Descripcion Del Sector Inmobiliario en Guatemala

MDI / Planificación y Gestión Urbanística. ÍNDICE Introducción: Pregunta 1: Descripción actual del sector inmobiliario en Guatemala, segmentado por usos/tipos de productos (residencial, retail y comercial, resto de productos) y zonas geográficas (Guatemala City, Antigua, el Interior y resto del país), así como elaboración de rangos de precios y rentabilidades exigidas/obtenidas para cada segmento. 1. Indicadores Generales. 1.1 Indicadores principales Macro- económicos de Guatemala y Regionales: 1.2 Indicadores inmobiliarios de Guatemala y Regionales: 1.3 Descripción actual del sector inmobiliario en Guatemala: Pregunta2: Análisis DAFO/FODA (Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades) del sector inmobiliario en Guatemala Guatemala y la influencia que sobre él supone/supondría supone/supondría la inversión extranjera directa (IED), actual o futura, y que incidencia supone la estructura de financiamiento actual y la evolución de los tipos de interés, así como cualquiera otra circunstancia que se estime relevante. Pregunta 3.- Perspectivas a corto (1 año), medio (de 1 a 3 años) y largo plazo (de 3 a 5 años). RESÚMEN EJECUTIVO: Bibliografía:

Universidad del Istmo.

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MDI / Planificación y Gestión Urbanística. INTRODUCCIÓN. Guatemala es tierra fértil, rodeada de montañas, con un clima privilegiado y una extensión territorial de 108.899 Km2. Su diversidad ecológica y cultural la posiciona como una de las áreas de mayor atractivo turístico en la región. Su topografía hace que posea una variedad de paisajes y climas, y una importante riqueza de flora y fauna. Además de su naturaleza e historia milenaria, es un país moderno, con estabilidad política, sofisticación, economía diversificada: es la metrópoli más grande y atractiva de América Central. En los últimos años, se ha convertido en uno de los principales mercados emergentes de Latinoamérica, siendo la economía más grande de Centro América, representando el 28,3% del Producto Interno Bruto (PIB) de la región, incluyendo a Belice y Panamá. Por su riqueza natural, ofrece diversas oportunidades de inversión, particularmente en sectores económicos como Agroindustria, Turismo, Turismo, Manufactura & Ensamble, Call Centers & BPO, Recursos Naturales, Energía, Minas, Infraestructura, y especialmente en el Sector Inmobiliario, entre otros. Todas las ventajas comparativas y competitivas que posee, junto al capital humano capacitado y apasionado por excelencia, posiciona a Guatemala como un Centro de Inversión y Negocios Internacional, destino turístico, plataforma exportadora, centro logístico y de servicios, y centro energético natural de la región. En resumen: Guatemala cuenta con una ventaja comparativa debido a su privilegiada ubicación estratégica, convirtiéndola en un puente natural entre las Américas. Complementada por su acceso al océano Pacífico y Atlántico, así como acceso a los primordiales mercados del mundo. Adicionalmente Guatemala se convierte en la bisagra de la región, con un gran potencial debido a sus más de 25 centros urbanos ubicados en Centroamérica, con una población 67.5millones de habitantes y una economía equivalente a US$ 262 billones.

Fuente: Inspecciones Globales.


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MDI / Planificación y Gestión Urbanística. 1. INDICADORES GENERALES GUATEMALA. DATOS GENERALES: NOMBRE OFICIAL: República de Guatemala CAPITAL: Guatemala ÁREA TERRITORIAL: 108.889 Km2 TEMPERATURA PROMEDIO: 15°C – 25°C (59°F – 77°F) POBLACIÓN: 14.713.763 habitantes (proyectado 2011) IDIOMA OFICIAL: Español MONEDA: El Quetzal TIPO DE CAMBIO: US$ 1,00 = Q 7,79 (2011) DATOS MACROECONÓMICOS: MACROECONÓMICOS: PIB (millardos de US$): US$ 46,7 (estimados 2011) PIB per cápita: US$ 3.177,3 (estimados 2011) TASA DE CRECIMIENTO DEL PIB: 2,9% (estimación 2011) INFLACIÓN (variación porcentual interanual): 6,65% (2011) RESERVAS INTERNACIONALES NETAS (millones de US$): US$ 6.382,5 (a junio 2011) EXPORTACIONES* (millones de US$): US$ 8.466,2 (2010) IMPORTACIONES*(millones de US$): US$ 13.836,3 (2010) *Preliminar. Fuente: BANGUAT – INE - FMI DATOS POBLACIONALES: POBLACIÓN: 14.713.763 habitantes (proyectado 2011) CRECIMIENTO POBLACIONAL: 2,5% POBLACIÓN ECONÓMICAMENTE ACTIVA – PEA (2010): 5.769.262 (40% de la población total) 35% de la PEA de Centro América DESEMPLEO: 4,06% (estimaciones 2011) Fuente: INE 1.1 INDICADORES DEL ENTORNO MACROECONÓMICO GUATEMALA Y REGIONAL: IMAE - Índice Mensual de Actividad Económica (Variación Interanual) Años 2005 – 2010 / En    

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porcentajes Centro América América & Panamá Panamá

Guatemala Guatemala es el más más estable estable de la Re ión

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de Construcción de Guatemala con información de la Secretaría Ejecutiva de SECMCA, Bancos Centrales y CAPAC


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MDI / Planificación y Gestión Urbanística.

Crecimiento Económico, Según País Años 2005 – 2015 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala con información del FMI; Bancos Centrales; Contraloría de la República de Panamá y CAPAC Costa Rica: 2010 y 2011 Banco Central de Costa Rica; Guatemala: 2010 límite superior (Banco de Guatemala); Honduras: 2010 y 2011 límites superiores (Banco Central de Honduras); Nicaragua: 2007, 2008 y 2009 preliminares (Banco Centra l de Nicaragua); Panamá: 2008, preliminar; 2009, estimado; 2010, proyectado. (Contraloría de la República de Pan

Tasa de Interés Activa de Corto Plazo Años 2005 – 2010 / En porcentajes

La estabilidad macroeconómica de Guatemala es un fuerte atractivo para el inversionista, cuenta con PIB de US$ 66.4 millones representando el 39.8% del PIB total de Centroamérica.

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico con información información de SECMCA Crecimiento de la Construcción Años 2005 – 2011 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala.


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Crédito Bancario al Sector Construcción (Variación Interanual) Años 2005 – 2010 / En %.

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico con información de Bancos Centrales, SECMCA y Superintendencia de Bancos de Panamá y Guatemala Costa Rica, El Salvador, Panamá y Rep. Dominicana.

12000.00

10000.00

18.2%

18.2%

17.7%

20.2%

21.4%

24.7

22.8%

total de la inversion % 8000.00

6000.00 10650.0 9021.00

4000.00

2000.00

7070.00

7642.00

5566.00

5057.00

5377.00

105.00

131.00

226.00

2001

2003

2005

535.00

685.00

2007

2009

1512.0

1018.00

0.00 2011

2013

Fuente: Banguat, Cepal, Gross Capital Formation, cálculos Pronacom. Gráfica: Elaboración propia.

La meta al 2013 es una inversión extranjera directa de US$ 1,512 millones, que junto a una inversión local de US 10,650 millones equivaldrían al 25% del PIB. Esto refleja el alto potencial productivo del país siendo uno los principales motores de la economía los sectores de la industria de la construcción, donde ha experimentado tasas de crecimiento importantes que han contribuido al crecimiento económico del país, donde está proyectado para este 2012 según el BANGUAT un crecimiento del 3.9%. Universidad del Istmo.

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Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia.

Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia. .

Según las previsiones de la Evolución del PIB en las principales economías del mundo para el 2013 serán las siguientes: USA -0.3, Japón – 0.4, China -0.7, India 0.8, Alemania -0.9, Italia -1.1, Brasil -0.2, México -0.2. Por lo que la recuperación mundial está siendo amenazada por los significativos daños en el área del euro y fragilidad en otras regiones. Lo cual nos lleva a pensar que las condiciones financieras se deterioraran, disminuirá el crecimiento y aumentaran los riegos. Fuente: FMI. Datos en porcentaje.


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14 12

4.0

10

3.8 3.8

3.6

3.6

3.1

8.8

8.5 7.4

6

3.1

3.4 3.0

8

3.9

6.8

6.9

2003

2004

7.2

7.6

7.6

2006

2007

8.6

tasa interés activa 7.6

tasa interés pasiva

4 2 0 2001

2002

2005

2008

2009

2010



Las tasas de interés y el tipo de cambio mantienen la tendencia a la baja y de una forma constante lo cual beneficia al sector de la construcción, impulsando la adquisición de vivienda.


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CALIFICACIÓN DE PAÍS OTORGADAS A GUATEMALA Agencia

Guatemala julio 2005

Guatemala Julio 2006



Fitch

BB-(1)

BB+ (Estable)

BB+ (Estable)

BB+ (Estable)

Moody´s

Ba2 (Estable)

Ba2 (Estable)

Ba2 (Positivo)

Ba2 (Estable)

S&P

BB- (Estable)

BB (Estable)

BB (Positivo)

BB (Estable)

OCDE

6

5

5

5

Fuente: Fitch, Moody´s, S&P, OCDE. Tabla: Elaboración propia.

