Introduccion al Sector Inmobiliario

TEMA 1 EL SECTOR INMOBILIARIO Antonio Caparrós Navarro Juan Fernández Caparrós

Curso básico de Gestión Inmobiliaria

Tema 1: El sector inmobiliario

© 2006 Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcación de Madrid Todos los derechos reservados.

Autores: Antonio Caparrós Navarro Navarro Juan Fernández Caparrós Caparrós

Con la colaboración de: Structuralia, S.A.

CICCP Demarcación de Madrid

Structuralia

2



TEMA 1. - EL SECTOR INMOBILIARIO OBJETIVOS DEL TEMA:

Dar una descripción de la importancia del sector inmobiliario en la economía nacional. Definir y desarrollar su marco legal, los agentes de la edificación en particular el del Promotor Inmobiliario, así como describir de una forma general la actividad promotora.

GLOSARIO DE TERMINOS:

- La ley de Ordenación de la Edificación (LOE) - Producto Interior Bruto (PIB) - Mercado primario de suelo - Mercado secundario de suelo - Mercado Residencial - Mercado Terciario - Mercado de suelo Industrial - Equipamiento Dotacional - Promotor Inmobiliario - Constructor - Director de Obra - Director de Ejecución de Obra - Entidades de Control de Calidad - Laboratorios de Control de Calidad - Suministradores de producto - Calificación del suelo - Clasificación del suelo - Parcela - Finca - Aprovechamiento - Aprovechamiento patrimonializable - Edificabilidad - Uso - Tipología del uso - Cesiones de terreno - Cesiones de aprovechamiento


Structuralia

-

Mix de producto Estudio Económico Cash Flow Rentabilidad del Activo Margen de Ventas Rotación de Activo Sociedades Inmobiliarias Promotoras Sociedades Inmobiliarias Patrimonialistas Sociedades Inmobiliarias Mixtas Coste Medio Ponderado del Capital Recursos Propios Recursos Ajenos Activo Pasivo Inmovilizado Activo Circulante Pasivo Exigible Beneficio antes de intereses e impuestos (BAII) Beneficio antes de impuestos (BAI) Beneficio después de impuestos (BN) Pay out Valor añadido económico (VAE) Índice de crecimiento interno (ICI)

3



1.1. - DEFINICIONES GENERALES El termino inmobiliario tiene dos acepciones en el Diccionario de la Real Academia Española: Perteneciente a cosas inmuebles. Empresa o sociedad que se dedica a construir, arrendar, vender y administrar viviendas.

1.2. - EL SECTOR INMOBILIARIO Sin embargo la riqueza de actividades, singularidades y matices que se generan y ordenan alrededor de los bienes inmuebles aconseja, como señala el Libro Blanco del Sector Inmobiliario, a que se defina el sector inmobiliario: Como fracción de la actividad económica en la que sus agentes operan con bienes inmuebles y derechos de naturaleza urbana, configurada como conjunto de mercados sin ningún elemento de oferta común fuera de ellos. En la definición se han incorporado los elementos característicos de los mercados inmobiliarios, impuestos precisamente por la localización fija de los inmuebles y el carácter finalista de su uso. El conjunto del sector inmobiliario – construcción en España, representa un 11% del Producto Interior Bruto (PIB) y ocupa al 10% de la población activa. Es además un sector motor de la economía nacional, ya que crea una demanda inducida en otros sectores de hasta el 30% de la inversión, generando 2,2 empleos en otros sectores en dos años. Por fiscalidad revierte al estado un 40% de la inversión. La estructura del mercado es estanca, y sus productos no son intercambiables fuera del mercado, son productos de un mercado y no de varios mercados como ocurre con otros bienes. Hay pues diferencias estructurales básicas entre los mercados inmobiliarios y el resto de mercados, y, en consecuencia, diferencias entre las empresas que operan en ellos: los aciertos y errores no solo van ligados a la gestión y al producto sino también y básicamente a su localización. El mercado inmobiliario tiene una primera clasificación en: - Primario, que responde a la cadena productiva: Suelo - Edificación -1 Ocupación - Secundario: Bienes de 2 uso o segunda ocupación


Structuralia

4



El mercado inmobiliario, como cualquier mercado se configura por sus componentes, que podemos agrupar en función de los siguientes elementos:

a) Los Personales: Demandantes (los usuarios y los inversores) y Ofertantes: El promotor como oferente único en los mercados primarios y el binomio usuario e inversor, en su múltiple papel de: demandante en todos los mercados y oferente en los secundarios. b) Los Reales, que son los productos inmobiliarios, que incluye cada segmento de mercado: Mercado Residencial (Vivienda Libre o de Protección Publica, De Primera Residencia o de Segunda Residencia, Turístico, Residencias geriátricas, etc.); Terciario (Oficinas, Locales de Negocio, Centros Comerciales), Industrial (Polígonos Industriales, Parques Tecnológicos o de Empresas, Bases Logísticas, etc.), Sector de Ocio (Parques Temáticos), Urbanizaciones de Grandes Complejos (Campos de Golf, Puertos deportivos, Marinas Interiores, Estaciones de Esquí, etc.) y/o Dotacional (Escuelas, centros Administrativos). c) La Información, o relación interna entre demandantes y Ofertantes. Y aquí debemos destacar la poca transparencia del sector, aunque el primario es menos opaco, puesto que es posible contabilizar las unidades planificadas, en proyecto, en construcción, construidas, vendidas y ocupadas, y por lo tanto cabe realizar, en ellos, estudios de oferta con suficiente nivel de confianza. La demanda en el sector inmobiliario se suele caracterizar por medio de una magnitud denominada: Accesibilidad, para cuya medición se usan tres indicadores básicos: - Relación entre el precio de la vivienda sobre ingresos familiares , mide cuantos años son necesarios para pagar, con un salario medio, una vivienda de precio medio si la totalidad de la renta se destinara a su adquisición. - Cobertura máxima del precio de la vivienda, se calcula como el cociente entre la cuantía máxima financiable y el precio de la vivienda. La cuantía máxima financiable se obtiene suponiendo un préstamo del 80% del valor de la vivienda, que se amortiza en 20 años, si la familia, de un solo perceptor de ingresos, dedica al pago de la vivienda el 30% de la renta familiar. - Esfuerzo inversor sobre el ingreso del hogar, que mide la proporción del ingreso del hogar que es absorbido por la primera anualidad de amortización del préstamo. En la tabla siguiente puede verse la evolución de estas magnitudes:


Structuralia

5



TABLA N° 1.1 AÑO PRECIO/RENT A (1)

ESFUERZO SOBRE SALARIO (2) BRUTO NETO % % 32,7 26,3 32,2 26,0 32,6 26,4 33,3 26,9

1997 4,0 1998 4,1 1999 4,4 1999 4,4 (III) 1999 4.6 (IV) 2000 (I) 4,7 2000 (II) 4,8 FUENTE: BBVA

VIVIENDA ADQUIRIBLE (3) EUROS 72.121 79.333 87.748 87.147

35,0

28,4

84.743

36,7 38,8

29,2 30,3

83.541 81.137

1. - Numero de años de trabajo necesarios para comprar una vivienda sin necesidad de financiación extra. 2. - Ingresos mensuales que deben destinarse a la compra. El indicador neto incluye las deducciones fiscales. 3. - Capacidad de endeudamiento de una familia con ingresos medios y que no suponga un esfuerzo financiero superior a una tercera parte de los ingresos brutos anuales. En los mercados primarios se realiza por el Promotor Inmobiliario, la actividad promotora, caracterizada, en primer lugar por un largo proceso de fabricación de la oferta de inmuebles aptos para ser ocupados, que impide una rápida respuesta en el corto plazo, frente a un incremento de la demanda; lo que significa que estos mercados presenten una gran rigidez, que se transmite de forma inmediata al mercado en forma de incremento de precios. ACTIVIDAD INMOB ILI ILIARIA: ARIA: CICLO CICLO DE L A PROMOCION VOLUMEN DE ACTIVIDAD

CICLO PROMOCION INMOBILIARIA COMERCIALIZACION

CONSTRUCCION

VENTAS RESIDUALES

PERMISO PERMIS OS

N U EV A NU PROMOC TIEMPO


Structuralia

6



El incremento de la cantidad demandada, provoca una reacción de la oferta que intenta absorber a medio plazo este crecimiento, reacción que se percibe desproporcionada cuando en el medio plazo las cantidades demandadas y ofertadas no se encuentran.

