PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMEN DAGO SUITE BANDUNG GAMBARAN PROYEK 1.
Latar Belakang Pembangunan
Kawasan Bandung utara telah lama menjadi salah satu kawasan padat penduduk di Kota Bandung. Banyaknya pusat-pusat perbelanjaan dan universitas tinggi ternama negeri maupun swasta, telah menjadikan kawasan ini sebagai kawasan yang menarik pendatang, baik sebagai mahasiswa, penghuni tetap, maupun pengunjung yang berwisata. Jalan Sangkuriang, yang terletak di Kelurahan Dago, Kecamatan oblong, Kota Bandung, merupa merupakan kan salah salah satu kawasa kawasan n pemuki pemukiman man yang yang berlok berlokasi asi sangat sangat strategi strategiss di wilaya wilayah h Bandung !tara. "okasi ini terletak tidak jauh dari pusat perbelanjaan dan perkantoran di Jalan #r. $. Djuanda, serta kawasan perguruan tinggi di Jalan Dipati !kur dan Jalan %anesha. $al ini juga didukung oleh sarana dan prasarana transportasi seperti angkutan umum, yang dapat menghubungkan Jalan Sangkuriang menuju lokasi-lokasi tersebut. Besarnya potensi permintaan akan permukiman serta padatnya kawasan Sangkuriang, telah menarik pengembang untuk mengembangkan hunian vertical di kawasan ini. &' Bandung (rtha )as, saat ini sedang melakukan pembangunan dua buah apartemen yakni Beverly Dago *esidence dan Dago Suite di Jalan Sangkuriang, Kelurahan Dago, Kecamatan oblong Bandung. . L!ka"# Pr!$ek
&roy &royek ek &emba &embang ngun unan an (parte parteme men n Dago Dago Suit Suitee berl berlok okasi asi di Jalan Jalan Sang Sangku kuria riang ng +o. +o., , Kelurahan Dago, Kecamatan oblong, Kota Bandung, &rovinsi Jawa Barat.
%. L#ngku& Peker'aan Pr!$ek
&ekerjaan yang terdapat di &royek &embangunan Apartment Dago Suites meliputi . &ersiapan, mobilisasi / demobilisasi 0. &ekerjaan bored pile . &ekerjaan raft foundation 1. &ekerjaan struktur dinding penahan tanah 2. &ekerjaan struktur atas, meliputi kolom, balok, dinding, dan pelat lantai 3. &ekerjaan waterproofing dinding penahan tanah 4. &ekerjaan floor hardener area parkir basement dan area tangga 5. &ekerjaan urugan tanah sisi dinding penahan tanah (dapun lingkup pekerjaan yang diamati selama kerja praktek berlangsung di antaranya . &ekerjaan galian dan urugan 0. &ekerjaan raft foundation dan bore pile . &ekerjaan struktur beton kolom lantai 1. &ekerjaan struktur beton balok 2. &ekerjaan struktur beton pelat lantai 3. &ekerjaan struktur dinding penahan tanah (. Pen)anaan Pr!$ek
Sumber dana proyek berasal dari &'. Bandung (rtha )as sebagai pemilik dari proyek tersebut. !ang muka yang dibayarkan terhadap kontraktor sebesar 067 dengan retensi 27. !ang muka dibayarkan setelah kontraktor menyerahkan uang jaminan sebesar 067. &embayaran dilakukan setiap bulan disesuaikan dengan progrres pekerjaan bulanan sesuai permintaan kontraktor, dikurangi dengan retensi 27. 8aktu pelaksanaan pengerjaan struktur selama bulan dengan masa pemeliharaan 56 hari kalender. Jika terjadi keterlambatan dalam pelaksanaan proyek, maka kontraktor dikenai denda keterlambatan 6,7 per hari dari nilai kontrak dengan maksimal denda 27. PROSES PEREN*ANAAN &erencanaan struktur proyek Apartemen Dago Suites Bandung mengacu pada peraturan peraturan yang berlaku di #ndonesia, diantaranya
. 'ata ara &erhitungan Struktur Beton untuk Bangunan %edung, S+#-6-0514-0660 0. &eraturan &embebanan #ndonesia untuk %edung 95 . Standar &erencanaan Ketahanan untuk *umah dan %edung, S+#-6-403-0660
1. Baja 'ulangan Beton, S+#-64-0620-0660 2. ASTM Standar in Building Codes 3. Japanese Architectural Standard Specification, Steel Structure Work :J(SS 3; 4. Japanese Standard Association :J#SS; 1. Peran+angan Struktur Ba,a&erancangan struktur bawah meliputi perancangan pondasi , dan perancangan soldier pile .
