Avaliação de imoveis

Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis

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iPED – iPED – Instituto Instituto Politécnico de Ensino à Distância. Todos os Direitos Reservados. Reservados. iPED é marca registrada pela Empresa Brasileira de Comunicação LTDA.

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iPED – iPED – Instituto Instituto Politécnico de Ensino à Distância. Todos os Direitos Reservados. Reservados. iPED é marca registrada pela Empresa Brasileira de Comunicação LTDA.

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Sumário Um pouco de História ........................................................................................... Pág. 9 Diferença entre Valor e Preço .............................................................................. Pág. 10 Roteiro de Trabalho ............................................................................................. Pág. 11 Analise da Documentação Documentação ...................... .......................... ............. ........................... .......................... ..................... ......... Pág. 12 Vistoria ................................................................................................................. Pág. 13 Metodologias de Avaliação .................................................................................. Pág. 16 Método Comparativo de Dados de Mercado .......................... ............. .......................... .......................... ................. .... Pág. 17 Método de Custo .................................................................................................. Pág. 22 Método Evolutivo .................................................................................................. Pág. 23 Outros Métodos .................................................................................................... Pág. 25 Avaliação de Imóveis Rurais .......................... ............. .......................... .......................... .......................... .......................... ............... .. Pág. 26 Composição de um laudo de avaliação ............................................................... Pág. 27 Modelo de Laudo ................................................................................................. Pág. 32 Conceitos Básicos - para a Avaliação de Imóveis I móveis Urbanos ......................... ............ ..................... ........ Pág. 37 Conceitos Básicos - Para a Avaliação de Imóveis Rurais .......................... ............ ........................ .......... Pág. 46 Características dos Imóveis ................................................................................. Pág. 48 O Funcionamento do Mercado Imobiliário............................................................ Pág. 49 Legislação ............................................................................................................ Pág. 50 Natureza das Avaliações...................................................................................... Pág. 51 Comparação de Dados com o Mercado .......................... ............. .......................... ........................... ........................ .......... Pág. 52 Pesquisa de Dados .............................................................................................. Pág. 53 Tratamento de Dados........................................................................................... Pág. 54 Custo de Produção – Produção – Evolutivo Evolutivo ............................................................................ Pág. 55 Residual ............................................................................................................... Pág. 56 Capitalização de Renda ....................................................................................... Pág. 57 Involutivo .............................................................................................................. Pág. 59 Avaliação de Terrenos .......................... ............. .......................... .......................... .......................... ........................... ........................ .......... Pág. 61 Comparação de Dados de Mercado com Modelos Estatísticos ......................... ............ ............... .. Pág. 62 Inferência Estatística ............................................................................................ Pág. 64 Avaliação para Tributação Tributação (Massa) ........................... .............. .......................... .......................... .......................... ................. .... Pág. 65 Técnicas de Analise ............................................................................................. Pág. 66 A Profissão ......................... ............ ......................... .......................... ........................... .......................... .......................... .......................... ................. .... Pág. 68 Proibida a reprodução por qualquer meio eletrônico ou impresso.

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Institucional O iPED, Instituto Politécnico de Ensino a Distância, é um centro de educação on-line que oferece informação, conhecimento e treinamento para profissionais, educadores e qualquer um que queira evoluir profissionalmente e culturalmente. Nosso objetivo é torná-lo uma base forte de conhecimento e expandir cada vez mais o seu nível intelectual e cultural. Oferecemos uma quantidade enorme de informação, além de diversos cursos on-line, onde você se mantém atualizado em qualquer lugar e a qualquer hora.

Educação à Distância Aulas online ou a prática de aprendizagem à distância, através de ambientes virtuais e redes de computadores interligadas para fins educacionais e culturais, nada mais é do que o meio mais prático e inteligente de proliferação de conhecimento. Através de ambientes virtuais e sistemas inteligentes, é possível adquirir conhecimento de forma total ou gradativa. Esse é nosso conceito de educação, em tempo real, total ou gradativo, quando quiser e onde quiser e acima de tudo, da forma que quiser!

Nossa Missão O Grupo iPED foi lançado com o intuito de aprimorar e disseminar o conceito de ensino a distância. Com a implantação do ensino a distância, pesquisas recentes registram que as pessoas alavancam os resultados dos módulos de treinamento em até 70%, eliminando as distâncias geográficas e proporcionando a melhoria da gestão do conhecimento e dos recursos humanos por competências. Pensando nisso o iPED presta esse serviço a todos , para que a exclusão digital seja cada vez menor e com o passar do tempo ela desapareça completamente. Esse é nosso objetivo, essa é nossa missão, e esteja certo que vamos conseguir! Fabio Neves de Sousa Diretor Geral - Grupo iPED 4



Certificação O conceito de reconhecimento virtual é concedido através de avaliação feita pelo sistema inteligente, que do inicio até o fim do curso está avaliando cada aluno em suas atitudes individuais e em comparação as atitudes do coletivo. Ao termino do conteúdo avaliado o aluno é submetido a uma avaliação final que nada mais serve do que comprovar a avaliação do desempenho dele ao longo de toda a trajetória do curso.  

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Nosso sistema garante 100% de segurança. Empresas poderão confirmar a autenticidade do certificado, pois temos o que existe de melhor em tecnologia disponível no mercado. Confira o grande diferencial de nosso certificado:

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Detalhes sobre o selo

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CAPITULO I: Introdução

l Avaliação de imóveis – é a definição técnica do valor de mercado dos bens ou de direitos sobre eles.

Os bens materiais são os imóveis urbanos, rurais. e industriais, os veículos, as máquinas e equipamentos, o cultivo agrícola e os semoventes Na categoria dos intangíveis se incluem o fundo de comércio, os lucros cessantes, as marcas e patentes As avaliações de imóveis são realizadas com diversas finalidades: 

   



Para subsidiar compra e venda Locação Indenização Seguro Balanço patrimonial, Outras.

São mais comuns as avaliações de imóveis urbanos para fins de garantia hipotecária ou fiduciária de financiamentos, junto aos Agentes Financeiros do Crédito Imobiliário, que em linhas gerais envolve: Uma perícia do imóvel objeto da avaliação, para a suficiente caracterização do bem e identificação de patologias construtivas, vícios construtivos, verificação de estabilidade e solidez estruturais, condições de habitabilidade, salubridade, funcionalidade, 


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



acessibilidade, atendimento às diretrizes de projeto da municipalidade, estado de conservação, demanda por manutenção, dentre outros aspectos de engenharia e arquitetura. Uma pesquisa de mercado realizada com técnicas de amostragem normalizadas. Tratamento estatístico da amostra através de metodologia científica, envolvendo regressão linear ou espacial, redes neurais artificiais, análise de envoltória de dados dentre outros recursos, visando à projeção do valor de mercado mais provável para o imóvel avaliando por comparação e com a confiabilidade exigida. Emissão de Peça Técnica nos padrões previstos nas Normas Brasileiras, que possa ser auditada e/ou reproduzida em outras instâncias.

As Normas Editadas pela ABNT As normas em vigor, editadas pela ABNT, que traçam diretrizes na busca de um trabalho mais apresentável e com coerência na apresentação do resultado encontrado, onde não tenhamos trabalhos asseverando possuir certo valor determinado imóvel, pela simples intuição do profissional que o avaliou, são as seguintes : NBR – 5676 = Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos NBR – 8799 = Avaliação de Imóveis Rurais NBR – 8951 = Avaliação de glebas urbanizáveis NBR – 8976 = Avaliação de unidades padronizadas NBR – 8977 = Avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e complementos industriais.

