Tutoria Direitos Reais TB 2018/2019 Registo Predial e aquisição tabular
O sistema estatal está organizado em conservatórias do registo predial, à frente dos quais se encontram os conservadores. A finalidade deste sistema é publicitar as situações jurídico-reais dos prédios para que qualquer interessado possa aferir da existência e titularidade de direitos reais sobre aqueles garantindo a segurança no comércio jurídico (art. 1º CRPr). Ao contrário do que pode parecer, o registo predial tem inscritas diretamente as situações jurídicas dos prédios, antes tem por objeto factos jurídicos ( Princípios de registo predial
Princípio da tipicidade: os factos aquisitivos elencados no art. 2º CRPr são taxativos. t axativos.
Princípio da obrigatoriedade: (desde 2008 que) os factos que constam do art. 2º e 3º CRPr são
obrigatoriamente sujeitos a registo (salvo exceções previstas) no prazo de inscrição de 2 meses (art. 8ºA CRPr). Não é uma verdadeira obrigação , pois o seu incumprimento não tem consequencias negativas,
apenas taxas mais elevadas no momento da inscrição como estatui o art. 8º-C/1 CRPr.
! Esta obrigatoriedade do registo não contraria a eficácia real do facto sujeito a registo que decorre da mera celebração do contrato (princípio da consensualidade, princípio da unidade e da causalidade) !
Princípio da legalidade: o CRPr adotou um sistema de legalidade le galidade substantiva erguendo o conservador
como uma instância de controlo dos requisitos da validade negocial, i.e., antes de registar o conservador tem de se assegurar da legalidade do ato a registar com os elementos de que dispõe (art. 68º CRPr). Se o conservador concluir pela anomalia/violação da legalidade do ato deve recusar o seu registo (art. 69º CRPr).
Princípio da instância: a iniciativa da prática dos atos registais pertence aos interessados – cuja
legitimidade resulta do art. 36º CRPr - no registo exclusivamente, o conservador não lança registos oficiosamente (art.41º CRPr). (É pelo facto da iniciativa registal estar na disposição dos interessados, e não obstante o pr incipio da obrigatoriedade, que frequentemente o registo predial falha e existem situações de desconformidade.)
Princípio do trato sucessivo: o registo predial como tal deve patentear toda a sequência dos factos
jurídicos que respeitam a cada prédio prédio descrito, procurando que a sua sua história jurídica seja retratada fielmente e sem interrupções – art. art. 34º CRPr.
Este princípio tem como destinatário o conservador do registo predial: cabe ao conservador verificar no ato do registo se o facto que regista provem de titular inscrito, i.e., se respeita a lógica do último facto i nscrito. A verificar que assim não é, deve o conservador recusar o registo, sob pena de o registo com violação do trato sucessivo ser nulo nos termos do art. 16º/e) CRPr.
Tutoria Direitos Reais TB 2018/2019 Exemplo:
A (titular registado)
vende a
B
vende a
C
(não há registo da CV de A a B)
Se o conservador regista a venda de B a C este registo é nulo porque viola o trato sucessivo, só devendo ser registado o facto jurídico que respeite o ultimo titular inscrito: no caso, só seria válido o registo de um facto jurídico entre o novo titular e o último titular registado, que é A. Princípio da prioridade/prevalência: se se realizam dois ou mais registos de direitos reais que,
segundo a ordem jurídica, se constituem com o registo ou outros direitos referentes a um prédio cuja oponibilidade possa depender de registo, prevalece aquele que é inscrito em primeiro. Âmbito de aplicação circunscrito a: - hipoteca (único direito real cuja constituição depende de registo – art. 4º/2 CRPr) - direitos pessoais de gozo como o arrendamento, penhora e arresto (art. 2º CRPr – sujeitos a registo, do qual depende a sua oponibilidade) Efeitos substantivos do registo
O registo encerra uma presunção de titularidade (da ordem substantiva) a favor do sujeito que beneficia do registo ultimo do facto jurídico que incide sobre o prédio em causa – art.7ºCRPr. Esta presunção, nada mais determina além de uma titularidade presumida, que é ilidível, mediante impugnação dos factos registados nos termos do art. 8º CRPr. E isto porque a função primordial do registo é a publicidade das situações jurídicas dos prédios e a consolidação da titularidade na ordem substantiva no plano registal, mas não a atribuição de direitos na ordem substantiva. Isto significa que, em casos de desconformidade entre a ordem registal e a ordem substantiva, prevalece a substantiva e a presunção registal é afastada e existe fundamento para cancelamento do registo nos termos do art. 13º CRPr, salvo exceções (situações de aquisição tabular). Tipos de efeitos substantivos do registo predial:
1. Efeito presuntivo do registo predial: o registo predial tem efeito presuntivo nos termos do art. 7º CRPr na medida em que determina que se deve presumir que o sujeito com inscrição a seu favor é titular da situação jurídica registada. A presunção do art. 7º CRPr tem duas vertentes: - presume-se que o direito real existe - presume-se que o direito real existe nos termos exatos em que é inscrito (só a inscrição é abrangida pela presunção, a descrição não) Esta presunção vale ainda que o registo seja nulo, mas não se este é inexistente nos termos do art. 15º CRPr. 2. Efeito consolidativo do registo predial : é o efeito regra do registo predial , por força do principio da consensualidade (art. 408º/1 CC) e da causalidade: é principio de direitos reais que a transmissão/constituição do direito real (efeito real) ocorre por mera eficácia da celebração do contrato independentemente do seu registo.
