada em diversos contextos, como, por exemplo, a venda de imóveis, partilha entre irmãos, disputas judiciais, estabelecimento de valor de aluguel. O estudo de casos é uma importante ferramenta para a pesquisa e pode facilitar o aprendizado, na medida em que ilustra a aplicação de pressupostos teóricos em casos práticos, reais. Existem críticas ao uso de casos e também defesa por essa utilização, como será apresentado mais adiante. Estudos de casos oferecem algumas características específicas. Yin (2005, p. 32) descreve o estudo de caso da seguinte forma:

• • • •

um estudo empírico; investiga um fenômeno atual dentro do seu contexto de realidade; quando as fronteiras entre o fenômeno e o contexto não são claramente definidas; utiliza várias fontes de evidência.

Gill (2008) informa que o estudo de caso é empregado para:

• • •

explorar certas situações reais e cujos limites não estão claramente definidos; descrever a situação do contexto no qual existe alguma pesquisa sendo realizada; explicar as variáveis causais de determinado fenômeno em situações complexas, sem possibilidade de realizar estudos de levantamento de dados.

Estudo de casos tem defensores e também sofre críticas. Por exemplo, Gill (2008) apresenta a falta de rigor metodológico, a dificuldade de generalização e a demanda por muito tempo para a realização da pesquisa, o que pode determinar resultados inconsistentes. Por estarmos essencialmente focados em objetivos didáticos, aproveitaremos aqui os benefícios de estudos de casos como forma de ilustrar o conteúdo aprendido anteriormente e de perceber que a teoria pode ser aplicada em casos práticos, reais.

4.1 Estudo de Caso 1 Este estudo de caso foi recuperado de uma publicação que gerou uma apresentação no V Seminário Internacional da Latin American Real Estate Society (Lares), em 2005. O tema central aborda a situação de uma casa de espetáculos localizada no Rio de Janeiro, que compreendia duas ações renovatórias de aluguel entre 1996 e 2002. O estudo é relevante porque adota um método diferente do método comparativo estudado anteriormente neste curso. O método apresentado nesse caso propõe um modelo que “se baseia na apropriação do justo valor locatício

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em função da renda líquida obtida pelo estabelecimento, durante o ano anterior ao término do período da locação”. (SILVA; BRASILEIRO, 2005, p. 1).

4.1.1 Descrição do imóvel Apresentamos, a seguir, alguns dados para contextualização do caso:

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Nome do empreendimento – Canecão Proprietário – Universidade Federal do Rio de Janeiro Alugado (na época) para – Mário Priolli, empresário Ramo de atividade – Casa de espetáculos Data do estabelecimento do imóvel – desde 1967 Localização – Zona Sul, área turística, com pequena distância do Pão de Açúcar, da praia de Copacabana, shopping centers , clubes, escolas, com grande oferta de transporte.

Observação – Situação atual (2015): o imóvel foi recuperado depois de quatro décadas sem receber pagamento de aluguel. Confira mapa e foto do local:

Botafogo Futebol

Shopping OFF PRICE

Campus Praia Vermelha UFRJ CANECÃO

Shopping Rio Sul

Copacabana MAPA DE SITUAÇÃO DO CANECÃO Figura 1 – Mapa de situação do Canecão. Fonte: Silva; Brasileiro, 2005.

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Figura 2 – Canecão (Rio de Janeiro). Fonte: Wiki Commons, 2015.

4.1.2 O problema Para as ações renovatórias de aluguel, era necessário realizar a avaliação do valor do imóvel. Na época, o perito preparou um laudo a partir do método comparativo e, para isso, usou o imóveis localizados na mesma área. Ainda seguindo o método comparativo, realizou a homogeneização considerando aspectos que tornavam os imóveis diferentes: sua localização, sua área, se eram novos ou não, etc. Um aspecto que não foi considerado para a avaliação do imóvel do Canecão foi o ramo de atividade para o qual ele era utilizado. De acordo com o trabalho de Silva e Brasileiro (2005), não existia imóvel em atividade similar na região e, dessa forma, a comparação com outros imóveis não resultaria em algum valor consistente. Silva e Brasileiro (2005) apontam que o perito também utilizou o método da renda que, segundo os autores, apresentou valor bem próximo ao apresentado pelo método comparativo. Assim, os autores descreveram o cenário proposto para a investigação e proposta de uso de um terceiro método, que levasse em consideração o ramo de atividade no qual o imóvel estava sendo considerado. Os autores justificam, ainda, a adoção dessa visão, citando diversos exemplos, como o do valor da renovatória de aluguel para a loja de automóveis que tem espaço para somente duas vagas, mas que usa a calçada para colocar mais oito automóveis e que está localizada em frente a um ponto de ônibus, em rua movimentada. Os autores concluem a explicação citando pontos e empreendimentos no Rio de Janeiro que não têm condições de comparação: restaurante no Aterro do Flamengo, com vista para o Pão de Açúcar, quiosques na praia de Copacabana. Enfim, segundo os autores, “o que vale é a possibilidade de ganhos na visão do locatário e a possibilidade de se obter lucro com o empreendimento na visão do locador” (SILVA; BRASILEIRO, 2005, p.3).

