FASE
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Manual de Escopo de Projetos e Serviços de
FASE
ARQUITETURA E URBANISMO Indústria Imobiliária
Arq. Henrique Cambiaghi Arq. Roberto Amá
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DIREITOS
AUTORAIS
RESERVADOS
Todos os direitos desta edição, reprodução ou tradução são reservados. A reprodução deste Manual só pode ser feita mediante download , após cadastro individual e pessoal através do site de cada entidade signatária, ou autorizada para este fim. Nenhuma parte ou todo desta publicação pode ser reproduzida, alterada ou transmitida de outra forma ou meio, sem autorização expressa da Comissão Gestora dos Manuais
“In Memorian”
Ao término deste longo e árduo trabalho, no momento da celebração da sua conclusão, lamentavelmente perdemos o colega, amigo e incansável batalhador pelas causas da cadeia produtiva da indústria da construção civil e em particular do setor de projetos: ROBERTO AMÁ. Por isso dedicamos a ele todos os Manuais de Escopo de Projetos e Serviços .
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Apresentação Geral
FASE
A definição prévia, clara e cuidadosa do escopo dos serviços envolvidos na elaboração de projetos, é uma necessidade para o início de qualquer projeto em qualquer tipo de empreedimento. No entanto, nem sempre acontece dessa forma. Muitos projetos (grandes ou pequenos) começam com acordos mal-ajustados entre seus idealizadores e os responsáveis pela preparação dos projetos. Dúvidas sobre o que, quando e como deveria ser elaborado, desenvolvido e entregue pelos projetistas são comuns em todas as etapas do projeto, gerando situações desconfortáveis para todos os envolvidos. De um lado, os empreendedores, com a impressão de que pagaram por serviços que não foram efetivamente realizados. De outro, profissionais e empresas de projeto, que apesar de cumprirem todas as tarefas que imaginaram fazer, têm sua imagem desgastada pelo descontentamento dos contratantes. A situação não é benéfica para nenhuma das partes e, muitas vezes, nasce de um contrato mal-redigido, ou com lacunas importantes, que poderiam ser evitadas se houvesse um padrão para servir de referência para às contratações. Para pôr fim a esse estado de coisas, as entidades representativas do setor de projetos, Abece, Abrasip, Asbea, com a participação das entidades setoriais representativas dos contratantes de projetos do setor imobiliário e da construção, Secovi-SP, Sindinstalação e Sinduscon-SP, uniram esforços para oferecer ao mercado uma ferramenta capaz de esclarecer de uma vez por todas como desenvolver bons projetos, com toda a segurança, cumprindo todas as etapas necessárias: um guia completo do que deve fazer parte dos projetos e qual o nível de detalhamento requerido, cuja utilização evitará os desgastes, mal-entendidos e desencontros tão comumente observados no mercado. Assim nasceu o conjunto de Manuais de Escopo de Projetos e Serviços para Indústria Imobiliária voltados inicialmente para as áreas dos projetos de Arquitetura e Urbanismo, Estrutura, Sistemas Elétricos e Hidráulicos, perfeitamente integrados e compatibilizados entre si. O que se espera é que este conjunto de manuais seja um começo, referência para a criação de outros manuais abrangendo outras especialidades de projeto. Posteriormente seguindo a mesma sistemática, foram desenvolvidos os Manuais de Escopo de Serviço para Coordenação de Projetos e o Manual de Escopo de Projetos e Serviços de Ar Condicionado e Ventilação Mecânica. A idéia que sustenta essa iniciativa não é cercear a liberdade dos procedimentos de contratação, mas facilitar esse processo, contribuindo para que os projetos se tornem uma ferramenta importante na otimização e aumento de produtividade dos serviços nos canteiros de obras, a partir da dispon ibilidade de referências claras, corretas e completas quanto ao que deve ser executado. A definição clara do escopo dos projetos é um primeiro passo de uma mudança cultural importantíssima para o setor da construção brasileira. A partir da organização das etapas do próprio empreendimento, isso levará a uma revisão de todos os relacionamentos entre os agentes que interagem em seu desenvolvimento. Além disso, ele tende a melhorar a definição das responsabilidades envolvidas, atendendo às exigências do novo Código Civil. A reprodução dos Manuais ocorrerá por meio de downloads através dos sites das entidades. Este processo permitirá que atualizações periódicas sejam feitas através de uma Comissão Gestora com representantes das entidades que participaram e participam dos Manuais, possibilitando assim um conjunto de Manuais sempre atualizados.