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Ora, se assim é, para que serve o registo? Serve para consolidar essa titularidade adquirida no plano substantivo e a publicitar, protegendo-a de fenómenos de aquisição tabular por terceiro.
3. Efeito constitutivo do registo predial: não é o efeito regra do registo predial! Como vimos, em regra, a transmissão/constituição do direito real dá-se com a mera celebração do contrato (princípio da consensualidade e causalidade), não sendo necessário o registo. Contudo existem uma exceção a este princípio da consensualidade e ao efeito meramente consolidativo do registo predial: o caso da hipoteca (único caso em que o registo predial tem efeito constitutivo), dado que o registo é um facto integrante do processo constitutivo deste direito real, do qual depende a sua existência (art. 687º CC e4º/2 CRPr). 4. Efeito enunciativo do registo predial Existem atos suscetíveis de registo mas a favor dos quais o registo não desempenha a função publicitária de que se fala até aqui. São atos que, dispensam o registo como forma de proteger o seu direito substantivo – é o caso da usucapião que prevalece sempre – ou que a dispensam porque a sua publicidade já se encontra acautelada de outra forma – posse. É o caso dos atos consagrados no art. 5º/2 CRPr e da posse. Para estes atos o registo predial tem um efeito meramente enunciativo (limita-se a enunciar os factos jurídicos), podendo os mesmos não constar de registo sem que o titular fique por isso sujeito a perdê-los. 5. Efeito atributivo do registo predial: em certas situações excecionais (somente: art. 5º/1 e 3, 17º/2 e 122º CRPr e 291º/2 CC), que se desviam da regra do efeito consolidativo do registo predial, sempre que se encontrem verificados determinados pressupostos legais pode o registo predial implicar alterações na ordem substantiva nomeadamente, alterando a titularidade do direito real em causa. Estas são as situações de aquisição tabular de que vamos falar seguidamente.
O registo predial surge, por força do princípio da publicidade dos direitos reais, como sistema organizado em conservatórias que promove a publicidade para os direitos reais que incidem sobre bens imóveis. É por isso o Estado que fomenta a confiança dos particulares no registo, tendo exatamente em vista a segurança no comércio jurídico (art. 1ºCRPr). Contudo, por força do princípio da instância e do surgimento tardio de um princípio da obrigatoriedade do registo (art. 8 CRPr), ainda hoje se verificam situações de desconformidade entre a ordem jurídica substantiva e a ordem registal. Quando isto acontece, e por aplicação dos princípios da consensualidade e causalidade, prevalece a realidade da ordem jurídica substantiva por regra. Mas estas situações colocam um problema: ao querer garantir a segurança no comércio e promovendo um sistema de publicidade organizada para o efeito de direitos reais sobre imoveis, o Estado fundamenta a confiança dos terceiros que consultam o registo e confiam na sua aparência e nos factos jurídicos inscritos no mesmo. Ora quando este terceiro, por força do registo efetivo existente, pratica um ato de aquisição de direito real com o suposto titular inscrito que não é verdadeiro titular na ordem substantiva, vê a sua confiança desvirtuada.