ACTIVIDAD INMOBILIARIA: TEORIA DE LOS CICLOS ECONOMICOS

VOLUMEN DE ACTIVIDAD

EVOLUCION DE LA ECONOMIA GENERAL CICLO DE 25 AÑOS

70

75

80

85

90

95

Si se enlazan estos comportamientos singulares, de oferta y demanda, con los movimientos de los ciclos económicos, la foto fija del “boom inmobiliario” es el oligopolio de oferta, en tanto que en los periodos de crisis lo es el oligopolio de demanda. Hay pues un cierto balanceo entre oferta y demanda inmobiliaria que acomodan sus lentos movimientos a los ciclos económicos, provocando con ello un baile crónico de desencuentros. ACTIVIDAD INMOBILIARIA: TEORIA DE LOS CICLOS ECONOMICOS

VOLUMEN DE ACTIVIDAD

CICLO ECONOMICO

PRODUCTO INMOBILIRIO TIEMPO

En el marco de la economía nacional la Promoción Inmobiliaria constituye el proceso de formación del capital fijo que concluye con la canalización del ahorro (fundamentalmente de las unidades familiares) y de la inversión (empresarial y de capitales en busca de rentabilidades) hacia el sector inmobiliario.


Structuralia

7



1.3. - LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA La actividad de promoción requiere moderada necesidad de capital fijo, siendo por el contrario mayor la inversión en inmovilizado que queda incorporada al producto final. Sus características de localización única de cada promoción, hacen que no existan economías de escala ni de niveles de experiencia altamente exigentes, ya que estos elementos no son extrapolables a otra promoción localizada en otro lugar, realizada en otro momento económico y que posiblemente deba atender a una demanda distinta. Una Promoción Inmobiliaria representa, desde el punto de vista financiero una decisión de inversión caracterizada por su alto riesgo y por un largo periodo de maduración, ya que entre el primer desembolso requerido y su recuperación a través de su comercialización (venta o alquiler), transcurre un dilatado periodo de tiempo. La actividad inmobiliaria, en esencia, tiene como objeto someter a los terrenos, que es su materia prima, a dos procesos de transformación claramente diferenciados, que se ejecutan de forma simultanea: Un proceso de transformación física, que materializa los productos inmobiliarios a comercializar y entregar a los clientes, y otro proceso de transformación jurídica, que nos permite, que dichas unidades inmobiliarias nazcan, en el campo del derecho, permitiendo precisamente su comercialización.

1.3.1. - PROCESO DE TRANSFORMACIÓN PROMOCIONES INMOBILIARIAS

FÍSICA

DE

LAS

Normalmente, en una Promoción Pr omoción Inmobiliaria, los primeros desembolsos necesarios, son para la adquisición del terreno. A continuación se requieren sucesivos desembolsos, en la Fase de Gestión Urbanística, para su transformación, primero en suelo urbanizable, y luego, tras la ejecución de la correspondiente urbanización, para su transformación en suelo finalista, como solar edificable. Posteriormente hay que diseñar, titularizar y ejecutar las correspondientes edificaciones, que dan vida a los correspondientes productos inmobiliarios (viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, trasteros, etc.), que originan nuevos desembolsos correspondientes a la Fase de Promoción Inmobiliaria, propiamente dicha, que finaliza una vez realizada la comercialización, en la que se reciben las correspondientes entregas dinerarias de los clientes, y por parte de la promotora se entregan los productos terminados. Es además, una decisión de inversión compleja, ya que en su desarrollo y planteamiento inciden materias especializadas: de carácter jurídico, tales como el CICCP Demarcación de Madrid

Structuralia

8



derecho civil, urbanístico, registral y fiscal; materias pertenecientes al campo económico, en cuanto a su financiación, y materias de comercialización y marketing. En la primera decisión, cuando se estudia la posible adquisición de un terreno, hay que estar bien seguros de sus parámetros urbanísticos fundamentales, que revisaremos en el epígrafe 2.3.

Normalmente, en el Sector Inmobiliario se habla, casi siempre, del precio de un terreno, utilizando la referencia de un Precio de Repercusión, o precio del metro cuadrado edificable sobre el solar. EL PRECIO DE REPERCUSION PRECIO SOLAR = P EDIFICABILIDAD NO COMPUTABLE

SC = M2. EDIFICADOS SOBRE RASANTE

RASANTE

SU = M2. DE SUELO EDIFICABILIDAD BAJO RASANTE EDIFICABILIDAD PRECIO DE REPERCUSION = P / SC

La ubicación del solar, enclavado en una determinada zona de la ciudad, determinara, en la mayoría de los casos, el producto a edificar. Un estudio del mercado inmobiliario de la zona, nos determinara que tipo de vivienda se demanda, tanto en su calidad como en su programa funcional (numero de dormitorios, dimensiones mínimas del salón, etc.). EL PRODUCTO A EDIFICAR CIUDAD SOLAR

ZONA DE INFLUENCIA

LO DETERMINA SU UBICACION EN UNA ZONA DE LA CIUDAD

Hay que tener en cuenta que además de la edificación, que computa a efectos de edificabilidad máxima, y en consecuencia del precio de repercusión, existe otra que no computa, o lo hace de forma parcial, como puede ser la ubicada por encima de la CICCP Demarcación de Madrid

Structuralia

9



rasante en el caso de ciertas terrazas (computables al 50%), o la situada bajo cubierta; y en general, la situada por debajo de la rasante, dedicada a trasteros o plazas de garaje. No obstante, y a pesar de que aparentemente, esta edificabilidad suplementaria no tiene precio de repercusión de solar, tiene un coste de edificación, y por lo tanto es primordial conocer si será rentable o no su construcción. Por lo que también deberemos acudir al correspondiente estudio de mercado de la zona, para determinar si estas edificaciones complementarias tendrán buena acogida. A veces suelen ser determinantes para el éxito de la promoción, en su conjunto, ya que la ausencia, por ejemplo de plazas de garaje, puede suponer una dificultad añadida, a veces insuperable, a la comercialización de las propias viviendas. Igual sucede en el caso típico de un bloque residencial, cuando se pretende comercializar sus plantas bajas como locales comerciales, decisión que puede significar, no solo la facilidad de comercialización del resto de la promoción, al hacerla atractiva por disponer de todo tipo de servicios en su proximidad, de los que carece la zona, sino también, a veces, la salvación financiera de la misma, si se tiene la suerte de comercializarlos con rapidez a entidades bancarias, compañías de hipermercados, etc., o hasta la ruina de la misma, al no tener posibilidad de venta, por saturación de la zona, un volumen importante de los ingresos previstos. En cada una de las fases que caracterizan una promoción inmobiliaria, aparecen una serie de costes y gastos, cuya estructura porcentual es muy variable, ya que depende fundamentalmente del precio de repercusión del suelo y del coste de la obra. El detalle del desglose de costes vamos a tratar de sistematizarlo, en los cuadros siguientes:

TABLA N° 1.2 COSTES EN LA FASE DE GESTIÓN URBANISTICA Adquisición del Terreno - Pago propietarios - Gastos de Titulación (Notario y Registro) - Impuestos que gravan la adquisición (ITP y AJD o IVA) - Impuestos Locales (IBI, IVTU) Documentos de Planeamiento - Proyecto de Programación Urbanística (PAU) - Plan Parcial (PP) - Plan de Reforma Interior(PERI) - Estudio de Detalle (ED) Tasas Municipales de Sobre los documentos de CICCP Demarcación de Madrid

Structuralia

10



Tramitación Desarrol Desarrollo lo Sistema Sistema de Ejecució Ejecuciónn -

Planeamiento Constitución Junta Compensación - Proyecto de Compensación y/o de Reparcelacion Tasas Municipales de - Sobre los documentos de los Tramitación Sistemas de Ejecución. Proyecto de Urbanización - Honorarios Técnicos - Licencia Obras Urbanización Ejecución Obras de - Pago Contratista Urbanización - Dirección Técnica Obras Urb. Gastos Financieros - Coste préstamos y créditos FASE DE PROMOCION INMOBILIARIA Estudios previos - Levantamiento Topográfico - Estudio Geotécnico Proyectos - Proyecto Básico (Arquitecto) - Proyecto de Ejecución (Arq.) - Estudio Seguridad y Salud (Apar.) Licencia de Obras - Impuesto sobre Construcciones - Tasas Municipales - Avales Garantía reposiciones Ejecución Obra de Edificación - Viviendas - Locales - Anejos (Garajes y/o Trasteros) - Urbanización Interior (Piscinas, Jardines, etc.) Dirección Técnica de las Obras - Seguro Decenal y OCT - Dirección Obras (Arquitecto y Aparejador) - Dirección Seguridad y Salud - Control de Calidad Gastos de Titulación - Declaración de Obra Nueva - División Horizontal - Formalización Escritura Préstamo Hipotecario Otras Licencias y Tasas - Licencia de Primera Ocupación - Tasas Viviendas Protección Publica (en su caso) - Impuesto Bienes Inmuebles (IBI) - Impuesto Municipal Actividades Económicas (IAE)