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   

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CAPITULO II: Um pouco de História

O Engenheiro Luiz Carlos Berrini nasceu em Petrópolis, Estado do Rio de Janeiro em 1.884. Graduou-se em engenharia civil pela Escola de Engenharia Mackenzie, em 1904, frequentando depois a Universidade de Cornell (Estados Unidos), onde seguiu o curso de Mecânica e Eletricidade (classe de 1907). Passou os primeiros anos de sua vida profissional lecionando Hidráulica e Motores, na Escola de Engenharia Mackenzie. Depois montou e dirigiu, até 1.912, uma fábrica de parafusos. De 1913 a 1918, dedicou-se a lavoura cafeeira, em uma fazenda situada em Jundiaí, no Estado de São Paulo. Após essa época, dedicou-se à construção civil, nesta capital, deixando realizadas muitas e importantes obras de residências. Além de numerosos artigos que escreveu sobre Análise Vetorial, publicados na "Revista Politécnica" e Boletim do Instituto de Engenharia. Vários desses artigos deram origem ao seu livro "Análise Vetorial Elementar" publicado em 1948. Como avaliador Oficial do Banco do Estado de São Paulo, levou a efeito seus primeiros trabalhos de avaliação, em 1927. Assim se iniciou nessa especialização, que tanto renome lhe deu e a qual se dedicou com carinho pelos anos que se seguiram até sua morte. São em grande número os artigos de sua autoria. Relativos a essa especialidade e publicados na "Revista de Engenharia Mackenzie", no "Boletim do Instituto de Engenharia" e em "Engenharia". Da compilação e ampliação desses trabalhos publicados até 1941, surgiu o primeiro livro "Avaliação de Terrenos", que alcançou grande sucesso, não só no Brasil, como em outros países da América Latina, esgotando-se a edição em três anos. Traduziu o "Processo de Avaliação", de George L. Schmutz, conhecido autor americano, tendo sido esgotada, também em pouco tempo, a edição dessa obra. Em 1946, publicou o livro "Avaliação de Terrenos Urbanos", tradução da obra de engenharia Roberto J. Shalders, a "Tabela de quadros e raízes quadradas dos números de 1 a 10.000". Em fevereiro de 1949 deu a publicidade a excelente obra "Avaliação de imóveis", que, conforme sua própria expressão, constitui "uma remodelação completa de seus anteriores, representando a soma de experiência e de conhecimento", adquiridos através dos longos anos em que, com inexcedível interesse por esse assunto se dedicou com tão grande êxito. Faleceu nesta capital, aos 22 de maio de 1949. Proibida a reprodução por qualquer meio eletrônico ou impresso.

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CAPITULO III: Diferença entre Valor e Preço

O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. Pressupõe uma situação de negócio entre duas partes envolvidas e que não haja qualquer pressão externa sobre elas. O preço depende da situação do negocio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo e sofre pressões externas. Deve ser lembrado que o valor é único, para um determinado momento e situação de mercado. A Norma diz: "O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita..." O valor não é característica do bem a ser avaliado, pode variar, mas considerado um determinado momento, ele é único. O preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da negociação, e também está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação. Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços, cuja média ou "valor mais provável" é o que chamamos de "valor de mercado".

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CAPITULO IV: Roteiro de Trabalho

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Levantamento de dados (imóvel, local, construtora, projetos, manuais, especificações, etc.)

Vistoria





Caracterização do terreno, das benfeitorias e da região



Constatação dos danos e histórico



Levantamento de indícios e/ou evidências



Entrevistas (o que não foi dito pelas partes?)



Observação (a edificação “fala”)



Verificação das condições de segurança e estabilidade



Registro fotográfico



Levantamento de hipóteses



Teste das hipóteses

Conclusões





Elaboração do laudo


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CAPITULO V: Analise da Documentação

Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo da avaliação, porém cabe ao avaliador solicitar ao contratante o fornecimento da documentação disponível relativa ao bem. 

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

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Verificar a documentação relativa ao imóvel, no mínimo com Certidão recente do Registro Geral de Imóveis. Prestar atenção na existência de cláusulas restritivas de uso ou, ainda, de problemas jurídicos Ao constatar eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar ao contratante e explicitar a circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restrições ou regulamentos aplicáveis, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no valor do imóvel



CAPITULO VI: Vistoria

É imprescindível a vistoria do bem avaliado para registrar suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor

1º PASSO Visitar o imóvel a ser avaliado 



Fazer fotos externas e internas



Elaborar croqui de localização

2º PASSO Descrever a caracterização: 



Do terreno



Da construção



Das benfeitorias



Da região

Terreno: Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc.), infraestrutura, utilização atual e vocação, restrições e outras situações relevantes.


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Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis Construções: Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou partes, qualidade de construção, idade do imóvel e seu estado de conservação.

Região: Aspectos socioeconômicos, físicos e infraestrutura urbana.

COMPLEMENTAÇÃO: 



Investigação da vizinhança Adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de circunstância atípicas

Desvalorizantes



Valorizantes



3º PASSO Verificar todos os dados essenciais à formação do preço de imóveis daquele local. Se rural, a vocação agrária da região Distância aos grandes centros consumidores  

4º PASSO Observar o movimento de compra e venda, ou de aluguéis de imóveis, para saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, na área.

5º PASSO A vistoria pode ser feita por amostragem Na avaliação de conjunto de unidade autônomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.

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6º PASSO: Outro método: Avaliação em Massa - Nas avaliações em Massa é imprescindível que o avaliador conheça a região. Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para vistorias. 7º PASSO Diagnóstico de Mercado: Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imóvel em avaliação, resumindo a situação constatada quanto à liquidez deste bem.

8º PASSO Além de máquina fotográfica, de preferência digital, o Avaliador, nos dias atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia.


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CAPITULO VII: Metodologias de Avaliação Existem diversas formas de obter-se o valor de um imóvel. A escolha do método depende das informações disponíveis e do nível de rigor desejado. Este texto está de acordo com a NBR 14653. A melhor forma é por comparação com imóveis semelhantes (método Comparativo de Dados de Mercado). É o melhor método, mas depende da existência de transações do mesmo tipo de imóvel, na mesma época e localização espacial, e em quantidade suficiente para possibilitar a análise dos valores. Os valores de transações com imóveis semelhantes são a maior evidência de mercado para um imóvel. Havendo dados, é preciso obter um valor médio. É sempre uma média ponderada, visto que os imóveis são sempre diferentes uns dos outros (a singularidade é uma característica básica: os imóveis são multivariados). Não é possível simplesmente extrair a média aritmética. Esta média pode ser feita por aproximação ou "à sentimento", se for uma avaliação simplificada, por homogeneização de fatores ou por inferência estatística, além de existir potencial de utilização de inteligência artificial. Não existindo dados para comparação, podem ser empregados os métodos da Renda, Residual, Involutivo e Evolutivo (ou custo de reprodução), que buscam o valor através de outras evidências. São aproximações, a serem utilizadas apenas em caso de necessidade. As metodologias aplicáveis à avaliação de bens dependem basicamente:

CARACTER STICAS GERAIS a) - Características do bem avaliado

M TODO a) - Método Comparativo b) - Método Evolutivo

b) - Finalidade da avaliação c) - Método Involutivo c) - Disponibilidade e qualidade de informações colhidas no mercado d) - Prazo execução

para

sua

d) - Método de Custo e) Método de Capitalização da Renda f) - Avaliação utilizando critério residual g) - Conjunção de Métodos

Deve-se optar pela metodologia mais adequada à finalidade da avaliação, podendo inclusive, serem aplicados outros métodos além dos citados

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CAPITULO VIII: Método Comparativo de Dados de Mercado

O método comparativo é o mais exato e importante, segundo determinação da própria NBR-14.653. Nada melhor do que consultar o próprio mercado local para saber quanto vale o que estamos estudando. A aplicação deste método de avaliação pressupõe:

Coleta de dados (AMOSTRA) a) - Planejamento da pesquisa b) - Levantamento dados

dos

c) - Verificação dos dados amostrais

Tratamento dos dados a) - Se tivermos poucos elementos, de três a quinze, devemos trabalhar com a Estatística clássica, mediante tratamento por fatores b) - Porém, se tivermos muitos dados amostrais, ou um banco de dados, podemos trabalhar com a estatística inferencial, notadamente com modelos de regressão linear


