From the SelectedWorks of Carlos Molina Sandoval
S#mme Mach 29, 2017
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CON ESTA EDICIÓN Suplemento Constitucional
AÑO LXXXI Nº 60
DIRECTOR: JORGE HORACIO ALTERINI
TOMO LA LEY 2017-B
BUENOS AIRES, ARGENTINA - MIÉRCOLES 29 DE MARZO DE 2017
ISSN 0024-1636
El derecho de superficie en los negocios inmobiliarios Carlos A. Molina Sandoval SUMARIO: I. Introducción.— II. Posibles enfoques prácticos.— III. Marco normativo.— IV. Nociones generales.— V. Diferencia entre la superficie y el usufructo en construcciones terminadas.—
VI. La visión económica de la superficie y la compensación por extinción.— VII. Afectación del inmueble a propiedad horizontal.— VIII. Conjuntos inmobiliarios.— IX. Fideicomiso.— X. Enajenación de unidades funcionales.— XI. Delimitación y plazos de construcción.— XII. Destrucción de lo construido.— XIII. Responsabilidad del dueño de la obra.
El derecho de superficie es una alternativa jurídica, con matices temporales, regulada en el ordenamiento que tiene ductilidad suficiente para poder adaptarse a las necesidades de ciertos negocios inmobiliarios. Es un derecho real que goza de los beneficios de la oponibilidad (atento la posibilidad de su registración en los registros inmobiliarios), pero —a la par— permite desarrollar alternativas y posibilidades que, combinadas con otras estructuras, pueden facilitar el desarrollo adecuado del proyecto (y brindar ciertas seguridades a los participantes) e incluso adaptarse a ciertas limitaciones en la transferencia del dominio. I. Introducción La estructuración legal de negocios inmo biliarios requiere de adecuados diseños legales que potencien las ventajas y desventajas de las distintas modalidades contractuales (1) que ofrece el ordenamiento jurídico. Dejando a salvo situaciones puntuales o lineales, en general se requiere la combinación de figuras que posibiliten brindar mayor seguridad jurídica a la concepción global subyacente del desarrollo inmobiliario y especialmente a las partes y terceros.
Se introducen elementos relevantes en orden al desarrollo del producto inmobiliario que incluye la estructuración legal general del negocio (y de cada uno de los aspectos parciales que incluye dicho emprendimiento) y el rol —derechos y obligaciones— que tiene cada uno de los participantes del negocio (desarrollistas, in versore s, clientes , fiducia rios, fiducia ntes, adquirentes, financiadores, acreedores, poseedores, garantes, etc.). Requiere de un planteo adecuado de cuestiones catastrales y registrales (que incluyen el análisis de elementos vinculados con límites constructivos, retiros obligatorios, densidad constructiva), urbanísticos (en orden a cuestiones arquitectónicas del lugar, obras de arte, espacios aéreos) y de sustentación (en función de la implantación del producto inmobiliario en un determinado lugar, cuestiones ambientales y del impacto del desarrollo, acceso a servicios públicos, entre ellos cloacas, servicio eléctrico y de gas), accesos y estructuras viales e hídricas, y diversas exigencias administrativas de habilitación (aprobaciones de bomberos, vialidad, aguas, habilitaciones de los entes de contralor, etc.). El planteo adecuado de un producto requiere previamente analizar el “concepto” o idea inmobiliaria que engloba el emprendimiento (2) y qué necesidad inmobiliaria va a satisfacer [incluso determinar la creación de valor a través de dicha satisfacción (3) ]. Requiere comprender la visión inmobiliaria y urbanística del negocio (4) no sólo en el corto plazo (esto es, con la culminación de la primera etapa del proyecto) sino a futuro (y en contexto de expansión de la zona y sus variantes), pudiendo incluso potenciarse futuros desarrollos en función del enfoque inicial de la construcción inmobiliaria, con vocación internacional (5) .
DOCTRINA El derecho de superficie en los negocios inmobiliarios
F R A N Q U E O A P A G A R
El derecho de superficie es una alternativa jurídica, con matices temporales (10) , regulada en el ordenamiento que tiene ductilidad suficiente para poder adaptarse a las necesidades de ciertos negocios inmobiliarios. Es un derecho real que goza de los beneficios de la oponibilidad (11) [atento a la posibilidad de su registración en los registros inmobiliarios (12) ], pero —a la par— permite desarrollar alternativas y posibilidades que, combinadas con otras estructuras, pueden facilitar el desarrollo adecuado del proyecto [y brindar ciertas seguridades a los parti CONTINÚA EN PÁGINA 2
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ALIMENTOS. Entre cónyuges. Alimentos convenidos. Cese. Aplicación del Código Civil y Comercial (C1aCiv. y Com., Lomas de Zamora) ................................................................. 11
JURISPRUDENCIA BENEFICIO DE LITIGAR SIN GASTOS. Alcance. Interpretación arbitraria del art. 200, inc. 2 del Cód. Procesal. Exención de pago de contracuatela (CS) ......................................8
ESTADO DE NECESIDAD. Imputado por el delito de robo tentado. Rechazo de la defensa. Inexistencia de peligro inminente (CNCrim. y Correc.) ......................................................12
Osvaldo A. Gozaíni ......................................................................................................................
CENTRAL B
C U E N T A N º 1 0 2 6 9 F 1
Un adecuado tax planning también requiere de la adecuada comprensión de la sustancia del negocio (9) . Sólo una adecuada interpretación económica del proyecto permite una planificación lógica y sustentable desde lo fiscal. El enfoque fiscal y contable del aporte la tierra, del escenario de avance del proyecto y de su impacto en los principales impuestos (especialmente, impuesto a las ganancias, mínima presunta, valor agregado, ingresos brutos, etc.) son, muchas veces, determinantes del éxito del emprendimiento. Se busca la combinación adecuada de los derechos reales y personales que permitan potenciar o combinar la máxima seguridad, sobre la base de una reducción de costos, simplificación contractual y una minimización de los aspectos burocráticos.
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NOTA A FALLO. Beneficio de litigar sin gastos y exención de contracautela CORREO
Es común advertir la combinación de fideicomisos [de construcción, de garantía y aun financieros (7) ] con hipotecas, usufructos, contratos de mutuos, compraventas, señas y donaciones. En ese marco se requieren muchas veces autorizaciones judiciales (cuando existen menores o incapaces que aportan tierras) o tractos abreviados (en el marco de declaratorias de herederos) y una serie de elementos que convaliden la legitimación o la posibilidad de utilización de la tierra para el desarrollo. Se desarrollan croquis, planos y otros elementos que permiten vislumbrar el planteamiento general del negocio y cada una de las particularidades del emprendimiento (especificaciones individuales).
La cuestión de las garantías [que permitan el adecuado desarrollo de la gestión del riesgo (8) ] y las estructuras de financiamiento son medulares de cualquier proyecto, pues impactan de lleno en su posibilidad económica. Impacta en el flujo indispensable para posibilitar la concreción de la “idea” inmobiliaria.
dora de Riesgos del Trabajo. Baja en la AFIP al momento de acaecido el suceso. Ausencia de voluntad de extinguir el contrato de trabajo. Orfandad probatoria. Carácter puramente fiscal de las bajas en ese sistema. Rechazo de la pretensión (CNCom.) .............................9
Carlos A. Molina Sandoval ..........................................................................................................
ARGENTINO
Es necesaria la profundización de aspectos relevantes para el adecuado desarrollo del negocio, entre los que se destacan el emplazamiento urbano y entorno urbanístico, accesibilidad y vías de comunicación, estudio del parque habitacional, contexto socioeconómico del área, usos del suelo y esquemas de ocupación física, área de influencia del proyecto y déficit habitacional del área, características demográficas, encuestas y análisis de la demanda potencial, revisión de la competencia y relevamientos de valores, escenarios probables (ritmos de ventas) y posicionamiento del producto, entre muchísimas otras. Ningún desarrollo inmobiliario enfocado adecuadamente debe dejar de lado las cuestiones comerciales (enfoques estratégicos, marketing, desarrollo de marcas, sinergias comerciales, etc.) y de un planteo de comercialización (preventa, plantes constructivos, combinación, etc.) en función de los distintos productos que pueden integrarse en un mismo negocio (lotes, housings, edificios, torres, micro barrios, etc.) e incluso su proyección en el mercado de capitales (6) .
REPETICIÓN. Indemnización abonada al dependiente de la demandada por una Asegura-
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El derecho de superficie en los negocios inmobiliarios VIENE DE TAPA
cipantes (13) ] e incluso adaptarse a ciertas limitaciones en la transferencia del dominio (14) .
II. Posibles enfoques prácticos En general, la figura permite potenciar los límites de edificabilidad (sea mediante la unión de lotes o la posibilidad de aprovechamiento conjunto de una misma tierra) y, mediante una adecuada planificación contractual (15) , supera ampliamente la utilización para algunos casos del fideicomiso a tales fines o incluso la figura del condominio (con reglamentos inscriptos). Piénsese en un terreno con una construcción previa (edificio, centro comercial, centro de salud, parking ), que esté en plena utilización, pero sobre el cual se permitiría la construcción de estructuras adicionales sobre el espacio aéreo o sobre algún espacio común. El consorcio (si estuviera afectado a propiedad horizontal) o su dueño (si no lo estuviera) podría otorgar uno o varios derechos de superficie a una persona (construc-
tor o desarrollista) a los fines de potenciar las superficies libres de edificación y de uso actual y aprovechar al máximo los índices de ocupabilidad o edificabilidad de la tierra (16) .
El derecho de superficie inmobiliario se encuentra regulado en el Cód. Civ. y Com., más
allá de que su regulación debe complemen- de aprovechamiento posible (o incluso útil) tarse con todo el ordenamiento jurídico. Ex- es relevante, porque impone de algún modo presamente se lo enuncia como un derecho los límites del dominio (pero también del dereal en el art. 1887, inc. g, Cód. Civ. y Com.: recho de superficie). “Son derechos reales: (...) g. la superficie”; más concretamente como un derecho real soTodos los congresos y jornadas de derecho bre cosa propia. Dice el art. 1888, Cód. Civ. y civil propugnaron su incorporación en el orCom.: “Son derechos reales sobre cosa total o denamiento civil (20) . También los proyectos parcialmente propia: el dominio, el condomi- legislativos (1987, 1993 y 1998) contenían prenio, la propiedad horizontal, los conjuntos in- visiones para incorporarlo (21). De hecho, la mobiliarios, el tiempo compartido, el cemen- ley 25.509 oportunamente incorporó una vaterio privado y la superficie, si existe propie- riante forestal de derecho de superficie, con dad superficiaria. Los restantes derechos ciertas particularidades normativas, que hoy reales recaen sobre cosa ajena. Con relación ha sido derogada y subsumida dentro de la al dueño de la cosa, los derechos reales sobre figura general. cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, IV. Nociones generales excepto prueba en contrario. Toda duda so bre la existencia de un gravamen real, su exEl derecho de superficie es un derecho tensión o el modo de ejercicio, se interpreta a real temporario, que se constituye sobre un favor del titular del bien gravado”. inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material El derecho de superficie es un derecho real y jurídica del derecho de plantar, forestar o sobre la cosa (18) (con una posible escisión en- construir, o sobre lo plantado, forestado o tre el derecho de dominio y el de superficie construido en el terreno, el vuelo o el sub y en que el art. 2114, Cód. Civ. y Com., seña- suelo, según las modalidades de su ejercicio la que se constituye sobre dominio ajeno); y plazo de duración establecidos en el título se asimila a gravamen real (o carga) sobre suficiente para su constitución (22). el dominio pero goza de relativa autonomía y de ciertos límites que no se encuentran en Es un derecho real que se desarrolla seel derecho de uso o usufructo. Pero la forma paradamente de la nuda propiedad (titular de interpretación es la corriente de cualquier del dominio) y sobre el cual muchas veces derecho real [y no la de los derechos reales no quedan límites precisos que permitan desobre cosa ajena (19) ]. Es obvio que el domi- limitar adecuadamente la convivencia entre nio incluye los objetos que forman un todo el propietario (dueño) y el superficiario. Los con la cosa (inmueble); pero el dominio se límites del derecho de superficie requieren extiende al subsuelo y al espacio aéreo “en de precisión (ya que no necesariamente debe la medida que su aprovechamiento sea posi- ser sobre todo el inmueble, sino que puede ble” (art. 1945, Cód. Civ. y Com.). La noción ser de afectación parcial). La superficie es
(10) Hoy, IRELAND, K., en: “The Real State Law Re view”, 4th. ed ., (Wat erfiel d, D., e d.), Law Busine ss Research, United Kingdom, 2015, p. 172, quien señala que las dos formas más comunes de titularidad son las perpetuas (equivalentes a nuestro dominio —freehold—) y las temporales (por un número específico de a ños —leasehold —), existiendo algunas propiedades, especialmente en zonas urbanas, que tiene una propiedad temporal desde hace mucho (por ejemplo, 900 años) y que el mercado inmobiliario muchas veces toma dicha propiedad como similar a freehold . (11) Aun cuando nada empece que pueda acordarse como un “derecho personal”, con ciertas limitaciones, tal como también ha sido aceptada por la jurisprudencia italiana (Così Cass., 11.2.1998, n. 1392 cit. por RAFFAELE, C., “Usufrutto, uso, abitazione, superficie” (Vol. III), en: Trattato di diritto civile. I diritto reali (dir. R. Sacco), UTET, 2009, p.474). (12) El art. 3 de la DTR 3/15, señala: “La inscripción del derecho real de superficie se practicará en la matrícula donde conste inscripto el d ominio o el condominio, en el rubro referido a sus gravámenes y restricciones y haciendo cons tar la constit ución del dere cho real, el plazo convenido en su título o su condición resolutoria, los datos personales del superficiario, el número y fecha de la escritura, el nombre del escribano autorizante y su registro notarial, los certificados utilizados, si el negocio ha sido gratuito u oneroso indicando, en su caso, el precio establecido, y la fecha y número de presentación del documento. Inscripto este último en forma definitiva, se abrirá una submatrícula, con el número de la de origen y la sigla ST, si la superficie se constituye sobre todo el inmueble, o SP, si la superficie se constituye sobre parte determinada de aquél; en este último supuesto, la sigla SP se completará con un número de orden que permita individualizar cada uno de los derechos de superficie constituidos en un inmue ble determinado. El art. 4 indica: “En las submatrículas de superficie, que tendrán características similares a los folios reales, se hará constar: a) en el rubro descripción del inmueble, el objeto y la extensión del derecho de superficie y su determinación según el plano respectivo, si fuere parcial; b) en el rubro titularidad del superficiario, sus datos personales, la individualización de la escritura de constitución, el plazo convenido y demás condiciones relativas al negocio causal, replicando los contenidos del asiento de constitución”. El art. 5 dispone: “La extinción del derecho real de superficie deberá ser rogada expresamente y se inscribirá tanto en la matrícula de origen como en las correspondien-
tes submatrículas”. El art. 6 dice que las certificaciones (art. 23 Ley 17.801) solicitadas para la constitución de un derecho de superficie se anotarán en la matrícula de origen. El pedido de certificación referido a una Superficie determinada se anotará en la correspondiente submatrícula. Las solicitudes de informes (art. 27 de la ley 17.801) por inmueble sobre los cuales consten inscripciones relativas a derechos reales de superficie, se expedirán conforme su rogatoria. (13) La jurisprudencia italiana ha permitido ve nder el “suelo” con exclusión del edificio que sobre el existe, en función del art. 2643, Codice Civile (Così Cass., 3.12.1964, n. 2851. Cfr. anche Cass., 21.11.2006, n. 24679 cit. por RAFFAELE, “Usufrutto, uso, abitazione, superficie” cit., p.472). (14) WATERFIELD, D., “England & Wales”, en The Real State Law Review, 4th. ed., (Waterfield, D., ed.), Law Business Research, United Kingdom, 2015, p. 99, quien dice que en el centro de Londres en particular las propiedades suelen ser de la Corona, fideicomisos, entidades de caridad y otras entidades que pueden no optar por disponer de su derecho pleno de propiedad por una cuestión de política, pero podrían otorgar concesiones de uso por largo término (“grant long leases”). (15) Sobre la importancia de la autonomía de la voluntad en el derecho de superficie, ver por todos: GUARNERI, A., “La superficie”, in Il Codice civile Commentario, fondato da P. Schlesinger, diretto da F.D. Busnelli, Giuffrè, Milano, 2007, p.37. (16)E n Córdoba, la Ordenanza Nº 8256 alude a una serie de índices que permiten el aprovechamiento de la tierra. El “F.O.S.” (Factor de Ocupación del Suelo) determina la relación entre la superficie determinada por la proyección del edificio sobre un plano horizontal en el terreno y la superficie total de la parcial. El “F.O.T.” (Factor de Ocupación Total) comprende la relación total de la superficie edificable y la superficie total de la parcela. (17) Incluso en el derecho italiano esta facultad se encontraba, antes de la derogación del art. 1127, en el propietario del último piso, pero impone una indemnización a favor de los otros condóminos (GABRIELLI, G., “Facoltá di sopraelevazione dell’edificio condominiale ed autonomía privata”, Rivista di diritto civile Nº 1-2009, p.37). (18) Si bien el Cód. Civ. y Com. la incorpora entre los derechos reales sobre cosa propia, la idea general ha sido la de brindar cierta autonomía “jurídica” al derecho de superficie, pero siempre respetando el derecho real. Sobre este tema se ha dicho que “La superficie es un derecho real sobre inmueble ajeno, si se otorga a su titular el derecho de plantar, forestar o construir sobre
El dueño podría enajenar el parking o el centro comercial, reservándose el espacio aéreo edificable de dicho terreno [derecho de sobre-elevación (17) ]. O, incluso, en las condiciones jurídicas que establece el sistema real de superficie podría enajenar el derecho de superficie para la construcción de una segunda etapa de la obra, permitiendo que el superficiario tenga autonomía constructiva. En general, la superficie tiene flexibilidad suficiente para permitir la cesión de la superficie a construir, en un supuesto para el subsuelo y locales comerciales y en otro para la superficie aérea (edificio). Incluso permite la afectación de dos o más propiedades horizontales en función del planteo catastral del inmueble (como así también la independencia funcional que pudiera tener). La terminación de la construcción facilita la “renuncia” al derecho de superficie y su afectación a propiedad horizontal. La duración temporal del derecho es extensa y permite estructurar el negocio inmobiliario con diferentes visiones (hotelera, shoppings, etc.). Sería conveniente no sólo la adaptación de las normas catastrales a la figura en cuestión, sino también la previsión de posibles reglamentos de copropiedad (que contemplen los derechos y obligaciones de cada consorcio).