La calificación soberana de Guatemala es de de BB+ (estable), lo que que destaca un mejor perfil crediticio del país según la firma FITCH Ratings, lo que nos da una mayor certeza para la inversión extranjera y nos impulsa a una mejora en los ingresos tributables, para lo que es necesario una reforma fiscal y una solución a los problemas


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Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia. .

Tratados de Libre Comercio con Chile, México, Colombia, promueven la inversión extranjera directa, permiten mejores oportunidades y mejoran las relaciones entre los países internacionales



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Fuente: Banguat. Gráfica: Elaboración propia.


Guatemala exporta más de 4000 productos a más de 131 mercados y cuenta con más de 4000 compañías que promueven el comercio Guatemalteco, es el primer exportador en cardamomo, hule, café para la cadena Internacional Starbucks. Universidad del Istmo. Página 10


Fuente: Banguat. Gráfica: Elaboración propia.

Fuente: Comisión Portuaria Nacional. Gráfica: Elaboración propia.

La diversificación de productos y destinos, ha permitido un crecimiento de las exportaciones de productos no tradicionales, textiles, artesanías, manufacturas, hidrobiológicos, verduras, verduras, frutas entre otros. Entre Entre todos suman el 65% del total total de las exportaciones y el 35% son productos tradicionales. Universidad del Istmo. Página 11


Fuente: Banguat. Gráfica: Elaboración propia

Los estudios recientes de banca de inversión destacan la gran estabilidad económica de Guatemala a lo largo de su historia. El crecimiento económico de Guatemala ha sido constante y estable, con la volatilidad en crecimiento del PIB más baja de América Latina entre 1990 – 2012.


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Pendiente de fuente:

Fuente: Memoria de labores 2010, FHA. Gráficas. Elaboración propia.

El déficit habitacional de Guatemala es de millón y medio actualmente, y para el 2015 será más de dos millones, lo que nos indica el gran potencial que tiene el sector inmobiliario y el gran atractivo para los inversionistas locales y extranjeros.


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En el interior del país los departamentos de Escuintla, Chimaltenango, Sacatepéquez y Quetzaltenango son los que tienen el mayor número de proyectos habitacionales. Quetzaltenango es el de mayor crecimiento en Infraestructura habitacional, 85 proyectos se realizan en ese departamento, aunque tan solo 5 pertenecen al FHA.


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Fuente: Instituto Guatemalteco de Turismo, INGUAT. Gráfica: El aboración propia. NUEVOS: DATOS REGIONALES.

130370

140000 120000

108889

112492

100000 80000 51100

60000 40000

21041

Kilómetros cuadr

20000 0

Fuente: Proyección Fondo Monetario Internacional. Gráfica: Elaboración propia.

Guatemala es tierra fértil, rodeada rodeada de montañas, con un clima privilegiado y una extensión territorial de 108.899 Km2. Su diversidad ecológica y cultural la posiciona como una de las áreas de mayor atractivo turístico en la región. Su topografía hace que posea una variedad de paisajes y climas, y una importante riqueza de flora y fauna. Además de su naturaleza e historia milenaria, es modernidad, estabilidad política, sofisticación, economía diversificada: es la metrópoli más grande y atractiva de América Central. Universidad del Istmo.

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POBLACIÓN ESTIMADA (2011) 16

14.4

14 12 10

8

8

6.1

5.7

6

4.6

Millones de habitantes

4 2 0 GUAT GUATE EMAL MALA HONDUR NDURA AS

EL NICARAGUA NICARAGUA COSTARICA COSTARICA SALVADOR


3 2.5 2.5 2.1 e j a t n e c r o p

1.9

2 1.3

1.5

porcentaje

1 1 0.5 0 GUATEMAL GUATEMALA A

HONDU HONDURAS RAS EL SALVADO SALVADOR R NICARAG NICARAGUA UA

COSTA COSTARIC RICA A


La riqueza más grande de Guatemala es su s u gente, quienes constituyen el centro de las acciones gubernamentales y de la sociedad civil. Es por ello, que las oportunidades de educación, capacitación y entrenamiento han contribuido en el desarrollo de mano de obra calificada en el país, posicionándolo como una de las naciones más competitivas de Latinoamérica en dicha área. Anualmente egresan más de 200.000 técnicos especialistas en: Turismo, Hotelería, Metal-Mecánica, Informática, Finanzas, Textil, Call Centers, Telemarketing y Telecomunicaciones, entre otros Universidad del Istmo.

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La estabilidad macroeconómica de Guatemala es un fuerte atractivo para los inversionistas. El país cuenta con el mercado económico más grande de América Central, con un PIB de US$ 46,7 millardos (según el Fondo Monetario Internacional – FMI - 2011), representando el 28,3% del PIB total de Centroamérica, incluyendo Belice y Panamá. Universidad del Istmo.

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El país tiene uno de los déficits fiscales más bajos de Latinoamérica 2,9% estimados para el 2011, la menor deuda externa 13,5% del PIB (2010) y el mejor record de pago. Además, el país tiene los niveles de reservas más altos de la región US$ 6.382,5 millones (2011). Guatemala no ha sufrido ninguna crisis bancaria o financiera desde la gran depresión de los años 30. Universidad del Istmo.

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Fuente: Proyección Fondo Monetario Internacional. Gráfica: Elaboración propia. CONCLUSIONES: Durante el 2010 todos los países de Centroamérica y Panamá lograron una recuperación en sus principales indicadores económicos. Guatemala logra una menor recuperación, aunque es uno de los que menos cae en años anteriores. Guatemala presenta una economía predecible, a pesar de que continúa la desconfianza y una menor inversión por la inseguridad por la que atraviesa el país. La banca se muestra positiva y necesitada de proyectos. No encontramos razones para esperar problemas fuera de lo normal para el 2011. (Elecciones incluidas) El país registra una estabilidad macroeconómica desde hace 10 años. Ubicación estratégica es una ventaja comparativa debido a su privilegiada ubicación convirtiéndolo en el puente de entre las américas, Más Exportaciones a nuevos destinos en mayor cantidad. La Apertura Comercial del país, ha logrado acuerdos y tratados comerciales con varios países generando inversión extranjera, impulsando el crecimiento de las inversiones privadas nacionales y extranjeras Los incentivos a la inversión es el mayor desafío económico de Guatemala, donde es indispensable el generar más y mejor empleo. Los costos de salarios, servicios son competitivos y uno de los más bajos a nivel regional. Para que Guatemala se desarrolle es indispensable el desarrollo de infraestructura conformada por carreteras, puertos, aeropuertos, eficientes y de calidad certificada. La Ciudad de Guatemala es el centro político y económico que mueve las riendas de la nación y es líder de la región Centroamericana. En 2011, la pérdida de empleos sumó 100.789 plazas de trabajo. Esa actividad. De acuerdo con cálculos de la CGC, el sector genera unas 360.000 y en el año 2012 caerá 9,1%. Las proyecciones para 2012 son positivas, ya que se calcula que la economía del país crezca de 3.9%, de acuerdo con cálculos del Banco de Guatemala 

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MDI / Planificación y Gestión Urbanística. 1.2 INDICADORES MICROECONÓMICOS DEL SECTOR INMOBILIARIO DE GUATEMALA

INFLACION INTERANUAL AÑOS 2008 2008 - 2011 2011 EN PORCENT P ORCENTAJES AJES 16 14 12 10 8 6 4 2 0 -2

Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.

La inflación para diciembre del 2011 es de 6.20%. Lo que para diciembre del 2012 se proyecta que la inflación será del 4.5% +/- un punto porcentual.


La crisis económica mundial produjo en 2009 una caída de 27.1 por ciento en el comercio intrarregional de los 12 países de la Asociación Latinoamericana. Lo que provoco provoco en Guatemala, falta de liquidez y crecimiento lento. Universidad del Istmo.

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En el 2011 el repunte de créditos concedidos para la adquisición de bienes duraderos represento un incremento mayor del 30.7% según datos de la superintendencia de bancos.


Existe una relación entre el número de préstamos que se otorgan por el sector bancario que afecta directamente en los números de metro cuadrados de construcción. A menor menor costo de endeudamiento mayor número de préstamos lo que influye directamente en el aumento de los metros cuadrados de construcción. Universidad del Istmo.

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El aumento en los metros cuadrados en la construcción incide directamente en el producto interno bruto. En el 2010, Guatemala pudo crecer más, pero los efectos acumulados de la tormenta tropical Ágatha y la erupción del Volcán de Pacaya inhibieron un poco ese comportamiento. La economía de Guatemala aumento 3 por ciento durante el 2011.



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Después de la crisis de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos se ve claramente que retorna nuevamente el grado de estabilidad est abilidad en Guatemala.



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Licencias de construcción cayeron un 20.5 por ciento en el 2009, por lo que industria del ladrillo reporta reducción en la cantidad de licencias y metros de construcción autorizados, lo que traduce la menor actividad en el 2010. Por su lado, las licencias otorgadas muestran un comportamiento menos errático y aun cuando denota una caída cercana al 40% desde finales de 2007 hasta mediados de 2009. La superficie autorizada de construcción inició un lento proceso de recuperación hasta tocar el terreno positivo en noviembre de 2010. Universidad del Istmo.