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Tratamento dos Dados com a Estatística Clássica: A aplicação do tratamento por fatores deve refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangência territorial e temporal. Os fatores mais usuais são : 

Fator oferta Destinam-se a adequar os valores de cada imóvel conforme estiver no mercado



Fator localização Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da nossa amostra em relação ao endereço do imóvel em avaliação



Fator topografia Tratando-se de localização com topografia acidentada, pode sofrer decréscimo de até 30% (fator 0,70) no valor em relação ao terreno plano situado ao lado. Idem se for passível de alagamento e o outro não



Fator frente x fundos Se o formato não for usual, pode sofrer depreciação, sempre incidindo sobre parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na parte mais profunda se este for muito comprido. Testadas em esquina têm acréscimo em relação ao lote comum, assim como terrenos de pouca profundidade e com frente maior do que a usual encontrado no local



Fator padrão construtivo Destinado a adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis da nossa amostra ao padrão do imóvel em avaliação



Fator idade / conservação Destinado a adequar as diferenças entre imóveis mais velhos ou mais novos que o avaliando, ou ainda, se está mais bem conservado ou com problemas que necessitem de reformas importantes

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Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis 

Aplicação dos fatores:

No caso de tratamento por fatores, os imóveis devem ser da mesma região e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro da do imóvel avaliado. 







A utilização dos fatores deve ser na forma de somatório, após a consideração do fator oferta

O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original

O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando, após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir

São considerados discrepantes elementos para os quais os valores unitários, em relação ao valor médio amostral, extrapolem a sua metade ou o dobro.

Devem ser descartados caso a situação persista após a homogeneização







Quando o avaliador tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar o bem em avaliação ou existirem restrições especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicáveis ao imóvel avaliando, aos elementos amostrais ou a região, as respectivas consequências devem ser explicitadas e consideradas a parte no laudo

Parâmetros de cálculos de homogeneização existem muitos e para várias situações de avaliação. Usualmente, consultamos as seguintes fontes de referência para colhê-los: –

Norma do IBAPE


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Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis Norma do Instituto de Engenharia Legal para o Estado do Rio de Janeiro – Tabelas da Lei 691/84 - Código Tributário da Cidade do Rio de Janeiro –

– Planta de Valores desse Município – Os documentos de referência mencionados já

fornecem praticamente tudo em fatores homogeneização para cálculos avaliatórios

de

Tratamento dos Dados com a Estatística Inferencial: A inferência estatística tem-se firmado ao longo das décadas recentes como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados

IMPORTANTE: 











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- Dentre os métodos de inferência estatística, merece destaque o de regressão linear, por ser o mais fácil de ser realizado e ser mais comum entre os profissionais da área

- Inclusive, este sistema está bastante detalhado na NBR-14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso capítulo

- A regressão linear se revela de uma grande clareza para a averiguação do mercado imobiliário

- Suas fórmulas são muito grandes e cansativas. Apenas mediante calculadoras e programas de computador podemos realizá-los com comodidade

- Se os dados forem errados, em termos de mercado, não adianta termos o melhor computador do mundo que o cálculo sai errado - Pequenas diferenças de área, pequenas diferenças de idade e estado de conservação, conta pouco no cálculo final, isto porque trabalhamos com maior número de


Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis dados amostrais e, por probabilidade, os erros costumam se compensar



- Portanto, em regressão linear costuma-se trabalhar com banco de dados, que nunca oferecem muitos detalhes dos imóveis ali compilados

- No entanto, os atributos principais (variáveis independentes) tais como tipo de imóvel, padrão construtivo, localização, etc., são importantes de serem apreciados no cálculo, assim como as variáveis dicotômicas, tipo venda/oferta. O profissional deverá alimentar o programa de seu computador com estas variáveis, e este constitui o principal trabalho estatístico do avaliador



- Para o caso de avaliações imobiliárias, é recomendável o modo pré-ordenado, seja com códigos alocados, seja com ordenadas "proxy", estabelecidas no eixo das coordenadas de cada variável









- Obviamente, primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado. Esta é a variável dependente, isto é, o valor de cada imóvel, que deve ser sempre decorrente das suas características

- Com estes valores unitários podemos trabalhar de dois modos no programa: da forma como eles se apresentam, ou transformados (logaritmos do valor)

- A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do modo comum, visto que a transformação dos dados busca apenas adequá-los à normalidade da curva gaussiana, tornando, por outro lado, difícil a rápida apuração do valor na análise gráfica


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CAPITULO IX: Método de Custo

Utilizado para a apuração do valor das benfeitorias. Poderá ser obtido através de orçamento analítico ou de modelos consagrados que utilizam custos unitários de construção divulgados por entidades oficiais credenciadas Para a utilização do CUB - Custo Unitário Básico - a norma técnica sugere a seguinte fórmula (R$/m2 construído):

Sendo: C C =

Custo da construção

CUB =

Custo Unitário Básico

C 1 =

Custo de elevadores

C 2 =

Custo de instalações

C 3 =

Custo de fundações especiais

S Eq =

Área equivalente de construção conforme NBR-12.721 da ABNT

B DI =

Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção T j =

Percentual de juros durante a realização da obra Do montante calculado, correspondente ao custo de uma construção nova, temos que deduzir o valor correspondente à depreciação física do imóvel. Para este cálculo, costumamos aplicar o percentual de depreciação da Tabela de Ross-Heidecke ou outros fatores admitidos pela norma, conforme o caso.

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CAPITULO X: Método Evolutivo





- É um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel por meio do cálculo direto ou indireto dos valores do terreno e da construção devendo ser consideradas, também, as condições do mercado com o emprego do fator de comercialização - O fator comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e poderá ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condições do mercado na data de referência da avaliação


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O MÉTODO INVOLUTIVO CONSIDERA: 









- A receita provável de comercialização das unidades projetadas com base em preços obtidos em pesquisas

- Todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado

- A margem de lucro liquido ao empreendedor

- Todas as despesas de comercialização das unidade, mediante taxas financeiras operacionais reais

- As margens de risco

EXIGE-SE: 

- O imóvel avaliando esteja inserido em zona de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes ao concebido, além de legalmente permitido seu uso e sua ocupação

- As unidades admitidas no modelo sejam de características e em quantidade absorvíveis pelo mercado, no prazo estabelecido e compatível com a realidade





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- As formulações sejam expressas no laudo



CAPITULO XI: Outros Métodos

Na avaliação de um imóvel, conforme características de mercado, deverá ser adotado um método ou a conjugação de metodologias

OUTROS MÉTODOS APLICÁVEIS SÃO: 

CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

Apropria o valor do imóvel, com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista. Seus aspectos fundamentais são a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser justificada pelo avaliador 

CRITÉRIO RESIDUAL

Para avaliação de terrenos, caso seja constatada a ausência de terrenos nus, pode ser admitido o cálculo do valor do terreno incorporado por meio do critério residual, que consiste na definição do valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias 

CONJUGAÇÃO DE MÉTODOS

Na avaliação de um imóvel poderá ser utilizada a conjugação de métodos, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e da construção, devendo ser consideradas, também, as condições do mercado, com o emprego do fator de comercialização Na impossibilidade da aplicação das metodologias citadas, é facultado o emprego de outro procedimento, que vise representar um cenário provável do mercado vigente de bens semelhantes ao avaliando, desde que: - seja explicitado no trabalho o motivo do não atendimento aos critérios normativos - sua utilização seja justificada Proibida a reprodução por qualquer meio eletrônico ou impresso.

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CAPITULO XII: Avaliação de Imóveis Rurais

O INCRA TEM DUAS CLIENTELAS DISTINTAS QUE MERECEM TRATAMENTO SIMILAR: 

Os Produtores Rurais



Os Trabalhadores Rurais Sem-Terras.

A Avaliação realizada pelo INCRA INCRA difere da Avaliação para negócios negócios entre particulares. O INCRA avalia para o valor médio de mercado

CONCEITO DE IMÓVEL RURAL: 



Prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial (Art.4º, Lei 8.629/93) Imóvel no qual a atividade econômica mais adequada adequada e rentável rentável é de natureza agropecuária.

AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS PELO INCRA PARA FINS DE INTERESSE SOCIAL Desapropriação por interesse social – social – regida regida pela lei 8.629/93 Aquisição – Aquisição – decreto decreto 433/92 Crime ambiental, Trabalho análogo à escravidão Plantas psicotrópicas ou relacionada relacionada a crimes de tráfico tráfico de drogas.

    

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CAPITULO XIII: Composição de um laudo de avaliação

1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 2. IDENTIFICAÇÃO DO DO PROPRIETÁRIO PROPRIETÁRIO (se diferente do solicitante); 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 4. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO Bens Imóveis em Geral 

Endereço completo do imóvel;



Caracterização da região;





Usos predominantes predominantes e potenciais no entorno (residencial (residencial familiar, residencial Multifamiliar, comercial, industrial, rural); Infraestrutura (água, esgotos pluvial pluvial e sanitário, energia elétrica, iluminação, telefonia, Informação, gás canalizado);

Serviços públicos e comunitários (pavimentação, transportes coletivos, comércio, rede Bancária, educação, saúde, segurança, lazer);





Caracterização física (relevo, solo e condições ambientais);



Caracterização do terreno



Área e dimensões dos lados (frente, fundos, laterais) do do terreno; terreno;



Forma geométrica;


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

Posição em relação relação ao nível do logradouro logradouro (no nível, nível, acima, abaixo); abaixo);



Inclinação / relevo relevo (plano, semi-plano, aclive, declive, acidentado etc.);



Superfície (seco, brejoso, alagável, outros);



Uso atual e vocação;



Servidões existentes ou previstas (informar tipo e dimensões);



Áreas de preservação permanente;



Outras restrições físicas e legais ao aproveitamento;



Caracterização da edificação ou unidade



Tipo (casa, apartamento, loja, prédio, galpão, outros);



N.º de pavimentos;





Posição no terreno ou ou na edificação edificação (se unidade, apartamento, escritório etc.); Fração ideal ideal do terreno atribuída atribuída à unidade avaliada, quando for o caso;



Idades efetiva e aparente;



Padrão de acabamento;



Estado de conservação;





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Situação do terreno em relação à quadra (meio (meio de quadra, esquina, esquina, quadra inteira,outros);

Detalhes construtivos relevantes (cobertura da edificação, material das alvenarias etc.); N.º de vagas de estacionamento estacionamento cobertas ou descobertas (p/ residências e imóveis comerciais);





Áreas averbadas;



Áreas não averbadas;



Uso (residencial, comercial, industrial, misto, outros);



Condições de ocupação.

IMÓVEIS RURAIS Além daqueles previstos no item “Bens Imóveis em Geral”: 

Denominação do imóvel (por exemplo, “Fazenda IPED”);



Caracterização da região:



Recursos naturais e meio ambiente (disponibilidade e uso atual dos recursos);



Produção predominante.



Caracterização do terreno:

– Classificação das terras; – Estágio atual de exploração; – Tipo de exploração / Culturas existentes / produção; – Frutos e direitos. 

Caracterização das benfeitorias:



Construções e instalações



Obras e trabalhos de melhoria das terras.



Instalações Industriais


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Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis Além daqueles previstos no item “Bens Imóveis em Geral”: 

Caracterização do terreno:

– Melhoramentos (sistema viário, pátios, terraplanagem etc.); – Instalações e serviços auxiliares (instalações hidro sanitárias;

sistemas de tratamento de água / esgotos / efluentes industriais; sistemas de proteção; sistemas de ar comprimido / gases; sistemas de ventilação / refrigeração / climatização). 

Caracterização das edificações:

– Área fabril; – Área administrativa (escritórios, vestiários, cozinha, refeitório,

ambulatório etc.). 

Caracterização dos diversos equipamentos industriais:

– Máquinas e Equipamentos

Marca / fabricante; Modelo / tipo; Identificação / n.º de série / n.º patrimonial Ano de fabricação / ano de aquisição Características físicas principais (dimensões etc.) Fundações / estruturas de apoio Utilização / funcionamento

– – – – – – –





INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS (com justificativa da escolha) PESQUISAS DE VALORES

Informando: – Fontes de consulta (nomes, telefones de contato, e-mail); – No caso de bens imóveis, os endereços e a descrição dos

imóveis que compuseram a amostra; 30


Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis – Data de obtenção dos dados. – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

Quanto à Fundamentação e à Precisão, os laudos deverão apresentar: – Imóveis urbanos e rurais, máquinas, equipamentos, instalações e complexos industriais: Grau III de Fundamentação e Precisão;

A adoção de graus ou níveis inferiores àqueles ora estabelecidos deverá ser devidamente justificada. – MEMÓRIA DE CÁLCULO COM TRATAMENTO DOS DADOS – IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO – Deverão ser apresentados o valor de mercado e o valor de

liquidação devidamente justificados; – No caso de imóveis rurais, deverá ser obrigatoriamente destacado o valor de terra nua, mesmo que as terras sejam produtivas. 





LOCAL E DATA DA AVALIAÇÃO QUALIFICAÇÃO LEGAL COMPLETA E ASSINATURA DOS PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS PELA AVALIAÇÃO DOCUMENTAÇÃO MÍNIMA A SER ANEXADA AO LAUDO – Cópia da ART quitada dos profissionais responsáveis pela avaliação; – Para todos os imóveis: cópia do título de propriedade e certidão de ônus reais atualizados; – Imóveis residenciais / comerciais / industriais: cópia do espelho do último IPTU; – Imóveis rurais: cópia do espelho do último ITR e do CCIR – Máquinas e equipamentos: cópia das notas fiscais de aquisição dos bens; – Relatório fotográfico dos bens avaliados e, sempre possível, dos elementos da amostra. – É recomendável a apresentação de planta de localização / situação dos imóveis avaliados.


31


CAPITULO XIV: Modelo de Laudo

MODELO DE LAUDO/PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO PARA IMÓVEIS URBANOS E BENS MÓVEIS NR.LAUDO/PARECER TÉCNICO ..... /............. 1. SOLICITANTE: (Citar o solicitante) 2. PROPRIETÁRIO: (Citar o nome do proprietário) 3. OBJETO DA AVALIAÇÃO: 3.1 Tipo do Bem: (Tipo do bem, preencher conforme a tipologia que está sendo avaliada) 3.2 Descrição Sumária do Bem: (Descrever sucintamente o bem, visando identificar prontamente o imóvel, incluindo endereço completo e CEP) Área construída total (m2): Área averbada (m2): Área ampliada (m2): Área do terreno (m2): 3.3 Ocupante do imóvel: 3.4 Tipo de ocupação: 32


Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis (Indicar, se for o caso, o ocupante do imóvel e o tipo de ocupação: imóvel próprio, locação, invasão e outros) 4. FINALIDADE DO LAUDO/PARECER TÉCNICO: (Preencher conforme abaixo, segundo o informado pelo interessado) LPA levantamento patrimonial Informar tratar-se de laudo para ............. 5. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO/PARECER TÉCNICO: (Preencher conforme abaixo) Determinação dos valores: De mercado De liquidação imediata (conforme item 3.30 da NBR 14.653-1 Liquidação forçada) 6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: (Atender ao disposto no item 7.2 da NBR 14.653-1) 7. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO: Período da vistoria: .../.../... (Atender ao disposto no item 7.3 da NBR 14.653-1, relatar a vistoria ao bem avaliando e o contexto imobiliário a que pertence. Valer-se de anexo, em caso de grande volume de informações, citando neste campo o número do referido anexo) 8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO: (Retratar, conforme item 7.7.2 da NBR 14.653-1, a expectativa do avaliador em relação ao desempenho do avaliando no mercado, contemplando elementos auxiliares à finalidade do laudo, tais como: conveniência de lotear ou remembrar áreas; formas de pagamento; permutas; reformas; carências em locações; sugestões para marketing.) Sem prejuízo das informações relevantes, o avaliador deve classificar o imóvel quanto à: a) liquidez: BAIXA LIQUIDEZ, LIQUIDEZ NORMAL ou ALTA LIQUIDEZ; b) desempenho de mercado: RECESSIVO, NORMAL ou AQUECIDO; Proibida a reprodução por qualquer meio eletrônico ou impresso.