Arq Henrique Cambiaghi
Eng.Augusto Pedreira de Freitas
Arq. Roberto Amá
Eng.Marcelo Rozenberg
Eng.Fabio Pimenta Eng.Levon Sevzatian
Eng. Ricardo Bunemer
Arq. Eliane Adesse
Eng. Carlos Massaru Kayano
Eng. Silvio Melhado
Arq. Márcio Luongo
Eng. Raul José de Almeida
Arq. Cecília Levy
Eng. Marco Antonio Manso
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RELAÇÃO DE MANUAIS DE ESCOPO DE PROJETOS E SERVIÇOS
FASE
Volume I Manual de Escopo de Projetos e Serviços de Arquitetura e Urbanismo
Volume II Manual de Escopo de Projetos e Serviços de Estrutura
Volume III Manual de Escopo de Projetos e Serviços de Instalações Prediais - Elétrica
Volume IV Manual de Escopo de Projetos e Serviços de Instalações Prediais - Hidrálica
Volume V Manual de Escopo de Serviços para Coordenação de Projetos
Volume VI Manual de Escopo de Projetos e Serviços de Ar Condicionado e Ventilação Mecânica
Outras Especialidades A idéia do grupo que originou este Manual de Escopo de Projetos não é se restringir a essas especi alidades, mas oferecer um roteiro aos demais sistemas componentes das edificações de como continua r a definição de escopo de todas as disciplinas profissionais envolvidas com os empreendimentos Aos poucos, a construção brasileira irá ganhar orientações mais precisas de quais projetos são necessários para cada tipo de empreendimento e o que deve ser considerado por cada um deles no que se refere à documentação técnica necessária, para que alcancem um nível de excelência não só em sua construção, mas também durante toda a sua vida útil.
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Sumário ÍNDICE GERAL
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FASE
SUMÁRIO - ÍNDICE GERAL
INTRODUÇÃO ................................................................................................................................................................................12 ESTRUTURA GERAL DO MANUAL Escopo e Objetivos Gerais de cada uma das Fases do Projeto de Arquitetura...............................................................16 FASE A - CONCEPÇÃO DO PRODUTO (Estudo Preliminar e sub fases, conforme NBR 13.531)
Serviços Essenciais ARQ-A 001 ARQ-A 002 ARQ-A 003 ARQ-A 004
Levantamento de Dados / Restrições Físicas e Legais...........................................................................18 Quantificação do potencial construtivo do Empreendimento...................................................................19 Concepção e análise de viabilidade de Implantação do Empreendimento.........................................19 Concepção e análise de viabilidade das Unidades / Pavimentos Tipo do Empreendimento..........20
Serviços Específicos ARQ-A 101 ARQ-A 102 ARQ-A 103 ARQ-A 104
Levantamento e análise física dos condicionantes do entorno..............................................................22 Levantamento e análise das restrições das legislações específicas na esfera Municipal............................................................................................... ................23 Levantamento e análise das restrições definidas por legislação na esfera Estadual......................24 Levantamento e análise das restrições definidas por legislação na esfera Federal.........................25
Serviços Opcionais ARQ-A 201 ARQ-A 202 ARQ-A 203 ARQ-A 204
Análise e seleção do local de implantação do Empreendimento..........................................................26 Levantamento e análise das variáveis programáticas do Empreendimento ......................................27 Verificação analítica da viabilidade econômica do Empreendimento....................................................28 Obtenção de Boletins de Dados Técnicos (BDT) na esfera Municipal (“Ficha Técnica”)..................29
FASE B - DEFINIÇÃO DO PRODUTO (Ante-Projeto e sub fases, conforme NBR 13.531)
Serviços Essenciais ARQ-B 001 ARQ-B 002 ARQ-B 003 ARQ-B 004 ARQ-B 005 ARQ-B 006 ARQ-B 007 ARQ-B 008 ARQ-B 009 ARQ-B 010
Consolidação da quantificação do potencial construtivo das áreas e número total de Unidades.........................................................................................................................31 Solução preliminar de Implantação..............................................................................................................32 Solução preliminar Pavimentos / Unidades................................................................................................33 Solução preliminar dos Elementos de Cobertura..................................................................................... 34 Solução preliminar dos Cortes......................................................................................................................34 Solução preliminar das Fachadas................................................................................................................35 Solução preliminar dos Sistemas, Métodos Construtivos e Materiais de Acabamento ....................36 Consolidação nos documentos arquitetônicos gerados nesta fase ....................................................37 Documentação Gráfica do Projeto Legal Municipal (Principal) ..............................................................39 Memoriais Descritivos exigidos pela Legislação Municipal (Principal) ................................................39
Serviços Específicos ARQ-B 101
Perspectivas volumétricas .............................................................................................................................40
Serviços Opcionais ARQ-B 201 ARQ-B 202 ARQ-B 203 ARQ-B 204 ARQ-B 205 ARQ-B 206 ARQ-B 207 ARQ-B 208
Estudos de alternativas de Tecnologias e Sistemas Construtivos .......................................................41 Perspectivas detalhadas e/ou Maquete(s) Eletrônica(s)..........................................................................42 Roteirização de aprovações legais junto a todos os Órgãos Técnicos Públicos ...............................42 Consultas / Projetos Órgãos Técnicos Públicos Municipais Específicos ............................................43 Consultas / Projetos Órgãos Técnicos Públicos na esfera Estadual ...................................................44 Consultas / Projetos Órgãos Técnicos Públicos na esfera Federal .....................................................45 Cálculos de Taxas e Emolumentos..............................................................................................................46 Montagem e Acompanhamento de Processos de Aprovações junto aos O.T.P.s................................47