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Precio promedio del quintal de varilla corrugada


Mes

jun-10 jul-10 ago-10 sep-10 oct-10 nov-10 dic-10 ene-11 feb-11 mar-11 abr-11 may-11 jun-11

Varilla corrugada de Varilla corrugada de 3/8 grado 40 3/8 grado 60 (quintal), precio dist. (quintal), precio dist.2 Q 346.08 Q 341.45 Q 349.68 Q 345.05 Q 349.68 Q 345.05 Q 354.32 Q 349.61 Q 340.05 Q 335.61 Q 340.05 Q 355.61 Q 346.98 Q 342.20 Q 366.22 Q 361.44 Q 408.53 Q 397.78 Q 408.53 Q 397.78 Q 408.53 Q 397.78 Q 408.53 Q 397.78 Q 408.53 Q 397.78

El precio promedio del quintal de varilla corrugada ha tenido un comportamiento al alza a partir de julio de 2008. Por su parte, el precio promedio del quintal de varilla corrugada ha sido volátil, marcándose un salto importante a partir del 2006 hasta mediados de 2008, etapa que se atribuye al fuerte aumento del precio internacional del acero, derivado de la mayor demanda mundial, principalmente de China. A finales de abril de 2011, el precio del hierro de 3/8” grado 40 se situó en Q408.53 y el del hierro de 3/8” grado 60 ascendió a Q397.60.


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Mercado de futuros de petróleo WTI/BRENT


El petróleo guatemalteco empezó empezó el año 2011 con buen pie, con incrementos considerables en el precio por barril en comparación con los últimos meses de 2010. Observando las expectativas de ganancias que los bancos de inversión calculan para el sector en 2012, se avecina un año de contracción económica. Más que nada, porque esperan que el beneficio neto de las empresas petroleras se reduzca un 0,6% respecto al que han obtenido en 2011. Además, la Agencia Internacional de la Energía y (AIE) (A IE) y la OPEP contemplan una caída en la demanda de esta materia prima.


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jun-10 jul-10 ago-10 sep-10 oct-10 nov-10 dic-10 ene-11 feb-11 mar-11 abr-11 may-11 jun-11

BRENT WTI (US$/barril) (US$/barril)2 77.45 78.05 78.18 78.95 74.64 71.92 82.31 79.97 83.41 82.18 85.92 84.11 93.03 89.84 101.01 92.19 111.86 96.97 117.36 106.72 125.89 113.52 116.73 100.29 112.48 95.42

Precio promedio del cemento US$/42.5 kg $12.00 $10.00 $8.00 $6.00

Honduras El Salvador

$4.00

Guatemala

$2.00

Costa Rica $mar-11

abr-11

may-11

jun-11


mar-11 abr-11 may-11 jun-11

Honduras El Salvador $ 7.15 $ 7.80 $ 7.15 $ 7.80 $ 7.15 $ 7.79 $ 7.15 $ 8.31

Guatemala Costa Rica $ 8.55 $ 9.80 $ 8.92 $ 9.81 $ 8.89 $ 9.80 $ 8.75 $ 9.99

Tanto el índice de ventas como el de producción de cemento, muestran una leve mejora, aunque volátil, a partir del 2010 hasta la fecha. A abril 2011, el precio promedio del saco de cemento de 42.5 kgs. fue de Q68.08. Inflación interanual de Centroamérica


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mar-11 abr-11 may-11 jun-11

Guatemala Honduras El Salvador Costa Nicaragua Panamá Rica 5.00% 6.61% 2.72% 4.59% 7.11% 5.49% 5.76% 7.26% 5.97% 4.68% 7.12% 6.27% 6.39% 7.71% 6.70% 4.85% 8.30% 6.40% 6.42% 7.72% 6.27% 5.18% 9.02% 6.49%

El Índice de Precios al Consumidor (IPC) presentó una variación anual de 6.20% en diciembre de 2011, superior en 0.81 puntos porcentuales al registrado en el año anterior (5.39%). En diciembre de 2011 el IPC presentó una variación mensual de 0.22%, superior en 0.14 puntos porcentuales al registrado en el mismo mes de 2010 cuando llegó a 0.08%. La cifra de variación anual superó levemente a la meta de inflación prevista por la Junta Monetaria para el año 2011, establecida entre 4% y 6%.


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A partir de 2008 se observa una desaceleración bastante significativa en el ritmo de crecimiento de la cartera, por el deterioro de las expectativas de los agentes económicos y de la coyuntura económica asociada a la crisis financiera, lo que llevo al sistema bancario a restringir la concesión de créditos y a enfocar los recursos disponibles a inversiones en Operaciones de estabilización monetaria del Banco Central. Ese mismo año se observa un incremento sustancial de la morosidad en el sector (en términos absolutos), mismo que se mantuvo hasta finales de 2009, punto que marca la mejora en la calidad de la cartera de créditos de dicho sector.

Sensibilidad de la cuota nivelada a la tasa de interés Tasa Valor presente Plazo Cuota Nivelada Total nominal Cambio en cuota

A

B

C

D

E

F

10% 100,000

11% 100,000

12% 100,000

13% 100,000

14% 100,000

15% 100,000

15 1,075

15 1,137

15 1,200

15 1,265

15 1,332

15 1,400

193,429

204,587

216,030

227,744

239,713

251,926

6%

12%

18%

24%

30%

Fuente: Departamento Guatemala.

de


Análisis

Estadistico

CGC

con

información

del

Banco

de

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Presupuesto del Ministerio de Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda Años 1998-2011 Millones de Quetzales

0 3 . 5 2 2 , 2

0 0 . 5 2 5 , 2

0 1 . 5 7 5 , 1

0 9 . 9 8 5 , 1

0 5 . 0 4 9 , 1

0 7 . 0 2 9 , 1

0 0 . 0 5 1 , 2

0 3 . 9 2 4 , 2

0 9 . 8 5 9 , 3

0 2 . 8 3 0 , 5

0 3 . 8 4 2 , 4

0 9 . 2 9 2 , 5

0 6 . 1 8 9 , 4

0 7 . 8 3 4 , 5

1998 998 199 1999 2000 000 2001 001 200 2002 2003 003 2004 004 200 2005 2006 006 2007 007 200 2008 2009 009 2010 010 201 2011


Guatemala cuenta con una ubicación geográfica y condiciones naturales para consolidarse como Centro Logístico y de Servicios Regional. Su infraestructura está conformada por carreteras, puertos eficientes y certificados en calidad y seguridad en los océanos Atlántico y Pacífico; con un nuevo y moderno aeropuerto en el corazón de la ciudad de Guatemala así como con infraestructura tecnológica moderna. El desarrollo de esta infraestructura por aire, mar, tierra y fibra óptica, para su máximo aprovechamiento en el clima de negocios de inversión, se contempla en el Plan Multimodal Multimodal de Obras de de Infraestructura Prioritarias – PMOI – que plantea interconectar los sistemas portuario, aéreo y vial, ofreciendo una excelente plataforma comercial para los interesados en hacer negocios desde y hacia Guatemala, convirtiéndola en un verdadero centro logístico y de servicios, con un fácil acceso a los mercados internacionales más importantes.


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Metros Met ros cuadrados cuadrados de construcci const rucción ón de vivienda autorizados autorizados FHA F HA Años 2009-2011 100,000.00 90,000.00 80,000.00 70,000.00 60,000.00 50,000.00 40,000.00 30,000.00 20,000.00 10,000.00 -

Metros C uadrados uadrados

9 0 e n e

9 9 9 0 0 - 0 - l r y u a a j m m

9 0 p e s

9 0 v o n

0 1 e n e

0 0 0 1 1 - 1 - l r y u a a j m m

0 1 p e s

0 1 v o n

1 1 e n e

1 1 1 - 1 r y a a m m


Mes

Metros Mes Metros Mes Metros Cuadrado Cuadrado Cuadrado s s s ene-09 40,290.00 ene-10 26,212.00 ene-11 32,125.00 feb-09 42,209.00 feb-10 34,053.00 feb-11 60,090.00 mar-09 35,173.00 mar-10 40,432.00 mar-11 90,865.00 abr-09 31,596.00 abr-10 41,230.00 abr-11 38,006.00 may-09 62,727.00 may-10 29,435.00 may-11 55,775.00 jun-09 24,084.00 jun-10 22,708.00 jun-11 38,870.00 jul-09 33,018.00 jul-10 26,006.00 ago-09 33,103.00 ago-10 40,463.00 sep-09 43,179.00 sep-10 39,677.00 oct-09 41,692.00 oct-10 34,934.00 nov-09 28,335.00 nov-10 61,710.00 dic-09 37,685.00 dic-10 40,779.00 Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.


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MDI / Planificación y Gestión Urbanística. 1.3 DESCRIPCIÓN ACTUAL DEL SECTOR INMOBILIARIO EN GUATEMALA (1 PG.) ÁREA METROPOLITANA GUATEMALTECA (AMG) Ya no aplican las fronteras legales La Nueva Área Metropolitana es la mancha urbana completa.

 

CRECIMIENTO DE LA CIUDAD DE GUATEMALA, LA CIUDAD ACTUAL SU HISTORIA Y SU FUTURO

Fuente: Urbanística, Taller de Espacio Público Municipalidad de Guatemala. Esquema: Elaboración propia.