III. Marco normativo
{ NOTAS } Especial para La Ley. Derechos reservados (Ley 11.723)
(1) CORB, D.A. - GIOVANGELO, R.A., “Real Sta te Principles I”, Lee Institute, Brookline, 2013, 13rh. ed., p.13. (2) McCURLEY (Jr.), R.L., “Real Estate Handbook: Land Laws of Alabama”, 9th. Ed., Lexi s-Nexis, 2010, p.234. (3) Lo que puede ser incluso un “refugio” contra la inflación (FAMA, E. F. - SCHWERT, G. W., “Asset Returns and Inflation”, Jour nal o f Fi nanci al E cono mics (1977), vol. Nº 115) (4) McMAHAM, J., “The Handbook of Commercial Real Estate Investing”, McGraw- Hill, USA, 2006, p. 5, en donde especialmente remarca que algunos inversores son suficientemente astutos para anticiparse a las tendencias y beneficios de una efecti va inversión y en el que parte de la base de que en los negocios inmobiliarios el horizonte temporal es generalmente más largo que en otro tipo de activos. (5) Siendo relevante, en ciertos desarrollos de en vergadura, analizar la visión global y realizar enfoques comparativos con otros territorios (THEURILLAT, Th., Rerat, P. - CREVOISIER, O., “The circulation of wealth. The real estate markets: players, institutions and territories”, Université de Neuchâtel, Working Paper 1, 2014, p.34). (6) LIU, C.H. - HARTZELL, D.J. - GREIG, W. - GRISSOM, T.V., “The integration of the real estate market and the stock market: Some preliminary evidence”, The Journal of Real Estate Finance and Economics (1990), vol. 3, p.261. (7)M OLINA SANDOVAL, C., “El fideicomiso en la di námica mercantil. Estructura y configuración de la praxis negocial. Formas extintivas y de insolvencia”, BdF, 3a ed., Bs.As., 2009, p.534. (8) En la idea de riesgo en el mercado inmobiliario se distingue entre el riesgo sistémico ( systematic ) y el no sistémico (asystematic ). El primero representa el riesgo del mercado que no puede div ersificarse suficientemente; el segundo (asistémico) se refiere a cierta clase de productos inmobiliarios y activos específicos que pueden reducirse con una adecuada diversificación (McMAHAM, “The Handbook of Commercial Real Estate Investing”, cit., p.263). (9) TAYLOR, W.B., “Is the Real Estate Investment and Jobs Act a Good Idea?”, Viewpoint Tax Notes , 2015, August 31, p. 993, en donde hace alusión a la flexibilización de la Ley Jobs de 2015 en orden a la recepción de inversiones en propiedades inmobiliarias y fi deicomisos de inversión.
terreno (vuelo o subsuelo) de otro y hacer suyo lo plantado, forestado o construido, naciendo entonces la propiedad superficiaria (que recaerá sobre cosa propia: lo plantado o construido). Y recaerá sobre cosa propia, si existe propiedad superficiaria desde el inicio, es decir, si el derecho de superficie se concede sobre plantaciones o construcciones ya existentes (art. 1888). Las plantaciones o construcciones respecto de las cuales se constitu ye el derecho de superficie serán entonces cosa propia, separadamente del dominio del suelo; este último continuará en cabeza del nudo propietario y seguirá siendo para el superficiario “inmueble ajeno” (MARIANI de VIDAL, M. - ABELLA, A. N., “Derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial”, LA LEY, 2016-A, p. 1117). Esta pauta diferencia es más teórica, ya que en algún punto lo relevante es si pre-existe “materialidad” en el derecho dado en superficie (esto es, si existe lo plantado o construido que se cede). Pero sea que se entrega la plantación o construcción o no, lo relevante es el marco legal de utilización (uso, goce y mejoras) que permite este derecho real y su proyección frente a terceros (oponibilidad). (19) La tesis tradicional, predominante sin embargo en la doctrinal nacional, sostiene que cuando no hay plantaciones ni construcciones, el derecho real de superficie recae sobre el suelo, configurándose así un derecho real sobre cosa ajena, toda vez que el propietario del suelo conserva su dominio (desmembrado) sobre el mismo. Ahora bien, cuando existen plantaciones o construcciones, el derecho real, según esta teoría, se proyecta sobre las mismas plantaciones o construcciones. Así, en esta modalidad se configuraría un derecho real sobre cosa propia (las plantaciones o construcciones). Cfr. PEPE, M. A. - Mendizábal, G.A., “El derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial de la Nación”, LA LEY, 2016-F,589. (20) ALTERINI, J.H., “Superficie Forestal”, Revista del Notariado Nº 873, ejemplar del 01/01/2003, p.121. (21) Incluso con antecedente en un profundo estudio de ALTERINI, J. H., “Derecho real de superficie”, Revista del Notariado, Nº 850, año 1977, p.16. (22) El art. 2018, Proyecto de los Códigos Civil y de Comercio 1998, lo definió como “el derecho real de construir o forestar sobre inmueble ajeno y hacer propio lo incorporado, o de adquirir una construcción o forestación ya existente, separada de la propiedad de su emplazamiento, por un plazo determinado que no exceda de cincuenta años. Puede convenirse la renovación del plazo en forma expresa por un lapso que no exceda de cincuenta años contados desde su celebración”.
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un derecho “real” (23) (conforme lo acepta expresamente el art. 1887, inc. g, Cód. Civ. y Com.), que se constituye sobre la nuda propiedad “ajena” (24) (ya que se extingue por “consolidación” o reunión en una persona del propietario y del superficiario, art. 2124, Cód. Civ. y Com.), no es “accesorio” [pues se puede constituir hipoteca sobre el derecho de superficie, art. 2226, Cód. Civ. y Com. (25) ], es registrable (arts. 1890 y 1892, Cód. Civ. y Com.) y puede ser transmisible (por acto entre vivos o mortis causæ, art. 2119, Cód. Civ. y Com.) (26) . Requiere de la posesión (1891, Cód. Civ. y Com.) y en el que, incluso, su no uso puede producir la extinción (diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar, art. 2124, Cód. Civ. y Com.). En lo que a los negocios inmobiliarios se refiere, el derecho de superficie se constituye sobre un inmueble y confiere al superficiario (titular del derecho de superficie) el derecho de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de “construir” en el inmueble o sobre lo ya construido en el terreno, concretamente sobre el “rasante”, “vuelo” y “subsuelo” del inmueble (art. 2115, Cód. Civ. y Com.). La “rasante” (suelo) es la línea de la superficie del terreno que se toma en cuenta como paralela al nivel del suelo, o según su inclinación (como perfil o elevación natural de la superficie del terreno natural). El “vuelo” (27) es la posibilidad de elevación por sobre el terreno (o línea rasante); más concretamente la posibilidad de desarrollar un vo lumen edificable (no ejercitado) para su construcción futura concretado y previsto en el derecho de superficie. El “subsuelo” es la capa debajo de la línea rasante o superficie terrestre (obviamente, bajo el suelo) (28) . La delimitación de dichos espacios (rasante, vuelo y subsuelo) determina el alcance del derecho de superficie, sea que ya están construidos (v.gr., parking de cocheras subterráneos, espacio verde o plazas, locales comerciales o construcciones civiles, etc.) o cuya construcción se prevé (justamente en la planificación de un local comercial, una vivienda y especialmente un edificio). El superficiario tiene derecho a realizar construcciones sobre el inmueble y “hacer propio lo construido”; incluso puede adjudicarse sobre una construcción ya existente, “atribuyendo al superficiario su propiedad” (art. 2115, Cód. Civ. y Com.).
V. Diferencia entre la superficie y el usufructo en construcciones terminadas Sin perjuicio de la fuerte similitud entre el derecho de superficie y el usufructo respecto de construcciones terminadas (e incluso la aplicación supletoria), el usufructo a fa-
vor de persona humana puede ser vitalicio (art. 2152, inc. a, Cód. Civ. y Com.) y si es a favor de una persona jurídica no puede ser mayor a cincuenta años (art. 2152, inc. b, Cód. Civ. y Com.); en el derecho de superficie inmobiliario no se diferencia en función de la naturaleza ontológica de los superficiarios (persona humana o jurídica) y nunca puede ser vitalicio ni mayor a setenta años (art. 2117, Cód. Civ. y Com.).
No existen inconvenientes en que el derecho de superficie incorporado a una sociedad sea distribuido como dividendo societario o incluso en función de la reducción del capital social (30) .
Obviamente, ambos derechos (usufructo y superficie) son embargables por acreedores del superficiario. El art. 2144, Cód. Civ. y Com., señala que si el acreedor del usufructuario (superficiario) ejecuta el derecho de Paralelamente, un bien sujeto a propiedad usufructo (superficie), el adquirente de la susuperficiaria puede ser afectado a derechos perficie debe dar garantía suficiente al nudo del usufructo (art. 2131, Cód. Civ. y Com.), propietario de la conservación y restitución el uso y la habitación (arg. arts. 2155 y 2159, del inmueble. Cód. Civ. y Com.), y servidumbre (art. 2168, Cód. Civ. y Com.). A la inversa, el usufructo VI. La visión económica de la superficie y la comno puede ser afectado a derecho de super- pensación por extinción ficie (aunque se puede otorgar derecho de servidumbre, anticresis, uso y habitación y El derecho de superficie (en su convivenderechos personales de uso y goce, art. 2142, cia con el derecho de dominio) goza de cierta 2º párr., Cód. Civ. y Com.). flexibilidad que no suele existir en otros derechos reales (31) . El superficiario será “proEl usufructo es intransmisible por causa de pietario” o hará “propio” lo construido (como muerte, sin perjuicio del derecho de acrecer reza el ordenamiento), pero deberá restituir que pueden ejercer los otros usufructuarios lo construido (o cedido) una vez extinguida (art. 2140, Cód. Civ. y Com.); el derecho de la superficie. La esencia de la superficie es superficie puede ser “transmitido por actos justamente la temporalidad (que produce un entre vivos o por causa de muerte” (art. 2119, desmembramiento del dominio, en nuda proCód. Civ. y Com.). piedad y superficie). Extinguido el derecho de superficie (plazo, renuncia, consolidación, Se genera la duda de si la “extinción de la etc.), el propietario recupera lo ya construido persona jurídica” superficiaria importa la ex- o hace suyo los construido, libre de derechos tinción del derecho real de superficie. En el reales o personales impuestos (art. 2125, Cód. usufructo, el art. 2512, inc. b, Cód. Civ. y Com., Civ. y Com). se establece como causal de extinción del usufructo la extinción de la persona jurídica. Si VI.1. Naturaleza (onerosa o gratuita) bien la superficie se rige, en lo pertinente, por el régimen legal de usufructo (art. 2127, Cód. La superficie puede constituirse como un Civ. y Com.), expresamente se aclara que es acto a título gratuito u oneroso. Según ello, “sin perjuicio de lo que las partes hubieran serán las normas de la donación o comprapactado al respecto en el acto constitutivo”. venta (art. 1123, Cód. Civ. y Com.) las que se apliquen subsidiariamente. El art. 1124, Igualmente, dicha causal de extinción del Cód. Civ. y Com., señala que la normas de usufructo (léase, superficie) incurre en un la compraventa “se aplican supletoriamenerror metodológico difícil de explicar. La diso- te a los contratos por los cuales una parte lución de la persona jurídica (art. 163, Cód. Civ. se obliga a (...) transferir a la otra derechos y Com. y 94, LGS) no ocasiona su extinción. reales de condominio, propiedad horizontal, Sólo terminada la liquidación se cancelará la superficie, usufructo o uso, o a constituir los inscripción del contrato social en el Registro derechos reales de condominio, superficie, Público (art. 112, 1º párr., LGS) (29). Previo a usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobi“terminar la liquidación” y cancelado el pasivo liarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar social, se debe confeccionar un balance final un precio en dinero”. y proyecto de distribución y “el excedente se distribuirá en proporción a la participación Esta cuestión (sustancia económica de cada socio” (art. 109, LGS). Por ello, si en el del derecho de superficie) no sólo es reactivo de la persona jurídica quedaran como levante con relación a las acciones de reremanente varios bienes, no existirían incon- composición patrimonial ordinarias, tales venientes en que los socios se distribuyan el como la acción revocatoria (art. 338, Cód. derecho de superficie para uno y otros bienes Civ. y Com.), simulación (art. 333, Cód. para otro. Incluso que el derecho de superficie Civ. y Com.), etc. o concursales (ineficasea adjudicado de manera proporcional. La cia concursal, arts. 118, 119 y ss., LCQ) (32) posibilidad de transmisión mortis causæ o inter o en función de los valores colacionables (art. 2385 y 2386, Cód. Civ. y Com.) (33) . vivos y su ejecutabilidad por acreedores impone a la superficie contenido económico propio También tiene importancia en la eventual y la alternativa de su entrega a los socios como indemnización que el nudo propietario “cuota de liquidación”. (dominus solis) debe erogar al superficia-
rio una vez extinguido el derecho de superficie (34) . VI.2. Compensación económica
Recuérdese que el art. 2126, Cód. Civ. y Com., regula el derecho a la indemnización del superficiario una vez extinguido su derecho: “Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores. En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización”. Lo normal será que la estructuración jurídica del negocio inmobiliario reglamente el derecho de la indemnización (o no) del superficiario. Se estipulen las cuestiones vinculadas con las ventajas, beneficios e in versiones que deben realizar las partes y se haga una valoración integral del intercambio económico de las partes. Pese a que la ley no pareciera distinguir (ya que dice que producida la extinción del derecho real procede la indemnización), dicha “procedencia” indemnizatoria será diferente si las construcciones edilicias ya estaban en el inmueble cuando se constituyó el derecho real (y el superficiario sólo las utilizó), que si el superficiario realizó las construcciones sobre dicho inmueble luego de la constitución de la superficie (y de las que gozó durante el plazo pactado). Tampoco será igual el caso en el que el nudo propietario “pagó” (aceptó una resignación económica) al superficiario por dicha construcción (v.gr. mediante la utilización de los construido durante un determinado plazo) respecto del caso del nudo propietario que no realizó ningún esfuerzo económico. La laxitud de la norma brinda inseguridad jurídica al instituto superficiario. Ante la falta de acuerdo entre las partes, será el juez el que deberá delimitar los alcances indemnizatorios de la extinción de la superficie (35) . Pero el sistema no otorga pautas concretas para poder delimitar dicha indemnización. La norma simplemente señala que “a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización”, lo cual enfatiza la inseguridad (y en algún caso podría llevar la solución a una expoliación de la propiedad con ribetes inconstitucionales) (36) .
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{ NOTAS } (23) PUERTA de CHACÓN, A., “Nueva versión del derecho real de superficie”, JA 2001-II, p.836. (24) En el derecho español se ha dicho: “En este sentido, el devenir del derecho de superfi cie se asemeja al de un derecho real limitativo, porque tiene como vocación natural la de consolidarse, antes o después, en la propiedad del suelo. Pero no por ello es un derecho real limitati vo in actu de la propiedad del suelo, porque el propietario del suelo, vigente el derecho de superficie, tiene la plena propiedad del mismo, mientras que el superficiario tiene la plena propiedad —si bien temporal— del volumen sobre el que recae su derecho” [de SALAS MURILLO, S., “El derecho de superficie en la Ley de Suelo de 2007: una aproximación inicial”, en Libro Homenaje al Profesor Manuel Cuadrado Iglesias (coords. J. Gómez Galligo y M. Alonso Pérez), Thomson-Civitas, Madrid, 2008, p. 327]. (25) El art. 2.206, Cód. Civ. y Com.: “Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie”. En este sentido: KEMELMAJER de CARLUCCI, A. - PUERTA de CHACÓN, A., “Derecho real de superficie”, Astrea, Bs.As., 1989, p. 89, para quienes sólo
es gravable con hipoteca la propiedad superficiaria. (26) En nuestra opinión, admite pacto en contrario sólo respecto de las transferencia inter vivos (no así mortis causæ). Por ello, sería lícito incluir una cláusula que limite o prohíba la cesión gratuita u onerosa de la superficie. (27) En el derecho español se diferencia entre el derecho de superficie y el derecho de vuelo. El derech o de superficie no radica en el ius ædificandi , en la facultad de edificado, sino en el derecho de propiedad que se otorga sobre lo edificad. Sin embargo en Cataluña, la Ley de Suelo confiere al derecho de superfic ie no sólo el derecho sobre construcciones futuras sino ya existentes (siendo el facultas ædificandi un plus). Cfr. MOLL de ALVA LACUVE, Ch., “El derecho de superficie y el derecho de vuelo en el Código Civi l de Cataluña”, en: Derecho Civil catalán: El Derecho Patrimonial catalán , Anales VIII 2005-2007, p.139. (28) Salvo pacto en contrario, la superficie del suelo también incluye la del sub-suelo (GUARNERI, “La superficie…”, cit., 2007, p.194). (29) MOLINA SANDOVAL, C., “Régimen Societario. Parte General”, Lexis-Nexis, Bs.As., 2.004, t. II, p.685.
(30) MOLINA SANDOVAL, C., “Algunas cuestiones en relación al dividendo societario”, ED, del 5/12/2003, p.7. (31) PEPE, M.A. - MENDIZÁBAL, G. A., “El orden pú blico y la rigid ez o flexibilid ad en los derechos rea les”, LALEY, 2009-D, 871. (32) JUNYENT BAS, F. - MOLINA SANDOVAL, C., “Sistema de ineficacia concursal. La retroacción en la quiebra”, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2002, p.234. (33) Pueden también darse casos de constitución fraudulenta de la superficie se aplican las distintas alternativas del sistema jurídico. “En el caso de fraude en la constitución de la superficie y dadas las condiciones legales, podrá ejercerse la acción de fraude o revocatoria contra el acto realizado y la sentencia tendrá efecto de declarar la inoponibilidad frente a los acreedores. Si se ejerce la acción revocatoria concursal de los artículos 118 (declaración de pleno derecho por haberse realizado un acto de disposición a título gratuito en perjuicio de los acreedores) y 119 de la LCQ, será declarada la inoponibilidad frente a la quiebra. En caso de cesación del estado falencial, sea por pago total o avenimiento, el
acto cobrará nueva vida por haber c esado los efectos de la quiebra. Distinto es el caso de la simulación; declarada la misma, se decreta la nulidad del acto y éste no puede renacer y quedarán borrados sus efectos” (CORNA, P.M., “Superficie”, UNLP, 2015, p.45). (34) “La obligación que la ley le impone al dominus de indemnizar al superficiario en la medida de su enriquecimiento, resulta ser una norma justa que, ante la falta de previsión de las partes, contempla un resarcimiento a favor del titular del derecho de superficie, que evita un enriquecimiento sin causa por parte del dominus solis” (COSSARI, N.G.A., “El derecho real de superficie: las regulaciones del Siglo XXI en Cataluña, Brasil y Argnetina”, Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales, 2002, p.27) (35) Incluso podría aceptarse que hasta tanto no se erogue la indemnización correspondiente, el superficiario gozará del derecho de retención (art. 2587, Cód. Civ. y Com.). Cfr. AND ORNO, L., “Supe rficie for estal”, JA 2003-III, p.1147. (36) CS, “Santa Coloma, Luis Fed erico y otro c. E.F.A.”, 05/08/1986.
