ABSTRAK
PT. Pakuwon Jati Tbk. merupakan perusahaan BUMS yang bergerak pada bidang properti. Perusahaan ini didirikan sejak tahun 198 dan te!ah berkembang dari tahun ke tahun. "itinjau dari prospek pembe!ian saham PT. Pakuwon Jati Tbk. akan di!akukan ana!isis makroekonomi# industry# dan keuangan. "a!am bahasan makroekonomi# akan diana!isis beberapa tren positi$ dan negati$ dimana diantaranya ada!ah ni!ai P"B# in$!asi# suku bunga# ni!ai tukar rupiah# dan rea!isasi in%estasi baik asing maupun domestik di &ndonesia. "a!am ana!isis ana!isis ini# pada akhirnya akhirnya ditemuk ditemukan an banyakny banyaknyaa tren tren negati$ negati$ ketimban ketimbang g tren tren positi$ yang ada. 'a!u pada ana!isis industri akan diana!isis sik!us hidup perusahaan PT. Pakuwon Jati Tbk. dan ditinjau pu!a eksterna! industry perusahaan (menga)u pada !ima !ima aspek aspek** yang yang mampu mampu memb memberi erikan kan dampak dampak signi signi$ik $ikan an.. Pada Pada hasi! hasi! akhir akhir ditemukan bahwa perusahaan sedang tidak optima! dan eksterna! perusahaan yang tidak memberikan dampak signi$ikan meskipun persaingan kuat. Se)ara keuangan# PT. Pakuwon Jati Tbk. saat ini sedang tidak sehat dan memb memberi erikan kan kiner kinerja ja yang yang buruk buruk pada pada aspek+ aspek+asp aspek ek $inan $inansia sia!ny !nya. a. Sehi Sehingg nggaa membuat in%estor memutuskan untuk berusaha menjua! ataupun tidak membe!i saham PT. Pakuwon Jati Tbk. Kata kunc kunci: i: makroeko makroekonomi, nomi, inflasi, inflasi, suku bunga, investasi, investasi, industri industri,, dan keuangan.
KATA PEN PENANTAR ANTAR
Puji syukur kami u)apkan kepada Tuhan ,ang Maha -sa# karena atas berkat rahmat+ya# kami dapat menye!esaikan !aporan hasi! pengamatan yang berjudu! /na!isis 0undamenta! pada PT. Pakuwon Jati Tbk. Pada pengamatan ini kami mengamati kondisi PT. Pakuwon Jati Tbk. da!am bursa saham ' 23 dan mengana!isa mengana!isa se)ara makro ekonomi# industri serta keuangan PT. Pakuwon Jati Tbk. pada sektor properti. Tujuan pengamatan ini bermaksud untuk dapat memahami )ara mengana!isis ni!ai harga saham sebuah perusahaan. Berhasi!nya penye!esaian !aporan hasi! pengamatan ini tidak ter!epas dari bimbingan dan bantuan berbagai pihak baik se)ara mora! dan materia!. Untuk itu da!am kesempatan ini penu!is bermaksud untuk mengu)apkan terimakasih kepada Bapa Bapak k Mu Muham hamma mad d Sai$u Sai$u!! 4akim 4akim S.-. S.-.## M.M. M.M.## se!ak se!aku u "osen "osen Mata Mata 5u!i 5u!iah ah Manajemen &n%estasi dan Porto$o!io Manajemen Bisnis &TS. Penu Penu!i !iss sang sangat at terb terbuk ukaa teha tehada dap p krit kritik ikan an## sara saran n dan dan masu masuka kan n bagi bagi pengembangan bagi penu!isan !aporan hasi! pengamatan ini. /khir kata# penu!is sampaikan terimakasih.
Surabaya# 16 "esember 613
Penu!is
KATA PEN PENANTAR ANTAR
Puji syukur kami u)apkan kepada Tuhan ,ang Maha -sa# karena atas berkat rahmat+ya# kami dapat menye!esaikan !aporan hasi! pengamatan yang berjudu! /na!isis 0undamenta! pada PT. Pakuwon Jati Tbk. Pada pengamatan ini kami mengamati kondisi PT. Pakuwon Jati Tbk. da!am bursa saham ' 23 dan mengana!isa mengana!isa se)ara makro ekonomi# industri serta keuangan PT. Pakuwon Jati Tbk. pada sektor properti. Tujuan pengamatan ini bermaksud untuk dapat memahami )ara mengana!isis ni!ai harga saham sebuah perusahaan. Berhasi!nya penye!esaian !aporan hasi! pengamatan ini tidak ter!epas dari bimbingan dan bantuan berbagai pihak baik se)ara mora! dan materia!. Untuk itu da!am kesempatan ini penu!is bermaksud untuk mengu)apkan terimakasih kepada Bapa Bapak k Mu Muham hamma mad d Sai$u Sai$u!! 4akim 4akim S.-. S.-.## M.M. M.M.## se!ak se!aku u "osen "osen Mata Mata 5u!i 5u!iah ah Manajemen &n%estasi dan Porto$o!io Manajemen Bisnis &TS. Penu Penu!i !iss sang sangat at terb terbuk ukaa teha tehada dap p krit kritik ikan an## sara saran n dan dan masu masuka kan n bagi bagi pengembangan bagi penu!isan !aporan hasi! pengamatan ini. /khir kata# penu!is sampaikan terimakasih.
Surabaya# 16 "esember 613
Penu!is
!A"TAR #S#
.................................................................. .......................................................... ................................... .......... ABSTRAK ........................................... .................................................................... ....................................... ................ ......... KATA KATA PENANTAR PEN ANTAR ............................................. .................................................................... .............................................. .............................. ....... ........ !A"TAR #S#............................................. ..................................................................... ....................................... ................ ......... !A"TAR A$BAR .............................................. .................................................................... ............................................. ...................... ........ !A"TAR TABE%............................................. ..................................................................... ................................ ......... ......... BAB # PEN!A&'%'AN.............................................. (.(
%atar Belakang............................................................................... .........
(.)
.................................................................... ............................. ...... ......... Rumusan $a $asala*.............................................
(.+
................................................................... .............................................. ........................... .... ......... Tuuan............................................
(.-
$anfaat........................................................................................... .........
.................................................................. ......... BAB ## !ESKR#PS# PER'SA&AAN......................................................... ..................................................................... ............................ ..... ......... ).( Bursa Efek #ndonesia.............................................. ).)
.................................................................... ...................................... ............... .......... #ndeks %-/.............................................
).+
.................................................................... ................................. .......... .......... Seara* Singkat.............................................
).-
.................................................................... ...................... .......... Kegiatan 01 01erasional..............................................
)./
.................................................................. ........................... .... ......... #dentitas Perusa*aan ...........................................
)./. )./.( (
................................................. ......... Stru Strukt ktur ur 0r 0rga gani nisa sasi si Pak Paku2 u2on on 3at 3atii ........................................
)./.)
4isi $isi Perusa*aan .............................................................. .........
)./.+
...................................................................... .......... Strategi Paku2on 3ati............................................................
)./.-
Struktur Perusa*aan .............................................................. .........
).5 ).5
............................................ Sea Seara ra* * Pak Paku2 u2on on 3ati 3ati 1ada 1ada Bu Burs rsa a Sa* Sa*am am............................................
).5.( ).6
.................................................................... ............................ ..... ......... Pemilik Sa*am.............................................
................................................................... ..................................... .............. ......... Pros1ek Bisnis ............................................
BAB ### ANA%#S#S $AKR0 EK0N0$#................................................. ....... +.(
Produk !o !omestik Br Bruto................................................................ ........
+.)
.................................................................... ................................... ............ ........ Tingkat #n #nflasi.............................................
+.+ +.+
............................................................. ........ Ting Tingka katt Su Suku ku Bu Bung nga a 7B# 7B# Rate Rate88 .....................................................
+.-
Nilai Tu Tukar $a $ata 'a 'ang.................................................................. .......
+./ +./
............................................................ ....... Real Realis isas asii #nve #nvest stas asii di di #nd #ndon ones esia ia.....................................................
.......................................................................... ....... BAB #4 ANA%#S#S #N!'STR#................................................................... -.(
.................................................................... ....................... ........ Siklus &i &idu1 #n #ndustri.............................................
-.) -.)
.................................................................. ........ Anal Analis isis is Port Porter er99s "ive "ive "orc "orcee ..........................................................
................................................................. ...................... ....... BAB 4 ANA%#S#S KE'ANAN...........................................
/.(
..................................................................... .......................... ... ........ %a1oran Keuangan..............................................
/.)
................................................................. ....... Ana Analisi lisiss %a %a1ora 1oran n Ke Keuang uangan an..........................................................
.............................................................. ........ BAB 4# KES#$P'%AN !AN SARAN...................................................... 5.(
Kesim1ulan..................................................................................... .......
5.)
.................................................................... .............................................. ............................ ..... ....... Saran.............................................
!A"TAR P'STAKA.................................................................................... .......
!A"TAR A$B
7ambar . 1 'ogo B-&.................................................................................... ......... 7ambar . 'ogo Perusahaan Pakuwon Jati......................................................... 7ambar . Struktur rganisasi Pakuwon Jati.............................................. ....... 7ambar . 2 Struktur Perusahaan Pakuwon Jati............................................ ..... 7ambar . 1 7ra$ik !aju in$!asi &ndonesia berdasarkan &45.................................12 7ambar . :ea!isasi in%estasi &ndonesia 3 tahun terakhir 1 7ambar 2. 1 Sik!us hidup perusahaan....................................................................; 7ambar 2. Porter
!A"TAR TABE
Tabe! . 1 Pemegang Saham Pakuwon Jati............................................................13 Tabe! . 1 7"P &ndonesia 8 tahun terakhir............................................................1= Tabe! . Tingkat in$!asi &ndonesia 3 tahun terakhir.............................................19 Tabe! . B& rate se!ama tahun terakhir.............................................................1 Tabe! . 2 i!ai tukar rupiah tahun terakhir........................................................ Tabe! 3. 1 'aporan nera)a akti%a PT. Pakuwon Jati Tbk 61 hingga 612 3 Tabe! 3. 'aporan nera)a bagian pasi%a PT. Pakuwon Jati Tbk. tahun 61 hingga 612............................................................................................ ....... Tabe! 3. 'aporan !aba rugi PT. Pakuwon Jati Tbk. tahun 61 hingga 612................................................................................................................. ....... Tabe! 3. 2 >ost o$ -?uity................................................................................ ........ Tabe! 3. 3 Perhitungan growth rate........................................................................ Tabe! 3. ; i!ai P-: 3 perusahaan da!am sektor properti.....................................