DIVISION POR REGION: REGIONES DE LA CIUDAD DE GUATEMALA • Centro y Norte: Zonas 1, 2, 3, 4, 5, 6, 18, 18 , 24,25. San Pedro Ayampuc, Chinautla, San José del Golfo, Palencia y la Salida al Atlántico

Fuente: Urbanística, Taller de Espacio Público Municipalidad de Guatemala. Esquema: Elaboración propia.


Página 32

MDI / Planificación y Gestión Urbanística. • Occidente: Zonas 7,8 y 19. Mixco (10 Zonas), San Pedro, San Lucas y Santiago

Sacatepéquez.

Fuente: Urbanística, Taller de Espacio Público Municipalidad de Guatemala.. Esquema: Elaboración propia. • Oriente: Zonas 9, 10, 13, 14, 15, 16 y 17. Santa Catarina y San José Pínula, Fraijanes y

Salida a El Salvador.

Fuente: Urbanística, Taller de Espacio Público Municipalidad de Guatemala.. Esquema: Elaboración propia. • Sur: Zonas 11,12,21. San Miguel M iguel Petapa, Villa Nueva, C. al Pacifico, Boca del Monte,

Bárcenas y Amatitlán.

Fuente: Urbanística, Taller de Espacio Público Municipalidad de Guatemala.. Esquema: Elaboración propia.


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MDI / Planificación y Gestión Urbanística. EVALUACIÓN DE LA DEMANDA: VIVIENDA FHA CIUDAD DE GUATEMALA Y MUNICIPIOS DEL DEPARTAMENTO DE GUATEMALA: EVALUACIÓN DE LA LA DEMANDA: VIVIENDA (FHA) Preferencia de ubicación de la Vivienda: Terreno/Lote/Casa/Apto/Otro Regiones de la Centro y Norte: Occidente: Sur: Oriente Ciudad de Zonas 1,2,3,4,5, Zona 7, 8,19, Zona 11,12,21, Zonas 9, Guatemala y 6,16,18 y Salida Mixco, San Petapa, Villa 10,13,14 Municipios del al Atlántico Lucas, Sn Pedro Canales, Aguilar ,15 Sta. Catarina Depto. de Sacatepéquez, Batres, San y Sn. José Pinula, Guatemala. Santiago Cristobal, Fraijanes Sacatepéquez Amatitán, Villa Carretera a El Nueva. Salvador Alquilada Propia ya pagada Propia pagándose Otros:

12% 10.25%

10.75% 10.75%

13.5% 7.25%

9% 16%

1.5%

1%

3.75%

0

1.25%

2.75%

0

0

Porcentajes por 25% 25.25% 24.5% 25% región: Fuente: Presentación de Resultados. EVALUACION DE LA DEMANDA HABITACIONAL POR ATRIBUTOS 2005. GAMMA SERVICIOS INTEGRADOS. Guatemala, junio de 2,005. Esquema: Elaboración propia.

EVALUACIÓN DE LA DEMANDA: VIVIENDA Situación actual de la vivienda Alquilada Propia ya pagada Propia pagándose Otros:

2002 47% 37% 2% 14%

2005 51% 36% 3% 10%

Base total de entrevistados: 807 803 Fuente: Presentación de Resultados. EVALUACION DE LA DEMANDA HABITACIONAL POR ATRIBUTOS 2005. GAMMA SERVICIOS INTEGRADOS. Guatemala, junio de 2,005. Esquema: Elaboración propia.


Página 34


Evaluacion Evaluacion de la Demanda de Vivienda - en porc porcent entajes ajes 60 51 47

50

37

40

36

30 20

14 10

10

3

2 0

Fuente: Sección Inmobiliaria Prensa Libre. Gráfica: Elaboración Elabora ción propia.

DEMANDA DE VIVIENDA POR USO/ZONA/TIPO - en porcentaje 12

10.73

10.24

10.24

9.75

10 8.29

8 6 4 2

5. 4.87

2.43 3.41 2.43

1.95

1.95

0.97 00

0

0.48 0.48 0.48 0.48 0.48 0.48 0 0

2.43

3.41 2.43 1.95

1.95 0.48 0

0.63

3.41 1.95 1.95

0.48

2.43

2.43 0.48 0.97

0.48

1.46 0.48 0 00

00

00

00

00

0.48 0.48 0.48 0.48

1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 r o a a a a a a a 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 o c a a d x n n n n n n n a a a a a a a a a a a a a a a i n n n n n n n n n n n n n n n n v o o o o o o o o o M o o o o o o o o o o o o o z z z z z z z z z o z z z z z z z z z z z z z z l a S l E

Fuente: Sección Inmobiliaria Prensa Libre. Gráfica: Elaboración propia.


Página 35

MDI / Planificación y Gestión Urbanística. ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE GUATEMALA: CRECIMIENTO, RANGOS DE PRECIOS PRECIOS Y RENTABILIDAD: RENTABILIDAD: APARTAMENTOS. Sector Apartamentos

Proyectos Inmobiliarios

oriente sur occidente Centro-norte

57 5 3 4

Valor máximo por m2. $ 1,922 $ 905 $ 845 $ 1300

Valor Valor mínimo por promedio m2. por m2. $ 746 $ 1,192 $ 482 $ 723 $ 748 $ 822 $ 300 $ 800

Rentabilidades exigidas 40% 40% 25% 20%

INTERPRETACIÓN:













Crecimiento: En los años 2007 y 2008 se aceleró el proceso de construcción de apartamentos por m2 debido al apoyo bancario, lo anterior hiso que creciera el inventario de apartamentos, sin embargo llego la época de crisis y el mercado no compra ni renta. Renta: El precio de renta sufre mucha informalidad. Tenemos un precio máximo por m² de $ 10.49 y un mínimo de $ 5.90 por m². Carretera a el salvador y zona 14 presenta un precio de $ 9.63 por m². Zona 10 y 15 presentan los precios más bajos del sector esto por la gran oferta que existe. Absorción: (Velocidad de venta) Región Oriente: Los 57 proyectos del se proyectan para su venta en 51 meses. Equivalente aun apartamento al mes. Región Sur: Los 5 proyectos del sector sur se absorberán en 17 meses. Región Occidente: Los 3 proyectos se absorberán en 25 meses. Región Norte- Centro: Los 4 proyectos se se absorberán en 13 meses.

CONCLUSIONES: 

Lo anterior nos indica que el mercado tardaría a aproximadamente 5 años en absorber todo el stock de apartamentos existentes sin contar con los nuevos proyectos que se están construyendo actualmente.


Página 36


ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE GUATEMALA: CRECIMIENTO, RANGOS DE PRECIOS PRECIOS Y RENTABILIDAD: RENTABILIDAD: CONDOMINIOS. Sector Condominios



83 22 44 6

Valor máximo por m2. $ 1500 $ 570 $ 530 $ 500

Valor mínimo por m2. $ 277 $ 210 $ 150 $ 150

Valor promedio por m2. $ 650 $ 428 $ 340 4 325


Interpretación: 

• 

Consideramos condominios a proyectos conformados entre 5 más o menos 200 unidades. Crecimiento: Carretera a el salvador presenta un un grado grado de competencia superior que que en san Cristóbal.

Los condominios presentan la siguiente característica: entre mas este alejado de la ciudad, su precio baja y aumenta el precio del terreno. Renta:

Absorción: (Velocidad de venta) Región Oriente: Los 83 proyectos del sector sector oriente se estima en 205 meses, aproximadamente aproximadamente una casa por año. Región Sur: Los 22 proyectos (aprox. 2,000 casas) se absorberán en 587 meses. Región Occidente: Los 44 proyectos se absorberán en 75 meses. Región Norte- Centro: Los 6 proyectos se proyecta absorber en 27 meses. CONCLUSIONES: • Los condominios presentan la siguiente característica: entre mas este alejado de la ciudad, su precio baja y aumenta el precio del terreno. 







ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE GUATEMALA: CRECIMIENTO, RANGOS DE PRECIOS PRECIOS Y RENTABILIDAD: RENTABILIDAD: OFICINAS Sector Oficinas oriente sur occidente Centro-norte

Proyectos Inmobiliarios 53 3 2 1




Valor promedio por m2. $ 1354 $ 958 $ 1400 $ 900


Página 37

MDI / Planificación y Gestión Urbanística. INTERPRETACIÓN:





 

 

 

 

Crecimiento: Este sector creció a un ritmo superior en comparación a la capacidad de absorción del mercado Renta y Absorción: (Velocidad de venta) Debido a que el stock de oficinas sea duplicado del 2005 a la fecha, las rentas tiene una tendencia a la baja, encontrando rentas entre $ 5.00 y $10 por m². Región Oriente: Ocupación: 90%, Los 53 proyectos se absorberán en Región Sur: Ocupación: 73% Los 3 proyectos se absorberán en Región Occidente: Ocupación: 45% Los 2 proyectos se absorberán en Región Norte- Centro: Ocupación 50% Los 1 proyectos se absorberán en

CONCLUSIONES: 

El sector de oficinas a diferencia de los condominios y apartamentos tienen un amplio mercado del usado.



Página 38



Fuente: Sección Inmobiliaria Prensa Libre. Gráfica: Elaboración Ela boración propia.

Fuente: Sección Inmobiliaria Prensa Libre. Gráfica: Elaboración propia. Universidad del Istmo.