Peran+angan P!n)a"#
Berdasarkan hasil penyelidikan kondisi tanah, disimpulkan bahwa jenis pondasi yang cocok sesuai dengan kondisi daya dukung lapisan atas yang rendah dan kedalaman tanah keras adalah pondasi raft :rakit; dan bored pile. !aft foundation merupakan solusi dari adanya tanah lunak yang terdapat pada kedalaman yang dangkal. Selain itu, pondasi ini juga berguna untuk mendukung kolom-kolom yang jaraknya terlalu berdekatan sehingga tidak memungkinkan untuk dipasangi telapak satu persatu.
&ondasi rakit merupakan jenis pondasi yang umum digunakan pada bangunan gedung bertingkat tinggi, dengan basement yang dalam. &ada proyek ini, pondasi rakit ber
tahanan hori=ontal yang besar. 'ahanan hori=ontal ini diperlukan pada bangunan yang dibangun di daerah berlereng karena dapat membantu meningkatkan
Soldier pile adalah pondasi yang ber?02 )&a serta mutu tulangan yang digunakan !-26 untuk tulangan ulir dengan diameter kurang dari 0mm.
PROSES PELAKSANAAN Selama kerja praktek berlangsung, pengamatan di lapangan dilakukan beberapa kali. &engamatan di lapangan ini berguna untuk menambah wawasan mengenai praktek pelaksanaan konstruksi di lapangan. Dari hasil pengamatan tersebut, dapat dipelajari beberapa proses pelaksanaan konstruksi dan material pendukungnya. &ada subbab berikut akan dijelaskan mengenai pelaksanaan pekerjaan yang diamati selama kerja praktek.
ASPEK MANA/EMEN PROYEK Organ#"a"# Pr!$ek &embangunan (partemen Dago Suites Bandung melibatkan empat pihak, yaitu owner, konsultan perencanaan, konsultan pengawas, dan kontraktor pelaksana. @ang bertindak sebagai owner adalah &'. Bandung (rtha )as, sedangkan konsultan perencanaan dibagi menjadi tiga pihak, yaitu &'. Ketira Angineering onsultants sebagai perencana struktur, &'. Bina Anarcon Angineering sebagai perencana arsitektur, dan &'. )etakom &ranata sebagai perencana mechanicalelectrical. Konsultan pengawasan berasal dari inhouse &'. Bandung (rtha )as sendiri, dan &'. 8ika Bangunan %edung bertindak sebagai kontraktor pelaksana. Berikut ini adalah struktur umum dari bagan kerjasama keempat pihak tersebut
O,ner
"wner adalah seorang atau badan usaha pemerintahswasta ataupun pihak tertentu yang mempunyai gagasan, dana, dan menghendaki suatu pekerjaan dilaksanakan oleh pihak lain sehubungan dengan kepentingannya atau hasil pekerjaan. Kewajiban yang harus dijalankan oleh &'. Bandung (rtha )as selaku owner sesuai dengan kontrak adalah sebagai berikut . )enyediakan biaya perencanaan dan pelaksanaan pekerjaan proyek 0. )emproses tagihan dan membayar biaya pelaksanaan sesuai dengan yang tertera pada kontrak. . )emberikan tugas kepada kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan proyek. 1. )embantu kontraktor untuk mendapat rekomendasi i=in yang diperlukan. 2. )embantu kontraktor untuk berkoordinasi antar berbagai pihak yang terlibat dalam konstruksi. 3. )eminta pertanggungjawaban kepada konsultan pengawas.
