COMPRA VENTA SOBRE MEDIDA
“En la compraventa de un bien con la indicación de su extensión o cabida
y por un preci pr eci o en razón de un tanto tanto por cada unidad uni dad de extens ex tensión ión o cabida, cabi da, el vendedor es tá oblig ado a entreg entreg ar al comprador la cantidad cantidad indicada indi cada en el contrato. contrato. Si S i ello no fues e posible, pos ible, el comprador es tá oblig ado ado a pag pag ar lo que s e hall halle e de más más,, y el vendedor a devolver devolver el preci o corres cor res pondiente a lo que se halle de menos” CONCEPTO
Se define a la compraventa sobre medida como aquella en la cual los elementos esenciales especiales, como lo son el bien y el precio, se van a determinar de acuerdo a la extensión o cabida que tenga el bien objeto de la obligación del vendedor y al número de unidades de extensión o cabida que se tomen como referencia. De acuerdo a lo enunciado, esta venta podría establecerse fijando un precio en razón de cada unidad de extensión o cabida, de modo que el precio total, señalado o no, sea el simple resultado de una operación matemática, consistente en multiplicar el precio pactado para cada unidad de extensión o cabida por el número de unidades de que está compuesto el bien. Es decir, que en un caso se conoce el precio a pagar por cada unidad de extensión o cabida, la extensión total del bien, y el precio global, y en el otro, el precio global aún desconocido resulta de multiplicar esos dos factores. La compraventa sobre medida fue concebida sólo para ser aplicable a la venta de predios, terrenos y edificaciones, porque para determinar un precio debe delimitarse su medida. Así lo entienden Códigos como el español, que habla de la venta de inmuebles; haciendo lo propio el Código italiano y el argentino. En el otro extremo tenemos a los Códigos Civiles portugués y peruano. Así, el Código peruano utiliza el término genérico de «bien», sin distinción alguna, por lo que incluye a los bienes muebles. Es claro que el vendedor, como cualquier parte contratante, se obliga en los términos señalados en el contrato, por lo que deberá, en principio, entregar las unidades pactadas. Por ejemplo, “A” se obliga a transferir en propiedad a ‘B’ una parte determinada de un lote de terreno (el cual forma parte de otro de mayor área) y establecen que el área del lote materia de la venta es de 1,000 metros
cuadrados. Es evidente que si “A” entrega en propiedad el lote con un área de 850 metros cuadrados, “B” tiene derecho a requerir a aquél, la entrega de los 150 metros cuadrados faltantes, ya que tal exigencia es físicamente posible. Es de advertir que el vendedor no siempre se encuentra en aptitud de entregar al comprador la cantidad prometida en el contrato, pues podría encontrarse ante una situación de imposibilidad material. Pero ¿qué debe entenderse por imposibilidad? No debe ser considerada como imposibilidad la circunstancia de que el vendedor no pueda transferir la propiedad de todas las unidades, porque algunas de ellas sean de propiedad de terceros. En dicho caso se aplicarán las reglas de la venta de bienes parcial o totalmente ajenos. Debe tenerse presente que con arreglo a lo dispuesto en el Código Civil vigente, la compraventa de bien ajeno es legalmente posible, pues el vendedor se encuentra en aptitud de adquirirla (por compraventa, permuta, donación, adjudicación en pago, herencia, legado, prescripción adquisitiva, etc.) y luego enajenarla al c omprador. Tampoco debe interpretarse por imposibilidad, la pérdida, después de la conclusión del contrato, de los bienes vendidos, porque en dicho caso se aplican las reglas del riesgo del contrato por la pérdida del bien. Por imposibilidad se debe entender la circunstancia de que la unidad del bien se vea afectada o que él no exista en mayor o menor extensión. Si “A” debe entregar a “B” un lote de terreno de 200 metros cuadrados y éste existe con 196 o 204 metros cuadrados, no es posible separar los 4 metros de más, ni obtener los 4 metros menos, por cuanto la unidad del lote de terreno no lo permite. O, si “A” debe entregar en propiedad a “B” una mesa determinada, sobre la que el vendedor ha declarado una cierta extensión, que resulta en realidad no tener. Es importante tener en cuenta, que la solución del reajuste del precio, prevista en este precepto, no es el único remedio al que pueden acudir las partes. En efecto, cuando concurran los requisitos del error o del dolo, el perjudicado
por
dichos
vicios
del
consentimiento
puede
plantear
la