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Fuente: Sección Inmobiliaria Prensa Libre. Gráfica: Elaboración propia. ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE GUATEMALA: CRECIMIENTO, RANGOS DE PRECIOS Y RENTABILIDAD: OFI-BODEGAS Sector Ofi-bodegas



9 15 8 1



Valor promedio por m2. $ 583.50 $ 612 $ 573 $ 450


Interpretación: Crecimiento: 

Renta y Absorción: (Velocidad de venta) el precio se fija en el ejercicio ejercicio de oferta y demanda, encontrando rentas entre $ 8.00 y $4 por m². Región Oriente: Ocupación: 100%, Los 9 proyectos se absorberán en Región Sur: Ocupación: 70% Los 15 proyectos se absorberán en Región Occidente: Ocupación: 100% Los 8 proyectos se absorberán en Región Norte- Centro: Ocupación 90% Los 1 proyectos se absorberán en Conclusiones: 

 

 

 

 


Página 40

MDI / Planificación y Gestión Urbanística. ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE GUATEMALA: CRECIMIENTO, RANGOS DE PRECIOS Y RENTABILIDAD: CENTROS COMERCIALES COMERCIALES Tipos de centros comerciales: comerciales: A. Fashion Mall: De dimensiones enormes con una tienda departamental grande,

B.

C. D.

E.

F.

así como al menos 150 locales comerciales de retail, sin supermercado, generalmente de ropa y artículos de uso personal, casi siempre con clima, cerradas y de varios pisos y normalmente acompañados de cines. Community Center: De uso diario, por consiguiente con supermercado, artículos de uso común, variedad de productos que son de uso diario, normalmente visitadas por lo menos 1 vez a la semana, cerradas, climatizadas, son solo de 1 piso y normalmente cuentan con cines. Power center: Varios "Big boxes" únicamente, no tienen pasillos interiores, básicamente son comercios de grandes dimensiones con Category Killers. Town Center: No necesariamente es una ancla de grandes dimensiones, pero si varias chicas y con productos de uso cotidiano con mucho servicio (lavandería, conveniencia, blancos, electrodomésticos, etc., normalmente con pasillos interiores aunque no siempre son cerradas. LifeStyle Center: Es una variación de los community center o de los Fashion Mall en los que saliendo de eso, combinan hoteles, condominios, centro de convenciones, etc. Strip Mall: Centros comerciales de calle, más de servicios , sin embargo hay variedad de giros y algo de ropa ya sea de una marca en especial pero muy exclusiva o de plano de uso común, tienen solo los pasillos frontales a los locales, no son climatizadas, el parqueo está enfrente de cada local, hay desde 1 hasta 3 pisos, generalmente tienen hasta algunos al gunos de los locales para oficinas, etc ESTE ES EL QUE APLICA PARA LOS METROS CHIQUITOS

Regiones de la Ciudad de Guatemala y Municipios del Depto. de Guatemala.

Oriente Zonas 9, 10,13,14 ,15 Sta. Catarina y Sn. José Pínula, Fraijanes Carretera a El Salvador

Sur: Zona 11,12,21, Petapa, Villa Canales, Aguilar Batres, San Cristóbal, Amatitlán, Villa Nueva.

Occidente: Zona 7, 8,19, Mixco, San Lucas, Sn Pedro Sacatepéquez, Sacatepé quez, Santiago Sacatepéquez

Centro y Norte: Zonas 1,2,3,4,5, 6,16,18 y Salida al Atlántico

1

2

3

4

Centros Comerciales Ciudad de Guatemala y municipios

No. Vis/mes

%

Región

Tipo

Total

851387

100

Miraflores Miraflores

298625

35.08

2

A

Eskala

108701

12.77

3

Oakland Mall

92624

10.88

Metro Norte

78846

Pradera

Renta mínimo $

Renta promedi o$

Rentabilidad exigida

40

30

35

40%

B

30

20

25

10%

1

A

40

30

35

40%

9.26

4

B

20

12

16

10%

65567

7.70

1

B

20

15

17.5

10%

Tikal Futura

63093

7.41

3

D

15

15

15

10%

Metro centró

62775

7.37

2

B

12

12

12

10%

Santa Clara

42994

5.05

2

10

10

10

10%

Próceres

42334

4.97

1

D

20

20

20

10%

Montserrat Montserrat

37468

4.40

3

B

8

8

8

10%

Meta mercado Mixco

34430

4.04

3

6

6

6

10%


Renta máximo $

Página 41

MDI / Planificación y Gestión Urbanística. Peri Roosevelt Roosevelt

32718

3.83

3

D

12

12

12

10%

Pacific Center

25089

2.95

2

B

15

15

15

10%

Bosques Sn. Nicolás

24444

2.87

3

B

12

10

11.5

10%

Molino

22857

2.68

3

6

6

6

10%

Gran vía

19799

2.33

3

B

8

8

8

10%

Plaza Villanueva

19257

2.26

2

B

6

6

6

10%

San Cristóbal

18521

2.18

2

B

12

12

12

10%

Galerías Primma

17071

2.01

3

F

12

10

11.5

10%

Frutal

15670

1.84

2

8

8

8

10%

Zona 4

14914

1.75

4

8

8

8

10%

Plaza Florida

13950

1.64

3

6

6

6

10%

Atanasio

11281

1.33

2

B

20

20

20

10%

San Nicolás

9600

1.13

3

B

15

15

15

10%

Plaza San Cristóbal

9566

1.12

2

B

12

12

12

10%

Mega Centro

7629

0.90

2

15

15

15

10%

Megaseis

7248

0.85

4

12

12

12

10%

Novicentro Novicentro

7180

0.84

2

B

15

15

15

10%

Las Majadas

6490

0.76

3

B

25

20

22.5

10%

Metaterminal Metaterminal

6377

0.75

1

8

6

7

10%

Montufar Montufar

5815

0.68

1

15

15

15

10%

Pacific V. Hermosa

5466

0.64

1

15

15

15

10%

Metro Sur

3977

0.47

2

8

8

8

10%

Pradera Concepción Concepción

3829

0.45

1

A

15

15

15

10%

Plaza San Nicolás

3493

0.41

3

B

15

15

15

10%

Capítol

3361

0.39

4

F

6

6

6

10%

Sn. Francisco

2830

0.33

3

6

6

6

10%

Aguilar Batres

2314

0.27

2

A

6

6

6

10%

Plaza zona 4

2124

0.25

4

B

6

6

6

10%

Galerías del Sur

1748

0.21

2

B

8

8

8

10%

Los Álamos

1624

0.19

3

6

6

6

10%

Florida

1383

0.16

3

6

6

6

10%

San Juan

1378

0.16

3

8

8

8

10%

Concepción Concepción

1272

0.15

3

8

8

8

10%

Costa Grande

1136

0.13

4

8

8

8

10%

Plaza Vivar

986

0.12

4

8

8

8

10%

Portal Petapa

970

0.11

2

8

8

8

10%

La Fuente

840

0.10

4

8

8

8

10%

Unicentro

803

0.09

1

8

8

8

10%

Petapa

461

0.05

2

8

8

8

10%

Vista Hermosa

373

0.04

1

8

8

8

10%

Gran Portal

346

0.04

2

8

8

8

10%

otros

10269

1.21

Ns /Nr

7816

0.92


B

B

B

F

F

B

Página 42


Fuente: IPSOS, Prensa Libre. Gráfica: Elaboración propia.

Fuente: IPSOS, Prensa Libre. Gráfica: Elaboración propia. En resumen: 

 





Hace unos 10 años en la capital apenas existían unos 15 centros comerciales, y en la actualidad ya se contabilizan 48 de estos establecimientos, establecimientos, esto correspondería a un aumento de 320% en la última década. Las zonas con más vitalidad son la 7 y la 11 capitalina. Los comercios además inyectan plusvalía a las viviendas que se encuentran en sus alrededores, opinó el ejecutivo, aunque se dan excepciones. Presencia en la provincia. En la mayoría de cabeceras departamentales también se observa aumento de centros comerciales. Quetzaltenango, Huehuetenango y Chimaltenango, en el occidente; la cabecera departamental de Escuintla, Mazatenango, Suchitepéquez, Suchitepéquez, y algunos municipios de


Página 43










Retalhuleu, como la cabecera, Champerico, San Felipe Retalhuleu y San Martín Zapotitlán. En la boca costa, Coatepeque, Quetzaltenango; Quetzaltenango; en el norte, Cobán, Alta Verapaz, y Petén, representado por San Benito, Santa Elena y Flores, y en el oriente, Teculután, Zacapa y Chiquimula Esas siete localidades son suficientes para generar miles de empleos, con sus 85 centros comerciales, 34 mercados locales, 232 agencias bancarias, 29 mil 296 negocios formales y 17 mil 592 ventas informales, solo por dar un ejemplo. ESPECÍFICAMENTE PODEMOS MENCIONAR LOS DESARROLLOS DE CENTROS COMERCIALES EN LOS DEPARTAMENTOS DEPARTAMEN TOS DE: Quetzaltenango: La economía de la ciudad Altense aumentó en 4.2 por ciento, luego de haberse construido dos Megacentros comerciales, con lo cual fueron abiertos 500 nuevos puestos de trabajo. Huehuetenango: 37 agencias bancarias, 15 centros comerciales y tres mercados de regular escala, que indican el crecimiento comercial que ha tenido la ciudad de los Cuchumatanes en las últimas dos décadas. Chimaltenango: Solo allí operan más de cuatro mil 500 negocios formales e informales, 11 centros comerciales y 24 agencias bancarias. Mazatenango: es el centro de negocios de la Costa Sur. “Aquí hay agencias bancarias —17—, agropecuarias, comercializadoras, centros comerciales —10—, constructoras, servicios médicos, hoteles y restaurantes, entre otros”, comentó