33


c) número de ofertas: BAIXO, MÉDIO ou ALTO; d) absorção pelo mercado: SEM PERSPECTIVA, DIFÍCIL, DEMORADA ou RÁPIDA; e) público alvo para absorção do bem; f) facilitadores para negociação do bem. (Valer-se de anexo em caso de grande volume de informações, citando neste campo o número do referido anexo.) 9. INDICAÇÃO UTILIZADO(S):

DO(S)

MÉTODOS(S)

E

PROCEDIMENTO(S)

(Indicar a(s) metodologia(s) empregada(s) conforme disposto nos item 8.2 da NBR 14.653-2, justificando sucintamente sua utilização e atentando para as denominações abaixo) MCDDM Método comparativo direto de dados de mercado MINVO Método involutivo MEVOL Método evolutivo MCREN Método da renda MCDCT Método comparativo direto de custo MQTCT Método da quantificação de custo MCDRE Método comparativo direto de reposição de equipamentos SMDNO Sem metodologia definida em norma 10. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS: Período de pesquisa: de ../../.... a ../../.... Tratamento dos dados: Tipo de tratamento: (Indicar estatística inferencial; estatística descritiva; outros) (Explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. Valer-se de anexo em caso de 34


Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis grande volume de informações, indicando-o neste campo) 11. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO: (Indicar e justificar a categoria em que se enquadra o laudo, segundo a classificação da norma NBR 14.653-2 da ABNT, quanto aos graus de fundamentação e precisão). 12. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA: Valor de Mercado: R$..........; (............................................) 13. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES: (Informações relevantes, tais como: alerta sobre dívidas, ônus, gravames, invasões, posseiros, benfeitorias não averbadas, riscos de inundação, restrições de órgãos de proteção ambiental ou de concessionárias de energia elétrica e telecomunicações, projeto de desapropriação, patrimônio histórico, pioneirismo do empreendimento, obsoletismo. Indicar documentos não anexados, que também subsidiaram o trabalho) 14. PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS: (Deverá conter: nomes, assinaturas, títulos, número do CPF/CGC e do registro no CREA do(s) profissional(is)/empresa(s) responsável(is)e técnico(s), número da ART referente ao trabalho) 15. LOCAL E DATA DO LAUDO/PARECER TÉCNICO: 16. ANEXOS: a) Vistoria detalhada do bem avaliado quando não contemplada no corpo do laudo; b) Fotografias coloridas do avaliando, que permitam pronta identificação do bem, destacando em especial fachadas e interior do imóvel, logradouro e vizinhança; c) Diagnóstico de mercado quando não contemplado no corpo do laudo; d) Plantas de engenharia e arquitetura (fornecidas pelo proprietário); e) Documentação do objeto avaliado; f) Anotação da Responsabilidade Técnica (A.R.T) dos trabalhos junto ao CREA (via do contratante); g) Croqui de localização do imóvel avaliado, com identificação dos elementos amostrais;


35

Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis h) Pesquisa de mercado, conforme normas específicas; i) Tratamento de dados; j) Memorial de cálculos; k) Outros documentos que fundamentam o trabalho; l) Foto colorida de cada elemento da amostra (justificar quando não for possível).

36



CAPITULO XV: Conceitos Básicos - para a Avaliação de Imóveis Urbanos:



Aproveitamento eficiente

Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente 

Área de servidão

Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão



Área total de construção

Resultante do somatório da área real privativa e da área comum atribuídas a uma unidade autônoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721



Área útil da unidade

Área real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização BDI



Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção


37


Códigos alocados

Ordenação numeral (notas ou pesos) para diferenciar as características qualitativas dos imóveis Conciliação



Adoção do valor final, devidamente justificado, em função dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um método



Defeitos construtivos

Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrentes de falhas do projeto, do serviço ou do material aplicado na execução da construção



Depreciação física

Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação Desmembramento



Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes Domínio



Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém



Domínio direto

Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfiteuse



Domínio pleno

Domínio total, que é a soma do domínio útil com o domínio direto

38



Domínio útil

Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos Edifício



Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares



Equipamento comunitário

Benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade



Entidades técnicas reconhecidas

Organizações e instituições, representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA 

Estado de conservação

Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção



Fração ideal

Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no terreno e nas coisas comuns da edificação



Frente projetada

Menor projeção da frente real sobre a normal a um dos lados, quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva



Frente real

Projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso



Frente de referência

Frente da situação paradigma adotada Proibida a reprodução por qualquer meio eletrônico ou impresso.

39


Gabarito de altura

Altura máxima de uma edificação permitida legalmente para um determinado local



Gleba urbanizável

Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento



Idade aparente

Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros



Idade real

Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência



Imóvel alodial

Aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões



Imóvel de referência

Dado de mercado com características comparáveis às do imóvel avaliando



Imóvel dominante

Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (por exemplo: lote encravado)



Imóvel paradigma

Imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação

40



Imóvel com vocação urbana

Imóvel em local com características, uso, ocupação, acesso e melhoramentos públicos disponíveis que possibilitam sua utilização imediata para fins urbanos



Imóvel urbano

Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei



Imóvel serviente

Imóvel que sofre restrição imposta por servidão



Infraestrutura básica

Equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso Lote



Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano Loteamento



Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes Luvas



Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferência do contrato de locação, a título de remuneração do ponto comercial Manutenção



Ações preventivas ou corretivas necessárias para preservar as condições normais de utilização de um bem


41

Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis Outlier



Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, que, ao ser retirado, melhora a qualidade de ajustamento do universo analisado



Padrão construtivo

Qualidade das benfeitorias em função das especificações dos projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção Pé-direito



Distância vertical livre entre o piso e o teto



Percentual de comprometimento de área

Relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel



Percentual de comprometimento de valor

Relação entre os valores da área atingida por um gravame, antes e depois da sua instituição



Planta de valores

Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data



Polo de influência

Local que, por suas características, influencia os valores dos imóveis, na medida de sua proximidade



Ponto comercial

Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente de sua localização e expectativa de exploração comercial



Ponto influenciante

Ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear da amostra 42


Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis Posse



Detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito



Profundidade equivalente

Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal Quota-parte



Valor atribuído a uma fração ideal Renda



Fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital



Segmento de área diretamente desmembrável

Parte de um terreno com frente para vias ou logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamento econômico e legal



Terreno de fundo

Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pública por um corredor de acesso



Terreno encravado

Aquele que não se comunica com a via pública



Terreno interno

Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares, e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município



Terrenos acrescidos de marinha

Terrenos que se formarem, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha Proibida a reprodução por qualquer meio eletrônico ou impresso.

