JUANA YUDELKA CAMILO MAT 09 4033
Tema I
Antecedentes del derecho inmobiliario en RD periodo histórico del derecho inmobiliario LEY DE REGISTRO INMOBILIARIO INMOBILIARIO No.108-05 El proceso de modernización judicial iniciado a partir de la modificación de la Constitución de la República en el año 1994, fruto de la lucha político social que se libraba a la sazón y por cons consig iguie uiente nte con con la confo conforma rmaci ción ón del del Co Cons nsej ejoo de la Magi Magist strat ratur ura, a, el cual cual cons constit tituy uyóó un trascendental paso de avance en el orden judicial al elegir una nueva Suprema Corte de Justicia cuya elección marcó un hito que dividió este organismo en antes y después, porque nadie puede negar que la actual Suprema Corte de Justicia ha estado produciendo los cambios necesarios que reclama nuestra sociedad, trayendo como consecuencia garantía, seguridad y confianza al Sistema Judicial Dominicano. De ahí que un nuevo proceso de modernización en otras instituciones e instancias de poder como la Cámara de Cuentas de la República Dominicana, el Congreso Nacional y El Tribunal Superior de Tierras. Con la aprobación de la Ley 108-05 sobre el Nuevo orden de Registro Inmobiliario pendiente pendiente de ejecución, ejecución, la mayor innovación innovación que se ha podido consens consensual ual en materia inmobiliaria inmobiliaria en nuestro país. De esta ultima puntualización debemos destacar, el significado de esta nueva ley para el desarrollo, sostenimiento y garantía económica de nuestra nación, la cual viene a superar fallas arrastradas por mas de ochenta (80) años, así como, a implementar mecanismos que faciliten la transparencia del derecho de propiedad, derecho real imprescriptible por excelencia. La seguridad jurídica del derecho inmobiliario representa uno de los grandes desafíos que enfrenta el sistema judicial dominicano, porque esta constituye la garantía no solamente de la protección del derecho de propiedad nacional, sino la del desarrollo sostenido a través de la inversión extranjera. La base fundamental del derecho inmobiliario dominicano que data de la época de la ocupación Norteameric Norteamericana ana del 1ro de Julio del año 1920, mediante mediante la Ordeno Ejecutiva Ejecutiva No. 511, que adopta adopta el Sistema Torrens, contenido en la Ley 1542 del once (11) de Octubre de 1947, no satisface la demanda que exige y reclaman los nuevos tiempos, por esa razón Nuestro mas alto tribunal, la Suprema Corte de Justicia, a través de su Programa de Modernización de la Jurisdicción de Tierras (PMJT), sometió ante el cuerpo legislativo el proyecto hoy convertido en ley 108-05 de Registro Inmobiliario, con la finalidad de dotar a la Nación del instrumento Jurídico que tanto la sociedad dominicana reclama como marco normativo que proporcione seguridad, tranquilidad y garantía dentro de la misma, con la finalidad de vencer la indiferencia de quienes están llamados a proteger y rescatar de la impotencia a aquellos ciudadanos que cada día ven atropellados sus derechos, desprotegidos sus bienes y por vía de consecuencia sumida en un subdesarrollo, una nación que necesita urgentemente mecanismos que faciliten la custodia y seguridad del Sistema Registral Dominicano. No es nuestra nuestra intención intención vaciar vaciar en este este informe informe todo el el contenido contenido de la ley sino sino hacer hacer un análisis análisis de los puntos luminosos de este instrumento jurídico que sustituye la ley 1542 del 11 de Octubre de 1947. Esta nueva ley tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la República Dominicana pero sobre todo, garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria.
Desjudicialización del Saneamiento Saneamiento, es el proceso mediante el cual se determina e individualiza un terreno, depurándose los derechos que recaen sobre este quedando a nombre del Estado dominicano en principio o de una persona en particular, este proceso en la ley 1542 posee según los técnicos en esta materia doce (12) pasos, los cuales se convierten en una verdadera odisea que a veces se llegaba hasta el cansancio, lo que motivaba que uno se olvidara del proceso por la indiferencia de los funcionarios encargados de aplicar las acciones procesales, esto cargaba de expediente los archivos de los tribunales creando un caos en los mismos. Si admitimos que el saneamiento es un proceso sencillo fruto de los aportes de las pruebas la mayor parte del saneamiento se puede desjudicializar, otorgándole a la administración inmobiliaria mayor participación en el mismo, y prácticamente el Juez Juez debe debe conve converti rtirse rse en un Ho Homo molo loga gado dorr del del reco recono noci cimi mien ento to del del dere derech choo de prop propie ieda dad, d, pudiéndose pudiéndose realizar realizar un sanea saneamient mientoo en por por lo menos menos tres meses meses o menos. menos.
La bula Inter caetera de 1943 La bula menor Inter caetera fue otorgada por el papa Alejandro VI en 1493 en favor de Fernando e Isabel, reyes de Castilla y Aragón. La bula lleva fecha de 4 de mayo de 1493 pero se cree que realmente fue redactada más tarde, en el mes de junio. Su texto coincide en gran parte con el del breve Inter caetera del 3 de mayo de 1493, anterior a ella y que probablemente fue considerado insuficiente por los Reyes Católicos.1
La ley de amparo real de 1578 LEY DE AMPARO REAL, ALCANCE E IMPORTANCIA. La Ley de Amparo Real fue introducida en nuestro territorio por medio de la Real Cédula del 20 de noviembre del 1578, que llevaba por nombre ‘Real cedula sobre la restitución de las tierras que se poseen poseen sin justos justos y verdaderos verdaderos títulos. títulos. Esta Ley constituyo el instrumento legal mediante el cual los Reyes Católicos, ponen en mano de la Corona Corona española española el derecho derecho de propiedad propiedad sobre las tierras descubierta descubiertass y establece establecenn un procedimient procedimientoo para amparar amparar los derechos derechos de propiedad propiedad a poseedore poseedoress que tuvieran tuvieran una prueba prueba escrita preexistente basada en la merced; en ese sentido aquellos poseedores que mostraran títulos validos les serian confirmados sus derechos, pero la tierra tomada en demasía debía ser retornada al patrimonio de la corona española.
Influencia de la independencia nacional en el ámbito ámbito del derecho inmobiliario inmobiliario El derecho de la propiedad inmobiliaria en la América Hispana varió en su esencia según cambió el interés económico del gobierno español durante los tres siglos del periodo colonial. Al principio el interés principal en este aspecto fue el de poblar y de facilitar a los colonizadores colonizadores la ocupación ocupación de las vastas áreas de las islas antillanas y del continente. Durante ese primer período, que podría llamarse de "política colonizadora", la propiedad se adquiría por donación gratuita directa de la Corona o indirectamente a través del Gobernador y la Real Audiencia. Estas donaciones se hicieron generalmente a los nuevos pobladores que fuesen generalmente de "condición y calidad". Más adelante la Constitución de 1821 determinó que la parte española de Santo Domingo, sería un Estado soberano y declaró abolida la constitución de la Monarquía española. Esta es la primera actuación jurídica que convierte a la que luego fuera República Dominicana en cesionaria de los derechos territoriales de la Corona de España. La independencia de la Patria a través de la Constitución de 1844 consagra en su Artículo No.2, lo siguiente: "La parte española de la Isla de Santo Domingo y sus Islas adyacentes, forman el terri territo torio rio de la Repú Repúbl blic icaa Do Domi minic nican ana" a",, post poster erior iorme mente nte en el Artíc Artícul uloo No No.2 .211 de la citad citadaa
Constitución se consagra [1]"el derecho de propiedad como inherente a la personalidad humana y dispo dispone ne que que nadi nadiee pued puedee ser ser expro expropia piado do,, sino sino por por caus causaa de utili utilida dadd públ públic ica, a, prev previa ia justa justa indemnización". (En todas las modificaciones hechas a la Carta Magna, este artículo se ha mantenido vigente). Hasta ese momento no había ningún registro organizado en lo que se refiere al derecho de propiedad, propiedad, es decir, que no existía ninguna ninguna oficina pública pública donde los actos relativos relativos a la transmisión del derecho de propiedad fueran objeto de alguna intervención directa o indirecta por parte de de las autoridade autoridades. s.
La ley sobre división de terrenos comunes del 1922 Los cuatro cuatro monstr monstruos uos los eran eran Horaci Horacioo Vá Vásqu squez ez,, Feder Federico ico Ve Veláz lázque quez, z, Elisa Elisa Brache Brache hijo y Francisco J. Peynado, firmantes del entendido de evacuación de 1922. La codicia denunciada valientemente por Ellis Cambiaso sobrepasaba los límites de Barahona y se vinculaba directamente con los intereses del Gobierno Militar Americano y de los propios Estados Unidos. Cuando en 1922 se discutió y firmó en Washington el Entendido de Evacuación de la Republica Dominicana Dominicana,, los firmantes firmantes dominicano dominicanos, s, los cuatro cuatro monstruos, monstruos, aceptaron aceptaron reconocer reconocer la validez validez de las Ordenes y Resoluciones Ejecutivas promulgadas por el Gobierno Militar, que establecieran rentas, autorizado erogaciones o creado derechos a favor de terceros (Al Pueblo Dominicano. Documento puesto a circular por los firmantes para explicar y justificar el porque actuaron de ese modo, fechado el 23 de septiembre de 1922). De 92 Ordenes y Resoluciones Ejecutivas sobre fomento, comunicaciones y agricultura, 30 favorecían al Central Barahona Sugar Corporation.. (Op. Cit.), lo que delata la influencia que estos en las altas esferas del gobierno de los Estados Unidos y su poder económico en la Republica Dominicana...
Orden ejecutiva No 511 de 1920 Sexto período, se inicia con la Orden Ejecutiva No.511 del 1º de Julio de 1920, con dicha dispos disposició iciónn legal legal del Gob Gobiern iernoo Militar Militar de Oc Ocupa upació ciónn Nortea Norteame merica ricana, na, se hicier hicieron on las bases bases jurídicas jurídicas e institucionale institucionaless de lo que seria el régimen régimen legal de las tenencias tenencias de la tierras tierras en Republica dominicana, introducción en nuestros territorios el Sistema Torrens de registro de propiedad propiedad inmobil inmobiliaria. iaria. Séptimo Período, se inicia con la ley sobre Registro de Tierras No.1542, del 7 de Noviembre del 1947, dicha Ley es la que actualmente nos rige en materia de tierra y lleva el uso del Sistema Torrens y surgió de la orden ejecutiva 511 del 1920. (9) Ciprián Rafael, El abogado del Estado y fiscal ante el Tribunal de Tierras, página 26.
La Ley No.1542, del 11 de Octubre del 1947, se estableció en la República Dominicana a través de la Orden Ejecutiva No.511, del 1º de Julio del 1920, dictada por el gobierno de turno, el cual para ese momento momento lo era el Gobierno Gobierno Norteamerica Norteamericano no de Ocup Ocupación ación,, que dirigió la Rep. Dom., Dom., desde 1916 al 1924. Dicha Orden Ejecutiva fue contenida inextensa, salvo algunas modificaciones en la Ley de Registro de Tierras.
Ley sobre registro de tierra no 1542 de 1947 LA LEY 1542 DE 1947 SOBRE REGISTRO DE TIERRAS DICHA LEY QUEDÓ DEROGADA POR EL ARTÍCULO DE LA LEY 108-05 DE REGISTRO INMOBILIARIO, SIN EMBARGO CONTINUA SU APLICACIÓN EN VIRTUD DE QUE LA NUEVA NUEVA LEY ESTABLEC ESTABLECE E EN ESE ESE MISMO MISMO ARTÍCU ARTÍCULO LO QUE QUE CONTINU CONTINUARÁ. ARÁ.
La Ley 1542 de 1947 sobre Registro de Tierras establece el sistema Torrens de Registro de los Derechos Inmobiliarios. Dicha Ley quedó derogada por el artículo de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, sin embargo continua su aplicación en virtud de que la nueva Ley establece en ese mismo artículo que continuará. Los derechos registrados en virtud de esta Ley son públicos y por lo tanto oponibles a terceros. En principio la presentación del Certificado de Propiedad emitido por el Registro de Títulos correspondiente es suficiente para probar que el vendedor tiene título para transferir la propiedad del inmueble. Cualquier hipoteca o carga debe estar inscrita en el certificado. Sin embargo, antes de comprar el inmueble resulta conveniente verificar directamente la situación del inmueble en las oficinas del Registro de Títulos. A pesar de que los inmuebles se encuentren libres de cargas y gravámenes, los interesados en adquirir dichos inmuebles deben contratar a un agrimensor, que revise si real y efectivamente los inmuebles mostrados son los que figuran en los Certificados de Títulos ya que el engaño más común en el que incurren los extranjeros al comprar inmuebles en zonas turísticas es que el título no corresponde al lugar mostrado. Por esta misma razon, el rápido registro de la venta es sumamente importante. Para efectuarlo el comprador debe depositar en el Registro de Títulos el original del contrato de venta legalizado ante Notario Público, conjuntamente con el Certificado de Propiedad a nombre del vendedor, que será cancelado y sustituído por uno nuevo a nombre del comprador.