Structuralia

11



Gastos de Implantación Servicios Gastos Financieros

de -

Cédula de Habitabilidad ( en su caso) Acometida Eléctrica Boletines de Energía y Agua Intereses Aplazamiento pagos adquisición de los terrenos. Intereses Prestamos Hipotecarios Avales cantidades a cuenta. Intereses Prestamos Puente y/o líneas de crédito. Gastos por Descuento de Efectos

Estos costes y gastos se contraponen con los ingresos previstos por las ventas (o las rentas obtenidas vía alquileres) de la promoción. Ambos documentos: Estudio Económico y Cash-Flow, son los elementos básicos a elaborar en un momento inicial, cuando estamos estudiando la viabilidad económica de un terreno, que nos ofrecen a un determinado precio de repercusión, para desarrollar sobre él, una determinada promoción inmobiliaria, de la que solo podemos prever, muy someramente, sus parámetros parámetr os básicos, ya que en ese momento todavía no disponemos de un proyecto que nos concrete, los metros cuadrados reales que debemos construir y podemos vender (ya que la mayoría de las veces no coinciden), así como la tipología de los distintos productos a ejecutar (numero de viviendas de dos, tres o cuatro dormitorios, plazas de garaje, etc.), ni tampoco conocemos las posibilidades financieras reales, ya que todavía no hemos podido concretar con las entidades financieras, los términos adecuados de una posible financiación, que nos cubran las necesidades de tesorería en exceso sobre nuestros propios recursos. Posteriormente, una vez terminado el proyecto, aunque sea a nivel básico, podemos tener un conocimiento más profundo del producto a poner en el mercado, por lo que, en ese momento, conviene repetir los cálculos iniciales, para comprobar que los desvíos económicos que pudieran haberse producido son asumibles. Todavía nos quedan fuertes incógnitas por despejar, ya que la obra no la tenemos contratada, por lo que una vez realizado este evento debemos de volver a recalcular el Estudio Económico y el Cash – Flow, introduciendo el valor de la obra contratada, sus condiciones de pago y la programación contractual. En ese mismo momento debemos de efectuar un nuevo estudio de mercado, con objeto de fijar los precios de venta, ajustándolos a los que rigen en ese momento, para cada uno de los distintos tipos diseñados en el proyecto, con lo cual tendríamos una buena aproximación al proyecto de inversión inver sión a financiar, ya que estas necesidades de tesorería te sorería serán las l as que CICCP Demarcación de Madrid

Structuralia

12



debemos cubrir con los medios de financiación mas adecuados de entre los que podamos disponer. Es evidente que los sistemas de financiación de las Promociones Inmobiliarias son muy distintos según las diversas tipologías edificatorias y el destino previsto para las mismas. No es igual obtener financiación para una promoción de tipo residencial destinada a la venta, que para una del mismo tipo destinada a alquiler. Ni tampoco será igual si se trata de promociones de Régimen Libre o si son de Promoción Publica. CURVAS DE ALTERNATIVAS FINANCIERAS +

PARA CUBRIR EL OBJETIVO DE REBAJAR LOS SALDOS NEGATIVOS

0

-

1.3.2. - PROCESO DE TRANSFORMACIÓN JURÍDICA DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS Los bienes inmuebles figuran en dos registros de carácter publico: El Catastro y el Registro de la Propiedad. El primero tiene como finalidad la representación gráfica de los inmuebles, y su objeto único y básico, es el de individualizar y dar existencia física a los mismos, siendo su carácter eminentemente fiscal. Por el contrario, el segundo, tiene por objeto la descripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales, por lo que su esencia es la de servir como elemento de publicidad y seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario. La descripción de la finca en el Registro de la Propiedad se hace exclusivamente para determinar quien es su propietario y quienes los titulares de derechos reales limitados sobre ella. Para el Registro la finca no es necesariamente una superficie delimitada, sino que su cualidad es puramente formal: es finca todo lo que abre folio en el Registro con un numero especial y bajo ese numero se agrupan todos los actos que se relacionan con el inmueble. Una vez abierto folio registral, la finca queda descrita por los siguientes elementos: -

Naturaleza (rústica o urbana)


Structuralia

13



-

Situación

-

Linderos (nombre y titularidad de las fincas colindantes)

-

Medida superficial (que no es un parámetro esencial)

-

Nombre (sí existe)

-

Numero de la Finca (que identifica el folio donde figura inscrita) inscr ita)

Iniciado el proceso urbanístico, en general, la finca o parte de la misma, será aportada a una Junta de Compensación, con lo cual se deben inscribir, por medio del otorgamiento de las correspondientes escrituras publicas, las modificaciones físicas: Segregación, Agrupación, Agregación o División. A su vez, consecuencia del proceso de ejecución del planeamiento urbanístico, la Junta de Compensación, nos adjudicara las fincas resultantes, una vez deducidas las cesiones obligatorias, con números de fincas nuevos, y en general con la carga de urbanización (importe proporcional que corresponda a su ejecución), que también figurara en el Registro de la Propiedad, hasta su cancelación (una vez acabada la urbanización y completado, a satisfacción, su pago). Iniciado el proceso de promoción inmobiliaria, se debe registrar otro cambio físico, declarando la Obra Nueva, que es la edificación que se proyecta ejecutar sobre el solar. Dicho otorgamiento se realiza en escritura publica y puede llevarse a cabo al inicio de la construcción (previa la obtención de la correspondiente Licencia Municipal de Obras, que nos exigirá el Notario). A continuación, o de forma simultanea con la anterior declaración, se suele otorgar el correspondiente Régimen de División Horizontal, también en escritura publica, proceso por el cual damos nacimiento a cada una de las fincas (que ( que tendrán ahora un numero registral de finca individualizado y distinto de la finca que constituye el suelo que las soporta, que pasa a ser un elemento común) que componen la edificación proyectada, quedando cada uno de ellos como finca independiente, con sus zonas accesorias (portal, escaleras, etc.), como zonas comunes, cuya titularidad pertenece en pro indiviso, a aquellas. A su vez, Registro y Catastro están cada vez mas coordinados, por la nueva exigencia legal, de que en toda venta de inmuebles se haga constar su numero de referencia catastral. Como vemos, con este entramado jurídico, se pasa de la finca original, aportada inicialmente, a la Junta de Compensación, a tener individualizadas en el Registro de CICCP Demarcación de Madrid

Structuralia

14



la Propiedad, las fincas correspondientes a los productos objeto de la comercialización inmobiliaria. Se puede así, establecer contratos, públicos o privados de compraventa, con los clientes de nuestra promoción, que tendrán total seguridad jurídica, al constar, el numero registral registra l de la finca que se vende en cada caso. Así mismo, la entidad que financia la promoción inmobiliaria, por medio de la correspondiente garantía hipotecaria, tiene mayor seguridad jurídica, al poder dividir la hipoteca por cada una de las fincas producto de la misma. Y en consecuencia, al constituirse la escritura de préstamo hipotecario, nos exige, en general, tener inscritas en el Registro de la Propiedad, la declaración de Obra Nueva y la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, realizando ambas declaraciones al inicio de las obras, como veremos cuando se tenga la licencia, aunque com también veremos pueden declarase al final de la obra, si la entidad prestamista no exige para la concesión del préstamo hipotecario tener individualizadas las diversas fincas objeto de la promoción, para así poder dividir la garantía hipotecaria entre las fincas resultantes de aquella. FINALIZACION D EL FINALIZACION PROCESO JURIDICO DE TRANSFORMACION

PISO 3° B FINCA N ° 25.608

P- 3

ESCALERA (ZONA COMUN)

P- 2 P- 1

PLNATA BAJA: LOCALES COMERCIALES BAJO RASANTE

SOTANO 1 GARAJE Y TRASTEROS SOTANO 2 GARAJE Y TRASTEROS T E RR RR E N O F IN IN C A 2 5. 5. 60 60 0

1.4. - MARCO JURIDICO DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA 1.4.1. - LA LEY DE ORDENACION DE LA EDIFICACION La Ley 38/1999, de 5 de noviembre Ordenación de la Edificación (LOE), que entro en vigor el 5 de mayo del 2000, y que junto al Código Técnico de la Edificación, que esta previsto elabore el Gobierno en el plazo de dos años a partir de la entrada en vigor de la primera, constituirán los ejes jurídicos que presidan la Promoción Inmobiliaria, y de la cual vamos a efectuar un breve resumen incidiendo en el contenido de sus puntos mas esenciales.

