Ville de Grenoble – ZAC Bouchayer Viallet – Dossier de réalisation
ANNEXE 2 A LA DELIBERATION N° D006
Ville de Grenoble
ZAC Bouchayer-Viallet Dossier de réalisation
Septembre 2004
-1-
Ville de Grenoble – ZAC Bouchayer Viallet – Dossier de réalisation
Ville de Grenoble
ZAC Bouchayer-Viallet Dossier de réalisation
I.
NOTE DE PRESENTATION ....................................................................................................................... 3
II.
PROJET DE PROGRAMME GLOBAL DES CONSTRUCTIONS ............................................................ 8
III.
PROJET DE PROGRAMME DES EQUIPEMENTS PUBLICS A REALISER DANS LA ZONE. ......... 13
IV.
MODALITES PREVISIONNELLES DE FINANCEMENT DE L’OPERATION D’AMENAGEMENT.14
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Ville de Grenoble – ZAC Bouchayer Viallet – Dossier de réalisation
I.
NOTE DE PRESENTATION
Le site Bouchayer-Viallet est une entrée de ville qui a été occupée par des industries pendant plus de 100 ans. La Ville de Grenoble souhaite le réhabiliter, avec une volonté d'innovation, tout en conservant la pluralité des activités déjà présentes. q
Le périmètre
Le projet d'aménagement porte sur une zone de 14 ha, sur 250 m de large, entre la rue Ampère et l’autoroute A480, comprenant : - Des immeubles d’habitation au nord. - Des friches inoccupées depuis près de 20 ans (6 ha). - Un ensemble d’activités diverses : des locaux professionnels et commerciaux (CEMOI, GEAI…), un équipement artistique d’envergure (le CNAC), des associations culturelles et d’économie solidaire (Brise Glace, Cap Berriat…), des espaces publics (square des Fusillés, parking…) et un équipement municipal (déchetterie). Le site Bouchayer-Viallet est l’un des derniers secteurs urbains à fort potentiel économique de l’agglomération. Pour le Plan d’occupation des sols (POS) de la ville et le Schéma directeur de la région urbaine grenobloise, il rejoint ainsi le Polygone scientifique et la ZIRST de Meylan comme zone d’activités économiques tournée vers l’innovation.
q
Les enjeux
On peut dégager 3 enjeux principaux pour la requalification du site Bouchayer-Viallet : ·
Requalifier un emplacement stratégique ê entrée de ville et d’agglomération ê établir le lien avec l’environnement d’agglomération (PIC URBAN/Drac et communes voisines, en particulier Fontaine, le Polygone Scientifique et la zone d ’innovation NordOuest, Europole, le quartier Berriat)
·
Amplifier la diversité et la vitalité du quartier Berriat et de Cémoi dans l’aménagement d’une friche à l’abandon depuis 40 ans, porteuse d’un patrimoine industriel dégradé et de beaucoup de projets rêvés ê concilier créativité, convivialité, réalisme financier et compatibilité d’usages, à l’image de la Belle de Mai à Marseille, de Lu à Nantes,…
·
Répondre aux besoins en logements de la ville et de l’agglomération, pour les familles et les jeunes notamment.