La ley de registro inmobiliario no 108-05 del 2005 principios fundamentales El objeto de la Ley 108-05 es regular todo lo concerniente al registro de derechos inmobiliarios. Se fundamente en la publicidad de los procedimientos antes los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria. Se establece una presunción de propiedad a favor del Estado, es decir, que el Estado Dominicano es propietario de todos los terrenos donde no se pueda probar que estén registrado a favor de alguien. Una vez un derecho de propiedad esté registrado es imprescriptible, es decir, que perdura. Se le da prioridad a la ley antes convenciones particulares. Se instituye el carácter supletorio de otras normas y reglamentos, y en caso de contradicción prevalecerá la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. En lo referente a la interpretación se establece el carácter supletorio del derecho común.
Derechos reales principales y accesorios Los derechos reales principales: Su origen y evaluación Los derechos reales son los que surgen de la relación de las personas con las cosas. La palabra real se deriva del latín res que significa cosa. Los derechos reales tienen dos prerrogativas fundamentales: el derecho de persecución y el derecho de preferencia. a) Derecho de persecución: es el que le otorga al titular el derecho de perseguir judicialmente la cosa donde quiera que se encuentre, y sin importar las manos que la tengan.
b) Derecho de preferencia: es el que le permite al titular del derecho real satisfacer su prestación en primer lugar, con relación a cualquier otro titular del derecho. Entre los derechos reales unos se denominan principales; los demás accesorios. Estos últimos accesorios de un derecho de crédito, constituyen una garantía para el acreedor; por ejemplo: la hipoteca. Los derechos reales tienen como objetos muebles o inmuebles.
1.2. Concepto de derechos reales El derecho real es una relación jurídica inmediata y directa entre una persona y una cosa. El derecho real es una relación de derecho en virtud de la cual una cosa se encuentra, de una manera inmediata y exclusiva, en todo o en parte, sometida al poder de apropiación de una persona. El derecho real es una relación de derecho por virtud de la cual una persona tiene facultad de obtener de una cosa exclusivamente, y en forma oponible a todos, toda la utilidad que produce o parte de ella.
1.3. Derechos reales principales y derechos reales accesorios. Derechos reales principales: son los derechos que mejor representa el concepto de apropiación de la cosa, y que por tanto se confunden con la cosa misma. De estos derechos el de mayor importancia y trascendencia o categoría es el derecho de propiedad. Los otros derechos reales principales son desmembraciones del derecho de propiedad, no confieren a sus titulares todas las prerrogativas del derecho de propiedad, sino solamente una o varias de ellas, mientras que el derecho de propiedad confiere a su titular el conjunto de las prerrogativas que cabe ejercer sobre una cosa: derecho de servirse de ella (jus utendi), el derecho de obtener sus frutos (jus abutendi). Derecho reales accesorios: Son aquellos que se otorgan sobre una cosa con la finalidad de garantizar el pago de un crédito, y que confiere a su titular el derecho de preferencia y de persecución. En estos se sitúan algunos derechos que recaen sobre cosas, pero que son el accesorio de un derecho de crédito, en el sentido de que constituyen una garantía de ese derecho de crédito; refuerzan la situación del acreedor de permitirle cobrar con mayor seguridad. Los derechos reales accesorios son: la hipoteca, la prenda y la anticresis. a) La Hipoteca: Es un derecho real destinado a garantizar el pago de un crédito, sin desposeer al propietario del bien gravado. Es la afectación real e indivisible de uno o más inmuebles del deudor para garantizar un crédito sin que el deudor sea desapoderado de la propiedad de su inmueble. b) La Prenda: Es un derecho real inmobiliario que otorga al acreedor la facultad de conservar en su poder un bien corporal o incorporal de su deudor para garantizar el crédito que los vincula. Este contrato no es perfecto por el sólo consentimiento de las partes, es necesario que se suscriba de manera inequívocas, y que el deudor entregue el bien afectado. c) Anticresis: es el derecho real accesorio que otorga al acreedor el derecho de conservar en su poder un bien inmueble de su deudor por el tiempo que dure su acreencia y con el derecho de percibir los frutos que se produzcan en el predio dado en anticresis.
1.4. Enumeración de los derechos reales principales.
a) La propiedad b) El usufructo c) El uso d) La habitación e) La servidumbre f) La enfiteusis g) La superficie a) La propiedad: Es el derecho real por excelencia e implica un poder directo e inmediato sobre las cosas. Es el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una manera absoluta y exclusiva a la acción y voluntad de una persona. El derecho de propiedad asegura el goce exclusivo de un bien determinado. Esta determinación es fácil tratándose de los muebles. Respecto de los inmuebles se efectúa por medio del deslinde que delimita el fundo en extensión.
b) El usufructo: es un derecho real que confiere a una persona llamada usufructuario el derecho de usar y gozar temporalmente de un bien que pertenece a otra persona llamado nudo propietario. El usufructuario no es propietario de la cosa, sino que mantiene una relación que se puede llamar de copropiedad con el propietario propiamente dicho, en consecuencia está obligado a conservar la cosa no puede destruirla ni enajenarla, así lo estableció el Legislador en el artículo 578 del Código Civil: [1]"El usufructo consiste en el derecho de gozar de cosas cuya propiedad pertenece a otro, como éste mismo; pero conservando la sustancia de aquellas".
La propiedad el uso , la habitación, el enfiteusis, la hipoteca, la prenda y la anticresis La enfiteusis (del griego ἐμφύτευσις, "instauración" o "implantación"), también denominado censo enfitéutico, es un derecho real que supone la cesión temporal del dominio útil de un inmueble, a cambio del pago anual de un canon y, asimismo, de un laudemio por cada enajenación de dicho dominio, en su caso. En algunos ordenamientos jurídicos esta cesión puede tener carácter
El derecho de habitación Este derecho consiste en la prerrogativa que tiene su titular de sacarle provecho, junto a sus familiares, al uso de un local o parte destinada para vivienda.
El derecho de enfiteusis Este es en principio un derecho personal, es decir una obligación, que llega ser un derecho real por razón del prolongado tiempo que dura el arrendamiento de un predio (entre los 18 y los 99 años). Estos contratos se asimilan a veces con los contratos de arrendamientos con el ayuntamiento. Esto así, porque los arrendamientos con los municipios suelen ser por tiempo indefinido, cumpliendo el enfiteuta con ciertas obligaciones y con la posibilidad de comprar al ayuntamiento el derecho de propiedad.
Tema II Marco institucional de la Jurisdicción inmobiliaria Órganos de la jurisdicción inmobiliaria ESCRITO POR YUDITH CASTILLO Recientemente, la Suprema Corte de Justicia emitió la Resolución 2669-2009 que modifica parcialmente el Reglamento General de Registro de Títulos y que dispone principalmente la creación de una Unidad de Contraloría para la Jurisdicción Inmobiliaria, orientada a garantizar el cumplimiento de las disposiciones establecidas en la Ley Número 108-05 de Registro Inmobiliario. Dicha Unidad operará como un órgano de apoyo de la Jurisdicción Inmobiliaria, dependiente de la Suprema Corte de Justicia y estará integrada por auditores especializados en materia registral, catastral, de procesos y sistemas. Tendrá como funciones: Auditar el funcionamiento y desempeño de los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, con excepción de las actuaciones jurisdiccionales de los Jueces. Realizar investigaciones y comprobaciones solicitadas por los Directores Nacionales de Registros de Títulos y de Mensuras Catastrales por intermedio del Presidente de la Suprema Corte de Justicia, relativas al funcionamiento de los órganos y dependencias de la Jurisdicción Inmobiliaria, con excepción de las actuaciones jurisdiccionales de los Jueces. Realizar investigaciones y comprobaciones solicitadas por el Presidente de la Suprema relativas al funcionamiento de los órganos y dependencias de la Jurisdicción Inmobiliaria, con excepción de las actuaciones jurisdiccionales de los Jueces.
Tribuna superior de tierra y tribunal de jurisdicción original marco legal. ¿Que es la Jurisdicción Inmobiliaria? La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de los derechos inmobiliarios y su registro en República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida del inmueble, salvo las excepciones previstas en el marco legal. El sector inmobiliario está regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23 de abril de 2007), la cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en todo el territorio dominicano, implementando el sistema de publicidad inmobiliaria del país. La Jurisdicción Inmobiliaria está compuesta por los Tribunales Superiores de Tierras, los Tribunales de Jurisdicción Original, la Dirección Nacional de Registro de Títulos y la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales. Asimismo es integrante de la misma el Abogado del Estado. Los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, son interdependientes entre si.
Dirección Nacional de Registro de Títulos La Dirección Nacional de Registro de Títulos es el órgano que se encarga de supervisar, coordinar y regular el funcionamiento de las oficinas de registro de títulos. En este sentido, conoce el recurso superior jerárquico contra las actuaciones de los Registradores de Títulos a nivel nacional.
La Dirección Nacional de Registro de Títulos tiene su sede en la ciudad de Santo Domingo de Guzmán, Distrito Nacional y se encuentra a cargo de un Director Nacional, que es nombrado por la Suprema Corte de Justicia.
Dirección nacional de registro de títulos Inicio Inmuebles Destacadas Alquileres Ventas Residenciales de Lujo Complejos Turísticos Pedidos Publicar Inmueble Servicios Empresa Contacto NOTICIAS LEYES INMOBILIARIAS GUÍA COMPRAR CASA Bienvenido/a : InvitadoAcceder Jurisdicción Inmobiliaria República Dominicana. La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de los derechos inmobiliarios y su registro en República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida del inmueble, salvo las excepciones previstas en el marco legal. ¿Que es la Jurisdicción Inmobiliaria? La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de los derechos inmobiliarios y su registro en República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida del inmueble, salvo las excepciones previstas en el marco legal. El sector inmobiliario está regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23 de abril de 2007), la cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en todo el territorio dominicano, implementando el sistema de publicidad inmobiliaria del país. La Jurisdicción Inmobiliaria está compuesta por los Tribunales Superiores de Tierras, los Tribunales de Jurisdicción Original, la Dirección Nacional de Registro de Títulos y la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales. Asimismo es integrante de la misma el Abogado del Estado. Los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, son interdependientes entre si.
Dirección Nacional de Registro de Títulos La Dirección Nacional de Registro de Títulos es el órgano que se encarga de supervisar, coordinar y regular el funcionamiento de las oficinas de registro de títulos. En este sentido, conoce el recurso superior jerárquico contra las actuaciones de los Registradores de Títulos a nivel nacional. La Dirección Nacional de Registro de Títulos tiene su sede en la ciudad de Santo Domingo de Guzmán, Distrito Nacional y se encuentra a cargo de un Director Nacional, que es nombrado por la Suprema Corte de Justicia.
Oficinas de Registro de Títulos Son órganos supeditados a la supervisión de la Dirección Nacional de Registro de Títulos que se encargan de expedir los certificados de títulos, que prueban la existencia del derecho de propiedad,
a los titulares de los mismos. Asimismo, realizan todos los asientos de cargas, gravámenes, transferencias y modificaciones parcelarias después del saneamiento, cancelando y expidiendo nuevos certificados en los casos que fuere necesario. Actualmente existen 23 oficinas de Registro de Títulos a nivel nacional, responsables del Registro de los derechos reales inmobiliarios dentro de sus localidades:
Origen de la propiedad inmobiliaria y bienes del dominio publico La evolución histórica de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana se circunscribe a seis grandes períodos en el derecho de tierras. El primer período se inicia con la "Bula Inter Caétera", o "Noverum Universi", del Papa Alejandro VI, del 3 de mayo del 1493, en ella se legitima la conquista del nuevo mundo invistiéndose a la Corona española con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas. En ese período convivieron la propiedad pública, arbitraria con el uso de la fuerza del conquistador y la propiedad clandestina de los oprimidos, consistiendo éste último un uso forzado por las circunstancias que con el tiempo fue creando derecho. En 1513 aparecen las primeras disposiciones sobre reparto territorial en forma legislativa. La merced fue una compensación hecha por el Monarca de terrenos de su propio patrimonio y del de la Corona por servicios militares o públicos que incluía el derecho a vender como propios los terrenos, pasados cuatro años de posesión, constituyéndose como el sistema legal de adquisición. Es limitada en el tiempo debido a que las concesiones se hacían por el tiempo que fuere la voluntad del Monarca, salvo el término de posesión para los que hubieren fundado sus casas y cumplido de una manera permanente durante años las obligaciones de la concesión. Dominio público es un concepto utilizado en dos áreas del derecho: el derecho administrativo y el derecho de autor.