1.4.2. - ÁMBITO DE APLICACION La ley es de aplicación al proceso de edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, publico o privado, cuyo uso principal esta comprendido en los grupos que señala la ley.


Structuralia

15



1.4.3. - EXIGENCIAS TÉCNICAS Y ADMINISTRATIVAS DE LA EDIFICACION La construcción de edificios, la relación de obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisara las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes de conformidad con la normativa aplicable. aplicabl e. Según lo dispuesto en la nueva Ley de Ordenación de la Edificación, la recepción de la obra es el acto por el que los trabajos ejecutados son aceptados por el Promotor. Podrá realizarse; con o sin reserva, y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma cuando así se acuerde por las partes. La recepción deberá consignarse en un Acta de Recepción ( que se suele denominar: Provisional), firmada al menos, por el Promotor y el Constructor, y en la misma se hará constar: a) Las partes que intervienen b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma. c) El coste final de la ejecución material de la obra. d) La declaración de la recepción de la obra con o sin reserva, especificando, en su caso, estas, y el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados. e) Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades. Así mismo se adjuntaran el certificado final de la obra suscrito por el Director de Obra y el Director de la Ejecución de la Obra. El Promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no esta terminada, o no se adecua a las condiciones contractuales. En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijara el nuevo plazo para efectuar la recepción. Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de la obra, plazo que se contara a partir de la notificación efectuada por escrito al Promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el Promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito. CICCP Demarcación de Madrid

Structuralia

16



El computo de los plazos de responsabilidad y garantía se iniciara a partir de la fecha en que se suscriba el Acta de Recepción, o cuando se entienda esta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior. Antes de proceder a la firma del certificado final de obra, por parte de la Dirección facultativa, se debe medir y valorar la totalidad de la obra, formulando la correspondiente liquidación económica final de la misma (ya que las certificaciones se entienden que son simples pagos a cuenta). El porcentaje acordado, en concepto de retención, se devolverá, una vez subsanados los defectos recogidos en el acta de recepción, en la que también deberá figurar, si el importe retenido, o una parte del mismo se puede sustituir por una garantía ( aval bancario) o no, así como el plazo establecido como garantía de las obras: Transcurrido este, se establece la forma de extender el Acta de Recepción Definitiva, de forma y contenido análogos a la provisional. Así mismo, según la Ley de Ordenación de la Edificación, debe preverse, que una vez finalizada la obra, el proyecto, con sus eventuales modificaciones debidamente aprobadas, planos “as built”, sea facilitado al promotor para la formalización de todos los tramites administrativos que procedan. A dicho proyecto se acompañara, en todo caso, la documentación relativa al uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones de conformidad con la normativa que le sea de aplicación (formalización del Libro del Edificio en su caso).

1.4.4. - AGENTES DE LA EDIFICACION Define a todos los Agentes de la Edificación, como personas físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Señala las siguientes:

PROMOTOR: “Persona física o jurídica, publica o privada, que, individual o colectivamente decide, programa o financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación”. Sus obligaciones son: - Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él. - Facilitar la documentación necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.


Structuralia

17



- Gestionar y obtener las preceptivas licencias, suscribir el acta de recepción de la obra y, en su caso, transmitir la titularidad mediante el otorgamiento de escritura publica. - Suscribir los seguros que sean obligatorios. - Entregar al adquirente la documentación de la obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las administraciones competentes.

PROYECTISTA El agente que por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística, redacta el proyecto.

EL CONSTRUCTOR El agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios a ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

EL DIRECTOR DE OBRA Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.

EL DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

LAS ENTIDADES DE CONTROL DE CALIDAD Son aquellas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable.


Structuralia

18



LOS LABORATORIOS DE CONTROL DE CALIDAD Son aquellos capacitados para prestar asistencia técnica mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación.

LOS SUMINISTRADORES DE PRODUCTOS Son los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción. Entendiendo como producto de construcción aquel que se fabrica para su incorporación permanente en una obra incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecución.

1.5. - TIPOLOGIA DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS La primera clasificación que suele realizarse es por su destino: Promociones para venta y Promociones para Alquiler. Una segunda clasificación es por el tipo de producto: - Residencial, si es un edificio dedicado fundamentalmente al uso de vivienda. - Terciario, si es un edificio cuyo uso predominante o exclusivo es el de Oficinas o Locales de Negocio. - Industrial, si se trata de una edificación o nave cuyo destino es la industria. - Dotacional, si se trata de un edificio cuyo uso puede ser, publico o privado, pero en todo caso restringido a ciertos usos como son: educacional, deportivo, sanitario, social, administrativo, etc. Dado que su mercado potencial de clientes es muy reducido, este tipo de promociones, en general, tienen escaso valor comercial para un promotor privado.

1.6. -LAS DECISIONES DE INVERSIÓN DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS Una Promoción Inmobiliaria representa, desde el punto de vista financiero una decisión de inversión caracterizada por su alto riesgo y por un largo periodo de maduración, ya que entre el primer desembolso requerido y su recuperación a través de su comercialización (venta o alquiler), transcurre un dilatado periodo de tiempo.


Structuralia

19



Hemos visto las características de la actividad inmobiliaria, caracterizada por su gran complejidad y su largo periodo de maduración, que tiene importantes implicaciones en el análisis de decisiones de inversión, dado que estas requieren grandes volúmenes de recursos, durante periodos largos, en los que los importes invertidos carecen de liquidez. Así mismo es importante señalar el carácter recurrente del negocio, ya que para mantener en funcionamiento la empresa se requiere iniciar nuevas promociones con cierta regularidad, que constituirán, casi con toda generalidad, nuevos proyectos, con productos distintos, con cambios en la demanda, y por consiguiente creadoras de experiencia no extrapolables. El proceso de selección tiene tres protagonistas: el análisis económico, el técnico y el de mercado. Todos ellos se nutren de información y deben tener una evolución paralela, siendo imprescindible, para el buen éxito de la operación, que los tres ratifiquen la viabilidad del nuevo proyecto. El proceso de análisis comienza, normalmente, por la localización del solar, que debe ser sometido a un primer análisis de encaje estratégico, en el que se miden parámetros tales como: ámbito geográfico de actuación, tipo de producto, volumen de operación respecto al tamaño de la empresa, etc. Con unos primeros grandes números, se realiza el primer encaje utilizando las magnitudes básicas del Estudio Económico, que son: el coste de adquisición del solar (el precio que nos piden por el solar: S), el coste de la Construcción ( C) y el Volumen de Ventas (V), ya que los demás componentes son función de estas magnitudes básicas. Por consiguiente podemos escribir la ecuación siguiente: V = S + c1 * S + C + c2 * C + GG + k3 * V + B = = S * k1+ C * k2 + GG + V * k3 + b * V siendo: k1 = 1+c1; k2 = 1+ c2, dos nuevos coeficientes, y b = porcentaje de margen de beneficio, calculado sobre el volumen de ventas de la promoción, esto es: B=bxV Con frecuencia en el sector inmobiliario los gastos generales GG, se calculan de forma indirecta, por aplicación de un porcentaje del coste, que se imputa a cada promoción inmobiliaria, como parte part e proporcional propo rcional de los l os que soporta, en su conjunto, con junto, la sociedad mercantil que realiza la operación. Si consideramos que estos gastos se establecen como un coeficiente sobre el coste total de la misma, esto es: GG = k4 (S * k1 + C * k2)


Structuralia

20



tendremos: V (1 – b – k3) = (1 + k4) (S * k1 + C * k2) de donde podemos despejar el precio de adquisición que deberíamos pagar por un solar, compatible con unos precios de venta y construcción, adecuados a la zona, y al tipo de producto a comercializar, y la obtención de un determinado nivel de beneficios, considerados estos antes de intereses inter eses e impuestos, obteniendo:

V * (1 - b – k3) – C * k2 * (1 + k4) S = ------------------------------------------------------------------------------------------- (1) k1 * (1 + k4) Presentada la formula anterior, con la estructura propuesta, se tiene la ventaja de tener de forma explícita los dos coeficientes sobre los que el Promotor tiene un cierto margen de actuación: los gastos generales (k4) y el beneficio (b) de la operación La formula (1) es la que figura, con una estructura similar, en la Orden de 14/11/94 de Tasaciones de Inmuebles para el Mercado Hipotecario, aplicable al método de calculo del solar por el valor residual, según el método estático.

