Penyelesaian Kasus Sewa Menyewa Rumah Apabila penyewa dalam batas jangka waktu perjanjian tidak mau pergi dari rumah yang disewa dan juga tidak mau memenuhi kewajiban bayar sewa rumah, bagaimana cara penyelesaiannya secara hukum? Jawaban : ntuk kasus Anda, penyelesaiannya secara hukum dapat dilakukan dengan cara: A! "iselesaikan secara perdata! #! "iselesaikan secara pidana! A!
"iselesaikan secara perdata "alam kasus ini, karena telah ada perjanjian sewa$menyewa sebelumnya, maka jika salah satu pihak ingkar janji %wanprestasi& dengan tidak memenuhi isi perjanjian, maka pihak yang ingkar %dalam hal ini penyewa&, dapat digugat secara perdata atas dasar wanprestasi sebagaimana sebagai mana diatur dalam Pasa Pasall 124 1243 3Kit Kitab ab Und Undangang-Und Undang ang Huk Hukum um Per Perdata data %K' Perdata&: “Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.” ntuk wanprestasi, upaya yang dapat Anda lakukan adalah mengajukan gugatan atas dasar wanprestasi! (amun sebelumnya, Anda perlu memberikan s)masi pada si penyewa tersebut! S)masii diberi S)mas diberikan kan sebagai peringatan peringatan bahwa dia lalai melakukan prest prestasi* asi*kewaji kewajibannya bannya membay mem bayar ar uang sew sewa, a, dan unt untuk uk itu men mengin gingat gatkan kan yan yang g ber bersan sangkut gkutan an unt untuk uk seg segera era memenuhi prestasi atau kewajibannya tersebut! Apabil Apab ilaa se sete tela lah h di dibe beri rika kan n s) s)ma masi si te tern rnya yata ta pi piha hak k pe peny nyewa ewa te teta tap p ti tidak dak me meme menuh nuhii kewa ke waji jiban banny nya, a, ma maka ka An Anda da bi bisa sa me menga ngaju juka kan n gu gugat gatan an pa pada da Pen Penga gadi dila lan n (eg (eger erii ya yang ng KUHPerdata data , ada wilayah wil ayahnya nya mel melipu iputi ti tem tempat pat rum rumah ah itu ber berada! ada! Men Menuru urutt Pasal 1267 KUHPer beberapa hal yang dapat Anda gugat atau tuntut dari pihak yang wanprestasi, yaitu:
• • • • •
• • • •
a& Pemenuhan perikatan, artinya Anda bisa menuntut agar penyewa membayar utangnya terhadap anda dan mengembalikan meng embalikan rumah tersebut kepada Anda+ K-(-K ./RKA-. Pidana #isa Jadi Perdata? Surat /daran Mahkamah Agung Pidana atau Perdata? 'ukum Sewa Penggelapan dan Penipuan KA./01RKA. /01R- : 'KM 'K M P/R"A. P /R"A.A A #)lehkah ")uble 2laim Asuransi? Pembuatan "a3tar 'arta Pribadi Sebelum Menikah angkah 'ukum Jika Sub K)ntrakt)r .idak "ibayar Pengajuan 0anti Kerugian )leh .urut .ergugat .ergugat
.ertipu Rayuan Pacar, #isakah Menuntut? Klinik lainnya ++ b& Pemenuhan perikatan dengan ganti kerugian+ c& 0anti kerugian! 0anti kerugian terdiri dari tiga unsur, yaitu biaya, rugi, dan bunga! Biaya adalah segala pengeluaran yang nyata$nyata sudah dikeluarkan )leh satu pihak! Rugi adalah kerugian karena kerusakan barang$barang milik kreditur yang diakibatkan )leh kelalaian debitur! Bunga adalah kerugian yang berupa kehilangan keuntungan yang sudah dibayangkan atau dihitung )leh kreditur+ d& Pembatalan perjanjian! "engan pembatalan perjanjian, kedua belah pihak kembali pada keadaan semula sebelum perjanjian diadakan! Apabila suatu pihak sudah menerima sesuatu dari pihak yang lain, baik itu uang atau barang, harus dikembalikan+ e& Pembatalan perjanjian dengan ganti kerugian! •
#!
"iselesaikan secara pidana Penyewa yang tidak beritikad baik dengan tidak membayar uang sewa dan tidak mengembalikan rumah sewa juga dapat dituntut secara pidana atas dasar penggelapan! Penggelapan diatur dalam Pasal 372 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana %K' Pidana&! 4ang termasuk penggelapan adalah perbuatan mengambil barang milik )rang lain sebagian atau seluruhnya di mana penguasaan atas barang itu sudah ada pada pelaku, tapi penguasaan itu terjadi secara sah! Misalnya, penguasaan suatu barang )leh pelaku terjadi karena pemiliknya menitipkan barang tersebut! Atau penguasaan barang )leh pelaku terjadi karena tugas atau jabatannya, misalnya petugas penitipan barang! .ujuan dari penggelapan adalah memiliki barang atau uang yang ada dalam penguasannya yang mana barang*uang tersebut pada dasarnya adalah milik )rang lain! "alam hal ini rumah Anda dalam penguasaan si penyewa, dan tidak dikembalikan walaupun telah habis masa sewa! Maka, penyewa secara melawan hak memiliki rumah tersebut dan dapat dituntut secara pidana serta dijerat dengan pasal penggelapan!