4.1.3 O método proposto O método descrito por Silva e Brasileiro (2005) foi apresentado em um trabalho do engenheiro Nelson R. Pereira Alonso, mencionado por Auricchio (1972), e é citado como método por participação no faturamento (IBAPE, 2005). Segundo os autores, o método surgiu em 1979, sendo apresentado em estudos anteriores como “método da renda para casos especiais de atividade”. Os autores indicam que esse método poderia ser chamado, também, de método da parceria, 07


uma vez que imóveis comerciais e com finalidade específica, como teatros, cinemas e postos de combustíveis, apresentam grande dificuldade para utilizar os métodos usuais em processos judiciais.

NÃO DEIXE DE LER... Vários livros são sugeridos no site da Ibape-SP, como, por exemplo, os seguintes títulos: Engenharia de avaliações: uma introdução à metodologia científica; Avaliações de propriedades rurais manual básico; Imóveis urbanos avaliação de aluguéis aspectos práticos e jurídicos. Os materiais estão disponíveis no endereço:
-sp.org.br/publicacoes/Default.aspx>.

VOCÊ O CONHECE? Eurico Gaspar Dutra (Cuiabá, 18 de maio de 1883 – Rio de Janeiro, 11 de junho de 1974) foi um militar brasileiro, décimo sexto presidente do Brasil e único presidente oriundo do atual estado do Mato Grosso. Durante o seu governo, foi criada a Fundação da Casa Popular, o primeiro órgão federal brasileiro na área de moradia com a finalidade de centralizar a política de habitação. Essa fundação é tida como precursora do Banco Nacional da Habitação (BNH), criado em 1964.>

4.1.4 A aplicação do método Para aplicar o método da parceria, era necessário conseguir o valor dos resultados financeiros a partir do imóvel. Esse valor não foi obtido pelo perito, porque o Canecão não apresentou os valores solicitados. Segundo Silva e Brasileiro (2005), a saída do perito foi utilizar valores existentes no balanço financeiro de 1996 para sugerir o valor de aluguel. O perito descontou os impostos da receita anual da bilheteria e aplicou o percentual de 20 e 30%, sugerido por autores para obter a frequência média da casa. As diferenças apresentaram uma amplitude muito grande, tornando essa aplicação inviável. O perito acabou por adotar valores estabelecidos no método comparativo realizado anteriormente e obteve valores mais baixos que os obtidos pelo método de participação. Na segunda renovatória, para aluguel de 2002 a 2006, o perito decidiu utilizar dois métodos, de forma que pudesse considerar o comportamento do mercado imobiliário. O perito adotou o método involutivo, que busca obter o custo do bem por meio da apuração da receita total auferível na venda de todas as unidades de projeto (hipotético ou não) que corresponde ao aproveitamento máximo e, em seguida, considerando a execução do empreendimento, deduzindo todos os gastos diretos e indiretos e considerando, também, os lucros. Além desse método, o perito adotou o método da participação. Silva e Brasileiro (2005, p. 4) focam o artigo no método da participação, informando apenas que o resultado da adoção do método involutivo foi a proposta de aluguel no valor de R$ 35.900. Os autores informam, também, que, dessa vez, foram obtidos mais dados fornecidos pelo Canecão. As variáveis utilizadas para o método da participação são: A = número de lugares para o público; 08 Laureate- International Universities

B = preço líquido do ingresso (sem impostos); C = número mensal de sessões ou espetáculos; D = taxa média de frequência, verificada nos doze meses que antecedem o mês da avaliação; E = percentual habitual de lotação média; F = percentual de remuneração do locado/empresário. A equação adotada multiplica os valores é: Aluguel = A * B * C * D * E * F, sendo que, se adotado E = 20% e F = 25%, o valor do aluguel corresponderia a algo em torno de 5% (0,20 * 0,25) do valor do faturamento com os impostos descontados.