BAB # PEN!A&'%'AN (.(
%atar Belakang
"i era persaingan g!oba!isasi yang pesat da!am sektor industri ini mengharuskan perusahaan untuk mempertahankan eksistensinya dari an)aman pesaing maupun an)aman g!oba!. Perusahaan yang dapat bertahan di era g!oba!isasi ini ada!ah perusahaan yang dapat bersaing dengan ino%asi# kemampuan manajemen dan sumber daya yang potensia!. Proses adaptasi di tengah perkembangan yang pesat ini dapat di!akukan sa!ah satunya ada!ah dengan menjadikan perusahaan 7o Pub!i) (&P*. Perusahaan yang sudah terda$tar di &P tentu akan mendapatkan pe!uang untuk menambah moda! usahanya. Para in%estor akan men)ari dan menanamkan moda!nya kepada perusahaan yang &P dengan me!ihat prospek dan keuntungan yang akan didapat o!eh para penanam moda! itu di masa depan. Jika harga saham sesuai dengan harga pasar dan memi!iki prospek yang baik# perusahaan akan mendapatkan keuntungan berupa moda! tambahan dari para in%estor. &n%estor akan men)ari perusahaan yang baik untuk menin%estasikan moda!nya sehingga mendapatkan keuntungan dari moda! yang diin%estasikannya. "i &ndonesia terdapat isti!ah indeks ' 23 yang merupakan indeks saham dengan ni!ai kapita!isasi pasar dari 23 saham yang pa!ing !ikuid dan memi!iki ni!ai kapita!isasi yang besar ha! itu merupakan indikator !ikuidasi. "a!am ' 23 dikategorikan da!am 9 sektor usaha. Sa!ah satunya ada!ah sektor properti. Perkembangan bisnis property di &ndonesia dini!ai akan semakin pesat dan meningkat di tahun 612. Bahkan dari 13 kota di /sia Pasi$ik# Jakarta termasuk menjadi sa!ah satu kota terbaik untuk berbisnis property (Tempo.)om# ;@1@1*. /danya krisis ekonomi -ropa menyebabkan in%estor tertarik me!ihat negara+ negara kawasan /sia yang dini!ai !ebih potensia! dan sa!ah satunya &ndonesia. Berdasarkan $enomena yang te!ah di paparkan# maka penu!is tertarik untuk me!akukan ana!isis $undamenta! terhadap perusahaan da!am sektor ini yang masuk da!am indeks ' 23.
(.)
Rumusan $asala*
1. . . 2. (.+
:umusan masa!ah dari !aporan ini ada!ah sebagai berikutA Bagaimana ana!isis kondisi makro ekonomi yang ada saat ini Bagaimana ana!isis industri properti Bagaimana ana!isis !aporan keuangan PT. Pakuwon Jati Tbk /pakah saham PT. Pakuwon Jati Tbk (PC* !ayak dibe!i o!eh in%estor Tuuan
Tujuan penyusunan !aporan ini ada!ah sebagai berikutA 1.
Mengetahui dan memahami penggunaan ana!isis $undamenta! da!am
. . 2.
meni!ai harga saham suatu perusahaan. Memahami proses ana!isis makro ekonomi pada sebuah !ingkungan bisnis. Memahami proses ana!isis industri pada sebuuah industri tertentu. Mengetahui dan memahami ana!isis !aporan keuangan sebuah perusahaan.
(.-
$anfaat
Man$aat dari penyusunan !aporan ini ada!ah sebagai berikutA 1. Mengetahui
imp!ementasi
ana!isis
$undamenta!
terhadap
sebuah
perusahaan. . Mengetahui pentingnya i!mu Manajemen &n%estasi dan Porto$o!io. 'aporan ini dapat dijadikan sebagai dasar untuk pemba)a menentukan keputusan in%estasi terhadap PT Pakuwon Jati Tbk (PC*.
BAB ## !ESKR#PS# PER'SA&AAN ).( Bursa Efek #ndonesia
Bursa -$ek Jakarta atau Bursa -$ek &ndonesia (B-&* ada!ah wadah para pemegang saham untuk me!akukan perdagangan saham atau e$ek yang mereka mi!iki. Bursa -$ek &ndonesia merupakan penggabungan dari Bursa -$ek Jakarta dan Bursa -$ek Surabaya pada "esember 66=. 7ambar . 1 'ogo B-&
&ndeks harga saham yang ada pada B-& ada!ahA 1
&ndeks 4arga Saham 7abungan (&4S7*# menggunakan semua saham yang
ter)atat &ndeks '23# menggunakan se!eksi untuk mendapatkan 23 saham terpi!ih &ndeks &"D6# menggunakan se!eksi untuk mendapatkan 6 saham
2
terpi!ih &ndeks &ndi%idua!# indeks harga pada harga dasar untuk masing+masing
3
saham &ndeks 5ompas 166# indeks dengan 166 saham yang dipi!ih o!eh harian
; = 8
5ompas &ndeks Sektora!# menggabungkan saham da!am suatu sektor yang sama &ndeks Pe$indo3# indeks dengan 3 saham yang dipi!ih o!eh Pe$indo &ndeks Bisnis+=# indeks dengan = saham yang dipi!ih o!eh harian Bisnis
9
&ndonesia &ndeks SMin$ra+18# indeks dengan 18 saham yang dipi!ih o!eh PT Sarana
Mu!ti &n$rastruktur 16 &ndonesia Sharia Sto)k &ndeE (&SS&*#
indeks dengan memi!ih se!uruh
saham yang sudah terda$tar da!am "a$tar -$ek Syariah 11 Jakarta &s!ami) &ndeE (J&&*# indeks dengan memi!ih 6 saham yang sudah terda$tar da!am "a$tar -$ek Syariah 1 &ndeks S:&+5-4/T&# indeks dengan 3 saham dipi!i!ih o!eh ,ayasan 5ehati 1 &ndeks Papan Utama dan Pengembangan# &ndeks berdasarkan ke!ompok saham B-& yaitu Papan Utama dan Papan Pengembangan.
).)
#ndeks %-/
'23 merupakan sa!ah satu saham indeks da!am B-&. "a$tar saham a)uan diperbaharui setiap ; bu!an seka!i. Periode da$tar saham yang masuk ke da!am '23 ada!ah bu!an 0ebruari+Ju!i dan /gustus+Januari. '23 terdiri dari 23 emiten yang memi!iki tingkat !ikuiditas tinggi. Peni!aian akan !ikuiditas dipengaruhi o!eh pertimbangan kapita!isasi pasar. 5riteria Pemi!ihan saham '23 ada!ahA 1 2 3
Sudah ter)atat da!am B-& minima! bu!an 5apita!isasi pasar da!am suatu periode /kti%itas transaksi regu!ar Prospek keuangan dan pertumbuhan perusahaan Jum!ah hari berdagang di pasar regu!ar Setiap bu!an seka!i# B-& me!akukan pemantauan dan pemeriksaan serta
e%a!uasi mengenai pergerakan saham+saham '23 tersebut. '23 pertama ka!i di!un)urkan bu!an 0ebruari 199= namun untuk mendapatkan data historika! yang !ebih panjang# hari dasar yang dipakai ada!ah tangga! 1 Ju!i 1992. ).+
Seara* Singkat
PT Pakuwon Jati Tbk merupakan perusahaan properti yang ber$okus di dua kota besar di &ndonesia# yaitu Surabaya dan Jakarta. Pakuwon Jati merupakan pengembang dan penge!o!a komp!eks superblock pertama di &ndonesia yang terdiri dari pusat perbe!anjaan modern# gedung perkantoran# apartemen# dan hote! se)ara terpadu da!am satu !okasi. Berdiri sejak 6 September 198# Pakuwon Jati merupakan perusahaan properti yang berpenga!aman panjang dengan rekam jejak yang bagus. Pakuwon Jati juga merupakan perusahaan properti pertama yang ter)atat di B-J yaitu pada 9 ktober 1989. 5apita!isasi pasar Pakuwon Jati hingga akhir tahun 61 te!ah !ebih dari USF 1# mi!iar dan terus berkembang. Pakuwon memi!iki porto$o!io aset yang seimbang antara development dan investment # yaitu retail # residential # commercial # dan hospitality development .
Pakuwon Jati memi!iki dan menge!o!a pusat perbe!anjaan terbesar di &ndonesia# dengan 2 (empat* pusat perbe!anjaan !ebih dari .666 m leasable area yang didukung o!eh penyewa utama yang solid . 5e+empat pusat perbe!anjaan
tersebut yaituA
1. . . 2.
Superb!ok Tunjungan >ity# 5ota Mandiri Pakuwon >ity# Superb!ok 7andaria >ity# Superb!ok 5ota 5asab!anka Pemegangan saham yang memi!iki 3G atau !ebih saham Pakuwon Jati Tbk# antara !ainA Burgami &n%esment 'imited (6#96G*# PT Pakuwon /rthaniaga (1;#=3G*# >on)ord Media &n%estment 'td (=#9G* dan :ay!ight &n%estment 'imited (=#13G*. Berdasarkan /nggaran "asar Perusahaan# ruang !ingkup kegiatan PC
bergerak da!am
bidang pengusahaan# antara !ainA
pusat
perbe!anjaan (Tunjungan P!aHa# Superma!! Pakuwon &ndah# :oya! P!aHa# B!ok M P!aHa*# pusat perkantoran (Menara Mandiri*# hote! dan apartemen (Sheraton Surabaya 4ote!# Towers dan Somerset*# serta real estate (Pakuwon >ity (dahu!u Perumahan 'aguna &ndah*# 7andaria >ity dan kota 5asab!anka*. Pada tangga! /gustus 1989# PC mempero!eh pernyataan e$ekti$ dari Bapepam+'5 untuk me!akukan Penawaran Umum Perdana Saham (&P* PC kepada masyarakat sebanyak .666.666 dengan ni!ai nomina! :p1.666#+ per saham dengan harga penawaran :p=.66#+ per saham. Saham+saham tersebut di)atatkan pada Bursa -$ek &ndonesia (B-&* pada tangga! 69 ktober 1989. ).-
Kegiatan 01erasional
PT. Pakuwon Jati Tbk. (PC* merupakan perusahaan properti yang ber$okus di dua kota besar di &ndonesia# yaitu Surabaya dan Jakarta. Pakuwon Jati merupakan pengembang dan penge!o!a komp!eks superb!o)k pertama di &ndonesia yang terdiri dari pusat perbe!anjaan modern# gedung perkantoran# apartemen# dan hote! se)ara terpadu da!am satu !okasi. Bisnis utama perusahaan ini me!iputi pengembangan rite!# perumahan# perdagangan dan perhote!an. Pakuwon Jati saat ini memi!iki dan menge!o!a pusat perbe!anjaan terbesar di &ndonesia# dengan = pusat perbe!anjaan !ebih dari
316.666 m leasable area yang berada di Jakarta dan Surabaya yang didukung dengan penyewa utama yang so!id. Pada 16 ktober 612 Perseroan merampungkan akuisisi ;=#1G saham PT Pakuwon Permai yang turut memberi kontribusi pada peningkatan ni!ai kapita!isasi pasar Perseroan dari US" 1#6 mi!iar pada akhir 61 menjadi US" 1#99 mi!iar pada akhir 612. Pada tahun 612 Perseroan juga meningkatan penyertaan saham dari 23G menjadi =6G di PT >entrum Utama Prima# yang memi!iki !ahan se!uas 2#3 hektar di Ja!an T.B. Simatupang# Jakarta. Pakuwon Jati juga menambah satu !agi port$o!io properti Perseroan yang akan memperkuat basis pertumbuhan pendapatan proyek (development revenue* Perseroan untuk tahun+tahun yang akan datang yaitu dengan 7rand Pakuwon di Surabaya Barat yang sudah mu!ai dipasarkan mu!ai tahun 612. )./
#dentitas Perusa*aan
7ambar . 'ogo Perusahaan P akuwon Jati
'ogo terdiri dari huru$ P dan J yang merupakan inisia! Pakuwon Jati merepresentasikan bidang bisnis perusahaan yakni di bidang real estate.