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VI.3. Pautas para su fijación
La “simplicidad” de la solución normativa contrasta justamente con la “complejidad” que suelen tener los negocios inmobiliarios, pero especialmente con la visión económica de largo plazo del derecho de superficie (37) . Recuérdese que el plazo legal de la superficie puede ser de hasta setenta años en las construcciones, art. 2117, Cód. Civ. y Com., superando en mucho los límites previstos para otros derechos (v.gr., el fideicomiso cuyo plazo máximo es de treinta años, art. 1668, Cód. Civ. y Com.). Tomar sólo “los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años” (sic art. 2126, Cód. Civ. y Com.) puede ser extremadamente “inequitativo”, cuando se ha pactado un plazo de dos años o cuando se ha planteado un plazo de setenta años (sea para el nudo propietario o para el superficiario) (38) . La razonabilidad de esta forma de valuación de la indemnización depende de muchos elementos que no pueden ser automáticamente decididos por el juez y requiere de una valoración más amplia y equilibrada (debiendo analizar todo el negocio en su conjunto y no sólo una visión lineal del derecho de superficie). Más aún en los negocios inmobiliarios en los que la visión económica suele exceder el exiguo plazo de dos años. La norma exige que se “descuente la amortización”; esta idea abarca el reflejo conta ble (o expresión contable) o económico de la depreciación o pérdida de valor que experimenta el inmueble por su uso, desgaste, obsolescencia o cualquier otra causa. Los métodos de fijación de la amortización suelen ser complejos (línea recta, crecientes, sea del método de “Ross y Heidecke” o por suma de dígitos, decrecientes, etc.) como así también la determinación de los aspectos que deben valorarse, tales como su medición contable (las personas humanas sin actividad económica organizada no deben llevar conta bilidad, art. 320, Cód. Civ. y Com.), la naturaleza del inmueble y sus construcciones, fecha a partir de la cual deben computarse las depreciaciones (finalización de la obra, construcción de mejoras, utilización, etc.) y si existen evidencias sobre la pérdida de valor anterior y su capacidad de vida útil (por el tipo de explotación que se debe realizar en el inmueble, su política de mantenimiento, posible obsolescencia o que las diversas partes del inmueble puedan tener desgastes o agotamientos diferentes, v.gr., parking , local comercial o vivienda). Incluso los criterios de amortización contable pueden ser diferentes de los criterios impositivos (39) . La inflación, paralelamente, juega un papel distorsionador de cualquier intento serio de medición real de la amortización. La idea de los “valores subsistentes incorporados en los dos últimos años” (art. 2126,
VI.5. Es una “compensación” Cód. Civ.) daría a entender que si se hizo una construcción importante sobre el inmueble, Desde la naturaleza jurídica, más que una pero justo en los dos últimos años no se le incorporó ningún valor (y por ello, no hay valor “indemnización” (que requiere de elementos que subsista de esos dos años), no habría de- vinculados con el esquema resarcitorio, enrecho a la compensación. Más allá de que la tre ellos antijuridicidad , factor de atribución fijación de la indemnización es una cuestión y nexo de causalidad ) es una “compensación de política legislativa, no parece ser esa la económica” (en función del uso y goce del inmueble y las posibles inversiones que realizó lectura correcta de la norma. el superficiario en los dos últimos años). Le El juez no está obligado a atenerse sólo a es indiferente la comprobación de los presudicha norma [valores subsistentes incorpo- puestos de la responsabilidad y en algún punrados en los dos últimos años (40) ], sino que to busca “equilibrar” los valores económicos deberá ser un elemento a tener en cuenta involucrados en la cuestión para poder fijar la indemnización. Deberá valorar el planteo del negocio en su integri- VII. Afectación del inmueble a propiedad horidad y en función de ello poder cuantificar zontal adecuadamente la compensación. Deberá tener en cuenta no sólo el esfuerzo económico Relacionado con la indemnización (rectius: del superficiario, sino también los beneficios compensación) mencionada, debe adjudicarque obtuvo (en orden a su aprovechamien- se especial relevancia el art. 2120, 2º párr., to); las ventajas económicas del nudo propie- Cód. Civ. y Com. Este dispositivo legal, en tario en comparación con la privación eco- cierto modo novedoso, permite al superfinómica del usufructo sobre dicho inmueble ciario afectar la construcción al régimen de (e incluso otros negocios inmobiliarios que la propiedad horizontal, con separación del podría haber realizado). El nudo propietario terreno perteneciente al propietario, excepto podría haber colaborado técnica, profesional pacto en contrario; puede transmitir y grao materialmente con la construcción. Impo- var como inmuebles independientes las vinen al tribunal la realización de un estudio viendas, locales u otras unidades privativas, profundo que combine no sólo la planifica- durante el plazo del derecho de superficie, ción lineal de la relación nudo propietario sin necesidad de consentimiento del propie y superficiario, sino también otros aspecto s tario. comprendidos en la visión general del negocio inmobiliario. Se ha dicho que “la alternativa de que el derecho de superficie se pueda constituir sobre construcciones ya existentes, aun VI.4. Fijación contractual dentro de la propiedad horizontal (art. 2116), Esta imprecisión legislativa impone nece- habría buscado dar cobertura al llamado sariamente que la utilización profesional de derecho de sobreelevación como derecho la superficie incluya “pactos” o “cláusulas” real, el que, cumplidos los requisitos legales, que expresamente contemplen los alcances podrá ejercerse en los sectores del espacio de la indemnización por extinción de la su- aéreo” (41) . perficie. Dicha cláusula podrá establecer la improcedencia de la indemnización (porque El dispositivo tiene, naturalmente, un doexisten otras compensaciones en la planifica- ble enfoque que se analiza a continuación. ción del negocio) o porque la estructura del negocio impone renuncias o cesiones graVII.1. Constitución de la superficie sobre terretuitas (lo que habrá que valorar a los fines no ya construido patrimoniales o sucesorios). Pero también podrá determinar alcances diferentes de esa La propiedad horizontal, por un lado, se indemnización (fijando un monto o porcenta- podría afectar a los efectos de permitir una je fijo) o incluso predisponiendo las formas convivencia entre el nudo propietario y el sude valuación o fijación de esa indemnización. perficiario en un inmueble ya construido al Podrá fijarse en función del valor del inmue- momento de la constitución del derecho real ble construido, en función de los materiales de superficie. aportados, el valor locativo del inmueble o incluso en función de variables que puedan El nudo propietario podría otorgar dere justipreciar los alcances económicos reales cho de superficie de un inmueble construido que el negocio tuvo para las partes. No exis- (v.gr., locales comerciales), reservándose ten óbices en que se fije la moneda de pago o por ejemplo el espacio subterráneo (v.gr., incluso que la propia cláusula ya determine parking ), con la obligación del superficiario de antemano el cronograma de pago de dicha de afectar el inmueble a un sistema de proindemnización (pago en cuotas, fijación de piedad horizontal (y con cargo de restituir la intereses, incluso tasas de descuentos para superficie al cabo de un determinado tiempagos anticipados, etc.). Las partes tienen li- po). Incluso un adecuado enfoque del régi bertad en ese sentido y la norma no limita en men de propiedad horizontal podría permitir ningún aspecto los alcances que puede tener una precisa demarcación de los derechos del el pacto de indemnización (o “no indemniza- nudo propietario y superficiario de un inmueción”). ble ya construido.
VII.2. Propiedad horizontal previamente constituida
Si la propiedad horizontal ya hubiera sido constituida, el derecho de superficie no confiere necesariamente un valor adicional a la estructuración jurídica, si el superficiario no pudiera realizar construcciones adicionales al inmueble. Sería un derecho real que permitiría la utilización del inmueble previamente subdividido con diferencias muy sutiles respecto del usufructo. De hecho, el art. 2127, Cód. Civ. y Com., remite en cuanto a las “obras construidas” a las normas del usufructo. Dice puntualmente que “son de aplicación supletoria las normas relativas al uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo”. VII.3. Facultas ædificandi
Si en la constitución del derecho de superficie se hubiera previsto la facultas ædificandi o derecho de edificación (porque el terreno no hubiera sido construido o, aun siendo construido, se confirió el derecho de sobre elevación o de modificación de lo ya construido) la posibilidad de afectación del derecho de propiedad horizontal tiene singular aplicación en los negocios inmobiliarios. Sería factible que el nudo propietario confiriera derecho de superficie por un plazo en el cual se deberá construir la obra (sobre-edificación). La cuestión tiene en esta forma de superficie dos aspectos: el derecho de propiedad horizontal se constituyó de manera previa a la superficie o se habilita al superficiario a “afectar” lo construido a la propiedad horizontal. VII.3.1. Derecho de construcción sobre inmueble afectado a propiedad horizontal
En el primer caso (propiedad horizontal ya constituida) el superficiario tendrá el derecho a la construcción o edificación sobre espacios comunes (42) [o incluso en los derechos de elevación previamente autorizados que pudieran haberse adjudicado a alguna unidad funcional (43) ], a utilizarlo durante el plazo acordado y restituirlo a los copropietarios como parte común (o al copropietario con el derecho de elevación previamente acordado). Si el consorcio así lo autoriza [o incluso el reglamento de manera previa (44) ], no existirían inconvenientes en que se modifique la propiedad horizontal (porcentajes y el reglamento) y se adjudiquen algunas unidades al superficiario, a un constructor o aun al consorcio (pero no como espacio común sino como una unidad funcional nueva). Obviamente, requiere del cumplimiento de los requisitos legales para la construcción de la obra sobre cosas o partes comu-
{ NOTAS } (37) En el ordenamiento peruano se ha dicho que “el plazo máximo de 99 años cumple con la finalidad de fomentar la explotación del inmueble por parte del superficiario, quien buscará beneficiarse con los réditos que obtenga de la diferencia entre los resultados de la acti vidad realizada en el inmueble y lo pagad o como canon superficiario. Esta característica de temporalidad tam bién evita la perpetuidad de una separación de la propiedad como ocurría con derechos limitados perpetuos y, al mismo tiempo, combate la posibilidad de que se utilice el inmueble con fines de especulación. Sin embargo, los 99 años como tope máximo abren la posibilidad de utilización de este derecho para cualquier finalidad, aun cuando los resultados se proyecten a largo plazo, para lo que se hace necesario una regulación precisa de las relaciones entre el superficiario y el propietario del suelo durante la vigencia del plazo” (FERNÁNDEZ SALAS, J.C., “El derecho de superficie”, Revista de Derecho Themis 62 (2012), p.237). (38) Dos años es el 2,85% en un proyecto a setenta
años y el cincuenta por ciento en un proyecto a cuatro años. (39) BALÁN, O., “El nuevo derecho de superficie y su tratamiento impositivo”, Práctica P rofesio nal 2015, p.248. (40) Siendo la pericia una prueba idónea a tales fines (ABATTI, E. L. - ROCCA (h), I., “Derecho real de superficie forestal”, ADLA 2002-A, p.1569. (41) Conf. ALTERINI, J. H. - ALTERINI, I.E., en “Código Civil y Comercial comentado. Tratado exegético”, LaLey, Bs.As., 2015, t. X, p.167. (42) Se ha señalado que un propietario de una unidad funcional en propiedad horizontal no puede constituir ningún derecho de superficie ni sobre su unidad, y menos sobre sectores comunes de su copropiedad; pues el único legitimado para constituir derecho de superficie es la totalidad de los copropietarios, mediante su órgano idóneo, que es la asamblea (GABÁS, A.A., “Derechos de superficie y de sobreconstrucción en la propiedad horizontal”, LA LEY, 2013-F,
p. 1050). Dicha opinión, obviamente, sólo sería válida en caso de que el mismo reglamento no haya previsto esta facultad al copropietario. Pero si el reglamento hubiera otorgado dicha facultad al titular de la unidad funcional, dicha unanimidad en asamblea no sería necesaria. (43) El art. 2039, 2º párr., Cód. Civ. y Com., señala que la propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las costas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirlas. (44) “La novedad de la inclusión de este instituto en nuestro régimen legal, específicamente en cuanto se refiere a la propiedad horizontal, hace necesario que en los futuros reglamentos se inserten cláusulas que pre vean esta nueva modalidad, la reglamenten y limiten en sus diversos aspectos: deliberación y mayorías necesarias (que descontamos debe ser unanimidad), elementos a tener en cuenta para la toma de decisiones (estruc-
tura, seguridad, aspecto arquitectónica del edificio), forma de distribución de los ingresos provenientes de la constitución de un derecho de superficie, limitaciones en cuanto al asentamiento de las nuevas construcciones (espacios libres en la rasante o en el vuelo), limitaciones en cuanto a los derechos del superficiario sobre el edificio sometido a propiedad horizontal, destino que se dará a las nuevas construcciones luego de operada la extinción de la superficie, entre otros aspectos. Se podrá objetar que una reglamentación excesiva en estos aspectos coarta a futuro la posibilidad y alcance de la constitución de un derecho de superficie, sin embargo, y considerando que el reglamento de propiedad horizontal conforma el título del derecho real, f ijando junto con la ley de la materia el límite de los derechos y deberes de los propietarios, cada adquirente debe conocer de antemano el contenido del derecho que adquiere” (GURFINKEL de WENDY, L. N., “Cuestiones dudosas en torno al instituto de la propiedad horizontal”, LA LEY, 2016-B, 1242).
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nes (art. 2051, Cód. Civ. y Com.) y modificación del reglamento (art. 2057, Cód. Civ. y Com.), con la conformidad de los afectados (art. 2061, Cód. Civ. y Com.) (45) . Incluso la organización de un subconsorcio para espacios o sectores con independencia funcional (art. 2068, Cód. Civ. y Com.). En este punto se ha dicho que debe distinguirse entonces este derecho real de superficie —en la modalidad derecho a construir y adquirir la propiedad superficiaria sobre lo construido—, del derecho personal de so breedificación y subedificación (46) . “En el caso de la concesión del derecho personal a sobreelevar o subedificar —en el Reglamento de Propiedad o en su modificación o por acto aparte—, lo edificado —sea que se haya ampliado la unidad existente o creado nuevas— será de titularidad de los copropietarios. Ello, porque a los copropietarios les pertenece en común el terreno y, como consecuencia, por el principio de accesión les pertenecerá todo lo edificado en su espacio aéreo o subsuelo. Una vez concluida la obra y efectuada la modificación del plano del edificio y del Reglamento, se le adjudicará o transmitirá a quien edificó el derecho de dominio sobre lo edificado” (47) . VII.3.2. Afectación a propiedad horizontal por el superficiario
El segundo supuesto (propiedad horizontal constituida luego de la construcción), permite al superficiario a someter lo construido al régimen de propiedad horizontal e incluso le permite transmitir y gravar las unidades funcionales en forma independiente del terreno durante el plazo. Para ello, el superficiario que construya sobre el terreno deberá terminar la obra (obteniendo final de obra y las autorizaciones administrativas respectivas, v.gr., apro baciones catastrales, bomberos, servicios públicos, etc.) y preparar la inscripción de la propiedad horizontal en el registro inmo biliario (previa confección de planos de subdivisión, reglamentos de propiedad horizontal y preparación de la escritura pública) con indicación de las unidades funcionales que correspondan a cada uno. VII.4. Adjudicación de las unidades funcionales
Bajo este esquema y frente a la extinción del derecho de superficie, podrían presentarse varias alternativas: (i) que todo el edificio subdividido y afectado a propiedad horizontal sea restituido al nudo propietario; (ii) que el superficiario “retenga” (lato sensu) algunas unidades funcionales y restituya sólo otras al nudo propietario; (iii) que las unidades funcionales se hayan vendido en forma independiente del terreno (art. 2120, 2º párr., Cód. Civ. y Com.) o se las quede todas el superficiario y que el nudo propietario sólo quede con un terreno (que no puede verse de manera independiente del mismo régimen de propiedad horizontal). Esta última opción es más cuestionable. No puede haber “superficiario” sin “nudo pro-
pietario”. El nudo propietario debe recibir nuevamente la tierra (o el resultante de ella, mediante el régimen de propiedad horizontal). Pero, una de las formas de extinción de la superficie es la “consolidación” (en el que el superficiario adquiere la nuda propiedad, art. 2124, Cód. Civ. y Com.). No existen incon venientes en que el nudo propietario ceda su terreno (nuda propiedad) al superficiario, una vez extinguido el derecho de superficie. El nudo propietario podría tener derecho, en función de la extinción de la superficie y una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, a una unidad funcional (v.gr., departamento o local comercial); derecho que podría ser enajenado por compraventa, donación o cualquier otra figura a un tercero (o aun al mismo superficiario). Obviamente que en este caso, dadas las particularidades de la estructuración jurídica y la confluencia de dos derechos reales registrables autónomamente respecto del mismo inmueble, deberán preverse todas y cada una de las características que afecten el desarrollo inmobiliario y su contexto particular.
al interés del nudo propietario (a quien puede interesarle que le sean restituidas todas las unidades de la propiedad horizontal y no sólo el terreno desafectado). Incluso deberá evaluarse en cada caso concreto, en función de las particularidades de cada negocio puntual, si no podría existir un ejercicio abusivo (art. 10, Cód. Civ. y Com.) del nudo propietario en exigir la desafectación (con los costos que ello genera) cuando —en algún punto— le confiere ciertas ventajas indiscutibles (piénsese en una pequeña construcción de dos dúplex en función de los límites constructivos aceptados por las reglamentaciones administrativas vigentes). La regla de la desafectación de la propiedad horizontal puede ser la corriente, sin perjuicio de que se valoren las especiales circunstancias de cada caso.
teración de porcentuales dominiales. No debe olvidarse, además, la incidencia de la futura reversión en cabeza del o los dominus soli , a consecuencia de la extinción del derecho de superficie, según lo dispuesto en el art. 2125 del CCyC” (PEPE - MENDIZÁBAL, “El derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial de la Nación”, cit., p.589). (46) “Primeramente el derecho de superficie tuvo carácter de derecho personal u obligacional. Después se protegió con interdictos, hasta que en el Derecho Romano postclásico [fue] considerado como un derecho real, y transmisible ” (ROCA SASTRE, R., “Ensayo sobre el derecho de superficie”, Revista Crítica de Derecho Inmo biliario 392-393 (1961), p.7.