Sedangkan hak yang diperoleh oleh owner adalah sebagai berikut . )embuat Surat &erintah Kerja :S&K; 0. )emperoleh hasil pekerjaan sesuai dengan spesi
4. )emutuskan hubungan kerja dengan pihak kontraktor yang tidak dapat melaksanakan pekerjaannya sesuai dengan isi surat perjanjian kontrak
K!n"ultan
&ihak konsultan dalam proyek ini dibedakan menjadi konsultan perencana dan konsultan pengawas. Konsultan perencana adalah pihak yang dipilih oleh owner untuk membantu desain konstruksi sampai dengan menghitung volume kebutuhan yang tertuang dalam BoC :Bill o< Cuantity;. (dapun kewajiban dari konsultan perencana a dalah . )engadakan penyesuaian keadaan lapangan dengan keinginan owner 0. )embuat gambar kerja pelaksanaan . )embuat rencana kerja dan syarat-syarat pelaksanaan konstruksi :*KS; sebagai pedoman pelaksanaan 1. )embuat rencana anggaran biaya konstruksi 2. )emproyeksikan keinginan atau ide owner ke dalam desain 3. )elakukan perubahan desain jika terjadi penyimpangan pelaksanaan pekerjaan di lapangan 4. Bertanggung jawab atas desain dan perhitungan struktur jika terjadi kegagalan konstruksi
Sedangan untuk hak dari konsultan perencana adalah . )empertahankan desain jika terjadi penyimpangan dalam pelaksanaan konstruksi yang tidak sesuai dengan rencana 0. )enentukan warna dan jenis material yang akan digunakan dalam pelaksanaan konstruksi K!n"ultan &enga,a"
Konsultan pengawas adalah pihak yang bertanggung jawab mengawasi pekerjaan konstruksi yang dilakukan oleh kontraktor agar sesuai dengan desain yang ditetapkan. &ada proyek ini, konsultan pengawas berasal dari in-house &'. Bandung (rtha )as sendiri. (dapun kewajiban dari konsultan pengawas adalah
. )enyelenggarakan administrasi umum mengenai pelaksanaan kontrak kerja 0. )elaksanakan pengawasan secara rutin selama masa pelaksanaan konstruksi . )embuat laporan progres pekerjaan kepada owner
1. )emberikan saran pelaksanaan konstruksi
atau
pertimbangan
kepada owner maupun
kontraktor
dalam
2. )engoreksi dan menyetujui shop drawing yang diajukan kontraktor sebagai pedoman pelaksanaan konstruksi 3. )emilih dan memberikan persetujuan mengenai tipe dan merek material yang diusulkan oleh kontraktor
Selain itu, hak dari konsultan pengawas sebagai berikut . )enegur pihak kontraktor jika terjadi penyimpangan terhadap kontrak kerja 0. )enghentikan pelaksanaan pekerjaan jika kontraktor tidak memperhatikan peringatan yang diberikan . )emberikan tanggapan atas usul pihak kontraktor 1. )emeriksa shop drawing dari kontraktor 2. )elakukan perubahan dengan membuat berita acara perubahan :site instruction;
K!ntrakt!r
Kontraktor adalah pihak yang dipilih oleh owner untuk membangun konstruksi sesuai dengan ketentuan dalam dokumen kontrak dan bertanggung jawab akan pelaksanaannya agar sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Kewajiban yang harus dikerjakan oleh &'. 8ika Bangunan %edung selaku kontraktor adalah sebagai berikut . )elaksanakan pekerjaan konstruksi sesuai dengan peraturan dan spesi
0. )endapat kepastian pembayaran setelah pelaksanaan konstruksi sesuai dengan kontrak . )endapat jaminan asuransi untuk tenaga kerja yang melaksanakan konstruksi Berikut ini adalah struktur organisasi pihak kontraktor proyek
Sumber# Dokumen $T Wika Bangunan %edung Gambar .1 Struktur Organ#"a"# K!ntrakt!r
Ruang L#ngku& Peker'aan
*uang lingkup pekerjaan yang harus dilaksanakan oleh kontraktor adalah melaksanakan pembangunan (partemen Dago Suites Bandung. &ekerjaan meliputi pembangunan struktur apartemen 5 lantai dan basement 1 lantai, dengan luas tapak .06 m0 dan luas lantai bangunan 19.13 m0. Spesi
0. &ada saat pelelangan, peserta diwajibkan untuk mengisi harga pada setiap satuan volume pekerjaan yang diberikan. Kemudian peserta lelang memberikan BoC dari desain awal. +amun peserta lelang juga dapat melakukan optimasi dari desain awal. $asil optimasi menjadi dasar dalam pembuatan BoC baru. . Setelah didapatkan pemenang lelang, dilaksanakan rapat negosiasi antara &'. Bandung (rtha )as dan &'. 8ika Bangunan %edung untuk menyepakati volume dan harga satuan pekerjaan yang dipakai pada pelaksanaan konstruksi. !mumnya dalam menentukan besaran volume, harga satuan, serta macam pekerjaan diperoleh melalui proses survei dan berdasarkan design engineering detail :DAD;.
