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15_disciplina_fiscale_immobili Grunt: Antidoto alla disillusione
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Corso: Fondamenti di economia ed estimo civi Docente: prof. Bassi Andrea
Valutazione economica di un progetto in fas preliminare
Documentazione Documentazione a cu
Benedetto (matr 775 Sign up toAntonio vote on this title
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Conti Luca (matr 772
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15_disciplina_fiscale_immobili Grunt: Antidoto alla disillusione
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INDICE DEI CONTENUTI
1) Definizione del progetto da stimare...............................................................................
2) Struttura della documentazione.....................................................................................
2.1) Valutazione della parte non interrata relativa ai 5 piani f.t. ....................................
2.1.1) Note sull’attendibilità del preventivo sommario...............................................
2.1.2) Costo di costruzione della parte relativa ai 5 piani f.t. (C.C.F.T.)....................
2.2) Valutazione della parte interrata relativa ai parcheggi ...........................................
2.2.1) Note sull’attendibilità del preventivo sommario...............................................
2.2.2) Costo di costruzione della parte relativa ai parcheggi (C.C.P.) ......................
2.3) Calcolo del costo totale............................................................................................
3) Bibliografia ....................................................................................................................... You're Reading a Preview Unlock full access with a free trial.
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15_disciplina_fiscale_immobili Grunt: Antidoto alla disillusione
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1) Definizione del progetto da stimare
Valutare attraverso un preventivo sommario il costo di costruzione di un edificio residenzia unità immobiliari di 100 mq ciascuna di s.l.p. su 5 piani f.t. oltre ad un parcheggio interra piani per complessivi 16 posti auto, in Milano in zona semiperiferica.
2) Struttura della documentazione
Date le caratteristiche dell’opera di cui effettuare il preventivo sommario, si ritiene utile sudd tale valutazione in tre distinte parti, caratterizzate da specifiche molto differenti. A questo proposito, la valutazione del costo sommario dell’opera viene così distinta: 1) valutazione economica della parte non interrata relativa ai 5 piani f.t.; 2) valutazione economica della parte interrata relativa ai parcheggi; 3) valutazione del costo di realizzazione totale dell’opera.
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15_disciplina_fiscale_immobili Grunt: Antidoto alla disillusione
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2.1) Valutazione della parte non interrata relativa ai 5 piani f.t.
Per effettuare la valutazione economica della parte non interrata relativa ai 5 piani fuori terra preso in considerazione il seguente progetto tratto dal volume “Costi per tipologie edilizie”: CATEGORIA
Edilizia residenziale
INTERVENTO
Palazzina residenziale
PERIODO DI COSTRUZIONE
2005
PROVINCIA
Brescia
Descrizione
L'intervento ha interessato la realizzazione di due nuova costruzione costituiti da 2 piani fuori terra adi alloggi (3 per piano) e un piano interrato adib autorimesse, cantine e locali di servizio. La pianta degli e di tipo rettangolare. L'accesso ai piani di ogni edificio a tramite un corpo scale situato in posizione centrale rispe pianta dell'edificio. L'accesso carrabile al piano semin avviene attraverso una rampa comune situata tra i due c fabbrica. You're Reading a Preview Unlock full access with a free trial.
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COSTI PARAMETRICI INDICE s.l.p.
884,41 €/mq
volume
245,02 €/mc
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coefficienti di adeguamento ISTAT. Tale operazione viene eseguita moltiplicando parametrico relativo al progetto di riferimento, per il coefficiente di adeguamento relativo all’anno di realizzazione dello stesso (in questo caso il 2005), ottenendo ap costo parametrico attualizzato (CPA): CPA = COSTO PARAMETRICO
×
COEFF. ISTAT 2005
COSTI PARAMETRICI INDICE ATTUALIZZATI (CPA) s.l.p.
969,31 €/mq
(884,41 €/mq
×
1,096)
volume
268,54 €/mc
(245,02 €/mc
×
1,096)
Tale valore calcolato verrà utilizzato per effettuare il preventivo sommario della parte interrata. -
L’edificio del progetto di riferimento si estende per numero 2 piani f.t.; Dato che l’e progetto da stimare si estende per numero 5 piani f.t. (più del doppio rispetto a q riferimento), i costi effettivi potrebbero variare sensibilmente, in quanto noto ch specifiche del progetto di riferimento, i costi relativi alle opere strutturali sono i più sul costo totale (ne impegnano circa il 14%), la realizzazione delle opere str necessarie a sostenere 5 piani f.t. potrebbe coinvolgere un aumento considerevole d Reading a Preview (rispetto a quelli necessari perYou're la realizzazione di soli 2 piani f.t.).
-
Per quanto riguarda le condizioni climatiche della zona e le caratteristiche del terre vi sono note da evidenziare, in quanto le condizioni climatiche generali (livelli m Download With Free Trial precipitazione ecc) sono molto simili in entrambe le zone interessate (quella del pro riferimento e quella del progetto da stimare). Non vi sono note da aggiungere anc quanto riguarda le condizioni del terreno, che si considera pianeggiante in entrambi
Unlock full access with a free trial.
