3 SISTEM
MANAJEMEN KONSTRUKSI Pengantar
Setelah mempelajari sistem Kontraktor Utama (Konvensional) sebagai cara pengelolaan proyek, maka bab ini akan menguraikan pengertian dari Sistem Manajemen Konstruksi (MK) sebagai salah satu cara pengelolaan proyek konstruksi. Pada proyek yang besar dalam arti biaya dan volume pekerjaan serta kompleks dilihat dari rumitnya pekerjaan, sistem ini akan membantu karena adanya hal yang khusus dibandingkan dibandingkan dengan sistem Kontraktor Utama (Konvensional). Keuntungan sistem Manajemen Konstruksi diuraikan juga dalam bab ini. Setelah mempelajari bab ini, Anda diharapkan memahami pengertian Manajemen Konstruksi (MK) sebagai suatu sistem pengelolaan proyek konstruksi. Lebih rinci lagi setelah mempelajari teori Manajemen Konstruksi ini, diharapkan Anda dapat:
Menyebutkan dengan benar pengertian Sistem Manajemen Konstruksi.
Menuliskan tahapan Sistem Manajemen Konstruksi
dengan benar dan
menguraikan
tahapan-tahapan tersebut.
Menyebutkan keuntungan dari sistem Manajemen Konstruksi dibandingkan dengan Sistem Konvensional.
MANAJEMEN KONSTRUKSI (MK) 1.1.
Pengertian Manajemen Konstruksi
Manajemen Konstruksi (MK) sebagai terjemahan dari Construction Management (CM) adalah
suatu metode untuk mengelola proyek dengan tahapan proses pembangunan:
Tahapan pengembangan konsep (concept development phase)
Tahap perencanaan (design phase)
Tahap pelelangan (tender phase)
Tahap pelaksanaan (construction phase)
Tahap pemeliharaan dan pengoperasian (maintenance and operation phase)
yang diperlakukan sebagai suatu sistem yang menyeluruh dan terpadu ( integrated ) dengan tujuan untuk mencapai hasil yang optimal dalam aspek biaya, mutu dan waktu. Sebagai suatu sistem penggunaan Manajemen Konstruksi banyak digunakan pada proyek-proyek yang mempunyai ciri-ciri:
Berskala besar dan kompleks.
Mudah dipisah-pisahkan secara fisik menjadi banyak paket pekerjaan sesuai dengan spesialisasi kontraktor
Dapat diprogramkan secara bertahap sehingga dapat diterapkan sistem fast track
Jadi untuk proyek-proyek yang berskala kecil dan sederhana sebetulnya tidak perlu menggunakan manajemen konstruksi. Cukup menggunakan sistem kontraktor utama. Agar menghasilkan keluaran (output) yang baik, diperlukan masukan (input) dan proses yang baik pula. Sebagai input di sini adalah kerja sama yang baik dari Konsultan Manajemen Konstruksi, kontraktor, perencana dan pemilik. 1.2. Urutan proses pengelolaan sistem Manajemen Konstruksi : GAGASAN
DESAIN MULAI
PENG KONSEP
UNDANGAN LELANG
SPK KONTRAKTOR
PERENCANAAN PELELANGAN
PENYERAHAN I PENYERAHAN II
PELAKSANAAN
PEM & OPERASI
Sedangkan bobot keterlibatan pihak-pihak dalam tahap-tahap pembangunan dengan : Tahap-tahap PEMBANGUNAN
sistem MK
INPUT
PENG KONSEP
PERENCANAAN
PELELANGAN
PELAKSANAAN
PEM & OPERASI
PEMILIK PROYEK
PERENCANA
KONSULTAN MK
KONTRAKTOR
1.3. Keuntungan Sistem Manajemen konstruksi :
Dibandingkan dengan sistem Kontraktor Utama, sistem MK mempunyai beberapa keuntungan: Keuntungan dari segi biaya :
1. Biaya keseluruhan menjadi lebih hemat. 2. Biaya per bagian pekerjaan yang dominan menjadi optimal. 3. Total biaya akhir menjadi terkendali. Keuntungan dari segi waktu :
1. Waktu keseluruhan lebih singkat. 2. Waktu untuk desain lebih panjang. 3. Pembelian material import lebih dini. Keuntungan dari segi mutu :
1. Mutu pelaksanaan lebih terjamin. 2. Mutu kontraktor spesialis lebih terkendali. Keuntungan dari segi yang lain :
1. Kesempatan kerja lebih merata. 2. Kesempatan menyempurnakan desain lebih banyak. 3. Pemeriksaan keuangan ganda. 4. Keperluan staf pemilik proyek lebih sedikit.