(47) MARIANI de VIDAL - ABELLA, “Derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial”, cit., p. 1120. (48) MARIANI de VIDAL - ABELLA, “Derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial”, cit., p. 1121. (49) “El derecho superficiario fiduciario tendrá reflejo registral mediante su inscripción en la matrícula correspondiente al inmueble, en el rubro ‘Gravámenes, restricciones e interdicciones’ y originará un folio real anexo. En la inscripción que tendrá lugar en la matrícula raíz del inmueble, se harán constar las particularidades del derecho de superficie con vocación registral —según se hace actualmente—, acompañadas
VIII. Conjuntos inmobiliarios
ficie aportado al fideicomiso deberá ser ad judicado a los beneficiarios o fideicomisarios, según el caso. Si fiduciante y beneficiario (o fideicomisario) coinciden, la superficie se extinguirá por consolidación. Si no coinciden, el fiduciante eventualmente sería el nudo propietario (si es que retuvo la nuda propiedad y no la cedió a un tercero) y el beneficiario deberá continuar con la superficie hasta el vencimiento del plazo. La superficie admite no sólo la transmisión (onerosa o gratuita) entre vivos sino, incluso, la mortis causæ. Se vinculan también la recepción del derecho de superficie y la rendición de cuentas (50) que debe realizar el fiduciario, como mínimo en forma anual y al término del fideicomiso. La liquidación del fideicomiso no afecta el derecho superficie cedido, ya que el juez de la liquidación [ahora judicial (51) ] podrá subastar el derecho de superficie establecido en las condiciones del fideicomiso.
Si bien el dispositivo legal no hace referencia a los conjuntos inmobiliarios, la aplicación del art. 2120, 2º párr., Cód. Civ. y Com., Sobre la superficie cedida al fideicomiso, es obvia: todos los conjuntos inmobiliarios el fiduciario podría realizar las afectaciones deben someterse a la normativa del derecho respectivas al régimen de propiedad horiVII.5. Falta de pacto expreso real de propiedad horizontal, con las obvias zontal o conjuntos inmobiliarios. Deberá modificaciones (art. 2075, 2º párr., Cód. Civ. acordarse detalladamente los aspectos ecoEl instrumento constitutivo de la superficie y Com.). Caben, aquí, todas las pautas anali- nómicos del negocio inmobiliario. Es relevanpodrá permitir o prohibir la afectación del te- zadas con relación a la propiedad horizontal. te poder determinar, de manera concreta y rreno a propiedad horizontal. La posibilidad precisa, los alcances y distribuciones econóde limitar (restringir, regular, condicionar, IX. Fideicomiso micas de las unidades funcionales para evietc.) este derecho surge del propio art. 2120, tar afectación de derechos de terceros. Por 2º párr., Cód. Civ. y Com., al decir que el suLa relación de la superficie con el fideico- ello, deberá precisar cuáles son las unidades perficiario puede afectar la construcción al miso tiene algunos matices y enfoques que (o metros de superficie) que construirá y se régimen de la propiedad horizontal, con se- pueden varias según la estructura del nego- adjudicará (y eventualmente podrá enajenar paración del terreno perteneciente al propie- cio inmobiliario que se pretenda aportar. a terceros) y qué unidades deberá restituir al tario excepto pacto en contrario. nudo propietario. No existen inconvenientes en que el fiduEl problema es la ausencia de “acuerdo” ciante aporte al patrimonio fideicomitido deTambién sería factible que el fiduciante en este sentido y la transmisión de la super- recho real de superficie. El matiz temporal de aporte la propiedad al fideicomiso sobre la ficie de un terreno (construido o no, aunque la superficie no afecta la posibilidad jurídica base de que el fiduciario instrumente el dereusualmente se utilizará para las construccio- de que sea aportado al fideicomiso. El fidu- cho de superficie y restituya la nuda propienes que el mismo superficiario realice) que ciante podría ceder la superficie y retener la dad al beneficiario (eventualmente, en forma no esté previamente afectado a este inmue- nuda propiedad (o incluso el fiduciante po- conexa con el sometimiento a un régimen de ble. Ese mismo artículo parece indicar que dría ceder la nuda propiedad al fideicomiso, propiedad horizontal). si nada se ha pactado, el superficiario tendrá reteniendo la superficie). O podría ceder amderecho (no obligación) de afectar la cons- bos derechos a distintas personas o fideicoEl fiduciario podría, incluso, gravar con trucción al régimen de propiedad horizontal. misos (nuda propiedad a una persona y su- derecho real de hipoteca el derecho de superficie a otra). Siempre teniendo en cuenta perficie (art. 2120, 1º párr., Cód. Civ. y Com.) Se ha señalado que “extinguido el derecho las particularidades registrales (49) . sin que sea menester el consentimiento del real de superficie, se extinguirá el derecho fiduciante, beneficiario o fideicomisario de propiedad horizontal constituido por el El plazo máximo de fideicomiso es de trein- (art. 1688, Cód. Civ. y Com.). Este dispositivo superficiario (art. 2125) —con la peculiaridad ta años (salvo situaciones particulares en las señala: “El fiduciario puede disponer o graprevista en el art. 2125, párrafo segundo— y, que se involucren incapaces). En la superficie var los bienes fideicomitidos cuando lo reen consecuencia, se deberá proceder a la des- inmobiliaria es de setenta años. No existen quieran los fines del fideicomiso, sin que sea afectación al sistema y registrar la desafec- puntos de conflicto respecto del plazo. Podría necesario el consentimiento del fiduciante, tación, con arreglo a las mismas normas que pactarse el plazo de la superficie en diez años del beneficiario o del fideicomisario. El congobiernan la desafectación en la propiedad (pues deriva de la voluntad de las partes) y trato puede prever limitaciones a estas faculhorizontal (art. 2044)” y que incumbe al su- un fideicomiso de plazo mayor (treinta años). tades, incluso la prohibición de enajenar, las perficiario soportar los gastos de la desafec- En este caso, la extinción de la superficie pro- que, en su caso, deben ser inscriptas en los tación, ya que debe restituir la cosa libre de duce que el fideicomiso (rectius: fiduciario) registros correspondientes a cosas registracargas (48) . debe restituir el terreno en las condiciones bles. Dichas limitaciones no son oponibles a acordadas e indemnizar al nudo propieta- terceros interesados de buena fe, sin perjuiLa conclusión, si bien correcta, puede tam- rio (según lo acordado); incluso cumplir las cio de los derechos respecto del fiduciario. Si bién ser relativa. Si las partes pactaron ex- cuestiones establecidas en el instrumento de se nombran varios fiduciarios, se configura presamente la cuestión (esto es, mantener la constitución del derecho real de superficie. un condominio en función de lo previsto en el propiedad horizontal y acordaron los detalles Pero no necesariamente importa la extinción artículo 1674; los actos de disposición deben de la adjudicación), resulta claro que deberá del fideicomiso (que podría tener otros ac- ser otorgados por todos conjuntamente, exestarse a lo propuesto y no existe ningún óbi- tivos), salvo que los fines del fideicomiso se cepto pacto en contrario, y ninguno de ellos ce del nudo propietario de recibir todo el in- hayan relacionado con dicho inmueble apor- puede ejercer la acción de partición mientras dure el fideicomiso. Quedan a salvo los actos mueble afectado a la propiedad horizontal (o, tado en superficie. incluso, sólo algunas unidades funcionales de ese propiedad horizontal). Pero aun en ausenA la inversa: extinguido el fideicomiso (por CONTINÚA EN PÁGINA 6 cia de pacto expreso de partes, deberá estarse vencimiento del plazo), el derecho de super-
{ NOTAS } (45) “Si, por el contrario, las unidade s que se conceden en superficie ya están afectadas a la propiedad horizontal, o si se otorga al superficiario el derecho de construir sobre las mismas, y existieren otros titulares de unidades funcionales, además de los requisitos de legitimación exigidos (art. 2118 y 2052 del CCyC), deberá modificarse el reglamento de propiedad horizontal y obtener mediante acuerdo unánime de los titulares de las unidades funcionales la autorización respectiva. Todo ello, en la medida que en el supuesto señalado se estará en presencia de una propiedad horizontal con contornos especiales, pues se desmembrará el derecho sobre el suelo y modificará la participación en partes comunes a consecuencia del derecho de construir, con notable al-
de la identidad del fiduciario, el plazo del fideicomiso y las limitacione s de disposición si exist ieran. En el folio real anexo, se anotarán los demás datos relevantes que afecten la concurrencia de ambos derechos, como, por ejemplo, la parte material del inmueble afectada” (BRANDI TAIANA, M.M., “Derecho superficiario fiduciario. ¿Ahora sí?”, Revis ta de l Nota riado 916, 01/04/2014, p. 8). (50) M OLINA SANDOVAL, C., “La rendición de cuentas en el fideicomiso”, JA (Lexis-Nexis), ejemplar del 18/02/2004, p.11. (51) MOLINA SANDOVAL, C., “La liquidación del patrimonio fideicomitido en el nuevo Código”, LA LEY, del 8 de julio de 2015, p.1.
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de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en esta norma”. Cabe aclarar que en la práctica difícilmente el contrato de fideicomiso no prevé la necesidad de consentimiento o autorización por parte del fiduciante o beneficiario. En la generalidad de los casos se contempla una cláusula que impone la previa autorización del fiduciante o beneficiario para evitar la posible distracción del patrimonio fideicomitido.
X. Enajenación de unidades funcionales La enajenación previa a la culminación del edificio de unidades funcionales suele ser cla ve en la financiación del desarrollo inmobiliario. Las necesidades de ingresos monetarios para estructurar diversas etapas de la obra y las dificultades del financiamiento bancario o bursátil suelen imponer la necesidad de vender previamente (“en pozo” como dice en el ambiente inmobiliario) para lograr financiar todo o parte del desarrollo de la construcción del edificio. X.1. Posibilidad de transmisión
El art. 2120, 2º párr., Cód. Civ. y Com., prevé la posibilidad de que el superficiario pueda “transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario”. La posibilidad de transmisión y gravamen de las unidades funcionales (viviendas, locales, cocheras, oficinas, etc.) es un paso importante en el desarrollo jurídico del derecho de superficie. Más aún, si dicha ena jenación puede realizarse sin necesidad de consentimiento del propietario. Pese a que la ley no lo dice expresamente, si las partes expresamente acordaron no hacerlo (o no hacerlo durante un determinado tiempo), dicha transmisión o gravamen no sería válida. X.2. Alcances
Lo confuso es el alcance de la locución “durante el plazo del derecho de superficie” que menciona el art. 2120, 2º párr., Cód. Civ. y Com. No queda claro si lo permitido es la ena jenación de las unidades funcionales a título pleno durante el plazo de la superficie (como si fuera un producido o ganancia del derecho de superficie mismo) o si dicha enajenación conferirá al adquirente de dicha unidad sólo un derecho temporal por el plazo de la superficie (condicionado al plazo de vencimiento registrado para la superficie).
El art. 2125, Cód. Civ. y Com., dice que al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo con vencional o legal, el propietario hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Y agrega: “Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie. Subsisten también los derechos personales durante el tiempo esta blecido”. Una adecuada lectura de la norma debe combinar la naturaleza del derecho de superficie, la posibilidad de afectar el derecho a propiedad horizontal, los derechos de los terceros (posibles adquirentes de las unidades funcionales) y los derechos del nudo propietario (que recupera la propiedad plena del inmueble). Es obvio que la norma autoriza la transmisión (o gravamen) de las unidades funcionales (eventualmente, boletos de compraventa, si no se ha logrado la afectación de la propiedad horizontal) durante el plazo de vigencia de la superficie. Se trata de un derecho real que permite disponer del inmueble y también de sus partes integrantes (eventualmente, afectadas al régimen de propiedad horizontal). Pero toda disposición (transferencia, gravamen, etc.) que pudiera realizarse está condicionada al origen jurídico que justificó la transferencia. Nadie puede transmitir un derecho mejor o más extenso que el que tiene (art. 399, Cód. Civ. y Com.). Por ello, los terceros adquirentes conocen los límites j urídicos de su adquisición y que están condicionados a la vigencia de la superficie. Dicho en otros términos: que al vencimiento del plazo de la superficie deberán restituir las unidades funcionales adquiridas o aceptar la extinción del derecho real (usufructo, uso, habitación, hipoteca, etc.) que grava el inmueble puntual. Cualquier lectura distinta podría afectar seriamente los derechos del nudo propietario (que tiene la facultad de exigir la restitución del inmueble con la construcción y sin condicionamiento alguno). Tiene derecho a la restitución del terreno entregado, más lo construido sobre el mismo (incluso si se encuentra afectado a propiedad horizontal).
truido o afectado a propiedad horizontal. El so con la única finalidad de realizar la obra régimen actual no impide que el superficiario y adjudicar las unidades funcionales a los pueda establecer una compensación econó- adquirentes, con la ventaja —también adimica por la construcción o, incluso, quedarse cional— de permitir el segmentación de la con parte de lo construido (sea bajo el siste- nuda propiedad con la superficie (pudiendo, ma de propiedad horizontal o aun en condo- incluso, el aportante de la tierra reservarse minio) y restituya el resto de lo construido al el derecho sobre ciertas unidades, locales nudo propietario. comerciales o el parking y resignando los derechos o espacios aéreos que permitan la La adquisición de la superficie (art. 2119, construcción). Cód. Civ. y Com.) que puede ser gratuita u onerosa, e incluso la “indemnización” (comPosibilita la afectación de un derecho de pensación) al superficiario (art. 2126, Cód. propiedad horizontal, en el que una “unidad Civ. y Com.), admiten una amplia gama de funcional” (reglamento de propiedad horiposibilidades contractuales de establecer zontal) o una “persona” (humana o jurídica) los contornos económicos de la superficie se reserva —además— el derecho de poder (“salvo pacto en contrario”, dice el art. 2126, construir (derecho de elevación o construcCód. Civ. y Com.). En la medida que no se ción) sobre el mismo edificio o sobre espaafecten derechos de terceros (y obviamente, cios comunes en un determinado sentido que el objeto sea lícito o tenga causa recta) constructivo. Permite la construcción de las partes podrían acordar lo que es conve- un edificio en dos etapas diferenciadas. Meniente a sus intereses. Podrían acordar que diante una primera afectación de propiedad como parte del “precio” o “compensación” al horizontal, una persona (o incluso titular de superficiario, éste tendrá derecho a quedar- una unidad funcional) se reserva el derecho se con un determinado número de unidades de superficie a construir la segunda etapa (en funcionales de propiedad horizontal, debien- la que se incorporan varios pisos o unidades do restituir las restantes al nudo propietario. funcionales adicionales modificando los porIncluso, en función de ese derecho adjudi- centajes de copropiedad), la que se incorpora cado al superficiario (de conservar ciertas a la misma propiedad horizontal (o incluso unidades), este último podría enajenar a ter- mediante un subconsorcio), sin necesidad de ceros las unidades que le resultaron adjudi- requerir las autorizaciones o unanimidades cadas, no ya con la limitación temporal de su de los restantes titulares de las unidades funsuperficie (esto es, con un máximo de seten- cionales. ta años), sino sin ninguna limitación y como “propietarios” no afectados o condicionado a XI. Delimitación y plazos de construcción otro derecho real. XI.1. Alcances materiales. X.4. Variantes en la planificación
Esta posibilidad de conservar algunas unidades funcionales por el superficiario permite potenciar las posibilidades de financiamiento de proyectos inmobiliarios que requieren inversiones sustanciales con esquemas de mayor seguridad jurídica (52) . La superficie genera una “blindaje” jurídico al desarrollista (a la sazón superficiario) o a los mismos adquirentes, que pueden adquirir un derecho personal (en el caso del boleto de compraventa) desmembrado jurídicamente de los riesgos de solvencia (quiebra, embargos, inhibiciones, etc.) que pueda tener el nudo propietario titular del terreno.
La correcta delimitación del derecho de superficie (y los límites concretos de la tierra y su desarrollo constructivo) es esencial en los negocios inmobiliarios. El sistema de superficie permite, en una valorable muestra de la flexibilidad de este derecho real, la posibilidad de que el derecho abarque no sólo todo el inmueble sino también algunas parcelas (53) o partes concretas del terreno.