)./.(
Struktur 0rganisasi Paku2on 3ati RUPS
De$an %omisaris %omite #udit
Presiden Direktur GM proyek !nternal #udit
GM residensial Direktur general afairs Dept. akuisisi tanah
Dept. legal
Direktur komersial jakarta HRD
GM komersial
manajer pemasaran
manajer operasi
Direktur komersial surabaya manajer teknik
manajer pembayara n
Direktur pengemba ngan bisnis
GM hotel
GM komersial
pengemba ngan komersial pengemba ngan residensial dan hospitalitis
Direktur hubungan investor Dept. keuangan perusahaa n
manajer operasioal
Manajer pajak
7ambar . Struktur rganisasi Pakuwon Jati
4isi $isi Perusa*aan 4isi
ITumbuh bersama pemegang saham# karyawan# penyewa dan pembe!i. $isi
1
Menjadi pengembang pusat perbe!anjaan retai! non+strata yang terdepan di
&ndonesia . Mengembangkan superb!o)k terbaik dan pengembang hunian berska!a
kota mandiri untuk kua!itas hidup yang !ebih baik. Menjadi tempat kerja terbaik da!am industri properti Mengoptima!kan pengemba!ian in%estasi bagi penyewa dan pembe!i. )./.+
Strategi Paku2on 3ati
Pakuwon Jati menja!ankan strategi pertumbuhan dengan keseimbangan pendapatan antara re)urring in)ome a!ias pendapatan beru!ang dengan pendapatan pengembangan a!ias development income. "engan begitu# perusahaan mempunyai stabi!itas pendapatan disertai pe!uang untuk tetap tumbuh dari potensi pendapatan pengembangan yang berasa! dari penjua!an produk. )./.-
Struktur Perusa*aan 7ambar . 2 Struktur Perusahaan Pakuwon Jati
Manajer keuangan Manajer akuntansi
manajer pembayara n
2
GM fnane
manajer pemasaran
manajer teknik
)./.)
Direktur keuangan
Manajer !"
S p
).5
Seara* Paku2on 3ati 1ada Bursa Sa*am
Pakuwon ada!ah perusahaan properti &ndonesia pertama yang !isting di Bursa -$ek &ndonesia (pada saat itu masih bursa e$ek jakarta tahun 1989*. Berbeka! hasi! &P# perusahaan properti asa! Surabaya mu!ai menje!ma menjadi perusahaan properti besar yang berbisnis di Surabaya. amun# tahun 66= Pakuwon mu!ai masuk pasar Properti Jakarta dengan mengakuisisi 8#G saham PT /rtisan Cahyu# pengembang superb!ok 7andaria di Jakarta. 5emudian# tahun
611 Pakuwon mengambi! a!ih kota 5asab!anka !ewat PT.-!ite Prima 4utama. 4ingga o%ember 612# kami men)atat Market Capitalization Pakuwon Jati pada Bursa -$ek &ndonesia sebesar 2#3 tri!iun. ).5.(
Pemilik Sa*am
Saat ini saham terbesar Pakuwon Jati sejum!ah 2#8G dimi!iki o!eh pub!ik a!ias masyarakat. "a$tar Pemegang Saham Terbesar hingga bu!an Januari tahun 612 ada!ah sebagai berikutA Tabe! . 1 Pemegang Saham Pakuwon Jati .
).6
Pros1ek Bisnis
&ndustri properti dibayangi tantangan yang berat. "iperkirakan industri properti masih akan menga!ami per!ambatan hingga dua tahun ke depan. Tantangan industri properti tahun ini masih berat !antaran suku bunga yang masih tinggi# aturan 'TK dan kredit inden. Se!ain itu# pe!emahan ni!ai tukar :upiah juga memberi tekanan terhadap bisnis properti karena hampir 6G bahan dasar impor. 4a! ini menyebabkan para speku!an property menahan diri di tahun 613 ini. Tetapi PT Pakuwon Jati Tbk (PC* diperkirakan masih akan )erah tahun 613. Pasa!nya# porsi pendapatan beru!ang atau re)urring in)ome PC yang )ukup besar bisa menutupi per!ambatan penjua!an. Sepanjang tahun 612# PC mampu men)atatkan kinerja yang positi$. Pendapatan usaha emiten properti yang berbasis di Jakarta dan Surabaya ini 8 G menjadi :p #8= tri!iun dari tahun sebe!umnya :p #6
tri!iun. Bahkan 'aba bersih perseroan me!esat tajam 1#1G dari :p 1#1 tri!iun menjadi :p #31 tri!iun di tahun 612. /!hasi! !aba per saham dasar pengembang 5ota 5asab!anka ini naik menjadi :p 3# dari sebe!umnya :p #3. Pen)apaian !aba bersih perseroan juga didukung o!eh keuntungan pembe!ian entitas anak dengan diskon sebesar :p 988# mi!iar dan keuntungan in%estasi sebesar :p 11#= mi!iar. Sementara tahun sebe!umnya pendapatan dari keduanya tidak ada. Pendapatan beru!ang memberikan kontribusi 2;G terhadap tota! pendapatan perseroan atau sebesar :p 1#=8 tri!iun. 5ontribusi tersebut naik 2#2G dari porsi re)urring in)ome tahun sebe!umnya sebesar :p 1#2 tri!iun. Tahun !a!u penjua!an properti PC menga!ami per!ambatan. amun# besarnya porsi pendapatan beru!ang atau re)urring in)ome yang besar menyokong pertumbuhan perseroan. Perkiraan pertumbuhan industri properti tahun ini berkisar 16+1G. Tetapi Pakuwon Jati berprospek )erah# bisa saja me!ebihi angka tersebut karena terto!ong pendapatan re)urring in)ome yang besar terhadap pendapatan sehingga saat penjua!an properti me!ambat perseroan masih bisa tumbuh. Se!ai itu# proyek+proyek PC juga memi!iki prospek yang )erah baik proyek ma!! dan residentia! sehingga masih bisa tumbuh sampai 6G.
BAB ### ANA%#S#S $AKR0 EK0N0$#
"a!am mengana!isis $undamenta! harga saham sebuah perusahaan# tentu dimu!ai dengan mengana!isis kondisi ekonomi makro di sekitarnya. Per$ormansi sebuah perusahaan akan sangat dipengaruhi o!eh adanya kondisi+kondisi makroekonomi tempat perusahaan tersebut berada. /danya $!uktuasi yang terjadi di pasar moda! sangat erat kaitannya dengan perubahan yang terjadi pada ekonomi makro. "a!am memahami kondisi ekonomi makro# tentu akan menjadi bahan pertimbangan
bahkan
mempermudah
seorang
in%estor
da!am me!akukan
keputusan in%estasi. 5ondisi makroekonomi ini!ah yang menjadi $aktor penting ketika akan mengana!isis sebuah perusahaan. +.(
Produk !omestik Bruto
Produk "omestik Bruto (P"B* merupakan sa!ah satu indikator penting ketika kita ingin mengetahui kondisi ekonomi sebuah negara pada periode tertentu. Pengertian dari P"B itu sendiri ada!ah jum!ah ni!ai tambah yang dihasi!kan o!eh se!uruh unit usaha da!am suatu negara tertentu atau merupakan jum!ah ni!ai barang dan jasa akhir yang dihasi!kan o!eh se!uruh unit ekonomi. Pertumbuhan P"B ini menunjukkan pertumbuhan ekonomi sebuah negara dimana perubahan P"B ini akan mempengaruhi pergerakan ni!ai saham yang terdapat di sebuah negara. 5etika P"B sedang meningkat# ini berarti akan mema)u pertumbuhan ekonomi dan juga daya be!i masyarakat di negara tersebut. "an dengan meningkatnya daya be!i tersebut# akan mema)u peningkatan penjua!an sebuah perusahaan. Tabe! . 1 7"P &ndonesia 8 tahun terakhir
)5 )6 ); )< )( )(( )() )(+ )(P!B
(da!am mi!yar US"* P!B (perubahan G tahunan* P!B 1er Ka1ita (da!am US"*
;2.; . 316. 39.; =33.1 89.6 91=.9 916.3 888.3 3.3
;.
;.6
2.;
;.
;.
;.6
3.;
3.6
1#396 1#8;1 #1;8 #; #13 #;28 #=61 #;2 #29
SumberA www.indonesian+in%estments.)om
"ari tabe! diatas dapat diketahui bahwa ni!ai P"B &ndonesia menga!ami peningkatan hingga tahun 61. Tidak dapat dipungkiri bahwa krisis ekonomi pada tahun 666 berdampak re!ati$ ke)i! terhadap perekonomian di &ndonesia. Pada tahun 669# pertumbuhan P"B &ndonesia menjadi 2#;G. Pertumbuhan ini masih tergo!ong pertumbuhan yang besar bi!a dibandingkan dengan negara !ain yang tergabung da!am 7+6. Peningkatan pertumbuhan 7"P &ndonesia pun mu!ai me!ambat pada tahun 61. 4a! ini disebabkan adanya kebijakan The 0ed yang membuat ekonomi g!oba! juga berperan da!am per!ambatan pertumbuhan ekonomi negara+negara di dunia pada masa itu. 5emudian ditambah dengan adanya tingkat in$!asi dan naiknya harga BBM pada saat itu. P"B terus bergerak menurun dari tahun 61 hingga 613. Tren yang kurang baik ini juga ditambah dengan ni!ai tukar mata uang rupiah yang terus tertekan sejak awa! 612. "engan adanya ha! ini# &ndonesia harus memikirkan !angkah+!angkah yang harus di!akukan guna mempertahankan ataupun membuka pintu in%estasi bagi para in%estor agar mau berin%estasi di pasar &ndonesia. 7en)arnya pembangunan in$rastruktur yang di!akukan o!eh &ndonesia pada masa kini# tentu akan mendorong pertumbuhan ekonomi suatu negara. +.)
