Planilhas Avaliação de Imoveis

Prefeitura da Cidade Digital Manual de Avaliação de Imóveis

Manual de Avaliação de Imóveis Versão 1.0


Histórico de Revisão Data Versão 29/07/1989 1.0

Descrição

Documento inicial

Autor (es) João da Silva


Histórico de Revisão Data Versão 29/07/1989 1.0

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Documento inicial

Autor (es) João da Silva



1 – INTRODUÇÃO.

1.1. Este manual subsidiará a municipalidade na obtenção dos Cálculos dos impostos e taxas, baseados na planta de valores de Terrenos e Tabela de valores de Edificações. 1.2. O boletim de Informação Cadastral – BIC, trará á tona todas as informações necessárias para o conhecimento dos imóveis prediais e territoriais urbanos, bem como, a sua localização, seu proprietário e endereço para remessa de aviso. 1.3. A Planta de Valores de Terrenos, contém o registro dos preços dos metros quadrados para cada face da quadra, a tabela de Valores de Edificações, contém o preço do metro quadrado para a edificação que atinja até 171 pontos na Tabela de Componentes Básicos da Edificação por Categoria de Material deste Manual. 1.4. As áreas de terrenos superiores a 10.000 metros quadrados serão consideradas glebas e seus valores calculados, em função do preço do metro quadrado, estabelecido pela Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis. 1.5. As normas técnicas que incidirão sobre os componentes que participam da formação do preço do imóvel, concorrendo para sua variação, imóvel a imóvel, tais como: localização, fatores físicos, área, fatores topográficos deste Manual. OBS: VALOR VENAL é aquele que o imóvel alcançará para compra e venda á vista, segundo as condições usuais do Mercado de Imóveis.

(João da Silva).


2 – BOLETIM DE INFORMAÇÃO CADASTRAL – BIC.


3 – AVALIAÇÃO DE TERRENOS 3.1. Avaliação de Lotes.

a) Cálculo do Valor do Terreno: O Cálculo do valor venal do terreno é obtido através da seguinte fórmula: VT = Vm2 x AL x FC1 x FC2. Onde: VT = Valor Venal do Terreno Vm2 = Valor do m² por face de quadra (Planta de Valores) AL = Área do Lote FC1 = Fator de correção quanto á situação do terreno na quadra (Tabela 01) FC2. = Fator de correção quanto ás condições físicas do Terreno ( Tabela 02) b) Cálculo do Valor do Terreno atribuído ao sub-lote: Considera-se sub-lote, quando em um mesmo lote há mais de uma edificação autônoma. VTsl = AEsl x Vm2 x Fi x FC1 x FC2 Onde: VTsl = Valor do Terreno atribuído ao sub-lote. Vm2 = Valor do m² por face de quadra (Planta de Valores). AEsl = Área edificada do sub-lote em questão. Fi = Fração ideal. Fi =

AT AE1 + AE2 + ... + AEn

.

AT = Área Total do Terreno AE1 = Área Edificada relativa ao sub-lote 01. AE2 = Área Edificada relativa ao sub-lote 02. AEn = Área Edificada relativa ao sub-lote n. FC1 = Fator de correção quanto á situação do terreno da quadra. FC2 = Fator de correção quanto ás condições Físicas do Terreno.


3.2. Fatores de Correção.

O fator de correção quanto á situação do terreno na quadra (FC1), será conhecido através da seguinte tabela: Tabela 01 FC1 SITUAÇÃO DO TERRENO NA QUADRA

FATOR DE CORREÇÃO

Esquina

1,10

Encravado

0,80

Meio de quadra

1,00

Toda quadra

1,30

Gleba

(ver avaliação gleba).

O fator de correção quanto ás condições físicas do terreno (FC2), será demonstrado pela seguinte Tabela:

Tabela 02 FC2 CONDIÇÕES FÍSICAS DO TERRENO

FATOR DE CORREÇÃO

Horizontal

1,00

Aclive

0,80

Declive

0,80

Inundável

0,60


4 – AVALIAÇÃO DE GLEBAS. 4.1. Avaliação de Glebas.