La cuestión cambia si las partes (nudo propietario y superficiario) acuerdan o modifican las condiciones de restitución de lo cons-
Dicha “segmentación” se puede optimizar, incluso, mediante la constitución de un fideicomiso inmobiliario que sea titular del derecho de superficie y que enfatice la separación de los riesgos de la construcción del edificio concreto del desarrollista inmobiliario de otros riesgos que pueda tener en otros proyectos inmobiliarios en los que participe como constructor o desarrollista. Importa la segmentación jurídica de un desarrollo inmobiliario llevado a cabo por un fideicomi-
Obviamente que parte de la visión “supletoria” y “residual” del derecho del nudo propietario (todo lo que no se haya concedido en superficie lo retiene el nudo propietario) (54) . El derecho de superficie admite incluso la posibilidad de emplazamiento no sólo en el sub-suelo sino en el espacio aéreo, pudiendo determinar los límites concretos constructivos (cantidad de metros, pisos, unidades, aspectos, etc.), pudiendo complementarse con croquis o planos que permitan delimitar de manera específica los alcances materiales del derecho de superficie (55) . Los registros inmobiliarios deberán implementar esquemas de registros que permitan la “registración” de aspectos parciales de una superficie concreta (56) . Incluso nada obsta-
recho puede ser hipotecado en garantía de los créditos contraídos para financiar las obras a construir sobre la dependencia dominial. Al término del título de ocupación, las mejoras incorporadas pasarán gratuitamente al dominio estatal. La revocación anticipada de la autorización de ocupación que no se basare en el incumplimiento de su titular dará lugar a una indemnización cuyo quantum podrá estipularse en el título. Dos meses antes de producirse la revocación por incumplimiento, se deberá notificar a los acreedores inscriptos para que puedan proponer a un tercero en sustitución del incumplidor. El Derecho español se ha hecho eco de la misma orientación. El proceso en ese país se inició con la sanción de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que modificó, en lo pertinente, la Ley del Patrimonio del Estado; y prosiguió más tarde con otras dos leyes, la 13/2003 sobre el Contrato de Concesión de Obras Públicas, y la 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Esta última incorpora la figura de los derechos reales administrativos, en términos muy semejantes a los plasmados en la legislación francesa en la cual se inspiró. (53) FONTBONA, F. I. “Principio de especialidad o
determinación. Englobamiento y subdivisiones parcelarias”, Revista del Notariado, Nº 714, 1970, p.2035 (54) El art. 1945, Cód. Civ. y Com.: “El d ominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario”. (55) En función de algunas cláusulas de estilo (IORIO, G., “Clausole di stile, volontà delle parti e regole interpretative. La prassi contrattuale”, Rivista di diritto civile Nº 1-2009, p.52) (56) “El concepto de parcela separada, al que venimos haciendo referencia en el texto, tiene implicancias jurídico-re gistrales: por un la do, representa l a dimensión física y jurídica del inmueble sobre el que se crea la superficie, que ya existe en la realidad física y cuya propiedad independiente es atribuible a uno o varios su-
jetos (inmueble civil); por otro lado, mediante el ingreso de la escritura de constitución del derecho de superficie al Registro, se describe con exactitud el inmueble civil para su identificación, mediante la apertura de un nuevo folio real, correlacionado con el matrícula original del inmueble cuya propiedad se reserva el constitu yente, a travé s de una operación de submat riculación. Esa nueva submatrícula crea un inmueble registral que constituye el objeto del derecho real de superficie a los efectos registrales. Así, la parcela (inmueble civil) se describe en la escritura de constitución de la superficie, determinando el objeto de titularidad independiente del derecho real del superficiario, y la parcela (inmueble registral) individualiza el inmueble civil y crea registralmente una submatrícula, luego de lo cual se asienta en la misma la titularidad a favor del superficiario, para su oponibilidad a terceros interesados. Los derechos del superficiario y del nudo propietario, coexisten de esta manera en parcelas jurídicamente separadas, siendo objeto de actos dispositivos independientes, mientras dure el derecho de superficie (art. 2115, último párrafo, y 2121 del CCyC)”. (PEPE - MENDIZÁBAL, “El derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial de la Nación”, cit., p. 589).
X.3. Acuerdos en el instrumento constitutivo
{ NOTAS } (52) Incluso con aplicación a proyectos que involucran el desarrollo de infraestructura y diferenciándolo de derecho de uso de bienes de dominio público. En el ámbito del Derecho administrativo, como se sabe, el contrato de concesión de uso de bienes del dominio público es la figura paradigmática para la asignación de derechos privativos de explotación de los bienes dominiales. Es habitual recurrir a esa modalidad contractual cuando se aspira a dotar al derecho de uso conferido de la firmeza necesaria para dar cabida a la realización de las inversiones pertinentes por part e del concesionario. (DE LA RIVA, I.M., “Derecho de superficie y bienes d el domini o públic o. ¿Un nuevo i nstrumento para el desarrollo de infraestructuras?”, LA LEY, 2016B, 723). Este autor señala que el paso más significativo en Francia en la dirección a lo dio la reforma introducida por la Ley 94-631, de 25 de julio de 1994, que proyectó la tendencia comentada sobre el ámbito estatal al incorporar al Código de Dominio del Estado la figura de los derechos reales administrativos, a través del reconocimiento al titular de una autorización de ocupación temporal del dominio público de un derecho real sobre las obras que realizare equiparable al de un propietario, si bien por un lapso máximo de setenta años. Tal d e-
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ría que en un mismo terreno coincidan dos o más superficies en la medida que no se superpongan. Obviamente, la prioridad deberá realizarse en función del sistema registral inmobiliario. El art. 2116, Cód. Civ. y Com., establece que el derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal. La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su apro vechamiento. XI.2. Plazo de duración
El plazo máximo de la superficie es de setenta años (art. 2117, Cód. Civ. y Com.). Puede incluso pactarse un plazo menor, que se prorrogue sucesivas veces, siempre que no exceda del plazo máximo. La suma de todas las prórrogas no podrá ser mayor a setenta años. Obviamente que la prórroga en cuestión estará condicionada a los derechos de terceros (gravámenes, embargos, etc.) que pudieran tener una expectativa razonable en la extinción de la superficie en un plazo menor. Si vencido el plazo máximo convenido y rec upe rad o el dom ini o su car áct er ple no, el propietario quisiera constituir un nuevo derecho de superficie, incluso a fa vor del mis mo s upe rfi cia rio , no exi sti ría n inconvenientes para que así proceda. Lo que se ha querido evitar es que el propietario desmembre de una vez y desde el origen su dominio sine die , sin posibilidad de reflexionar acerca de la continuidad de ese estado, que prácticamente lo privaría del dominio en su contenido útil ( 57) . La superficie, a diferencia del dominio, no puede adquirirse por usucapión (más allá que haya transcurrido un plazo mayor a veinte años). Sólo es admisible la prescripción breve a los efectos del saneamiento del justo título (art. 2119, Cód. Civ. y Com.). Ello no significa que una persona pueda adquirir el dominio pleno, por posesión veinteañal, no sólo respecto del nudo propietario, sino también procurando la extinción de la superficie por falta de utilización (si el superficiario no lo utiliza por diez años, se podría invocar la extinción de la superficie, arg. art. 2152, inc. c), Cód. Civ. y Com.). XI.3. Extinción por “no uso”
Es interesante la previsión del art. 2124, Cód. Civ. y Com., que establece que el derecho de construir se extingue por el no uso durante diez años. La norma sólo alude al “derecho a construir” y no al derecho de gozar del derecho de superficie sobre lo ya construido. Pero ambos términos se unifican, en un caso (no utilización de lo ya construido) aplicando las normas del usufructo y, en el otro, por no ejercer del derecho constructivo. No es clara la relación entre el “derecho a construir” y el “no uso” (a contrario: el uso que mantiene vivo el derecho a construir). Lo que la norma quiere significar es que el “no uso” (debió decir, “ejercicio”) del “derecho a construir” (esto es, edificar sobre el terreno) extingue el derecho de superficie (retornando al nudo propietario todos los derechos allí adjudicados).
El derecho a construir se ejerce de dis- bre un inmueble ya construido. Ello requiere tintas maneras y no sólo mediante la rea- la destrucción de lo construido en el terrelización de actos materiales de construc- no (v.gr., una casa cuya estructura edilicia ción (pues de otro modo hubiera aludido no sea suficiente para la modificación o sodirectamente a la “construcción” y no al breelevación de varios pisos, una pared me“ejercicio” del derecho de construir). Este dianera o incluso una piscina o quincho). El derecho se puede ejercer mediante la con- art. 2122, Cód. Civ. y Com. señala que la profección de planos sobre los que se realizará piedad superficiaria no se extingue, excepto el edificio, la proyección de ampliaciones, pacto en contrario, por la destrucción de informes de dominio y de posibilidades lo construido, si el superficiario construye, catastrales de ocupación, estudios arqueo- nuevamente, dentro del plazo de seis años. lógicos de suelo o de las construcciones Una lectura lineal de la norma podría indicar existentes, cotizaciones de profesionales que la única forma de que el derecho de su y contrat istas para la constru cción de la perficie no se extinga sería lograr una simiobra, proveedores, etc. lar construcción en el plazo de seis años (“si el superficiario construye nuevamente denLa noción de “uso” (ejercicio) de dere- tro del plazo de seis años”). No es el sentido cho de construir debe ser amplia y no se de la norma. Debe estarse al instrumento reduce a una mera materialidad construc- de constitución y lo que las partes pudieron tiva. Sin la superficie, el constructo (su- haber entendido en el diseño del negocio inperficiario) no puede construir (salvo que mobiliario. lo haga en terreno ajeno). Pero en obras de cierta envergadura no es un acto autoSi el superficiario se encuentra habilitado mático, sino que requiere de preparación para la construcción de un edificio en el teprofesional [no sólo constructiva —como rreno y la restitución (total o parcial) de las arquitectos o ingenieros—, sino también unidades funcionales sería un contrasentido económica —que desarrolle aspectos fis- que deba entregar la misma construcción, cales (58) , contables y financieros—, lega- más el adicional del edificio. Lo dicho sólo les y notariales —en orden a los contratos, podría aceptarse cuando las condicionales estudios de títulos y garantías—, comer- urbanísticas imponen respetar la fachada, ciales —para la promoción, comercializa- algunos elementos históricos de la propieción y venta de las unidades funcionales—, dad (v.gr., un pared, galería, dependencia, etc.), pero el fundamento sería otro. No la etc.]. imposición en el marco del derecho de suSi bien es lógico que quien decide aceptar perficie. la superficie de un terreno ya deba haber Si el superficiario tiene derecho a sorealizado, al menos, análisis preliminares del posible desarrollo, no necesariamente suelen breelev ación (que implica la destrucci ón tener el nivel de detalle. Suele reducirse a po- de lo entregado), puede ocurrir que la obra sibilidades catastrales y administrativas, en no se realice en el plazo de seis años. Diorden a la cantidad de metros que se pueden cho plazo puede ser extenso para la consconstruir en función del terreno y su ubica- trucción de una casa de características ción (retiros, luces, espacios verdes, conexio- normales o puede ser reducido para la construcción de un edificio de treinta mil nes de servicios, etc.). metros o un complejo edilicio que incluya Cada uno de estos actos o hechos mate- centros comerciales o de salud. Es común riales interrumpe el plazo para que la su- que en función de ciertos inconvenientes perficie se extinga por no uso. Con cada de obra que demoren involuntariamente la acto el plazo de diez años comienza a co- construcción (aguas subterráneas, problerrer nuevamente. En proyectos de cierta mas de estabilidad del terreno, problemas envergadura, resulta conveniente docu- administrativos, eventuales ocupantes, mentar adecuadamente dichas cuestio- etc.). La no reconstrucción de lo demolido nes (mediante expedientes públicos, actas no necesariamente extingue el derecho del notariales, fotografías y otros elementos). superficiario, cuando se trata de un dereEn caso de duda si el acto realizado por el cho de elevación (y no meramente de utilisuperficiario implica el “uso” al que alude zación de lo ya construido). la norma, debe estarse por su interrupción (porque en caso de duda debe optarse por El sentido de la norma apunta más a cala subsistencia del derecho de superficie). sos en que el superficiario no tiene la faculEs una pauta interpretativa básica en de- tas ædificandi o en casos en que este dererecho privado. cho sólo se relaciona con la remodelación de lo ya construido. No lo tiene, si lo pactaLas partes pueden pactar lo contrario. do es una transformación total del terreno Podrían acordar un plazo mayor o, incluso, y en el que el verdadero valor del derecho que el no uso del derecho no extingue la su- radica en la posibilidad constructiva del teperficie. Se trata de un derecho disponible rreno, más que en el valor intrínseco de lo en el que no está involucrado el orden pú- construido. blico. Se trata de un der echo que segmen ta la utilización del inmueble, pero que tiene La propia norma se encarga de aceptar la tanto valor jurídico como el condominio posibilidad de pacto en contrario de las paru otro derecho. Paralelamente, frente al tes. Se trata de un derecho (extinción de la no “uso” del terreno, un tercero estaría superficie) que no afecta el orden público ni habilitado para usucapir el inmueble (ex- el derecho de terceros. Podrá pactarse que tinguiendo no sólo el derecho del nudo la reconstrucción será mayor o menor a seis propietario, sino también el del superficia- años. Podrá condicionarse el inicio o la culrio). El propietario conserva la disposición minación del plazo, al inicio de la obra o a material y jurídica que corresponde a su otras circunstancias. Incluso podría dejarse derecho, siempre que las ejerza sin turbar sin efecto la obligatoriedad de construir de el derecho del superficiario (art. 2121, Cód. manera previa a la extinción (o de construir Civ. y Com.). lo mismo, podría ser más o menos). Dicho de otro modo: podrá pactarse que la destrucción de lo construido no ocasiona la extinXII. Destrucción de lo construido ción del derecho de superficie, aun cuando Los proyectos inmobiliarios muchas veces el superficiario no construya nuevamente importan la estructuración de un edificio so- sobre la superficie. Obviamente, esta facul-
tad deberá relacionarse con el no uso de lo entregado en superficie o la no utilización del derecho de construcción (art. 2124, Cód. Civ. y Com.).
hubiera pactado. Esa convención sería válida, pues no se advierte que conspire contra el espíritu y la finalidad d e la ley, ni vulnere el estatuto legal del derecho de superficie” (ITURBIDE, G.A., “El derecho real de superficie
ficie. Doctrina Tributaria”, Errepar, setiembre 2015, ps.751/758. (59) PIZARRO, R.D., “Responsabilidad civil por riesgo creado y de empresa”, Ed. LaLey, 2006, Bs.As., p.101.
XIII. Responsabilidad del dueño de la obra Quizás uno de los elementos relevantes en orden a las actividades constructivas es el riesgo que conllevan. El desarrollo de una obra es una actividad riesgosa per se. Incluye tareas de diversa índole, entre las que se mencionan remoción de tierra, utilización de materiales y máquinas peligrosos, ingreso y egreso de vehículos, demolición de paredes y construcciones, carga de materiales, instalaciones eléctricas, etc. El art. 1757, Cód. Civ. y Com., señala que toda persona responde por el daño causado por el riesgo o vicio de las cosas, o de las actividades que sean riesgosas o peligrosas por su naturaleza, por los medios empleados o por las circunstancias de su realización. La responsabilidad es objetiva. No son eximentes la autorización administrativa para el uso de la cosa o la realización de la actividad, ni el cumplimiento de las técnicas de prevención. Paralelamente, el art. 1758, Cód. Civ. y Com., dice que el dueño y el guardián son responsables concurrentes del daño causado por las cosas. Se considera guardián a quien ejerce, por sí o por terceros, el uso, la dirección y el control de la cosa, o a quien obtiene un provecho de ella. El dueño y el guardián no responden, si prueban que la cosa fue usada en contra de su voluntad expresa o presunta. En caso de actividad riesgosa o peligrosa responde quien la realiza, se sirve u obtiene provecho de ella, por sí o por terceros, excepto lo dispuesto por la legislación especial. La particularidad que tiene el derecho de superficie es el desmembramiento “real” que se produce en el inmueble. Conviven “nudo propietario” y “superficiario”. Incluso puede haber más de una superficie sobre un mismo terreno. Lo más relevante en este punto radica en determinar los reales alcances del término “dueño” y su relación con el “superficiario”. Se ha dicho que no se ha controvertido en la doctrina nacional que en aquellos casos en los cuales el dominio de la cosa aparece desmembrado por la constitución de un derecho real de usufructo (léase, superficie) es el usufructuario (superficiario) quien asume la condición de guardián de la cosa, por ser el que tiene la facultad de servirse de la misma y el poder de gobierno sobre ella (59) . Pese a que no es el “nudo propietario” en sentido estricto, ¿podría considerarse que el “superficiario” es dueño justamente de un derecho real que posibilita la construcción de un edificio? El hecho de que cada uno de los derechos esté estrictamente delimitado, incluso por zonas, ¿puede importar una confluencia de dos figuras relevantes como las que activan la concurrencia resarcitoria (dueño y guardián)? ¿Puede entenderse que el superficiario es un “mero guardián” o debe asumir la calidad de “dueño”? El hecho de que se trate de un derecho temporal ¿afecta la matriz de responsabilidad en este punto? ¿Afecta el enfoque jurídico el supuesto de que el superficiario pudiera retener una o varias unidades funciones o CONTINÚA EN PÁGINA 8
{ NOTAS } (57) “En esa hipótesis, y en defecto de previsión legal, el antiguo superficiario no podría esgrimir derecho de preferencia alguno para que a él le sea concedido el nue vo derecho d e superfic ie, salvo qu e esa prefe rencia se
en el Código Civil y Comercial”, LA LEY, del 03/06/2016, p.1). (58) CARANTA, M. R., “Un ensayo sobre el tratamiento tributario del nuevo derecho real de super-
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incluso que sea resarcido (compensado) a la extinción de la superficie? ¿La afectación de “zonas” o “áreas delimitadas” permite establecer también ejes delimitantes de las responsabilidades de cada uno o importa una concurrencia en función de la extensión de la tierra, de sus valores o, aun, de las posibilidades constructivas?
La respuesta a estos interrogantes no es irrelevante, pues determina muchas veces las prevenciones que las partes del negocio inmobiliario deben tomar en cuenta. También inciden naturalmente en el esquema de seguros, cauciones y garantías que deben otorgarse no sólo entre las partes mismas, sino en su relación con proveedores, contratistas y aun terceros adquirentes.
Las particularidades de este derecho y muchas veces la particular afectación del derecho (y el rol de las partes) podrán determinar los alcances de respuestas jurídicas a problemas concretos y reales que se suceden diariamente en el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios. l
mediante el recurso extraordinario y de que ja, al ser aquél denegado. Sostuvo que había iniciado un beneficio de litigar sin gastos y se encontraba exento de brindar una contracautela. La Corte Suprema de Justicia de la Nación dejó sin efecto la decisión.
del Cód. Procesal no incluye a quien goza del beneficio provisional consagrado en el art. 83, adolece de un rigorismo formal irrazonable que vulnera el acceso igualitario a la protección judicial en materia cautelar (del dictamen del Procurador Fiscal que la Corte hace suyo).
Cita on line: AR/DOC/780/2017
MÁS INFORMACIÓN
Pepe, Marcelo Antonio - Mendizábal, Gonzalo Alejo, “El derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial de la Nación”, LA LEY, 2016-F, 579. Iturbide, Gabriela A. , “El derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial”, LA LEY 03/06/2016, 1. Mariani de Vidal, Marina - Abella, Adriana N. , “Derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial”, LA LEY, 2016-A, 1117.