Tingkat #nflasi
"e$inisi in$!asi ada!ah sebuah keadaan dimana harga+harga barang se)ara umum menga!ami kenaikan se)ara terus+menerus di suatu negara. Berbeda dengan ni!ai P"B# ketika tingkat in$!asi naik maha harga saham akan turun (berbanding terba!ik*. Begitu pu!a seba!iknya# ketika tingkat in$!asi turun# maka harga saham akan naik. Peningkatan in$!asi sebuah negara sering dikaitkan dengan kondisi ekonomi sebuah negara yang kurang baik. &n$!asi sendiri terjadi karena tingginya permintaan atas produk dengan penawaran yang tidak dapat mengimbangi# sehingga harga+harga akan )enderung meningkat. &n$!asi yang tinggi akan mengurangi daya be!i dan tingkat pendapatan rii! dan ha! ini merupakan ha! negati$ bagi in%estor.
Tabe! . Tingkat in$!asi &ndonesia 3 tahun terakhir
Bu!an @ &n$!asi
616
611
61
61
612
Januari
6#82
6#89
6#=;
1#6
1#6=
0ebruari
6#
6#1
6#63
6#=3
6#;
Maret
+6#12
+6#
6#6=
6#;
6#68
/pri!
6#13
+6#1
6#1
+6#1
+6#6
Mei
6#9
6#1
6#6=
+6#6
6#1;
Juni
6#9=
6#33
6#;
1#6
6#2
Ju!i
1#3=
6#;=
6#=
#9
6#9
/gustus
6#=;
6#9
6#93
1#1
6#2=
September
6#22
6#=
6#61
+6#3
6#=
ktober
6#6;
+6#1
6#1;
6#69
6#2=
o%ember
6#;
6#2
6#6=
6#1
1#3
"esember
6#9
6#3=
6#32
6#33
#2;
;#9;
#=9
2#
8#8
8#;
Tingkat &n$!asi SumberA www.bps.go.id
Tabe! diatas menggambarkan ni!ai in$!asi &ndonesia da!am 3 tahun terakhir yang sangat $!uktuati$. "apat di!ihat bahwa ni!ai in$!asi pada tahun 611 menurun tajam sebesar 23G dari tahun sebe!umnya. Tingkat in$!asi terendah se!ama 3 tahun terakhir berada pada tahun 611 yakni #=9G dimana angka ini termasuk angka yang rendah dan baik untuk sebuah negara. 'a!u meningkat kemba!i pada tahun 61 yakni 2#G. Pada tahun 61# &ndonesia menga!ami peningkatan in$!asi yang sangat tajam yakni hampir 93G. 4a! ini disebabkan karena adanya kebijakan pemerintah menaikkan harga BBM bersubsidi pada waktu itu. 5enaikan BBM ini akan mempengaruhi biaya produksi barang+barang yang berada di &ndonesia dan berdampak pada kenaikan harga barang+barang. 5emudian pada tahun 612# tingkat in$!asi menurut tidak begitu signi$ikan. 4a! ini dikarenakan harga BBM yang masih tetap sama seperti tahun sebe!umnya (tingkat in$!asi &ndonesia masih tergo!ong tinggi*.
7ambar . 1 7ra$ik !aju in$!asi &ndonesia berdasarkan &45
SumberA www.tradinge)onomi)s.)om
7ra$ik diatas menunjukkan !aju in$!asi di &ndonesia yang sangat $!uktuati$. /pabi!a di)ermati# tingkat in$!asi bergerak naik terus menerut ketika terdapat perubahan harga BBM. /pa!agi ketika presiden SB, memutuskan untuk menaikkan harga BBM pada tahun 613# in$!asi men)apai angka 12 G hingga 19 G. &n$!asi di &ndonesia sangat dipengaruhi o!eh sektor energi dan se)ara otomatis memi!iki dampak besar pada bidang !ainnya. Pada tahun 61 hingga saat ini# pemerintah juga mu!ai mengurangi subsidi !istrik dan hasi!nya in$!asi &ndonesia terus bergerak naik. Tingginya konsumsi masyarakat pada beberapa periode tertentu# pada saat idu! $itri misa!nya# menyebabkan in$!asi yang bergerak naik. Misa!nya pada pertengahan tahun# konsumsi meningkat untuk perayaan !ebaran# pada akhir tahun se!ain untuk perayaan ata! namun beberapa penge)er keper!uan musim hujan juga menaikkan harga jua!nya menyesuaikan pasar pada saat itu. Tingkat in$!asi &ndonesia yang terus meningkat bukan merupakan ha! yang baik bagi in%estor. Tingginya in$!asi memberikan e$ek negati$ pada pergerakan saham. Maka dari tu# in%estor harus mempertimbangkan kebijakan pemerintah dan memperhatikan po!a konsumsi masyarakat ketika ingin memperkirakan kapan in$!asi akan terjadi. +.+
Tingkat Suku Bunga 7B# Rate8
B& rate ada!ah suku bunga kebijakan yang men)erminkan sikap kebijakan moneter yang ditetapkan o!eh bank &ndonesia dan diumumkan kepada pub!ik. Suku bunga dapat dijadikan a)uan kondisi ekonomi suatu negara seka!igus B& rate ini ada!ah suku bunga a)uan negara &ndonesia. Sama ha!nya dengan tingkat
in$!asi# suku bunga dan harga saham memi!iki hubungan yang berbanding terba!ik. 5enaikan pada suku bunga memi)u turunnya harga saham# begitu pu!a seba!iknya. Turunnya harga saha disebabkan banyaknya in%estor menjua! sahamnya dan !ebih memi!ih berdeposito di bank karena !ebih menjanjikan. 5etika suku bunga turun in%estor !ebih tertarik untuk berin%estasi sehingga harga saham pada saat itu akan naik. Tabe! . B& rate se!ama tahun terakhir
"ata B& :ate
61
61
612
Januari
;#66G
3#=3G
=#36G
0ebruari
3#=3G
3#=3G
=#36G
Maret
3#=3G
3#=3G
=#36G
tahun 61# suku
/pri!
3#=3G
3#=3G
=#36G
)ukup stabi! dari
Mei
3#=3G
3#=3G
=#36G
Juni
3#=3G
;#66G
=#36G
tahun yakni 3#=3
Ju!i
3#=3G
;#36G
=#36G
G. 'a!u ber!anjut
hingga
/gustus
3#=3G
;#36G
=#36G
pertengahan
September
3#=3G
=#3G
=#36G
ktober
3#=3G
=#3G
=#36G
bergerak
opember
3#=3G
=#36G
=#=3G
stabi! di angka
3#=3 G dimana
"esember
3#=3G
=#36G
=#=3G
angka
SumberA
Pada bunga )enderung bu!an
0ebruari
tahun 61 (pada bunga
www.bi.go.id
hingga
akhir
bu!an Mei* suku
ini
merupakan tingkat suku bunga terendah se!ama tahun terakhir. Pada pertengahan 61# suku bunga menga!ami kenaikan yang berangsur+angsur hingga men)apai angka =#3 G pada akhir tahun 61. 5emudian bergerak tetap hingga L tahun 612 namun menga!ami kenaikan kemba!i pada bu!an terakhir tahun 612 yakni sebesar =#=3 G. /ngka =#=3 G ini merupakan angka terbesar se!ama 2 tahun terakhir dimana dengan semakin meningkatnya suku bunga ini maka memberikan e$ek negati%e pada pergerakan saham. &n%estor akan semakin optimis untuk menga!ihkan in%estasinya ke deposito bank dan harga saham akan semakin turun. &n%estor juga per!u men)ermati ha!+ha! yang mempengaruhi kebijakan B& itu sendiri yakni in$!asi negara# misa!nya. +.-
Nilai Tukar $ata 'ang
&ndonesia merupakan negara yang menganut sistem de%isa bebas yang menyebabkan :upiah sangat %o!ati! terhadap perubahan moda! asing yang masuk. Penguatan ni!ai mata uang dunia (seperti US"* mendorong in%estor untuk bera!ih
in%estasi ke mata uang tersebut dan menyebabkan banyaknya penjua!an saham sehingga harga saham akan turun. i!ai rupiah yang me!emah akan berdampak pada per$ormansi pasar begitu pu!a dengan per$ormansi pasar saham yang ikut me!emah. amun ketika ni!ai tukar rupiah menguat terhadap mata uang dunia# maka biaya impor bahan baku akan menurun serta tingkat suku bunga juga ikut menurun. Tabe! . 2 i!ai tukar rupiah tahun terakhir
=aktu
)()
)(+
)(-
3anuari
9283 9383 9;86 9;96 166;3 9986 9983 166;6
16198 161;= 1619 16 1611 1629 16==8 1122
1; 11;2 11262 113 11;11 119;9 11391 11=1=
16688 16113
111 11=2
116 168
16163 161=6
12== 1;89
119; 122
"ebruari $aret A1ril $ei 3uni 3uli Agustus Se1tembe r 0ktober No1embe r !esember
SumberA www.bi.go.id
Tabe! diatas menunjukkan pergerakan ni!ai mata uang rupiah terhadap do!!ar /S. "a!am tahun terakhir# ni!ai mata uang rupiah sangat $!uktuati$. "apat ditarik benang merah bahwa tiap tahun pergerakan rupiah memang terus meningkat. /kan tetapi pada pertengahan tahun kondisi mata uang rupiah pasti meningkat# kemudian menurun tidak begitu signi$ikan !a!u pada akhirnya di akhir tahun menga!ami peningkatan kemba!i. Pada tahun 61# ni!ai mata uang rupiah masih di bawah :p 16.666#66 @ US". amun sejak pertengahan 61 hingga saat ini# ni!ai rupiah semakin me!emah dan terus me!emah. Me!emahnya ni!ai rupiah memberikan sinya! negati$ bagi para in%estor terhadap pasar saham. &n%estor akan menga!ihkan in%estasinya ke mata uang asing sehingga harga saham akan bergerak turun. Me!emahnya rupiah juga harus diwaspadai o!eh in%estor dan ni!ai rupiah kini juga diyakini sangat su!it untuk kemba!i pada angka di bawah :p 16.666#66 @ US".