(S + C) x K = V La formula que utiliza el Ministerio de Hacienda para el calculo de las valoraciones catastrales es:

V = 1,4 * FL * (S + C) En el coeficiente 1,4 se engloban los gastos de la promoción, gestión, financieros, licencias, etc. FL, es un factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio - económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria. Esta ultima formula parte de la hipótesis de que en la estructura de costes de una promoción inmobiliaria el solar incide en un 21%, el 50% es la construcción (incluyendo en este valor, el coste de ejecución material de la obra, los gastos generales y beneficio del constructor, honorarios profesionales e importe de los impuestos que gravan la construcción), y el resto de coste, incluido el beneficio del promotor, es del 29%. Estructura de costes que actualmente, dados los costes de repercusión de los solares, esta bastante alejada de la realidad en la mayoría de las poblaciones españolas, en las que fácilmente dicha repercusión del solar se acerca a un 50% del coste. En dicha norma se propone tomar, como margen de beneficio del promotor, el común en promociones de similares características, con un valor mínimo de 1,5 veces el tipo CICCP Demarcación de Madrid

Structuralia

21



de actualización que figura en la Tabla siguiente (Resolución del Ministerio de Economía y Hacienda de 28 de Julio de 1999):

TABLA N° 1.3 Tipo de Inmueble Vivienda de 1° Residencia Vivienda de 2° Residencia Oficinas Locales comerciales Naves Industriales Plazas de aparcamiento Fincas Rústicas Otros

Tipo Actualización (%) 4,5 7,5 5,5 7,0 9,0 6,0 4,0 8,0

En definitiva, para aplicar la formula (1), y poder obtener de una forma rápida y aproximada el precio de repercusión del suelo, en función de los precios de venta y el precio de construcción construcc ión (presupuesto de contrata = coste de ejecución ejecuci ón material mas los gastos generales y el beneficio del constructor, incluyendo en dicho precio de contrata el presupuesto de Seguridad y Salud y el coste de las acometidas de servicios) hace falta conocer los márgenes en los que se mueven los coeficientes k1, k2 y k3. Es evidente que estos valores de k1, k2 y k3, que son valores añadidos al coste del solar, la construcción y la comercialización, serán objeto de un análisis detallado a lo largo de este curso, y deben ser fruto de elaboración interna de cada empresa inmobiliaria, debiendo utilizarse como valores medios estadísticos, ya que dependen lógicamente de factores tales como volumen de la operación (determinados aranceles u honorarios de profesionales, dependen de factores tales como valor del solar o de la obra, metros cuadrados de edificación, etc.), ubicación de la misma (la tasa y el ICIO de la Licencia de Obras, la cuota variable del IAE, etc., son variables en cada Ayuntamiento o Comunidad Autónoma). Una vez calculados los coeficientes: K1, K2, K3 y K4, la formula seria: S = f(V, C, b) Con lo cual podremos componer una tabla que relacione para cada trío de valores (V, C y b) los valores máximos de repercusión de suelo que son compatibles con los datos establecidos. Un aspecto de este tipo de tablas podría ser el siguiente:


Structuralia

22



TABLA Nº 1.4 VALOR DE b = 20% VALORES VALORES DE C (€/m2 = precio de contrata de la DEL construcción) PRECIO DE 450 500 550 600 VENTA V €/m2€/m2 2.000 S= S= S= S= 2.100 S= S= S= S= 2.200 S= S= S= S= 2.300 S= S= S= S= ETC…. S= S= S= S= VALOR DE b = 25% 2.000 S= S= S= S= 2.100 S= S= S= S= 2.200 S= S= S= S= EJEMPLO Nº 1.1.- Una inmobiliaria ha elaborado una plantilla para establecer de forma aproximada la validez de una oferta de suelo. Para ello ha determinado que los valores de las constantes K1 = 1,025; K2 = 1,264; K3 = 0,065 y K4 = 0,0450. La inmobiliaria dispone de una oferta de un determinado solar a un precio de repercusión de 1.000 euros/m2 edificable teórico sobre rasante. El correspondiente estudio de mercado ha establecido un producto a construir que se puede vender en la zona a un precio unitario de 2.100 euros/m2. Así mismo, con el producto y las calidades establecidas el departamento técnico ha establecido como precio de construcción un importe unitario de 540 euros/m2. Se pide analizar “de forma aproximada” la viabilidad de la promoción si se abona el precio estipulado por el solar.

--------------------------------------------------- x -------------------------------------------------

SOLUCION Sustituyendo en la formula los valores de K1, K2, k3 y K4


Structuralia

23



Se obtiene: S = (2.100 (1-b-0,065) - 540 x 1,264 x 1,045)/1,025 x 1,045 Haciendo operaciones se obtiene: S = 1.833,12 – 1960,56 b – 665,91 = 1.167,21 – 1960,56 b b es el porcentaje porcentaj e de beneficio sobre s obre ventas, luego dando valores podemos obtener la siguiente tabla:

PORCENTAJE DE BENEFICIO SOBRE VENTAS b %

5 10 15 20 25 30

VALOR MAXIMO DE REPERCUSION DEL SOLAR €/m2 COMPATIBLE CON LAS CONDICIONES TECNICAS Y DE MERCADO 1.069,18 971,15 873,13 775,10 677,07 579,04

Luego si aceptásemos el valor de repercusión de 1.000 euros/m2, tendríamos un beneficio de entre el 5% y el 10% --------------------------------------------------- x ------------------------------------------------En el sector se aplican también otras formulas, todavía mas simplificadas, sobre la obtenida anteriormente, debida al análisis general efectuado, aunque es evidente que los resultados no tendrían porque coincidir, al estar basadas en hipótesis distintas. Por ejemplo, si aplicamos la conocida formula que utiliza el Ministerio de Hacienda para el cálculo de las valoraciones catastrales:

V = 1,4 x F x (S + C) En esta formula el factor F tiene un valor comprendido entre 1 y 1,1. Con su aplicación obtendríamos valores distintos, ya que la estructura de costes en que se basa esta formula parte part e de que la repercusión del solar incide en un 21% del coste, el 50% es la construcción y el resto de coste, incluido el beneficio del promotor es del 29%. Estructura de costes que actualmente, dados los costes de repercusión actual de los solares, esta bastante alejada de la realidad en la mayoría de las poblaciones españolas, en las que fácilmente se acercan a un 50% del coste.


Structuralia

24



EJEMPLO Nº 1.2.- Resolver el ejemplo numero 1.1 con la aplicación de la formula de Hacienda. SOLUCION -------------------------------------------------- X ------------------------------------------------Aplicando la formula, con los valores datos V = 2.100 y C = 540 Tendremos: 2.100 = 1,4 (S + 540) De donde: S = (2.100/1,4) – 540 = 960 euros/m2 será la repercusión máxima que se debe pagar por el solar La desventaja de aplicar esta formula es que no se explicita el beneficio a obtener, que lógicamente dependerá del riesgo de la promoción. -------------------------------------------------- X ------------------------------------------------Tabla que, para las hipótesis realizadas (desconfiar de tablas análogas publicadas sin conocimiento explícito de sus hipótesis de calculo), nos permite conocer los valores máximos admisibles de repercusión de solar según los valores supuestos de Beneficio antes de Intereses e Impuestos (BAIT) y de la imputación de Gastos Generales. Si por ejemplo, una promotor trabaja con un BAIT del 20%, y unos gastos generales del 5% del coste, para una determinada promoción, cuyo coste de construcción, determinado como indican las hipótesis efectuadas, es del 30% del precio de venta, admitirá una repercusión del solar de cómo máximo un 24,28 % de dicho precio. Si por ejemplo, bajo estas hipótesis, suponemos que la promoción tiene un precio de venta de 1.500 euros/m 2 y el coste de construcción del producto no sobrepasa los 450 euros/m2, la repercusión máxima del solar deberá ser de 364,2 euros/m 2.