correspondiente acción de anulabilidad. A nuestro entender, con el artículo 1574 el Código Civil peruano inicia el tratamiento del tema de la compraventa sobre medida, propiamente dicha, más conocida como compraventa ad mensuram. Cuando se vende un bien cualquiera sin indicación de su extensión o cabida, ocurre que estamos ante una
compraventa en bloque o ad corpus, que podría ser calificado como el supuesto general de este contrato. Con ello queremos expresar que la compraventa sobre medida representa una manera especial, pero no por ello extraña, de celebrar un contrato de compraventa. No se entiendan estas palabras en el sentido errado de suponer que la compraventa sobre medida es un supuesto de excepción. Todo lo contrario, se trata de una modalidad muy difundida en relación a la manera o forma de celebrar los contratos de compraventa. Es por ello que la compraventa sobre medida no deja de ser eso: una compraventa; con la salvedad de que la ley desea brindar soluciones específicas al tema, dada la posibilidad de ocurrencia de diversas hipótesis susceptibles de generar confusión, y en aras de resolver eventuales conflictos entre los contratantes, buscando obtener dentro de lo posible la mayor equidad entre las partes. Lo que ocurre en la compraventa sobre medida, es una especie de reafirmación del principio de integridad en el pago, pudiéndose sostener que en la compraventa sobre medida el vendedor se encuentra obligado por excelencia, a entregar la cantidad pactada. Corresponde analizar el sentido que debe darse al segundo párrafo del artículo 1574, cuando establece que si no fuese posible entregar al comprador la cantidad indicada en el contrato, aquél estará obligado a pagar lo que se halle de más, y el vendedor a devolver el precio correspondiente a lo que se halle de menos. Dentro de tal orden de ideas, haremos un estudio detallado del precepto. Como ha sido dicho, en la compraventa sobre medida al igual que en todo contrato de compraventa el vendedor tiene que entregar la cantidad convenida, y a su vez el comprador deberá pagar la integridad del precio pactado. Si ello resultara imposible, se podrían presentar dos supuestos distintos: Que el bien entregado no tenga las dimensiones pactadas, sino dimensiones mayores En este caso resulta lógico pensar que el comprador se estaría beneficiando más allá de lo debido, puesto que no está recibiendo la cantidad pactada en el contrato, sino una cantidad mayor. El beneficio adicional, es decir el exceso, estaría generando un enriquecimiento indebido en el comprador, enriquecimiento que podría solucionarse jurídicamente en base a los principios que rigen, dentro de las normas del Libro de Obligaciones, el tema del pago
indebido, o, de no presentarse los elementos constitutivos de esta fi gura, por la acción derivada del enriquecimiento sin causa.
COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS
“En la compraventa sobre documentos, la entrega del bien queda
s us tituida por la de s u título repres entativo y por los otros documentos exig idos por el contrato o, en su defecto, por los usos” . Señala De la Puente que la compraventa sobre documentos no versa sobre el título de adquisición, o sea sobre el contrato de compraventa, sino sólo sobre el modo de adquirir, es decir sobre la entrega del bien. Agrega que la entrega del título representativo del bien que es algo distinto del título de adquisición sustituye la entrega de éste. Otro sector de la doctrina sostiene que la compraventa de mercaderías se plantea en Derecho Comercial como un tema más amplio, con un ámbito de aplicación que no está referido (ni se basa fundamentalmente) en los documentos que puedan respaldar la compraventa celebrada. Tampoco estamos de acuerdo en que en este tipo de contrato de compraventa la entrega del título representativo del bien sustituya a la entrega de éste. Ello sólo ocurrirá en la medida en que identifiquemos esta compraventa con los contratos que se celebran en una determinada plaza sobre ciertas mercancías, pero la mecánica del comercio de mercaderías hace que una perspectiva de esta naturaleza termine siendo sumamente restringida. Lo que ocurre, es que en este tipo de compraventa no resulta necesario que la mercadería se entregue físicamente del vendedor al comprador para que se produzca la tradición y para que el comprador se convierta en poseedor y propietario, tal como establecen los artículos 900, 901 y 947 del Código Civil, sino que la tradición se realiza con la sola ent rega y/o endoso de los documentos, tal como establece el artículo 903 del Código Civil. Por otra parte, señala De la Puente que los elementos típicos de la compraventa sobre documentos son los siguientes:
(a) Constituye una inserción de la disciplina de los títulos de crédito en el contrato de compraventa de bienes muebles. (b) Dada la naturaleza del título, el legislador establece una equivalencia funcional entre la entrega de la cosa en sentido estricto y la entrega de los títulos. (c) Con la entrega de los títulos, el vendedor se libera de la obligación de entrega del bien, que es inherente a la compraventa, quedando agotada toda su actividad en relación con tal obligación. En adelante, corresponde al comprador hacer efectiva la entrega del bien. (d) Se puede referir tanto a bienes originariamente genéricos pero ya individualizados, cuanto a bienes específicos por su naturaleza. (e) Su presupuesto es que al momento de la compraventa el bien se encuentre en poder de un tercero (porteador, depositador), el cual lo tiene por cuenta del vendedor. (f) Permite varias ventas sucesivas de la misma mercadería sin la necesidad de la tradición material de ésta, sino sólo mediante sus títulos representativos. PACTOS QUE PUEDEN INTEGRAR LA COMPRAVENTA
“ P uede integrar la compraventa cualquier pacto líci to, con excepción de
los s ig uientes, que son nulos: 1. El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la compraventa por convenirs e que, s i hubiera quien dé más por el bien, lo devolverá el comprador. 2. E l pacto de preferencia, en virtud del cual s e impone al comprador la oblig ación de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro propong a, cuando pretenda enajenarlo” El artículo 1582 del Código Civil peruano de 1984 se ocupa de dos temas que guardan estrecha relación entre sí. El primero de ellos es el relativo a los pactos que las partes tienen permitido incluir en el contrato de compraventa que celebren. El segundo es el referido a los pactos prohibidos, vale decir, aquellos que l es está vedado celebrar.
PACTO DE MEJOR COMPRADOR CONCEPTO
De acuerdo a lo establecido por el inciso 1 del artículo 1582 del Código Civil, el pacto de mejor comprador es en virtud del cual puede rescindirse la compraventa por convenirse que, si hubiera quien dé más por el bien, lo devolverá el comprador. PACTO DE PREFERENCIA CONCEPTO
El pacto de preferencia constituye otro de los pactos sancionados con nulidad por el artículo 1582, en su inciso 2. Este precepto establece que el pacto de preferencia es aquel en virtud del cual se impone al comprador la obligación de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro proponga, cuando pretenda enajenarlo. El mecanismo que plantea el pacto de preferencia se podría describir de la siguiente manera: - Se celebra el contrato entre comprador y vendedor. - A pesar de no establecerse con claridad en la ley este punto, se entiende que ya se han ejecutado las obligaciones propias del contrato de compraventa, en especial la relativa a la transferencia de propiedad del bien, pues el pacto de preferencia tácitamente nos lleva a pensar que el comprador ya se ha hecho propietario del bien.
En algún momento posterior a la celebración del contrato y a la transferencia de propiedad, el nuevo propietario (excomprador) recibe la oferta de un tercero que desea adquirir la propiedad del bien, a título oneroso. Se deduce que el pacto de preferencia implica que un tercero desee adquirir el bien a título oneroso, pues precisamente el vendedor del contrato que contiene dicho pacto, tendrá la preferencia de celebrar ese nuevo contrato de compraventa (ahora en calidad de comprador) y hacerse de nuevo de la propiedad del bien.
Cuando el propietario del bien recibe la oferta de un tercero que desea comprarlo, debe poner en conocimiento del vendedor del contrato
originario (y beneficiario del pacto de preferencia), la existencia de dicha oferta.
Cuando el beneficiario de la preferencia conozca de la oferta formulada por el tercero (o eventualmente varios terceros), tendrá que decidir si hace uso o no de esa preferencia.
De manifestar su negativa, o si simplemente guardase silencio al respecto, se entenderá que no desea hacer uso de ese derecho de pr eferencia. Caso contrario, vale decir, en la eventualidad de que decida hacer uso de la preferencia, deberá mejorar, o por lo menos igualar, la mejor oferta que ha recibido el propietario del bien (excomprador que otorgó la preferencia). De manifestar esa aceptación, se celebrará el nuevo contrato de compraventa entre las mismas partes del contrato originario, pero en calidades inversas.