+./
Realisasi #nvestasi di #ndonesia
:ea!isasi in%estasi swasta di &ndonesia memi!iki hubungan se!urus dengan pergerakan harga saham. Meningkatnya in%estasi swasta akan mendorong peningkatan P"B# sehingga pendapatan konsumen dan harga saham akan naik. Begitu pu!a seba!iknya# apabi!a in%estasi swasta rendah# harga saham akan menurun.
7ambar . :ea!isasi in%estasi &ndonesia 3 tahun terakhir
i!ai in%estasi asing maupun domestik di &ndonesia se!a!u menga!ami peningkatan dari tahun 616 hingga 61. Pada tahun 611# ni!ai tota! rea!isasi in%estasi meningkat 1;G menjadi =#9 mi!iar. "isusu! pada tahun 61 menga!ami peningkatan kemba!i hampir sekitar 6G menjadi 2#8 mi!iar. 'a!u pada tahun 61 juga menga!ami peningkatan sebesar 1=G yakni 2# mi!iar. Pada tahun terakhir (hingga pertengahan 612* terjadi penurunan rea!isasi in%estasi baik asing maupun domestik. "ari sudut pandang in%estasi asing# terjadi penurunan sebesar 6G. "ari sudut pandang in%estasi domestik# terjadi penurunan pu!a sebesar 12G. /danya penurunan pada akhir tahun ini menimbu!kan e$ek negati%e pada pergerakan saham. :ea!isasi yang menurun akan mendorong turunnya angka P"B &ndonesia pu!a. "a!am kondisi ini# in%estor !ebih berhati+hati ketika me!akukan in%estasi terhadap bursa saham.
BAB #4 ANA%#S#S #N!'STR#
Sebe!um me!akukan keputusan in%estasi# para in%estor seharusnya me!akukan ana!isis untuk setiap industry guna membantu in%estor untuk memutuskan mau kemanakah in%estor akan berin%estasi. &ndustri yang te!ah ada memi!iki tingkat pertumbuhan masing+masing. Per!u diketahui bahwa tidak se!amanya
pertumbuhan
industri
dapat
berja!an
sesuai
dengan
tingkat
pertumbuhan ekonomi. Perkembangan perusahaan dipengaruhi o!eh tinggi atau tidaknya pertumbuhan industri tempat perusahaan itu berada. /gar dapat mengetahui tentang industry properti (PT. Pakuwon Jati Tbk.*# per!u diketahui sik!us hidup perusahaan (Industri Life Cycle*. 4a! ini di!akukan agar para in%estor dapat mengetahui perusahaan tersebut sedang da!am tahap apa dan dengan mengetahui tahap tersebut dapat dijadikan sebuah re$erensi in%estor untuk memi!ih industri dan perusahaan manakah yang akan di!akukan in%estasi nantinya. -.(
Siklus &idu1 #ndustri
&n%estor per!u me!ihat sik!us hidup industri untuk membantu pengambi!an keputusan berin%estasi. Sik!us hidup industri dibagi menjadi 2 bagian# yaituA 1.
Tahap Permu!aan (Introduction) yaitu tahap di mana terdapat pertumbuhan )epat da!am tingkat permintaan
pertumbuhan tekno!ogi yang baru. Tahap ini sebagai awa! mu!a dan sebagai penanda apakah perusahaan dapat bertahan atau tidak. Sebagian perusahaan tidak bisa memenuhi permintaan pasar karena tingkat resiko yang tinggi. Seba!iknya# jika perusahaan mampu bersaing# tingkat penjua!an dan !aba yang dipero!eh akan tinggi mengingat sebagai tahap awa!# para konsumen be!um merasa jenuh dengan produk yang ada. . Tahap 5onso!idasi (rowth) yaitu tahap di mana return potensia! perusahaan sudah diketahui dan tingkat resiko sudah menurun dibandingkan dengan tahap permu!aan. &n%estor disarankan untuk menanamkan moda! pada perusahaan yang sedang berja!an di tahap ini karena potensi pertumbuhan yang baik dan jaminan in%estasi yang aman.
Pada periode ini# tingkat pertumbuhan industri masih berja!an di atas tingkat pertumbuhan ekonomi .
Tahap Pendewasaan (Maturity) yaitu tahap di mana pertumbuhan perusahaan hampir seiring dengan
pertumbuhan ekonomi yang ada. Pada tahap ini# produk yang dihasi!kan )enderung sudah memenuhi pangsa pasar namun kurang bisa dikembangkan !agi mengingat banyaknya pesaing di pasar. Perusahaan memer!ukan per!uasan pangsa pasar untuk menjaga pro$it margin mereka. 2.
Tahap penurunan (!eclining) yaitu tahap di mana tingkat pertumbuhan ekonomi !ebih )epat daripada
tingkat pertumbuhan industri. 4a! ini disebabkan o!eh adanya pemain baru yang menjua! produk dengan harga yang !ebih rendah. Se!ain itu# konsumen mungkin saja sudah jenuh dengan produk yang ditawarkan.
7ambar 2. 1 Sik!us hidup perusahaan
Jika di!ihati dari sik!us hidup industri perusahaan diatas# PT. Pakuwon Jati Tbk. berada pada tahap growth (pendewasaan*. Banyaknya pesaing di pasar dan per$orma ekonomi &ndonesia yang $!uktuati$ tidak memberikan pengaruh signi$ikan terhadap per$orma PT. Pakuwon Jati Tbk. 4a! ini dapat di!ihat dari kinerja keuangan PT. Pakuwon Jati Tbk. yang terus membaik dari tahun ke tahun. -.)
Analisis Porter9s "ive "orce
Menurut Mi)hae! -. Porter# terdapat 3 kekuatan yang mempengaruhi perusahaan da!am mendapatkan !aba dan mampu bertahan da!am suatu industri. 3 kekuatan itu ada!ahA 1.
Intensity of rivalry within the industry
/danya beberapa perusahaan da!am suatu industri akan mempengaruhi tingkat pro$itabi!itas perusahaan+perusahaan itu. Untuk mendapatkan !aba sebesar+ besarnya# setiap perusahaan mempunyai strategi dan taktik khusus da!am menja!ani usahanya seka!igus untuk mengatasi tekanan persaingan dari perusahaan !ainnya. Bisnis properti yang menjanjikan mememun)u!kan para pemain baru yang memberi warna pada persaingan bisnis properti. Tetapi pemain !ama masih bisa mempertahankan posisi teratas dan sa!ah satunya ada!ah Pakuwon Jati. Pesaing+pesaing Pakuwon Jati sampai saat ini ada!ah PT Bumi Serpong "amai Tbk. BS" masih menduduki posisi teratas dengan ni!ai kapita!isasi :p =#9 tri!iun. Saat ini BS" juga merambah ke kota di !uar Jakarta seperti Ba!ikpapan# Surabaya# Bekasi# dan >ikarang. Posisi se!anjutnya ada PT 'ippo 5arawa)i Tbk . 'ippo berada di bawah BS" dengan ni!ai kapita!isasi :p ;#6= tri!iun. Saat ini 'ippo memang mengkhususkan diri pada properti komersia! di Medan# Pa!embang# Padang# Manado# Semarang# Surabaya# Makassar# dan beberapa kota !apis kedua !ainnya di se!uruh &ndonesia. Posisi ketiga ditempati o!eh PT Pakuwon Jati Tbk . Pakuwon yang se!a!u berada di posisi keempat# saat ini menga!ahkan para pesaingnya# PT >iputra "e%e!opment Tbk dan PT Summare)on /gung
Tbk yang men)atat kapita!isasi pasar masing+masing
sebesar :p 1;#9 tri!iun dan :p 18# tri!iun. Pakuwon masih berkonsentrasi pada proyek di Jakarta serta greater area Bogor# "epok# Tangerang# dan Bekasi. Pakuwon Jati juga bermain di bisnis rite!. Persaingan bisnis rite! pun kini semakin
sengit.
Para pengembang ber!omba+!omba untuk
meningkatkan
kunjungan ma!!. &%y Cong# "irektur PT Pakuwon Jati Tbk (PC* menyebutkan persaingan ketat pusat rite! di Jakarta Se!atan tidak akan memengaruhi tingkat kunjungan ke 7andaria Ma! yang beroperasi akhir 616. "engan konsep berbeda dan ditempat perite! berke!as# tingkat kunjungan ke ma! tersebut tetap tinggi. Ma! 7andaria menggandeng 'ottemart# sa!ah satu perusahaan hypermart dari 5orea untuk meramaikan pusat perbe!anjaan di proyek superb!ok se!uas =#3 hektare tersebut. Sekitar 11 an)hor tenant dan !ebih dari 266 tenant meramaikan suasana Ma! 7andaria >ity. ITingkat okupansinya sudah hampir men)apai 166G# katanya.
2.
Bargaining power of suppliers
Pemasok atau supp!ier mempunyai peran yang %ita! da!am keber!angsungan hidup suatu perusahaan# khususnya da!am perusahaan pertambangan. Supp!ier dapat dikatakan kuat jikaA a b ) d
Perusahaan yang mendominasi tidak banyak Produk dari supp!ier berbeda (terdi$erensiasi* Supp!ier tidak mempunyai pesaing !ain da!am industri Memonopo!i produk sehingga mau tidak mau pembe!i akan memesan dari supp!ier itu. 4a! ini menghasi!kan keuntungan untuk industri tersebut. Pada Pakuwon Jati# setiap proyek yang akan di!akukan se!a!u dibuka
penawaran pada supplier. Seperti misa!nya "istributor besi Proyek :oya! P!aHa ini dimenangkan o!eh kontraktor :akintam# Jaya 5en)ana dan S)neider pada tahun 66=. Penawaran ini dimaksudkan untuk mendapatkan supplier dengan spesi$ikasi pa!ing menguntungkan bagi perusahaan. /dapun beberapa sistem penawaran yang umum di!akukan terdapat
beberapa metode yang digunakan o!eh
perusahaan untuk meng+e%a!uasi penawaran yang diajukan o!eh para bidder da!am tender proyek konstruksi. Proyek konstruksi diawa!i dengan proses tender yang di!akukan o!eh wner. /da beberapa )ara untuk memi!ih peserta tenderA 1. )ompetiti%e bidding @ tender terbuka . negotiated bidding @ hanya kontraktor tertentu yang diundang . kombinasi dari kedua metode di atas Sete!ah me!a!ui beberapa tahapan. /khirnya
perusahaan akan sampai
pada e%a!uasi penawaran
untuk
menentukan pemenang tender. Sistem penawaran seperti ini akan membantu Pakuwon Jati mendapatkan supplier pa!ing optima! dan Pakuwon Jati merupakan pengembang terbesar di
&ndonesia maka supplier yang menawarkan diri akan banyak dan memi!iki kua!itas tinggi. Jadi# kekuatan supp!ier terhadap Pakuwon Jati sendiri tidak ter!a!u kuat karena Pakuwon Jati membuka penawaran untuk supplier yang "ualified. 3.