Considerando-se glebas, para incidência de IPTU, as áreas contínuas de terrenos, superiores a 10.00 m² ( dez mil metros quadrados) não loteados e localizadas na zona urbana, desde que não sejam comprovadas sua exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agropastoril. O seu valor venal será estabelecido em função da área e do preço por metro quadrado fixado pela Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis. O preço será obtido pela aplicação da seguinte fórmula: Vg = A x Vm² x Cg (Fc3) Onde: Vg = Valor da gleba. A = Área da gleba Vm² = Coeficiente de gleba ( Tabela 03 - Fc 3 ) OBS: O coeficiente de gleba é estabelecido em função de percentual determinado pela transparência ao município de áreas reservadas á: Circulação, verdes, recreação e equipamentos comunitários.


4.2. Tabela de Correção de Áreas de Terrenos com mais de 10.000 metros quadrados. Tabela 03 Cg - FC3 REA M²

FATOR

DE

AT

10.001 12.001 14.001 16.001 18.001 20.001 22.001 24.001 26.001 28.001 30.001 32.001 34.001 36.001 38.001 40.001 42.001 44.001 46.001 48.001 50.001 55.001 60.001

10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 20.000 22.000 24.000 26.000 28.000 30.000 32.000 34.000 36.000 38.000 40.000 42.000 44.000 46.000 48.000 50.000 55.000 60.000 65.000

1,000 0,600 0,593 0,584 0,580 0,573 0,572 0,567 0,563 0,559 0,554 0,550 0,546 0,541 0,537 0,533 0,529 0,524 0,520 0,516 0,511 0,507 0,503 0,498

REA M²

FATOR

DE

AT

65.001 70.001 75.001 80. 001 85. 001 90. 001 95. 001 100. 001 120. 001 140. 001 160. 001 180. 001 200. 001 250. 001 300. 001 350. 001 400. 001 450. 001 500. 001 600. 001 700. 001 800. 001 900. 001 1000. 001

70.000 75.000 80.000 85.000 90.000 95.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 1000.000 OU MAIS

0, 494 0, 490 0, 486 0, 481 0, 477 0, 473 0, 468 0, 464 0, 460 0, 455 0, 451 0, 447 0, 443 0, 438 0, 434 0, 430 0, 425 0, 417 0, 412 0, 408 0, 404 0, 400 0, 395 0, 300


5- AVALIAÇÃO DE EDIFICAÇÃO

a) A Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis, tendo em vista se fixar ao nível dos preços correntes do mercado imobiliário estabelecerá, o preço do metro quadrado de área edificada para uma edificação com as seguintes características: estrutura mista ( alvenaria / concreto), instalações elétricas embutidas, contendo no mínimo uma instalação sanitária completa, cobertura em telha cerâmica ou amianto,esquadrias metálicas, piso em taco ou cerâmica, revestimento interno e externo em massa, pintura com tinta PVA, forrada com laje ou madeira. b) O preço do metro quadrado, fixado pela Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis, será corrigido pelo levantamento dos custos de reprodução das edificações. c) A edificação, para efeito de levantamento de custo de reprodução, fixa subdividida em seus componentes básicos, aos quais serão atribuídos pontos, tendo em vista determinar a proporção com que cada componente básico participa do valor final da edificação.

COMPONENTES BÁSICOS

PONTOS

01 – PISO

30

02 – ESTRUTURA

32

03 – ESQUADRIAS / JANELAS

14

04 – REVESTIMENTO INTERNO

30

05 – REVESTIMENTO EXTERNO

12

06- FORRO

12

07 – INSTALAÇÃO ELÉTRICA

09

08 – INSTALAÇÃO SANITÁRIA

12

09 – COBERTURA

20

TOTAL DE PONTOS

171


5.1. Avaliação de Edificações.

O valor da edificação será obtido pela utilização da seguinte fórmula: VE = Ae x Vm² x Fc4 x Fc5. Onde: VE = Valor da Edificação Ae = área Edificada VM² = Valor do metro quadrado de área construída, fixado pela Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis. Fc4 = Fator de correção quanto ao número de pontos obtidos pelos componentes básicos da edificação – Tabela 04. Fc5 = Fator de correção quanto ao estado de conservação da edificação – Tabela 05. 5.2. Fatores de Correção.