NOTA A FALLO
Beneficio de litigar sin gastos Alc ance . I nter pret ació n ar bit rari a de l art. 200, inc. 2 del Cód. Procesal. Exención del pago de contracuatela.
1. - Tratándose de una persona que sufre una discapacidad que manifiesta que el 2. - La sentencia que interpretó, en una acción de amparo promovida por una perHechos: Una persona con discapacidad pedido de las prestaciones de apoyo solisona con discapacidad, que la exención promovió acción de amparo para continuar citadas mediante acción de amparo tiene de la contracautela establecida en el y finalizar la carrera universitaria que emcomo fin continuar y finalizar la carrera art. 200, inc. 2 del Cód. Procesal no in prendió. Asimismo, i nterpuso una medid a universitaria y, de esa manera, insertarcluye a quien goza del beneficio provicautelar. La Cámara hizo lugar parcialse en el mercado laboral, la sentencia que sional consagrado en el art. 83, limita mente a la cautelar previa prestación de interpretó que la exención de la contrairrazonablemente el derecho a la tutela una caución. El amparista apeló la decisión cautela establecida en el art. 200, inc. 2
judicial efecti va de índole cautelar respecto de los derechos de una persona en situación de vulnerabilidad (del dictamen del Procurador Fiscal que la Corte hace suyo).
CS, 13/12/2016. - A., V. M. c. O.S.F.G.P.I.C. y D. s/amparo ley 16.986. 119.992 —
[Cita on line: AR/JUR/83011/2016]
[El fallo in extenso puede consultarse en el Diario LA LEY del 27/01/2017, p. 3, Atención al Cliente, www.laleyonline.com.ar o en Proview]
Beneficio de litigar sin gastos y exención de contracautela Osvaldo A. Gozaíni I. En la causa que comentamos la Corte Suprema adopta el dictamen de la Procuración General y prescribe autorizar la traba de una medida cautelar, sin prestar contracautela, ordenando a la obra social demandada la co bertura de prestaciones de rehabilitación y apoyo solicitadas por el promoviente, que resultan necesarias para su formación laboral.
II. Sin embargo, el precedente no tiene similitud fáctica con el caso de autos, de modo que sólo podría aplicarse como doctrina legal. En efecto, en la causa “Stoffregen de Schreyer, Friedericke Caroline Minna Margarethe c. González Dazzori, Edgardo José y otros” (1) , el Tribunal consideró que, cuando no existen presunciones que inclinen a pensar que será denegado, el beneficio previsional de litigar sin gastos comprende el derecho a obtener la traba de medidas cautelares sin el previo otorgamiento de la caución, si de las circunstancias fácticas se desprende que tal medida no puede esperar el dictado de la resolución definitiva sin grave peligro para la efectividad de la defensa.
Para así resolver argumenta que la interpretación realizada por el a quo referida al alcance de la exención de la contracautela establecida en el art. 200, inc. 2, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN), en tanto consideró que no incluye a quien goza del beneficio provisional consagrado en el art. 83, limita irrazonablemente el derecho a la tutela judicial efectiva de Ocurrió que en este proceso existía un ceríndole cautelar, respecto de los derechos de tificado de pobreza expedido por la autoridad una persona en situación de vulnerabilidad judicial de Hamburgo que era un elemento de (arts. 18, 75, incs. 22 y 23, Constitución Na- imprescindible ponderación para definir los cional; arts. 8 y 25 de la Convención Ame- alcances del beneficio provisional de litigar ricana sobre Derechos Humanos; y 14 del sin gastos, conforme la Convención sobre Pacto Internacional de Derechos Civiles y Procedimiento Civil adoptada el día 1º de Políticos). mayo de 1954 por la Conferencia de La Haya de Derecho Internacional Privado. Se apoya el tribunal en sus precedentes donde dijo que “el beneficio de litigar sin En consecuencia, lo que corresponde es vegastos tiende a poner en situación similar a rificar si la exención de la contracautela adlas personas que deben intervenir en un pro- mite tomar en cuenta la situación especial de ceso concreto, a fin de que quien carezca de personas vulnerables, de manera que pueda recursos suficientes para afrontar las cargas conseguir en situación equiparable a otros, el económicas que impone el juicio pueda aten- acceso a la justicia. der con amplitud cuanto demande el reconocimiento judicial de su derecho” (Fallos: El dictamen de la Procuración se funda 313:1181). en el “Caso Furlan y familiares vs. Argenti{ NOTAS } Especial para La Ley. Derechos reservados (Ley 11.723)
(1) CS, “Stoffregen de Schreyer, Friedericke C. M. M. c. González Dazzori, Edgardo J. y otros”, del 13/11/90, Fallos: 313:1181; LA LEY, 1991-C, 57. (2) Corte Interamericana de Derechos Humanos, “Furlan y Familiares vs. Argentina. Excepciones preli-
minares; fondo; reparaciones y costas”), del 31/08/12, Serie C Nº 246, RCyS, 2013-II, 276. (3) GOZAÍNI, Osvaldo A., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Comentarios al art . 200, Ed. LaLey, Buenos Aires, t. I, 2006.
na” (2) , resuelto por la Corte Interamericana de Derechos Humanos donde el párr. 135 dice que “[...] los Estados deben adoptar las medidas de carácter legislativo, social, educativo, laboral o de cualquier otra índole, necesarias para que toda discriminación asociada con las discapacidades sea eliminada, y para propiciar la plena integración de esas personas en la sociedad. En ese marco, el debido acceso a la justicia juega un rol fundamental para enfrentar dichas formas de discriminación”. Lo cierto es que tampoco el “Caso Furlan” es adaptable al de autos, porque allí se cuestionó la falta de respuesta oportuna por parte de las autoridades judiciales argentinas, que habrían incurrido en una demora excesiva en la resolución de una acción civil contra el Estado, de cuya respuesta dependía el tratamiento médico de la presunta víctima, en su condición de niño con discapacidad. En la causa en comentario no se ven situaciones de discriminación sino de interpretación normativa sobre el alcance del art. 200.2 del CPCCN respecto a la exención de contracautela existiendo un beneficio provisional acordado. III. En este aspecto coincidimos con la solución dispuesta por el Superior Tribunal, pues el carácter provisional del beneficio de pobreza no impide proceder tal como la ley procesal establece, esto es, asignando la medida cautelar sin caución alguna. Así resulta por qué quien tiene una franquicia concedida, aun en forma provisoria, cuenta con suficiencia de presunciones que permiten garantir la reversión si fuera necesario.
En otra oportunidad sostuvimos que si la precautoria se ordena condicionada al beneficio de litigar sin gastos que se encuentra en trámite, no es pertinente establecer fianza, ya que dicho beneficio está destinado a asegurar la defensa en juicio, la que se vería frustrada de no contarse con los medios suficientes para afrontar los gastos que comporta (3) .
IV. Ahora bien, resta observar si es atinado ocupar dentro del derecho de acceso a la justicia el espacio que tienen las medidas cautelares, teniendo en cuenta que en el sistema interamericano, y particularmente en los dos órganos que lo implementan, existen con diferencias de nombres estas actuaciones de utilidad ante la gravedad y la urgencia. La reglamentación puntual y detallada que tiene el Reglamento de la Comisión bajo el título “ Medidas precautorias ”, se reitera en el art. 27 del Reglamento de la Corte, esta vez con el enunciado de “ Medidas provisionales ”.
Los pares tienen simetría en la extensión que dedican a estos aspectos, pero en el caso de las resoluciones de tipo cautelar que adopta la Corte, los presupuestos son distintos y las circunstancias reglamentadas distan de necesitar tan elaborada explicación, al versar sobre cuestiones circunstanciales. Con ello queremos afirmar que hay diferencias entre las medidas precautorias de la Comisión y las provisionales que decide la Corte. Para nosotros ambas son providencias cautelares, sólo que tienen preocupaciones desiguales. Las de la Comisión, por el aprieto que sufre la obligatoriedad de cumplimiento; las de la Corte, por situaciones de contingencia y reglamentación. Los presupuestos de “extrema gravedad y urgencia” destinados a evitar “daños irreparables a las personas” ponen un marco especial a las condiciones de procedencia. El recorte que sufre respecto a las medidas cautelares tradicionales aparece en que la necesidad opera por la incidencia del tiempo sobre los hechos y el impacto que la dilación puede surtir respecto a las personas. Es decir que no hay una previsión especial para el objeto (v.gr.: investigar documentos que, de no quedar resguardados, podrían desaparecer por la desidia del Estado), ni una previsión para el resultado eventual o probable de una sentencia propicia.
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De este modo, las medidas que la Corte pondera tienen una finalidad preventiva, sin atender la faz conservatoria. Como tienen base convencional la obligatoriedad está, por vía de principio, dogmatizada; pero las que no tienen ese asiento, como aquellas previstas en el art. 27, inc. 5º (que pide el presidente cuando la Corte IDH no está reunida) pueden quedar con el margen de cuestionamiento que sufren las precautorias dispuestas por la Comisión. En este lugar, si las provisiones preventi vas razonan sobre el derecho del que las pide, se debe zanjar el predominio mayor, esto es, si corresponde al derecho material que se alega y fundamenta, o si basta, en su caso, con demostrar la urgencia y la presunción de buena fe que delinean como presupuestos los códigos procesales, y que parecen ajenos al reglamento creado. V. Es decir que las medidas cautelares funcionan con cierta autonomía dentro del sistema interamericano. En este aspecto, si lo provisional es un remedio contra los riesgos del tiempo, por el peligro que encierra para una persona; la resolución del conflicto en un proceso aparece, prima facie, necesario para la solución definitiva. En consecuencia, la medida cautelar emerge como accesoria o instrumental de otro proceso al que accede para asegurar su eficacia. Y si ello no se origina, quedaría la precautoria como una medida disciplinada con una autonomía que dejaría a lo provisorio con estabilidad relativa.
No obstante, la complementariedad que se informa tiene particularidades propias y exigencias que la condicionan a formas y funda-
mentos para disponer sobre su procedencia. Este marco de adecuación legal, previamente formulado, demuestra que existe cierta autonomía para el desempeño, circunstancia que podría llevar a confundirlo como un proceso independiente, cuando, en realidad, es una autonomía de procedimiento. Son recaudos de procedencia y admisibilidad. Cabe recordar que la figura tradicional de lo cautelar puro (preventivo) fue el campo donde mayor conflicto tuvo en razón de las múltiples ocasiones que la legislación fue agregando otras medidas y providencias que tenían similares funciones. Por tanto, el análisis que se presenta, en realidad, corresponde a una etapa de depuración del concepto de tutela cautelar, porque el gran salto ya se dio. Es decir, lo cautelar no es pura precaución al servicio de saldar el problema del tiempo en el proceso, sino una actividad complementaria o asegurativa de los fines a los que se pretende llegar (4) . VI. La decisión adoptada es correcta en sentido técnico, pero es impropia o desajustada en los fundamentos. Las Reglas de Brasilia están previstas para garantizar las condiciones de acceso efectivo a la justicia de las personas en condición de vulnerabilidad, sin discriminación alguna, englobando el conjunto de políticas, medidas, facilidades y apoyos que permitan a dichas personas el pleno goce de los servicios del sistema judicial.
Un presupuesto procesal no es una condición discriminatoria, como pareciera sugerir la sentencia expuesta. También se puede afirmar que, al igual que los derechos fun-
{ NOTAS } (4) GOZAÍNI, Osvaldo A., “Sistema procesal interamericano. Procedimientos ante la Comisión y la Corte Interamericana de Derechos Humanos”, Ed. Ediar, Buenos Aires, 2016, en especial capítulo XXII. (5) GOZAÍNI, Osvaldo A., “Derecho Procesal Consti-
tucional. Amparo”, Ed. Rubinzal Culzoni, Buenos Aires - Santa Fe, 2002, p.130. (6) MONGE NÚÑEZ, Gonzalo - Rodríguez Rescia, Víctor, “Acceso a la justicia de grupos en situación de vulnerabilidad. Manual General de Litigio en el Sistema
damentales al debido proceso, a la igualdad en situación o circunstancias similares. Esto de armas, al estar asistido de abogado, de los conduce a la utilización de criterios de “dique la gratuidad es instrumento y concre- ferenciación”, es decir, el otorgar un trato ción, el acceso a la justicia es no sólo garantía diferenciado a personas que se encuentran de los particulares, sino también de los inte- en una situación particular. Por ello, el conreses generales de la justicia, en tanto que cepto de igualdad no es un término uniforme tiende a asegurar los principios de contra- y vacío, de aplicación automática, sino que dicción e igualdad procesal entre las partes requiere de un constante juicio de justeza litigantes y a facilitar así al órgano judicial la por ser un concepto dinámico debido a que búsqueda de una sentencia ajustada a dere- los hechos y los fenómenos sociales no son cho; aunque sin duda, su finalidad inmediata patrones de un solo estándar. radica en permitir el acceso a la justicia, para interponer pretensiones u oponerse a ellas, El principio de igualdad, al no ser absoa quienes no tienen medios económicos sufi- luto, requiere de ese tipo de relativización. cientes para ello. Más ampliamente, trata de La manera de lograrlo es mediante lo que se asegurar que ninguna persona quede proce- conoce como “acción afirmativa” ( positive salmente indefensa por carecer de recursos action), que no es otra cosa que generar mapara litigar (5) . yores o portunidades a personas y a colecti vidades que no disfrutan del mismo nivel de Actualmente los derechos humanos tras- ventajas que el común denominador de las cienden el listado usualmente conocido y de- personas. Grupos de personas que son exclarado por los instrumentos internaciona- cluidas por su condición étnica (indígenas les, englobando numerosas situaciones y pro- y afrodescendientes ), de género (mujeres), cesos que incluyen también nuevos derechos, edad (niños, niñas y adolescentes, y adultos todos ellos necesarios para gozar de una vida mayores) o por algún tipo de reto especial digna conforme al proyecto de vida que cada (discapacidad), requieren de un trato equiquien adopte conforme a sus cualidades y tativo para compensar esa desventaja, de condiciones. Por su parte, le corresponde al manera temporal. La manera de proyectar Estado proporcionar las condiciones para la acción afirmativa es mediante leyes que que todos sus habitantes tengan acceso y las promuevan la igualdad y equidad de esos mismas posibilidades para lograr esos obje- grupos (conocidas como leyes de igualdad real), acompañadas de políticas públicas, tivos (6) . planes o programas dirigidas a la sociedad Todo gira en derredor del derecho a la civil para sensibilizar sobre la realidad disigualdad. Esto significa no dar preferencias, criminatoria que, por razones y patrones ni diferenciar por condiciones o categorías. históricos, ha estado incrustada en la cultuEl reto es entender la igualdad como la po- ra de los países. Siendo que no todos somos sibilidad de que se otorgue un trato igual a iguales ni tenemos las mismas necesidades, todas aquellas personas que se encuentran la verdadera relevancia del principio de igualdad es la de equiparar y ponderar conforme a las distintas circunstancias y condiciones en que debe resolverse una situación determinada, utilizando criterios de razonaInteramericano con enfoque diferenciado: Niñez y ado- bilidad y proporci onalidad (7) . l lescencia, pueblos indígenas y afrodescendientes”, Instituto Interamericano de Derechos Humanos, San José de Costa Rica, 2014, p.22. (7) Ibídem, p.23.
Cita on line: AR/DOC/583/2017
JURISPRUDENCIA
Repetición Indemnización abonada al dependiente de la demandada por una Aseguradora de Riesgos del Trabajo. Baja en la AFIP al momento de acaecido el suceso. Ausencia de voluntad de extinguir el contrato de trabajo. Orfandad probatoria. Carácter puramente fiscal de las bajas en ese sistema. Rechazo de la pretensión.
2ª Instancia.- Buenos Aires, diciembre 22
de 2016.
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada? A la cuestión propuesta, el doctor Heredia dijo:
tanto el señor Medina habría estado registra- expuesto, que liberar a la accionante basándo desde el inicio (01/12/2008) hasta el cese dose en una rigurosidad formal (el haber la de la relación laboral (04/04/2009), que tuvo demandada procedido a dar de baja al emlugar por la renuncia de aquél, y no se había pleado accidentado el día viernes 02/01/2009 omitido el pago de ninguna cuota del seguro. y de alta el lunes 05/01/2009), implicaría un Aclaró, a todo evento, que por “...un error beneficio económico injustificado para la aseinvoluntario en que incurrió el personal ad- guradora y un consecuente daño a la demanministrativo...” su empresa “...erróneamente dada, al haber cobrado aquélla una prima y dio de baja al trabajador Medina Ricardo Al- luego no responder. berto el día viernes 02/01/2009”, pero advertido ello procedió “...a dar de alta nuevamenContra esa decisión apeló la accionante al trabajador el día hábil siguiente, esto es te (fs. 305), cuyos agravios expresados en el lunes 05/01/2009” (fs. 215). fs. 321/323, no recibieron respuesta.