Felipe López, presidente de la CCG, al referirse a la cabecera departamental. Chiquimula: el oriente En Chiquimula, el crecimiento económico se ha desarrollado en torno a 11 centros comerciales y más de cuatro mil negocios formales e informales. Solo el Registro Mercantil inscribió 377 nuevas empresas y seis sociedades mercantiles durante el 2008. Teculutan: Ha experimentado una explosión económica sin precedentes. En la actualidad, en ese municipio operan más de mil 200 negocios, 35 empresas y 15 centros comerciales, eso sin contar industrias, hoteles y distribuidoras de vehículos. Jutiapa y Suchitepéquez: Metroproyectos invertirá U$S26 millones en la construcción de dos centros comerciales. El proyecto tendrá 27 mil metros cuadrados de construcción en dos pisos, espacio para 677 vehículos y 150 motocicletas, cien locales comerciales y dos cines. La inversión será de US$14 millones. Mazatenango: Este proyecto comenzó a construirse en diciembre 2010 y cuya primera fase estará lista en noviembre próximo, tendrá un área de construcción de 12 mil metros cuadrados, 300 parqueos para vehículos, cien para motocicletas, 80 locales comerciales, y en total costará US$12 millones. Verapaces y Izabal: Centro en construcción por Metroproyectos a terminar en 2012, con una inversión aproximada de US. 25 millones.


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MDI / Planificación y Gestión Urbanística. CONCLUSIONES GENERALES DEL SECTOR INMOBILIARIO: 1. Desde agosto del 2007 la economía centroamericana sufre una baja, sin embargo Guatemala se mantiene. 2. Los bancos nacionales presentan tasa baja y estable, lo que permite mayor venta de inmuebles. 3. El índice de construcción en Guatemala muestra muestra un crecimiento estable, ha aumentado la venta del stock inmobiliario que se tenía, hay un aumento en las tasas para construcción. 4. A partir del año 2010, Centroamérica logra recuperarse, sin embargo Guatemala se mantiene en el mismo ritmo. 5. La Ciudad de Guatemala ha crecido a una velocidad increíble, absorbiendo los municipios cercanos a la capital. 6. Para construir se necesita gente, por lo que las zonas con más alta densidad son las más apropiadas para proyectos de tipo vivienda. Las zonas más pobladas son: 18, 7, 5, 21,1. 7. Las menos pobladas son: 25, 24, 16, 15, 10, 9,4. 8. El sector Sur presenta alta concentración de proyectos de ofi-bodegas. 9. El sector occidente: Presenta ofi-bodegas, oficinas, condominios alejados de la ciudad, apartamentos con alta densidad, San Cristóbal se presenta como el segundo mercado más competitivo. se encuentra de todo ahí. 10. El sector centro norte: es el más poblado de Guatemala y es el sector que ha sufrido más con la crisis, también ha sido el que menos se ha movido en lo relacionado a la venta y alquiler de oficinas y apartamentos. 11. El sector oriente: Este sector tiene la mayor concentración de proyectos inmobiliarios por km². La zona 10 tiene la más alta concentración de oficinas. 12. Mientras que la zona 14,10 y 15 la mayor concentración de apartamentos. Esta son también presentan el menor número de proyecto de casas debido al precio de la tierra en ese sector. Mientras que carretera a el salvador, santa Catarina pínula presenta el mayor número de proyecto de casas, oficinas o ficinas y ofi-bodegas. 13. El déficit habitacional acumulado a la fecha supera el millón y medio de viviendas, con un incremento anual de alrededor 50,000 unidades. Para el 2015 se estima que la demanda de unidades será de más de dos millones, mientras que en la construcción de casas no supera las 6,000 unidades al año es decir no cubre n siquiera la demanda anual. 14. Se estima que el 15% 1 5% del déficit se encuentra en el departamento de Guatemala y el restante 85% en el interior del país. 15. Si se considera que en cada unidad habitacional habitan 5 personas, se deduce que se encuentran en situación de vivienda en malas condiciones en carencia total de ella 6.1 millones de habitantes. De los aproximadamente 14 millones de apartamentos, lo que indica que más de un 45% no cuenta con una casa adecuada o propia. 16. Otra barrera a vencer es la posibilidad de construir en mucho menos tiempo y reducir costos con propuestas innovadoras, como por ejemplo el uso de moldes para concreto, que permite tener la obra gris de una vivienda en apenas 4 días. Sin embargo estas nuevas propuestas deben de complementarse con las medidas gubernamentales que agilicen y simplifiquen los procesos administrativos de todo proyecto.


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2. ANÁLISIS DAFO ACTUAL Y POTENCIAL DEL SECTOR INMOBILIARIO, IED, TASAS DE INTERÉS BANCARIO, ENTRE OTROS.

F O D A FORTALEZAS: DEBILIDADES: El Banco de Guatemala ha proyectado La pobreza endémica, desigualdad social, para el sector construcción un altas tasas de criminalidad y debilidades incremento del 3.9% debido a los en la infraestructura asociado con el megaproyectos como la construcción de crecimiento del narcotráfico, colocan un nuevas hidroeléctricas, plantas de panorama difícil para el crecimiento del carbón, terminales de transporte y el sector inmobiliario. incremento en nuevas licencias de La asignación de obras públicas por parte construcción. del Ministerio de Comunicaciones y el El sistema financiero nacional se ha otorgamiento de licencias de mantenido sólido, con excelentes niveles construcción ha sido objeto de dudas de reservas internacionales y cuenta con debido a la corrupción interna que se da la deuda externa más baja de la región. en ese sector. La tasa de interés bancaria ha mantenido La cantidad de daños en la su alza hacia la baja, beneficiando al infraestructura vial actual de todo el país sector construcción. es tan grave que ya no puede ser reparados por simples bacheos, por lo Los bancos del país están dispuestos a cual genera menor inversión extranjera. suavizar el crédito para ayudar a la población en la compra de vivienda. Guatemala es un país vulnerable a los desastres naturales, que no siempre se En los últimos años se han abierto más pueden predecir. Y la falta de asignación oportunidades de capacitación y de fondos para prevenir estos desastres entrenamiento a las personas, fortalecido hace que el país pierda competitividad la fuerza laboral calificada y barata. relativa frente a sus rivales económicos. Los municipios del departamento de Certeza jurídica. Guatemala cuentan con gran cantidad de tierra disponible para proyectos inmobiliarios futuros. Guatemala representa el 35% del PIB de la región de Centro América, cuenta con una ubicación geográfica privilegiada con accesos a los océanos pacífico y atlántico. Es la puerta de entrada del mercado de México y de EEUU. Cuenta con una excelente apertura comercial. Ofrece infraestructura moderna, desarrollo en los servicios de telecomunicaciones, mano de obra altamente calificada, tecnología y recursos naturales. 

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MDI / Planificación y Gestión Urbanística. OPORTUNIDADES AMENAZAS Los constructores reflejan un optimismo El incremento en los precios de moderado sobre el futuro del sector, materiales de construcción al inicio del atribuido principalmente a una eventual año afecta en forma negativa los precios reactivación de la inversión en del producto final. Se han registrado infraestructura pública, la creación de alzas importantes sobre todo en el viviendas para sectores medios y bajos, quintal de hierro y el barril del petróleo. así como una mejora en el clima de El lento desenvolvimiento en la economía inversiones que traerá más recursos en de EEUU repercute considerablemente proyectos turísticos y comerciales. en la economía guatemalteca. Una Reforma tributaria generaría el La crisis generada por la Unión Europea crecimiento económico en el país y genera en muy baja escala la economía ayudará a disminuir el gasto público, del país. reestructuración del impuesto sobre la Actualmente existe un alto stock para la renta, y tomar acciones contra el venta de apartamentos, casas y oficinas. contrabando. Lo que afecta directamente a la hora de Incursión de la banca extranjera. realizar una nueva inversión y golpea Inversión extranjera en minería y energía. fuertemente en los precios de venta. Se pretende agilizar el registro de nuevas empresas. El nuevo gobierno pretende reducir el índice de desempleo para facilitar acceso a la población en la adquisición de una vivienda. El TLC con México, Centro América, Panamá, EEUU, Dominicana, Taiwan, Chile y Colombia, son fundamentales para la promoción de la inversión extranjera directa. Además, permite la promoción de mejores oportunidades para los consumidores locales y ofrece acceso más amplio a los productos guatemaltecos en los mercados internacionales. El POT, funciona como una guía para el inversionista inmobiliario. El sector de la vivienda, representado por ANACOVI, ha presentado la propuesta de implementación del Fondo de Liquidez para la Vivienda, a través del cual se pretende impulsar el mercado secundario de hipotecas, con lo que se ampliará y facilitará el crédito habitacional. 