43


Terrenos de marinha

Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, que: a) são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés Testada



Medida da frente



Unidade imobiliária padronizada

Imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário.Comprovada através de pesquisa específica, e identificado de acordo com suas características construtivas



Valor depreciável

Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual Variáveis-chave



Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes para a formação do valor do imóvel



Variáveis independentes

Variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor do imóvel objeto da avaliação



Variáveis qualitativas

Variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo)



Variáveis quantitativas

Variáveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem) 44



Variável dependente

Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes



Variável dicotômica

Variável que assume apenas dois valores



Variável proxy

Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência Vício



Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor



Vício construtivo

Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construção ou de execução



Vício de utilização

Vício que decorre de utilização inadequada ou falha na manutenção



Vocação do imóvel

Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das características próprias e do entorno, respeitadas as li mitações legais


45


CAPITULO XVI: Conceitos Básicos - Para a Avaliação de Imóveis Rurais:



Aproveitamento eficiente

Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente Contemporaneidade



Característica de dados de mercado coletados em período onde não houve variação significativa de valor no mercado imobiliário do qual fazem parte



Custo de oportunidade do capital

Maior taxa de juros auferível no mercado em outros oportunidades de investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nível de risco e liquidez



Fator de classe de capacidade de uso das terras

Fator de homogeneização que expressa simultaneamente à influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja, das características intrínsecas e extrínsecas das terras, como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de erosão ou inundação, profundidade, pedregosidade, entre outras

46



Fator de situação

Fator de homogeneização que expressa simultaneamente à influência sobre o valor do imóvel rural decorrente de sua localização e condições das vias de acesso



Funcionalidade de benfeitoria

Grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função da sua viabilidade econômica no imóvel e na região



Imóvel rural

Imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização



Situação do imóvel

Compreende a localização em relação a um centro de referência e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade



Terra bruta

Terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural



Terra cultivada

Terra com cultivo agrícola



Terra nua

Terra sem produção vegetal ou vegetação natural



Valor econômico

Valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento ou pela produção vegetal, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco


47


CAPITULO XVII: Características dos Imóveis







Os imóveis são bens compostos, no sentido de que existem diversas características que interessam aos agentes e que agem simultaneamente, diferenciando os imóveis. Cada pessoa tem necessidades e experiências distintas, e terá avaliações diferentes da vantagem relativa de cada imóvel (cada agente tem o seu valor). Entretanto, o valor de mercado é a média geral do mercado, considerando n agentes

CARACTERISTICAS – Durabilidade (grande vida útil) – Heterogeneidade (singularidade) – Fixação espacial (imobilidade) – Custo elevado – Grande tempo de maturação

EFEITOS DAS CARACTERÍSTICAS – Os usados são a maioria e o prazo de maturação é longo: o estoque domina o mercado e preços seguem a demanda – Heterogeneidade dificulta comparação: imperfeição no mercado:

preço#valor – Imobilidade: acessibilidade e vizinhança são fundamentais – Alto custo exige financiamentos e vincula o imóvel às condições

políticas e macroeconômicas do país, mas o mercado não segue os indicadores gerais (CUB, IGP, dólar) –

48



CAPITULO XVIII: O Funcionamento do Mercado Imobiliário



Transformação constante



Dinâmica peculiar



Inúmeras influências



Atuação do poder público (três níveis e três poderes)



Característica espacial (oferta e demanda locais)



Mercados emergentes



Capitais voláteis



O mercado muda com a sociedade



Tendências futuras: trabalho em casa,...



O valor de mercado é o equilíbrio (média das transações)


49


CAPITULO XIX: Legislação



Lei Federal 5194/66 - regula o exercício profissional



Resoluções do CONFEA – 218 - define os objetos – 205 - código de ética – 345 - avaliações e perícias



Normas técnicas (NB502:NBR5676:NBR14653-2)



Entidades de classe: – IBAPE - http://www.ibape.org.br/

50



CAPITULO XX: Natureza das Avaliações

A Norma NBR14653 classifica as avaliações, quanto à natureza, em avaliações de: Imóveis



– Terrenos – Benfeitorias – Terrenos com benfeitorias

Frutos



Direitos



As avaliações de imóveis podem ser usadas em: partilhas, desapropriações, servidões, revisão ou renovação de aluguéis, garantia de empréstimos, privatizações, seguros, investimentos, tributos (IPTU, ITBI, ITR, Contribuição de Melhorias, IR), alienações, fusões, transferências, atualização de patrimônio, informação para compra e venda, etc.




51


CAPITULO XXI: Comparação de Dados com o Mercado





É o melhor método, pois utiliza as informações do próprio mercado (buscamos o “valor de mercado”) Existem quatro técnicas de cálculo: – Intuitiva (subjetiva) – Homogeneização (determinística) – Inferência estatística (probabilística) – Inteligência artificial











52

Basicamente consiste na obtenção de uma média ponderada das diversas características de interesse Exige a disponibilidade de dados de mercado Idealmente, deve-se gerar um modelo do mercado, estimando o valor com ele A inferência estatística ou as redes neurais exigem uma quantia razoavelmente grande de dados (30/200 un) Se existe pouca ou nenhuma informação sobre o mesmo tipo de imóvel, pode-se utilizar uma das técnicas a seguir, mas com a consciência de que são estimativas menos precisas do mercado



CAPITULOXXII: Pesquisa de Dados



Coleta de informações - fontes: – Imobiliárias – Jornais – Cartórios – Prefeituras - cadastros, IPTU, ITBI – Particulares (agentes)



Coleta de informações - dados:



Informações cadastrais

– – – – – – –

Área Idade Padrão Informações da transação Data Condições de pagamento Valor



Vistorias (informações do local): – Fotografias – Análise do local (vizinhança) – Estado de conservação / idade aparente – Qualidade da construção / padrão Proibida a reprodução por qualquer meio eletrônico ou impresso.

53


CAPITULO XXIII:Tratamento de Dados



Codificação/Representação numérica (variáveis) – Quantitativas – Qualitativas: – Vários níveis – Binárias (dummies) – Índices (0-10; 0-100)



Exame e limpeza iniciais

O tratamento dos dados, decorrente da quantidade e qualidade dos dados disponíveis, poderá ser por critérios e fatores determinísticos ou por uso de metodologia científica, de forma a resultar em modelo validado por análise estatística que explique o comportamento do mercado imobiliário da região.

54



CAPITULO XXIV: Custo de Produção – Evolutivo

Consiste em obter o valor do imóvel através do custo de construção de outro, semelhante em tudo (por orçamento) - hotéis ou fábricas A hipótese é de que o comprador não pagaria mais do que o necessário para construir outro imóvel igual





O terreno é avaliado por outro método



Desconta-se a depreciação (fórmulas)



Acrescenta-se a VCF (# pronto x a construir)



Acrescenta-se o Fundo de Comércio (ponto)

Custo: Obtido por orçamento (paramétrico ou detalhado) Depreciação - métodos comuns: Reta



Parábola



Ross







Vantagem da Coisa Feita (VCF): diferença entre o imóvel pronto e aquele orçado (por construir): riscos, lucros, taxas, custos financeiros, etc. Fundo de Comércio: o uso comercial agrega valor ao imóvel (é o “ponto”), vantagem que o comprador leva junto com a construção, se o uso prosseguir. Proibida a reprodução por qualquer meio eletrônico ou impresso.

55


CAPITULOX XV: Residual









56

É uma aplicação do método evolutivo (custo). A NBR 5676 apresentava como um método a parte, mas na NBR14653 não é mais citado. Utilizado para avaliar terrenos em áreas sem terrenos disponíveis. Toma-se uma amostra de terrenos com benfeitorias, e o valor de cada terreno é obtido pelo desconto das construções (calculada pelo custo de reprodução), gerando uma amostra de terrenos “virtuais” . Então se usa o método de comparação.



CAPITULO XXVI: Capitalização de Renda



O valor de um imóvel tem relação com o que ele pode produzir, sua renda potencial:

– Nos imóveis rurais, a renda é a quantidade de produto vegetal ou animal

que pode ser obtida por ha/ano; – Nos imóveis urbanos, a renda é o aluguel das construções (avaliação

pelo método da renda) ou a quantidade de área que pode ser construída em um terreno (avaliação pelo método involutivo). 

O valor das construções urbanas é obtido pela consideração da soma do que será produzido na vida útil restante do imóvel

– Tendo em vista que existem juros, não se trata da soma algébrica 



Este método é utilizado para avaliação de imóveis que têm como objetivo principal a obtenção de lucro, especialmente se têm pequena oferta de imóveis para venda – escritórios, depósitos, shoppings, lojas, etc. Utiliza o rendimento líquido e a taxa de capitalização usual de mercado: – VI = Rendimento líquido / taxa de rendimento ð

Exemplo:

Se o aluguel líquido é de R$ 500 e o mercado oferece rendimentos mensais de cerca de 1%: VI = 500,00 / 0,01 = R$ 50.000,00 

O valor do imóvel é obtido através da renda liquida que ele pode proporcionar, em sua vida útil econômica (capitalizada através do valor presente líquido – VPL/DCF):


57

Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis – O aluguel ou arrendamento pode ser o do próprio imóvel ou obtido por

comparação com imóveis semelhantes – Devem ser descontadas as despesas de responsabilidade do proprietário

(taxas, impostos, conservação) – Considera-se também a depreciação física e funcional – o rendimento é

decrescente.