O fator de correção quanto ao número de pontos obtidos pelos componentes básicos da edificação (Fc4 ) será conhecido pela aplicação da seguinte fórmula:

Fc4 = Número de Pontos Obtidos ( Tabela 04) 100


1. Tabela 04

Fc4 COMPONENTES BÁSICOS Categorias de materiais 01 – PISO 1.1 – Terra 1.2 - Tijolo 1.3 - Cimento 1.4 - Madeira 1.5 - Material Cerâmico 1.6 - Especial

PONTOS

00 02 05 12 14 30

02 – EXTRUTURA

05 – REVESTIMETO EXTERNO 5.1 – Sem 5.2 - Reboco 5.3 – Pintura Simples 5.4 – Pintura Latex 5.5 – Material Cerâmico 5.6 – Especial

PONTOS

00 02 03 05 08 12

06 – FORRO

2.1 – Taipa/Adobe/Madeira Rústica 2.2 – Madeira 2.3 – Alvenaria 2.4 – Mista 2.5 – Concreto 2.6 – Metálica

02 05 11 23 30 32

03 – ESQUADRIAS / JANELAS 3.1 – Sem 3.2 – Rústica 3.3 – Madeira 3.4 – Ferro 3.5 – Especial

00 01 05 07 14

04 – REVESTIMENTO INTERNO 4.1 – Sem 4.2 – Reboco 4.3 – Pintura Simples 4.4 – Pintura Latex 4.5 – Material Cerâmico 4.6 - Especial

00 04 07 13 20 30

-

COMPONENTES BÁSICOS Categoria de Materiais

6.1 – Sem 6.2 – Madeira 6.3 – Gesso 6.4 – Lage 6.5 – Especial 07 – INSTALAÇÃO ELÉTRICA 7.1 – Sem 7.2 – Externa 7.3 – Semi-embutida 7.4 - Embutida 08 – INSTALAÇÃO SANITÁRIA 8.1 – Sem 8.2 – Externa 8.3 – Interna 8.4 – Completa 8.5 – Mais de uma 09 – COBERTURA 9.1 – Palha 9.2 – Amianto/Fibrocemento 9.3 – Material Cerâmico 9.4 – Metálica 9.5 – Laje 9.6 - Especial

00 04 05 06 12

00 02 04 08 12 00 02 04 08 12 03 10 13 15 16 20


O fator de correção quanto ao estado de conservação da edificação (Fc 5 ) será determinado pela seguinte tabela: 2. Tabela 05

Fc5 ESTADO DE CONCERVAÇÃO Boa Regular Má Péssima

FATOR DE CORREÇÃO 1,00 0,80 0,60 0,40

OBS : Os casos entendidos como especiais, não previstos para este manual, deverão ser analisados individualmente pela comissão de avaliação de imóveis.

6-EXEMPLOS DE AVALIAÇÃO

6.1. Avaliação de Lotes Consideramos para efeito de cálculo do valor venal, o lote, cujas características permitam o preenchimento do seguinte BIC. Fórmula: VT = AT x Vm² x FC1 x FC2 Onde: Vm² = CR$ 1.000 ( Valor supostamente encontrado do m² para face de quadra em questão). AT = 500 m² FC1 = 1,00 FC2 = 1,00 VT = 500 x 1.000 x 1,00 x 1,00 VT = Cr$ 500.000



6.2. AVALIAÇÃO DE GLEBAS

Consideramos, para efeito de cálculo do valor da gleba os dados do BIC aqui demonstrados. Fórmula: Vg = A x Vm² x Cg Onde: A = 22.330 m² Vm = Cr$ 130 (Valor do metro quadrado estipulado para glebas) Cg = 0,567 Vg = 22.330 x 130 x 0,567 Vg = Cr$ 1.645.944



6.3. AVALIAÇÃO DE EDIFICAÇÕES

Para efeito de cálculos de valores de edificações serão consideradas três hipóteses: 6.3.1 – no lote há apenas uma edificação; 6.3.2 – no lote há duas ou mais edificações destinadas a um só uso, por exemplo uma residência e um barracão para serviços; 6.3.3 – no lote há um edifício de apartamentos residenciais, ou salas para escritórios, ou ainda um edifício de galerias comerciais. 6.3.1. No lote há apenas uma edificação a) Cálculo do valor do terreno VT = AT x Vm² x Fc1 x Fc2 Dados: AT = 360 M² Vm² = Cr$ 1.600 ( valor hipotético) Fc1 = 1,00 Fc2 = 1,00 VT = 360 x 1.600 x 1,00 x 1,00 VT = Cr$ 576.000 b) Cálculo do valor da edificação VE = Ae x Vm² x Fc4 x Fc5 Dados: Ae = 90 m² Vm² = Cr$ 300.000 ( valor hipotético) Fc4 = Nº DE PONTOS = 62 = 0,62 100 100 Fc5 = 0,80 ( Tabela 05) VE = 90 x 300.000 x 0,62 x 0,80 VE = Cr$ 13.392.000