Um grande problema reside na adoção de 20% como percentual de lotação média, pois deveria representar a frequência real. Além disso, segundo os autores, seria preciso considerar outras receitas, como as que advêm de publicidade e outros serviços, como alimentação. Soma-se a esses problemas a dificuldade em obter outros dados e controles, apresentados pelos autores no artigo, como identificar a qualidade dos registros na época, uma vez que a diferença de tempo entre o registro (1996) e o laudo (2005) era de nove anos. Ao final, o cálculo do aluguel obtido foi apresentado segundo a equação: Aluguel mensal = Receita líquida x FR (Fator de remuneração do locador = 0,20), em que: RL = Receita Líquida da Bilheteria (RLB) +

do Bar e Restaurante (RLR).

Receita Líquida de Propaganda (RLP) + Receita Líquida

A figura a seguir apresenta o cálculo proposto por Silva e Brasileiro (2005, p. 6). Note que o fator de remuneração (25%, na fórmula estabelecida como F) não foi incluído no cálculo e será adotado no final.

Receita Líquida da Bilheteria • RLB = R$ 58.159,00 RLB = N x P x n x FO, onde: N = número de poltronas para o público = 1774 lugares; P = preço médio do ingresso (sem impostos) = R$ 20,49; n = número médio mensal de espetáculos = 8; FO = Fator de Ocupação = 0,20.

Figura 3 – Cálculo do aluguel da casa de espetáculos segundo o método da participação. Fonte: Silva; Brasileiro, 2013.

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Os autores fazem a ressalva quanto aos parâmetros usados no método, indicando que cabe aos avaliadores buscarem a proximidade com os dados reais. Por exemplo, a taxa de frequência pode ser maior que 0,20 em alguns casos e, então, os parâmetros devem ser alterados pelos avaliadores ou peritos.

Outras receitas Além da RLB, o perito considerou outras receitas, como a RLP (Receita Líquida de Propaganda) e a RLR (Receita Líquida de Restaurante). Para a RLP, o perito considerou dados dos anos de 2002, 2003 e 2004 e, também, o período utilizado, que correspondia a 4/5. Assim, adotou como receita líquida de propaganda a média das receitas apuradas nos anos de 2002, 2003 e 2004, à qual aplicou o fator de 4/5, correspondente aos 4 anos de contrato com garantia de receita em 5 anos de período a ser renovado. A equação ficou assim: RLP = 4/5 x RLP média; RLP média = (RLP2002 + RLP2003 + RLP2004) / 3” Os dados considerados estão na Tabela 1: RECEITAS LÍQUIDAS DE PROPAGANDA

VALOR

RLP2002 = Receita Líquida Média Mensal Ano 2002

R$ 131.465,23


R$ 129.554,07


R$ 95.578,01

RLP média = Receita Líquida Propaganda Média dos três anos

R$ 118.866,00

RLP =4/5 RLP média

R$ 95.093,00

Tabela 1 – RLP a partir das receitas líquidas de propaganda, de 2002 a 2004 – Canecão. Fonte: Silva; Brasileiro, 2005.

A receita de restaurante foi obtida com a empresa que explora o bar e restaurante e resultou em R$ 39.043. A Receita Líquida Total (RL) foi calculada assim: RL = RLB + RLP + RLR; RL = 58.159,00 + 95.093,00 + 39.043,00; Receita Líquida Total = R$ 192.295,00 Lembre-se: a equação de cálculo seria: Aluguel = A * B * C * D * E * F e que o cálculo da bilheteria considerou apenas ABCDE. Segundo o artigo, o fator F foi reduzido pelo perito para 20% e, após a adoção da fórmula, o aluguel mensal (AL) resultou em R$ 38.459. 10 Laureate- International Universities

• • •

AM = RL x FR AM = 192.295,00 x 0,20 AM = R$ 38.459,00

Conclusão do estudo de Silva e Brasileiro (2005) O estudo de caso demonstra fatores utilizados para a avaliação de um imóvel com o objetivo de estabelecer o valor mensal do aluguel. Os autores Silva e Brasileiro (2005, p. 8) lembram que o valor deve ser otimizado para ambas as partes, tanto locador quanto locatário: Quando há super avaliação do imóvel para locação o empreendedor acaba por não suportar os custos da locação e, aí, termina por se retirar do imóvel. Quando isso acontece, os dois perdem e novos contratos de locação vão estar atrelados ao histórico do imóvel para fins de locação. Ninguém usa um imóvel com vistas ao prejuízo. [...] Não há como sobreviver a uma relação onde um inquilino venha a auferir altos lucros diante de um proprietário recebendo quantia ínfima pela locação, da mesma forma que, um proprietário não poderá explorar seu inquilino, a ponto de levá-lo a ter dificuldades para prosseguir no seu negócio.