Apabila Anda mengajukan tuntutan secara pidana terlebih dahulu, pada akhirnya pihak penyewa tetap dapat digugat secara perdata! Sehingga, dengan diputus secara pidana, Anda lebih mempunyai kedudukan hukum dengan adanya putusan hakim %apabila pihak Anda dimenangkan& untuk menjadi dasar menuntut secara perdata yaitu untuk mendapat pemenuhan perjanjian dan ganti rugi!
Pertanyaan : Penyelesaian 'ukum Kasus M)bil 2icilan yang 'ilang Saya membeli sebuah m)bil dengan cara mencicil pembayarannya menggunakan suatu perusahaan pembiayaan! Setelah berjalan 5 %lima& bulan ternyata m)bil tersebut hilang dan kehilangan tersebut sudah saya lap)rkan ke kant)r p)lisi! .etapi sampai dengan saat ini kurang lebih 6 %enam& bulan m)bil tersebut belum dapat ditemukan! Ketika saya membaca dalam perjanjian pembiayaan tersebut disebutkan bahwa apabila debitur wanprestasi maka m)bil sebagai jaminan tersebut dapat ditarik )leh kreditur! Karena m)bil tersebut sebagai jaminannya
itu telah hilang, maka tidak ada jaminan yang bisa diambil )leh kreditur dan tidak disebutkan dalam perjanjian itu untuk membayar ganti rugi apabila debitur melakukan wanprestasi! Apakah dalam kasus ini dapat dijerat dengan pidana? Karena melihat dari kasus ini adalah kasus perdata! Jawaban : Sebelum menjawab pertanyaan Anda, ada baiknya saya memberitahu terlebih dahulu mengenai perjanjian menurut undang$undang! #erkaitan dengan perjanjian, hal ini diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata %7K' Perdata8&! Suatu perjanjian harus memenuhi ketentuan Pasal 132 KUH Perdata, yang menyatakan bahwa supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi )leh 9 %empat& syarat yaitu : ! ;!
Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya+ Kecakapan untuk membuat suatu perikatan+ Suatu p)k)k pers)alan tertentu+ Suatu sebab yang tidak terlarang!
Perjanjian dianggap sah dan mengikat secara penuh bagi para pihak yang membuatnya sejauh tidak bertentangan dengan prinsip$prinsip hukum yang berlaku, tidak melanggar kesusilaan dan ketertiban umum! Jadi dalam hal ini dapat dikatakan perjanjian merupakan “undangundang” bagi setiap pihak yang mengikatkan dirinya kepada perjanjian tersebut! Perlu diketahui juga bahwa perjanjian bersi3at memaksa! Kata 7memaksa8 di sini berarti setiap )rang yang mengikatkan dirinya pada suatu perjanjian wajib menjalankan seluruh isi perjanjian! Mengenai perikatan, yaitu suatu hubungan hukum antara pihak yang satu dengan pihak yang lain, memberi hak pada yang satu untuk menuntut sesuatu barang dari pihak yang lain, sedangkan pihak yang satunya diwajibkan memenuhi tuntutan itu! Pihak yang berhak menuntut dinamakan pihak yang berpiutang atau kreditur, sedangkan pihak yang wajib memenuhi tuntutan dinamakan pihak yang berutang atau debitur! Adapun barang sesuatu yang dapat dituntut itu dinamakan 7prestasi8, yang menurut Pasal 1234 KUH Perdata dapat berupa : ! ;!
Menyerahkan suatu barang+ Melakukan suatu perbuatan+ .idak melakukan suatu perbuatan!
Mengenai sumber$sumber suatu perikatan bahwa perikatan dapat lahir dari suatu perjanjian atau dari undang$undang! #erarti sudah jelas di sini bahwa telah terjadi perikatan antara Anda dan pihak yang menjual m)bil! Anda katakan di atas bahwa setelah berjalan 5 %lima& bulan Anda mencicil m)bil ternyata m)bil tersebut hilang!