Le osservazioni appena fatte sono di fondamentale importanza per l’attendibilità del pre sommario, in quanto per essere effettivamente preso in considerazione in un’ip realizzazione reale del progetto (come strumento di progettazione economica preventiva), Sign up tosostanziali vote on this title andrebbe modificato tenendo in considerazione le differenze sopra elencat Useful Not useful progetto di riferimento e quello a cui esso si riferisce, che potrebbero incidere in m considerevole sul costo finale.
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2.2) Valutazione della parte interrata relativa ai parcheggi
Per effettuare la valutazione economica preliminare (preventivo sommario) della parte in relativa ai parcheggi, si prende in considerazione il seguente progetto preso dal volume “C tipologie edilizie”: CATEGORIA
Opere di urbanizzazione
INTERVENTO
Autorimessa interrata
PERIODO DI COSTRUZIONE
2005
PROVINCIA
MIlano
Descrizione
L'intervento ha interessato la realizzazione di un'autor interrata in ambito urbano, con due piani interrati e il pian adibito a parcheggio scoperto, collegati tra loro mediante carrabile, due corpi scala e un blocco asc La capienza dell'autorimessa è di 66 posti auto per pian un totale di 198 posti auto (di cui 132 al coperto e 66 all'a Le dimensioni in pianta dell'autorimessa sono di 67,5 x 3 conYou're altezza mediaa di piano di 250 cm; la struttura vertica Reading Preview c.a. gettato in opera mentre i solai sono stati realizzati in Unlock full accessprefabbricate, with a free trial. tipo predalles con getto superiore in c pavimentazione del piano terra è in conglomerato bitum Download Withai Free Trial Perimetralmente muri del piano interrato è stata rea un'intercapedine di circa 150 cm, chiusa superiormen grigliati in acciaio zincato. L'intervento ha inoltre prev delimitazione dell'area a quota +0,00 m con recinzione metallica su muretto in cls.
COSTI PARAMETRICI INDICE s.l.p.
520,30 €/mq
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- zona di costruzione coincidente; l’autorimessa relativa al progetto di riferimento è stata pro per essere costruita a Milano, proprio come il progetto in questione;
- numero di piani interrati coincidente; l’autorimessa presa come riferimento è costituita da 2 piani interrati, proprio come l’autorimessa in esame. L’unica sottile differenza è che l’auto di riferimento è costituita da un piano aggiuntivo di parcheggi situato al piano terr l’autorimessa in esame non possiede); proprio per questo motivo i costi unitari relativi al posto-auto situato al piano terra saranno presumibilmente inferiori a quelli relativi ad un pos sotterraneo. A questo proposito andrebbero distinti due casi:
- se il costo relativo al posto-auto situato al piano terra fosse di poco inferiore a quello al posto-auto sotterraneo (per ipotesi non meno di ¼ del costo di quello sotterra preventivo sommario si potrebbe considerare totalmente attendibile (si registrere massimo un difetto rispetto al costo reale dell’8,3% circa);
- altrimenti se il costo relativo al posto-auto situato al piano terra fosse di molto infe quello relativo al posto-auto sotterraneo (per ipotesi, ¾ di quello sotterraneo o m preventivo potrebbe non essere più così attendibile, registrando un difetto della valu sommaria effettuata rispetto al costo reale almeno dell’8,3%.
L’unica eccezione da considerare sull’attendibilità del preventivo sommario è che, dato parcheggio di riferimento, da progetto, può contenere un numero molto superiore di auto pe rispetto a quello da valutare (66 posti-auto per piano, rispetto a 8), la differenza notevole d You're Reading a Preview potrebbe determinare un aumento del costo effettivo di costruzione del parcheggio in rispetto a quanto valutato nel preventivo sommario, proprio a causa di questo fattore. Unlock full access with a free trial.
Anche in questo caso, come quanto fatto per la valutazione della parte non interrata, s Download Trial necessario provvedere all’attualizzazione dei With costiFree parametrici indice secondo i coeffic adeguamento ISTAT: COSTI PARAMETRICI INDICE ATTUALIZZATI (CPA) s.l.p.
570,25 €/mq
(520,30 €/mq
volume
189,05 €/mc
Sign up to vote on this title× 1,096) (172,49 €/mc Useful Not useful
per posto-auto
12.986,27 €/p.auto
(11.848,79 €/p.auto
×
×
1,096)
1,096)
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C.C.P. = CPA (€/p.auto)*
77670151 CILS Livello Due B2
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C.C.P. = 12.986,27 €/p.auto
of 8
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NUM POSTI AUTO (p.auto) ×
16 p.auto = 207.780,32 €
* Il parametro indice relativo al posto-auto comprende già tutti gli elementi legati all’autori spazi di manovra, rampe di accesso, scale, ascensori
2.3) Calcolo del costo totale
Il costo di costruzione totale dell’opera viene calcolato sommando il costo di costruzion parte relativa ai 5 piani f.t. (C.C.F.T.) e il costo di costruzione della parte interrata rel parcheggi (C.C.P.):
CC tot = C.C.F.T. + C.C.P. CC tot = 969.310 + 207.780,32 = 1.240.090,32 €
Si ribadisce che il costo di costruzione totale ottenuto deve essere preso in conside tenendo presenti tutte le note sull’attendibilità evidenziate nella documentazione.
3) Bibliografia
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I progetti di riferimento per realizzare Download il preventivo sommario sono stati estratti dal volume: With Free Trial “Costi per tipologie edilizie” editore Maggioli
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