Segundo os autores, o método da participação busca essa parceria, uma relação mais justa. Entretanto, é fundamental que se obtenham dados com qualidade, o que não acontece.

NÓS QUEREMOS SABER! O caso Canecão foi divulgado na mídia? Sim, o caso foi noticiado, ao longo de muito tempo. Afinal, segundo a mídia, foram décadas sem pagar o aluguel de um imóvel estabelecido e de propriedade da Universidade Federal do Rio de Janeiro. Saiba mais sobre o caso, com fotos e reportagem das revistas Veja e Isto É, acessando os links:

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4.2 Estudo de casos: comportamento do consumidor no mercado imobiliário: atributos relevantes na compra de imóveis no Rio de Janeiro O estudo a seguir data de 2013 e foi realizado no Rio de Janeiro, a partir da avaliação de mudanças no mercado imobiliário por conta da chegada da Copa do Mundo, em 2014, e das expectativas com as Olímpiadas de 2016, associados ao crédito fácil e, segundo os autores, ao aumento de renda da população.

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O estudo aponta que, por meio de pesquisas de profundidade, podem-se identificar alguns conflitos quando o consumidor não considera o critério localização, levando mais em consideração o espaço interno, por exemplo. A revisão de literatura apresentada no artigo produzido por Silva, Silva e Araujo (2013) mostra alguns itens interessantes, resumidos a seguir.

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Falcão (2009, apud SILVA; SILVA; ARAUJO, 2013) informa que parte das construtoras decidiu investir no Rio de Janeiro, aumentando a oferta de imóveis, mas a oferta continua ainda abaixo da demanda em diversos pontos da cidade, ocasionando uma das mais altas valorizações no país.

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Mendonça e Sachsida (2012) associam a intensidade da disparada de preços dos imóveis a uma bolha imobiliária.

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Fachel (2012) reportou a queda dos juros que auxilia o aquecimento do mercado. Tabak (2012) informou que a Caixa Econômica Federal continuava atuando em seus programas de financiamento, com empréstimos maiores em 40% em relação ao ano anterior, incluindo o programa Minha Casa, Minha Vida.

Assim, o trabalho de Silva, Silva e Araujo (2013) complementa outros trabalhos anteriores sobre avaliação de comportamento de consumidores no segmento imobiliário no Brasil, em Maceió (LIMA, SOUZA; SILVEIRA, 2008) e em Porto Alegre (LEITÃO, 1998). Esse crescimento do mercado imobiliário gerou um aumento de 11 mil corretores segundo o Monitor Mercantil (2011, apud SILVA; SILVA; ARAUJO, 2013).

NÓS QUEREMOS SABER! O que é laudêmio? Laudêmio é um valor pago à União quando ocorre a transação onerosa de um imóvel situado em determinados locais ou originariamente pertencentes à União, como, por exemplo, terrenos de Marinha. A palavra laudêmio tem sido utilizada constantemente para identificar um instituto amplo e complexo, disciplinado por lei. O artigo Entenda o que é laudêmio, escrito por Rodrigo Marcos Antonio Rodrigues, esclarece sobre a cobrança de laudêmio. Disponível em: . Você também pode encontrar mais informação em: .

4.2.1 A questão de pesquisa Para Silva, Silva e Araújo (2013), a partir dessa inflação nos preços dos imóveis na ocasião da divulgação dos eventos esportivos, colocando o Rio de Janeiro na mídia, seria importante responder à seguinte pergunta: quais critérios e atributos de compra de imóveis são mais relevantes para o consumidor na cidade do Rio de Janeiro?

Assim, o trabalho de pesquisa busca identificar elementos que podem auxiliar na solução dessa questão.