Por dominio público (también llamado demanio) se entiende el conjunto de bienes y derechos de titularidad pública destinados al uso público (como las vías y caminos públicos), o a un servicio público (como un hospital público, un centro escolar público, las oficinas de un Ayuntamiento o cualquier otra instalación) o aquellos a los que una ley califica como demaniales (como las playas, las aguas o las minas) y cuyo uso privativo requiere una concesión administrativa o un permiso que sólo la administración pública puede otorgar.
La propiedad inmobiliaria en la Republica Dominicana El principio del Estado propietario originario no es nuevo, ya lo vimos en el derecho colonial cuando estudiábamos las Leyes de Indias, cómo los soberanos españoles lo invocaban en su beneficio, basándose en la investidura que habían recibido del Santo Padre, por medio de la Bula "Inter Caétera", de fecha 3 de mayo del 1493, por medio de la cual estas tierras fueron puestas "bajo su jurisdicción y dominio" y les fueron "concedidas, donadas y asignadas"; Los derechos de la Corona se confundían en aquel entonces, con los del Estado Español. Mediante la Ley de Amparo Real del 20 de noviembre de 1578, dictada por Felipe II, los reyes dispusieron "que todas las tierras que se posean sin justos ni verdaderos títulos", les sean restituidas, ya que ellas pertenecen a su "patrimonio y corona real". También la Ley de Composición de tierras de fecha 17 de mayo de 1631, dictada por Felipe III repite la idea del estado propietario originario y ordena que en "Las tierras compuestas" se dejan los dueños en pacífica posesión y que los que se hubieren introducido y usurpado más de lo que les corresponda, sea admitida una moderada composición y se les despachen nuevos títulos. La misma idea impera en la Constitución de 1821 y en la de 1844, y de un modo más completo en la Ley de
Bienes Nacionales de fecha 2 de julio de 1845, al sentar en su artículo 1ro. el principio de que son bienes nacionales "todas las propiedades sin dueño conocido", situadas en el territorio de la República Dominicana.
3.2. EL derecho no titulado El derecho no titulado se caracteriza en principio, por la posesión o sea la aprehensión material de la cosa; y como en el estado primitivo de la sociedad no existía el derecho de propiedad, posesión y propiedad se confundían. Eran una sola cosa. Se identificaban. Actualmente es un hecho inicial que sirve de fundamento para adquirir por prescripción, siempre que se reúnan los demás caracteres exigidos por la ley; pero, que se distingue del derecho de propiedad y que puede tenerse independientemente de éste, aunque generalmente una de las formas, la más caracterizada de hacer ostensible ese derecho, es poseyendo materialmente la cosa. Y para que el derecho no titulado pueda llegar a ser un derecho saneado, depurado y titulado es necesario agotar todos los requisitos de la Ley de Registro de Tierras.
3.3. El derecho titulado La primera forma del derecho de propiedad titulado aparece lógicamente en la concesión del propietario originario; en la concesión del soberano, rey o Estado. La concesión escrita, el derecho titulado se va disolviendo en el tiempo a consecuencia de las sucesivas transmisiones y a consecuencias de fenómenos históricos y sociales que son los mismos que han creado el estado de incertidumbre de nuestro derecho. La mayor parte de la documentación del derecho de propiedad inmobiliar corresponde, sin duda alguna a la documentación privada, o sea aquella que transmite derecho entre particulares, sin poderse determinar el título que los acredita su fuente de origen en una concesión de propietario originario.
Sistemas de publicidad de la propiedad inmobiliaria en RD El sector inmobiliario está regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23 de abril de 2007), la cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en todo el territorio dominicano, implementando el sistema de publicidad inmobiliaria del país.
Principios de sistema torrens El Sistema Torrens deriva su nombre de su autor Sir Robert Torrens, de Australia del Sur, a quien le preocupaban los inconvenientes y contratiempos que surgían en Inglaterra para la mutación de la propiedad inmobiliar, por la falta de un documento firme e inatacable justificativo del derecho de propiedad, la carencia de un registro científico de la propiedad inmobiliar y de las grandes exigencias requeridas para la realización de cualquier operación jurídica, debido a la imperfección de los sistemas de registro hasta entonces en vigor, deficiencias de que adolecía también el Sistema francés vigente en nuestro país. Las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana se encuentran regidas por la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, vigente desde el 4 de abril de 2007, y sus Reglamentos de Aplicación. La propiedad de un inmueble se adquiere mediante la inscripción en el Registro de Títulos correspondiente de un acto de compraventa, legalizado ante Notario, que cumpla con los requisitos legales. Una vez inscrito el acto, el Registrador de Títulos expedirá a nombre del comprador un Certificado de Título que comprueba su derecho de propiedad sobre el inmueble.
Pasos a seguir en una compra inmobiliaria • Aspectos preliminares: A diferencia de otros países donde vendedores y compradores generalmente suscriben un acuerdo o documento privado sin ninguna asesoría jurídica previa, en la
República Dominicana es recomendable que el comprador apodere un despacho de abogados y notarios especializado en asuntos inmobiliarios antes de firmar cualquier acuerdo o de desembolsar fondos o una reserva, en razón de las pocas garantías existentes en el sistema para el comprador. El abogado apoderado se encargará de realizar las diligencias y comprobaciones necesarias para asegurar los derechos del comprador, antes de la firma de la Promesa de Compraventa; o alternativamente, preparará la Promesa de Compraventa primero, pero condicionando su ejecución a los resultados de las comprobaciones legales pertinentes. • La Promesa de Compraventa: La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana comienzan con la suscripción de una Promesa de Venta u Opción de Compra, en cuya virtud el comprador entrega un depósito, avance o reserva al vendedor o a un tercero y el vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador, bajo los términos contemplados en la Promesa u Opción. El contrato es suscrito por las partes en presencia de un Notario, quien legaliza las firmas. La Promesa u Opción debe contener una descripción detallada de todos los aspectos relevantes de la negociación, tales como la descripción de la propiedad, el precio de venta, la forma de pago, las garantías, las causas de resolución, etc., pues su función es regular la compraventa desde sus inicios hasta que se complete el pago del precio y se suscriba el Contrato de Compraventa que servirá para transferir la propiedad al comprador. Una Promesa de Compraventa bien redactada deberá contener las siguientes informaciones y menciones mínimas: (a) Nombres completos y generales de las partes. Si el vendedor es casado, se requerirá la firma de su cónyuge. (b) Descripción catastral del inmueble objeto de la venta. (c) Precio de venta y forma de pago. (d) Cláusula resolutoria en caso de incumplimiento de pago, si ha sido convenida. (e) Fecha de entrega del inmueble. (f) Lista de las comprobaciones legales que deben llevarse a cabo respecto del estado del inmueble y condicionamiento de los pagos al resultado positivo de dichas comprobaciones. (g) Obligación del vendedor de firmar el Contrato de Compraventa al recibir la totalidad del pago de precio de venta. Desgraciadamente, muchos abogados y notarios dominicanos, al redactar la Promesa u Opción, no protegen adecuadamente los intereses del comprador. Las deficiencias más comunes son las siguientes: (a) Se le permite al comprador pagar gran parte del precio de venta sin ninguna seguridad o derecho real sobre la propiedad. En caso de uso indebido de los pagos o de incumplimiento del vendedor, el único recurso del comprador es demandar al vendedor personalmente. En los últimos años, muchos compradores de apartamentos de Santo Domingo y del resto del país, han sufrido en carne propia los efectos de la imprevisión de sus asesores legales. El caso clásico es el del promotor que usa los avances de sus compradores, así como préstamos bancarios, para financiar la construcción de su proyecto. El banco prestamista, por supuesto, grava el inmueble con una hipoteca a su favor para garantizar el pago del préstamo. Cuando el promotor, ya sea por mala planificación o por mala fe, fracasa en su gestión y no puede terminar el proyecto, el banco ejecuta el inmueble y los compradores pierden tanto su dinero como sus propiedades. En cierto sentido, los compradores hacen el papel de socios obligados del promotor, con la penosa particularidad que sólo comparten las pérdidas y no las ganancias: si el proyecto es exitoso, no reciben, a cambio de sus avances de fondos y del riesgo tomado, nada adicional al apartamento comprado; si el proyecto fracasa, lo pierden todo. (b) Los pagos de las cuotas del precio no están condicionadas ni a la existencia de un Certificado de Título libre de cargas y gravámenes ni al progreso de la construcción ni a otras condiciones que pudiesen resultar de capital interés para el comprador. Como consecuencia de esta imprevisión, el vendedor se reserva la facultad de rescindir la Promesa o declarar vencida la Opción por el solo
hecho de vencerse el término de pago, sin tomar en cuenta que la falta de pago del comprador puede ser la legítima respuesta a la falta de cumplimiento de parte del vendedor de obligaciones sustanciales. (c) No se utilizan depositarios Aen plica@ (Aescrow agents@) para los pagos, por lo que el vendedor maneja, para bien o para mal, los fondos desembolsados, sin ninguna garantía en caso de que sean manejados para mal.
• El Contrato de Compraventa: Al igual que la Promesa u Opción, el Contrato de Compraventa se suscribe ante un Notario quien legaliza las firmas de las partes. Tiene por finalidad el traspaso del derecho de propiedad del vendedor al comprador y equivale a la escritura pública utilizada en España e Hispanoamérica. Muy a menudo resulta recomendable hacer la compra a nombre de una sociedad dominicana en vez de a título personal. • Determinación y pago de los impuestos de transferencia y registro: El Contrato de Compraventa debe depositarse en la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, para solicitar la tasación del inmueble comprado. La Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos verifica si el vendedor está al día en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales, y comisiona a un inspector para que tase el inmueble y determine el monto de los impuestos a pagar. Este procedimiento puede demorar varios días o varias semanas, dependiendo principalmente del cúmulo de trabajo del inspector asignado para realizar la tasación o de la distancia entre la ubicación de las oficinas de la Administración Local y el lugar donde se encuentra el inmueble.
• Inscripción de la compraventa en el Registro de Títulos: Obtenida la tasación de la propiedad y pagados los impuestos de transferencia, el Contrato de Compraventa y el Certificado de Título de la propiedad vendida se deberán depositar, conjuntamente con la documentación proporcionada por la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, en el Registro de Títulos correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra el inmueble comprado. En la práctica, la inscripción está sujeta a los más variados formalismos que exigen que en la mayoría de los casos el abogado o notario deba apersonarse al Registro de Títulos a diligenciar la misma, lo que representa una diferencia marcada con otros países como España, donde la inscripción de la escritura pública puede hacerse aún por correo o por fax, remitiendo luego el original por correo o de manera personal, en cualquier Registro de Propiedad del país. • Expedición del Certificado de Título: Una vez inscrita la compraventa en el Registro de Títulos correspondiente, se expide un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador y se cancela el Certificado emitido anteriormente al vendedor. Es importante destacar que el derecho de propiedad del comprador existe desde el preciso momento en que se inscribe la compraventa. La expedición del nuevo Certificado de Título puede tomar desde unos días a varios meses, dependiendo de la oficina del Registro de Títulos de que se trate.
Comprobaciones Necesarias Muchos abogados dominicanos no toman el cuidado de efectuar las comprobaciones previas requeridas en las operaciones inmobiliarias, limitándose por lo común a obtener la certificación del estado de la propiedad en el Registro de Títulos. Muchas veces el agente de bienes raíces y el vendedor presionan al comprador a un cierre festinado a pesar de las advertencias de su abogado. Para iniciar las comprobaciones de lugar, el vendedor debe proporcionar al comprador o a su asesor legal, los siguientes documentos:
• Fotocopia del Certificado de Título del inmueble.
• Fotocopia de la mensura o del plano del inmueble. En virtud de la nueva Ley de Registro Inmobiliario, las ventas de inmuebles que no hayan sido deslindados, es decir, que no tengan una designación catastral única y un plano de mensura individual debidamente aprobado, no podrán ser inscritos en el Registro de Títulos, salvo en los casos siguientes: (1) Compraventas efectuadas antes del 4 de abril de 2007, las cuales podrán ser inscritas durante un período de gracia de dos años que termina el 4 de abril de 2009; y (2) Compraventas de propiedades completas sin deslindar B no se permiten ventas de porciones de dichas propiedades B por una única vez. No se permiten segundos traspasos sin deslindes. • Fotocopia de la Cédula de Identidad del vendedor o de su Pasaporte y la de su cónyuge si es casado. • Fotocopia del recibo de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) en que conste el último pago del impuesto sobre la propiedad (IPI) o fotocopia del certificado de exención del pago de dicho impuesto, al igual que copia de la certificación de la DGII en que conste que el vendedor se encuentra al día en sus obligaciones fiscales.