Tutoria Direitos Reais TB 2018/2019 É nestas circunstâncias que, perante certas situações com caraterísticas específicas, o Estado se vê obrigado a reconhecer o efeito atributivo do registo predial por força da fé pública registal, invertendo a ordem de prevalência da ordem substantiva sobre a registal erguendo o ato de registo a verdadeiro facto aquisitivo de direitos reais. Estes são casos de aquisição tabular que são excecionais dada a sua gravidade pois implicam a preterição do titular na ordem substantiva e o seu direito à propriedade privada (art. 62º CRP). A. Dupla disposição Embora o art. 5º/1 CRPr fale em “oponibilidade” não é isso que esta em causa. Os direitos reais são sempre
oponíveis erga omnes (princípio da absolutidade), não dependendo de registo para esse efeito.
Entende-se que quando o art. 5º CRPr fala em oponibilidade, esta deve ser entendida como a proteção do terceiro que, confiando na aparência da situação registal desconforme à realidade substantiva, celebra um negócio jurídico inválido com um titular inscrito mas não legitimo, registando esta sua aquisição. O negócio jurídico celebrado em segundo lugar é inválido: falta legitimidade ao disponente que ainda que ainda que inscrito no registo não tem a titularidade do direito real não tendo legitimidade para dele dispor. Porque é que o terceiro adquirente confia no registo e tem direito à proteção da fé pública registal? Porque o registo goza de presunção de titularidade (nos termos do art.7º CRPr) justificando que este terceiro confie na validade do negócio que celebra, e no Estado que assegura esta publicidade.
Pressupostos de preenchimento desta situação de aquisição tabular do art. 5º CRPr:
1. Desconformidade entre a realidade da ordem jurídica substantiva e a registal: para que exista uma realidade a acautelar é necessário primeiro, que exista o problema, e este só existe quando o titular inscrito no registo não é titular do direito real na ordem substantiva, mas tem legitimação registal (art. 9º CRPr) decorrente da presunção de titularidade a seu favor (art. 7º CRPr), dado que o novo adquirente não alterou o registo, o que lhe permite dispor uma segunda vez: enquanto o registo está incompleto o interessado pode registar novo ato de disposição. 2. Ato de disposição praticado com base na situação registal desconforme : é isso que origina a situação que carece de tutela. 3. Boa fé do terceiro adquirente Quem é “terceiro” par a efeitos de aplicação do art 5º/1 e 4 CRPr? Discussão doutrinária:
Prof. Manuel de Andrade: só fica protegido o terceiro que adquire do mesmo autor direito real
incompatível (conceção restrita) adotada pelo legislador no art. 5º/4 CRPr Prof. Guilherme Moreira: todos os que tenham adquirido e conservado direitos sobre imoveis
que seriam lesados se o ato registado produzisse efeitos a seu respeito. Solução adotada: “adquiriu do mesmo autor” (art. 5º/4 CRPr): implica a adoção da conceção restrita de Manuel
de Andrade sobre terceiro adquirente, logo só funciona a aquisição tabular se a aquisição ultima registada resulta de ato de disposição praticado pela mesma pessoa que dispõe a primeira vez.
Tutoria Direitos Reais TB 2018/2019 Releva porque significa que, quando o direito real em causa não decorre de ato de disposição de autor comum incompatível, não é fundamento para efeitos de aquisição tabular: é o caso da hipoteca legal, arresto, penhora, arrolamento, …cujo direito não resulta de ato de disposição do
titular inscrito na ordem jurídica. E pode implicar uma interpretação restritiva do art. 824º/2 CC, nomeadamente a desconsideração da sua ultima parte por força da prevalência desta tese, que impede nestes casos que as onerações acompanhem os direitos reais. Exemplo: A
B
C com penhora sobre o imóvel que A dispôs a favor de B pretende fazê-la valer contra B.
Não pode porque não adquiriu de autor comum incompatível. O mesmo se diga da venda judicial.
“direito real incompatível” – a incompatibilidade pode ser:
Absoluta: direitos reais maiores incompatíveis Relativa: direitos reais menores incompatíveis ou direito real maior incompatível com um menor
Consequências distintas: na incompatibilidade absoluta a aquisição tabular implica a extinção do
primeiro direito real a favor do adquirido por aquisição tabular, mas se relativa, existe só uma compressão, uma oneração de um direito real pelo outro a quem se reconhece beneficio de aquisição tabular. “boa fé” : só o adquirente de boa fé pode beneficiar da aquisição tabular – que boa fé se exige?