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CIRCUNSTANCIAS RELEVANTES:


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EL CONGRESO DE LA REPUBLICA DISCUTE ACTUALMENTE la iniciativa de ley 4114 a fin de dictar la ley de promoción de vivienda de interés social en alta densidad. Sin embargo, aún no se logra un acuerdo entre los sectores, interesados debido a que reacción inicial no aclara ningunos procesos relacionados con el manejo transparente del gasto y elimina soluciones más flexibles como la venta de lotificaciones, parcelas, granjas entre otras.

La cámara guatemalteca de la construcción ha logrado establecer algunos mecanismos que ha beneficiado a la construcción en general, como la creación de la ventanilla única para la emisión de licencias de construcción. El tema de la vivienda en Guatemala es una de las políticas públicas que ha quedado rezagada en los últimos años. Es tan importante como el tema de seguridad y el de la pobreza, que figuran el actual agenda del gobierno de la presidencia. hay que recordar que un más 45% de la población de Guatemala no cuenta con una casa adecuada o propia. Una de las soluciones inmediatas al déficit de la vivienda nacional es el funcionamiento en pleno del fondo para la vivienda (FOBI) que ya está constituido pero no ha iniciado con su función principal, la de dar vivienda a los sectores más necesitados. Existen hoy en día programas que ha desarrollado el sector privado para satisfacer la demanda habitacional. Cementos progreso, ha lanzado un programa para facilitar el acceso a vivienda digna a los sectores más necesitados, dicho programa se llama JUNTOS POR TU HOGAR y que va de la mano a una familia de diferentes modelos de vivienda desarrollados dentro de un programa denominado TU HOGAR EN PROGRESO. Estos 2 programas combinas soluciones técnicas, seguras, cumpliendo normas constructivas y permitiendo acceso a vivienda a grupos familiares de menores ingresos. Por otra parte Cemex parte de aceptar que la gente de bajos recursos tiene la capacidad de pagar su vivienda. Por medio de su programa PATRIMONIO HOY ha podido constatar que una familia y una comunidad organizada, con la asesoría adecuada, logran obtener los recursos necesarios para pagar sus compromisos, rechazando la idea generalizada de que las clases sociales de bajos recursos no tienen capacidad de ahorro. Pregunta 3.- (total 2 Pág.) Perspectivas a corto (1 año), medio (de 1 a 3 años) y largo plazo (de 3 a 5 años). CORTO PLAZO: Para el 2012 la liquidez disponible en los bancos del sistema y la oferta de créditos para vivienda a tasa de interés de hasta el 8 % anual y a 20 años plazo podría estimular la demanda de vivienda. Se estima que la tasa de crecimiento del producto interno bruto en términos reales pasaría de 3.8% en 2011 a un rango de entre 2.9% y 3.3% en el 2012 según la junta monetaria y la banca central. 

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Para diciembre del 2012 se proyecta que la inflación será del 4.5% mas/- un punto porcentual; y para el mismo mes pero del 2013 en adelante, se tiene contemplado que esta será del 4.0% mas/-


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MDI / Planificación y Gestión Urbanística. MEDIANO PLAZO: 

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El proyecto de ley de vivienda que se encuentra en 3ª. Lectura en el congreso de la República de Guatemala, contiene elementos importantes como la eliminación del IVA en la segunda venta, el uso de las tierras del estado para el desarrollo de proyectos habitacionales, la exoneración del pago del IVA por vivienda de hasta Q. 250,000 y los incentivos a la titularización de hipotecas, que podrían ser factores que permitan re activación del sector vivienda. Habrá un crecimiento positivo en todos los sectores productivos, comportamiento favorable en el consumo público y privado, aumento de la inversión privada y mantenimiento en las políticas monetaria y fiscal. La presión de la demanda de vivienda como consecuencia del déficit habitacional de 1.6 millones de unidades en todo el país, podrá ser motivo suficiente para que el gobierno impulse una política para atenderé ha este sector, promedio de los subsidios que se canalice para los sectores de bajos ingresos y con la contratación de líneas específicas de crédito por medio de organismos internacionales, así como el financiamiento bancario disponible.

LARGO PLAZO: 

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Guatemala presentará una tendencia estable en todo el sentido macro y microeconómico tal y cual se ha demostrado en los último 10 años. Las inversiones municipales a nivel nacional, como las construcciones de transmetro, pasos a desnivel y reconstrucción de la red vial, serán importantes corredores de desarrollo e inversión para el sector inmobiliario. EL PROYECTO CCAC:

Como su nombre lo indica, el proyecto tiene por objetivo valorizar el corredor central que va desde el Hipódromo del Norte al final de la avenida Simeón Cañas hasta la finca La Aurora. La renovación urbana propuesta pasa por la recuperación del Centro Histórico, la revitalización de parques y áreas verdes ya existentes como por construir, la conversión de céntricas calles y avenidas capitalinas en vías peatonales, la revalorización del suelo urbano y las edificaciones del antiguo casco de la ciudad, tomando en consideración que buena parte de la zona 1 ha ido perdiendo vecinos que la utilizan como lugar de de residencia. Además de conectar la avenida Simeón Cañas y el parque de La Aurora por medio de dos líneas del Transmetro, pasando por las terminales de El Amate y de la Plaza Barrios.


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DESARROLLOS INMOBILIARIOS DE VIVIENDA, COMERCIALES, TRANSPORTE Y DE INFRAESTRUCTURA A LO LARGO DEL CORREDOR AURORA CAÑAS:

1. 2. 3. 4. 5. 6.

PLAZA MAYOR Y NÚCLEO CENTRAL AVENIDA SIMEÓN CAÑAS CERRO DEL CÁRMEN PASEO LA SEXTA PASEO DE LA 18 CALLE CANTON EXPOSICIÓN

Fuente: La Unidad de Urbanística, Municipalidad de Guatemala. Esquema: Elaboración propia. Entre los proyectos destacan la recuperación recuperación y puesta en valor del Cerrito del Carmen, obra ya iniciada y que visualiza recuperar un área emblemática de la ciudad, no sólo como centro del culto religioso a la Virgen del Carmen y de su hermosa ermita, sino también como área de recreo cultural y deportivo. Otro proyecto de construcción es la Calle de las Letras, vincularía la plaza Barrios y el –, una calle peatonal dedicada a las luminarias edificio de la Tipografía Nacional – literarias de nuestro país.


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Otro proyecto importantísimo es la construcción de instalaciones comerciales en lo que fuera el parque de El Amate, para la reubicación de los vendedores vendedores de la 6a. avenida que permita, sin mayores convulsiones populares, el tránsito del Transmetro sobre lo que fuera la Calle Real de la Nueva Guatemala de la Asunción.

Fuente: La Unidad de Urbanística, Municipalidad de Guatemala. Alrededor de 150 manzanas a lo largo de 7.5 kilómetros de longitud, desde el bulevar Liberación, finca La Aurora, hasta el Hipódromo del Norte, en la Simeón Cañas. Es la idea del proyecto Corredor Central Aurora Cañas. Ccorredores para crear tejidos que unan barrios, el peatón como prioridad. “La actividad peatonal es clave para la calidad de vida”. Álvaro Ar zú. (Alcalde de la Ciudad)  Cuadras no grandes para invitar a la gente a caminar al trabajo, estudios, ir por el pan, las tortillas o a donde se ejercita.  Rutas de transporte como el Transmetro en la calzada Aguilar Batres, dependiendo lo menos posible dl automóvil. altura de los edificios, entre ocho y diez niveles, para crear uniformidad, dar la sensación de orden. Reinterpretación del diseño de casas de antaño, con patio en el centro y en la calle árboles por toda la orilla Fuente: La Unidad de Urbanística, Municipalidad de Guatemala.  Uso mixto de la tierra: vivienda, oficina y comercio. Se pretende que el capitalino no emplee más de 30 minutos (a pie o en vehículo) para llegar a sus áreas de trabajo o estudio. 

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PLAZA DE LA REPÚBLICA

Fuente: La Unidad de Urbanística. Municpalidad de Guatemala. Esquema: Elaboración propia. Ya finalizado, ubicado en el distrito financiero de la Ciudad de Guatemala, habilitando una gran cantidad de parqueos subterráneos y sirviendo de enlace y comunicación entre zonas de alta densidad.


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MDI / Planificación y Gestión Urbanística. ZONA 4

Fuente: La Unidad de Urbanística. Municpalidad de Guatemala. Esquema: Elaboración propia.

Zona dividida por rutas y vías, y no por calles y avenidas, integrando el ya existente distrito tecnológico, vivienda y de entretenimiento, conocido como, 4 Grados Norte, y la nueva Plaza de la República. Unos de los objetivos primordiales es revitalizar los sectores aledaños.


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PLAZA ESPAÑA:

Fuente: La Unidad de Urbanística. Municpalidad de Guatemala. Esquema: Elaboración propia. Nodo de gran importancia en la Ciudad de Guatemala, donde convergen las principales conexiones vehiculares y de Transporte. Es de una gran importancia cultural y de entretenimiento para los que habitan en la ciudad

CENTRO HISTORICO:

Fuente: La Unidad de Urbanística. Municpalidad de Guatemala. Esquema: Elaboración propia. Es el área de mayor valor histórico de la Ciudad y la que en peores condiciones se encuentra, se busca revitalizar todas las calles, avenidas, construcciones de mayor valor como: el Portal del Comercio, la 8va calle frente a la Empresa Eléctrica, la 5ta avenida frente a la Biblioteca, Pasaje Rubio, Pasaje Aycinena, La Merced, Avenida Juan Chapín, con ciclovías, vías peatonales, jardines, parques, vivienda, transporte úblico.