Pengen)al#an /a),al Peker'aan Sebelum proyek dimulai, disusun jadwal pekerjaan sesuai dengan batas waktu yang ditentukan oleh owner . +amun sejalan dengan pengerjaan proyek, jadwal pekerjaan harus disesuaikan kembali dengan progres pekerjaan di lapangan. &erubahan jadwal pekerjaan ini dibuat berdasarkan produktivitas pekerja dan volume pekerjaan yang belum dilaksanakan. &roduktivitas pekerja dapat diperoleh dari hasil kerja yang telah dilakukan. &erubahan jadwal pekerjaan ini berpengaruh pula pada jumlah pekerja yang seharusnya tersedia untuk memenuhi batas penyelesaian pekerjaan. Pr!"e)ur Penga)aan Ba-an0 Peralatan0 )an Tenaga Ker'a &roses pengadaan bahan, peralatan, dan tenaga kerja di proyek ini melibatkan beberapa tahapan, yaitu a. &engadaan bahan dan peralatan &roses pengadaan bahan dan peralatan dilakukan oleh pihak kontraktor. &elaksana !mum membuat da
(lur proses pengadaan bahan dan peralatan digambarkan melalui diagram berikut
a. &engadaan 'enaga Kerja
'enaga kerja disuplai oleh mandor sesuai dengan permintaan dari pihak Komersial. )andor mengajukan penawaran harga per pekerjaan, kemudian dipertimbangkan oleh Site (ngineering Manager :SA);. Jika penawaran yang diajukan sesuai dengan *(B yang ada, maka akan dibuat persetujuan antara kedua pihak. )andor kemudian menyediakan pekerja sesuai dengan volume pekerjaan yang akan dilaksanakan.
Pr!"e)ur Pemba$aran &roses pembayaran bahan, peralatan, tenaga kerja, dan hasil pekerjaan di proyek ini melibatkan beberapa tahapan, yaitu a. &embayaran Bahan dan &eralatan Supplier menagih pembayaran atas bahan dan peralatan yang telah diterima oleh pihak proyek, dilengkapi dengan surat jalan asli,
(lur proses pembayaran barang digambarkan melalui diagram berikut
b. &embayaran 'enaga Kerja
&embayaran tenaga kerja dilakukan mingguan. &ihak kontraktor akan memberikan pembayaran langsung kepada mandor. Besar pembayaran yang diberikan kontraktor sesuai dengan volume pekerjaan yang telah dilaksanakan. Selanjutnya, mandor akan membagikan pembayaran tersebut kepada para pekerja sesuai dengan waktu e
c. &embayaran $asil &ekerjaan &embayaran dilakukan sesuai dengan progres kerja yang telah dicapai per bulan. Kemudian, dibuat berita acara pekerjaan untuk diberikan kepada owner. Berita acara tersebut dicek ulang di lapangan oleh konsultan pengawas. Konsultan pengawas melaporkan hasil pengecekan kepadaowner mengenai kesesuaian berita acara dan progres kerja di lapangan. Dari laporan tersebut,owner menghitung persentase pekerjaan yang telah diselesaikan oleh kontraktor. &ersentase tersebut dijadikan acuan untuk menghitung besar pembayaran. Besar pembayaran dari pihakowner dikeluarkan dan disampaikan melalui kantor pusat dan diteruskan ke kantor cabang.
&rosedur &erubahan "ingkup &ekerjaan &erubahan pekerjaan dapat dilakukan atas permintaan owner ataupun kontraktor. &erubahan yang dimintakan tersebut kemudian disampaikan kontraktor ataupun owner dalam bentuk tertulis berupa Standing #nstruction. Setelah itu dilakukan evaluasi mengenai perubahan tersebut oleh kedua pihak. Setelah ada kesepakatan mengenai perubahan tersebut, kedua pihak menandatangani Berita (cara &erubahan &ekerjaan yang mencakup perubahan perubahan yang diinginkan, jadwal, penyesuaian harga, dan segala perubahan yang terkait. Dikarenakan kontrak proyek ini adalah lumpsum
PROSES PENGADAAN KONTRAKTOR Pr!"e)ur Penga)aan &roses pengadaan kontraktor diadakan dengan cara undangan tertutup. &ihak &'. Bandung (rtha )as memberikan undangan pelelangan kepada beberapa kontraktor yang dianggap layak dan kredibel untuk melaksanakan proyek ini. Kontraktor-kontraktor yang diundang tersebut diharuskan melakukan penda
0. Hotokopi jaminan penawaran . Surat penawaran harga a. &erincian harga penawaran b. Da
0. Construction method . Staf $* 1. Sta< estimator struktur dan arsitektur 2. Sta< estimator mekanikal dan elektrikal
Struktur organisasi tim pelelangan tergambarkan pada gambar di bawah ini
'ata ara &engambilan Keputusan Keputusan yang diambil dalam pelelangan ini adalah hasil dari rapat internal &'. Bandung (rtha )as. 'ahapan kuali