Si la vendedora es una sociedad: • Fotocopia del expediente constitutivo de la sociedad, del Certificado de Registro de la sociedad en el Registro Mercantil, al día, y del acta que autoriza la venta; • Certificación expedida por la DGII, en que conste que la compañía está al día con el pago de sus impuestos.
Si el inmueble es parte de un condominio: • Fotocopia de la declaración de condominio; • Fotocopia del reglamento de condominio; • Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes; • Certificación del condominio haciendo constar que el vendedor está al día con el pago de las cuotas de mantenimiento; • Fotocopia de las tres últimas asambleas celebradas por el condominio;
Si el inmueble es una vivienda: • Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes; • Inventario de los efectos mobiliarios existentes; • Copias de los últimos recibos de agua, luz, teléfono, etc. Luego de obtenida la documentación antes indicada, la labor del abogado consiste en cerciorarse de que el inmueble que figura en el Certificado de Título se encuentre libre de todo derecho de tercero y de que sea exactamente el inmueble que desea comprar su cliente.
A esos fines, se deberán tomar los pasos siguientes: • Investigación en el Registro de Títulos: El abogado deberá hacerse expedir una certificación del Registro de Título en que conste el estado jurídico de la propiedad. • Comprobación por un agrimensor: Se debe contratar siempre un agrimensor o perito topógrafo independiente que verifique que el inmueble a comprar es el mismo que figura en el plano presentado por el vendedor, a menos que se trate de urbanizaciones previamente comprobadas. Se han dado casos en que, por razones de errores en la mensura o por maniobras fraudulentas del
vendedor, la propiedad presentada al comprador no es la misma que consta en el Certificado de Título. Es aconsejable realizar la comprobación del plano aun cuando se trate de terrenos deslindados o subdivididos con la aprobación de la Dirección General de Mensuras Catastrales.
• Inspección de las mejoras : Se deberá contratar un ingeniero civil o arquitecto que inspeccione cualquier mejora objeto de venta B casa, apartamento o piso B a fin de comprobar que los planos presentados por el comprador son correctos y que las mejoras se encuentran en buenas condiciones estructurales. • Permisos: El abogado del comprador deberá confirmar que la propiedad objeto de compra podrá utilizarse a los fines deseados. Aunque el ordenamiento urbanístico en la República Dominicana es muy deficiente, existen muchas restricciones legales que deben ser tomadas en cuenta antes de efectuar la compra. Por ejemplo, la Ley 305 del 1968 establece una zona marítima de 60 metros, a partir de la pleamar, a lo largo de toda la costa del país, que en efecto hace pasar al dominio público todas las playas dominicanas. No se permiten construcciones dentro de la zona marítima sin una autorización especial del Poder Ejecutivo. Además, en las zonas turísticas hay restricciones de construcción administradas por la Secretaría de Estado de Turismo. • Posesión: El abogado deberá verificar que el vendedor está en posesión del inmueble a comprar y que no existen ocupantes o mejoras pertenecientes a terceros. Se debe tomar especial cuidado en el caso de propiedades que no estén cercadas y que se encuentran fuera de urbanizaciones conocidas. Se recomienda cercarlas antes de concluir el negocio a fin de descubrir de antemano cualquier reclamación de parte de terceros. De existir inquilinos, arrendatarios o colonos en el inmueble, se deberá comunicar al comprador que la ley dominicana sobreprotege a estas personas y que en consecuencia, eviccionarlos podría resultar ser una tarea ardua y costosa. • Empleados: El vendedor deberá pagar las prestaciones laborales correspondientes a los empleados relacionados con la explotación de la propiedad objeto de compra. • Servicios: El abogado encargado de la operación o el cliente mismo deberá verificar que el vendedor no tiene deudas pendientes por concepto de servicios de agua, luz, teléfono, telecable u otros servicios. Gastos y honorarios para transferir la propiedad Los gastos para el traspaso de la propiedad del vendedor al comprador ascienden a aproximadamente el 3.1% del valor de mercado del inmueble, desglosado de la siguiente manera: • 3% por concepto del impuesto sobre transferencias inmobiliarias (Ley #288-04). • Gastos menudos por concepto de sellos diversos, tales como certificación de cheque o talón, sellos, propina, etc. Cabe recalcar que los impuestos se calculan sobre el valor de mercado del inmueble transferido (Artículo 20 de la Ley #288-04), mediante tasación efectuada por las autoridades gubernamentales, y no sobre el precio estipulado en el Contrato de Compraventa como en muchos países. En cuanto a los honorarios profesionales, la tarifa estándar es del 1% del precio de la compra, lo cual incluye normalmente la asesoría en la negociación de la compra, las diligencias requeridas para comprobar el estado del inmueble, la redacción de la Promesa de Venta y del Contrato de Compraventa, así como su legalización ante Notario, el pago de los impuestos de transferencia, la inscripción del Contrato de Compraventa en el Registro de Títulos y el retiro del Certificado de Título expedido a nombre del comprador. Las responsabilidades del Abogado-Notario en la República Dominicana corresponden pues a las que en España le incumben al Abogado, al Notario y al Gestor Administrativo Colegiado.
Impuestos sobre la propiedad Los inmuebles titulados a nombre personal que tengan un valor superior a los cinco millones de pesos, están sujetos al pago anual del 1% de sobre cualquier excedente sobre esa suma, por concepto del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI), salvo las excepciones siguientes: • Propiedades rurales. • Inmuebles cuyos propietarios tengan 65 o más años de edad, cuando éstos hayan sido dueños de esos inmuebles por más de 15 años y no tengan ninguna otra propiedad a su nombre.
Compra de inmuebles por extranjeros No existe en la actualidad restricción alguna a la compra de parte de extranjeros de inmuebles en la República Dominicana. Anteriormente, el Decreto No. 2543 de 1945 y sus modificaciones exigían del extranjero obtener la autorización previa del Poder Ejecutivo salvo contadas excepciones. Esta norma fue derogada mediante el Decreto No. 21-98 del 8 de enero de 1998 que estableció como único requisito que el Registro de Título mantenga un récord, para fines estadísticos, de todas las ventas hechas a extranjeros.
Los inmuebles y el derecho sucesorio Los extranjeros pueden heredar libremente bienes inmuebles en la República Dominicana. Sin embargo, si no son residentes en la República Dominicana, los impuestos sucesorios que deben pagar se ven aumentados en un 50% ciento por encima de lo que pagaría un residente. Además, la sucesión de bienes inmuebles radicados en la República Dominicana está sujeta a la ley dominicana, la cual establece una reserva hereditaria obligatoria en provecho de los hijos de la persona fallecida. Por ejemplo, un extranjero con un hijo debe reservarle a su heredero el cincuenta por ciento de su patrimonio inmobiliario en República Dominicana sin importar que la ley de su nacionalidad o su testamento establezca lo contrario.
El abogado del estado ante jurisdicción inmobiliaria y sus funciones Conforme se desprende del articulo 12 de la ley 108-05 de fecha 23 de Marzo del año 2005, modificada por la Ley 51-07 de fecha 23 de Abril del año 2007, sobre registro inmobiliario, "El abogado del Estado tiene las funciones de representación y defensa del Estado Dominicano en todos los procedimientos que así lo requieran ante la jurisdicción Inmobiliaria, a la vez ejerce las funciones del Ministerio Publico ante la jurisdicción en función de esto" (Art. 12).El articulo 11 de la referida Ley lo define como "... el representante del Estado ante la jurisdicción Inmobiliaria"... Si tomamos como valida esta definición, parecería que las funciones del Abogado del Estado, se limitarían solo a representar al Estado Dominicano por ante los Tribunales de Tierras, y no es así, ya que tiene otras funciones que contribuyen al mantenimiento de la paz social, al orden publico y a la seguridad jurídica de la propiedad inmobiliaria en la Republica Dominicana.En los casos que son de orden publico, la ley exige su presencia. Por ejemplo, en el Proceso de Saneamiento , el párrafo III del artículo 26 ordena al tribunal apoderado poner en conocimiento del Abogado del Estado el inicio del proceso de judicial e informarle la fecha de la primera audiciencia para que emita su opinión. El mismo párrafo agrega que "la falta de comparecencia o la falta de opinión del Abogado del Estado se considera como falta de interés y la no objeción del Estado en proceso de saneamiento y que la falta de opinión no impide que el inmueble sea adjudicado.Aunque la ley limita al Abogado del Estado a emitir su opinión en el proceso de saneamiento, actualmente, en la práctica no es así, pues si como señala el Artículo 2 que tiene la representación y defensa del Estado ante la jurisdicción inmobiliaria, entonces su papel, no se limita a una simple opinión y a estar presente en la audacia. ? Por que? Sencillamente, pues, el Principio III de la Ley de Registro Inmobiliario señala que "El Estado Dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la Republica Dominicana. Se registran a nombre del Estado
Dominicano todos los terrenos sobre los que nadie pueda probar derecho de propiedad alguno", entonces es al Estado a quien hay que probarle los derechos que los particulares poseen en un inmueble y cuando no pueden demostrar en derecho, ahí esta el Abogado del Estado pidiendo al tribunal que el terreno que se esta saneando sea adjudicado a nombre del Estado Dominicano. Este procedimiento es de orden público. El Abogado del Estado es un actor de primer orden en el proceso. Cuando no esta seguro o tiene dudas sobre el terreno, solicita al juez que ordene un descenso para comprobar, de que se trate de un terreno donde el Estado no tiene interés y que la posesión reúne los requisitos exigidos por la Ley (Arts. 2228 y siguientes del Código Civil).También, el abogado del estado ejerce las funciones de ministerio público ante la jurisdicción Inmobiliaria. En ese sentido somete por ante la jurisdicción correspondiente a los autores de las infracciones castigados por la ley, emite dictámenes, opiniones, mandamientos, interviene en el proceso de revocación por causa de fraude, eecuta las sentencias penales dictadas por la jurisdicción Inmobiliaria y las demás decisiones susceptibles de ejecución forzosa, dirige la investigación, mantiene y sostiene la acusación contra los imputados de cometer hechos punibles establecidos en la ley 108-05 y el Código Penal, en el ámbito de la jurisdicción Inmobiliaria, recibe las denuncias y querellas que se relacionen con inmuebles, siempre en función de ministerio Publico, entre otras.Las funciones mas importante que realiza el Abogado del Estado y lo hace para proteger la seguridad jurídica del sistema inmobiliario y respaldar el Certificado de Titulo, documento este, donde se encuentra consignado el derecho que posee una persona, física o jurídica sobre un determinado inmueble, es cuando otorga la Fuerza Publica para desalojar a un intruso que ilegalmente ocupa un inmueble registrado. Esta función es odiosa pero necesaria, porque afecta un interés, pero protege un derecho consagrado en el artículo 8.13 de la Constitución y en los Art. 544 y siguiente del Código Civil: El derecho de propiedad, que es un derecho absoluto. Publicadas por Einar Custodio a la/s 21:56
Competencia territorial y de atribución de los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria Los Tribunales Superiores de Tierras son instituciones judiciales que se encuentran divididos en cinco (5) departamentos, y tienen bajo su jurisdicción territorial a los demás jueces de las instancias que conforman su departamento. Cada Tribunal Superior de Tierras estará encabezado por un Presidente Los jueces que integran los Tribunales Superiores de Tierras son designados por la Suprema Corte de Justicia de acuerdo con los requerimientos establecidos para los Jueces de las Cortes de Apelación en la Constitución de la República, la Ley de Organización Judicial, la Ley de Carrera Judicial y su Reglamento. Los Tribunales Superiores de Tierras conocen en segunda instancia de todas las apelaciones que se interpongan contra las decisiones emanadas de los Tribunales de Tierra de Jurisdicción Original bajo su jurisdicción territorial, así como de los recursos jurisdiccionales o jerárquicos contra actuaciones Administrativas, de los recursos en revisión por error material contra los actos generados por ellos, y de los recursos en revisión por causa de fraude.
Incipetencia de la jurisdicción inmobiliaria La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de los derechos inmobiliarios y su registro en República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida del inmueble, salvo las excepciones previstas en el marco legal. El sector inmobiliario está regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23 de abril de 2007), la cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en todo el territorio dominicano, implementando el sistema de publicidad inmobiliaria del país.
La Jurisdicción Inmobiliaria está compuesta por los Tribunales Superiores de Tierras, los Tribunales de Jurisdicción Original, la Dirección Nacional de Registro de Títulos y la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales. Asimismo es integrante de la misma el Abogado del Estado. Los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, son interdependientes entre si.