58



CAPITULO XXVII: Involutivo







É o método do “máximo aproveitamento eficiente” (semelhante à análise de viabilidade). É um caso especial do método da renda, na verdade. Projetamos o máximo e melhor uso, de acordo com o mercado na região O valor do terreno será a diferença entre o valor de venda do imóvel e as despesas de construção

Casos:



– Glebas – Terrenos em área de incorporação – Retrofit – Prédios inacabados





O método Involutivo aplica-se para avaliação de terrenos e glebas urbanas - e também para imóveis obsoletos Busca-se o máximo aproveitamento eficiente : – Pesquisa e desenvolvimento de anteprojetos das atividades

permitidas pela legislação – Levantamento de custos e valores de mercado para venda Proibida a reprodução por qualquer meio eletrônico ou impresso.

59

Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis – Escolha das atividades viáveis (com demanda) – Definição da atividade mais rentável entre as viáveis - valor

final 

Avaliação de glebas



Glebas são terrenos grandes - geralmente não há similares



A aplicação mais comum é de loteamentos: – Definir a quantidade de terrenos que podem ser gerados – Pesquisar os custos para produção do loteamento – Pesquisar preços e demanda para estes terrenos – Verificar a o cronograma de desenvolvimento / etapas

60



CAPITULOX XVIII:Avaliação de Terrenos





Podem ser avaliados terrenos em áreas sem disponibilidade de oferta de terrenos Verifica-se a hipótese de construção de imóveis - de acordo com a demanda da região: – Definir o tamanho e padrão do imóvel – Pesquisar custos e preços de venda – Definir um cronograma físico-financeiro



No caso de construções de grande porte sem uso comercial, a alternativa é projetar um retrofit



Verifica-se o uso potencialmente mais adequado para o imóvel



Verifica-se os preços de venda e os custos de adaptação



É necessário cuidado para identificar uso realmente possíveis (do ponto de vista do mercado)


61


CAPITULO XXIX: Comparação de Dados de Mercado com Modelos Estatísticos



A sequência é semelhante à das técnicas anteriores, mas o volume de dados é maior

Etapas: – Obtenção de informações – Preparação ou pré-processamento – Busca do modelo e validação do mesmo – Estimação dos valores e verificação da adequação real – Produção do relatório, laudo ou carnê – Toda avaliação, qualquer que seja o método, exige a obtenção

de informações do mercado no qual se insere o imóvel – Não havendo informações de vendas, busca-se aluguéis; não

havendo de prédios, busca-se terrenos, etc. – É essencial a formação de um banco de dados, bem

estruturado 



Existem várias fontes de informação: jornais, imobiliárias, cartórios, prefeituras (cadastros, projetos), instituições financeiras, vistorias, etc. Dados obtidos das várias fontes: – Endereço, área, idade, box, outras características, data da

transação, preço 

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Dados das vistorias (in loco):


Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis – Fotografias – Análise do local (vizinhança) – Estado de conservação / idade aparente – Qualidade da construção / padrão


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CAPITULOXXX: Inferência Estatística

Trata-se de um método sofisticado de obtenção de médias ponderadas







A diferença principal para os anteriores é que o processo é probabilístico: há testes e níveis de confiança para os parâmetros É razoavelmente objetivo, preciso, moderno, rápido, eficiente e confiável



Pode ser realizado até no MS-Excel



Regressão simples: – Valor Unitário = a + b*Localização + erro



Regressão múltipla: – Valor Unitário = a + b*Área +c*Idade +d*Localização +e*Padrão

+...+ erro 

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Com um conjunto de dados (que deve representar o mercado), estima-se o valor dos coeficientes: a,b,c,d,e,... buscando minimizar o erro (desvio, resíduo)



Analise de precisão do modelo



Determinação (qualidade do ajuste): R2a



Análise de variância (teste do modelo): teste F



Análise de significância das variáveis: teste

t



CAPITULO XXXI: Avaliação para Tributação (Massa)









Os tributos imobiliários, tais como IPTU, ITBI, ITR e contribuição de melhorias, geralmente são baseados no valor venal, ou seja, o valor de mercado do imóvel A diferença da avaliação em massa para a avaliação singular é apenas a escala (o tamanho da tarefa) Nova tarefa: avaliar a Gestão social da valorização da terra (maisvalias urbanas) Imposto x taxa (segundo o Direito) – Imposto é geral: o recurso pode ser gasto em qualquer coisa – Taxa é específica: deve ser gasta naquilo que a motiva (ex:

taxa de iluminação) Interessam:



– Motivo para tributação – Escolha da base tributária (política) – Definição de alíquotas (política) – Cálculo dos valores (técnica) 

Avaliação singular x coletiva (massa)



Detalhamento e precisão diferenciados, na prática



Fração valor cadastral/valor real


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CAPITULO X XXII :Técnicas de Analise







Podem ser utilizadas diversas técnicas, às vezes em parceria, outras vezes em sequência, e algumas são mais flexíveis, realizando várias tarefas Algumas delas são: clusterização, árvores de decisão, algoritmos genéticos, redes neurais, raciocínio baseado em casos, lógica difusa, regressão múltipla Redes neurais camada de entrada

área

camada oculta

camada de saída

1

16

idade

2

w16 20 17 20

...

...

18

19

local

15

w0 20

w15 19

w0 19

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preço estimado


Regressão múltipla – É uma técnica antiga e bem conhecida - está implementada até

no Microsoft Excel – As avaliações de imóveis, atualmente, usam esta técnica

(inferência estatística) 

Algoritmos genéricos

– São uma técnica de otimização de uma função (busca da melhor

solução, em um espaço amplo de soluções), que usa mecanismos semelhantes à natureza: cruzamento, seleção natural, mutação – Geralmente inicia-se com uma população aleatoriamente escolhida



Lógica difusa A lógica clássica (Aristotélica) trabalha com duas classes: sim/não, 0/1, pertence/não pertence, etc.



Sistemas de informação geográfica Os SIG são ferramentas poderosas de análise espacial, compostos por um conjunto de módulos (tratamento de dados, representação espacial, ferramentas de inferência, etc.)


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CAPITULO X XXIII: A Profissão

O corretor de imóveis é o profissional do mercado imobiliário por meio do qual ocorrem as transações imobiliárias: compras, vendas, permutas e locações de imóveis. A história do corretor de imóveis é bastante antiga remetendo-se ao tempo da colonização do Brasil, quando esses profissionais eram conhecidos como agentes do comércio. Em 1942, o Ministério do Trabalho, em sua Carta Sindical, designou-os como corretores de imóveis. No dia 27 de agosto de 1962, foi à vez de o Congresso Nacional reconhecer e regulamentar a profissão, por intermédio da Lei nº 4.116/62, motivo pelo qual se comemora nessa data o Dia do Corretor de Imóveis no Brasil. Com o passar do tempo e os novos rumos do mercado, houve a necessidade de se criar um diploma legal, elevando a categoria a um patamar mais distinto. Novamente o Congresso Nacional interveio e, revogando a lei anterior, promulgou a de número 6.530 em 12 de maio de 1978 consolidando a profissão e concedendo a seus integrantes o título de técnico em transações imobiliárias. O corretor de imóveis é hoje um profissional no qual famílias depositam economias de toda uma vida para realizar o sonho de adquirir a casa própria. Ele se tornou profissional de adequada formação, grande responsabilidade e que prima pela conduta ética ao conduzir os negócios daqueles que nele confiam.