1º) Asociart S.A. Aseguradora de Riesgos del Trabajo promovió la presente demanda contra Work & Service S.R.L., reclamando la La demanda intentada por la ART a fin de repetición de la indemnización abonada a un repetir las sumas abonadas al dependien- dependiente de esta última, el Sr. Ricardo Al2º) La sentencia de primera instancia rete de la accionada debe rechazarse, pues, berto Medina, que sufrió un accidente de traaun cuando las partes resultaron contes- bajo. Ello más intereses y las costas del juicio. chazó la demanda, imponiendo las costas a la actora vencida (fs. 290/296). tes en que aquél no se encontraba formalmente inscripto en AFIP al momento en Manifestó que la accionada contrató un Para así decidir, el magistrado a quo conque ocurrió el accidente, materialmente seguro a fin de obtener la cobertura de los debía considerárselo empleado, porque no riesgos de trabajo de sus dependientes, en cluyó que la accionada no omitió denunciar existió una voluntad de extinguir el con- virtud del cual el día 05/01/2009 aquélla de- su obligación de pago o la contratación del trato de trabajo con anterioridad al suce- nunció el accidente que había sufrido el señor trabajador, hipótesis que hubieran habilitado so o, cuando menos, ello no fue probado, Medina. Explicó que, a tenor de la manda de a la ART accionante a reclamar la repetición ello sumado a que las bajas en ese sistema la ley 24.557, art. 28, inc. 2, procedió a efecti- de las sumas desembolsadas. Afirmó que de tienen una connotación puramente fiscal vizar las prestaciones, pese a que el trabaja- la documentación obrante a fs. 176/191 surgía que no influyen en las relaciones entre la dor accidentado fue “...‘dado de baja’ [por la que el Sr. Ricardo Alberto Medina se había empresa contratante del seguro y la ART. demandada] el día 2 de enero de 2009 a las encontrado registrado como dependiente 11:16 hs., esto es, antes del accidente” y conti- de la accionada, lo cual no fue desmerecido nuó señalando que “Posteriormente fue dado por ningún otro medio de prueba, y que du119.993 — CNCom., sala D, 22/12/2016. Asociart Art S.A. c. Work & Service S.R.L. nuevamente de alta el día 5 de enero de 2009, rante el tiempo que duró la relación laboral esto es, después de acaecido el accidente. De se efectuaron los aportes y contribuciones s/ ordinario. ello se deduce que al momento del accidente correspondientes. Puntualizó que si bien la no se encontraba legalmente registrado...” demandada dio de baja al Sr. Medina el día [Cita on line: AR/JUR/94820/2016] (fs. 156 vta.). 02/01/2009, recompuso la relación laboral dándolo de alta el día siguiente hábil, es decir, COSTAS Work & Service S.R.L. resistió la acción ar- el 05/01/2009. Señaló que las prestaciones gumentando que no se dio en el caso ninguno que brindó la actora a favor de aquél tuvieron de los presupuestos contemplados por la ley lugar en fecha posterior al procesamiento del Por su orden. de riesgos del trabajo, art. 28, inc. 2. Ello en alta ante la AFIP. Concluyó, en función de lo
3º) Sostiene la actora que la sentencia no tuvo en cuenta el carácter de “empleador proveedores de trabajadores temporarios” (rectius: empresa de servicios eventuales) que tendría la demandada (lo que, según sus dichos, surgiría de su propio nombre y gran conocimiento en el mercado), por lo que las altas y bajas en la nómina del personal eran constantes (fs. 322); habiéndose instrumentado el seguro contratado en una póliza flotante (fs. 322 vta.). Al respecto, señálase que no fue cuestión sometida a la decisión del juez a quo que la demandada sea una empresa de servicios eventuales, lo que tampoco surge de las constancias de la causa. En igual sentido, tampoco se refirió con anterioridad a la apelación que el seguro contratado sea “flotante”. Por ello, esta alzada se encuentra impedida de examinar ambas cuestiones (art. 277 del Código Procesal). CONTINÚA EN PÁGINA 10
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En efecto, el principio de congruencia que limitó la actuación del juez a quo en la sentencia de primera instancia, debe limitar también al tribunal ad quem en la sentencia de segunda instancia (conf. Highton, E. y Areán, B., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, concordado con los códigos provinciales. Análisis doctrinal y jurispru dencial” , Buenos Aires, 2006, t. 5, p. 344). Es que, el tribunal de alzada sólo puede emitir pronunciamiento con respecto a aquellas cuestiones involucradas en la pretensión del actor y en la oposición del demandado (conf. Palacio, L. y Alvarado Velloso, A., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, explicado y anotado jurispru dencial y bi bliogr áficame nte”, Sa nta Fe, 1992, t. 6, p. 439), ya que una solución distinta importaría alterar los términos en que quedó trabada la litis con el consiguiente menoscabo del derecho de defensa (conf. Fenochietto, C. y Arazi, R., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, t. 1, p. 852, nº 2, Buenos Aires, 1987; Morello, A. y otros, “Códigos Procesales en lo Ci vil y Comerci al de la Provinc ia de Buenos Aires y de la Nación”, t. 3, ps. 413/414, Buenos Aires-La Plata, 1988; CNCom., Sala D, 11/08/2009, “Systemscorp S.A. c. Redwells S.A. s/ordinario”; íd., 09/09/2009, “Miño, Jorge Gerardo c. Puliser S.A. s/ordinario”; íd., 28/12/2009, “Pereyra, María Elena c. Royal & Sun Alliance Seguros Argentina S.A. y otros s/ordinario”).
Veamos. En la Propuesta de Afiliación que suscribiera la accionada, cláusula 5º, se pactó que “El empleador, mediante el Anexo II, informa a la Aseguradora, con carácter de declaración jurada la nómina de trabajadores dependientes. Asimismo, deberá informar mediante declaración jurada complementaria... las bajas que se produzcan con posterioridad... La baja de un trabajador será informada dentro de los diez (10) días de producido el distracto por cualquier causa. Todos los costos de las prestaciones que la Aseguradora deba cubrir a los traba jadore s n o declara dos en el Anexo II... de berán ser abonad os por el Emplead or a la Aseguradora, dentro de los cinco días de su intimación de pago...” (conf. copia obrante a fs. 263/264, acompañada por el perito contador, sin que mereciera observaciones de las partes). Es de observar la concordancia que tiene esta cláusula con lo dispuesto por el art. 27, inc. 1, de la ley 24.557, en cuanto impone a los empleadores el deber de declarar las “bajas” que se produzcan en su plantel de trabajadores. Ahora bien, la ley 20.744 regula las causas de extinción del contrato de trabajo y las formas de instrumentarla en cada caso (título XII, capítulos II/XI). No obstante, la aseguradora no refirió —siquiera— la existencia del distracto previsto en la referida Propuesta de Afiliación, respecto del trabajador accidentado y tampoco resulta de la lectura del expediente la producción de prueba adecuada a fin de acreditar que la extinción del contrato de trabajo hubiera tenido lugar con anterioridad al momento del accidente.
4º) Por otro lado, alega la apelante que: (i) el magistrado de primera instancia no tuvo en cuenta cuanto surge del peritaje contable y especialmente el contenido de la póliza acompañada con ese informe, de cuya cláusula 5º surgiría la obligatoriedad En tal sentido, recuerdo que dicha parte de la asegurada de efectuar con carácter de declaración jurada las altas y bajas de la ofreció la producción de un peritaje connómina de empleados; (ii) a diferencia de lo table a fin de que, en cuanto aquí interesa expuesto en la sentencia, el peritaje conta- señalar, el experto informe “Si de las regis ble se impondrí a por sobre la documen ta- traciones contables de la demandada surge ción de fs. 176/191; (iii) en cualquier caso, la que había dado de baja al accidentado a las referida documental no podría perjudicar 11:16 hs. del día del accidente” (fs. 160). Más su posición, ya que no desconoció el carác- allá de la consideración que podría mereter de empleado del accidentado, sino que cer el hecho de que los libros contables y habría probado que al momento del hecho su documentación de respaldo no fueron se encontraba dado de baja de la nómina puestos a disposición del perito por parte de personal cubierto; (iv) fue reconoci- de la asegurada (fs. 269/270), lo cierto es do por la demandada que por error había que dicho ofrecimiento no resultó acertado dado de baja al Sr. Medina, por lo que, al pues, antes bien, debió proponerse la commomento del siniestro, no estaba incluido pulsa por el experto del libro de sueldos y en la planilla del plantel asegurado, siendo jornale s d el a rt. 52 de la l ey 20. 744 o — mídado de alta sólo con posterioridad; (v) ello nimamente— impulsarse la producción de habría implicado reconocer la proceden- la prueba testimonial ofrecida respecto del cia de lo demandado y, en tal inteligencia, señor Medina (fs. 161). ambas partes solicitaron la declaración de Aún más, pese a que la accionada ofreció la causa como de puro derecho; (vi) para determinar la cobertura de un siniestro, no la producción de prueba pericial contable, a resulta lo mismo dar de alta a un empleado fin de que el experto compulsara sus libros un día viernes o el lunes siguiente, pues la laborales y contables e informara, entre cobertura comienza a las 12:00 horas del otras cosas, la fecha “...de egreso del tradía en que “se toma” el seguro; y (vii) no se bajado r M edina Ricardo Alberto” y s i é ste ha probado en autos si hubo un cambio de “...figuraba en la nómina de empleados... la prima, en más o en menos, con motivo desde el 01/12/2008 al 08/04/2009” (pundel siniestro de autos y por el pago efectua- tos a y d, fs. 217 vta./218), la actora —junto a la demandada— solicitó la declaración de do por la ART (fs. 321/322). la cuestión como de puro derecho (fs. 235), Es de observar, ante todo, que no hay habiéndose producido el peritaje contacontroversia entre las partes en cuanto a ble sólo a iniciati va del a quo , quien así lo que suscribieron un contrato a fin de que dispuso como medida para mejor proveer la accionante le brindara a la demandada (fs. 246). Y pese a que la accionada inforcobertura por los riesgos de trabajo que su- mó que ponía sus libros a disposición del frieran sus dependientes (en los términos perito (fs. 258), éste expresó que no pudo de la ley 24.557) y a que, frente al accidente compulsarlos (fs. 269), frente a lo cual nada que sufriera el señor Medina, la asegurado- peticionó la aseguradora actora. ra brindó las prestaciones correspondienA la luz de lo expuesto, aun cuando las tes. Tampoco está discutido que aquél fue dado de baja del sistema de la A.F.I.P. el partes resultaron contestes en cuanto a mismo día del siniestro (02/01/2009) y dado que el señor Medina no se encontró formalde alta el día hábil siguiente (05/01/2009). mente inscripto en el lapso que corrió entre el 02/01/2009 y el 05/01/2009, por haber Lo que sí está controvertido es si a la sido dado de baja del sistema de la A.F.I.P., ART actora le corresponde repetir de la lo cierto es que materialmente debía consicontraparte lo que abonara por las presta- derárselo empleado porque no existió una volunta d de extingu ir el contra to de trabaciones otorgadas.
con derecho a litigar (conf. Palacio, L. y Al varado Velloso , A., ob. cit., t. 3, p. 96; esta Sala, 12/08/2013, “Poggio Susana Beatriz Más allá de lo dicho, resulta menester y o tro c. R enault Argenti na S .A. y ot ros s/ señalar que las altas y las bajas efectua- ordinario”), juzgo apropiado que las costas das por la asegurada en el sistema de la de ambas instancias se distribuyan en el A.F.I.P. (fs. 69/70, 192/3 y 266/268) tienen orden causado (art. 68, segunda parte, del una connotación puramente fiscal que de Código Procesal). ninguna manera influye en las relaciones 6º) Por lo expuesto, propongo al acuerentre la empresa contratante del seguro y la ART (conf. doctrina CNCom., Sala do rechazar el recurso de la actora en lo D, 18/05/2009, “La Caja Aseguradora de principal que fue materia de apelación y Riesgos del Trabajo S.A. c. Pesquera Gal- revocar la sentencia en cuanto le impuso frio S.A. s/ordinario”); por lo que resultan a aquélla las costas de primera instancia, inocuas las manifestaciones vertidas al res- distribuyendo las expensas de ambas instancias por su orden (art. 68, párrafo sepecto por la actora. gundo, del Código Procesal). En suma: a dicha parte le correspondía Así voto. la prueba del presupuesto fáctico del derecho que invocó en su demanda (art. 377 del Los doctores Vassallo y Garibotto adhieCódigo Procesal), de modo que el no logro de ese objetivo naturalmente desmerece ren al voto que antecede. su pretensión y su agravio (con. esta Sala, Concluida la deliberación los señores 01/03/2016, “Sola Andrés Valentín c. DiaJueces de Cámara acuerdan: (a) Rechageo Argentina S.A. sordinario”). zar el recurso de la actora en lo principal Para cerrar este voto, considero me- que fue materia de apelación y revocar la nester puntualizar que no fue cuestión sentencia en cuanto le impuso a aquélla las invocada en la demanda que la asegurada costas de primera instancia, distribuyendo hubiera omitido declarar su obligación las expensas de ambas instancias por su de pago (art. 28, inc. 2, de la ley 24.5572), orden (art. 68, párrafo segundo, del Código por lo que las alusiones que sobre ello se Procesal). (b) En atención a que los proefectúan en la apelación no pueden ser nunciamientos de fs. 290/296 y 306 regulaexaminadas por el presente Tribunal, en ron honorarios por las tareas profesionales tanto lo contrario implicaría contravenir cumplidas en la anterior instancia, corresel principio de congruencia (art. 277 del ponde considerar los recursos interpuestos contra aquellos estipendios. Se tiene reiteCódigo Procesal). radamente dicho que cuando se rechaza la 5º) El pedido de revocación del fallo, de demanda debe considerarse como el monto alcance mayor, formulado en la expresión del proceso lo reclamado pero de manera de agravios (fs. 323), lleva implícito el pe- prudencial (esta Sala, 13/08/2010, “Montaldido de revocación, de alcance menor, con- to, Pablo c. Banque Nationale de Paris s/ cerniente a las costas, que en primera ins- ordinario”). tancia fueron impuestas a la actora (conf. Ello así porque, en definitiva, el interés CNCom., Sala D, 29/05/2007, “Pages, Ro berto José c. Balistre lli, Ángel Mario s/ económico del pleito no varía según que la despido”; íd. Sala D, 03/12/2008, “Bobarin, pretensión deducida prospere o sea desJuan Carlos c. Clínica Materno Infantil de estimada de manera integral (Carlos E. la Unión Obrera Metalúrgica s/ ordinario”; Ure - Oscar G. Finkelberg, “Honorarios de CNFed. Civ. Com., Sala II, causas 8551 del los Profesionales del Derecho”, p. 140, pto. 226; Ed. 2006; en similar sentido, CSJN, 06/03/1980 y 2656 del 02/05/1984). 03/03/1981, “Cía. El Dorado ColonizaPues bien, ha dicho la jurisprudencia ción y Explotación de Bosques Ltda. S.A. con reiteración que la exención de costas c. Provincia de Misiones”, y 07/12/1982, fundada en la razón probable para litigar, “Shell Cía. Argentina de Petróleo”, Fallos: debe estar avalada por elementos objetivos 308:2257). de apreciación, ya que quien somete una De otro lado, cabe destacar que, dada cuestión a la justicia es porque obv iamente cree tener la razón de su parte, no eximién- la distribución de costas efectuada en el dolo esto de pagar los gastos del contrario presente fallo, la parte actora carece de si el resultado del pleito le es desfavora- legitimación para apelar por altos los ho ble (conf . CNCom. , Sala A, 30/06/ 1999, norarios regulados en favor del letrado que LA LEY, 2000-B, 409; CNCom., Sala A, asistió a su contraria. 30/08/2000, LA LEY, 2000-F, 984). De tal suerte, la sola creencia subjetiva no es raSentado lo anterior, en mérito a la natuzón suficiente para eximir el pago de las raleza, importancia y extensión de las labocostas al perdidoso (conf. CNCiv., Sala A, res realizadas por la demanda y las etapas 09/12/1998, LA LEY, 2000-A, 549; CNCiv., procesales efectivamente cumplidas, elévaSala E, 03/12/2003, DJ, 2004, p. 576), sien- se el honorario del letrado apoderado de la do la cuestión de interpretación restrictiva parte actora, R. M. R., a $... (pesos...); por (conf. CNCiv., Sala F, 22/06/1983, LA LEY, estar apelados solo por altos, confírmanse 1983-D, 146). Una idéntica interpretación los honorarios de los letrados patrocinanes sostenida por la doctrina especializada tes de dicha parte, Z. S. y A. M., en $... (conf. Palacio, L., y Alvarado Velloso, A., (pesos...) en conjunto y por partes iguales “Código Procesal Civil y Comercial de la (arts. 6, 7, 9, 10, 37 y 38 de la ley 2 1.839); eléNación, explicado y anotado jurispruden- vase el hono rario de la pe rito conta dora, M. cial y bibliográficamente”, Santa Fe, 1989, I. R. P. a $... (pesos...) (dec. ley 16.638/1957); t. 3, ps. 97/98; Fenochietto, E. y Arazi, R., y, por estar apelado sólo por alto, confír “Código Procesal Civil y Comercial de la mase el honorario de la mediadora, A. D., Nación, comentado y concordado”, Bue- en $... (pesos...) (dec. 2536/2015; esta Sala, nos Aires, 1993, t. 1, p. 284; Highton, E. y 14/12/2016, “Di Paoli, María Cristina c. Areán, B., “Código Procesal Civil y Co- Banco de la Provincia de Buenos Aires s/ mercial de la Nación, concordado con los ordinario”). códigos provinciales - Análisis doctrinal y jurisp rudenc ial”, Buenos Aires, 2004, t. 2, Notifíquese y una vez vencido el plazo del ps. 67/68). art. 257 del Código Procesal, devuélvase la causa al Juzgado de origen. En el sub lite, ponderando que el error administrativo reconocido por la propia Cúmplase con la comunicación ordenada demandada pudo generar en la actora una por la Excma. Corte Suprema de Justicia convicción objetiva razonable acerca de la de la Nación (Ley 26.856 y Acordadas 15/13 existencia del derecho defendido en el plei- y 24/13). — Pablo D. Heredia. — Gerardo to, pudiendo verosímilmente considerarse Vassallo. — Juan Garibotto. jo con anterio ridad al accident e o, cuanto menos, ello no fue probado.
MIÉRCOLES 29 DE MARZO DE 2017 | 11
Alimentos Entre cónyuges. Alimentos convenidos. Cese. Aplicación del Código Civil y Comercial.
II. Solución. a) A partir del 1º de agosto de 2015 comenzó a regir en nuestro país, el Código Ci vil y Comerci al de la Nación, modific ando el régimen derogado.