Acciones personales ante la jurisdicción inmobiliaria La Jurisdicción Inmobiliaria no es competente para conocer acciones personales, en esta Jurisdicción solamente se conocen acciones reales Inmobiliarias, no obstante, el legislador de manera excepcional le atribuyó competencia para conocer limitativamente algunas acciones personales, que para evitar confusiones procedemos a enumerarlas: a) La demanda en rescisión del Contrato de mensura, hecho por el Agrimensor y el propietario, Artículo 112 de la Ley de Registro Inmobiliario. b) La demanda Reconvencional, establecida en el Artículo 31 de la Ley de Registro Inmobiliario. c) La condenación en costas, establecida en el Artículo 66 de la Ley de Registro Inmobiliario. d) La demanda al fondo de garantía Inmobiliaria, establecida en el Artículo 39 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. e) La Condenación en Astreintes, establecida en el Artículo 106 del Reglamento General de los Tribunales de la República. Sólo en estos casos el Tribunal de Jurisdicción Inmobiliaria lo conocen, en las demás acciones personales, lo conocen los Tribunales Ordinarios, es decir, Salas Civiles y Comerciales de los Tribunales de Primera Instancia del Distrito Judicial correspondiente
Tema III El proceso de saneamiento catastral conceptualización sobre el saneamiento catastral En esta investigación "Saneamiento", hemos decidido seguir simplemente los pasos propio de éste, sin una organización de capítulo que en este caso más dividirían el trabajo, seguiremos pues el orden de los pasos establecidos para obtener el saneamiento de una propiedad inmobiliaria. El Primer paso del saneamiento se inicia con la Certificación del Alcalde Pedáneo, para la Zona Rural o Certificación del Secretario del Ayuntamiento Municipal, si es zona urbana. Este paso bien importante, en razón de que por medio a éste es que se inicia verdaderamente el proceso de Saneamiento. El (2do. Paso) es el formalismo expreso para así obtener la debida anuencia de comenzar con el proceso en cuestión. con el otorgamiento del permiso (3er paso), el agrimensor tiene un tiempo límite de treinta (30) días para así comunicar a todo interesado sobre el proceso a efectuarse. En el 4to.paso se cumplirán las formalidades de publicidad o aviso de mensuras. Sobre el (5to paso), tenemos lo que es el trabajo del agrimensor, ya sea de campo o de oficina, el mismo llena la libreta del Field Book, con todos los datos tomados en el campo a la hora de efectuar el trabajo de medición, haciendo patente en el mismo, la más mínima nota a tomar en cuenta para el trabajo final o de gabinete. Este proceso es muy importante, porque sin éste no habría exactitud a la hora de registrar la cantidad de terreno que se está reclamando en Saneamiento. Luego de llenado los requisitos previamente mencionados, se presenta el trabajo de Mensura para su revisión y posterior aprobación (6to. paso). Aquí se dan las debidas observaciones al mismo. El plano para audiencia es muy significativo ya que con este se determina la parcela y al mismo tiempo se sabe la perfecta ubicación de los terrenos a mensurar. En el 8vo. Paso se procede a lo que es la Fijación de audiencia y publicación de aviso. El 9no. Paso se refiere a la Celebración de Audiencia, el juez designado para estos menesteres, está en la facultad de interrogar a todo persona, sea testigo o no, de las inmediaciones del lugar en proceso saneamiento, para con esto tener mayor campo de visualización de lo que será su decisión en lo futuro; luego de haber celebrado la audiencia, el juez concede un plazo prudente. La revisión de la sentencia corresponde al 10mo. paso de este proceso En que al Tribunal Superior de Tierras, es enviada la resolución del Juez de Jurisdicción Original, con respecto a su decisión en cuanto a Saneamiento, para que el mismo proceda a emitir su decisión y al mismo tiempo conceder un plazo para apelación de la misma que será de sesenta (60) días a partir de la Notificación de la Sentencia a las partes involucradas. En el 11vo. Paso veremos lo concerniente al plano definitivo y al mismo tiempo el decreto de Registro. Y el 12mo. paso es la expedición del Certificado de Título, todo estos pasos los veremos a continuación.
el proceso de saneamiento Hemos obstado por el escoger como tema de nuestra investigación "EL SANEAMIENTO CATASTRAL", imaginando de antemano las ventajas y conocimientos que vamos a obtener con
el esta disertación. Pues la Propiedad Inmobiliaria es de todas las riqueza que hay en el mundo la única que experimenta plusvalía con el paso del tiempo. Y nosotras en la búsqueda de nuevos y mejores conocimientos, proyectando al futuro de nuestra carrera profesional, encontramos que este tema nos será de gran utilidad porque en nuestro país tenemos mucho terreno aun sin sanear y que más tarde o más temprano no encontraremos con clientes que demanden nuestros conocimientos. Por lo que esta humilde investigación es una magnifica oportunidad para conocer y aprender todo lo concerniente al Saneamiento Catastral en la República Dominicana.-
La posesión y el saneamiento. Acciones posesorias Señalar en qué consiste las acciones posesorias. Consiste cuando una persona tiene un inmueble bajo su poder a título dedueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesiónsea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacífica,inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado por el Código Civil según laposesión de que se trata.Las pruebas de la posesión se admite POR todo medio de prueba sobre laposesión, persona la sentencia que adjudique la propiedad no puedefundarse únicamente en la prueba testimonial, pudiendo el juez ordenar cualquier otra medida complementaria etapas del proceso de saneamiento
la mensura catastral, etapas y regimen de publicidad. Claes de mensuras catastral En el sistema de la ley de Registro de Tierras, se organizan tres procedimientos, la mensura catastral, el saneamiento y la depuración de títulos a acciones de pesos y partición de los terrenos comuneros. Dicha ley tiene por objeto registrar todos los terrenos que forman el territorio de la República, las mejoras construidas o fomentadas sobre los mismos y los otros derechos reales que puedan afectarlos. Debido a esto nos vimos en la necesidad de disponer de un catastro de las tierras, es decir, de medir las mismas por medio de ciertos procedimientos ya sean científicos o adelantados. Esto se debió a que no hay saneamiento sin una mensura previa. Para poder llevar a cabo el principio fundamental del Sistema Torrens, o sea el de la individualidad o especialidad, era indispensable medir las tierras con el fin de ubicarlas y delimitarlas definitivamente con indicación de sus áreas. Entonces podremos decir que la mensura catastral es una cuestión material o de forma, donde se trata únicamente del levantamiento del plano del terreno el cual desempeñará un papel objetivo en el saneamiento, como si fuera una fotografía del inmueble. Los agrimensores están sometidos a las disposiciones de la ley de Registro de Tierras y a las del Reglamento General de Mensuras Catastrales.
certificado de titulo. Concepto, características y su naturaleza Es el que certifica ente las autoridades la posesión de un bien o inmueble
clasificación de certificados de títulos documentos registrales y fundamentos legales y doctrinales del certificado de titulo Certificados e Informes: Concepto y Función:
Los Certificados constituyen una carga, una diligencia previa a la realización de cualquier acto jurídico sobre un dº real que puede causar reserva de prioridad y bloqueo registral, garantizando la inmutabilidad de la situación registral del bien durante su vigencia. El art. 23 Ley 17.801 exige el certificado para el otorgamiento de documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de dº reales sobre bienes inmuebles. El Informe, en cambio, no produce ninguno de esos efectos: No autentica nada. Sirve sólo para dar conocimiento de los dº en él inscriptos. Puede consistir en un extracto de datos o la copia íntegra del documento
diferencias entre certificado de titulo y constancia de anotada Certificado de Título vs Carta Constancia La ley de Registro Inmobiliario No. 108-05, de fecha 22 de Febrero del año 2005 y sus modificaciones, supone una reforma en lo concerniente al manejo de la propiedad Inmobiliaria en la República Dominicana. En este momento quiero referirme al caso particular de lo que son los títulos de propiedad desde la perspectiva de esta ley. Sabemos que los títulos de propiedad pueden ser tanto una Constancia de Venta Anotada (o Carta Constancia, como suelen denominarse); o un Certificado de Título Definitivo. La Carta Constancia es una prueba de la propiedad sobre un terreno registrado cuyo manejo de la propiedad pertenece al sistema de los terrenos comuneros (propietarios comunes). Por lo general decimos que la Carta Constancia es el "titulo sin deslindar". El Certificado de Titulo Definitivo es el título de propiedad por excelencia, que nos ofrece toda la exactitud y garantía sobre la titularidad y ubicación de un terreno. Es el "titulo deslindado". El aspecto físico de la Carta Constancia y del Certificado de Título Definitivo es el mismo, ambos son una prueba de la propiedad, y una persona que no tenga por costumbre manejar esa clase de documentos no podría con facilidad identificar o diferenciar una cosa de la otra. La Carta Constancia se reconoce con facilidad en el encabezado, cuando dice: "Constancia de Venta Anotada". En el cuerpo de la Carta Constancia nos dice que x persona es propietario de una porción de terreno ubicado dentro del ámbito de tal parcela, distrito catastral x, de la provincia x, con una extensión superficial de tanto. Lo que significa que si la parcela tiene, por ejemplo, 500 tareas, el título diría que usted compró 100 tareas, y por lo tanto usted es dueño de 100 tareas de las quinientos en total de dicha parcela.
el certificado de titulo y el fondo de garantía . fuerza probatoria y ejecutoria del certifcado de titulo En la República Dominicana, como en otros países latinoamericanos y europeos, el Estado es garante de la validez de los Certificados de Título que expide, estableciendo Fondos de Seguro que permiten, en teoría, indemnizar a aquéllos que, sin cometer negligencia alguna, se han visto despojados de su propiedad, por error en la ejecución de la Ley de Registro de Tierras. En República Dominicana, por desgracia, el Fondo de Seguro jamás ha recaudado los fondos necesarios para hacer efectiva esta protección legal. Para suplir esta deficiencia recientemente se han establecido en el país dos aseguradores privados que expiden pólizas de seguro o garantía de títulos: Stewart Title y American Title Insurance Company. Entre los riesgos cubiertos por estos aseguradores se encuentran: multiplicidad de propietarios, falsificación, fraude, incapacidad del vendedor, falta de acceso a la propiedad, nulidad de fondo o de forma del acto de venta y poderes nulos.
tema IV Los recursos ante la jurisdicción inmobiliaria 4.1 Concepto base legales y reglamentarias de los diferentes recursos ante la jurisdicción inmobiliaria actuaciones administrativas, jerarquicas y jurisdiccionales El ejercicio del derecho sobre la propiedad inmobiliaria es complejo y contiene muchos recursos mediante los cuales se establece la defensa en caso de inconveniente sobre la compra y venta de una propiedad, la herencia de bienes inmobiliarios o la carencia de documentos que sustenten la potestad de determinada propiedad en cualquier parte del país. Por eso es necesario conocer los escenarios mediante los cuales la ciudadanía puede ejercer sus derechos en esta materia. Al tenor del contenido de la Ley número 108-05 del Registro Inmobiliario, para actuar en relación con actuaciones administrativas se pueden iniciar las acciones contra cualquier acto administrativo dictado por los órganos y técnicos de la jurisdicción inmobiliaria. También es posible recurrir contra las resoluciones administrativas de los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria, de modo que cualquier persona que se considere afectada por un acto o resolución, puede solicitar la reconsideración correspondiente. Usted como ciudadano que se considere afectado por una decisión de jurisdicción inmobiliaria puede interponer los recursos jerárquicos y jurisdiccionales de rigor, siendo competente en esta fase administrativa el mismo órgano que dictó el acto o la resolución. En estos casos se toma en cuenta el plazo establecido para recurrir, el cual comienza a correr a partir de la fecha de publicación de la actuación. En caso de que le sea denegada la reconsideración o vencido el plazo sin obtener respuesta, queda habilitado el recurso jerárquico, el cual se interpone ante el órgano superior al que dictó el acto o resolución recurrida.
4.2 conceptualización del recurso de apelación, efectos y plazo El recurso de apelación por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, se deferencia del recurso de apelación en materia Ordinaria, en los siguientes casos: A) a que por ante el Tribunal Superior de Tierras, todo el que tenga interés puede apelar haya o no participado, verdaderamente o por escrito, en el juicio llevado a cabo en Jurisdicción Original cuando se trata de un recurso de Apelación contra una Sentencia dictada con motivo de un Saneamiento Inmobiliario, tal y como lo establece el párrafo 2 del Artículo 80 de la Ley de registro Inmobiliario, mientras que el Código de Procedimiento Civil no establece la posibilidad de que ningún recurso de Apelación pueda ser abierta, es decir que en materia Civil Ordinaria sólo las partes que han participado verbalmente o por escrito son las que pueden interponer el Recurso de Apelación. B) El plazo para apelar, por ante la Jurisdicción Inmobiliaria es de 30 días contados a partir de la fecha de la notificación. En materia Civil Ordinaria es de un mes a partir de la notificación de la sentencia.