( TABELA 04)


c) Valor venal do imóvel Vv = VT + VE Dados: VT = Cr$ 576.000 VE = Cr$ 13.392.000 Vv = Cr$ 576.000 + Cr$ 13.392.000 Vv = Cr$ 13.968.000



6.3.2. No lote há duas ou mais edificações destinadas a um só uso, por exemplo uma residência e um barracão para serviços. a) Cálculo do valor do terreno VT = AT x Vm² x Fc1 x Fc2 Dados: AT = 360 m² Vm² = Cr$ 1.200 ( valo hipotético) Fc1 = 1,00 Fc2 = 0,80 VT = 360 x 1.200 x 1,00 x 0,80 VT = Cr$ 345.600 b) Cálculo do valor da primeira edificação, sub-lote 001. VE001 = AE001 x Vm² x Fc4 x Fc5 Dados: A = 133 m² Vm² = Cr$ 300.000 ( valor hipotético) Fc4 =

_94_ = 0,94 ( Tabela 04) 100

Fc5 = 1,00 ( Tabela 05) VE001 = 133 x 300.000 x 0,91 x 1,00 VE001 = Cr$ 37.506.000 c) Cálculo do valor da segunda edificação, sub_lote 002. VE002 = AE002

X

Vm² x Fc4 x Fc5

Dados: A = 24 m² Vm² = Cr$ 300.000 ( Valor Hipotético) Fc4 = __48 _ = 0,48 (Tabela 04) 100


Fc5 = 0,60 ( Tabela 05) VE002 = 24 x 300.000 x 0,48 x 0,60 VE002 = Cr$ 2.073.600 d) Valor venal do imóvel Vv = VT + VE1 + VE2 Dados: VT = Cr$ 345.600 VE001 = Cr$ 37.506.000 VE002 = Cr$ 2.073.600 Vv = Cr$ 345.600 + Cr$ 37.506.000 + Cr$ 2.073.600 Vv = Cr$ 39.925.200



6.3.3. No terreno existe um edifício de apartamentos residenciais de dois pavimentos, contendo dois apartamentos no primeiro pavimento e um no segundo pavimento. a.1) Cálculo do valor do terreno relativo ao sub-lote 001. VT001

=

AE001 x Vm²T x Fc1 x Fc2 x Fi

Dados: AE001 = 112,00 m² Vm²T = Cr$ 5.000 (valor estabelecido pela Comissão de Avaliação) Fc1 = 1,00 (Tabela 01) Fc2 = 1,00 (Tabela 02) Fi = Fração Ideal Fi =

__________AT______________ AE001 + AE002 + AE003

Onde: AT = Área do Terreno AE001 = Área edificada relativa ao sub-lote 001 AE002 = Àrea edificada relativa ao sub-lote 002 AE003 = Área edificada relativa ao sub-lote 003. Fi

=

_________450________ 112 + 112 + 224

= __450__ 448

Fi = 1,0045 VT001 = 112 x 5.000 x 1,00 x 1,00 x 1,0045 VT001 = Cr$ 567.520 b.1) Cálculo do valor da edificação relativo ao sub-lote 001. VE001 = AE001 x Vm²E x FC4 x Fc5 Dados: AE001 = 112,00 m² ( DO BIC) Vm²E = Cr$ 300.000 ( valor estabelecido pela Comissão de Avaliação)


Fc4 = __107 _ = 1,07 ( Tabela 04) 100 Fc5 = 1,00 ( Tabela 05) VE001 = 112 x 300.00 x 1,07 x 1,00 VE001 = Cr$ 35.952.000

c.1) Cálculo do valor venal do imóvel relativo ao sub-lote 001. Vv001 = VT001 + VE001 Vv001 = Cr$ 562.520 + Cr$ 35.952.000 Vv001 = Cr$ 36.514.520



a .2) Cálculo do valor do terreno relativo ao sub-lote 002. VT002 = AE002 x Vm²T x FC1 x FC2 x Fi Dados: AE200 = 112,00 m² Vm²T = Cr$ 5.000 ( Valor estabelecido pela Comissão de Avaliação). FC1 = 1,00 ( Tabela 01 ) FC2 = 1,00 ( Tabela 02) Fi