1. - La cuota alimentaria pactada en un Uno de los puntos centrales que trajo proceso de divorcio debe cesar, pues es aparejado es la resolución, por cierto comdable inferir que el nivel de vida de la pleja, de los efectos de la ley con relación al alimentada se ha visto mejorado en el tiempo, a partir de la entrada en vigor de tiempo, procurándose los medios sufi- un nuevo ordenamiento jurídico. cientes para su subsistencia, en tanto que el actor sigue manteniendo el misAsí, el art. 7 del Cód. Civ. y Comercial mo empleo; razón por la cual no hay ar- dispone que “A partir de su entrada en gumentos que ameriten dejar vigente el vigenc ia, las leyes se aplican a las consepago de la mensualidad. cuencias de las relaciones y situaciones jurídica s existen tes. Las leyes no tienen 2. - Si bien la obligación alimentaria entre efecto retroactivo, sean o no de orden púcónyuges subsiste aunque se tengan blico, excepto disposi ción en contrar io. La otros ingresos, ese principio es inapli- retroactividad establecida por la ley no cable cuando el reclamante de alimen- puede afectar derechos amparados por gatos se encuentra en condiciones de pro- rantías constitucionales (...)”. curarse los medios para su subsistencia, o cuando las entradas de ambos Las consecuencias son las derivaciones son equivalentes, pues, admitir lo con- o efectos que reconocen su causa eficiente trario, importaría tanto como desequi- en las relaciones o situaciones jurídicas. La librar injustificadamente la situación palabra “consecuencias” empleada por la del alimentante en beneficio exclusivo ley se refiere a derivaciones fácticas y no del alimentado. a efectos jurídicos que la nueva ley puede atribuir a hechos pasados (conf. Llambías, Jorge J., “Tratado de derecho civil. Parte 119.994 — C1aCiv. y Com., Lomas de Zamora, sala III, 29/12/2016. - T., J. J. c. S., G. N. general”, 4ª ed., Perrot, Bs. As., 1970, t. I, p. 147). s/incidente reducción cuota alimentaria. Roubier sostuvo que toda situación jurídica pasa por dos fases: una fase dinámica, que corresponde al momento de su constitución y su existencia, y una fase estática, COSTAS que se abre cuando esa situación produce sus efectos. No existen problemas de aplicación ni de interpretación si la constituDeben imponerse a la parte demandada, vencida ción o la extinción tienen un único momento. Si no es así, al momento de la entrada en 2ª Instancia.- Lomas de Zamora, diciem- vigor de la nueva ley la situaci ón se puede encontrar: a) constituida; b) extinguida; o bre 29 de 201 6. c) en curso. 1º) ¿Es justa la sentencia apelada? 2º) Para aclarar esta cuestión, hay que dis¿Qué pronunciamiento corresponde dictinguir: a) hechos cumplidos y b) hechos tar? en curso. En el primer supuesto, distingue entre las leyes que gobiernan la constitu1ª cuestión. — El doctor Altieri dijo: ción y extinción de la situación, y aquellas que regulan el contenido y los efectos. Las I. Antecedentes - Sentencia - Agravios. leyes que gobiernan la constitución o extina) El señor juez titular del Juzgado Ci- ción de la situación no pueden afectar, sin vil y Comerci al Nº 12 departa mental dictó retroactividad, a los hechos ya acaecidos sentencia en estos obrados, rechazando el que han implicado la adquisición o la excese de la cuota alimentaria, pactada por tinción. Por su parte, si las leyes gobiernan convenio en el marco del proceso de divor- el contenido y los efectos de la situación o cio vincular, a favor de la ex cónyuge del relación, los que ya han sucedido también actor, e impuso las costas al vencido (v. deben ser considerados hechos cumplidos y po r lo tanto no pu eden ser afecta dos por fs. 646/647). la nueva ley. En el segundo supuesto, para b) D icho pronunci amiento resultó apela- la constitución o extinción de la situación, do por el accionante a fs. 648, siendo conce- deben diferenciarse las situaciones jurídicas de formación continua de la situación dido el recurso en relación a fs. 649. sucesiva. El fundamento de la vía impugnatoria En el caso de estas últimas, cuando se del actor obra glosada a fs. 650/655. En esta pieza procesal, el apelante entiende trata de actos entre vivos, los hechos que que la resolución recaída en autos carece no han determinado la constitución o la exde una correcta aplicación e interpreta- tinción de una situación jurídica según la ción del derecho y basa sus fundamentos ley en vigor no pueden, por una ley nueva, con jurisprudencia aplicable a la reduc- ser considerados como que han producido ción de los alimentos, no siendo éste el esta constitución o extinción, sin que la ley objeto de las presentes actuaciones. Se declare la retroactividad. Es decir, la ley disconforma además en la falta de aná- tiene efectos inmediatos sobre los actos lisis de las pruebas vertidas en autos, y en curso de formación. Por su parte, si las ciñe su crítica en cuanto a la imposición leyes gobiernan el contenido o los efectos, cabe distinguir entre situaciones legales y de costas. convencionales. En este sentido, no se disc) La presentación de la parte acto- cute la aplicación inmediata de la ley para ra fue replicada por la demandada a los efectos que se produzcan en situaciofs. 667/668 vta.; por lo que, así reseña- nes que tienen origen legal; en cambio, si das las disconformidades del apelante las relaciones o situaciones tienen origen (art. 262 del Rito), y encontrándose fir- en actos particulares o convencionales, la me y consentido el llamamiento de autos regla es que los rige la ley vigente al mopara sentencia dictado a fs. 676 (art. 263 mento de su constitución (Roubier, Paul, del Cód. Proc. Civ. y Comercial), corres- “Le droit transitoire (Conflits des lois dans ponde efectuar un análisis de los planteos le temps)”, citado por Kemelmajer de Carrealizados, cuestiones que serán aborda- lucci, Aída, “La aplicación del Código Civil y Come rcial.. .”, ci t., ps . 27; 32 a 34 ). das a continuación. [Cita on line: AR/JUR/101510/2016]
Sentada esta postura, se infiere que, el caso de autos, debe ser analizado a la luz del Código Civil derogado.
matriculado en el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (v. fs. 84 y f s. 241).
Asimismo, han convenido las partes, b) Al respe cto, cabe dest acar que, tradicionalmente, la obligación alimentaria la adjudicación del inmueble que había se ha distinguido teniendo en cuenta la sido sede del hogar conyugal, en el cual fuente que le da origen. Una primera cla- se efectuó la cesión y transferencia del sificación se efectúa entre aquellos que bien a nomb re de la deman dada, quien tienen fuente legal de los que tienen de la le abonó al actor la suma de US$20.000 convencional o surgida de la autonomía de (v. fs. 79/81), ratificado esto por la propia alimentada, en la absolución de posiciones la voluntad. de fs. 194/195. Los primeros son los que la ley establece En este mismo orden, la Sra. S., ha comen virtud de una causa considerada válida para dar nacimiento a una cuota alimen- prado un automóvil en el año 1998 —dicho taria, sea una relación de familia o no; los por ella en la misma audiencia mencionasegundos, se encuentran determinados por da— y, posteriormente, renovó el rodado un pacto, contrato o acuerdo realizado en- en el año 2009, tal como surge del informe del Registro de la Propiedad del Automotre vivos. tor y Créditos Prendarios, acompañado a En este sentido, las Jornadas Naciona- fs. 605/608. les de Derecho Civil de 2001 concluyeron Además, a fs. 609/611 se determina en que: a) son alimentos convencionales los pactados por los esposos en el marco del el informe de titularidad efectuado por la art. 236, destinados a regir después de la Dirección Provincial del Registro de la Prosentencia; b) la prestación alimentaria piedad, que la Sra. S., es titular y/o co-tituconvenida en el juicio de separación per- lar de varias propiedades, todas adquiridas sonal o divorcio vincular por presenta- con posterioridad al divorcio. ción conjunta se extingue por incurrir el Con todos estos elementos, es dable inalimentado en las causales del art. 210 del C.C. o por contraer nuevas nupcias; c) no ferir que el nivel de vida de la aquí demanobstante el carácter convencional de la dada se ha visto mejorado en el tiempo, prestación alimentaria, entre los ex cón- procurándose los medios suficientes para yuge s proce derá su dismi nució n, aumen - su subsistencia, en tanto el actor, tal como to o cese a petición de las partes en caso se acredita, sigue siendo, desde el prinde variación sustancial en las condiciones cipio de estos actuados, trabajador de la empresa Edenor S.A., razón por la cual, económicas personales. no hay argumentos que ameriten dejar viSiguiendo esta línea de análisis, el régi- gente el pago de una cuota alimentaria a men anterior consagraba esta posibilidad. favor de la Sra. S., quien hoy, y desde hace El derogado art. 236 del Cód. Civil rezaba vario s años , posee los medio s sufic ient es “En los casos de los arts. 205 y 215 la de- para su subsistencia (art. 209 CC derogamanda conjunta podrá contener acuerdos do y arts. 375 y 384 del Cód. Proc. Civ. y sobre los siguientes aspectos: (...) régimen Comercial). de alimentos para los cónyuges (...)”. En consecuencia, voto por la negativa. En las actuaciones de marras, las parLa doctora Caram dijo: tes han celebrado un convenio en el marco del proceso de divorcio por presentaVota en igual sentido. ción conjunta decretado en el año 1995, en el cual el actor se obligó a pagar una 1ª cuestión. — El doctor Altieri dijo: cuota alimentaria mensual del 10% de sus ingresos a favor de su ex cónyuge, y no Visto el Acuerdo logrado al tratar la surge del mismo un límite temporal de la cuestión anterior, corresponde revocar obligación contraída. la apelada sentencia de fojas 646/647, hac) Dicho esto, es dable señalar que el con- ciendo lugar al cese de la cuota alimenta venio puede modific arse en sus términos , ria solicitada por J. J. T. contra G. N. S. cuando las circunstancias existentes al mo- Las costas de ambas instancias deberán mento de su ratificación se vean alteradas imponerse a la parte demandada, vencida (arts. 68 y 274 del Cód. Proc. Civ. y con el paso del tiempo. Comercial). Propicio diferir la consideraEn virtud de ello, discrepo con el aná- ción de los honorarios profesionales, hasta lisis del juez de la instancia de origen al la oportunidad en que se practicaran las sentenciar el rechazo del pedido de cese correspondientes determinaciones en la por cuanto el actor no probó la disminu- instancia de origen. ción de sus ingresos. Por el contrario, Así lo voto considero que el presupuesto que sirve para decretar la conclusión del pago de La doctora Caram dijo: la cuota alimentaria pactada entre los ex cónyuges, es la comprobación de que la situación económica de la alimentada se ha Vota en igual sentido. vist o m odif icad a. Que en el Acuerdo celebrado quedó esSi bien la obligación alimentaria entre tablecido: 1º) Que la apelada sentencia de cónyuges subsiste aunque se tengan otros fojas 646/647 debe revocarse. 2º) Que las ingresos, ese principio es inaplicable cuan- costas de ambas instancias deben imponerdo el reclamante de alimentos se encuentra se a la parte demandada, vencida. en condiciones de procurarse los medios para su subsistencia, o cuando las entradas Por ello y fundamentos consignados en de ambos son equivalentes, pues, admitir el Acuerdo, revócase la apelada sentencia lo contrario, importaría tanto como des- de fojas 646/647; en consecuencia, hácese equilibrar injustificadamente la situación lugar al cese de la cuota alimentaria solicidel alimentante en beneficio exclusivo del tada por J. J. T. contra G. N. S. Impónese alimentado. las costas de ambas instancias a la parte demandada. Difiérase la consideración Dicho esto, surge de las constancias de los honorarios profesionales, hasta la de autos que, desde el momento en que oportunidad indicada al tratar la segunda se ha firmado el convenio, la demandada cuestión. Regístrese. Notifíquese y, oporse ha graduado como contadora pública tunamente, devuélvanse las actuaciones (v. fs. 199) y se desempeña como tal en el al juzgado de origen. — Sergio H. Altieri. — ejercicio libre de la profesión, habiéndose Rosa M. C aram.
12 | MIÉRCOLES 29 DE MARZO DE 2017
Estado de necesidad
Síganos en
CNCrim. y Correc., sala VII, 09/11/2016. - S., L. G. s/ procesamiento. 119.995 —
[Cita on line: AR/JUR/76571/2016]
Imputado por el delito de robo tentado. Rechazo de la defensa. Inexistencia de peligro inminente.
El estado de necesidad invocado por el imputado por el delito de robo tentado no se encuentra configurado, pues, sin per juicio de que se encuentra en una situación de cierta vulnerabilidad, debe valorarse que mantendría vínculo con su familia de origen y que no tiene personas a su cargo; por lo que no se han verificado las condiciones del art. 34, inc. 3 del Cód. Penal, que exige que el mal que se pretenda evitar sea inminente.
2ª Instancia.-
bre 9 de 2016 .
Buenos Aires, noviem-
nificancia, siempre que —a su criterio— el bien jurí dico no se ha lesion ado de un mo do tal que requiera una reacción penal del Estado. Subsidiariamente, argumentó que S. se hallaba en un estado de necesidad justificante que lo llevó a cometer el hecho (artículo 336, inciso quinto, del Código Penal).
Vistos:
/thomsonreuterslaley
@TRLaLey
ductas análogas que pudiere operar en el supuesto de que prospere el reclamo defensista, en el marco de una legislación que, a la sazón, no recepta el expediente procurado (de esta Sala, causa número 2015/12, “Ruiz, J.”, del 26/12/2012, entre otras). Al propio tiempo, merece ser destacado que el valor de la cosa cuyo apoderamiento intentó S. asciende a ochocientos cincuenta pesos (fs. 39 vta.) y que en el episodio investigado se desplegó fuerza sobre los tornillos que aseguraban el bien (fs. 48 vta.) y vio lencia sobre el empl eado de seg uridad de la galería y el personal policial (fs. 8/9, 10/11 y 34), extremos que revelan que las características del hecho también conducen a rechazar el agravio, en función del disvalor de la acción que también importó el hecho.
En torno al primer cuestionamiento, en oportunidades anteriores hemos sostenido que el principio invocado por la defensa no ha sido previsto en la legislación de fondo —puede verse al respecto el art. 19, inciso 1, del Anteproyecto de Código Penal de 2013 Sin controvertir la existencia del hecho y a un a sí dable es verifi car en el caso si el ni la intervención que le cupo al imputa- daño o peligro para el bien jurídico ha sido do, la asistencia técnica sostuvo que en el insignificante—, y que, además, el bien jucaso es de aplicación el principio de insig- rídico tutelado es el derecho de propiedad, entendido en el sentido amplio que le asigna Superado ello, el estado de necesidad inla Constitución Nacional. De manera que la insignificancia sólo puede incidir cuando vocado no puede entende rse config urado, es tal que lleva a despojar a la cosa de ese pues sin perjuicio de ponderarse que S. se carácter, independientemente del mayor o encuentra en una situación de cierta vulnemenor valor de aquélla, aspecto que es re- rabilidad (ver sus referencias a fs. 59 y el levante sólo a los fines de graduar la pena informe sociambiental luciente a fs. 89/90), (de esta Sala, causas números 5042/2015, también es dable valorar que mantendría “Asensio, Nicolás Javier”, del 15 de sep- vínculo con su famili a de origen (fs. 8 9, in tiembre de 2015 y 8077/2015, “Garín, Juan fine ) y que no tiene personas a su cargo. Ignacio”, del 17 de septiembre de 2015). Lo expuesto da cuenta de que no se han En efecto, la Corte Suprema de Justicia verific ado entonce s las condici ones rede la Nación, en el caso “Adami” (Fallos: clamadas por el artículo 34, inciso 3º, del 308:1796), ha sostenido que “de la manera Código Penal, en tanto el mal que se precomo se encuentra legislado el hurto, cual- tende evitar —no se trata siquiera de una quiera que sea la magnitud de la afectación cosa relacionada con su alimentación— del bien tutelado que resulte como conse- debe ser inminente (de esta Sala, causa cuencia del apoderamiento ilegítimo, en Nº 47.243/2016, “Krispien, Pablo Andrés”, tanto no se prevén grados ni límites, hace del 29 de septiembre de 2016). que la conducta quede comprendida en el En todo caso, será en la etapa oral en la referido art. 162 [del Código Penal]”. que podrán formularse conclusiones aserA mayor abundamiento, la propia Corte tivas sobre el punto, donde tales cuestiones Federal ha fijado la doctrina según la cual habrán de analizarse en un marco probato“los jueces, al tiempo de dictar sus senten- rio de mayor amplitud. cias, deben ponderar las consecuencias poEn consecuencia, esta Sala del Tribunal sibles de sus decisiones, pues atender a las consecuencias que normalmente derivan resuelve: Confirmar el auto documentado a de sus fallos constituye uno de los índices fs. 61/67, punto I, en cuanto fuera materia más seguros para verificar la razonabilidad de recurso. Notifíquese, devuélvase y sirva de su interpretación y su congruencia con lo proveído de atenta nota de envío. El docel todo del ordenamiento jurídico” (Fallos: tor Divito no intervino en la audiencia oral 313:532; 315:158; 315:992 y 326:417, ente con motivo de su actuación simultánea en otros), criterio que en el caso cobra rele- la Sala V de esta Cámara. — Juan E. Ciccia vancia frente a la genera lizació n de con- ro. — Mariano A. Scotto. Convoca a la Sala el recurso de apelación interpuesto por la defensa oficial contra el auto que dispuso el procesamiento de L. G. S. (fs. 61/67, punto I).
EDICTOS El Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil y Comercial Federal Nº 8, Secretaría Nº 16, sito en Libertad 731, 7º piso de Capital Federal, hace saber que NABIH ISSA, nacido en Damasco, República Árabe Siria, el 01 de noviembre de 1966, con DNI: 92.881.810, ha peticionado la concesión de la ciudadanía argentina, a fin de que los interesados hagan saber a este Juzgado las circunstancias que pudiesen obstar a dicho pedido. El presente deberá ser publicado por dos veces en un lapso de quince días en el diario “LA LEY”. Buenos Aires, 10 de febrero de 2017 Silvina A. Bracamonte, sec. LA LEY: I. 29/03/17 V. 29/03/17
PROPIEDAD DE LA LEY S.A.E. e I -
El Juzgado Nacional en lo Comercial Nº 6, Secretaría Nº 11, sito en Av. Roque S. Peña 1211, 2º piso, CABA, en autos “SÁNCHEZ, JOSÉ LUIS LE PIDE LA QUIEBRA CAPUTO, MARIO HÉCTOR” (36186/14) cita y emplaza a JOSÉ LUIS SÁNCHEZ (DNI 12.641.041) para que comparezca dentro del quinto día a estar a derecho y constituir domicilio, bajo apercibimiento de nombrar al Defensor Oficial para que lo represente. Publíquese por dos días en “La Ley”. Buenos Aires, 18 de noviembre de 2016 Ernesto Tenuta, sec. LA LEY: I. 28/03/17 V. 29/03/17
El Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil y Comercial Federal Nº 8, Secretaría Nº 15, sito en Libertad 731, 7º piso de Capital Federal, hace saber que a ALEXANDER VERNER, nacido en Potsdam, Alemania, el 03 de enero de 1991, con DNI Nº 95.127.858, ha peticionado la concesión de la ciudadanía argentina, a fin de que los interesados hagan saber a este Juzgado las circunstancias que pudiesen obstar a dicho pedido. El presente deberá ser publicado por dos veces en un lapso de quince días en LA LEY. Buenos Aires, 21 de febrero de 2017 Miguel Augusto Álvarez, sec. int. LA LEY: I. 28/03/17 V. 28/03/17
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