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Ville de Grenoble – ZAC Bouchayer Viallet – Dossier de réalisation
BOUCHAYER - VIALLET PLAN DE SITUATION
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Ville de Grenoble – ZAC Bouchayer Viallet – Dossier de réalisation
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Ville de Grenoble – ZAC Bouchayer Viallet – Dossier de réalisation
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Un programme et une hypothèse de plan masse élaborés en concertation
La concertation En juillet 2002, le Maire de Grenoble a confié la coordination du projet à Geneviève Fioraso, Adjointe au développement économique, à l'innovation, au commerce et à l'artisanat, en liaison avec tous les élus thématiques concernés : culture, friches culturelles, développement culturel solidaire, culture scientifique technique et industrielle, écologie urbaine, politique de la ville et économie solidaire. Une démarche de concertation a ensuite donné lieu à plus de 40 réunions dont 13 réunions de concertation sous forme de groupes de travail, 5 réunions publiques, une dizaine de visites du site, une visite du site de la Belle de Mai à Marseille par 30 acteurs du site et une large communication (site internet, dépliants…). Cette concertation a abouti à l'élaboration d'une programmation, d'une hypothèse de plan masse et d'un calendrier, validés avec les habitants lors de la réunion publique du 11 décembre 2003. Les principaux objectifs validés avec les habitants sont: - la mixité des usages et des activités - le renforcement des liens avec le quartier et l'agglomération - la création d'un lieu de vie : logements, commerces, activités économiques, culturelles, associatives. Le programme ·
Un équilibre entre les différents usages (activités, logements, culture), avec des espaces mutualisés pour les associations, l ’animation, la restauration, les loisirs et le stationnement prenant en compte les différentes périodes de la journée
·
Une ouverture sur le quartier, la ville, l’agglomération - avec des liaisons marquées, favorisant les modes doux - tout en permettant l’activité économique par des voies traversantes et des parkings sous îlots - et en améliorant le stationnement des riverains
·
L’aménagement de lieux d’animation et de rencontre - Le square des Fusillés rendu aux piétons - Une entrée ouverte sur le site avec un parvis et un café-restaurant en face de la bibliothèquelibrairie du Magasin - Un mail traversant le site jusqu ’à la petite halle - Une salle festive pour les habitants - Une réserve foncière de 6500 m2
·
Des activités économiques diversifiées
-
Des bureaux pour le tertiaire et les activités Des locaux polyvalents production/services Des surfaces pour les commerces de proximité en rez-de-chaussée des immeubles de logement Une pépinière d ’entreprises innovantes en liaison avec l ’incubateur GRAIN L ’accompagnement de la relocalisation sur le site ou sur la ville/agglomération des entreprises impactées par le projet, négociations pour les activités non compatibles La poursuite d ’implantations d ’activités innovantes et créatives (multimédia, communication, logiciel…), en liaison avec les entreprises de Cémoi, le projet Minatec et le quartier Europole
-
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Ville de Grenoble – ZAC Bouchayer Viallet – Dossier de réalisation
·
Un projet culturel fondé sur la création et les échanges
-
12 000 m2 (hors réserve foncière) pour les activités culturelles et associatives et un projet innovant et ambitieux, orienté sur la création et les arts plastiques Des investissements immédiats pour le Magasin (réfection de la verrière) et un projet de mise aux normes du Brise Glace Une réflexion en cours au sein de comité de pilotage présidé par les élus afin de préciser les projets culturels mutualisés dans les anciens locaux du CDNA et de favoriser le dialogue entre les différents acteurs culturels et associatifs présents La réhabilitation de la petite halle dont le programme reste à préciser
-
En avril 2004, le Conseil municipal a tiré le bilan de la concertation, approuvé le dossier de création de la ZAC et la convention publique d’aménagement avec la SEM Grenoble 2000. En avril 2004, la procédure de modification du Plan d'Occupation des Sols (POS) a été lancée, l'enquête publique s'étant déroulée du 5 mai au 28 mai. Les modifications du POS ont été approuvées par le Conseil municipal le 12 juillet 2004. Le présent dossier de réalisation de ZAC est établi conformément aux articles R 311–7 du code de l’urbanisme. Il comprend : -
le projet de programme global de constructions à réaliser dans la zone, le projet de programme des équipements publics à réaliser dans la zone, les modalités prévisionnelles de financement de l’opération d’aménagement échelonnées dans le temps.
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Ville de Grenoble – ZAC Bouchayer Viallet – Dossier de réalisation
ZAC Bouchayer-Viallet
Dossier de réalisation
II. PROJET DE PROGRAMME GLOBAL DES CONSTRUCTIONS
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Ville de Grenoble – ZAC Bouchayer Viallet – Dossier de réalisation
Projet de programme global des constructions
Le programme prévisionnel des constructions à édifier dans la ZAC pourra atteindre 102 000 m² SHON dont, à titre indicatif : -
Programmes immobiliers tertiaires et locaux polyvalents : pour environ 62 000 m² SHON dont environ 12 000 m² de locaux polyvalents (activités industrielles non polluantes, services aux entreprises, etc…).
-
Programme de logements pour environ 35 000 m² SHON.
-
Programme de commerces pour environ 5 000 m² SHON.
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Ville de Grenoble – ZAC Bouchayer Viallet – Dossier de réalisation
ZAC Bouchayer-Viallet
Dossier de réalisation
III. PROJET DE PROGRAMME DES EQUIPEMENTS PUBLICS A REALISER DANS LA ZONE
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Ville de Grenoble – ZAC Bouchayer Viallet – Dossier de réalisation
Projet de programme des équipements publics à réaliser dans la zone A.