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CENTRO CIVICO:

Fuente: La Unidad de Urbanística. Municpalidad de Guatemala. Esquema: Elaboración propia. Nodo de especial relevancia para la ciudad y sus habitantes ya que en él se encuentra ubicados los principales poderes de la Ciudad, Municipalidad de Guatemala, Banco de Guatemala, Ministerio de Finanzas, con edificios de alto valor arquitectónico y artístico, representativos de varias épocas y punto de referencia para la viada diaria.

PASEO DE LA 18 CALLE Y PLAZA EL AMATE:

Nodo con especial atención en la renovación integral de las aceras, jardinización y mobiliario urbano, se provee crear nuevas plazas y parques y una plaza para el comercio popular, con vías peatonales y del Transmetro.

Fuente: La Unidad de Urbanística. Municpalidad de Guatemala. Esquema: Elaboración propia. Universidad del Istmo.

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MDI / Planificación y Gestión Urbanística. RESUMEN EJECUTIVO: Este trabajo se circunscribe a Guatemala y comprende el período hasta el año 2011. Las variables macro económicas describen los resultados de las decisiones relacionadas con los problemas económicos de un país. Guatemala está entre los paralelos 13 al 18 de latitud norte, y los meridianos 88 al 92 al occidente de Greenwich. Cuenta con una superficie de 108,889 kilómetros cuadrados, estando dividida en 22 departamentos y 331 municipios. Es el país más septentrional de la América Central, limitando al norte y al oeste con México; al este con Belice, Honduras, El Salvador y el Mar Caribe y al sur con el Océano Pacífico. El número de habitantes es de 14 millones aproximadamente, Se hablan 20 idiomas mayas, más el español, que es el idioma oficial. La densidad poblacional es de 130 habitantes por kilómetro cuadrado, con una tasa anual de crecimiento del 3%. La población rural se sitúa entre el 62 y 70% y, la edad promedio está en los 23 años. La población de menos de 14 años asciende al 44.1% del total y los de menos de 25 años representan el 64.7% de la población (INE, 1998). Existe una docena de culturas y una situación étnica crecientemente compleja, algunas mezclas de cultura Maya, Maya-Tolteca, otras mezclas de cultura africana y caribe, otras son hispanizadas, pues entonces damos cuenta que la realidad cultural de Guatemala es multilingüe, pluricultural y multiétnica. Para el caso que nos interesa en esta tarea, el crecimiento económico de Guatemala en los últimos cinco años muestra muestra una tendencia de aumento, sin embargo para en el año 2009 denota una baja de 2.72 (miles millones de USD) En contraste, contraste, el índice índice de inflación denota un crecimiento durante durante el período 2006-2008, sin embargo en el año 2009 refleja un baja considerable y adquiere valores muy bajos, en el 2010 comienza a crecer hasta la fecha. Una posible explicación sobre los valores adquiridos es que la influencia del encarecimiento de los insumos de la producción (importados) así como la perdida en el poder adquisitivo de los guatemaltecos en ese año, obligaron a los productores y proveedores de bienes de consumo y servicios a no aumentar precios en el año 2009 La información disponible indica que la tasa de desempleo en Guatemala desde el año 2007 al año 2010 es del 3.2% colocándonos entre los países con la menor tasa de desempleo ocupando la posición 25 año 2010 en el ranking ranking mundial. En este sentido, en la información consultada se indica que estos datos son estimados lo cual da margen a dudas ya que en Guatemala existe en mayor escala la economía informal. La población Económicamente Activa PEA de Guatemala es algo superior a los 4 millones de personas. Representa aproximadamente el 31% de la población total del país. Su crecimiento anual es de 3.4%; ello quiere decir que más de 100,000 personas se incorporan al mercado de trabajo anualmente, el 25% de la población más pobre recibe el 5% de ingresos, mientras que el 20% del sector más rico recibe un 55% de ingresos. Existe una tasa de migración de 2.17 por cada 1,000 habitantes.


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MDI / Planificación y Gestión Urbanística. El desempleo está alrededor del 45% de la PEA, desglosado en un 9% de desempleo abierto y un 36% de subempleo o empleo equivalente. En años recientes, las estimaciones oficiales sobre el desempleo total (abierto y subempleo) oscilan entre el 55 y75%. El 51.2% de los guatemaltecos trabaja en el sector primario de la economía (Agricultura); el 20.4% en el secundario (Manufacturas y Construcción); y el 28.4% en el terciario (Comercio y servicios). Unos 500,000 indígenas que viven en el altiplano occidental bajan anualmente a la costa sur y boca costa para trabajar en la recolección de las cosechas de agro exportación como la caña de azúcar, el cardamomo y el café. Se ha estimado que unas 230,000 personas constituyen el aparato estatal y que solamente en la ciudad capital trabajan unas 250,000 empleadas domésticas. De tal cuenta se ha determinado que el 19% de las viviendas son de construcción sólida, el 31% son de adobe y el 50% son de madera, caña, cartón o similar. El 40% de las viviendas carece de energía eléctrica y el 55% de la l a población tiene acceso a agua domiciliar en formas como conexión particular, chorro compartido, fuentes públicas. Solamente el 38% de las casas posee conexión particular. Solamente el 20% de las viviendas del país cuentan con servicio sanitario para depositar los desechos sólidos. El 15% de la población cuenta con vivienda propia, el 58% paga alquiler y el 27% vive con algún familiar. La construcción de viviendas populares escasamente llega a las 5,000 unidades anuales. El IMAE (índice mensual de actividad económica) fue modificado en el año 2009 tratando de involucrar el cambio en la actividad económica económica que en ese momento se vivía. Esto ha generado por un lado incertidumbre en la manera de cálculo así como una mejor aproximación a la realidad que se vive en el país. La actividad económica más importante que que se refleja en el IMAE es es la producción de bines y servicios. El IMAE se encuentra encuentra en valor de 3.28 en contraposición del año 2007 que fue de 5.20 observándose una reducción del del 1.92 en los cuatro años observados. La tasa de interés la fija el Banco de Guatemala por lo tanto está sujeta a las disposiciones de la junta monetaria y no refleja el desempeño de la actividad actividad bancaria privada. El crédito tanto público como privado se observa que va en crecimiento desde el año 2006 al 2010, lo que significa que el sistema bancario se ha adaptado a las las necesidades necesidades tanto públicas como privadas. El tipo de cambio se ha mantenido mantenido estable salvo por un aumento que se observó a partir de marzo 2008 y que se mantuvo hasta finales del 2010. Esta variable no no refleja realmente la cotización de la moneda USD ya que el Banco de Guatemala interviene comprando y vendiendo dólares según sea la conveniencia. El ingreso y el gasto público están desequilibrados ya que el gobierno parte de un presupuesto basado en proyectos de inversión que no es capaz de ejecutar por la mala gestión del gasto público.


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MDI / Planificación y Gestión Urbanística. La principal fuente de ingreso del gobierno gobierno debería ser la recaudación fiscal, sin embargo la mala planificación presupuestal obliga a financiar el déficit fiscal por medio de préstamos a entidades internacionales y adicionalmente a la colocación de bonos del estado. estado. Por las relaciones comerciales, la economía guatemalteca se ve influenciada por las crisis económicas que afectan afectan a otras economías, la influencia más más significativa se vivió en el año 2009. El precio del petróleo, el aumento de los precios CIF de los bienes de de consumo y de las materia primas, hacen que el índice de precios del consumidor aumenten año con año. El sector productivo del país no genera los empleos demandados demandados por la población económicamente activa, haciendo que el 70% de la misma se dedique a la economía informal, migración a Estados Unidos o en el peor de los casos se dedique a delinquir (narcotráfico, secuestro, extorciones, sicariato, etc.). etc.). Esto reduce la confianza de inversionistas inversionistas locales y extranjeros así como la baja en el turismo. En la actualidad (abril-2011) el gobierno ya solicito una una reforma tributaria que golpea directamente al sector laboral asalariado y productivo ya que proyecta un aumento en los porcentajes del ISR. Las estadísticas de las variables macroeconómicas de Guatemala no son en todo sentido reales, ejemplo de ello es el replanteo del IMAE que en el año 2009 hizo el Banco de Guatemala y la tasa del desempleo que no existe un valor real sino que uno estimado. El banco de Guatemala plantea plantea una recuperación económica para este año, sin embargo el índice de inflación proyectada para finales el año 2011 se estima en un 6.69%, en contraposición de 5.715 a diciembre del 2010. En términos generales, la tendencia es hacia arriba, es decir muestra un crecimiento, sin embargo se observan puntos de inflexión (cambio de tendencia) durante el año 2008 y 2009. El primer punto de inflexión indica una baja y posteriormente vuelve a subir. La explicación a este fenómeno observado es por influencias directas de otras economías que sufrieron efectos económicos, concretamente se observa los efectos de la crisis sufrida principalmente en Estados Unidos.


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MDI / Planificación y Gestión Urbanística. BIBLIOGRAFÍA. Consultado en la World Wide Web en Enero y Febrero de 2012

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Descripcion Del Sector Inmobiliario en Guatemala

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