- boa fé subjetiva ética (art. 291º/3 CC): se o terceiro adquirente conhece ou devia conhecer o direito do verdadeiro titular na ordem jurídica substantiva o registo predial não defraudou a sua confiança na situação substantiva e este não merece qualquer proteção da ordem jurídica. Não procede a fé pública registal. 4. Caráter oneroso do negócio jurídico: requisito que resulta da conjugação de todos os preceitos atinentes à aquisição tabular comuns, e por isso exige-se aqui também embora o art. 5º CRPr omita este requisito. 5. Terceiro regista a sua aquisição antes do registo do facto aquisitivo pelo titular legítimo na ordem substantiva: só enquanto o registo ainda está incompleto é que o terceiro consegue registar o ato de aquisição porquanto o disponente ainda se afigura neste como titular do direito real com legitimação e presunção de titularidade a seu favor (art. 7º e 9º CRPr) + princípio do trato sucessivo (art. 34º CRPr). Exemplo: A B (que não regista) A (vende a) C (que regista) Há desconformidade entre o registo predial e a ordem substantiva: A continua a estar inscrito no registo predial mas B é que tem a propriedade (princípio da consensualidade). A volta a dispor a C, que estava de boa fé, o negócio com A foi oneroso, A ainda tinha registo a seu favor porque B não havia registado e por isso não beneficiava do efeito consolidativo do registo predial. C registou antes de B registar a aquisição. Logo C beneficia de aquisição tabular (efeito atributivo do registo predial).
Tutoria Direitos Reais TB 2018/2019 B. Subaquisição com nulidade registal - art. 17º/2 CRPr
Caso em que o terceiro vê a sua posição protegida face à declaração de nulidade do registo contando que adquiriu os direitos reais a título oneroso de boa fé e que o registo dos correspondente factos aquisitivos é anterior ao registo da ação de nulidade. Pressupostos de preenchimento desta situação de aquisição tabular do art. 17º/2 CRPr: 1. Desconformidade entre a realidade da ordem jurídica substantiva e a registal: tem de existir um
registo nulo que conduza à desconformidade entre a ordem substantiva e a registal nos termos do art. 16º CRPr. 2. Ato de disposição praticado com base na no registo nulo: é isso que origina a situação que carece de tutela. O prof. José Alberto Vieira chama a atenção que só existirá proteção de terceiro de boa fé adquirente nos termos do art. 17º/2 CRPr na medida em que esta subaquisição tenha sido baseada na existência de um registo nulo nos termos do art. 16º CRPr, i.e., que o subadquirente se tenha baseado num registo pré-existente nulo a favor do disponente que tenha legitimado a sua confiança. Se por exemplo, só o registo do terceiro adquirente em si é nulo não tendo o disponente a seu favor qualquer registo nulo, não se fundamenta a proteção de terceiro com base no art. 17º/2 CRPr pois pese embora o seu registo seja nulo, a subaquisição que realiza não é com base em registo nulo . 3. Boa fé do terceiro adquirente: o terceiro subadquirente deve desconhecer sem culpa o vício do registo (fundamento da proteção decorrente da fé publica registal). 4. Caráter oneroso da aquisição de terceiro 5. Terceiro regista a sua aquisição antes do registo da ação de declaração de nulidade pelo titular legítimo na ordem substantiva: só quando o registo ainda está incompleto é que o terceiro consegue
registar o ato de aquisição porquanto o disponente ainda se afigura neste como titular do direito real com legitimação e presunção de titularidade a seu favor (art. 7º e 9º CRPr) + princípio do trato sucessivo (art. 34º CRPr). Exemplo: A é titular da propriedade do prédio (X) omisso do registo B forja CV de A para si do prédio X e regista (registo nulo – art. 16º/a) CRPr) B (vende a) C (que regista e está de boa fé) Há desconformidade entre o registo predial e a ordem substantiva: B é que está inscrito no registo predial ainda que A é que tenha a propriedade dado que a mantem omissa do registo não beneficiando do efeito consolidativo do registo. B dispõe de X a C, que estava de boa fé, o negócio foi oneroso (Compra e venda), B tinha registo a seu favor porque A não havia registado. C registou antes de A registar a ação de declaração de nulidade do registo. Logo C beneficia de aquisição tabular (efeito atributivo do registo predial) nos termos do art. 17º/2 CRPr.
Qual o facto aquisitivo subjacente à aquisição tabular no caso de subaquisição com nulidade registal? Prof. Menezes Leitão : continua a ser o negócio jurídico. Prof. José Alberto Vieira: não pode continuar a ser o negocio jurídico porque esse é, no caso, um exemplo, inválido, logo o facto aquisitivo é o próprio registo que nestes casos tem efeito atributivo.