3.4. Penjabaran keuntungan Manajemen Konstruksi : Keuntungan dari segi biaya : 1. Biaya keseluruhan lebih hemat.
Biaya pembangunan secara keseluruhan dapat dihemat 9,32 % apabila dibandingkan dengan system Kontraktor Utama. Hal ini karena dapat dihindari keuntungan dan pajak ganda. Yang dibandingkan Biaya keseluruhan : Biaya langsung Dkerjakan sendiri Dikontrakkan
Sistem MK
Sistem KU
100 % Diasumsi 40 % Tidak ada Diasumsi 60 % Keuntungan Sub-Kont 10%x60% = 6% Pajak Sub-kont 11,5 % x (60%+6%) = 7,59% ------------------113.59% 10 % 10 % x 113,59% = 11,36% -------------------------------110% 124,95%
Keuntungan kontraktor
6% x 110%= tidak ada 6,6% ---------------------------------116,6% 124,95% 13,4% 14,37% Pajak 11,5% ---------------------------------130 % 139,32% Dari uraian di atas, nampak sistem Manajemen Konstruksi dapat menghemat biaya keseluruhan 9, 32 %. 2. Biaya per pekerjaan yang dominan lebih optimal
Imbalan jasa MK & QS 6%
Biaya
per
pekerjaan
yang
dominan
lebih
optimal,
karena
pada
awal
tahap
perencanaan konsultan Manajemen Konstruksi (Konsultan MK) sudah ikut berpartisipasi dengan membuat studi perbandingan. Baik dari segi material yang akan dipakai maupun metode pelaksanaannya.
3. Total biaya akhir lebih terkendali.
Total biaya akhir proyek lebih terkendali dan selalu dapat diperkirakan jauh-jauh hari sebelumnya serta diikuti dan diperbarui terus menerus sesuai dengan perkembangan desain. Sedangkan pada sistem Kontraktor Utama baru diketahui setelah seluruh desain selesai.
Keuntungan dari segi waktu : 1. Waktu keseluruhan lebih singkat.
Waktu pembangunan secara keseluruhan dapat dipersingkat, karena adanya sistem
fast
track Dengan sistem ini desain dapat dilakukan secara bertahap, sehingga pelelangan dan pelaksanaan dapat dimulai meskipun desain belum selesai seluruhnya. Pada sistem
Kontraktor Utama waktu keseluruhan lebih lama karena pelaksanaan harus menunggu desain selesai seluruhnya. Sistem Konvensional Pengembangan Konsep
Perencanaan
Pelelangan
Pelaksanaan
Pemeliharaan & operasi
Sistem MK
Pengembangan konse Penghematan waktu
Perencanaan Pelelangan Pelaksanaan Pemeliharaan
2. Waktu untuk desain
Waktu untuk desain dengan sistem Manajemen Konstruksi lebih panjang dibandingkan dengan sistem Konstruksi Utama. 3. Pembelian material import.
Pembelian material import dengan sistem Manajemen Konstruksi lebih awal, karena tidak perlu menunggu seluruh desain selesai. Hal ini berbeda jika dibandingkan dengan sistem Kontraktor Utama yang harus menunggu seluruh desain selesai.
Keuntungan dari segi mutu :
1. Mutu pelaksanaan lebih terjamin karena konsultan MK ikut membantu kontraktor dalam hal metode pelaksanaan dan penerapannya. 2. Mutu kontraktor spesialis lebih terkendali
Mutu kontraktor spesialis lebih terkendali karena seleksi kontraktor spesialis (prakualifikasi) semua ditangan pemilik dengan dibantu oleh konsultan MK. Lain dengan sistem Kontraktor Utama yang pemilihannya lebih banyak di tangan Kontraktor Utama.