Équipements publics de superstructure La SEM GRENOBLE 2000 réalisera la remise en état de la « petite halle » (environ 4 000 m² SHON) en vue d’y accueillir des activités culturelles, associatives, ludiques et des activités économiques, dans le cadre d’une convention publique d’aménagement avec la Ville de Grenoble. Il est par ailleurs rappelé que la Ville de Grenoble a d'ores et déjà engagé la réhabilitation de la verrière du CNAC (Centre National d’Art Contemporain) et envisage des travaux de mise aux normes de l’immeuble actuellement occupé par l’association Brise Glace. La Ville est maître d'ouvrage de ces deux chantiers. Elle affectera des bâtiments pour une salle festive, un espace associatif mutualisé et des fonctions culturelles (espace de répétition, voire de diffusion).
B.
Équipements d'infrastructures Le programme d’aménagement de la ZAC prévoit notamment : Des espaces publics : - La rénovation du square des Fusillés ainsi que sa piétonisation - L’aménagement d’un parvis et d’une place à l’est et au sud du CNAC Des voiries (longueurs données à titre indicatif) - La création d’une voirie axiale nord – sud ainsi que des voiries de desserte des futurs programmes immobiliers (est-ouest) - Un total de 2 000 m de voiries sera ainsi créé, auquel s'ajoute la reprise de 420 m de voirie existante. Le profil moyen de la voirie est de type voirie de desserte avec stationnement bilatéral, d'un gabarit variant de 17 m à 23 m, incluant un éclairage public par candélabres Des réseaux (longueurs données à titre indicatif) Les réseaux suivants seront créés sur l'ensemble du site : Eaux potable (1 125 ml) Eaux usées et eaux pluviales (réseau unitaire - 2400 ml) Électricité (1060 ml) : alimentation moyenne et basse tension L'alimentation en gaz et ligne téléphonique, sous voiries
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Ville de Grenoble – ZAC Bouchayer Viallet – Dossier de réalisation
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ZAC Bouchayer-Viallet
Dossier de réalisation
IV. MODALITES PREVISIONNELLES DE FINANCEMENT DE L’OPERATION D’AMENAGEMENT
- 13 -
Ville de Grenoble – ZAC Bouchayer Viallet – Dossier de réalisation
Bilan synthétique de l'opération d'aménagement L'actuel bilan d'aménagement prend des hypothèses de recettes basées sur : -
32 000 m² de logements 59 000 m² de SHON de bureaux, commerces et activités.
Ces chiffres devront bien évidemment être actualisés en fonction des contraintes de l'opération. Le bilan d'aménagement sera mis à jour annuellement dans le cadre de la convention publique d'aménagement et chaque mise à jour sera validée par le Conseil municipal.
Total opération Bouchayer Viallet Coût de l'opération HT Libération des sols Aménagements urbains Square des fusillés + pkg résidents Autres frais
24 111 921 € 8 070 325 € 11 649 521 € 1 113 324 € 3 278 750 €
Recettes de l'opération HT Logements Accession Logement social Commerces Activités + Tertiaire Revalorisation Ventes (1%) Vente à la ville des aménagements square des Fusillés Subventions obtenues (contrat d'agglomération) pm : Subventions attendues (Conseil général...) *
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Solde à la charge de la collectivité (HT)
3 667 721 €
*La participation de la Ville pourra être réduite en fonction du montant réel des subventions attendues (Conseil général…)
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Ville de Grenoble – ZAC Bouchayer Viallet – Dossier de réalisation
Bouchayer Viallet – Bilan d'aménagement prévisionnel (2004) BOUCHAYER-VIALLET Bilan Prévisionnel Actualisé
Bilan de création
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
5 252 750 1 771 494 286 050 125 938 414 068 25 344 20 000
1 672 575 2 471 760 382 845 235 311 414 068 34 132 12 000
35 000 481 533 106 561 61 209 204 435 21 278 5 000
18 000 712 953 138 549 107 428 0 0 0
15 000 590 984 116 690 105 221 0 0 0
12 000 260 348 60 987 55 160 0 0 0
10 000 299 425 51 389 68 441 0 0 0
0 0 5 000 1 095 0 0 0
DÉPENSES H.T. LIBÉRATION DES SOLS TRAVAUX HONORAIRES REVALORISATION sur trx et hono. (2% par an) SQUARE DES FUSILLES REVALORISATION sur Trx et Honos. Parc (2% /an) DIVERS
8 070 325 8 616 785 2 179 616 853 121 1 032 570 80 754 107 000
52 000 0 750 000
40 000
1 003 000 2 028 289 281 546 93 317 0 0 30 000
FRAIS FINANCIERS (3,5 % pour prévisions)
1 181 250
5 250
36 313
118 125
233 260
263 083
202 125
154 401
104 380
51 005
13 307
RÉMUNÉRATION SEM
1 990 500
51 626
312 313
561 745
370 752
159 989
152 417
164 363
111 944
104 478
873
TOTAL DES DEPENSES H.T.