Threat of Substitute products
Produk substitusi merupakan produk yang memi!iki $ungsi yang sama dengan produk buatan suatu perusahaan. Banyaknya produk subsitusi membuat perusahaan kesu!itan da!am bergerak dan memperjua!kan produknya# ter!ebih jika produk yang dipasarkan harganya me!ebihi produk substitusi yang ada.Produk
substitusi yang harus diperhatikan o!eh perusahaan ada!ah produk substitusi yang mempunyai kua!itas menandingi produk perusahaan. Bisnis utama perusahaan ini me!iputi pengembangan rite!# perumahan# perdagangan dan perhote!an. Perusahaan ini merupakan sa!ah satu pe!opor konsep superb!ok
di &ndonesia
yang mengembangkan
pusat
perbe!anjaan rite!#
perkantoran# kondominium dan hote! yang berska!a besar. /n)aman subtitusi produk atau jasa Pakuwon Jati ini me!iputi apartemen# ruko# guest house dan !ain sebagainya. Tapi tetap saja konsep awa! produk yang ditawarkan Pakuwon Jati memi!iki di$erensiasi dan $okus juga pada bangunan superb!ok dan kondominium yang hingga saat ini masih be!um ada produk subtitusinya. 4.
Threat of new Entrants
/danya pendatang baru dapat berdampak buruk pada para pemain !ama. 0aktor+$aktor yang dapat mempengaruhi besar atau ke)i!nya tingkat hambatan masuk suatu industri ada!ahA a
Tingkat -konomi. Pendatang baru dapat memi!ih apakah dia ingin berin%estasi dengan kapasitas yang besar atau terjun ke da!am industri di
b
mana kapasitas yang ada kurang optimum /kses da!am ja!ur distribusi. 5esu!itan da!am ja!ur distribusi dapat
)
menjadi hambatan yang serius da!am memasuki suatu industri 5euntungan Pe!opor. Pemain pertama da!am suatu industri berpe!uang untuk menghasi!kan standar tersendiri dan dapat menguasai pemasok
bahan baku dengan meminta harga yang )enderung rendah d 4ambatan dari pemerintah. 4ambatan berupa regu!asi# hak )ipta dan paten merupakan hambatan yang pasti akan dihadapi o!eh se!uruh pendatang baru. "a!am industri properti# pendatang baru pada bisnis ini )enderung sedikit karena pasar yang )enderung o!igopo!i# hanya sedikit pemain di industri ini. tidak !ain karena moda! yang dibutuhkan perusahaan properti sangat besar. /da beberapa pendatang baru di bisnis properti. Sa!ah satunya ada /5: 'and# yang baru+baru ini mendapat penghargaan dan menyandang sebagai pengembang baru dengan pertumbuhan ter)epat. 4a! ini menunujkkan bahwa# barrier tinggi untuk memasuki bisnis properti. Tetapi jika ada pemain baru yang berhasi! masuk pasar#
perusahaan tersebut bisa dengan )epat menga!ami perkembangan. 4a! ini harus dperhatikan Pakuwon Jati agar tidak tergeser o!eh pendatang baru. .
Bargaining power of buyers
5ekuatan tawar menawar dengan pembe!i pada dasarnya dipengaruhi o!eh sensiti%itas harga dan kekuatan tawar menawar re!ati$. Pakuwon Jati da!am industri properti sedang berada pada posisi yang kuat karena tingginya tingkat permintaan residensia!# rite! dan bangunan perkantoran dan properti !ainnya. "apat di!ihat dari peningkatan harga properti karena permintaan yang tinggi. 4a! ini disebabkan o!eh kebutuhan masyarakat terhadap properti semakin besar seiring pertambahan jum!ah penduduk ter!ebih di kota besar seperti Jakarta dan Surabaya. Pakuwon Jati pun juga konsentrasi me!akukan pembangunan di kota tersebut. "a!am ha! ini# Pakuwon Jati memi!iki kekuatan tawar menawar !ebih tinggi dibanding konsumen
7ambar 2. Porter
BAB 4 ANA%#S#S KE'ANAN /.(
%a1oran Keuangan
'aporan keuangan yang akan diana!isis da!am bab ini hanya !aporan !aba rugi dan nera)a dari tahun 61 hingga tahun 612. 1. 'aporan era)a 'aporan nera)a terdiri dari /kti%a dan pasi%a. Berikut ini merupakan !aporan nera)a bagian /kti%a PT Pakuwon Jati Tbk.A Tabe! 3. 1 'aporan nera)a akti%a PT. Pakuwon Jati Tbk 61 hingga 612
Aktiva )()
)(+
)(-
5as d!!
:p 1.13.12;.118
:p .1;.63.389
:p
.869.62.1=1
Persediaan
:p
9;.1=1.=;
:p 1.631.686.==;
:p
1.;=1.=;;.2;
Total Aktiva %ancar
:p .=69.;9.;61
:p .=16.1;.61
:p
3.36;.991.;
Total Aktiva Teta1
:p 2.83;.336.13
:p 3.38=.99.8=
:p 11.;.=31.1
T0TA% Aktiva
:p =.3;3.819.91;
:p 9.98.23.268
:p 1;.==6.=2.38
5as dan persediaan se!ama tiga tahun berturut+turut menga!ami kenaikan. Sama ha!nya dengan tota! akti%a !an)ar dan akti%a tetap yang menga!ami kenaikan se!ama tiga tahun berturut+turut. Sehingga dengan meningkatnya tota! akti%a PT. Pakuwon Jati Tbk. se!ama tiga tahun berturut+turut# PT. Pakuwon Jati Tbk. meningkatkan in%estasinya pada akti%a !an)ar dan akti%a tetap (seperti pera!atan# dan !ain+!ain*. Sete!ah itu# berikut ini merupakan !aporan nera)a pada bagian pasi%a PT Pakuwon Jati Tbk.A Tabe! 3. 'aporan nera)a bagian pasi%a PT. Pakuwon Jati Tbk. tahun 61 hingga 612
Pasiva )()
)(+
)(-
4utang Jangka Pendek
.618.8=.;8
.829.8;=.=
.91.12=.98
4utang Jangka Panjang
.21.99;.=9
.23.8;9.89
2.3=2.32.;6
Total &utang
:p2.21.82.;=
:p3.193.=;.3;
:p8.28=.;=1.=38
Total $odal
.12.33.329
2.16.368.88
8.8.6=6.=86
T0TA% Pasiva
:p =.3;3.819.91;
:p 9.98.23.268
:p 1;.==6.=2.38
Se!ama tiga tahun berturut+turut baik tota! hutang maupun tota! moda! yang dimi!iki o!eh PT Pakuwon Jati Tbk. terus meningkat. . 'aporan 'aba :ugi
'aporan !aba rugi ini menghitung seberapa besar penjua!an bersih dan seberapa besar keuntungan bersih yang didapatkan o!eh PT Pakuwon Jati Tbk.. Sehingga pada !aporan ini akan me!ihat bagaimana PT Pakuwon Jati Tbk. mempero!eh keuntungan dari kegiatan operasiona! dan bunga maupun pajak yang mejadi kewajibannya. Berikut ini merupakan tabe! !aporan !aba rugi PT Pakuwon Jati Tbk. se!ama tiga tahun berturut+turut. Tabe! 3. 'aporan !aba rugi PT. Pakuwon Jati Tbk. tahun 61 hingga 612
%a1oran %aba Rugi 7>$iliar8
)()
)(+
)(-
et :e%enues
:p .1;3.9;.88
:p .69.=9=.131
:p
.8=.=.92
4PP
:p (1#1;6#16#62*
:p (1#36#29#1;3*
:p (#21#98;#3*
'aba 5otor (7ross Pro$it*
:p 1..919.3
:p 1.=;2.918.3=6
:p
.138.63.18
TaE -Epense
:p (12.;68.99*
:p (192.;22.1=3*
:p
(;6.1;2.;;9*
-B&T
:p
961.162.82
:p 1.1.191.=1;
:p
.839.63.;83
-/T
:p
=;;.293.963
:p 1.1;.32=.321
:p
.399.121.61;
Penjua!an bersih pada PT. Pakuwon Jati Tbk. menga!ami peningkatan se!ama tiga tahun berturut+turut. Begitu juga dengan 4PP PT. Pakuwon Jati Tbk. yang meningkat se!ama tiga tahun diatas# dimana 4PP tersebut dapat di!ihat dari pembayaran kepada pemasok# pembayaran kas kepada karyawan# dan pembayaran kas !ain+!ain. 'aba bersih yang didapatkan o!eh PT. Pakuwon Jati Tbk. juga meningkat setiap tahunnya. Pada tahun 61# !aba bersih meningkat sebesar #3;G dari tahun sebe!umnya. Begitu pu!a pada tahun 612# !aba bersih meningkat sebesar 3;#=G dari tahun sebe!umnya. /.)
Analisis %a1oran Keuangan
/. :asio 'ikuiditas 'ikuiditas ada!ah kemampuan perusahaan untuk membayar kewajiban+ kewajibannya yang segera dipenuhi (Sutrisno# 669A13*. :asio !ikuiditas digunakan untuk mengukur kemampuan perusahaan da!am memenuhi kewajiban+ kewajiban jangka pendek yang segera harus dipenuhi. :asio !ikuiditas terdiri atasA current ratio# cash ratio# "uick ratio.