= Fração Ideal

Fi

=

_______450__________ 112 + 112 + 224

= 1,0045

VT002 = 112 x 5.000 x 1,00 x 1,00 x 1,0045 VT002 = Cr$ 562.520 b.2) Cálculo do valor da edificação relativo ao sub-lote 002. VE002 = AE002 x Vm²E x FC4 x Fc5 Dados: AE001 = 112,00 m² ( do BIC) Vm²E = Cr$ 300.000 ( valor estabelecido pela Comissão de Avaliação) FC4 = _109 _ = 1,09 ( Tabela 04) 100 Fc5 = 1,00 ( Tabela 05) VE002 = 112 x 300.000 x 1,09 x 1,00 VE002 = Cr$ 36.624.000


c.2) Cálculo do valor venal do imóvel relativo ao sub-lote 002. Vv002 = VT002 + VE002 Vv002 = Cr$ 562.520 + Cr$ 36.624.000 Vv002 = Cr$ 37.186.520



7.

– PRESSUPOSTO PARA O LANÇAMENTO

Pressuposto para o lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, do Município de Alto Paraíso: O Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbano – IPTU, ocorre anualmente e deve ser lançado segundo os dados constantes nos Boletins de Informações Cadastrais – BIC, devidamente atualizados pelo Departamento competente da Prefeitura. O valor do tributo é o resultado da aplicação dos dados constantes da planta de valores venais, elaborado de acordo com o § 2º do artigo 12 combinado com o artigo 56, da lei de 20 de Setembro de 1983. Código Tributário Municipal. I – Para efeito de lançamento do Imposto Territorial Urbano – IPTU, o bem imóvel enumerado no artigo 10 do Código Tributário Municipal: a) b) c) d) e)

Terreno sem edificação; Construção provisórias que possa ser removida sem destruição ou alteração. Construção em andamento ou paralisada; Construção em ruínas, em demolição, condenação ou interrompida. Construção que a autoridade competente considere inadequada, quanto á área ocupada, para a determinação ou utilização pretendida.

Tratando-se de terreno, será aplicada a alíquota de 1,00 ( um por cento) sobre o valor venal do imóvel, apurado através de um procedimento uniforme dispensando a todos os imóveis urbanos, conforme disposição legal dos artigos 11 e 12 da Lei Tributária Municipal. II – Para efeito do lançamento do Imposto Predial Urbano – IPTU, considera-se PRÉDIO, o bem imóvel, no qual exista edificação utilização para a habitação ou para o exercício de qualquer atividade, seja qual for a sua denominação, forma ou destino, desde que não compreenda as situações elencadas no item anterior, conforme norma legal do artigo 50 do referido Código. Tratando –se de bem imóvel edificado será aplicado a alíquota de 0,5 ( meio por cento), sobre o valor venal do imóvel, conforme imposição legal enumerada no art. 55 do Código Tributário do Município. III – Define-se como GLEBA para fins de IPTU, as áreas continuas de terreno superior a 10.000 dez mil metros quadrados, não parceladas e localizadas na zona urbana, desde que não seja comprovada sua exploração extrativa vegetal ou mineral e agropecuária. O Valor Venal dos imóveis será estabelecido em função da área e do preço do metro quadrado do terreno e da edificação fixados pela Comissão Municipal de Avaliação Imobiliária, considerando a aplicação dos fatores de correção, FC1, FC2, FC3, FC4, e FC5, constantes deste Manual de Avaliação de Imóveis.


8 – FICHA DE LANÇAMENTO DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO – IPTU 8.1. – Informações Sobre a Ficha de Lançamento do IPTU.

a) A ficha de lançamento, destina-se á constituição do Crédito Tributário. b) Destina-se também ao controle de pagamento, servindo-se para inscrição dos débitos na dívida ativa. c) È fundamental que se mantenha a ficha de lançamento atualizada pois será com base na mesma que se expedirá as certidões relativas aos impostos imobiliários para transmissão de propriedade, e outros fins legais. d) Dever-se-á também, numerar o lançamento para que se cumpra as exigências legais concernentes á numeração do lançamento.

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