C) El recurso de apelación por ante la Jurisdicción Inmobiliaria se interpone mediante una instancia motivada en derechos, depositada por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original que la dictó; mientras que el Recurso de Apelación por ante la Jurisdicción Ordinaria se interpone mediante un acto de emplazamiento.
4.3 Recursos de revisión por causa de fraude, error material, concepto y carácter, tribunal El Tribunal admitió tácitamente la acción en revisión por fraude, dirigiendo un oficio al demandado, al cual éste contestó por acto de alguacil. Además, las partes concurrieron a una audiencia y presentaron conclusiones al fondo y en consecuencia no pudieron recibir ningún agravio. La formalidad de notificación del Artículo 139 Ley Registro Título no es de orden público. Es suficiente con que la instancia en revisión llegue oportunamente al interesado, por lo que, en este caso, el tribunal no debió declarar inadmisible el recurso en revisión por fraude. 4.4 Forma de interponer los diferentes recursos ante la jurisdicción inmobiliaria
Tema V El referimiento ante la jurisdicción inmobiliaria 5.1 concepto y competencia para conocer el referimiento inmobiliario Está el referimiento clásico en caso de urgencia, y que tiene su fundamento Jurídico en el Artículo 50 de la Ley de Registro Inmobiliario. B) El Referimiento a los fines de hacer cesar una turbación manifiestamente ilícita, este tipo de Referimiento está arraigado en el artículo 51 de la Ley de Registro Inmobiliario. C) El Referimiento en caso de dificultad en la ejecución de una sentencia, que consiste en acudir al Juez de Referimiento porque no se ha podido ejecutar la sentencia dictada por el Juez o los Jueces por la resistencia de contra quien se pronunció. El Magistrado Monción señala que el Magistrado Ciprián establece que donde hay urgencia, hay referimiento, donde no hay urgencia, no hay referimiento; pero, Monción dispone que la urgencia no debe confundirse con la celeridad, el Referimiento para hacer cesar una turbación manifiestamente ilícita, no es necesaria el elemento de la urgencia, porque la turbación aplica a las vías de hecho, no a una turbación eventual. Nosotros entendemos, que en la colunma anterior digimos que había una diferencia entre los Magistrados Pérez y Monción en cuanto a la forma de apoderamiento del Tribunal de Tierras en materia de Referimiento, pero, leyendo el Libro la Litis del Magistrado Monción nos dimos cuenta que en la página 519 él señala que el apoderamiento es cuando se deposita una instancia motivada en la Secretaria común si hay más de un Juez, o en la Secretaria del Trbunal de Tierras que está apoderado de lo principal, solicitándole por la misma que emita un auto de fijación de audiencia y citación, autorizándolo a emplazar a la otra parte en materia de referimiento. Por lo que no existe niguna diferencia en lo planteado por los Magistrados antes señalados, ya que fue un mal entendido en las interpretaciones que realizamos en la colunma anterior. Por lo que entendemos que para que el Tribunal de Tierras, pudiese conocer de la demanda en Referimiento debe estar apoderado de una demanda principal, de lo contrario no puede conocerlo de manera directa.
5.2 identificación sobre la base legal del referimiento en la jurisdicción inmobiliaria articulos 50 al 53 de la ley de registro inmobiliario
Es el trámite rápido y sencillo tendiente a obtener del presidente del tribunal civil, de comercio o inmobiliario de una ordenanza que resuelva provisionalmente una incidencia sin decidir sobre el fondo del asunto, y en caso urgente o de dificultad en la ejecución de un titulo ejecutivo. Según el Doctor Artagnan Pérez Méndez es un procedimiento especial, rápido y sencillo, a fin de obtener una medida provisional en caso de urgencia”. El magistrado Rafael Ciprian en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario” nos ofrece el siguiente concepto: Es siempre una acción accesoria en justicia, que se caracteriza por la urgencia que ataque una medida de ejecución provincial, no obstante cualquier recurso, para asegurar el derecho para evitar un daño inminente y que no prejuzga el fondo del asunto principal que da origen al Referimiento mismo. El magistrado Víctor Santana Polanco autor de la obra Derecho Procesal para la Jurisdicción Inmobiliaria, nos dice que “El Referimiento es un procedimiento excepcional por ante los tribunales de la Jurisdicción inmobiliaria, al cual se acude en caso de urgencia en ara de ordenar una medida conservatoria la cual tiende a evitar o prevenir un daño inminente o para hacer cesar una turbación manifiestamente ilícita”. El vocabulario jurídico de Henri Capitant lo define como: “Tramite rápido y sencillo tendiente a obtener del presidente del tribunal civil o de comercio una ordenanza que resuelva provisionalmente una incidencia, sin decidir sobre el fondo del asunto y caso urgente o de dificultad en la ejecución forzosa de un titulo ejecutivo. Para nosotros el Referimiento inmobiliario y según los art 50 y 51 de la ley 108-05 de Registro Inmobiliario, es la facultad que tiene el juez del tribunal de jurisdicción apoderado de una litis de derechos registrados o el presidente del tribunal superior en caso de la apelación del asunto, de conocer de toda medida urgente y de carácter provisional que se debe tomar respecto al inmueble sin que su ordenanza pueda perjudicar el fondo de la litis principal y con actitud para tomar todas las medidas conservatorias que se le impongan para prevenir un daño inminente o hacer cesar una turbación manifestante ilícita o excesiva.
5.3 Elementos fundamentales del referimiento inmobiliario 1) 2) 3) 4) 5) 6)
Es un procedimiento en caso de urgencia Se decide por medio de una ordenanza provisional Es un procedimiento contradictorio oral y publico Es un transmite acelerado, breve, sencillo y expedido El juez apoderado no puede perjudicar el fondo Debe existir una instalación principal
5.4 procedimiento en materia de referimiento inmobiliario Según el tipo del derecho que se pretenda proteger con una medida urgente y provisional, puede haber los siguientes procedimientos de Referimiento. 1) El Referimiento clásico, según el art 109 de la ley 834 y 51 ley 108-05. 2) El Referimiento para tomar medidas conservatorias tendientes a prevenir un daño inminente o una turbación manifestante ilícita o excesiva. Art 110 ley 834 y 53 ley 108-05. 3) El Referimiento Provisión, por el cual se persigue acordar una provisión al acreedor cuando la obligación no es seriamente contestada, art 110 de la ley 834. 4) El Referimiento preventivo, para lograr una decisión tendente a la preservación de una prueba antes de todo proceso. 5) El Referimiento Injonction, para ordenar la ejecución de una obligación de hacer. 6) El Referimiento oposición para revocar o modificar una ordenanza sobre requerimiento. Es el que se lleva antes el juez apoderado de recursos de oposición. 7) Poderes para suspender una sentencia en un recurso de apelación. 8) Poderes en ejecución provisional de sentencia. Para la jurisdicción Inmobiliaria solo se ha contemplado:
1) El clásico en caso de urgencia art 50 ley 108-05. 2) El que otorga poder al juez de jurisdicción original para prescribir medidas conservatorias para prevenir un daño inminente o hacer cesar una turbación manifestante ilícita, art 51 ley 10805. Poderes al presidente del Tribunal Superior de Tierras en el curso de un recurso de apelación para suspender una decisión.
5.5 la prescripción y otros medios de in admisión y de excepción en materia inmobiliaria Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria ... Se definen los medios de inadmisión como todo medio que tienda a hacer declarar al ... la falta de calidad, la falta de interés, la prescripción, el plazo prefijado y la cosa juzgada
5. Objeto de la prescripción y causas que impiden la prescripción La prescripción recae tanto sobre los bienes muebles como sobre los inmuebles, sin embargo, enmateria de bienes muebles rige el principio de que la posesión equivale a título, pero opera la prescripción sobre las cosas muebles extraviadas o robadas y las poseídas de mala fe. Pero, encualquiera de los casos, deben ser cosas que se encuentren en el comercio, este es el argumento delArtículo 1959, al preceptuar: "La posesión no tiene efecto respecto de las cosas que no están en el comercio". Recordemos que el comercio es por esencia la transmisión, la circulación de las cosas de una persona a otra, no estando las cosas en el comercio son inalienables y en consecuenciaimprescriptible, tal es el caso de los bienes del dominio público y de las cosas comunes.Son susceptibles de usucapión los derechos reales principales, esto es, la propiedad, servidumbres,usufructo, uso, habitación, enfiteusis. Los derechos reales accesorios o garantías reales (hipoteca, prenda, anticresis) no son susceptibles de adquisición mediante la usucapión, la función de éstosconsiste en asegurar al acreedor la satisfacción de su crédito, confiriéndole un poder especial sobrela cosa dada en garantía, faltando aquí aquella facultad de goce más o menos extenso que es elnormal contenido de aquéllos.Los derechos reales principales, atribuyen a su titular (según la clase de derecho real de que se trate)el dominio, uso, goce y disfrute sobre la cosa; mientras que los derechos reales accesorios, sólovinculan mía cosa con un crédito, por ser accesorios siguen la suerte de lo principal, de modo que silos derechos de crédito no pueden ser adquiridos por prescripción, las garantías reales que son loaccesorios, tampoco lo podrán; sin embargo, los derechos de crédito sí pueden extinguirse por prescripción, en consecuencia, también lo podrán las garantías reales, porque seguirían la suerte delo principal Las causas que impiden la prescripción, están constituidas por determinadas circunstancias que no permiten se produzca o genere la prescripción, de manera que puede una persona poseer un bien por más de veinte años; pero, si existe alguna causa que impida la prescripción, como si nunca hubiese poseído, pues su posesión es inútil, ineficaz, no produce efectos jurídicos. Estas causas estánreguladas en el Código Civily son: Posesión de cosas fuera del comercio: La prescripción no tiene efecto respecto de las cosas que no están en el comercio (Artículo 1959).De manera que si se está en posesión de un bien extra commercium, esta no es una posesión capazde producir la prescripción. El Artículo 778 del Código Civil establece: "No produce efecto jurídico la posesión de las cosas cuya propiedad no puede adquirirse".
Siendo la posesión un medio para que se produzca la usucapión, nada se logra si se está en posesiónde un bien que no puede ser adquirido. En principio, todo mueble o inmueble es susceptible de posesión, pero si embargo, las cosas que no pueden ser objeto de propiedad como el caso de los bienes del dominio público y las cosas comunes, igualmente, los bienes inalienables o sean aquellosque no pueden ser enajenados bien por obstáculos naturales o por prohibición legal o convencional,no pueden ser objetos de usucapión, y en consecuencia, esta es una causa que impide la prescripción. Ausencia de posesión legítima: El Artículo 1953, exige como condición para la adquisición usucapión, la posesión legítima: "Para adquirir por prescripción se necesita posesión legítima". En este sentido, la ausencia de posesión legítima es una causa que impide la prescripción. Losdetentadores y poseedores precarios que poseen en razón de un título que los obliga a restituir y quedetermina el reconocimiento de una posesión de grado superior a la suya, no pueden usucapir lacosa que les fue confiada. Con relación a esto el Artículo 1963 establece, en su encabezamiento: "Nadie puede prescribir contra su título, en el sentido de que nadie puede cambiarse por sí mismola causa y el principio de su posesión"... Cuando se posee una cosa en nombre de otro, como se indicó, hay ausencia de posesión legítima, por tanto no es una posesión ad usucapión. En principio nadie puede cambiar la causa y origen desu título. Sin embargo, el mismo Legislador establece excepciones a este principio, en el Artículo1961: "Quien tiene o posee la cosa en nombre de otro, y sus herederos a título universal, no pueden jamás prescribirla, a menos que se haya cambiado el título de su posesión por causa procedente deun tercero, o por la oposición que ellos mismos hayan hecho al derecho del propietario". El cambio del concepto posesorio (inversión del título) no se presume, debe necesariamente ser probado y procede en los casos planteados en el Artículo 1961 y a los fines de la posesión adusucapionem: a) sólo por causa de un tercero; y, b) por la oposición que el poseedor o sus herederosa título universal (que continúan la posesión de su causante) hayan hecho al derecho del propietario
Tema VI
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La prueba en materia inmobiliaria 6.1 concepto, principios constitucionales y legales , importancia de la prueba en materia inmobiliaria La esencia, naturaleza y contenido de un derecho es siempre inseparable de su prueba. La pretensión de las reglas jurídicas de tutelar la verdad se halla siempre limitada, en atención a la inaccesibilidad de la verdad en sí. Por eso la ontología del Derecho estriba en el reconocimiento y la jerarquización de algunos mecanismos de acceso a una verdad formal, que se declara como la única verdad. Este principio es especialmente constatable con relación al derecho de propiedad, hasta el punto que puede decirse que la propiedad en sí no existe y la concepción jurídica de la propiedad es la de una apariencia dogmáticamente definida como la propiedad; la realidad jurídica de la propiedad (la protección de la propiedad) es inseparable de su prueba. El sistema codificado recoge –con alguna ligera modificación– el principio recibido de la tradición jurídica del Derecho Romano de reconocer una triple realidad jurídica en la protección de la titularidad de cosas: la propiedad, la posesión y la detentación. El axioma supremo sobre el que se asienta el Derecho patrimonial es la protección de la apariencia. Significa, en primer lugar, que todo detentador de una cosa, cualquiera que sea la causa de su detentación, tiene derecho a seguirla detentando (es protegido jurídicamente) y sólo puede ser privado por el ejercicio de una acción judicial y mediante la prueba de un mejor derecho (la detentación anterior: el derecho de posesión o la propiedad). 6.2 medio, jerarquía y preponderancia de la prueba según la jurisdicción
6.3 las pruebas en jurisdicción inmobiliaria, en saneamiento castatral.