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SUMÁRIO - ÍNDICE GERAL
FASE
ARQ-B 209 ARQ-B 210 ARQ-B 211 ARQ-B 212 ARQ-B 213
Seleção e tomada de preços de Serviços de Terceiros...........................................................................47 Projeto de Arquitetura Paisagística...............................................................................................................48 Projeto de Arquitetura de Interiores ..............................................................................................................48 Gerenciamento Técnico e Administrativo ....................................................................................................48 Memorial de Incorporação (conforme NBR 12.271)..................................................................................48
FASE C - IDENTIFICAÇÃO E SOLUÇÃO DE INTERFACES (Pré-Executivo e Projeto Básico, conforme NBR 13.531)
Serviços Essenciais ARQ-C 001 ARQ-C 002 ARQ-C 003 ARQ-C 004 ARQ-C 005 ARQ-C 006 ARQ-C 007
Solução consolidada dos sistemas, métodos construtivos e materiais de acabamento ...............50 Solução consolidada de Implantação .........................................................................................................51 Solução consolidada de todos os ambientes, de todos os pavimentos / unidades ........................52 Solução consolidada dos elementos de cobertura .................................................................................54 Solução consolidada de todos os Cortes ..................................................................................................55 Solução consolidada de todas as Fachadas ............................................................................................56 Atendimento de eventuais comunicações e Correções na Documentação Legal para o Órgão Técnico Público Municipal Principal ...............................................................................................57 ARQ-C 008 Compatibilização formal dos documentos arquitetônicos gerados nesta fase com as demais Especialidades e Consultorias ........................................................................................58
Serviços Específicos ARQ-C 101 ARQ-C 102 ARQ-C 103 ARQ-C 104
Compatibilização de toda a Documentação Legal ..................................................................................60 Substituição da Documentação Gráfica do(s) Projeto(s) Legal(is) ......................................................60 Personalização de unidades ........................................................................................................................61 Acompanhamento de produção de Material Promocional .....................................................................61
Serviços Opcionais ARQ-C 201 ARQ-C 202 ARQ-C 203 ARQ-C 204 ARQ-C 205 ARQ-C 206 ARQ-C 207 ARQ-C 208 ARQ-C 209 ARQ-C 210 ARQ-C 211 ARQ-C 212 ARQ-C 213
Coordenação e Montagem dos Processos para aprovação juntos aos Ó.T.P.s ................................62 Conferência de Documentação Legal ........................................................................................................62 Atendimento de comunicações e correções da documentação de cada O.T.P.s ..............................63 Acompanhamento de Processos de Aprovações junto aos O.T.P.s .....................................................64 Visualizações Virtuais ....................................................................................................................................64 Plantas Humanizadas ....................................................................................................................................65 Cadernos de Apresentação ou Produção de Material Gráfico Promocional .......................................66 Projetos para Preparação do Terreno para Lançamentos / Projeto de Stand de Vendas ................67 Projetos de Comunicação Visual para placas de obra e tapumes ......................................................68 Projeto de Arquitetura Paisagística ..............................................................................................................68 Projeto de Arquitetura de Interiores ..............................................................................................................69 Projeto de Iluminação e Iuminotécnica .......................................................................................................69 Projeto de Produção Preliminar ....................................................................................................................69
FASE D - PROJETO DE DETALHAMENTO DAS ESPECIALIDADES (Projeto Executivo / Detalhamento, conforme NBR 13.531)
Serviços Essenciais ARQ-D 001 ARQ-D 002 ARQ-D 003 ARQ-D 004
Solução definitiva de todos Métodos Construtivos e Materiais de Acabamento .................................71 Solução definitiva de Implantação ...............................................................................................................72 Solução definitiva de todos os Ambientes, em todos os Pavimentos / Unidades .............................73 Solução definitiva dos sistemas de Coberturas .......................................................................................75
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FASE
SUMÁRIO - ÍNDICE GERAL
ARQ-D 005 ARQ-D 006 ARQ-D 007 ARQ-D 008 ARQ-D 009 ARQ-D 010 ARQ-D 011 ARQ-D 012
Solução definitiva de todos os Cortes ..........................................................................................................76 Solução definitiva de todas as Fachadas ....................................................................................................77 Detalhamento de Áreas Molhadas ................................................................................................................78 Detalhamento de Escadas e Rampas .........................................................................................................79 Detalhamento Construtivo Específico (Horizontal e Vertical) ...................................................................80 Detalhamento Básico de Esquadrias e Elementos de Ferro, Alumínio, Madeira e Vidro ..................81 Detalhamento Básico de Muros de Divisa, Piscinas, e Elementos de Água .......................................82 Tabelas de Acabamentos ................................................................................................................................83