NÓS QUEREMOS SABER! Como funciona o programa Minha Casa Minha Vida? O programa Minha Casa, Minha Vida é um programa divulgado pelo Ministério das Cidades e Caixa Econômica Federal que possibilita a aquisição da casa própria compatibilizando o valor das prestações com a capacidade de pagamento das famílias. O programa atende a famílias com rendimento mensal entre 0 (zero) e R$ 5.000,00 e estabelece regras distintas para as famílias que recebem até R$ 1.600,00 e para aquelas que recebem entre R$ 1.600,01 a R$ 3.275,00 e R$ 3.275,01 a R$ 5.000,00 (Decreto nª 7.825, de 2012). Quem pode participar do programa? Pessoas com mais de 18 anos; pessoas que não possuem casa própria ou financiamento habitacional em qualquer localidade do Brasil; pessoas que nunca foram beneficiadas por programas de habitação social do governo. Acesse o programa do Estado do Rio de Janeiro: .

Figura 4 – Página do programa Minha Casa Minha Vida no site da Caixa Econômica Federal Fonte: Caixa, 2015.

NÃO DEIXE DE VER... Seção da revista Exame dedicada ao mercado imobiliário. Apresenta reportagens sobre preços de imóveis no país e no exterior. Acesse em: .

4.2.2 Características de consumidores de imóveis O estudo de consumidores faz parte da área de marketing das empresas. Por meio de instrumentos diversos, como questionários, entrevistas, exploração da literatura, incluindo jornais, revistas, comerciais de TV e também observação, o pesquisador pode obter informações bem relevantes e descobrir a provável causa para um determinado comportamento ou, ainda, obter alguma informação que apresente alguma tendência de mercado. 13


Na literatura, é possível encontrar vários trabalhos na área de avaliação de imóveis, especialmente em conferências associadas à perícia, engenharia de avaliação ou em eventos promovidos por entidades da área imobiliária – Cofeci, Creci, associações de empresas do ramo imobiliário, construtoras. O foco pode ser o imóvel, o ambiente urbano ou rural, o patrimônio público ou algum aspecto ou comportamento do consumidor. Benazzi e Alvim (2009) apresentam fatores relevantes encontrados na literatura e que influenciam a decisão de consumidores para a compra de imóveis residenciais. A figura a seguir expõe os fatores encontrados:

Acessibilidade do empreendimento

Opções de acabamento

Anúncios em jornal, revistas, televisão

Opções de lazer: piscina, sauna, salão de jogos, salão de festas, cinema, quadra poliesportiva, recreação infantil, adolescente e adulto em geral

Apresentação do “book” do empreendimento

Percentual de entrada

Apresentação e disposição do stand de vendas

Percentual de parcelas durante a obra

Coberturas dos prédios entregues com piscina e/ou churrasqueira

Percentual de sinal

Confiança na estabilidade da economia

Período entre lançamento e início da obra

Confiança no corretor

Placas de sinalização

Confiança no prazo de entrega da obra

Possibilidade de modificações de planta

Criação de espaços assinados por “grifes”

Prazo para entrega da obra

Custo de manutenção do imóvel

Preço

Disposição dos cômodos

Preço estimado da condomínio

Distribuição de mala direta, e-mail marketing, folhetos

Proximidade de comércio em geral

Formulação do “conceito” do produto

Proximidade de escolas

Imagem da construtora

Proximidade de favelas

Imagem da Imobiliária

Proximidade do trabalho do possível comprador

Imagem do incorporador

Qualidade da planta

Localização do empreendimento

Qualidade do material utilizado

Número de vagas de garagem por unidade

Segurança do local

Vagas cobertas ou descobertas

Figura 5 – A idealização do imóvel para compra. Fonte: Shutterstock, 2015, Benazzi; Alvim, 2009.


Silva, Silva e Araujo (2013, p.10) citam características de consumidores levantadas por Engel et al. (2000): 1. Reconhecimento da necessidade para comprar/alugar um imóvel é predominantemente associada à família (casamento ou extensão da família), seguida por investimento. 2. Consumidores não abrem mão de conhecer os imóveis e geralmente procuram uma segunda opinião, como de um corretor ou amigos. 3. Atributos para a decisão de compra do imóvel foram divididos por renda. 3.1 Famílias com renda reduzida priorizam a localização e a forma de pagamento, sendo esta última mais priorizada do que o próprio preço 3.2 Famílias com renda um pouco maior priorizam o conforto do lar, ventilação e posição do sol