• • •
Jadi sebenarnya menurut undang$undang, perikatan antara Anda dan pihak penjual m)bil telah hapus karena m)bil yang Anda beli telah hilang di luar kesalahan Anda! ebih jelas lagi, Pasal 13!1 KUH Perdata yang mengatur tentang "a#usnya #erikatan , mengatur bahwa: K-(-K ./RKA-. #isakah Meminta Kembali ang Asuransi Kecelakaan M)bil? Penggelapan dan Penipuan Jual #eli %Kendaraan #erm)t)r&
• •
• • • • •
Penarikan nit )leh K)lekt)r Apakah 'ewan .ernak "apat "ijadikan Jaminan =idusia? KA./01R- : 'KM P/R"A.A #)lehkah ")uble 2laim Asuransi? Pembuatan "a3tar 'arta Pribadi Sebelum Menikah angkah 'ukum Jika Sub K)ntrakt)r .idak "ibayar Pengajuan 0anti Kerugian )leh .urut .ergugat .ertipu Rayuan Pacar, #isakah Menuntut? Klinik lainnya ++ “Perikatan hapus karena pembayaran; karena penawaran pembayaran tunai, diikuti dengan penyimpanan atau penitipan; karena pembaharuan hutang; karena perjumpaan utang atau kompensasi; karena percampuran utang; karena pembebasan utang; karena musnahnya barang yang terhutang ; karena kebatalan atau pembatalan; karena berlakunya suatu syarat pembatalan, yang diatur dalam Bab I buku ini; dank arena lewat waktu, yang akan diatur dalam suatu bab sendiri.” Mengenai, musna"nya barang yang terutang menurut Pasal 1444 KUH Perdata , yaitu: “ Jika barang tertentu yang menjadi pokok persetujuan musnah, tak dapat diperdagangkan, atau hilang hingga tak diketahui sama sekali apakah barang itu masih ada atau tidak , maka hapuslah perikatannya, asal barang itu musnah atau hilang di luar kesalahan debitur dan sebelum ia lalai menyerahkannya. Bahkan meskipun debitur lalai menyerahkan suatu barang, yang sebelumnya tidak ditanggung terhadap kejadian-kejadian yang tak terduga, perikatan tetap hapus jika barang itu akan musnah juga dengan cara yang sama ditangan kreditur, seandainya barang tersebut sudah diserahkan kepadanya . Debitur diwajibkan membuktikan kejadian tak terduga yang dikemukakannya. engan cara bagaimanapun suatu barang hilang atau musnah, orang yang mengambil barang itu sekalikali tidak bebas dan kewajiban untuk mengganti harga.” .erkait dengan permasalahan yang anda hadapi ini, jika berkaca pada ketentuan hukum yang berlaku dalam K' Perdata, jika terjadi kehilangan terhadap barang yang terutang yang dilakukan dengan tidak sengaja )leh debitur, maka debitur tidak diwajibkan untuk menyelesaikan pembayaran terhadap cicilan barang tersebut! (amun, jika dilihat dari segi keadilan akan sangat merugikan pihak Kreditur karena ia tidak akan mendapatkan apa$apa dari hilangnya barang tersebut, sehingga saat ini telah berkembang pemikiran untuk mengasuransikan risik) kerugian melalui perusahaan Asuransi! Perusahaan Asuransi yang nantinya akan melakukan penanggungan risik) atas kejadian$kejadian yang diperjanjikan untuk ditanggung! Sehingga tidak heran kalau kita dis)d)rkan untuk membayar biaya asuransi )leh pihak Kreditur ketika pertama kali mengambil kredit kendaraan! "engan hal ini, maka jika terjadi kehilangan suatu hari %asalkan diperjanjikan dalam perjanjian asuransinya&, maka Pihak Asuransi akan membayarkan kepada Kreditur sejumlah biaya yang ditanggung, dan Kreditur nantinya bahkan mungkin bisa menggantikan kendaraan yang diambil debitur dengan kendaraan baru!
"alam hal ini, Anda telah melakukan tindakan yang benar karena telah melap)rkan kehilangkan m)bil tersebut ke p)lisi! #ukti lap)ran p)lisi tersebut dapat Anda berikan kepada kreditur %pihak yang menjual m)bil& sebagai bukti bahwa m)bil yang Anda cicil telah hilang bukan karena kesalahan yang dilakukan )leh Anda melainkan dicuri )leh )rang lain! "i dalam undang$undang pun diwajibkan debitur membuktikan kejadian tak terduga yang dialami )leh debitur kepada kreditur! Kasus ini tidak dapat dibawa ke ranah hukum pidana karena dalam kasus ini murni mengenai perikatan, perjanjian dan musnahnya barang yang terhutang berarti masuk dalam ranah hukum perdata! .etapi, dapat saya tambahkan bahwa untuk masalah kehilangan m)bil tersebut biarkan pihak kep)lisian yang akan melanjutkan pr)ses penyidikan atas dasar lap)ran p)lisi yang pernah Anda buat! "emikian jawaban dari saya kiranya dapat dipahami! Sem)ga dengan in3)rmasi yang telah disampaikan di atas Anda dapat mengambil keputusan dengan bijak!