TABLA N° 1.5 B% 10


K4 % 5 5 5 10 10 10 15 15 15 Structuralia

c% 30 40 50 30 40 50 30 40 50

s% 33,48 21,54 9,60 30,36 18,42 6,48 27,48 15,54 3,60 25


15

20

25


5 5 5 10 10 10 15 15 15 5 5 5 10 10 10 15 15 15 5 5 5 10 10 10 15 15 15

30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50

28,88 16,94 5,00 25,96 14,02 2,08 23,28 24,28 12,34 0,4 21,55 9,61 19,06 7,12 19,66 7,72 17,13 5,19 14,83 2,89 -

Si aplicáramos cualquier otra formula, de las muchas existentes, es evidente que los resultados no tendrían porque coincidir, al estar basadas en hipótesis distintas. Por ejemplo, si aplicamos la formula de Hacienda, con FL =1, tendríamos: V = 1.500 = 1,4 (S + 450), con lo cual la repercusión máxima que se admitiría para el solar, en esta hipótesis, tendría mucho mas margen de negociación, ya que admitiría adquirirlo hasta un valor de: S = 621,42 euros/m2 construido. Pasado este primer filtro, el análisis técnico y de mercado ayudaran a definir el producto, en tanto que el análisis económico (que se nutre de la información que le aportan los anteriores) permitirá estimar su rentabilidad y por tanto su viabilidad económico financiera. En la Tabla n°1.6 se resume un proceso de análisis típico (aunque la escasez del mercado del suelo, a veces no permite elaborar con tranquilidad todas las etapas y hay que tomar decisiones de forma rápida).


Structuralia

26



TABLA N° 1.6 COMPONENTES DEL ANALISIS DE DECISIONES DE INVERSIÓN INMOBILIARIA Consultas ESTUDIO DISEÑO DE Ayuntamiento TECNICO PRODUCTO Consultas Arquitectos ESTUDIO DE Oferta Mix de Producto MERCADO Precios Calidades Diseño Ritmo de ventas Unidades en producción Demanda Estudio Sistemático Productos con mejor venta Opinión de Expertos Experiencia e intuición ESTUDIO ESTUDIO Estimación de VIABILIDAD ECONOMICO ECONOMICO precios de venta FINANCIERO Presupuesto de Costes CASH- FLOW Estimación Ritmo de Ventas Condiciones pago solar y obra Financiación En cualquier caso, restando los ingresos de los costes y gastos indicados, obtendremos el margen de ganancia o resultado (B) de la operación. Evidentemente solo se acometerán aquellas promociones que arrojen, no solo margen positivo, sino que además con un volumen adecuado para compensar el riesgo soportado, que normalmente se expresa con un cierto porcentaje del volumen de ventas ( B= b * V). Este estudio tiene como soporte documental el denominado Estudio Económico. Pero además, en la fijación inicial de los costes, viene implícita la hipótesis realizada sobre los gastos financieros, como un porcentaje de las inversiones a realizar, lo cual CICCP Demarcación de Madrid

Structuralia

27



puede tener, a veces, un fuerte margen de error, que deberemos aproximar mediante la proyección temporal de los pagos y cobros, que generan los ingresos y los costes y gastos estimados en el Estudio Económico. Si el estudio Económico presenta un margen de beneficio adecuado, pasaremos a analizar temporalmente la promoción, estimando como se generan, en el tiempo, los pagos y cobros, producidos por la promoción inmobiliaria. Desarrollados de forma periódica: mensual, trimestral, etc., según el grado de aproximación que se desee, obtendremos el denominado Cash – Flow, que nos identifica las necesidades de tesorería de cada periodo, para realizar la promoción inmobiliaria objeto de nuestro análisis.

CAH - FLOW TIPICO INICIAL OPERACION INMOBILIARIA

Si el proyecto de una promoción inmobiliaria es viable, es decir si se obtiene un margen de beneficio estimado como suficiente y si existen posibilidades de obtener la financiación necesaria, de acuerdo con los datos obtenidos en los dos documentos señalados: estudio económico y cash flow, es necesario medir su rentabilidad. En sentido lato, la noción de rentabilidad es sinónima a la de productividad, o a la de rendimiento. En todos los caso se trata de un índice, de una relación tal como, por ejemplo, la relación entre un beneficio y un coste incurrido para obtenerlo, entre una utilidad y un gasto, o entre un resultado y un esfuerzo. La noción económica de productividad, como relación entre producción y factores de producción empleados, es de este mismo tipo. Pero cuando se habla de rentabilidad en sentido estricto, por ejemplo, cuando se habla de la rentabilidad del capital invertido, se trata de la relación entre los beneficios obtenidos, y las inversiones realizadas para obtenerlos. Un 10% de rentabilidad indica que se obtiene como beneficio un 10% del capital empleado. Lo importante de la noción de rentabilidad radica precisamente en tratarse de un índice, una relación, un “ratio”. Los valores absolutos suelen ser menos importantes, CICCP Demarcación de Madrid

Structuralia

28



como instrumentos de acción que los relativos. Y el índice de rentabilidad es un valor relativo, importante no solo en sí mismo considerado, sino en cuanto creador de un estado de opinión generalizada, que podemos llamar, como señala Andrés Fernández Romero, en su libro Rentabilidad de las Inversiones, sensibilidad a la rentabilidad. Cuando esta sensibilidad en la empresa existe, no se emprende ninguna inversión sin plantearse las l as consecuencias económicas (el numerador del índice de rentabilidad) de la acción que se va a emprender (el denominador). Las medidas utilizadas para calcular la rentabilidad, que veremos con detalle en los temas 19 y 20 de este curso, son las siguientes: A) Medidas Estáticas, derivadas de los costes, gastos, ingresos y beneficios reflejados en el estudio económico, y que son: - REI (Rentabilidad Estática de la Inversión) = Beneficio/ Coste Total - ROE (Return on Equity) = Beneficio / Recursos Propios - MgV (margen sobre ventas) = Beneficio/ Ventas B) Medidas Dinámicas, que tienen en cuenta el calendario de cobros y pagos recogidos en el Cash Flow, y son: - Valor Actual Nato (VAN) - Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) - Plazo de recuperación de la Inversión (PB o Pay Back)

1.7.- EL SECTOR INMOBILIARIO Y LAS EMPRESAS QUE LO CONSTITUYEN El sector esta constituido fundamentalmente por dos tipos de empresas: A) Las puramente PROMOTORAS, cuya actividad fundamental es la promoción y venta, aunque a veces suelen tener actividades secundarias, enmarcadas en la explotación de los inmuebles: como el alquiler de viviendas u oficinas, o la participación en otros negocios de carácter complementario como los Turísticos, los Hoteleros, los Centros Comerciales, los Parques de Ocio, los Campos de Golf, los Puertos Deportivos, etc. CICCP Demarcación de Madrid

Structuralia

29



B) Las PATRIMONIALISTAS, cuya actividad principal es la explotación de inmuebles o negocios complementarios a la actividad puramente inmobiliaria. El Libro Blanco del Sector Inmobiliario señala la existencia de 4.586 empresas promotoras, ubicadas principalmente en Madrid (21,57%), Barcelona (18,05%), Valencia (6,59%), Alicante (5,95%) y Málaga (4,27%), con un volumen de activos de 4,71 billones de pesetas, con doce años de antigüedad media y que han facturado en 1997, 1,75 billones de pesetas. El perfil medio es una empresa que factura 381 millones de pesetas al año y que tiene una antigüedad media de 12 años. En cuanto a las empresas patrimonialistas figuran en la citada publicación 1.413 empresas la gran mayoría situadas en Madrid y Barcelona, con una antigüedad media de 16 años, que facturan 234 mil millones de pesetas y dan empleo a 6.854 personas. Una primera aproximación de los resultados económicos de las empresas promotoras, se realiza mediante el análisis de los ratios: margen de ventas y rotación de activo, según las formulas clásicas:

Rentabilidad del Activo = Margen de Ventas x Rotación Activo Que responden a los cocientes:

Resultado Resultado Ventas --------------- = ------------------- x ---------------------Activo Ventas Activo En la tabla siguiente se dan los resultados obtenidos para la muestra de 4.568 empresas es, comparativamente con la muestra realizada para unas 13.560 empresas constructoras:

TABLA N° 1.7 RATIOS ECONOMICO FINANCIEROS MEDIOS RATIO PROMOTORES (%) CONSTRUCTORES (%) Margen de Ventas 6,6 2,7 Rotación Activo 37,1 93,4 Resultado / Activo 2,4 2,5 Como puede apreciarse en la tabla, los resultados sobre el activo son similares en las empresas de ambos sectores (2,4 a 2,5 %), no obstante la forma de obtención es totalmente distinta. Mientras que las empresas del Sector de la Construcción tienen CICCP Demarcación de Madrid

Structuralia

30



un elevado índice de rotación de activos ( 93,4 frente a 37,1 de las promotoras), su margen de ventas es menor (2,7 frente al 6,6 de las promotoras). Las empresas promotoras necesitan un euro de activos por cada 37 céntimos de euro de venta. La rentabilidad de los fondos propios (beneficio neto/capital + reservas) ha sido en el periodo de 1997 del 8,1% (las constructoras obtuvieron el 10,4% en el mismo periodo), cifra un poco escasa si se compara con la rentabilidad media de la deuda publica a 10 años que fue del 6,4%. De todas estas empresas a 31/12/2003, solo 22 cotizan en Bolsa, y solo dos Sacyr Vallehermoso (SYC) y Metrovacesa (MVC) están incluidas en el IBEX-35.