RESPONSABILIDADE: De acordo com o art. 723 do Código, “O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio,

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Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”.

ÉTICA: Em relação aos clientes, cumpre ao corretor de imóveis, dentre outros deveres: 



 



Inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo; Apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio; Recusar transação que saiba ilegal, injusta ou imoral; Comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados; Zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente.


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Capitulo XXIV: Construções Sustentáveis - A Nova Nbr 15.575 Garante Desempenho Mínimo dos Edifícios

Reflita : Texto de Marcos Mascaranhas Em vigor desde o último dia 12 de maio de 2010, nova norma padroniza metodologia de avaliação do desempenho mínimo dos edifícios; a medida pode viabilizar sustentabilidade das obras. Para quem vai construir, reformar ou comprar um imóvel, muita atenção para este código: NBR 15.575. Na prática, se a construtora ou o corretor prometer ao consumidor ruído mínimo entre os andares, durabilidade das paredes, segurança na estrutura do prédio e contra incêndio, longa vida útil de banheiros e instalações elétricas e hirosanitárias, vai ter que cumprir. A NBR 15.575 é a primeira norma do Brasil que estabelece parâmetros técnicos de avaliação do desempenho mínimo das edificações e define uma vida útil mínima obrigatória para alguns itens da construção. Pela nova norma, os pisos têm de durar pelo menos 13 anos; a estrutura, 40 anos; a cobertura e as instalações hidrossanitárias, 20 anos. Além disso, a nova regulamentação determina a ampliação da manutenabilidade da construção, ou seja, a possibilidade de fazer manutenção em todos os setores da edificação. Os projetos e sistemas construtivos passam a ser concebidos em função de uma vida útil e os elementos e componentes especificados devem ter durabilidade compatível, A partir de agora, quem afirmar que uma edificação tem desempenho superior terá de provar.

FORÇA DE LEI Normas não são leis o que não lhes confere caráter punitivo em caso de descumprimento. Mesmo assim, elas têm força de lei, por advento do Código de Defesa do Consumidor e de leis específicas que obrigam o 70


Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis exercício da profissão de engenharia e a construção de obras seguindo as normas reguladoras vigentes, As empresas que não cumprirem a norma estarão sujeitas a processos judiciais por parte de consumidores insatisfeitos, pois, a partir de agora será muito mais fácil aferir se o desempenho mínimo obrigatório foi ou não atingido. A norma ajudará a diminuir a subjetividade da avaliação da qualidade das construções e a balizar o judiciário nas demandas entre consumidores e construtores. Ela será um instrumento a mais para dar amparo e proteção ao consumidor, embora ele tenha dificuldade de avaliar o desempenho de um imóvel no momento em que o recebe.

Demanda do setor e combate ao desperdício Segundo especialistas e profissionais do setor, a regulamentação é, na verdade, uma resposta à crescente necessidade dos construtores e empresas fabricantes de materiais e sistemas, que demandavam por uma homologação das novas tecnologias de construção. Custo benefício É comum a idéia de que o cumprimento de normas e da lei adicionados à contratação de mão-de-obra qualificada confere preços mais altos às obras quando comparadas às que não seguem a regulamentação. Entretanto, os especialistas desmentem facilmente esse mito. Vida útil em questão Atingir determinado desempenho ao longo da vida útil depende de uma série de agentes, dos incorporadores aos usuários. Portanto, a norma define as responsabilidades de cada um, além daquelas já previstas pela NBR 5.671. A mais importante diz respeito à vida útil dos sistemas da edificação e deve ser especificada pelos projetistas de arquitetura, sempre em acordo com o mínimo previsto na NBR 15.575. Por conseqüência, os componentes devem ser especificados considerando-se a vida útil estabelecida para o sistema. Se é exigida vida útil de 20 anos do sistema hidrossanitário, por exemplo, o projeto deve determinar a periodicidade de inspeções, prazos para a substituição de peças e condições de manutenção geral de modo a se atingir a longevidade esperada. Elementos não manuteníveis, tais como a fundação ou algumas partes estruturais, devem prever a mesma vida útil da edificação. Esse é o principal impacto da norma. Os projetos passam a ser concebidos em função dessa vida útil e os sistemas, elementos e componentes especificados devem ter durabilidade compatível. Na ausência da indicação da vida útil no projeto, para todos os efeitos consideram-se os prazos estabelecidos como mínimos pela NBR 15.575. A moradia talvez seja o bem mais durável existente hoje na sociedade, mas até agora não havia uma norma que estabelecesse o tempo que ela deve durar. Ao adquirir o imóvel, o comprador é informado sobre a vida útil da edificação e sabe também que terá a responsabilidade de usar e fazer a manutenção conforme o previsto no manual elaborado pelos construtores e incorporadores. Um dos exemplos citados na norma é o revestimento em argamassa de uma fachada, projetado para vida útil de 25 anos, considerando repinturas a cada cinco anos. Se a pintura não for Proibida a reprodução por qualquer meio eletrônico ou impresso.

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Grupo iPED - Curso de Avaliação de Imóveis realizada nesses intervalos, as patologias que surgirem podem ser atribuídas ao uso e à manutenção incorretos, e não a falhas construtivas. A nova normatização tem em vista o desempenho geral do sistema e não avalia a qualidade de cada item isoladamente.Essa é uma das principais novidades introduzidas pela norma. Ela não dita se a edificação deve ser feita com paredes de tijolo e telhas metálicas, ela está concentrada no desempenho do conjunto. Isso serve como balizador para o desenvolvimento de novos produtos que comprovem ter o desempenho exigido. Supondo que um fornecedor venha a oferecer peças estruturais de plástico reforçado por fibras, ele deverá provar a qualidade e caberá ao órgão que faz a avaliação de desempenho prever o processo de envelhecimento desse material e a durabilidade que ele terá nesse tipo de uso.

Regras do jogo Para cada sistema, a norma baseia-se em uma série de itens em acordo com a ISO 6.241, uma das mais importantes referências adotadas pelas normas de desempenho das edificações. O resultado são parâmetros para cada quesito que a partir de agora passam a regular o mercado. Na NBR 15.575-1 estão relacionadas diversas exigências dos usuários no que diz respeito ao conjunto da edificação. Nesse rol estão incluídas diretrizes de implantação, entorno, segurança e estabilidade estrutural, com limites máximos para deformações e defeitos, e premissas de projeto. Entre os itens relacionados estão a segurança contra incêndio e condições que reduzem os riscos de sinistro, incluindo proteções contra vazamento de gás. Aspectos de saúde e salubridade também foram contemplados. Entre os diversos exemplos possíveis, destacam-se a estanqueidade à água de chuva e à umidade do solo e do lençol freático. O conforto termoacústico no interior das unidades também está na pauta. As edificações devem ser planejadas com índices que atendam às características climáticas da região e em acordo com as condições do entorno. Também deve ser considerada a transmissão sonora de um ambiente para outro. Tanto no inverno como no verão, o ambiente interno deve apresentar condições térmicas melhores que as do externo. Os pequenos apartamentos geralmente destinados à população de baixa renda ganham um limite oficial contra a redução de metragem que visa a diminuição de custos, garantindo ao usuário realizar atividades essenciais com um nível mínimo de conforto. A norma não especifica a área mínima para cada unidade nem para cada ambiente, mas exige cômodos com dimensões capazes de acolher móveis e equipamentos de tamanho padrão, cujas medidas estão relacionadas no documento. O quarto de casal, por exemplo, deve oferecer área suficiente para cama de casal, guarda-roupa e dois criados-mudos. Já a cozinha deve obrigatoriamente acomodar fogão, geladeira, pia, armário, gabinete e apoio de refeição para duas pessoas. Cada uma das demais partes da norma determina parâmetros mínimos para os sistemas que abrange. Por exemplo, a resistência ao desgaste por abrasão e o coeficiente de aderência de pisos internos estabelecidos pela NBR 15.575-3. Já a NBR 15.575-5 torna obrigatórios dispositivos de

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Avaliação de imoveis

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