Rasio Likuiditas /'.''+ '.''+ -(.(*+ -'.''+ ,(.*(+ ,'.''+ *'.''+ &0.-/+ )'.''+ &'.''+ ('.''+ '.''+ &'(& urrent ratio
(.*(+ -(.(,+
-*.//+ ,&.0+
*'.0&+ )).('+
&'() ash ratio
&'(* 1uik ratio
7ambar 3. 1 :asio !ikuiditas PT. Pakuwon Jati Tbk. tiga tahun terakhir
Menurut
Sutrisno
(669A1;* current
ratio
ada!ah
rasio
yang
membandingkan antara akti%a !an)ar yang memi!iki perusahaan dengan hutang jangka pendek. /kti%a !an)ar me!iputi kas# piutang dagang# e$ek# persediaan dan akti%a !an)ar !ainnya. Sedangkan hutang jangka pendek me!iputi hutang dagang# hutang wese!# hutang bank# hutang gaji dan hutang !ainnya yang segera harus dibayar. Current ratio PT Pakuwon Jati Tbk. menga!ami $!uktuasi# dari tahun 61 ke 61 menga!ami kenaikan sedangkan pada tahun 61 ke 612 menga!ami penurunan. 4a! ini menunjukkan bahwa kemampuan perusahaan
da!am
memenuhi kewajiban jangka pendeknya menga!ami kenaikan pada awa!nya dan penurunan sete!ahnya. /dapun kemampuan perusahaan da!am memenuhi kewajiban jangka pendeknya ini be!um termasuk aman karena ni!ainya yang se!a!u dibawah seratus persen. Cash ratio merupakan rasio yang membandingkan antara kas dan akti%a !an)ar yang bisa segera menjadi uang kas dengan hutang !an)ar. /kti%a !an)ar yang bisa segera menjadi uang kas ada!ah e$ek atau surat berharga (Sutrisno# 669A1;*. Cash ratio menunjukkan kemampuan perushaan me!unasi hutang !an)arnya tanpa harus mengubah aset !an)arnya menjadi kas. Pada tahun 61 ke 61 menga!ami kenaikan sedangkan pada tahun 61 ke tahun 612# ni!ai rasio pada masing+masing tahun dikatakan kurang aman karena ni!ainya yang berada di bawah seratus persen. $uick ratio PT Pakuwon Jati Tbk. menga!ami kenaikan pada tahun 61 ke 61 dan penurunan pada tahun 61 ke 612# ni!ai dari masing+masing tahun yang masih di bawah seratus persen menunjukkan bahwa perusahaan ini be!um mampu membayar hutang !an)ar dengan akti%a yang !ebih !ikuid. B. :asio So!%abi!itas So!%abi!itas merupakan
kemampuan suatu
perusahaan kewajiban+
kewajiban jangka panjangnya me!a!ui ekuitas dan asetnya (5uswadi# 668*. Menurut "jarwanto (662A1;* rasio so!%abi!itas ada!ah rasio yang menunjukkan kapasitas dan kemampuan perusahaan untuk memenuhi kewajiban+kewajiban jangka panjangnya. Besarnya ukuran umum yang dipakai ada!ah 66G atau A1 yang berarti dua ka!i dari tota! hutang perusahaan dikatakan solvable bi!a rasionya kurang dari 66G. :asio so!%abi!itas yang semakin rendah ni!ai rasionya# semakin
tinggi kemampuan perusahaan me!unasi hutang+hutangnya me!a!ui moda! pribadinya.
Rasio Solvabilitas (-'.''+
(*(.)+
(*'.''+
(&-.-,+
(&'.''+
('&.*+
(''.''+ /'.''+ -'.''+
,/.,+
,,.//+
,'.-(+
*'.''+ &'.''+ '.''+
&'(& "otal Debt to #ssets Ratio
&'()
&'(*
"otal Debt to 21uity Ratio
7ambar 3. :asio so!%abi!itas PT. Pakuwon Jati Tbk. tiga tahun terakhir
%otal !ebt to &ssets 'atio (:asio hutang terhadap akti%a* digunakan untuk
mengukur kemampuan perusahaan da!am menjamin hutang+hutangnya dengan sejum!ah akti%a yang dimi!ikinya. Semakin tinggi total debt semakin besar jum!ah moda! pinjaman yang digunakan di da!am menghasi!kan keuntungan
bagi
perusahaan. (Syamsudin# 66=A32*. :asio hutang terhadap akti%a menga!ami penurunan tiap tahunnya maka kemampuan perusahaan semakin baik da!am menjamin hutang+hutangnya. %otal !ebt to "uity 'atio (:asio hutang terhadap moda!* mengukur seberapa besar perusahaan dibe!anjai o!eh pihak kreditur. Semakin besar rasio ini berarti semakin besar dana yang di ambi! dari !uar. Tiap tahunnya rasio hutang terhadap moda! menga!ami penurunan yang berarti bahwa perusahaan semakin mampu memenuhi kebutuhannya se)ara mandiri. >. :asio /kti%itas :asio ini mengukur pengoptima!an dana yang dimi!iki perusahaan da!am akti%itas produksinya (Sugiono# -di# 668*. "engan kata !ain rasio ini mengukur e$ekti%itas perusahaan da!am pengoperasian dananya. :asio ini terbagi menjadi total asset turnover dan work capital turn over .
Rasio Aktivitas /'.''+
-0.'/+
'.''+
)./,+
-'.''+ *-.,+
,'.''+ *'.''+ )'.''+
&/.-&+
)&.,/+ &).'0+
&'.''+ ('.''+ '.''+
&'(& total asset turn over
&'()
&'(*
$ork apital turn over
7ambar 3. :asio akti%itas PT. Pakuwon Jati Tbk. tiga tahun terakhir
%otal asses turn over merupakan rasio untuk mengukur tingkat perputaran
tota! akti%a terhadap penjua!an. %otal asses turn over perusahaan menga!ami pada awa!nya menga!ami kenaikan sebanyak #9;G namun kemudian turun sebanyak 9#36G. Pada work capital turn over terjadi peningkatan bertahap dari tahun 61 hingga 61. 4a! ini menunjukkan terjadinya peningkatan pendapatan bersamaan dengan peningkatan moda! kerja sehingga menyebabkan perputaran yang bertambah. Seba!iknya pada tahun 61 hingga 612 menga!ami penurunan yang berarti perusahaan menga!ami penurunan pendapatan namun dengan moda! kerja yang semakin meningkat. ". :asio Pro$itabi!itas :asio pro$itabi!itas bertujuan untuk mengukur e$ekti%itas manajemen dengan mengukur kinerja perusahaan se)ara kese!uruhan dan e$isiensi da!am penge!o!aan kewajiban dan moda!. i!ai gross pro$it margin pada kondisi norma! yakni positi$ yang berarti bahwa sebuah perusahaan masih dapat meraih keuntungan dari penjua!an produknya. Pada PT. Pakuwon Jati# ni!ai marjin kotor dari tahun 61 hingga 612 se!a!u berni!ai positi$ meskipun meningkat dari tahun 61 ke tahun 61# !a!u menurun di tahun 612. Sedangkan pada perating Income 'atio ni!ainya )enderung menga!ami peningkatan se!ama tiga tahun berturut+turut. :asio ini sempat menga!ami
peningkatan tajam pada tahun 612. Peningkatan ini berarti bahwa penjua!an bersih yang di!akukan perusahaan menyebabkan peningkatan !aba operasi. i!ai net profit margin PT. Pakuwon Jati Tbk. menga!ami peningkatan se!ama tiga tahun berturut+turut. 4a! ini berarti perusahaan mampu menghasi!kan !aba bersih dengan baik se!ama tiga tahun berturut+turut.
Rasio Proftabilitas (''.''+ &''.''+ )''.''+ )./*+ /'.''+ -.(&+ '.''+ ,/.)+ -'.''+ *).0*+ ,'.''+ *-.*)+ *(.-(+ )0.,&+ ).,(+ ),.*'+ *'.''+ )'.''+ &'.''+ ('.''+ '.''+ ( & ) gross proft margin
operating inome ratio
net proft margin 7ambar 3. 2 :asio pro$itabi!itas PT. Pakuwon Jati Tbk. tiga tahun terakhir
Se!ain itu# dihitung pu!a :eturn on -?uity (:-* dan :eturn on &n%estment (:&*.
Rasio Proftabilitas (cnt.) ),.''+
)(.)/+ &.'+
)'.''+ &,.''+
&*.*,+
&'.''+ (,.''+ ('.''+
(,.,'+ ('.()+
(&.&&+
,.''+ '.''+
&'(&
&'() roe
&'(*
roi
Menurut Sutrisno (669A*# return on e"uity ini sering disebut dengan rate of return on net worth yaitu kemampuan perusahaan da!am menghasi!kan
keuntungan dengan moda! sendiri yang dimi!iki# sehingga :- ini ada yang menyebut sebagai pro$itabi!itas moda! sendiri. Pergerakan ni!ai :- sepanjang 61 hingga 612 menga!ami kenaikan. Peningkatan ini menggambarkan kemampuan perusahaan da!am menghasi!kan keuntungan dengan moda! sendiri semakin baik. 'ate of return investment (:&* atau net earning power ratio merupakan
rasio untuk mengukur kemampuan moda! yang diin%estasikan da!am kese!uruhan akti%a untuk menghasi!kan pendapatan bersih. :& PT Pakuwon Jati Tbk. menga!ami kenaikan setiap tahunnya ha! ini menggambarkan bahwa perusahaan mampu mengin%estasikan moda! dengan baik. -. :asio 4arga Pasar Market price ratio ini terdiri dari berdasarkan $!uktuasi kenaikan harga
saham. Berikut ini berupa gra$ik $!uktuasi kenaikan harga saham PT. Pakuwon Jati Tbk. dari tahun 61 hingga tahun 612 berdasarkan harga penutupanA
Harga saham penutupan -'' ,(, ,'' *''
),'
)*, &/,
&'
)'' &', &''
*'*
)/,
(0*
)*0
&'
&&,
('' ' 7ambar 3. 3 7ra$ik harga saham penutupan PT. Pakuwon Jati Tbk. tiga tahun terakhir
4arga saham penutupan antara tahun 61 hingga 612 yang terendah terdapat pada ?uarter kedua tahun 61 (192*. "an harga saham penutupan tertinggi terdapat pada ?uarter keempat pada tahun 612 (313*. 4arga saham penutupan PT. Pakuwon Jati Tbk. )enderung menga!ami kenaikan. a. Pri)e -arning :atio (P-:*
Pri)e -arning :atio ada!ah rasio harga !embar per saham terhadap !aba bersih dari perusahaan. P-: ini menunjukkan bagaimana kemampuan perusahaan da!am menghasi!kan !aba. Semakin ke)i! P-: yang dihasi!kan# maka kinerja perusahaan da!am menghasi!kan !aba semakin bagus. Berikut ini berupa Pri)e -arning :atio PT. Pakuwon Jati Tbk. se!ama tiga tahun.