Tutoria Direitos Reais TB 2018/2019 C. Art. 122º CRPr
Em tudo semelhante ao art. 17º/2 CRPr, apenas não se baseia em registo nulo, mas sim em registo inexato nos termos do art. 18º CRPr. Pressupostos de preenchimento desta situação de aquisição tabular do art. 122º CRPr:
Caso em que o terceiro vê a sua posição protegida face à declaração de retificação do registo contando que adquiriu os direitos reais a título oneroso de boa fé e que o registo dos correspondente factos aquisitivos é anterior ao registo da ação para retificação nos termos do art. 18º/2 CRPr. 1. Desconformidade entre a realidade da ordem jurídica substantiva e a registal: tem de existir
um registo inexato que conduza à desconformidade entre a ordem substantiva e a registal nos termos do art.18º CRPr. 2. Ato de disposição praticado com base na no registo inexato. 3. Boa fé do terceiro adquirente : o terceiro subadquirente deve desconhecer sem culpa o vício do
registo (fundamento da proteção decorrente da fé publica registal). 4. Caráter oneroso da aquisição de terceiro. 5. Terceiro regista a sua aquisição antes do registo da ação de retificação pelo titular legítimo na ordem substantiva: só quando o registo ainda está incompleto é que o terceiro consegue registar
o ato de aquisição porquanto o disponente ainda se afigura neste como titular do direito real com legitimação e presunção de titularidade a seu favor (art. 7º e 9º CRPr) + princípio do trato sucessivo (art.34ºCRPr).
Qual o facto aquisitivo subjacente à aquisição tabular no caso de subaquisição com nulidade registal? Prof. Menezes Leitão : continua a ser o negocio jurídico Prof. José Alberto Vieira: não pode continuar a ser o negocio jurídico porque esse é, no caso, um exemplo, inválido, logo o facto aquisitivo é o próprio registo que nestes casos tem efeito atributivo.
D. Aquisição tabular do art. 291º/2 CRPr
Caso em que o terceiro vê a sua posição protegida face à declaração de nulidade do negócio contando que adquiriu os direitos reais a título oneroso de boa fé, que o registo dos correspondente factos aquisitivos é anterior ao registo da ação de nulidade, e ainda que decorreram 3 anos desde a celebração do negócio inválido. Pressupostos: 1. Desconformidade entre a realidade da ordem jurídica substantiva e a registal: tem de existir 2. 3. 4. 5.
um registo desconforme que conduza à disparidade entre a ordem substantiva e registal. Ato de disposição praticado com base na situação de desconformidade : é isso que origina a situação que carece de tutela Boa fé do terceiro adquirente : o terceiro subadquirente deve desconhecer sem culpa o vicio do registo (fundamento da proteção decorrente da fé publica registal) Caráter oneroso da aquisição de terceiro Terceiro regista a sua aquisição antes do registo da ação de declaração de nulidade pelo titular legítimo na ordem substantiva: só enquanto o registo ainda está incompleto é que o terceiro consegue registar o ato de aquisição porquanto o disponente ainda se afigura neste como titular do direito real com legitimação e presunção de titularidade a seu favor (art. 7º e 9º CRPr) + princípio do trato sucessivo.
Tutoria Direitos Reais TB 2018/2019 6. Já terem decorrido 3 anos após a celebração do negócio inválido: se não, o terceiro de boa fé,
não vê a sua posição tutelada. o 3 anos a partir da celebração de que negócio inválido? o Prof. José Alberto Vieira: desde o primeiro negócio inválido entre o titular originário e o adquirente que vai depois dispor a terceiro. Exemplo: A B C (terceiro de boa fé) (CV inválida em 2014) (CV inválida em 2016) Os 3 anos decorrem logo em 2017, porque conta a data do negócio inválido entre o titular na ordem substantiva (A) e o adquirente B que depois alienará a C – desde o primeiro negócio inválido. o
Prof. Pedro Pais de Vasconcelos: desde o último negócio inválido entre o adquirente de titular originário e o terceiro que visa ver a sua posição tutelada nos termos do art. 291º/2 CC. Exemplo: A B C (terceiro de boa fé) (CV inválida em 2014) (CV inválida em 2016) Os 3 anos só decorrem em 2018, porque conta a data do negócio inválido entre o adquirente/alienante (B) e o terceiro que pretende proteção (C) – desde o segundo negócio.