3.3 Atributos considerados como suplementares foram dependência de empregada e salão de ginástica e os autoresassociam esta preferência ao fato do incremento da oferta de academias e ao fato da redução de empregadas que dormem no emprego. Como grande parte dos respondentes considerou todos os atributos como importantes e existe a mudanças e concessões durante a negociação, os autores sugerem mais estudos. 4. Para a aquisição de imóveis, a maioria (53%) afirmou ter requisitado a corretagem, seja corretagem de empresa, ou mesmo independente. 5. Quanto à pós-compra, 27% dos que responderam experimentaram alguma insatisfação com motivos que variaram entre defeitos no imóvel e serviços incompletos, com esforço mínimo para evitar esta situação (LIMA; SOUZA; SILVEIRA, 2008).

Figura 6 – Consumidores buscam a segunda opinião de um corretor. Fonte: Shutterstock, 2015.

Atributos gerados pela experiência pessoal dos entrevistados O estudo de Benazzi e Alvim (2009) obteve respostas a partir de especialistas e sugere que os atributos principais utilizados na compra de imóveis residenciais foram diferentes dos estudos que vimos anteriormente. A lista foi considerada representativa pelos especialistas, que ponderaram que outros atributos estariam incluídos dentro das categorias indicadas. A lista de atributos, em ordem de prioridade indicada a partir das respostas ao questionário, ficou assim (BENAZZI; AL VIM, 2009, p. 12): 1. condições de pagamento; 2. segurança do negócio;

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3. segurança do local; 4. localização; 5. imagem dos agentes promotores; 6. preço do condomínio; 7. material didático de vendas; 8. vagas de garagem; 9. planta; 10. conceito (concepção temática). Em outro estudo de caso, Silva, Silva e Araujo (2013) apresentaram os atributos existentes nos imóveis adquiridos e que compõem a figura a seguir:

Apartamento grande e com closet nos quartos Área de serviço e varanda Ventilação Arejado, vista boa, sol da manhã Dois quartos Distribuição dos cômodos, consevado, boa vizinhança Três quartos no mínimo Silêncio e sol da manhã Boa infraestrutura

Figura 7 – Características utilizadas no estudo. Fonte: Adaptado de Silva; Silva; Araujo, 2013.

Sobre a conclusão do estudo de Silva, Silva e Araujo (2013) O trabalho de Silva, Silva e Araujo (2013, p. 23-24) leva a diversas conclusões, que serão relacionadas na sequência. 1. O preço como critério vem sendo substituído por espaço interno do apartamento e a infraestrutura. 2. Existem novas opções de apartamentos em localidades que apresentam valores mais acessíveis devido à demanda ainda baixa. 16 Laureate- International Universities

3. Financiamentos e crédito oferecidos pelo governo e pelos bancos também influenciam essa mudança. 4. Os participantes, em geral, buscam a informação sobre a construtora responsável pela construção. 5. Em relação a critérios, aspectos internos do apartamento, como espaço interno, tamanho e sua distribuição prevalecem sobre outros itens externos do apartamento, como infraestrutura e localização, incluindo proximidade do comércio, atividades de lazer, proximidade com o trabalho e transporte público. Por fim, os autores apresentam que a pesquisa possui limitações. A pesquisa, porém, é importante porque permite conhecer mais os consumidores desse segmento e direcionar os investimentos no mercado imobiliário.

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Síntese Síntese

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Os dois estudos de caso trazidos neste capítulo ampliam a visão na área de avaliação de imóveis, na medida em que oferecem informações relevantes e que são consideradas tanto na área de construção quanto na área de comercialização de imóveis.

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O primeiro caso mostra que a avaliação para estabelecer o valor de um aluguel pode considerar os ganhos do locatário e, consequentemente, procurar garantir os ganhos do locador. Afinal, nenhum locador quer cobrar um valor alto para um locatário que não poderá pagar e que implicará gastos com sua saída do imóvel. Ou seja, o negócio deve ser bom para todas as partes. Nesse exemplo, foi apresentado o método da participação.

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O segundo exemplo foca os critérios de compra de consumidores. Mostra que se podem realizar pesquisas com consumidores de imóveis para estabelecer a forma como decidem pelo imóvel que vão adquirir.

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O capítulo visou a ampliar a visão sobre a avaliação de imóveis, a partir dos casos apresentados.

Laureate- International Universities

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Avaliação de Imoveis 4

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