6.4 recursos en la jurisdicción inmobiliaria. Recursos De apelación Recursos de casacion Por cusa de fraude, es la accion que sin pretender afectar un derecho o cuestionar el fondo de una decisión de los tribunales se interpone para correjir un error. Por causa de error es la accion mediante la cual se imoucna una sentencia que el interesado considera fue obtenida fraudulentamente.
Tema VII Litis sobre derechos registrados 7.1 Concepto de litis sobre derecho registrados La Ley de Registro inmobiliario define lo que es la litis sobre derecho registrado en su artículo 28, y lo hace en estos términos: es el proceso contradictorio que se introduce ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en relación con un derecho registrado. También esa labor le ha correspondido a la jurisprudencia y a la doctrina dominicana; en cambio, el código civil en su articulo 1700 define lo que es una litis y dispone el referido texto legal que se reputa la cosa es litigiosa, desde el momento en que existe demanda y contestación sobre el fondo del derecho. La jurisprudencia ha definido la litis sobre derechos registrados como aquella que pone en juego el derecho sobre la propiedad inmobiliaria o algún derecho real sobre la misma registrado, y es que una consecuencia de hechos producidos entre las partes después del primer registró. Cas. 5 de abril de 1957. B. J. 561, pag. 689. Nuestra Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación ha sustentado que para los fines de las litis sobre derecho registrado el terreno se considera registrada desde el momento que ha intervenido la sentencia final del saneamiento. Aun cuando la operación material del Registro no se haya efectuado, esto no quiere decir que para la redacción de los acto que realicen estos adjudicatarios rijan ya las formalidades del articulo 189 de la Ley de Registro de Tierras (hoy son los artículos 38 y 39 del Reglamento General de Registro de Títulos), pues esas formalidades están previstas específicamente para el caso en que se haya efectuado materialmente el registro. Cas. Octubre de 1969, B. J. 707, pag. 5061.
INTANCIA CONTENTIVA DE LA DEMANDA Procedimiento que se rige para los fines de la Litis Sobre Derecho Registrado. El procedimiento para interponer una litis sobre derechos registrado por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, se inicia de la siguiente manera: Se introduce mediante una instancia motivada sobre los hechos que se pretenden probar y el derecho que debe ser aplicado, por ante la Secretaria del Despacho Judicial del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente. Este apoderamiento es diferente a la materia civil ordinaria, ya que las demandas por ante esa jurisdicción se interpone mediante un acto de emplazamiento en la octava franca de la ley y no mediante instancia. Una vez depositada la instancia por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original, la parte demandante debe notificar en el plazo de la octava franca, es decir dentro de diez días a partir de la fecha de deposito de la demanda en la secretaria del tribunal apoderado de la litis, la constancia de que ha notificado al demandado por acto de alguacil la instancia introductiva de la demanda depositada en este tribunal. Ni la Ley de Registro Inmobiliario ni el Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original establecen o programan el procedimiento que debe seguir el demandado por ante los Tribunales de la Jurisdiccion Inmobiliaria, una vez le es notificada la instancia de la litis sobre derechos registrados, contrario a la jurisdicción civil ordinaria, que una vez le es notificada la demanda o emplazamiento para que comparezca en el plazo de la octava franca de ley al demandado este debe constituir abogado, toda vez que comparecer por ante el tribunal en materia civil ordinaria quiere decir constituir abogado; esto no ocurre así por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, ya que poco importa que el demandado le de respuesta en términos procesales ala notificación de la instancia depositada por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original, el demandante deberá en todo caso citarlo para la audiencias conforme con lo que dispone el articulo 61 de la Ley de Registro Inmobiliario que dice lo siguiente: las partes deben ser citadas para la audiencia mediante acto de alguacil conforme a lo que establece el Codigo de Procedimiento Civil.
El juez o tribunal llamado a conocer una litis sobre derechos registrados, no fijara audiencia, ni realizara ningún tipo de tramite procesal hasta tanto del demandante haya depositado en la Secretaria del Despacho Judicial la notificación de la demanda a la contraparte por acto de alguacil. El articulo 134 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra de Jurisdicción Original, le impone una sanción al demandante si no cumple con los requisitos exigidos por el articulo 30 de la Ley de Registro Inmobiliario, al no notificar mediante acto de alguacil la instancia que este deposito por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente, dentro del plazo de la octava franca, dicha sanción es la caducidad de la instancia, es decir la misma queda sin efecto. •
Es preciso destacar que cuando se produce esta caducidad por negligencia de la parte demandante al no dar cumplimiento al mandato de la ley, los derechos que tiene este no se extingue lo que indica que el demandante puede pedir el desglose de todos los documento que acompañaron la instancia que ha quedado sin efecto e introducir nueva instancia. Es oportuno destacar que el incumplimiento a las disposiciones del articulo 30 de la Ley de Registro Inmobiliario no implica una prescripción, sino una caducidad de la instancia, ya que aparentemente la prescripción y la caducidad se confunde y muy a menudo en la practica se hace difícil saber si se esta ante una u otra institución jurídica. La caducidad es una figura jurídica distinta de las prescripciones, pues aquella extingue, restringe o modifica el derecho de accionar que tiene todo individuo, mientras que esta presume que el titular no ha querido o no ha podido ejercitar el derecho durante un tiempo, por causas que son conferidas a su negligencia. La caducidad se puede definir como el perecimiento de la acción por no haber ejercitado al derecho dentro del término que la ley señala en forma perentoria. Es obligación del juez o Tribunal apoderado de una litis sobre derechos registrados, una vez sea depositada la notificación de la demanda a la contraparte, informar al Registro de Títulos y a la Dirección Regional de Mensura Catastral correspondiente, la existencia de la misma. También es obligación del Registro de Títulos correspondiente anotar un asiento sobre el inmueble involucrado en el que se hará constar que el mismo es objeto de un conflicto que se esta conociendo en dicho Tribunal. La publicidad de la litis sobre derecho registrados, prevista en el articulo 135 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original, tiene por finalidad enterar a los terceros de la situación jurídica por la cual esta atravesando el inmueble, a este tipo de actuación es lo que se denomina oposición, ya que con la misma se prohíbe a un tercero que haga algo en ausencia del oponente. Es necesario destar que el incumplimiento a esta disposición imperativa del articulo 135 del citado Reglamento, constituye una negligencia por parte del órgano llamado a darle cumplimiento, y en el caso eventual de que dicho incumplimiento afecte a tercero, pues es el órgano encargado en darle cumplimiento compromete sus responsabilidad, que aquellas personas que fueron afectada en sus derechos sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, hayan sido perjudicadas con la aplicación de la ley, pueden acudir al fondo de garantía de inmuebles registrados, en virtud de lo dispuesto por el articulo 39 de la Ley de Registro Inmobiliario el cual dispone que es la garantía establecida a los fines de indemnizar aquellas personas que sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, hayan sido perjudicadas con la aplicación de la presente ley Una vez anotada la litis sobre derecho registrado por ante el Registro de Títulos correspondiente, conforme a las disposiciones preestablecidas en el Reglamento de los Tribunales, los terceros adquirientes son de mala fe, pues no pueden ignorar la oposición inscrita. El momento procesal en que debe ser ordenada al Registro de Titulo la cancelación de la anotación, donde se hizo constar la litis sobre derechos registrados por parte del tribunal apoderado, es cuando el litigio haya sido decidido; en ninguna fase del proceso el tribunal puede a pedimento de parte ordenar dicha cancelación, ni tampoco puede hacerlo a través de una demanda en referimiento, aun la litis de la cual este apoderado, sea temeraria, improcedente, hay
que esperar hasta que el fondo sea decidido y que la sentencia adquiera la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada. LAS AUDIENCIAS CON MOTIVO A UNA LITIS La Ley de Registro Inmobiliario en su artículo 60 establece que en aquellos procesos que no son de orden público solo se celebran dos audiencias: la audiencia de sometimiento de pruebas y la audiencia de fondo. Como las litis sobre derechos registrado no tiene un carácter de orden publico, sino de puro interés privado, las pretensiones del legislador han sido que estos procesos se conozcan de manera sumaria. LA AUDIENCIA SOBRE EL SOMETIMIENTO DE LA PRUEBA De conformidad con las disposiciones del artículo 53 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original, las audiencias son fijadas, a solicitud de la parte interesada o de oficio, por el Juez o tribunal. De donde se infiere que el juez apoderado para conocer de una litis sobre derechos registrados, desde el momento en que el demandante deposite en la Secretaria del Tribunal, el acto de notificación de la instancia o demanda, conforma a lo dispuesto por el articulo 30 de la Ley de Registro Inmobiliario, el cual ha sido citado precedente, puede fijar la audiencia sobre el sometimiento de pruebas, la cual deber ser celebrada en un plazo no menor de veinticinco días (25) ni mayor a sesenta (60)días posteriores al apoderamiento del Juez o Tribunal. Para la audiencia de sometimiento de pruebas las partes deberán ser citadas de conformidad con lo expresado por el artículo 61 de la Ley de Registro Inmobiliario el cual dispone que las partes deban ser citadas para la audiencia mediante acto de alguacil conforme a lo que establece el Código Procedimiento Civil. En virtud de dicho texto legal se coligen los siguiente criterios: a) este texto manda a que sean citadas las partes es decir quien promueva la fijación de la audiencia, no necesariamente tiene que ser notificada por el demandante, es por ello que si el Juez o Tribunal la fijada, deberá notificarle al demandante mediante acto de alguacil la citación para la audiencia, o en consecuencia el juez no puede conocerla en ausencia del demandante; b) el articulo 61 de la citada ley, no es limitativo en el sentido que no distingue a cual audiencia es que deben ser citadas la parte, es decir que si el demandado no comparece a la audiencia de sometimiento de pruebas a la cual fue citado legalmente, el mismo debe ser citado nuevamente la la audiencia del fondo; y c) la citación deben hacerse tal y como lo consagran los artículos 63 al 74 del Código de Procedimiento Civil, y en estos artículos esta establecido el procedimiento para las citaciones prevista por la Ley de Registro Inmobiliario. En esta audiencia las partes presentaran un inventario escrito, en el que consignaran y anexaran los documentos y demás pruebas en apoyo de sus pretensiones, el demandante en primer termino le dará lectura a su inventario de las pruebas en apoyo de sus pretensiones, el demandante en primer termino le dará lectura a su inventario de las pruebas relativa a los hechos y actos que alegan en apoyo a su demanda, y en segundo lugar el demandado le dará lectura a su inventario de las pruebas en apoyo a su defensa. De este criterio se infiere que no hay la necesidad de acompañar la instancia que se deposita por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para conocer la litis sobre derechos registrados, de los documentos que hará valer el demandante. La Ley de Registro Inmobiliario en la parte in-mide del párrafo 1 del articulo 60, consagra la posibilidad de que el Juez apoderado de la litis requiera cualquier prueba que les resulte inaccesible a la partes y que la misma deba ser ponderada. Este pedimento deberán hacerlo las partes en la audiencia de sometimiento de pruebas, pero para ello es necesario que la parte que hace el pedimento le pruebe al juez o tribunal que ha hecho las gestiones para obtenerla en tiempo oportuno y no ha sido posible, pudiendo el tribunal que ha hecho las gestiones para obtenerla en tiempo oportuno y no ha sido posible, pudiendo el Tribunal requerida en manos de cualquier persona física o moral, o institución publica o privada, y en este sentido el párrafo del articulo 63 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria dispone que aquellas pruebas que habiendo las podido conseguir el interesado, no las haya obtenido por no realizar los tramites en el tiempo y forma requeridos, no se reputaran inaccesibles.
