A.
Rantai Kegiatan Bisnis Properti
Rantai bisnis properti merupakan seluruh kegiatan dalam bisnis properti mulai dari perencanaan sampai pemasaran. Berikut merupakan rantai kegiatan dalam bisnis properti: Pengadaan Lahan
Pemetaan Lahan
Pemasaran
1.
Perencanaan
Pengelolaan
Bahan Bangunan
Kontraktor
Pengadaan Lahan
Pengadaan lahan bertujuan untuk pembangunan dan menyangkut pengaturan kembali penggunaan, pemanfaatan, pemilikan, dan penguasaan tanah (landreform) sejalan dengan penatagunaan tanah. 2.
Pemetaan Lahan
Pemetaan lahan merupakan suatu kegiatan untuk :
Menentukan posisi sembarang bentuk yang berbeda di atas permukaan bumi.
Menentukan letak ketinggian (elevasi) segala sesuatu yang berbeda di atas atau
di bawah suatu bidang yang berpedoman pada permukaan air laut rata – rata/ rata/ Mean Sea Level (MSL).
Menentukan bentuk atau relief permukaan tanah beserta benda – benda benda yang
ada dipermukaan tanah tersebut.
Menentukan panjang, arah/ sudut, dan koordinat suatu titik (posisi) dari titik
lain yang terdapat pada permukaan bumi, dan menghitung luas daerah yang telah dibatasi suatu areal tertentu. 3.
Perencanaan
Perencanaan merupakan suatu rangkaian kegiatan yang terstruktur untuk mencapai tujuan pada masa mendatang secara efektif dan e fisien dengan memanfaatkan sumber daya.
4.
Bahan bangunan
Bahan bangunan merupakan bahan yang digunakan untuk tujuan konstruksi. Banyak bahan alami, seperti tanah liat, pasir, kayu dan batu, bahkan ranting dan daun telah digunakan untuk membangun bangunan. Selain dari bahan alami, produk buatan banyak digunakan, dan beberapa lagi kuran g sintetik. 5.
Kontraktor
Kontraktor merupakan suatu badan hukum atau badan usaha yang di kontrak atau di sewa untuk menjalankan proyek pekerjaan berdasarkan isi kontrak yang dimenangkannya dari pihak pemilik proyek yang merupakan instansi/lembaga pemerintahan, badan hukum, badan usaha, maupun perorangan, yang telah melakukan penunjukan secara resmi. 6.
Pengelolaan
Pengelolaan merupakan suatu proses yang memberikan pengawasan pada semua hal yang terlibat dalam pelaksanaan kebijaksanaan dan pencapaian tujuan dalam hal ini terkait dengan kegiatan bisnis properti.
B. Rantai Proses Bisnis Usaha Properti
Secara umum proses usaha real estate adalah kegiatan investor yang menghasilkan produk berupa properti baik berupa residensial seperti rumah, rumah susun, rumah toko, rumah kantor, atapun apartemen. Selain menghasilkan produk yang bersifat residensial dapat pula produk yang bersifat komersial seperti, perkantoran, pertokoan, kawasan industri, dan pergudangan. Dalam upaya untuk menghasilkan produk tersebut dilakukan dengan serangkaian kegiatan antara lain: a.
Persiapan Kegiatan dalam tahap persiapan ini meliputi: penelitian pendahuluan, potens i pasar, kelayakan bisnis, perencanaan konstruksi, dan rencana anggaran biaya.
Pengusaha real estate dalam menjalan kegiatan persiapan ini dapat dilakukan oleh dirinya sendiri ataupun dapat pula menggunakan pihak ketiga yaitu jasa konsultan. b.
Perizinan Langkah selanjutnya setalah proses persiapan selesai dilakukan, maka harus dilakukan pengurusan berbagai perizinan diantaranya: Izin Lokasi, Izin Pematangan Tanah, Izin Perubahan Penggunaan Tanah, Izin Mendirikan Bangunan, dan izin -izin lainnya. Dalam menjalankan proses pengurusan izin ini, pihak pengusaha juga dapat dilakukan oleh dirinya sendiri ataupun dapat pula menggunakan pihak ketiga.
c.
Pengadaan lahan Dalam pengadaan lahan untuk pembangunan pihak pengembang didapat dengan cara yaitu pembelian langsung kepada pemilik tanah ataupun kerjasama dengan pemilik lahan. Dalam pengadaan lahan seringkali pihak pengembang menggunakan jasa broker untuk mencari dan mendapatkan lahan tersebut.
d.
Pembangunan Lahan yang telah dikuasai pengusaha real estate akan ditindaklanjuti dengan aktivitas pembangunan berupa pematangan lahan, pembangunan sarana, prasarana, utilitas, dan tentunya pembangunan unti properti yang akan dijual. Pada tahap ini pihak pengembang umumnya menggunakan pihak ketiga yaitu pengusaha di bidang jasa konstruksi.
e.