1.8. - EMPRESAS INMOBILIARIAS Y SUS OBJETIVOS Las empresas inmobiliarias puras (que no tienen actividad de construcción propia, sino que contratan con terceros las obras) son de dos tipologías fundamentales: a) Las Sociedades Inmobiliarias Promotoras, cuya actividad única son las promociones inmobiliarias para la l a venta. vent a. Su característica esencial desde el punto punt o de vista de la información contable, es que la partida de su activo más significativa son las Existencias, ya que en ella se contabilizan los costes y gastos de las Promociones en Curso y Terminadas. b) Las Sociedades Inmobiliarias Patrimonialistas, que tienen como actividad única las promociones para alquiler. Su característica esencial desde el punto de vista contable, es que la partida de su activo más significativa el Inmovilizado, ya que en este tipo de inmobiliarias, las promociones se contabilizan bajo esa rubrica. c) Las Sociedades Inmobiliarias Mixtas, que tienen los dos tipos de actividades: son a su vez en mayor o menor grado, promotoras y patrimonialistas. En su activo serán significativas las rubricas de Inmovilizado y/o Existencias dependiendo de la proporción de cada una de las dos actividades que realizan. El objetivo general de rentabilidad de estas empresas, es uno de los cuatro objetivos básicos de cualquier empresa: - Rentabilidad del capital invertido (creación de valor para el accionista) - Expansión - Financiación adecuada - Desarrollo del grupo humano que la forma CICCP Demarcación de Madrid

Structuralia

31



El abandono de cualquiera de ellos supone la desaparición de la empresa, por descapitalizacion o quiebra, por suspensión de pagos, por desplazamiento en el mercado, etc. Estos cuatro objetivos básicos, se corresponden, de forma aproximada con las funciones básicas de una empresa: - La función de producción, que incide sobre la rentabilidad, tanto reduciendo costes como invirtiendo adecuadamente el capital y los demás recursos financieros aportados. - La función comercial, que asegura especialmente la expansión de la empresa, aunque también ciertamente la rentabilidad. - La función financiera - La función social

1.9. - EL COSTE MEDIO PONDERADO DE CAPITAL Todas estas empresas tienen una determinada estructura de Pasivo o Fuente de Recursos, P, constituido por los Recurso Propios (Capital y Reservas), RP, y unos Recursos Ajenos, RA, o Pasivo Exigible (Deudas a Corto o Pasivo Circulante, PC, y Deudas a Largo Plazo o Pasivo Fijo, PF).

ACTIVO (A): ACTIVO FIJO

PASIVO (P): FONDOS PROPIOS (RP)

CIRCULANTE A CORTO

FONDOS AJENOS A LARGO PLAZO (PF)

TESORERIA

FONDOS AJENOS A CORTO PLAZO (PC)

INVERSIÓN

FINANCIACION

P = RP + RA = RP + PC + PF CICCP Demarcación de Madrid

Structuralia

32



La utilización de estos recursos, representa un coste para la empresa: explícito, para el caso de los recursos ajenos, contenido en el contrato en forma de pacto de intereses y demás comisiones que devengan las Entidades Financieras que los facilitan, e implícito, en forma de retribución a los capitales propios aportados, así como a las reservas constituidas, no establecida ni pactada, pero obviamente necesaria para atraerlos. En definitiva: - Los Fondos Propios prestan recursos al proyecto de inversión a riesgo puro y la rentabilidad exigida puede ser conocida o no, pero en cualquier caso dependerá de la generación de beneficios, es decir será variable. - Los Fondos ajenos, prestan recursos mediante contrato y la rentabilidad exigida es conocida y comprometida. Se dice que la empresa tiene un Coste Medio Ponderado de Capital, que se establece de la siguiente forma, sí:

RA(1-T) RP CMPC = I * ------------- + C(fp) * -------------RA + RP RA + RP

(1)

Siendo: I = Coste de la deuda o Gastos Financieros C(fp) = Coste de los Fondos propios RA = Fondos Ajenos RP = Fondos Propios T = Tipo del Impuesto de Sociedades Hay que tener en cuenta que en la ponderación aparece el factor (1 – T) para tener en cuenta que el coste de los fondos ajenos es un gasto deducible del impuesto de sociedades, mientras que el coste de los recursos propios no lo es. El calculo del coste de los recursos ajenos será conocido o fácil de conocer, ya que es el habitual de los contratos de los distintos tipos de préstamo y/o créditos, que facilitan en cada momento las Entidades Financieras a las empresas. Sin embargo el coste de los recursos propios es más difícil de estimar, pudiendo ser decidido en función de:


Structuralia

33



- Los deseos de los accionistas - Por el empleo de series históricas de otros proyectos - Por datos específicos del mercado del proyecto También puede emplearse los datos de los mercados financieros organizados, por medio de formulas del tipo: C(fp) = Tasa Libre de Riesgo + Prima de Riesgo * Coef. β Siendo β un coeficiente corrector de la prima de riesgo, que varia por empresas y sectores, reflejando el mayor o menor diferencial de riesgo añadido sobre la prima de riesgo general del mercado. Para el sector Inmobiliario se puede establecer en un valor medio de 1,15. Para la tasa libre de riesgo se tomara el mercado de Deuda Publica, a los mismos plazos que el proyecto. En cuanto a la Prima de Riesgo, presenta un significado muy claro, ya que nos dice que si tenemos en cuenta el riesgo, al tipo de interés de una inversión sin riesgo, como seria por ejemplo, una inversión en bonos del Tesoro o Deuda del Estado, le tendríamos que adicionar una “Prima de Riesgo”, que será función de la tipología de la promoción inmobiliaria en estudio. Por ejemplo para los mercados de renta variable en España, mercado al alcance de cualquier inversor, la serie histórica de 1963 a 1996, da una rentabilidad del 15,9%, que seria una tasa de riesgo. Para el mercado inmobiliario, en función del tipo de promoción se dan unos valores orientativos: orientati vos:

TABLA N° 1.8 Edificaciones de Residencial: Vivienda de 1° Residencia Vivienda de 2° Residencia Edificios de Oficinas Edificios comerciales Edificios industriales Plazas de aparcamiento Otros


Uso Prima de Riesgo 9,00 % 13,00 % 11,00 % 13,00 % 15,00 % 10,00 % 13,00 %

Structuralia

Deuda del Estado Letras(6m) 2,820 Letras(año) 3,179 Letras(18m)3,501 Bonos(3ª) 4,254 Bonos(5ª) 4,687 Oblig.(10ª) 5,264 Oblig.(15ª) 5,593 34



El empleo de estos recursos financieros por la empresa se plasma, en las Inversiones que realiza, con la financiación obtenida, que figuran en la estructura del Activo: A = P = RP + PF + PC = RP + RA tanto en las existencias como en el inmovilizado. En toda empresa existirá un Capital Circulante, Activo Neto o Fondo de Maniobra, que será igual al activo total menos el pasivo exigible a corto o pasivo circulante; es decir: deci r: CC = A – PC = RP + PF Estando una empresa bien dimensionada si el CC > 0, mientras que si esto no sucede la empresa tendrá dificultades para realizar su actividad. La realización de la actividad de la empresa dará lugar a unos ingresos por ventas o por alquileres, que llamaremos VT, a los que se les contraponen los costes, amortizaciones (en el caso de empresas con inmovilizado en alquiler) y gastos, que son necesarios para su obtención. Ambas magnitudes se reflejan contablemente, para cada ejercicio económico, en la Cuenta de Resultados de la empresa, siendo su diferencia el Resultado Económico, que se denominara Beneficio si tal diferencia es positiva o Perdida para el caso contrario. Estas Est as magnitudes se recogen contablemente en el pasivo del balance, dentro de la partida de fondos propios, positiva si son beneficio y negativa si son perdidas. Dentro de la partida del Beneficio, y de acuerdo con los costes (entre los que están, en su caso, las amortizaciones, que para edificios de tipo residencial o del sector terciario representan un coeficiente anual máximo, de gasto fiscalmente deducible en concepto de amortización, del 2%, o lo que es equivalente supone la amortización de este tipo de edificios en un periodo máximo de 100 años, de los gastos financieros y el impuesto de sociedades que se configura como un gasto mas de la cuenta de resultados), que se hayan restado de los ingresos se suelen distinguir, los siguientes Márgenes:

EBITDA = Beneficio operativo, o beneficio bruto de explotacion antes de amortizaciones BAII = Beneficio antes de interés e impuestos BAI = Beneficio antes de impuestos BN = Beneficio después de impuestos o Beneficio Contable El primer margen se esta imponiendo en España de forma progresiva, tomando carta de naturaleza entre analistas financieros y administradores de empresas, y es frecuente su uso en la prensa y en el mundo de los negocios. Responde a las iniciales de la expresión inglesa: earnings before interest, taxes, depreciation and CICCP Demarcación de Madrid

Structuralia

35



amortization (resultado contable antes de gastos e ingresos financieros, impuesto de sociedades, amortizaciones correspondientes a los inmovilizados materiales y amortizaciones correspondientes a los intangibles y gastos de establecimiento). Al EBITDA se le reconocen varias ventajas, entre las que destacamos, las siguientes: - Ofrece el potencial de rentabilidad de la empresa mas ajustado que el resultado contable - Es más estable, o menos manipulable, que otros que se encuentran “mas abajo” en la cascada de resultados, y sobre todo respecto al ultimo, que es el resultado contable, lo que resulta muy atractivo para los profesionales analistas de empresas. - Permite una mejor comparación entre empresas, siendo una buena medida en la evaluación de las tendencias del beneficio pues, al eliminar algunos factores extraños, se puede utilizar para evaluar y contrastar el potencial del beneficio entre empresas. Para comparar la rentabilidad de un negocio, en sí mismo, y en relación con otros, el EBITDA da buenos resaltados. Por ejemplo, piénsese en dos alternativas inmobiliarias: una que se espera financiar con predominio de capitales propios, y otra, con predominio de capitales ajenos. Si un inversor evalúa ambos tipos de negocio, corre el riesgo de llegar a una conclusión equivocada si el beneficio esta calculado como diferencia entre ingresos totales menos gastos totales, incluidos en ellos los intereses de la financiación ajena. Partiendo de que los activos de la empresa inmobiliaria se financiaron parcialmente con capital de los accionistas y parcialmente con deuda, tomar el beneficio antes de intereses y de amortizaciones permite saber la cantidad de recursos operativos disponibles para pagar a todos los financiadores, sean estos: entidades de crédito, proveedores y acreedores o accionistas. Además de las ventajas generales en su utilización, anteriormente señaladas, el empleo del EBITDA para algunos tipos de sociedades, resulta más gráfico que su resultado contable porque representa con mayor acierto sus peculiares características, como sucede en casos como, entre otros, los siguientes: - Las empresas de reciente creación, como información de la cantidad de dinero que genera una entidad joven o de rápido crecimiento, antes de entregar recursos a los prestamistas, a hacienda, etc.. - Empresas con escasa amortización real, como sucede con las inmobiliarias puras.


Structuralia

36



Por ejemplo para las cinco Grandes Empresas del Sector Inmobiliario los resultados del primer trimestre de 2002 tienen el siguiente detalle en millones de euros:

EMPRESA

IMPORTE NETO NEGOCIO Bami 97,77 Colonial 150,55 Metrovacesa 203,38 Urbis 323,53 Vallehermoso 302,16

BN

EBITDA

14,20 43,67 79,60 48,20 125,18

39,79 54,36 94,55 77,68 114,04

El desglose de ventas, en las áreas de alquiler, promoción y patrimonio (venta de grandes edificios) resulta ser el siguiente:

VENTAS POR: Alquiler Promoción Patrimonio

Bami 7,74 90,01 19,37

MARGENES COMERCIALES

Bami

Alquiler Promoción Patrimonio

7,12 16,42 7,01

MARGENES S/VENTAS

Bami

Alquiler Promoción Patrimonio

91,99 18,24 36,18

Colonial Metrovac vacesa 40,92 109,50 41,90

63,40 47,91 64,21

Colonial Metr etrovacesa 32,10 36,60 24,70

11,16 36,26

Colonial Metr etrovacesa 78,48 33,42 58,95

23,29 56,47

Urbis

Val Vallehermoso

16,43 298,53 8,56

66,34 225,75 180,39

Urbis

Vallehermoso

11,07 74,00 1,80

43,72 81,00 79,07

Urbis

Vallehermoso

67,38 24,79 21,03

65,90 35,88 43,83

Las empresas, con el Beneficio Neto obtenido en cada ejercicio, pueden seguir una política de reparto de una parte del mismo, en forma de Dividendos, Divide ndos, D, a pagar a los accionistas, como retribución de sus aportaciones al capital social, y el resto dejarlo en la empresa, capitalizando la misma por autofinanciación en forma de Reservas. En CICCP Demarcación de Madrid

Structuralia

37



una empresa se conoce como Pay – Out, a la proporción del beneficio que se reparte, esto es: Pay Out = D / BN La capacidad de una empresa para retribuir a los accionistas mediante dividendos y autofinanciación a través de los beneficios no distribuidos, se mide a través de un índice conocido por Valor Añadido Económico (VAE), que es igual a: VAE = BAII – IS – P x CMPP

Siendo: CMPP = Coste Medio Ponderado del Pasivo = (I + D) / P IS = Impuesto de sociedades = BAI x T Una empresa tiene una cierta capacidad de crecimiento, derivada de su posibilidad de generación y posterior retención de los beneficios obtenidos, sin necesidad de recurrir a ampliaciones de capital ni alterar su coeficiente de endeudamiento (Pasivo exigible /Pasivo Total). Este índice de crecimiento interno (ICI), se mide por la relación: BN – D BN – D BN ICI = ------------ = ----------- * ------------ = CR * RF RP BN RP Es decir, es el producto del llamado coeficiente de retención de beneficios por la rentabilidad financiera. Un ratio que se utilizada con profusión, para el caso de empresas cotizadas en Bolsa, es el PER = Price Earning Ratio, que resulta de dividir el valor de cotización de una empresa, o precio en el mercado de una acción por su beneficio neto por acción. Por ejemplo si el precio de una acción de la empresa inmobiliaria A es de 18 euros y el beneficio neto por acción de la empresa es de 1,8, el PER = 18/1,8 = 10. El PER no es otra cosa que el inverso de la rentabilidad de una empresa para el accionista, medida como beneficio neto por valor de la acción en el mercado. Intuitivamente podríamos decir que el PER es, aproximadamente (no es exactamente cierto porque no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero y porque las empresas no suelen distribuir el cien por cien del beneficio neto obtenido entre los accionistas), el numero de años que va a tardar el accionista en recuperar la inversión. Cuanto más bajo es el PER más barata esta la empresa en Bolsa, luego en igualdad de condiciones compraríamos antes una empresa con PER = 15 que otra con PER = 18


Structuralia

38



Otro ratio muy utilizado en este tipo de empresas cotizadas y de fácil comprensión es la Rentabilidad por Dividendos = Dividendo por acción/ Precio mercado de la acción. Este ultimo ratio viene a representar la rentabilidad directa (en efectivo) percibida por un accionista en un determinado año. La rentabilidad por dividendos es uno de los dos componentes de la rentabilidad global para el accionista, siendo el otro componente la plusvalía o minusvalia generada en el momento de la desinversion. Cuanto más alta sea la rentabilidad por dividendo mejor para el accionista, aunque lógicamente al comparar empresas por este ratio hay que tener cuidado en que su pay - out sea similar, ya que las que tengan un valor de este ratio alto pueden verse mejor favorecidas desde el punto de vista de la rentabilidad que las que tengan un pay – out bajo, pero este ultimo tipo de empresas tendrá, sin embargo, un alto potencial de crecimiento.


Structuralia

39

Introduccion al Sector Inmobiliario

Recommend Documents