3.5.Peranan Konsultan MK dalam proses pembangunan proyek. Tahap pengembangan konsep
1. Membantu mengembangkan sasaran proyek yang ingin dicapai pemilik dari aspek biaya dan waktu.
2. Mengidentifikasikan batasan-batasan utama dari semua aspek pembangunan. 3. Membuat usulan mengenai organisasi proyek serta hubungan kerja antara pemilik, konsultan perencana, konsultan MK dan kontraktor. 4. Memberikan saran-saran prinsipil mengenai konsep desain yang dibuat oleh
konsultan
perencana dari aspek biaya, waktu dan bahan studi awal. 5. Menyusun pembagian paket-paket pekerjaan sebagai dasar tahapan perencanaan. 6. Membuat perkiraan biaya awal berdasarkan konsep awal (preliminary design) dari konsultan perencana. 7. Membuat proyeksi arus dana (cash flow) Tahap perencanaan
1. Melaksanakan koordinasi dan pengawasan pekerjaan pemetaan (topografi) dan penyelidikan tanah (soil investigation) sebagai dasar perencanaan. 2. Menyusun jadwal review dan lelang bersama-sama dengan konsultan perencana. 3. Melakukan review (peninjauan kembali) setiap gambar rencana dan persyaratan teknis yang diajukan oleh konsultan perencana pada setiap perkembangan desain. 4. Membuat buku rencana kerja dan syarat-syarat (RKS). 5. Membuat perkiraan biaya per paket pekerjaan sesuai dengan perkembangan desain yang senantiasa diperbarui. 6. Memberikan rekomendasi dalam aspek biaya, waktu dan mutu mengenai pembelian dan substitusi material. 7. Mengurus ijin-ijin yang diperlukan untuk pembangunan.
Tahap pelelangan
1. Mengadakan prakualifikasi calon peserta lelang bersama pemilik proyek. 2. Mengadakan rapat persiapan lelang (pre tender meeting) bersama konsultan perencana dan pemilik proyek. 3. Mengusulkan daftar calon rekanan yang akan diundang lelang. 4. Membuat perincian jenis pekerjaan dan volume (bill of quantity) yang akan dipakai sebagai pedoman bagi semua peserta lelang dalam mengajukan penawaran. 5. Mengadakan rapat penjelasan lelang (aanwisjing) bersama konsultan perencana dan pemilik proyek. 6. Menyiapkan dokumen lelang. 7. Membuat perhitungan biaya pasti untuk setiap paket pekerjaan yang akan dipakai sebagai dasar evaluasi penawaran peserta lelang.
8. Melaksanakan evaluasi setiap paket lelang dan memberikan rekomendasi kepada pemilik proyek dalam penentuan pemenang lelang. 9. Menyaipkan dokumen kontrak antara pemilik dan kontraktor pemenang lelang.
Tahap pelaksanaan
1. Membuat rencana induk pelaksanaan secara terpadu untuk seluruh paket pekerjaan. 2. Menyusun semua prosedur yang diperlukan di lapangan. 3. Mengadakan rapat pra pelaksanaan (preconstruction meeting) dengan kontraktor pemenang lelang. 4. Mengkoordinir pekerjaan fasilitas penunjang sementara (prasarana kerja). 5. Mengarahkan rencana kerja masing-masing kontraktor agar sejalan dengan rencana induk pelaksanaan. 6. Mengkoordinir, mengarahkan serta mengendalikan pelaksanaan masing-masing kontraktor dalam aspek waktu, mutu dan keselamatan kerja. 7. Memproses ijin-ijin yang diperlukan selama pelaksanaan. 8. Mengkoordinir asuransi masing-masing paket pekerjaan. 9. Memeriksa gambar detail pelaksanaan (shop drawing) dan contoh material yang diajukan kontraktor. 10. Memimpin rapat koordinasi proyek, baik yang rutin (m ingguan) maupun yang khusus. 11. Membuat laporan kemajuan pekerjaan dan laporan keuangan secara periodik. 12. Mengevaluasi perintah perubahan pekerjaan (change order) dari aspek biaya dan waktu. 13. Menghitung biaya dan memproses pekerjaan tambah kurang akibat perubahan pekerjaan. 14. Mengevaluasi dan memperbarui (updating) rencana biaya proyek secara periodik. 15. Menyiapkan dan memeriksa dokumen pembayaran para kontraktor. 16. Mengevaluasi dan merekomendasikan pada pemilik proyek mengenai tuntutan (claim) kontraktor. 17. Membuat dokumentasi pembangunan proyek. 18. Melaksanakan pemeriksaan akhir sebelum penyerahan pertama untuk membuat daftar perbaikan pekerjaan (defect list). 19. Menyiapkan dan memeriksa berita acara penyerahan pertama. Tahap pemeliharaan pengoperasian
1. Mengkoordinir, mengarahkan serta mengontrol perbaikan pekerjaan sesuai dengan defect list . 2. Mengkoordinir agar kegiatan pelaksanaan dan operasional proyek secara bertahap dapat berjalan bersama-sama tanpa saling mengganggu sampai dilakukan proses serah terima seluruh proyek.