Exemplo: A (vende a) B prédio X em 2014 mas a CV não respeita o art. 875º CC e por isso é inválida. Ainda assim, B regista (A tinha registo a seu favor antes). B (vende a) C em 2015 (que regista e está de boa fé) A pretende intentar ação de declaração de nulidade do negócio em 2019. Há desconformidade entre o registo predial e a ordem substantiva: A vendeu a B mas como aCV é nula, na ordem substantiva continua a ser A o proprietário, porque não funciona o principio da consensualidade quando articulado com o princípio da causalidade e unidade de direitos reais. Logo quem está inscrito é C, mas o proprietário continua a ser A. C adquiriu de B a titulo oneroso e de boa fé o prédio X, tendo registado antes de A proceder ao registo da ação de declaração de nulidade, e verifica-se que já passaram 3 anos desde o negocio invalido entre B e C (a adotar a posição do prof. José Alberto Vieira) logo C beneficia de proteção nos termos do art. 291º/2 CC.
Qual o facto aquisitivo subjacente à aquisição tabular no caso de subaquisição com nulidade registal? Prof. Menezes Leitão : continua a ser o negócio jurídico. Prof. José Alberto Vieira: não pode continuar a ser o negocio jurídico porque esse é, no caso, um exemplo, inválido, logo o facto aquisitivo é o próprio registo que nestes casos tem efeito atributivo.
Discussão acerca da articulação entre art. 17º/2 CRP r e 291º CC : existem casos de nulidade substancial que,
podem reconduzir-se igualmente a uma situação de nulidade registal nos termos do art. 17º/2 CRPr, será o caso de um negocio de compra e venda nulo que dá lugar a nulidade substantiva nos termos do art. 291º CC e que funde uma subaquisição com nulidade registal nos termos do art. 16º e 17º CRPr. Atendendo a que o art. 291º/2 CC tem um requisito extra que onera mais a posição do terceiro, só o protegendo se decorridos 3 anos desde a
Tutoria Direitos Reais TB 2018/2019 nulidade do negocio, requisito que não se exige no art. 17º/2 CRPr como se devem articular estes preceitos? Qual se deve aplicar? Prof. Oliveira Ascensão : resolve a questão por maioria de razão analogicamente, aplicando o limite do art.
291º/2 CC a casos de aquisição tabular por subaquisição fundada em registo nulo, art. 17º/2 CRPr, ficando os casos que correspondem a um e a outro todos sujeitos à exigência de 3 anos para efeitos de aquisição tabular. Prof. Menezes Leitão : às situações em que o art. 17º/2 CRPr e o art. 291º/2 CC coincidissem, aplicar-se-ia o
art. 17º/2 CRPr abdicando da exigência de 3 anos para fazer funcionar a aquisição tabular, dado que este seria o regime que melhor protegia o terceiro. Prof. José Alberto Vieira: perante situações reconduzíveis no caso concreto à previsão quer ao art. 17º/2
CRPr quer ao art. 291º CC em simultâneo, caberia ao interessado decidir qual dos preceitos pretende invocar conforme o seu interesse e atendendo a que os requisitos de proteção não são iguais, tal como se um tem a vantagem de não estar sujeito à exigência de 3 anos, poderá ter outras desvantagens que não interessem ao particular. Consequências da aquisição tabular: Prof. José Alberto Vieira - depende:
Se a aquisição tabular de terceiro for em relação a direito real maior e estiver em causa a preterição de direito real maior de titular na ordem substantiva – incompatibilidade absoluta. Direito real maior VS direito real maior : o direito real maior (propriedade) do titular na ordem substantivo que é preterido a favor da aquisição tabular extingue-se por força também do principio da inerência (sobre uma dada coisa só pode recair um direito real maior, não podemos ter duas propriedades distintas sobre uma mesma coisa corpórea). Se a aquisição tabular de terceiro for em relação a direito real maior e estiver em causa a preterição de direito real menor, ou vice-versa, ou estiver e causa a aquisição de direito real menor e a preterição de direito real menor – incompatibilidade relativa. Direito real maior VS direito real menor ou Direito real menor VS direito real menor: então não há extinção do direito real do titular substantivo preterido a favor do adquirente tabular, mas o direito real que o terceiro adquirente tabular adquire vai onerar o direito que assiste ao titular na ordem substantiva, ou seja, podem coexistir mas comprimidos na medida um do outro (teoria da oneração).