Pemasaran Untuk menjadikan produknya dapat terjual, pihak pengembang harus melakukan kegiatan pemasaran produk. Kegiatan pemasaran ini dapat dilakukan oleh pihak pengembang sendiri, ataupun menggunakan pihak lain seperti perusahaan advertising, event organizing pameran, dan lainnya.
f.
Penjualan Terakhir tentunya produk tersebut dijual kepada konsumen, baik secara tunai, tunai bertahap, maupun secara kredit dengan pihak perbankan.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang tumbuh sekitar 5 % pada tahun-tahun terakhir ini sangatlah ditunjang oleh pertumbuhan sektor riil salah satunya yaitu sektor bangunan yang mencakup industri properti. Sektor r iil khususnya industri properti merupakan salah satu indikator bangkitnya kondisi makroekonomi suatu negara. Di negara-negara maju dan berkembang, pembangunan dan bisnis properti tumbuh dengan pesat. Sementara itu di negara yang sedang mengalami keterpurukan ekonomi ataupun negara-negara berkembang seperti Indonesia, pembangunan properti yang naik cukup pesat menandakan mulai adanya perbaikan ekonomi yang signifikan ke arah masa depan yang lebih baik (Rafitas, 2005). Menurut Siti (2009) Perbaikan ini ditandai dengan banyaknya pembangunan proyek yang ada di kota-kota besar khususnya di DKI Jakarta dan kotakota besar lainnya baik yang bersifat komersial, industrial, hunian ataupun investasi jangka panjang yang akan mendatangkan tambahan devisa yang besar bagi negara dan memberikan peluang kerja yang cukup berarti bagi masyarakat Indonesia. Tahun 2009 jumlah penduduk Indonesia diperkirakan mencapai 230 juta jiwa (BPS, 2008). Dengan jumlah penduduk sebesar itu maka kebutuhan akan sektor properti khususnya perumahan akan semakin besar. Begitu juga dengan permintaan terhadap apartemen, pusat perbelanjaan, perkantoran serta bangunan-bangunan komersial lainnya juga akan mengalami peningkatan. Hal ini tentu saja akan berimplikasi pada pertumbuhan industri properti yang nantinya akan mempengaruhi kegiatan ekonomi dan perkembangan ekonomi nasional. Properti tergolong dalam sektor konstruksi yang merupakan salah satu sektor potensial bagi pembangunan nasional karena mampu mendatangkan penerimaan pemerintah baik pusat maupun daerah. Sektor properti mampu memberikan dampak berganda (multiplier effect) pada peningkatan kesejahteraan, baik secara langsung (melalui penciptaan lapangan pekerjaan) maupun tidak langsung (melalui kontribusinya terhadap PDB nasional). Menurut Badan Pusat Statistik pada tahun 2007, sektor konstruksi mampu menyerap tenaga kerja sebesar 4.373.950 jiwa atau 4,6 persen dari total angkatan kerja yang ada di Indonesia. Sementara sumbangan sektor konstruksi terhadap PDB nasional pada tahun 2004 hingga tahun 2008 masing-masing sebesar 6,4 %, 6,5 %, 6,6 %, 6,7 %, 6,8 %.
Hal ini menandakan bahwa investasi di sektor ini terus meningkat dan begitu juga dengan permintaan dari masyarakat. Antara tahun 2002 -2007 total sumbangan proyek properti terhadap nilai sektor konstruksi masing-masing sebesar 41,46 %, 42,78 %, 41,74 %, 41,89 %, 43,61 %, 41,36 %. Dari data tersebut dapat diketahui bahwa sektor konstruksi lebih didominasi oleh tipe konstruksi properti daripada tipe konstruksi lainnya. Dengan semakin meningkatnya nilai pembangunan proyek properti maka sumbangan industri properti terhadap PDB akan semakin besar sehingga peranan sektor properti menjadi sangat penting dalam perekonomian. Menurut Siti (2009) seringkali kita melihat di sekeliling kita bangunan-bangunan baru terus bermunculan, baik itu perumahan, apartemen, pusat perbelanjaan, ataupun
proyek-proyek properti lainnya. Bisa dikatakan bisnis properti memang tidak pernah sepi. Tingkat pengembalian (Rate of Return) yang besar menjadi salah satu faktor yang menarik investor untuk memasuki bisnis ini. Apalagi harga tanah dan bangunan cenderung terus meningkat sehingga resiko menderita kerugian sangat kecil. Dilihat dari sisi permintaan, bisnis ini memiliki prospek yang menjanjikan di masa yang akan datang, apalagi dengan jumlah penduduk Indonesia yang sebesar itu. Pembangunan proyek properti selalu diperlukan dalam berbagai kegiatan ekonomi, sehingga penawaran yang dilakukan oleh pengembang sebagian besar mampu diserap ol eh pasar