Serviços Específicos ARQ-D 101 ARQ-D 102 ARQ-D 103 ARQ-D 104 ARQ-D 105 ARQ-D 106 ARQ-D 107
Detalhamento de Forros .................................................................................................................................84 Detalhamento de Pavimentações/Pisos .....................................................................................................85 Detalhamento de Sistemas de Impermeabilizações ...............................................................................86 Elevações Internas das Paredes das Unidades-tipo ...............................................................................87 Elevações Internas dos Halls do Pavimento Tipo e de Entrada .............................................................88 Elevações Internas das Áreas Sociais e outras .........................................................................................89 Memoriais Descritivos de Especificação de Materiais ..............................................................................90
Serviços Opcionais ARQ-D 201 ARQ-D 202 ARQ-D 203 ARQ-D 204 ARQ-D 205 ARQ-D 206 ARQ-D 207 ARQ-D 208 ARQ-D 209 ARQ-D 210 ARQ-D 211 ARQ-D 212
Verificação da compatibilidade de todos os documentos gerados por todas as especialidades e consultorias .................................................................................................................91 Elaboração de Planilhas de Quantidades de Materiais e Serviços .......................................................92 Elaboração de Orçamentos ...........................................................................................................................92 Elaboração de Editais de Concorrência ......................................................................................................93 Elaboração de Cronogramas de Obra .........................................................................................................94 Seleção e Tomada de Preços de Fornecedores ........................................................................................95 Inserção de Elementos e Sistemas Complementares na Documentação Arquitetônica .................96 Projetos de Produção ......................................................................................................................................97 Verificação e Validação de Projetos de Produção Arquitetônicos ...........................................................98 Projeto de Sinalização e Comunicação Visual ...........................................................................................99 Projeto de Iluminação e Luminotécnica .......................................................................................................99 Verificação e Validação de Interferências ..................................................................................................100
FASE E - PÓS-ENTREGA DO PROJETO
Serviços Essenciais ARQ-E 001 ARQ-E 002 ARQ-E 003
Apresentação do Projeto ...............................................................................................................................102 Esclarecimento de Dúvidas .........................................................................................................................103 Acompanhamento Básico da Obra .............................................................................................................104
Serviços Específicos ARQ-E 101 ARQ-E 102
Análise de Soluções Alternativas ................................................................................................................105 Visitas a Fornecedores .................................................................................................................................105
Serviços Opcionais ARQ-E 201 ARQ-E 202 ARQ-E 203 ARQ-E 204 ARQ-E 205 ARQ-E 206
Compatibilização de Especificações de Fornecedores .........................................................................106 Orientação Técnica para Propostas de Fornecedores ...........................................................................107 Adaptação e Alterações de Projeto .............................................................................................................108 Acompanhamento Técnico da Obra ...........................................................................................................109 Preparação de Material Gráfico para Manual do Proprietário ................................................................110 Elaboração do Manual do Proprietário .......................................................................................................110
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FASE
SUMÁRIO - ÍNDICE GERAL
FASE F - PÓS-ENTREGA DA OBRA
Serviços Essenciais ARQ-F 001
Avaliação e Validação do Processo de Projeto ............................................................. 112
Serviços Específicos ARQ-F 101
Desenhos pós obra - “Conforme o Executado - As Built” .............................................113
Serviços Opcionais ARQ-F 201
Atividades de Avaliação de Pós-ocupação .................................................................... 114
ANEXOS
Anexo I Apresentação de Produtos Finais de Projetos .......................................................................................116
Anexo II Supervisão, Compatibilização, Coordenação e Gerenciamento Técnico de Projetos e obras ............ 117
Anexo III Resp onsabilid ades ................................................................................................................................. 119
Anexo IV Prazos / Direitos Autorais ......................................................................................................................... 121
Anexo V Projetos e Serviços Específicos e Opcionais Contratados .................................................................... 122
Anexo VI Relação de Projetos e Consultorias Especializadas ............................. ..................................................126
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................. .......................................................................... 129 AGRADECIMENTOS ............................. .................................................................................................. 131
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