DIGA LA FORMA DE PRESENTAR LOS MEDIOS DE PRUEBA INCLUYENDO LOS INFORMATIVOS TESTIMONIALES, TIEMPO QUE SE DEBE DEPOSITAR LA LISTA DE TESTIGO Y QUE DEBE CONTENER ESA LISTA En aquellas litis sobre derechos registrados en que por la naturaleza de los hechos que se pretenden probar, y que sea necesaria admitir las mas amplia libertad de pruebas, como por ejemplo, una demanda en declaración en simulación intentada por un tercero, una demanda en nulidad de un contrato por motivos fraudulentos, o cuando el demandante tiene que establecer la prueba de la mala fe de un tercer adquiriente, entre otras, y el demandante quiere hacer uso de la prueba testimonial, deberá someter una lista de los testigos que quiere que sean escuchado, por lo menos cinco (5) días de la audiencia de sometimiento de pruebas, ya que solo pueden ser escuchados como testigos en una litis sobre derechos registrados, los que figuren en la lista depositada en el plazo establecido por el articulo 80 del Reglamento de los Tribunales, así mismo, la lista depositada debe contener los nombres y apellidos, cedulas de identidad y electoral, profesión, domicilio y residencia de cada testigo, asi como su calidad, relación con el caso y los hechos sobre los cuales puede declarar. En esta audiencia de sometimiento de pruebas, las partes podrían hacer uso del peritaje como medio de pruebas, previsto por los artículos 65 de la Ley de Registro Inmobiliario y 87 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, asi como las disposiciones previstas por los artículos 302 al 323 del Código de Procedimiento Civil relativo a los informes de peritos. COMO Y CUANDO DEBEN PLANTEARSE LOS INCIDENTES (LAS EXCEPCIONES, MEDIOS DE INADMISION, ETC .) De acuerdo con el articulo 65 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original, modificado por la Resolución No. 1737-2007, de fecha 12 de julio del año 2007, dictada por la Suprema Corte de Justicia los medios de excepción deberán ser presentados a pena de inadmisibilidad de forma simultanea y en la audiencia de sometimiento de pruebas. De donde se infiere que la parte que plantea un medio de excepción relativo a la irregularidad del procedimiento deberá presentarlo uno por uno, y no esperar que el Juez o Tribunal falle el primero, para luego presenta el Segundo o los demás, porque entonces depspues del primero que es presentado los demás si no se presentan de forma simultanea, resultan inadmisible por extemporáneo. De conformidad con el artículo 66 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en esta audiencia de sometimiento de pruebas quedara fijada por el Juez o Tribunal la audiencia sobre el fondo, en un plazo no mayor de Treinta días (30). Es oportuno destacar el hecho de que hay muchos litigantes que pretenden que si las partes se ponen de acuerdo en concluir al fondo en la audiencia de prueba pueden hacerlo, bajo el alegato de que la litis sobre derecho registrado son de interés privado y de que las pretensiones del legislador son que las litis sobre derechos registrado sean conocidas en dos audiencias, atreviéndose a señalar solo es solo una de las pretensiones del legislador, nosotros estamos en desacuerdo con ese criterio, toda vez que la Ley de Registro Inmobiliario es una ley de procedimiento, la cual ha consagrado dos tipos diferentes de audiencias para las litis que se encaminan por ante los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria, que son la audiencia del sometimiento de prueba y la audiencia de fondo, pretender que por un acuerdo de las parte se pueda suprimir una de estas audiencias, se estaría violando el principio de inmediación del proceso, ya que el juez no puede sustituir el procedimiento, puesto que si bien es cierto que la litis sobre derechos registrado es de puro interés privado, no es menos cierto que el procedimiento instituido y reglamentado por la ley de registro inmobiliario es de orden publico, ya que siendo las leyes de procedimiento de aplicación de interpretación restrictiva, no es posible que un acuerdo de parte pueda sustituir una fase del proceso, y en ese sentido el principio V de la citada ley establece que en relación con derechos registrados ningún acuerdo entre partes esta por encima de la Ley de Registro Inmobiliario.
LA AUDIENCIA SOBRE EL FONDO DEL CASO En la audiencia sobre el fondo las partes deberán presentar sus alegatos y depositar sus conclusiones escritas; así mismo, en esta fase del proceso también se podrán presentar los medios
de inadmisión que se consideren oportunos, en virtud del párrafo del articulo 65 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original, modificado por la Resolucion No. 1737-2007 de fecha 12 de julio del 2007, distadas por la Suprema Corte de Justicia, el cual dispone que los medios de inadmisión pueden ser propuestos en todo estado de causa, de conformidad con lo establecido en el articulo 45 de la ley No. 834 de 1978. Cuando el legislador sostiene que en la audiencia sobre el fondo las partes presentaran sus alegatos, de esta expresión se desprende que los alegatos de las partes deberán ir en torno a las pruebas depositadas en la audiencia celebrada para esos fines, es decir, en la primera audiencia; documentos que no hayan sido depositados en esa fase del proceso, los mimo no pueden ser ponderado por el juez o tribunal. En esta audiencia también se pueden tomar medidas de carácter provisional y medidas interlocutorias que puedan o no prejuzgar el fondo de la litis, a pedimento de parte o aun de oficio por el juez, según las deposiciones previstas por los artículos 32 y 33 de la Ley de Registro Inmobiliario. Estas medidas previstas en la ley, son la que en materia civil ordinaria se denominan sentencias preparatorias, es decir, aquellas medidas dictadas por el tribunal para poner el expediente en condiciones de ser fallado, o mas bien aquellas que no dejan ver a favor de quiel el juez o tribunal va a decidir, porque las mismas prejuzgan el fondo de la litis, porque las mismas ordenan prueba, verificación o tramite de sustentación; las cuales están previstas por los artículos 451 y 452 del Código Procedimiento Civil. Es necesario destacar que por los resultados que se desean obtener al dictar una sentencia se establece su naturaleza, esto es, si es una sentencia preparatoria o interlocutoria. Y de dicho fin perseguido se puede o no interponer el recurso de apelación correspondiente, ya que las medidas provisionales dictadas por los jueces de los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria son recurribles conjuntamente con la sentencia definitiva por ante el Tribunal Superior de Tierras correspondiente; en cambio las medidas interlocutorias son recurribles independiente mente de la sentencia definitiva. Además de presentar sus alegatos las partes deberán depositar sus conclusiones escritas ye n caso de que el tribunal le otorgue plazos a las partes que han concluido en esta audiencia par aque produzcan escritos sustentativos de las misma, deberán hacerlo de conformidad con lo contemplado por el articulo 67 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original, el cual dice que las partes en los escritos ampliatorios solo podrán desarrollar las conclusiones vertidas en audiencia, siendo requisitos para su recepción en la Secretaria del Despacho Judicial correspondiente, que se anexe al mismo el acto de notificación del escrito producido a la contraparte. Del referido texto legal se infiere que las conclusiones que el juez o tribunal tomara en cuanta son las producidas en la audiencia, puesto que los debates quedan cerrados el dia en que se le dieron lectura a las conclusiones sobre el fondo, ya que si una de las partes pretende ampliar esas conclusiones debe hacerlo en base a los motivos, pero nunca en cuanto al dispositivo, ya que los debates tanto por ante los Tribunales de la Jurisdiccion Inmobiliarias, como por ante los tribunales de la jurisdicción ordinaria, quedan cerrdos cuando las partes han concluido al fondo. En ese sentido la Suprema Corte de Justicia se ha pronunciado de la manera siguiente: los medios de inadmisión con los cuales un adversario puede hacer declarar al otro inadmisible en su demanda, sin examen al fondo, si bien pueden ser propuestos en todo estado de causa, y los jueces pueden invluso promoverlos de oficio cuando resulten de la falta de interés o cuando tengan un carácter de orden publico, esto no pueden ser acogidos por ellos cuando son propuestos por una de las partes en sus escritos ampliatorios, pues la parte que se pretende inadmisible no tiene oportunidad de defenderse contra aquella, es decir, que pueda ser promovida en todo estado de causa, pero de forma contradictoria, antes del cierre de los debates, lo que no ocurrió en la especie, y en consencuencia, procede casar la sentencia impugnada. Cas.16 de octubre del 202, B.J. 1103 pags. 275-281. EL REFERIMIENTO POR ANTE LA JURIDICCION INMOBILIARIA El referimiento por ante los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria esta recogida por los artículos 50, 51,52 y 53 de la Ley de Registro Inmobiliaria, 74, 75, 76, 94, 163 al 170 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original.
El Referimiento es un procedimiento excepcional por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, al cual se acude en caso de urgencia en ara de ordenar una medida conservatoria la cual tienda a evitar o prevenir un daño inminente o para hacer cesar una turbación manifiestamente ilícita. Cuando la Ley de Registro Inmobiliario en lo relativo al Referimiento ha querido acudir al Código de Procedimiento Civil lo ha hecho de manera vinculante y no supletoria, para que se apliquen en determinado momento procesal disposiciones de la Ley 834 de 1978, y lo ha establecido en los términos previstos por la parte infine del articulo 53 de la Ley de Registro Inmobiliario el cual dispone entre otras cosas que el presidente del Tribunal Superior de Tierras tiene las mismas facultaes prevists en los artículos 140 y 141 de la Ley 834, del 15 de julio de 1978. INTRODUCCION DE LA DEMANDA EN REFERIMIENTO La demanda en referimiento debe interponerse por ante el Juez de Jurisdicción Original que esta apoderado de la litis sobre la litis sobre derecho registrado o de la demanda al, que el interesado deberá solicitarle un auto de fijación de audiencia para conocer de la demanda en referimiento, los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, específicamente los tribunales de la jurisdicción original, son incompetentes para conocer de la demandas en referimientos si estos no están apoderados de una demanda principal, salvo las excepciones previstas por alguna disposición legal. Este procedimiento se torna contradictorio toda vez que el adversario debe ser citado, ya que la demanda en referimiento se introduce por medio de una citación al demandado emplazándolo a comparecer a la audiencia que ha fijado el Juez mediante auto, el cual deberá acompañar el acto de citación. El plazo que debe transcurrir ente la citación y la audiencia que deba conocer el tribunal es de un (1) dia franco, es decir tres días, en cumplimiento de lo dispuesto en el articulo 165 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdiccion Inmobiliaria. LA AUDIENCIA EN REFERIMIENTO En las audiencias de referimiento por ante los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria, deberán ser cumplidas todas las formalidades y requisitos exigidos por la ley de Registro Inmobiliario y el Reglamento de dichos tribunales. Al ser la demanda en referimiento un procedimiento de orden privado, el mismo se conocerá en no más de dos audiencias, una de sometimientos de pruebas, y otra de conclusiones, entre las cuales transcurrirá un plazo no mayor de cinco días. En la audiencia de sometimiento de pruebas las partes deberán darle lectura la inventario de los documentos que harán valer en apoyo de los actos y hechos relativos a su demanda, ya que de conformidad con el articulo 1315 del Código Civil todo el que alega un hecho en justicia esta en la obligación de probarlo, por consiguiente el demandante debe probar los hechos y actos que alega en apoyo de su demanda, que en virtud de ese mismo principio el demandado debe probar los hechos y actos que alega en apoyo a su defensa o de los medios de inadmisión y excepciones que opone al demandante como fundamento de su liberación, por tanto si el demandante no suministra la prueba el Juez esta obligado de rechazarla. La prueba fundamental en referimiento es la urgencia de la medida solicitada, si la parte demandante no aporta la prueba referente a la urgencia el juez esta en la obligación de rechazarle la demanda ya que que la urgencia es el elemento fundamental para determinar la procedencia del referimiento. Una vez concluida la audiencia sobre sometimiento de prueba el juez fijara la audiencia sobre el fondo la cual quedara fijada en la audiencia de sometimiento de pruebas, entre la audiencia de sometimiento de prueba y la audiencia de fondo no debe transcurrir un plazo mayor de cinco días. LAS ORDENANZAS EN REFERIMIENTO Las ordenanza dictadas por los jueces de la jurisdicción inmobiliaria en atribuciones de referimiento no pueden prejuiciar el fondo del asunto, no adquieren en cuanto a lo principal la autoridad de la cosa juzgada, y es ejecutoria provisionalmente, no obstante cualquier recurso las mismas deben ser notificadas mediante acto de alguacil. Las ordenanzas en referimiento tienen un carácter provisional, toda vez de que las mismas no deciden sobre el derecho, sino simple medidas para prevenir un daño inminente.