Price Earning Ratio &' (,
(*.*0 ((.*/
0./-
Ratio ('
, '
&'(&
&'()
&'(*
Tahun 7ambar 3. ; Pri)e earning ratio PT. Pakuwon Jati Tbk. 61 hingga 612
*rice arning 'atio pada tahun 612 merupakan ratio yang pa!ing bagus
karena ratio ini merupakan ratio pa!ing ke)i! (9#8;*. Sedangkan tahun 61# *rice arning 'atio yang ditemukan ini )ukup tinggi (12#288* Sehingga pada tahun
61# in%estor )enderung untuk mengurangi pembe!ian saham PT. Pakuwon Jati Tbk. b. arning *er +hare (-PS* arning per share ada!ah jum!ah pendapatan yang didapatkan da!am satu
periode untuk setiap !embar saham yang beredar dan akan dipakai o!eh pimpinan perusahaan untuk menentukan besarnya di%iden yang akan dibagikan. /pabi!a jum!ah pendapatan perusahaan itu ke)i!# maka di%iden yang akan dibagikan juga ke)i!. Se!ain itu# arning *er +hare (-PS* yang rendah )enderung membuat harga saham semakin turun. Sehingga in%estor akan !ebih berminat terhadap saham yang memi!iki arning *er +hare yang tinggi dibandingkan saham yang memi!iki -PS yang rendah. Sedangkan pendapatan per sahamnya tiap penutupan pada akhir tahun sebagai berikutA
Earning Per Share -' ,' *' )' Ratio &' (' '
,&.&)
&).,& (,.,)
&'(&
&'()
&'(*
Tahun 7ambar 3. = -arning per share P T. Pakuwon Jati Tbk. tahun 61 hingga 612
Pada tahun 61# earning per share )enderung ke)i! yakni hanya 13#3. amun meningkat pada tahun 61 yakni pada angka #3. 5emudian pada taun 612 menga!ami peningkatan yang )ukup drastis sebesar 89G. "engan adanya earning per share yang tinggi# pendapatan yang didapatkan o!eh pemegang saham
menga!ami peningkatan. ). !ividen *er +hare ("PS* !ividen *er +hare ada!ah jum!ah di%iden yang dibagikan kepada pemegang saham sebesar saham yang dimi!ikinya.
Dividend Per Share *.,
, ).,
* ) Ratio &
(.,
( '
&'(&
&'()
&'(*
Tahun
Pada tahun 61# di%iden per share menga!ami peningkatan sebesar 3=G. 5emudian pada tahun 612 menga!ami peningkatan kemba!i sebesar G. Se!ama dua tahun berturut+turut di%iden yang dibagikan perusahaan kepada pemegang saham se!a!u menga!ami peningkatan. 0. i!ai &ntrinsik
Sete!ah mengetahui -PS dan "PS yang dihasi!kan o!eh PT. Pakuwon Jati Tbk.# akan di!akukan ana!isis ni!ai intrinsik saham. i!ai intrinsik ada!ah ni!ai yang sewajarnya atau seharusnya me!ekat pada saham tersebut. i!ai intrinsik digunakan untuk me!ihat apa harga saham tersebut murah ataupun maha!. Sehingga in%estor dapat mengambi! keputusan baik itu menjua! ataupun membe!i suatu saham. Tabe! 3. 2 >ost o$ -?uity
:$
=#=3 G
:isk Premium
16#;2 G
Beta
1#=3
?ost of E@uit 7k8
!"# $
Sete!ah mengetahui k N 1#8 G# akan di)ari growth rate dari PT. Pakuwon Jati Tbk. /dapun )ara untuk men)ari growth rate ini yakniA g N :- E b
Tabe! 3. 3 Perhitungan growth rate
:"i%iden Per Share ("PS* -arning Per Share (-PS* EPS − DPS (b ) EPS rowth rate
1#8 G 2#3 3# 6#918 #8 G
Sete!ah
dihitung dengan menggunakan rumus diatas# ditemukan ni!ai growth rate sebesar #8 G. Sete!ah diketahui ni!ai g dan k# maka dapat di)ari ni!ai intrinsikA Do ( 1 + g ) . k − g Berikut ini merupakan perhitungan ni!ai intrinsik PT. Pakuwon Jati Tbk.
i!ai &ntrinsik N
pada tahun 612A i!ai intrinsik N
47,72 (1 + 0,028 ) 12,8 −2,8
i!ai intrinsik N 296#3;1;
Pada akhir kuarta! ke empat bu!an "esember 613# harga saham penutupan PT. Pakuwon Jati Tbk. berni!ai 313. Bi!a dibandingkan dengan ni!ai intrinsik# maka ni!ai intrinsik (296#3;* O harga saham penutupan PT. Pakuwon Jati Tbk. hari ini (313*. 4a! ini mengakibatkan terjadinya overvalued atau harga saham yang maha!. Se)ara garis besar dari ana!isa keuangan# keuangan yang dike!o!a o!eh PT Pakuwon Jati Tbk. ini tergo!ong baik. amun di!ihat dari ni!ai intrinsiknya bahwa ni!ai saham penutupan pada akhir "esember 612 merupakan harga yang overvalued @ maha!.
/dapun )ara !ain yang biasanya digunakan in%estor da!am keputusan berin%estasi# yakni membandingkan *rice arning 'atio perusahaan da!am satu sektor. Misa!nya# pada PT. Pakuwon Jati Tbk. ada!ah perusahaan yang bergerak di sektor properti. Untuk itu# dibandingkan dengan perusahaan !ain da!am sektor sejenis misa!nya PT. >iputra "e%e!opment Tbk (>T:/*# PT. /gung Podomoro 'and Tbk (/P'*# PT. 'ippo 5arawa)i Tbk ('5P:*# PT. /!am Sutera :ea!ity Tbk (/S:&*# dan PT. Bumi Serpong "amai Tbk (BS"*. Berikut ada!ah P-: dari masing+masing perusahaan tersebutA Tabe! 3. ; i!ai P-: 3 perusahaan da!am sektor properti
/P'
8#82
/S:&
9#1
>T:/
12#18
'P5:
16#3
BS"-
8#61
:ata+:ata
16#1;
"ari data diatas# dapat di!ihat bahwa P-: terke)i! dim!iki o!eh BS"-. Jika dibandingkan dengan P-: PT. Pakuwon Jati Tbk yakni 9#8;# angka tersebut masih terdapat di bawah rata+rata P-: da!am satu sektor properti. "engan adanya data tersebut# ha! ini menghasi!kan keputusan bahwa in%estor sebaiknya membe!i saham di PT. Pakuwon Jati Tbk.
BAB 4# KES#$P'%AN !AN SARAN 5.( Kesim1ulan
Berdasarkan ana!isis $undamenta! PT. Pakuwon Jati Tbk. yang te!ah di!akukan diatas dan disesuaikan dengan mata ku!iah Manajemen &n%estasi dan Porto$o!io# berikut kesimpu!annyaA 1. Se)ara makroekonomi# in%estor harus berhati+hati ketika akan berin%estasi pada perusahaan yang berada di &ndonesia. Bahkan sebaiknya in%estor tidak me!akukan in%estasi pada perusahaan di &ndonesia karena banyaknya beberapa akti%itas ekonomi yang negati%e pada beberapa tahun terakhir# seperti tingkat in$!asi yang masih tinggi# suku bunga tinggi# ni!ai tukar rupiah# angka P"B yang masih rendah# dan rea!isasi in%estasi yang menurun dibandingkan dengan tahun sebe!umnya. . Se)ara industri# interna! PT Pakuwon Jati Tbk. memi!iki per$orma yang )ukup bagus. /danya tekanan dari pendatang baru dan persaingan yang semakin ketat# tidak menggeserkan PT. Pakuwon Jati dari peringkat teratas da!am sektornya. . Se)ara keuangan# keuangan perusahaan PT. Pakuwon Jati Tbk. )ukup optima! da!am penge!o!aan keuangannya. 2. Sebaiknya in%estor membe!i saham PT. Pakuwon Jati Tbk. 5.)
Saran
Berdasarkan ana!isis $undamenta! pada PT. Pakuwon Jati Tbk. diatas# saran yang ke!ompok kami berikan yakni sebaiknya PT. Pakuwon Jati !ebih meningkatkan kinerja perusahaan (baik dari segi operasiona!# keuangan# dan !ain+ !ain* dan !ebih berhati+hati terhadap kondisi makroekonomi yang tidak menentu.
!A"TAR P'STAKA /dityawan. (612*. Mana,emen *royek dan Metode -onstruksi !okumen
-ontrak.
:etrie%ed
$rom
a)ademia.eduA
httpA@@www.a)ademia.edu@9;8923@M//J-M-P:,-5"/MT"-5ST:U5S&"5UM-5T:/5 /yuwuragi!# 5. (n.d.*. *akuwon /ati . :etrie%ed $rom Merdeka CebsiteA httpA@@pro$i!.merdeka.)om@indonesia@p@pakuwon+jati@ Bank &ndonesia. (613# o%ember 3*. !ata 0I 'ate. :etrie%ed $rom Bank &ndonesia Ceb siteA www.bi.go.id &ndonesia &n%estments. (613# o%ember 3*. Indonesian1Investments. :etrie%ed $rom
&ndonesian+&n%estmentsA
httpA@@www.indonesia+
in%estments.)om@id@keuangan@angka+ekonomi+makro@produk+domestik+ bruto+indonesia@item3 5ompas. (612# Mei 1;*. *osisi 2 0esar *engembang *roperti di Indonesia . :etrie%ed
$rom
Pe!uang
PropertiA
httpA@@www.pe!uangproperti.)om@berita@de%e!oper@612+63@9=@posisi++ besar+pengembang+properti+di+indonesiaQsthash.pad7>aM.dpu$ 'amudi &ndonesia. (612*. Laporan -uartal Indonesia . :etrie%ed $rom 'amudi &ndonesia CebsiteA httpA@@www.!amudi.)o.id@resear)h@?uarter!y+report+?1+ 613+ba@ PT. Benteng /nugerah Sejahtera. (n.d.*. *ro,ect 3 Clients. :etrie%ed $rom PT. Benteng
/nugerah
Sejahtera
CebsiteA
httpA@@www.bentengstee!.)om@proje)ts.php!angNid PT. Pakuwon Jati Tbk. (612*. &nnual 'eport *%. *akuwon /ati %bk. 4567. JakartaA PT. Pakuwon Jati Tbk. Unknown. (61# /pri! 9*. *ersaingan *royek 'itel di /akarta +elatan +emakin ketat .
:etrie%ed
$rom
5onsumen
PropertiA
httpA@@konsumenproperti.)om@komersia!@=;+komersia!@;9;+persaingan+ proyek+rite!+di+jakarta+se!atan+semakin+ketat "esember 612# 1=.6. "ata i!ai Tukar :upiah di!ihat dari www.bi.go.id pada ; o%ember 613# 1.13.