3. Mengarahkan dan memeriksa manual (pedoman pemakaian dan pemeliharaan bangunan serta peralatan). 4. Mengarahkan dan memeriksa as build drawing (gambar yang sesuai dengan yang dilaksanakan). 5. Memproses garansi/ jaminan/ sertifikat peralatan dan training operator. 6. Menyiapkan dan memeriksa berita acara penerimaan kedua.
Latihan : 1. Bilamanakah sistem Manajemen Konstruksi dipakai dalam suatu proyek? 2. Apakah perbedaan antara sistem MK dengan sistem Kontraktor Utama? 3. Sebutkan keuntungan penggunaan Manajemen Konstruksi dari segi waktu? 4. Mengapa dengan sistem Manajemen Konstruksi dapat dikatakan lebih murah dibandingkan dengan menggunakan sistem kontraktor Utama? 5. Sistem Manajemen Konstruksi (MK) dibandingkan dengan sistem Konvensional (Kontraktor Utama ) mempunyai beberapa keuntungan di antaranya dari segi biaya.
Buatlah penjabaran keuntungan biaya sistem MK dibandingkan dengan sistem KU jika diasumsikan pekerjaan 60% dikerjakan oleh Kontraktor Utama
dan 40% dikerjakan oleh
Subkontraktor! Keuntungan 10%; pajak 11,5%; imbalan jasa KMK 6%; imbalan jasa pengawas 3%. Berapa rupiahkah dapat dihemat, jika nilai proyek Rp. 6.424.000.000,-
6. Buatlah penjabaran keuntungan biaya sistem MK dibandingkan dengan sistem Kontraktor Utama, jika:
Diasumsikan pekerjaan 50 % dikerjakan oleh Kontraktor Utama dan 50% dikerjakan oleh Sub Kontraktor.
Keuntungan 10% dan pajak 11,5%
Imbalan jasa KMK 6%
Imbalan jasa Pengawas 3%
7. Dengan sistem Manajemen Konstruksi , pelaksana akan mendapat kesempatan yang lebih besar untuk mendapatkan proyek. Mengapa demikian? Jelaskan
Rangkuman : Manajemen Konstruksi (MK) sebagai terjemahan dari Construction Management (CM) adalah
suatu metode untuk mengelola proyek, dengan tahapan proses pembangunan :
Tahap pengembangan konsep (concept development phase)
Tahap perencanaan (design phase).
Tahap pelelangan (tender phase).
Tahap pelaksanaan (construction phase).
Tahap pemeliharaan dan pengoperasian (maintenance and operation phase).
yang diperlakukan sebagai suatu sistem yang menyeluruh dan terpadu (intergrated) dengan tujuan untuk mencapai hasil yang optimal dalam aspek biaya, mutu dan waktu. Sistem Manajemen Konstruksi mempunyai berbagai keuntungan dari segi biaya, waktu dan mutu.
LEMBAR JAWABAN LATIHAN BAB 3 MANAJEMEN KONSTRUKSI