24 111 921
898 876
3 784 778
8 575 514
5 826 703
1 338 087
1 331 471
1 146 658
604 819
584 738
20 275
0 0
3 105 400 62 419
3 658 600 110 859 500 000 500 000
2 193 900 89 081 500 000 500 000
1 595 800 81 402 500 000 500 000
1 609 000 98 986 500 000 500 000
2 024 200 146 016
1 380 400 114 375
969 600 90 837
0 0
pm : Subventions obtenues (Conseil général...)
16 536 900 793 976 2 000 000 2 000 000
Ventes Ville H.T.
4 781 045
300 000
300 000
700 000
500 000
700 000
500 000
500 000
500 000
781 045
0
TOTAL DES RECETTES H.T.
24 111 921
300 000
3 467 819
4 969 459
3 282 981
2 877 202
2 707 986
2 670 216
1 994 775
1 841 483
0
RECETTES H.T. Ventes de droits à construire Revalorisation des ventes (1% par an) Subventions attendues (contrat d'agglo)
0
Ne figure pas au bilan les réaménagements éventuels des bâtiments CEMOI et de la halle SDEM, ni la programmation de l'animation de la petite halle *La participation de la Ville pourra être réduite en fonction du montant réel des subventions attendues (Conseil général…)
- 15 -
Ville de Grenoble – ZAC Bouchayer Viallet – Dossier de réalisation
Bouchayer Viallet – Trésorerie Prévisionnelle BOUCHAYER-VIALLET Trésorerie Prévisionnelle Actualisée
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bilan de création
2013
TOTAL DES DEPENSES H.T.
898 876
3 784 778
8 575 514
5 826 703
1 338 087
1 331 471
1 146 658
604 819
584 738
20 275
TOTAL DES RECETTES H.T.
300 000
1 883 909
4 668 639
4 026 220
3 180 091
2 692 594
2 439 101
2 332 496
2 058 652
530 219
-598 876
-1 900 868
-3 906 875
-1 800 483
1 842 004
1 361 123
1 292 443
1 727 677
1 473 914
509 943
-598 876
-2 499 745
-6 406 620
-8 207 103
-6 365 099
-5 003 976
-3 711 534
-1 983 857
-509 943
0
SOLDES Annuels Cumulés FLUX FINANCIERS Emprunts reçus Avances reçues TVA colléctée Excédent en fonds de roulement Total 1 Remboursement emprunts Remboursement avances TVA déductible Besoin en fonds de roulement Total 2 TOTAL FLUX ( 1 - 2 )
SOLDE DE TRESORERIE Annuel Cumulé
600 000
2 200 000
4 500 000
3 000 000
500 000
700 000
500 000
600 000
2 200 000
4 500 000
3 000 000
0
500 000
700 000
500 000
0
0
0
300 000
666 667
1 116 667
1 866 667
1 866 667
1 991 667
2 225 000
1 358 333
608 333
0
300 000
666 667
1 116 667
1 866 667
1 866 667
1 991 667
2 225 000
1 358 333
608 333
600 000
1 900 000
3 833 333
1 883 333
-1 866 667
-1 366 667
-1 291 667
-1 725 000
-1 358 333
-608 333
1 124
-868
-73 542
82 850
-24 663
-5 544
776
2 677
115 580
-98 390
1 124
255
-73 287
9 564
-15 099
-20 643
-19 867
-17 190
98 390
0
ENGAGEMENT COMMUNE Avances à l'opération Remboursements d'avances Avances Ville H.T. Avances Ville T.T.C.
300 000
300 000
700 000
500 000
700 000
500 000
500 000
500 000
781 045
358 800
358 800
837 200
598 000
837 200
598 000
598 000
598 000
934 130
Garantie Ville sur emprunts
480 000
2 000 000
5 066 667
6 573 333
5 080 000
3 986 667
2 953 333
1 573 333
486 667
- 16 -
0
0
24 111 921 0 24 111 921 0 0
0 0 12 000 000 0 0 0 0 12 000 000 0 12 000 000 0 0 0 0 12 000 000 0 0 0 0 0
0 0 0 0 4 781 045 5 718 130 0
